Offres
API
Connexion
Documents similaires
Déliberation - DEL2022 059 Présentation du rapport du bilan d’act
unknown - DEL2022 060 ANNEXE ALEC Rapport de gestion 202
unknown - DEL2022 060 ANNEXE ALEC RC Signé 2021 v
Déliberation - DEL2022 060 Rapport du représentant de la collecti
unknown - DEL2022 060 ANNEXE ALEC RS Signé 2021 v
unknown - DEL2023 033 ANNEXE SEM PFI Rapport du mandataire
unknown - DEL2023 032 ANNEXE SEM PFI Rapport du mandataire
Acte - DEL2022 083 ANNEXE Convention Recyclivre v
unknown - DEL2022 058 ANNEXE Statuts GAM v
Déliberation - DEL2022 078 Personnel Mise en place RIFSEEP v
unknown - DEL2022 059 ANNEXE INOVACTION Rapport d'activité 2021 v
Document publié le Mardi 31 août 2021 par la commune de Champagnier.
Lien du pdf (unknown - DEL2022 059 ANNEXE INOVACTION Rapport d'activité 2021 v)
Thèmes du document : Banque, Logement, Investissement et développement économique,
SPL INOVACTION – PORTES DU GRESIVAUDAN
RAPPORT D’ACTIVITE 2021
Rapport d'activité SPL Inovaction 2021 1 I - Message du Président et du Directeur
II - L’ENTREPRISE
a / Administration - Présentation de notre actionnariat et des administrateurs
b/ Ressources humaines – Présentation de l’équipe
IV – La gestion immobilière
Rapport d'activité SPL Inovaction 2021
SOMMAIRE
III – Les Mandats
V – Préfiguration de la Foncière commerciale
VI – Les Perspectives 2022
c/ Financier – Bilan 2021
2 Le Covid-19 a ralenti les temps de projet de toutes nos communes
membres. Pour autant, nous avons su conduire pour nos actionnaires la
mises en place de divers marchés de travaux notamment sur les
équipements scolaires.
En cette fin d’année, la reprise d’activité a conduit l’intégration de deux
nouvelle commune ; la commune du Gua et celle de Sarcenas pour
lesquelles nous conduisons d’importantes études de programmations.
Cette année 2021 a mis en avant la structuration de la future foncière
commerciale avec, des rencontres avec la banque des territoires et s
différents financeurs associés. Ce fut aussi un temps d’échange avec les
communes des secteurs retenues, Grenoble et Vizille, nous permettant
d’intégrer leurs spécificités.
Enfin, la pépinière Tarmac a du faire appel à beaucoup d’adaptabilité
dans son accueil des entreprises du fait du Covid. C’est avec un gros
travail d’écoute et d’accompagnement que nous avons pu répondre à
l’ensemble des besoins de nos locataires.
I. LES MESSAGES
Rapport d'activité SPL Inovaction 2021
2021 marque un temps important pour la préfiguration de la future
Foncière commerciale qui aura pour mission la redynamisation des
secteurs du centre de Vizille, du cours Berriat et rue Chesnoise-
Brocherie de Grenoble.
Notre équipe a conduit les premières négociations sur le terrain nous
permettant d’acquérir notre premier commerce en cette fin d’année
2021 sur le territoire de Vizille.
Mais, la SPL Inovaction reste un outil dédié essentiellement, aux
petites communes ne bénéficiant pas de l’ingénierie nécessaire au
pilotage de leur projet.
Si le Covid-19 a encore ralenti l’économie, la SPL Inovaction a su
répondre présent en conduisant plusieurs programmations de
travaux et divers missions de conseil.
Avec 3 nouvelles communes, la SPL Inovaction montre son
dynamisme sur le territoire.
