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Document publié le Mercredi 1 janvier 2025 par la commune de Sèvremoine.
Lien du pdf (unknown - 2025 12 18 5.1.3 PJ1 St Germain sur moine cession cure avis domaine)
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Eau et assainissement,
Ex REPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Egalité
Fraternité
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de Maine et
Loire
Pôle d'évaluation domaniale
1 Rue Talot / BP 84112
49041 Angers Cedex 01
Courriel : ddfip49.pole-evaluation@dgfip.finances.gourv.fr
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Olivier GUÉRINEL
Courriel : olivier.guerinel@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 02.41.22.03.66
Réf DS: 25231141
Réf OSE : 2025-49301-51091
FINANCES PUBLIQUES
Le 08/10/2025
Le Directeur départemental des Finances
publiques du Maine-et-Loire
©
Monsieur le Maire de Sèvremoine
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l'évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible
sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Vestiges de l’ancienne église paroissiale de Saint-Germain-sur-Moine
Adresse du bien : Place de l'Église - Saint-Germain-sur-Moine — 49450 Sèvremoine
Valeur : 55 000,00 € assortie d’une marge d'appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD 1- CONSULTANT
Affaire suivie par : Mme Élodie DEBOIS CHEVALIER, Directrice de l'Aménagement et de l'Urbanisme à la mairie de Sèvremoine - 02.41.64.76.33 / urbanisme@sevremoine.fr
2 - DATES
de consultation :
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis:
le cas échéant, de visite de l'immeuble :
du dossier complet :
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l'opération
Cession :
Acquisition : amiable [1
par voie de préemption []
par voie d'expropriation []
Prise à bail : C]
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire : x
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de|[] l'instruction du 13 décembre 2016:
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...) C]
3.3. Projet et prix envisagé
Cession par la Commune nouvelle de Sèvremoine au Diocèse d'Angers des vestiges de l'ancienne église de Saint-Germain-sur-Moine dits Ancienne cure de Saint-Germain-sur-Moine.
1 Voir également page 17 de la Charte de l'évaluation du Domaine
08/07/2025
Néant
17/09/2025
17/09/2025
2 Le Diocèse a pour objectif de convertir le bâtiment en nouveau presbytère, ce qui permettra à terme à la paroisse Saint-Maurice-en-Val-de-Moine de libérer l'actuel presbytère et à la collectivité de céder ce bien.
Un géomètre doit être missionné afin de délimiter la parcelle d'assiette de l’ancienne cure en vue de la cession du bien.
Lors de la visite du bien, les services de la Commune procédaient au branchement de l'ancienne cure au réseau d'eau potable.
Il est prévu prochainement la réalisation des diagnostics techniques avant vente ainsi que le contrôle des installations assainissement.
La Commune envisage de céder le bien au Diocèse moyennant le prix de 50 000,00 €.
Par mail en date du 26 juin 2025, la responsable du service Immobilier et Juridique du Diocèse d'Angers précisait que l'acquisition du bien moyennant ce prix serait soumise au Conseil d'Administration et que la division des fluides (électricité, eau, assainissement) ainsi que celle de la parcelle d'assiette aux fins de rendre le bien indépendant seraient à la charge de la Commune.
Cette séparation des réseaux s'entend sans doute avec les bâtiments adjacents.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
L'emprise soumise à expertise est située sur la commune déléguée de Saint-Germain-sur-Moine qui appartient à la commune nouvelle de Sèvremoine.
Unité urbaine mono-communale de 25 806 habitants en 2021, cette dernière fait partie de l'aire d'attraction de Cholet dont elle est une commune de la couronne.
AU cœur de la région naturelle et historique des Mauges, Saint-Germain-sur-Moine est traversée par la route nationale 249 reliant Nantes à Cholet puis Bressuire, distante et desservie par la route départementale 762.
Le centre-bourg se trouve, via la route départementale 147, à 2 kilomètres de l'échangeur du petit lapin connectant la RD 147 à la RN 249 (route E62).
