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Déliberation - LAV53DA25DCM04 TUEC2 D Halles Gourmandes DOM Approb Etat Descript Divis Volumes Cahier charges Document publié le Lundi 19 mai 2025 par la commune de Laval. Lien du pdf (Déliberation - LAV53DA25DCM04 TUEC2 D Halles Gourmandes DOM Approb Etat Descript Divis Volumes Cahier charges)Thèmes du document : Assurance, Consommateurs, Logement, 1

LAVAL

Place du 11 Novembre

Parcelle cadastrée Section CL N°757

CAHIER DES CHARGES

DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER

« LES HALLES GOURMANDES »

Dressé le 18 MARS 2025 par :

SELARL de Géomètres-Experts Fonciers

Parc Tertiaire Cérès, 21 Rue Ferdinand Buisson - Bâtiment I - 53810 CHANGE

Tél : 02.43.53.67.21. - Fax : 02.43.53.64.86.

Dossier 213752

INTRODUCTION

1 - REGLES D’UTILISATION ET DE DISPOSITION DES DIVERSES PARTIES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER

2 - OPERATIONS DIVERSES

3 - DESTINATION DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER

4 - DISPOSITIONS AFFERENTES AUX CHARGES

5 - RECONSTRUCTION - ADDITION DE NOUVELLES CONSTRUCTIONS

6 - DISPOSITIONS AFFERENTES A LA FORCE OBLIGATOIRE DU PRESENT ET A SES MODIFICATIONS3

INTRODUCTION

Le présent Cahier des Charges a pour objet de régir et de fixer d'une manière générale pour le présent et pour l'avenir les règles imposées dans l'ensemble immobilier sis à LAVAL (53), Place du 11 Novembre, et cadastré Section CL n° 757.

Section N° Lieu-dit ou voie Contenance cadastrale

CL 757 Place du 11 Novembre 16a 26ca

Cette parcelle provient de la réunion des parcelles CL N°754 et 756, elles-mêmes issues d’une extraction du Domaine Public suite au document modificatif du parcellaire cadastral N° 4733 P dressé par le cabinet KALIGEO, géomètres-experts, en date du 16 MAI 2023

Ledit ensemble immobilier est placé sous le régime des "VOLUMES IMMOBILIERS" en raison de l'imbrication de propriétés de statuts et de nature juridiques différents.

Les "VOLUMES IMMOBILIERS" ont été définis aux termes d'un Etat Descriptif de Division en Volumes établi par le Cabinet de Géomètres-Experts KALIGEO, en date du 18 MARS 2025, et intégré dans un acte établi par Maître XXXX, Notaire à LAVAL, afin de publication au service de la publicité foncière de LAVAL, en vertu duquel ont été créés TROIS VOLUMES numérotés 1 à 3.

Une Association Syndicale Libre sera constituée entre les preneurs de ces différents volumes, qui aura pour mission d’organiser et de gérer tous les espaces, les ouvrages et les équipements d’intérêt collectif.

Cet ensemble immobilier est soumis en outre aux dispositions résultant :

- des règles d'urbanisme en général et des différentes autorisations administratives ;

- de l'Etat Descriptif de Division en Volumes s'appliquant à l'ensemble immobilier ;

- du Cahier des Charges dudit ensemble immobilier objet des présentes ;

- des statuts de l'Association Syndicale Libre qui sera constituée.

Il est expressément convenu que l'ensemble des dispositions des documents susvisés s'imposeront et seront opposables de plein droit à tous les propriétaires actuels et à venir des volumes construits ou à construire composant ledit ensemble immobilier du fait même d'un transfert de propriété à leur profit.4

1 : REGLES D'UTILISATION ET DE DISPOSITION DES DIVERSES PARTIES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER

1.A - DISPOSITIONS GENERALES

L'ensemble immobilier sera soumis aux règles d'usage ci-après énoncées ainsi que celles contenues dans l'Etat Descriptif de Division en Volumes, dans les statuts de l'Association Syndicale, ainsi éventuellement que dans un règlement intérieur.

Il n'existe pas de parties communes objet d'une propriété indivise entre les propriétaires des différents volumes de l'Etat Descriptif de Division en Volumes, de sorte que chacun de ces volumes ne comporte exclusivement que des parties privatives qui sont la propriété exclusive du ou des propriétaires du volume considéré. En conséquence il n'existe aucune indivision entre les différents volumes et sur le terrain sur lequel repose la division en volumes.

Chaque volume défini dans l'Etat Descriptif de Division en Volumes (ou issu de sa division ou de sa réunion avec un autre volume), est juridiquement indépendant par rapport aux autres volumes en dehors des relations de servitudes et obligations existant entre eux ainsi qu'il est précisé ci-après.