3 Actionnaires
M. Guy JULLIEN, Président SPL Inovaction
Conseil d’Administration
M. Philippe CARDIN, Grenoble Alpes Métropole
Mme Séverine JACQUIER, Grenoble Alpes Métropole
M. Guy JULLIEN, Grenoble Alpes Métropole
M. Sylvain DULOUTRE, Grenoble Alpes Métropole
M. Brahim CHERAA, Grenoble Alpes Métropole
Mme Joëlle HOURS, Grenoble Alpes Métropole
M. Jean-Damien MERMILLOD-BLONDIN, Grenoble
Alpes Métropole
M. Pierre GUERIN, Meylan
M. Jérôme BUISSON, Représentant Métro Assemblée
Spéciale
Me Valérie PETEX, Représentante du Grésivaudan
Assemblée Spéciale
Assemblée spéciale des Petits Actionnaires
Mme Valérie PETEX, Froges
Mme Régine VILLARINO, La Combe de Lancey
M. Philippe REVOL, SICSOC
M. Frédéric CEVA, Villard-Bonnot
M. XAVIER CASACCI, Corenc
M. Guy JULLIEN, Veurey-Voroize
M. Pierre FAURE, Quaix-en-Chartreuse
M. Jérôme BUISSON, Notre Dame de Mésage
M. Gilles MEDAVIT, St Pierre de Mésage
M. Cédric GARCIN, Murianette
M. Pascal SOUCHE, Champagnier
Rapport d'activité SPL Inovaction 2021
II. L’ENTREPRISE
Nouveaux actionnaire décembre 2021 : Arrivée des Communes de Saint Georges de Commiers, le Gua et Sarcenas,
a / Administration - Présentation de notre actionnariat et des administrateurs
Administrateurs
4 b / Ressources Humaines
DIRECTEUR GENERAL
Guillaume SPIRHANZL
Diplôme :
Master en Urbanisme et Projet urbain
Ecole Notarial de Lyon
Maîtrise de droit
CHARGEE DE PROJET
Maud GAY DE VERNON
Diplôme :
Diplôme de science Po
DESS Urbanisme, aménagement,
développement local
CHARGEE GESTION IMMOBILIERE
ASSISTANTE DE DIRECTION
Gwénaëlle INCICH
Diplôme :
BTS Assistante de Gestion
Bac STT Comptabilité et Gestion
Direction générale : direction et développement
Chef de projet :
Mandat, programmation, animation,
marché public, appel à projet
SPL INOVACTION – Mandataire social
Administration SPL
Chef de projet :
Préfiguration de la Foncière Commerciale
Assurer la mise en place de la future foncière
de commerce
Formaliser les process d’identification,
acquisition, gestion et cession des locaux
commerciaux
Conduire les opérations de commercialisation
des locaux
Mission :
Chargée de Gestion Immobilière
Administration et Comptabilité SPL
Vie Sociétale SPL
Assistante dossiers Mandat
Assistante Préfiguration Foncière
Marché public
Rapport d'activité SPL Inovaction 2021 5 Financier – Bilan 2021
Rapport d'activité SPL Inovaction 2021 6
2020 2021
RATTACHEMENT TOTAL
Fonct. /
Mandats
communes
Gestion
Immobilière
Préfiguration
foncière
PREFIGURATION FONCIERE 57 117 € 90 159 € 90 159 €
MANDATS 44 223 € 61 962 € 37 050 € 24 912 €
PEPINIERE 228 004 € 241 119 € 241 119 €
CHIFFRE D'AFFAIRE 329 344 € 393 240 € 37 050 € 266 031 € 90 159 €
Remboursement Taxe Foncière 41 691 € 41 495 € 41 495 €
Produits Financier + divers 12 173 € 456 € 291 € 165 €
Participation CDC 968 € 968 €
TOTAL PRODUIT EXPLOITATION 383 208 € 436 159 € 37 341 € 307 691 € 91 127 €
PRESTATAIRE/SOUS TRAITANT 0 € 4 523 € 4 523 €
CHARGE FONCTIONNEMENT PEPINIERE 55 657 € 63 299 € 63 299 €
TAXE FONCIERE 41 691 € 41 495 € 41 495 €
CHARGE COURANTE 28 629 € 27 266 € 12 357 € 11 349 € 3 560 €
COTISATIONS/HONORAIRES 18 830 € 33 898 € 17 299 € 16 599 €
CHARGE DU PERSONNEL 138 167 € 172 711 € 78 491 € 17 745 € 76 475 €
DOTATIONS AMORTISSEMENT 57 739 € 57 020 € 284 € 56 469 € 267 €
TOTAL CHARGE EXPLOITATION 340 713 € 400 212 € 108 431 € 194 880 € 96 901 €
RESULTAT EXPLOITATION 42 495 € 35 947 € -71 090 € 112 811 € -5 774 €
COMPTE REMUNERE 43 € 0 €
INTERET EMPRUNT PEPINIERE -27 519 € -31 272 € -31 272 €
RESULTAT FINANCIER -27 476 € -31 272 € 0 € -31 272 € 0 €
RESULTAT AVANT IMPOT 15 019 € 4 675 € -71 090 € 81 539 € -5 774 €
VENTILATION Saint Pierre de Mésage : Marché de travaux et lancement du chantier
La commune de Saint Pierre de Mésage porte un important investissement de travaux pour la préservation de son Eglise avec plus de 200.000 euros d’investissement. La SPL a mis en place la consultation des entreprises et conduit la négociation afin de garantir la bonne exécution des travaux mais aussi le budget prévisionnel.
