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Déliberation - Deliberation 2023 10 19 21
Document publié le Jeudi 19 octobre 2023 par la commune de Saint-Étienne-du-Rouvray.
Lien du pdf (Déliberation - Deliberation 2023 10 19 21)
Thèmes du document : Logement, Investissement et développement économique, Institutions publiques,
SAINT
ETIENNE
DU
ROUVRAY
(+)
TJ MIEUX VIVRE ENSEMBLE
Conseil municipal | Séance du 19 octobre 2023
Extrait du registre des délibérations
Délibération n°2023-10-19-21 | Urbanisme - Centre Ancien - Ensemble
immobilier 76 rue Gambetta - Convention relative au dispositif d'abaissement
de charge foncière
Sur le rapport de Monsieur Le Cousin Pascal
Nombre de conseiller·es en exercice : 35
Nombre de conseiller·es présent·es à l'ouverture de la séance : 23
Date de convocation : 13 octobre 2023
L’An deux mille vingt-trois, le 19 octobre, à 18h30, le Conseil municipal légalement
convoqué s'est réuni à la mairie en séance publique, sous la présidence de Monsieur
Joachim Moyse, Maire.
Etaient présent·es :
Monsieur Joachim Moyse, Madame Anne-Emilie Ravache, Monsieur Pascal Le Cousin, Madame Murielle Mour, Monsieur David Fontaine, Madame Nicole Auvray, Monsieur Didier Quint, Madame Catherine Olivier, Monsieur Gabriel Moba M'Builu, Monsieur Francis Schilliger, Monsieur Ahmed Akkari, Madame Najia Atif, Madame Marie-Pierre Rodriguez, Monsieur José Gonçalves, Monsieur Mathieu Vilela, Monsieur Grégory Leconte, Madame Juliette Biville, Monsieur Johan Quéruel, Madame Alia Cheikh, Monsieur Serge Gouet, Madame Karine Pégon, Monsieur Fabien Leseigneur, Madame Virginie Safe.
Etaient excusé·es avec pouvoir :
Madame Léa Pawelski donne pouvoir à Madame Alia Cheikh, Monsieur Edouard Bénard donne pouvoir à Monsieur Pascal Le Cousin, Monsieur Dominique Grévrand donne pouvoir à Monsieur Gabriel Moba M'Builu, Monsieur Hubert Wulfranc donne pouvoir à Monsieur Mathieu Vilela, Madame Florence Boucard donne pouvoir à Monsieur Didier Quint, Madame Laëtitia Le Bechec donne pouvoir à Monsieur Grégory Leconte, Madame Aube Grandfond-Cassius donne pouvoir à Madame Anne-Emilie Ravache, Madame Carolanne Langlois donne pouvoir à Monsieur Francis Schilliger, Monsieur Jocelyn Chéron donne pouvoir à Monsieur Fabien Leseigneur, Madame Lise Lambert donne pouvoir à Monsieur Johan Quéruel.
Etaient excusé·es :
Monsieur Brahim Charafi, Madame Noura Hamiche.
Secrétaire de séance :
Monsieur Fabien Leseigneur
Conseil municipal 2023-10-19-21 | 1/3 Exposé des motifs :
Afin de faciliter le montage des projets de résorption de friches en milieu urbain au profit
de la construction de logements sociaux, l’Etablissement Public Foncier de Normandie
(EPFN) a mis au point un dispositif d’abaissement de charge foncière dans le cadre de sa
convention partenariale 2022/2026 avec la région Normandie. Cet outil vise à abaisser le
coût du foncier et rendre réalisables les opérations de démolition–reconstruction, souvent
déficitaires, grâce à un financement partenarial avec les collectivités locales qui permet
une revente du foncier directement au porteur de projet à un prix de cession minoré.
Dans le cadre de la revitalisation du Centre Ancien, l’EPFN a ainsi acquis pour le compte
de la Ville au titre du PAF signé le 10 juin 2015 un ensemble immobilier commercial
vacant sis 76 rue Gambetta.
En vue de la résorption de la friche commerciale en cause, l’EPFN a procédé à la
démolition des bâtiments et l’ESH Le Foyer Stéphanais y réalisera prochainement une
opération de 20 logements labellisés « Santé »
Ce projet répondant aux critères du dispositif d’abaissement de charge foncière, la Ville
pourrait participer au dispositif à hauteur de cinquante-six mille six cent onze euros
soixante (56 611,60 €), l’EPFN procédant à la revente directe de l’immeuble au Foyer
Stéphanais, libérant ainsi la Ville de son obligation de rachat telle que contractualisée
dans le cadre du PAF.
