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PLU - Rapport de présentation - Rapport
PLU - Rapport de présentation - Rapport
Document publié le Jeudi 11 février 2016 par la commune de Villeneuve-Loubet.
Lien du pdf (PLU - Rapport de présentation - Rapport)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Handicap et inclusivité, Énergies,
P P L L A A N N L L O O C C A A L L D D ’ ’ U U R R B B A A N N I I S S M M E E
M MO OD DI I F FI I C CA AT TI IO ON N N N ° ° 2 2
Vu pour être annexé
à la délibération en date du
11 février 2016
1 1A A R RA AP PP PO OR RT T D DE E P PR RE ES SE EN NT TA AT TI IO ON N
Dossier d’Approbation COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 1/33
SOMMAIRE
I. INTRODUCTION ................................................................................................................................................................ 2
II. L’EVOLUTION DE L’ESPACE LITTORAL .................................................................................................................................. 3
A. Les modifications du règlement de la zone UEm .................................................................................................................... 5
B. La redefinition du périmètre de protection paysagère du littoral .............................................................................................. 8
C. La délimitation d’espaces verts protégés ............................................................................................................................ 13
D. L’instauration de dispositions architecturales particulières .................................................................................................... 15
E. L’adaptation des emplacements réserves ............................................................................................................................ 17
III. LES AJUSTEMENTS REGLEMENTAIRES ET CORRECTION D’ERREURS MATERIELLES .................................................................. 22
A. Application des normes de stationnement ........................................................................................................................... 22
B. Application des normes d’emprise au sol ............................................................................................................................ 24
C. Règlementation des affouillements et exhaussements de sol ................................................................................................. 25
D. Les clôtures .................................................................................................................................................................... 27
E. La protection des arbres ................................................................................................................................................... 28
F. Correction d’une erreur matérielle en zone UB .................................................................................................................... 29
G. Délimitation du secteur UCc .............................................................................................................................................. 31 COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 2/33
I. INTRODUCTION
Par délibération du Conseil Municipal en date du 26 septembre 2013, le Plan Local d’Urbanisme de Villeneuve-Loubet a été adopté. Ce
document a fait l’objet d’une première procédure de modification approuvée le 17 mars 2015.
Lors de sa séance du 17 septembre 2015, le Conseil Municipal a pris acte de l’engagement d’une nouvelle procédure de modification afin
notamment de faire évoluer les dispositions règlementaires applicables à l’espace littoral pour renforcer son attractivité en application de
l’article L 153-36 du code de l’urbanisme.
Les modifications introduites s’inscrivent pleinement dans les orientations du projet d’aménagement et de développement durables
(PADD) notamment de « reconquête du bord de mer – socle de l'économie touristique communale », conformément à l’article L.153-31
du code de l’urbanisme.
Ainsi, cette procédure permet de modifier les règles de la zone UEm (articles 1, 9 et 10, relatifs à l’occupation du sol, à l’emprise au sol et
la hauteur), ainsi que de réduire le périmètre de protection paysagère du littoral, inadapté aux véritables enjeux du secteur, en
introduisant de nouvelles mesures de protection des espaces verts plus efficientes.
Elle permet également de mettre à jour les emplacements réservés de l’espace littoral en fonction de l’évolution des projets communaux
et de leur faisabilité.
Enfin, la procédure permet des ajustements règlementaires dans un souci de cohérence et de pertinence de l’instruction des autorisations
d’urbanisme ainsi que des corrections d’erreurs matérielles.
L’ensemble de ces modifications s’inscrivent dans le champ d’application de la procédure de modification dite de droit commun visée aux
articles L. 153-36 et suivants du code de l’urbanisme. COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 3/33
II. L’EVOLUTION DE L’ESPACE LITTORAL
Depuis plusieurs années, la commune a entrepris une importante requalification du son espace littoral et en particulier des espaces
publics. Ainsi, la promenade du bord de mer a permis à la ville d’ouvrir son littoral et de valoriser pleinement ses fonctions touristiques.
Plus récemment, le réaménagement de la route du bord de mer (RD 6098) par le Conseil Départemental en collaboration avec la
commune a donné une nouvelle image à cet axe structurant, notamment en entrée de ville.
La « reconquête du bord de mer – socle de l’économie touristique
communale » constitue une des orientations du Projet d’Aménagement et
de Développement Durable du PLU. Afin de poursuivre les actions
engagées, et renforcer l’attractivité de l’espace littoral, la modification
n°2 du PLU autorise une constructibilité nouvelle, dans le respect des
échelles et volumétries existantes, tout en préservant plus efficacement
certains éléments fondamentaux du paysage.
La loi n° 86-2 du 3 janvier 1986 relative à l’aménagement, la protection
et la mise en valeur du littoral, dite loi Littoral fixe les dispositions qui
encadrent l’urbanisation en zone littorale. Elle limite notamment les
extensions d’urbanisation dans les espaces proches du rivage.
Toutefois, au sens de cette loi, les simples opérations de construction ne sont pas considérées comme une extension de l'urbanisation à
l'intérieur du tissu urbain existant. Il est possible, sans que cela constitue une extension d'urbanisation, de densifier des quartiers
existants dans le respect des hauteurs et des caractéristiques des lieux : rythme parcellaire, volumétries, typologies…
En outre, la Directive Territoriale d’Aménagement (DTA) des Alpes-Maritimes approuvée par décret du 2 décembre 2003 qui précise les
modalités d’application de la loi Littoral, identifie le secteur littoral de Villeneuve-Loubet au nord de Marina, comme un espace « neutre »
où l’urbanisation ne présente pas de forts enjeux de protection ou de développement.