4.2. Situation particulière, environnement, accessibilité, voirie et réseau
Le bien expertisé est située en plein cœur de bourg de Saint-Germain-sur-Moine, sur la Place de l'Église, entre le presbytère actuel et l'église Saint-Germain, à 80m au nord de la mairie déléguée.
Il est accessible à partir de la Place de l'Église, positionnée au croisement des routes départementales 67 (Rue du Dr Raffegeau) et 147 (Rue de la mairie).
3 À partir de la Rue de la Mairie, une impasse desservant des terrains de tennis, l'arrière de la mairie déléguée et du Presbytère conduit à un espace de stationnement contigu à l’ancienne cure.
Le bien est raccordé aux réseaux électriques, d'eau potable, d'eaux pluviales, d'assainissement collectif (conformité non assurée).
æ F2. à
VE CE : ï 7 Se, NS
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PT «4 GX \
4.3. Références cadastrales
L'immeuble sous expertise fait partie de la parcelle figurant au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieu-dit Superficie Nature réelle
Commune nouvelle de Sol (mairie déléguée et son jardin, Sèvremoine 285 D _. ancienne église et ses dépendances Place de l'Église 13 514 m? contiguës, terrains de tennis, terrain Commune déléguée de 3587 d'agrément, impasse et cour du Saint-Germain-sur-Moine Presbytère)
11760. re
4 Aucun élément n'a été transmis par le consultant (document d'arpentage emportant division cadastrale) permettant d'apprécier si la contenance de la future parcelle à céder avec l'ancienne église excédera sensiblement l'emprise au sol du bâtiment (environ 80 m°).
4.4. Descriptif
Le bien expertisé consiste dans les deux premières travées de la nef de l’ancienne église de Saint-Germain-sur-Moine.
Cet édifice, orienté, figure sur le plan cadastral napoléonien de 1834, sa façade occidentale étant partiellement imbriquée au nord-ouest dans l’ancien presbytère possiblement héritier d'un prieuré desservant l'église et relevant de l'abbaye de Saint-Jouan-de-Marnes.
L'édifice cultuel a été partiellement détruit à
l'occasion de la construction de l'église
actuelle par l'architecte Liberge de Nantes,
entre 1847 et 1852, bâtiment implanté sur les
antiques chœur et chapelles formant transept.
Les vestiges ont été convertis Un temps en
maison d'habitation, avec réalisation de deux
planchers permettant de ménager trois
niveaux déclinés entre rez-de-chaussée,
premier étage et combles en partie
aménageables.
1) Élévation
Le bâtiment, de type R+1 sous combles, présente une assiette au sol d'environ 80 m?°, de forme sensiblement carrée, avec des côtés d'environ 9 m de long.
Les murs sont édifiés en moellons de pierre locale de type schiste ou cornéenne.
Ils présentent des caractéristiques stylistiques permettant de faire remonter au XII siècle les parties les plus anciennes conservées.
En effet, trois contreforts en pierres de taille
de granite, dont un d'angle, attestent de
l'antiquité du bâtiment.
Celui-ci a été modifié au fil des siècles, en
fonction de nouvelles exigences liturgiques,
sanitaires, voire du changement d'affectation
des locaux.
Côté ouest, une petite porte ogivale,
décentrée et aujourd'hui murée occupe le rez-
de-chaussée, ayant visiblement été précédée
d'un perron de quelques marches.
AU pignon, un grand oculus délimité par des claveaux en pierre calcaire a lui aussi été obstrué, par un remplissage en briques pour ménager deux petites ouvertures carrées dans les combles.
Cet oculus date potentiellement du XVII siècle.
Au nord, le mur présente deux contreforts plats à un seul ressaut et une grande ouverture plein-cintre percé à l'est à mi-hauteur, sans doute à l'emplacement d'une ancienne fenêtre romane de type meurtrière.
ᵉ
ᵉ
5 L'entourage de cette ouverture du XVII siècle en pierre calcaire est de type harpé.
Le mur oriental est le plus récent pour être venu clore le bâtiment après la destruction du reste de l'ancienne église au cours du second quart du XIXème siècle.