Veurey-Voroize : Projet de Multi-accueil
La commune souhaite accompagner le départ du pôle médical vers un nouvel équipement prévu sur le commune par un projet de Multi-accueil permettant l’accueil environ 20 enfants. Pour cela, la commune doit porter un projet de subvention auprès de la CAF en mettant en avant les
spécificités du bâtiment et en intégrant les modifications réglementaires de l’arrêté du 31 Aout 2021.
Pour ce faire la SPL Inovaction a réalisé les pièces technique en réalisant les plans support et l’estimatif des travaux.
SICSOC : Marché du mobilier de la Bibliothèque
La SPL Inovaction a réalisé la consultation pour l’acquisition du mobilier de la nouvelle Bibliothèque de Brignoud. Cette consultation forme le point final d’un travail qui aura durée 6 ans pour l’accompagnement du PPI du SICSOC avec un budget de plus de 3 millions d’euros investi sur son territoire.
Notre Dame de Mésage : Désenclavement Maison Richard
Mise en place de la consultation de travaux pour la création de la passerelle permettant de connecter la Maison à la RN 85. Ces travaux ont été piloté par la commune par délégation de la DIRMED. La livraison est prévu début 2022 et suivi d’une mise en vente du bien.
Champagnier : Programmation des 4 Vents
Nous conduisons sur l’année 2021 la programmation des 4 Vents qui
représente une centralité importante pour la commune. Ce travail nous a
conduit à échanger avec l’ensemble des acteurs du site et induit un travail
plus en profondeur de mini-programme à conduire durant l’année 2022 sur la bibliothèque, les vestiaires du foot et les salles d’activités.
La SPL Inovaction travail de concert avec la SPL Alec sur le volet énergie.
L’ensemble des autres missions sur le territoire :
- Murianette : Réunion publique, modification d’OAP
- La combe de Lancey : Marché public de travaux
- Sarcenas : Lancement d’étude d’opportunité
- Le Gua : Etudes de programmations
- Froges : Marché public école Guynemer
III – Les Mandats
Rapport d'activité SPL Inovaction 2021 7 TARMAC M - 2021…. 8ème année d’exploitation
Le partenariat entre l’association Inovallée et la SPL Inovaction, permet de pérenniser le projet: Inovallée s’occupe de l’animation et du development des enterprises et la Spl inovaction, joue le rôle de régisseur, et de gestionnaire du Bâtiment : elle suit et analyse les besoins techniques et la mobilité interne.
A la fin de 2021, le Tarmac M est occupé selon les 3 types de baux :
• 53,33 % convention d’occupation précaire en Pépinière
• 36,67 % convention d’occupation précaire en Hôtel d’entreprise
• 10% % Baux en 3/6/9 (Inovallée, Mission locale et Auvalie)
En Décembre 2021, le bâtiment est rempli à 91% des surfaces louables .
Il est à noté que nous avons été informé en fin d’année 2021, que début 2022, plusieurs entreprise de 3è année pépinière vont partir cassant ainsi le système de fonctionnement de base de la pépinière (progression des loyers avec un jeu de bascule 1er année/3eme année). Nous avons commencé à travailler sur le réaménagement intérieur en recréant une identité et pour ainsi permettre de conserver notre attractivité malgré la concurrence de plus en plus présente sur l’aglomération
Food-Truck et Truck :
Depuis 2020, sur la zone « Truck » du Tarmac nous n’accueillons plus que des food truck le midi mais aussi un beauty-truck le lundi fin d’après-midi et le camion Métro vélo 1 mercredi par mois. Cette zone nous permet d’étoffer les services annexes aux entreprises du Tarmac que nous espérons à termes pouvoir encore plus développer.
Sur ce site, nous gérons actuellement et ce depuis 2020 deux associations qui ont enfin pris leur marque sur le 9-11 place charpin . Il reste encore beaucoup de travail avec des interventions en GPA et des dégradations (fenêtres et portes à gérer).
Depuis avril 2021, nous accompagnons par un mandat de gestion avec Grenoble alpes métropole le projet Abri-jeune situé au 19 rue Duguesclin. Après un début compliqué au vue de la multiplicité des partenaires sur ce projet et de la mise place du fonctionnement avec l’association apardap, nous avons pris nos marques et travaillons en collaboration. Le travail de la SPL sur ce projet a été félicité par les associations et la Mdh lors du dernier comité de pilotage. Il a été mis en place en 2021 la sécurisation des caves et installations d un local vélo fermé ainsi que la mise en sécurité du bâtiment suite à une agression.
