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Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune d'Albi.
Lien du pdf (unknown - 21 RP 081 218100048 20220321 22 036 DE 1 1 2)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Jeunesse,
Direction Générale Des Finances Publiques
Direction régionale / départementale des Finances Publiques de
Pôle d’évaluation domaniale
Adresse :18 Avenue Charles de Gaulle 81013 ALBI
Cedex 9
Téléphone : 05 63 49 58 00
Mel:ddfip81.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
ALBI, le 09/02/2022
Le Directeur départemental des Finances
publiques Du TARN
à
La commune d’ALBI
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Valérie SAUSSOL
Téléphone :05 63 49 59 73
Courriel :valerie.saussol@dgfip.finances.gouv.fr
Réf. :OSE n° 2021-81004- 03230
DS n° 7403299
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Immeubles non bâtis
Adresse du bien : Rue du Capitaine Julia à ALBI 81000.
Valeur : 287 300 €, assortie d’une marge d’appréciation de 15 % (des précisions sont apportées au § détermination de la valeur)
1
7300 - SD 1 - SERVICE CONSULTANT
affaire suivie par : PAPEIX Marc
2 - DATE
de consultation : 14/01/2022
de délai négocié : non
de visite : non
de dossier en état : 14/01/2022
3 - OPÉRATION SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération : Acquisition amiable
3.2. Nature de la saisine : réglementaire
3.3. Projet et prix envisagé : .
La commune d’ALBI souhaite acquérir les parcelles appartenant aux consorts Thiriot en vue de l’extension de la base de loisirs de Pratgraussals à ALBI. Lors des négociations menées, il a été convenu que la ville procéderait à l’acquisition de l’emplacement réservé ALB32, sur la parcelle AW 374, pour l’aménagement d’un carrefour rue du Capitaine Julia à ALBI.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Albi est une ville qui se situe sur le Tarn non loin des vignobles de Gaillac, du plateau cordais et de la forêt de Grésigne.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
2 4.3. Références Cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous la référence suivante :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle PLU
ALBI AW 387 p St Amans/ STGély 3 100 m²
AL B 88 au
bénéfice de la
commune/
extension base de
loisirs
UIC1
ALBI AW 387 p St Amans/ STGély 22 452 m² NL
ALBI AW 266 p Rue Capitaine Julia 1 904 m²
AL B 88 au
bénéfice de la
commune/
extension base de
loisirs
UIC1
ALBI AW 374 p 37 Rue Capitaine Julia 550 m²
ALB 32 au bénéfice
de la commune /
création carrefour
UM5a
ALBI AW 388 p 35 Rue Capitaine Julia 313 m² fossé AU F
ALBI AW 385 St Amans/ STGély 319 m² UIC1/ UM5a
ALBI AW 264 p St Amans/ STGély 154 m² UM5a
ALBI AW 265 St Amans/ STGély 22 m² UM5a
TOTAL 28 837 m²
3 4.4. Descriptif
Il s’agit de terrains nus positionnés sur la rue du Capitaine Julia et dans la zone de Patgraussals , l’acquisition de ces différentes parcelles va permettre un accès plus facile et d’agrandir la bse de loisirs.
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble : consorts THIRIOT
5.2. Conditions d’occupation : libre
4 6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
Réglementation d'urbanisme applicable :
PLU UIC1 : zone urbaine à vocation générale d’intérêt collectif ou se service plublic ;
PLU NL : zone naturelle à vocation touristique ou de loisirs ;
PLU UM5a : zone urbaine à vocation mixte ;
PLU AUF : zone non équipée réservée à urbanisation future.
- Périmètres de protection : non communiqué .
- Servitudes administratives ou de droit privé : non communiqué
- Réseaux et voiries : non communiqué
7 - MÉTHODE D’ÉVALUATION
La valeur vénale est déterminée par la méthode de comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale ou locative à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée, car il existe un marché local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
8 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR : MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
Recherche PATRIM
Concernant les trois parcelles situées en zone UM5a du PLU :
5 Les termes sont sur la commune d’ALBI sur un PLU UM5a , la moyenne est de 130 € / m².
Soit un prix de 71 500 € pour la parcelle AW 374 p superficie 550 m² ;
soit un prix de 20 020 € pour la parcelle AW 264 p superficie 154 m² ;
soit un prix de 2 860 € pour la parcelle AW 265 superficie 22 m².
