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Document publié le Lundi 1 janvier 2024
Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Niortais - C28 02 2024 1)
Thèmes du document : Logement, Industrie, Investissement et développement économique,
Ex REPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Égalité
Fraternité
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de la Vienne
Pôle d'évaluation domaniale de la Vienne
- 11, rue Riffault - CS 70549
86020 Poitiers Cedex
téléphone : 05 49 55 62 00
Courriel : ddfip86.pgp.domaine@dgfip.finances.gouv.fr
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Valérie SERVANT
Courriel : valerie.servant@d£gfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 05 49 00 85 73/06 24 34 67 58
Réf DS: 9955479
Réf OSE : 2022-79191-70252
7302 - SD
FINANCES PUBLIQUES
Le 22/09/2022
La Directrice départementale des Finances
publiques de
2
Communauté d'Agglomération du Niortais
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l‘évaluation du Domaine, élaborée avec l'Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
E
Nature du bien :
Adresse du bien :
Valeur :
Ensemble immobilier - Ateliers de Mécanique
374 av de Paris, 79 000 NIORT
1112 000 €, assortie d’une marge d'appréciation de 15 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur ») 1- CONSULTANT
affaire suivie par : M. BOUTRUCHE Arnaud, Communauté d'Agglomération du Niortais (CAN)
2 - DATES
de consultation : 21/09/2022
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis:
le cas échéant, de visite de l’immeuble : 11/06/2021
du dossier complet : 21/09/2022
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l'opération
Cession : O
Acquisition : amiable [
par voie de préemption
par voie d'expropriation []
Prise à bail : CO
Autre opération :
8.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de [] l'instruction du 13 décembre 2016! :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...) CO
3.3. Projet et prix envisagé
Le développement économique est la première compétence obligatoire assurée par l'Agglomération. Son rôle : offrir les conditions favorables au développement des entreprises sur son territoire et renforcer son tissu économique. Elle a pour mission d'accompagner les projets de toute nature par un soutien à l'investissement, la recherche de financement, l'aide à la création d'entreprises et à l’implantation sur une des zones d'activités économiques qu'elle aménage et commercialise. Elle favorise aussi la recherche immobilière des entreprises sur son territoire, les aide au recrutement et soutient l'innovation.
1 Voir également page 17 de la Charte de l'évaluation du Domaine C'est dans le cadre de cette mission de développement économique que la CAN souhaite préempter sur ce site et ainsi permettre à de multiples entreprises de s'implanter sur cette zone économique.
La Déclaration d'intention d'Aliéner du 28 juillet 2022 porte sur un montant de 1 600 O00€ pour l'ensemble avec une obligation de maintenir le bail commercial de 9 années pour permettre le déménagement de l’activité sur un nouveau site. De plus un engagement de régularisation de TVA pour 9 468€ est pris par le futur acquéreur. Les servitudes de passage conventionnelles sont indiquées dans l’acte notarié au profit des parcelles concernées par la vente.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Niort, ville centrale du département des Deux-Sèvres, siège de la CAN qui regroupe quarante communes. Niort est un centre commercial et logistique important à la croisée des autoroutes A10 et A83 dont l'économie repose principalement sur le secteur tertiaire (assurances, banques, assistance, entreprises de services numériques, cabinets de conseils et juridiques, vente par correspondance...). La ville est célèbre pour accueillir notamment le siège des principales mutuelles d'assurance françaises comme la MAIF, et est considérée à ce titre comme l'une des capitales françaises de l'économie sociale.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
L'avenue de Paris est Un des axes majeurs d'accès à Niort en provenance de Poitiers. Cet axe se situe notamment sur les zones économiques de Chauray et de Niort avec l'emprise importante du groupe E. Leclerc.
4.3. Références cadastrales
L'immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
NIORT HW43 374 av de Paris 10319m2 ChtEpnsee mécanique
HW144 374 av de Paris 886m? Non bâti
TOTAL 11205m?
4.4. Descriptif
Ensemble immobilier comprenant à l'entrée de la parcelle HW 43, une maison de gardien de 70m’ de surface habitable, de plain-pied
avec une cave.
En 2021, lors de la visite, le pavillon devait à nouveau être occupé.
Un grand bâtiment comportant l'accueil, les bureaux et parties
administrative, le magasin et des ateliers avec ponts roulants. A l'arrière de ce bâtiment, 3 hangars simples peaux dont deux
sans dalle béton.
En arrière de ces bâtiments et hangars, la parcelle HW 144, non bâtie ,;en nature d'espace vert ou TAB.
Entre ces deux parcelles, un accès est ouvert permettant l'accès aux parcelles voisines HY 2,3 et 4 (propriété des 3 ormeaux distribution) pour Un accès à la rue Peter Barlow sous forme de servitude de passage.
4,5. Surfaces du bâti
Le pavillon a une surface habitable de 70m°. Le grand bâtiment a une surface de plancher de 2400m°.
