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Document publié le Dimanche 1 janvier 2023
Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Niortais - C26 02 2023 1)
Thèmes du document : Industrie, Justice et droit, Investissement et développement économique,
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Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de la Vienne
Pôle d'évaluation domaniale de la Vienne
11, rue Riffault - CS 70549
86020 Poitiers Cedex
téléphone : 05 49 55 62 00
Courriel : ddfip86.pgp.domaine@d£gfip.finances.gouv.fr
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Valérie SERVANT
Courriel : valerie.servant@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : O5 49 00 85 73/06 24 34 67 58
Réf DS: 10899890
Réf OSE : 2022-79191-93991
FINANCES PUBLIQUES
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La Directrice départementale des Finances
publiques de la Vienne
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AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l'évaluation du Domaine, élaborée avec l'Association des Maires de France, est disoonible
sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien :
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(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
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7302 - SD 1- CONSULTANT
affaire suivie par : M. BOUTRUCHE Arnaud, CAN
2 - DATES
de consultation :
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis:
le cas échéant, de visite de l'immeuble :
du dossier complet :
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l'opération
Cession :
Acquisition : amiable]
par voie de préemption [1]
par voie d'expropriation []
Prise à bail : C]
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de [] l'instruction du 13 décembre 2016:
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...) C]
3.3. Projet et prix envisagé
Lot de TAB en zone économique pour l'installation d'un cabinet dentaire sur le lotissement la Garenne à Niort à vendre.
Après le vote de l'augmentation des tarifs des zones économiques le 14 Novembre 2022, la CAN propose une vente pour 60€HT/m°.
1 Voir également page 17 de la Charte de l'évaluation du Domaine
19/12/2022
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2 4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Niort est la préfecture du département des Deux-Sèvres. Elle se trouve à la convergence de deux autoroutes : l’A10 et |4A843. Elle accueille les sièges sociaux de la MAIF, de la MAAF, de la MACIF et de SMACL assurances et elle est la capitale régionale de l'économie sociale et solidaire.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Le terrain est situé en zone d'activité économique située entre Niort et Bessines.
4.3. Références cadastrales
L'immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
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4.4. Descriptif
Grande parcelle à diviser en bordure de voirie, plate et non encombrée.
5 - SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l'immeuble
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5.2. Conditions d'occupation
Le bien est estimé libre
6 - URBANISME
Règles actuelles
En zone UE du PLU en vigueur sur la Commune de NIORT approuvé le 23/06/2020.
La zone UE couvre l'ensemble des zones d'activités économiques. Sont également inclus dans cette zone des secteurs diffus regroupant des activités hors site en activités ou en friche qu'il y aura lieu de maintenir dans leurs destinations d'origines afin de conserver la complémentarité habitat activités sur l'ensemble de la Ville.
7 - MÉTHODE(S) D'ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
La méthode par comparaison, qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l'étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l'immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. AU cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
Études de marché
8.1.1 Sources internes à la DGFIP et critères de recherche - Termes de comparaison
3 Recherche de termes de comparaisons en nature de Non bâtis sur la commune de NIORT pour des terrains à bâtir en zone économique.
Biens non bâtis - valeur vénale
N RE dresse cadastre surace urbanisme prix Prix/m2 Observations
29/09/2009 | ZA porte du Marais, Niort EL86/87 | 3376m° UE 168 800€ HT 50 PA la Garenne
12/03/2010 | ZA porte du Marais, Niort EL93 1624m? UE 81 200€ HT 50 PA la Garenne
28/08/2012 | ZA porte du Marais, Niort EL95 3725m? UE 186 250€ HT 50 PA la GArenne
moyenne | 50€/m?
Les ventes sur la zone d'activité La Garenne sont anciennes. Aucune cession n'a été recensée
depuis.
C'est pourquoi une recherche élargie sur les zones d'activités voisines a été effectuée.
Les résultats sont présentés dans le tableau ci-dessous :
Les ventes récentes, de moins de 5 ans,de TAB en ZAE voisines se situent entre 25€/m°? et 40€/m?, tarif inférieur aux ventes de la zone en 2012.
Pour cela les ventes en ZAE à proximité ne seront pas retenues.
8.1.2 Sources externes
Offre de commercialisation des terrains à bâtir en zone économique proposé par la CAN après une délibération de novembre 2022 :
’ SURFAC SURFACE SURFACE RESTANT
4
La Fibe des Lois Artisanat / Indusdrie 310 684 300 30 10 380 30 €
Praheca | logistique
Les Pierrailleuses t T t
ndustrie / logistique RE RTS D SE ne Granzay-Gript/st : JUS 289 685 84 382 58 971 / 146 332 50 €
E | arusonat mixte
symphorien
Le Luc Les Carreoux 2 Industrie / logistique D strie / logistique ,,,5 66 851 76 94] / 3 739 50 €
Echiré / St Gelais ] artisanat mixte
Gutemberc Commerce / 9 : 149 129 142 638 6 491 100 €
Niort sérvices
Lo Garenne ne . : = Services 66 139 32 395 33 744 100 € Niort / Bessines
Acte Réf cadastrale surface Prix HT prix/m² zonage
2014P06132 034AM457 3151m² 257 000 81,56 UX
2014P02579 034AM457 3151m² 230 000 72,99 UX
2019P07300 034AM502 118m² 4 220 35,76 UX
2019P06249 034AM 498/502/503 198m² 7 920 40 UX
2020P13302 IA58 796m² 25000 31,4 UE
2018P07252 IB102 917m² 28000 30,5 UE
2018P00749 IB 117 9m² 225 25 UE
4 Le tarif des TAB proposés sur le lotissement économique la Garenne entre Niort et Bessines a évolué de 50€ HT/m? à 100€ HT/m° depuis Novembre 2022.
8.2 Arbitrage
Dans le contexte actuel d'inflation économique, et la volonté de la CAN d'augmenter l'offre tarifaire des TAB sur les ZAE, l'augmentation de 20 % par rapport à la valeur de marché de 2012 des TAB sur la zone économique La Garenne est une augmentation conforme à l'évolution du marché immobilier du secteur.
En conclusion, la proposition de 60€/m? HT du TAB sur la ZAE La Garenne à Niort est confirmée.
La valeur vénale retenue pour les 3 200m° de TAB est de : 3 200*60-192 000€ HT.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE — MARGE D'APPRÉCIATION
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d'une marge d'appréciation, et non d'un prix. Le prix est Un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d'une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 192 000 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d'une marge d'appréciation de 10 % portant la valeur minimale de vente sans justification particulière à 172 800 € (arrondie).
La marge d'appréciation reflète le degré de précision de l'évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours céder à un prix plus haut sans nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s'affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l'accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n'intervenait pas ou si l'opération n'était pas réalisée dans ce délai.
#vour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l'opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans /a mesure où l'accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signature de l'acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
5 11 - OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU
SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l'accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d'occulter préalablement les données concernées.
Pour la Directrice et par délégation,
CN
Florence COUTON
Inspectrice divisionnaire des Finances
Publiques
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