1.A.1 - ETENDUE DU DROIT DE PROPRIETE

Chaque propriétaire de volume aura la propriété exclusive et particulière de tout ce qui sera situé à l'intérieur et notamment de tous les murs, dalles, éléments de gros œuvre ou structure porteuse quelconque, fondations générales, compris dans ce volume, même si cet élément présente une utilité quelconque à l'égard d'un autre volume en vertu notamment de servitudes le grevant. Les équipements de surface tels que les grilles, les caniveaux, sans que cette énonciation soit limitative, constituent des accessoires du volume construit.

1.A.2 - SUBDIVISION DES VOLUMES

Les volumes ci-dessus définis pourront être mis en copropriété.

Ils pourront être divisés ou réunis sans l'intervention des propriétaires des autres volumes mais sous réserve d'une part des dispositions de la Loi du 10 Juillet 1965 et d'autre part de l'obligation d'informer l'Association Syndicale Libre.

Toutefois ces modifications ne devront en aucun cas avoir pour effet de porter atteinte au droit de jouissance des autres propriétaires sur leur volume tel que défini aux présentes, ou encore de modifier la destination de l'ensemble immobilier.

Les propriétaires auront la faculté de modifier en conséquence la quote-part des charges de toute nature afférentes aux volumes intéressés à condition que les charges réparties entre les volumes créés ne modifient pas la quote-part des charges affectée initialement aux volumes subdivisés ou réunis, et n'ait pas pour effet d'accroître les charges des autres propriétaires.

La modification en résultant donnera lieu à un acte déposé en suite des présentes établi sur la seule signature du ou des propriétaires du ou des volumes concernés, comportant s'il y a lieu report ou cantonnement sur les volumes issus de la division, des servitudes particulières grevant le volume divisé ou dont il bénéficie, lesquelles grèveront chaque partie de volume résultant de la division ou lui profiteront.

1.A.3 - RESPONSABILITE

Chaque propriétaire de volume sera responsable, tant à l'égard de l'Association Syndicale que de tout autre propriétaire, des troubles de jouissance et infractions aux dispositions du présent document ou du règlement intérieur dont lui-même, sa famille, ses préposés, ses locataires ou occupants, ses visiteurs quelconques, seraient directement ou indirectement les auteurs dans les locaux lui appartenant, ainsi que des conséquences dommageables résultant de sa faute ou de sa négligence et de celle de ses préposés, ou par le fait d'une chose ou d'une personne dont il est légalement responsable.5

Tout propriétaire devra donc imposer le respect desdites prescriptions aux personnes ci-dessus désignées sans que, pour autant, soit dégagée sa propre responsabilité. Aucune tolérance ne pourra devenir un droit acquis, quelle qu'en puisse être la durée.

Le non-respect des prescriptions ci-dessus pourra être assorti de l'obligation de verser une indemnité à l'Association Syndicale Libre à titre de l'exécution de la clause pénale ici expressément stipulée, dont le montant et les modalités seront fixés par l'Assemblée Générale statuant par voie de décision ordinaire.

La responsabilité de l'Association Syndicale Libre ou de son Président ne pourra être mise en cause en cas de vol ou d'action délictueuse commise dans l'ensemble immobilier, chaque propriétaire ayant l'entière responsabilité de la surveillance de ses biens, les services collectifs ne pouvant y suppléer.

De façon générale, les propriétaires devront respecter toutes les servitudes qui grèvent, peuvent ou pourront grever l'ensemble immobilier, qu'elles soient d'origine conventionnelle ou légale, civile ou administrative. Ils devront notamment supporter les vues droites ou obliques, saillies, telles qu'elles résultent de la situation de l'ensemble immobilier, même si les distances sont inférieures à celles prévues par le Code Civil.

Toute modification relative aux servitudes sera effectuée en accord avec le propriétaire du fond dominant et le propriétaire du fond servant sans que cette modification puisse porter atteinte aux droits des autres propriétaires de volumes.

Les propriétaires et occupants de l'ensemble immobilier devront observer et exécuter les règlements d'hygiène, de ville, de police, de voirie et, en outre, d'une façon générale, tous les usages d'un immeuble bien tenu.

Quiconque aurait à se plaindre de quoi que ce soit relativement au bon ordre, à la tranquillité de l'ensemble immobilier et de façon générale à l'inobservation des prescriptions du présent document, concernant la jouissance collective ou privative, devra en faire part, par écrit au Président , lequel en avisera s'il y a lieu, l'Assemblée Générale la plus proche.

Les plaintes et suggestions verbales ou anonymes ne seront pas recevables.

