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Document publié le Lundi 31 mai 2021 par la commune de Wittenheim.
Lien du pdf (PLU - Rapport de présentation - Partie 5)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Environnement, Changement climatique,
Modification approuvée
1. Note de présentation
Complément au rapport de présentation
PLAN LOCAL D’URBANISME
MAI 2021
Vu pour être annexé à la délibération du
Conseil d’Agglomération du 31 mai 2021
Le Vice-Président :
Rémy NEUMANN ADAUHR
1 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Sommaire
1. Contexte et objet de la modification 2 2. Les modifications de zonage (règlement graphique) 12 Rue des Mines (Point N°1) 12 Rue de la Jonquille (Point N°2) 13 Rue de Bourgogne et rue d’Auvergne (Point N°3) 14 Rue de la Résistance (Point N°4) 16 Rue des Vosges (Point N°5) 18 Rue de la Savoie (Point N°6) 20 Rue du Millepertuis (Point N°7) 22 Rue d’Ensisheim (Point N°8) 24 Gravière rue d’Illzach (Point N°9) 26 Rue du Docteur Albert Schweitzer, entrée Ouest (Point N°10) 29 Rue du Docteur Albert Schweitzer, OAP et coulée verte (Point N°11) 31 3. Les modifications du règlement écrit 33 Autoriser des voies en impasse jusqu’à 150 m dans les différentes zones 33 Autoriser une hauteur totale de 13 m au lieu de 12m dans la zone 1AUX 34 Autoriser les logements en zone économique UXC 36 Modification rédactionnelle due à une omission en zone UM 36 4 Les modifications des orientations d’aménagement et de programmation 37
5. Incidences notables prévisibles sur le site et l’environnement et compensation des incidences négatives 39 6. Compatibilité par rapport aux normes supra-communales 41 7. Procédure adoptée 45 ADAUHR
2 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
1. Contexte et objet de la modification
Chronologie
Par délibération du 30 juin 2014, le Conseil Municipal de Wittenheim a approuvé le Plan Local d’Urbanisme de la commune.
Dans le cadre de ce PLU ont été définis les grands axes du développement futur de la Ville et des orientations d’aménagement et d’urbanisme traduites dans le projet d’aménagement et de développement durables du P.L.U.(PADD). Ces orientations ont été transposées dans les documents réglementaires, et le zonage en est la traduction la plus concrète.
Aujourd’hui, après 5 ans d’application du document d’urbanisme, il est nécessaire de procéder à certains ajustements du dossier, en particulier sur des points ponctuels du règlement graphique et quelques points du règlement écrit, afin de détailler ou compléter certaines dispositions, de corriger à la marge des limites du zonage, et localement de les revoir en fonction de l’évolution des projets d’aménagement.
Les changements proposés résultent d’une accumulation sur plusieurs années de points à traiter pour affiner le dossier.
La présente note constitue un additif au rapport de présentation du PLU approuvé de Wittenheim.
Choix de la procédure
Il ressort de la combinaison des articles L153-31 et L153-36 du code de l’urbanisme que le PLU peut faire l’objet d’une évolution par voie de procédure de modification dès lors que les changements envisagés :
- ne changent pas les orientations définies par le projet d'aménagement et de développement durables ;
- ne réduisent pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière ;
- ne réduisent pas une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels, ou d'une évolution de nature à induire de graves risques de nuisance. - n’ouvrent pas à l'urbanisation une zone à urbaniser qui, dans les neuf ans suivant sa création, n'a pas été ouverte à l'urbanisation ou n'a pas fait l'objet d'acquisitions foncières significatives de la part de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale compétent, directement ou par l'intermédiaire d'un opérateur foncier.
Les points qui font l'objet du présent dossier sont considérés comme entrant dans les conditions d’une procédure de modification, et respectent également les conditions apportées par la loi SRU : ne pas réduire une protection en faveur des espaces agricoles ou naturels.
Ils respectent aussi les dispositions mises en place par le Scot de la Région Mulhousienne. ADAUHR
3 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Situation géographique
La commune de Wittenheim est située dans la plaine d’Alsace, à 230m d’altitude. Elle est incluse dans l’agglomération mulhousienne et son unité urbaine, la ville-centre de Mulhouse est à 8 km.
Elle est au cœur du Bassin Potassique, un territoire étendu sur un ensemble de communes longtemps concerné par l’économie liée à l’extraction de la potasse, dans la plaine entre Mulhouse et Ensisheim. ADAUHR
4 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Situation administrative
Mulhouse Alsace Agglomération se substitue à trois anciennes intercommunalités. La structure regroupe ainsi les 16 communes de l'ancienne communauté d'agglomération Mulhouse Sud-Alsace, les six communes de l'ancienne communauté de communes de l'Île Napoléon, les six communes de l'ancienne communauté de communes des Collines et les communes d’Illzach, Pfastatt, Galfingue et Heimsbrunn. En 2004, la communauté d'agglomération Mulhouse Sud-Alsace avait déjà intégré 10 communes de l'ancienne communauté de communes du Bassin Potassique. La communauté d'agglomération mulhousienne est passée de 5 à 32 membres entre 2004 et 2010. La commune de Wittelsheim avait, en 2004, choisi de ne pas intégrer la communauté d'agglomération Mulhouse Sud-Alsace lors de la dissolution de la communauté de communes du Bassin Potassique. Le 1er janvier 2014, Wittelsheim rejoint finalement la communauté d'agglomération Mulhouse Sud-Alsace.
