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Acte - 05 PJ Cahier des charges RSS et parking tampon
Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune de Larmor-Plage.
Lien du pdf (Acte - 05 PJ Cahier des charges RSS et parking tampon)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Entrepreneuriat et startup,
1
Programme de réalisation
d’une résidence séniors services
et d’un parking souterrain
Cahier des charges pour la
consultation de sociétés de promotion immobilière
pour l’attribution des droits à construire
sur l’îlot 1 du secteur Cheval
à LARMOR-PLAGE
Les candidatures et offres devront nous parvenir au plus
tard le mercredi 12 mars 2025 à 12h00.
novembre 2024 2
Sommaire
1. Présentation générale
1.1 La ville de Larmor-Plage
1.2 Les ambitions portées par Larmor-Plage
1.4 Le secteur Cheval : présentation du site
2. Enjeux et caractéristiques principales de l’îlot 1, objet de
la consultation
2.1 Caractéristiques de l’ilot 1
2.2 Prix de cession de la charge foncière
2.3 Prix de vente
2.4 Contraintes réglementaires et administratives
3. Déroulement de la consultation
3.1. Candidatures et offres
3.2. Critères d’analyse et de choix 3
Compte tenu de son attractivité et de la pression foncière ainsi générée, la commune de Larmor-Plage a engagé une étude de préfiguration pour une centralité augmentée de son centre-bourg. Dans ce cadre, elle lance une consultation concernant la commercialisation de l’îlot 1 qui prévoit la cession d’une charge foncière en accession libre
à un promoteur en vue de la construction
d’une résidence services seniors et d’un parking en sous-sol.
1. Présentation générale
1.1. La Ville de Larmor-Plage
La ville de Larmor-Plage fait partie de Lorient Agglomération constituée de 25 communes. Cette commune de 8240 habitants très attractive connait une pression foncière locale particulièrement forte.
Plan de localisation de Larmor-Plage
Le projet se développe en limite Nord du centre-ville, sur le secteur dénommé Cheval du nom du stade de football qui y est localisé, il est desservi par la rue du Parc des sports 4
1.2. Les ambitions portées par Larmor-Plage
Larmor-Plage a initié une phase d’étude de préfiguration pour une centralité augmentée de son centre-bourg concernant une partie de son territoire. Les équipements sportifs du secteur Cheval situés rue du Parc des Sports sont ainsi concernés.
Le projet global tend à structurer le centre-ville élargi autour de deux axes :
- Un axe vert continuité écologique depuis le plateau du Menez
- Un axe urbain, cheminant depuis la promenade de Toulhars jusqu’au parc océanique de Kerguelen
Les enjeux généraux consistent :
- Améliorer les espaces publics et les liens entre les quartiers, avec une continuité piétonne et de la trame verte dans les îlots bâtis
- Renforcer le paysagement des espaces publics par des espaces verts privés généreux, à la fois en limite de parcelle et en cœur d’îlot
- Permettre le développement d’une offre de logements diversifiés - Requalifier et organiser les espaces publics autour de l’avenue du général de Gaulle (boulevard de la mer)
- Renforcer le caractère urbain de ce secteur par le développement d’une offre commerciale adaptée au contexte
- Permettre le développement d’une offre de logement diversifiée
- Intégrer le projet des abords du centre bourg dans la stratégie générale de reconnexion du littoral et des zones naturelles et agricoles.
A l’issue de ces études stratégiques, la ville de Larmor-Plage a acté le déplacement des terrains de tennis couverts et la suppression du stationnement public place d’Irlande afin de laisser place à un premier îlot opérationnel et de proposer à la vente le foncier libéré afin d’accueillir une résidence services à destination des seniors et d’un parking souterrain. 5
A proximité, le site de l’ancienne école publique accueillant aujourd’hui la maison de jeunes fera l’objet d’un transfert ultérieur.
Le projet nécessite d’atteindre une certaine densité pour valoriser le site et éviter l’étalement urbain.
Sur le plan programmatique, une optimisation foncière est ainsi attendue, mais cette recherche de performance doit se doubler d’une qualité d’usage et de services de qualité à destination des seniors afin de permettre aux personnes âgées de préserver au mieux leur autonomie, en leur apportant un soutien en fonction de leurs besoins, notamment avec la diversification de l’offre de services et la valorisation des missions de prévention.
Cette opération s'inscrit par ailleurs dans la stratégie portée par la commune pour le
financement du renouvellement de son centre-bourg, par la valorisation d'une partie de
l'assiette foncière ainsi libérée cédée à des opérateurs privés.
1.3. Le secteur Cheval : présentation du site
Le projet de découpage de ce premier îlot se situe au Nord du centre-ville de la commune de Larmor-Plage, au sein du secteur Cheval.
La commune de Larmor-Plage souhaite en effet y engager le renouvellement urbain de ce quartier par la cession de droit à construire du premier îlot occupé par les terrains de tennis couvert et de la place d’Irlande (parking).
La proximité du centre-ville s’accompagne d’une offre de services publics et privés qui constituent les points d’appui du projet urbain pour une centralité augmentée.