Le cas échéant, le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT), peut développer des orientations d’aménagement des espaces « neutres »
de la DTA. Le SCoT de la Communauté d’Agglomération Sophia Antipolis approuvé le 5 mai 2008, précise qu’en matière d’aménagement
Source : Direction générale de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Construction COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 4/33
du littoral, « l’objectif est d’assurer un développement durable, répondant à la fois aux objectifs de protection et de mise en valeur de
l’environnement et aux objectifs socio-économiques ».
Par ailleurs le SCOT identifie dans le Document d’Orientations Générales un enjeu de protection dit « aménagement balnéaire »,
notamment sur le littoral Villeneuvois. Cet élément « protège les plages existantes afin de les réserver aux activités liées aux loisirs des
baigneurs et d’améliorer leur accessibilité ».
Source : Document d’Orientations Générales
Extrait du Plan de l’Unité de voisinage Est
Ainsi, les modifications apportées, développées ci-après, n’entrainent pas une extension ou un renforcement significatif de l’espace déjà
urbanisé, et s’inscrivent parfaitement dans les principes de la loi Littoral et de la DTA et les objectifs du SCoT. COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 5/33
A. LES MODIFICATIONS DU REGLEMENT DE LA ZONE UEM
DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UE ESPACE LITTORAL URBANISE
ARTICLE UE 1 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Justification
Le règlement de la zone UEm, dans sa rédaction en vigueur, interdit les bâtiments à usage d'habitation, d'hôtellerie et de résidence de
tourisme. Cette restriction, incohérente avec l’occupation actuelle du secteur qui comprend principalement des constructions à usage
d’hébergement hôtelier et d’habitation, bloque la requalification et l’extension des constructions existantes ainsi que le développement
potentiel de nouveaux projets. Dans le respect des objectifs du PADD qui visent à « conserver et diversifier l’offre d’hébergement
touristique », le règlement est modifié pour autoriser les constructions à usage d’hébergement hôtelier et d’habitation.
Règlement avant modification Règlement après modification
2. dans le seul secteur UEm
- les bâtiments à usage d'habitation, d'hôtellerie et de résidence de tourisme,
- les bâtiments à usage de bureaux,
- les bâtiments à usage d'infrastructure de stationnement.
2. dans le seul secteur UEm
- les bâtiments à usage d'habitation, d'hôtellerie et de résidence de tourisme,
- les bâtiments à usage de bureaux,
- les bâtiments à usage d'infrastructure de stationnement. COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 6/33
ARTICLE UE 9 - EMPRISE AU SOL
Justification
L’article UE 9 prévoit une emprise au sol plus restrictive en secteur UEm (30%), qu’en secteur UEb (50%). Pourtant compte-tenu de
l’occupation actuelle d’un grand nombre d’unités foncières sur le secteur littoral, la limitation du CES à 30% ne permet pas l’extension
des constructions existantes. Le CES est donc fixé à 50 % sur les 2 secteurs, dont les modalités d’application sont désormais définies
dans les dispositions générales (voir infra). Néanmoins, afin de limiter la densification d’unités foncières encore peu bâties, la
modification n° 2 introduit de nouvelles mesures de protections des espaces verts.
Règlement avant modification Règlement après modification
1. dans le seul secteur UEb
L'emprise au sol maximale des bâtiments (hors piscines, débords, saillies et infrastructures enterrées et semi-enterrées), ne pourra excéder 50 % de la superficie du terrain concerné.
2. dans le seul secteur UEm
L'emprise au sol maximale des bâtiments (hors piscines, débords, saillies et infrastructures enterrées et semi-enterrées), ne pourra excéder 30 % de la superficie du terrain concerné.
1. dans les secteurs UEb et UEm
L'emprise au sol maximale des bâtiments ne pourra excéder 50 % de la superficie du terrain concerné. COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 7/33
ARTICLE UE 10 - HAUTEUR
Justification
L’article UE 10 limite la hauteur des constructions nouvelles à 4 mètres à l’acrotère, alors que la hauteur des constructions existantes qui
constituent le front de mer sont en grande majorité composées d’un rez-de-chaussée surélevé de 2 étages. La hauteur est donc fixée à 9
mètres à l’égout du toit, sans introduire la possibilité d’une majoration à 12 mètres comme dans le secteur UEb situé en retrait du
littoral. Toutefois, afin de préserver la composition urbaine du littoral, des dispositions architecturales particulières sont introduites sur la
partie nord du secteur UEm, qui maintient une hauteur limitée à 4 mètres à l’acrotère (voir supra).
Règlement avant modification Règlement après modification
2. Hauteur absolue
- 22 mètres pour le secteur UEa (Marina Baies des Anges), entendu que l'existant le plus haut est fixé à 69 mètres
- 9 mètres à l'égout du toit dans le seul secteur UEb. Pour des motifs d'ordre architecturaux, sur 30 % maximum de l'emprise bâtie, cette hauteur peut être majorée à 12 mètres.
- 4 mètres à l'acrotère dans le seul secteur UEm.
2. Hauteur absolue
- 22 mètres pour le secteur UEa (Marina Baies des Anges), entendu que l'existant le plus haut est fixé à 69 mètres
- 9 mètres à l'égout du toit dans le seul secteur UEb. Pour des motifs d'ordre architecturaux, sur 30 % maximum de l'emprise bâtie, cette hauteur peut être majorée à 12 mètres.
