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COMMUNE DE LUË

1. Rapport de présentation de la

modification n°1

Décembre 2023

MODIFICATION N°1

DU PLAN LOCAL D’URBANISME

Le Maire

Patricia CASSAGNESOMMAIRE

1. LE CADRE REGLEMENTAIRE DE LA PROCEDURE DE MODIFICATION ........ 1

2. LE PLU DE LUË ET LE PROJET DE MODIFICATION N°1 ........................... 1 2.1. La commune de LUË et son Plan Local d’Urbanisme ................................ 1 2.2. La prescription de la modification n°1 du PLU de LUË ............................. 2 2.3. Les objectifs de la modification n°1 du PLU et procédure correspondante .. 2

3. JUSTIFICATIONS DE L’OUVERTURE A L’URBANISATION DES ZONES A URBANISER, DES EVOLUTIONS DES ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION (OAP) ET DU REGLEMENT (ECRIT ET GRAPHIQUE) .............................................................................................................. 4 3.1. Evolution des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) liée à l’ouverture des zones à urbaniser ...................................................... 4 3.2. Modification du règlement écrit des zones à urbaniser ...........................13 3.3. Modification du règlement écrit de la zone urbaine : identification de bâtiments au titre de l’article L151-19 du code de l’urbanisme et création d’un linéaire commercial. ...................................................................23 3.4. Modification du règlement graphique ...................................................28 3.5. Nouveau tableau des surfaces issues de la modification .........................31

4. INCIDENCES DU PROJET DE MODIFICATION N°1 SUR L’ENVIRONNEMENT. ............................................................................ 32

5. ARTICULATION AVEC LES AUTRES PLANS ET PROGRAMMES................ 37Rapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 1

1. Le cadre réglementaire de la procédure de modification

La procédure de modification permet à toute commune de pouvoir adapter son document d’urbanisme, sans mise en révision générale de son Plan Local d’Urbanisme.

La procédure de modification du PLU est régie par les articles L153-36 à L153-48 du code de l’urbanisme.

L’article L.153-36 du code de l’urbanisme précise, que « Sous réserve des cas où une révision s'impose en application de l'article L. 153-31, le plan local d'urbanisme est modifié lorsque l'établissement public de coopération intercommunale ou la commune décide de modifier le règlement, les orientations d'aménagement et de programmation ou le programme d'orientations et d'actions ».

L’article L. 153-37 rappelle que « La procédure de modification est engagée à l'initiative du président de l'établissement public de coopération intercommunale ou du maire qui établit le projet de modification ».

L’article L153-38 précise que « Lorsque le projet de modification porte sur l’ouverture à l’urbanisation d’une zone, une délibération motivée de l’organe délibérant de l’établissement public compétent ou du conseil municipal justifie l’utilité de cette ouverture au regard des capacités d’urbanisation encore inexploitées dans les zones déjà urbanisées et la faisabilité opérationnelle d’un projet dans ces zones ».

Enfin, l’article L. 153-40 stipule que « Avant l'ouverture de l'enquête publique […], le président de l'établissement public de coopération intercommunale ou le maire notifie le projet de modification aux personnes publiques associées mentionnées aux articles L132-7 et L132-9. ».

2. Le PLU de LUË et le projet de modification n°1

2.1. La commune de LUË et son Plan Local d’Urbanisme

La commune de Luë, situé au Nord-Ouest du département des Landes, se situe en transition entre la Haute Lande et le pays de Born. Le territoire communal est vaste (96,72 km²), principalement en forêt de pins et compte 589 habitants.

La commune fait partie des sept communes qui composent la communauté de communes des Grands Lacs.

Elle appartient également au Pays Landes Nature Côte d’Argent

La commune dispose d’un Plan Local d’Urbanisme depuis 2005, ayant fait l’objet d’une révision simplifiée en 2010, d’une révision générale n°1 en 2011 puis d’une révision générale n°2 approuvée par délibération du Conseil Municipal du 17 septembre 2021. Ce nouveau PLU révisé a fait l’objet d’une mise à jour pour intégration des nouvelles dispositions liées aux nuisances sonores par arrêté du Maire du 16 mars 2023.

Le SCoT du Born, couvrant les communautés de communes des Grands Lacs et de Mimizan, a été approuvé le 20 février 2020.

La compétence « plan local d’urbanisme, document d’urbanisme en tenant lieu et carte communale » n’ayant pas été transférée à la Communauté de Communes des Grands Lacs, la commune est bien la personne publique compétente pour mener cette procédure de modification de son PLU.Rapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 2

2.2. La prescription de la modification n°1 du PLU de LUË

Par arrêté en date du 20 février 2023, Madame le Maire a prescrit la modification n°1 du Plan Local d’Urbanisme de sa commune.

Elle a parallèlement sollicité la mise à disposition du Service Urbanisme de l’Agence Départementale d’Aide aux Collectivités Locales pour une mission d’assistance administrative, juridique et technique à la mise en œuvre de cette procédure de modification n°1.

L’arrêté a fait l’objet d’un affichage en mairie pendant un mois à compter du 20 février 2023, ainsi que d’une insertion dans la rubrique « annonces légales » du Sud-Ouest en date du 23 février 2023.

Cet arrêté de prescription a également fait l’objet d’une notification à l’ensemble des Personnes Publiques Associées et Consultées, conformément au Code de l’Urbanisme, à savoir à :

 Madame la Préfète des Landes,

 Monsieur le Président du Conseil Régional de la Nouvelle Aquitaine

 Monsieur le Président du Conseil Départemental des Landes,

 Madame la Directrice de la Direction Départementale des Territoires et de la Mer des Landes,

 Madame la Présidente de la Chambre d’Agriculture des Landes,

 Monsieur le Président de la Chambre de Commerce et d’Industrie des Landes,

 Monsieur le Président de la Chambre des Métiers des Landes,

 Monsieur le Président du Syndicat Mixte du SCoT du BORN,

 Madame la Présidente de la Communauté de Communes des Grands Lacs.

La commune souhaite intégrer d’autres évolutions à cette procédure de modification n°1 du PLU, à savoir l’identification de deux bâtiments au titre de l’article L151-19 du code de l’urbanisme, ainsi que la préservation et protection commerciale à travers l’identification de ces deux mêmes parcelles, au titre de l’article L151-16 du code de l’urbanisme. Les deux bâtiments en question sont l’actuel restaurant « l’auberge landaise » et l’ancienne poste. C’est pourquoi la commune a pris un arrêté en date du 12 septembre 2023, précisant ces objets complémentaires à l’arrêté de prescription du 20 février 2023. Cet arrêté a fait l’objet d’un affichage en mairie pendant un mois, à compter du 14 septembre 2023, et d’une insertion dans la rubrique « annonces légales » du Sud-Ouest du 14 septembre 2023.

2.3. Les objectifs de la modification n°1 du PLU et procédure correspondante

La modification n°1 porte sur l’ouverture à l’urbanisation des zones à urbaniser fermées (zone AU0), et l’adaptation des orientations d’aménagement et de programmation initialement envisagées sur ces secteurs. En effet, des OAP avait été envisagées sur ces secteurs, seuls secteurs permettant l’accueil de nouveaux logements, dont l’ouverture était conditionnée notamment à la réalisation de la nouvelle station d’épuration communale.

Elle porte également sur l’identification de deux bâtiments au titre de l’article L151-19 du code de l’urbanisme et la création d’un périmètre de protection de la diversité commerciale pour deux parcelles.

Les évolutions du PLU de LUË ainsi envisagées entrent bien dans le champ d’application de la modification de droit commun, puisque conformément aux articles L153-36 à L153-40, elles n’ont pas pour objet ou pour effet soit de :

- changer les orientations définies par le projet d’aménagement et de développement durables,

- réduire un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière,Rapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 3

- réduire une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels, ou d’une évolution de nature à induire de graves risques de nuisance,

- ouvrir à l’urbanisation une zone à urbaniser qui, dans les six ans suivant sa création, n’a pas été ouverte à l’urbanisation ou n’a pas fait l’objet d’acquisitions foncières significatives de la part de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent, directement ou par l’intermédiaire d’un opérateur foncier,

- créer des orientations d’aménagement et de programmation de secteur d’aménagement valant création d’une zone d’aménagement concerté.

