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PLU - Rapport de présentation - Partie 7
Document publié le Vendredi 16 juin 2023 par la commune d'Acoua.
Lien du pdf (PLU - Rapport de présentation - Partie 7)
Thèmes du document : Eau et assainissement, Aménagement du territoire, Énergies,
"
( M
PLAN LOCAL D’URBANISME
Commune d’Acoua - Département de Mayotte
Dossier de modification du plan local d’urbanisme d’Acoua
A. RAPPORT DE PRESENTATION
B. PLAN DE ZONAGE
C. REGLEMENT 2/43 3/43
PLAN LOCAL D’URBANISME
Commune d’Acoua - Département de Mayotte
A. RAPPORT DE PRÉSENTATION 4/43 5/43
1. Le plan local d’urbanisme d’Acoua
Le plan local d’urbanisme d’Acoua a été approuvé par délibération du conseil municipal n°XX en date du 24 décembre 2010, modifié en date du
XX mois 20XX (s’il y a eu une modification).
2. Exposé des motifs
La commune d’acoua comptait 5 192 habitants au dernier recensement de 2017, en augmentation de 10% comparé à 2012. Cette croissance
significative ne s’est pas accompagné par une production aussi importante de logements. La municipalité constate un besoin important en matière
de logements qui ne sont pas satisfaites et qui génèrent des constructions anarchiques sur des zones non constructibles. La commune souhaite
encourager la densification des zones constructibles existantes
Cette augmentation de population se traduit naturellement par l’augmentation des enfants en âge d’être scolarisé alors même qu’aucun nouvel
établissement scolaire n’a été construit ces 20 dernières années. En conséquence, on constate un déficit important de salles de classe qui induit
des sureffectifs et/ou un fonctionnement en rotation de la plupart des écoles. Par ailleurs, trois écoles de la commune sont exposées à des risques
naturels forts et des inondations récurrentes qui perturbent leur fonctionnement (école élémentaire Acoua 1, élémentaire Acoua 2 et maternelle
d’Acoua). Le schéma directeur des écoles prévoit à terme supprimer ces écoles et de reconstruire les salles sur d’autres sites non exposées aux
risques.
Ainsi, dans le cadre de cette procédure de modification du plan local d’urbanisme, les objectifs de la commune d’Acoua sont les suivantes :
- Développer l’offre de logements sur la commune. En attendant l’ouverture à l’urbanisation de nouvelles zones, qui ne pourra se faire que
dans le cadre de l’élaboration du plan d’urbanisme intercommunal de la Communauté d’Agglomération du Grand Nord, la commune souhaite
appliquer une densité autorisée plus importante à toutes les zones constructibles. Cela permettra d’accroitre le nombre de logements
dans les zones déjà construites mais également de rendre possible la réalisation d’opérations de construction de logements collectifs. A ce
stade, une première opération de logements collectifs est prévue dans le quartier Marouvatou.
- Permettre l’amélioration, l’évolution et la densification du parc de logements existant en adaptant les règles de manière tenir compte de la
spécificités des zones denses.
- Permettre la réalisation d’une nouvelle école pour répondre aux besoins dans le cadre de la mise en œuvre du schéma directeur des écoles.
Cela se traduira par la mise en place d’un emplacement réservé et un changement de zonage au droit de la future emprise de l’école.
- Prise en compte des évolutions législatives postérieures à l’approbation du PLU dont la suppression du SHON et du SHOB au profit de la
surface de plancher ou encore l’abrogation de la participation pour non-réalisation d’aire de stationnement ; RU MP Te CS À
Opération de
logements
collectifs
s
: Futur école de x#
Marouvatou
6/43
Ainsi, pour atteindre ces objectifs, la commune souhaite mettre en œuvre une procédure de modification du plan local d’urbanisme afin de le rendre
compatible avec les mesures prises dans cette perspective. En effet, certaines des mesures que souhaitent prendre la commune pour l’atteinte des
objectifs cités plus haut impliquent une augmentation de plus de 20 % les possibilités de construction de la zone UA, UB et AU1 mais également de
limiter des droits à construire à certains endroits au profit d’une vocation spécifique (emplacements réservés pour l’école et l’opération de logements
collectifs). Ainsi, En vertu de l’article L153-41 du Code de l’urbanisme, lorsque le projet de modification de plan local d’urbanisme a pour effet de
majorer de plus de 20 % les possibilités de construction, ou encore de diminuer des possibilités de construire, il est soumis à une enquête publique. 7/43
3. Contenu de la modification du PLU
Plan de zonage du PLU :
Dans le secteur de Marouvatou, à Acoua, deux emplacements réservés seront créés, l’un pour la réalisation d’une opération de logements collectifs
et l’autre, pour la construction de la future école.
La zone UB sera étendue sur l’ensemble de l’emprise de la future école afin d’autoriser sa construction.
Règlement du PLU :
Plusieurs articles du règlement du plan local d’urbanisme vont évoluer. Il s’agit des articles UA-2,5,10,12 et 13 ; UB-3,5,9,10,12 et 13 ; et AU1- 3,5,10,12 et 13 . Le reste du règlement demeure inchangé.
4. Traductions règlementaires de la modification du PLU
- Inscription d’emplacements réservés sur le zonage du PLU dans le secteur de Marouvatou, à Acoua.
- Modification de zonage au droit de l’emplacement de la future école de Marouvatou, à Acoua.
- Modification d’une partie du règlement des zones UA, UB et AU1.
- Modification des annexes du règlement au chapitre 1. Tableau des emplacements réservés 8/43
PLAN LOCAL D’URBANISME
Commune d ’Acoua - Département de Mayotte
B. PLAN DE ZONAGE 9/43 (M Urbanisé || Aurbaniser D Naturel DIFICATION DE PLU - EMPLACEMENT RESERVE
D —
O
Quartier Marouvatou - ACOUA
;
î
î
i dE
:
10/43
Document graphique du règlement du PLU avant msodification Projet de logements collectifs
[] Parcelles cadastrales — Sentier
I Urbanisé D Naturel
Aurbaniser _ KX) Emplacement réservé
MODIFICATION DE PLU - EMPLACEMENT RESERVE Quartier Marouvatou - ACOUA
11/43
Document graphique du règlement du PLU après modification 12/43
PLAN LOCAL D’URBANISME
Commune d ’Acoua - Département de Mayotte
C. REGLEMENT 13/43
MODIFICATIONS APPORTEES AU REGLEMENT DU PLU D’ACOUA
En rouges les éléments modifiés
Titre 2. Dispositions applicables aux zones urbaines
Chapitre 1. Dispositions applicables à la zone UA
Caractère de la zone :
Sur le territoire de la commune d’Acoua, la zone UA correspond à la partie basse d’Acoua village. Ce secteur est constitué d’un terrain plat, construit en grande partie sur un remblai. C'est une zone sujette aux remontées d'eau et aux ruissellements provenant du haut du village.
Cette zone à vocation de centre ville mixte, peut continuer à se densifier en favorisant le maintien et la création de cours plantées et de jardins.