- 9 mètres à l'égout du toit dans le seul secteur UEm, à l’exception des constructions concernées par les dispositions architecturales particulières identifiées au document graphique qui limitent la hauteur à 4 mètres à l’acrotère. COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 8/33
ARTICLE UE 11 – ASPECT EXTERIEUR
Justification
L’article UE 11 règlemente les toitures afin d’en garantir un traitement qualitatif. Toutefois la rédaction actuelle des dispositions générales
de l’article UE11 est en contradiction avec les règles spécifiques aux sous-secteurs UEb et UEm compromettant ainsi la sécurité juridique
de l’instruction des permis de construire. Il est donc proposé de simplifier la règle, en imposant sur l’intégration des éléments techniques
dans la composition de la toiture.
Règlement avant modification Règlement après modification
1. Dispositions Générales
Les bâtiments doivent présenter une simplicité de volume, sans
décrochés excessifs, une unité d’aspect et de matériaux en
harmonie avec les bâtiments avoisinants et compatible avec la
bonne économie de la construction, la tenue générale de
l’agglomération et l’harmonie du paysage urbain. Tout pastiche
d’une architecture archaïque ou étrangère à la région est interdit.
Des dispositions complémentaires relatives aux dispositifs
d'énergies renouvelables sont prescrites à l'article PE 4 des
Dispositions Générales.
Toute superstructure au-delà du plan de toiture est interdite à
l'exception des souches de cheminée. Ces souches de cheminée
pour les conduites de fumée ou de ventilation sont de forme
simple, ouvertes en plein vent ou surmontées de mitrons mais en
1. Dispositions générales
Les bâtiments doivent présenter une simplicité de volume, sans
décrochés excessifs, une unité d’aspect et de matériaux en
harmonie avec les bâtiments avoisinants et compatible avec la
bonne économie de la construction, la tenue générale de
l’agglomération et l’harmonie du paysage urbain. Tout pastiche
d’une architecture archaïque ou étrangère à la région est interdit.
Des dispositions complémentaires relatives aux dispositifs
d'énergies renouvelables sont prescrites à l'article PE 4 des
Dispositions Générales.
Le traitement des toitures doit faire l’objet du même soin que les
façades. Les installations techniques (paraboles, antennes,
édicules, caissons, gaines, panneaux solaires…) et toutes
superstructures doivent s’intégrer harmonieusement dans la COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 9/33
aucun cas de tuyaux d'aimante ciment ou de tôle.
Le remplissage des gardes corps en matière plastique fumé est
interdit.
Les volets seront de type volets, jalousies en bois ou aluminium ou
stores.
Les gouttières d'eaux pluviales, dans le cas où elles sont
apparentes, seront en zinc ou cuivre.
2. Concernant les loggias dans le secteur UEa
La fermeture des loggias n'est pas admise.
3. Concernant les toits dans le secteur UEb
Les toits sont pentés ou traités en terrasses d’agrément accessibles
ou végétalisés.
Le cas échéant, le volume des toits sera suffisant pour permettre
l’intégration systématique des édicules d’ascenseur, des
ventilations…
4. Concernant les toits dans le seul secteur UEm
Dans ce secteur, seules les toitures terrasse sont admises.
composition de la toiture.
Le remplissage des gardes corps en matière plastique fumé est
interdit.
Les volets seront de type volets, jalousies en bois ou aluminium ou
stores.
Les gouttières d'eaux pluviales, dans le cas où elles sont
apparentes, seront en zinc ou cuivre.
2. Concernant les loggias dans le secteur UEa
La fermeture des loggias n'est pas admise.
3. Concernant les toits dans le secteur UEb
Les toits sont pentés ou traités en terrasses d’agrément accessibles
ou végétalisés.
4. Concernant les toits dans le seul secteur UEm
Dans ce secteur, seules les toitures terrasse sont admises. COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 10/33
B. LA REDEFINITION DU PERIMETRE DE PROTECTION PAYSAGERE DU LITTORAL
Le PLU en vigueur a instauré un « périmètre de protection paysagère du littoral » dans lequel aucune emprise de construction nouvelle
n’est admise. Cette disposition règlementaire est traduite graphiquement sur le plan de zonage. Elle s’applique uniformément sur le front
de mer, de Marina Baie des Anges à l’embouchure du Loup, sur une bande d’une profondeur fixée arbitrairement à 25 mètres, sans tenir
compte de l’occupation du sol, ni des enjeux réels de protection du paysage, en particulier la végétation implantée au-delà de cette
protection.
Si la protection paysagère du littoral est un des objectifs majeurs de l’aménagement du territoire communal, l’outil mis en place s’avère
inadapté, et nécessite d’être redéfini et complété afin de garantir une préservation réelle du littoral.
Embouchure du Loup Allée de la Plage Marina Baie des Anges
N
Limite de la zone UEm
Limite de la protection paysagère en vigueur
Limite de la protection paysagère modifiée
12à15m
25 m COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 11/33
De Marina Baie des Anges à l’allée de la Plage, ce périmètre est majoritairement bâti, à l’exception du parking communal de la Fighière et
des jardins d’agréments du Bahia Hôtel et de la copropriété l’Aquamarina. Il est donc proposé redéfinir la « bande de protection » en
s’alignant au droit des constructions existantes, soit sur une profondeur d’environ 15 mètres, afin de maintenir un espace de respiration
entre la plage publique aménagée et le bâti. Parallèlement, les arbres de grande valeur paysagère, implantés sur une propriété privée,
sont identifiés au plan de zonage comme « espaces verts protégés » (voir infra).