Compte-tenu de ces éléments d'informations, il est proposé d'adopter la
délibération suivante :
Le Conseil municipal,
Vu :
Le Code général des collectivités territoriales,
Le Programme d’action foncière (PAF) en date du 10 juin 2015 intervenu entre
l’Etablissement public foncier de Normandie (EPFN) et la Ville,
Considérant :
L’acquisition par l’EPFN pour le compte de la Ville au titre du PAF signé le 10 juin 2015
d’un ensemble immobilier commercial vacant sis 76 rue Gambetta,
Le dispositif d’abaissement de charge foncière mis au point par l’EPFN pour faciliter le
montage des projets de résorption de friches en milieu urbain au profit de la
construction de logements sociaux,
La démolition des bâtiments par l’EPFN et la réalisation prochaine d’une opération de
20 logements locatifs sociaux par l’ESH Le Foyer Stéphanais,
La possibilité pour la Ville de participer au dispositif d’abaissement de charge foncière
à hauteur de cinquante-six mille six cent onze euros soixante (56 611,60 €), l’EPFN
procédant à la revente directe de l’immeuble au Foyer Stéphanais, libérant ainsi la
Ville de son obligation de rachat telle que contractualisée dans le cadre du PAF,
Décide :
De participer à hauteur de cinquante-six mille six cent onze euros soixante
(56 611,60 €), dans le cadre du dispositif d’abaissement de charge foncière, à
l’opération sise 76 rue Gambetta, l’EPFN procédant à la revente directe de l’immeuble
Conseil municipal 2023-10-19-21 | 2/3 au Foyer Stéphanais, libérant ainsi la Ville de son obligation de rachat telle que
contractualisée dans le cadre du PAF.
D'autoriser Monsieur le maire à signer la convention à intervenir à cet effet avec
l’EPFN et à engager les régularisations comptables et financières liées à cette
opération.
D'autoriser Monsieur le maire à signer toute convention à intervenir avec l’EPFN
relative à la cession directe du bien à l’ESH Le Foyer Stéphanais.
Précise que :
Les dépenses à charge de la Ville seront imputées sur le crédit inscrit à cet effet au
budget.
Après en avoir délibéré, le Conseil municipal adopte à l'Unanimité la délibération,
par 33 votes pour.
Pour extrait conforme
Monsieur Joachim Moyse Monsieur Fabien Leseigneur
Maire Secrétaire de séance
Accusé certifié exécutoire
Réception en préfecture : 20/10/2023
Identifiant de télétransmission : 76-217605757-20231019-lmc132546-DE-1-1
Affiché ou notifié le 23 octobre 2023
Conseil municipal 2023-10-19-21 | 3/3 a PF NORMANDIE
___________________________________________________________________________________________ Convention ACF / Saint-Etienne-du-Rouvray - Toufflet 1/9
Avis favorable du Contrôleur Général du XX/XX/2023
Mise en œuvre de la convention Région / EPF Normandie 2022-2026
CONVENTION RELATIVE AU DISPOSITIF D’ABAISSEMENT DE CHARGE FONCIERE
DE L’EPF NORMANDIE
OPERATION « TOUFFLET » A SAINT-ETIENNE-DU-ROUVRAY (76)
(900506)
ENTRE,
L’Entreprise Sociale pour l’Habitat « Le Foyer Stéphanais » désignée ci-après par le terme
« l’opérateur », représentée par son Directeur Général, M. Franck ERNST,
La Métropole Rouen Normandie, désignée ci-après « l’EPCI », représentée par son Président,
M. Nicolas MAYER-ROSSIGNOL,
La ville de Saint-Etienne-du-Rouvray, désignée ci-après par le terme « commune », représentée par
son Maire, Monsieur Joachim MOYSE,
D’une part,
ET,
L’Etablissement Public Foncier de Normandie, désigné ci-après par « EPF Normandie », représenté
par son Directeur Général, M. Gilles GAL,
D’autre part,
Vu la délibération du Foyer Stéphanais du XXXX autorisant le Directeur Général à signer la présente
convention,
Vu la délibération de la Métropole Rouen Normandie en date XXXX autorisant le Président à signer la
présente convention,
Vu la délibération de la ville de Saint-Etienne-du-Rouvray du 19 octobre 2023 autorisant Monsieur le
Maire à signer la présente convention,
Vu la consultation écrite de l’EPF Normandie du 2 octobre 2023 autorisant le Directeur Général à signer
la présente convention. EE SAINT
D À DU p ROUVRAY LE FOYER STÉPHANAIS
p2 ag
PF métropole NORMANDIE ROUENNORMANDIE
___________________________________________________________________________________________ Convention ACF / Saint-Etienne-du-Rouvray - Toufflet 2/9
IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT :
ARTICLE 1 - OBJET DE LA CONVENTION
La présente convention concerne une opération de production de 20 Logements Locatifs Sociaux
prévus d’être labellisés « Mon logement santé », sur le site dit « Toufflet » situé rue Léon Gambetta à
Saint-Etienne-du-Rouvray (76).