SECTION I – NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DES SOL
ARTICLE UA‐1 ‐ OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS INTERDITES
• Les installations classées pour la protection de l’environnement ; • Les constructions à usage industriel et d’entrepôt hormis les réserves nécessaires aux bâtiments à usage de commerce, services et bureaux autorisés, et pour des extensions mesurées liées à une activité existante ;
• Les terrains aménagés pour l’accueil de campeurs et de caravanes ; • Les dépôts de ferrailles et les décharges ;
• L’ouverture et l’exploitation de carrières ;
ARTICLE UA‐2 – OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS ADMISES SOUS CONDITIONS • Les modifications des installations classées existantes, soumises à autorisation ou à déclaration, à condition qu'elles s'accompagnent de la mise en œuvre des dispositions nécessaires pour éviter une aggravation des nuisances et du danger actuel ; • Extension des constructions et installations à usage agricole existantes, à condition qu’elles soient compatibles avec l’habitat (nuisances raisonnables) ; • Dans la zone commerciale indiquée au plan de zonage, tout changement de destination de commerces vers un autre usage est interdit autorisé à condition que ce changement soit à des fins économiques ou d’intérêt public;
• Dans les zones d'aléa fort repérées au plan, les extensions limitées sont autorisées à condition qu'elles n'augmentent pas la capacité d'accueil du bâti existant.
SECTION II – CONDITIONS DE L’OCCUPATION DES SOLS Parcele
Re
—. tt. tit"
Accessibilité des parcelles
Distance
£ Om
Voie ou chemin tot
czrossable
Largeur 3,50m mini
Parcello
à 1 mn
À Voie ou chermen
cerossable
LL Largeur 3,50m mini
7
14/43
ARTICLE UA‐3 – CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVÉES ET D’ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
Règles générales
Desserte et constructibilité :
Pour être constructible, un terrain doit être accessible par une voie publique ou privée carrossable qui permette l’approche et l'utilisation des véhicules et du matériel de lutte contre l’incendie (3,5 m de largeur minimum).
Toute voie nouvelle privée ou publique doit :
• être adaptée à l’importance et à la destination des constructions et installations qu’elle doit desservir et assurer la sécurité des usagers ; • permettre l’approche et l'utilisation des véhicules et du matériel de lutte contre l’incendie, des services de sécurité et de ramassage d’ordures ménagères ; • présenter une largeur minimale de 4 m en tout point (comprenant la chaussée et la circulation piétonne) ; • assurer la circulation des piétons, dans une largeur minimale de 1,5 m.
Conditions particulières pour la desserte et constructibilité
• Un terrain desservi uniquement par des voies et chemins non carrossables, ou carrossables dont la largeur est inférieure à 3,5 m, est constructible à condition de se situer à une distance inférieure ou égale à 50 m d’une voie permettant l’approche et l'utilisation des véhicules et du matériel de lutte contre l’incendie, et sous réserve de l’accord du service incendie de Mayotte. • Tout terrain enclavé est inconstructible.
ARTICLE UA‐4 – CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX PUBLICS D’EAU, D’ÉLECTRICITÉ ET D’ASSAINISSEMENT Toute nouvelle construction ou extension de construction existante doit se raccorder au réseau public d’alimentation en eau potable et au réseau public d’alimentation en électricité si il existe.
Le raccordement aux réseaux souterrains est obligatoire quand les réseaux publics eux-mêmes sont enterrés.
Assainissement, eaux usées et eaux pluviales Réseau séparatif d'assainissement des eaux usées et pluviales
Réseau public
7 > eaux usées
Réseau public Réseau public
eaux pluviales Eaux pluviales
Dispositif
d'assainissement
des eaux usées
Cas d'un réseau public Cas d'assainissement
d'assainissement (eu) existant autonome (eu) sur la parcelle
15/43
Toute construction ou installation nouvelle doit comporter un dispositif d'assainissement séparatif conforme à la réglementation en vigueur (arrêté du 7 septembre 2009 applicables aux installations d’assainissement non collectif recevant une charge brute de pollution organique inférieure ou égale à 1,2kg/jour de DBO5). Tout rejet des eaux usées dans le réseau hydrographique (cours d’eau, ravine, mare…) ou dans le réseau collectif des eaux pluviales est interdit.
- Eaux usées
Tout terrain doit être raccordé au réseau collectif public. En l’absence de celui-ci ou en cas d'impossibilité technique, un système autonome individuel ou semi collectif (servitude privée de cour) devra être mis en place.
Chaque assainissement doit être conçu pour que le raccordement au réseau collectif quand il sera réalisé puisse être effectué. Le raccordement à un réseau collectif est obligatoire dès qu'il est mis en place.
Le cahier des recommandations architecturales, urbaines, paysagères et environnementales en annexe du présent règlement renseigne sur les différents dispositifs d’assainissement autonome ou semi collectif existants.
- Eaux pluviales
Tout rejet des eaux pluviales dans le réseau d’assainissement des eaux usées est interdit.
Toute nouvelle construction doit mettre en œuvre un système de récupération et d’évacuation des eaux pluviales, recueillies en toiture et sur la parcelle, vers un cours d’eau ou connecté au réseau collecteur public. En l’absence de réseau collectif ou d’un cours d’eau, des solutions alternatives de gestion des eaux pluviales doivent être mises en place.
En cas de toiture terrasse, celui-ci doit respecter une pente d’au moins 1% pour une évacuation satisfaisante des eaux de toitures, y compris en cas de toiture végétalisée.
Est interdit tout ouvrage gênant le libre écoulement des eaux pluviales dans le réseau public. Plantations
Récupération et stockage des eaux pluviales
1 \ D (C2 à» | ——
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| ! Plantations
Réseau public de collecte
des eaux pluviales (caniveau)
Citerne ou cuve
Le [ 1
Pente et fente de récupération
dans toit terrasse
| C5
Citerne ou cuve
LL Réseau public de collecte
des eaux pluviales (caniveau)
16/43
Ne sont pas autorisés les rejets d’eaux pluviales sur le toit mitoyen ou sur la parcelle voisine.
Le cahier des recommandations architecturales, urbaines, paysagères et environnementales en annexe du règlement, encourage plusieurs démarches de gestions des eaux pluviales (récupération, stockage, rejet, et recyclage) telle que la toiture végétalisée, cuve de récupération et présente les espèces végétales adaptées à la stabilisation des sols ou qui permettent le ralentissement de ruissellement.
Conditions de desserte énergétique et électrique
Dans les zones non desservies par le réseau électrique public, il conviendra de privilégier des manières de construire et des bâtiments très économes en énergie : isolation, aération et ventilation naturelle, conception bioclimatique (cf. cahier des recommandations en annexe). L’utilisation des énergies renouvelables doit être privilégiée comme solution complémentaire ou alternative aux énergies traditionnelles (fossiles).
ARTICLE UA‐5 ‐ SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLE
En cas d’impossibilité du raccordement de la parcelle à un système d’assainissement collectif, la surface des terrains devra être suffisante à la réalisation d’un dispositif d’assainissement non collectif en conformité avec la législation en vigueur (arrêté du 7 septembre 2009 applicables aux installations d’assainissement non collectif recevant une charge brute de pollution organique inférieure ou égale à 1,2kg/jour de DBO5).
Non réglementé.
ARTICLE UA‐6 ‐ IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES PUBLIQUES ET PRIVÉES ET EMPRISES PUBLIQUES
Toute construction nouvelle doit s’implanter à l’alignement du domaine public ou avec un recul minimal de 1,2m.
