RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Egalité
Fraternité
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques
de Maine et Loire
Pôle d'évaluation domaniale
17 Bd Henri Arnauld
49100 Angers
Courriel : ddfip49.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Olivier GUÉRINEL
Courriel : olivier.guerinel@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 02.41.22.03.66
Réf DS: 26258165
Réf OSE : 2025-49301-64838
FINANCES PUBLIQUES
Le 15/10/2025
Le Directeur départemental
des Finances publiques de Maine-et-Loire
©
Monsieur le Maire de Sèvremoine
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l'évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible
sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Ancien musée, dit Maison du mineur et des énergies, et garage double non attenant
Adresse du bien : 24 Rue de Gaudu - Saint-Crespin-sur-Moine — 49450 Sèvremoine
Valeur : 75 000,00 £ H.T. assortie d’une marge d'appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD 1- CONSULTANT
Affaire suivie par : Mme Élodie DEBOIS-CHEVALIER, Directrice de l'Aménagement et de l'Urbanisme à la mairie de Sèvremoine - 02.41.64.76.33 / urbanisme@sevremoine.fr
2 - DATES
de consultation :
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis:
le cas échéant, de visite de l'immeuble :
du dossier complet (communication des D.A. (extraction du D.P. + Division)) :
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l'opération
Cession :
Acquisition : amiable]
par voie de préemption [1]
par voie d’expropriation [1]
Prise à bail : C]
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de|[] l'instruction du 13 décembre 2016":
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...) C]
3.3. Projet et prix envisagé
Cession du musée de La Maison des Mineurs et des Énergies ainsi qu'un garage double non attenant, le tout à Saint-Crespin-sur-Moine, par la Commune de Sèvremoine à M. Antoine DELAHAYE et Mme Noémie KESSARD, couple pacsé, en vue de la transformation de l'espace culturel et pédagogique en logements.
1 Voir également page 17 de la Charte de l'évaluation du Domaine
08/09/2025
Néant
17/09/2025
15/10/2025
2 Ce projet se substitue à celui d’une cession des locaux pour l'établissement d'une micro-crèche qui a donné lieu à la rédaction d’un avis-rapport le 22 mai 2024 (dossier DS 17530722/0SE 2024-49301- 31187).
Les documents d'arpentage et de division cadastrale afférent à l'unité foncière portant l'ancien musée reste d'actualité, hormis le nom de l'acquéreur pressenti (D.A. 301-273-0001096-C et 301- 273-0001098-U), sachant que le premier consiste en une extraction du domaine public non cadastré de la Commune aux fins de constitution d'une unité foncière cessible cohérente et plus régulière.
Il est présumé que la cession de cette partie du D.P. (3 m°) induira une décision de désaffectation et déclassement prise par le Conseil municipal de Sèvremoine.
Les acquéreurs pressentis ont adressé à la collectivité une offre d'achat de 90 00,00 £ en date du 05/09/2025 et expirant au 26/09/2025, avec conditions suspensives (délivrance d'un état hypothécaire sans inscription supérieure au prix de vente, sauf au vendeur à en rapporter la mainlevée, certificat d'urbanisme ne révélant pas de servitudes graves susceptibles de déprécier la valeur du bien, accord de prêt obtenu si l'offrant entend y recourir).
S'y ajoute des conditions particulières: bâtiment vidé de toute occupation et tout meuble, y compris extincteurs ; conflit de voisinage afférent à des pousses de bambous réglé.
En cas d'acceptation de l'offre, Un avant-contrat devra être établi au plus tard le 06/12/2025, et l'acte authentique de vente intervenir au plus tard le 31/03/2026.
Dans le cadre d'une communication téléphonique en date du 15/10/2025, le consultant a précisé que le problème de voisinage concernant les pousses de bambous avait été réglé et que le Conseil municipal entendait examiner l'offre d'achat lors de sa prochaine cession, attendant l'évaluation des Domaines.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
L'emprise soumise à expertise est située sur la commune déléguée de Saint-Crespin-sur-Moine qui appartient à la commune nouvelle de Sèvremoine. Eu y DERCETNTE CEE É ini MOMENT Unité urbaine mono-communale de 25 806 habitants }f RE RSS
en 2021, cette dernière fait partie de l'aire d'attraction DE 0 NA de Cholet dont elle est une commune de la couronne. ;
PATTES
CC)
A raison de son positionnement excentré par rapport
au chef-lieu de la commune nouvelle situé à Saint-
Macaire-en-Mauges, la commune de Saint-Crespin-sur- | nie ER Moine apparaît plus tournée vers la proche unité ARE DEN os CE { ; CETTE CA ; urbaine de Clisson.