Enfin, la fusion de la communauté d'agglomération Mulhouse Alsace Agglomération et de la communauté de communes de la Porte de France - Rhin Sud (CCPFRS) porte le nombre de communes-membres à 39 au 1er janvier 2017.
Mulhouse Alsace Agglomération (M2A) compte 273 000 habitants et est la deuxième intercommunalité la plus peuplée d'Alsace, derrière l'Eurométropole de Strasbourg et la troisième du Grand Est. Elle fait partie du pôle métropolitain d'Alsace qui fédère les grandes intercommunalités alsaciennes.
L’agglomération possède un SCoT, schéma de Cohérence territoriale approuvé en 2018, qui constitue le cadre dans lequel s’inscrivent les différentes actions sur le territoire.
Le contexte socio-économique et urbain
Wittenheim possède un passé industriel et minier qui a fait sa prospérité : pendant la seconde moitié du 19ème siècle avec l’industrie textile, et ensuite pendant une grande partie du 20ème siècle par l’activité d’extraction de la potasse. Le village d’origine a subi durant ces périodes des apports massifs de main d’œuvre, et la nappe urbaine s’est développée rapidement, par les cités minières notamment. Sa situation aux portes de l’agglomération mulhousienne a ensuite favorisé d’autres implantations économiques et commerciales qui ont-elles aussi modifié la morphologie urbaine. ADAUHR
5 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
L’évolution de la commune
L’essor débute avec l’industrialisation textile, et se prolonge par les arrivées massives de main-d’œuvre au cours des décennies d’extraction minière. Les MDPA construisent plusieurs cités ouvrières minières sur le territoire.
Comparaison du scan historique de 1950 et de la photo aérienne actuelle L’évolution urbaine : ADAUHR
6 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Comparaison des photos aériennes de 1950 et de 2015
La mine, ses terrils et son triage laissent place aujourd’hui au site Décathlon :
L’espace agricole peu à peu conquis par les zones commerciales et le réseau routier structurant :
La cité minière Jeune Bois, intégrée aujourd’hui au tissu urbain global ADAUHR
7 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Les composantes actuelles du territoire communal
Le tiers ouest de la commune est occupé par la forêt de Nonnenbruch, dont la partie wittenheimoise a été classée comme forêt de protection. C'est le principal massif forestier de l'ouest de la région mulhousienne en plein cœur de la plaine de l'Ochsenfeld. Le massif a été morcelé par l'activité minière sans que celle-ci ne parvienne à porter réellement atteinte à sa relative continuité. Les mines de potasse ont été exploitées pendant plus de 100 ans, de 1894 à 2004, et sont maintenant arrêtées. Le massif est aujourd'hui menacé par l'urbanisation de la région. Cette forêt est située sur le cône de déjection recouvert de lœss de la Doller et de la Thur. Le massif forestier est parsemé de clairières steppiques, de terrils et d'anciennes carrières qui forment des étangs. ADAUHR
8 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Wittenheim-centre s’est développé à partir du village d’origine, organisé autour de la place de l’église rue d’Ensisheim et à proximité du Dollerbaechlein et de son moulin.
Le Mittelfeld, qui signifie littéralement en allemand « le champ du milieu », est avec les Marais de Bourges une des plus grandes étendues d'agriculture urbaine en France. Le Mittelfeld s'étend sur 90 hectares autour desquels s'articulent les différents quartiers de la ville issus de l’extension de plusieurs cités minières.
La cité minière Jeune-Bois est située au nord du Pôle 430. Elle a été construite pour loger les employés de la mine Théodore-Eugene (1912-1986), située au nord de la commune de Wittenheim après la seconde guerre mondiale. L'entreprise Savonitto de Kingersheim implanta une vingtaine de maisons doubles pour les employés ainsi que plus de 200 maisons préfabriquées pour le personnel ouvrier. Une série de petits immeubles à étage comprenant quatre à huit appartements complètent cet ensemble. Par la suite le quartier a été complété au Nord par une zone économique. ADAUHR
9 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
La cité Fernand-Anna est l'une des plus grandes cités minières du bassin potassique. Elle s'est développée entre les anciennes mines Anna à l'ouest (1923 - 1973) et Fernand à l'est (1913 - 1972).
