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Déliberation - 015 Sedre Operation LLS le Verger Convention de Sortie du Regime 1
Document publié le Samedi 1 janvier 2022 par la commune de Sainte-Marie.
Lien du pdf (Déliberation - 015 Sedre Operation LLS le Verger Convention de Sortie du Regime 1)
Thèmes du document : Justice et droit, Banque, Logement,
Envoyé en préfecture le 29/08/2022
Reçu en préfecture le 29/03/2022
Affiché le 29/03/2022 se
ID : 974-219740180-20220321-DGAATDU22015-DE
DEPARTEMENT DE LA REUNION
COMMUNE DE SAINTE-MARIE
DELIBERATION DU CONSEIL MUNICIPAL DE SAINTE-MARIE
SEANCE DU LUNDI 21 MARS 2022
DELIBERATION N°DGA-AT/DU/22/015 - SEDRE - OPERATION LLS LE VERGER
Le Maire certifie que
le compte rendu de la
présente séance a été
affichée à la porte de la
Mairie de Sainte-Marie
le 23 mars 2022
que la convocation a été
faite le 16 mars 2022
et que le nombre de
conseillers municipaux
présents a été de 33 sur
39.
CONVENTION DE SORTIE DU REGIME DES LOGEMENTS CONVENTIONNES
L’an deux mille vingt deux, le lundi 21 mars à 17 h 00, le Conseil
Municipal s’est réuni dans la salle polyvalente communale de Duparc,
après convocation légale, sous la Présidence de Monsieur Richard
NIRLO, Maire.
Etaient_ présents : M. Richard NIRLO, Maire.
Adjoints : Mme Sylvie BILLAUD — M. Jean-François BOYER -
Mme Marie Line SOUBADOU -— M. André M'VOULAMA — Mme
Nicole FAHIN — M. Thierry FLAHAUT —- Mme Nadia WU-TIU-YEN —
M. James CLAIN- Mme Corine GAUVIN- M. Jean-Louis LATOUCHE-
Mme Marie Corinne THOMAS.
Adioints chargés de quartiers : Mme Carole HIVANHOE - M.
Christian DALLEAU.
Conseillers Municipaux : Mme Vivienne DALLEAU -— Mme Marlène
RODIER — M. Didier GOPAL — Mme Myrielle HIVANHOE — Mme
Michelle NIRLO - M. Rémy LAGOURGUE -— M. Eric THIBURCE -—
Mme Reine-May ZITAMBY — M. Stéphane PEROUMAL THEVANIN —
M. Jonathan VENEROSY -— M. Christophe CHAN LIAT — Mme
Mickaëlle LAN-CHIN — Mme Dorianne JEAN-BAPTISTE — M. Christian
ANNETTE — Mme Olivette TAOMBE -— M. André CHERIMONT -
Mme Céline SITOUZE — M. Grégoire CORDEBOEUF — M. Thierry
GUICHARD.
Sont arrivés en cours de séance : Mme Eloïse NAUCHE à 17 h 21-
M. Daniel JATOB à 17 h 35 - M. Mario LECHAT à 17 h 50.
Etaient absents : M. Jérôme ALAGUIRY - Mme Sylvie NATIVEL —
Mme Valérie GRAVIER.
A quitté définitivement la séance: M. Eric THIBURCE à 18 h 53.
M. Jean-François BOYER a été désigné pour remplir les fonctions de
Secrétaire. Envoyé en préfecture le 29/08/2022
Reçu en préfecture le 29/03/2022
Affiché le 29/03/2022 se
ID : 974-219740180-20220321-DGAATDU22015-DE
DELIBERATION N°DGA-AT/DU/22/015
SEDRE -— OPERATION LLS LE VERGER
CONVENTION DE SORTIE DU REGIME DES LOGEMENTS CONVENTIONNES
La Ville a établi des liens contractuels avec la SEDRE sur la période 1991-1999 pour la construction,
la gestion et l’exploitation de 129 logements sociaux sur le secteur du Verger comme précisé dans le tableau ci-après :
Site Références Logements Documents cadastrales contractuels
Le Verger 1 AT 657/1371 75 LLS Convention cadre du
29 août 1991
Le Verger 2 AT 1030/1031 42 LLS Avenant n°1 à la convention cadre du
1% août 1996
Le Verger 3 AT 657 12 LLS Avenant n°2 à la convention cadre du
9 avril 1999
Ces logements ont été construits et financés par la SEDRE sur du foncier lui appartenant.