La Tessoual
Ko
4.2. Situation particulière, environnement, accessibilité, voirie et réseau
L'emprise principale (ancien musée) comme le garage double sont positionnés à environ 280 mètres au sud-est du cœur de bourg (mairie, supérette), dans une cité ouvrière créé milieu des années 1950 par suite de l'exploitation à compter de 1952 du gisement d'uranium de l'Écarpière s'étendant sur les communes de Gétigné (Loire-Atlantique) et Saint-Crespin-sur-Moine (Maine-et-Loire).
197 logements sont construits en trois tranches successives de 1954 à 1959, la cité comportant trois types d’architeture : 6 maisons « porion » pour le personnel de maîtrise (auxquelles appartiennent les 2 maisons jumelées soumise à expertise), des maisons doubles ou triples, deux logements collectifs.
3 Du fait de la cessation définitive en 1991 d'activité du site minier, la cité ouvrière a été profondément restructurée par suite de la destruction de l'habitat collectif et de certains pavillons,
remplacés par des bâtiments plus modernes, ou la réhabilitation du reste des constructions.
Le réseau viaire a été conservé, tous les réseaux étant sur rue, à proximité immédiate.
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Champ d'épandage Es
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4.3. Références cadastrales
Les biens cessibles sont positionnés sur deux unités foncières proches mais distinctes; elles font actuellement partie des parcelles suivantes :
Commune Unité foncière Parcelles Adresse/Lieu-dit Superficie Nature réelle
273 C 2452 24 Rue de Gaudu 82 m°? Sol (pavillon jumelé)
Commune nouvelle de 2 i j Sèvremoire Maison des mineurs et des énergies 273 C 2453 24 Rue de Gaudu 78m Sol (pavillon jumelé)
Commune déléguée 273 C 3210 Rue de Gaudu 759 m° Terrain engazonné et arboré de Saint-Crespin-sur- entourant les pavillons jumelés
| en [mem [mem [ee [emmemppnm)
Au surplus, 3 m° cessibles font partie présentement du domaine public non cadastré de la collectivité.
4 Les biens cessibles sont appelés à être cadastrés sous les références suivantes
actuellement partie des parcelles suivantes :
Commune Unité foncière Parcelles Adresse/Lieu-dit Superficie Nature réelle
273 C 4181 Rue de Gaudu 3 m° Extraction du D.P. non cadastré
273 C 4186 24 Rue de Gaudu 85 m° Sol (pavillon jumelé) Commune nouvelle de . . , . Sèvremoine Maison des mineurs et des énergies : . , ,
273 C 4187 24 Rue de Gaudu 80m Sol (pavillon jumelé)
Commune déléguée
de Saint-Crespin-sur-
Moine
Terrain engazonné et arboré 273 C 4182 Rue de Gaudu 663 m° : : k entourant les pavillons jumelés
Garage double et partie de chemin Garage double 273 C 2729p Rue de Gaudu 115 m°? se : piétonnier
La future unité foncière cessible portant l’ancienne maison des mineurs et des énergies présente une superficie totale de 831 m°.
La future unité foncière cessible portant le garage 2969 double présenterait une superficie d'environ 115 mi.
Cette valeur mesurée par l'évaluateur sur Icad
demande à être confirmée par un document
d'arpentage préalable à la division de la parcelle 273
C 2729.
4.4. Descriptif
1) Non bâti
Unité foncière supportant l’ancienne maison des mineurs et des énergies
Il s'agit d'un terrain d'agrément situé à l'angle de la Rue des Mineurs et de la rue de Gaudu, qui présentera des façades respectives d'environ 43,70 et 14,57 mètres sur ces voies carossables ainsi une légère déclivité vers le sud.