La Cité s’étend sur le territoire des deux communes de Kingersheim et Wittenheim, avec une superficie de 58 hectares. Elle a été commencée en 1914. Plusieurs fois agrandie et reconstruite au cours des années 1950, la cité présente une certaine variété architecturale. Lors de l’inventaire précédant les ventes massives en 1975, elle comptait 11 maisons d’ingénieurs, 75 logements d’employés et 533 logements ouvriers, soit 619 logements appartenant aux Mines. Les rues portent des noms de fleurs. Aujourd'hui, les seuls vestiges de ces installations minières sont les deux terrils. Une ligne de chemin de fer industrielle reliait les deux mines et dont l'emplacement a été remplacé depuis par une promenade de type « coulée verte ». Le carreau Anna accueille aujourd'hui un complexe commercial Décathlon et le carreau Fernand un collège et de nouvelles habitations qui permettent d'assurer désormais une continuité urbaine avec Wittenheim centre. ADAUHR
10 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
L’ensemble de la cité Sainte-Barbe, à cheval sur les deux communes de Wittenheim et Ruelisheim, s’étend sur 61 hectares, ce qui en fait la deuxième en superficie dans le Bassin, après la cité Rossalmend à Staffelfelden (77 hectares). Elle a été construite à partir de 1912 pendant la période allemande et dans un deuxième temps après l’Armistice, à partir de 1925 sur de nouveaux modèles de maisons. Au total, avec les constructions effectuées après la Seconde Guerre Mondiale, elle compte 597 logements de 24 types différents (488 logements à Wittenheim et 109 à Ruelisheim).
La cité Kullmann
En 1890, la société Kullmann qui exploitait déjà un tissage à Mulhouse ainsi qu’une usine de filature et de tissage à Wildenstein, entreprend la construction d’un nouvel établissement textile à Wittenheim. Sur une emprise d’environ 19 hectares, en plein champ, émergent des bâtiments industriels accompagnés des premières maisons ouvrières destinées au personnel. De jeunes familles ouvrières affluèrent alors de toute part pour s’établir à Wittenheim et un nouveau quartier se développe en face de l’usine. Il ne reste aujourd’hui que la Halle au Coton après la démolition de l’usine dans les années 80. ADAUHR
11 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Schoenensteinbach, situé le long de la rue de Soultz (D 429), reliant la Cité Jeune Bois à la commune de Pulversheim, est un petit hameau excentré situé au nord-ouest de la commune et en lisière de la forêt de Nonnenbruch. Il est construit autour d'un ancien couvent, dont il ne subsiste aujourd'hui que quelques bâtiments dont une ferme. En 1920, cette ferme a été rachetée par les Mines de Potasse d'Alsace afin d'accueillir une éventuelle nouvelle exploitation minière. La ferme cultivera de l'avoine et fournira du fourrage destiné à l'alimentation des chevaux employés par les mines.
Le Pôle 430 est un quartier composé presque exclusivement d'activités commerciales. Ce pôle s'est progressivement développé autour de l'hypermarché Cora, installé en 1980. Il forme aujourd'hui, avec la ZAC du carreau Anna et le Kaligone à Kingersheim, l'une des plus vastes zones commerciales d'Alsace.
La nappe urbaine actuelle de Wittenheim, qui s’est structurée autour du village et des cités, se répartit aujourd’hui autour du Mittelfeld et atteint les limites de son développement et de ses équilibres. Il s’agira de la faire évoluer afin qu’elle tienne son rang dans l’armature de l’agglomération, en stabilisant sa démographie, en stabilisant l’emploi par une mutation progressive du tissu économique et en préservant le cadre de vie, la nature et l’agriculture.
Dans le cadre de ces grands objectifs, encadrés par le SCoT de la région mulhousienne, Wittenheim peut, par petites touches à travers la modification de son PLU, préparer l’avenir et poursuivre ses actions ponctuelles pour améliorer le quotidien de ses habitants. ADAUHR
12 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
2. Les modifications de zonage (règlement graphique)
Rue des Mines (Point N°1)
Rectification d’une erreur de délimitation (rétablissement de la limite UC/1AU1 du PLU précédent)
La modification du zonage qui est proposée permet de rétablir les limites entre la zone UC et le secteur 1-AU1 sur lequel a été réalisé un aménagement à usage d’habitation. Les fonds de parcelles qui ne font pas partie de cette opération peuvent ainsi être utilisées par les habitants qui sont deservis par la rue des Mines, au sud.
Etat avant la modification
Etat après la modification
Incidences
Ce changement de faible emprise entre deux zones bâties n’a aucune incidence sur les milieux naturels ou agricoles, sur la biodiversité, le paysage ou les ressources. ADAUHR
13 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Rue de la Jonquille (Point N°2)
La modification consiste à étendre la zone UC par déclassement de parcelles bâties classées en zone UXa (activités artisanales) alors que ce sont des habitations. Les nouvelles limites régularisées entre activité et habitations tiennent compte du découpage parcellaire.
Etat avant la modification
Etat après la modification
Incidences
Ce changement de faible emprise sur un espace déjà entièrement urbanisé n’a aucune incidence sur les milieux naturels ou agricoles, sur la biodiversité, le paysage ou les ressources. ADAUHR
14 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Rue de Bourgogne et rue d’Auvergne (Point N°3)
A l’origine de la mise en place de ce quartier des Mines, la cité Jeune Bois comportait déjà un ensemble d’équipements scolaires. La cité comportait plusieurs types de maisons.