Les documents contractuels prévoient que 18 mois après le terme du remboursement des emprunts
contractés avec la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) ayant permis le financement de la
construction des logements, ces derniers reviennent à la Collectivité.
Par courrier en date du 29 septembre 2021, la Commune notifié à la SEDRE son souhait de résilier
la convention cadre du 29 août 1991 et ses avenants des 1° août 1996 et 9 avril 1999.
La SEDREa ainsi adressé à la Commune un projet de convention de sortie du régime des logements
conventionnés ci-annexé. È
Les éléments contextuels de ce document précisent que le solde débiteur éventuel du compte
d’exploitation des programmes doit être assumé par la Ville. Cette mesure implique que la Commune
a, de fait, la responsabilité du financement de toutes les opérations de maintenance au-delà des
montants provisionnés annuellement par la SEDRE suivant les termes des conventions.
Ces éléments soulignent par ailleurs que les termes des conventions approchant :
- Des travaux lourds sont à prévoir rapidement sur les logements (5,2 millions d’euros) et
devraient être pris en charge par la Commune ;
- La Commune n’a pas vocation à jouer le rôle de bailleur social et ne souhaite donc pas devenir
propriétaire des 129 logements. Envoyé en préfecture le 29/08/2022
Reçu en préfecture le 29/03/2022
Affiché le 29/03/2022 se
ID : 974-219740180-20220321-DGAATDU22015-DE
La convention de sortie du régime des logements conventionnés prévoit enfin, que :
- La commune, d’une part, renonce à la propriété de l’ensemble des biens (129 logements
sociaux) et accepte, d’autre part, de verser à la SEDRE la somme de 3 179 000 €.
- En contrepartie, du versement de cette somme, la SEDRE s’engage à réaliser les travaux de
réhabilitation des 129 logements sociaux à hauteur de 5 200 000 €.
L’examen des clauses contractuelles de la convention cadre, de ses avenants et de la convention de
sortie proposée par la SEDRE, comme l’expose le document en annexe, établi par notre conseil, fait
apparaître des droits attribués de façon disproportionnés à la SEDRE, par rapport à ses obligations,
conférant à celles-ci un caractère léonin qui crée donc un déséquilibre significatif entre les
cocontractants.
Par conséquent, je vous demande de :
- Faire apprécier la légalité de la convention passée avec la SEDRE, qui paraît raisonnablement
contestable sur la garantie à première demande du déficit du compte d’exploitation au profit
de l’exploitant ;
- Faire suspendre l’application de la garantie des pertes d’exploitation jusqu’au jugement à
intervenir sur le fond ;
- Faire apprécier le juste coût financier de sortie de cette convention pour la Ville, y compris en
recourant à une expertise financière sur l’application de la convention s’agissant de la
construction et de l’exploitation des immeubles pour déterminer les montants indus déjà payés
par la Commune au titre de la garantie d’exploitation sur 18 ans.
En d’autres termes, je vous demande de m’autoriser à engager :
- Une procédure au fond de plein contentieux contractuel contre le titulaire de la convention,
soit la SEDRE ;
- Une procédure de référé-suspension contre la clause de garantie des pertes d’exploitation ;
- Une procédure de référé expertise pour faire évaluer, par un expert-comptable, les sommes
susceptibles d’être remboursées par la SEDRE à la Ville au titre du fonctionnement de la
garantie illégale de perte d’exploitation pendant 18 ans ;
- Et, le cas échéant, une procédure de référé-provisions pour obtenir de la SEDRE le
remboursement des pertes d’exploitation déjà couvertes par la Ville.
La commission Travaux, Habitat, Urbanisme et Environnement réunie le 10 mars 2022, a émis un
avis favorable.
ADOPTE A LA MAJORITE.
