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PLU - Autres - Projet d’aménagement et de développement durables
Document publié le Jeudi 8 septembre 2005 par la commune de Neffes.
Lien du pdf (PLU - Autres - Projet d’aménagement et de développement durables)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Eau et assainissement,
SCOP EURECAT, Urbanistes
18, Boulevard de la Libération - 05000 GAP
Tel : 04.92.49.38.01 - Mail : contact.eurecat@gmail.com
Commune de
NEFFES
Hautes-Alpes
1. Rapport de présentation
2. Projet d’Aménagement et de Développement Durables
3. Orientations d'Aménagement et de Programmation
4. Règlement et documents graphiques
5. Annexes
51. Annexes sanitaires
52. Emplacements réservés
53. Servitudes
54. Risques
55. Exploitations agricoles
56. Droit de Préemption Urbain
PLU
Approuvé le : 8 Septembre 2005
REVISION
Arrêté par délibération du conseil municipal
du : 26 Juin 2018
Michel GAY-PARA, Maire
Approuvé par délibération du conseil
municipal du : 18 Mars 2019
Michel GAY-PARA, Maire Sommaire
PLU de Neffes - PADD 18 Mars 2019
Sommaire
LES OBJECTIFS D’AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DURABLES 1
1. Les grands objectifs 1
2. Les objectifs opérationnels 2
LA CARTOGRAPHIE 3
LES ORIENTATIONS GENERALES 4
1. Les politiques 4
2. Les orientations thématiques 6
LES OBJECTIFS DE MODERATION DE LA CONSOMMATION DE L'ESPACE ET DE LUTTE CONTRE L'ETALEMENT URBAIN 8
1. Bilan du PLU actuel 8
2. Consommation de l'espace depuis les 10 dernières années 9
3. En conclusion 9
4. Les objectifs chiffrés 10
5. En résumé 11 Les grandes orientations du PADD
PLU de Neffes - PADD 1 18 Mars 2019
Les objectifs d’aménagement et de
développement durables
PLU Acte II : d'une histoire commune,… à une vie de village,…
Il y a dix ans, lors de l'élaboration de son PLU, la commune de Neffes avait souhaité "Créer une histoire
commune". En effet, le mode de développement de Neffes depuis les années 75, avec son brassage de
population et sa croissance rapide avait entrainé une perte de la mémoire commune.
Depuis dix ans maintenant, la population s'est bien intégrée et participe à la vie du village recréant ainsi
une histoire commune, celle d'aujourd'hui mêlant les anciens et les nouveaux arrivants.
L'aménagement de l'école et des équipements annexes (cantine, garderie,…) participent d'autant plus à
conserver un esprit de village tout en profitant de la proximité des services qu'offre la ville préfecture.
Aujourd'hui, la commune poursuit son aménagement avec des cheminements piétons, le projet d'une
greffe urbaine,…
Le souhait de la commune est aujourd'hui de renforcer ce lien qui existe entre les habitants et surtout le
maintien du cadre de vie très apprécié.
1. Les grands objectifs
A l'issue des réunions de travail de la commission municipale, trois objectifs principaux ont été retenus :
La commune tend à poursuivre son développement mais pas à n'importe quel prix ni à n'importe quelle condition. Le maintien d'exploitations agricoles et des projets d'installations renforcent la vocation agricole de la commune.
La commune après un fort accroissement de population avec pour conséquences une urbanisation désordonnée et s'attache aujourd'hui à se développer de façon plus qualitative (privilégier le lien social, le cadre de vie, le cadre paysager et environnemental,…).
Le constat est fait d'une population qui s'est installée et qui vieillit sur place.
1. Assurer un développement harmonieux et maîtrisé de la commune
On compte de nombreux emplois sur la commune dans des domaines très divers (l'agriculture, les services, les commerces surtout Plaine de Lachaup, l'artisanat, le tourisme). La proximité de Gap peut faire de Neffes une commune dortoir. C'est pour enrayer cette idée que la commune souhaite conforter son activité existante et la développer.
