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Document publié le Mercredi 1 janvier 2025 par la commune de Saint-Nazaire.
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Thèmes du document : Aménagement du territoire, Espaces terrestres et maritimes, Logement,
Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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EP25000113/44 02/09/25-02/10/25
Département de Loire-Atlantique
Communauté d'Agglomération de la Région Nazairienne et
de l'Estuaire – La CARÈNE
ENQUETE PUBLIQUE UNIQUE
relative à la procédure de modification de droit commun
n°4 du Plan Local d'Urbanisme intercommunal et de la
déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du
PLUi de la CARÈNE
du mardi 2 septembre 2025 au jeudi 2 octobre2025
1ère partie. Rapport d’enquête
Commissaire enquêteur Aude VOUZELLAUD Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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Table des matières
1ÈRE PARTIE. RAPPORT D’ENQUÊTE ............................................................................................ 1
Chapitre 1. Organisation et déroulement de l’enquête unique ..... 5
1. L'objet de l’enquête publique ............................................................................. 5
2. Désignation de la commissaire enquêteur .......................................................... 5
3. Contact avec l’autorité organisatrice / réunion préparatoire .............................. 5
4. Dates / durée / lieux de l'enquête ...................................................................... 6
5. L'arrêté d'ouverture d'enquête .......................................................................... 6
6. Cadre juridique et réglementaire........................................................................ 6
7. Visite des sites des projets ................................................................................. 7
8. Les mesures de publicité .................................................................................... 7
8.1. Publication légales par voie de presse ............................................................... 7
8.2. Publication par voie d'affichage ......................................................................... 7
8.3. Publicité sur internet .......................................................................................... 7
9. Les moyens mis à la disposition du public ........................................................... 7
9.1. Les dossiers papiers ............................................................................................ 8
9.2. Les postes informatiques.................................................................................... 8
9.3. Les permanences de la commissaire enquêteur ................................................ 8
10. Clôture de l'enquête .......................................................................................... 8
11. Climat de l’enquête ............................................................................................ 9
12. La participation du public ................................................................................... 9
13. Remise du procès-verbal de synthèse ............................................................... 10
14. Réponse de la collectivité ................................................................................. 10
15. Rapport d’enquête et conclusions de la commissaire enquêteur ....................... 10
16. Issue de la procédure d’enquête publique ........................................................ 10
Chapitre 2. La procédure de modification de droit commun n°4 du
PLUi de la CARÈNE ..................................................................... 12
1. Généralités ...................................................................................................... 12
1.1. Le PLUi .............................................................................................................. 12
1.2. L’objet de l’enquête .......................................................................................... 12
1.3. Présentation du maître d'ouvrage.................................................................... 12
1.4. Localisation des projets .................................................................................... 12 Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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1.5. Objectifs poursuivis et sobriété foncière.......................................................... 13
1.6. La prise en compte de l’environnement et la modération foncière ................. 13
1.7. Prise en compte des documents cadres ........................................................... 14
1.8. Information et consultation.............................................................................. 14
18.1. Le bilan de la concertation .............................................................................. 14
1.8.2. Le dossier soumis à l'enquête ........................................................................ 15
1.8.3. Synthèse de l’avis de l’Autorité environnementale ........................................ 16
1.8.4. Synthèse de la consultation des Personnes Publiques Associées (PPA)......... 16
2. Le projet de Chateauloup Est à Saint-André-des-Eaux ....................................... 19
2.1. Localisation ....................................................................................................... 19
2.2. Objectifs et justifications .................................................................................. 19
2.3. Les évolutions envisagées et la prise en compte de l’environnement ............. 20
2.4. Analyse de la commissaire enquêteur ............................................................. 21
2.4.1. Analyse des observations du public ......................................................... 21
2.4.2. Questions de la commissaire enquêteur .................................................. 31
3. Le projet d'Océanis à Saint-Nazaire .................................................................. 33
3.1. Localisation ....................................................................................................... 33
3.2. Objectif ............................................................................................................. 33
3.3. Justifications ..................................................................................................... 33
3.4. Les évolutions envisagées ................................................................................ 34
3.5. La prise en compte de l'environnement........................................................... 35
3.6. Analyse de la commissaire enquêteur et question .......................................... 35
3.6.1. Analyse de la faible participation du public ............................................. 35
3.6.2. Question de la commissaire enquêteur ................................................... 36
4. Le projet de la Torpille à Saint-Nazaire ............................................................. 37
4.1. Localisation ....................................................................................................... 37
4.2. Objectifs et justifications .................................................................................. 37
4.3. Les évolutions envisagées et la prise en compte de l'environnement ............. 37
4.4. Analyse des observations du public et questions ............................................ 38
4.4.1. Analyse des observations du public ......................................................... 38
4.4.2. Questions de la commissaire enquêteur .................................................. 41
4.4.3. Remarques annexes de la commissaire enquêteur.................................. 45
5. Questions générales de la commissaire enquêteur communes aux trois sites ... 45 Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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Chapitre 3. La procédure de déclaration de projet emportant mise
en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE ............................... 48
1. L’objet de l’enquête ......................................................................................... 48
2. Justification ..................................................................................................... 48
3. Cadrage de la demande .................................................................................... 48
4. Localisation du projet et justification du choix d’implantation .......................... 49
5. Présentation du maître d'ouvrage .................................................................... 49
6. L'intérêt général du projet................................................................................ 49
7. Mise en compatibilité du PLUi .......................................................................... 50
8. Prise en compte de l’environnement ................................................................ 50
8.1. La nécessité d’une évaluation environnementale ............................................ 50
8.2. La prise en compte de l’environnement ........................................................... 50
9. Sobriété foncière ............................................................................................. 51
10. Prise en compte des documents cadres ............................................................ 51
11. Information et consultation ............................................................................. 51
11.1. Le bilan de la concertation préalable ........................................................... 51
11.2. Le compte-rendu de la réunion d’examen conjoint des PPA........................ 52
11.3. Le dossier d’enquête .................................................................................... 52
11.4. Synthèse de l’avis de l’Autorité environnementale ...................................... 53
11.5. Synthèse de la consultation des Personnes Publiques Associées (PPA) .... 53
12. Analyse de la commissaire enquêteur .............................................................. 54
12.1. Analyse de la faible participation du public ................................................. 54
12.2. Question de la commissaire enquêteur ....................................................... 55
Chapitre 4. Bilan de l’enquête .................................................... 55
Annexes : ................................................................................................................. 55
- Procès-verbal de synthèse des observations du public (document séparé) ..... 55
- Mémoire en réponse (joint). ............................................................................... 55 Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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Le présent rapport relate l'organisation et le déroulement de l’enquête publique unique
portant sur La procédure de modification de droit commun n°4 du Plan Local d'Urbanisme
intercommunal (PLUi) de la Communauté d’agglomérations Saint-Nazaire Agglo - la CARÈNE
ainsi que sur la procédure de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi
du mardi 2 septembre 2025 au jeudi 2 octobre 2025.
Compte tenu de la présence de plusieurs procédures, la commissaire enquêteur a fait le choix,
pour faciliter la compréhension du public, de traiter tout d’abord de l’organisation et du
déroulement de l’enquête, commune aux deux procédures (chapitre 1.), puis de chacune des
procédures :
- Chapitre 2. La procédure de modification n°4 du PLUi, et ses différents projets (§2, 3 et 4) ;
- Chapitre 3. La procédure de déclaration de projet emportant mise en compatibilité n°2 du
PLUi.
Chapitre 1. Organisation et déroulement de l’enquête unique
1. L'objet de l’enquête publique
La présente enquête publique a pour objet d'assurer l'information et la participation du public
afin de permettre la prise en compte de l'intérêt des tiers dans l'élaboration des deux
procédures concernées et de recueillir leurs observations et propositions sur ces sujets
concernés.
2. Désignation de la commissaire enquêteur
Par décision du Tribunal Administratif du 21/05/2025, Madame Aude VOUZELLAUD a été
désignée comme commissaire enquêteur pour l’organisation de la présente enquête unique.
3. Contact avec l’autorité organisatrice / réunion préparatoire
Dès sa désignation, la commissaire enquêteur a pris contact avec l'autorité organisatrice :
la Communauté d'Agglomération de la Région Nazairienne et de l'Estuaire - Saint-Nazaire
agglomération - la CARÈNE, afin de rencontrer les responsables, prévoir les modalités de
déroulement de l’enquête ainsi que le calendrier prévisionnel.
Une réunion d'organisation a été programmée le 03/06/2025 dans les locaux de la CARÈNE à
Saint-Nazaire, en présence de M. CRAND, Vice-Président de la CARÈNE , Mme APPE,
responsable de service, Mme OLLITRAUT, référente de la modification n°4 et Mme SOUCHET,
référente de la déclaration de projet emportant mise en compatibilitén°2 du PLUi. Celle-ci a
permis de faire le point sur les différents sujets à aborder pour la bonne organisation de
l'enquête. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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Les dates de l'enquête ainsi que les dates des permanences y ont été validées.
4. Dates / durée / lieux de l'enquête
La présente enquête s'est déroulée du mardi 2 septembre 2025 à 09h00 ou jeudi 2 octobre
2025 à 17h00 soit pendant 31 jours consécutifs.
La CARÈNE a été désignée siège de l'enquête.
5. L'arrêté d'ouverture d'enquête
Par arrêté numéro 2025.00170 du 04/07/2025, la CARÈNE a prescrit les modalités
d'organisation de la présente enquête notamment : sa durée, les règles de publicité, les
modalités de consultation des dossiers, les dates de permanence de la commissaire enquêteur
ainsi que les différentes possibilités pour le public de déposer des observations.
6. Cadre juridique et réglementaire
La présente enquête unique est régie par les textes suivants :
- Les articles L. 153-41 et suivant, L. 153-54 et suivants et R. 153-13 et suivants du code de
l'urbanisme ;
- les articles L. 123-1 het suivant et R. 123-1 et suivants du code de l'environnement ;
- la délibération du Conseil communautaire de la CARÈNE du 04/02/2020 approuvant Le
PLUi ;
- la délibération du Conseil communautaire de la CARÈNE n° 2021.00127 du 29/06/2021,
n° 2023.00084 du 04/04/2023 et n° 2023.00346 du 19/12/2023 approuvant
respectivement les procédures de modification simplifiées n°1, 2, 3, 4, 5 et 6 du PLUi ;
- l'arrêté communautaire n° 2022.00258 du 16/12/2022 engageant la procédure de
déclaration de projet portant mise en compatibilité n°1 du PLUi ;
- l'arrêté communautaire n° 2024.0606.01 du 06/06/2024 engageant la procédure de
modification de droit commun n°4 du PLUi ;
- la délibération du Conseil communautaire de la CARÈNE n° 2025.00045 du 04/02/2025
approuvant le bilan de la concertation préalable de la procédure de modification de droit
commun n° 4 ;
- la délibération du Conseil communautaire de la CARÈNE n°2024.00184 du 08/10/2024
relative à l'approbation des objectifs poursuivis et des modalités de concertation préalable
de la procédure de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi ;
- l'arrêté n°2024.00102 du 20/12/2024 engageant la procédure de déclaration de projet
portant mise en compatibilité n°2 du PLUi ;
- la délibération du Conseil communautaire de la CARÈNE n° 2025.00108 du 22/04/2025
approuvant le bilan de la concertation préalable de la procédure de déclaration de projet
portant mise en compatibilité n°2 du PLUi. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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7. Visite des sites des projets
Le 14/08/2025, la commissaire enquêteur à procéder à la visite des différents sites des projets
visés par les procédures de modification n°4 et de déclaration de projets emportant mise en
compatibilitén°2 du PLUi de la CARÈNE , en présence de Madame APPE ainsi que de M. RYO,
adjoint à l’urbanisme de la commune de Saint-André-des-Eaux.
8. Les mesures de publicité
8.1. Publication légales par voie de presse
L'avis d'enquête a fait l'objet d'une publication, dans les délais réglementaires, par insertion
dans la rubrique administrative des annonces légales des quotidiens régionaux Ouest-France
et Presse-Océan des 04/07/2025 et 05/09/2025.
8.2. Publication par voie d'affichage
Un affichage adapté de 13 affiches, au format réglementaire, a également été réalisé dans les
délais requis et réparti sur les sites visés par l'enquête ainsi qu’un affichage dans les mairies
concernées et au siège de la CARÈNE ainsi que sur les sites internet .
Plus particulièrement :
- 7 affiches pour les 2 sites de Saint-André-des-Eaux ;
- 4 affiches pour le site d’Océanis ;
- 2 affiches pour le site de la Torpille .
Le 14/08/2025, la commissaire enquêteur a procédé au contrôle de la pose de l'affichage dans
les délais réglementaires. Elle a également pu constater la présence de l'affichage, pendant la
durée de l'enquête, lors de la tenue des permanences.
8.3. Publicité sur internet
L'avis d'enquête a également été publié dans les délais légaux sur les sites internet de :
- la CARÈNE ;
- La mairie de Saint-Nazaire ;
- la mairie de Saint-André-des-Eaux.
9. Les moyens mis à la disposition du public
Pendant la stricte durée de l'enquête, Le public a pu consigner ses observations : Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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- sur les registres d'enquête, mis à disposition du public, au siège de la CARÈNE ainsi qu'en
mairies de Saint-Nazaire et de Saint-André-des-Eaux, aux jours et heures habituels
d'ouverture de ces dernières ;
- par courrier postal adressé, à l'intention de la commissaire enquêteur, à la CARÈNE,
4 avenue du commandant L’Herminier, 44606 Saint-Nazaire ;
- par courriel, à l'adresse : plui-carene @mail-registre-numerique.fr;
- directement sur le registre dématérialisé dédié à l'adresse :
https://www.registre-numeriqur.fr/plui-carene .
9.1. Les dossiers papiers
Les dossiers papiers complets, côtés et paraphés avant l'ouverture de l’enquête par la
commissaire enquêteur ont été mis à disposition du public :
- à la CARÈNE, 4 avenue du Commandant l’Herminier, Saint-Nazaire, siège de l'enquête ;
- en mairie de Saint-Nazaire, place François Blancho, Saint-Nazaire ;
- en mairie de Saint-André-des-Eaux, 5, place de la Mairie, Saint-André-des-Eaux ;
pendant la stricte durée de l'enquête.
9.2. Les postes informatiques
Un accès informatique au dossier dématérialisé a également été mis à disposition du public
sur les différents lieux de permanence.
9.3. Les permanences de la commissaire enquêteur
4 permanence ont été prévues les :
- Mardi 02/09/2025 de 09h00 à 12h00 en mairie de Saint-Nazaire ;
- Mardi 09/09/2025 de 09h00 à 12h15 en mairie de Saint-André-des-Eaux ;
- Mardi 16/09/2025 de 14h00 à 17h00 en mairie de Saint-André-des-Eaux ;
- Jeudi 02/10/2025 de 13h30 à 17h00 en mairie de Saint-Nazaire.
La commissaire enquêteur a pu bénéficier de l’accès au projet de SIG de la modification n°4 ce
qui lui a permis une identification précise et rapide par numéro de parcelle afin de répondre
aux questions du public.
10. Clôture de l'enquête
À l'issue de l’enquête publique, la commissaire enquêteur a procédé au paraphe et à la clôture
des registres papiers d'enquête.
Les cinq registres papiers, accompagnés des courriels et courriers reçus pendant l’enquête, ont
été remis à cette occasion à la commissaire enquêteur pour procéder à leur analyse. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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11. Climat de l’ enquête
L'enquête s'est déroulée dans un climat serein. Aucun incident de quelque nature que ce soit
ne s'est produit pendant la tenue des permanences.
La commissaire enquêteur a, par ailleurs, reçu toute l'aide nécessaire à l'accomplissement de
sa mission par les agents concernés.
12. La participation du public
Au cours de l’enquête, 7 personnes sont venues à la rencontre de la commissaire enquêteur,
laquelle a pu disposer du temps nécessaire pour répondre à leurs interrogations.
Au final, 13 contributions ont été déposées, réparties comme suit :
- sur registre : 4
- par courrier : 1
- sur registre dématérialisé : 3
- par courriel : 5.
Sur ce total, 8 contributions ont été classées exploitables :
- 1 a été classé hors des sujets de l’enquête (cf. E7) ;
- 2 en triplons (R1/@4/E8 et R2/E3/C6) ;
- un doublon : (E10/@11).
Une contribution pouvant contenir plusieurs observations, les contributions exploitables se
répartissent en 14 observations :
- 12 pour le projet de Chateauloup Est ; et
- 2 pour le projet de La Torpille.
Ces contributions portent exclusivement sur la modification n°4.
Il est précisé qu’aucune contribution n’a été déposée pour :
- le projet Océanis de la modification n°4 du PLUi ;
- la procédure de déclaration de projet emportant mise en compatibilité n°2 du PLUI.
Si la fréquentation du public pendant les permanences ou en mairies a été faible, il est à noter
que la fréquentation du dossier d’enquête sur le registre dématérialisé a été un peu plus
importante :
- 40 visiteurs uniques ;
- 167 téléchargements de documents;
- 214 visualisations de documents. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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13. Remise du procès-verbal de synthèse
Le procès-verbal de synthèse (PVS) des observations déposées par le public a été présenté par
la commissaire enquêteur et remis en main propre à M. CRANDS, en présence de Mmes APPE
et OLLITRAUT lors de la réunion du vendredi 10/10/2025 en mairie de Saint-Nazaire.
Ce document est joint en annexe du présent rapport.
Les cinq registres papiers d’enquête ont également été remis à cette occasion.
14. Réponse de la collectivité
Par courriel du 24/10/2025, la CARÈNE a transmis son mémoire en réponse au procès-verbal
de synthèse des observations du public à la commissaire enquêteur.
Pour une meilleure compréhension du lecteur, les éléments de réponse apportés sont intégrés
directement dans l’analyse des projets concernés (cf. paragraphes 2.4., 4.4. et 12), du présent
rapport.
Ce document est également joint en annexe.
La collectivité ayant fait des réponses individuelles aux contributions déposées, il est
recommandé au public déposant de s'y référer directement pour une réponse personnalisée
exhaustive.
15. Rapport d’enquête et conclusions de la commissaire
enquêteur
Suite à la clôture de l’enquête publique, la commissaire enquêteur transmet son rapport et
ses conclusions motivées sur la présente enquête au président de la CARÈNE dans un délai
d’un mois, soit le 03/11/2025.
Ces documents seront tenus à la disposition du public au siège de la CARÈNE et dans les
mairies de Saint-Nazaire et Saint-André-des-eaux pendant un an à compter de la date de
clôture de l’enquête ainsi que sur le site de la CARÈNE et le registre dématérialisé, soit jusqu’
au 02/10/26.
16. Issue de la procédure d’enquête publique
À l’issue de l’enquête publique, le président de l’établissement public en présente le bilan
devant l’organe délibérant qui adopte le projet, éventuellement modifié pour tenir compte des
avis émis et des observations du public, par délibération motivée.
L’acte approuvant une modification devient exécutoire un mois après sa publication et sa
transmission à la préfecture. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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Chapitre 2. La procédure de modification de droit commun
n°4 du PLUi de la CARÈNE
1. Généralités
1.1. Le PLUi
Le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi), document de synthèse des choix
d'aménagement et de développement de la CARÈNE, a été approuvé le 04/02/2020. Il s’est
dès lors substitué aux documents d'urbanisme préexistants sur chaque commune et fait
désormais référence pour les demandes d'autorisation d'urbanisme.
Engagée le 06/06/2024, la présente procédure d'évolution est conduite dans le cadre d'une
procédure de modification de droit commun prévu par les articles L. 153 -36 et suivant du code
de l'urbanisme. Elle permet de modifier le règlement et les OAP (Orientations d'Aménagement
et de Programmation), sous réserve de respecter certaines restrictions.
1.2. L’objet de l’enquête
La présente enquête concerne la procédure de modification de droit commun n° 4 du PLUi de
la CARÈNE portant ouverture à l'urbanisation de 3 zones 2AU1 destinées à l'habitat et à
l'équipement :
- la zone d’Océanis sur la commune de Saint-Nazaire ;
- la zone de la Torpille sur la commune de Saint-Nazaire ;
- la zone de Chateauloup Est sur la commune de Saint-André-des-Eaux.
1.3. Présentation du maître d'ouvrage
La Communauté d'Agglomération de la Région Nazairienne et de l'Estuaire - Saint-Nazaire
agglomération – La CARÈNE est une communauté d'agglomération qui exerce les
compétences en matière de planification depuis le 17 novembre 2015 sur le territoire des
10 communes qui la composent, dont Saint-André-des-Eaux.
1.4. Localisation des projets
Les trois projets se situent sur le territoire de la CARÈNE , plus précisément sur les communes
de Saint-Nazaire et de Saint-André-des-Eaux.
1 2AU : Zone À Urbaniser à long terme. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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1.5. Objectifs poursuivis et sobriété foncière
Suite à l’importante tension immobilière subie par le territoire depuis quelques années,
l'objectif principal de la modification n°4 est de maintenir le cap d'une production de
logement accessible à tous, particulièrement en logements sociaux, en cohérence avec les
orientations du PADD2 du PLUi et en compatibilité avec les objectifs du PLH3 2022-2027 afin de
soutenir une dynamique de construction tout en s’inscrivant dans une démarche de sobriété
foncière.
