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PLU - Rapport de présentation - Partie 6
Document publié le Vendredi 3 avril 2015 par la commune de Bandraboua.
Lien du pdf (PLU - Rapport de présentation - Partie 6)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Eau et assainissement, Humanitaire,
PLAN LOCAL D’URBANISME
Commune de Bandraboua - Département de Mayotte
A. RAPPORT DE PRESENTATION
B. PLAN DE ZONAGE
C. REGLEMENT 2/15 3/15
PLAN LOCAL D’URBANISME
RHI Mbamboni
Commune de Bandraboua - Département de Mayotte
A. RAPPORT DE PRÉSENTATION 4/15 5/15
1. Le PLU de Bandraboua
Le plan local d’urbanisme de Bandraboua a été approuvé par délibération du conseil municipal n°84 en date du 13 novembre 2010, modifié en date du 3 avril 2015.
2. Exposé des motifs
Depuis plusieurs années, la Ville de Bandraboua a pour objectif de résorber l’habitat insalubre sur le quartier de Mbamboni. Dans cette perspective,
un emplacement réservé au PLU pour une opération de résorption de l’habitat insalubre du quartier a été inscrit au plan local d’urbanisme de la
commune.
En 2021, la Ville a commandé une étude de faisabilité portant sur la construction de 98 logements sur le site. Le projet prévoit notamment la
construction de bâtiments en R+4 allant jusqu’à 18 m de hauteur. Cette hauteur de construction permet de garantir l’équilibre économique de
l’opération. Néanmoins, le projet n’est pas conforme au règlement du plan local d’urbanisme en vigueur.
Pour permettre la réalisation du projet, une modification du plan local d’urbanisme est ainsi nécessaire. En vertu de l’article L153-41 du Code de
l’urbanisme, lorsque le projet de modification du plan local d’urbanisme a pour effet de majorer de plus de 20% les possibilités de construction d’une
zone, il est soumis à une enquête publique.
3. Contenu de la modification du PLU
Plan de zonage du PLU :
Dans le périmètre du projet de RHI Mbamboni, le zonage a été modifié pour permettre la faisabilité du projet. Un sous-secteur Ua-1 est mis en place afin d’appliquer le changement de règlement uniquement au périmètre du projet.
Règlement du PLU :
Le règlement du PLU s’adapte à la création d’un sous-secteur Ua-1 afin d’édicter des règles de hauteur conformes au projet. Le reste du règlement de la zone Ua demeure inchangé.
4. Traductions règlementaires de la modification du PLU
- Modification du zonage du PLU de Bandraboua sur le secteur du projet de la RHI Mbamboni - Modification du règlement de la zone Ua 6/15
PLAN LOCAL D’URBANISME
RHI Mbamboni
Commune de Bandraboua - Département de Mayotte
B. PLAN DE ZONAGE 7/15 — 7 - = - —— — 5
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MODIFICATION DE PLU - PERIMETRE RHI
9/15
Document graphique du règlement du PLU après modification 10/15
PLAN LOCAL D’URBANISME
RHI Mbamboni
Commune de Bandraboua - Département de Mayotte
C. REGLEMENT 11/15
MODIFICATIONS APPORTEES AUX REGLEMENT DU PLU DE BANDRABOUA
En rouges les éléments modifiés
TITRE 2 - DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES
Elles correspondent aux villages de Bandraboua, Bouyouni, Dzoumogné, Handréma et Mtsangamboua.
Il s'agit de zones déjà urbanisées et de zones où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour permettre des
constructions immédiates. Ce sont des zones résidentielles caractérisées par de l'habitat individuel. Elles comportent également des constructions à usage d'activités
artisanales et tertiaires (commerces, services) ainsi que des équipements publics de proximité ou d'échelle communale et intercommunale.
Elles comprennent trois quatre types de secteurs :
- Les secteurs repérés par les lettres Ua qui correspondent aux espaces urbanisés des villages exempts d'un quelconque aléa naturel et situés hors de la
Bande Littorale.
- Les secteurs repérés par les lettres Uan qui correspondent aux espaces urbanisés des villages soumis à un ou plusieurs aléas naturels. Une procédure
de modification ou de révision du Plan Local d’Urbanisme ouvrant ces secteurs à l’urbanisation sera engagée dès lors que le secteur sera exempt d'aléa naturel
fort.