2. Maintenir et développer les activités créatrices d'emplois
Bien que représentant 25% du territoire communal (210 ha), les espaces forestiers ainsi que les espaces agricoles (47%) contribuent fortement à la qualité de vie représentant un enjeu important pour l'attrait de la commune.
3. Préserver les richesses communales, éléments constitutifs du cadre de vie
1 Les grandes orientations du PADD
PLU de Neffes - PADD 2 18 Mars 2019
2. Les objectifs opérationnels
Chacun des grands objectifs se traduit en objectifs secondaires ou opérationnels.
1. Assurer un développement harmonieux et maîtrisé de la commune
Fixer de nouvelles familles jeunes
Offrir du logement adapté (type, statut d'occupation, prix,…)
Conforter une centralité, avoir un cœur de village (mixité des fonctions, diversification des logements,…)
2. Maintenir et développer les activités créatrices d'emplois
Conforter la Plaine de Lachaup
Conforter l'activité agricole et permettre son évolution
Développer les commerces et les services de proximité
3. Préserver les richesses communales, éléments constitutifs du cadre de vie
Préserver et maintenir les meilleures terres agricoles
Préserver et maintenir les espaces naturels
Conforter et diversifier l'activité touristique et de loisirs
Maintenir la vie sociale / la vie de village (lieux d'échanges, aménagement d'espaces publics,…)
Tenir compte des équipements et des réseaux existants
Préserver les paysages et le cadre de vie
Préserver les identités bâties et architecturales (Village, Bénéchons, fermes isolées,…) Les grandes orientations du PADD
PLU de Neffes - PADD 3 18 Mars 2019
La cartographie
Commune de Neffes
Organisation du territoire communal
2 Les orientations générales
PLU de Neffes - PADD 4 18 Mars 2019
Les orientations générales
1. Les politiques
• Conforter la centralité du village
• Définir des pôles de développement prioritaires
• Maintenir les espaces agricoles homogènes
• Assurer l'autonomie de la commune en matière d'eau potable
• Améliorer les réseaux (eau potable, assainissement)
• Aménager des espaces et lieux d'échanges
• Renforcer l'urbanisation du Village
• Procéder par opérations d'aménagement d'ensemble
• Veiller à la qualité architecturale
• Redéfinir l'interface espaces urbanisés/ espaces agricoles et naturels • Mettre en valeur le patrimoine urbain et paysager du village
• Préserver et mettre en valeur le patrimoine naturel (boisements,….)
• Maintenir et protéger les meilleures terres agricoles
• Eviter le mitage
• Veiller à l'interface entre exploitations agricoles et urbanisation
• Permettre les évolutions et la diversification des exploitations
• Encourager la reconquête des espaces agricoles
• Préserver les boisements
• Mettre en valeur les boisements comme support de développement des loisirs (sentiers,…)
• Préserver voire réhabiliter les réseaux hydrauliques naturels (canaux) • Définir les trames vertes à l'échelle communale
3 Les orientations générales
PLU de Neffes - PADD 5 18 Mars 2019
• Zonage
• Règlement
• Politiques foncières
• Emplacements réservés (ER)
• Espaces Boisés Classés (EBC)
• L 151-19 et L 151-23 du CU (protections patrimoniale et paysagère)
• Orientations d'Aménagement et de Programmation
• Zonage
• Règlement
• Emplacements réservés (ER)
• Servitude pour le passage de réseaux
• Participations
• Zonage
• Règlement
• Emplacements réservés
• Orientations d'Aménagement et de Programmation
• Zonage
• Règlement
• Espaces Boisés Classés (EBC)
• L 151-19 et L 151-23 du CU (protections patrimoniale et paysagère)
• Zonage
• Règlement
• Espaces Boisés Classés (EBC)
• L 151-19 et L 151-23 du CU (protections patrimoniale et paysagère)