Un travail important a été mené lors de l'élaboration du PLUi afin de respecter l'objectif de
réduction de 35% de la consommation foncière d’ENAF (Espace Naturel Agricole et Forestier)
en extension porté par le SCoT4 par rapport à la période de référence de
1999-2012. Ainsi dès l'élaboration du PLUi, les 3 secteurs concernés par la présente procédure
de modification ont été pré-identifiés et comptabilisés dans la consommation en extension
pour 30,8ha soit 21% des zones AU habitat.
Afin de respecter ces orientations, le présent projet a priorisé les zones 2AU pré-identifiées
et a mis en œuvre la démarche ERC (Éviter , Réduire, Compenser). La CARÈNE a mandaté une
étude du milieu naturel des sites afin d'expertiser le potentiel réellement organisable de
chacun des secteurs afin de les hiérarchiser et d'identifier :
- les principaux enjeux environnementaux et les contraintes réglementaires associées
sur l'ensemble des zones concernées (loi sur l'eau, espèce protégée…) ;
- les zones humides où une restauration serait possible et souhaitable.
Au final, suite à l'évitement des secteurs à enjeux environnementaux identifiés sur chacun des
sites, seuls 19,5 ha seront constructibles soit 13% des zones AU habitat. Les mises en
construction se répartiront sur plusieurs années.
Il est par ailleurs à signaler que la procédure avait initialement été initiée pour ouvrir à
l'urbanisation 5 secteurs. Les secteurs de la Pommeraye sur la commune de Donges et de la
Butte d’Ermur sur la commune de Pornichet ont finalement été retirés après réflexion sur le
contexte présent.
1.6. La prise en compte de l’environnement et la modération foncière
Afin de mettre en œuvre l’objectif de modération foncière et la démarche ERC (Éviter , Réduire,
Compenser), la CARÈNE a fait le choix de réaliser une évaluation environnementale de
l’ensemble des zones 2AU afin d’expertiser le potentiel réellement urbanisable du territoire et
de le hiérarchiser. C’est le cabinet CITADIA qui a fourni l’évaluation environnementale de la
modification n°4 du PLUi de la CARÈNE en mai 2025.
2 PADD : Plan d’Aménagement et de Développement Durable.
3 PLH : Plan Local de l’Habitat.
4 SCoT : Schéma de Cohérence Territoriale. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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L’évaluation environnementale de 48 pages a été jointe au dossier d’enquête. Elle a également
été soumise pour avis à la MRAe avec le présent projet de procédure.
1.7. Prise en compte des documents cadres
La présente modification est encadrée par un certain nombre de documents d'ordre supérieur
avec lesquels elle doit rester compatible :
- le SCoT5 Nantes Saint-Nazaire de 2016 ;
- le SRADDET6 pays de la Loire 2022 (règles);
- le SDAGE7 Loire Bretagne 2022-2027 ;
- le SAGE8 Estuaire de la Loire 2024 ;
- le PGRI9 Loire Bretagne 2022 ;
- le PCAET10 de Saint-Nazaire agglo 2019 .
elle doit également prendre en compte :
- le SRADDET pays de la Loire 2022 (objectifs);
- le Schéma Régional Des Carrières des Pays de la Loire 2021 ;
- le SCoT Nantes Saint-Nazaire 2025.
Tous ces documents sont consultables en ligne.
1.8. Information et consultation
18.1. Le bilan de la concertation
Par délibération numéro 2025.00045 du 04/02/2025, Le Conseil communautaire
d'agglomération de la région nazairienne et de l'estuaire à fait le bilan de la concertation mise
en œuvre pour le projet de modification n° 4 PLUi. Cette dernière s'est déroulée du
07/11/2024 au 09/12/2024, conformément aux modalités retenues dans l’arrêté.
Le bilan fait état de :
- 48 visiteurs sur le registre numérique ;
- 2 observations sur le secteur d’Océanis ;
- 3 observations sur le secteur de la Torpille ;
- 6 observations déposées sur le secteur de la Butte d’Ermur ( projet retiré) ;
5 SCoT : Schéma de Cohérence Territoriale.
6 SRADDET : schéma Régional d’Aménagement et de Développement Durable et d’Egalité des Territoires.
7 SDAGE : Schéma Directeur d’Aménagement et de Gestion des Eaux.
8 SAGE : Schéma d’Aménagement et de Gestion des eaux.
9 PGRI : Plan de Gestion des Risques d’Inondation.
10 PCAET : Plan Climat Air Energie Territorial. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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- 1 observation hors sujet.
Les observations ont principalement porté sur la préservation des espaces naturels, la gestion
des eaux, l'arrivée massive de populations risquant d’entraîner des nuisances et la
densification des secteurs en termes de logement devant être en cohérence avec l'identité
architecturale et paysagère des lieux ainsi que leur capacité d'accueil.
Des éléments de réponse sur ces sujets ont également était apportée dans cette délibération
suite à ce bilan.
1.8.2. Le dossier soumis à l'enquête
• Composition :
Le Présent dossier d'enquête publique se compose de 157 pages11, organisé de la manière
suivante :
1. Pièces administratives
o Arrêté n°2024.0606.01 du 06/06/2024 engageant la modification numéro 4 (2 p.) ;
o Délibération n° 2024.00123 du 25/06/2024 engageant la modification n°4 (23 p.);
o Arrêté d'ouverture d'enquête publique n° 2025.00170 du 04/07/2025 (4 pages) ;
o Bilan de la concertation du 04/02/2025 (4 p.)
o Avis des PPA12 :
- CCI du 11/06/2025 (1 p.) ;
- chambre d'agriculture du 13/06/2025 (1 p.) ;
- Le Conseil Départemental (1 p.) ;
- PNRB du 15/07/2025 (4 p.) ;
- Cap Atlantique – La Baule – Guérande Agglo du 04/0/2025 (1 page) ;
- MRAe du 18/08/2025 (1 page);
o Avis d'enquête (1 p.) ;
2. Notice explicative de la modification n°4 (51 p.);
3. Évaluation environnementale de la modification n°4 (48 p.)
4. Notice à titre d’information
o Note synthétique M4 (8 pages) ;
11 Comptabilisation effectuée sur la base du dossier dématérialisé.
12 PPA : Personnes Publiques Associées. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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o Notice graphique M4 ( 8 pages).
• Analyse de la commissaire enquêteur :
Le dossier d’ enquête est réglementairement complet. Il comportait une version physique et
une version numérique mise en ligne identique. Dans sa version numérique, le dossier
d’enquête était bien identifié, facilement accessible et distinct de l’autre procédure également
disponible sous la même adresse internet du registre dématérialisé du fait de l’enquête unique.
Si le classement des documents dématérialisés n’était pas des plus intuitifs pour le public, la
facilité de navigation et la possibilité de visualiser les documents sans les télécharger
permettaient de cibler assez rapidement les documents les plus accessibles
La commissaire enquêteur a pu disposer de certaines pièces du dossier dans leur version
numérique dès le 23/06/2025, soit plus d’un mois avant le début de l’enquête, ce qui lui a
permis de bien appréhender les enjeux en présences.
Afin de simplifier la compréhension du public, la commissaire enquêteur a requis l’ajout d’une
note synthétique de la notice explicative ainsi qu’une carte graphique avant/après projet
avec les zonages et numéros de parcelles afin de permettre une localisation précise.
1.8.3. Synthèse de l’avis de l’Autorité environnementale
Par avis n° 003190/A PP du 18/0/2025, la Mission Régionale d’Autorité environnementale
(MRAe) a indiqué ne pas avoir pu étudier le projet dans le délai imparti de trois mois, faute
de moyens suffisants.
1.8.4. Synthèse de la consultation des Personnes Publiques Associées (PPA)
Sur les 22 PPA consultées13, 6 ont répondu et communiqué leur avis dans le délai légal imparti.
• Synthèse de l’avis de La CCI Nantes-Saint-Nazaire (Chambre de Commerce et de
l’Industrie)
13 Grand port maritime, Communauté de communes Loire et Sillon, Communauté de communes Pays de
Pontchâteau, Communauté de communes Sud Estuaire, SNCF Réseau, Cap Atlantique, centre régional de la
propriété forestière des pays de la Loire, Chambre des métiers, CCI de Nantes/Saint-Nazaire, Chambre
d'agriculture de Loire-Atlantique, Comité régional de la conchyliculture Bretagne sud, conseil régional, conseil
départemental, Parc naturel régional de Brière, préfecture de Loire-Atlantique, ARS, DRAC, DDTM, ville de Saint-
André-Des-Eaux, ville de Saint-Nazaire. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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Par courrier du 11/06/2025, le président de la CCI Nantes Saint-Nazaire a indiqué ne pas avoir
de remarques particulières sur les projets présentés.
• Synthèse de l’avis de la Chambre d’agriculture
Par courrier du 13/06/2025, la Chambre d'Agriculture de Loire-Atlantique a recommandé
d'entrer en contact avec l’exploitation actuellement en activité à Saint-Marc-sur-Mer sur les
terrains concernés afin d'envisager des mesures de compensation tels que des indemnités
d'éviction et des aménagements permettant à l'exploitant de poursuivre son activité dans des
conditions optimales. Par exemple avec la mise en place d'un espace tampon pouvant prendre
la forme de clôtures, haies ou autres dispositifs au sein de la zone aménagée.
• Synthèse de l’avis du Conseil départemental
Le Conseil départemental a, quant à lui, émit un avis favorable à la modification simplifiée n°4
du PLUi de la CARÈNE .
• Synthèse de l’avis du Parc Naturel Régional de Brière (PNRB)
Par courrier du 09/07/2025, le président du PNRB, indique qu’au regard des choix
d'aménagement présentés pour éviter et/ou réduire les incidences sur l'environnement, le
syndicat mixte du PNRB est favorable à la modification de droit commun n°4 du PLUi de la
CARÈNE .
o Pour le secteur d'Océanis
Suite aux enjeux environnementaux identifiés, 8,8 ha (sur les 25,2ha du projet) été retirés du
potentiel de construction et classés en zone agricole et naturelle. Des prescriptions sont
également prévues pour protéger les bois restant intégrés à la future zone 1AUAd1.
Une vigilance particulière est demandée concernant les zones à enjeu classées en zone NA1
mais intégrées dans l’OAP afin d'assurer la préservation de ces milieux.
Il est donc recommandé d'intégrer les mesures précitées lors de la constitution du dossier au
titre de la Loi sur l'eau ainsi que du dossier de demande de dérogation au titre de la protection
de la faune sauvage.
o pour le secteur de la Torpille Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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Il est rappelé que le Nord du site est adjacent à la ZNIEF14 de type II « zones résiduelles de La
Baule à Saint-Nazaire » ainsi qu'à 120m au Nord de 2 sites Natura 2000 : « Estuaire de la Loire
Nord » (ZSC15) et « Estuaire de la Loire- Baie de Bourganeuf » (ZPS16).
Il relève néanmoins que :
- les valeurs retenues pour l'application d'un coefficient de biotope (0,3) et la
conservation d'une pleine terre (20%) semblent peu élevées au regard d'un secteur
entièrement naturel (cf. non imperméabilisé) ;
- l'absence de mesure visant à garantir la libre circulation des espèces (ex. mise en place
de clôtures perméables) ;
- l'absence d'une zone tampon suffisante et efficace pour protéger les espaces à enjeux
écologiques des futures zones aménagées.
• Synthèse de l’avis de Cap Atlantique La Baule – Guérande Agglo
Par courrier du 04/08/2025, Cap Atlantique a indiqué que le projet de modification n°4 du PLUi
n’appelait pas d’observations particulières de la part de l’EPCI SCoT.
• Synthèse de l’avis de la Chambre des Métiers et de l’Artisanat (CMA)
Par courrier du 13/08/2025, la CMA a émis un avis favorable au projet de modification n° 4
au motif que cette ouverture à l’urbanisation devrait contribuer à soutenir les métiers de la
construction et favoriser, à terme, le développement des activités artisanales de proximité
pour répondre aux besoins de la population.
14 ZNIEFF : Zone Naturelle d’Intérêt Écologique, Faunistique et Floristique.
15 ZSC : Zone Spéciale de Conservation.
16 ZPS : Zone de Protection Spéciale (directive européenne « Oiseaux » 2009/147/CE). Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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2. Le projet de Chateauloup Est à Saint-André-des-Eaux
2.1. Localisation
Le secteur du projet d'une superficie de 4,3ha en
zone 2AU17 se situe au nord du centre bourg
(600m) et de l'ensemble de ses équipements. Le
site est enserré entre du tissu pavillonnaire et
des constructions diffuses sans réelle
organisation. Il est constitué d’anciennes
parcelles agricoles et a conservé sa trame
bocagère de qualité.
2.2. Objectifs et justifications
Depuis 2012, la production de logements neufs s’est réalisée par les particuliers et les
promoteurs et hors OAP, ne permettant ainsi pas de répondre totalement aux objectifs du PLH,
notamment en termes de production de logements sociaux.
Ainsi entre 2016 et 2022, si près de 94% des objectifs de production de logements neufs fixés
par le PLH sur la commune pour cette période ont été réalisés, seuls 48% des objectifs de
logements sociaux ont été atteints. Il convient donc d’engager un rattrapage sur cet angle.
Par, ailleurs, les constats suivants ont été fait que :
- la construction de logements neufs a pris du retard par rapport aux objectifs du PLH
ainsi qu’au regard de l’attractivité de la commune ;
- la complexité de la mise en œuvre de constructions au sein de l’enveloppe urbaine ne
permet pas, à elle-seule de remplir les objectifs fixés ;
- la mobilisation d’un certain nombre de secteurs d’aménagement est à relativiser par
rapport à leur mise en œuvre opérationnelle dans le temps ;
- la mobilisation du foncier privé s’avère difficile ;
le potentiel de gisement mobilisable étant en conséquence à nuancer.
Dès lors, le présent projet d’ouverture à l’urbanisation apparait nécessaire pour répondre aux
objectifs du PLH ainsi qu’à ceux du PADD du PLUi.
17 2AU : secteurs destinés à accueillir une urbanisation future, principalement à dominante d’habitat mais ne
disposant pas des équipements publics suffisants pour être immédiatement constructibles. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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2.3. Les évolutions envisagées et la prise en compte de
l’environnement
Le projet vise la réalisation d’une opération d’habitat dans la continuité des quartiers
pavillonnaires voisins avec une densité de 30 logements/ha minimum (cf. conforme aux
exigence du SCoT) et la réalisation d’au moins 40% de logements sociaux sous des formes
urbaines variées.
La zone 2AU sera ainsi reclassée en :
- Zone 1AUBb2 ( zones destinée principalement à l’habitat (se reporter au règlement de
la zone UBb2)) sur le futur secteur de projet, soit un total de 4,1ha ;
- Zone UBb2 (secteurs pavillonnaires paysagers) pour 2 556m2 pour un projet de
réhabilitation d’un bâti classé.
Seront ajoutés 678m2 d’espaces boisés répertoriés, 900m de haies répertoriées et 214m2 de
zones humides.
Une OAP18 est prévue pour encadrer les conditions d’urbanisation et veiller à l’intégration à
l’entité paysagère de chambres bocagères ainsi qu’à la forme urbaine et la desserte. La
démarche d’évitement des enjeux environnementaux va engendrer une diminution du
potentiel de construction d’1,7ha (/4,3ha de surface), soit une diminution probable de moitié
du potentiel estimé de logements réalisables sur la nouvelle zone.
Synthèse des enjeux environnementaux détectés Projet de prescriptions du règlement graphique
18 OAP: Orientation d’Aménagement et de programmation . Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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2.4. Analyse de la commissaire enquêteur
12 observations ont été recensées concernant le projet de Chateauloup Est. Compte tenu de
leur faible nombre, ces dernières sont toutes rapportées dans le tableau ci-dessous, structuré
de la manière suivante :
- Identification de la contribution selon leur support : R= registre ; E=email ; C= courrier ;
@= registre dématérialisé et la localisation du registre papier : SN= Saint-Nazaire ;
SADE= Saint-André-des Eaux ;
- Identification du déposant ;
- Numéro de l’observation ;
- Synthèse de l’observation ;
- Éventuellement ajout d’un plan pour une meilleure visualisation ;
- Synthèse de la réponse de la CARÈNE (en bleu dans le texte) ;
- Analyse de la commissaire enquêteur (CE) en italique dans le texte.
Certains contributeurs ayant déposé sur un même sujet sous différentes formes, plusieurs
identifications de contributions peuvent être rattachées à une même observation.
2.4.1. Analyse des observations du public Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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N°
contr.
Nom N°
obs
Synthèse Visualisation
R1 SN
@4
E8
LALLEMENT
Sophie
LALLEMENT
Thomas
1
2
3
Les pétitionnaires signalent une erreur/oubli dans :
- le référencement de zones boisées : carré entre BT82
et BT8 ;
- le référencement des haies bocagères en limite de
BT6 et BT565/BT4.
et demandent donc la rectification de ces erreurs afin
que l'ensemble des zones boisées/haies soient
effectivement prises en compte.
Le déposant demande la destination de
l'Emplacement Réservé 71 sur la parcelle BT8, qu'il
signale également à enjeux environnementaux.
Juge la procédure contraire à la trajectoire ZAN.
Réponse de la CARÈNE :
1- Les haies et le boisement en limite des parcelles BT 6, BT 8 et BT 565 vont être également classés pour la grande majorité au sein du règlement graphique et inscrit dans l’OAP. Il est prévu un cheminement doux sur le secteur, qui sera réalisé en limitant l’impact sur les haies et le boisement présents, mais pourra nécessiter éventuellement l’abatage de quelques arbres.
2- L’emplacement réservé (ER) instauré lors de l’élaboration du PLUi en 2020, et hors champ de la procédure de la modification n°4, est destiné à accueillir un cheminement doux ainsi que la préservation du fossé au sud et aménagement pour préserver l'intérêt hydraulique situé au Sud de la parcelle. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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3- Les évolutions envisagées dans l’ouverture à l’urbanisation de 3 zones 2AU du territoire de la CARÈNE , respectent la trajectoire ZAN qui vise à ateindre le Zéro Artificialisation Nette en 2050, et à réduire la consommation des espaces agricoles naturels et forestiers jusqu’en 2031, puis l’artificialisation. Le territoire de la CARÈNE s’inscrit dans cette trajectoire, tout en cherchant à répondre aux besoins en logements et d’emplois. Les opérations d’aménagement ne sont pas interdites, mais doivent être réalisées en veillant à limiter l’artificialisation des sols par la préservation ou la restauration d’espaces naturels. La démarche d’évitement a d’ailleurs été menée sur cette procédure : en priorisant les zones à ouvrir à l’urbanisation, puis en préservant les espaces présentant des enjeux environnementaux forts sur le site, tout en répondant aux besoins liés à la production de logements. La préservation des haies et des chambres bocagères permet également d’offrir un cadre de vie de qualité. Analyse de la CE :
1. La collectivité a pris en compte le signalement du déposant tout en explicitant le choix de ne pas protéger initialement ces linéaires du fait du projet d’aménagement d’un cheminement doux sur cette localisation. 2. La CARÈNE a répondu à l’interrogation sur l’ER 71, permettant ainsi d’avoir une meilleure vision d’ensemble des aménagements envisagés.
3. La collectivité résume la démarche mise en œuvre par la CARÈNE afin de respecter les presciptions de la trajectoire ZAN19 et également bien développée dans la Notice de présentation du dossier d’enquête.
R5 VIERLING
Valentin
4 Le déposant, habitant la parcelle BT65, souhaiterait
connaître l'accès principal de l'OAP.
Réponse de la CARÈNE :
L'accès au site pour les voitures se fera uniquement par la rue de la Guilloterie. L'OAP indique par ailleurs que la route du Chateauloup ne desservira que l’habitat existant pour les véhicules motorisés et sera support pour des circulations douces (piétons, cycles) transversales Est-Ouest (accès équipements, écoles...).
Par ailleurs, une correction sera apportée sur la dénomination des voies : ce qui a été nommée impasse de la Guilloterie est en réalité la route du Chateauloup.
19 ZAN : Zéro Artificialisation Nette (objectif pour 2050). Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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Analyse de la CE :
La collectivité a répondu à l’interrogation du déposant et corrigé l’erreur de dénomination relevée. La commissaire enquêteur note que le choix de désserte pour les véhicules motorisés du projet d’OAP a été correctement pensé pour avoir le moins d’impacts possibles sur les résidents actuels de la route de Chateauloup. @9 LALLEMENT
Thomas
5
6
Le contributeur demande la correction du réseau de
fossés existant, certains étant oubliés sur les parcelles
BT82, entre BT82/BT565, entre BT6/BT565, entre
BT6/BT4 .
Demande de conserver en zone protégée ces fossés
identifiés comme habitat de triton palmé et de
salamandre tachetée, deux espèces protégées dont la
présence oblige les aménageurs à prendre des
dispositions de préservations de ces espaces et à
garantir une continuité écologique.