Lors de l'aménagement des vestiges en maison d'habitation, seul le rez-de-chaussée de cette façade a été percé d'ouvertures en pierre calcaire, de type harpé, à savoir la porte principale d'accès et une fenêtre à sa droite.
La partie supérieure et le pignon de cette façade sont aveugles.
La façade sud du bâtiment présente quatre fenêtres de mêmes dimensions que celle percée dans la façade méridionale.
Elles sont positionnées symétriquement, à savoir deux par étages, fenêtres du rez-de-chaussée et de l'étage étant alignées.
Seule la fenêtre dans la partie est de l'étage date du XVIIème et présente Un encadrement harpé en pierre calcaire.
Les trois autres présentent des modénatures en briquettes.
L'ensemble des huisseries est en bois, avec simple vitrage.
Il n'y a pas de volets extérieurs ou autres ocultants, seules les fenêtres de l'étage présentant des gardes-corps métalliques, a priori des années 1950-1960.
Les murs sont épais, en assez bon état, et partiellement revêtus d'un crépis ancien gris-marrin sale.
Le bâtiment est coiffé d'une toiture à deux pans en ardoises, en assez bon état, présentant une petite cheminée en brique quasiment au pignon occidental, côté sud.
Les gouttières, les chéneaux et l'arrête de faîtage sont en zinc.
Façade occidentale Façade septentrionale
2) Distribution
Le rez-de-chaussée comprend une pièce unique de forme carrée présentant une surface au sol de 62,24 m°, avec dallage 5x5 bicolore (beige/marron) des années 1960-1970.
Les murs nord et est sont aveugles, un placard triangulaire étant logé à l'angle nord-est, et un escalier bois quart tournant celui nord-ouest.
ᵉ
6 Un wc se trouve sous le rampant de l'escalier (angle nord-ouest) et un évier en faïence blanche près de la fenêtre de l'angle sud-ouest.
La pièce présente une hauteur de 3,30 m, le plafond étant soutenu en son milieu par une poutre maîtresse nord-sud.
Une colonne centrale pour des branchements informatiques a été installée récemment; elle n'a aucun rôle de soutien de l'étage supérieur.
La pièce, lumineuse, n'est doté d'aucun système de chauffage et présente un beau volume de 205,40 m*.
L'étage est divisé en quatre pièces, celle au débouché de l'escalier, aveugle, commandant l'accès aux trois autres, sachant que les deux pièces méridionales communiquent également entre elles.
Les sols sans doute sur vieux parquets, sont de type lino, hormis une pièce avec sur moquette.
Les trois fenêtres sont dotées de volets intérieurs en bois, sachant que la partie plein-cintre ne peut être occultée.
La pièce située au sud-est bénéficie d’un placard triangulaire, dans son angle nord-est, et d'un évier en faïence blanche sur meuble bas dans son angle sud-est.
Aucune trace de chauffage n'a été détectée, et la pièce-palier présente des traces d'humidité noirâtres à son angle nord-ouest.
7 Une trappe ouverte, dans la même pièce, permet d'entrevoir les combles, aménageables en grande partie, couvert d'une charpente bois ancienne avec ardoises à nu; il n'y a de fait aucune isolation.
4.5. Surfaces du bâti (mesures au laser-mètre le jour de la visite)
Étage Pièce Surface utile
Rez-de-chaussée Pièce unique 62,24 m²
1er étage N.O. 16,88 m²
N.E. 17,37 m²
S.O. 8,89 m²
S.E. 17,35 m²
Combles Grenier en partie aménageable (2/3) 41,49 m²
Total de surface utile potentielle 164,22 m²
Totale surface habitable potentielle 122,73 m²
8 5 - SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l'immeuble
1) Propriété de la parcelle 285 D 3202 du chef de la Commune de Saint-Germain-sur-Moine depuis des temps immémoriaux, en vertu d'un juste titre antérieur au 1° janvier 1956.