Les saillies
Pour les constructions implantées à l’alignement du domaine public, les saillies sont interdites. Implantation des constructions par rapport au domaine public : alignement ou recul minimal de 1,2m
saillies saillies
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du domaine du domaine ed du domaine
public À OU publié 1 public l
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+ 1 | 1 2 ee
Sd | | l l Voie 1 Voie VA —y Voie
Alignement : Pas de saillies Recul > 1,2m : saillies autorisées Recul > 1,2m : saillies autorisées
Règle particulière pour le secteur classé non aedificandi du canal
£——— Zone non aedificandi ___;
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Etat existant Etat projeté À— L— Recul de 3m Recul de 3m
17/43
Toute construction nouvelle ayant respecté le recul par rapport à la limite du domaine public, est autorisée à installer à l’intérieur de la marge de recul : ‐ en extension de RDC et avec un débord maximal de 1,2 m, les petits emmarchements, les barazas, les varangues, les paliers, les escaliers extérieurs permettant d’accéder à l’étage
‐ tous dispositifs de protection solaire (débords de toitures, brises soleil…) avec un débord maximal de 1,2 m ‐ une avancée commerciale (type auvent, étale…) jusqu’à l’alignement avec le domaine public.
Aucun empiétement sur le domaine public ne sera autorisé.
Ces dispositions ne s’appliquent pas pour la construction ou la rénovation d’édifice religieux.
Règle particulière pour le secteur frappé d’une servitude de non aedificandi : Toute construction, extension ou surélévation sont interdites sur 3 m de part et d’autre du canal en conformité avec le schéma présenté ci-dessous. Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Fond de parcelle Fond de parcelle Fond de parcelle ——————— ——— — —— — pe Ca
> 3m SC : Pre > 3m et Annexe £ 12m? salmsnpel ” Eu £ Fe à . V7 Espace = + +, .# constructible " = “ construchihle Pr & RL 2 " . le 2 cnrs Espace
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2 1,20m ; nn: : 21,20m ; nn : 21 20m : nt : Jr 0 + Limite espace public Jr 0 4 Limite espace public p—— O + Limite espace public
2 3m w vs 3 1 D 3
18/43
ARTICLE UA‐7 ‐ IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES Toute nouvelle construction doit s’implanter pour chaque limite séparative y compris la limite de fond de parcelle : soit à l’alignement soit avec un retrait minimal de 3 m des limites séparatives calculé au droit de la façade.
En cas de retrait, Les saillies sont autorisées pour l’installation de protection solaire (brise soleil, débord de toiture…) avec un maximum de 80 cm au droit de la façade.
Les annexes d’une superficie maximale de 12 m² peuvent s’implanter à l’alignement d’une ou plusieurs limites séparatives (latérale et/ou de fond de parcelle).
Ces dispositions ne s’appliquent pas pour la construction ou la rénovation d’édifice religieux.
Ces exemples ne représentent pas les uniques applications de la règle. De plus, ils peuvent se décliner avec la construction implantée à l’alignement du domaine public.
ARTICLE UA‐8 – IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
Non réglementé.
ARTICLE UA‐9 ‐ EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Non réglementé.
ARTICLE UA‐10 ‐ HAUTEURS MAXIMALES DES CONSTRUCTIONS
La hauteur maximale absolue de toute construction est fixée à 13 m 19 m comptée à partir du point médian entre le niveau du terrain naturel le plus haut de la construction et le niveau du terrain naturel le plus bas de la construction.
Les annexes ne doivent pas dépasser une hauteur de 3,5 m. 19/43
Toutes les unités de la construction semi-ouvertes telles que les barazas ou varangues sont comprises dans l’enveloppe totale de la construction.
Ces dispositions ne s’appliquent pas pour la réalisation ou à la rénovation d’édifice religieux.
ARTICLE UA‐11 ‐ ASPECT EXTÉRIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMÉNAGEMENT DE LEURS ABORDS
Les constructions seront conçues, implantées et réalisées de sorte qu’elles ne portent pas atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, au site et au paysage.
Les toitures
Toutes solutions en toiture permettant la valorisation des énergies renouvelables, le stockage-réutilisation de l’eau de pluie (toitures végétalisées), l’isolation (toiture végétale, bardage pour protection solaire, etc.) et l’aération sont encouragées.
La construction d’auvents ou de toitures non closes est autorisée sur tout ou partie de la superficie afin de réduire les apports thermiques et d’offrir des espaces extérieurs privés supplémentaires (cf. cahier des recommandations en annexe).
Les matériaux
Est interdit l’utilisation à nu des matériaux destinés à être enduits.
Tous les matériaux présentant des qualités d’aspect et de durabilité (naturel, recyclable, respirant) seront préférés aux matériaux industriels non recyclables. Ils sont présentés en annexe de ce règlement dans le cahier des recommandations architecturales, urbaines, paysagères et environnementales.
Les clôtures
Les clôtures ne sont pas imposées.
Si elles existent :
• en limite séparative, elles ne doivent pas dépasser une hauteur de 2 m • en limite d’espace public, elles doivent être d’une hauteur inférieure ou égale à 1,8 m et la partie pleine ne pourra dépasser 1,5 m de hauteur.
Le cahier des recommandations architecturales, urbaines, paysagères et environnementales présente en annexe, des modèles de clôture, des matériaux et des procédés traditionnels ou adaptés au territoire.
Système de climatisation
Les systèmes de climatisation doivent être intégrés à la façade et protégés du soleil.
Les couleurs :
Des couleurs claires à faible absorption seront privilégiées. 20/43
Collecte des déchets
Pour toute construction de 3 logements et plus, un local poubelle doit être réalisé dans la parcelle ou intégré à la construction.
ARTICLE UA‐12 – STATIONNEMENT
Il est exigé de réaliser sur la parcelle :
• Pour les constructions à usage d’habitation, une place de stationnement par logement. • Pour les activités recevant du public, une place de stationnement par tranche de 25 m² de SHON SDP construits dans une limite de 20 places. Les édifices religieux et les cimetières appartiennent à cette catégorie.
• Pour les activités ne recevant pas du public, une place de stationnement par tranche de 100 m² de SHON SDP construits.
En cas d’impossibilité de créer la ou les places de stationnement imposées, le propriétaire : • devra apporter la preuve qu’il a la possibilité de se stationner dans des espaces aménagés et dont la destination est le stationnement (article 123-1-2 du code l’urbanisme), situé à une distance maximale de 200 m de son terrain ; • ou, en cas d’absence de possibilités de stationnement à proximité, il sera tenu de verser à la commune une participation en vue de la réalisation de parc de stationnement dans les conditions définies par l'article L. 332-7-1 du code l’urbanisme (article 123-1-2 du code l’urbanisme).
Pour la zone commerciale identifiée au plan de zonage, ces dispositions ne s’appliquent pas pour la construction ou l’installation de commerce.
Stationnement des deux roues motorisées
Pour toute construction nouvelle et en cas d’extension ou surélévation d’une construction existante, un espace destiné au stationnement des deux roues doit être prévu dans la propriété.
Ces dispositions ne s’appliquent pas aux pour les bâtiments publics construits ou gérés par la commune ou d’autres établissements publics communaux ou intercommunaux.