(8 abstentions, 3 contre) Envoyé en préfecture le 29/08/2022
Reçu en préfecture le 29/03/2022
Affiché le 29/03/2022 sec
ID : 974-219740180-20220821-DGAATDU22015-DE
Convention de sortie du régime des logements conventionnés
Commune de Sainte-Marie / SEDRE
Entre les soussignés :
Monsieur Richard NIRLO, Maire de la Commune de Sainte-Marie, stipulant au nom et comme représentant
de cette collectivité locale en vertu de la délibération du Conseil Municipal du
dénommé ci-après : La Commune de Sainte-Marie,
Monsieur Philippe LAPIERRE, Directeur Général de la SEDRE, stipulant au nom et comme représentant de
cette société en vertu d’une délibération du Conseil d'Administration en date du
dénommé ci-après : la SEDRE.
Pour répondre à la demande toujours plus forte en logements sociaux, la Commune de Sainte-Marie a
conventionné avec la SEDRE de 1991 à 1999 pour la construction de plusieurs groupes représentant 129
logements au Verger.
Ces logements ont été construits et financés par la SEDRE sur du foncier lui appartenant.
Les conventions prévoient que, 18 mois après le terme du remboursement des emprunts à la CDC ayant permis
la construction des logements, ces derniers reviennent à la Commune.
En contrepartie, Le solde débiteur éventuel du compte d'exploitation des programmes doit être assumé par la
Ville. Cette mesure implique que la Commune a, de fait, la responsabilité du financement de toutes les
opérations de maintenance au-delà des montants provisionnés annuellement par la SEDRE suivant Les termes
des conventions.
Le terme des premières conventions approche et il apparaît que :
* Des travaux lourds sont à prévoir rapidement sur les logements (5,2 M€) et devraient, de par Les termes
des conventions, être pris en charge par la Commune de Sainte-Marie.
* La Commune de Sainte-Marie n'a pas vocation à jouer le rôle de bailleur social et ne souhaite donc
pas devenir propriétaire des 129 logements.
ation a done pour objet de mettre un terme anticipé à la convention du 29 août 1991 et ses
août 1996 et 9 a 1999 passés entre la Commune de Sainte-Marie et la SEDRE sur les
e logements listés en annexe 1. Envoyé en préfecture le 29/08/2022
Reçu en préfecture le 29/03/2022
Affiché le 29/03/2022 see
ID : 974-219740180-20220321-DGAATDU22015-DE
La convention du 29 août 1991 et ses avenants des 1‘ août 1996 et 9 avril 1999 signés par la Commune de
Sainte-Marie et la SEDRE, joints en annexe 2 à la présente convention, sont abrogés sans que les conditions
prévues aux articles V.3 et V.4 soient appliquées.
La SEDRE conserve la pleine propriété des terrains et des bâtis des 3 groupes de logements et en assume
l'entière responsabilité.
De ce fait, la Commune de Sainte-Marie ne peut plus être appelée en paiement des travaux à réaliser ni en
équilibrage des comptes d'exploitation des groupes.
s Considérant que, si les conventions étaient allées à leurs termes :
os La Commune aurait dû payer les travaux de réhabilitation des biens et que ceux-ci sont
finalement à la charge de la SEDRE qui doit emprunter pour Les réaliser,
a La Commune aurait dû percevoir les recettes liées aux loyers générés par les logements entre
la date de sortie des conventions et 2038, date d'amortissement des travaux de réhabilitation
à entreprendre,
s Considérant que, sur un plan légal, la valeur des 3 groupes pour la Commune de Sainte-Marie à ce jour est
nulle, ces derniers ne lui appartenant pas,
la Commune de Sainte-Marie versera la somme de 3 179 K€.
Le détail des calculs aboutissant à ce montant est joint en annexe 3 à la présente convention.
La SEDRE met à disposition de la Commune de Sainte-Marie, dans la limite prévue par le CCH, 20 % de
logements objets des présentes avec un droit de suite jusqu’à la dernière annuité de remboursement des
emprunts garantis, répartis selon cette même proportion par programme et type de logement. Les logements
étant actuellement occupés, ce contingent sera abondé au fur et à mesure des prochaines libérations de
logements jusqu’à atteindre 20 % de chaque type de logement sur chaque programme immobilier.