Le projet est prévu d’être implanté sur du foncier porté par l’EPF Normandie qui sera cédé à l’opérateur
en vue de la réalisation de l’opération pour 1 415 m² de surface utile.
Le foncier porté par l’EPF Normandie est constitué des parcelles suivantes :
Section Surface cadastrale (m²)
AZ338 165
AZ342 229
AZ339 144
AZ344 127
AZ336 105
AZ343 253
AZ340 145
AZ337 98
1 266 m²
Le plan parcellaire est précisé en Annexe 1.
Cette convention vise à préciser les modalités de financement du dispositif d’abaissement de charge
foncière accordé pour ce projet dans le cadre de la convention Région Normandie / EPF Normandie
2022-2026.
Le programme prévoit l’acquisition-démolition des bâtiments situés sur lesdites parcelles pour la
construction de 20 logements en PLI, PLUS et PLA-I sous le dispositif de l’abaissement de charge
foncière.
ARTICLE 2 - ENGAGEMENTS DE L’OPERATEUR
En contrepartie de l’aide consentie par l’EPF Normandie et ses partenaires au titre du dispositif d’abaissement de charge foncière, l’opérateur s’engage à respecter le programme tel que décrit dans
l’article 1 de la présente convention.
L’EPF Normandie se réserve le droit de procéder à une vérification des conditions de réalisation de l’opération en cours de réalisation et jusqu’à son achèvement. 7 pr _« SAINT
a ss à Evene DU a Vo - T ROUVRAY LE FOYER STÉPHANAIS métropole NORMANDIE ROUENNORMANDIE
___________________________________________________________________________________________ Convention ACF / Saint-Etienne-du-Rouvray - Toufflet 3/9
Pour cela, l’opérateur s’engage expressément à fournir à l’EPF Normandie :
Avant démarrage des travaux : le permis de construire délivré ainsi qu’une note présentant le
programme prévu (type/catégorie de logements et surface utile).
Dès l’achèvement des travaux :
o L’attestation d’achèvement des travaux et un état des surfaces utiles réalisées ainsi
qu’une note, le cas échéant, exposant les raisons qui ont pu conduire à d’éventuelles
modifications du programme initial,
o Un plan de financement actualisé de l’opération sous forme d’un tableau
dépenses/recettes et/ou d’un bilan prévisionnel d’exploitation actualisé, dûment
validé et visé par le Directeur Général, détaillant la charge foncière réelle de
l’opération.
Des éléments visuels sous la forme graphique/photographique réutilisables sur des supports
de communication.
Dans l’hypothèse où le projet aurait été modifié, l’EPF Normandie procédera à un nouveau calcul de
l’abaissement de charge foncière qui pourra conduire à un reversement de tout ou partie de l’aide
perçue.
ARTICLE 3 - FINANCEMENT DU DISPOSITIF
Afin de calculer le montant de l’abaissement accordé pour le projet, un bilan prévisionnel d’opération
a été établi sur la base des données disponibles et d’hypothèses retenues (cf. Annexe 2).
Au regard de ces éléments, le montant de l’abaissement accordé est de 283 058 € HT financé de la
façon suivante :
30 % du montant à la charge de la Région Normandie, soit 84 917,40 € HT,
30 % à la charge de l’EPF Normandie, soit 84 917,40 € HT,
20 % à la charge de l’EPCI, soit 56 611,60 € HT,
20 % à la charge de la commune, soit 56 611,60 € HT.
Cet abaissement sera mobilisé lors de la cession du bien par l’EPF Normandie au profit de l’opérateur.
L’EPF Normandie se chargera d’appeler les règlements des partenaires financiers une fois le terrain
cédé. Les règlements seront effectués par le trésorier principal, comptable assignataire des paiements
au compte de l’EPF Normandie qui fournira un RIB. 7 pr _« SAINT
a ss à Evene DU a Vo - T ROUVRAY LE FOYER STÉPHANAIS métropole NORMANDIE ROUENNORMANDIE
___________________________________________________________________________________________ Convention ACF / Saint-Etienne-du-Rouvray - Toufflet 4/9
Dans le cas où le déficit de l’opération serait inférieur - au moment de la cession et/ou de l’achèvement
des travaux - au montant prévu dans cette convention, l’abaissement alloué sera recalculé à la baisse
dans la limite du déficit effectivement constaté et du plafond au m² de surface utile, et fera l’objet d’un
avenant à la convention.