1.B- ENTRETIEN - REPARATIONS

1.B.1- OBLIGATION GENERALE D'ENTRETIEN ET REPARATIONS

Chaque propriétaire devra assurer l'entretien et la réparation de son volume de façon telle qu'il n'affecte à aucun moment la solidité de l'ensemble immobilier et la sécurité de ses occupants et qu'il n'entrave pas l'utilisation normale des autres parties de l'ensemble immobilier, la notion "d'entretien" étant définie de la manière suivante :

- le génie civil, fondations et leur étanchéité, piliers, dalles et murs porteurs ne sont affectés d'aucun désordre de nature à compromettre la solidité de la construction,

- l'étanchéité des couvertures, murs, menuiseries et vitrages extérieurs, gouttières, chenaux, descentes d'eaux pluviales et installations accessoires, est en bon état d'entretien et de remplacement,

- les sols, murs, seuils, plafonds sont protégés contre les eaux de ruissellement, les infiltrations et les remontées d'eau,

- les espaces libres extérieurs, accès et circulations extérieures sont en bon état et ne sont pas encombrés par des constructions provisoires ou définitives édifiées irrégulièrement,6

- les différentes canalisations et installations desservant l'immeuble et les divers locaux privatifs en fluides (eau, gaz, électricité, téléphone, chauffage et climatisation, sanitaires) ainsi que les ascenseurs sont en état de fonctionnement,

- le ravalement de la façade a été effectué depuis moins de dix ans,

- les peintures et revêtements muraux de l’immeuble sont en état correct d'entretien,

Chaque propriétaire devra maintenir en parfait état les éléments de sécurité se trouvant dans son volume (coupe-feu, pare-flamme) conformément à la réglementation en vigueur.

En cas de carence de la part d'un propriétaire à l'entretien de son volume, le Président de l'Association Syndicale Libre, après décision de l'Assemblée des propriétaires, pourra remédier, aux frais du propriétaire défaillant, à cette carence, après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée sans effet pendant un délai de deux mois. Chaque volume devra supporter l'exécution des réparations, travaux et opérations d'entretien nécessaires ou utiles aux éléments d'équipement passant chez lui. Les propriétaires sont tenus de livrer accès à leurs locaux aux architectes, entrepreneurs, ouvriers chargés de surveiller, conduire ou exécuter ces réparations ou travaux et supporter l'établissement d'échafaudages en conséquence, notamment pour le nettoyage des façades, l'entretien ou la réfection des toitures et terrasses ainsi que la réparation ou le branchement des éléments d'équipement qui pourront y être implantés.

Les travaux d'entretien devront faire l'objet d'une information réciproque avant chaque intervention.

1.B.2- OUVRAGES ET EQUIPEMENTS D'INTERET COLLECTIF

Chaque propriétaire devra utiliser et entretenir ses locaux de manière à n'apporter aucune dégradation aux structures porteuses et/ou aux ouvrages d'intérêt collectif à l'ensemble des propriétaires de l'ensemble immobilier.

Chaque propriétaire supportera les frais entrainés par la réfection, l'entretien courant et les petites réparations de la partie des ouvrages lui appartenant.

L'Association Syndicale Libre assure la gestion, l'entretien et la réparation des volumes, ouvrages ou espaces dont elle a la propriété ou dont elle a la charge par convention.

Elle contrôle les travaux de gros œuvre affectant les structures porteuses de tout ou partie de l'ensemble immobilier, des étanchéités de toitures ainsi que des réseaux qui sont à l'usage commun de tous les volumes ou de plusieurs d'entre eux.

Elle contrôle tous travaux concernant les façades dès lors que ces travaux pourraient porter atteinte à leur esthétique.

La gestion, l'entretien et la réparation des ouvrages et équipements de l'ensemble immobilier présentant un intérêt collectif pour l'ensemble des propriétaires ou certains d'entre eux seulement seront effectués dans les conditions prévues au chapitre 4 (Dispositions afférentes aux charges) des présentes.7

1.B.3– TRAVAUX -MODIFICATIONS

Chaque propriétaire pourra réaliser sur ses ouvrages ou locaux tous travaux quelconques à la condition expresse qu'il n'affecte en rien la solidité de l'ensemble immobilier et l'usage des éléments de celui-ci appartenant à d'autres propriétaires.

Les charges maximales pour lesquelles les structures porteuses ont été réalisées devront être constamment respectées.

Lorsque les travaux envisagés sont susceptibles d'affecter les structures porteuses ou l'aspect extérieur de l'ensemble immobilier, ils ne sauront être entrepris qu'avec l'accord préalable et écrit de l'Association Syndicale sus-visée. Cet accord préalable ne saurait limiter en quoi que ce soit les responsabilités encourues par le propriétaire responsable des travaux.

