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Document publié le Mardi 17 septembre 2024 par la commune d'Eancé.
Lien du pdf (PLU - Rapport de présentation - Partie 2)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Environnement, Logement,
Commune de
EANCE (35)
Plan Local d’Urbanisme Etude :
Modification simplifiée n°1 Pièce:
Notice et extraits des pièces du PLU
modifiées
Objet :
APPROBATION
Vu pour être annexé à la délibération du conseil
municipal n°2024-09-01 en date du 17 septembre 2024,
approuvant la modification simplifiée n°1 du PLU
d’Eancé.
Le Maire, COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
1
Les coordonnées du maître d’ouvrage :
Commune de Eancé
Monsieur Raymond SOULAS, Maire
1 Place de la Mairie – 35640 Eancé
Tél. 02 99 47 92 08
E-mail : mairie@eance.fr
Objet de la procédure :
La modification simplifiée du plan local d'urbanisme, menée conformément aux dispositions des articles L.153-
45, L.153-47 et L.153-48 du code de l’urbanisme, a pour objet la réalisation d’une opération d’aménagement
d’ensemble qui nécessite :
- D’harmonier le zonage propre à un secteur de densification situé en continuité Nord du cœur de bourg,
actuellement compris en zone UC et UE,
- De définir des orientations d’aménagement et de programmation de densification du tissu bâti,
- D’apporter des adaptations à la marge, au règlement littéral.
Sommaire
RESUME NON TECHNIQUE.............................................................................................................................. 2
A- NOTICE DE LA MODIFICATION DU PLU ......................................................................................................... 5
1- Contexte ...................................................................................................................................... 6
2- Le contexte local ........................................................................................................................ 11
3- Adaptations apportées au PLU et justifications ............................................................................ 20
4- Première approche des incidences prévisibles sur l’environnement et la santé humaine .......... 35
D- EXTRAIT DU PLAN DE ZONAGE MODIFIE ............................................................................................. 37
E- OAP AJOUTEES ............................................................................................................................. 38
F- REGLEMENT LITTERAL MODIFIE ............................................................................................................. 40
G- NOTIFICATION DU PROJET AUX PPA (PERSONNES PUBLIQUES ASSOCIEES) ............................................... 40 COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
2
RESUME NON TECHNIQUE
Contexte :
Après une période de 2017 à 2020 où la dynamique de construction était très faible à Eancé, les terrains
constructibles, découpés en lot, attachés à une opération groupée (lotissement) ou en diffus, ont tous trouvé
preneur. La commune n’a plus de terrain constructible à proposer. Pourtant, le tissu bâti de l’agglomération est
plutôt lâche. Ayant conscience des enjeux actuels, la commune souhaite privilégier la mise en œuvre de projet
de densification et se doter des outils nécessaires pour optimiser son potentiel de densification.
Aussi, son PLU étant applicable depuis 2017, elle a constaté divers disfonctionnements du règlement littéral et
souhaite procéder à des adaptations rédactionnelles de ce dernier.
Objet de l’étude :
Le projet consiste à favoriser la mise en œuvre de projets de densification. En effet, le diagnostic du Programme
de l’habitat n°3 de Roche aux Fées Communauté a identifié des espaces ayant une faible densité au sein de
l’agglomération. La commune n’est pas dotée « d’outils » favorisant la mise en œuvre de cette densification et
le découpage de la zone urbaine en deux types de secteur UC et UE ne facilite pas la mise en œuvre de cette
démarche. Elle envisage de modifier le tracé de la limite entre le secteur UC (urbain centre bourg) et le secteur
UE (urbain à vocation d’habitation) et de définir des orientations d’aménagement et de programmation (OAP)
afin d’assurer la mise en œuvre de projet de densification cohérent.
Ce projet nécessite d’apporter des adaptations :
- au plan de zonage du PLU
- au règlement littéral
- à la pièce OAP en y ajoutant deux OAP sectorielles et une OAP thématique.
Les incidences de la mise en œuvre du projet sur l’environnement
Voici une première approche pour évaluer les incidences de la mise en œuvre du projet sur l’environnement
basée sur une analyse thématique succincte. Des mesures compensatoires sont définies dans le cas où des
incidences négatives significatives ont persisté.
Les thématiques Incidences potentielles attendues Mesures E (évitement), R (Réduction), ou C
(compensation) et prescriptions proposées
Milieux naturels et
biodiversité
Augmentation des surfaces
imperméabilisées
C : les espaces mobilisables sont essentiellement
composés de jardins et de prés. L’accueil de
nouveaux logements augmentera les surfaces
artificialisées par rapport à la situation actuelle.
Espaces agricoles Pas d’emprise sur des terres
agricoles exploitées
E : pas d’emprise sur l’espace agricole cultivé
E : pas de consommation d’espace qualifié NAF
(naturel, agricole et forestier).
Consommation
foncière COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
3
Aucune consommation foncière,
opérations de densification.
Eau (cours d’eau,
eau potable, eaux
usées, eaux
pluviales)
Augmentation des surfaces
imperméabilisées
Augmentation des besoins en eau
du site (augmentation du nombre
de logements)
C : à l’OAP sectorielle, il est prévu une densité de
construction de 20 log./ha et une emprise au sol
limitée des voies d’accès, dans le but de
préserver des espaces verts au sein de
l’opération et de limiter les surfaces
imperméabilisées.
C : la consommation d’eau : le projet aura peu
d’incidence par rapport au projet du PLU initial,
sur lequel le Syndicat des eaux avait émis un avis
favorable. En effet, la zone à urbaniser n’a pas
été mobilisée au cours de l’application du PLU et
la commune d’Eancé respecte la croissance
démographique prévu au projet du PLU.
Climat, air, énergie Adaptabilité du projet aux
changements climatiques
E : les OAP définissent des hypothèses
d’implantation des futurs logements pour limiter
la consommation d’énergie de ceux-ci
(orientation favorable) et prévoir les
équipements nécessaires pour limiter les effets
du réchauffement climatique.
Cadre de vie,
paysage et
patrimoine
Impact des constructions réalisées E : les OAP définies proposent une hypothèse
d’implantation des constructions pour assurer
l’intégration paysagère de la zone dans la trame
bâtie existante. Les deux secteurs étant compris
en cœur de bourg, en deuxième rang de
construction, et bordés de constructions
existantes, l’aménagement de la zone est sans
incidence sur le grand paysage d’Eancé. De plus,
il est prévu une prescription de traitement de
frange urbaine par un renforcement des haies
identifiées à protéger.
Risques naturels et
technologiques
Aucun /
Nuisances sonores Aucunes /
Déchets Augmentation des productions de
déchets ménagers
C : la mise en œuvre du projet aura peu
d’incidence par rapport au projet du PLU initial,
sur lequel le SMICTOM avait émis un avis
favorable. En effet, des zones à urbaniser n’ont
pas été mobilisées au cours de l’application du
PLU. COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
4
Les adaptations apportées au plan de zonage
Voici l’adaptation du plan de zonage du PLU :
Extrait du plan de zonage initial Extrait du plan de zonage modifié
Le schéma d’aménagement sectoriel prévu à l’OAP COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
5
A- NOTICE DE LA MODIFICATION SIMPLIFIEE DU PLU COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
6
1- Contexte
1.1- La compatibilité du projet avec les documents règlementaires communaux et
supra-communaux :
1.1.1- Le plan local d’urbanisme applicable
La commune d’Eancé est dotée d’un plan local d’urbanisme (P.L.U.) approuvé le 17 mai 2017. Depuis le P.L.U.
n’a fait l’objet d’aucune procédure d’adaptation.
La commune d’Eancé est située en limite Sud-est du département d’Ille-et-Vilaine, au sein de la Roche aux Fées
Communauté et du Pays de Vitré.
La procédure de modification n°1 du PLU a plusieurs objectifs de :
▪ Favoriser la mise en œuvre de projets de densification : La commune envisage d’adapter le tracé de la
limite entre le secteur UC (urbain centre bourg) et UE (urbain à vocation d’habitation), aux limites
parcellaires ;
▪ Définir des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) afin d’assurer la mise en œuvre
de projets de densification cohérents.