Dans le cas où, au moment de la cession et/ou de l’achèvement des travaux, le déficit de l’opération
serait supérieur au montant prévu dans cette convention, le montant de l’abaissement ne pourra en
aucun cas être révisé à la hausse.
ARTICLE 4 - DELAI
La cession du foncier devra avoir lieu dans un délai de 2 ans après la délibération de la Commission
Permanente de la Région Normandie, sous peine de l’annulation de la subvention.
A défaut, la convention expirera et l’aide consentie ne pourra s’appliquer. La cession pourra néanmoins
avoir lieu, le cas échéant, sans application de l’abaissement de la charge foncière.
La présente convention prend effet à sa notification par l’EPF Normandie à l’ensemble des signataires.
ARTICLE 5 - COMMUNICATION
Les actions de communication entreprises par l’opérateur, dans le cadre de la présente convention,
devront mentionner que l’opération a été réalisée avec le soutien financier de l’EPF Normandie, de la
Région Normandie et des autres partenaires financiers selon les modalités suivantes :
1. Mention de la participation de l’EPF Normandie et de ses partenaires dans les dossiers de
presse,
2. Mention de la participation et du logo de l’EPF Normandie et de ses partenaires sur le panneau
de chantier de l’opération de construction prévue sur le site.
3. Concernant le concours financier de la Région Normandie : respect de la charte graphique de
la Région ; le logo de la Région et sa charte graphique sont téléchargeables sur :
www.normandie.fr/logo-et-charte EE SAINT
D À DU ie ROUVRAY LE FOYER STÉPHANAIS
p2 ag
PF métropole NORMANDIE ROUENNORMANDIE
___________________________________________________________________________________________ Convention ACF / Saint-Etienne-du-Rouvray - Toufflet 5/9
Fait à Rouen,
Le Président
Métropole Rouen Normandie
M. Nicolas MAYER-ROSSIGNOL
Le Maire
Saint-Etienne-du-Rouvray
M. Joachim MOYSE
Le Directeur Général
EPF Normandie
M. Gilles GAL
Le Directeur Général
Le Foyer Stéphanais
M. Franck ERNST NET abaissement charges foncières Toufflet
Métropole Rouen Normandie
Saint-Étienne-du-Rouvray
Surface : 1 266 m? environ
Emprise bâtie : 1 101 m? environ
Section : AZ
8 Emprise concernée par l’abaissement de charge foncière [1 Parcelles
© Parcelles en stock EPF En Bâti :
© Sections cadastrales Æ 0 4,5 9 18 RS MÈGIES NORMANDIE
___________________________________________________________________________________________ Convention ACF / Saint-Etienne-du-Rouvray - Toufflet 6/9
ANNEXE 1 P4 Dispositif abaissement charges foncières
a. Toufflet
EPF SAINT ETIENNE DU ROUVRAY (76) FOYER STEPHANAIS NORMANDIE
Programmation
Construction neuve CT Acquisition-Amélioration
Projet intégré dans les objectifs d'un PLH Code opération : 900506
Descriptif :
Le projet se compose d'un ensemble de 20 logements collectifs résidentiels, présentant 2 entités distinctes. Le premier ensemble
présente 8 logements sociaux et le second présente 12 logements en accession et un local d'activité.
L'objectif est de produire des logements sociaux labellisés "logement santé", intégrant des fonctions propres à la prise en compte des
effets du vieillissement et de l'habndicap.
Changement de la programmation en basculant les logements en PSLA en PLI; en raison de problèmes rencontrés en terme de
Nb logements : 20
pe : A e - à : _ D PLA
Nombre 8 10 2
PRIE 8 2 s/Propriété EPF 10
Pourcentage 0% 40% 0% 50% 0% 10%
Typologie Studio T1 T2 LE) T4 IEC
Accession { 3 4
LLS 5 2 9
Pourcentage 0% 0% 30% 25% 45% 0%
Foncier
Date de prise en Section + Date Montant Surface
ETS Propriétaire charge du : ; Re /Parcelle ; d'acquisition d'acquisition cadastrale (m?)