• Zonage
• Règlement
• Création d'une Zone Agricole Protégée (ZAP)
• Politiques foncières (convention SAFER)
• Zonage
• Règlement
• Espaces Boisés Classés (EBC)
• L 151-19 et L 151-23 du CU (protections patrimoniale et paysagère)
• Zonage
• Règlement
• Espaces Boisés Classés (EBC)
• L 151-19 et L 151-23 du CU (protections patrimoniale et paysagère) Les orientations générales
PLU de Neffes - PADD 6 18 Mars 2019
2. Les orientations thématiques
• Accueillir une nouvelle population
• Créer du logement adapté et diversifié (type, statut d'occupation, prix,…)
• Accompagner les politiques supracommunales de déplacements
• Encourager le covoiturage
• Accompagner et soutenir le développement des communications numériques
• Néant
• Favoriser la création d'emplois sur la commune (agriculture, artisanat, services, commerces)
• Favoriser la mixité fonctionnelle urbaine
• Renforcer les services et commerces de proximité
• Conforter la zone d'activités de la Plaine de Lachaup
• Préserver l'agriculture et faciliter son évolution
• Maintenir le tourisme
• Poursuivre les aménagements nécessaires au développement des activités de loisirs (sentiers, aire de pique-nique, espaces de jeux pour enfants,…)
• Mettre en valeur les circuits de randonnées
• Améliorer sensiblement la densité actuelle
• Construire en continuité de l'existant
• Procéder par opérations d'aménagement d'ensemble
• Tendre vers une densité de 15 logements/ha Les orientations générales
PLU de Neffes - PADD 7 18 Mars 2019
• Zonage
• Règlement
• Servitude pour mixité sociale
• Opération communale
• Orientations d'Aménagement et de Programmation
• Zonage
• Tracés de principe
• Emplacements réservés
• Politiques supracommunales
• Politiques supracommunales
• Zonage
• Règlement
• Zonage
• Règlement
• Emplacements réservés
• Orientations d'aménagement et de programmation
• Politiques intercommunales
• Zonage
• Règlement
• Opération d'aménagement d'ensemble
• Majoration des taxes sur le foncier non bâti Objectifs de modération de la consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain
PLU de Neffes - PADD 8 18 Mars 2019
Les objectifs de modération de la
consommation de l'espace et de lutte
contre l'étalement urbain
1. Bilan du PLU actuel
La densité actuelle dans le PLU de 2005
Zones urbanisées Surfaces des zones urbanisées (ha) Nombres de logements Surfaces construites (ha)
Ua - Centres anciens 2,36 37 2,27
Ub - Périphérie 49,35 162 36,42
AUba 4,15 0 0,83
AUbe 4,27 13 3,03
Total 60,13 202 42,55
Dans les centres anciens, la densité actuelle est de 16 logements/ha soit 615 m² par logement.
Dans les zones U, d'habitat périphérique et de développement urbain, la densité actuelle est de
4,45 logements/ha soit 2.248 m² par logement.
La moyenne sur l'ensemble des zones urbanisées correspond à 4,75 logement/ha soit une surface
moyenne par logement de 2.105 m² par logement.
Les surfaces résiduelles dans le PLU de 2005
La surface disponible dans les centres anciens (zones Ua) est de 0,08 ha, ce qui peut correspondre à
la création de 2 logements supplémentaires (base de 600 m² par logement) aux Bénéchons.
La surface disponible dans les zones Ub est de 12,93 ha, ce qui peut correspondre à la création de
194 logements supplémentaires (base de 800 m² par logement). Ceci correspond à un
accroissement de population (résidents permanents) de 446 personnes (194x2,3 personnes).
La surface disponible dans les zones AUb (AUba et AUbe) est de 4,56 ha, ce qui peut correspondre à
la création de 68 logements supplémentaires (moyenne de 15 logements à l'hectare [666 m²/logt),
soit une augmentation de 156 personnes supplémentaires.