ARTICLE UA‐13 – COEFFICIENT D’ESPACES LIBRES, AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, PLANTATIONS
Au moins 30% 20 % de la superficie de la parcelle doit être maintenu en pleine terre et planté afin de préserver les cours et jardins.
Les arbres à hautes tiges ou remarquables doivent être maintenus. Dans le cas où l’emplacement de l’arbre empêche la réalisation du projet, pour tout arbre remarquable abattu (soumis à autorisation de défrichement délivrée par la DAF), il devra être replanté un arbre d’une essence adaptée au sol et au climat.
Le cahier des recommandations architecturales, urbaines, paysagères et environnementales propose une liste des espèces végétales adaptées.
Ces dispositions ne s’appliquent pas aux pour les bâtiments publics construits ou gérés par la commune ou d’autres établissements publics communaux ou intercommunaux.
SECTION III – POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DES SOLS 21/43
ARTICLE UA‐14 ‐ COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (COS)
Non réglementé.
Chapitre 2. Dispositions applicables à la zone UB
Caractère de la zone :
Les zones UB correspondent aux secteurs situés sur les pentes au dessus du CCD et suffisamment urbanisés (voirie et réseau) à Acoua et à l’ensemble des zones suffisamment viabilisées de Mtsangadoua.
Elles sont à vocation essentiellement d’habitat.
SECTION I – NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DES SOL
ARTICLE UB‐1 ‐ OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS INTERDITES
• Les installations classées pour la protection de l’environnement ; • Les constructions à usage industriel et d’entrepôt hormis les réserves nécessaires aux bâtiments à usage de commerce, services et bureaux autorisés, et pour des extensions mesurées liées à une activité existante ;
• Les terrains aménagés pour l’accueil de campeurs et de caravanes ; • L’implantation et l’extension des constructions et installations à usage agricole ; • Les dépôts de ferrailles et les décharges ;
• L’ouverture et l’exploitation de carrières ;
• Les affouillements et exhaussements hormis ceux nécessaires à la réalisation des constructions ou occupations autorisées dans la zone, ou susceptibles de diminuer les risques naturels prévisibles.
ARTICLE UB2 – OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS ADMISES SOUS CONDITIONS
• Les modifications des installations classées existantes, soumises à autorisation ou à déclaration, à condition qu'elles s'accompagnent de la mise en oeuvre
des dispositions nécessaires pour éviter une aggravation des nuisances et du danger actuel ;
• Dans les zones d'aléa fort repérées au plan, les extensions limitées sont autorisées à condition qu'elles n'augmentent pas la capacité d'accueil du bâti
existant.
SECTION II – CONDITIONS DE L’OCCUPATION DES SOLS
ARTICLE UB‐3 – CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVÉES ET D’ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
Règles générales Parcelle
rt À, —
Accessibilité des parcelles
Parcelle
Distance
£< 50m
SE Voie ou chemin
carossable
Largeur 3,50m mini
pd —— ©
# Voie ou chemin
carossable
Y Largeur 3,50m mini
22/43
Desserte et constructibilité :
• Pour être constructible, un terrain doit être accessible par une voie publique ou privée carrossable qui permette l’approche et l'utilisation des véhicules et du matériel de lutte contre l’incendie (3,5 m 6 m de largeur minimum).
Toute voie nouvelle privée ou publique doit :
• être adaptée à l’importance et à la destination des constructions et installations qu’elle doit desservir et assurer la sécurité des usagers ; • permettre l’approche et l'utilisation des véhicules et du matériel de lutte contre l’incendie, des services de sécurité et de ramassage d’ordures ménagères ; • présenter une largeur minimale de 4 m 6 m en tout point (comprenant la chaussée et la circulation piétonne) ; • assurer la circulation des piétons, dans une largeur minimale de 1,5 m ; • pour tous travaux de terrassement public ou privé un aménagement visant la stabilisation des versants est nécessaire.
Conditions particulières pour la desserte et constructibilité
• Un terrain desservi uniquement par des voies et chemins non carrossables, ou carrossables dont la largeur est inférieure à 3,5 m, est constructible à condition de se situer à une distance inférieure ou égale à 50 m d’une voie permettant l’approche et l'utilisation des véhicules et du matériel de lutte contre l’incendie, et sous réserve de l’accord du service incendie de Mayotte.
• Tout terrain enclavé est inconstructible.
ARTICLE UB‐4 – CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX PUBLICS D’EAU, D’ÉLECTRICITÉ ET D’ASSAINISSEMENT
Toute nouvelle construction ou extension de construction existante doit se raccorder au réseau public d’alimentation en eau potable et au réseau public d’alimentation en électricité si il existe.
Le raccordement aux réseaux souterrains est obligatoire quand les réseaux publics eux-mêmes sont enterrés.
Assainissement, eaux usées et eaux pluviales Réseau séparatif d'assainissement des eaux usées et pluviales
Dispositif
d'assainissement
des eaux usées
| Réseau public
7 > eaux usées
Réseau public Réseau public
eaux pluviales Eaux pluviales
Cas d'un réseau public Cas d'assainissement
d'assainissement (eu) existant autonome (eu) sur la parcelle
23/43
Toute construction ou installation nouvelle doit comporter un dispositif d'assainissement séparatif conforme à la réglementation en vigueur (arrêté du 7 septembre 2009 applicables aux installations d’assainissement non collectif recevant une charge brute de pollution organique inférieure ou égale à 1,2kg/jour de DBO5).
Tout rejet des eaux usées dans le réseau hydrographique (cours d’eau, ravine, mare…) ou dans le réseau collectif des eaux pluviales est interdit.
- Eaux usées
Tout terrain doit être raccordé au réseau collectif public. En l’absence de celui-ci ou en cas d'impossibilité technique, un système autonome individuel ou semi collectif (servitude privée de cour) devra être mis en place.
Chaque assainissement doit être conçu pour que le raccordement au réseau collectif quand il sera réalisé puisse être effectué. Le raccordement à un réseau collectif est obligatoire dès qu'il est mis en place.
Le cahier des recommandations architecturales, urbaines, paysagères et environnementales en annexe du présent règlement renseigne sur les différents dispositifs d’assainissement autonome ou semi collectif existants.
- Eaux pluviales
Tout rejet des eaux pluviales dans le réseau d’assainissement des eaux usées est interdit.
Toute nouvelle construction doit mettre en oeuvre un système de récupération et d’évacuation des eaux pluviales, recueillies en toiture et sur la parcelle, vers un cours d’eau ou connecté au réseau collecteur public. En l’absence de réseau collectif ou d’un cours d’eau, des solutions alternatives de gestion des eaux pluviales doivent être mises en place.
En cas de toiture terrasse, celui-ci doit respecter une pente d’au moins 1% pour une évacuation satisfaisante des eaux de toitures, y compris en cas de toiture végétalisée.
Est interdit tout ouvrage gênant le libre écoulement des eaux pluviales dans le réseau public.