Marina Baie des Anges Bahia Hôtel propriété privée Aquamarina Allée de la Plage
De l’allée de la plage à l’embouchure du Loup, le périmètre est entièrement bâti, à l’exception de la parcelle située à l’embouchure du
Loup qui présente des arbres remarquables. Le périmètre de protection, inopérant, est supprimé, mais les arbres sont identifiés par des
« espaces verts protégés » (voir infra).
Allée de la Plage Embouchure du Loup
COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 12/33
Avant modification Après modification COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 13/33
C. LA DELIMITATION D’ESPACES VERTS PROTEGES
Le front de mer de Villeneuve-Loubet entre Marina Baie des Anges et l’embouchure du Loup est ponctué d’arbres remarquables de très
hautes futaies, perceptibles depuis la mer comme depuis la route du bord de mer, qu’il convient de préserver. Afin de protéger
efficacement ce paysage littoral, la modification n°2 instaure une protection spécifique au titre de l’article L 151-19 du code de
l’urbanisme (anciennement L 123-1-5 III 2°) sur deux secteurs qui caractérisent fortement l’image actuelle du littoral.
A l’embouchure du Loup, un « espace vert protégé » qui
présente 5 platanes remarquables est délimité le long des berges,
complété d’une protection ponctuelle pour un sixième sujet présent
sur la propriété.
Avant modification Après modification COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 14/33
Entre le Bahia Hôtel et l’immeuble résidentiel de l’Acquamarina, deux constructions à l’architecture clairement identifiable, de très
imposants arbres(notamment des peupliers), implantés sur une propriété privée, ont été jusqu’alors préservés. Leurs frondaisons offrent
une véritable respiration végétale sur le littoral bâti. Dans le cadre de la protection paysagère de celui-ci, la préservation de ces sujets est
un véritable enjeu, c’est pourquoi ils sont identifiés au plan de zonage comme « espaces verts protégés »
Avant modification Après modification COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 15/33
D. L’INSTAURATION DE DISPOSITIONS ARCHITECTURALES PARTICULIERES
Entre l’Allée de la plage et l’embouchure du Loup, le front de mer est composé d’un ensemble de constructions homogène et
caractéristique du développement balnéaire de Villeneuve-Loubet. Afin d’interdire toute surélévation de ces constructions de plain-pied, la
modification n°2 du PLU, qui par ailleurs autorise les constructions en R+2 (voir supra), introduit des dispositions architecturales
particulières qui limite strictement la hauteur à 4 mètres.
Elles concernent la parcelle bâtie cadastrée AP 84 et se prolonge sur les parcelles non
bâties cadastrées AP 83 et AO 55 afin d’éviter la construction d’un bâtiment qui viendrait
rompre l’homogénéité du front de mer. En revanche, la parcelle AO 54 n’est pas concernée
par ces dispositions. Située légèrement en contre bas, elle pourrait accueillir un bâtiment
en R+2 sans que le paysage n’en soit impacté, d’autant que les arbres ont été protégés.
Cette mesure favorisera la mutation de ce terrain aujourd’hui occupé par des constructions
précaires.
Parcelles concernées par les dispositions
architecturales particulières : COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 16/33
Les dispositions architecturales particulières sont matérialisées sur le plan de zonage par un figuré linéaire (alignement de triangles
bleus). Elles renvoient à l’article UE 10 du règlement.
Avant modification Après modification COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 17/33
E. L’ADAPTATION DES EMPLACEMENTS RESERVES
Suppression de l’emplacement réservé n°9
Le plan local d’urbanisme contient un emplacement réservé n° 9, situé sur la route du Bord de Mer, destiné à la réalisation d’un espace
public paysager des Bouches du Loup comprenant la création d’un accès Personne à Mobilité Réduite de 5 mètres d’emprise, qui vient
grever les parcelles cadastrées section AO numéros 53 et 54.
Le propriétaire de la parcelle cadastrée section AO 53 a mis la commune en demeure de faire l’acquisition de sa parcelle, au titre du droit
de délaissement prévu aux articles L152-2 (anciennement L 123-17) , L230-1 et suivants du code de l’urbanisme. Cette acquisition
constituant une charge financière qui aurait impacté le budget communal de manière importante au détriment d’autres projets, le Conseil
Municipal y a renoncé, par délibération en date du 17/09/2015.
Dès lors l’emplacement réservé est devenu inopposable, et il convient de le supprimer du plan de zonage et de la liste des emplacements
réservés.
Avant modification Après modification COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 18/33
Suppression de l’emplacement réservé n°10
L’emplacement réservé n°10, tel que défini dans le PLU en vigueur, grève les locaux d’habitations compris dans l’immeuble dit « Le
Pesage » implanté sur la parcelle AP 86 pour la réalisation de logements publics à destination de l’habitat pour actifs saisonniers et des
logements d’accueil d’urgence.
Cet ancien hôtel délabré, divisé en 20 lots de copropriété, situé directement sur le bord de mer, constituait une « verrue » dans le
paysage urbain littoral. C’est pourquoi la commune a fait l’acquisition, au gré des opportunités, de 7 lots de copropriété de l’immeuble
dont celui des espaces extérieurs. Par ailleurs, le CCAS a acquis 2 lots. Cette politique foncière a permis la réhabilitation complète du
bâtiment ainsi que la réalisation d’un parking ouvert au public.