5 Le bâtiment est érigé au sud de la parcelle, avec un retrait de 8 à 11 mètres par rapport à la Rue des Mineurs, précédé par un large trottoir, une haie arbustive discontinue et Une cour avec enrobé à froid de type starmine.
La partie orientale de la parcelle engazonnée et arborée est équipée de quelques tables de pique-nique en bois.
Unité foncière portant le garage double
l s'agit d'un terrain engazonné présentant une très légère déclivité en dirction de la Rue de Gaudu.
2) Bâti
Ancienne maison des mineurs et des énergies
Elle est constituée par deux pavillons jumelés de 1954, de plain-pied, érigés sur caves en partie semi-enterrées ainsi que sur vides sanitaires, et présentant une surface au sol de 160 m° environ.
De type semi-métallique, appelé également architecture Fillod (du nom de l'architecte Fernand Fillod), ces bâtiments sont construits sur des fondations en béton et des murs de soubassement en parpaings de béton. Les murs extérieurs sont réalisés en panneaux métalliques plissés préfabriqués dans l'usine de Florange en Moselle, montés par emboïtement. La toiture à croupe est constituée de quatre grandes plaques de tôles qui reposent sur une charpente par fermettes en bois et sur chaque paroi. Elle est couverte en tuiles mécaniques. Les ouvertures possèdent des encadrements métalliques et sont équipées de volets en bois. Le plafond est en tôles planes rigides. L'habillage intérieur est en aggloméré avec des matières Isolantes pour combler l'espace entre les deux panneaux.
Panneaux d'acier amincis, plissés pour gagner
en rigidité
Panneaux d'acier doux de
3 mm d'épaisseur
Lame d’air
isolant divers ë ; | Panneaux isolants et (laitier, sciure, sable) RARE de revêtement
Variante du principe d’assemblage du mur double breveté en 1930, Principe d'assemblage du mur en version allégée avec tôle d’acier
telle que publiée dans le livret de l'OTUA de 1929. ALES TR ET CNT PERS
6 Les procédés de préfabrication mis en œuvre, initiés après la seconde guerre mondiale afin de répondre aux exigences du relogement, permettent au cas d'espèce de proposer rapidement une offre de logement proportionnée à l'abondante main-d'œuvre nécessaire à l'exploitation du site minier ouvert en 1952.
Composées de panneaux acier verticaux standardisés facilement assemblables par tout un chacun sans qu'aucune qualification soit requise, ces maisons, où charpente et toiture reposent sur les murs porteurs alliant paroi extérieure en tôle allégée plissée et paroi intérieure en panneau isolant (bois aggloméré ou amiante ciment-cellulose) permettent des espaces d'habitation modulables et démontables.
Acquis en mauvais état en 1991 par la commune de Saint-Crespin-sur-Moine, les deux pavillons jumelés ont été restaurés (structures, peintures extérieures, isolation avec plafonds suspendus …) pOur pouvoir abriter le musée des mineurs et des énergies, témoignant de l'adaptabilité des modes de construction mis en œuvre.
La mise en communication des deux pavillons, la modification totale de la distribution
intérieure, la suppression d'espaces de vie tels que chambres, cuisine, salle de bains, ne permettent plus d’assimiler le bien à des maisons d'habitation sauf à engager de très importants travaux de reconversion.
L'intérieur du bâtiment, propre, est actuellement dans un état correct, mais l'extérieur s'avère
assez passable (couverture plutôt fatiguée, huisseries bois avec volets usagers, peinture du bardage acier à banaliser en vue de la reconversion du bien et son changement d'usage .).
La distribution intérieure présente trois espaces en enfilade (ancienne scénovision, anciens espace interactif ou pédagogique), deux pièces à usage ludique et administratif se greffant sur la partie centrale, des sanitaires étant accessibles en fin de parcours de visite, laquelle se déclinait d'est en ouest.
Aujourd'hui, l'ensemble est vide de tout mobilier.
État au 24/04/2024
7 État au 24/04/2024
État au 17/09/2025
Garage double
Le bâtiment présente une surface au sol d'environ 40 m°, soit environ 36 m° de surface utile.
Les murs sont érigés en plaques de béton sur poteaux et traverses de même nature.