Ladite Association Syndicale pourra exiger que les travaux soient réalisés sous le contrôle de l'Architecte de l'ensemble immobilier dont les honoraires seront à la charge de l'auteur des travaux en cause.

Lorsque les travaux envisagés affectent l'usage d'éléments de l'ensemble immobilier appartenant à d'autres propriétaires, ils ne pourront être entrepris qu'avec l'accord préalable et écrit de ces propriétaires. Si les travaux envisagés affectent à la fois la solidité de l'ensemble immobilier et l'usage des éléments de celui-ci appartenant à d'autres propriétaires, les dispositions figurant aux deux alinéas qui précèdent seront applicables cumulativement.

L'ensemble des travaux d'amélioration ou de modifications des ouvrages de l'ensemble immobilier devront obligatoirement être exécutés en respectant :

- les limites des volumes dont dépendent ces ouvrages, telles qu'elles sont définies aux présentes ;

- les règles de sécurité et les règlements administratifs en vigueur ;

- et les conventions diverses conclues par chaque propriétaire lors de son acquisition

1.D- USAGE DES VOLUMES

1.D.1- GENERALITES

Chaque propriétaire dispose du volume lui appartenant en use et jouit librement sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres propriétaires, ni à la destination de l'ensemble immobilier, telle qu'elle est définie au chapitre relatif à la destination de l'ensemble immobilier (article 3 des présentes).

De façon générale, il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l'harmonie et la solidité de l'ensemble immobilier et nuire à la sécurité des occupants.

1.D.2– OCCUPATION

Les locaux seront utilisés conformément à leur destination, telle que celle-ci est définie au chapitre relatif à la destination de l'ensemble immobilier (article 3 des présentes).

Sont cependant interdits dans l'ensemble immobilier, l'installation de tous établissements classés ou non qui sont dangereux ou insalubres ou qui sont susceptibles de causer une gêne anormale pour le voisinage.

Les occupants exerçant des professions ou activités nécessitant des installations mécaniques ou électriques, seront tenus de procéder à l'insonorisation de leurs locaux. Les appareils électriques devront être antiparasités.

Les propriétaires seront seuls responsables de l'utilisation par eux faite de leur volume vis à vis des administrations ainsi que des conséquences de tous ordres, pouvant en résulter vis à vis des autres propriétaires. Ils devront justifier s'il y a lieu, de l'obtention de toutes autorisations8

nécessaires, auprès du Président de l'Association Syndicale.

1.D.3- ASPECT EXTERIEUR DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER

La conception et l'harmonie générale de l'ensemble immobilier devront être respectées sous le contrôle du Président de l'Association Syndicale qui procédera sur son initiative et dans le respect de la réglementation municipale, aux travaux d'entretien et de réfection des façades de l'ensemble immobilier.

Toute enseigne ou publicité de caractère professionnel ou commercial est interdite, tant sur les bâtiments que dans les espaces libres à l'exception des enseignes des locaux commerciaux dont il est question ci-après.

Les portes d'entrée, les fenêtres et fermetures extérieures, et également les garde-corps, balustrades, rampes et barres d'appui, terrasses ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture, être modifiés, si ce n'est avec l'autorisation de l'Assemblée Générale des propriétaires statuant dans des conditions particulières de majorité.

Aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés par un propriétaire à la façade.

1.D.4- MODIFICATIONS INTERIEURES ET TRAVAUX

Chaque propriétaire pourra modifier, comme bon lui semble et à ses frais, la disposition intérieure de son volume, sous réserve de sa destination, des prescriptions du paragraphe 1.B ci-dessus, des stipulations du présent document relatives notamment à l'harmonie, l'aspect, la sécurité, la tranquillité, l'isolation phonique et thermique et, s'il y a lieu de l'obtention des autorisations nécessaires délivrées par les services administratifs; si de telles modifications font l'objet d'un permis de construire le propriétaire devra justifier de la conformité des travaux dans les conditions fixées par le Code de l'Urbanisme.

Tous travaux qui affecteraient les structures porteuses ou l'aspect extérieur (selon les prescriptions de l'article 1.D.3) de l'ensemble immobilier devront être soumis à l'approbation de l'assemblée générale de l'Association Syndicale Libre.

Chaque propriétaire devra faire exécuter les travaux susceptibles d'affecter les structures porteuses sous la surveillance et le contrôle de l'architecte de l'ensemble immobilier et d'un bureau de contrôle dont les honoraires seront à sa charge. Dans tous les cas, il devra prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à la sécurité, et sera responsable de tous affaissements et dégradations et autres conséquences qui se produiraient du fait de ces travaux, tant à l'égard de l'Association Syndicale qu'à l'égard, s'il y a lieu, du constructeur du bâtiment.