Les 3 hangars ont des superficies respectives de 170m° et 150m° pour les deux hangars sans dalle béton, le troisième a une superficie de 323m°.
5 — SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l'immeuble
SEIA REDIEN et Fils
5.2. Conditions d'occupation
Le bien est vendu avec une obligation de location sur 9 ans.
6- URBANISME
Règles actuelles
Le bien se situe en zone UE du PLU en vigueur sur Niort, approuvé le 11/04/2016 et modifié le 14/12/2020.
La zone UE couvre l'ensemble des zones d'activités économiques. Sont également inclus dans cette zone des secteurs diffus regroupant des activités hors site en activités ou en friche qu'il y aura lieu de maintenir dans leurs destinations d'origines afin de conserver la complémentarité habitat/ activités sur l'ensemble de la Ville.
7 - MÉTHODE(S) D'ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
La méthode par comparaison qui consiste : à fixer la valeur vénale à partir de l'étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l'immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche - Termes de comparaison
A Recherche pour la parcelle HW 144 non bâti: Dans le périmètre proche du bien à estimer en zone UE La recherche ayant été effectuée sur la section HW par BNDP (base nationale des données patrimoniales), la sélection ci-dessous comprend des actes de 2004 à 2021.
Biens non bâtis - valeur vénale
date commune surface urba- - an ; mutation re cadastre Ferrer Frs prix Prix/m Observations
64 rue des Maisons Rouges, 2 2 Démolitions des bâtiments pour 1 31/03/2021 Niort HW27/28 11696m UE 492 000€ a42€/m construction d'un complexe sportif
2 | 31/03/2015 Rue des Herbillaux , Niort HW 5663m2 UE | 270000€ 7:62€/ Partie site Cartorel 135/136 m
. NE 2 25€/m? 3 2011 Rue] Francois Cail, Niort 18103 3823m UE 95575€ HT HT
. . HW 11928m2/ 389350€/ : 4 30/06/2008 Rue des Herbillaux, Niort Er 11295m2 UE 370337,5€ 32,5€/m
HW
5 14/06/2004 346 av de Paris, Niort 190/192/18 2085m? UE 120930€ 58€/m2? Apport en société 7
moyenne | 41,04€/m?
Les 3 derniers termes de cette sélection sont anciens, par conséquent non retenus pour l'estimation.
Les deux premiers termes de 2021 et 2015 sont proches et correspondent à des terrains à bâtir, par conséquent pour tenir compte de l’évolution du marché le prix haut de 47,69€/m° sera retenu.
La parcelle HW 144 se situe en arrière du site industriel REDIEN, cependant elle bénéficie des servitudes de passage sur les parcelles HY2,3,4 et par conséquent d'un accès à la voie publique.
Les offres de TAB en ZAE les plus proches du bien à estimer sur Niort par la CAN sont de 50€/m°? HT, pour des terrains à bâtir comme l'indique le tableau ci-dessous :
SURFACE SURFACE
COMMUNES ee ref TOTALE {EN | COMMERCIALISABEF | ses à (ra) VIABHISÉE {EN 142)
. POLE COMMERCE 50 € t CHAURAY PA Le Trévins ET/OU SERVICES 300 900 3 853 HT/m2
PA Pierre POLE COMMERCE 50€ [EN Mendès-France ET/OU SERVICES LOANNS 485 HT/re2
PA Les Portes du POLE COMMERCE 50€ DOCS Marais ET/OU SERVICES 558 000 De HTfrn2
de 20 à
ecHRE/sreras PAtstuc/les POLEINDUSIREET ,, Go 138 856 35€ Carreaux LOGISTIQUE urfrn2
Par rapport à ces offres le prix de 47,69€/m° du TAB est cohérent.
Compte-tenu de l'absence d'espace libre sur cette zone, de l'ancienneté du terme dans un marché
à la hausse, le tarif de 50€/m° sera retenu.
La valorisation de la parcelle HW 144 de 886m? est de 886*50 = 44 300€.
B/ Recherche pour le bâtiment principal : atelier mécanique/bureaux Recherche sur le périmètre de 3km autour de l'avenue de Paris à Niort, entre 2018 et 2022 de bâtiments professionnels en nature d'atelier et assimilé.
Biens bâtis : maison - appartement - entrepôt... - valeur vénale
date commune surface urba- . Sr : ETS TES cadastre su nisme Prix € Prix/m Observations
1 | 20/12/2018 in rue du Fief d'Amourette, ey2 775m? UE 320000€ | *12-%/ iort m
. : 2 374,33€ 2 17/01/2020 321 av de Limoges, Niort CX303/174 561m UE 210 000€ Im?