Dans un second temps trois maisons d’habitation récentes ont été intercalées entre la zone scolaire et les quartiers miniers en empiétant sur la zone d’équipements d’origine.
Maisons des Mines Maisons traditionnelles Cité Jeune Bois
Les quartiers miniers ont été classés différemment par le document d’urbanisme en fonction de leur localisation et de leur architecture, mais aussi en fonction de la qualité des jardins et de la nécessité de les préserver.
Le PLU approuvé a omis de constater que les quelques habitations qui ont été construites plus récemment n’ont pas de lien direct avec les cités minières et ne peuvent donc pas justifier des règles appliquées aux cités minières.
La modification consiste à corriger cette erreur de transcription et de faire coïncider le zonage avec la réalité du terrain, afin d’appliquer à chaque ensemble les règles les mieux adaptées.
Groupe scolaire ADAUHR
15 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Etat avant la modification
Etat après la modification
Incidences
Ce changement de zonage qui s’adapte à la situation existante n’a aucune incidence sur les milieux naturels ou agricoles, sur la biodiversité, le paysage ou les ressources, ou sur les protections édictées pour les maisons des cités minières limitrophes. ADAUHR
16 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Rue de la Résistance (Point N°4)
La rue de la Résistance est bordée de part et d’autre par des maisons des mines à deux niveaux de logements, chaque logement possédant un vaste jardin privatif à l’arrière de la propriété.
Lors de la délimitation des zones par le PLU approuvé, les jardins de 5 logements ont été classés par erreur en zone UJ, sans tenir compte des unités foncières. Pour rétablir la réalité du terrain, la modification propose de reclasser les arrières de propriétés de ces immeubles dans la zone UM au lieu de UJ, tout en maintenant la préservation des jardins, pour une question de cohérence d’ensemble.
Etat avant la modification ADAUHR
17 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Etat après la modification
Incidences
Ce changement de zonage qui s’adapte à la situation existante n’a aucune incidence sur les milieux naturels ou agricoles, sur la biodiversité, le paysage ou les ressources. La typologie des cités minières et leur description au travers du rapport de présentation restent valables.
Les protections édictées pour les espaces verts ne sont pas remises en cause. ADAUHR
18 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Rue des Vosges (Point N°5)
Extension de la zone UE au détriment de la zone UC.
Il s’agit d’inclure une parcelle propriété de la commune dans la zone UE dédiée (EHPAD). Une partie de bâtiment de la maison de retraite et le parking visiteurs se situent déjà sur cette parcelle.
L’affectation de la parcelle sera ainsi conforme à la destination de la zone UE.
Etat avant la modification ADAUHR
19 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Etat après la modification
Incidences
Cette régularisation de la situation foncière en zone bâtie n’a pas d’incidence sur l’environnement. ADAUHR
20 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Rue de la Savoie (Point N°6)
Cette rue se situe au contact des zones agricoles (Mittelfeld) et des secteurs d’extension de la commune. Plusieurs opérations immobilières ont été réalisées ou sont en cours à proximité : quartier Mittelfeld 1 et 2 rue de l’Orge, opération Mittelfeld 3 et 4 rue de Franche-Comté.
L’aménageur, qui est le même sur les différentes opérations, abandonne plusieurs terrains situés à l’arrière des propriétés bâties de la rue de la Savoie : une friche, un potager et un grand terrain en pré qui n’ont plus vocation à faire partie d’une opération d’ensemble car déconnectés du réseau des voies carrossables (voir périmètre concerné ci-dessus).
Ce ne sont pas des terrains agricoles, le classement AM n’est donc par préconisé. Le classement UJ ne convient pas non plus car il délimite précisément la cité minière, dont ces parcelles ne font pas expressément partie.
Un classement en zone UC est donc proposé ce qui permet soit de combler l’intervalle résiduel entre la zone agricole AM et la cité minière UJ par des constructions, soit de conserver les jardins sans dépendre de la composition urbaine proposée par l’OAP.
Cette modification de zonage nécessite une modification du périmètre de l’OAP ADAUHR
21 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Etat avant la modification
Etat après la modification
Incidences :
Ce changement de zonage qui s’adapte au nouveau périmètre de l’opération immobilière n’a aucune incidence directe sur les milieux naturels ou agricoles, sur la biodiversité, le paysage ou les ressources, les terrains initialement urbanisables restant potentiellement constructibles. Ils échappent cependant à l’organisation initialement prévue dans l’Orientation d’Aménagement et de Programmation, sans en compromettre les prescriptions. ADAUHR
22 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Rue du Millepertuis (Point N°7)
La situation de la rue du Millepertuis est assez comparable à celle de la rue de la Savoie. En effet, et cela est bien visible sur la vue aérienne récente, des aménagements urbains sont en cours à proximité de cette rue, qui délaissent les jardins d’une propriété limitrophe existante (voir périmètre ci-dessous) :
Les deux parcelles concernées peuvent être reclassées sans conditions dans la zone urbaine UC limitrophe. Cela demande toutefois que le périmètre de l’OAP qui les intégrait, soit modifié.