Cependant l’emplacement réservé est une servitude dont la vocation est de geler une emprise en vue d’une affectation prédéterminée.
Ainsi, un terrain grevé d’un emplacement réservé ne peut plus recevoir de travaux qui ne seraient pas conformes au projet ayant justifié
la réserve. La technique des emplacements réservés constitue donc une option sur des terrains que la collectivité publique bénéficiaire
envisage d’acquérir pour un usage d’intérêt général futur.
En l’espèce, la « réalisation de logements publics » passe par l’acquisition des lots de copropriétés non maitrisés par la collectivité. Or
l’emplacement réservé est sans effet les transactions immobilières qui pourraient s’opérer au sein de l’immeuble bâti. En revanche, la
commune a instauré un droit de préemption urbain « renforcé » sur l’immeuble qui lui permet, le cas échéant, de poursuivre la maîtrise
de cette copropriété.
Après réhabilitation Avant réhabilitation COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 19/33
L’emplacement réservé n° 10, inopérant, est supprimé sur plan et de la liste des ER.
Toutefois, les appartements déjà acquis par la commune ou le CCAS contribuent, avec d’autres logements du parc communal, à répondre
aux besoins d’hébergement d’urgence.
Avant modification Après modification
Equipements publics
N° opération Destination Superficie (m²) Bénéficiaire
Aménagement du quartier du Loubet et du bord de mer
E 10 Réalisation de logements publics à destination de l’habitat pour
actifs saisonniers et des logements d’accueil d’urgence. L’emprise de
la réservation porte sur es locaux d’habitation présents sur l’unité
foncière
² Commune COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 20/33
Création de l’emplacement réservé n°17
Afin de compléter l’offre de stationnement au sud de Marina Baie des
Anges, un emplacement réservé est instauré pour la création d’un
parc de stationnement arboré.
Il comprendra la création d’un cheminement pour personnes à
mobilité réduite, de l’avenue de la Batterie jusqu’au littoral, afin de
renforcer l’accessibilité de la plage dans ce secteur qui ne bénéficie
d’aucun accès normalisé. Au Nord de la Marina, les plages de la
Batterie sont quant à elles d’ores et déjà accessibles par l’allée et le
parking de la Fighière, par l’allée du centre nautique ou celle de la
Plage, bien que des dispositifs anti- véhicules à moteurs doivent être
améliorés pour faciliter le passage.
L’emplacement réservé n°17 grève la parcelle cadastrée AW88 d’une
superficie de 681 m², actuellement libre de toute occupation.
ER N°17
Parkings de la
Pierre à Tambour
Ouest : 20 places
Est : 11 places
Parking de la
plage de la
Pierre à
Tambour
86 places
dont 2 PMR
OFFRE DE STATIONNEMENT AU SUD DE MARINA COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 21/33
En conséquence, la liste des ER et le plan de zonage sont modifiés :
Avant modification Après modification
Equipements publics
N° opération Destination Superficie (m²) Bénéficiaire
Aménagement du quartier du Loubet et du bord de mer
E 17 Création d’un parc de stationnement comprenant la création d’un
cheminement adapté aux personnes à mobilité réduite
6 81 m² Commune COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 22/33
III. LES AJUSTEMENTS REGLEMENTAIRES ET CORRECTION D’ERREURS MATERIELLES
A. APPLICATION DES NORMES DE STATIONNEMENT
ARTICLE 14 – MODALITES D’APPLICATION DES NORMES DE STATIONNEMENT
Justification
Afin de clarifier les modalités d’application des normes de stationnement définies à l’article 12 de chaque zone, l’article 14 des
dispositions générales du règlement d’urbanisme est modifié.
Il est précisé que le résultat du calcul du nombre de place de stationnement, issu des dispositions de l’article 12 de chaque zone doit être
arrondi à l’entier supérieur. De plus, les dispositions de l’article L 151-33 sont rappelées.
Par ailleurs, l’article 14 des dispositions générales règlementent les dimensions des aires de stationnement, alors qu’il existe une norme
AFNOR (Association Française de Normalisation) applicable en la matière. En effet, les normes NF P91-100 et NF P91-120 spécifient les
dimensions à observer pour un parc de stationnement, accessible au public, pour véhicules de moins de 3,5t et de moins de 1,90 m de
haut d’une part, et d’autre part les dimensions minimales concernant les emplacements de stationnement à usage privatif. Toutefois, les
dimensions des emplacements individuels ne sont pas règlementées. Seuls les emplacements aménagés et réservés aux personnes
handicapées font l’objet de textes réglementaires prévoyant un nombre de places réservées par tranche de places de stationnement, leur
aménagement et leur signalisation.Bien que cette norme n’ait pas de caractère obligatoire, il parait pertinent de s’y référer plutôt que
d’imposer les mêmes dimensions à toutes aires de stationnement sans tenir compte de leur contexte.
Règlement avant modification Règlement après modification
ARTICLE 14 – MODALITES D’APPLICATION DES NORMES DE STATIONNEMENT
Les normes de stationnement sont définies à l'article 12 de chaque
zone.
ARTICLE 14 – MODALITES D’APPLICATION DES NORMES DE STATIONNEMENT
Le nombre de places de stationnement minimum est calculé selon
les normes définies à l'article 12 de chaque zone, en fonction de la COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 23/33
Le nombre d'aire de stationnements exigé dépend de la destination
des constructions.