Ne sont pas autorisés les rejets d’eaux pluviales sur le toit mitoyen ou sur la parcelle voisine. Récupération et stockage des eaux pluviales
LE LT #72 nc
LES Pente et fente de récupération
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Plantations > Lt Plantations
Réseau public de collecte
des eaux pluviales (caniveau)
Réseau public de collecte
des eaux pluviales (caniveau)
24/43
Le cahier des recommandations architecturales, urbaines, paysagères et environnementales en annexe du règlement, encourage plusieurs démarches de gestions des eaux pluviales (récupération, stockage, rejet, et recyclage) telle que la toiture végétalisée, cuve de récupération et présente les espèces végétales adaptées à la stabilisation des sols ou qui permettent le ralentissement de ruissellement.
Conditions de desserte énergétique et électrique
Dans les zones non desservies par le réseau électrique public, il conviendra de privilégier des manières de construire et des bâtiments très économes en énergie : isolation, aération et ventilation naturelle, conception bioclimatique (cf. cahier des recommandations en annexe). L’utilisation des énergies renouvelables doit être privilégiée comme solution complémentaire ou alternative aux énergies traditionnelles (fossiles).
ARTICLE UB‐5 ‐ SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
En cas d’impossibilité du raccordement de la parcelle à un système d’assainissement collectif, la surface des terrains devra être suffisante à la réalisation d’un dispositif d’assainissement non collectif en conformité avec la législation en vigueur (arrêté du 7 septembre 2009 applicables aux installations d’assainissement non collectif recevant une charge brute de pollution organique inférieure ou égale à 1,2kg/jour de DBO5).
ARTICLE UB‐6 ‐ IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES PUBLIQUES ET PRIVÉES ET EMPRISES PUBLIQUES
Toute construction nouvelle doit s’implanter avec un recul minimal de 1,2 m de la limite publique.
Les saillies
Les saillies sont autorisées au nu de la façade au dessus de 3,2 m sur un débord maximal de 1,2 m afin de permettre l’installation de protection solaire, de débords de toitures, de balcons...
Elles ne devront avoir aucun impact au sol (descentes de charges interdites tels que poteaux, on autorise seulement le porte à faux).
En dessous de 3,2 m, les saillies sont autorisées pour l’installation de tous dispositifs de protection solaire comme les brises soleil, avec un maximum de 50 cm au droit de la façade.
Tout autre élément en saillie en extension du rez-de-chaussée est interdit dans la bande des 1,2 m. Implantation des constructions par rapport au domaine public : recul minimal de 1,2m
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25/43
Les saillies sur le domaine public ne sont pas autorisées.
Ces dispositions s’appliquent aux constructions existantes avant l’approbation de ce PLU faisant l’objet de réhabilitation, de surélévation ou d’extension. Elles ne s’appliquent pas pour la construction ou la rénovation d’édifice religieux.
ARTICLE UB‐7 ‐ IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES
Toute nouvelle construction doit respecter un recul minimal de 3 m sur au moins une limite séparative latérale. Sur l’autre limite latérale et sur la limite de fond de parcelle, toute nouvelle construction doit s’implanter à l’alignement ou en retrait minimum de 3 m calculé au droit de la façade.
Les annexes d’une superficie maximale de 12 m² peuvent s’implanter à l’alignement d’une ou plusieurs limites séparatives (latérale et/ou de fond de parcelle).
Ces dispositions s’appliquent aux constructions existantes avant l’approbation de ce PLU faisant l’objet de réhabilitation, de surélévation ou d’extension. Elles ne s’appliquent pas pour la construction ou la rénovation d’édifice religieux. > 3m
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Ces exemples ne représentent pas les uniques applications de la règle.
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26/43
ARTICLE UB‐8 – IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
Deux constructions édifiées sur une même parcelle doivent respecter une distance d’au moins 3,8 m de façade à façade (cf. croquis article 9 : emprise au sol des constructions).
Cette disposition ne s’applique pas pour les annexes.
ARTICLE UB‐9 ‐ EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
L’emprise au sol de toute nouvelle construction ne doit pas excéder 60% 80% de la superficie de la parcelle.
Pour les parcelles d’une superficie inférieure à 500 m², l’emprise au sol maximale ne doit pas dépasser 150 m² 400 m² en valeur absolue.
Pour les parcelles d’une superficie supérieure ou égale à 500 m², l’emprise au sol maximale permise par le coefficient d’emprise au sol peut être réalisée en plusieurs bâtiments avec un maximum de 200 m² d’emprise au sol par construction.
Toutes les unités de la construction semi-ouvertes telles que les barazas ou varangues sont comprises dans le calcul de l’emprise au sol de la construction. Emprise au sol des constructions
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Limite espace public
Cas d'une parcelle > 500m° au sol
27/43
Ces exemples ne représentent pas les uniques applications de la règle.
Ces dispositions ne s’appliquent pas aux pour les bâtiments publics construits ou gérés par la commune ou d’autres établissements publics communaux ou intercommunaux.
ARTICLE UB‐10 ‐ HAUTEURS MAXIMALES DES CONSTRUCTIONS
La hauteur maximale absolue de toute construction est fixée à 10 m 19 m comptée à partir du point médian entre le niveau du terrain naturel le plus haut de la construction et le niveau du terrain naturel le plus bas de la construction.
Les annexes ne doivent pas dépasser une hauteur de 3,5 m.
Toutes les unités de la construction semi-ouvertes telles que les barazas ou varangues sont comprises dans l’enveloppe totale de la construction.
Cette disposition ne s’applique pas pour la réalisation ou à la rénovation d’édifice religieux. Les terrassements
Fossé végétalisé
en tête de talus
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Gradins# 5m Si pilotis, 50% de la construction fondé sur terrain naturel
28/43
ARTICLE UB‐11 ‐ ASPECT EXTÉRIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMÉNAGEMENT DE LEURS ABORDS
Les constructions seront conçues, implantées et réalisées de sorte qu’elles ne portent pas atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, au site et au paysage.
Les terrassements
Les remblais sont interdits.
Dans les terrains en pente, dans le cas de construction de murs de soutènement ou de talus ceux-ci ne doivent pas dépasser une hauteur de 3 m et les talus ne doivent pas excéder de 45° d’inclinaison par rapport à l’horizontal.
Les terrassements doivent être réalisés en plusieurs gradins au-delà de 5 m de longueur.
En cas de constructions sur pilotis, 50% de la partie construite doit être fondée sur le terrain naturel.
En tête de mur ou de talus doit être réalisé un fossé végétalisé de récolte des eaux de ruissellement, et mis en place un drain en tête de talus. Les murs doivent être munis de barbacanes avec un système d’évacuation de drainage des eaux pluviales en pied de mur.
Les toitures
Toutes solutions en toiture permettant la valorisation des énergies renouvelables, le stockage-réutilisation de l’eau de pluie (toitures végétalisées), l’isolation (toiture végétale, bardage pour protection solaire, etc.) et l’aération sont encouragées.
La construction d’auvents ou de toitures non closes est autorisée sur tout ou partie de la superficie afin de réduire les apports thermiques et d’offrir des espaces extérieurs privés supplémentaires (cf. cahier des recommandations en annexe).
Les matériaux
Est interdit l’utilisation à nu des matériaux destinés à être enduits. 29/43
Tous les matériaux présentant des qualités d’aspect et de durabilité (naturel, recyclable, respirant) seront préférés aux matériaux industriels non recyclables. Ils sont présentés en annexe de ce règlement dans le cahier des recommandations architecturales, urbaines, paysagères et environnementales.