Réponse de la CARÈNE :
5- Lors des études environnementales préalables, un recensement des fossés, en tant que lieu de reproduction de certaines espèces, a été effectué par un bureau d’étude spécialisé et a permis d’identifier plusieurs linéaires de fossés, longeant les haies bocagères, à sec durant la période estivale, parcourant le site. Ces résultats ont été repris dans l’évaluation environnementale. Les fossés sont ainsi fréquemment associés aux haies, constituant un binôme dans le cadre de l’aménagement paysager et de la gestion des espaces naturels. Il est à noter que le PLUi n’a pas pour objectif de classer les fossés, contrairement aux zones humides, qui font l’objet d’une identification dans le PLUi.
C'est pourquoi la zone humide identifiée sur ce secteur par l’étude a été classée au règlement graphique.
6- La préservation des haies dans le cadre du projet participera à la préservation de ces fossés ainsi que les distances d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives. L’amélioration de la gestion des eaux pluviales est aussi un des objectifs généraux du projet (cf OAP), avec la création de bassins dédiés (cf ER n° 36 et 37), le système de fossés associés sera dans ce cadre pris en compte. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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Analyse de la CE :
5. Si les fossés ne peuvent être classés au PLUi, la CARÈNE a clairement indiqué qu’ils avaient bien été identifiés lors des études environnementales préalables et seraient pris en compte lors de l’aménagement paysager et de la gestion des espaces naturels de l’OAP . Il convient donc d’attendre l’avancement du projet de l’aménageur, dont la présente procèdure est le préalalable.
6. Comme l’a rappelé la collectivité, les fossés longeant les haies bocagères vont indirectement bénéficier de la protection mise en place pour ces dernières ainsi que des distances d’implantation par rapport aux limites séparatives. Par ailleurs, l’évaluation environnementale précise que l’aménagement du secteur necessitera la constitution d’un dossier au titre de la Loi sur l’Eau ainsi qu’un éventuel dossier de demande de dérogation au titre de la protection de la faune sauvage, justifiant du respect du Code de l’environnement.
E10
@11
Collectif de
Chateauloup
(11 membres)
YANN-IVAN
GAHERY
7
8
19
10
11
Conteste le mode d’information du public lors de la
concertation préalable.
Conteste la compatibilité du projet avec les objectifs
environnementaux du SCoT Nantes Saint-Nazaire et
l'objectif ZAN-30% pour 2030.
Conteste la qualification de situation en plein cœur
du tissu urbain et de la connexion à l'ensemble des
réseaux.
S'interroge sur la capacité de traitement hydraulique
et de la capacité de la station de relevage de Saint-
André-des-Eaux au regard des conséquences du
projet.
Si le projet est validé, demande l'adoption des
modifications suivantes:
- diminuer le nombre de logements;
- emprise totale au sol des construction <30% de la
surface de l'unité foncière; Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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- implantation à 6m minimum des limites de fonds de
parcelle ;
- 40% minimum de surface faisant l'objet d'un
traitement paysager et en pleine terre;
- coefficient de biotope à 0,5;
- prise en compte de l'aspect acoustique (cf. effets
d'amplification sonore/ choix des matériaux
extérieurs);
- renforcement des haies bocagères le long des rues
de Chateauloup, de la Guilloterie et au Sud de BT63;
- conservation de l'ER36 flottant;
- ajout d'une zone tampon végétalisée sur BT63.
Réponse de la CARÈNE :
7- La procédure de concertation préalable a été menée conformément aux dispositions du code de l’urbanisme ainsi qu’à la délibération du 25 juin 2024. En complément, la collectivité a procédé également à l’affichage de panneaux annonçant la procédure. Ceux-ci ont été disposés à des emplacements stratégiques au sein de la commune de SADE et une information a été publiée sur les sites internet de la commune et de Saint-Nazaire Agglomération. L'aménagement du site de Chateauloup Est étant susceptible d'intéresser les habitants et usagers à une échelle plus large, il n'est donc pas envisageable d'organiser une concertation individualisée à chaque résident. De plus, des panneaux additionnels ont été placés à l'entrée du site de Chateauloup afin de signaler l’ouverture de l’enquête publique.
8- Le PLUI doit être compatible avec les orientations du SCOT Nantes Saint-Nazaire, c'est à dire que les orientations du PADD du PLUi ne doivent pas remettre en cause ou s'opposer au contenu du SCOT. Ainsi, au sein du PADD (puis via sa déclinaison dans le règlement), l'ambition de préserver et de restaurer les capacités environnementales du territoire est respectée puisqu’est affirmé l'importance de préserver un réseau écologique fonctionnel, via notamment les éléments éco- paysagers, mais aussi de s'appuyer sur les spécificités du territoire, et de conserver les caractéristiques du paysage rural, dont les haies sont une des composantes. Dans cette optique, la CARÈNE a engagé la réalisation d’un diagnostic écologique des sites pouvant se définir comme une étude préalable permettant d’alerter sur le niveau de contraintes règlementaires en caractérisant et/ou en pressentant les enjeux écologiques des sites au travers des données collectées. A partir de cette connaissance, dans le cadre de cette évolution du PLUi, les haies présentant un intérêt écologique et Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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environnementale ont été préservées ainsi que la zone humide, ces éléments font l'objet d'une classification au sein du règlement graphique, comme on peut le voir dans l'extrait de la notice explicative. Les éléments de programmation de l’OAP, qu’ils soient graphiques (dans le schéma) ou écrits, sont assortis d’une protection au sein du règlement graphique, ce qui renforce leur portée réglementaire. Lors de la phase opérationnelle, afin de mettre en œuvre le projet d’aménagement, tout en ayant une vigilance particulière sur la préservation des éléments paysagers et en s’appuyant sur les ouvertures existantes, des ajustements pourront être faits, pour permetre les cheminements et circulations notamment.
Pour rappel, il s’agit de la mise en œuvre d’une opération ayant un caractère d’intérêt général. Des mesures compensatoires seront mises en place lors de l’instruction du permis de construire, dans le respect du cadre règlementaire. Les évolutions envisagées respectent la trajectoire ZAN, comme le démontre en détail la notice explicative. Celle-ci vise à ateindre le Zéro Artificialisation Nette en 2050 en réduisant la consommation des ENAF (espaces agricoles naturels et forestiers) jusqu’en 2031, puis l’artificialisation. Toute opération d’aménagement doit alors être réalisée en veillant à limiter l’artificialisation des sols par la préservation ou la restauration d’espaces naturels. La démarche d’évitement a d’ailleurs été menée sur cette procédure, en priorisant les zones à ouvrir à l’urbanisation, puis en préservant les espaces présentant des enjeux environnementaux forts, tout en répondant aux besoins liés à la production de logements. L’objectif de réduction de -35 % de la consommation des ENAF en extension de l’urbanisation à 2030 issu du SCot en vigueur est respecté, comme explicité dans la notice (p12 et suivantes).
9- La qualification de la situation « en plein cœur du tissu urbain » dans la notice explicative tient au fait que le site peut être considéré comme une enclave entourée de constructions pavillonnaires denses, localisée dans le centre-bourg élargi, à proximité des équipements publics, des lignes interurbaines, des voiries structurantes... Le réseau d’assainissement passe également à proximité, sur la route du Chatelier, rue du stade et au croisement de la rue de la Guilloterie et de la rue de l’Ile du Moulin. L’ouverture à l’urbanisation de cette zone 2AU, à proximité de de l’OAP Chateauloup-Ouest, complète logiquement le cœur du tissu urbain.
10- L’ouverture à l’urbanisation implique une modification du zonage, évoluant de la catégorie 2AU (Zone d’urbanisation future à long terme) à la catégorie 1AU (Zone d’urbanisation à court terme). Néanmoins, bien que les réseaux existant en périphérie soient en capacité suffisante pour répondre aux besoins de l’opération, il est nécessaire que le site soit raccordé au réseau d’assainissement notamment. Au cours de la phase pré-opérationnelle, un plan de raccordement au réseau d’assainissement, en conformité avec le schéma d’assainissement, sera élaboré. Des études hydrauliques seront Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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également réalisées par un bureau d’études agréé et soumises à l’examen de la Direction Cycle de l'eau de la CARÈNE , notamment en ce qui concerne la station de relevage. La responsabilité financière relative au raccordement constituera, de surcroît, un des éléments du bilan financier de la zone concernée.
11- Concernant la proposition de diminuer le nombre de logements à l'hectare lors de la validation de cette procédure, il est utile de rappeler que le SCOT Nantes St-Nazaire, actuellement en cours de finalisation, prévoit une valeur guide de densité pour Saint-André des Eaux de 30 logts/ha, afin de respecter la trajectoire ZAN, valeur guide que le PLUi doit respecter dans un rapport de compatibilité.
Quant aux demandes d’évolution des différentes règles encadrant l’aménagement du site, le zonage a été établi en cohérence avec les caractéristiques du contexte urbain environnant ainsi qu’avec le zonage avoisinant existant, « UBb2», correspondant aux secteurs pavillonnaires.
Enfin, concernant les observations sur les principes d’aménagement, l’OAP constitue un outil complémentaire au règlement graphique de la zone, visant à renforcer la qualité et la cohérence des projets d’aménagement, en particulier dans les secteurs où la Commune ne maîtrise pas foncièrement les terrains. En matière d’insertion paysagère, le traitement de l’interface avec le bâti existant doit s’effectuer par le maintien et le renforcement du linéaire bocager en limite de site. Les haies et les espaces boisés ont été intégrés dans le règlement graphique afin de conforter leur préservation. Enfin, il n’a jamais été envisagé de supprimer l’ER 36 lié à la gestion des eaux.
Analyse de la CE :
7. La CARÈNE a correctement mis en œuvre les presciptions légales d’information du public requis pour la concertation préalable. La commissaire enquêteur ne peut qu’encourager le public à plus s’intéresser aux projets menés par leurs collectivités et à manifester leurs observations via les moyens qui sont légalement prévus à cette fin.
8. La collectivité explicite avec pédagogie, pour un public non averti, la méthodologie retenue pour répondre aux besoins de logements neufs dans le respect des textes supérieurs.
9. Si le public associe le cœur de ville au centre-ville souvent symbolisé par la mairie et l’église, il n’en reste pas moins que le projet peut être qualifié de « dent creuse » au sein du tissu urbain, bien qu’en proche limite nord de ce dernier.Le zonage actuel 2AU témoigne également d’une plannification d’aménagement du site à moyen-long terme du secteur.
10. La CARÈNE a clairement répondu aux intérrogations techniques du déposant. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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11. Il est en effet utile de rappeler que l’un des levier d’action de la trajectoire ZAN est de renforcer les seuils de densité à l’hectare afin de réduire les besoins de surface. Par ailleurs, la CARÈNE a retenu la densité plancher imposée de 30 logements/ha plutôt que la valeur guide de densité brute de 35 logements/ha (cf. p.67-68 annexe 3 projet de SCoT Nantes Saint-Nazaire 2025) fixée pour SADE. Elle rapelle également utilement que l’édiction des règles du règlement écrit n’est pas libre mais établie dans le respect des règles en vigueur, tout comme le choix de modifier le zonage répond à une projet d’aménagement global.
E12 Association du
lotissement de
la Guilloterie 1
HEGRON
Frédéric
12 Formule différentes propositions de modifications du
projet jouxtant leur lotissement:
- privilégier les fonds de parcelles de la nouvelle zone
d'aménagement vis à vis des maisons déjà
existantes dans les lotissements de la Guilloterie 1 et
2;
-prévoir une bande de 5m a minima entre la zone de
nouvelle constructibilité et les parcelles des
lotissements 1 et 2;
- limiter la hauteur de construction à R+1 max dans les
parcelles jouxtant celles des lotissements;
- concentrer les immeubles au milieu de la nouvelle
zone afin de limiter les vis à vis avec les habitations
déjà existantes des lotissements;
-limiter la hauteur des immeubles à R+2 maximum;
- conserver et valoriser l'espace boisé remarquable
sur BT80/81/230;
- réaliser un parc de jeux au milieu du lotissement ;
- conserver et valoriser la trame bocagère.
Réponse de la CARÈNE :
12. À ce stade de la planification, il est important de préciser que le projet en est encore aux phases préliminaires et ne se trouve pas dans une phase opérationnelle. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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AInsi, le PLUI, document de planification, encadre le devenir du site, intégrant des principes d’aménagement via l’OAP et un cadre réglementaire, via le règlement graphique et écrit. La zone UBb2 correspond aux secteurs pavillonnaires paysagers.
Comme explicité dans le rapport de présentation du PLUi, partie justifications, les objectifs d’aménagement de la zone UBb2 sont notamment de permettre une densification douce de la zone tout en préservant un usage répondant à sa vocation résidentielle d’où la possibilité au sein de certaines OAP d’avoir des logements collectifs ne pouvant excéder une hauteur maximale de 11 mètres (correspondant à R+1+ comble ou atique) et pour les logements individuels, la hauteur maximale ne pouvant excéder 9 mètres. Un autre objectif pour la zone UBb2 est de préserver le caractère paysager et de maintenir la perméabilité du tissu bâti d’où l’existence d’un certain nombre de règle imposant des reculs notamment en fonds de parcelle de 5 mètres ou encore des périmètres de protection autour des haies. Lors de la phase opérationnelle, le projet sera affiné en terme de programmation et de composition urbaine. L’OAP constitue un outil complémentaire au règlement graphique de la zone permetant d’encadrer le devenir des sites, avec pour objectif de renforcer la qualité et la cohérence des projets d’aménagement, en particulier dans les secteurs où la Commune ne maîtrise pas le foncier des terrains. En matière d’insertion paysagère, l’OAP identifie dans les objectifs que les armatures bocagères soient préservées. De plus, le traitement de l’interface avec le bâti existant doit s’effectuer par le maintien et le renforcement du linéaire bocager en limite de site.
En complément, lors de l’approbation de la modification n°4 du PLUI, pour renforcer encore la prise en compte des enjeux environnementaux et paysagers, et pour une meilleure compréhension, le classement de certaines haies sera ajouté au règlement graphique en tenant compte des haies existantes et des passages agricoles utilisés. Analyse de la CE :
La réponse de la CARÈNE est pédagogique puisqu’elle explicite les différentes étapes du projet et les moyens d’encadrement réglementaires dont disposent la collectivté pour l’encadrer et assurer au mieux le respect des différents enjeux en présence : environnementaux, paysagers, urbanistiques. Leurs complexités techniques les rendant assez hermétiques pour un public non averti. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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2.4.2. Questions de la commissaire enquêteur
Q2 : Il est précisé page 12 de l’évaluation environnementale que celle-ci a porté, en amont de
la présente procédure, sur l’expertise environnementale des 21 zones 2AU de l’agglomération
(169 ha). Il n’est précisé aucune date de passage pour constat sur site. Serait-il possible de
connaître le nombre et les dates des passages pour constat fait pour les différents sites de la
présente procédure ?
Réponse de la CARÈNE :
Pour le secteur de Chateauloup Est à Saint-André des Eaux, il y a eu 3 passages :
- Le 24/04/2023 pour la caractérisation des habitats et inventaire faunistique ;
- Le 25/04/2023 pour l’inventaire nocturne amphibiens ;
- Le 12/06/2023 pour l’inventaire faunistique et floristique.
Analyse de la CE :
Ces précisions permettent de mieux appréhender l’exploration physique du site, base
fondamentale à l’élaboration de l’état initial de l’environnement, support de l’évaluation
environnementale réalisée.
Q4 : Pourquoi le projet de prescription ne reprend-t-il pas la protection de l’ensembles des
linéaires arborés signalés dans l’évaluation environnementale et visibles sur la vue aérienne ?
Réponse de la CARÈNE :
Le projet de règlement graphique ne reprend pas l’ensemble des linéaires arborés puisque la
collectivité considère que les principes d’aménagement inscrits au sein de l’OAP sont
également un outil pour protéger les boisements. En effet, l’OAP indique :
- L’armature de « chambres bocagères » caractéristique du site doit être préservée. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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- Le traitement de l’interface avec le bâti existant doit être réalisé par le maintien et le
complément des linéaires bocagers en limite de site.
- En limite Sud-Est, une frange boisée sera créée, en interface des habitations existantes, pour
renforcer l’effet d’écrin végétal.
De plus, sur le schéma d’aménagement de l’OAP, les principes de circulations et de
cheminements sont indiqués et soulignant que des coupures au sein des haies sont
nécessaires pour réaliser les voies, tout en privilégiant au maximum les passages agricoles
existants et en minimisant l‘impact sur l’environnement.
Cependant, lors de l’approbation de la modification n°4 du PLUI, pour renforcer encore la prise
en compte des enjeux environnementaux et paysagers, et pour une meilleure compréhension,
le classement de certaines haies sera ajouté au règlement graphique en tenant compte des
haies existantes et des passages agricoles utilisés.
Analyse de la CE :
La collectivité a choisi d’assurer protection des éléments environnementaux en combinant
plusieurs outils : l ’inscription au règlement graphique et la prescription de principes
d’aménagement de l’OAP . Cela lui permet de moduler la protection suivant les enjeux et
notamment laisser une certaine marge de manœuvre à l’aménageur avec les principes
généraux d’aménagement de l’OAP en vue de la planification de la phase opérationnelle.
Q5 : L’aménagement d’une lisière paysagère en interface des parcelles BT64/65/490 ne serait-
il pas également souhaitable ?
Réponse de la CARÈNE :
Afin d’être cohérent avec l’étude environnementale, cette haie n’a pas fait l’objet d’un
classement sur le plan graphique ou identifié sur le schéma de l’OAP, et la collectivité ne
souhaite pas en ajouter.
Cependant, l’un des principes d’aménagement de l’OAP est qu’un traitement de l’interface
avec le bâti existant doit être réalisé par le maintien et le complément des linéaires bocagers
en limite de site. Le projet d’aménagement, en phase opérationnelle sera donc vigilant sur ce
point sur l’ensemble de la zone.
Analyse de la CE :
La commissaire enquêteur prend acte de la réponse de la collectivité. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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3. Le projet d'Océanis à Saint-Nazaire
3.1. Localisation
Le site se situe en entrée de ville à l’Ouest de
Saint-Nazaire et au Sud de la RD 92.
Le projet d'Océanis s'étend du rond-point
d‘Océanis à celui des Six chemin sur une
superficie de 25,3 ha. Il est en continuité de
l'agglomération nazairienne et se situe dans un
environnement urbain avec la présence
d'habitations et d'activités diversifiées.
3.2. Objectif
L'objectif de la présente modification n°4 est d'ouvrir le secteur à l'urbanisation pour accueillir
principalement de l'habitat. En effet la population nazairienne continuant de progresser, il est
nécessaire de poursuivre un effort de production de logements pour répondre aux besoins
actuels et futurs d'accueil du territoire. Il a été constaté que 26% des programmations de
construction de logements ont été retardées et 23% ont été abandonnées. Au regard des
objectifs de production de logements du PLH 2022-27: 750 logements/an à produire, dont 210
logements sociaux, cette ouverture à l’urbanisation doit être mise en œuvre pour tenir les
objectifs.
Il y est programmé :
- une densité brute de 60 logements/ha minimum conformément aux prescriptions du
SCoT , soit environ 660 logements;
- au minimum 50 % de logements sociaux dont 40% de logement locatif social ;
- un plan guide qui définira l'organisation du site et assurera son respect grâce à la
maîtrise foncière de la collectivité.
3.3. Justifications
Entre 2022 et 2023 seulement 35,9% des objectifs du PLH ont été livrés. De plus, au regard
des permis de construire déposés, il est anticipé que les futurs objectifs de construction vont
subir un très net fléchissement.
Par ailleurs, Une étude gisement étudiant les capacités d'organisation encore non exploitées
dans le tissu urbain existant (diffus) montre que la commune ne peut s'appuyer de manière
significative sur cet axe, notamment pour la réalisation de logements sociaux. En effet, les Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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démarches de renouvellement urbain au sein de l'agglomération sont complexes et le foncier
coûteux, ce qui réduit souvent la production de logements estimés.
C'est pour contrer cette tendance que la CARÈNE a décidé d'ouvrir à l'urbanisation le secteur
d’Océanis pour contribuer aux objectifs de production de logements fixés dans le PLH et
répondre aux orientations du PADD du PLUi.
3.4. Les évolutions envisagées
Le présent projet d'Océanis prévoit le découpage du site en 2 secteurs:
- Au Sud : création d’une OAP n° 67 et modification du zonage 2AUa20 en
1AUAd1 (zone de projet dans les secteurs d'opération des communes de
l'agglomération (secteur d’ OAP)) ;
- Au Nord : segmentation en plusieurs zonages en fonction des enjeux
environnementaux et du contexte urbain existant :
o UHa1 (tous les villages y compris se situant en commune littorale, les hameaux
de la commune de Besné et les zones urbanisées en continuité de zone
agglomérée),
o UEd (zone d'activité à dominante tertiaire),
o Ae1A ( zone à vocation commerciale située en zone agricole),
o AA1a (grandes zones agricoles pérennes éloignées des secteurs habités),
o NA1 (Espace naturel des campagnes de l'agglomération) .
À terme, 1,1 ha d'espaces boisé et de haies répertoriés ainsi que 4900 m2 de zones humides
seront ajoutés.
Le projet de l’OAP Océanis-Sud n°67 vise à encadrer les conditions d'urbanisation de cette
future zone afin de :
- valoriser la trame bocagère, le patrimoine arboré et la présence d'espaces naturels en
lisière de site ;
- développer le réseau de liaisons piétonnes au sein du futur quartier en lien avec les
sentiers existants ;
- diversifier l'offre de logement et les formes d'habitat du quartier ;
et veiller ainsi à l'intégration paysagère, ainsi qu'à une bonne intégration des formes urbaines
et des dessertes.