Etat avant la modification ADAUHR
23 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Etat après la modification
Incidences :
Ce changement de zonage dont la superficie est limitée à deux petites parcelles incluses dans le milieu urbain n’a pas d’incidence sur l’environnement. Il n’empêche pas la densification ultérieure des terrains et ne modifie pas l’organisation des quartiers. Les terrains peuvent également si c’est souhaité, rester en jardins d’agrément. ADAUHR
24 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Rue d’Ensisheim (Point N°8)
La rue d’Ensisheim dessert la Mairie et son parvis.
La zone UE du PLU approuvé circonscrit le parvis, les différents bâtiments et le réfectoire, les parkings et garages situés à l’arrière et une aire de jeux. Ce périmètre n’est pas exactement superposable avec la réalité des propriétés foncières, et il convient de régulariser la situation, afin que les limites de la zone UE se calent avec l’usage et la destination de la zone affectée aux équipements publics, et en particulier avec la nouvelle situation des propriétés communales et des aménagements de parkings.
Sont ainsi à exclure de la zone UE et à reverser en zone UA :
- le parking de l’APAMAD, au sud,
- le terrain privé portant une piscine, et qui se situe dans deux zones différentes,
- le potager et bâtiments attenants qui sont privés.
Sont ainsi à inclure dans la zone UE au lieu de UA et UC :
- une partie des aires de stationnement de la mairie,
- les propriétés acquises pas la ville au nord du parvis, en bordure de route,
- les terrains à l’arrière de l’aire de jeux.
Le nouveau zonage permet de relier les deux zones UE initiale. ADAUHR
25 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Etat avant la modification
Etat après la modification
Incidences :
L’évolution de la situation foncière aux abords de la Mairie après des acquisitions de terrains et d’immeubles nécessite une mise à jour de la réglementation d’urbanisme. Certains terrains ne sont pas encore urbanisés et portent localement des arbres et des espaces verts. Mais ces terrains étaient déjà densifiables en UC ou UA, et le maintien des espaces verts n’était donc pas garanti.
Le changement de zonage proposé ne réduit pas la protection de ces espaces. ADAUHR
26 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Gravière rue d’Illzach (Point N°9)
Il s’agit de régulariser les limites de la zone urbaine avec le périmètre de la zone graviérable tel qu’il a été enregistré et validé par l’Etat.
On observe que ce périmètre exclu les parcelle situées à l’extrême Sud de la zone, en particulier la parcelle qui porte des constructions en bordure de la rue d’Illzach. ADAUHR
27 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Cette parcelle peut donc en totalité être déclassée de la zone UXDi de la gravière. Une partie sera classée en zone UCi à proximité immédiate des habitations existantes de l’entrée de commune. Le reliquat situé dans la pointe de la propriété peut participer au zonage Ai affecté aux terrains des abords du Dollerbaechlein.
Rappelons également que ces terrains sont en totalité soumis au risque d’inondation et doivent respecter les prescriptions du PPRI.
Etat avant la modification
Etat après la modification ADAUHR
28 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Incidences :
Le nouveau zonage tient compte de l’évolution du périmètre d’autorisation d’exploitation de la gravière, défini par l’Etat.
Le nouveau zonage proposé réduit fortement le potentiel d’artificialisation des terrains, en rendant à la nature plusieurs ares de terrain végétalisés après l’arrêt de l’exploitation. Il pérennise l’inconstructibilité de la coupure verte entre gravière et habitations proches.
Il garantit un traitement comparable des deux côtés de la route.
Pour preuve de l’évolution positive, l’occupation du site par des bâtiments de la gravière en 1990 : ADAUHR
29 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Rue du Docteur Albert Schweitzer, entrée Ouest (Point N°10)
Au Nord et au Sud le long de l’axe de la rue de Soultz, se situent deux vastes zones économiques, celle de Schoenensteinbach et l’espace Witty du pôle 430. La rue Albert Schweitzer se greffe sur la rue de Soultz entre les deux zones et draine les quartiers d’habitation ; elle matérialise l’entrée Ouest de la ville par la cité Jeune Bois.
Elle est bordée au Nord par un ensemble de terrains en triangle occupés par des activités liées à l’automobile (vente, réparation).
En face, c’est un tissu d’habitat mixte. ADAUHR
30 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Afin d’harmoniser les destinations de part et d’autre de l’axe d’entrée de ville, et pour permettre une évolution des deux garages vers un tissu urbain classique valorisé, la modification du zonage propose un classement en UC, qui prolonge le classement existant dans la rue, en excluant les abords du carrefour.
Etat avant la modification
Etat après la modification
Incidences :
Le nouveau zonage permet de mieux envisager l’évolution de l’entrée de commune à cet endroit, par mutation d’un tissu de bâtiments d’activité vers un tissu à dominante d’habitat, comme c’est le cas en face le long de l’axe de la route. Un nouveau giratoire va marquer cette entrée très prochainement.