▪ Procéder à des adaptations rédactionnelles du règlement littéral : depuis l’application de son PLU
approuvé en 2017, il a été relevé des disfonctionnements entre la rédaction du règlement littéral du
PLU et son application aux projets individuels.
▪ Supprimer la marge de recul inconstructible de 25mètres, identifiée au plan de zonage du PLU en
application du règlement de voirie départementale : une règlementation qui s’avère bloquer des projets
d’évolution du patrimoine bâti existant.
Pour mémoire, le parti d’aménagement du P.L.U. d’Eancé affiche notamment les orientations générales suivantes
(extraits du P.A.D.D.) :
Thématiques Objectifs (extraits) Compatibilité du projet avec le PADD COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
7
1- Maitriser
l’urbanisation et la
concentrer dans le
centre-bourg
1/ Accueillir de nouveaux habitants : une
croissance démographique annuelle
moyenne de +1% afin d’atteindre 467
habitants en 2030 et la production de 2
logements/an.
2/ Accueillir de nouveaux habitants dans
le centre bourg : par densification et en
extension limitée, et sous la forme d’un
projet d’ensemble.
3/ Prévenir le risque d’inondation
4/Améliorer les performances
énergétiques des constructions
Le projet va permettre à la commune
de poursuivre l’accueil de nouveaux
habitants dans le centre bourg.
L’OAP schématique définie intègre des
principes visant à améliorer les
performances énergétiques des
futures constructions.
2- Préserver
l’identité communale
et améliorer le cadre
de vie
1/ Préserver le caractère des hameaux
2/ Conforter et développer les services et
les équipements
3/ Développer les modes de circulation
douce
4/ Favoriser une agriculture durable
5/ Développer les communications
électroniques.
Le projet vise la production de
logements et donc l’accueil de
nouveaux habitants. Cela participera
au confortement des commerces,
équipements et services locaux.
De plus les OAP de densification
proposées participent à favoriser le
recours aux mobilités douces.
3- Protéger
l’environnement
1/Protéger et mettre en valeur les milieux
naturels et les paysages
2/ Redéfinir les boisement remarquables
3/ Mettre en valeur le patrimoine bâti de
la commune
Les éléments protégés, notamment la
haie ceinturant l’agglomération est
préservée.
Le projet de modification simplifiée n°1 du PLU, ayant pour objet majeur le redécoupage des limites des zones
Uc et Ue, est compatible avec le P.A.D.D. du PLU applicable.
1.1.2- Le schéma de cohérence territoriale (SCoT) du Pays de Vitré :
Le SCoT du Pays de Vitré a été approuvé le 15 février 2018. Le document d’orientation et d’objectifs du SCoT
affiche les objectifs suivants :
Thématiques Objectifs Transcription sur Eancé
1-Maintenir et
accueillir la
population sur
l’ensemble du
territoire
Répartir l’accueil des nouvelles
populations de façon équilibrée
Faciliter le parcours résidentiel sur
le Pays de Vitré
Prendre en compte les risques et
les nuisances
Un taux de croissance démographique de
1,25% en moyenne sur le territoire du Pays
de Vitré (p12).
Un développement raisonnable et maîtrisé
pour conserver une mixité sociale et
intergénérationnelle en encourageant la
production de logements aidés (tous types
d’aides confondus, locatif et accession). COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
8
Maîtriser les risques naturels et limiter le
risque inondation – Prendre en compte les
risques technologiques et les nuisances.
2-Pour une gestion
optimale de l’espace
Limiter l’étalement urbain et
renforcer les centralités du Pays de
Vitré
Limiter la consommation foncière
Identifier les gisements fonciers existants, la
réhabilitation des logements anciens en
agglomération et favoriser un développement
urbain cohérent. Les STECAL sont admis pour
des habitations ou des activités.
3- Affirmer et
renforcer la position
économique du Pays
de Vitré
Confirmer la position stratégique
du Pays de Vitré aux portes de la
Bretagne
Conserver un territoire rural
dynamique qui s’appuie sur un
réseau de centralités connectées
Préserver l’outil agricole en tant
que composante économique
majeure du territoire
Admettre la mixité d’usage des sols, lorsque
les activités sont compatibles avec la
proximité d’habitations.
Préserver les espaces agricoles.
4- Garantir une
mobilité durable sur
un territoire
accessible et
connecté
Conserver une bonne accessibilité
sur l’ensemble du territoire
Développer et diversifier les
mobilités alternatives
Prendre en compte l’avènement du
numérique
Favoriser les modes de déplacement doux.
5-Assurer une offre
d’équipement et de
services adaptée et
diversifiée
Conserver une offre de services
aux populations de qualité.
Favoriser la mutualisation et l’optimisation
des équipements
6-Organiser un
appareil commercial
adéquat
Conforter les sites commerciaux
existants par densification,
réorganisation ou extension.
Organiser une armature
commerciale adaptée.
Eancé est identifiée au SCoT comme pôle de
proximité, soit la nécessité de conserver
l’offre de commerce de proximité en
complémentarité avec la structure
commerciale du pôle le plus proche =
Martigné-Ferchaud.
7-Préserver le cadre
de vie et valoriser les
ressources du
territoire
Valoriser les paysages et le
patrimoine du Pays de vitré.
Garantir une gestion durable des
ressources du territoire
Préserver et valoriser les
composantes de la trame verte et
bleue
Préserver les équilibres et conserver la
ruralité du territoire.
Préserver et valoriser le patrimoine naturel et
paysager.
Renforcer la qualité paysagère des zones
urbaines et des opérations d’aménagement.
Gérer de façon quantitative et qualitative la
ressource en eau : Identifier les éléments du
bocage, les zones humides, définir un schéma
directeur des gestions des eaux pluviales. COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
9
8-Œuvrer pour la
transition
énergétique
Œuvrer pour la transition
énergétique
Favoriser les initiatives locales de production
d’énergies renouvelables.
Ainsi, le projet de modification simplifiée du PLU va permettre de respecter les objectifs relatifs à la croissance
de la population, à la densification, à la limitation de la consommation d’espace, au développement des
mobilités douces et au renforcement de la centralité locale.
1.1.3- Le programme local de l’habitat (PLH) de Roche aux Fées Communauté:
Roche aux Fées Communauté a approuvé définitivement en Conseil Communautaire du 28 mars 2023 son
troisième programme local de l’habitat (PLH3) pour la période 2022-2028.
Ce programme comprend 4 orientations pour 15 actions :
▪ Des actions relatives au développement du territoire avec la production de nouveaux logements économes en foncier invitant les communes et maîtres d’ouvrages à se rapprocher de la Communauté de communes pour concerter leurs projets dès la phase amont et obtenir ainsi les aides spécifiques nécessaires ;
▪ Des actions de revitalisation des centres bourgs et centres villes avec un effort porté sur le renouvellement urbain et l’amélioration de l’habitat ;
▪ Des actions relatives au logement pour tous en diversifiant l’offre pour répondre aux besoins des ménages ;
▪ Enfin, des actions permettant d’accompagner et anticiper le vieillissement pour répondre aux mutations sociodémographiques à l’œuvre.
Voici la « fiche communale » extraite du « programme d’actions territorial » : COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
10
Le projet de modification simplifiée du PLU d’Eancé est compatible avec les objectifs du PLH de production d’un
peu plus de un logement par an et de densification du tissu bâti. Si on étire les objectifs du PLH sur la « durée
de vie » du PLU, défini jusqu’en 2030, Eancé pourrait produire une dizaine de logements nouveaux, maximum,
entre 2024 et 2030.
1.2- Le choix du recours à la procédure de modification simplifiée
La présente modification est destinée à adapter de façon mineure le règlement littéral, le règlement graphique
et les orientations d’aménagement, dans le but de faciliter la mise en œuvre de projet de densification du tissu
bâti, de rénovation, d’extension de constructions existantes et de construction de nouveaux logements, dans le
respect de l’esprit du PLU initial.