La procédure de modification du PLU, qui permet d’ouvrir à l’urbanisation les zones à urbaniser, adapter les OAP et modifier le règlement écrit et graphique en conséquence, est la procédure adéquate en l’espèce.

Conformément à l’article L153-38 du code de l’urbanisme, le conseil municipal a justifié cette ouverture à l’urbanisation par délibération motivée en date du 21 juillet 2023.

L’arrêté du 12 septembre 2023 qui vient préciser et compléter les évolutions du PLU entrent bien également dans le champ de la modification de droit commun. Cet arrêté est intervenu avant la finalisation du présent dossier, et donc avant la consultation des différents partenaires.

Cette procédure de modification de droit commun, avec enquête publique, nécessite au préalable de recueillir l’avis des personnes publiques associées.

Ainsi, le présent rapport de présentation et le projet de modification est transmis pour avis conforme à l’autorité environnementale dans le cadre de l’examen au cas par cas ad hoc. L’autorité environnementale disposera alors de deux mois pour donner son avis.

Le dossier de modification est également transmis, en parallèle, aux différentes personnes publiques associées pour avis.

L’enquête publique pourrait ainsi se dérouler en fin d’année 2023 ou début 2024, pour une approbation envisagée au printemps 2024.Rapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 4

3. Justifications de l’ouverture à l’urbanisation des zones à urbaniser, des évolutions des orientations

d’aménagement et de programmation (OAP) et du

règlement (écrit et graphique)

3.1. Evolution des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) liée à l’ouverture des zones à urbaniser

Le PLU révisé et approuvé en septembre 2021 a permis d’identifier le potentiel urbanisable en cœur de bourg, consistant en trois terrains et le potentiel issu des secteurs à urbaniser.

Extrait rapport de présentation – PLU opposable – p.92, annoté avec des informations suite aux dépôt d’autorisations d’urbanisme

Au sein de ce potentiel identifié et localisé, une parcelle a fait l’objet d’une division parcellaire en deux lots, dont l’un est en cours de construction.

Un certificat d’urbanisme opérationnel a également été déposé sur l’une des dents creuses identifiées, avec pour projet la réalisation de deux logements. Il a obtenu un avis favorable en date du 19 aout 2021.

Les parcelles identifiées en face du château d’eau ont fait l’objet d’un classement en zone à urbaniser fermées au PLU, compte tenu de leur localisation stratégique, à proximité immédiate des équipements communaux, administratifs, scolaires et de loisirs.

DP division pour 2

lots

et 1 PC accordé en

octobre 2022

Zone AU0 au

PLU

CUb pour la réalisation de 2 logements ;Rapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 5

Extrait du rapport de présentation – PLU opposable - p.200 et extrait du zonage correspondant

Le PLU approuvé a défini deux secteurs de zones à urbaniser fermées (AU0), situées en confortement du bourg, et a envisagé un aménagement de principe et la typologie de logements attendus. Cette réflexion a été menée de façon réfléchie, car des schémas d’aménagement sur ces deux secteurs, ainsi que les principes d’aménagement recherchés, ont été définis dans le volet « OAP » du PLU approuvé en 2021, bien que ces zones soient fermées.

Il en découlait que l’ouverture de ces zones ne devait être qu’une formalité administrative, par le biais de la modification du PLU, leur ouverture étant conditionnée à la réalisation de la station d’épuration pour permettre le raccordement de ces secteurs.

C’est la raison pour laquelle, dans l’attente de la réalisation de cette nouvelle station d’épuration, les secteurs à enjeux permettant une densification et une urbanisation confortant le centre- bourg de Luë ont donc été classé, au cours de la révision du PLU, en zone d’urbanisation fermée.

 Réalisation de la nouvelle station d’épuration

L’ancienne station d’épuration de Luë avait été mise en service en 1978 pour une capacité de 300 équivalents-habitants, mais il en résultait de nombreuses « non-conformité » et des impacts importants sur les milieux récepteurs.

Il a donc été décidé d’abandonner le site actuel de la station d’épuration et d’en créer une nouvelle un peu plus au Sud du site initial. La nouvelle station d’épuration dispose d’une capacité de 500 équivalents-habitants, avec un potentiel d’extension pouvant atteindre les 750 équivalents-habitants. Il s’agit d’un traitement des eaux usées par filtres plantés de roseaux BiHo-Filtre, une alimentation depuis le poste de relèvement et une infiltration des eaux traitées dans le sous-sol.

La nouvelle station d’épuration est en service, et a été inaugurée le 9 juillet 2022.Rapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 6

Photo de l’entrée du site de la nouvelle STEP

Extrait localisation de la nouvelle STEP par rapport à l’ancienne

Extrait vue aérienne et PLU actuellement opposable : localisation de la nouvelle STEP

Site de la nouvelle

station d’épuration

Site de l’ancienne

station

d’épuration

Nouvelle STEPRapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 7

Présentation et caractéristiques des zones à urbaniser et des adaptations liées à leur ouverture par rapport aux orientations initialement prévues dans le cadre de la révision du PLU approuvée en septembre 2021

Il est rappelé que l’ouverture à l’urbanisation de ces zones répond à la mise en œuvre du projet de développement de la commune défini au sein du PLU approuvé en septembre 2021. Il s’agit en effet de permettre à la commune de diversifier son offre de logements, de réaliser des logements locatifs sociaux pour répondre à la demande constante en la matière. Aussi, afin de prendre en compte des études environnementales réalisées sur le secteur Ouest du Bourg, et conserver un potentiel urbanisable pour le futur, une partie du secteur Ouest du Bourg sera conservé en secteur fermé à l’urbanisation.

La zone AU0 du cœur de bourg est sous maîtrise foncière communale, pour une superficie de projet d’environ 13 590 m². La zone AU0 à l’Ouest du Bourg est vouée à être ouverte à l’urbanisation pour une partie seulement, soit environ 3,5 ha. Ainsi, les zones ouvertes à l’urbanisation vont être renommées zones 1AU, et la partie restant fermées à l’urbanisation va devenir une zone 2AU au lieu de AU0.

Il est important de préciser que les superficies des zones AU0 ont été comptabilisées dans le cadre de la révision du PLU approuvée en septembre 2021 comme des superficies consommatrices d’espaces, en densification pour la zone du bourg et en extension pour la zone Ouest. Ces superficies et le nombre de logements attendus dans ces secteurs font donc partie intégrante du PLU révisé de 2021, et cette révision

De plus, ce PLU révisé a démontré sa compatibilité avec le SCoT du Born, dans l’ensemble des thématique et orientations fixées par le SCoT du Born, à savoir notamment en ce qui concerne les nouvelles densités minimales à prendre en compte dans les secteurs de projets, la diversification des formes d’habitat la fermeture des quartiers à toute urbanisation par de nouvelles constructions d’habitations afin de privilégier le renforcement du tissu urbain du bourg, avec la préfiguration des OAP dans les secteurs à urbaniser fermés, et le respect des trames vertes et bleues.

La réduction de la consommation d’espaces est d’environ 40% par rapport à la décennie ayant précédée la révision du PLU.

Les zones AU0 devaient donc faire l’objet d’une modification pour être ouvertes à l’urbanisation. C’est bien l’un des objet de la présente procédure, qui est l’occasion d’affiner et de préciser les orientations initialement travaillées dans le PLU révisé, en précisant notamment des éléments liés à l’implantation du bâti, la structuration urbaine, et la réalisation de logements sociaux.Rapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 8

Extrait de la figure 2 présente dans le volet

OAP du PLU approuvé actuellement en

vigueur (p.4)

Extrait de la figure 2 à intégrer dans le volet

« OAP » du PLU modifié

L’ouverture envisagée en zone 1AU devrait permettre de réaliser entre quarante-cinq à cinquante logements sur la commune, dont une dizaine de logements locatifs sociaux (nombre de logements total équivalent à celui estimé dans le PLU révisé).

La réalisation des logements locatifs sociaux dans cette proportion est une volonté politique municipale, sans qu’elle y soit tenu réglementairement, et répond largement aux objectifs du SCoT qui prévoit la réalisation d‘à minima 5 logements sociaux d’ici 2031. Cet objectif volontariste de réaliser du locatif social, tant au sein du lotissement communal qu’au sein du projet privé, est également en adéquation avec le diagnostic réalisé dans le cadre du Programme Local de l’Habitat en cours sur le territoire de la Communauté de Communes des Grands Lacs.