Les clôtures
Les clôtures ne sont pas imposées.
Si elles existent :
• en limite séparative, elles ne doivent pas dépasser une hauteur de 2 m • en limite d’espace public, elles doivent être d’une hauteur inférieure ou égale à 1,8 m et la partie pleine ne pourra dépasser 1,5 m de hauteur.
Le cahier des recommandations architecturales, urbaines, paysagères et environnementales présente en annexe, des modèles de clôture, des matériaux et des procédés traditionnels ou adaptés au territoire.
Système de climatisation
Les systèmes de climatisation doivent être intégrés à la façade et protégés du soleil.
Les couleurs :
Des couleurs claires à faible absorption seront privilégiées.
Collecte des déchets
Pour toute construction de 3 logements et plus, un local poubelle doit être réalisé dans la parcelle ou intégré à la construction.
ARTICLE UB‐12 – STATIONNEMENT
Il est exigé de réaliser sur la parcelle :
• Pour les constructions à usage d’habitation, une place de stationnement par logement. • Pour les activités recevant du public, une place de stationnement par tranche de 25 m² de SHON SDP construits dans une limite de 20 places. Les édifices religieux et les cimetières appartiennent à cette catégorie.
• Pour les activités ne recevant pas du public, une place de stationnement par tranche de 100 m² de SHON SDP construits.
En cas d’impossibilité de créer la ou les places de stationnement imposées, le propriétaire : • devra apporter la preuve qu’il a la possibilité de se stationner dans des espaces aménagés et dont la destination est le stationnement (article 123-1-2 du code l’urbanisme), situé à une distance maximale de 200 m de son terrain ; • ou, en cas d’absence de possibilités de stationnement à proximité, il sera tenu de verser à la commune une participation en vue de la réalisation de parc de stationnement dans les conditions définies par l'article L. 332-7-1 du code l’urbanisme (article 123-1-2 du code l’urbanisme).
Stationnement des deux roues motorisées 30/43
Pour toute construction nouvelle et en cas d’extension ou surélévation d’une construction existante, un espace destiné au stationnement des deux roues doit être prévu dans la propriété.
Ces dispositions ne s’appliquent pas aux pour les bâtiments publics construits ou gérés par la commune ou d’autres établissements publics communaux ou intercommunaux.
ARTICLE UB‐13 – COEFFICIENT D’ESPACES LIBRES, AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, PLANTATIONS
Au moins 25% 20 % de la superficie de la parcelle doit être maintenu en pleine terre et planté afin de préserver les cours et jardins.
Les arbres à hautes tiges ou remarquables doivent être maintenus. Dans le cas où l’emplacement de l’arbre empêche la réalisation du projet, pour tout arbre remarquable abattu (soumis à autorisation de défrichement délivrée par la DAF), il devra être replanté un arbre d’une essence adaptée au sol et au climat.
Tout ou partie de l’espace de recul de 1,2 m avec l’emprise publique sera végétalisé et entretenu.
Le cahier des recommandations architecturales, urbaines, paysagères et environnementales propose une liste des espèces végétales adaptées au milieu notamment pour la stabilisation des sols et des talus.
Ces dispositions ne s’appliquent pas aux pour les bâtiments publics construits ou gérés par la commune ou d’autres établissements publics communaux ou intercommunaux.
SECTION III – POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DES SOLS
ARTICLE UB‐14 ‐ COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (COS)
Non réglementé. 31/43
Titre 3. Dispositions applicables aux zones à
urbaniser 32/43
Chapitre 1. Dispositions applicables à la zone AU1
Caractère de la zone :
Les zones AU1 sont des secteurs qui sont déjà construits mais dans lesquels il n’y a pas eu d’aménagement des réseaux au préalable. Ils sont en périphérie des zones urbaines dans les pentes et soumis selon les espaces à des aléas plus ou moins prononcés (aléa de mouvements de terrain).
Le règlement défini en AU1 s’apparente au règlement de la zone UB avec une présence plus marquée du végétal pour préserver le paysage et limiter les impacts de l’imperméabilisation sur l’aval.
Dans ces zones, l’urbanisation se fera au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à celles-ci, dont la cohérence globale sera assurée par les orientations d’aménagement approuvées dans le PLU.
SECTION I – NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DES SOL
ARTICLE AU1‐1 ‐ OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS INTERDITES
• Les installations classées pour la protection de l’environnement ;
• Les constructions à usage industriel et d’entrepôt hormis les réserves nécessaires aux bâtiments à usage de commerce, services et bureaux autorisés, et
pour des extensions mesurées liées à une activité existante ;
• Les terrains aménagés pour l’accueil de campeurs et de caravanes ;
• L’implantation et l’extension des constructions et installations à usage agricole ;
• Les dépôts de ferrailles et les décharges ;
• L’ouverture et l’exploitation de carrières ;
• Les affouillements et exhaussements hormis ceux nécessaires à la réalisation des constructions ou occupations autorisées dans la zone, ou susceptibles
de diminuer les risques naturels prévisibles.
ARTICLE AU1‐2 – OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES À CONDITIONS PARTICULIÈRES
Les constructions à destination d’habitat, d’équipements collectifs et d’intérêt général, d’artisanat et de commerce, à condition que celles-ci n’entraînent pas de nuisances et de pollution excessive pour le voisinage, sont autorisées dans les conditions suivantes (selon l’article R.123-6 du code de l’urbanisme)1 :
1 « Lorsque les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU ont une capacité suffisante pour
desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, les orientations d'aménagement et le règlement définissent les conditions d'aménagement et d'équipement de la zone. Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d'aménagement et le règlement. » 33/43
• l’équipement des zones périphériques sont de capacité suffisante pour desservir l’urbanisation de la zone ;
• au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone sous réserve de la compatibilité avec l’orientation d’aménagement, de leur bonne insertion dans le site et de la préservation du caractère paysager.
Dans les zones d'aléa fort repérées au plan, les extensions limitées sont autorisées à condition qu'elles n'augmentent pas la capacité d'accueil du bâti existant.
SECTION II – CONDITIONS DE L’OCCUPATION DES SOLS
ARTICLE AU1‐3 – CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVÉES ET D’ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC
Règles générales
Desserte et constructibilité :
• Pour être constructible, un terrain doit être accessible par une voie publique ou privée carrossable qui permette l’approche et l'utilisation des véhicules et du matériel de lutte contre l’incendie (3,5 m 6 m de largeur minimum).
Toute voie nouvelle privée ou publique doit :
• être adaptée à l’importance et à la destination des constructions et installations qu’elle doit desservir et assurer la sécurité des usagers ; • permettre l’approche et l'utilisation des véhicules et du matériel de lutte contre l’incendie, des services de sécurité et de ramassage d’ordures ménagères ; • présenter une largeur minimale de 4 m 6 m en tout point (comprenant la chaussée et la circulation piétonne) ; • assurer la circulation des piétons, dans une largeur minimale de 1,5 m ; • pour tous travaux de terrassement public ou privé un aménagement visant la stabilisation des versants est nécessaire.
Conditions particulières pour la desserte et constructibilité
• Un terrain desservi uniquement par des voies et chemins non carrossables, ou carrossables dont la largeur est inférieure à 3,5 m, est constructible à condition de se situer à une distance inférieure ou égale à 50 m d’une voie permettant l’approche et l'utilisation des véhicules et du matériel de lutte contre l’incendie, et sous réserve de l’accord du service incendie de Mayotte.
