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Déliberation - PJ DEL18 2025 08 12 Avis des domaines ilots 5 et 6 Coet Mousset tampon
Document publié le Mercredi 1 janvier 2025 par la commune de Languidic.
Lien du pdf (Déliberation - PJ DEL18 2025 08 12 Avis des domaines ilots 5 et 6 Coet Mousset tampon)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Justice et droit,
Direction générale des Finances publiques
Direction départementale des Finances publiques du Morbihan
Pôle d’évaluation domaniale du Morbihan
35 boulevard de la Paix / BP 510
56019 VANNES CEDEX
Courriel : ddfip56.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 20/10/2025
Le Directeur départemental des Finances publiques du
Morbihan
à
Monsieur le Maire de Languidic
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Frédéric PIQUEMAL
Courriel : frederic.piquemal@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 02 97 01 51 53
Réf DS : 26988032
Réf OSE : 2025-56101-73096
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Terrain à bâtir – parcelles ZP 78p et ZP 97p – droits à construire : 2 116 m² de surface de plancher (SDP) – réalisation de 32 logements collectifs – 18 sur l’îlot 5 (emprise de 3 799 m²) et 14 sur l’îlot 6 (emprise de 2 927 m²)
Adresse du bien : Lotissement de Coët Mousset 56440 LANGUIDIC
Valeur : 550 000 € HT (charge foncière), assortie d’une marge d’appréciation de 20 %
(des précisions sont apportées au paragraphe I détermination de la valeur J)
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT
COMMUNE DE LANGUIDIC
affaire suivie par : Madame Sylvia BOCLAUD, agent en charge de l’urbanisme
tél : 02 97 65 19 00
courriel : urbanisme@languidic.fr
2 - DATES
de consultation : 07/10/2025
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis :
le cas échéant, de visite de l’immeuble :
du dossier complet : 15/10/2025
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 3.3. Projet et prix envisagé
Nature de l’opération : cession de droits à construire.
Motif et contexte de l'opération, modalités particulières : évaluation en marché libre de la charge foncière pour la réalisation de logements collectifs sur les îlots 5 (emprise de 3 799 m²) et 6 (emprise de 2 927 m²) du lotissement de Coët Mousset – Les terrains seront vendus viabilisés par la Commune de Languidic qui souligne dans sa demande des coûts supplémentaires liés à la topographie et à la gestion de l’eau sur l’ensemble de l’opération (Lorient Agglomération a exigé une infiltration à la parcelle, ce qui a été techniquement préparé, mais la perméabilité du terrain s’y prêtant peu, un second dispositif de gestion des eaux pour l’excédent a dû être mis en place). L’îlot 5 accueillera 18 logements pour une surface de plancher (SDP) de 1 184 m² et l’îlot 6 accueillera 14 logements pour une SDP de 932 m².
Opération d'ensemble : oui.
Calendrier prévisionnel : selon les prescriptions de la Charte de l’évaluation du domaine.
Prix négocié : sans objet.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
La commune de Languidic se situe dans le sud-ouest du département du Morbihan, dans le pays de Lorient en région Bretagne, sur la route nationale 24 reliant Rennes à la commune de Lorient.
Languidic est à 48,8 km de Vannes, préfecture du département, 38 km de Pontivy et 22,2 km de Lorient, sous-préfectures, ainsi qu'à 11,4 km au nord-est de Hennebont, bureau centralisateur du canton du même nom. La commune fait en outre partie du bassin de vie de Hennebont, à l'est de la communauté d'agglomération de Lorient, sur la rive gauche du Blavet.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Quartier de Coët Mousset. Localisé dans la continuité de la zone agglomérée de Poulvern au Sud de la commune, le projet d’aménagement investit un terrain d’accès aisé depuis les routes départementales 102 vers Pluvigner et 189 vers Camors. Le site est à proximité immédiate des équipements structurants de la commune, tels que les stades, la salle omnisport Lucien Bigoin, et le collège Saint Aubin.