- Le secteur repéré par les lettres Ua-1 qui correspond au périmètre opérationnel de l’Opération Résorption de l’habitat insalubre du quartier ancien
Mbamboni à Dzoumogné.
- Les secteurs repérés par les lettres Ubl qui correspondent aux espaces urbanisés des villages situés dans la Bande Littorale.
Dispositions applicables à la zone Ua
Section 1 – Nature de l'occupation et de l'utilisation du sol
Article Ua.1 - Occupations ou utilisations du sol interdites
Sont interdites :
- La construction, l'extension et la réfection des bâtiments à usages agricole, de commerce, d'artisanat, de bureau, de service, de loisir, de stockage,
incompatibles avec la vocation d'habitat dominante de la zone.
- L'ouverture de tous types de décharges et déchetteries.
- L'ouverture et l'exploitation de carrières. 12/15
Article Ua.2 - Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières
Sont autorisés :
- La construction, l'extension (les piscines et terrasses sont assimilés à des extensions)
et la réfection de bâtiments à usage d'habitation.
- La construction, l'extension et la réfection des bâtiments à usages agricole, de commerce, d'artisanat, de bureau, de service, de loisir, de stockage à
condition qu'elles ne soient pas incompatibles avec la vocation d'habitat dominante de la zone.
- La construction, l'extension et la réfection de bâtiments et installations nécessaires aux services publics et d'intérêt public notamment les ouvrages
d'infrastructures des voies de communication routières et piétonnières, ainsi que les installations techniques nécessaires au fonctionnement des services publics de
distribution d'énergie électrique, d'alimentation en eau potable et d'assainissement, et de télécommunication. Cette disposition s'applique aux cimetières.
- Les murs de clôtures, murs coupe-vents, murs de soutènement, murs-écrans.
- Les poteaux, pylônes, candélabres ou éoliennes inférieures ou égale à 12 m au-dessus du sol, ainsi que les antennes d'émission ou de réception de
signaux radioélectriques dont aucune dimension n'excède 4 m et, dans le cas où l'antenne comporte un réflecteur, lorsqu'aucune dimension de ce dernier n'excède
1 m.
- Les statues, monuments et œuvres d'art, lorsqu'ils ont une hauteur inférieure ou égale à 12 m au-dessus du sol et moins de 40 m3 de volume.
- Les dispositifs ayant la qualification de publicité, d'enseigne ou de pré-enseigne.
Section 2 – Conditions de l'occupation du sol
Article Ua.3 - Accès et voirie
I - Accès
Pour être constructible, un terrain doit être directement desservi par une chaussée publique ou privée d'une emprise minimale de 3,5 m ou par une allée piétonne
publique ou privée d'une emprise minimale de 2 m. Seules seront autorisés la réfection et la reconstruction à l'identique de constructions existantes sises sur un
terrain ne remplissant pas ces conditions.
Cette disposition ne s'applique pas aux bâtiments à usage de service public : leur construction, extension et réfection n'est autorisée que si le terrain d'assiette est
directement desservi par une chaussée publique ou privée d'une emprise minimale de 3,5 m.
Il - Voirie
Pour être constructible, un terrain doit être directement desservi par une chaussée publique ou privée ayant les caractéristiques adaptées à l'approche et au
retournement des véhicules de secours, de lutte contre l'incendie et de ramassage des ordures ménagères. Seules seront autorisés la réfection et la reconstruction
à l'identique de constructions existantes sises sur un terrain ne remplissant pas ces conditions.
Article Ua.4 - Desserte par les réseaux
I – Eau potable
Toute construction nouvelle doit être raccordée au réseau public d'eau potable. 13/15
II – Assainissement
Eaux usées
L'évacuation des eaux usées de toute nouvelle construction doit se réaliser soit vers un réseau d'assainissement collectif, soit vers un système d'assainissement
autonome conforme à la réglementation en vigueur.
Eaux pluviales
L'évacuation des eaux pluviales de toute nouvelle construction doit se réaliser prioritairement sur l’emprise de la parcelle. En cas d'impossibilité de gestion des eaux
pluviales sur l'emprise de la parcelle, les déversements se feront dans un réseau collectif d'évacuation des eaux pluviales.
Article Ua.5 - Superficie minimale des terrains
Il n’est pas fixé de surface minimale des parcelles. Lorsqu'un dispositif individuel d'assainissement des eaux usées est requis, le pétitionnaire devra disposer d'une
unité foncière suffisamment importante pour en permettre la réalisation.