Le secteur maintenu en zone 2AU devrait permettre, au vu des contraintes environnementales, d’accueillir 3 à 5 logements maximum.Rapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 9

 Évolutions pour le secteur du cœur de bourg :

Ce secteur constitue un espace interstitiel entre le bourg et le cimetière, soit à proximité immédiate des équipements administratifs et des nouveaux équipements sportifs, tout comme à proximité immédiate de la nouvelle piste cyclable intercommunale inaugurée le 29 octobre 2022.

Le développement de ce secteur va permettre d’accueillir des formes d’habitat intermédiaire et de structurer la nouvelle voie à créer, sur l’ancienne voie ferrée, par de l’habitat réalisé en mitoyenneté et en R+1 obligatoirement.

Des logements locatifs sociaux vont également être réalisés afin d’assurer une mixité sociale et une diversité d’habitat, et répondre également à la demande forte en la matière.

Un effet de front de rue sera présent avec une implantation des bâtis à 5 m de l’alignement de la nouvelle voie, afin d’optimiser les espaces privatifs au Sud.

Toutefois, le caractère rural de la commune est maintenu et préservé dans ces orientations, avec un traitement des clôtures de faible hauteur (1,20 m sur voie et 1,60 m sur les limites séparatives), et une réalisation en grillage doublée ou non d’une haie végétale.

L’espace arboré en partie Sud-Est du bourg est maintenu et protégé.

La partie à urbaniser en lien avec l’espace boisé (au Nord de la nouvelle voie à créer) va permettre d’accueillir une forme d’habitat plus libre en terme d’implantation afin d’optimiser au mieux les parcelles ainsi constituées, et assurer des espaces privatifs de qualité. Ces dispositions plus souples doivent permettre d’assurer la faisabilité des constructions, notamment en tenant compte des règlementations à respecter telles que la Réglementation Environnementale 2020 (RE 2020) au moment du dépôt des autorisations d’urbanisme.

Le risque aléa feu de forêt est pris en compte par le maintien d’une bande d’inconstructibilité le long de la piste DFCI « piste de Cayenne ».

Les schémas de l’OAP ci-dessous sont repris et explicités intégralement dans le document « OAP » :

Schéma de principe de l’OAP au PLU approuvé en 2021

actuellement en vigueurRapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 10

Schéma de l’OAP issue de la modification n°1

L’objectif est bien de traiter ce nouveau secteur d’urbanisation dans sa globalité et les différentes thématiques que sont l’habitat, les déplacements avec la réalisation de liaisons douces au sein de ces nouvelles constructions. Il est également prévu la réalisation d’un stationnement enherbé au nord du château d’eau, face à l’impasse Scierie Sournet.

Sur ce secteur du cœur de bourg, il est attendu à minima 3 logements locatifs sociaux, et environ 10 logements individuels.

 Évolutions pour le secteur de l’entrée Nord (anciennement dénommé Secteur Cazaux) : Ce secteur est situé à l’intersection des RD 140 et RD 626, et marque l’entrée Nord et Ouest de la commune. Il est actuellement boisé, principalement sur ses franges, et en limite d’un vaste espace forestier au nord. Le site présente des boisements de valeur qui doivent être conservés.

Le projet sur ce secteur est donc son urbanisation vise à conforter la centralité du bourg, en resserrant et confortant l’enveloppe urbaine du bourg déjà existante.

Ce secteur va faire l’objet d’une urbanisation en deux temps, en conservant la partie la plus à l’Ouest en zone fermée, pour plusieurs raisons.

En effet, la commune ne peut pas ouvrir à l’urbanisation l’intégralité des deux secteurs identifiés à cet effet, afin de conserver un potentiel de futures constructions. De plus, ce secteur a fait l’objet d’une approche environnementale plus fine dans le cadre de l’étude de ce secteur, avec la découverte de la présence de l’Alouette Lulu. Des études plus approfondies seraient nécessaires pour déterminer les possibilités ou non d’ouvrir à l’urbanisation ce secteur, et d’envisager les mesures de compensations éventuelles. Aussi seul une première partie de la zone, celle la plus à l’Est, va bénéficier d’une ouverture à l’urbanisation à moyen terme.Rapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 11

Les schémas de l’OAP ci-dessous sont repris et explicités intégralement dans le document « OAP » :

Schéma de principe de l’OAP au PLU approuvé en 2021, actuellement en vigueur

Schéma de l’OAP issu de la modification n°1Rapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 12

L’accès à ce secteur va se faire par l’ancienne voie ferrée, ce qui nécessitera un aménagement de carrefour en lien avec l’OAP Cœur de Bourg. Un seul accès desservira cette zone, une sortie sur la RD 626 n’étant pas envisageable du fait de la topographie et de la dangerosité.

Les structures paysagères existantes au Nord-Est et à l'Ouest de la parcelle sont conservées, tout comme les structures linéaires de feuillus le long des départementales (baradeaux). Ces éléments végétaux sont en outre pour partie identifiés au titre de l’article L151-23 du code de l’urbanisme. Bien que toute construction et installation soit interdite sous ces éléments boisés, l’intégration de ces boisements à l’opération est essentielle pour une meilleure insertion de l’extension urbaine dans son environnement immédiat. Cette préservation du patrimoine végétal permet de restituer les trames vertes et bleues du bourg et donner une première lecture végétale de l’entrée sur le bourg.

Aussi, sur une superficie totale de 35 618 m², environ 8 500 m² vont ainsi être protégé au titre de ces espaces boisés à préserver, ce qui laisse en zone 1AU réellement urbanisable une superficie d’environ 27 100 m².

La voie principale sera accompagnée d’une voie douce et structurante.

Un traitement qualitatif entre espace privé et espace public est préconisé le long du barreau principal de desserte.

La mise en place d’une voie douce en continuité de la piste cyclable intercommunale, et majoritairement en parallèle de la voie interne à créer, permet d’assurer la perméabilité des liaisons douces tant sur un axe Est- Ouest, et à terme avec un second axe au niveau du giratoire.

L'organisation du bâti s'inscrit dans la structure urbaine et la trame parcellaire du tissu existant, et respecte un gradient de densité décroissant vers la limite de bourg à l'Ouest.

Les constructions observent donc une compacité bâtie plus marquée en continuité du cœur de bourg, de part et d'autre de la voie principale, qu'elles viennent "tenir", avec des constructions assurant un front bâti par une implantation mitoyenne et à 5 m de l’alignement de la nouvelle voie créée, et une hauteur obligatoire de R+1 sur ces secteurs identifiés. Il s’agit d’un habitat intermédiaire du fait de la mitoyenneté imposée, afin de varier les formes urbaines et assurer une compacité des constructions (partie Sud de l’OAP).

La partie à l’Est de l’OAP doit structurer également le futur quartier, en étant réalisée par des constructions obligatoirement en R+1, mais dont la mitoyenneté est privilégiée mais non imposée afin de permettre aux futures constructions une implantation la plus favorable possible entre les différents espaces privatifs. Toutefois, un front bâti à 5 mètres de l’alignement de la future voie créée est attendu, pour assurer une cohérence urbaine le long de cet axe principal interne à la zone.

Un secteur situé vers le giratoire, et entre les espaces de front bâti structurant précité, va accueillir des logements locatifs sociaux en habitat intermédiaire (R+1 obligatoire pour conforter ces formes urbaines plus denses en limite avec les RD), permettant l’accueil d’à minima 8 logements locatifs sociaux.

Ce secteur 1AU devrait accueillir à minima 8 logements locatifs sociaux, et environ 26 à 30 logements individuels.Rapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 13

3.2. Modification du règlement écrit des zones à urbaniser

L’ouverture des zones à urbaniser nécessite, comme évoqué précédemment, de revoir la dénomination des zones, transformant les zones fermées AU0 du PLU actuellement opposables en zone à urbaniser ouvertes 1AU et une partie maintenue en zone à urbaniser fermée renommée 2AU.

Le règlement écrit du PLU est ainsi complété par la création de dispositions pour la zone 1AU, en cohérence et en complément des orientations prévues dans les OAP. Ces règles sont basées sur la réglementation applicable en zone urbaine, avec toutefois des adaptations pour certaines dispositions, telles que les espaces de pleine terre, l’obligation de mitoyenneté ou l’obligation de réaliser du R+1 à certains endroits, ou encore la hauteur et l’aspect des clôtures.