42%
IV – La gestion Immobilière
Rapport d'activité SPL Inovaction 2021 8
Urbanisme Transitoire – Site Abbaye
Préfiguration Foncière Commerciale
Nous avons commencé la gestion du Local 2 place louis Maisonnat à Grenoble avec l’installation de la Fromagerie Francky. Le mandat complet de gestion avec facturation ne commencera qu’au 1 er janvier 2022 mais nous accompagnons la locataire depuis juin. 25%
4%
12% 42%
17%
V – Préfiguration foncière commerciale
Rapport d'activité SPL Inovaction 2021 9
Un premier travail a consisté à approfondir l’étude de faisabilité conduite les années précédentes pour commencer à construire le business plan de la foncière de commerce.
Sur les 5 premiers mois de l’année, Inovaction a bénéficié de la poursuite de l’accompagnement de la SEMAEST. Dans ce cadre sur la base des 12 sites test initiaux, le choix d’un portefeuilles socle resserré d’actifs a été fait pour établir une approche du business plan : simulation des investissements et de l’exploitation du portefeuilles d’actifs, donnant à voir des 1eres hypothèses de résultat financier. L’intérêt de ce travail a été de mettre en évidence la faiblesse du TRI d’une foncière commerciale pure et la nécessité d’équilibrer le modèle économique avec des ressources complémentaires, tirées de missions complémentaires ou de subventionnements et apports en nature à l’amorçage.
Cette analyse a été confortée par la rencontre mi-2021 des acteurs bancaires auxquels le projet de foncière a été présenté, avec le 1 er compte de résultat test. L’objectif était de repérer le niveau d’adhésion des banques au projet et d’identifier surtout leurs conditions de participation financière au capital de la future foncière. Inovaction a pu tiré les orientations de travail suivantes pour la poursuite de la structuration de la foncière : élévation du TRI projet à un niveau plancher de 4 %, diversification des activités.
Au second semestre, la préfiguration a consisté à poser les conditions du détachement de la modélisation pour passer à la feuille de route réelle : le comité de pilotage de septembre 2021 a entériné le choix du périmètre d’intervention, en passant de 12 à 3 secteurs géographiques cible (Brocherie-Tres Cloitres et Berriat à Grenoble, centre-ville de Vizille ) et 2 secteurs thématiques (hyper centre grenoblois et petites communes). C’est sur ce périmètre précis que le portefeuilles potentiel d’actif sera repéré et caractérisé. Inovaction a ensuite fait le choix de créer son propre outil financier de simulation et de suivi, afin de le façonner à sa main et d’en maîtriser la capacité de modification. Une mission a été confiée à ODICEO, son expert-comptable pour être accompagné dans la création de la matrice. Cette mission a fait l’objet d’une demande de co-financement auprès de la Caisse des Dépôts.
Parallèlement à cela, Inovaction a complété sa boite à outils d’intervention : 2 délibérations de la Métropole en juin 2021 ont permis d’une part d’approuver le principe et le modèle de conventionnement type autorisant Inovaction à contractualiser avec un propriétaire privé de murs commerciaux dans l’objectif de remettre ses locaux vacants sur le marché, d’autre part de placer Inovaction comme possible gestionnaire immobilier agissant pour son compte sur son patrimoine.
Conduite de Projet
Commercialisation de locaux
De février à juin 2021, Inovaction a conduit la procédure de
commercialisation du local 2 place Maisonnat à Fontaine pour
le compte de la Métropole, ce qui se traduit par la définition du
cahier des charges, la réalisation de l’appel à candidatures avec
l’organisation des publicités, les visites, l’analyse des dossiers et
la tenue du comité de sélection., la rédaction du bail. La
Fromagerie Francky a ainsi pris possession du local en juin avec
un bail initial de 2 ans pour tester l’activité dans un premier
temps. Rapport d'activité SPL Inovaction 2021 10
Vizille : locaux David &Son. Ce local vacant d’une surface de
180 m² (dont 100 m² en RDC), bien placé à l’entrée de la rue,
est convoité par la foncière. Plusieurs approches techniques ont
été menées par Inovaction, avec la SEMAEST, l’EPFL, et un
marchand de bien pour expertiser les conditions de faisabilité
d’une acquisition. Le point de blocage réside pour l’heure dans
l’indivisibilité du commerce et des logements en étage et la
nécessité d’apporter une réponse globale. Ce projet est toujours
à l’étude.
Vizille : acquisition de 2 locaux rue du Général de Gaulle.