3 | 28/11/2019 oo rue des Maisons Rouges, |}, 800m2 UE 380000€ 75€/ iort m
HY36/ 248€/ 3073m? ateliers/bureaux surface de 4 22/12/2017 4,5 rue Robert Turgot, Niort HZ42/44 5 853m° UE 935 000€ m? et vente/stockage (HY36) et 2780m? 62€/m? atelier (HZ42)
moyenne 377,5
Le bien à estimer a une superficie de 2400m°? en nature de bureaux, et partie administrative, magasin et ateliers, par conséquent la superficie étant beaucoup plus importante que les 3 premiers termes de comparaison, le prix le plus bas de 374€/m° sera retenu même si le quartier de l'avenue de Limoges est moins côté que celui de l'avenue de Paris sur Niort.
Il sera ainsi considéré que les éléments de moins-value (grande dimension de l'atelier mécanique à évaluer) et de plus-value liée à l'emplacement plus favorable (avenue de Paris par rapport à l'avenue de Limoges) se compensent.
Le dernier terme est complexe car il y est composé de deux natures différentes de bâtiments de superficies importantes dont la valorisation n'est pas différenciée dans l'acte, aussi il sera choisi une pondération de 1/4 pour le bâtiment atelier de 2780m° par rapport au bâtiment commercial de 3073m°. Par conséquent, il est choisi de considérer la valeur du bâtiment commercial pour 762 541€ ou 248€/m° et la valeur de l'atelier pour 172 360€ ou 62€/m°.
En retenant pour le bien à estimer un tarif de 374£€/m°, celui-ci est supérieur à la valeur des bâtiments de la rue Turgot qui sont très proches de l'avenue de Paris sur Niort, pour une cession ancienne (2017).
La valorisation du bâtiment principal est alors de 2400*374=897 600€
Pour tenir compte de l'évolution du marché, une majoration de 5 % sera appliquée, soit 897 600*1,05=942 480€ arrondie à 942 500€.
C/ recherche pour les hangars :
Recherche de bâtiments de stockage sur Niort en zone UE.
es
LE 110 0 18458 AUHNETH B NORT 4 RLE DU CUT L'HERIINER : BRAS
||
Cette construction est pour partie en parpaing, par conséquent ce terme ne correspond pas aux hangars à estimer qui sont des hangars en tôle simple peau, sans isolation avec pour un seul des trois une dalle béton.
Un abattement de 50 % sur la valeur sera appliqué pour déterminer la valeur des hangars en tôle. La valeur de 75€/m?° sera par conséquent retenue soit pour les 643m° une valeur vénale de 48 225€ arrondie à 50 000€.
D/ Recherche pour le pavillon d'habitation de 1971:
Recherche d'habitation en zone UE sur Niort av de Paris entre 2015 et 2022:
Biens bâtis : maison — valeur vénale
commune surface urba- N | date mutation cadastre n Prix € Prix/m? Observations adresse SU nisme
1 26/08/2020 | 443 av de Paris, Niort HW1 107m? UE 110 000€ 1028£/m°
2 24/09/2015 523 av de Paris, Niort HW80/208 109m? UE 89 000€ 816,51€/m? Pavillon de 1972
3 20/01/2015 495 av de paris HW23 329m° UE 250 000€ 760€/m°?
moyenne 868€/m?
Les deux derniers termes ne seront pas retenus pour l'estimation du fait de leur ancienneté.
La zone UE n'étant pas une zone d'habitation, il y a peu de pavillon dans ce zonage d’où peu de transaction.
La valeur de 2020 pour 1028€/m° sera retenue avec une majoration de 5 % afin de tenir compte de l'évolution du marché pour l'actualisation de l'estimation.
Soit pour les 70m° de surface habitable, une valorisation de 70*1028*1,05=75 558€ arrondie à 75 600 €.
8.2. Analyse et arbitrage du service - Termes de référence et valeur retenue
En conclusion :
Nature surface Valeur vénale
TAB (HW144) 886m? (surface cadastre) 44 300 €
Pavillon 70m? (surface habitable) 75 600 €
Bâtiment principal (bureaux, 2 400m°2 (SU) 942 500€ magasin, ateliers)
Hangars 643m? (SU) 50 000€
Total 1 112 400€ arrondie à 1 112 000€
Il est à noter que l'estimation à hauteur de 1 112 OO0€ est 30 % inférieure au montant de1 600 000€ de la DIA.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE — MARGE D'APPRÉCIATION L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d'appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d'une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 1 112 000 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d'une marge d'appréciation de 15 % portant la valeur maximale d'acquisition sans justification particulière à 1 279 000 € (arrondie).
La marge d'appréciation reflète le degré de précision de l'évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s'affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas où acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n'intervenait pas ou si l'opération n'était pas réalisée dans ce délai.
*oour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l'opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l'accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signature de l'acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation domaniale sont susceptibles d'avoir un fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant. Il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l'accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d'occulter préalablement les données concernées.
Pour la Directrice et par délégation,
Le Directeur de l'expertise et des opérations de
l'État
Matthieu DESMARETS
Administrateur des Finances Publiques
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