Des prescriptions pour la diffusion des véhicules électriques sont
prises dans le cadre de la réalisation des places de stationnement
automobile et deux roues à l'article PE 3 du titre II.
1/ Conditions de superficie
Stationnement automobile ou motorisé à quatre roues : la
superficie minimale de chaque emplacement de stationnement est
fixée à 12,5 m² (5m x 2,5m)
Stationnement deux roues et autres modes doux : Une place est
équivalente à 1,5m² au minimum (1m x 1,50m).
2/ Conditions d'accès de toutes les aires de stationnement, y
compris les aires pour 2 roues
Les aires de stationnement seront créées de telle sorte que
chacune d'entre elles soit directement accessibles à partir des voies
ou emprises publiques desservant le projet.
3/ Stationnements 2 roues
Pour le stationnement des deux roues sur le domaine privé, il sera
exigé, pour toute construction nouvelle, la création d’un local pour
deux roues (2 m² par 2 roues et une porte d’accès de 2 mètres de
large minimum) avec au minimum 50% des places réservées aux
vélos et ayant les caractéristiques annoncées aux articles 12 des
zones urbaines et à urbaniser.
L’espace destiné aux vélos devra être aisément accessible depuis
les emprises publiques et les voies. Il est recommandé que chaque
espace destiné aux 2 roues puisse disposer de dispositifs
permettant d’attacher les 2 roues avec un système de sécurité.
destination des constructions : le résultat étant arrondi à
l’entier supérieur.
Conformément à l’article L 151-33 du code de l’urbanisme,
lorsque il peut être tenu quitte de ces obligations en
justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même,
soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un
parc public de stationnement existant ou en cours de
réalisation et situé à proximité de l'opération, soit de
l'acquisition ou de la concession de places dans un parc
privé de stationnement répondant aux mêmes conditions.
Lorsqu'une aire de stationnement a été prise en compte
dans le cadre d'une concession à long terme ou d'un parc
privé de stationnement, elle ne peut plus être prise en
compte, en tout ou en partie, à l'occasion d'une nouvelle
autorisation.
Des prescriptions pour la diffusion des véhicules électriques sont
prises dans le cadre de la réalisation des places de stationnement
automobile et deux roues à l'article PE 3 du titre II.
1/ Conditions de superficie
Les aires de stationnement respecteront les dimensions
préconisées par les normes AFNOR (Association Française de
Normalisation) en vigueur, y compris pour les
emplacements individuels.
2/ Conditions d'accès de toutes les aires de stationnement, y
compris les aires pour 2 roues
Les aires de stationnement seront créées de telle sorte que
chacune d'entre elles soit directement accessibles à partir des voies
ou emprises publiques desservant le projet. COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 24/33
3/ Stationnements 2 roues
Pour le stationnement des deux roues sur le domaine privé, il sera
exigé, pour toute construction nouvelle, la création d’un local pour
deux roues (2 m² par 2 roues et une porte d’accès de 2 mètres de
large minimum) avec au minimum 50% des places réservées aux
vélos et ayant les caractéristiques annoncées aux articles 12 des
zones urbaines et à urbaniser.
L’espace destiné aux vélos devra être aisément accessible depuis
les emprises publiques et les voies. Il est recommandé que chaque
espace destiné aux 2 roues puisse disposer de dispositifs
permettant d’attacher les 2 roues avec un système de sécurité.
B. APPLICATION DES NORMES D’EMPRISE AU SOL
ARTICLE 15 – MODALITES D’APPLICATION DES NORMES D’EMPRISE AU SOL
Justification
La loi d’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014 a privé d’effets juridiques les coefficients d’occupation des
sols (COS) compris dans les règlements des plans locaux d’urbanisme (PLU). Dans le cadre de la modification n°1 du PLU approuvée le
17 mars 2015, les COS ont donc été définitivement supprimés. Par conséquent, la surface de plancher maximale autorisée sur un terrain
est désormais fixée qu’au regard de la combinaison des règles de densité fixées par le règlement du PLU. Dès lors, le Coefficient
d’Emprise au Sol (CES) est devenu le principal outil de régulation de la densité. Afin de clarifier les modalités d’application des règles
liées à l’emprise au sol, une définition est introduite dans un nouvel article des dispositions générales du règlement d’urbanisme. COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 25/33
Règlement avant modification Règlement après modification
Aucune disposition ARTICLE 15 – MODALITES D’APPLICATION DES NORMES
D’EMPRISE AU SOL
Sauf dispositions spécifiques prévues aux articles 9, l’emprise au sol des constructions correspond à leur projection verticale au sol, exception faite des débords de toiture, des balcons, oriels, et des parties de construction dont la hauteur ne dépasse pas 0.60 m au- dessus du sol naturel avant travaux et des piscines.
Le calcul du coefficient d’emprise au sol s’effectue avant déduction des parties de voie destinées à être cédées au domaine public, pour l’élargissement ou la création dans le cas d’une cession.