La façade nord comprend deux grandes portes en bois peintes en blanc, coulissantes, à cinq vantaux, avec des sens d'ouverture opposés.
La toiture, en tôles ondulées fibrociment, est en appentis, sur charpente métallique.
8 Le sol est gravillonné et l'espace intérieur n'est pas compartimenté (absence de mur de refend entre les deux espaces de stationnement).
4.5. Surfaces du bâti
Dans la documentation cadastrale :
Ancien musée : 146 m° de parties principales et 70 m? de parties secondaires couvertes.
Garage double : 70 m°.
Surface déclarée par le consultant :
Musée : 134 m2.
Garage double : non communiqué.
Surface retenue par le service :
Musée (au vu du plan côté communiqué) : environ 175 m?.
Scénovision : 36,90 m?
Espace interactif : 40,50 m°
Jeux : 12,50 m°?
Bureau : 17 m°?
Espace pédagogique : 25,28 m°
WC/sas/local technique : non précisé sur le plan mais mesurant environ 8 m°.
Sous-sol de 70 m° pondéré à 50 % soit 35 m°.
RE D RL ET DORE I
soubassemen
Et
5.17
H=r=MNTOP D. sem t=smr eme
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e RDC | 8 ESPACE PEDAGOGIQUE nv. Due. SORTE. Ë 25.28 m' %+ Sd trié
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ESPACE INTERACTIF
TOT: 40.5m° | solo te [ eg
4|
| … ; È
LIMITE
D'INTERVENTION
4,98
CSSS 1786120
Garage : 36 m° (90 % de la surface au sol mesurée sur Icad).
9 4.6. Diagnostics immobiliers
D ME
Consommation énergétique
Bêtiment économe Bâtiment
L kWhegeb/m2.an Bâtiment énergivore La consommation annuelle est estimée entre 2 330 € et 3 160 € par an. Date limite de validité : 01/09/2034 Emission de gez à effet de serre Faible émission de GES Bâtiment <3 À Forte émission de GES (© Kg4aco2/m2.an Diagnostic de performance énergétique
(6.3.c bis)
Descriptif du bâtiment (ou de la partie de bâtiment) et de ses équipements
Bâtiment Chauffage et refroidissement Eau chaude sanitaire, ventilation éclairage
Murs :
Autre matériau non répertorié avec isolation intérieure (8 cm)
donnant sur l'extérieur
Toiture :
Plafond structure inconnu (sous combles perdus) donnant sur un
comble faiblement ventilé avec isolation intérieure (3 cm)
Système de chauffage :
Radiateur électrique NFC, NF'° et
NF*** avec programmateur pièce
par pièce (système individuel)
Système de production d'ECS :
Ballon électrique à accumulation
vertical (autres catégorie ou
inconnue), contenance ballon 15
L
Système d'éclairage :
Néant
Menuiseries ou parois vitrées :
Porte(s) autres isolée avec double vitrage
Fenêtres battantes métal à rupture de ponts thermiques double vitrage à isolation renforcée
Fenêtres fixes métal à rupture de ponts thermiques double vitrage
à isolation renforcée
Système de refroidissement :
Néant
Système de ventilation :
VMC SF Hygro B après 2012
Plancher bas :
Plancher bois sur solives bois non isolé donnant sur Un sous-sol non chauffé
Plancher bois sur solives bois non isolé donnant sur un vide-
sanitaire
Rapport d'entretien ou d'inspection des chaudières joint :
Néant
Nombre d’occupants :
Néant
Autres équipements
consommant de l'énergie :
Néant
Énergies renouvelables
Type d'équipements présents utilisant des énergies renouvelables :
Amiante
Quantité d'énergie d'origine renouvelable : 0 KWhsP/m2.an
Néant
Validité illimitée (sauf travaux)
Absence d'amiante : Il n'a pas été repéré de matériaux et produits contenant de l'amiante. Il est signalé au propriétaire de l'immeuble que la mission décrite en tête de rapport n'a pas pu être menée à son terme.
10 5 - SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l'immeuble
Unité foncière composée par les parcelle 301-273-C-2452 ,2453, 3210 (maison des mineurs et des énergies)
1) Acquisition par la commune de Saint-Crespin-sur-Moine aux termes d'un acte reçu le 28 septembre 1991 par Me Dupont, notaire à Montfaucon-sur-Moine, et publié le 11 octobre suivant au Service de la Publicité Foncière de Cholet, volume 1991 P, formalité n° 4361.