Si l'on prend en compte les zones AUf, il faut rajouter 14,53 ha de surface disponible, ce qui
correspond à 218 logements supplémentaires, soit une population de 501 personnes.
Dans le PLU de 2005, la capacité d'accueil d'une nouvelle population est estimée à 482 logements
représentant 1.108 personnes pour 32,11 ha de surfaces disponibles.
La surface disponible dans les zones destinées aux activités, qu'elles soient artisanales,
commerciales ou industrielles (zones Uc et AUc) est de 5,2 ha exclusivement pour la zone AUc de
Serre Niou.
4 Objectifs de modération de la consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain
PLU de Neffes - PADD 9 18 Mars 2019
2. Consommation de l'espace depuis les 10 dernières années
L'analyse de la consommation de l'espace en matière d’habitat sur les dix dernières années (2007-2016) montre que la surface moyenne par logement est de 1.646 m² (6,08 logts/ha). Dans l'esprit de la loi, il faut être plus vertueux.
Sur la période, la consommation de l’espace pour l’habitat est de 9,2 ha.
Sur le même laps de temps, ce sont 2,9 ha consommés pour de l'activité économique :
HABITAT 92.168 m²
ARTISANAT/COMMERCES 28.954 m²
TOTAL 121.122 m²
3. En conclusion
Rappel : la densité nette moyenne en zone U pour l'habitat (hors centre ancien) est de 4,45 logements à l'hectare.
Sur les 10 dernières années, la densité nette moyenne des constructions est de 9,2 logements à l'hectare.
Afin de modérer la consommation de l’espace et limiter l’étalement urbain, le PADD projette, pour les prochaines années, de consommer moins d'espace tout en le consommant mieux.
L'objectif pour la commune est :
D'optimiser le potentiel du tissu urbain existant en favorisant :
Le remplissage (et la densification) des terrains encore disponibles à l'intérieur de l'enveloppe déjà Urbanisée (dents creuses),
La construction en continuité de l’existant,
La densification des secteurs A Urbaniser (principalement) en améliorant la densité moyenne actuelle (OAP et opérations d’aménagement d’ensemble), avec une densité moyenne de 18 logements/ha sur l'ensemble des OAP,
La réhabilitation du bâti existant
De lutter contre l'étalement urbain en optant pour :
Un objectif démographique réaliste et nécessaire afin de conserver les services présents sur la commune,
Un souci de préservation des meilleures terres agricoles et naturelles, notamment en limitant le mitage,
Une meilleure cohérence entre urbanisation et capacité d’équipement, Une volonté de réduire les espaces constructibles du PLU au moins de moitié.
La densité nette moyenne des logements dans les nouvelles opérations devrait approcher les 18 logements à l'hectare.
Bien entendu, en zone de montagne, cette densité minimale pourra être modulée en fonction des contraintes spécifiques du territoire et notamment de la topographie parfois difficile et des risques naturels existants.
