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Déliberation - 07 10 24 DEL 17 b Convention de reservation de logements avec Hauts de Seine Habitat
Document publié le Lundi 1 janvier 2024 par la commune de Courbevoie.
Lien du pdf (Déliberation - 07 10 24 DEL 17 b Convention de reservation de logements avec Hauts de Seine Habitat)
Thèmes du document : Logement, Institutions publiques, Démocratie,
DEPARTEMENT des HAUTS-DE-SEINE
VILLE de COURBEVOIE
EXTRAIT DU REGISTRE DES DELIBERATIONS DU CONSEIL MUNICIPAL
SEANCE DU 7 OCTOBRE 2024
2024-17b CONVENTION DE RESERVATION DE LOGEMENTS AVEC HAUTS-DE-
SEINE HABITAT
9.1 SY/BG
Conseillers municipaux présents : 38
Conseillers municipaux ayant donné pouvoir : 14
Conseillers municipaux excusés, non représentés : 01
Le quorum étant atteint, le Conseil Municipal peut délibérer valablement en application de l’article L. 2121-17
du code général des collectivités territoriales {Pour le détail nominatif. se rapporter à la délibération n° 1).
Après en avoir délibéré, le Conseil,
Vu le code général des collectivités territoriales et notamment son article L. 2121-29,
Vu la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique
(dite loi ELAN),
Vu le décret n°2020-145 du 20 février 2020 relatif à la gestion en flux des réservations de logements locatifs
sociaux,
Vu le protocole régional en vue de la mise en œuvre de la gestion en flux des droits de réservation des logements
sociaux en Ile-de-France,
Vu le modèle de convention bilatérale pour les Collectivités locales proposé par la DRIHL et l’AORIF, daté
d'octobre 2023,
Vu le projet de convention bilatérale 2024-2026 entre Hauts-de-Seine Habitat et la Ville, définissant les règles applicables aux réservations de logements locatifs sociaux relevant du contingent de la Commune sur le territoire
de Courbevoie,
Vu l'avis de la commission du cadre de vie, du patrimoine et de l’urbanisme du 30 septembre 2024,
Vu le rapport de présentation transmis aux conseillers municipaux et annexé à la présente délibération,
APPROUVE la convention bilatérale 2024-2026 entre Hauts-de-Seine Habitat et la Ville, définissant les règles
applicables aux réservations de logements locatifs sociaux relevant du contingent de la Commune sur le territoire
de Courbevoie. AUTORISE Monsieur le Maire, ou son représentant, à la signer et à l’exécuter, ainsi que tous les documents y
afférents et avenants.
Délibération adoptée par
Votes pour: 52
Votes contre : 00
Abstentions : 00
Pour extrait conforme,
Le Maire, Le secrétaire de s
Jacques KOSSOWSKI
Délibération transmise en Préfecture le 0 8 OCT. 2024
Délibération affichée en mairie le 0 8 OCT. 2024
Délibération notifiée le
L'intéressé, s'il désire contester cet acte, peut saisir le tribunal administratif compétent d'un recours contentieux dans les deux mois à partir de la notification de la décision attaquée. Il peut également saisir l'autorité compétente d'un recours gracieux. Cette démarche prolonge le délai de recours contentieux qui doit alors être introduit dans les deux mois suivant la réponse (au terme d'un délai de deux mois, le silence gardé par l'autorité compétente vaut rejet implicite). RAPPORT : Convention de réservation de logements avec Hauts-de-Seine Habitat
Présentation de la réforme de la gestion en flux des droits de réservation de logements sociaux :
La gestion en flux des réservations de logements sociaux s’inscrit dans la réforme de la gestion de la demande et des attributions de logements sociaux initiée en 2013 et qui s’est traduite par plusieurs évolutions législatives entre 2014 et 2022 : loi ALUR (2014), loi dite « ville/Lamy » (2014), loi Egalité et Citoyenneté (2017), loi ELAN (2018), loi « 3DS » (2022). Ces réformes successives introduisent des transformations structurantes en matière
de gestion de la demande et des attributions. Elles visent à introduire une plus grande transparence, simplifier les démarches pour le demandeur et mieux l’informer, favoriser une approche moins cloisonnée et plus partenariale des attributions, en renforçant le rôle des intercommunalités comme pilotes de cette politique et enfin favoriser l’accès au logement des demandeurs prioritaires et les plus modestes.