L’ensemble de ces dispositions plus restrictives dans certains aspects doivent permettre d’encadrer le développement futur de ces secteurs et en assurer la meilleure insertion possible, tant en ce qui concerne l’implantation du bâti que par la réalisation d’une architecture simple et de qualité, s’intégrant dans le tissu existant.

Ces dispositions sont décidées par les élus, en lien avec les dispositions du SCoT du Born, et du Programme Local de l’Habitat en cours de réalisation au niveau de la Communauté de Communes des Grands Lacs.

Il est important pour les élus que les règles à appliquer permettent de réaliser des formes urbaines diversifiées, compactes et économes en énergie et en espace, et en imposant un espace de pleine terre plus conséquent qu’en zone urbaine pour assurer au maximum la perméabilité des sols.

Toutes ces nouvelles dispositions doivent permettre l’intégration de ces nouveaux et futurs secteurs urbains en cohésion et intégration du bourg, et en conservant le caractère naturel et rural de Luë (notamment par l’aspect des clôtures grillagées et doublées d’une haie végétale).

 Les nouvelles dispositions proposées pour la zone à urbaniser 1AU sont les suivantes :

ZONE 1AU

La zone à urbaniser 1AU est une zone à vocation principale d’habitat, destinée à être ouverte à l’urbanisation. Les voies publiques et les réseaux d’eau et d’électricité existant à la périphérie immédiate ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de la zone. De plus, ces constructions seront raccordées à l’assainissement collectif.

L’urbanisation immédiate de ce secteur est possible sous la forme d’opérations d’ensemble et dans le respect des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) (pièce n°3 du PLU) et du présent règlement, ainsi que du respect de la temporalité d’ouverture à l’urbanisation envisagée.

SECTION 1 DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGES DES SOLS ET NATURES D'ACTIVITERapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 14

Destinations Sous-destinations Interdites Autorisées sous conditions particulières

Exploitation

Agricole et

Forestière

Exploitation agricole X

Exploitation forestière X

Habitation Logement X

Hébergement X

Commerce et

activité de

service

Artisanat et commerce de détail Autorisé sous réserve de

n’entraîner pour le voisinage

aucune incommodité

Restauration X

Commerce de gros X

Activité de service avec accueil

de clientèle

Autorisé sous réserve de

n’entraîner pour le voisinage

aucune incommodité

Hébergement hôtelier et

touristique

X

Cinéma X

Équipements

d’intérêt

collectif et de

services publics

Locaux et bureaux accueillant du

public des administrations

publiques et assimilés

X

Locaux techniques et industriels

des administrations publiques

et assimilés

X

Établissements d’enseignement,

de santé et d’action sociale X

Salle d’art et de spectacle X

Équipements sportifs X

Lieux de culte X

Autres équipements recevant du

public X

Autres activités des

secteurs secondaire

ou tertiaire

Industrie X

Entrepôt X

Bureau X

Centre de congrès et

d’exposition X

Cuisine dédiée à la vente en ligne X

ARTICLE 1-1 : INTERDICTION ET LIMITATION DE CERTAINS USAGES ET AFFECTATIONS DES SOLS, CONSTRUCTIONS ET ACTIVITESRapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 15

Usages des sols Interdites Autorisées sous conditions particulières

les parcs d’attractions ouverts au public, les golfs et

les terrains aménagés pour la pratique de sport ou

loisirs motorisés

X

les terrains de camping, les parcs résidentiels de loisirs et les villages de vacances classés en hébergement léger

X

Caravanes isolées / résidences démontables

X

les garages collectifs de caravanes ou de résidences

mobiles

X

les carrières et les installations nécessaires à

leurexploitation.

X

les affouillements et exhaussement des sols

Autorisés sous condition

qu'ils soient nécessaires à

la mise en œuvre des

aménagements et

constructions autorisés

dans la zone

Toute nouvelle construction est interdite à moins de 6 mètres des cours d’eau depuis le haut de talus de la berge afin de permettre l’entretien des berges et limiter les risques liés à l’érosion.

Conformément à l’article R.111-4 du code de l’urbanisme, dans les périmètres de sites archéologiques identifiés sur le document graphique, le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d’un site ou de vestiges archéologiques.

Cette zone est concernée par le risque de feu de forêt matérialisée sur le plan de zonage par une trame mouchetée rouge. Au titre de l’article R.151-34 du Code de l’Urbanisme, des dispositions particulières visant à prendre en compte ce risque ont donc été définies.

Il sera notamment demandé de disposer d’une bande inconstructible de 12 mètres minimum entre les constructions et les limites séparatives en contact avec le massif forestier.

Cette bande sera implantée sur le terrain d’assiette de l’opération sur 12 m de profondeur sous la forme d’un espace collectif. Elle devra être accessible depuis la voirie publique, permettre la circulation des véhicules de lutte contre l’incendie et garantir un accès au massif tous les 500 mètres au minimum.

Les Obligations légales de débroussaillement sont rappelées en annexe du document des Orientations d’Aménagement et de Programmation (pièce n°3 du PLU).

ARTICLE 1-2 : MIXITE FONCTIONNELLE ET SOCIALE

Chaque OAP prévoit une affectation minimale obligatoire pour la réalisation de logements sociaux.

ARTICLE 1-3 : REALISATION DES OPERATIONS D’AMENAGEMENT

Les opérations d'aménagement (lotissements, groupes d'habitations) doivent être réalisées en compatibilité avec les schémas d’aménagement identifié au sein des OAP.

La réalisation des constructions au sein des OAP peut se réaliser par tranche, telle que définie au sein des OAP, dans le respect des densités minimales fixées, et à condition de ne pas compromettre l’urbanisation du reste de la zone.Rapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 16

Le projet peut être refusé où n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.

Il sera dérogé à l’article R151-21 du code de l’urbanisme qui précise que : « Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose. » Ainsi, l’ensemble des règles ci-après s’appliquent au regard de chaque terrain ou lot issu d’une division foncière en propriété ou en jouissance, et non pas au regard de l’ensemble du projet.

Les présentes dispositions ne s’appliquent pas aux équipements et aux ouvrages d’intérêt collectif et/ou de services publics*.

ARTICLE 2-1 : VOLUMETRIE ET IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS

 VOLUMETRIE

Les constructions nouvelles sont conçues à partir de volumes simples sur plan rectangulaire,plus longs que larges. Pour obtenir des volumétries plus élaborées ou plus complexes que le simple parallélépipède, on procédera par addition de volumes secondaires en continuité, en parallèle ou en perpendiculaire, en s’inspirant de l’architecture traditionnelle.

Exemples de volumes simples

 EMPRISE AU SOL

L’emprise au sol des constructions ne peut excéder 30% de la surface totale du terrain d’assiette du projet.

SECTION 2 CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE

ET PAYSAGERERapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 17

 HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS

La hauteur des constructions mesurée telle que mentionnée dans le lexique du présent règlement est imposée spécifiquement dans certaines parties des OAP (se référer aux OAP).

En ce qui concerne la hauteur des constructions en R+1, elle ne doit pas excéder 7 mètres à la sablière ou à l’acrotère.

Toutefois, une hauteur différente peut être accordée pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.

 IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES

Au sein des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP), des implantations différentes et spécifiques sont définies et attendues en matière d’implantation du bâti.

Certains secteurs identifiés au sein des OAP sont concernés par une implantation des constructions principales obligatoires à 5 mètres par rapport à l’alignement de la voie à créer, afin de créer un front bâti (avec obligation ou non de mitoyenneté selon les secteurs, mitoyenneté à privilégier par les garages lorsque les constructions les prévoient dans l’ensemble bâti dès l’origine).

D’autres secteurs prévoient une implantation libre des constructions par rapport à la voie afin de permettre une implantation du bâti lui permettant la meilleure exposition possible.

Toutefois, des implantations autres que celles définies ci-dessus sont possibles :

 Pour des raisons de sécurité le long de la voirie,

 Pour les annexes de moins de 20 m² pour lesquelles l’implantation est libre

 Pour l’implantation des ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services

publics.

 IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES

En dehors des dispositions spécifiques définies au sein des Orientations d’Aménagement et de Programmation, les constructions doivent s’implanter :

 Soit sur au moins une limite séparative,

 Soit, en tout point de la façade, à une distance minimale de 3 m des limites séparatives,

 Soit en tout point de la façade, à une distance minimale de 12 m des limites séparatives jouxtant

la zone identifiée comme aléa fort incendie de forêt dans le document graphique afin de limiter les risques de propagation du feu dans le cas d’un incendie de forêt. Dans le cas où un tel recul rendrait la parcelle inconstructible, il peut être réduit à 6 m, excepté si les dimensions réduites de la parcelle sont liées à une division postérieure à la date d’approbation du présent PLU.

Des implantations autres que celles définies ci-dessus sont possibles pour l’implantation des ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services publics.

 ASPECT EXTERIEUR, FAÇADES ET TOITURE DES CONSTRUCTIONS

FAÇADES

L’usage à nu de tous matériaux destinés à être enduits, tels que briques creuses, parpaings de ciment, carreaux de plâtre, panneaux agglomérés, est interdit.

La finition des enduits sera lissée ou talochée fin.

ARTICLE 2-2 : QUALITE URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERERapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 18

Les maçonneries devront avoir une coloration faisant référence aux teintes traditionnellement utilisées dans la région (blanc à sable clair). Les couleurs vives sont interdites.

Les constructions en bois ou à pans de bois devront respecter l'aspect des constructions bois ou à pans de bois traditionnelles de la région, notamment en ce qui concerne le bardage posé verticalement (aspect et pose des planches).

MENUISERIES

Les volets battants, avant-toits et bardages devront avoir un aspect bois.

Les couleurs vives sont proscrites au niveau des menuiseries et volets. Les couleurs devront faire référence aux couleurs traditionnelles utilisées dans la région (couleur naturelle du bois,rouge basque, brun foncé, vert wagon, vert olive, gris-vert, gris-bleu, gris-rouge ou blanc). Dans le cas de constructions en bois, les menuiseries et volets devront avoir une tonalité en harmonie avec les murs.

Pour une même construction, l'ensemble des fermetures (volets roulants, à la française) sera traité dans la même coloration.

COUVERTURES

La toiture de toute construction comportera un maximum de 4 pans par faîtage.

Dans le cas de plusieurs faîtages sur une même construction, ils seront parallèles ouperpendiculaires entre eux.

Les pignons auront des débords de toit de 0,50m minimum à rampants visibles.

La couverture aura l'aspect d'une couverture de tuiles de terre cuite de type canal ou platemécanique.

Les toitures terrasses ne sont autorisées que sur les volumes secondaires à la construction principale (garage, véranda, appentis, …) et les annexes.

 ANNEXES

Seules les annexes de moins de 20m² sont autorisées.

Elles doivent obligatoirement avoir une façade maçonnée enduite dans les mêmes teintes que la construction principale, ou être en aspect bois, toujours de façon à s’harmoniser avec le bâti principal et à s’intégrer dans l’environnement paysager.

Les annexes peuvent avoir une toiture tuile comme la construction principale ou une toiture terrasse.

La construction de piscine est interdite.

 CLOTURES

Sont exclus tous les dispositifs ajoutés venant occulter la transparence (de type tressages de bois, treillis plastifiés, bâches…) ainsi que les clôtures maçonnées.

Clôtures implantées le long des voies ouvertes à la circulation publique et emprises publiques

La hauteur totale des clôtures ne devra pas dépasser 1,20 m par rapport au terrain naturel.

Elle sera composée d’un grillage torsadé de couleur vert ou gris métal, comprenant éventuellement un mur de soubassement ne devant pas excéder 0,30 m.

Ces clôtures pourront être doublées de haies mélangées d’essences locales.Rapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 19

Clôtures implantées en limites séparatives

Les clôtures implantées en limite séparatives ne devront pas dépasser 1,60 m par rapport au terrain naturel.

Elles seront composées :

 Soit d’un grillage torsadé de couleur vert ou gris métal, doublé ou non d’une haie mélangée

d’essences locales, comprenant éventuellement un mur de soubassement ne devant pas excéder 0,30 m.

 Soit d’une haie mélangée d’essences locales.

Dans les secteurs soumis à risque incendie de forêt, les haies, clôtures, installations provisoires de même usage sont autorisées, à la condition de ne pas être réalisées à partir de végétaux secs (de type brande, genêt ou bruyère arbustive).

Au sein des terrains privatifs bâtis, le recul par rapport à l’espace boisé devra être maintenu libre de tout matériau et végétaux facilement inflammables. Il pourra être engazonné et planté ponctuellement de feuillus peu inflammables ni combustibles, sans que ces plantations ne gênent la circulation des véhicules de lutte contre les incendies.

 OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE DE PERFORMANCES ENERGETIQUES ET ENVIRONNEMENTALES

L’installation de dispositifs de production d’énergie renouvelable pour l’approvisionnement énergétique des constructions (chaudière bois, eau chaude sanitaire solaire, pompes à chaleur, photovoltaïque, géothermie…) est recommandée.

Les équipements basés sur l’usage d’énergies alternatives, qu’elles soient géothermiques ou aérothermiques, tels que climatiseurs et pompes à chaleur, seront, sauf justification technique, non visibles depuis le domaine public. Ils devront faire l’objet d’une insertion paysagère ou être intégrés à la composition architecturale.

Les panneaux solaires et photovoltaïques, sur toiture, devront être intégrés en tant qu'éléments constitutifs des constructions neuves et s'harmoniser avec l'esthétique de la construction. Cela exclut les dispositifs installés en surimposition (notamment les panneaux montés sur structure métallique de type console) d'éléments constructifs.

 OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE DE SURFACES NON IMPERMEABILISEES OU ECO-AMENAGEABLES

Au moins 40% du terrain d’assiette du projet doit être maintenue en « pleine terre ».

 OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE DE REALISATION D’ESPACES LIBRES, DE PLANTATIONS,D’AIRE DE JEUX ET DE LOISIRS

Les éléments de paysage identifiés au titre de l’article L151-23 du Code de l’Urbanisme doivent être maintenus ou en cas de destruction, remplacés par une essence locale.

Les projets d’aménagements ou de construction impliquant une nouvelle artificialisation ou imperméabilisation des sols doivent respecter un périmètre suffisamment protégé, autour des arbres ou éléments identifiés, pour assurer leur pérennité et leur développement (un périmètre correspondant à la taille du houppier autour des arbres concernés dans lequel toute installation, dépôt ou construction sont proscrits).

De façon dérogatoire, une destruction ponctuelle peut-être autorisée :  Au regard de l’état phytosanitaire des arbres identifiés,

 Pour des critères de sécurité,

 Dans le cas d’un élargissement de voirie ou de création d’un accès,

 Dans le cas d’un renforcement ou d’une création de réseaux.

L'aménagement de l'espace libre doit participer à la composition de la zone bâtie dans l'objectif d'améliorer la

ARTICLE 2-3 : TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NONBATIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONSRapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 20

forme urbaine globale du secteur (identité, cadre de vie, paysage urbain...) et son fonctionnement (circulation, détente ...). L'espace libre ne doit ainsi pas être conçu comme un simple élément de décor mais contribuer à la qualité de vie du quartier dans lequel il est aménagé.

Les espaces libres (zones de stationnement, aires de jeux, bordures des voies de circulation) doivent être aménagés et plantés. À leur niveau les arbres feuillus d'essence locale (chêne pédonculé notamment) ou traditionnels des espaces publics (platanes, tilleuls) seront privilégiés.

ARTICLE 2-4 : STATIONNEMENT

Règle générale

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installationsdoit être réalisé en dehors des voies publiques et conformément aux prescriptions relatives àl’accessibilité des stationnements aux personnes handicapés et à mobilité réduite.

Nombre de places

Le nombre de places exigées est calculé par application des normes ci-après

Stationnement des deux-roues

Le stationnement des deux-roues devra être assuré au sein de chaque propriété privée, sans qu’il ne soit exigé leur matérialisation ni la réalisation d’espaces de stationnement couverts (en dehors d’obligation spécifique liée à certaines typologie de constructions).

ARTICLE 3-1 : DESSERTE PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES

Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l’importance ou la destination des constructions ou aménagements envisagés.

Destinations de la construction Aires de stationnement à prévoir à minima

HABITATION

Opération d’aménagement

d’ensemble

1 place par logement

et

1 place supplémentaire par tranche de 4

logements destinée à l’accueil des visiteurs

(arrondie à la valeur supérieure).