• Tout terrain enclavé est inconstructible. Parcelle
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Accessibilité des parcelles
Parcelle
Distance à rene
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34/43
ARTICLE AU1‐4 – CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX PUBLICS D’EAU, D’ÉLECTRICITÉ ET D’ASSAINISSEMENT
Toute nouvelle construction ou extension de construction existante doit se raccorder au réseau public d’alimentation en eau potable et au réseau public d’alimentation en électricité si il existe.
Le raccordement aux réseaux souterrains est obligatoire quand les réseaux publics eux-mêmes sont enterrés.
Assainissement, eaux usées et eaux pluviales
Toute construction ou installation nouvelle doit comporter un dispositif d'assainissement séparatif conforme à la réglementation en vigueur (arrêté du 7 septembre 2009 applicables aux installations d’assainissement non collectif recevant une charge brute de pollution organique inférieure ou égale à 1,2kg/jour de DBO5).
Tout rejet des eaux usées dans le réseau hydrographique (cours d’eau, ravine, mare…) ou dans le réseau collectif des eaux pluviales est interdit. Réseau séparatif d'assainissement des eaux usées et pluviales
| Réseau public
7 > eaux usées
Réseau public Réseau public
eaux pluviales Eaux pluviales
Dispositif
d'assainissement
des eaux usées
Cas d'un réseau public Cas d'assainissement
d'assainissement (eu) existant autonome (eu) sur la parcelle
35/43
- Eaux usées
Tout terrain doit être raccordé au réseau collectif public. En l’absence de celui-ci ou en cas d'impossibilité technique, un système autonome individuel ou semi collectif (servitude privée de cour) devra être mis en place.
Chaque assainissement doit être conçu pour que le raccordement au réseau collectif quand il sera réalisé puisse être effectué. Le raccordement à un réseau collectif est obligatoire dès qu'il est mis en place.
Le cahier des recommandations architecturales, urbaines, paysagères et environnementales en annexe du présent règlement renseigne sur les différents dispositifs d’assainissement autonome ou semi collectif existants.
- Eaux pluviales
Tout rejet des eaux pluviales dans le réseau d’assainissement des eaux usées est interdit.
Toute nouvelle construction doit mettre en oeuvre un système de récupération et d’évacuation des eaux pluviales, recueillies en toiture et sur la parcelle, vers un cours d’eau ou connecté au réseau collecteur public. En l’absence de réseau collectif ou d’un cours d’eau, des solutions alternatives de gestion des eaux pluviales doivent être mises en place.
En cas de toiture terrasse, celui-ci doit respecter une pente d’au moins 1% pour une évacuation satisfaisante des eaux de toitures, y compris en cas de toiture végétalisée.
Est interdit tout ouvrage gênant le libre écoulement des eaux pluviales dans le réseau public.
Ne sont pas autorisés les rejets d’eaux pluviales sur le toit mitoyen ou sur la parcelle voisine.
Le cahier des recommandations architecturales, urbaines, paysagères et environnementales en annexe du règlement, encourage plusieurs démarches de gestions des eaux pluviales (récupération, stockage, rejet, et recyclage) telle que la toiture végétalisée, cuve de récupération et présente les espèces végétales adaptées à la stabilisation des sols ou qui permettent le ralentissement de ruissellement. Récupération et stockage des eaux pluviales
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Réseau public de collecte Réseau public de collecte
des eaux pluviales (caniveau) des eaux pluviales (caniveau)
36/43
Conditions de desserte énergétique et électrique
Dans les zones non desservies par le réseau électrique public, il conviendra de privilégier des manières de construire et des bâtiments très économes en énergie : isolation, aération et ventilation naturelle, conception bioclimatique (cf. cahier des recommandations en annexe). L’utilisation des énergies renouvelables doit être privilégiée comme solution complémentaire ou alternative aux énergies traditionnelles (fossiles).
ARTICLE AU1‐5 ‐ SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLE
En cas d’impossibilité du raccordement de la parcelle à un système d’assainissement collectif, la surface des terrains devra être suffisante à la réalisation d’un dispositif d’assainissement non collectif en conformité avec la législation en vigueur (arrêté du 7 septembre 2009 applicables aux installations d’assainissement non collectif recevant une charge brute de pollution organique inférieure ou égale à 1,2kg/jour de DBO5).
Non réglementé.
ARTICLE AU1‐6 ‐ IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES PUBLIQUES ET PRIVÉES ET EMPRISES PUBLIQUES
Toute construction nouvelle doit s’implanter avec un recul minimal de 1,2 m de la limite publique.
Les saillies
Les saillies sont autorisées au nu de la façade au dessus de 3,2 m sur un débord maximal de 1,2 m afin de permettre l’installation de protection solaire, de débords de toitures, de balcons...
Elles ne devront avoir aucun impact au sol (descentes de charges interdites tels que poteaux, on autorise seulement le porte à faux).
En dessous de 3,2 m, les saillies sont autorisées pour l’installation de tous dispositifs de protection solaire comme les brises soleil, avec un maximum de 50 cm au droit de la façade.
Tout autre élément en saillie en extension du rez-de-chaussée est interdit dans la bande des 1,2 m.
Les saillies sur le domaine public ne sont pas autorisées. Implantation des constructions par rapport au domaine public : recul minimal de 1,2m
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Ces exemples ne représentent pas les uniques applications de la règle.
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Ces dispositions s’appliquent aux constructions existantes avant l’approbation de ce PLU faisant l’objet de réhabilitation, de surélévation ou d’extension. Elles ne s’appliquent pas pour la construction ou la rénovation d’édifice religieux.
ARTICLE AU1‐7 ‐ IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES
Toute nouvelle construction doit respecter un recul minimal de 3 m sur au moins une limite séparative latérale. Sur l’autre limite latérale et sur la limite de fond de parcelle, toute nouvelle construction doit s’implanter à l’alignement ou en retrait minimum de 3 m calculé au droit de la façade.
Les annexes d’une superficie maximale de 12 m² peuvent s’implanter à l’alignement d’une ou plusieurs limites séparatives (latérale et/ou de fond de parcelle).
Ces dispositions s’appliquent aux constructions existantes avant l’approbation de ce PLU faisant l’objet de réhabilitation, de surélévation ou d’extension. Elles ne s’appliquent pas pour la construction ou la rénovation d’édifice religieux. Emprise au sol des constructions cas d'implantation de constructions
sur une même propriété
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ARTICLE AU1‐8 – IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
Deux constructions édifiées sur une même parcelle doivent respecter une distance d’au moins 3,8 m de façade à façade (cf. croquis article 9 : emprise au sol des constructions).
Cette disposition ne s’applique pas pour les annexes.
ARTICLE AU1‐9 ‐ EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
L’emprise au sol de toute nouvelle construction ne doit pas excéder 60% 80% de la superficie de la parcelle.
Pour les parcelles d’une superficie inférieure à 500 m², l’emprise au sol maximale ne doit pas dépasser 150 m² 400 m² en valeur absolue.