Le site d’une surface opérationnelle de 3016 m² est classé en secteur Udf (autres secteurs urbanisés) au PLU et doit donc respecter le règlement associé, notamment :
- Hauteur maximale des constructions ne pouvant pas dépasser 4 niveaux + combles (14 m. maximum)
- 20 % de coefficient de biotope dont 50% de pleine terre
- Au minimum la plantation d’un arbre tous les 100 m² d’espaces extérieurs. 6
Extrait PLU
Les parcelles concernées sont pour partie AN091 (emprise tennis), pour partie AN0344 et une partie du parking public place d’Irlande.
La superficie de l’unité foncière devra faire l’objet d’un bornage définitif. L’immeuble sera cédé en l’état, à l’issue du déplacement du club de tennis et du déclassement du domaine public. La déconstruction des tennis est à la charge de l’opérateur immobilier.
Cette opération se veut exemplaire et déterminera un socle commun d’ambitions architecturales et paysagères pour tous les îlots à venir. 7
2. Enjeux et caractéristiques principales de l’îlot 1, objet de
la consultation
2.1 Caractéristiques de l’îlot 1
Le secteur objet de la consultation, situé rue du Parc des sports, concerne l’îlot 1 d’une surface de 3016 m².
Il doit accueillir :
- un programme de résidence-services à destination des seniors seuls ou en couple majoritairement autonomes, proposant des logements exemplaires sur le plan environnemental d’un gabarit allant du RDC au R+3+C comprenant :
o 90 à 120 logements du T1 au T3 soit environ 4700 m² de surface de plancher
o Des espaces communs proposant des services de qualité dédiés à la vie collective ou aux services à la personne pour environ 700 m² de surface de plancher.
Ces locaux communs seront rassemblés au sein du RDC et pourra accueillir les services suivants : accueil, salon bar, espace multimédia, restaurant bureaux, atelier, salon de coiffure, espace soins, salle de gymnastiques, bassin d’aquagym …
soit un total d’environ 5400 m² de surface de plancher.
- un parking en sous-sol d’environ 100 places sur un seul niveau de sous-sol, à destination de la résidence et de son personnel, ainsi qu’un certain nombre de places ouvertes à tous. Ce parking devra préserver la possibilité dans un second temps de s’étendre en sous-sol sur la parcelle mitoyenne située dans sa partie Nord-Est.
L’ensemble de ces espaces doit être pensé comme un équipement structurant pour la collectivité en termes de cohabitation avec les logements, les accès et flux (stationnement, accès) et les futurs espaces publics attenants.
Cession des droits à bâtir de l’îlot 1 répartis comme suit :
◼ Îlot 1– 90 à 120 logements en résidence-services à destination des seniors en
accession libre et un parking en sous-sol
Surface au sol de l’îlot : 3016 m²
Épannelage : R-1 à R+3+C
Environ 5400 m² de surface de plancher de logements et services 8
Extrait fiche de lot
2.2 Prix de cession de la charge foncière
Concernant cet îlot, il est précisé que le prix hors taxes attendu de charge foncière par m² de surface de plancher devrait se situer dans une fourchette d’environ 800 à 1000 euros HT/m²SDP.
Pour le parking sous-terrain, le promoteur précisera dans son offre les modalités de propriété et de gestion du parc de stationnement, permettant l’ouverture à tous des places de parking non réservées à la résidence séniors.
2.3 Prix de vente
Il n’est pas précisé de prix d’objectif de vente du m² de surface plancher pour la vente des logements (acquéreur unique ou par lots) de la résidence-services seniors. Cependant le bilan simplifié précisera ces prix et les modalités mises en œuvre pour leur commercialisation.
Les projets de loyers ainsi que la grille tarifaire des différentes prestations et le mode de gestion seront à préciser.
2.4 Contraintes réglementaires et administratives
Les acquéreurs auront pour obligation le respect :
- des dispositions du Plan Local d’Urbanisme prenant en compte l’avis de l’ABF - de la fiche de lot et ses prescriptions architecturales et paysagères - des prescriptions en vigueur pour la gestion des eaux pluviales
- de l’ensemble des textes règlementaires en vigueur 9
3. Déroulement de la consultation
1. Publication de l’avis : mi-décembre 2024
2. Date limite de réception des candidatures et offres : mercredi 12 mars 2025 12h00
3. Commission d’examen des offres : avril 2025
4. Audition de 4 candidats maximum : avril 2025
5. Négociation et sélection du lauréat : mai 2025
6. Choix du lauréat : CM de juin 2025
La ville de Larmor-Plage se laisse la possibilité d’organiser un deuxième tour d’audition avec une liste plus restreinte de candidats en cas de difficulté de désignation du lauréat.
7. Signature de la promesse de vente : septembre 2025
8. Dépôt du permis de construire : Janvier 2026
9. Signature de l’acte authentique : 3er trimestre 2026
10. Démarrage des travaux de construction : 4ème trimestre 2026
3.1 Candidatures et offres
L’équipe candidate sera une société de promotion immobilière (construction / vente des logements). Elle s’associera en tant que de besoin à toute société susceptible de lui apporter des compétences complémentaires dans les activités couvertes par le programme.