Les 3 179 KE que la Commune de Sainte-Marie versera à la SEDRE au titre de l’article 3 seront versés suivant
le calendrier suivant :
+ 2022: | 589 500 €
» 2023: | 589 500€ Envoyé en préfecture le 29/08/2022
Reçu en préfecture le 29/03/2022
Affiché le 29/03/2022 montent
ID : 974-219740180-20220821-DGAATDU22015-DE
En contrepartie du versement de la somme visée aux articles 3 et 4 ci-dessus, la SEDRE s'engage à réaliser
5,2 millions d'euros de travaux de réhabilitation des 129 logements objets des présentes.
Ces travaux débuteront d'ici Le 4 trimestre 2023. Ce calendrier est toutefois susceptible d'être révisé à tout
moment en commun accord entre la Commune de Sainte-Marie et la SEDRE en fonction d'éventuelles
évolutions réglementaires ou de découverte d'amiante où de sujétions techniques particulières justifiant un
dépassement du minimum ci-dessus indiqué de plus de 26 %, de même qu’en fonction de la programmation
des aides de l'Etat (LBU).
A défaut de respecter cet engagement, la Commune pourra de plein droit suspendre tous paiements et recouvrer
les sommes déjà réglées sans que les autres termes du présent protocole ne soient affectés.
La présente convention prend effet dès sa signature par Les deux parties, la Commune de Sainte-Marie d'une
part, la SEDRE d'autre part.
Les contestations qui pourraient s'élever entre la Commune de Sainte-Marie et la SEDRE au sujet de
l'exécution de la présente convention seront de la compétence du tribunal administratif dans Le ressort duquel
se trouve le siège de la SEDRE, sauf recours devant le Conseil d'Etat.
Fait en deux exemplaires.
Pour la Commune de Sainte-Marie Pour la SEDRE Envoyé en préfecture le 29/08/2022
Reçu en préfecture le 29/03/2022
Affiché le 29/03/2022 see
ID : 974-219740180-20220821-DGAATDU22015-DE
Le Verger 1 AT 657/1371 JSUS août 1991
Le Verger 2 AT 1030 / 1031 42 LLS août 1996
Le Verger 3 AT 657 12 LLTS avrit 1999
129 logements Philippe Creissen
Avocat
Inscrit au barreau de Saint-Denis-de-la-Réunion
Cabinet principal 20 rue de l'Inde, Apt 12- la Trinité, Saint-
Denis 97400
Cabinet secondaire 202, Chemin couturier - Saint-André
97440
Tél: 02262 41 47 17 - 0692 39 15 05 - 0692 03 46 47
Philippe.creissen@gmail.com
SIREN423905090
SIRET du siège 4239053090 00050
N° TVA intracommunauraire FR8C423905099
Membre d'une association de gestion agréée.
Envoyé en préfecture le 29/08/2022
Reçu en préfecture le 29/03/2022
Affiché le 29/03/2022 se
ID : 974-219740180-20220321-DGAATDU22015-DE
AFFAIRE : Ville de Sainte-Marie / LA
SEM SEDRE
Monsieur le Maire de la Ville
Sainte-Marie-de-la-Réunion,
3 Rue de la République
97438 SAINTE MARIE
A Saint-Denis, le 04 mars 2022
Note de synthèse pour l'information du Conseil Municipal
En octobie 2021, la SEM la SEDRE, opérateur professionnel en logements sociaux, a saisi la Vile pour qu’elle se positionne en qualité de co-contractant sur des opérations immobilières arrivant à terme et portant sur la construction de logements sociaux dans le quartier du Verger à Sainte-Marie ;
La SEMSEDREà présenté à la Ville les conditions juridiques et financières dans lesquelles la Commune pourrait parvenir à l'extinction de ses obligations de garantie financières (fin ou sortie du contrat) de ces opérations immobilières contractées au profit de la SEDRE. Les propositions de la SEDRE portent dans un cas sur l'application pure et simple du contrat et dans l’autre sur une transaction conventionnelle de sortie de contrat. Dans les deux cas les propositions de la SEDRE induisent que la collectivité lui verse une somme de plusieurs millions d’euros pour se dégager des ces opérations immobilières.