Afin de prendre en compte le contexte urbain et paysager, il est majoritairement prévu des
logements collectifs et de l'habitat intermédiaire.
20 2AUa : Zone d'urbanisation à long terme destinée principalement à l'habitat. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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3.5. La prise en compte de l'environnement
La démarche ERC (cf. Éviter , Réduire, Compenser) mise en place dans le cadre de l'évaluation
environnementale a permis de s'assurer de l'absence d'incidence potentielle négative majeure
de la procédure sur l'environnement en classant en zones NA1 (espaces naturels des
campagnes de l’agglomération) et AA1a (grandes zones agricoles pérennes éloignées des
secteurs habités) les zones à enjeux environnementaux forts à moyens.
Projet de zonage
3.6. Analyse de la commissaire enquêteur et question
Le projet d’Océanis n’ayant fait l’objet d’aucune observation de la part du public, la
commissaire enquêteur a souhaité faire part de son analyse de cette faible participation.
3.6.1. Analyse de la faible participation du public
Le premier constat du bilan de l’enquête, concernant le secteur d’Océanis, est la quasi-absence
de participation du public puisqu’aucun dépôt d’observation n’a été effectué sur toute la durée
de l’enquête. Trois personnes sont néanmoins venues s’informer sur le projet lors de la 1 ère
permanence.
La commissaire enquêteur tient à souligner que cette absence de participation ne tient
aucunement à un manque d’information sur la tenue et le sujet de la présente enquête, cette
dernière ayant été réglementairement annoncée par la collectivité au regard des moyens de
publicité mis en œuvre. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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3.6.2. Question de la commissaire enquêteur
Q6 : Il est indiqué page 38 de l’évaluation environnementale que « les arbres identifiés en
tant que patrimoine arboré doivent être préservés ». Si ceux identifiés sur la carte de
l’évaluation ont bien été repris sur la carte du projet d’OAP, ne serait-il pas cohérent qu’ils
apparaissent également dans le projet de règlement graphique?
Réponse de la CARÈNE :
Les arbres isolés ainsi que les espaces boisés identifiés au sein du secteur ont été protégés
soit par un classement en espaces boisés répertoriés soit par un zonage en zone naturelle,
où la constructibilité est fortement limitée. En effet, l’objectif de la zone NA1 est que le
caractère naturel de ces espaces soit préservé, tout en permettant l’évolution des
constructions existantes dans la zone.
Projet de règlement graphique Vue aérienne du site
Analyse de la CE :
La collectivité a bien explicité sa démarche qui apporte en effet une protection au patrimoine
arboré incluant les arbres remarquables spécifiquement identifiés dans l’évaluation
environnementale. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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4. Le projet de la Torpille à Saint-Nazaire
4.1. Localisation
La zone de la T orpille est relativement
étroite, encadrée par la route de l'Océan au
Sud, voie structurante du littoral nazairien
desservant Pornichet et l’avenue des Roches
Noires à l'Ouest qui dessert un lotissement.
Les parcelles alentours sont dans leur quasi-
intégralité déjà construites dans un cadre
relativement dense (environ 70
constructions dans l'environnement proche).
4.2. Objectifs et justifications
Compte tenu des enjeux environnementaux identifiés, le secteur a été jugé à faible potentiel
de production de logements. De plus, au regard de sa localisation, le site est considéré comme
un foncier à combler plutôt qu'un réel secteur de développement de l'urbanisation.
Les objectifs sont conséquemment les suivants :
- une ouverture à l'urbanisation partielle permettant la construction d'environ 4 futurs
logements en continuité de la voie de desserte de l'ancien lotissement et sans
complexité opérationnelle;
- complétée par un zonage naturel pour préserver les enjeux environnementaux pré-
identifiés.
4.3. Les évolutions envisagées et la prise en compte de
l'environnement
Suite aux études environnementales effectuées, différents enjeux environnementaux ont été
identifiés sur le secteur de la T orpille. Pour assurer leur bonne prise en compte, la zone a été
découpée en 3 secteurs :
- 2 secteurs passent d’un zonage 2UAba21 en UBa1(secteurs pavillonnaires en cours de
mutation en 1ère couronne des centres villes ) , même zonage que celui du lotissement
existant, les équipements publics présents étant jugés suffisant pour desservir ces
futures constructions. Soit un total de 4 040m2 permettant la construction d'environ
4 futurs logements;
21 2UAba : zone à urbaniser à moyen ou long terme. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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- Le reste de la zone passe de 2UAba en NA1 (Espaces naturels des campagnes de
l’agglomération) afin de préserver les enjeux environnementaux identifiés pour un
total de 7 900m2.
Au final, cette prise en compte va engendrer une diminution du potentiel de construction de
8000m2 (-65,2%) et 1 035m2 d'espaces boisés répertoriés vont être ajoutés aux prescriptions
paysagères.
4.4. Analyse des observations du public et questions
4.4.1. Analyse des observations du public
Quatre membres d’une même famille, copropriétaires des parcelles YC169, 170 et 87 se sont
déplacés à deux permanences et ont déposé 4 contributions (R2 SN, E3, C6, R13 SN) : Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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N°
contr.
Nom N° obs Synthèse Visualisation
R2
E3
C6
DUPONT-
HUIN
13 Les co-propriétaires des parcelles YC169, 170 et
87 au nord du site contestent leur classement
en zone NA1 alors que tout l'environnement
voisin est construit.
Ils demandent le rattachement au classement
UBa1 afin de rendre leurs parcelles
constructibles, en cohérence avec
l'environnement proche.
Réponse de la collectivité :
En cohérence avec la volonté de préserver les richesses écologiques du territoire, et au vu des enjeux environnementaux identifiés sur la parcelle, la Ville de Saint-Nazaire maintient la proposition de classement en zone NA1 des parcelles identifiées par l’observation.
Analyse de la CE :
Pour une meilleure vue d’ensemble, la commissaire enquêteur renvoie son analyse à l’issue de la réponse à la question 7 ci- dessous. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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R13 DUPONT-
HUIN
14 Les copropriétaires des parcelles UC169, 170 et
87 font une proposition, dans un soucis de
compromis entre le respect des enjeux
environnementaux relevés et la préservation
d’un droit à construire restreint en maintenant
la protection environnementale NA1 sur le
pourtour de la parcelle mais en acceptant de
créer une zone centrale constructible,
regroupant les espaces dégagés visualisables
sur la vue aérienne, afin de permettre la
construction d’une maison pour un de leurs
enfants.
Réponse de la collectivité :
L’ensemble des arbres, situés au centre et sur le pourtour de la parcelle, contribue à la biodiversité, à la régulation du climat et à la qualité de l’air. Pour protéger le développement de ces arbres, il est nécessaire de préserver également le système racinaire et le houppier, impactant fortement la constructibilité de la parcelle. Au vu des enjeux environnementaux présents sur la parcelle, la Ville de Saint-Nazaire maintient sa position de classement en Na1.
Analyse de la CE :
Pour une meilleure vue d’ensemeble, la commissaire enquêteur renvoie son analyse à l’issue de la réponse à la question 6 ci- dessous. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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4.4.2. Questions de la commissaire enquêteur
Q7 : Concernant le site de La Torpille, différents éléments de l’évaluation environnementale
suscitent des interrogations :
- Il y a des contradictions entre les informations de la carte de synthèse des enjeux
réglementaires et celles du texte associé (p.40) : la carte indique un enjeu
environnemental assez fort pour l’habitat de reproduction du Bouvreuil pivoine sur
plus des ¾ de la superficie du site ; or , la partie texte ne mentionne aucunement le
bouvreuil pivoine et indique un enjeu moyen pour l’avifaune. Pourquoi cette
différence ?
- L’évaluation environnementale du site de la Torpille a-t-elle été établie après visite(s)
physique(s) des différentes parcelles concernées ou les parcelles clôturées ont-elles été
jugées inaccessibles ? Peut-on connaître le statut (physiquement visitée/inaccessible)
des parcelles du site, ainsi que la méthodologie retenue pour finaliser l’évaluation
environnementale quand les constats n’ont pu être fait sur les parcelles inaccessibles ?
- La carte de synthèse des enjeux réglementaires exclue de la zone à enjeu la partie non
ou faiblement boisée des parcelles YC83 et YC60. Ce raisonnement ne semble toutefois
pas appliqué pour la parcelle YC87. Pourquoi cette différence ?
Réponse de la CARÈNE :
- La différence d’enjeu constatée s’explique par le fait que la présence de certaines
espèces comme le Bouvreuil Pivoine n’a pas pu être constatée lors des différents
passages des spécialistes, contrairement aux 6 espèces mentionnées. En effet, le
Bouvreuil est une espèce très discrète (peu audible, et espèce de petite taille), qui a pu
être manquée à l'inventaire. Cependant, grâce aux données bibliographiques récoltées
en amont de l’expertise de terrain, ils ont permis de compléter les interventions sur
terrain et ainsi mettre en avant la présence d’autres d’espèces pour lesquels les enjeux
sont importants. Les sources de données proviennent de l’INPN (Inventaire National
du Patrimoine Naturel), portail de la biodiversité et la géodiversité française. Il diffuse
la connaissance sur les espèces animales, végétales et de la fonge, les milieux naturels,
les espaces protégés et le patrimoine géologique. Les données bibliographiques sont
également établies à partir des bases de données Biodiv’Pays de la Loire et des
différents ABC (Atlas de Biodiversité Communal) réalisés par le Parc Naturel de Brière
sur l’ensemble de l’EPCI.
- Quant à l’accessibilité des sites, dans le souci d’assurer la plus grande exhaustivité de
ces études environnementales sur les sites de projet, un arrêté préfectoral a été émis
le 9 mars 2023, portant autorisation de pénétrer dans les propriétés privées situées
sur des secteurs d’urbanisation future sur le territoire de la CARÈNE . Ainsi, le bureau
d’études désigné a pu procéder à ces investigations sur des terrains, qu’ils soient de
nature publique ou privée. Les propriétaires ont été prévenus par l’envoi d’un courrier
individualisé en leur expliquant la démarche et les avertissant qu’un bureau d’étude
est autorisé à pénétrer sur leur terrain. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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- La différence d'enjeu entre les parcelles YC 83, 60 et YC 87 réside effectivement dans
le fait que les secteurs à enjeu faible sont très peu boisés (plutôt prairie), contrairement
à la YC 87 qui présente des arbres plus développés et en plus grand nombre.
Analyse de la CE :
La complexité des projets d’aménagement actuels réside dans le fait de trouver un équilibre
entre les besoins d’aménagement et la préservation des enjeux environnementaux. La
recherche de cet équilibre est particulièrement complexe et délicate et le cas des parcelles ci-
dessus en est un bon exemple.
Soucieuse de préserver les enjeux environnementaux, la CARÈNE a établi son projet de
règlement graphique en le « calquant » sur la carte de synthèse des enjeux réglementaires. Si
cette démarche peut paraître particulièrement vertueuse, elle nécessite également de
conserver une capacité d’analyse des informations reçues et du contexte général au regard de
certaines situations particulières.
Le tableau ci-dessous permet de visualiser les intérêts en conflits qu’il convient d’arbitrer. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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ARGUMENTS EN FAVEUR DE LA DEMANDE ARGUMENTS EN FAVEUR DE L’ENVIRONNEMENT
LIMITES
Compte tenu du faible potentiel de production de
logement du site, le secteur a été considéré comme un
foncier à combler permettant la production de quelques
logements (4 estimés) en continuité de la voie de
desserte de l’ancien lotissement et sans complexité
opérationnelle.
Les 3 parcelles répondent également à ces critères.
L’évaluation environnementale relève un
enjeu environnemental assez fort pour
l’ habitat de reproduction du Bouvreuil
pivoine sur plus des ¾ de la superficie du
site .
Mais cette prise en compte se base uniquement sur
la base des données bibliographiques de l’INPN22.
Données générales ne permettant pas d’affirmer, au
niveau d’une parcelle cadastrale précise, la présence
permanente, la nidification ou l’importance d’enjeu
écologique.
Aucun constat de visu sur site de la présence de cette
espèce .
Le PADD recommande:
- pour une gestion économe et responsable de
l’espace, de tendre vers une urbanisation à 60% dans
l’enveloppe urbaine et en privilégiant des
constructions nouvelles dans les tissus déjà urbanisés
(densification (cf. p. 18 PADD). Le projet
d’aménagement du site de la Torpille tend vers une
urbanisation de 34% du secteur.
- De rationnaliser l’usage du foncier et de trouver un
équilibre correspondant aux aspirations des
habitants (cf. p. 29 PADD).
- De préserver le cadre de vie et d’optimiser les
réserves foncières. La façade littorale métropolitaine
entre Saint-Nazaire et Pornichet est qualifiée de
« socle d’accueil » à activer et organiser. Le
renforcement de l’attractivité résidentielle permettra
de proposer une offre de logement aux actifs
employés de l’agglomération (cf. p. 33 PADD).
La visite sur site a contacté 6 espèces
d’oiseaux patrimoniales présentant des
enjeux moyens de conservations et
susceptibles de nicher sur le périmètre strict
du site.
L’art.5 de l’arrêté du 29/10/2009 interdit la
destruction, l’altération ou la dégradation
du milieu particulier fréquenté par les
espèces protégées lorsqu’elle compromet la
survie de celles-ci.
La MRAe recommande que l’évaluation soit
«proportionnée à la sensibilité environnementale de
la zone susceptible d’être affectée, à l’importance et
à la nature des travaux, ouvrages ou interventions».
Or :
- L’enjeu écologique a été jugé moyen sur la base
des enjeux moyens de conservation des espèces
identifiées mais sans certitude que ces espèces
nichent sur le périmètre strict du site : aucun
constat de nid sur site mentionné par
l’évaluation environnementale ;
- Et sans prise en compte de la présence d’une
ZNIEFF au nord du site, qui inclue le camp de la
Torpille, le Bois et de la Lande de Cavaro. Les
espèces détectées peuvent donc nicher dans les
espaces préservés de la ZNIEFF et rayonner
autour de celle-ci, sans pour autant nicher sur
le périmètre strict des parcelles.
22 INPN : Inventaire National du Patrimoine Naturel Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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ARGUMENTS EN FAVEUR DE LA DEMANDE ARGUMENTS EN FAVEUR DE L’ENVIRONNEMENT
LIMITES
- Développer une approche paysagère comprenant la
mise en valeur des éléments naturels (cf. p. 34 PADD).
L’aspiration des déposants est de pouvoir construire une
habitation pour un enfant travaillant sur
l’agglomération, tout en préservant la qualité du cadre
paysager du site, fruit du travail de leurs entretiens
réguliers depuis plus de 80 ans.
- Et sans prise en compte de l’importance des
travaux :construction d’une seule maison .
Dès lors, un aménagement modéré est-il vraiment
de nature à compromettre la survie de ces espèces
compte-tenu de la présence voisine de la ZNIEFF
qui continuera de leur assurer un habitat préservé?
Et un aménagement mesuré, préservant
l’ensemble des arbres faisant le pourtour du site ne
continuerait-il pas à offrir une surface conséquente
d’arbres et fourrés favorables à l’avifaune à enjeu,
à l’instar des jardins voisins ?
La parcelle YC83 a été jugée pour moitié à enjeu faible
sur sa partie non boisée.
Les parcelles YC 169, 170 et 87 (4384m2), présentant
également des parties non boisées.
La parcelle YC83 (2187m2) a été jugée pour
moitié à enjeu assez fort pour l’habitat de
reproduction du Bouvreuil pivoine sur sa
partie boisée (données bibliographiques).
Les surfaces non boisées de YC 169, 170 et 87 ont été
jugées à enjeu assez fort du fait de la présence
d’arbres plus développés en plus grand nombre. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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Au regard de ces différents éléments, je recommande à la CARÈNE, avant d’arrêter définitivement
son projet, de réexaminer de manière approfondie l’ensemble des enjeux en présence sur ces
parcelles, sous l’angle d’appréciation des dernières jurisprudences, eu égard au risque d’une
potentielle contestation judiciaire du projet de modification n°4 du PLUi par leurs copropriétaires
sur la base d’une fiabilité contestable des justifications environnementales utilisées dans un
reclassement en zone naturelle et de non-respect des orientations du PADD du PLUi.
4.4.3. Remarques annexes de la commissaire enquêteur
Les observations déposées ont remonté :
- l’existence d’un chemin, derrière le lotissement voisin à
gauche, permettant un accès direct vers les plages qu’il
pourrait être utile de matérialiser sur le règlement
graphique dans l’objectif d’améliorer l’accès à la mer pour
les modes actifs (piétons, cyclistes) (cf. objectif du PADD p.
37) ;
- l’utilisation passée par les pompiers du parking de la parcelle YC 60 pour intervenir sur un incendie sur le terrain militaire de la Torpille, les camions n’ayant pas eu les marges de manœuvres suffisantes pour utiliser l’accès au site au bout de l’avenue des sables Blancs. La parcelle YC 60 devenant constructible dans le projet, il pourrait être utile de vérifier l’adéquation des autres accès au terrain militaire de la Torpille pour les Services de Secours et d’Incendie et, à défaut, de prévoir un emplacement réservé garantissant si besoin cet accès à cette fin.
5. Questions générales de la commissaire enquêteur communes aux trois sites
Q1 : Allez-vous prendre en compte les différentes remarques/observations émises par les PPA ? Réponse de la CARÈNE :
Les PPA ont émis des avis favorables ne remettant pas en cause la poursuite de la procédure, avec quelques remarques. Une réponse à chaque observation émise par les PPA sera apportée au sein des délibérations d’approbation de la modification n°4 et de la déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi.
Analyse de la CE :
La commissaire enquêteur prend acte de la réponse de la collectivité.
Q2 : Il est précisé page 12 de l’évaluation environnementale que celle-ci a porté, en amont de la présente procédure, sur l’expertise environnementale des 21 zones 2AU de l’agglomération (169 ha). Il n’est précisé aucune date de passage pour constat sur site. Serait-il possible de connaître le nombre et les dates des passages pour constat fait pour les différents sites de la présente procédure?
Réponse de la CARÈNE : Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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Pour le secteur de Chateauloup Est à Saint-André des Eaux, il y a eu 3 passages : - Le 24/04/2023 pour la caractérisation des habitats et inventaire faunistique - Le 25/04/2023 pour l’inventaire nocturne amphibiens
- Le 12/06/2023 pour l’inventaire faunistique et floristique
Pour le secteur d’Océanis à Saint-Nazaire, il y a eu 5 passages :
- Le 25/04/2023 pour la caractérisation des habitats et inventaire faunistique - Le 25/04/2023 pour l’inventaire nocturne amphibiens
- Le 27/04/2023 pour la caractérisation des habitats et inventaire faunistique - Le 08/06/2023 pour l’inventaire faunistique et floristique
- Le 06/07/2023 pour l’inventaire faunistique et floristique
Pour le secteur de la Torpille à Saint-Nazaire, il y a eu 3 passages :
- Le 30/03/2023 pour la caractérisation des habitats et inventaire faunistique - Le 30/03/2023 pour l’inventaire nocturne amphibiens
- Le 25/05/2023 pour l’inventaire faunistique et floristique.
Analyse de la CE :
La jurisprudence exige, pour qu’un classement en zone naturelle soit légalement justifié, un minimum de vérification empirique, les données bibliographiques générales (INPN, ZNIEFF, Atlas communal) ne suffisant pas à caractériser un enjeu écologique fort à la parcelle si elles ne sont pas corrélées à des inventaires de terrain récents. Ces éléments sont donc primordiaux pour justifier la qualité et la précision des éléments environnementaux du dossier.
Q3 : Si les mesures ERC sont bien utilisées, les mesures d’Accompagnement et de suivi des prescriptions environnementales envisagées ne semblent pas mentionnées. Un bilan sur la bonne mise en œuvre de ces mesures ERC à l’issue de la réalisation des projets et un suivi dans le temps de leur évolution, notamment des plantations effectuées pour renforcer la trame paysagère ou l’aménagement des lisières paysagères ne seraient-ils pas de nature à garantir la bonne prise en compte dans le temps des enjeux environnementaux identifiés ?
Réponse de la CARÈNE :
La CARÈNE , soucieuse de préserver son environnement, initie des évaluations environnementales pour tous les projets d’évolution de secteur dans le cadre de son PLUi.
À ce stade de la planification, il est important de préciser que les projets sont encore aux phases préliminaires et ne se trouvent pas dans une phase opérationnelle. L’accompagnement d’un bureau d’études spécialisé permet d’identifier les enjeux environnementaux dès le départ et d’appliquer la démarche Éviter-Réduire-Compenser de manière éclairée. Ce processus garantit, à cette étape de planification, la prise en compte des éléments naturels et paysagers, ainsi que leur protection dans le plan de zonage et les OAP. Toutefois, les mesures d’accompagnement et de suivi des prescriptions environnementales devront être abordées ultérieurement, lors de la phase opérationnelle, lorsque des projets concrets seront définis, les impacts potentiels précisés.
Il est donc essentiel de reconnaître que certaines questions ne peuvent être pleinement traitées à l’échelle du PLUi.