Le code de l’urbanisme prévoit à l’article L.153-36 dont voici un extrait que « Sous réserve des cas où une révision
s'impose en application du I de l'article L. 153-31, le plan local d'urbanisme est modifié lorsque l'établissement
public de coopération intercommunale ou la commune décide de modifier le règlement, les orientations
d'aménagement et de programmation ou le programme d'orientations et d'actions », sans qu'il soit porté
atteinte aux orientations définies par le plan d'aménagement et de développement durables :
De plus, l’article L.153-41 du code de l’urbanisme prévoit que « Le projet de modification est soumis à enquête
publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement par le président
de l'établissement public de coopération intercommunale ou le maire lorsqu'il a pour effet :
1° Soit de majorer de plus de 20 % les possibilités de construction résultant, dans une zone, de l'application de
l'ensemble des règles du plan ;
2° Soit de diminuer ces possibilités de construire ;
3° Soit de réduire la surface d'une zone urbaine ou à urbaniser ;
4° Soit d'appliquer l'article L. 131-9 du présent code. »
Les objets de la présente procédure ne répondent à aucun des points ci-dessus énoncés. La procédure étant
compatibles avec les objectifs figurants au PADD du PLU applicable, le choix s’est porté sur la procédure de
modification simplifiée du PLU. COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
11
2- Le contexte local
2.1- Le PLU applicable :
Voici des extraits du plan de zonage du PLU applicable, ainsi que la situation et des secteurs objets de la présente
étude :
Au PLU initial, le secteur de projet est compris :
- En zone Uc «est destinée à l'habitat et aux activités compatibles avec l'habitat. Elle couvre le centre-
bourg d'ÉANCÉ correspondant à un type d'urbanisation traditionnel, dense et généralement en ordre
continu. »
- En zone Ue « est destinée à l’habitat et aux activités compatibles avec l’habitat. Sans caractère central
marqué, elle correspond à un type d’urbanisation en ordre continu ou discontinu disposant des
équipements essentiels. »
L’objet majeur de la présente procédure est de redessiner la limite entre la zone Uc et la zone Ue de manière
qu’un projet de densification du cœur de bourg n’ait à respecter qu’une règlementation. Pour favoriser la mise COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
12
en œuvre des projets de densification de l’agglomération, la commune a choisi de se doter de deux outils
supplémentaires : une OAP schématique sur deux secteurs à fort potentiel et une OAP thématique.
Aussi des marges de recul inconstructibles ont été délimitées en application du règlement de la voirie
départementale. En zone rurale agricole et naturelle, en dehors des constructions attachées à l’activité
économique agricole, les constructions nouvelles ne sont pas admises. Ces marges de recul bloquent des projets
d’évolution de constructions existantes. La procédure intègre donc la suppression des marges de recul
inconstructibles, une règle qui va à l’encontre des objectifs de préservation et de valorisation du patrimoine bâti.
Pour précision, en zone NPa, le règlement littéral prévoit (extrait de l’article 6): « Dans les marges de recul,
pourront être autorisés l'aménagement ou l'extension mesurée des constructions existantes selon les
dispositions de l'article Npa 2. » Cette règle n’est pas précisée en zone agricole. La suppression des marges de
recul permettra d’harmoniser le règlement en zone rurale entre la zone agricole et la zone naturelle.
Enfin, le PLU est applicable depuis 2017 et la commune a constaté des disfonctionnements lors de l’instruction
de permis de construire, notamment sur des projets d’évolution du patrimoine bâti en zone rurale. En
conséquence, des adaptations à la marge de la rédaction du règlement littéral sont apportées.
2.2- La dynamique démographique et de production de logements :
2.2.1-L’évolution démographique :
L’ensemble des données chiffrées traitées sont issues du site https://www.insee.fr
La commune d’Eancé regagne des
habitants depuis 1999. La croissance
démographique est plutôt régulière avec
en moyenne 5 habitants supplémentaires
par an.
Sur la période 2014-2020, la variation
annuelle moyenne s’élevait à +1,1%, alors
que le PLH prévoit une croissance
moyenne annuelle de 0.7%/an et le projet
de PLU +1%/an.
La dynamique locale est donc plus positive.
En 2023, le nombre d’habitants est estimé à 452 habitants, correspondant à un gain de 8 habitants par an entre 2020 et 2024.
Un renouvellement de la population à assurer
Une évolution de la population attachée principalement solde migratoire. Le solde naturel est positif sur
l’ensemble de la période d’étude, mettant en évidence que la commune attire de jeunes ménages. COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
13
Solde naturel = différence entre le
nombre de naissances et le nombre
de décès enregistrés au cours d'une
période.
Solde des entrées-sorties =
différence entre le nombre de
personnes entrées sur un territoire
donné et le nombre de personnes
qui en sont sorties, au cours de la
période considérée. Il est obtenu par
différence entre la variation totale
de la population au cours de la
période considérée et le solde
naturel.
Le graphique ci-contre montre
presque un profil triangulaire, soit
une pyramide des âges. La tranche
d’âge 15-29 ans est plus faiblement
représentée, une situation normale
pour une commune rurale.
La croissance de population est
assurée par l’installation de jeune
famille. On observe aussi un
vieillissement important de la
population.
Sans terrains constructibles, la
commune n'a pas la possibilité
d’assurer le renouvellement de sa
population.
La structure des ménages
La tendance à la baisse de la taille des ménages met en évidence à la fois le phénomène de desserrement et
de vieillissement des ménages. La taille des ménages d’Eancé reste supérieure en comparaison aux moyennes
de Roche aux Fées Communauté (2,42) et du département (2,19).
Année 1990 1999 2009 2014 2020 Nombre moyen d'occupants
par résidence principale 2,69 2,7 2,5 2,47 2,45
Pour mémoire, le DOO du SCoT du Pays de Vitré a retenu, pour la définition de ses prospectives d’évolution
de la population, une taille moyenne des ménages de 2,60 personnes. COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
14
2.2.2- le parc de logements :
Eancé a une activité à la construction qui évolue positivement :
Avec le départ de ses habitants sur
les périodes précédentes, la part de
logements vacants a représenté
jusqu’à 22,5% du parc de logement.
Des années 2000 à 2020, la
commune a produit peu de
logements et le parc de logements
vacants s’est largement résorbé.
Entre 2009 et 2020, le parc de
résidence principale a augmenté en
moyenne de 2 logements par an.
En 2020, le taux de logements vacants s’élevait à 8,1%. D’après l’INSEE, un taux de 6% de logements vacants
permet le bon fonctionnement du marché de l’immobilier local (rotation et prix).
Depuis 2020, la situation a beaucoup évolué à Eancé. La commission n’a identifié que quelques logements
vacants situés en zone rurale, à proximité ou au sein de sièges d’exploitation agricole en activité. Ces
logements ne peuvent donc pas être remobilisés à court terme. De plus, la commune a en projet la
réhabilitation de l’ancienne forge, située près de l’église, pour la création de deux logements locatifs
communaux. La part de logement vacant est sans doute inférieure à 6% en 2024.
2.2.3- Les capacités de densification de l’agglomération :
La présente procédure est l’occasion de faire un point sur les capacités de densification de l’agglomération
d’Eancé. Deux des secteurs faisant l’objet de la présente procédure de modification ont été identifiés en
capacité de densification. COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
15
L’identification brute correspond aux surfaces non bâties de plus de 500m², comprises dans le périmètre des
limites d’agglomération et il n’est pas tenu compte des limites foncières. Il est exclu une distance de 10
mètres depuis les constructions existantes pour leur conserver un espace de jardin suffisant.