Ces opérations immobilières, passées entre 1991 et 1999 sont anciennes et les services de la Ville n’ont pas conservé l’ensemble de la documents juridiques et comptables de ces opérations. Le Maire n’est donc pas, à ce jour en mesure, de présenter un bilan précis sur l'exécution de ces opérations et de connaître le coût financier réel et total qu’elles ont pu représenter pour la Ville.
En l’état, la Commune est appelée à se prononcer sur la fin de ces contrats et a accepter ou non d’honorer les garanties financières qui lui sont réclamées par la SEDRE
1/8 Envoyé en préfecture le 29/08/2022
Reçu en préfecture le 29/03/2022
Affiché le 29/03/2022 andanert
ID : 974-219740180-20220321-DGAATDU22015-DE
C'est dans ces circonstances que le Maire a requis l'analyse d’un avocat sur la légalité des
conventions qui ont été passées par la Commune et sur les propositions de sortie de contrat
de la SEDRE.
Au terme de sa consultation l'avocat propose à la Ville de saisir le juge du contrat sur la
légalité des garanties financières accordées par la commune dans ces conventions et en faire
prononcer l'annulation afin de préserver intérêt général dans la gestion des deniers publics,
Il revient donc au Conseil municipal, après la synthèse de la consultation juridique qui suit,
de délibérer sur l'application du contrat en choisissant, soit l'exécution du contrat aux
conditions initialement prévues, soit une transaction avec la SEDRE pour mettre un terme
aux engagements financiers de la Ville, soit la saisine de tribunal pour faire juger de la légalité
du contrat et faire déterminer judiciairement ce qui est réellement dû par la commune qui
par principe n’a pas a payer plus qu’elle ne doit légalement.
Synthèse de de la consultation
Opération LLS LE VERGER 129 logements ;
Rappel: La Ville a conventionné la SEDRE de 1991 à 1999 pour la
réalisation et l'exploitation de 129 logements au VERGER ; la convention
prévoit la garantie financière de la commune sur l'emprunt de construction
et les pertes d'exploitation des logements);
1- Une convention passée il y a près de 18 ans qui arrive à son terme. La convention
prévoyait que la commune peut devenir propriétaire des immeubles au terme du contrat.
Elle prévoyait une garantie des pertes d'exploitation par la ville au profit de
l'opérateur la SEDRE. L'opérateur propose à la Ville d'organiser la sortie de cette
convention sous la forme d’une transaction. Cette solution « serait » bien moins coûteuse
que l'application pure et simple des prévisions contractuelles initiales.
2/8 Envoyé en préfecture le 29/08/2022
Reçu en préfecture le 29/03/2022
Affiché le 29/03/2022 se
ID : 974-219740180-20220321-DGAATDU22015-DE
2- Selon la SEM SEDRE, la ville lui serait redevable de 1 451 358 € au titre du déficit
de trésorerie au 31/12/2019 ; Des travaux lourds seraient à prévoir pour 5,2 M € et devraient par les termes des conventions être pris en charge par la Ville ;
Elle indique que le report des travaux sur plusieurs années de travaux relativement urgent induit un alourdissement des programmes de travaux.
Un projet de réhabilitation serait à inscrire à la prochaine LBU pour un montant de 6 millions d'euros.
La garantie d’équilibre d'exploitation de la Commune serait alors d’un montant de l'ordre de 6 millions d'euros.
Enfin, la SEM mentionne une faiblesse structurelle des loyers d’origine de ces opérations, se situant encore près de 37 % en dessous des plafonds ;
3- C'est « l’ardoise » alléguée que la SEM entend présenter au terme de l'opération dont elle
avait la charge sur le fondement de la souscription par la Ville d’une garantie à première
demande illimitée à hauteur de 1 451 358 € au titre du déficit de trésorerie au 31/12/2019,
jusqu’à 6 millions d'euros pour les travaux lourds qui seraient à prévoir !
4- Le Maire et les services administratifs de la commune s'interroge sur le respect de l'intérêt général et de la bonne gestion des deniers publics pour le cas où la Ville, par son Conseil municipal, en viendrait à accepter la transaction proposée par la SEDRE et présentée comme moins coûteuse que l'application des clauses du contrat dont on ignore encore si elles sont bien légales.