Il peut être satisfait aux besoins en

stationnement de l’ensemble de l’opération

sous la forme d’un parc de stationnement

commun.

Constructions à usage de logements

locatifs financés avec un prêt aidé par

l’Etat

1 place par logement

Constructions à usage d’hébergement 1 place de stationnement par tranche de trois places d’hébergement (arrondie à la

valeur supérieure).

SECTION 3 EQUIPEMENTS ET RESEAUXRapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 21

Les caractéristiques des accès et voiries doivent permettre la circulation ou l’utilisation des engins de secours et de lutte contre l’incendie et la collecte des ordures ménagères.

ARTICLE 3-2 : DESSERTE PAR LES RESEAUX

L'ensemble des dessertes par les réseaux doit être conforme aux législations, réglementations et prescriptions en vigueur et doit être adapté à la nature et à l'importance des occupations et utilisations du sol.

 EAU POTABLE

Toute construction ou installation qui le nécessite devra être raccordée au réseau public de distribution d’eau potable.

 EAUX USEES

Toute construction ou installation qui le nécessite (émissions d’eaux usées) devra être raccordée au réseau public d’assainissement.

 EAUX PLUVIALES

La gestion des eaux pluviales devra se faire, prioritairement à la parcelle, au travers d’une approche globale privilégiant l’infiltration, lorsque localement la nature du sol et du sous-solle permet.

La gestion des eaux pluviales pour les opérations d’aménagement d’ensemble sera gérée par l’aménageur au moment de la conception du projet.

Le raccordement devra être autorisé par le gestionnaire de l’exutoire.

Les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués sont à la charge exclusive du propriétaire ou de l’aménageur qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l’opération et au terrain.

Les dispositifs de gestion des eaux pluviales pourront être conçus selon des techniques alternatives à l’utilisation systématique de bassins de rétention (noues, tranchées drainantes, chaussées à structure réservoir, …).

 AUTRES RESEAUX

Sauf impossibilités techniques, les réseaux de télécommunication et de distribution d'énergieseront installés en souterrain.

 OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE D’INFRASTRUCTURES ET RESEAUX DE COMMUNICATIONS ELECTRONIQUES

Il conviendra, dans le cadre d’opération d’ensemble, de prévoir les infrastructures (fourreaux, chambres, …) pour assurer le cheminement des câbles optiques jusqu’au domaine public de manière à pouvoir être raccordé au réseau de l’opérateur, lors de sa réalisation.

 ORDURES MENAGERES

Il conviendra, dans le cadre d’opération d’ensemble, de prévoir, sur le terrain d’assiette du projet, les emplacements spécifiques pour assurer le stockage et la récupération des ordures depuis le domaine publique

 Les nouvelles dispositions proposées pour la zone à urbaniser 2AU correspondent seulement à un changement de dénomination de zone :Rapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 22

L’ouverture à l’urbanisation des zones AU0 maintient une parcelle du secteur Ouest du Bourg en zone fermée. Considérant l’appellation des zones ouvertes à l’urbanisation en zone 1AU avec la présente modification, la zone AU0 existante au PLU opposable est maintenue pour être requalifiée en 2AU.

Extrait du règlement écrit :

ZONES 2AU0

Les zones 2AU0 délimitent des espaces destinés à être ouvert à l’urbanisation mais pour lesquels l’insuffisance de la voirie, des réseaux ou de la capacité de la station d’épuration ne permet pas une ouverture immédiate à l’urbanisation. L’ouverture à l’urbanisation de cette zone à vocation principale d’habitat se fera par modification ou révision ultérieure du PLU

L’ouverture à l’urbanisation des zones 2AU0 se fera par modification ou révision ultérieure du PLU.

Les occupations ou utilisations du sol seront autorisées sous réserve de leur compatibilité avec les orientations d'aménagement et de programmation (Pièce 3 du PLU) qui définit les modalités d’ouverture à l’urbanisation de chaque zone.Rapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 23

3.3. Modification du règlement écrit de la zone urbaine : identification de bâtiments au titre de l’article L151-19 du code de l’urbanisme et création d’un linéaire commercial.

 Identification au titre du L151-19 du code de l’urbanisme La commune a déjà identifié 29 bâtiments à protéger et préserver au titre de l’article L151-19 du code de l’urbanisme dans le cadre de la révision du PLU actuellement en vigueur. Elle souhaite identifier deux bâtiments supplémentaires structurant du cœur de bourg, au titre de l’article L151-19 du code de l’urbanisme, afin de préserver leur aspect architectural, patrimonial et ces constructions.

Il s’agit du restaurant « l’Auberge Landaise » et de l’ancienne poste, deux bâtiments emblématiques et structurant de l’armature urbaine du centre-bourg.

Localisation des bâtiments sur une vue aérienne - Google Maps

Vue sur l’ensemble urbain constitué par ces bâtiments – Google Maps – street vieuw image juin 2022

Auberge Landaise restaurant

Ancienne poste

Ensemble Mairie - École

Salle polyvalenteRapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 24

L’auberge landaise correspond au style de la maison landaise avec ses bardages bois caractéristiques. L’ancienne poste, quant à elle, entre dans le style architectural de la maison bourgeoise (photos ci-après)

Leur identification doit permettre de s’assurer du maintien de l’architecture principale de ces bâtiments, et de veiller à ce que tout travaux ou extension éventuelle de ces bâtis s’insèrent, au-delà du bâti lui-même, mais dans la structure urbaine globale de cet ensemble constitué.

Photos du restaurant « L’Auberge Landaise » - août 2023 - ADACL

Photo de l’ancienne poste – août 2023 – ADACL

Les fiches patrimoines qui sont ainsi ajoutées en annexe du règlement écrit sont les suivantes :Rapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 25Rapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 26Rapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 27

 Préservation de la diversité commerciale :

La commune souhaite, au-delà du maintien de ces constructions afin de préserver la structuration du cœur de bourg et l’âme du village de Luë, en préservant ces bâtis dans le cadre de potentielles évolutions, créer une protection commerciale afin de maintenir l’activité commerciale existante et à venir. En effet, la commune souhaite que le bâtiment accueillant le restaurant actuel soit maintenu en activité de commerce à l’avenir, et ne puisse pas être transformé en habitat. Il en est de même pour l’ancienne poste, pour laquelle la mairie a actuellement un projet d’installation d’un commerce

Dans le cadre de sa volonté de maintenir l’activité existante et développer de l’activité commerciale en rez-de-chaussée de l’ancienne poste, la commune souhaite définir de nouvelles dispositions règlementaires dans son PLU, en application de l’article L151-16 du code de l’urbanisme selon lequel « le règlement peut identifier et délimiter les quartiers, ilots et voies dans lesquels est préservée ou développée la diversité commerciale, notamment à travers les commerces de détail et de proximité, et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer cet objectif. »

À cet effet, un secteur de sauvegarde du commerce de proximité est créé au PLU, au sein de la zone urbaine, en centre-bourg. Ce secteur fait l’objet d’une trame spécifique au plan de zonage.

Pour les parcelles concernées, sauf contrainte particulière, sont interdits en rez-de chaussée des bâtiments, les changements de destination et de sous-destination ayant pour objet la réalisation de locaux à usage d’habitation.

Le règlement écrit et le règlement graphique sont donc modifiés pour prendre en compte ce nouveau périmètre de protection de la diversité commerciale.

Le règlement écrit de la zone urbaine est ainsi complété :

Sous le tableau des destinations et sous-destinations autorisées et interdites, les deux paragraphes suivants sont présents, auxquels est ajouté le 3ème paragraphe en bleu :

Toute nouvelle construction est interdite à moins de 6 mètres des cours d’eau depuis le haut de talus de la berge afin de permettre l’entretien des berges et limiter les risques liés à l’érosion.

Conformément à l’article R.111-4 du code de l’urbanisme, dans les périmètres de sites archéologiques identifiés sur le document graphique, le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d’un site ou de vestiges archéologiques.