1.D.5- SECURITE ET SALUBRITE

Chaque occupant de l'ensemble immobilier, à quelque titre que ce soit, devra veiller scrupuleusement au respect des règles et consignes de sécurité des prescriptions administratives. Il ne pourra être introduit et conservé dans les volumes des matières dangereuses, insalubres et malodorantes, notamment le stockage d'hydrocarbures et de toutes matières ou produits volatils ou inflammables, sauf autorisations administratives adéquates qui pourraient être requises, et produits usuellement commercialisés par un commerce de détail. De même ne pourront être introduits ou conservés dans les volumes des produits ou matières susceptibles de causer une gêne au voisinage par l'odeur, la malpropreté, les radiations ou toute autre cause.

Les escaliers devront être constamment dégagés, les portes de secours et les portes coupe-feu en parfait état de fonctionnement.

Il ne pourra être placé, entreposé ou fait aucune installation dont le poids excéderait la limite de charge des planchers ou celle des murs.

1.D.6- DROITS D'ACCES AUX VOLUMES

a) Les propriétaires devront souffrir, sans indemnité (sauf remise en état), l'exécution des réparations, travaux et opérations d'entretien nécessaires ou utiles au service collectif et aux éléments d'équipements collectifs à plusieurs volumes, même ceux qui desserviraient exclusivement un autre volume, quelle qu'en soit la durée et si besoin est, livrer accès à leur9

volume au Président de l'Association Syndicale, aux architectes, entrepreneurs, ouvriers, chargés de surveiller, conduire ou exécuter ces réparations ou travaux, et supporter sans indemnité l'établissement d'échafaudages en conséquence, notamment pour le nettoyage des façades, l'entretien des gaines et tuyaux de descente.

b) En tout temps, l'accès des volumes pour la vérification d'état, pour la reconnaissance notamment du bon fonctionnement des canalisations ou la découverte de l'origine des fuites ou infiltrations, sera consenti au Président de l'Association Syndicale et à ses mandataires. c) Ainsi qu'il est stipulé au chapitre relatif aux servitudes générales, les propriétaires devront souffrir le passage dans leur volume des câbles, canalisations et conduits qui desserviraient les éléments d'équipements collectifs ou d'autres volumes ainsi que l'implantation des robinets de purge, regards etc ... qui en dépendent.

Tout propriétaire de volume possédant un local dans lequel se trouvent des gaines, trappes, regards, compteurs, canalisations d’intérêt collectif, câbles, té de visites etc..., devra, en tout temps laisser accès aux entreprises et administrations spécialisées pour leur entretien, leurs réparations, le relevé des compteurs ou encore la réalisation de nouveaux branchements.

Les propriétaires de volumes ayant des locaux sis aux étages supérieurs devront, en tant que de besoin, laisser le libre passage pour l'accès aux terrasses et toitures.

2 : OPERATIONS DIVERSES

Chaque propriétaire pourra disposer de ses droits et les utiliser selon les divers modes juridiques de contrats et d'obligations, sous les conditions ci-après exposées et dans le respect des dispositions législatives et réglementaires en vigueur, et des dispositions contractuelles régissant l'ensemble immobilier.

2.A- MUTATIONS DE PROPRIETE

Tout transfert de propriété d'un volume ou tout dépôt d'un état descriptif de division modificatif concernant une subdivision ou une réunion de volumes, devra être notifié par le Notaire chargé du dépôt au Président de l'Association Syndicale dans les huit jours de l'acte par lettre recommandée avec accusé de réception.

2.B- HYPOTHEQUES

Tout propriétaire qui voudra contracter un emprunt garanti par une hypothèque constituée sur son volume, devra obtenir dudit créancier, qu'il accepte, en cas de sinistre, que l'indemnité d'assurance ou la partie de cette indemnité pouvant revenir à l'emprunteur soit versée directement entre les mains du Président de l'Association Syndicale, sans son concours et hors sa présence si la reconstruction est décidée par l'Assemblée des propriétaires, et qu'il renonce, en cas de sinistre, à toute faculté de subrogation légale pour l’indemnité revenant à l’emprunteur.

Il sera tenu en outre, d'obtenir de son créancier qu'il se soumette d'avance à la décision de reconstruction qui sera prise par l'Assemblée.

2.C- LOCATIONS

Le propriétaire qui consentira une location ou autorisera un tiers à occuper tout ou partie d'un volume, devra donner connaissance au locataire ou à l'occupant des dispositions des présentes, notamment de celles relatives à l'usage de l'ensemble immobilier, ainsi que de toutes réglementations intérieures qui pourraient être établies et les obliger dans le bail à en exécuter les prescriptions.