3/8 Envoyé en préfecture le 29/08/2022
Reçu en préfecture le 29/03/2022
Affiché le 29/03/2022 nent
ID : 974-219740180-20220821-DGAATDU22015-DE
5- Il s’évince de lanalyse de l'avocat que la commune a accordé deux garanties
distinctes à la SEDRE.
6- La première porte sut une garantie d'emprunt pour la construction des logements
et ne semble pas poser de difficulté pour autant que les limites réglementaires et jurisprudentielles n’aient pas été dépassées au moment de l’acception de la convention passée avec l SEDRE. Cette garantie n’est pas à l’origine de la demande financière de la
SEDRE .
7- La seconde garantie consentie par la Ville porte sur une garantie à première
demande de couverture de la totalité des pertes d’exploitation au profit de
lopétateut qui ne supporte donc aucun risque financier dans cette opération de
construction et d’exploitation des logements.
Au cas présent, il s’agit de la clause IV.7 de la convention initiale.
C’est cette clause de garantie financière totale qui est utilisée par l’opérateur pour
fonder sa proposition de transaction ou d’exécution du contrat pour un coût de
revient final pour la collectivité qui est véritablement exorbitant.
8- Sous réserve de l'appréciation définitive que la juridiction administrative peut
faire sur cette clause, il semblerait, en l’état de l'analyse de l'avocat, qu’elle est illégale et nulle à plusieurs titres d’un point de vue juridique, y compris pour atteinte aux règles de concurrence européennes.
C’est la nature même de cette garantie qui vient éluder tous les risques financiers
pour l’opérateur exploitant, qui est manifestement illégale.
9- RAPPEL DES PRINCIPES JURIDIQUES POUR L'OCTROIE DE GARANTIES
4/8 Envoyé en préfecture le 29/08/2022
Reçu en préfecture le 29/03/2022
Affiché le 29/03/2022 se
ID : 974-219740180-20220321-DGAATDU22015-DE
L'octroi de garanties par les collectivités territoriales demande le respect de la règle du
partage du risque qui se présente dans le Code général des collectivités territoriales à l'article L. 2252-1 pour les communes. D'une façon générale, selon le Code général des collectivités territoriales, la collectivité doit respecter trois ratios prudentiels. Le premier a pour objectif de limiter l‘endettement global de la collectivité en ce sens que le montant total des annuités augmentées de la dette propre de la collectivité ne doit pas dépasser 50 % des recettes de fonctionnement de la collectivité. Le deuxième vise à éviter la concentration des risques sur une seule entreprise en ne permettant pas que le montant total des annuités garanties par une collectivité au profit d’un même débiteur dépasse 10% du montant total des annuités susceptibles d’être garanties. Enfin, le troisième ratio vise à empêcher un transfert trop important des risques du banquier vers la collectivité en ce sens que le montant de la garantie accordée par une ou plusieurs collectivités ne peut pas couvrir plus de 50 % d’un même Emprunt ; Comme le précise l’article D. 1511- 35, « pour L l'application du quatrième alinéa des articles L. 2252-1, L. 3231-4 et L. 4253- 1 quotité maximale susceptible d'être garantie par une ou plusieurs collectivités sur un même emprunt est fixée à 50 % » et « elle pourra être portée à 80 % pour les opérations d'aménagement menées en application des articles L. 300-1 à L. 300-4 du Code de l'urbanisme. Toutefois, pour le cas d’un opérateur social qui construit des terrains les règles de prudence ne s’appliquent pas et la garantie de la commune peut être de 100 % pour les emprunts de construction. - Voir, CE 30 juillet 2003, Société Banco di Napoli International SA : le préfet peut déférer au tribunal administratif l'ensemble des délibérations d’une commune accordant sa garantie comme étant illégales, en ce que le maire avait dissimulé aux conseillers municipaux «les risques financiers encourus par la commune pourtant évalués par les avis éclairés de la Banque de France et du TPG » .