Modification n°10
Modification n°10 ADAUHR
31 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Rue du Docteur Albert Schweitzer, OAP et coulée verte (Point N°11)
Un aménagement récent occupe les abords du Mittelfeld jusqu’à la rue Albert Schweitzer. Cet ensemble immobilier a prévu, comme préconisé dans l’Orientation d’Aménagement du PLU, une coupure verte en lieu et place de la prolongation de la rue de Bourgogne. Cette coupure isole 3 parcelles d’un accès direct à l’opération.
Vue de la coulée verte à la jonction avec la rue Albert Schweitzer
Afin de ne pas compromettre l’urbanisation future de ces terrains et de ne pas pénaliser leurs propriétaires, il est proposé de les reverser en zone urbaine. ADAUHR
32 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Etat avant la modification
Etat après la modification
Incidences :
Le nouveau zonage tient compte des nouveaux aménagements du quartier qui intègrent une coulée verte. Le potentiel constructible des fonds de parcelle résiduels en dents creuses pourra être maintenu, sans ponction sur des espaces naturels.
Cette modification de zonage nécessite une modification du périmètre de l’OAP, sans incidence sur l’urbanisation ADAUHR
33 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
3. Les modifications du règlement écrit
Autoriser des voies en impasse jusqu’à 150 m dans les différentes zones
D’une manière générale, le PLU approuvé limite la longueur des voies en impasse à 60 ou 100 mètres suivant le cas dans les différentes zones dans lesquelles cette disposition est rédigée.
La modification consiste à augmenter cette possibilité à 150 mètres (aire de retournement exclue) dans toutes ces zones afin de faciliter la réalisation de certains projets et de rentabiliser les dents creuses.
La nouvelle rédaction ne revient pas sur l’exception accordée pour la longueur des impasses provisoires, à savoir celles qui sont destinées à être raccordées ultérieurement au réseau des voies publiques.
Ce point concerne les zones qui précisent ce linéaire, à savoir les zones UB, UC, UT, UX, 1AU et 1AUX. ADAUHR
34 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Autoriser une hauteur totale de 13 m au lieu de 12m dans la zone 1AUX
Cette zone correspond à l’extension de la zone économique du pôle 430 de Wittenheim, qui se déploie jusqu’à la RD430. Sa superficie est d’environ 10 hectares et elle est dédiée au commerce de gros sous la forme d’une opération d’aménagement.
Le périmètre dédié au renforcement du pôle s’inscrit entre les activités existantes de la zone UXC et la forêt protégée. Le bâtiment le plus récent et le plus imposant correspond à l’entrepôt logistique de Decathlon. ADAUHR
35 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
A l’usage, il apparaît que la hauteur plafond imposée à 12 mètres peut compliquer l’optimisation des stocks, réduire les capacités de stockage vertical, et aussi et surtout limiter le traitement qualitatif des acrotères des bâtiments.
Il est donc proposé d’augmenter légèrement d’un mètre la hauteur admise dans cette zone très particulière, ce qui permet une meilleure utilisation des volumes intérieurs sans impact lourd sur le site en bordure d’un axe largement urbanisé. Les dispositions relatives aux reculs par rapport aux lisières de la forêt (15 mètres minimum) et l’obligation de végétalisation des marges de recul (30 mètres par rapport à la RD430) par des plantations permettent de réduire l’impact des volumes commerciaux. L’augmentation d’un mètre de la hauteur totale sera peu perceptible pour les usagers de la route et sans impact majeur sur le paysage lointain, cette hauteur étant comparable à celle d’une maison d’habitation de deux niveaux avec sous-sol et comble.
Le règlement écrit, article 10 de la zone 1AUX est modifié en ce sens.
Cette nouvelle disposition n’est pas empêchée par la servitude d’utilité publique qui s’applique aux forêts de protection proches de la zone 1AUX. ADAUHR
36 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Autoriser les logements en zone économique UXC
Ce secteur, comme précisé plus haut, est dédié au commerce de gros et se situe à l'ouest de la RD 430.
Il est prévu de modifier le règlement afin d’y autoriser les constructions à destination d'habitation et leurs annexes, ceci afin de ne pas pénaliser certains usagers de la zone par rapport à ceux qui y possèdent déjà un logement lié à leur entreprise.
Les conditions de cette autorisation sont reprises des autres zones économiques, avec une limitation de surface et une incorporation volumétrique.
Le règlement écrit UXC est remanié pour prendre en compte ces nouvelles dispositions. Il autorisera en UXC :
Les constructions à destination d’habitat à condition :
– que la superficie de plancher de l’activité à laquelle elles se rapportent soit supérieure à 500 m² ;
– qu’elles soient nécessaires aux personnels, dont la présence permanente sur place est directement liée et indispensable à une activité implantée dans la zone ;
– que leur surface de plancher n'excède pas 100 m² pour l’ensemble des constructions ;
– qu’elles soient intégrées dans le bâtiment d’activité (sauf en cas de dispositions de sécurité).