La gestion en flux des droits de réservation a été introduite par la loi ELAN du 23 novembre 2018. Elle concerne l'ensemble des réservataires de logements sociaux — Etat, Collectivités, Action Logement, certains établissements ou entreprises publics — qui acquièrent ces droits en contrepartie d’un financement ou d’une garantie d’emprunt accordée à l’opération de logement social.
Situation actuelle : une gestion en stock des droits de réservation :
La Commune était jusqu’à présent réservataire de logements physiquement identifiés dans des programmes immobiliers. Depuis la mise en service de la résidence jusqu’à l’expiration de la convention de réservation signée avec le bailleur, la Commune proposait des ménages pour l’attribution des mêmes appartements, au fur et à mesure de leur libération.
Ce mode de gestion « en stock » de droits de réservation qualifiés de « droits de suite » a été considéré comme trop rigide (l'offre de logements disponibles pour un réservataire étant tributaire de l’historique des programmes), et comme un frein à la mobilité résidentielle et à la mixité sociale.
Situation après la réforme : une gestion en flux des réservations :
La gestion en flux porte sur l’ensemble du patrimoine de logements locatifs des bailleurs à l'échelle de la
Collectivité, c’est-à-dire qu’elle inclut désormais des résidences et des logements nouveaux, dont la Ville n’était pas réservataire jusqu’à maintenant. À contrario, dans les résidences où elle était réservataire, la Ville ne conserve pas ses droits fixes antérieurs.
Les réservations porteront désormais sur une part d’un flux annuel de logements disponibles à la location, que les bailleurs choisissent d’orienter vers tel ou tel de leurs réservataires selon les besoins exprimés par ceux-ci. Il est question, dans ce nouveau système, non plus de « droits de suite » mais de « droits uniques » de réservation : chaque réservataire — sauf l’Etat — voit son stock initial de logements réservés converti en un volume de droits uniques qui disparaissent une fois consommés, volume qui diminue donc au fil du temps, saufà être réalimenté par l’acquisition de nouvelles réservations via le soutien à des nouveaux programmes de logements sociaux!. La conversion des droits de suite existants en droits uniques s’opère en tenant compte de la durée restante des conventions de réservation en vigueur et du taux de rotation moyen constaté sur le patrimoine du bailleur sur les cinq dernières années.
A noter que certains logements sociaux restent exclus de la réforme et demeureront gérés selon l’ancien système des droits de suite : logements réservés aux services relevant de la Défense nationale ou de la Sécurité intérieure, ou au profit des établissements publics de santé.
Par ailleurs, chaque année, les bailleurs soustrairont de l’assiette de la gestion en flux un certain nombre de logements destinés à répondre à plusieurs besoins limitativement définis dans les textes : mutations internes dans le parc du bailleur, relogements rendus nécessaires par les opérations de renouvellement urbain, la vente de logements HLM, la lutte contre l’habitat indigne et insalubre.
La mise en service de programmes neufs constitue une exception temporaire à la gestion en flux : à l’occasion du premier peuplement d’un nouveau programme de logement sociaux, les réservataires disposent de logements identifiés dans le programme à l’issue d’une négociation entre le bailleur et chacun de ses réservataires. Cette réservation de logements identifiés n’est valable que pour un tour et les logements une fois libérés intègrent l'assiette de la gestion en flux.
! L'épuisement des droits uniques d’un réservataire est au bénéfice du bailleur qui, dans Le flux des logements libérés, récupère autant de logements qui étaient orientés auparavant vers ce réservataire Conséquences pour la Commune :
Courbevoie disposait jusqu’à fin 2023 de 1.027 droits de réservations de logements sociaux, répartis dans le patrimoine de 10 bailleurs, mais avec une grande majorité (846 logements) située dans le patrimoine de F'OPH
Rives de Seine Habitat.