Par ailleurs, la notion d'avantage selon l'article 10761 du TFUE : L'application au plan local des règles communautaires de concurrence relatives aux aides publiques aux entreprises énumère les formes d’aides en présentant la notion d’aide comme recouvrant « l'ensemble des avantages directs ou indirects, que les collectivités publiques peuvent allouer à une entreprise ou un groupe d'entreprises, notamment :sous la forme de subventions, d'avantages fiscaux, quelles que soient la formes, de remises de dettes, d’abandons de créances, d’octrois de garanties, de prises de participations en capital, de bonifications d'intérêt, de prêts et avances remboursables,à taux nul ou à des conditions plus favorables que celles du taux moyen des obligations, de prêts ou de mises à disposition de biens meubles, immeubles ou de personnel, de rabais sur le prix de vente, de locations ou de locations-ventes de terrains nus ou aménagés ou de bâtiments neufs ou rénovés ». Ces aides sont illégales sauf à ce qu'il puisse être considéré que les compensations de service public (ce qui n'est pas démontré au cas présent) qui compensent les surcoûts liés aux obligations de service public auxquelles sont soumises les entreprises chargées de mission d'intérêt général ne sont pas des aides.
10- Lorsque les parties soumettent au juge un litige relatif à l'exécution du contrat qui les lie, il incombe en principe à celui-ci, eu égard à l'exigence de loyauté des relations contractuelles, de faire application du contrat ; que, toutefois, dans le cas seulement où il constate une irrégularitéinvoquée par une partie ou relevée d'office par lui, tenant au caractère illicite du contenu du contrat ou à un vice d'une particulière gravité relatif notamment aux conditions dans lesquelles les parties ont donné leur consentement, il doit écarter le contrat et ne peut régler le litige sur le terrain contractuel ;
11- Il ya donc lieu de vérifier, au cas présent, le respect des dispositions de l’article 6 de la loi du 2 mars 1982 et de l’article 4 du décret du 5 juillet 1983 pour la garantie de perte
5/8 Envoyé en préfecture le 29/08/2022
Reçu en préfecture le 29/03/2022
Affiché le 29/03/2022 se
ID : 974-219740180-20220321-DGAATDU22015-DE
d'exploitation : l'octroi de garanties par les collectivités territoriales demande le respect de
la règle du partage du risque qui se présente dans le Code général des collectivités
territoriales aux articles L. 2252-1 et D. 1511-35 pour les communes à l’exception de la seule
garantie d'emprunt pour la construction de logements sociaux). L'étude complémentaire des délibérations du CM relatives à cette opération et aux garanties financières prévues pourrait faire apparaître que dès l’origine elles étaient irrégulières et susceptibles d'annulation.
12- Dans un tel cas, que ce soit la clause en elle-même ou en considération de la légalité ou
non des délibérations du conseil municipal, le tribunal peut annuler la clause et le cas échéant l’ensemble du contrat dans sa partie relative à la construction et ou
Pexploitation de l'immeuble.
13- En cas d’annulation de la clause de garantie des pertes d’exploitation, la
responsabilité de la Ville serait tout au plus limitée à la garantie des emprunts liés
à la construction des immeubles au moment de la sortie de la convention.
14- À cela doit s’ajouter la nécessaire vérification du respect du contrat initial par
l'opérateur et en particulier sur les provisions sur grosses réparations pendant les dix-
huit ans d’exécution de la convention. A ce titre, l’opérateur indique clairement que
l'entretien normal de l'immeuble à été négligé pendant le cours du contrat. Il justifie cette
position par un niveau des loyers 37 % inférieur à celui du marché local.
15- La convention initiale ayant prévue que l'opérateur consulte la commune pour la
fixation du prix des loyers et qu’en cas de prix de loyer inférieur au marché la commune
doit compenser la perte qui en résulte pour L’ exploitant, il conviendrait de pouvoir vérifier
cet aspect pour déterminer si la cause d’une minoration manifeste et préjudiciable au compte d’exploitation est imputable à la Ville ou à l’opérateur.
16- Ainsi, en l’état de cette analyse succincte, L'avocat invite la Ville à sursoir à toute
acceptation d’une transaction venant mettre un terme à vos relations contractuelles avec
la SEDRE pour cette opération de logement, en ce que la régularité des garanties
financières consenties à l’opérateur apparaissent suspectes et qu’une déclaration
d’illégalité par le juge conduirait à ce que la commune soit dégagée de toute
obligation de couverture des pertes d’exploitation sur les 18 ans passées et les 18 ans
à venir.