portage foncier
78 RUE LEON GAMBETTA AZ338 EPF 30/09/2013 165
80 RUE LEON 120 000,00 € GAMBETTA AZ342 EPF 30/09/2013 229
76 RUE LEON
GAMBETTA AZ339 EPF 04/12/2015 144
76 RUE LEON GAMBETTA AZ344 EPF 04/12/2015 127
77 RUE LEON GAMBETTA AZ336 EPF 04/12/2015 105
79 RUE LEON
GAMBETTA AZ343 EPF 04/12/2015 290 601,00 € 253
76 RUE LEON GAMBETTA AZ340 EPF 04/12/2015 145
76 RUE LEON GAMBETTA AZ337 EPF 04/12/2015 98
TOTAL 410 601,00 € 1266
___________________________________________________________________________________________ Convention ACF / Saint-Etienne-du-Rouvray - Toufflet 7/9
ANNEXE 2 n
D
NN
à
h
à
h
n
NO
h
Oh
à
b
___________________________________________________________________________________________ Convention ACF / Saint-Etienne-du-Rouvray - Toufflet 8/9
Acquises A acquérir
410 601,00 € 410 601,00 €
6 240,35 €
6 240,35 €
Frais généraux 0,00 € 0,00 € 0,00 €
16 775,36 € 16 775,36 €
433 616,71 € 0,00 € 433 616,71 €
Bilan prévisionnel d’opération
Opération d'accession à la propriété
Dépenses € HT % Recettes AS € HT
C harge f o nc ière 0 € #DIV/0! S ubv e nt io ns
C o ût du f o ncie r #DIV/0!
Élé m ent s de C F #DIV/0!
T ra v aux / bâ t im e nt #DIV/0! V e nt e s
H o no raire s #DIV/0!
f ra is
co m me rc ialis at io n #DIV/0!
C o ût s int erne s / ma rge #DIV/0!
TOTAL 0 € #DIV/0! TOTAL 0 €
0,00 €
Opération de commerce
Dépenses € HT % Recettes AS € HT
C harge f o nc ière 13 204 € #DIV/0! S ubv e nt io ns
C o ût du f o ncie r #DIV/0!
Élé m ent s de C F 13 204 € #DIV/0!
T ra v aux / bâ t im e nt 90 600 € #DIV/0! V e nt e s 124 764 €
H o no raire s 17 326 € #DIV/0!
f ra is
co m me rc ialis at io n 0 € #DIV/0!
C o ût s int erne s / ma rge 3 634 € #DIV/0!
TOTAL 124 764 € #DIV/0! TOTAL 124 764 €
0,00 €
Opération de construction de logements sociaux
Dépenses € %
Plan
financement €
Excédent/
Déficit €
C harge f o nc ière 425 521 € #DIV/0!
C o ût du f o ncie r 213 029 € #DIV/0! F o nds pro pres
( mini 10%) 1 159 862 € 30%
C as h F lo w
c umulé s / 4 0 a ns -493 600 €
Élé m ent s de C F 212 492 € #DIV/0!
T ra v aux / bâ t im e nt 3 135 255 € #DIV/0! E mprunt 2 685 144 € 69%
H o no raire s 305 430 € #DIV/0!
f ra is
co m me rc ialis at io n 0 € #DIV/0! S ubv e nt io ns 21 200 € 1%
C o ût s int erne s / ma rge 0 € #DIV/0!
TOTAL 3 866 206 € #DIV/0! TOTAL 3 866 206 € 100%
493 600,00 €
Actualisation
Montant d'acquisition
Frais annexes :
Notaire
Travaux
Divers
Déficit d’opération
Déficit d’opération
Déficit d’opération
Prix de cession actualisé HT
Parcelles
Prix de cession actualisé ___________________________________________________________________________________________ Convention ACF / Saint-Etienne-du-Rouvray - Toufflet 9/9
Calcul de l’aide
Prix du foncier Prix du foncier 433 616,71 €
SU (m2) SU (m2) 1 415
Plafond € / m² SU Plafond € / m² SU
Montant du
plafond à la SU
Montant du
plafond à la SU 283 058,00 €
Montant retenu Montant retenu 0 283 058 €
Répartition du financement
Cofinanceur % de participation Subvention Aide au logement
30% 84 917,40 € 4 245,87 €
30% 84 917,40 € 4 245,87 €
20% 56 611,60 € 2 830,58 €
20% 56 611,60 € 2 830,58 €
100% 283 058,00 € 14 152,90 €
433 616,71 €
283 058,00 €
Prix de cession actualisé HT
Montant Abaissement
300
433 616,71 €
EPFN
Région
Ville
Total
Les partenaires : EPF – Région - Ville - MRN
200
283 058 €
1 415
283 058,00 €
MRN
TOTAL
La prise en charge de tout ou partie du déficit prévisionnel d’opération est plafonnée à 200€/m² de SU en neuf et 300€/m² de SU en
acquisition/amélioration dans la limite du prix de revient foncier.
Construction-neuve Acquisition- Amélioration