Pour information, voici le détail des critères retenus pour statuer sur la possibilité ou non de mobiliser les
terrains identifiés à court terme :
Critère 1 = Compris dans le périmètre de 300 mètres (cœur de bourg) (1) /en dehors des 300 mètres (0) Critère 2 = Division parcellaire aisée (1)/division difficile (0)
Critère 3 = Accessibilité aisée (1) / difficile voire impossible (0)
Critère 4 = terrain viabilisé (1) / terrain à viabiliser (0)
Critère 5 = Proximité d'un site d'exploitation agricole : moins de 100m (0)/plus de 100m (1) Critère 6 = risque ou patrimoine naturel à préserver (0)/non concerné (1)
Ensuite, la commission urbanisme est interrogée afin d’ajouter le « vécu », le facteur humain, à cette analyse, dont voici le résultat :
1 2 3 4 5 6 T
1 2098 Jardin 1 1 0 0 0 1 3 0 Espace communal de jeux
2 735 lot 1 1 1 1 1 1 6 0 Lot vendu et PC délivré
3 667 lot 1 1 1 1 1 1 6 0 Lot vendu
4 702 lot 1 1 1 1 1 1 6 0 Lot vendu
5 2806 Jardin 1 1 1 1 1 1 6 3786
Projet d'aménagement communal –
lotissement de 8 lots
6 3152 Jardins (5 unités) 1 0 1 1 1 1 5 1576
Projet d'aménagement communal –
lotissement de 8 lots + un lot vendu et PC
délivré
7 2998 Jardins (5 unités) 1 0 1 1 1 1 5 1499
Un lot bâti et deux lots en vente et
multiples unités foncières
8 1134 A - cultivée 1 1 1 0 1 1 5 1134 Terrain viabilisé
9 987 Jardin 1 1 1 1 1 1 6 0 Propriétaire non vendeur
10 877 Jardins(2 unités) 1 1 1 0 1 1 5 877 Jardin
11 812 lot 1 1 1 1 1 1 6 0 Lot vendu et PC délivré
12 605 lot 1 1 1 1 1 1 6 0 Lot vendu
Total 17573 8872 Capacité de 17 lots de 500 à 600 m²
Justifications et commentaires (février
2024) Id
Surfaces
(en m²) Occupation
Critères Mobilisation
(en m²) COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
16
2.3- Le contexte environnemental :
La qualité paysagère du site :
Les deux secteurs marquent les franges urbaines Nord de l’agglomération. Une attention particulière doit être
portée à cette zone de contact entre la zone urbaine et la zone agricole.
Le secteur 1 : Cet ilot central est assez peu visible depuis l’espace publique du fait de de constructions sur le
pourtour de la zone d’étude. En, conséquence, La réalisation de constructions à usage d’habitations sera sans
incidence.
Le secteur 2 : Ce second îlot de densification est peu visible depuis la voie publique. Des constructions existent
(hangars et annexes réalisés en matériaux de fortune ou en tôles) mais ne présente aucune valeur architecturale
ou patrimoniale. Seule la construction à usage d’habitation, marquant l’angle Sud-ouest du secteur, présente
un intérêt.
La qualité environnementale du site :
Sur les deux sites, l’environnement a peu évolué. La trame bocagère est aujourd’hui moins dense.
Le secteur 1 était composé d’une prairie et de jardins qui sont aujourd’hui simplement des espaces engazonnés.
Le secteur 2 constitue un ensemble avec l’habitation existante, composé d’un espace potager et d’un espace
planté de fruitiers. Les arbres, datant des années 1970, sont d’ailleurs en souffrance.
Ces deux secteurs ne sont pas dotés de patrimoine naturel remarquable du type arbre remarquable ou zone
humide. COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
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Sources : Géoportail
Les éléments de patrimoine identifié, les
plus proches de la zone du projet sont :
La zone NATURA 2000 la plus proche est
située à 49km de la zone du projet. Il
s’agit de la Vallée du Canut (FR5312012),
située sur les commune de Baulon,
Bovel, La Chapelle-Bouëxic, Goven,
Guignen et Lassy.
Le territoire communal est contigu à
deux ZNIEFF de type 2 :
À 2,15km de la Forêt d’Araize et Etang de
Saint Morand (530009828),
A 4,44 km de la forêt de la Guerche
(530006459), sur la commune de
Rannée.
Le projet de modification du PLU est
sans incidence sur ces éléments de
patrimoine protégé.
L’activité agricole existante et l’usage des sols :
D’après le registre parcellaire graphique 2021
(source Geoportail), le secteur est composé
uniquement de jardins. Le projet n’a aucun
impact sur l’activité agricole.
Le secteur 1 est contigu à la parcelle ZE45, qui
est cultivée par une exploitation dont
l’orientation économique est la production de
lait bio. Cette exploitation est située au lieu-dit
Le Breil Chevière, implantée en limite Ouest du
territoire communal.
Le secteur 2 n’est pas directement bordé par
une parcelle exploitée.
Le projet est sans impact sur l’activité
économique agricole. COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
18
L’environnement bâti, le site :
Les deux secteurs sont bordés d’habitations existantes (2). Il n’y a pas de patrimoine bâti remarquable. Sur le
secteur 1, des hangars (1) seront démolis pour permettre la mise en œuvre du projet d’aménagement. Le secteur
2 comprends des constructions, dont un hangar communal (4). Il comprend aussi une habitation (3) pour
laquelle il est envisagé de conserver une emprise de jardin. COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
19
La desserte des secteurs, les accès envisagés :
Les deux secteurs seront desservis par la du Rue du Trait
Saint-Jean. En effet, le secteur 1, enclavé, ne peut être
desservie que par cette impasse communale, qui se
poursuit par un chemin de randonnée.
Le secteur 2 pourrait être desservi par la Rue du Mottay,
mais la courbe de la voie est assez défavorable pour
assurer une bonne visibilité et la sécurité des usagers. Il
pourra tout de même être prévu des passages
piétonniers sur la rue du Mottay (portillons individuels).
Autrement l’accès au secteur débouchera sur la Rue du
Trait Saint-Jean.
Rue du Trait Saint-Jean COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
20
3- Adaptations apportées au PLU et justifications
3.1- Extraits du plan de zonage
Situation – zonage agglomération
Extrait du plan de zonage initial Extrait du plan de zonage modifié COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
21
Justification des adaptations apportées
Le tissu bâti de l’agglomération est plutôt lâche. Ayant conscience des enjeux actuels, la commune souhaite
privilégier la mise en œuvre de projet de densification et se doter des outils nécessaires pour optimiser son
potentiel de densification. Elle a acquis un secteur délimité par l’OAP 1 sur l’extrait ci-dessus.
Le découpage de la zone urbaine en deux types de secteur UC et UE constitue un blocage à la mise œuvre
de cette démarche. pour harmonier les règles du PLU à l’échelle du projet, les limites entre la zone UC et la
zone UE sont redessinées.
Il est aussi défini une seconde OAP sectorielle de densification, qui apparait au plan de zonage en OAP2.
Enfin, la zone 2AU, qui a fait l’objet d’une OAP sectorielle au PLU de 2017, figure au plan de zonage modifié
en « OAP3 ». COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
22
Le règlement de voirie départementale :
Contexte : Le règlement de la voirie départementale d’Ille-et-Vilaine a été reporté au plan de zonage du PLU
d’Eancé. Il s’avère que les zones de hameaux, sont comprises dans ces marges de recul inconstructible. A ce jour,
des constructions pourraient faire l’objet de projet d’extension, mais pour les constructions comprises dans les
marges de recul inconstructible, sur les routes départementales, cette opération est rendue impossible.
Pour information, le règlement de voirie départementale est un document local qui établit précisément les
modalités de coordinations administratives et techniques relatives à l'occupation temporaire du domaine
public et à l'exécution des travaux de voirie, notamment sur les réseaux routiers au niveau départemental. C’est
son report sur le plan du zonage d’un PLU, qui lui confère une valeur règlementaire à respecter à la lettre. La
commune n’a donc pas d’obligation de reporter le règlement départemental de voirie sur son plan de zonage.
Extrait du règlement initial Extrait du règlement modifié
Justifications
En zone naturelle NPa, l’article 6 précise : « Dans les marges de recul, pourront être autorisés
l'aménagement ou l'extension mesurée des constructions existantes selon les dispositions de l'article Npa 2.
Toutefois, ces possibilités ne sauraient être admises dans le cas de constructions qu'il n'est pas souhaitable
de maintenir en raison de leur état de dégradation ou des dangers résultant de leur implantation par
rapport au tracé de l'itinéraire routier (visibilité notamment). »
En zone agricole, cette précision ne figure pas.