Au titre de l’article L151-16 du code de l’urbanisme, un secteur de diversité commerciale a été déterminé sur le règlement graphique. Sauf contrainte particulière, dûment justifiée, à l’intérieur de ce périmètre sont interdits en rez-de-chaussée des bâtiments les changements de destination et de sous-destination ayant pour objet la réalisation de locaux à usage d’habitation

ARTICLE 1-1 : INTERDICTION ET LIMITATION DE CERTAINS USAGES ET AFFECTATIONS DES SOLS, CONSTRUCTIONS ET ACTIVITESRapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 28

3.4. Modification du règlement graphique

 en lien avec l’évolution des secteurs soumis à Orientations d’Aménagement et de Programmation

Extrait du zonage exécutoire (source ADACL) Extrait du zonage modifié (source ADACL)Rapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 29

Dans le règlement graphique modifiée, l’emprise de la zone 1AU de l’entrée Nord-Ouest du Bourg a été légèrement modifiée afin d’incorporer les deux parcelles situées au Sud du site, au niveau du giratoire. Ce secteur, dont une partie de l’OAP est maintenue en zone fermée pour le moment, fait donc l’objet d’un découpage en zone 1AU et 2AU.

Dans la légende modifiée pour prendre en compte la modification n°1 en cours, est supprimée de la légende initiale la zone AU0 pour être remplacée par les deux nouvelles zones :

- 1AU : zone à urbaniser à vocation d’habitat

- 2AU : zone à urbaniser à long terme à vocation d’habitat

Légende associée au plan de zonage modifiéRapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 30

 en lien avec l’identification des bâtiments et la création du linéaire commercial en zone urbaine :

Extrait du zonage issu de la modification n°1 et la légende correspondanteRapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 31

3.5. Nouveau tableau des surfaces issues de la modification

Le tableau des surfaces issu du rapport de présentation du PLU approuvé, a été revu en ce qui concerne la répartition de la AU0 du PLU exécutoire, qui disparaît au profit de la création des zones 1AU et 2AU.

Superficie totale (en ha)

au PLU exécutoire

superficie disponible

(en ha) au PLU

exécutoire

Superficie totale (en

ha) dans le cadre de la

modification 1 du PLU

Superficie disponible

(en ha) au PLU

modifié

U 33,4 0,3

AU0 6,7 4,8

1AU 5,8 3,8

2AU 0,9 Zones à vocation

principale d’habitation 40,1 5,1

Ux 1,8 0,3

Uy 3,9 1,6

Zones à vocation

principale d’activités 5,7 1,9

Ueb 7,3

Uep 89,6

Zones à vocation de

valorisation des

énergies renouvelables

96,9

N 7242,23

Ncd 368,92

A 1530,1

Ace 368,17

Total 9 652,12Rapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 32

4. Incidences du projet de modification n°1 sur l’environnement.

La révision du PLU de Luë a été approuvée par délibération du conseil municipal du 17 septembre 2021.

Cette procédure a fait l’objet d’une évaluation environnementale et d’un avis de l’autorité environnementale (MRAe Nouvelle-Aquitaine) en date du 24 juin 2020.  Les secteurs à urbaniser ont été évalués et expertisés dans le cadre de la procédure de révision du PLU, car ils devaient être ouverts à l’urbanisation, en tout ou partie, une fois la nouvelle station d’épuration réalisée.

La prise en compte des enjeux environnementaux au sein du PLU révisé a conduit à classer en zone naturelle de préservation des continuités écologiques (zone Nce) le site Natura 2000 « zones humides de l’arrière-dune du Pays de Born », les cours d’eau concernés présents au Sud du territoire communal (ruisseaux de Canteloup, du Taron du Bourg, de Lavignolle, de la Chioule, du Piau Rouge, de Gaillard, de la Moulasse et la Barade de Mayon).

Extrait du rapport de présentation du PLU révisé approuvé – page 258Rapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 33

Les inventaires écologiques réalisés ont permis de mettre en évidence les enjeux faibles sur une grande partie des secteurs à urbaniser qui vont passer en zone 1AU dans le cadre de cette procédure de modification, et des enjeux forts correspondant à la frange boisée le long des deux routes départementales pour le secteur de l’entrée Nord.

Extrait du rapport de présentation du PLU révisé et approuvé – annexe 1 – note d’inventaires écologiques

Afin de limiter les incidences indirectes sur le site Natura 2000, le règlement écrit associé à la zone 1AU prévoit que toutes les constructions seront obligatoirement raccordées à l’assainissement collectif, dont la nouvelle station d’épuration a une capacité de 500 équivalents habitants. En ce qui concerne la gestion des eaux pluviales, le règlement prévoit de limiter l’impact de l’urbanisation sur le régime des eaux, en imposant une infiltration si la nature des sols et sous-sols le permet, et en imposant une superficie minimale de pleine terre de 40% (elle est de 30% en zone urbaine) permettant ainsi de limiter les surfaces imperméabilisées.

Les enjeux identifiés sur le secteur de densification du bourg sont des enjeux très faible à faible, en partie Sud du secteur. La partie à l’Ouest, identifiée comme enjeu faible, correspond à un espace boisé maintenu en l’état. La partie Nord de ce secteur correspond également à un enjeu faible, correspondant à un ancien terrain de foot, utilisé actuellement comme un espace enherbé de jeu et de promenade.

De même, les boisements existants sont maintenus, des franges d’espaces verts imposées dans l’OAP de l’entrée Nord. De plus, les deux secteurs soumis à OAP ne seront pas piscinables, ce qui permettra, outre la moindre imperméabilisation des sols, une meilleure gestion de l’eau potable.

Ces mesures doivent permettre d’éviter tout risque de pollution notable des milieux récepteurs liés aux nouvelles imperméabilisations des sols.

Les espaces boisés sont préservés au titre de la loi paysage afin de les maintenir, assurant ainsi l’infiltration des eaux pluviales, une meilleure intégration paysagère des futures constructions et la continuité des réservoirs de biodiversité.Rapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 34

L’ouverture à l’urbanisation de ces secteurs n’auront donc pas d’incidence indirecte notable sur les milieux hydrauliques, ni sur les objectifs de conservation du site Natura 2000.

Le risque feux de forêt est également bien pris en compte dans ces secteurs, les bandes de préservation de 12 mètres inconstructibles étant intégrés tant au plan de zonage qu’au sein des OAP, pour les parties de projet situées en limite avec les espaces forestiers. Cette règle est rappelée dans le règlement écrit.

Les OAP ainsi que le règlement correspondant veillent également à maintenir et s’intégrer dans le patrimoine et paysage de Luë, en respectant le caractère rural de la commune, et en veillant à produire des formes urbaines nouvelles, compactes, et moins consommatrices d’espace. Ce sont ainsi des constructions mitoyennes qui sont imposées à certains endroits, tout comme des clôtures grillagées et/ou végétalisées, afin d’assurer une cohérence dans la lecture de ces nouveaux secteurs d’habitat, et assurer un cadre de vie agréable aux nouveaux habitants.

Le développement des liaisons douces, en lien avec les liaisons intercommunales existantes, devraient permettre de favoriser des déplacements vers le bourg et ses services.

Etude complémentaire sur le secteurs de l’OAP de l’entrée Nord :

Dans le cadre du projet sur le secteur de l’OAP de l’entrée Nord, le porteur de projet a réalisé des études environnementales spécifiques sur l’assiette de son projet au printemps 2022, qui ont permis de confirmer l’absence de zone humide sur ce secteur.

Aucun habitats et espèces protégés dans le cadre du site Natura 2000 ne sont présents sur le site.

En terme de flore, 9 habitats différents ont été recensés sur le site du projet, repris sur la cartographie ci-après :

Extrait du diagnostic écologique sommaire dans le cadre de la demande de défrichement – Realys Environnement – JUSTE – juin 2022

En terme de faune, l’alouette Lulu a été contactée lors de la réalisation de l’inventaire avifaune, au Nord-Ouest du site, mais hors secteur d’étude du porteur de projet ayant réalisé ce diagnostic. L’Alouette Lulu semble utiliser la jeune plantation de pins maritimes sur formation à FougèreRapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 35

aigle comme site d’alimentation, ce qui représente un enjeu écologique faible. Sa reproduction a probablement lieu dans le milieu représenté par le boisement de pins maritimes, en bordure nord, ce qui représente un enjeu fort :

Extrait du diagnostic écologique sommaire dans le cadre de la demande de défrichement – Realys Environnement – JUSTE – juin 2022

Les compléments de ce diagnostic

écologique confirment et complètent

l’étude réalisée dans le cadre de la

révision du PLU, ce qui conduit à des

enjeux comparables à ceux

précédemment évoqués, et qui ont

conduit dans le PLU approuvé à

préserver les franges boisés bordant les

routes départementales. Ces

protections sont maintenues dans les

OAP proposées dans cette procédure de

modification.