Analyse de la CE : Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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S’il est cohérent d’attendre le stade de la planification finale du projet pour sa phase opérationnelle pour concevoir les mesures concrètes d’accompagnement qui seront à mettre en œuvre à l’échelle du projet, l’art. R. 122-20 II c. env. indique que le résumé non technique (RNT) du rapport environnemental doit présenter différentes informations dont 7° « la présentation des critères, indicateurs et modalités – y compris les échéances - retenus : a) Pour vérifier, après l'adoption du plan, schéma, programme ou document de planification, la correcte appréciation des incidences défavorables identifiées au 5° et le caractère adéquat des mesures prises au titre du 6° ; b) Pour identifier, après l'adoption du plan, schéma, programme ou document de planification, à un stade précoce, les impacts négatifs imprévus et permettre, si nécessaire, l'intervention de mesures appropriées ». En fixant le cadre méthodologique et stratégique en rappelant que le projet devra comporter :
- un programme détaillé de suivi des mesures ERC ;
- les indicateurs de résultat et de conformité ;
- la désignation du maître d’ouvrage responsable du suivi ;
- le calendrier de retour d’expérience ;
la collectivité renforce la planification et la future mise en place d’un suivi effectif. Ce dernier étant le seul à même de mesurer la réelle efficacité des mesures mise en œuvre et de faire évoluer les pratiques, si celles-ci s’avèrent insuffisantes à préserver/compenser les enjeux environnementaux visés.
En l’état, le RNT du rapport environnemental indique sur ce sujet : « La modification n°4 du PLUi n’induit aucune mesure négative supplémentaire pour l’environnement et la santé publique par rapport à la version en vigueur. A ce titre, il n’est pas utile de faire évoluer la liste des indicateurs de suivi du PLUi. » Or l’absence de mesure négative supplémentaire pour l’environnement est clairement conditionnée à la bonne mise en œuvre des différentes mesures ERC retenues. Les indicateurs environnementaux de suivi présentés au titre 6 du rapport de présentation du PLUi en vigueur, sont des indicateurs d’évaluation généraux du PLUi de la CARÈNE . Aucun indicateur de suivi de la bonne mise en œuvre des mesures ERC retenues ainsi que de leur suivi dans le temps n’est mentionné, risquant donc de priver la collectivité des retours d’information permettant d’identifier des disfonctionnements et de disposer de la marge de manœuvre utile pour les corriger. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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Chapitre 3. La procédure de déclaration de projet emportant
mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
1. L’objet de l’enquête
La présente enquête concerne la procédure de déclaration de Projet emportant mise en
compatibilité n° 2 du PLUi de la CARÈNE concernant le projet d'intérêt général de
construction d'un nouveau centre d'incendie et de secours sur le territoire de la commune
de Saint-André-des-Eaux. Cette dernière fait partie de la Communauté d'Agglomération de la
Région Nazairienne et de l'Estuaire (Saint-Nazaire agglomération – La CARÈNE ) et compte
aujourd'hui 7 061 habitants.
2. Justification
Suite à l'adoption du nouveau Schéma Départemental d'Analyse et de Couverture des
Risques (SDACR) du 28/07/2022, le SDIS23 a confirmé la nécessité de transférer le centre de
secours de la commune de Saint-André-des-Eaux, actuellement situé en cœur de bourg, ce
dernier étant devenu inadapté aux besoins actuels ainsi qu’aux caractéristiques
géographiques et démographiques de la commune. En effet, il ne permet plus l'accueil dans
de bonnes conditions du personnel et des véhicules et ne répond plus aux besoins
opérationnels du fait de nombreuses contraintes : locaux trop petits et vétustes, stockage
insuffisant , stationnement compliqué, manœuvres complexes et délicates pour les
véhicules et risque potentiel pour les piétons du bourg, qui augmentent les délais
d'intervention en urgence.
3. Cadrage de la demande
Au regard de ses expériences, le SDIS a présenté un cahier des charges précis :
- Une emprise de 5000 m² (pour une surface plancher d'environ 500 m²) ;
- une situation géographique en interaction avec les autres communes du territoire :
ouverture sur le Nord et l'Ouest du territoire afin de décharger le centre de La Baule ;
- un lieu hors centre-bourg mais pas trop excentré ;
- un accès entrées/sorties sécurisé et facilité ;
- 1 aire de stationnement;
- un espace pour l'entraînement ;
- une emprise permettant des manœuvres aisées sur le site ;
23 SDIS : Service Départemental d’Incendie et de Secours. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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- un site cohérent avec les zones d'habitat des sapeurs-pompiers volontaires afin de
répondre au délai de rassemblement (5mn max) ;
- un site pouvant être sécurisé (clôture, portail…).
4. Localisation du projet et justification du choix d’implantation
La recherche du site adéquat c'est orienté initialement sur des sites dont la commune était
propriétaire du foncier dans le tissu urbain. Sur les 3 sites expertisés, aucun ne remplissait le
cahier des charges du SDIS. Il s'est par ailleurs avéré qu'aucune emprise privée mobilisable à
court terme en zone U n'était disponible. Face à ce constat, la commune a donc poursuivi ses
recherches en dehors de la zone urbaine.
Le site retenu, en limite urbaine, dans le présent projet a répondu au cadrage de la demande
et présente des contraintes compatibles avec le projet.
La commune a donc approuvé l'acquisition de cette emprise foncière ( parcelle BW40) ainsi
que de celle voisine pour la réalisation d'une voie cyclable compatible avec le projet (parcelle
BV69). Une résiliation amiable du bail rural de l'agriculteur exploitant des parcelles a été
convenu et une indemnité d'éviction a été versée.
5. Présentation du maître d'ouvrage
La Communauté d'Agglomération de la Région Nazairienne et de l'Estuaire - Saint-Nazaire
agglomération – La CARÈNE est une communauté d'agglomération qui exerce les
compétences en matière de planification depuis le 17/11/2015 sur le territoire des
10 communes qui la composent, dont Saint-André-des-Eaux.
6. L'intérêt général du projet
La création d'un centre de secours est par essence d'intérêt général car il assure une mission
de service public, de protection des personnes, des biens et de l'environnement grâce à la
prévention de tous les risques de sécurité civile, la lutte contre les incendies et l'organisation
des secours d'urgence. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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Dès lors, la construction d'un nouveau centre, en remplacement du centre actuel devenu
vétuste et inadapté, constitue bien un équipement d'intérêt général pour le territoire de la
CARÈNE et de ses habitants.
7. Mise en compatibilité du PLUi
L'emprise du projet est actuellement classée en zone AB (terres agricoles de transition) et est
donc incompatible avec la concrétisation du projet. Elle nécessite donc la mise en
compatibilité du PLUi de la CARÈNE pour permettre la réalisation du projet. Celle-ci consiste
à modifier uniquement le zonage et le règlement attaché à la parcelle concernée : évolution
d'un zonage AB vers un zonage UQa2 (secteur exclusivement d’équipement d'intérêt collectif
et de services publics).
Dans un souci de cohérence, la bande entre la route et le site de projet est également intégrée
dans cette modification .
8. Prise en compte de l’environnement
8.1. La nécessité d’une évaluation environnementale
La procédure de mise en compatibilité du PLUi nécessite une procédure d’évaluation
environnementale au titre de l’art. R.104-13 du code de l’urbanisme. Celle-ci a été effectuée
par le cabinet Citadia, en coopération avec le bureau d’étude spécialisé Calidris intervenu sur
le site du projet en novembre 2024 et avril 2025. Les informations apportées par l’évaluation
environnementale ont permis de retravailler le projet en apportant des compléments sur
l’aménagement du site afin de prendre en compte les enjeux environnementaux relevés.
L’évaluation environnementale du projet comportant 36 pages a été jointe au dossier
d’enquête et a été soumise à l’autorité environnementale.
8.2. La prise en compte de l’environnement
Au regard des enjeux relevés, la démarche ERC (cf. Éviter , Réduire, Compenser) mise en place
dans le cadre de l'évaluation environnementale a permis de s'assurer de l'absence d'incidence
potentielle négative majeure de la procédure sur l'environnement.
Le principal enjeu concernant les continuités écologiques au travers de l’importante trame
bocagère ainsi que de la trame boisée plus éparse, il a été décidé que le projet préservera
et conservera les haies, en limite Est de la parcelle, à l'exception d’un arrachage à caractère
d'intérêt général pour l'accès à l'équipement. Celui-ci sera limité au stricts besoins du projet
et une compensation sera mise en place. Les arbres, alignement d’arbres et espaces boisés
répertoriés seront également conservés. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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9. Sobriété foncière
Face à l’impossibilité de retenir un site dans l’enveloppe urbaine, le présent projet se solde par
une consommation d’espaces agricoles en extension du bourg pour une surface d’environ
5000m2..
Pour réduire cet impact, le projet sur site s’est construit dans une logique de « sobriété
foncière » :
- Organisation compacte (1460m2 d’aménagés seulement);
- Stationnements les moins minéraux possibles.
10. Prise en compte des documents cadres
La présente procédure est encadrée par un certain nombre de documents d'ordre supérieur
avec lesquels elle doit rester compatible :
- le SCoT Nantes Saint-Nazaire de 2016 ;
- le SDAGE Loire Bretagne 2022 ;
- le SAGE Estuaire de la Loire 2022 ;
- le SRADDET Pays de la Loire 2022 (règles) .
elle doit également prendre en compte :
- le SRADDET Pays de la Loire 2022 (objectifs) .
- le Schéma Régional Des Carrières des Pays de la Loire 2021 ;
- le PCAET de Saint-Nazaire agglo 2019 ;
Tous ces documents sont consultables en ligne.
11. Information et consultation
11.1. Le bilan de la concertation préalable
Par délibération du 22/04/2025, le Conseil communautaire approuvé le bilan de la
concertation préalable suivante qui s’est tenue du 12/02/2025 au 14/03/2025 :
- 18 visiteurs du registre dématérialisé ;
- 16 téléchargements de documents ;
- 44 visualisations de documents ;
- 0 observation déposée sur le registre dématérialisé, ni sur les registres papiers. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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11.2. Le compte-rendu de la réunion d’examen conjoint des PPA24
Seuls deux représentants ont fait part de remarques, lors de la réunion d’examen conjoint des
PPA du 23/06/2025 :
- La Chambre d’agriculture s’est interrogée sur le devenir de l’éventuelle surface en
surplus du projet et a appelé à dialoguer avec l’exploitant tant qu’un projet ne serait
pas défini ;
- Le Conseil départemental a exprimé un avis réservé sur l’accès au futur CIS depuis la
RD47A avec préconisation d’installation d’un feu tricolore pour gérer les sorties sur
voie. Il a été répondu que l’axe est peu fréquenté et qu’en conséquence, il a été fait le
choix d’un panneau d’alerte. Le dispositif final à mettre en place pouvant encore faire
l’objet de discussion.
11.3. Le dossier d’enquête
Le Présent dossier d'enquête publique se compose de 119 pages25, organisé de la manière
suivante :
0. Pièces administratives
• Arrêté d'ouverture d'enquête publique n° 2025.00170 du 04/07/2025 (4 pages) ;
• Avis des PPA :
o Procès-verbal de la réunion d’’examen conjoint du 23/06/2025 (3 p.);
o Cap Atlantique La Baule Guérande l’Agglo du 02/06/2025 (1 p.) ;
o CCI du 11/06/2025 (1 p.) ;
o Le Département (2 p.) ;
o La Chambre des métiers et de l'artisanat des pays de la Loire du 12/06/2025 (1 p.) ;
o Le Conseil Départemental (1 p.) ;
o PNRB du 19/06/2025 (2 p.) ;
o MRAe du 18/08/2025 (1 page) ;
• Avis d'enquête (1 p.) ;
• Pièces administratives :
o Arrêté n°2024.00102 du 20/12/2024 prescrivant la PMEC n°2 (2 p.) ;
o Délibérations du conseil communautaire du 08/10/2024 (5 p.) ;
o Délibérations du conseil communautaire du 22/04/2025 (2 p.) ;
1. Notice explicative de la DPMEC n°2 (50 p.);
2. Évaluation environnementale de la DPMEC n°2 (36 p.)
3. Notice à titre d’information
• Note synthétique DPMC (3 pages) ;
• Notice graphique DPMC ( 4 pages).
24 PPA : Personnes Publiques Associées.
25 Comptabilisation effectuée sur la base du dossier dématérialisé. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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11.4. Synthèse de l’avis de l’Autorité environnementale
Par avis n° 003215 / A PP du 18/05/2025, la Mission Régionale d’Autorité environnementale
(MRAe) a indiqué ne pas avoir pu étudier le dossier dans le délai de 3 mois imparti, faute de
moyens suffisants.
11.5. Synthèse de la consultation des Personnes Publiques Associées (PPA)
Sur les 22 PPA consultées26, 5 ont répondu et communiqué leur avis dans le délai légal imparti.
• Synthèse de l’avis de Cap Atlantique La Baule- Guérande Agglo
Par courriel du 02/06/2025, Cap Atlantique La Baule - Guérande Agglo a indiqué émettre un
avis favorable à la déclaration de projet valant mise en compatibilité n°2 du PLUi de Saint-
Nazaire Agglo.
• Synthèse de l’avis de la Chambre de Commerce et de l’Industrie (CCI) de Nantes-Saint-
Nazaire
Par courrier du 11/06/2025, la CCI Nantes-Saint-Nazaire a indiqué ne pas avoir de remarque
particulière sur le projet de mise en compatibilité n°2 du PLUi relative au projet de Centre
d’Incendie et de Secours (CIS) à Saint-André-des-Eaux.
• Synthèse de l’avis du Conseil départemental
Le Conseil départemental a indiqué émettre un avis favorable à la mise en compatibilité n°2
du PLUi de Saint-Nazaire Agglo, sous réserve de l'avis du service aménagement relatif à la
conformité de l'accès des véhicules de secours.
Il a, par ailleurs, précisé qu'en application du règlement de voirie départementale, plus
spécifiquement le long des routes départementales classées en RDL27 2 hors agglomération,
les constructions doivent respecter une marge de recul de 25m minimum par rapport à l'axe
de la voie. Il s'agit là d'une prescription à ajouter au règlement de la zone UQ même si le recul
semble avoir été appliqué au regard du plan de la notice explicative.
26 Grand port maritime, Communauté de communes Loire et Sillon, Communauté de communes Pays de
Pontchâteau, Communauté de communes Sud Estuaire, SNCF Réseau, Cap Atlantique, centre régional de la propriété forestière des pays de la Loire, Chambre des métiers, CCI de Nantes/Saint-Nazaire, Chambre d'agriculture de Loire-Atlantique, Comité régional de la conchyliculture Bretagne sud, conseil régional, conseil départemental, Parc naturel régional de Brière, préfecture de Loire-Atlantique, ARS, DRAC, DDTM, ville de Saint- André-Des-Eaux, ville de Saint-Nazaire.
27 RDL : Route Départementale Locale. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
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Il recommande également de créer l'accès à la parcelle dans la partie la plus en amont de
l'agglomération afin d'être en zone d'agglomération où la vitesse est réduite. Par ailleurs, un
plateau présent à cet emplacement permettrait de sécuriser davantage la sortie des véhicules
en réduisant les vitesses.
• Synthèse de l’avis de la Chambre des métiers de l'artisanat des pays de la Loire (CMA)
Par courrier du 12/06/2025, la CMA a indiqué émettre un avis favorable à la déclaration de
projet portant mise en compatibilité n° 2 du PLUi de la CARÈNE dans la mesure où le projet
constitue un projet d'intérêt général qui ne nuit pas au maintien ou au développement
d'activités artisanales existantes.
• Synthèse de l’avis du Parc Naturel Régional de Brière (PNRB)
Par courrier du 19/06/ 2025, le PNRB a indiqué qu'au regard de l'absence d'enjeu significatif
et des mesures d'ores et déjà adoptées pour réduire les incidences significatives sur la
biodiversité, il n'a pas de remarque particulière à ajouter .
12. Analyse de la commissaire enquêteur
Il est rappelé qu’aucune observation sur cette procédure n’a été déposée par le public
pendant toute la durée de l’enquête.
12.1. Analyse de la faible participation du public
Le premier constat du bilan de l’enquête est l’absence de participation du public puisqu’aucun
dépôt d’observation n’a été effectué sur toute la durée de l’enquête et qu’aucune personne
n’est venue s’informer sur le projet lors des permanences de la commissaire enquêteur .
La commissaire enquêteur tient à souligner que cette absence de participation ne tient
aucunement à un manque d’information sur la tenue et le sujet de la présente enquête, cette
dernière ayant été réglementairement annoncée par la collectivité au regard des moyens de
publicité mis en œuvre, notamment 7 affiches réparties sur Saint-André-des-Eaux.
Analyse de la CE :
Si l’absence de manifestation du public est souvent regrettée par les commissaires enquêteurs,
la commissaire enquêteur l’interprète ici positivement comme un signe d’acceptation générale
du projet compte tenu de l’intérêt général qu’il présente. Procédure de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARÈNE
Page 55 sur 55
EP25000113/44 02/09/25-02/10/25
12.2. Question de la commissaire enquêteur
Q1 : Allez-vous prendre en compte les différentes remarques/observations émises par les PPA?
Réponse de la CARÈNE :
Les PPA ont émis des avis favorables ne remettant pas en cause la poursuite de la procédure,
avec quelques remarques. Une réponse à chaque observation émise par les PPA sera apportée
au sein des délibérations d’approbation de la modification n°4 et de la déclaration de projet
portant mise en compatibilité n°2 du PLUi.
Analyse de la CE :
La commissaire enquêteur prend acte de la réponse de la collectivité.
Chapitre 4. Bilan de l’enquête
La commissaire enquêteur estime que le pétitionnaire a répondu aux observations déposées
par le public ainsi qu’aux différentes questions posées dans le procès-verbal de synthèse.
L’enquête publique s’est déroulée normalement et réglementairement.
Les conclusions et les avis de la commissaire enquêteur suivent ci-après.
Le présent rapport, les conclusions motivées et les avis de la commissaire enquêteur sont
transmis ce jour par courriel :
- A la CARÈNE ;
- Au Tribunal Administratif de Nantes.
Fait à Carquefou le 02/11/2025
Aude VOUZELLAUD, commissaire enquêteur
Annexes :
- Procès-verbal de synthèse des observations du public (document séparé)
- Mémoire en réponse (joint). p. 1
Saint-Nazaire Agglo - Projet de Modification n°4 et déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi Mémoire en réponse - 24/10/2025
PROJET DE MODIFICATION DE DROIT COMMUN N°4 ET DECLARATION DE PROJET PORTANT MISE EN COMPATIBILITE N°2 DU PLUi
ENQUÊTE PUBLIQUE UNIQUE DU 2/09 AU 2/10/2025
PROCÈS-VERBAL DE SYNTHESE DES OBSERVATIONS DU PUBLIC
La CARENE a repris les 2 dernières parties du procès-verbal et les a complétées par les éléments de réponse sur les différents points soulevés par Madame le Commissaire enquêteur, valant mémoire en réponse de Saint-Nazaire Agglomération - la CARENE en date du 24 octobre 2025
NB : Les réponses de la collectivité sont formulées directement dans le procès-verbal au sein de l’encadré réservé à la réponse de la CARENE en texte bleu.
5. Synthèse des observations déposées par le public
Après réception de l’ensemble des observations recueillies, le 02/10/2025 à 17h à la clôture de l’enquête, la commissaire enquêteur en a méthodiquement effectué une première analyse.
Les contributions sont initialement identifiées par leur support : R= registre, E=email, C= courrier, @= registre dématérialisé et leur localisation : SN : Saint-Nazaire ; SADE : Saint-André-des-Eaux ; C :CARENE.
Par ailleurs, une contribution pouvant contenir plusieurs observations, ces dernières ont fait l’objet d’une numérotation personnelle pour faciliter leur identification et comptage.
Afin de faciliter la lecture, les contributions ont été rassemblées par projet.
Les tableaux présentés ci-dessous récapitulent l’ensemble des observations déposées pour les projets de Chateauloup Est et de La Torpille. p. 2
Saint-Nazaire Agglo - Projet de Modification n°4 et déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi Mémoire en réponse - 24/10/2025
Tableau de synthèse des observations déposées
1. Chateauloup Est
N°
contr.
Nom N°
obs
Synthèse Visualisa�on Remarque de la CE
R1 SN
@4
E8
LALLEMENT
Thomas
LALLEMENT
Sophie
1
2
3
Les p�onnaires signalent une erreur/oubli dans :
- le référencement de zones boisées : carré entre BT82 et
BT8 ;
- le référencement des haies bocagères en limite de BT6 et
BT565/BT4.
et demandent donc la rec�fica�on de ces erreurs afin que
l'ensemble des zones boisées/haies soient effec�vement
prises en compte.
Le déposant demande la des�na�on de l'Emplacement
Réservé 71 sur la parcelle BT8, qu'il signale également à
enjeux environnementaux.
Juge la procédure contraire à la trajectoire ZAN.
Les documents annexés à
la demande sont
consultables sur l’export
numérique annexé ou sur
le registre dématérialisé. p. 3
Saint-Nazaire Agglo - Projet de Modification n°4 et déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi Mémoire en réponse - 24/10/2025
N°
contr.