Globalement, seules les annexes aux habitations existantes et les constructions à usages agricoles sont
admises. Aussi, le PLU d’Eancé prévoit que les constructions sont admises sous conditions dans les zones A
(agricole) et N (naturelle). Ainsi, les conditions énumérées étant claires, les marges de recul inconstructible
n’ont pas lieu d’être, voire elles sont contreproductives : éclatement d’un siège d’exploitation agricole pour
permettre l’implantation d’une nouvelle stabulation, logements vacants car pas de possibilité d’extension et
d’amélioration du logements initial…
La commune a donc décider de supprimer l’identification des marges de recul au plan de zonage du PLU. COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
23
3.2- Ajout aux OAP (orientations d’aménagement et de programmation) :
Le diagnostic du PLH3 effectué en 2017 et le complément de diagnostic apporté dans le cadre de la présente
étude ont montré que le tissu bâti de l’agglomération de Eancé est lâche et offre de nombreuses possibilités
de densification.
Il est donc ajouté aux Orientations d’aménagement et de programmation :
- Une OAP thématique sur la densification du tissu bâti
- Une OAP sectorielle de densification des secteurs 1 et 2 de la rue du Trait Jean.
L’OAP thématique :
OAP thématique Principes de densification
Densifier signifie aménager ou construire davantage sur un même espace.
La densification permet d’optimiser l’utilisation des réseaux, de réduire le coût des constructions et des
équipements publics, de réduire la consommation énergétique, de favoriser les modes de déplacement
doux, de redynamiser les centres-bourgs, etc.
La densification ne concerne pas uniquement les centres-villes, mais aussi les franges urbaines, les cœurs
de bourgs, les hameaux, même si elle est plus délicate à mettre en œuvre.
La densification du cœur de bourg et des franges urbaines est proposée sous la forme de 4 étapes afin de
décrire l’évolution à venir du tissu de l’agglomération :
Etape 1 : Sur un terrain disponible, une
construction s’implante. Conformément à
l’orientation d’aménagement du PLU, elle doit
laisser sur le terrain un espace disponible (mais qui
peut rester privé), pour accéder aux parcelles
enclavées
Etape 2 : Soucieux de valoriser son terrain, le
propriétaire de la parcelle arrière réalise un projet,
en ménageant un accès «sur le fond voisin», mais
toujours conformément à l’orientation
d’aménagement, en laissant la possibilité de créer
une liaison. L’emprise de l’accès doit être ouvert à
la circulation automobile, pour pouvoir bénéficier
de la possibilité des constructions accrue résultant
de l’implantation en limite d’emprise des voies,
conformément au règlement.
Etape 3 : Les propriétaires des parcelles adjacentes
peuvent dès lors s’appuyer sur l’existence de cette
voie, pour édifier des constructions conformément
au règlement du Plan Local d’Urbanisme COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
24
la circulation automobile, pour pouvoir bénéficier
de la possibilité des constructions accrue résultant
de l’implantation en limite d’emprise des voies,
conformément au règlement.
Etape 3 : Les propriétaires des parcelles adjacentes
peuvent dès lors s’appuyer sur l’existence de cette
voie, pour édifier des constructions conformément
au règlement du Plan Local d’Urbanisme
Etape 4 : Ultérieurement, et même à très long
terme lors d’une succession par exemple, la
dernière parcelle peut être divisée. Une nouvelle
ruelle, conforme aux caractéristiques
d’urbanisation du bourg est ainsi créée, sans
perturber les parcelles voisines, mais dégageant un
potentiel de logements non négligeable. COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
25
OAP sectorielle de la Rue du Trait Saint Jean
OAP 1 et 2 Rue du Trait Saint Jean
Il n’est pas attendu la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble. Toutefois, les projets réalisés, qu’ils soient ponctuels ou « groupés », devront respecter les principes du schéma global d’aménagement.
Objectifs :
▪ Permettre la mise en œuvre d’opérations de densification cohérentes, intégrant des propriétés
publiques (hangar communal) et privées.
▪ Limiter l’imperméabilisation des sols en limitant l’emprise des voiries
▪ Dédier une surface de jardin suffisante à l’habitation existante.
▪ Sécuriser les usagers : l’accès véhicules sera assuré par des voies de desserte interne débouchant sur la rue du Trait Saint Jean. Secteur 2, sur la rue du Mottay, les jardins pourront être dotés d’accès piétonnier (portillon de 1,20m de large maximum).
Programmation :
Secteur Surface Capacité minimale Logements « aidés » Programmation
1 3563 m² 8 logements 2 logements 2024-2025
2 3739 m² 8 logements
(logement existant compris)
/ 2026-2030
Justifications des adaptations apportées aux OAP
La pièce constitutive du PLU, nommée orientation d’aménagement et de programmation, permet de définir
des dispositions portant notamment sur l'aménagement, l'habitat, les transports, les déplacements et des COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
26
actions nécessaires pour mettre en valeurs l’environnement et les paysages (art. L.151-6 et suivants du
code de l’urbanisme).
Cet outil, qui a été peu mobilisé au PLU initial, puisqu’il avait été simplement défini une OAP pour la zone à
urbaniser à long terme identifiée en 2AU au plan de zonage, permettra à la commune :
- De « contrôler » les projets de densification qui seront réalisés à l’avenir,
- D’assurer l’optimisation de ses réseaux.
L’orientation d’aménagement traitant de la zone 2AU est renommée OAP3.
3.3- Adaptations apportées au règlement littéral
Au cours de l’application du PLU approuvé en 2017, il a été relevé, à l’occasion de l’instruction de diverses
demandes d’autorisation d’occupation du sol, des disfonctionnements du règlement littéral ou une rédaction
sujette à interprétation.
Les dispositions générales : définitions
Extrait du règlement initial Extrait du règlement modifié Résidences mobiles de loisirs
Sont regardés comme des résidences mobiles de
loisirs les véhicules terrestres habitables qui sont
destinés à une occupation temporaire ou
saisonnière à usage de loisir, qui
conservent des moyens de mobilité leur
permettant d'être déplacés par traction mais que le
code de la route interdit de faire circuler.
Résidences mobiles de loisirs
Sont regardés comme des résidences mobiles de
loisirs les véhicules terrestres habitables qui sont
destinés à une occupation temporaire ou
saisonnière à usage de loisir, qui conservent des
moyens de mobilité leur permettant d'être
déplacés par traction mais que le code de la route
interdit de faire circuler, du type mobil home,
yourte, tiny house ou maison miniature mobile…
Justifications
La commune a connu quelques demandes d’installation de yourte sur son territoire. Afin de clarifier l’interprétation du règlement littéral, il est proposé quelques exemples des constructions et installations considérées comme étant des résidences mobiles de loisirs. COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
27
En zone urbaine centrale, plusieurs adaptations sont apportées :
Extrait du règlement initial Extrait du règlement modifié ARTICLE Uc 6 - IMPLANTATION DES
CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
-Les constructions doivent être
implantées à la limite de l'emprise des
voies (publiques ou privées) et emprises
publiques.
-La construction en retrait peut être
autorisée, sous réserve que la continuité
en limite de voie soit assurée et respecte
la typologie urbaine existante.
Toutefois, l'implantation dans le
prolongement des constructions
existantes peut être imposée,
notamment pour des motifs d’ordre
architectural ou d’unité d’aspect.
-Pour les annexes, il n’est pas fixé de
règle particulière d’implantation.
ARTICLE Uc 6 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR
RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
-Les constructions doivent être implantées à la limite de
l'emprise des voies (publiques ou privées) et emprises
publiques.
-La construction en retrait peut être autorisée, sous réserve
que la continuité du front bâti soit assurée par une
constructions annexes et/ou par des murs ou murets de
clôture, d’une hauteur maximale de 1,30m.
Toutefois, l'implantation dans le prolongement des
constructions existantes peut être imposée, notamment pour
des motifs d’ordre architectural ou d’unité d’aspect.
Croquis explicatif :
Justifications
En zone urbaine centrale, la règle d’implantation en retrait pouvait être soumise à interprétation. Afin de la clarifier, il est proposé une nouvelle rédaction qui finalement a le même objectif : donner la possibilité aux porteur de projet d’organiser l’implantation des constructions comme bon semble à chacun sous réserve qu’une continuité du front bâti soit assurée par la construction principale, par une construction annexes ayant les mêmes caractéristiques que la construction principale et/ou par un muret de clôture. Un schéma est ajouté afin d’illustrer plusieurs forme
d’organisation d’implantation des constructions.