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse / Lieu-dit Superficie Nature réelle
LANGUIDIC ZP 78 Kerlevenez 39 047 m² Terre de classe 3
LANGUIDIC ZP 97 Coët Mousset 39 903 m² Terre de classe 3
TOTAL 78 950 m²
3 4.4. Descriptif
Terrain à bâtir en cours d’aménagement.
4.5. Surfaces du bâti
SDP totale (îlots 5 et 6) : 2 116 m².
5 - SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble : Commune de LANGUIDIC.
5.2. Conditions d’occupation : situation libre.
6 - URBANISME
Règles actuelles
Les lots sont en zone 1AUa au plan local d’urbanisme en vigueur et en secteur d’orientations d’aménagement et de programmation (OAP).
Les zones 1AU correspondent aux secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation. Elle correspond à des ensembles de parcelles ne disposant pas des équipements généraux suffisants ou présentant un parcellaire inadapté.
Les zones 1AU comportent différents secteurs :
- les secteurs 1AUa et 1AUk affectés à de l’habitat et à des activités compatibles avec l’habitat ;
- le secteur 1AUe affecté à de l’habitat, des équipements et à des activités compatibles avec l’habitat ;
- les secteurs 1AUi affectés aux activités industrielles ou artisanales de toute nature.
4 7 - MÉTHODE D’ÉVALUATION MISE EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison de la charge foncière (CF) qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée, car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
Pour rappel : CF = prix du terrain nu et libre / surface de plancher (SdP) réellement constructible (permis de construire)
La CF recouvre, soit le prix du terrain proprement dit avant construction, soit l’ensemble des dépenses liées au poste I terrain J dans le bilan d’une opération de construction.
Autrement dit la CF est la part que représente la valeur du terrain dans le prix de revient d’un m² de plancher à construire.
I Cette méthode s’applique aux terrains destinés à un programme de construction d’une certaine importance (immeuble collectif notamment). Elle repose sur le constat que le terrain à bâtir est un élément du prix de revient et, donc, du prix de vente de l’immeuble bâti. Sa valeur est, pour ce motif, étroitement liée au nombre de mètres carrés de plancher que l’on peut édifier sur une parcelle donnée et au prix auquel le ou les immeubles bâti(s) peuvent être vendus.
L’unité de mesure retenue pour valoriser le terrain n’est pas le m² de terrain nu, mais le m² de SdP (surface de plancher) constructible, tel qu’il résulte des règles d’urbanisme ou du programme autorisé. J.
Source : L’expertise immobilière en 50 fiches pratiques – éditions Le Moniteur.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
Des cessions de terrains à bâtir pour la réalisation de programmes de logements collectifs en accession libre ont été recherchées sur un grand secteur autour de Languidic (aire géographique de Lorient Agglomération majoritairement).
Biens non bâtis – valeur vénale
N Date mutation Adresse Cadastre Surface terrain / SdP Urbanisme Prix HT Prix HT / m²
Sdp (charge
foncière)
Observations
1 18/04/2024
2 rue de la
Libération
56850 CAUDAN
AB 12 2 195 m² 2 392 m² Ua 469 400,00 € 196,24 €
Cession d’un terrain à bâtir
encombré d’une maison
d’habitation vouée à la
démolition pour la
construction d’un collectif de
21 logements.
(programme RÉSIDENCE
TOLGENN).
2* 23/01/2024
Lieu-dit Les Terres
d’Avrillon
56150 BAUD
ZK 500 14 415 m² 5 969 m² 1AUa 700 000,00 € 117,27 €
Cession d’un terrain à
aménager pour la construction
de 5 collectifs pour un total de
95 logements
(programme RÉSIDENCE
HARMONY).
5 3 09/11/2023
15 rue de Lesbin
56530 GESTEL
AB 143
AB 144
2 427 m² 1 321 m² Ub 300 000,00 € 227,10 €
Cession d’un terrain à bâtir
encombré de bâtiments voués
à la démolition pour la
construction d’un immeuble
de collectif de 20 logements.
Acquéreur : SECIB
PROMOTION.