Nom N°
obs
Synthèse Visualisa�on Remarque de la CE
Réponse de la CARENE :
1- Concernant les haies et le boisement en limite des parcelles BT 6, BT 8 et BT 565, la collec�vité répond favorablement à cete demande en les classant pour la grande majorité au sein du règlement graphique et en les inscrivant au sein de l’OAP. Il est à noter qu’il est prévu un cheminement doux sur le secteur, qui sera réalisé en limitant l’impact sur les haies et le boisement présent, mais pourra nécessiter éventuellement l’abatage de quelques arbres.
2-L’emplacement réservé, hors champ de la procédure de la modifica�on n°4, est des�né à accueillir un cheminement doux ainsi que la préserva�on du fossé au sud et aménagement pour préserver l'intérêt hydraulique situé au Sud de la parcelle (cf règlement graphique du PLUi, liste des emplacements réservés). Il a été instauré lors de l’élabora�on du PLUi en 2020.
3-Les évolu�ons envisagées dans la modifica�on n°4 du PLUi, c’est-à-dire l’ouverture à l’urbanisa�on de 3 zones 2AU du territoire de la CARENE, respectent la trajectoire ZAN, comme le démontre en détail la no�ce explica�ve. En effet, la trajectoire ZAN vise à ateindre le Zéro Ar�ficialisa�on Nete en 2050, et en réduisant la consomma�on des espaces agricoles naturels et fores�ers jusqu’en 2031, puis l’ar�ficialisa�on. Le territoire de la CARENE s’inscrit dans cete trajectoire, tout en recherchant la réponse aux besoins en ma�ère de logements et d’emplois. Toute opéra�on d’aménagement n’est pas interdite, mais elle doit être réalisée en veillant à limiter l’ar�ficialisa�on des sols par la préserva�on ou la restaura�on d’espaces naturels. La démarche d’évitement a d’ailleurs été menée sur cete procédure, tout d’abord en priorisant les zones à ouvrir à l’urbanisa�on, puis en préservant les espaces présentant des enjeux environnementaux forts sur le site, tout en répondant aux besoins liés à la produc�on de logements. La préserva�on des haies et des chambres bocagères permet également d’offrir un cadre de vie de qualité.
R5 VIERLING
Valen�n
4 Le déposant, habitant la parcelle BT65, souhaiterait
connaître l'accès principal de l'OAP.
Réponse de la CARENE : p. 4
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N°
contr.
Nom N°
obs
Synthèse Visualisa�on Remarque de la CE
L'accès au site pour les voitures se fera uniquement par la rue de la Guilloterie. L'OAP indique par ailleurs que la route du Chateauloup ne desservira que l’habitat existant pour les véhicules motorisés et sera support pour des circulations douces (piétons, cycles) transversales Est-Ouest (accès équipements, écoles...). Par ailleurs, une correction sera apportée sur la dénomination des voies : ce qui a été nommée impasse de la Guilloterie est en réalité la route du Chateauloup.
@9 LALLEMENT
Thomas
5
6
Le contributeur demande la correc�on du réseau de fossés
existant, certains étant oubliés sur les parcelles BT82, entre
BT82/BT565, entre BT6/BT565, entre BT6/BT4.
Demande de conserver en zone protégée ces fossés
iden�fiés comme habitat de triton palmé et de salamandre
tachetée, deux espèces protégées dont la présence oblige
les aménageurs à prendre des disposi�ons de
préserva�ons de ces espaces et à garan�r une con�nuité
écologique
Les documents annexés à
la demande sont
consultables sur l’export
numérique annexé ou sur
le registre dématérialisé.
Réponse de la CARENE :
5-Dans le cadre de la modifica�on n°4, lors des études environnementales préalables, un recensement des fossés, en tant que lieu de reproduc�on de certaines espèces, a été effectué par le bureau d’étude spécialisé et mandaté par la CARENE. Celui-ci a permis d’iden�fier plusieurs linéaires de fossés à sec durant la période es�vale, parcourant le site et longeant les haies bocagères. Ces résultats ont été repris dans l’évalua�on environnementale. Les fossés sont ainsi fréquemment associés aux haies, cons�tuant un binôme dans le cadre de l’aménagement paysager et de la ges�on des espaces naturels. Il est à noter que le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) n’a pas pour objec�f de classer les fossés, contrairement aux zones humides, qui font l’objet d’une iden�fica�on dans le PLUi. C'est pourquoi la zone humide mise en avant sur ce secteur par cete étude a été classée au règlement graphique.
6-La préserva�on des haies dans le cadre du projet par�cipera à la préserva�on de ces fossés ainsi que les distances d’implanta�on des construc�ons par rapport aux limites sépara�ves. De plus, l’améliora�on de la ges�on des eaux pluviales est un des objec�fs généraux du projet (cf OAP), avec la créa�on de bassins dédiés (cf ER n° 36 et 37), le système de fossés associés sera dans ce cadre pris en compte. p. 5
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N°
contr.
Nom N°
obs
Synthèse Visualisa�on Remarque de la CE
E10
@11
Collec�f de
Chateauloup
(11 membres)
YANN-IVAN
GAHERY
7
8
9
10
11
Conteste le mode d’informa�on du public lors de la
concerta�on préalable.
Conteste la compa�bilité du projet avec les objec�fs
environnementaux du SCOT Nantes Saint-Nazaire et
l'objec�f ZAN-30% pour 2030.
Conteste la qualifica�on de situa�on en plein cœur du
�ssu urbain et de la connexion à l'ensemble des réseaux.
S'interroge sur la capacité de traitement hydraulique et de
la capacité de la sta�on de relevage de Saint-André-des-
Eaux au regard des conséquences du projet?
Si le projet est validé, demande l'adop�on des
modifica�ons suivantes:
- diminuer le nombre de logements;
- emprise totale au sol des construc�on <30% de la
surface de l'unité foncière;
- implanta�on à 6m minimum des limites de fonds de
parcelle ;
- 40% minimum de surface faisant l'objet d'un traitement
paysager et en pleine terre;
- coefficient de biotope à 0,5;
- prise en compte de l'aspect acous�que (cf. effets
d'amplifica�on sonore/ choix des matériaux extérieurs);
Les documents annexés à
la demande sont
consultables sur l’export
numérique annexé ou sur
le registre dématérialisé. p. 6
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N°
contr.
Nom N°
obs
Synthèse Visualisa�on Remarque de la CE
- renforcement des haies bocagères le long des rues de
Chateauloup, de la Guilloterie et au Sud de BT63;
- conserva�on de l'ER36 flotant;
- ajout d'une zone tampon végétalisée sur BT63.
Réponse de la CARENE :
7- La procédure de concerta�on préalable a été menée conformément aux disposi�ons du code de l’urbanisme ainsi qu’à la délibéra�on du 25 juin 2024. En complément des éléments de concerta�on rappelés par le collec�f, il est important d’indiquer que la collec�vité a procédé également à l’affichage de panneaux annonçant la procédure qui ont été disposés à des emplacements stratégiques au sein de la commune de SADE et une informa�on a été publiée sur les sites internet de la commune et de Saint-Nazaire Aggloméra�on. L'aménagement du site de Chateauloup Est étant suscep�ble d'intéresser les habitants et usagers à une échelle plus large, il n'est donc pas envisageable d'organiser une concerta�on individualisée à chaque résident. De plus, des panneaux addi�onnels ont été placés à l'entrée du site de Chateauloup afin de signaler l’ouverture de l’enquête publique. p. 7
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N°
contr.
Nom N°
obs
Synthèse Visualisa�on Remarque de la CE
8-Comme soulevé par le collec�f, le PLUI doit être compa�ble avec les orienta�ons du SCOT Nantes Saint-Nazaire, c'est à dire que les orienta�ons du PADD du PLUi ne doivent pas remetre en cause ou s'opposer au contenu du SCOT. Ainsi, au sein du PADD (puis via sa déclinaison dans le règlement), l'ambi�on de préserver et de restaurer les capacités environnementales du territoire est respectée puisqu’est affirmée l'importance de préserver un réseau écologique fonc�onnel, via notamment les éléments éco-paysagers, mais aussi de s'appuyer sur les spécificités du territoire, et de conserver les caractéris�ques du paysage rural, dont les haies sont une des composantes. Dans cete op�que, la CARENE a engagé la réalisation d’un diagnos�c écologique des sites pouvant se définir comme une étude préalable permetant d’alerter sur le niveau de contraintes règlementaires en caractérisant et/ou en pressentant les enjeux écologiques des sites au travers des données collectées.
A partir de cette connaissance, dans le cadre de cette évolution du PLUi, les haies présentant un intérêt écologique et environnementale ont été préservées ainsi que la zone humide, ces éléments faisant l'objet d'une classification au sein du règlement graphique, comme on peut le voir dans l'extrait de la notice explicative. Sur l'ensemble du site, la grande majorité des haies a été préservée, le projet d'aménagement s'appuyant même sur ces éléments pour structurer l'organisation de l'espace, préservant les chambres bocagères et les circulations s'appuyant sur des ouvertures dans les haies préexistantes liées à l'exploitation agricole du site.
Il convient de souligner que les éléments de programmation figurant dans l’Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP), qu’ils soient graphiques (dans le schéma) ou écrits, sont assortis d’une protection au sein du règlement graphique, ce qui renforce leur portée réglementaire. Cependant, lors de l’approbation de la modification n°4 du PLUI, par souci de cohérence avec les enjeux environnementaux et pour une meilleure compréhension, le classement d’un certain nombre de haies sera ajouté au règlement graphique en tenant compte des haies existantes et des passages agricoles utilisés.
A noter qu'au cours de la phase opéra�onnelle, afin de metre en œuvre le projet d’aménagement, tout en ayant une vigilance par�culière sur la préserva�on des éléments paysagers et s’appuyant sur les ouvertures existantes, des ajustements pourront être faits, pour permetre les cheminements et circula�ons notamment. Pour rappel, il s’agit de la mise en œuvre d’une opéra�on ayant un caractère d’intérêt général. Dans ce cas, des mesures compensatoires seront mises en place lors de l’instruc�on du permis de construire, dans le respect du cadre règlementaire.
Les évolu�ons envisagées dans la modifica�on n°4 du PLUi, c’est-à-dire l’ouverture à l’urbanisa�on de 3 zones 2AU du territoire de la CARENE, respectent la trajectoire ZAN, comme le démontre en détail la no�ce explica�ve. En effet, la trajectoire ZAN vise à ateindre le Zéro Ar�ficialisa�on Nete en 2050, et en réduisant la consomma�on des espaces agricoles naturels et fores�ers jusqu’en 2031, puis l’ar�ficialisa�on. p. 8
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N°
contr.
Nom N°
obs
Synthèse Visualisa�on Remarque de la CE
Toute opéra�on d’aménagement n’est pas interdite, mais elle doit être réalisée en veillant à limiter l’ar�ficialisa�on des sols par la préserva�on ou la restaura�on d’espaces naturels. La démarche d’évitement a d’ailleurs été menée sur cete procédure, en priorisant les zones à ouvrir à l’urbanisa�on, puis en préservant les espaces présentant des enjeux environnementaux forts, tout en répondant aux besoins liés à la produc�on de logements. La préserva�on des haies et des chambres bocagères permet également d’offrir un cadre de vie de qualité. L’objec�f de réduc�on de -35 % de la consomma�on des Espaces Naturels agricoles et fores�ers en extension de l’urbanisa�on à 2030 issu du SCot en vigueur est respecté, comme explicité dans la no�ce (p12 et suivantes).
9-La qualifica�on de la situa�on « en plein cœur du �ssu urbain » dans la no�ce explica�ve �ent au fait que le site peut être considéré comme une enclave entourée de construc�ons pavillonnaires denses, localisée dans le centre-bourg élargi, à proximité des équipements publics, des lignes interurbaines, des voiries structurantes... Le réseau d’assainissement passe également à proximité, sur la route du Chatelier, rue du stade et au croisement de la rue de la Guilloterie et de la rue de l’Ile du Moulin. L’ouverture à l’urbanisa�on de cete zone 2AU, à proximité de de l’OAP Chateauloup-Ouest, complète logiquement le cœur du �ssu urbain.
10- L’ouverture à l’urbanisa�on implique une modifica�on du zonage, évoluant de la catégorie 2AU (Zone d’urbanisa�on future à long terme) à la catégorie 1AU (Zone d’urbanisa�on à court terme). Néanmoins, bien que les réseaux existant en périphérie soient en capacité suffisante pour répondre aux besoins de l’opéra�on, il est nécessaire que le site soit raccordé au réseau d’assainissement notamment. Au cours de la phase pré-opérationnelle, un plan de raccordement au réseau d’assainissement, en conformité avec le schéma d’assainissement, sera élaboré. Des études hydrauliques seront également réalisées par un bureau d’études agréé et soumises à l’examen de la Direction Cycle de l'eau de la CARENE, notamment en ce qui concerne la station de relevage. La responsabilité financière relative au raccordement constituera, de surcroît, un des éléments du bilan financier de la zone concernée. Il convient de rappeler qu’à ce stade, le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) prévoit la gestion des eaux pluviales au travers de 2 documents distincts. - Le règlement graphique prévoit deux emplacements réservés flotants. Ces emplacements sont spécifiquement des�nés à accueillir des installa�ons rela�ves à la ges�on de l’eau, dont les caractéris�ques seront déterminées par la direc�on du Cycle de l’eau, à l’échelle du secteur concerné et pour répondre aux besoins du projet.
- Dans l’OAP , un des objec�fs généraux est de contribuer à améliorer la ges�on des eaux pluviales de l’existant, en intégrant des bassins de réten�on au site. De plus, l’OAP précise dans les éléments de programma�on qu’une ges�on des eaux pluviales sera mise en place au sein de l'OAP par la créa�on de bassins de réten�on. p. 9
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N°
contr.
Nom N°
obs
Synthèse Visualisa�on Remarque de la CE
Enfin, concernant la proposition de diminuer le nombre de logements à l'hectare lors de la validation de cette procédure, il est utile de rappeler que le SCOT Nantes St-Nazaire, actuellement en cours de finalisation, prévoit une valeur guide de densité pour Saint-André des Eaux de 30 logts/ha, afin de respecter la trajectoire ZAN, valeur guide que le PLUi doit respecter dans un rapport de compatibilité.
11- Quant aux demandes d’évolu�on des différentes règles encadrant l’aménagement du site, le zonage a été établi en cohérence avec les caractéris�ques du contexte urbain environnant ainsi qu’avec le zonage avoisinant existant, « UBb2 », correspondant aux secteurs pavillonnaires.
Enfin, concernant les observa�ons sur les principes d’aménagement, l’Orienta�on d’Aménagement et de Programma�on (OAP) cons�tue un ou�l complémentaire au règlement graphique de la zone, visant à renforcer la qualité et la cohérence des projets d’aménagement, en par�culier dans les secteurs où la Commune ne maîtrise pas foncièrement les terrains.
En matière d’insertion paysagère, l’OAP précise que les chambres bocagères doivent être préservées. De plus, le traitement de l’interface avec le bâti existant doit s’effectuer par le maintien et le renforcement du linéaire bocager en limite de site. Afin de conforter la préservation des haies et en accord avec les principes d’aménagement définis dans l’OAP, les haies et les espaces boisés ont été intégrés dans le règlement graphique, conférant ainsi à ces éléments une portée réglementaire supérieure à celle de l’OAP. Le collectif demande le maintien de l’emplacement réservé lié à la gestion des eaux. Il n’a jamais été envisagé de le supprimer, comme en atteste les extraits du règlement graphique du Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) intégrés dans la notice.
E12 Associa�on du
lo�ssement de
la Guilloterie 1
HEGRON
Frédéric
12 Formule différentes proposi�ons de modifica�ons du
projet jouxtant leur lo�ssement:
- privilégier les fonds de parcelles de la nouvelle zone
d'aménagement vis à vis des maisons déjà existantes
dans les lo�ssements de la Guilloterie 1 et 2;
-prévoir une bande de 5m a minima entre la zone de
nouvelle construc�bilité et les parcelles des lo�ssements
1 et 2; p. 10
Saint-Nazaire Agglo - Projet de Modification n°4 et déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi Mémoire en réponse - 24/10/2025
N°
contr.
Nom N°
obs
Synthèse Visualisa�on Remarque de la CE
- limiter la hauteur de construc�on à R+1 max dans les
parcelles jouxtant celles des lo�ssements;
- concentrer les immeubles au milieu de la nouvelle zone
afin de limiter les vis à vis avec les habita�ons déjà
existantes des lo�ssements;
-limiter la hauteur des immeubles à R+2 maximum;
- conserver et valoriser l'espace boisé remarquable sur
BT80/81/230;
- réaliser un parc de jeux au milieu du lo�ssement ;
- conserver et valoriser la trame bocagère.
Réponse de la CARENE :
À ce stade de la planifica�on, il est important de préciser que le projet en est encore aux phases préliminaires et ne se trouve pas dans une phase opéra�onnelle. AInsi, le PLUI, document de planifica�on, encadre le devenir du site, intégrant des principes d’aménagement via l’OAP et un cadre réglementaire, via le règlement graphique et écrit. La zone UBb2 correspond aux secteurs pavillonnaires paysagers.
Comme explicité dans le rapport de présenta�on du PLUi, par�e jus�fica�ons, les objec�fs d’aménagement de la zone UBb2 sont notamment de permetre une densifica�on douce de la zone tout en préservant un usage répondant à sa voca�on résiden�elle d’où la possibilité au sein de certaines OAP d’avoir des logements collec�fs ne pouvant excéder une hauteur maximale de 11 mètres (correspondant à R+1+ comble ou a�que) et pour les logements individuels, la hauteur maximale ne pouvant excéder 9 mètres. Un autre objec�f pour la zone UBb2 est de préserver le caractère paysager et de maintenir la perméabilité du �ssu bâ� d’où l’existence d’un certain nombre de règle imposant des reculs notamment en fonds de parcelle de 5 mètres ou encore des périmètres de protec�on autour des haies.
Lors de la phase opéra�onnelle, le projet sera affiné en terme de programma�on et de composi�on urbaine. p. 11
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N°
contr.
Nom N°
obs
Synthèse Visualisa�on Remarque de la CE
L’OAP cons�tue un ou�l complémentaire au règlement graphique de la zone permetant d’encadrer le devenir des sites, avec pour objec�f de renforcer la qualité et la cohérence des projets d’aménagement, en par�culier dans les secteurs où la Commune ne maîtrise pas le foncier des terrains. En matière d’insertion paysagère, l’OAP identifie dans les objectifs que les armatures bocagères soient préservées. De plus, le traitement de l’interface avec le bâti existant doit s’effectuer par le maintien et le renforcement du linéaire bocager en limite de site.
En complément, lors de l’approbation de la modification n°4 du PLUI, pour renforcer encore la prise en compte des enjeux environnementaux et paysagers, et pour une meilleure compréhension, le classement de certaines haies sera ajouté au règlement graphique en tenant compte des haies existantes et des passages agricoles utilisés.
2. La Torpille
N°
contr.
Nom N° obs Synthèse Visualisa�on Remarque de la CE
R2
E3
C6
DUPONT-HUIN 13 Les co-propriétaires des parcelles YC169, 170 et 87
contestent leur classement en zone NA1 alors que
tout l'environnement voisin est construit.
Ils demandent le ratachement au classement UBa1
afin de rendre leurs parcelles construc�bles, en
cohérence avec l'environnement proche.
Les documents annexés à
la demande sont
consultables sur l’export
numérique annexé ou sur
le registre dématérialisé. p. 12
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Réponse de la CARENE :
En cohérence avec la volonté de préserver les richesses écologiques du territoire, et au vu des enjeux environnementaux iden�fiés sur la parcelle, la Ville de Saint- Nazaire main�ent la proposi�on de classement en zone NA1 des parcelles iden�fiées par l’observa�on.
R13 DUPONT-HUIN 14 Les copropriétaires des parcelles UC169, 170 et 87
font une proposi�on, dans un souci de compromis
entre le respect des enjeux environnementaux
relevés et la préserva�on d’un droit à construire
restreint en maintenant la protec�on
environnementale NA1 sur le pourtour de la parcelle
mais en acceptant de créer une zone centrale
construc�ble, regroupant les espaces dégagés
visualisables sur la vue aérienne, afin de permetre la
construc�on d’une maison pour un de leurs enfants.
Réponse de la CARENE :
L’ensemble des arbres, situés au centre et sur le pourtour de la parcelle, contribue à la biodiversité, à la régula�on du climat et à la qualité de l’air.
Pour protéger le développement de ces arbres, il est nécessaire de préserver également le système racinaire et le houppier, impactant fortement la construc�bilité
de la parcelle.
Au vu des enjeux environnementaux présents sur la parcelle, la Ville de Saint-Nazaire main�ent sa posi�on de classement en Na1. p. 13
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6. Questions de la commissaire enquêteur sur la procédure de modification n°4 du PLUi En complément des observations du public, la commissaire enquêteur souhaite avoir des réponses aux questions suivantes :
• Questions communes aux 3 sites
Q1 : Allez-vous prendre en compte les différentes remarques/observations émises par les PPA ? Les PPA ont émis des avis favorables ne remettant pas en cause la poursuite de la procédure, avec quelques remarques. Une réponse à chaque observation émise par les PPA sera apportée au sein des délibérations d’approbation de la modification n°4 et de la déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi.