Aussi, il est proposé une hauteur maximale des murets
réalisés de 1,30 m car :
- traditionnellement, les murs et murets observés en
cœur de bourg ne dépassent pas cette hauteur,
- il est nécessaire en cœur de bourg de conserver un
dialogue entre la façade des constructions et
l’espace public. COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
28
Extrait du règlement initial (extrait) Extrait du règlement modifié (extrait) ARTICLE Uc 11 - ASPECT EXTÉRIEUR DES
CONSTRUCTIONS ET AMÉNAGEMENT DE LEURS
ABORDS - PROTECTION DES ÉLÉMENTS DE
PAYSAGE ET DU PATRIMOINE NATUREL ET
URBAIN
Les constructions doivent s’intégrer à leur
environnement. Le projet peut être refusé ou
n’être accepté que sous réserve de l’observation
de prescriptions spéciales si les constructions,
par leur situation, leur architecture, leurs
dimensions ou leur aspect extérieur sont de
nature à porter atteinte au caractère ou à
l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux
paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la
conservation des perspectives monumentales.
Aspect des constructions
L'aspect extérieur des constructions devra
respecter les prescriptions suivantes :
Façades et pignons :
- Les matériaux bruts (parpaings, béton,
carreaux de plâtre…), non conçus pour être
laissés apparents, doivent être enduits ou
recouverts.
- Les murs-pignons créés ou découverts
doivent être traités avec le même soin que les
façades et en harmonie avec leur contexte.
- Les constructions en tôle sont interdites.
Toitures :
- Le choix du matériau de couverture et de
sa teinte sera dicté par référence aux
constructions environnantes. Cette règle ne
s’applique pas aux toitures terrasses.
ARTICLE Uc 11 - ASPECT EXTÉRIEUR DES
CONSTRUCTIONS ET AMÉNAGEMENT DE LEURS
ABORDS - PROTECTION DES ÉLÉMENTS DE PAYSAGE
ET DU PATRIMOINE NATUREL ET URBAIN
Les constructions doivent s’intégrer à leur
environnement. Le projet peut être refusé ou n’être
accepté que sous réserve de l’observation de
prescriptions spéciales si les constructions, par leur
situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur
aspect extérieur sont de nature à porter atteinte au
caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites,
aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la
conservation des perspectives monumentales.
Aspect des constructions
L'aspect extérieur des constructions devra respecter
les prescriptions suivantes :
Façades et pignons :
-Les matériaux bruts (parpaings, béton, carreaux de
plâtre…), non conçus pour être laissés apparents,
doivent être enduits ou recouverts.
-Les murs-pignons créés ou découverts doivent être
traités avec le même soin que les façades et en
harmonie avec leur contexte.
-Les constructions en tôle sont interdites.
Toitures :
-Le choix du matériau de couverture et de sa teinte
sera dicté par référence aux constructions
environnantes. Cette règle ne s’applique pas aux
toitures terrasses.
Constructions annexes : elles doivent être traitées
avec le même soin et les même matériaux que la
construction principale.
Justifications
La zone UC étant délimitée pour identifier le type d’urbanisation traditionnel, la commune souhaite assurer la conservation du caractère patrimonial du cœur de bourg et éviter que des constructions annexes n’entachent sa qualité. COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
29
En zone urbaine UE, destinée à l’habitat et aux activités compatibles avec l’habitat :
Extrait du règlement initial (extrait) Extrait du règlement modifié (extrait) ARTICLE Ue 11 - ASPECT EXTÉRIEUR DES
CONSTRUCTIONS ET AMÉNAGEMENT DE LEURS
ABORDS - PROTECTION DES ÉLÉMENTS DE PAYSAGE
ET DU PATRIMOINE NATUREL ET URBAIN
Aspect des constructions :
L'aspect extérieur des constructions devra
respecter les prescriptions suivantes :
Façades et pignons :
-Les matériaux bruts (parpaings, béton, carreaux de
plâtre…), non conçus pour être laissés apparents,
doivent être enduits ou recouverts.
-Les murs-pignons créés ou découverts doivent être
traités avec le même soin que les façades et en
harmonie avec leur contexte.
-Les constructions en tôle sont interdites.
Toitures :
- Le choix du matériau de couverture et de sa
teinte sera dicté par référence aux constructions
environnantes. Cette règle ne s’applique pas aux
toitures terrasses.
ARTICLE Ue 11 - ASPECT EXTÉRIEUR DES
CONSTRUCTIONS ET AMÉNAGEMENT DE LEURS
ABORDS - PROTECTION DES ÉLÉMENTS DE PAYSAGE
ET DU PATRIMOINE NATUREL ET URBAIN
Aspect des constructions :
L'aspect extérieur des constructions devra
respecter les prescriptions suivantes :
Façades et pignons :
-Les matériaux bruts (parpaings, béton, carreaux de
plâtre…), non conçus pour être laissés apparents,
doivent être enduits ou recouverts.
-Les murs-pignons créés ou découverts doivent être
traités avec le même soin que les façades et en
harmonie avec leur contexte.
-Sauf si elle constitue un élément de conception
architecturale de la construction, la réalisation de
façade(s) en tôle est interdite.
Toitures :
-Le choix du matériau de couverture et de sa teinte
sera dicté par référence aux constructions
environnantes. Cette règle ne s’applique pas aux
toitures terrasses (végétalisée ou non) et aux
constructions découlant d’une démarche de
création architecturale où d’autres matériaux, de
teinte foncée, pourront être utilisés.
Justifications
En zone urbaine UE, destinée à l’habitat et aux activités compatibles avec l’habitat, afin de permettre la mise en œuvre de constructions découlant d’une démarche de création architecturale, la commune souhaite autoriser le recours à la tôle. En effet, la tôle et le bac acier sont souvent confondus en termes d’interprétation par le service instructeur des permis de construire. Pourtant il existe divers types d’ondulations et de teinte s’intégrant de manière qualitative au contexte bâti local et dans le grand paysage.
Extrait du règlement initial (extrait) Extrait du règlement modifié (extrait) ARTICLE Ue 12 - RÉALISATION D’AIRES DE
STATIONNEMENT
-Le stationnement des véhicules automobiles et des
deux roues, correspondant aux besoins des
ARTICLE Ue 12 - RÉALISATION D’AIRES DE
STATIONNEMENT
-Le stationnement des véhicules automobiles et des
deux roues, correspondant aux besoins des COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
30
constructions et installations, doit être assuré en
dehors des voies publiques.
-Les aires de stationnement suivantes doivent être
réalisées sur le terrain d'assiette concerné par le
projet ou dans l'environnement immédiat.
-L'annexe du présent règlement fixe les normes
applicables.
Règles relatives au stationnement des vélos
-Pour toute construction nouvelle à usage
d'habitation constituée d'au moins 2 logements, est
exigé 1 m² par logement réalisé dans le bâtiment.
-Pour toute construction nouvelle à usage principal
de bureaux, le stationnement devra représenter au
minimum 1,5% de la surface de plancher.
constructions et installations, doit être assuré en
dehors des voies publiques. Les logements dont
l’emprise au sol est supérieure à 50 m², autre que
les logements locatifs financés avec un prêt aidé
par l’Etat, seront dotés de 2 places de
stationnement en plus du garage.
-Les aires de stationnement suivantes doivent être
réalisées sur le terrain d'assiette concerné par le
projet ou dans l'environnement immédiat.
-L'annexe du présent règlement fixe les normes
applicables.
Règles relatives au stationnement des vélos
-Pour toute construction nouvelle à usage
d'habitation constituée d'au moins 2 logements, est
exigé 1 m² par logement réalisé dans le bâtiment.
-Pour toute construction nouvelle à usage principal
de bureaux, le stationnement devra représenter au
minimum 1,5% de la surface de plancher.
Justifications
En zone urbaine UE, destinée à l’habitat et aux activités compatibles avec l’habitat, la commune rencontre des difficultés de gestion du stationnement. Pour répondre à cette problématique, Eancé souhaite amender le règlement du PLU en zone UE.