Le propriétaire bailleur restera solidairement responsable du fait ou de la faute de ses locataires ou sous-locataires occupants autorisés à quelque titre que ce soit. Il demeurera redevable de la quote-part afférente à son volume, dans les charges définies aux présentes comme s'il occupait personnellement les lieux loués ou faisant l'objet d'une autorisation d'occuper.

2.D- ASSURANCES

L'Association Syndicale Libre souscrira une police d'assurance unique de base pour le compte des propriétaires de tous les volumes composant l'ensemble immobilier.10

Cette police d'assurance sera souscrite auprès d'une Compagnie notoirement solvable en valeur de reconstruction à neuf, et tenant compte de toutes les charges, obligations et servitudes de toute nature, résultant des présentes et des stipulations particulières qui vont suivre.

Elle couvrira les dommages causés par l'incendie, la foudre, les explosions, les dégâts quelconques causés par l'électricité, le gaz et les dégâts des eaux, les catastrophes naturelles, les tempêtes, tornades et chutes de grêle, les émeutes et mouvements populaires, les actes de terrorisme et de sabotage, attentats ....

En outre, ladite police devra assurer spécialement les responsabilités pouvant incomber à chaque propriétaire de volume en raison du mauvais entretien des ouvrages sur lesquels s'exercent des servitudes d'appui, de support ou de soutien, ou en raison des désordres affectant les constructions situées dans un autre volume qui seraient provoqués par les aménagements réalisés par eux dans les constructions leur appartenant.

Les polices d'assurances établies comporteront une clause de renonciation à tout recours contre les propriétaires, locataires et occupants, ainsi que contre leurs personnels, clients et visiteurs. Pour assurer l'effectivité de cette obligation, chaque titulaire de volume assujetti à cette obligation d'assurance, confère du seul fait de son appartenance à l'Association Syndicale, mandat exprès et irrévocable à l'organe exécutif de l'Association Syndicale pour souscrire en son nom et pour son compte la ou les polices d'assurance dont il s'agit. Celui-ci préviendra l'assureur de tout changement intervenu lors d'une subdivision ou d'une réunion de volumes.

L'assureur déterminera les quotes-parts des primes afférentes aux différents volumes de l'ensemble immobilier.

Les surprimes consécutives à l'utilisation ou la nature particulière de certains volumes incomberont aux seuls propriétaires intéressés.

Les polices seront souscrites, renouvelées et remplacées sur proposition du Président à l'assemblée générale de l'Association Syndicale Libre.

Les propriétaires qui estimeraient insuffisantes les assurances collectives, pourront toujours souscrire en leur nom personnel, une assurance complémentaire. Ils en paieront seuls les primes mais auront seuls droit à l'indemnité à laquelle elle pourrait donner lieu.

Chaque propriétaire sera tenu de souscrire une police d'assurance complémentaire pour les risques qui ne sont pas couverts par l'assurance de base ci-dessus visée.

En cas de sinistre, les indemnités allouées en vertu des polices contractées au nom de l'Association Syndicale seront encaissées par le Président de l'Association Syndicale. Toutefois, l'assemblée des propriétaires pourra fixer le montant maximum que le Président de l'Association pourra encaisser, au-delà duquel les fonds devront être déposés en banque à un compte ouvert au nom de l'Association dans les conditions fixées par l'Assemblée.

Les créanciers hypothécaires pourront exiger que l'indemnité ne soit versée qu'au vu des situations de travaux.

Si la reconstruction n'est pas décidée, les créanciers hypothécaires pourront alors exercer oppositions entre les mains de l'assureur dans les conditions de l'article 37 de la loi du 13 Juillet 1930.

3 : DESTINATION DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER

Le présent ensemble immobilier est destiné à recevoir:

Dans le Volume 1 : un restaurant ;

Dans le Volume 2 : des halles ;

Un Volume 3 constitué de circulations extérieures destinées à être transférées dans le Domaine Public de la Ville de LAVAL.11

Etant rappelé ici que l'usage et la destination des volumes ne sont pas constitutifs de la définition desdits volumes et que les propriétaires de volume pourront en modifier librement l'usage et la destination, sous réserve des autorisations administratives nécessaires.

Seules les activités commerciales sont autorisées dans les volumes 1 et 2.

4 : DISPOSITIONS AFFERENTES AUX CHARGES

4.1- PRINCIPES

Chaque propriétaire supportera le coût des dépenses de toute nature afférentes à l'entretien, la réparation, le remplacement des biens dont il a la propriété par suite de l'acquisition de la construction qu'il en a faite.

Chaque volume est grevé d'une servitude, permettant le passage au profit des autres volumes, des canalisations gaines et conduits divers. Les dépenses de tous ordres affectant lesdites gaines et conduits seront supportées par le volume auquel profite le fait générateur de la dépense, quand bien même ces gaines et conduits appartiendraient au volume traversé. D'une manière générale, les charges afférentes aux réseaux particuliers passant sur un volume, sont affectées au bénéficiaire de la servitude de passage.