Q2 : Il est précisé page 12 de l’évaluation environnementale que celle-ci a porté, en amont de la présente procédure, sur l’expertise environnementale des 21 zones 2AU de l’agglomération (169 ha). Il n’est précisé aucune date de passage pour constat sur site. Serait-il possible de connaître le nombre et les dates des passages pour constat fait pour les différents sites de la présente procédure ? Pour le secteur de Chateauloup Est à Saint-André des Eaux, il y a eu 3 passages : - Le 24/04/2023 pour la caractérisation des habitats et inventaire faunistique - Le 25/04/2023 pour l’inventaire nocturne amphibiens
- Le 12/06/2023 pour l’i nventaire faunistique et floristique
Pour le secteur d’Océanis à Saint-Nazaire, il y a eu 5 passages :
- Le 25/04/2023 pour la caractérisation des habitats et inventaire faunistique - Le 25/04/2023 pour l’inventaire nocturne amphibiens
- Le 27/04/2023 pour la caractérisation des habitats et inventaire faunistique - Le 08/06/2023 pour l’inventaire faunistique et floristique
- Le 06/07/2023 pour l’inventaire faunistique et floristique
Pour le secteur de la Torpille à Saint-Nazaire, il y a eu 3 passages :
- Le 30/03/2023 pour la caractérisation des habitats et inventaire faunistique - Le 30/03/2023 pour l’inventaire nocturne amphibiens
- Le 25/05/2023 pour l’inventaire faunistique et floristique p. 14
Saint-Nazaire Agglo - Projet de Modification n°4 et déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi Mémoire en réponse - 24/10/2025
Q3 : Si les mesures ERC sont bien utilisées, les mesures d’Accompagnement et de suivi des prescriptions environnementales envisagées ne semblent mentionnées. Un bilan sur la bonne mise en oeuvre de ces mesures ERC à l’issue de la réalisation des projets et un suivi dans le temps de leur évolution, notamment des plantations effectuées pour renforcer la trame paysagère ou l’aménagement des lisières paysagères ne seraient-ils pas de nature à garantir la bonne prise en compte dans le temps des enjeux environnementaux identifiés ? La CARENE, soucieuse de préserver son environnement, initie des évaluations environnementales pour tous les projets d’évolution de secteur dans le cadre de son PLUi.
À ce stade de la planification, il est important de préciser que les projets sont encore aux phases préliminaires et ne se trouvent pas dans une phase opérationnelle. L’accompagnement d’un bureau d’études spécialisé permet d’identifier les enjeux environnementaux dès le départ et d’appliquer la démarche Éviter-Réduire-Compenser de manière éclairée.
Ce processus garantit, à cette étape de planification, la prise en compte des éléments naturels et paysagers, ainsi que leur protection dans le plan de zonage et les OAP. Toutefois, les mesures d’accompagnement et de suivi des prescriptions environnementales devront être abordées ultérieurement, lors de la phase opérationnelle, lorsque des projets concrets seront définis, les impacts potentiels précisés. Il est donc essentiel de reconnaître que certaines questions ne peuvent être pleinement traitées à l’échelle du PLUi.
• Chateauloup Est
Q4 : Pourquoi le projet de prescription ne reprend-t-il pas la protection de l’ensembles des linéaires arborés signalés dans l’évaluation environnementale et visibles sur la vue aérienne ? p. 15
Saint-Nazaire Agglo - Projet de Modification n°4 et déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi Mémoire en réponse - 24/10/2025
Le projet de règlement graphique ne reprend pas l’ensemble des linéaires arborés puisque la collectivité considère que les principes d’aménagement inscrits au sein de l’OAP sont également un outil pour protéger les boisements. En effet, l’OAP indique : - L’armature de « chambres bocagères » caractéristique du site doit être préservée. - Le traitement de l’interface avec le bâti existant doit être réalisé par le maintien et le complément des linéaires bocagers en limite de site. - En limite Sud-Est, une frange boisée sera créée, en interface des habitations existantes, pour renforcer l’effet d’écrin végétal.
De plus, sur le schéma d’aménagement de l’OAP, les principes de circulations et de cheminements sont indiqués et soulignant que des coupures au sein des haies sont nécessaire pour réaliser les voies, tout en privilégiant au maximum les passages agricoles existants et en minimisant l‘impact sur l’environnement.
Cependant, lors de l’approbation de la modification n°4 du PLUI, pour renforcer encore la prise en compte des enjeux environnementaux et paysagers, et pour une meilleure compréhension, le classement de certaines haies sera ajouté au règlement graphique en tenant compte des haies existantes et des passages agricoles utilisés.
Q5 : L’aménagement d’une lisière paysagère en interface des parcelles BT64/65/490 ne serait-il pas également souhaitable ?
Afin d’être cohérent avec l’étude environnementale, cette haie n’a pas fait l’objet d’un classement sur le plan graphique ou identifié sur le schéma de l’OAP, et la collectivité ne souhaite pas en ajouter. p. 16
Saint-Nazaire Agglo - Projet de Modification n°4 et déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi Mémoire en réponse - 24/10/2025
Cependant, l’un des principes d’aménagement de l’OAP est qu’un traitement de l’interface avec le bâti existant doit être réalisé par le maintien et le complément des linéaires bocagers en limite de site. Le projet d’aménagement, en phase opérationnelle sera donc vigilant sur ce point sur l’ensemble de la zone.
• Océanis
Q6 : Il est indiqué page 38 de l’évaluation environnementale que « les arbres identifiés en tant que patrimoine arboré doivent être préservés ». Si ceux identifiés sur la carte de l’évaluation ont bien été repris sur la carte du projet d’OAP, ne serait-il pas cohérent qu’ils apparaissent également dans le projet de règlement graphique?
Les arbres isolés ainsi que les espaces boisés identifiés au sein du secteur ont été protégés soit par un classement en espaces boisés répertoriés soit par un zonage en zone naturelle, où la constructibilité est fortement limitée. En effet, l’objectif de la zone NA1 est que le caractère naturel de ces espaces soit préservé, tout en permettant l’évolution des constructions existantes dans la zone. p. 17
Saint-Nazaire Agglo - Projet de Modification n°4 et déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi Mémoire en réponse - 24/10/2025
• La Torpille
Q7 : Concernant le site de La Torpille, différents éléments de l’évaluation environnementale suscitent des interrogations : • Il y a des contradictions entre les informations de la carte de synthèse des enjeux réglementaires et celles du texte associé (p.40) : la carte indique un enjeu environnemental assez fort pour l’habitat de reproduction du bouvreuil pivoine sur plus des ¾ de la superficie du site ; or, la partie texte ne mentionne aucunement le bouvreuil pivoine et indique un enjeu moyen pour l’avifaune. Pourquoi cette différence ? • L’évaluation environnementale du site de la Torpille a-t-elle été établie après visite(s) physique des différentes parcelles concernées ou les parcelles clôturées ont-elles été jugées inaccessibles ? Peut-on connaître le statut (physiquement visitée/inaccessible) des parcelles du site, ainsi que la méthodologie retenue pour finaliser l’évaluation environnementale quand les constats n’ont pu être fait sur les parcelles inaccessibles ? • La carte de synthèse des enjeux réglementaires exclue de la zone à enjeu la partie non ou faiblement boisée des parcelles YC83 et YC60. Ce raisonnement ne semble toutefois pas appliqué pour la parcelle YC87. Pourquoi cette différence ?
La différence d’enjeu constatée s’explique par le fait que la présence de certaines espèces comme le Bouvreuil Pivoine n’a pas pu être constatée lors des différents passages des spécialistes, contrairement aux 6 espèces mentionnées. En effet, le Bouvreuil est une espèce très discrète (peu audible, et espèce de petite taille), qui a pu être manquée à l'inventaire. Cependant, grâce aux données bibliographiques récoltées en amont de l’expertise de terrain, ils ont permis de compléter les interventions sur terrain et ainsi mettre en avant la présence d’autres d’espèces pour lesquels les enjeux sont importants. Les sources de données proviennent de l’INPN (Inventaire National du Patrimoine Naturel), portail de la biodiversité et la géodiversité française. Il diffuse la connaissance sur les espèces animales, végétales et de la fonge, les milieux naturels, les espaces protégés et le patrimoine géologique. Les données bibliographiques sont également établies à partir des bases de données Biodiv’Pays de la Loire et des différents ABC (Atlas de Biodiversité Communal) réalisés par le Parc Naturel de Brière sur l’ensemble de l’EPCI.
Quant à l’accessibilité des sites, dans le souci d’assurer la plus grande exhaustivité de ces études environnementales sur les sites de projet, un arrêté préfectoral a été émis le 9 mars 2023, portant autorisation de pénétrer dans les propriétés privées situés sur des secteurs d’urbanisation future sur le territoire de la CARENE. Ainsi, le bureau d’études désigné a pu procéder à ces investigations sur des terrains, qu’ils soient de nature publique ou privée. Les propriétaires ont été prévenus par l’envoi d’un courrier individualisé en leur expliquant la démarche et les avertissant qu’un bureau d’étude est autorisé à pénétrer sur leur terrain.
La différence d'enjeu entre les parcelles YC 83, 60 et YC 87 réside effectivement dans le fait que les secteurs à enjeu faible sont très peu boisés (plutôt prairie), contrairement à la YC 87 qui présente des arbres plus développés et en plus grand nombre.
Fait à Saint-Nazaire Agglomération – La CARENE le 24/10/2025 Procédures de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARENE
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Département de Loire-Atlantique
Communauté d'Agglomération de la Région Nazairienne et
de l'Estuaire – La CARÈNE
ENQUETE PUBLIQUE UNIQUE
du mardi 2 septembre 2025 au jeudi 2 octobre2025
2ème partie. Conclusions et avis de la
commissaire enquêteur relatives à la
procédure de modification de droit
commun n° 4 du PLUi de la CARÈNE
Commissaire enquêteur Aude VOUZELLAUD Procédures de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARENE
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Table des matières
2ÈME PARTIE. CONCLUSIONS ET AVIS DE LA COMMISSAIRE ENQUÊTEUR RELATIVES À LA
PROCÉDURE DE MODIFICATION DE DROIT COMMUN N° 4 DU PLUI DE LA CARÈNE ............. 1
1. Introduction ....................................................................................................... 4
1.1. L’objet de l’enquête ............................................................................................. 4
1.2. Les enjeux de la modification n°4 du PLUi de la CARÈNE ................................... 4
1.3. Organisation et déroulement de l’enquête ........................................................ 5
1.3.1. Organisation de l’enquête .......................................................................... 5
1.3.2. Déroulement de l’enquête .......................................................................... 5
1.3.3. À l’issue de l’enquête .................................................................................. 6
1.4. Les enseignements de l’enquête ........................................................................ 6
1.4.1. La participation du public ........................................................................... 6
1.4.2. Les apports de l’expression du public ......................................................... 7
2. L’appréciation des projets ................................................................................... 8
2.1. La synthèse des appréciations des projets ......................................................... 8
2.1.1. Synthèse du bilan de la concertation préalable ......................................... 8
2.1.2. Synthèse de l’avis de l’Autorité environnementale ..................................... 8
2.1.3. Synthèse des avis des personnes publiques associées (PPA) ...................... 8
2.1.4. Synthèse des observations du public .......................................................... 9
2.2. Les problématiques en débat ........................................................................... 11
2.2.1. Les conséquences de l’absence d’avis effectif et motivé de la MRAe ....... 11
2.2.2. Aménagement du territoire : le délicat équilibre des différents enjeux en
présence 11
2.2.3. La protection « exhaustive » des enjeux environnementaux relevés ....... 12
2.2.4. Le respect du principe de sobriété foncière .............................................. 12
2.2.5. Des aménagements adaptés aux aménagements existants environnant 13
3. Conclusions motivées de la commissaire enquêteur ......................................... 13
3.1. Sur l’objectif de la procédure ........................................................................... 13
3.2. Sur l’opportunité et le choix de la procédure de modification ........................ 13
3.3. Sur la concertation et l’information du public ................................................. 13
3.4. Sur la qualité du dossier d’enquête .................................................................. 13
3.5. Sur les conséquence de l’absence d’avis motivé de la MRAe .......................... 14
3.6. Sur la participation et l’acceptabilité des projets ............................................. 14 Procédures de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARENE
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3.7. Sur l’acceptabilité environnemental des projets .............................................. 14
3.7.1. Le choix des sites ...................................................................................... 14
3.7.2. La protection des enjeux environnementaux relevés ............................... 14
3.8. Sur la consommation foncière.......................................................................... 15
3.9. Sur les enjeux urbanistiques............................................................................. 15
3.10. Bilan avantages et inconvénients des projets .............................................. 15
4. Synthèse des conclusions ................................................................................. 16
5. Recommandation ............................................................................................. 16
6. Avis motivé de la commissaire enquêteur ......................................................... 16 Procédures de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARENE
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Je soussignée, Aude VOUZELLAUD, désignée commissaire enquêteur par décision du Président
du Tribunal Administratif de Nantes n°E25000114 du 21/05/2025, en vue de procéder à
l’enquête publique unique sur les procédures de modification de droit commun n°4 et de
déclaration de projet portant mise en compatibilité du PLUi n°2 de la CARÈNE , formule ici mes
conclusions sur la procédure de modification n°4 du PLUi de la CARÈNE .
1. Introduction
1.1. L ’objet de l’enquête
La présente enquête concerne la procédure de modification de droit commun n° 4 du PLUi
de la Communauté d'Agglomération de la Région Nazairienne et de l'Estuaire -Saint-Nazaire
agglomération - La CARÈNE portant ouverture partielle à l'urbanisation de 3 zones 2AU1
destinées à l'habitat et à l'équipement :
- la zone de Chateauloup Est sur la commune de Saint-André-des-Eaux avec
reclassement en zones 1AUBb2 et UBb2.
- la zone d’Océanis sur la commune de Saint-Nazaire avec reclassement en zones
1AUAd1, UHa1, Ued, AE1a, AA1 et NA1 ;
- la zone de la Torpille sur la commune de Saint-Nazaire avec reclassement en zones
UBa1 et NA1.
L’autorité organisatrice et décisionnaire est la Communauté d'Agglomération de la Région
Nazairienne et de l'Estuaire - Saint-Nazaire agglomération – La CARÈNE .
1.2. Les enjeux de la modification n°4 du PLUi de la CARÈNE
Le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) est le document de synthèse des choix
d'aménagement et de développement de la CARÈNE pour son territoire. Depuis son
approbation le 04/02/2020, il s’est substitué aux documents d'urbanisme préexistants des 10
communes qui la composent et fait désormais référence pour les demandes d'autorisation
d'urbanisme.
Engagée le 06/06/2024 la présente procédure d'évolution est conduite dans le cadre d'une
procédure de modification de droit commun prévu par les articles L. 153 -36 et suivant du code
de l'urbanisme. Elle permet de modifier le règlement et les OAP (Orientations d'Aménagement
et de Programmation), sous réserve de respecter certaines restrictions.
L’un des enjeu de la présente procédure est d’adapter le zonage de certains sites pour
permettre l’émergence de projets d’aménagement de logements visant à répondre, à court
et moyen termes, aux besoins de la population du territoire. Et notamment, maintenir le cap
1 2AU : Zone À Urbaniser à long terme. Procédures de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARENE
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d'une production de logement accessible à tous, en cohérence avec les orientations du PADD2
du PLUi et en compatibilité avec les objectifs du PLH3 2022-2027 afin de soutenir une
dynamique de construction.
Cet objectif doit néanmoins veiller à respecter la démarche de sobriété foncière requise ainsi
que les enjeux environnementaux identifiés.
Afin de mettre en œuvre l’objectif de modération foncière et la démarche ERC (Éviter, Réduire,
Compenser), la CARÈNE a fait le choix de réaliser une évaluation environnementale de
l’ensemble des zones 2AU (169 ha) afin d’expertiser le potentiel réellement urbanisable du
territoire et de le hiérarchiser.
1.3. Organisation et déroulement de l’enquête
1.3.1. Organisation de l’enquête
• Par décision du Tribunal Administratif du 21/05/2025, Madame Aude VOUZELLAUD a
été désignée comme commissaire enquêteur pour l’organisation de la présente
enquête.
• Par arrêté numéro 2025.00170 du 04/07/2025, la CARÈNE a prescrit les modalités
d'organisation de la présente enquête.
• L'avis d'enquête a été publié, dans les délais réglementaires, par insertion dans la
rubrique administrative des annonces légales des quotidiens régionaux Ouest-France
et Presse-Océan des 04/07/2025 et 05/09/2025. Il a également fait l’objet d’un
affichage ( 13 affiches), au format réglementaire, réalisé dans les délais requis et réparti
sur les sites visés par l'enquête ainsi que les mairies concernées.
1.3.2. Déroulement de l’enquête
• La présente enquête s’est déroulée du 02/09/2025 9h au 02/10/2025 17h, soit pendant
31 jours consécutifs.
• La commissaire enquêteur a tenu 4 permanences en mairies de Saint-Nazaire et de
Saint-André-des-Eaux (02/09/25, 09/09/25, 16/09/25, 02/10/25).
• Le dossier d’enquête, comportant les mêmes pièces sous sa forme papier et
dématérialisé, comportait l’ensemble des informations requises. Une synthèse de la
notice explicative et d’une carte graphique avant/après projet, avec les zonages et
numéros de parcelles afin de permettre une localisation précise, ont été ajoutées pour
faciliter la compréhension du public. Il a été accessible pendant la stricte durée de
l’enquête, sous sa forme papier en mairies de Saint-Nazaire et Saint-André-des-Eaux
ainsi qu’au siège de la CARÈNE, et 24h/24 via sa version dématérialisée .
• Le public a pu déposer ses observations sur l’un des 3 registres papiers mis à
disposition, par courrier adressé à la CARÈNE , siège de l’enquête, par courriel
2 PADD : Plan d’Aménagement et de Développement Durable.
3 PLH : Plan Local de l’Habitat. Procédures de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARENE
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(plui-carene@mail-registre-numerique.fr) ou encore directement sur le registre
dématérialisé mis à disposition (https://www.registre-numeriqur.fr/plui-carene ).
• 14 observations exploitables ont été déposées par le public au cours de l’enquête qui
s’est déroulée dans un climat serein et sans incident.
• La commissaire enquêteur a remis son procès-verbal de synthèse (PVS) des
observations du public à la CARÈNE lors de la réunion du 10/10/2025.
• La CARÈNE a fourni son mémoire en réponse au PVS par courriel du 24/10/2025.
L’enquête s’est déroulée normalement, conformément à l’arrêté n°2025.00170 du
04/07/2025.
1.3.3. À l’issue de l’enquête
• Les rapport, conclusions motivées et avis de la commissaire enquêteur seront tenus
à la disposition du public au siège de la CARÈNE ainsi que dans les mairies concernées
par cette procédure, aux jours et heures habituels d’ouverture, pendant un an à
compter de la date de clôture de l’enquête publique ; ainsi que sur le site internet de
la CARÈNE et celui du registre dématérialisé, soit jusqu’au 02/10/2026 .
• Une fois les rapport, conclusions motivées et avis de la commissaire enquêteur rendus,
le président de la CARÈNE en présentera la bilan devant l’organe délibérant qui en
délibèrera et adoptera le projet, éventuellement modifié pour tenir compte des avis
émis et des observations du public, par délibération motivée.
• L’acte approuvant une modification devient exécutoire un mois après sa publication et
sa transmission à la préfecture dans les conditions définies aux art. L.5211-3, L.2131-1
et 2 du code général des collectivités territoriales.
1.4. Les enseignements de l’enquête
1.4.1. La participation du public
La participation du public à l’enquête a été assez proche de celui du bilan de la concertation
avec une participation faible puisque :
- pour Chateauloup Est : 2 personnes sont venues s’informer lors des permanences et 8
contributions ont été déposées.
- pour Océanis : 2 personnes sont venues s’informer lors des permanences de la
commissaire enquêteur mais aucune contribution n’a été déposée.
- pour La Torpille : 3 personnes sont venues s’informer lors des permanences et 4
contributions ont été déposées.
Sur les 13 contributions déposées (cf. 4 sur registre, 1 par courrier, 3 sur le registre
dématérialisé et 5 par courriel), 8 ont été classées exploitables (cf. E7 hors-sujet ; 2 triplons :
R1/@4/E8 et R2/E3/C6 et un doublon : E10/@11). Procédures de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARENE
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Celles-ci se répartissent en 14 observations (cf. une contribution pouvant contenir plusieurs
observations) : 12 pour le projet de Chateauloup Est à Saint-André-des-Eaux et 2 pour le projet
de La Torpille à Saint-Nazaire.
La fréquentation du registre dématérialisé a été modérée avec : 40 visiteurs, 167
téléchargements de documents et 241 visualisations de documents.
Les mesures de publicité légale ont été strictement respectées :
- Publication de l’avis d’enquête publique dans la rubrique administrative des annonces
légales des quotidiens régionaux Ouest-France et Presse-Océan des 04/07/2025 et
05/09/2025 ;
- Affichage réglementaire de 13 affiches (cf. 7 sur Saint-André-des-Eaux, 4 autour du site
d’Océanis, 2 pour le site de La Torpille) et un affichage dans les deux mairies concernées
et au siège de la CARÈNE ainsi que sur leurs sites internet.