2) Acte rectificatif et complémentaire reçu le 1” septembre 1992 par Me Dupont, notaire à Montfaucon-sur-Moine, et publié le 15 septembre suivant au Service de la Publicité Foncière de Cholet, volume 1992 P, formalité n° 4339.
3) Transfert de propriété de la Commune de Saint-Crespin-sur-Moine à celle de Sèvremoine par suite de la fusion au sein de cette dernière et nouvelle collectivité des communes de Le Longeron, Montfaucon-Montigné, La Renaudière, Roussay, Saint-André-de-la-Marche, Saint- Crespin-sur-Moine, Saint-Germain-sur-Moine, Saint-Macaire-en-Mauges, Tillières, Torfou, et de la Communauté de Communes de Moine et Sèvre à raison de l'arrêté préfectoral n° DRCL/BCL/2015/60 en date du 5 octobre 2015 prenant effet au 15 décembre suivant, l'acte administratif de constatation de transfert ayant été reçu le 21 novembre 2019 par le Maire de Sèvremoine et publié le 5 décembre suivant au Service de la Publicité Foncière de Cholet, volume 2019 P, formalité n° 7413.
Parcelle 301-273-C-2729 (garage double)
1) Acquisition aux termes d'un acte reçu le 28/125/2000 par Me Lardière, notaire à Cholet, et publié au S.P.F. de Cholet le 19/01/2001, volume 2001 P, formalité n° 399.
2) Transfert de propriété de la Commune de Saint-Crespin-sur-Moine à celle de Sèvremoine par suite de la fusion au sein de cette dernière et nouvelle collectivité des communes de Le Longeron, Montfaucon-Montigné, La Renaudière, Roussay, Saint-André-de-la-Marche, Saint- Crespin-sur-Moine, Saint-Germain-sur-Moine, Saint-Macaire-en-Mauges, Tillières, Torfou, et de la Communauté de Communes de Moine et Sèvre à raison de l'arrêté préfectoral n° DRCL/BCL/2015/60 en date du 5 octobre 2015 prenant effet au 15 décembre suivant, l'acte administratif de constatation de transfert ayant été reçu le 26 novembre 2019 par le Maire de Sèvremoine et publié le 28 novembre suivant au Service de la Publicité Foncière de Cholet, volume 2019 P, formalité n° 7227.
5.2. Conditions d'occupation
Libre.
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
Les emprises cessibles sont classées en zone Ub au P.L.U. de Sèvremoine, zone urbaine périphérique moyennement dense.
11 Droit de préemption urbain.
Patrimoine bâti, paysager ou éléments de paysages à
protéger pour des motifs d'ordre culturel,
historique, architectural ou écologique.
La parcelle 301-273-C-2729 fait partie de
l'emplacement réservé n° 90 présentant une surface
de 682 m° et destiné à la création d’un accès à la
zone 2AUB du Fief Prieur.
6.2.Date de référence et règles applicables
P.L.U. approuvé le 28 septembre 2023.
7 - MÉTHODE D'ÉVALUATION MISE EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l'étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l'immeuble à évaluer sur le marché immobilier local.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
Sources internes à la DGFIP et critères de recherche - Termes de comparaison
Biens bâtis : école et anciennes écoles - valeur vénale
N HE commune cadastre 2UTREe urbanisme Prix € Prix/m? Observations mutation adresse terrain / SU
Ancienne école de 1879 à rénover. Rdc :
bibliothèque, 3 salles, 3 toilettes, local
technique, salle de pause, couloirs et
31/01/2025 | 9 Place de la Mairie dégagements, chaufferie. 1": palier, 01 4904P01 Chavagnes-les-Eaux 086 B 1902 | 1 208 m? | 624 m° UA 200 000,00 € | 320,51 € chambre, salle d'eau, réserve, 4 salles, 2025P06496 | 49380 Terranjou couloirs, et dégagements. 2D : combles et greniers. Cour, toilettes et abris en
extérieur. Création d’une école hors
contrat.