La réforme peut apparaître pénalisante pour les Communes, puisqu’elle conduit à afficher un volume de droits de réservation réduit par rapport à l’existant et non renouvelables (sauf à acquérir des droits dans de nouveaux programmes immobiliers). Certains paramètres peuvent être négociés avec les bailleurs pour atténuer un peu cet effet, notamment la période d'écoulement des droits, plus courte que les durées moyennes restantes des anciennes
conventions de réservation et qui peut être rallongée sur demande du réservataire au prix d’une moindre part dans le flux des logements libérés. Il faut cependant considérer que le volume de droits uniques, ainsi que la prévision d’allocation annuelle de logements à la Mairie de Courbevoie seront réévalués chaque année au vu
d’un bilan des droits effectivement consommés par la Ville l’année précédente et des éventuelles nouvelles acquisitions de droits de réservation dans les nouveaux programmes.
A la différence des Collectivités, Etat bénéficiera automatiquement chez chaque bailleur de 30 % du flux annuel de logements libérés, pour le relogement des publics prioritaires (dont DALO) à hauteur de 25 % et de ses agents
à hauteur de 5 %.
La mise en œuvre de cette réforme nécessite pour la Commune en tant que réservataire de signer de nouvelles conventions de gestion en flux avec chacun des bailleurs dans le patrimoine duquel elle possède des droits de réservation. Ces nouvelles conventions se substitueront aux conventions de réservation jusque-là en vigueur,
dont le périmètre était limité à un programme immobilier donné.
En raison de la complexité de cette réforme et des nombreuses concertations qu’elle nécessitait entre organismes représentatifs des bailleurs, Etat (services de la DRIHL), Action Logement et Collectivités pour aboutir à un cadre commun de mise en œuvre, la loi ELAN avait fixé au 24 novembre 2021 la date limite pour la signature des nouvelles conventions de gestion en flux. Le délai de mise en conformité a été rallongé et la date butoir reportée au 24 novembre 2023, par la loi dite « 3DS » de 2022. En Ile-de-France, Région où la mise en œuvre
de la réforme est la plus complexe en raison du nombre important de logements sociaux et de réservataires, cette nouvelle date butoir n’a pas pu être respectée. Les bailleurs se sont préparés cependant à une mise en œuvre de la réforme dès janvier 2024 et les conventions bilatérales entre les bailleurs et l’Etat en premier lieu, puis avec
leurs autres réservataires en second lieu, seront signées dans le courant de 2024 pour entériner la nouvelle pratique.
La convention avec Hauts-de-Seine Habitat :
La Ville disposait de 70 réservations ou droits de suite dans le patrimoine de ce bailleur, qui expirent en 2087 pour les dernières, pour une durée moyenne de 14 ans. Le taux de rotation annuel retenu est de 5,45 % (à l’échelle
du Département).
La conversion des droits de suite en droits uniques donne un résultat de 53 droits uniques. Le volume de droits uniques détenus par la Ville de Courbevoie dans le patrimoine du bailleur est pris en compte pour déterminer le flux annuel de logements orientés, après retranchement de la part du flux réservé à l'Etat. Ainsi, la convention prévoit que la Ville dispose de 16,6 % du flux annuel de logements soumis à la gestion en
flux sur le parc du bailleur à l’échelle du Département des Hauts-de-Seine. A titre indicatif, cet objectif de part du flux représente 4 logements à orienter à la Ville sur l’année 2024.
Il est demandé au Conseil :
- d'approuver la convention bilatérale 2024-2026 entre Hauts-de-Seine Habitat et la Ville, définissant les règles
applicables aux réservations de logements locatifs sociaux relevant du contingent de la Commune,
- d'autoriser Monsieur le Maire à la signer et à l’exécuter.