Modification rédactionnelle due à une omission en zone UM
A la relecture du règlement de la zone UM qui correspond à certaines cités minières, il apparaît que l’article 7 relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ne traite pas le cas général, mais uniquement le cas des constructions qui jouxtent la limite séparative.
Il s’agit bien d’une omission et non un choix délibéré du rédacteur, puisqu’il a traité ce cas pour les autres cités minières (zone UJ).
Afin de réparer cette erreur, le règlement est complété afin de faire apparaître le cas général, qui stipule à l’article 7 que :
« La distance comptée horizontalement de tout point de la construction principale au point de la limite séparative* qui en est la plus rapprochée doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 3 mètres. » ADAUHR
37 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
4 Les modifications des orientations d’aménagement et de
programmation
Ces modifications sont la conséquence des changements de zonage effectués en marge des zones urbaines.
Pour la rue du Millepertuis
Le périmètre de l’OAP est modifié suite au passage en zone UC de parcelles ne faisant pas partie de l’opération d’aménagement.
AVANT MODIFICATION
APRES MODIFICATION ADAUHR
38 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Pour la rue de Savoie et la coulée verte
Le périmètre de l’OAP est modifié suite au passage en zone U de parcelles ne faisant pas partie de l’opération d’aménagement.
AVANT MODIFICATION
APRES MODIFICATION
AVANT MODIFICATION
APRES MODIFICATION ADAUHR
39 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
5. Incidences notables prévisibles sur le site et l’environnement et compensation des incidences négatives
N° ENJEUX INCIDENCES
positives
INCIDENCES
négatives
Commentaire ou
compensation
1 Rectification d’une erreur de
délimitation rue des Mines Néant Néant
2 Régularisation des limites
entre activité et habitat rue
de la Jonquille
Néant Néant
Prise en compte de
l’existant sur des zones
déjà urbanisées
3 Régularisation des limites
entre cités minières et zone
d’habitat classique pour 3
parcelles
Néant Néant
Prise en compte de
l’existant sur des zones
déjà urbanisées
4 Régularisation des limites
entre 2 cités minières Néant Néant
Maintien des
protections des
espaces de jardins
5 Régularisation du zonage
d’un parking Néant Néant
6 Nouveau classement UC de
parcelles initialement partie
d’un projet immobilier avec
OAP, rue de Savoie
Néant Néant
Le potentiel urbanisable
reste comparable à
celui du secteur à
projet, mais n’y
participe plus. Aucune
conséquence réelle sur
le potentiel
d’urbanisation
7 Délaissé constructible
passant de 1AU à UC Néant Néant
8 Adaptation du zonage à la
réalité du foncier communal
Un règlement adapté
à chaque usage NON
9 Régularisation des limites
de la zone d’exploitation de
la carrière
Recolonisation
végétale spontanée
d’un ancien terrain
anthropisé.
NON
10 Reclassement de 2 garages
en zone urbaine classique
Possibilité de
recomposer l’entrée
de ville en
harmonisant les
règles de part et
d’autre de la voie.
NON
11 Reclassement de plusieurs
parcelle de 1AU en U après
réalisation d’une coulée
verte à proximité
Néant Néant
La mise en place de la
coulée verte a isolé les
parcelles de
l’aménagement global.
Elles restent
potentiellement
constructibles en
accédant par la rue A.
Schweitzer au Nord. ADAUHR
40 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
REGLEMENT INCIDENCES
positives
INCIDENCES
négatives
Commentaire ou
compensation
R Voies en impasse jusqu’à
150 m dans les différentes
zones
Néant Néant
R Hauteur totale de 13 m au
lieu de 12m dans la zone
1AUX
Néant
Léger impact
visuel depuis
les vues
proches
Possibilité de mieux
traiter les acrotères, et
facilités d’usage des
volumes intérieurs.
R Logements en zone
économique UXC Néant Néant Présence sur place possible
R Modification rédactionnelle
due à une omission en zone
UM
Néant Néant Comblement d’une
lacune réglementaire ADAUHR
41 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
6. Compatibilité par rapport aux normes supra-communales
Les servitudes d’utilité publique
La modification du PLU ne comporte aucune disposition contraire au respect des servitudes d'utilité publique applicables sur le territoire communal.
Lorsque la modification se situe sur un terrain soumis au risque d’inondation du PPRI de l’Ill qui touche certaines parties du territoire, le document rappelle en quoi consiste le risque et renvoie aux dispositions réglementaires du Plan de Prévention valant servitude d’utilité publique.
Lorsque la modification se situe à proximité de secteurs protégés par une protection de la forêt, elle le stipule et montre que la servitude est respectée.
Le Schéma de Cohérence Territorial
Le Conseil d’Agglomération de M2A du 25 mars 2019 a approuvé le projet de révision du SCOT de la région mulhousienne. Ce nouveau projet de territoire, encore davantage axé sur le développement durable, constitue le cadre dans lequel s’inscrit l’action de Mulhouse Alsace Agglomération.