2) Transfert de propriété de la Commune de Saint-Germain-sur-Moine à celle de Sèvremoine par suite de la fusion au sein de cette dernière et nouvelle collectivité des communes de Le Longeron, Montfaucon-Montigné, La Renaudière, Roussay, Saint-André-de-la-Marche, Saint- Crespin-sur-Moine, Saint-Germain-sur-Moine, Saint-Macaire-en-Mauges, Tillières, Torfou, et de la Communauté de Communes de Moine et Sèvre à raison de l'arrêté préfectoral n° DRCL/BCL/2015/60 en date du 5 octobre 2015 prenant effet au 15 décembre suivant, l'acte administratif de constatation de transfert ayant été reçu le 20 janvier 2020 par le Maire de Sèvremoine et publié le 5 décembre suivant au Service de la Publicité Foncière de Cholet, volume 2020 P, formalité n° 596.
3) Division de la parcelle 285 D 3202 en 285 D 3586 et 3587 aux termes du procès verbal du Cadastre 30-285-0001613-C du 09/10/2024 publié au S.P.F.E. de Maine-et-Loire le 10/10/2024, volume 2024 P, formalité n° 22648.
5.2. Conditions d'occupation
Libre.
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
L'immeuble expertisé est classé en zone Uaa au P.L.U. de Sèvremoine, secteur urbain ancien.
Les Zones Urbaines (U)
Sont classés en zone urbaine les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.
Différentes zones sont créées sur le territoire, délimitées en fonction de leur vocation principale et de la forme urbaine existante ou à privilégier :
- Zones urbaines à dominante d'habitat, avec une mixité des fonctions : secteur Ua (sous-
secteurs Uaa, Uaai et Uab), secteur Ub (sous-secteurs Uba, Ubb, Ubbi et Ubb1),
- Zones urbaines à vocation principale d'équipements et/ou de loisirs : secteur Ud, secteur Ue,
secteur Ug,
- Zones urbaines à vocation principale d'activités économiques : secteur Uy, décliné en 3 secteurs : Uya (sous-secteurs Uyai, Uya2, Uya3, Uya4 et Uya5), Uyb et Uyc.
Le secteur Ua correspond au tissu urbain ancien de la commune.
C'est un secteur déjà urbanisé, à caractère central d'habitat dense, de services et d'activités urbaines où les constructions sont généralement édifiées en ordre continu.
Outre l'habitat, il est destiné à accueillir équipements collectifs, commerces et activités qui contribuent à la vie des habitants de la ville et des quartiers, notamment en confortant l'attractivité des centralités.
Le secteur Ua comprend les sous-secteurs suivants :
Uaa : sous-secteur correspondant aux cœurs historiques de Saint-Macaire-en-Mauges,
Saint-André-de-la-Marche, Montfaucon-Montigné, Saint-Germain-sur-Moine, Torfou ;
Uab : sous-secteur correspondant aux cœurs historiques de Roussay, Le Longeron, La
Renaudière, Saint-Crespin-sur-Moine, Tillières ;
Uaai : déclinaison particulière du sous-secteur Uaa en référence au PPRI.
9 6.2.Date de référence et règles applicables
P.L.U. approuvé le 28 septembre 2023.
Dernière modifiation approuvée le 26/06/2025.
7 - MÉTHODE D'ÉVALUATION MISE EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l'étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l'immeuble à évaluer sur le marché immobilier local.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
Sources internes à la DGFIP et critères de recherche - Termes de comparaison
Biens bâtis : maisons de bourg anciennes, mitoyennes, et à rénover entièrement - Valeurs vénales
N . de Commune / Adresse Cadastre Surface Urbanisme Prix € Prix/m? Observations mutation terrain / SU
Maison d'habitation de 1820 à
rénover entièrement. Rdc :
30/04/2024 264 AA 114 cuisine, débarras avec wc, salle à 1 4904P01 637 & 638 ! 462 m°? 103 m°? Uaa 50 000,00 € 485,44 € manger, 3 chambres, garage. 2024P10580 Étage : grenier, débarras, 1 chambre. Cour. Ancien atelier de
22 Rue de la Libération/2-4 tisserands. Impasse des Aires
Saint-André-de-la-Marche
49450 Sèvremoine
Une maison de 1900
anciennement à usage 03/04/2023 M un . N
2 | 4904P01 273CT88 | 39 m2 70 m2 Uab 31000,00€ | 442,86 € d'habitation sur 8 niveaux, à 2023P09996 & 1429 rénover entièrement et une petite dépendance non attenante
27 et 20 Rue d'Anjou
Saint-Crespin-sur-Moine
49230 Sèvremoine
Immeuble de 1870 actuellement
à Usage commercial comprenant
07/03/2023 mL au rdc une grande pièce, à 3 4904P01 "| 350 AC 330 107 m° 107 m° Uaa 45 000,00 € 420,56 € l'étage, une grande pièce, au 2023P07616 L sous-sol, une cave. Terrain attenant. Bien acquis pour une
réhabilitation en maison.