Article Ua.6 - Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
Les dispositions du présent article s’appliquent à chacune des voies y compris les voies privées ouvertes à la circulation publique.
Toute construction nouvelle ou extension d'une construction existante doit respecter les règles suivantes :
- Implantation à l'alignement s'il existe ;
- A défaut d'alignement existant, la construction doit être implantée avec un recul d’au moins 3 m par rapport à l'emprise extérieure de la chaussée.
Cette disposition ne s'applique ni pour la reconstruction à l'identique d'un bâtiment, ni à la réfection d'un bâtiment, ni au changement de destination d'un bâtiment.
Aucun retrait n'est exigé par rapport aux allées piétonnes.
Aucune construction autre qu'une installation technique nécessaire au fonctionnement des services publics ne peut empiéter sur les emprises publiques.
Article Ua.7 - Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives de propriété
Les constructions nouvelles ou extensions d'une construction existante joignant les limites séparatives sont autorisées.
Les constructions nouvelles ou extensions d'une construction existante ne joignant pas les limites séparatives doivent être implantées à une distance minimale d'1
m par rapport à celles-ci.
Cette disposition ne s'applique ni pour la reconstruction à l'identique d'un bâtiment, ni à la réfection d'un bâtiment, ni au changement de destination d'un bâtiment.
Article Ua.8 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même unité foncière
Les constructions nouvelles ou extensions d'une construction existante joignant une autre construction sur une même unité foncière sont autorisées.
Une distance minimale d'1 m doit séparer les constructions nouvelles ou extensions d'une construction existante ne joignant pas une construction existante d'une même unité foncière.
Cette disposition ne s'applique ni pour la reconstruction à l'identique d'un bâtiment, ni à la réfection d'un bâtiment, ni au changement de destination d'un bâtiment. 14/15
Article Ua.9 - Emprise au sol des constructions
Cet article n’est pas renseigné.
Article Ua.10 - Hauteur des constructions
Dans les zones Ua
La hauteur maximale mesurée depuis la base de la partie médiane de la façade principale jusqu'au point le plus haut du bâtiment est fixée à 14 m. Cette disposition ne s'applique pas pour les équipements publics.
Dans la zone Ua-1
La hauteur maximale mesurée depuis la base de la partie médiane de la façade principale jusqu'au point le plus haut du bâtiment est fixée à 15 m à l’égout du toit et 18 m au faitage. Pour les bâtiments comportant une toiture terrasse, la hauteur maximale est de 14 mètres. Cette disposition ne s'applique pas pour les équipements publics.
Article Ua.11 - Aspect extérieur
I – Construction
Les constructions nouvelles ou extensions d'une construction existante ne doivent pas porter atteinte, par leur aspect extérieur, au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains en ce qui concerne le volume, les matériaux et la couleur.
II – Clôtures sur voie
Les clôtures seront constituées :
- soit de murs en moellons ou de parpaings enduits ;
- soit de grillages ou de tout autre dispositif à claire-voie. Ils seront doublées de haies vives ou de matériaux végétaux ; - soit d’une palissade en matériaux végétaux.
Sauf pour des raisons technique et d'insertion paysagère, la hauteur des clôtures en bordure de l'espace public sera limitée à 2 m.
Article Ua.12 - Stationnement
Il doit être aménagé des aires de stationnement sur l'emprise de la parcelle pour toute construction nouvelle. Toutefois, en cas d'impossibilité technique ou
économique de pouvoir aménager une place de stationnement sur le terrain projeté, le pétitionnaire peut soit être autorisé à réaliser les surfaces de stationnements
manquantes sur un terrain proche de la construction principale, soit être tenu d'assurer, dans le cadre d'une opération de création de stationnements publics, le
financement d'un nombre de stationnements égal à celui des emplacements manquants.
Le nombre de places à réaliser doit répondre aux besoins nécessaires à la nature de l’équipement, à son mode de fonctionnement et sa localisation dans la commune. 15/15
Article Ua.13 - Espaces libres et plantations
Les surfaces libres de toute construction, publique ou privée, ainsi que les délaissés des aires de stationnement, doivent être traités en espaces verts. Ils seront plantés d’essence régionale.
Section 3 – Possibilités maximales d'occupation du sol
Article Ua.14 - Coefficient d’Occupation des Sols
Cet article n’est pas renseigné.