Afin de tenir compte de l’espace consommé pour la viabilisation des surfaces à urbaniser, cette densité nette peut être majorée d’un coefficient d’opérationnalité (ou de viabilisation) égal à 1,2 (20 % supplémentaires) qui correspond aux besoins de l'aménagement de la zone (voirie, stationnement, aire de retournement,…). Objectifs de modération de la consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain
PLU de Neffes - PADD 10 18 Mars 2019
4. Les objectifs chiffrés
LOGEMENTS
Nombre de résidences principales (RP) supplémentaires nécessaires + 82 RP (2,3 pers/logt)
Desserrement 48 logements
Nombre de résidences secondaires (RS)
Gîtes
+ 0 RS supplémentaires
+ 0 Gîtes
Total de logements supplémentaires + 130 logements
Dont dans le bâti existant +/- 0 logements Dont sur des terrains non construits ou à densifier + 130 logements
Soit une superficie de terrains constructibles (cf. explications page
suivante) de:
Au moins une densité de 12 logts/ha en zones Ub (2/3 logts : 87 logts)
Au moins une densité de 15 logts/ha en zones AU (1/3 logts : 43 logts)
Coefficient de viabilisation (x 20%)
+/- 7,25 ha
+/- 2,87 ha
+/- 10,12 ha
+/- 12,1 ha
ACTIVITES
Nombre de lits touristiques supplémentaires vraisemblables + 100 lits touristiques
ZA : Objectif à satisfaire (superficies, typologie) +/- 1,5 ha
INCIDENCES SUR LES RESEAUX
Population Actuelle Augmentation Attendue En résidences principales 790 + 190 980 En résidences secondaires 132 + 0 132 En lits touristiques 1.135 + 100 1.235 TOTAL 2.057 + 290 2.347
En pointe théorique attendue 2.347 personnes
Eau potable Ressource actuelle : Importation suffisante de Gap et Communauté d'agglomération (Tallard).
Projet pour 2019 : 413 m³/jour 2.750 personnes (150 l/j/pers.)
Assainissement 1 station d’épuration d'une capacité de 2.700 EH raccordant les communes de Pelleautier, Châteauvieux et Gap-Plaine de Lachaup.
Charge maximale en entrée (2016) : 1.721 EH (64% de sa capacité)
Objectif démographique à 15 ans : 980 personnes
Rappel : 1999 : 570 hab, 2006 : 691 hab, 2011 : 750 hab, 2017 : 790 hab
Population permanente supplémentaire
attendue + 190 personnes Objectifs de modération de la consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain
PLU de Neffes - PADD 11 18 Mars 2019
5. En résumé
1. PLU 2005 2. Objectif 3. PLU présenté
Surfaces Urbaines et A Urbaniser (habitat)
78,50 ha Réduction 55,57 ha
Surfaces économiques
7,03 ha Réduction 4,49 ha
Surfaces touristiques
30,02 ha Réduction 21,66 ha
Surfaces disponibles pour l'habitat
32,10 ha +/- 12,1 ha 12,55 ha* (-61%)
Densités des zones (habitat)
Ub : 4,45 logts/ha Ub** : 12 logts/ha***
AU : 15 logts/ha
Moyenne en zone AU :
18 logts/ha
* : Le PLU présenté est le résultat d'une urbanisation passée avec une densité particulièrement faible des zones urbaines. En effet, le POS de 1995 n'autorisait qu'un seul logement sur 2.000 m² en zone UB (COS de 0,12) et en zone NB (COS de 0,1) avec une interdiction de dépassement du COS. Le PLU ne résulte pas simplement d'un résultat mathématique mais d'une réalité de terrain.
L'important est de retenir les efforts consentis par la commune en matière de réduction des surfaces à construire (-61%) et donc de modération de la consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain.
** : Imposer une densité minimale dans des zones Urbaines n'est pas permis par le Code de l'Urbanisme sauf à être situé "à proximité des transports collectifs existants ou programmés". Ce n'est pas le cas pour la commune de Neffes.
*** : L'objectif de 12 logements/hectare est une projection faite à partir du constat des densités passées : densité moyenne des constructions en 2007, sous influence du PLU de 2005 qui comportait des limitations dans les possibilités de construire (COS faibles,….), en 2012 (période intermédiaire) et 2017-18, sous influence de la Loi ALUR (facilités pour densifier, suppression des COS, suppression des surfaces minimales pour construire,…).
On peut compter sur une densification "naturelle" que l'on constate effectivement en raison des prix du foncier particulièrement élevés, un changement progressif des générations qui souhaitent moins de terrain, un changement dans les pratiques (avoir plus de loisirs à l'extérieur et moins de surfaces à entretenir,…
2007 2012 2017-2018
Densité moyenne des permis de
construire autorisés 6,62 logts/ha 7,00 logts/ha 10,9 logts/ha