Rdc : entrée, dégagement, bureau, salle
de réunion, toilettes, cuisine, 3 classes. 1:
14/10/2024 | 21 Rue de La Chapelle 204 AB palier desservant 1 salle de bains, 2 salles 02 4904P01 Le Mesnil-en-Vallée 834 1 308 m? | 175 m? UE 57 500,00 € | 328,57 € de rangement ; 2 salles d'archives. 2024P23119 | 49410 Mauges-sur-Loire Greniers. Cave. Préaux. Local avec toilettes. Terrain. Vente par la Commune
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034 À Ensemble immobilier comprenant 2 20/12/2023 | 25 Rue de la Croix Caron 1938, 1941 classes, 2 modulaires et wc. Échange avec 03 4904P01 Botz-en-Mauges à 1943, 605 m? 162 m? UB 125 000,00 € | 771,60 € | soulte entre la Commune et l'Association 2023P00936 | 49110 Mauges-sur-Loire 1348 & d'Éducation populaire de Botz-en-Mauges 1351 (école privée)
Ensemble immobilier. 1) maison
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distribuant à droite sur jardin 1 pièce avec
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scolaire. Préau, cour d'école et terrain.
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démolition et construction d logements
locatifs.
Ensemble immobilier de 1887,
anciennement à usage d'école et
comprenant 3 classes, 1 maison
162022 | 8 Rue du ironage 2562536, EN pin rie ete 07 4904P01 Trémont 1342& |1440m2| 169 m? 1AU 60 000,00 € | 355,03 € “28 c ing. V " 2022P02205 | 49310 Lys-Haut-Layon 1673 préau. Cour et parking. Vente par l'Association Peltier et l'Association des parents de l'école de Trémont (école privée). Acquisition pour de la location touristique.
Moyenne 361,49 € Arrondie à 350,00 €
Médiane 328,57 € Arrondie à 350,00 €
Moyenne
sans les 322,95 € Î
termes 3 et 4
Biens bâtis : garages - valeur vénale
date commune surface urbanis : : : N mutation adresse cadastre terrain / SU me Prix € Prix/garage Observations
14/06/2024 | Rue de la Moine Bâtiment comprenant 3 garages. Terrain 01 4904P01 Saint-Crespin-sur-Moine 273 C 3983 196 m? 45 nm? Uab 10 000,00 € 3 333,33 € attenant. Construction en béton avec 2024P14333 | 49230 Sèvremoine toiture fibrociment.
24/04/2024 | Rue d'Anjou Un garage et un jardin. Construction 02 4904P01 Saint-Crespin-sur-Moine 273 C 4155 66 m2? 18 m°? Uab 10 000,00 € 10 000,00 € | ancienne, en centre-ville avec couverture 2024P10820 | 49230 Sèvremoine en tuiles.
20/10/2022 |11B Rue de la Moine Dépendances anciennes transformées en 2 03 4904P01 Saint-Crespin-sur-Moine 273 C 1554 104m? 30 m° Uab 18 000,00 € 9000,00€ | garages. Constructions dénaturées avec du 2022P26356 | 49230 Sèvremoine béton et ciment. Couverture tuiles.
Moyenne 7 444,44 € Arrondie à 7 500,00 €
Sources externes à la DGFIP
Néant.
8.2. Analyse et arbitrage du service - Termes de référence et valeur retenue
1) Maison des mineurs et des énergies.
Le bien soumis à expertise ne peut en rien être comparé à des maisons d'habitation jumelées (absence de chambres, salle de bain, cuisine), ayant été converti en musée à la fin des années 1990.
Dans la mesure où il y a eu changement de destination et assignation d'une fonction pédagogique et culturelle au bâtiment, il est apparu opportun de rechercher des termes de comparaison correspondant à des ventes d'anciens bâtiments à usage scolaire ou péri-scolaire, dans une zone géographique assez proche de la commune déléguée de Saint-Crespin-sur-Moine.
Ces constructions partagent avec le bien des caractéristiques telles qu'accessibilité certaine, présence d'espaces extérieurs de détente, ou encore distribution intérieure avec des pièces aux volumes assez importants.