Les charges afférentes aux constructions et équipements situés dans un volume appartenant à un propriétaire déterminé et grevé, d'une servitude au profit du propriétaire d'un autre volume, sont supportées par les bénéficiaires de cette servitude ou de cet équipement. Si, en fonction du parti technique adopté, un volume devait ne pas profiter de l'un des éléments collectifs dont les charges sont réparties comme il est dit aux articles ci-après, il se trouverait après avis de l'architecte de l'ensemble, exonéré de toute contribution à ces charges.

D'une manière générale, les charges de toute nature, seront supportées par le volume auquel profite le fait générateur de la dépense.

En cas de contestation sur la nature ou l'origine de la dépense, la répartition sera effectuée par décision prise, par le Président de l'Association Syndicale en conformité de l'avis de tout expert missionné à cet effet par l'Assemblée Générale, statuant aux conditions fixées par les statuts de l'Association Syndicale.

Les charges afférentes aux ouvrages et éléments en mitoyenneté seront réparties entre leurs propriétaires selon les règles de droit privé, sauf stipulations contraires.

Les dépenses afférentes aux revêtements situés en surface ou sous-face de dalle seront supportées par les propriétaires du volume à l'intérieur duquel se trouvent situés ces revêtements. Chaque propriétaire supportera seul les dépenses résultant de désordres causés à des biens collectifs ou aux constructions ou équipements d'un autre volume et dont l'origine serait de son seul fait (inobservation des dispositions du cahier des charges et de ses règles d'usage, malveillance...)

Les volumes constitués d’une partie du tréfonds devront supporter toutes structures d'appui ou de soutènement nécessaires à la construction et à la stabilité de l'ensemble immobilier ; les propriétaires de ces volumes ne pourront pas s'opposer à la mise en place d'aménagements qui pourraient se révéler nécessaires au cas où la nature du tréfonds serait reconnue provocatrice de troubles à la solidité des constructions édifiées ; les propriétaires des volumes concernés ne pourront être tenu responsables envers les propriétaires des autres volumes du mauvais état du sol et du sous-sol, de la présence de vices de toutes natures, apparents ou cachés, pour cause de fouilles, carrière, ou remblais existants et de tous éboulements, excavations ou affaissements qui viendraient à se produire.

Généralement, les charges définies ci-après, seront réparties entre les différents volumes au prorata des Surfaces de plancher du permis de construire; lorsque des volumes comprennent des12

locaux sans Surface de plancher, c'est la Surface taxable (affectée d'un coefficient 0.3), qui sera retenue.

- Définition de la surface de plancher :

La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades de la construction (c'est-à-dire à l'intérieur de la construction, d'un mur de façade à un autre).

À partir de cette surface de plancher, certaines surfaces sont déduites pour obtenir la surface de plancher définitive :

- Surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur,

- Vides et trémies qui correspondent aux escaliers et ascenseurs,

- Surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre, - Surfaces de plancher des combles non aménageables pour des activités à caractère commercial,

- Surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un immeuble, y compris les locaux de stockage des déchets,

4.2 - CHARGES COLLECTIVES GENERALES A L'ENSEMBLE IMMOBILIER

Constituent des charges collectives à l'ensemble immobilier :

- les frais de fonctionnement de toute nature de l’Association Syndicale, en ce compris les salaires et rémunérations ;

- les primes de police d'assurance contre l'incendie et autres risques, souscrites par l’ensemble des co-volumistes, dans le cas d'une souscription à une police d'assurance générale englobant l'ensemble immobilier ;

- les frais de justice concernant toute procédure dans laquelle l’ensemble des co-volumistes seraient impliqués ;

- les charges de toute nature affectant les réseaux primaires et équipements divers affectés à l'usage de l’ensemble des volumes et ne faisant pas l'objet d'une répartition spécifique ; tel que le système de rétention des eaux pluviales de l'ensemble immobilier ;

Cette énumération est purement énonciative et non limitative.

Les charges énumérées ci-dessus, seront réparties entre les volumes au prorata de leurs Surfaces de plancher respectives et/ou Surfaces taxables x 0,3 pour les parties de volume ne correspondant pas à la définition de la Surface de plancher.

Tableau de répartition des charges collectives générales à l’ensemble immobilier

Volumes Désignation

Quotes-parts de

charges en

1000ème

1 Volume restaurant 447

2 Volume halles 553

Total : 100013

5 : RECONSTRUCTION–ADDITION DE NOUVELLES CONSTRUCTIONS

5.A - RECONSTRUCTION

En cas de destruction totale ou partielle, les travaux de reconstruction ou de remise en état des parties endommagées devront avoir débuté dans le délai de deux années du sinistre et être achevés dans le délai de trois ans à compter du début des travaux.