Il convient également de signaler qu’afin d’assurer la plus grande exhaustivité des études
environnementales sur les sites de projet, un arrêté préfectoral a été émis le 09/03/2023,
portant autorisation de pénétrer dans les propriétés privées situées sur des secteurs
d’urbanisation future sur le territoire de la CARÈNE. Les propriétaires ont été prévenus par
l’envoi d’un courrier individualisé leur expliquant la démarche. Les propriétaires concernés par
la procédure étaient ainsi sensibilisés à une évolution possible du classement de leurs
parcelles.
1.4.2. Les apports de l’expression du public
• Concernant le site de Chateauloup Est à Saint-André-des-Eaux : 12 observations
L’expression du public, constitués de riverains du site, a principalement remonté :
- Un souhait de protection exhaustive des enjeux environnementaux relevés ;
- Des propositions d’ajustements pour garantir un aménagement cohérent avec les
aménagements voisins (cf. collectif de Chateauloup 11 membres et l’association du
lotissement de la Guilloterie 1) ;
- Une incohérence avec la trajectoire ZAN et une incompatibilité avec les objectifs
environnementaux des orientations du SCOT Nantes Saint-Nazaire et les orientations
du PADD du PLUi.
La collectivité a apporté une réponse personnalisée à chaque observation dans son
mémoire en réponse du 24/10/2025.
• Concernant le site de La Torpille à Saint-Nazaire : 2 observations
Quatre membres d’une même famille, copropriétaires des parcelles YC169, 170 et 87 se
sont déplacés à deux permanences et ont déposé 4 contributions : Procédures de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARENE
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- Contestant le classement en zone NA1 de leur parcelles et demandant le rattachement
au classement UBa1 afin de rendre leurs parcelles constructibles conformément à
l’environnement voisin construit;
- Proposant un compromis entre le respect des enjeux environnementaux relevés et la
préservation d’un droit à construire restreint en maintenant la protection
environnementale NA1 sur le pourtour de la parcelle mais en acceptant de créer une
zone centrale constructible, regroupant les espaces dégagés visualisables sur la vue
aérienne, afin de permettre la construction d’une maison pour un de leurs enfants.
La collectivité a maintenu sa position de classement en zon NA1 dans sa réponse du
24/10/2025.
2. L’appréciation des projets
2.1. La synthèse des appréciations des projets
2.1.1. Synthèse du bilan de la concertation préalable
Le bilan de la concertation qui s’est réglementairement tenue du 07/11/2024 au 09/12/2024
a remonté 48 visiteurs sur le registre numérique et 5 observations déposées concernant les
sites du projet (2 pour Océanis et 3 pour La Torpille).
2.1.2. Synthèse de l’avis de l’Autorité environnementale
Par avis n° 003190/A PP du 18/0/2025, la Mission Régionale d’Autorité environnementale
MRAe a indiqué ne pas avoir pu étudier le projet dans le délai imparti de trois mois, faute
de moyens suffisants.
2.1.3. Synthèse des avis des personnes publiques associées (PPA)
Sur les 22 PPA consultées, 6 ont répondu et communiqué leur avis dans le délai légal imparti.
OCEANIS LA TORPILLE CHATEAULOUP EST CCI 4
Nantes-Saint-
Nazaire
Pas de remarques Pas de remarques Pas de remarques
Chambre
d’Agriculture
Recommandation de contact
avec l’exploitation concernée
pour compensation et
aménagements pour la
poursuite de l’activité.
Conseil
départemental
Avis FAVORABLE Avis FAVORABLE Avis FAVORABLE
4 CCI : Chambre de Commerce et de l’Industrie. Procédures de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARENE
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PNRB5 Avis FAVORABLE
Vigilance pour veiller à la
préservation des zones à
enjeux classées en NA1 et
intégrées dans l’OAP .
Avis FAVORABLE
- les valeurs retenues pour
l'application d'un coefficient
de biotope (0,3) et la
conservation d'une pleine
terre (20%) semblent peu
élevées au regard d'un
secteur entièrement naturel
(cf. non imperméabilisé) ;
- l'absence de mesure visant à
garantir la libre circulation
des espèces (ex. mise en
place de clôtures
perméables) ;
- l'absence d'une zone tampon
suffisante et efficace pour
protéger les espaces à enjeux
écologiques des futures
zones aménagées.
Avis FAVORABLE
CAP
ATLANTIQUE6
Pas d’observation particulière Pas d’observation particulière Pas d’observation particulière
CMA7 Avis FAVORABLE Avis FAVORABLE Avis FAVORABLE
2.1.4. Synthèse des observations du public
• Concernant le site de Chateauloup Est à Saint-André-des-Eaux
Thématiques Réponse de la CARÈNE
Un souhait de protection exhaustive des enjeux
environnementaux relevés .
FAVORABLE
majoritairement
Des propositions d’ajustements pour garantir un
aménagement cohérent avec les aménagements
voisins (cf. collectif de Chateauloup 11 membres et
l’association du lotissement de la Guilloterie 1).
A rappelé l’obligation de la collectivité de respecter des
prescriptions d’ordre supérieur, notamment en matière
de densité, ainsi que les prescriptions par zone établies
dans le PLUi.
Une incohérence avec la trajectoire ZAN et une
incompatibilité avec les objectifs
environnementaux des orientations du SCoT
Nantes Saint-Nazaire et les orientations du PADD
du PLUi.
A réexpliqué la démarche appliquée pour être en
cohérence et en compatibilité avec les textes supérieurs.
5 PRNB : Parc Naturel Régional de Brière.
6 CAP ATLANTIQUE La Baule – Guérande Agglo.
7 CMA :Chambre des Métiers et de l’Artisanat. Procédures de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARENE
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Analyse de la CE :
La collectivité a pris en compte les signalements effectués concernant les enjeux
environnementaux et a explicité avec pédagogie la méthodologie retenue pour répondre aux
besoins de logements neufs tout en respectant les prescriptions des textes supérieurs et du
PLUi.
• Concernant le site de La Torpille à Saint-Nazaire
Thématiques Réponse de la CARÈNE Contestation du classement en zone NA1 des parcelles YC169, 170 et 87 au regard de l’environnement voisin construit et demandant le rattachement au classement UBa1 afin de rendre leurs parcelles constructibles.
DEFAVORABLE
Priorisation des enjeux
environnementaux
Proposition de compromis entre le respect des enjeux environnementaux relevés et la préservation d’un droit à construire restreint en maintenant la protection environnementale NA1 sur le pourtour de la parcelle mais en acceptant de créer une zone centrale constructible, regroupant les espaces dégagés visualisables sur la vue aérienne, afin de permettre la construction d’une maison pour un de leurs enfants.
DEFAVORABLE
Priorisation des enjeux
environnementaux
Analyse de la CE :
La présente problématique relève de la complexité pour les collectivités d’arbitrer entre les
différents enjeux en présence et de trouver un juste équilibre entre les besoins
d’aménagement et la préservation des enjeux environnementaux .
POUR LA REQUETE POUR L’ENVIRONNEMENT LIMITES Secteur identifié en foncier à
combler
¾ du secteur à enjeu assez fort pour
l’habitat de reproduction du
Bouvreuil pivoine(BP) et enjeu
moyen pour l’avifaune
Absence d’avis effectif et motivé
de la MRAe
Classement sur la base de
données bibliographiques Procédures de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARENE
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En adéquation avec les objectifs
du PADD
6 oiseaux patrimoniaux à enjeux
moyens de conservation identifiés
susceptibles de nicher sur le
périmètre strict du site
Aucun constat de nids
Évaluation non proportionnée à
la sensibilité environnementale
de la zone : proximité d’une
ZNIEFF (= rayonnement alentour
des espèces y nichant),
ni à l’importance des travaux : 1
maison individuelle
YC83 jugée pour ½ à enjeu faible
sur sa partie non boisée
YC83 jugée pour ½ à enjeu assez fort
(BP) sur partie boisée (données
bibliographiques)
100% YC169,170 et 87 jugées à
enjeu assez fort (BP) dont parties
non boisées (données
bibliographiques)
2.2. Les problématiques en débat
2.2.1. Les conséquences de l’absence d’avis effectif et motivé de la MRAe
L’avis de l’autorité environnementale apporte au public une garantie d’information sur la
qualité du rapport environnemental et la bonne prise en compte de l’environnement par la
projet qui participe également à éclairer le public, l’autorité décisionnaire et l’enquête
publique. Son absence fragilise indirectement la valeur de l’évaluation environnementale en
ne confirmant pas sa fiabilité.
Consciente du fait que cette défaillance n’est pas imputable à la responsabilité de la CARÈNE
et que les moyens humains limités de la MRAe ne lui permettent plus de répondre à un nombre
de demandes croissantes, la commissaire enquêteur a poursuivi sa mission en s’appuyant
principalement sur les enjeux environnementaux identifiés par l’évaluation environnementale
en présumant donc de la qualité de cette dernière.
Toutefois, certains éléments de l’évaluation environnementale concernant le site de La Torpille
et l’appréciation qui en ont été faites dans la synthèse des enjeux environnementaux relevés
et leur transposition dans le projet de modification n°4 l’ont interpellée.
En l’absence du support d’un avis effectif et motivé de la MRAe, seul garant d’indépendance
et d’analyse critique, la commissaire enquêteur a estimé important de remonter à la CARÈNE
les éléments résultant de son analyse des différentes informations (cf. p.42 du rapport).
2.2.2. Aménagement du territoire : le délicat équilibre des différents enjeux en présence
La problématique est la complexité pour les collectivités d’arbitrer entre les différents enjeux
en présence et de trouver un juste équilibre entre les besoins d’aménagement et la
préservation des enjeux environnementaux.
L’examen de la démarche retenue par la CARÈNE montre une priorisation de l’enjeu de
préservation des enjeux environnementaux sur les autres enjeux en présence. La démarche
de planification s’en trouve alors « simplifiée » : le projet de règlement graphique étant Procédures de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARENE
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« calqué » sur la carte de synthèse des enjeux environnementaux résultant de l’évaluation
environnementale.
Si cette démarche peut paraître particulièrement vertueuse, elle reste néanmoins dépendante
d’une condition notable : la fiabilité du rapport environnemental. Et plus particulièrement en
l’espèce, la fiabilité des justifications environnementales utilisées dans un reclassement d’une
zone 2AU en zone N.
Si l’évaluation environnementale est un outil indispensable pour pouvoir identifier les enjeux
environnementaux présents, elle reste, en l’absence de validation par l’Autorité
environnementale, une source d’informations pour la collectivité sans la décharger de ses
capacités d’analyse personnelles quant à la pertinence des informations fournies et à
l’appréciation personnelle que la collectivité peut en faire au regard des autres enjeux à
prendre en compte.
2.2.3. La protection « exhaustive » des enjeux environnementaux relevés
La CARÈNE a fait le choix de réaliser une évaluation environnementale de l’ensemble des zones
2AU (169ha) afin d’expertiser le potentiel réellement urbanisable du territoire et de le
hiérarchiser. Au regard du résultats des incidences des projets sur l’environnement, elle a mis
en œuvre la démarche ERC (Éviter, Réduire, Compenser) en priorisant le volet Éviter en retirant
des zones constructibles les zones à enjeux environnementaux assez forts et moyens, avec
pour conséquence la protection de :
- 39,5% du site de Chateauloup-Est ;
- 35% du site d’Océanis ; et
- 60,4% du site de la Torpille.
Elle a donc déjà retenu une démarche quasi exhaustive de protection des enjeux
environnementaux.
2.2.4. Le respect du principe de sobriété foncière
Si la trajectoire ZAN (Zéro Artificialisation Nette) vise à stopper la consommation d’ENAF
(Espaces Naturels Agricoles et Forestiers) pour le développement en extension de l’enveloppe
urbaine, le constat a été fait que circonscrire ce développement au sein de l’enveloppe urbaine
ne permet actuellement pas de répondre aux besoins de logements abordables et
particulièrement de logements sociaux. En effet, l’augmentation des coûts du foncier dans
l’enveloppe urbaine ajoutée à l’augmentation des coûts de construction (+déconstruction) ont
fortement altéré la rentabilité du secteur et conséquemment le nombre de projets.
Dès lors, l’ouverture à l’urbanisation de zone en consommation d’ENAF reste le levier le plus
efficace pour valoriser la rentabilité de projets incluant des logements sociaux du fait, d’un
foncier moins chers et de coûts de construction moindres. Procédures de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARENE
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2.2.5. Des aménagements adaptés aux aménagements existants environnant
En instaurant des OAP (Orientations d’Aménagement et de Programmation) sur les sites de
Chateauloup Est et d’Océanis, la CARÈNE a clairement démontré sa volonté d’encadrer les
conditions d’urbanisation des secteurs en spécifiant des éléments de programmation (ex :
densité, pourcentage de logements sociaux, formes urbaines, intégration paysagère,
préservation des espaces à forts enjeux environnementaux…) et la prise en compte de la
structuration du site et de son environnement.
3. Conclusions motivées de la commissaire enquêteur
3.1. Sur l’objectif de la procédure
Compte-tenu des retards et reculs de production de logements constatés et de l’évolution
démographique du territoire, j’estime que l’objectif de la procédure d’ouvrir à l’urbanisation de
manière partielle trois zones 2AU, destinées à l’habitat vise à répondre aux besoins en
logements et à maintenir le cap d'une production de logement accessible à tous et est en
adéquation avec les éléments de cadrage fixés dans les orientations du PADD8 du PLUi de la
CARÈNE et les objectifs du PLH9 2022-2027.
3.2. Sur l’opportunité et le choix de la procédure de modification
Bien que classées en zone 2AUa, les trois sites sont actuellement des espaces naturels et
forestiers (ENAF) qui vont être réduits pour permettre la réalisation des objectifs visés. À cet
égard, j’estime que la collectivité a correctement appréciée la procédure à mettre en œuvre
pour modifier le zonage des sites en vue de leur ouverture à l’urbanisation à court/moyen
terme en retenant la procédure de modification de l’art. L.153-36 et suivants du code de
l’urbanisme pour modifier les règlements écrit et graphique du PLUi.
3.3. Sur la concertation et l’information du public
Au regard des différents éléments présentés ci-dessus sur la concertation et l’information
préalable effectuées, j’estime que la CARÈNE a mis en œuvre toutes les obligations
d’information réglementaires auxquelles elle était tenue et que le public a bénéficié d’une
information adaptée.
3.4. Sur la qualité du dossier d’enquête
Au regard des éléments énoncés ci-dessus, j’estime que le dossier d’enquête était bien
proportionné au regard de l’importance de la procédure et suffisamment détaillé pour
8 PADD : Plan d’Aménagement et de Développement Durable.
9 PLH : Plan Local de l’Habitat. Procédures de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARENE
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permettre sa bonne compréhension par un public non averti. L’ajout d’une présentation
synthétique de la notice explicative et d’une cartographie détaillée avant/après modification
permettait au public une compréhension rapide des projets et une localisation précise.
3.5. Sur les conséquence de l’absence d’avis motivé de la MRAe
La méthode d’évaluation environnementale est une démarche complexe qui impose l’analyse
de données bibliographiques et de terrains pour déterminer les enjeux environnementaux d’un
site. La MRAe est seule à disposer de la garantie d’indépendance et du niveau d’analyse critique
pour évaluer la qualité d’un rapport environnemental. L’absence du support de cet avis impose
une analyse renforcée des résultats issus de la démarche d’évaluation environnementale et une
appréciation personnelle par la CARÈNE des prises en compte à effectuer au regard des
différents enjeux en présence.
3.6. Sur la participation et l’acceptabilité des projets
Si la participation du public à l’enquête a été faible, 7 personnes sont néanmoins venues à la
rencontre de la commissaire enquêteur, démontrant l’effectivité de l’information mise en
œuvre. Par ailleurs, les besoins de logements du territoire étant avérés, l’absence d’opposition
conséquente est ici interprétée positivement comme un signe de bonne acceptabilité générale
des projets par le public.
Au regard des contributions déposées, je considère que l’acceptabilité :
- du projet de Chateauloup Est est bonne, les contributions déposées ne remontant pas
d’opposition affirmée mais des demandes d’informations ou d’ajustements ;
- du projet d’Océanis est bonne, faute de manifestation;
- du projet de La Torpille est mitigée, du fait de l’opposition des propriétaires des parcelles
YC169,170 et 87 qui représentent à elles seules plus du tiers de la superficie concernée .
3.7. Sur l’acceptabilité environnemental des projets
3.7.1. Le choix des sites
J’estime la démarche retenue par la CARÈNE , d’effectuer une évaluation environnementale de
l’ensemble des zones 2AU du territoire et mise en œuvre prioritaire de la séquence Éviter afin
d’expertiser le potentiel réellement urbanisable et hiérarchiser les sites, démontre la parfaite
intégration de la prise en compte des enjeux environnementaux dès la planification.
3.7.2. La protection des enjeux environnementaux relevés
En protégeant plus de 36% de la surface totale des trois secteurs, j’estime que la CARÈNE a fait
une application exhaustive de la séquence Éviter et démontré son choix de prioriser la Procédures de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARENE
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préservation des enjeux environnementaux sur l’ensemble des enjeux à prendre en compte.
Leur protection est donc jugée extrêmement bonne.
3.8. Sur la consommation foncière
Les trois secteurs concernés ont été pré-identifiés et comptabilisés (30,8ha) dans la
consommation en extension dès l’élaboration du PLUi en 2020. Suite à l’évitement des secteurs
à enjeux environnementaux, seuls 19,5ha seront finalement constructibles. 11,3ha seront donc
préservés, améliorant ainsi les objectifs chiffrés de réduction de -35% de la consommation des
ENAF pour la période 2017-30. Au regard de ces éléments, j’estime que la CARÈNE veille à
respecter ses objectifs de sobriété foncière.
3.9. Sur les enjeux urbanistiques
En instaurant des OAP (Orientations d’Aménagement et de Programmation) sur les sites de
Chateauloup Est et d’Océanis, je considère que la CARÈNE a fait un parfait usage des outils lui
permettant d’encadrer les conditions d’urbanisation des secteurs en prenant en compte la
structuration des sites afin de cibler des aménagements en adéquation avec les différents
enjeux identifiés.
3.10. Bilan avantages et inconvénients des projets
Les tableaux ci-dessous visent à illustrer le bilan avantages/inconvénients des projets.
• Chateauloup Est
AVANTAGES INCONVENIENTS
Respecter les objectifs du PLH et du
PADD
Espaces déjà comptabilisés dans les
objectifs ZAN
Artificialisation d’espaces naturels
Bonne prise en compte des enjeux
environnementaux
Pas d’opposition affirmée
• Océanis
AVANTAGES INCONVENIENTS
Respecter les objectifs du PLH et du
PADD
Espaces déjà comptabilisés dans les
objectifs ZAN Procédures de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARENE
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AVANTAGES INCONVENIENTS
Bonne prise en compte des enjeux
environnementaux
Artificialisation d’espaces naturels
Pas d’opposition
• La Torpille
AVANTAGES INCONVENIENTS
Respecter les objectifs du PLH et du
PADD
Avec 65% de la superficie retirée du
zonage constructible, les potentialités
finales du projet sont très restreintes
Comblement de dents creuses -35% de surface optimisée
Espaces déjà comptabilisés dans les
objectifs ZAN
Artificialisation d’espaces naturels
Faible artificialisation d’espaces naturels Prise en compte exhaustive des enjeux environnementaux
Opposition forte de propriétaires au
classement en NA1 de leurs parcelles
représentant +3/4 de la superficie du site
4. Synthèse des conclusions
Au regard des conclusions énoncées ci-dessus, j’estime que le projet de modification n°4 du
PLUi de la CARÈNE présente des avantages pour l’intérêt général nettement supérieurs aux
inconvénients relevés.
5. Recommandation
Au regard des différents éléments d’analyse présentés sur les observations portant sur les
parcelles YC 169, 170 et 87 du site de La Torpille (dont p. 42 du rapport), je recommande à la
CARÈNE , avant d’arrêter définitivement son projet, de réexaminer de manière approfondie
l’ensemble des enjeux en présence sous l’angle d’appréciation des dernières jurisprudences,
eu égard au risque d’une potentielle contestation judiciaire du projet de modification n°4 du
PLUi par leurs copropriétaires.
6. Avis motivé de la commissaire enquêteur
Au regard des conclusions énoncées ci-dessus, j’émets un
AVIS FAVORABLE Procédures de modification de droit commun n°4 et de déclaration de projet portant mise en compatibilité n°2 du PLUi de la CARENE
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à la procédure de modification n° 4 du PLUi de la CARÈNE .
Il est rappelé que l’avis délivré par la commissaire enquêteur est juridiquement un avis
« simple » qui ne lie pas l’autorité décisionnaire, son objectif étant de fournir une aide à la
décision.
Les présentes conclusions, accompagnées du rapport de la commissaire enquêteur sont
transmis ce jour par courriel :
- A la CARÈNE ;
- Au Tribunal Administratif de Nantes.
Fait à Carquefou, le 02/11/2025
Aude VOUZELLAUD, commissaire enquêteur