Pour les parcelles d’une superficie supérieure ou égale à 500 m², l’emprise au sol maximale permise par le coefficient d’emprise au sol peut être réalisée en plusieurs bâtiments avec un maximum de 200 m² d’emprise au sol par construction.
Ces exemples ne représentent pas les uniques applications de la règle.
Toutes les unités de la construction semi-ouvertes telles que les barazas ou varangues sont comprises dans le calcul de l’emprise au sol de la construction.
Ces dispositions ne s’appliquent pas aux pour les bâtiments publics construits ou gérés par la commune ou d’autres établissements publics communaux ou intercommunaux.
ARTICLE AU1‐10 ‐ HAUTEURS MAXIMALES DES CONSTRUCTIONS
La hauteur maximale absolue de toute construction est fixée à 10 m 19 m comptée à partir du point médian entre le niveau du terrain naturel le plus haut de la construction et le niveau du terrain naturel le plus bas de la construction.
Les annexes ne doivent pas dépasser une hauteur de 3,5 m. Calcul du point médian
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Le oint le plus bas
39/43
Toutes les unités de la construction semi-ouvertes telles que les barazas ou varangues sont comprises dans l’enveloppe totale de la construction.
Cette disposition ne s’applique pas pour la réalisation ou à la rénovation d’édifice religieux.
Toutes les unités de la construction semi-ouvertes telles que les barazas ou varangues sont comprises dans l’enveloppe totale de la construction.
Cette disposition ne s’applique pas pour la réalisation ou à la rénovation d’édifice religieux.
ARTICLE AU1‐11‐ ASPECT EXTÉRIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMÉNAGEMENT DE LEURS ABORDS
Les constructions seront conçues, implantées et réalisées de sorte qu’elles ne portent pas atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, au site et au paysage.
Les terrassements
Les remblais sont interdits.
Dans les terrains en pente, dans le cas de construction de murs de soutènement ou de talus ceux-ci ne doivent pas dépasser une hauteur de 3 m et les talus ne doivent pas excéder de 45° d’inclinaison par rapport à l’horizontal.
Les terrassements doivent être réalisés en plusieurs gradins au-delà de 5 m de longueur.
En cas de constructions sur pilotis, 50% de la partie construite doit être fondée sur le terrain naturel.
En tête de mur ou de talus doit être réalisé un fossé végétalisé de récolte des eaux de ruissellement, et mis en place un drain en tête de talus. Les murs doivent être munis de barbacanes avec un système d’évacuation de drainage des eaux pluviales en pied de mur. Les terrassements
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40/43
Les toitures
Toutes solutions en toiture permettant la valorisation des énergies renouvelables, le stockage-réutilisation de l’eau de pluie (toitures végétalisées), l’isolation (toiture végétale, bardage pour protection solaire, etc.) et l’aération sont encouragées.
La construction d’auvents ou de toitures non closes est autorisée sur tout ou partie de la superficie afin de réduire les apports thermiques et d’offrir des espaces extérieurs privés supplémentaires (cf. cahier des recommandations en annexe).
Les matériaux
Est interdit l’utilisation à nu des matériaux destinés à être enduits.
Tous les matériaux présentant des qualités d’aspect et de durabilité (naturel, recyclable, respirant) seront préférés aux matériaux industriels non recyclables. Ils sont présentés en annexe de ce règlement dans le cahier des recommandations architecturales, urbaines, paysagères et environnementales.
Les clôtures
Les clôtures ne sont pas imposées.
Si elles existent :
• en limite séparative, elles ne doivent pas dépasser une hauteur de 2 m • en limite d’espace public, elles doivent être d’une hauteur inférieure ou égale à 1,8 m et la partie pleine ne pourra dépasser 1,5 m de hauteur.
Le cahier des recommandations architecturales, urbaines, paysagères et environnementales présente en annexe, des modèles de clôture, des matériaux et des procédés traditionnels ou adaptés au territoire.
Système de climatisation
Les systèmes de climatisation doivent être intégrés à la façade et protégés du soleil.
Les couleurs : 41/43
Des couleurs claires à faible absorption seront privilégiées.
Collecte des déchets
Pour toute construction de 3 logements et plus, un local poubelle doit être réalisé dans la parcelle ou intégré à la construction.
ARTICLE AU1‐12 – STATIONNEMENT
Il est exigé de réaliser sur la parcelle :
• Pour les constructions à usage d’habitation, une place de stationnement par logement. • Pour les activités recevant du public, une place de stationnement par tranche de 25 m² de SHON SDP construits dans une limite de 20 places. Les édifices religieux et les cimetières appartiennent à cette catégorie.
• Pour les activités ne recevant pas du public, une place de stationnement par tranche de 100 m² de SHON SDP construits.
En cas d’impossibilité de créer la ou les places de stationnement imposées, le propriétaire : • devra apporter la preuve qu’il a la possibilité de se stationner dans des espaces aménagés et dont la destination est le stationnement (article 123-1-2 du code l’urbanisme), situé à une distance maximale de 200 m de son terrain ; • ou, en cas d’absence de possibilités de stationnement à proximité, il sera tenu de verser à la commune une participation en vue de la réalisation de parc de stationnement dans les conditions définies par l'article L. 332-7-1 du code l’urbanisme (article 123-1-2 du code l’urbanisme).
Stationnement des deux roues motorisées
Pour toute construction nouvelle et en cas d’extension ou surélévation d’une construction existante, un espace destiné au stationnement des deux roues doit être prévu dans la propriété.
Ces dispositions ne s’appliquent pas aux pour les bâtiments publics construits ou gérés par la commune ou d’autres établissements publics communaux ou intercommunaux.
ARTICLE AU1‐13 ‐ ESPACES LIBRES, AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS – PLANTATIONS
Au moins 40% 20 % de la superficie de la parcelle doit être planté afin de maintenir les sols.
Les arbres à hautes tiges ou remarquables doivent être maintenus. Dans le cas où l’emplacement de l’arbre empêche la réalisation du projet, pour tout arbre remarquable abattu (soumis à autorisation de défrichement délivrée par la DAF), il devra être replanté un arbre d’une essence adaptée au sol et au climat.
Tout ou partie de l’espace de recul de 1,2 m avec l’emprise publique sera végétalisé et entretenu.
Le cahier des recommandations architecturales, urbaines, paysagères et environnementales propose une liste des espèces végétales adaptées au milieu notamment pour la stabilisation des sols et des talus..
Ces dispositions ne s’appliquent pas aux pour les bâtiments publics construits ou gérés par la commune ou d’autres établissements publics communaux ou intercommunaux. 42/43
SECTION III – POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DES SOLS
ARTICLE AU1‐14 ‐ COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (COS)
Non réglementé.
[….] 43/43
Titre 6. Annexes du règlement
Chapitre 1. Tableau des emplacements réservés
Réserve n° Situation Bénéficiaire Superficie Destination Zonage PLU
1/1 Nord-ouest du village d’Acoua Conseil Général de Mayotte 6000 m² Centre de secours AUe1
2/1 Nord-ouest du village d’Acoua Conseil Général de Mayotte 5300 m² Gymnase AU2
3/1 Nord du village d’Acoua Commune d’Acoua 3685 m² Ecole UB
4/1 Nord du village d’Acoua Commune d’Acoua 8284 m² Logements collectifs UB