Pour information, l’organisation de l’aire de stationnement privative peut prendre différentes formes et être traitée en revêtement perméable :
Exemples d’organisation du stationnement privatif et de limitation de l’imperméabilisation des sols sur l’emprise de l’aire de stationnement. COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
31
Adaptations règlementaires apportées en zone agricole A et naturelle NPa :
Extraits du règlement initial Extraits du règlement modifié ARTICLE A 2 - OCCUPATIONS ET
UTILISATIONS DU SOL SOUMISES À
CONDITIONS PARTICULIÈRES
II- AUTRES CONSTRUCTIONS ET
INSTALLATIONS SOUMISES À CONDITIONS
PARTICULIÈRES
[…]
ARTICLE A 2 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL
SOUMISES À CONDITIONS PARTICULIÈRES
II- AUTRES CONSTRUCTIONS ET INSTALLATIONS SOUMISES
À CONDITIONS PARTICULIÈRES
[…]
L'édification d’annexes aux bâtiments d'habitation
existants est autorisée dans la limite de l’emprise au
sol totale autorisée à l’article A 9.
Justifications
Le code de l’urbanisme, article L.151-12 autorise la construction d’annexes pour les habitations existantes, à la condition que ces annexes ne compromettent pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site. Le règlement du PLU est donc plus contraignant que le code de l’urbanisme. La commune souhaite procéder à une mise à jour règlementaire de cette règle, pour assurer sa cohérence avec le code de l’urbanisme, mais en conséquence, le règlement littéral fait l’objet d’amendement à plusieurs articles : Le règlement précise la zone d'implantation et les conditions de hauteur, d'emprise et de densité de ces extensions ou annexes permettant d'assurer leur insertion dans l'environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone.
Ces adaptations sont aussi apportées en zone naturelle.
Extraits du règlement initial Extraits du règlement modifié ARTICLE A 6 - IMPLANTATION DES
CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES
ET EMPRISES PUBLIQUES
Sauf indications contraires portées aux
documents graphiques du présent PLU, les
constructions à usage agricole doivent être
implantées à au moins 10 mètres de la
limite d'emprise des voies.
Les constructions de service public ou
d’intérêt collectif s’implanteront à
l’alignement ou en retrait d’au moins 1
mètre à compter de l’alignement des voies
ou emprises publiques.
ARTICLE A 6 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR
RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES
Sauf indications contraires portées aux documents
graphiques du présent PLU, les constructions à usage
agricole doivent être implantées à au moins 10 mètres de la
limite d'emprise des voies.
Les constructions de service public ou d’intérêt collectif
s’implanteront à l’alignement ou en retrait d’au moins 1
mètre à compter de l’alignement des voies ou emprises
publiques.
Autres constructions : elles doivent être implantées à une
distance d’au moins 1 mètre à compter de l’alignement des
voies ou emprises publiques.
Justifications
Comme précisé ci-avant, le règlement doit préciser la zone d'implantation des constructions annexes. De plus l’article 6 ne prévoyait pas l’implantation des extensions des habitations existantes, pourtant admises dans la zone. L’article 6 du règlement est donc amendé.
Extraits du règlement initial Extraits du règlement modifié ARTICLE A 8 - IMPLANTATION DES
CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT
AUX AUTRES SUR UNE MÊME PROPRIÉTÉ
ARTICLE A 8 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES
UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MÊME
PROPRIÉTÉ COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
32
Sans objet. Les annexes des habitations existantes, à la date d’approbation du présent P.L.U. devront être implantées à
une distance maximale de 20 mètres mesurée à partir des
murs extérieurs du logement.
Justifications
Comme précisé ci-avant, le règlement doit préciser la zone d'implantation des constructions annexes. De plus, en Ille-et-Vilaine, la commission départementale de la préservation des espaces naturel, agricole et forestier, la CDPENAF, applique une norme de 60m² pour l’ensemble des bâtiments annexes aux habitations en zone agricole et naturelle. C’est la raison pour laquelle il est ici proposé que dans le cas d’une nouvelle construction annexe, l’ensemble de l’emprise au sol des annexes ne dépassera pas 60m² d’emprise au sol. Si l’ensemble des constructions annexes à une habitation dépasse déjà 60m², la construction d’une nouvelle annexe sera interdite. L’article 8 du règlement est donc amendé.
Extraits du règlement initial Extraits du règlement modifié ARTICLE A 9 - EMPRISE AU SOL DES
CONSTRUCTIONS
II- AUTRES CONSTRUCTIONS ET
INSTALLATIONS SOUMISES À
CONDITIONS PARTICULIÈRES
- Les extensions autorisées à l’article
A 2 sont fonction de l’emprise au sol du
bâtiment existant :
o si l’emprise au sol du bâtiment
existant est inférieure à 110 m², l’extension
autorisée est de 90% maximum.
o si l’emprise au sol du bâtiment
existant est supérieure à 110 m², l’emprise
au sol totale dudit bâtiment, après
extension, ne pourra pas dépasser 200 m².
o si l’emprise au sol du bâtiment
existant est supérieure à 200 m², aucune
extension n’est possible.
ARTICLE A 9 - EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
II- AUTRES CONSTRUCTIONS ET INSTALLATIONS
SOUMISES À CONDITIONS PARTICULIÈRES
Les extensions autorisées à l’article A 2 sont limitées à 20 m²
+ 30% de l’emprise au sol du bâtiment existant dans une
limite globale de 60 m² supplémentaires.
Dans le cas de constructions existantes distantes de moins
de 5 mètres, il pourra être réalisé une jonction de 20m²
maximum d’emprise au sol entre deux constructions. Cette
jonction est considérée comme étant une extension.
Croquis explicatif :
Dans le cas d’une longère, l’extension du logement est
admise dans le corps de bâtiment existant, sans limite
d’emprise au sol. Lors d’une jonction entre deux
constructions existantes, cette règle s’applique.
Annexes : L’emprise au sol de l’ensemble des bâtiments
annexes (garage, abris pour animaux, abris de jardin, serre,
remise, etc. …) est limitée à 60 m².
Justifications COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
33
La règle d’extension des constructions à autre usage qu’agricole est adaptée afin de gommer les effets de seuil et de permettre aussi au construction de surfaces importantes d’avoir la possibilité d’édifier une véranda, par exemple. En effet, le patrimoine bâti d’Eancé, en campagne est principalement doté de longère ayant une emprise au sol élevée.
Voici une comparaison de l’application des deux règles :
Emprise au sol de la construction PLU 2017 – emprise maximale
admise
PLU 2024 – emprise maximale
admise
50m² 95 m² 85 m² 110 m² 200 m² 163 m² 150 m² 200 m² 210m² 210 m² 210 m² 270 m²
Extraits du règlement initial Extraits du règlement modifié ARTICLE A 10 - HAUTEUR MAXIMALE DES
CONSTRUCTIONS
II-AUTRES CONSTRUCTIONS ET INSTALLATIONS
SOUMISES À CONDITIONS PARTICULIÈRES
-La hauteur des extensions autorisées ne
peut excéder la hauteur, au faîtage, au
point le plus haut ou à l'acrotère de la
construction qu'elle viendrait jouxter.
-Les « surélévations » des bâtiments
existants sont interdites.
ARTICLE A 10 - HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
II-AUTRES CONSTRUCTIONS ET INSTALLATIONS SOUMISES À
CONDITIONS PARTICULIÈRES
-La hauteur des extensions autorisées ne peut excéder la
hauteur, au faîtage, au point le plus haut ou à l'acrotère de
la construction qu'elle viendrait jouxter.
-Les « surélévations » des bâtiment existants sont
interdites.
-la hauteur maximale des constructions annexes n’excédera
pas 5,00 mètres au point le plus haut de la construction.
