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Document publié le Lundi 17 juillet 1978 par la commune de Firminy.
Lien du pdf (unknown - DCM 20240206 21 PA1 AvisdesDomaines)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Justice et droit, Logement,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances publiques de la
Loire
Pôle d’Evaluation Domaniale
11 rue Mi-Carême – BP 502
42007 Saint-Etienne Cedex
Courriel : ddfip42.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 27/12/2023
Le Directeur départemental des Finances
publiques de la Loire
à
Mairie
Service Urbanisme
2 place du Breuil
42700 Firminy
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Stéphanie SATRE
Courriel : stephanie.satre@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 04 77 47 85 99
Réf DS : 14789788
Réf OSE : 2023-42095-83864
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
SOUS RÉSERVE D’ACQUISITION EFFECTIVE DE LA PARCELLE PAR LA COMMUNE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Emprise de voirie
Adresse du bien : rue Michel Rondet, 42700 Firminy
Valeur vénale: 7 810€/m²
(des précisions sont apportées au paragraphe A détermination de la valeur B)
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT
Affaire suivie par : DUSSAUD Nicolas, Responsable du Pôle Technique
COLOMBET Christelle, Service Urbanisme, Projets urbains, fonciers, habitat, logements
Courriel : urbanisme@ville-firminy.fr
2 - DATES
de consultation : 30/10/2023
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:
le cas échéant, de visite de l’immeuble :
du dossier complet : 11/12/2023
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
Cession d’une parcelle, dont l’acquisition est en cours par la commune, à l'entreprise sise sur la parcelle limitrophe.
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Située au carrefour de deux départements, la Loire et la Haute-Loire au sud, Firminy est la quatrième ville de la Loire en nombre d’habitants. Elle est le pôle d’attractivité d’un bassin de vie de 150 000 habitants, rayonnant sur la vallée de l’Ondaine.
La commune, à une quinzaine de kilomètres de St-Etienne, est membre de Saint-Étienne Métropole.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
La commune est desservie par la route nationale 88, voie rapide qui relie St-Etienne au Puy-en- Velay.
La parcelle se situe au bout de la rue Michel Rondet, en bordure de ville, à la limite de la commune du Chambon-Feugerolles.
3 4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie (m²) Nature réelle
FIRMINY
AC 291 (ex AC 145 et AC 142
devenues AC 289, elle-même
devenue AC 290 et AC 291)
rue Michel Rondet 710 Sol
4.4. Descriptif
Emprise de voirie en enrobé.
4 4.5. Surfaces du bâti
Sans objet
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
NOVIM (anciennement SEDL, Société d’Équipement et de Développement de la Loire), régularisation d’acte d’acquisition en cours par la commune de Firminy
5.2. Conditions d’occupation
Libre
6 - URBANISME
Règles actuelles
PLU (Plan Local d'urbanisme) approuvé le 10/02/2007, dernière modification le 01/10/2013
Zone UFain: Secteur destiné aux activités de production (industrie, artisanat) et aux entrepôts. Secteur soumis au risque naturel d'inondation
7 - MÉTHODE D’ÉVALUATION MISE EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison.
Cette méthode consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local.
5 8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1. Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison (TC)
Des mutations de terrains à vocation économique (zone UF) ont été recherchées sur la commune de Firminy au cours des trente derniers mois.
Six transactions, détaillées dans le tableau qui suit, ont été trouvées :
8.1.2. Autres sources externes à la DGFIP
La cote Callon sur Firminy au 01/01/2023 indique un prix unitaire moyen de 22€ /m² pour du terrain à usage industriel.
6
FIRMINY
N° Adresse Zonage Prix total (€) Prix (€/m²) Description
1 04/01/22 AK 236 bd Fayol 782 10
2 16/06/23 AV 236 237 23
3 14/09/21 AK 328 461 26 Parcelle de TAB
4 20/07/21 AV 220 10 rue du Colonel Riez 15
5 30/07/21 AV 211 5 rue Basse Ville 11
6 07/09/21 AV 309 8 rue du Colonel Riez Zone Ufc 137 40 Parcelle en bordure de propriété
Moyenne €/m² 21
Médiane €/m² 19
Date
mutation
Ref.
Cadastrales
Surface
terrain (m²)
Ufa : Secteur destiné aux activités de
production (industrie, artisanat) et aux
entrepôts
8 000
Terrain dépendant d’un immeuble
anciennement à usage de station-
service
9 impasse de la Basse
Ville
UFa : Secteur destiné aux activités de
production (industrie, artisanat) et aux
entrepôts UL
: Zone d'équipements (sportifs, de loisirs,
culturels, d'enseignement…)
3 060 53 365
TAB plat pour la construction d’1
bâtiment à usage professionnel (2 prix
négociés,12€/m² conformément au
projet de 2003 pour 1500m² et 23€/m²
pour le surplus conformément à l’avis
domanial de 2022
Lotissement du Bas de
la Côte (lot 31)
Zone Ufa : Secteur destiné aux activités
de production (industrie, artisanat) et aux
entrepôts
2 522 65 000
Zone UFa 1 766 26 500 Parcelle de TAB plate en zone d’activité, pour extension de bâtiment.
Zone Ufc 1 500 16 500
Parcelle de TAB plate en zone
d’activité, pour extension zone de
stockage.
5 480 8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
L’étude de marché des terrains à vocation économique sur Firminy au cours des trente derniers mois révèle des valeurs unitaires entre 10€/m² et 40€/m² avec une valeur moyenne et une valeur médiane sensiblement identiques aux alentours de 20€/m².
Cette analyse rejoint celle de la cote Callon, de laquelle il ressort un prix moyen de 22€/m² au 01/01/2023 pour du terrain à bâtir (TAB) à vocation économique sur la commune.
Cette emprise de voirie ne pouvant être considérée comme du terrain à bâtir proprement dit, un abattement de 50 % est appliqué sur le prix moyen consigné dans la cote Callon au 01/01/2023 : il en résulte une valorisation sur la base de 11€/m².
Ainsi, la parcelle AC 291 de 710m² sera estimée à 7 810€.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 7 810€.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de +/- 10 %.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
7 En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur départemental des Finances publiques
et par délégation,
Stéphanie SATRE,
Contrôleur des Finances publiques
8
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.