4 13/07/2023
4 rue de Quéven et
2-4 rue Paul Fréval
56270 PLŒMEUR
CK 256
CK 257
CK 258
1 944 m² 2 130 m² Ub 1 200 000,00 € 563,38 €
Cession d’un ensemble
immobilier comprenant trois
maisons à usage d’habitation
vouées à la démolition pour la
réalisation de 28 logements
comprenant des logements en
accession libre et sociaux.
(programme LE COTTAGE).
5 30/05/2023
15 rue de Melun
6 rue René Kerviler
56100 LORIENT
AZ 146
AZ 147
1 403 m² 2 987 m²
Uaa
(OAP)
800 000,00 € 267,83 €
Cession d’un terrain à bâtir
encombré de bâtiments voués
à la démolition pour la
construction de 45 logements
éligibles PINEL PLUS.
Acquéreur : LAMOTTE
CONSTRUCTEUR (programme
CÔTÉ PATIO).
6 23/05/2023
12 rue Nationale
Toulchignanet
56400 BRECH
AC 944 1 842 m² 1 461 m²
Uba
(OAP)
260 000,00 € 177,96 €
Cession d’un terrain à bâtir
encombré d’un immeuble à
usage commercial voué à la
démolition pour la
construction d’un collectif de
25 logements.
(programme RÉSIDENCE
OPALE).
7 03/03/2023
À l’angle de la rue
de l’Armor et du
boulevard François
Mitterrand
56270 PLŒMEUR
DH 44 à
46 4 234 m² 3 648 m²
Uib
(OAP)
900 000,00 € 246,71 €
Cession d’un terrain sans
usage particulier pour la
réalisation d’un programme
immobilier comprenant 33
logements en accession libre,
d’une surface de plancher
totale minimum de 2 240 m²,
22 logements sociaux, d’une
surface de plancher minimum
de 1 408 m², et 3 cellules
commerciales E.R.P., d’une
surface plancher totale de
779 m² livrée brut de béton.
(programme L’ÉCLAT).
L’acte stipule que I le
règlement du prix de vente
objet des présentes
s'effectuera par la remise de la
toute propriété des biens
suivants :
Au sein de l’ensemble
immobilier à construire sur le
BIEN, une surface commerciale
E.R.P. de type M, située en rez-
de-chaussée, d'une surface de
plancher d'environ 779 m²,
livrée brut de béton, réseaux
en attente et vitrines posées,
et 30 stationnements aériens
(…) Cette surface sera divisible
en maximum 3 cellules
autonomes J.
8 14/09/2022
ZAC du Péristyle
Ilot 4C
56100 LORIENT
BP 150 1 450 m² 4 937 m² Up 1 800 000,00 € 364,59 €
Cession par la Commune de
LORIENT d’un terrain à bâtir
pour la construction de 67
logements et 3 cellules
commerciales dans le cadre
d’un programme mixte ; la
résidence est éligible au
dispositif fiscal PINEL et
comprend 6 logements PLUS
et 13 LLS.
Acquéreur : GIBOIRE - OCDL
(programme SAFRAN).
6 9 27/04/2022
ZAC de Bodélio
Ilot C
56100 LORIENT
DK 306 1 881 m² 2 731 m² Uda 1 058 100,00 € 387,44 €
Cession par la Commune de
LORIENT d’un terrain à bâtir
pour la construction de 33
logements intermédiaires.
Acquéreur : ICADE
PROMOTION (programme
SO’HOME).
10 21/01/2022
ZAC de Bodélio
56100 LORIENT
DK 305 2 200 m² 5 628 m² Uda 3 000 000,00 € 533,05 €
Cession par la Commune de
LORIENT d’un terrain à bâtir
pour la construction d’un
immeuble collectif à usage
d’habitation de 79 logements
en accession libre (comme le
stipule le cahier des charges
de cession de terrains de l’îlot
B2 de la ZAC de Bodélio) avec
94 places de parking en sous-
sol pour une surface de
plancher de 5 628 m²
(programme AVANT SCÈNE).