Justifications
Comme précisé ci-avant, le règlement doit préciser la hauteur des constructions annexes. L’article 10 du règlement est donc amendé. COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
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3.3- Evolution du tableau des surfaces
Zones Caractère des zones
Surfaces en
hectares au PLU
2017
Surfaces en
hectares au PLU
2024
Différence
Zones urbaines (U) 11,73 11,7 0,0
UC Zone urbaine de centre- bourg 7,05 6,88 -0,17
UE Zone urbaine d'habitat récent 4,68 4,9 0,17
Zone à urbaniser (AU) 2,4 2,4 0
1AU Zone à urbaniser à court terme -mixte 0 0 0
2AU Zone à urbaniser à court terme à vocation d'habitat 2,4 2,4 0,0
Zone naturelles (N) 149,33 149,33 0
Npa Zone naturelle protégée 149,33 149,33 0
Zones agricoles 1486,54 1486,54 0,0
A Zone agricole 1486,54 1486,54 0,00
TOTAL 1650 1650 0,0 COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
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4- Première approche des incidences prévisibles sur
l’environnement et la santé humaine
4.1- Incidences prévisibles sur l’environnement
Voici une première approche pour évaluer les incidences de la mise en œuvre du projet sur l’environnement
basée sur une analyse thématique succincte. Des mesures compensatoires sont définies dans le cas où des
incidences négatives significatives ont persisté.
Les thématiques Incidences potentielles attendues Mesures E (évitement), R (Réduction), ou C
(compensation) et prescriptions proposées
Milieux naturels et
biodiversité
Augmentation des surfaces
imperméabilisées
C : les espaces mobilisables sont essentiellement
composés de jardins et de prés. L’accueil de
nouveaux logements augmentera les surfaces
artificialisées par rapport à la situation actuelle.
Espaces agricoles Pas d’emprise sur des terres
agricoles exploitées
Aucune consommation foncière,
opérations de densification.
E : pas d’emprise sur l’espace agricole cultivé
E : pas de consommation d’espace qualifié NAF
(naturel, agricole et forestier).
Consommation
foncière
Eau (cours d’eau,
eau potable, eaux
usées, eaux
pluviales)
Augmentation des surfaces
imperméabilisées
Augmentation des besoins en eau
du site (augmentation du nombre
de logements)
C : à l’OAP de la zone, il est ajouté une notion
d’emprise au sol des constructions et
installations supplémentaires dans le but de
limiter les surfaces imperméabilisées.
C : la consommation d’eau : le projet aura peu
d’incidence par rapport au projet du PLU initial,
sur lequel le Syndicat des eaux avait émis un avis
favorable. En effet, des zones à urbaniser n’ont
pas été mobilisées au cours de l’application du
PLU et la commune d’Eancé respecte la
croissance démographique prévu au PLU initial.
Climat, air, énergie Adaptabilité du projet aux
changements climatiques
E : les OAP définissent des recommandations
d’implantation des futurs logements pour limiter
la consommation d’énergie de ceux-ci et prévoir
les équipements nécessaire pour limiter les
effets du réchauffement climatique. COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
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4.2- Incidences prévisibles sur la santé humaine :
Les thématiques Incidences potentielles attendues Mesures E (évitement), R (Réduction), ou C
(compensation) et prescriptions proposées
La sécurité des
usagers
L’accès aux deux zones identifiées
en OAP sera assuré par la rue du
Trait Saint Jean
E : Il n’y a pas de création d’accès sur la rue
principale car la courbe de la voie est
défavorable et la visibilité assez médiocre.
L’accès par la rue du Trait Saint Jean permet de
ne pas créer de nouveau accès sur la Rue du
Mottay et de ne pas mettre les usagers en
danger.
Surpression de la marge de recul
inconstructible (règlement de
voirie départemental) sur
l’ensemble du territoire communal
E : Cette suppression est sans effet sur la
sécurité des personnes.
Cadre de vie,
paysage et
patrimoine
Impact des constructions à venir
sur dans le paysage
Valorisation du patrimoine bâti
existant optimisé.
C : les OAP définies proposent une hypothèse
d’implantation des constructions pour assurer
l’intégration paysagère de la zone dans la trame
bâtie existante. Les deux secteurs étant compris
en cœur de bourg, en deuxième rang de
construction, et bordés de constructions
existantes, l’aménagement de la zone est sans
incidence sur le grand paysage d’Eancé. De plus,
il est prévu une prescription de traitement de
frange urbaine par un renforcement des haies
identifiées à protéger.
E : La suppression des marges de recul
inconstructibles favorisera la rénovation et la
valorisation du patrimoine bâti réparti en espace
rural.
Risques naturels et
technologiques
Aucun /
Nuisances sonores Aucunes /
Déchets Augmentation des productions de
déchets ménagers
C : la mise en œuvre du projet aura peu
d’incidence par rapport au projet du PLU initial,
sur lequel le SMICTOM avait émis un avis
favorable. En effet, des zones à urbaniser n’ont
pas été mobilisées au cours de l’application du
PLU.
*
* * COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
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D- EXTRAIT DU PLAN DE ZONAGE MODIFIE COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
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E- OAP AJOUTEES
OAP thématique Principes de densification
Densifier signifie aménager ou construire davantage sur un même espace.
La densification permet d’optimiser l’utilisation des réseaux, de réduire le coût des constructions et des
équipements publics, de réduire la consommation énergétique, de favoriser les modes de déplacement
doux, de redynamiser les centres-bourgs, etc.
La densification ne concerne pas uniquement les centres-villes, mais aussi les franges urbaines, les cœurs
de bourgs, les hameaux, même si elle est plus délicate à mettre en œuvre.
La densification du cœur de bourg et des franges urbaines est proposée sous la forme de 4 étapes afin de
décrire l’évolution à venir du tissu de l’agglomération :
Etape 1 : Sur un terrain disponible, une
construction s’implante. Conformément à
l’orientation d’aménagement du PLU, elle doit
laisser sur le terrain un espace disponible (mais qui
peut rester privé), pour accéder aux parcelles
enclavées
Etape 2 : Soucieux de valoriser son terrain, le
propriétaire de la parcelle arrière réalise un projet,
en ménageant un accès «sur le fond voisin», mais
toujours conformément à l’orientation
d’aménagement, en laissant la possibilité de créer
une liaison. L’emprise de l’accès doit être ouvert à
la circulation automobile, pour pouvoir bénéficier
de la possibilité des constructions accrue résultant
de l’implantation en limite d’emprise des voies,
conformément au règlement.
Etape 3 : Les propriétaires des parcelles adjacentes
peuvent dès lors s’appuyer sur l’existence de cette
voie, pour édifier des constructions conformément
au règlement du Plan Local d’Urbanisme
Etape 4 : Ultérieurement, et même à très long
terme lors d’une succession par exemple, la
dernière parcelle peut être divisée. Une nouvelle
ruelle, conforme aux caractéristiques
d’urbanisation du bourg est ainsi créée, sans
perturber les parcelles voisines, mais dégageant un
potentiel de logements non négligeable. COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
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OAP 1 et 2 Rue du Trait Saint Jean
Il n’est pas attendu la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble. Toutefois, les projets
réalisés, qu’ils soient ponctuels ou « groupés », devront respecter les principes du schéma global
d’aménagement.
Objectifs :
▪ Permettre la mise en œuvre d’opérations de densification cohérentes, intégrant des propriétés
publiques (hangar communal) et privées.
▪ Limiter l’imperméabilisation des sols en limitant l’emprise des voiries
▪ Dédier une surface de jardin suffisante à l’habitation existante.
▪ Sécuriser les usagers : l’accès véhicules sera assuré par des voies de desserte interne débouchant
sur la rue du Trait Saint Jean. Secteur 2, sur la rue du Mottay, les jardins pourront être dotés d’accès
piétonnier (portillon de 1,20m de large maximum).
Programmation :
Secteur Surface Capacité minimale Logements « aidés » Programmation
1 3563 m² 8 logements 2 logements 2024-2025
2 3739 m² 8 logements
(logement existant compris)
/ 2026-2030 COMMUNE DE EANCE MODIFICATION SIMPLIFIEE N°1 DU P.L.U
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F- REGLEMENT LITTERAL MODIFIE
Voir le règlement littéral joint au présent dossier
G- NOTIFICATION DU PROJET AUX PPA
(PERSONNES PUBLIQUES ASSOCIEES)
▪ Liste des personnes publiques invitées et retours
▪ Procès-verbal de la tenue de la notification du projet aux PPA