D’une surface respective de 47 et 104 m², ces 2 locaux se
trouvent en vis à vis, entre la mairie et le château. Acquis l’un
pour 20 000 € directement auprès du propriétaire et l’autre au
prix négocié de 70 000 € auprès d’un mandataire. Décidées en
octobre 2021, la vente du petit local a été régularisée en
décembre, au prix de 20 000 € directement auprès du
propriétaire, tandis que la vente du grand local en est au stade
du compromis et sera régularisée sur 2022 (acquisition au prix
négocié de 70 000 €, via un mandataire). Le petit local nécessite
des travaux assez importants de réhabilitation. Le grand local
fera l’objet d’une rénovation plus simple.
A Grenoble, sur le Cours Berriat, bien que de nombreux rideaux
soient tirés, les vendeurs sont plus rares et plus difficiles à
identifier. Le propriétaire de 2 locaux (n°150-152) a été
approché pour une offre d’acquisition. Des visites et une série
d’échanges n’ont pas permis d’aboutir à ce stade. Ces locaux
sont assez caractéristiques du cours Berriat : petite surface de
40-50m², très vétustes du fait d’une inoccupation très ancienne
et nécessitant une division et la création d’un règlement de
copropriété, car situé au sein d’un immeuble en monopropriété.
Prospection de Locaux
La fermeture prolongée du Relais du Château avec le report des
travaux a amené une demande d’ouverture « éphémère » d’une
activité de restauration sur la période printemps- été 2021. Une
convention de mise à disposition a été signé entre l’EPFL.D
propriétaire et Inovaction pour permettre à cette dernière de
procéder à cette installation. La prospection conduite par
Inovaction en partenariat avec Vizille a permis d’identifié une
restauratrice prête à se lancer. Toutefois le manque
d’équipement et l’absence de levée significative des restrictions
sanitaires ont conduit à abandonner le projet. 25%
4%
12% 42%
17%
VI – Les perspectives 2022
Rapport d'activité SPL Inovaction 2021 11
La SPL Inovaction va entreprendre sur 2022 un plan de développement sur les 3 axes suivants :
Mandats
La préfiguration de la foncière
La gestion Immobilière
2022 marque un début plus classique pour la SPL Inovaction, avec un plan d’affaire conforté sur les questions patrimoniales, avec 4 programmations encours dès janvier.
Cette année est surtout conduite par un important travail sur l’affirmation d’un volet important de notre activité : la gestion immobilière. Avec deux projets de mandat avec la métropole, la SPL Inovaction tient à conduire la gestion d’une partie du patrimoine métropolitain, permettant de mettre en avant ses compétences bâtis et son savoir faire en matière de gestion de patrimoine.
Enfin, nous allons conduire un stratégie développement de notre entreprise tournée vers les autres territoires, que ce soit le Grésivaudan, la Bièvre, le Voironnais ou le Triève.
Pépinière – Tarmac M :
Notre objectif est de continuer à maintenir l’équilibre financier de ce projet sachant que début 2022 le modèle de base pépinière avec progression de loyer est déséquilibrer par un départ anticiper de beaucoup de début de 3 e année. Nous allons donc en conséquence retravailler notre règlement intérieur avec Inovallée sur la culture pépinière des 3 ans. Nous continuons également le travail en amont de la réhabilitation du bâtiment thermique et rénovation intérieur.
Notre taux de remplissage est bon mais il va falloir le maintenir afin de continuer à nous permettre la mise en place des investissements sur le bâtiment (luminaires parking à vélo fermé, d’une prise de recharge de véhicule électrique, rafraichissement des bureaux.)
Abbaye – urbanisme transitoire :
En complément des associations sur le 9-11 charpin (mandat SAGES) et du projet Abrijeune sur le 19 duguesclin (mandat métro), au 1 er janvier, nous avons pris en gestion le 1 charpin avec l’association Ajirhalp (mandat métro)
2022 continuera à augmenter nos missions en gestion locative en s’appuyant sur les missions ci-dessus complétées par les commerces issus de la future foncière commerciale : 2 locaux à Vizille et local de fontaine
2022 sera la dernière année de la préfiguration, avec l’objectif d’un outil opérationnel en janvier 2023. La prospection de locaux se poursuivra pour continuer la démarche d’expérimentation et constituer l’amorce d’un patrimoine, mais ce sera essentiellement une année de structuration de l’outil, avec la finalisation du plan d’affaires, la modélisation économique de la future société, la mise en place des conditions de fonctionnement, d’administration et de gouvernance, ainsi que de capitalisation.