8 Rue Bonchamp
Torfou
49660 Sèvremoine
Moyenne 449,62 € Arrondie à 450,00 €
10 Sources externes à la DGFIP
Néant.
8.2. Analyse et arbitrage du service - Termes de référence et valeur retenue
Le bien objet des présentes a pour caractéristique d'avoir connu au cours de son histoire des changements d'affectation successifs.
Après avoir servi de lieu de culte, il a été converti en maison d'habitation puis en lieu de réunion et de stockage pour des associations.
Présentement, il ne saurait constituer une maison d'habitation faute de disposer d'une cuisine et d'une salle de bains.
Par ailleurs, faute de communication des diagnostics immobiliers avant vente, particulièrement du D.P.E., les locaux sont présumés inhabitables sauf à en être propriétaire occupant, en tout état de cause ne pouvant être loués comme logement en raison de l'absence de système de chauffage et de toute isolation.
Pour autant, le bien présente un potentiel certain pour une réhabilitation en logement, ce qui constitue d'ailleurs le projet qu'entend mener le Diocèse d'Angers, acquéreur pressenti.
Aussi, la recherche de termes de comparaison a porté sur des maisons d'habitation à rénover entièrement ou sur d'anciennes maisons acquises pour leur restituer cet usage.
Trois transactions ont été sélectionnées correspondant à des maisons de bourg anciennes, mitoyennes au moins par un côté, et situées au chef-lieu d'une commune déléguée de Sèvremoine.
Les actes de vente ont été signés il y a moins de 2 ans et demi.
La moyenne des prix de vente observés s'établit à 450,00 €/m° de surface habitable (Shab).
Rapportée à la surface habitable présumée, elle induit une valeur vénale de 122,73 m° de Shab x 450,00 €/m° de Shab = 55 228,50 €, arrondie à 55 000,00 €.
Cette valeur vénale procède d’une évaluation terrain intégré et est assortie d’une réserve.
En effet, dans la mesure où le consultant n'a pas communiqué l'emprise qu'il entendait distraire de la parcelle 285 D 3587 aux fins de vente de l'ancienne cure, cette valeur s'entend pour une contenance future de parcelle correspondant approximativement à l'emprise au sol des vestiges de l'ancienne église, soit environ 80 m°.
Place
de L'Eglise
11 9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE — MARGE D'APPRÉCIATION
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d'une marge d'appréciation, et non d'un prix.
Le prix est Un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d'une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
La valeur vénale est estimée à 55 000,00 € hors taxe et hors droits.
Elle est assortie d'une marge d'appréciation de 10 % portant la Valeur minimale de cession sans justification particulière à 49 705,65 €.
La marge d'appréciation reflète le degré de précision de l'évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important).
De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé sans nouvelle
consultation du pôle d'évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s'affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour céder à un prix moins élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois; une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l'accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n'intervenait pas ou si l'opération n'était pas réalisée dans ce délai.
#*oour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l'opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans /a mesure où l'accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signature de l'acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
12 Il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
Pour le Directeur départemental
des Finances publiques de Maine-et-Loire,
et par délégation,
|
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€
Olivier GUÉRINEL
Inspecteur des Finances publiques
L'enregistrement de votre demande a faït l’objet d’un traitement informatique. Le droit d'accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, s'exerce auprès des directions terrii - "ialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.
13