C. REGLEMENTATION DES AFFOUILLEMENTS ET EXHAUSSEMENTS DE SOL
Justification
Certains secteurs du territoire communal présentent une topographie vallonnée. L’implantation des constructions sur les terrains en
pente, peut donc entrainer des mouvements de sol importants. Afin d’assurer la bonne insertion dans le paysage des constructions et
limiter l’impact des mouvements de sols, des dispositions spécifiques sont introduites aux articles 1 et 2 des zones concernées. Dès lors,
les mouvements de sols ne sont autorisés que lorsqu’ils sont indispensables aux constructions, installations et aménagements admis. De
surcroit, lorsqu’ils sont autorisés, leur implantation doit respecter un recul de 3 mètres par rapport aux limites séparatives et leur
hauteur est limitée à 1.50 mètres. COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 26/33
ARTICLES UA1, UB 1, UC 1, UD 1, UE 1 et 1AUh – OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOLS INTERDITES
Règlement avant modification Règlement après modification
- les affouillements et exhaussements de sol visés à l'article R421-23 du Code de l'Urbanisme autres que ceux indispensables aux bâtiments, installations et aménagements admis dans la zone ainsi qu'à leurs dessertes (accès et réseaux),
- les affouillements et exhaussements de sol visés à l'article R421-23 du Code de l'Urbanisme autres que ceux indispensables aux constructions, installations et aménagements admis dans la zone ainsi qu'à leurs dessertes (accès et réseaux),
ARTICLES UA2, UB 2, UC 2, UD 2, UE 2 et 1AUh– OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOLS SOUMISES A CONDITIONS
PARTICULIERES
Règlement avant modification Règlement après modification
Aucune disposition - les exhaussements du sol, non interdit par l’article 1, sont
autorisés, sous réserve de leur inscription harmonieuse dans le site, à au moins 3 mètres des limites séparatives. Leur hauteur est limitée à 1.50 mètres par rapport au terrain naturel avant travaux. COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 27/33
D. LES CLOTURES
ARTICLES UB 11, UC 11, UD 11 , UZ 11 , 1 AUh11– ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENTS DE LEURS
ABORDS
Justification
Les dispositions règlementaires relatives aux clôtures imposent, dans les zones UB, UC, UD, UZ et 1 AUh11 un mur bahut surmonté d’un
dispositif à claire-voie. Si ces dispositions assurent, en théorie, une harmonie du traitement des clôtures sur l’ensemble du territoire et
préservent ainsi le paysage urbain, elles s’avèrent en pratique trop restrictives. En effet dans certaines situations, la nécessité d’installer
une clôture pleine est justifiable. Il convient donc d’introduire des adaptions sous conditions.
Règlement avant modification Règlement après modification
Les clôtures
Les clôtures en bordure des voies ouvertes à la circulation publique doivent être réalisées de manière à ne pas créer de gêne pour la circulation notamment en diminuant la visibilité aux abords des carrefours.
La hauteur maximale ne doit pas excéder 2 mètres dont 0,70 mètres pour la partie pleine (mur-bahut surmonté d'un dispositif à claire-voie).
Le doublage de la clôture avec des bois pleins ou des filets opaques est interdit.
Les clôtures
Les clôtures sont constituées, de préférence, d’un mur bahut d’une hauteur de 70 cm surmonté d’un grillage et doublé d’une haie composée de végétaux d’essences locales. Leur hauteur totale ne devra pas excéder 2 mètres.
Les clôtures pleines ou les murs pourront être admis lorsque leur implantation est justifiée par une nuisance avérée (bruit, co- visibilité…) et à condition de leur intégration harmonieuse dans le paysage. Leur hauteur totale ne devra pas excéder 2 mètres.
Les clôtures en bordure des voies ouvertes à la circulation publique doivent être réalisées de manière à ne pas créer de gêne pour la circulation notamment en diminuant la visibilité aux abords des carrefours. COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 28/33
E. LA PROTECTION DES ARBRES
ARTICLES UA 13, UB 13, UC 13, UD 13 UZ13 et 1AUh13 – ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS
Justification
Le territoire communal bénéficie d’une végétation, naturelle ou plantée, abondante, qui participe pleinement à la qualité du cadre de vie
des Villeneuvois. C’est pourquoi dans les secteurs urbanisés, il est fondamental de préserver la végétation existante de qualité. Les
dispositions règlementaires prévoient donc la préservation des arbres, et n’autorisent l’abattage que lorsque celui est rendu nécessaire
pour des raisons de sécurité ou des raisons phytosanitaires.
Règlement avant modification Règlement après modification
2. Les plantations existantes sont maintenues ou remplacées par
des plantations équivalentes.
2. Les arbres existants sont préservés, toutefois pour des raisons
de sécurité des riverains ou phytosanitaires, les coupes et
abattages sont autorisés. Les sujets doivent, dans ce cas, être
remplacés par des sujets d’essences adaptées au site.
Les constructions, voies d’accès et toutes utilisations du sol
admises doivent être implantées de manière à préserver au
maximum la végétation existante. COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 29/33
F. CORRECTION D’UNE ERREUR MATERIELLE EN ZONE UB
Justification
Dans le cadre de la modification n°1 du Plan Local d’Urbanisme approuvée le 17 mars 2015, le règlement de la zone UB a été adapté
pour permettre la réalisation du projet de renouvellement urbain du « cœur des Maurettes ». Lors de cette procédure, une exception à la
règle de hauteur des secteurs UBm et UBc, le long de l’avenue du docteur Lefebvre, a été introduite post enquête publique sans
justification.
Cette modification est incohérente avec les projets de renouvellement urbain du quartier, en particulier dans l’emprise de la Servitude de
Mixité Sociale n°3 et résulte d’une simple erreur matérielle. Cette règle, qui ne correspond pas aux orientations données par la
commune, est supprimée.