11 17/01/2022
9 rue Jules Guesde
56100 LORIENT
AZ 167
AZ 168
1 272 m² 2 135 m²
Uaa
(OAP)
720 000,00 € 337,24 €
Cession d’un terrain à bâtir
encombré de bâtiments voués
à la démolition pour la
construction de 29 logements
collectifs éligibles PINEL.
Acquéreur : SCCV LORIENT
GUESDE (programme
ÉMERGENCE).
12 19/12/2019
Rue Jean Moulin
56270 PLŒMEUR
DC 116
DC 118
1 610 m² 1 292 m²
Uib
(OAP)
480 000,00 € 371,51 €
Cession d’un bâtiment
professionnel comprenant un
espace de vente, une réserve,
bureaux, sanitaires, voué à la
démolition, pour la réalisation
de logements sociaux à
hauteur de 34,21 % de la SDP
totale.
13 18/12/2019
8 rue de Larmor
56270 PLŒMEUR
DB 233
DB 234
DB 235
DB 236
5 984 m² 2 012 m²
Uch
(OAP)
795 000,00 € 395,13 €
Cession par la Commune de
PLŒMEUR d’un terrain à bâtir,
pour la réalisation d’un
collectif de 27 logements en
R+3.
14 25/02/2019
Allée de Kerloudan
56270 PLŒMEUR
DD 10
DD 13 à
16
DD 25
DD 52
DD 119
14 516 m² 2 127 m² Ub 1 280 000,00 € 601,77 €
Cession d’un ensemble
immobilier comprenant une
maison à usage d’habitation
vouée à la démolition avec
allées d’accès, terrain arboré,
cave, dépendances et piscine,
pour la réalisation de deux
immeubles de 29 logements
dont 10 locatifs sociaux
(programme VILLA OCÉANE).
15 04/12/2018
ZAC du Péristyle
Ilot 4B
56100 LORIENT
BP 144 1 450 m² 4 125 m² Up 1 360 000,00 € 329,70 €
Cession par la Commune de
LORIENT d’un terrain à bâtir
pour la construction de 49
logements :
- 27 logements en accession
libre à la propriété
- 10 logements en accession à
prix OencadrésP
- 12 logements locatifs sociaux
vendus en VEFA à Lorient
Habitat
Le projet comprend
également la réalisation de
938 m² de SDP de locaux
locaux d’activités / services /
commerces en rez-de-
chaussée d’immeuble.
Le projet prend en compte
l’évolution de la mixité sociale
conformément au PLH de
Lorient Agglomération (mixité
fonctionnelle).
Acquéreur : ICADE
PROMOTION (programme
QUAI PÉRISTYLE).
7 16 22/12/2017
Rue Gérard
Philippe
Rue Guyomard
56600 LANESTER
AB 921
AB 922
2 512 m² 2 774 m² 1AUa 800 000,00 € 288,39 €
Cession d’un terrain pour la
réalisation de 2 immeubles
collectifs – 45 logements en
accession libre (programme
LES TERRASSES DU SCORFF).
Moyenne* 352,54 € -
Moyenne
géométrique* 331,09 € -
Médiane* 337,24 € -
1er quartile* 257,27 € -
3ème quartile* 391,29 € -
Minimum 117,27 € -
Maximum 601,77 € -
*le terme de comparaison n°2 est donné pour information mais n’est pas intégré dans les calculs statistiques car l’emprise est cédée non aménagée. Cette vente présente néanmoins de grandes similarités avec celle envisagée faisant l’objet de notre étude.
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
Le service du Domaine propose de retenir la charge foncière observée au 1er quartile de l’étude de marché en raison du peu de termes de comparaison non littoraux et hors agglomération de Lorient- Lanester ; la valeur vénale des droits à construire en marché libre conformément au projet de la commune est donc la suivante :
2 116 m² x 260 € / m² = 550 160 € HT que l’on arrondit à 550 000 € HT
8 9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 550 000 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 20 % portant la valeur minimale de vente sans justification particulière à 440 000 €.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
9 11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
Pour le Directeur départemental des Finances
publiques du Morbihan et par délégation,
Le responsable du Pôle d’évaluation domaniale
Jacques PRISARD
Inspecteur divisionnaire des Finances publiques
10
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.