Si le sinistre affecte tout ou partie de l'ensemble immobilier le droit de reconstruire se répartira entre les différents volumes composant l'ensemble immobilier au prorata des surfaces hors œuvre de planchers développés initialement construites dans l'emprise desdits volumes.

La reconstruction se fera compte tenu de la réglementation alors applicable et des autorisations obtenues, dans le respect des servitudes stipulées aux présentes.

Les dépenses de reconstruction des ouvrages et des éléments, d'équipement dans l'emprise de chaque volume seront supportées par le ou les propriétaires dudit volume.

Toutefois, les dépenses de réfection des réseaux, des canalisations, des éléments d'équipement avec leurs gaines, emplacements techniques ou locaux, des conduits de ventilation et des extracteurs d'air qui assurent la desserte de plusieurs volumes, seront supportées par les propriétaires de ceux-ci dans les mêmes conditions que celles prévues en ce qui concerne leur réparation.

Les dépenses de reconstruction des murs ou cloisons assurant la séparation de deux volumes seront supportées par moitié par les propriétaires de volumes situés de part et d'autre.

La réfection des réseaux, canalisations, éléments d'équipement qui assurent exclusivement la desserte d'un volume mais sont situés, à titre de servitude, dans un autre volume, sera assumée aux frais exclusifs du ou des propriétaires du volume dont il assure la desserte et par ses soins.

Si contre toute attente, une destruction totale ou partielle n'était pas sujette à indemnisation par une compagnie d'assurance, et en cas de carence du ou des propriétaires du volume quant aux obligations, notamment en terme de délai, qui leur incombent au titre de la reconstruction ou de la réfection des ouvrages et équipements qu'il contient, le ou les propriétaires du ou des autres volumes seront en droit de faire tous les ouvrages et installations nécessaires, en exécution des servitudes définies dans l'Etat Descriptif de Division en Volumes, pour en user et les conserver. Par conséquent, ils pourront implanter les fondations, éléments et ouvrages nécessaires (qui resteront leur propriété) à l'intérieur du volume servant qui ne serait pas reconstruit sans que le ou les propriétaires de celui-ci puissent s'y opposer, ni demander leur suppression.

Néanmoins, ces fondations et ouvrages devront être réalisés de manière à permettre au propriétaire défaillant du volume, la reconstruction des constructions décrites dans celui-ci ; cette reconstruction différée ne sera possible qu'après remboursement au(x) propriétaire(s) ayant reconstruit, par ledit propriétaire défaillant, du coût engendré par cette défaillance.

5.B - ADDITION DE NOUVELLES CONSTRUCTIONS

En ce qui concerne les droits de construire résiduels éventuels qui n'auraient pas été affectés ou distribués comme il est indiqué ci-dessus, comme au cas d'augmentation de la constructibilité attachée au terrain d'assiette, objet des présentes, la Surface de Plancher complémentaire disponible sera réputée appartenir aux seuls volumes n° 1 et 2. La répartition de cette constructibilité résiduelle s'effectuera au prorata de la Surface de plancher ci-dessus affectée à chacun de ces deux volumes.

Cette règle d'affectation de la Surface de Plancher résiduelle pourra être modifiée par les14

propriétaires de volumes concernés, en ce qui concerne leurs volumes respectifs, sans accord préalable ni intervention des autres propriétaires de volumes.

6 : DISPOSITIONS AFFERENTES A LA FORCE OBLIGATOIRE DU PRESENT CAHIER ET A SES MODIFICATIONS

6.A- CARACTERE DES REGLES POSEES PAR LE PRESENT CAHIER

Les règles posées dans le présent cahier sont des règles d'intérêt privé.

Leur respect est assuré par l'Association Syndicale. Tout propriétaire d'un volume peut également en demander directement l'application à l'encontre du propriétaire défaillant.

En cas de transgression et de différend, le Tribunal de Grande Instance de LAVAL est compétent pour toute action en exécution forcée ou en dommages intérêts.

6.B- MODIFICATION DU PRESENT CAHIER

Les règles posées par le présent cahier peuvent être modifiées, à condition d'être adoptées par les propriétaires des volumes ou de leur représentant à la majorité des deux tiers des voix de tous les membres de l'Association.

Toutefois, si les modifications en cause ne concernent que certains volumes, seul l'accord des représentants de ces volumes sera requis.

Fait en notre Cabinet, à CHANGE,

Le 18 MARS 2025.

Céline CORNILLET

Géomètre-Expert Associée,