ARTICLE UB 10 – HAUTEUR
Règlement avant modification Règlement après modification
1. Conditions de mesure
La hauteur des bâtiments est mesurée en tout point des façades jusqu'à l'égout du toit, et est déterminée par un plan, parallèle au terrain naturel existant avant travaux, correspondant à la hauteur absolue. Au-delà de la hauteur maximale fixée à l'égout du toit, ne sont admis que les ouvrages techniques liés au fonctionnement et la maintenance du bâtiment (édicules, garde corps, panneaux solaires, paraboles….).
Les rampes d'accès ne sont pas prises dans le calcul de la hauteur.
1. Conditions de mesure
La hauteur des bâtiments est mesurée en tout point des façades jusqu'à l'égout du toit, et est déterminée par un plan, parallèle au terrain naturel existant avant travaux, correspondant à la hauteur absolue. Au-delà de la hauteur maximale fixée à l'égout du toit, ne sont admis que les ouvrages techniques liés au fonctionnement et la maintenance du bâtiment (édicules, garde corps, panneaux solaires, paraboles….).
Les rampes d'accès ne sont pas prises dans le calcul de la hauteur. COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 30/33
2. Hauteur absolue
La hauteur des bâtiments ne doit pas excéder :
2.a) dans l'ensemble de la zone pour les unités foncières inférieures à 1 000 m² :
- 7 mètres sans excéder 2 niveaux
2.b) dans l'ensemble de la zone pour les unités foncières supérieures à 1 000 m² :
- la hauteur inscrite au document graphique dans les secteurs gabaritaires UBh avec une tolérance de plus ou moins 0,75 mètre
- 25 mètres dans le seul secteur UBa (les Esperes)
- 15 mètres sans excéder 5 niveaux dans le seul secteur UBb (les rives et les bas des Ginestières)
- 12 mètres sans excéder 4 niveaux sur le seul secteur UBm, cette hauteur pouvant être portée à 15 mètres sans excéder 5 niveaux dans la limite de 30% de l'emprise du bâti du R+3, cette disposition s'appliquant à chaque bâtiment. Une hauteur limitée à 3 niveaux est imposée le long de l'avenue Lefevre sur une profondeur de 30 mètres à compter de l'emprise de la voie.
- 12 mètres sans excéder 4 niveaux dans les seuls secteurs UBc (Bermone, Sud Maurettes). Une hauteur limitée à 3 niveaux est imposée le long de l'avenue Lefevre sur une profondeur de 30 mètres à compter de l'emprise de la voie.
- 9 mètres sans excéder 3 niveaux dans les secteurs UBd
2.c) dans les emprises gabaritaires du secteur UBm
Les conditions de hauteur des constructions sont fixées par le document graphique et les prescriptions portées à la légende. Il n'est pas fixé de prescription de hauteur pour les ouvrages et installations techniques liés aux services publics ou répondant à un intérêt collectif.
2. Hauteur absolue
La hauteur des bâtiments ne doit pas excéder :
2.a) dans l'ensemble de la zone pour les unités foncières inférieures à 1 000 m² :
- 7 mètres sans excéder 2 niveaux
2.b) dans l'ensemble de la zone pour les unités foncières supérieures à 1 000 m² :
- la hauteur inscrite au document graphique dans les secteurs gabaritaires UBh avec une tolérance de plus ou moins 0,75 mètre
- 25 mètres dans le seul secteur UBa (les Esperes)
- 15 mètres sans excéder 5 niveaux dans le seul secteur UBb (les rives et les bas des Ginestières)
- 12 mètres sans excéder 4 niveaux sur le seul secteur UBm, cette hauteur pouvant être portée à 15 mètres sans excéder 5 niveaux dans la limite de 30% de l'emprise du bâti du R+3, cette disposition s'appliquant à chaque bâtiment.
- 12 mètres sans excéder 4 niveaux dans les seuls secteurs UBc (Bermone, Sud Maurettes).
- 9 mètres sans excéder 3 niveaux dans les secteurs UBd
2.c) dans les emprises gabaritaires du secteur UBm
Les conditions de hauteur des constructions sont fixées par le document graphique et les prescriptions portées à la légende. Il n'est pas fixé de prescription de hauteur pour les ouvrages et installations techniques liés aux services publics ou répondant à un intérêt collectif. COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 31/33
G. DELIMITATION DU SECTEUR UCC
Justification
Dans le cadre de la modification n°1 du Plan Local d’Urbanisme approuvée le 17 mars 2015, la délimitation du secteur UCc a été modifiée
pour permettre de renforcer la densité dans le périmètre de Servitude de Mixité Sociale n°7. Or, le « chapeau » du règlement de la zone
UC n’a pas été modifié pour tenir compte de cette évolution. En outre, la délimitation issue de la modification n°1 en limite avec la zone
UZs (tertiaire et commerce) au nord, inclus des terrains appartenant à l’enseigne Mercedes qui ont fait l’objet d’aménagements dans le
cadre de l’extension du site. Le plan de zonage est donc modifié pour réajuster les limites du secteur UCc en cohérence avec l’occupation
des sols actuelle.
Avant modification Après modification
CARACTERE DE LA ZONE
- le secteur UCc correspondant aux espaces urbanisés situés en
contrebas entre la RD 241 et l’avenue des Baumettes et présentant
une rupture de pente de nature à autoriser une hauteur de
9 mètres à l’égout du toit.
CARACTERE DE LA ZONE
- le secteur UCc correspondant au secteur d’habitat collectif des
Baumettes. COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET – Modification n°2 du PLU
Rapport de présentation
Approbation le 11 février 2016 32/33
Avant modification Après modification