Une partie des transactions sélectionnées présente la particularité de consister en des ventes de biens dont le changement de destination est prévu, s'agissant plus particulièrement de les transformer en logements ou maisons d'habitation, ce qui correspond au projet poursuivi par les acquéreurs pressentis.
La moyenne des prix au m° de surface utile relevés à l’occasion de ces ventes est de 350,00 £ ; elle s'avère très proche de la médiane.
Le marché est relativement homogène si l’on exclut la valeur haute et la valeur basse du marché, la moyenne s'établissant alors à 322,95 €/m° de S.U..
13 Le service retiendra une valeur de 350,00 €/m° de S.U. comme applicable au cas d'espèce.
Celle-ci s'avère légèrement supérieure à celle qui avait été retenue lors de l'élaboration du précédent avis-rapport, reflet d'une tendance globalement haussière du marché immobilier.
Au vu des éléments de marché ci-dessus, de la configuration de l'emprise à céder, de sa contenance et des caractéristiques du bâtiment, la valeur vénale de l’ancienne maison des mineurs et des énergies est donc estimée à 175 m° x 350,00 €/ m° de S.U.= 61 250,00 € arrondie à 61 000,00 €.
La valorisation est donnée terrain intégré.
2) Garage double non attenant
La recherche de ventes de garages au chef-lieu de la commune déléguée de Saint-Crespin-sur- Moine n'a livré que très peu d'occurrences.
Trois termes de comparaison ont seulement pu être retenus.
Le marché n'est pas très homogène compte tenu de la nature des biens vendus.
L'évaluation des garages, boxes ou emplacements de parking aérien se fait à la place.
Les prix de vente sont conditionnés grandement par la localisation du bien.
Plus le bien est situé en cœur d'agglomération, dans un tissu urbain resserré et ancien, où les espaces de stationnement sont comptés, plus le prix d'acquisition s'avère élevé.
Cette rareté est renforcée par la venue périodique et temporaire d'automobilistes dans le cadre des migrations pendulaires conditionnées par l'implantation des lieux de travail, services et commerces en centre-ville.
La pression s'avère moins prégnante en faubourg ou zone résidentielle.
Au cas d'espèce, les termes 2 et 3 constituent des valeurs hautes, les biens étant situés en cœur de bourg.
Il s'agit là de valeurs plafond ne pouvant être retenues pour le bien expertisé, lequel se trouve situé dans un lotissement, juste en face d'un face d'un espace public permettant le stationnement gratuit.
S'agissant du terme 1, valeur basse du marché, il présente la particularité de constituer une petite batterie de garage dont l'acquisition répond plus à une logique d'investissement locatif que de jouissance exclusive et personnelle par l'acquéreur.
Une valeur intermédiaire sera donc retenue, à savoir 7 000,00 € par emplacement, laquelle s'avère toutefois très approchante de la moyenne constatée pour les prix de vente des trois termes de comparaison trouvés.
Conséquemment, pour l'évaluation du garage double, terrain intégré, la valeur vénale est estimée à 14 000,00 €.
3) Valorisation de l'ensemble des biens.
Dans la mesure où l'ensemble des biens n'est pas situé sur la même unité foncière, le service ne retiendra pas d'abattement pour vente en bloc.
Aussi, la valeur vénale de l'ensemble constitué par la maison des mineurs et des énergies, ancien musée, et le parking double, non attenant, est-elle estimée à 61 000,00 € + 14 000,00 € = 75 000,00 €.
14 9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE — MARGE D'APPRÉCIATION
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d'une marge d'appréciation, et non d'un prix.
Le prix est Un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d'une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
La valeur vénale est estimée à 75 000,00€ hors taxe et hors droits.
Elle est assortie d'une marge d'appréciation de 10 % portant la valeur minimale de vente sans justification particulière à 67 500,00 €.
La marge d'appréciation reflète le degré de précision de l'évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important).
De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé sans nouvelle
consultation du pôle d'évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s'affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois; une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l'accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n'intervenait pas ou si l'opération n'était pas réalisée dans ce délai.
#*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l'opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans /a mesure où l'accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signature de l'acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
15 Il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
Pour le Directeur départemental des Finances publiques
de Maine-et-Loire, et par délégation,
Olivier GUÉRINEL
Inspecteur des Finances publiques
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