Le SCOT par définition fixe les vocations générales des espaces et définit leur organisation spatiale. Il donne un cadrage général : il exprime des principes, des orientations et des objectifs. Il permet une répartition équilibrée de l’habitat, transports, équipements et voiries.
Le PLU de Wittenheim dans son adaptation par le biais d’une procédure d’urbanisme - ici une modification- doit respecter ce document dans ses prescriptions dans un lien de compatibilité.
Les points évoqués par la modification et qui touchent des modifications mineures à l’intérieur des zones urbaines, sur des emprises faibles, ne sont pas « à l’échelle du SCOT » et son donc compatibles. ADAUHR
42 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Un point plus important mérite toutefois que cette compatibilité soit vérifiée :
Hauteur totale de 13 m au lieu de 12 m dans la zone 1AUX
La zone 1AUX constitue la réserve d’urbanisation du PLU, retenue également par le SCoT pour les enjeux économiques :
En même temps qu’il propose d’accroître l’activité économique sur les espaces le plus stratégiques, le SCoT fixe la localisation préférentielle du développement commercial et sa hiérarchie. Le pôle de Wittenheim est retenu comme pôle majeur, et à ce titre la légère augmentation de hauteur admise dans la zone 1AUX est compatible avec les prescriptions du SCoT.
Localisation préférentielle pour le
développement commercial ADAUHR
43 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Le SCoT dans son Document d’Aménagement Artisanal et Commercial (DAAC), fixe un certain nombre de prescriptions reprises dans une feuille de route qui justifie le choix de tolérer des hauteurs importantes pour les activités admises.
Extrait de la feuille de route pour la façade de la RD430
Créer des équipements innovants : exemple
de la ressourcerie en lien avec la RD430 ADAUHR
44 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
Les prescriptions nationales et particulières
L'article L.121-1 du Code de l'Urbanisme, issu de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000 et précisé par la loi du 17 mai 2011, a posé clairement les principes d'équilibre à mettre en œuvre dans les documents d’urbanisme.
Cet article a été modifié par la loi du 24 mars 2014 dite Accès au Logement et à l'Urbanisme Rénové (ALUR), qui renforce ces trois principes que doivent respecter les documents d'urbanisme, et a été recodifié au 1er janvier 2016 sous l’article L101-2 du nouveau Code de l’Urbanisme :
Dans le respect des objectifs du développement durable, l'action des collectivités publiques en matière d'urbanisme vise à atteindre les objectifs suivants :
1° L'équilibre entre :
a) Les populations résidant dans les zones urbaines et rurales ;
b) Le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé, la restructuration des espaces urbanisés, la revitalisation des centres urbains et ruraux ;
c) Une utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières et la protection des sites, des milieux et paysages naturels ; d) La sauvegarde des ensembles urbains et du patrimoine bâti remarquables ; e) Les besoins en matière de mobilité ;
2° La qualité urbaine, architecturale et paysagère, notamment des entrées de ville ; 3° La diversité des fonctions urbaines et rurales et la mixité sociale dans l'habitat, en prévoyant des capacités de construction et de réhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans discrimination, des besoins présents et futurs de l'ensemble des modes d'habitat, d'activités économiques, touristiques, sportives, culturelles et d'intérêt général ainsi que d'équipements publics et d'équipement commercial, en tenant compte en particulier des objectifs de répartition géographiquement équilibrée entre emploi, habitat, commerces et services, d'amélioration des performances énergétiques, de développement des communications électroniques, de diminution des obligations de déplacements motorisés et de développement des transports alternatifs à l'usage individuel de l'automobile ;
4° La sécurité et la salubrité publiques ;
5° La prévention des risques naturels prévisibles, des risques miniers, des risques technologiques, des pollutions et des nuisances de toute nature ;
6° La protection des milieux naturels et des paysages, la préservation de la qualité de l'air, de l'eau, du sol et du sous-sol, des ressources naturelles, de la biodiversité, des écosystèmes, des espaces verts ainsi que la création, la préservation et la remise en bon état des continuités écologiques ;
7° La lutte contre le changement climatique et l'adaptation à ce changement, la réduction des émissions de gaz à effet de serre, l'économie des ressources fossiles, la maîtrise de l'énergie et la production énergétique à partir de sources renouvelables.
Cette modification du PLU propose une meilleure utilisation des terrains voués à l’urbanisation et ne génère pas de consommation supplémentaire de terres agricoles et naturelles par rapport au PLU approuvé. ADAUHR
45 PLU de Wittenheim 2021 Note de présentation
7. Procédure adoptée
Les changements ainsi apportés au PLU approuvé, tels qu’énoncés, respectent les conditions de recours à une procédure de modification telle qu’elle est prévue par le Code de l’Urbanisme dans la mesure où
- ils ne changent pas les orientations définies par le projet d'aménagement et de développement durables ;
- ils ne réduisent pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière ;
- ils ne réduisent pas une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels, ou d'une évolution de nature à induire de graves risques de nuisance.