17- De surcroît les sommes demandées par la SEDRE tendent à effectuer les travaux
d’entretien et de grosses réparation qui n’ont pas été fait en temps voulu, ce qui parait être
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Reçu en préfecture le 29/03/2022
Affiché le 29/03/2022 radument
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bien distinct « des opérations de construction, d'acquisition ou d'amélioration de
logements » qui peuvent être valablement garanties.
18- Dans un tel contexte, la prudence devrait conduire la ville à saisir le juge du
contrat pour qu’il détermine lui-même le coût de sortie de la convention et qu’il ne
puisse vous être fait le reproche d’avoir accepté une transaction sur la base d’une
information insuffisante, voire lourdement erronée, sur la situation financière de
cette opération immobilière et la légalité des garanties consenties.
19- En cas de saisine du tribunal administratif d’un recours de plein contentieux sur
linterprétation des clauses de garanties financières et l'exécution du contrat (le cas échéant
avec une expertise judiciaire comptable de l'opération sur 18 ans), il est possible demander
au juge la suspension de l'exécution du contrat et donc de la couverture du déficit
d'exploitation.
20- La durée prévisible d'achèvement d’un tel contentieux, après appel et cassation, est de
5 à 10 ans.
21- Par ailleurs, il est indispensable de retrouver tous les éléments relatifs aux délibérations
par lesquels le CM a consenti ces garanties financières pour les 3 opérations successives
jusqu’à faire un tout de 129 logements loués à un prix inférieur à celui du marché. Il est
également impératif de déterminer la capacité financière de la ville à consentir de telles
garanties au moment de son approbation initialé au regard des critères prévues par la loi de
1982. Il convient également de déterminer les montants qui ont déjà été payés par la
commune au titre de chaque garantie (emprunt et pertes d'exploitation sur les dix-huit
dernières années) et de connaitre les provisions pour grosses réparations qui ont été effectuées ou non par la SEDRE sur cette période. Il est aussi nécessaire de savoir si la commune est intervenue pour faire minorer le prix des loyers payés par les premiers locataires et si elle a compensé cette remise consentie par une augmentation de sa couverture de perte d'exploitation. Ce qui amène à la question de savoir si la Ville a
indirectement subventionné les loyers d’occupants qu’elle aurait elle-même choisis au
commencement de l'exploitation des logements!
22- Ainsi, Monsieur le Maire,
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Reçu en préfecture le 29/03/2022
Affiché le 29/03/2022 se
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Après avoir rappelé à l’assemblée,
Que l'application du contrat conduit la SEDRE (propriétaire des logements), selon
l'interprétation qu’elle en a, à réclamer à la Ville la couverture de la garantie de déficit de
l'opération pour un montant, à parfaire, de 6 millions d’euros et qu’elle propose une
transaction pour mettre un terme à la convention par le versement en sa faveur d’une
somme de l'ordre de 3 millions d'euros ; Et les motifs sus-énoncés dans les présentes
recommandations juridiques sur la suspicion d’illégalité de la clause de garantie des pertes
d'exploitations dont se prévaut la SEDRE,
Et considérant qu’en vue de s’assuter du respect de l’intérêt général et des deniers
publics, la prudence invite à :
- faire apprécier la légalité de la convention passée avec la SEDRE, qui parait
raisonnablement contestable sur la garantie à première demande du déficit du compte
d'exploitation au profit de l'exploitant,
- faire suspendre l'application de la garantie des pertes d'exploitation jusqu’au jugement à
intervenir sur le fond ;
- faire apprécier le juste coût financier de sortie de cette convention pour la ville, ycompris
en recourant à une expertise financière sur l'application de la convention s'agissant de la
construction et de l'exploitation des immeubles pour déterminer les montants indus déjà
payés par la commune au titre de la garantie d'exploitation sur 18 ans.
Invite l’assemblée des conseillers de la Ville à se prononcer :
1- sur l'acceptation de l'application de la garantie financière demandée par le SEDRE,
2- sur l'acceptation des propositions de sortie de la Convention soumise par la
SEDRE, ( application du contrat ou transaction)
3- Ou, sur la saisine du juge administratif pour faire apprécier la légalité du contrat et faire
fixer le reliquat de ce qui peut être dû par la Ville,
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