Extrait du

diagnostic écologique

sommaire dans le cadre

de la demande de

défrichement – Realys

Environnement – JUSTE

– juin 2022

Les mesures d’évitement des zones à enjeux forts sont donc mises en œuvre par le maintien et la protection des boisements de Robinier faux-acacia présents sur les pourtours du site de projet d’OAP.Rapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 36

En ce qui concerne la présence de l’Alouette Lulu, dans l’attente d’investigations complémentaires et afin de ne pas ouvrir l’intégralité des zones à urbaniser de la commune en une seule fois, la commune a opté pour un phasage de l’ouverture à l’urbanisation en deux temps sur ce secteur, en maintenant la partie la plus à l’Ouest en zone fermée. Ceci permet dans un 1er temps de préserver l’Alouette Lulu et son habitat.

Extrait du projet de modification – volet OAP – zone 1AU et 2AU

 L’identification de nouveaux bâtiments au titre de l’article L151-19 du code de l’urbanisme et création d’un secteur de diversité commerciale au titre de l’article L151-16 du code de l’urbanisme

Ces deux éléments d’évolution du PLU vise la préservation du patrimoine bâti du cœur de bourg, afin d’assurer la pérennité de la structure urbaine du cœur de bourg, et de préserver et développer l’activité commerçante existante, et éviter que des logements soient réalisés en lieu et place de ces activités.

Ces évolutions du PLU n’ont donc pas d’incidence sur l’environnement.Rapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 37

5. Articulation avec les autres plans et programmes.

 La notion juridique de « compatibilité » dans la hiérarchie des normes

« L’obligation de compatibilité est une obligation de non-contrariété : la décision ou la règle inférieure ne doit pas avoir pour effet ou pour objet d’empêcher l’application de la règle supérieure. Il n’est pas exigé dans ce cas que le destinataire de la règle s’y conforme rigoureusement mais simplement qu’il ne contrevienne pas à ses aspects essentiels » (Source : Ministère du développement durable).

Dans le cadre de la hiérarchie des normes, conformément aux articles L.131-4 et L.131-5 du Code de l’urbanisme, la modification n°1 du Plan Local d'Urbanisme de Luë doit être compatible avec les documents, plans ou programmes suivants :

 Les schémas de cohérence territoriale,

 Les schémas de mise en valeur de la mer

 Les plans de mobilité,

 Les programmes locaux de l'habitat,

 Le plan climat-ait-énergie territorial ».

Le SCoT du Born, approuvé le 20 février 2020, suite à la loi ELAN de novembre 2018, est considéré comme un SCoT intégrateur des normes supérieures, aussi seul les éléments du SCoT sont à prendre en compte en terme de compatibilité, et non pas les autres documents supérieurs.

Pour autant, des justifications de compatibilité avec d’autres documents sont apportées ci- après :

Document d’urbanisme,

plan ou programme

Document

approuvé et

exécutoire Rapport de « compatibilité »

OUI NON

Le SRADDET

Nouvelle-Aquitaine X

Le SRADDET est opposable depuis le 27 mars 2020.

Le projet de modification n°1 du PLU de Luë est

compatible avec notamment les objectifs suivants :

- objectif 31 « réduire de 50% la consommation

d’espaces à l’échelle régionale »,

- objectif 32 « assurer la cohérence entre

l’urbanisation, l’offre de transport et les réseaux

et équipements existants »,

- objectif 33 « garantir et défendre un habitat de

qualité, choisi, accessible à tous les néo-

aquitains »,

- objectif 66 « conforter les villes et les bourgs

comme pôle animateurs des espaces de vie du

quotidien

- objectif 42 « préserver et restaurer la qualité des

paysages et leur diversité »

- objectif 68 « reconquérir les centres-bourgs,

lieux essentiels au lien social et au dynamisme

économique.

Les principales règles qui découlent des orientations

citées ci-avant portent sur les éléments suivant :

- la règle n°1 « les territoires mobilisent

prioritairement le foncier au sein des enveloppesRapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 38

urbaines existantes » : les OAP sont situées au

cœur des enveloppes urbaines et vise à les

conforter

- la règle n°4 « les territoires favorisent, au sein

des enveloppes urbaines existantes,

l’intensification du développement urbain à

proximité des points d’arrêt desservis par une

offre structurante en transport collectif » : les

OAP ne sont pas en lien avec des arrêts de

transports collectifs mais veillent au

développement des déplacements doux, mode

alternatif à la voiture pour les déplacements de

proximité

- la règle n°7 « les documents de planification

cherchent, par une approche intégrée, à

conforter et/ou revitaliser les centres-bourgs » :

le développement de l’habitat en centre-bourg va

permettre de développer les liaisons douces et

inter-quartiers, revalorisés des secteurs

interstitiels tout en conservant des espaces

paysagers

- les règles 33 à 36 sur « la protection et la

restauration de la biodiversité » : les OAP

initialement envisagées et maintenues ont pris

en compte les réservoirs de biodiversité

existants, les espaces boisés et franges arborées

existantes pour les conserver au maximum, et les

valoriser.

Le SCoT du BORN X

Le projet de modification est compatible avec le

SCOT.

La prescription n° 8 du DOO indique « Mettre en

place à travers les documents d’urbanisme les

conditions d’une offre de logements diversifiée et

adaptées à chaque territoire (en taille, en statut

d’occupation, de l’individuel au collectif…).

Les OAP proposent en effet des formes d’habitat et

d’occupation diversifiée, en cohérence avec le tissu

urbain existant, en imposant des formes urbaines

plus compactes en cœur de bourg, avec des gradient

plus modéré pour les espaces en transition avec les

espaces boisés et extérieurs des zones urbaines,

pour assurer la meilleure transition possible avec les

espaces naturels.

Les prescriptions n°4 et 5 du DOO indiquent de

« rééquilibrer progressivement la répartition de la

production de logements en faveur, notamment, des

centralités urbaines et pôles de proximité » et de

« renforcer l’offre en logements sociaux ». Des

attendus en termes de réalisation de logements

sociaux sont fixés par commune, et Luë doit en

réaliser à minima 5 d’ici 2035.

Au vu des OAP et des programmes de logements

envisagés, avec la production d’à minima 11

logements sociaux, cette prescription est pleinement

suivie.Rapport de présentation_M1 PLU LUË - décembre 2023 39

L’orientation n°7 « utiliser le foncier de manière plus

économe » est bien prise en compte dans cette

modification du PLU, en respectant les densités brute

minimale fixée, en travaillant sur les espaces

interstitiels et en consommant des espaces naturels,

agricoles et forestiers au sein de l’enveloppe urbaine

existante, afin de la conforter et la « finaliser ».

La prescription n°29 du DOO qui fixe les densités

brute minimale attendues est de 10 logements/ha

pour la commune de Luë, densité respectée, voire

même supérieure compte tenu des enjeux sur ces

secteurs et des nouvelles dispositions réglementaires

en la matière.

L’orientation n°8 du DOO consiste à « Agir sur les

formes urbaines et promouvoir un idéal : vers un

« mode d’habiter plus qualitatif » trouve à

s’appliquer dans cette procédure, le réinvestissement

d’espaces au sein du bourg étant privilégié, des liens

et les partis architecturaux pris étant en cohérence

avec l’existant, tout en conservant des franges

boisées de qualité et de l’habitat assurant la

transition entre les espaces urbanisés et ces espaces

naturels.

Schéma de mise en valeur

de la mer X Commune non concernée.

Plan de mobilité X Plan en cours d’élaboration

Programme local de l'habitat X PLH en cours d’élaboration

Plan Climat Air Energie

Territorial des Grands Lacs X

Le PCAET des Grands Lacs est bâti autour de 6 axes

et se décline en 23 objectifs, et 69 actions.

Le projet de modification est compatible avec l’axe 1

« des bâtiments à impact environnemental réduit de

la conception à l’utilisation » et l’axe 2 « de nouvelles

pratiques de mobilités pour des déplacements plus

harmonieux ».

En effet, les nouvelles constructions devront être plus

compactes pour certains secteurs, et les OAP

envisagées prônent le développement des liaisons

douces, tant pour les connexions cyclables avec la

voie cyclable intercommunale et les liens vers le

bourg, que pour le développement des déplacements

piétons au sein du bourg.