Soit un total de 94 380 €
Concernant Les parcelles situées sur le PLU UIC1
6 Recherche BNDP
- Vente du 29/12/2018 de la parcelle AV 78 au CRS 48 R de Patgraussals à ALBI ; PLU UIC1. Le prix de la parcelle est de 74 970€ pour une superficie de 4 998 m² soit 15 € / m².
- Vente du 13/01/2020 de la parcelle KZ 223 à Ranteil sur ALBI ; PLU UIC1 (70%) et NS (30%) .Le prix de la parcelle est de 110 000 € pour une superficie de 12 422 m² soit après un abattement de 20 % pour grande surface un prix de 15 € pour la partie UIC1.
Le terme le plus pertinent est le premier terme il se situe sur le même PLU, dans la même zone que le terme à évaluer. Le prix au m² retenu est de 15 €.
AW 387 p : superficie 3 100 m² x 15 € = 46 500 €
AW 266 p : superficie 1 904 m² x 15 € = 28 560 €
soit un total de 75 060 €
Concernant la parcelle située à cheval sur le PLU UM5a et UIC1
La parcelle AW 385 a une superficie de 319 m² soit :
- 55 % en PLU UM5a, soit un prix de 22 750 € pour la parcelle AW 385 superficie 175 m² ;
- 45 % au PLU UIC1, soit un prix de 2 160 € pour la parcelle AW 385 superficie 144 m².
Soit un total de 24 910 €
Concernant la parcelle située sur le PLU NL
Recherche BNDP
Pas de ventes récentes dans le secteur ni dans les alentours.
Vente du 17/07/2015, parcelles AW 406, AW 407 et AW 408 soit une superficie totale de 12 065 m² au prix de 39 211 € soit 3,14 €.
Des termes ont été trouvés sur la commune voisine :
7 La ville de Montauban, de par sa situation proche de Toulouse, est considérée comme plus attractive qu’ALBI, dès lors la moyenne de 6, 70 € / m² n’est pas retenue.
Le terme trouvé sur ALBI est situé sur la même zone que les bien à évaluer mais il date de 2015, dès lors, on peut retenir un prix au m² de 4 €.
Le prix de la parcelle est de 89 808 €
22 452 m² x 4 €
Concernant la parcelle située sur le PLU AUF
Vente 24/05/2006 : parcelle ES 188 rue Garric Pelissier superficie 85 m² prix 1 275 € soit 15 €/ m².
Il s’agit d’une petite superficie à usage de fossé située sur une route passante, le prix au m² peut être estimé à 10 €.
Le prix de la parcelle AW 338 p est de 3 130 €.
313 m² X 10 €.
8 RECAPITULATIF
ALBI AW 387 p St Amans/ STGély 3 1 00 m² 46 500 € UIC1
ALBI AW 387 p St Amans/ STGély 22 452 m² 89 808 € NL
ALBI AW 266 p Rue Capitaine Julia 1 904 m² 28 560 € UIC1
ALBI AW 374 p 37 Rue Capitaine Julia 550 m² 71 500 € UM5a
ALBI AW 388 p 35 Rue Capitaine Julia 313 m² 3 130 € AU F
ALBI AW 385 St Amans/ STGély 319 m² 24 910 € UIC1/ UM5a
ALBI AW 264 p St Amans/ STGély 154 m² 20 020 € UM5a
ALBI AW 265 St Amans/ STGély 22 m² 2 860 € UM5a
TOTAL 28 814 m² 287 288 €
287 288 € arrondi à 287 300 €.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
acquisition
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 287 300 €. Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 15 % portant la valeur
- maximale d’acquisition sans justification particulière à 330 395 € (arrondie).
Les collectivités locales et leurs établissements publics peuvent acquérir à un prix plus bas. Ils ont toutefois la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision motivée pour acquérir à un prix plus élevé.
La valeur vénale est exprimée hors taxe, hors droits et hors frais d’agence éventuellement applicables sauf si ces derniers sont à la charge du vendeur.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 24 mois.
9 11 - OBSERVATIONS
L’estimation est réalisée sur la base des éléments en possession du service à la date du présent rapport.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
Une nouvelle consultation du service du Domaine serait nécessaire si l’opération n’était pas réalisée dans le délai ci-dessus ou si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
Pour le Directeur départemental des Finances
publiques
et par délégation,
L'Inspectrice des Finances Publiques
Valérie.saussol
10
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques. 11