Les candidatures et offres doivent être envoyées sous format numérique (.pdf) en langue française. Elles comprendront les documents suivants :
1/ Un dossier candidature permettant de justifier des capacités juridiques, techniques, opérationnelles et financières (CA, moyens humains et matériels) du promoteur et de l’architecte mandataire du groupement de BET.
o La présentation de l’équipe dédiée au projet au sein de la société de promotion immobilière ainsi qu’a minima l’architecte mandataire du groupement de BET et un représentant de l’exploitant gestionnaire de l’établissement de résidences services proposé.
o 3 références les plus représentatives en rapport avec le projet de la présente consultation réalisés par le promoteur et/ou son gestionnaire et par la maîtrise d’œuvre (architecte) – format A3. Les représentations graphiques seront légendées en mentionnant de manière succincte la nature de l’ouvrage, son prix, son année de livraison et le nom du maître d’ouvrage.
2/ Un dossier offre
o Une note de synthèse de compréhension du projet et de présentation du programme envisagé pour l’îlot. Ce document, sur un maximum de 15 feuilles A4 recto-verso (soit 30 pages) explicitera : 10
- La compréhension et l'appréciation par le candidat des intentions urbaines, architecturales (parti urbain, architectural et paysager, environnementale), technique et économique proposées notamment au regard du contexte environnant ; Une attention particulière devra être portée à l’intégration urbaine et architecturale du programme.
- La présentation du programme prévisionnel détaillé de la résidence-services à destination des seniors (plan masse, coupes, plan des stationnements, plans des étages courants, SHAB, surface de plancher, nombre de logements, typologie, cible clientèle…) et des services proposés ; réseau de commercialisation. - Des précisions sur les services aux résidents et leurs modalités d’accès aux différentes prestations et la gestion de l’équipement
- Les modalités de cession et/ou gestion et de financement du stationnement, la répartition entre places privatives et publiques.
- Une notice sur la démarche environnementale, les enjeux sociaux et de gouvernance, expliquant les moyens qui seront mis en place pour atteindre l’ambition projetée.
o Un bilan simplifié de l’opération, présentant l’offre financière d’achat de la charge foncière, les prix de sortie des logements, les coûts de construction, les modalités de financement de la résidence et du stationnement et la marge de l’opération. Les modes de commercialisation des logements et les projets de loyers ainsi que la grille tarifaire des différentes prestations seront précisés.
.
o Un dossier graphique au format A3 comprenant :
- Une vue en perspective (depuis la rue du Parc des Sport - angle laissé au libre choix de l’équipe mais qui devra permettre d’apprécier le traitement de la volumétrie et de l’intégration urbaine et paysagère du projet) ;
- Un croquis d’ambiance intérieur
- Un plan masse intégré dans son environnement sur fond de photo aérienne, le plan des niveaux dont le sous-sol (schéma, croquis, coupes, images de références…) ;
o La proposition d’achat comprenant le calendrier prévisionnel du projet, dûment
complétée et signée du maitre d’ouvrage par sa Direction et/ou Comité
d’Engagement.
Si le candidat envisageait la modification de certains termes de ce document, ces demandes
de modifications devraient IMPÉRATIVEMENT être transmises avec le dossier d’offre.
3.2 Critères d’analyse et de choix
Une commission d’examen des offres aura la charge d'analyser les propositions et sera composée de représentants du Conseil Municipal et éventuellement de personnes extérieures qualifiées.
Après approbation des dossiers de candidatures, les offres seront jugées de la manière suivante :
1. Proposition financière pour l’acquisition du terrain au regard des objectifs et exigences
du maitre d’ouvrage : 30% 11
2. Parti urbain et architectural proposé par rapport aux intentions urbaines et
compréhension des enjeux du site et du contexte environnant et intention
environnementale : 30%
3. Qualité du programme envisagé (nombre de logements, nombre de places de
stationnement, modalités de propriété et de gestion, qualité des services, typologies...) et
délai de réalisation : 40%
La commune choisit librement l’offre et se réserve le droit d’interrompre le processus de vente à tout moment, de ne pas donner suite aux offres reçues, le tout sans que les candidats puissent demander en contrepartie une quelconque indemnisation.
Pour obtenir tout renseignement complémentaire qui leur serait nécessaire au cours de leur étude, les candidats pourront s'adresser à l’assistant à maîtrise d’ouvrage de la Ville :
Aurélie MARIET
MORBIHAN HABITAT
TEL : 02 97 46 43 46
a.mariet@morbihan-habitat.fr
Date limite de remise des offres : le mercredi 12 mars 2025 à 12h00
Les offres devront être déposées directement sur la plateforme de dématérialisation Marchés sécurisés :
o Marchés sécurisés : https://marches.megalis.bretagne.bzh
avant la date limite de remise des offres.
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