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Déliberation - 237049 cession de terrains bâtis (AC 121 et 122)
Document publié le Vendredi 15 décembre 2023 par la commune de Saint-Denis.
Lien du pdf (Déliberation - 237049 cession de terrains bâtis (AC 121 et 122))
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Aménagement du territoire,
DÉPARTEMENT DE LA RÉUNION
COMMUNE DE SAINT-DENIS
CONSEIL MUNICIPAL
VENDREDI 15 DÉCEMBRE 2023
SEPTIÈME SÉANCE ANNUELLE
L'an DEUX MILLE VINGT-TROIS, le VENDREDI 15 DÉCEMBRE, à 16 h 12, le conseil municipal de Saint-Denis s’est assemblé en SEPTIÈME SÉANCE ANNUELLE, dans la salle du conseil municipal, sur convocation légale de la maire faite en application des articles L. 2121-10, L. 2121-12 et L. 2121- 17 du code général des collectivités territoriales (séance clôturée à 20 h 11).
ÉTAIENT PRÉSENTS (dans l’ordre du tableau)
Éricka BAREIGTS, Jean-François HOAREAU, Brigitte ADAME, Jean-Pierre MARCHAU, Julie PONTALBA, Gérard FRANÇOISE, Monique ORPHÉ, Yassine MANGROLIA (arrivé à 16 h 20, avant l’examen des rapports), Sonia BARDINOT, Jacques LOWINSKY, Marie-Anick ANDAMAYE, Gilbert ANNETTE, Marylise ISIDORE, Stéphane PERSÉE, Claudette CLAIN (arrivée à 16 h 29, au rapport n° 23/7-003), Geneviève BOMMALAIS, Virgile KICHENIN, David BELDA, Fernande ANILHA, Christelle HASSEN (arrivée à 16 h 35, au rapport n° 23/7-003), Éric DELORME, Jacqueline PAYET, Joëlle RAHARINOSY, Philippe NAILLET, Érick FONTAINE, Jean-Claude LAKIA-SOUCALIE, Guillaume KICHENAMA, Jean-Alexandre POLEYA, Gérard CHEUNG LUNG, Arnaud HUGUET (arrivé à 16 h 19, avant l’examen des rapports), Christèle BEAUMIER, Benjamin THOMAS, Alexandra CLAIN, Raihanah VALY, Nouria RAHA, Julie LALLEMAND (arrivée à 17 h 12, au rapport n° 23/7-008), Jean-Max BOYER, Audrey BÉLIM (arrivée à 16 h 26, au rapport n° 23/7-003), Véronique POUNOUSSAMY MALAYANDY (arrivée à 16 h 22, au rapport n° 23/7-001), Jean-Pierre HAGGAI, Noela MÉDÉA MADEN, Michel LAGOURGUE (arrivé à 16 h 17, avant l’examen des rapports), Henriette BABET (arrivée à 16 h 17, avant l’examen des rapports), Faouzia ABOUBACAR BEN VITRY (arrivée à 16 h 18, avant l’examen des rapports)
ÉTAIENT REPRÉSENTÉS (dans l’ordre du tableau)
Ibrahim DINDAR
pour toute la durée de la séance
par Gilbert ANNETTE
Dominique TURPIN par Julie PONTALBA
Karel MAGAMOOTOO par Geneviève BOMMALAIS
David BELDA à compter de son départ à 19 h 22, au rapport n° 23/7-025 par Fernande ANILHA
Christelle HASSEN jusqu’à son arrivée à 16 h 35 au rapport n° 23/7-003 par Jean-François HOAREAU
Benjamin THOMAS à compter de son départ à 18 h 49, au rapport n° 23/7-019 par Raihanah VALY
Julie LALLEMAND jusqu’à son arrivée à 17 h 12 au rapport n° 23/7-008 par Jean-Pierre MARCHAU
Aurélie MÉDÉA pour toute la durée de la séance par Jean-Max BOYER
Michel LAGOURGUE à compter de son départ à 19 h 35, au rapport n° 23/7-028 par Noela MÉDÉA MADEN
Wanda YENG-SENG BROSSARD pour toute la durée de la séance par Jean-Pierre HAGGAI
Vincent BÈGUE
à compter de l’arrivée
de sa mandataire à 16 h 18,
avant l’examen des rapports
par Faouzia ABOUBACAR BEN VITRY
DÉSIGNATION DE LA SECRÉTAIRE DE SÉANCE
Il a été, conformément aux dispositions de l’article L. 2121-15 du code général des collectivités territoriales, procédé à la nomination du secrétaire de séance pris dans le sein du conseil municipal. Jean-Max BOYER a été désigné, par vote à main levée et à l’unanimité des votants, pour remplir ces fonctions qu’il a acceptées.
page 1 de 7 Les membres présents formant la majorité de ceux actuellement en exercice (44 présents sur 55) ont pu délibérer en exécution de l’article L. 2121-17 du code général des collectivités territoriales.
ORDRE DU JOUR DE SÉANCE
Sur proposition de la maire, les rapports n° 23/7-062, n° 23/7-063 et n° 23/7-064 portant passation de conventions entre la Commune de Saint-Denis, la Société d’Habitations à Loyer modéré de la Réunion (SHLMR) et l’Établissement public foncier de la Réunion (ÉPFR) pour l’acquisition foncière et le portage respectivement des terrains cadastrés BH 546, 547 et 548 situés rue Tessan à Sainte- Clotilde pour la réalisation d’opérations de logements aidés ont été inscrits à l’ordre du jour de séance par vote à main levée et à l’unanimité des votants.
ÉLUS INTÉRESSÉS
En vertu de l’article L. 2131-11 du code général des collectivités territoriales, les élus intéressés n’ont pas pris part aux délibérations portant sur les rapports dont la liste suit.
Élus intéressés en qualité de au titre de la (l’) rapport n°
(1) Aurélie MÉDÉA (mandataire : Jean-Max BOYER) partenaire CAP 23/7-007
(1) Aurélie MÉDÉA (mandataire : Jean-Max BOYER) (titulaire) délégués / Ville CROUS (théâtre Vladimir Canter) 23/7-011
- Jean-Max BOYER (suppléant)
- Jacques LOWINSKY parent Lokal de la Source
- Gilbert ANNETTE parent ANVPR
- Philippe NAILLET parent ADRIE
(1) Aurélie MÉDÉA (mandataire : Jean-Max BOYER) partenaire CAP
- Brigitte ADAME (présidente) déléguée / CINOR MDEN de la Réunion
- Jean-Max BOYER employé
- Éricka BAREIGTS (présidente) maire de Saint-Denis MLN
- Jacques LOWINSKY (président délégué) délégués / Ville
- Raihanah VALY
- Gérard FRANÇOISE
- Christèle BEAUMIER
- Faouzia ABOUBACAR BEN VITRY partenaire CÉVIF
(1) Aurélie MÉDÉA (mandataire : Jean-Max BOYER) partenaire ARCV
- Noela MÉDÉA MADEN présidente FJJ
- Geneviève BOMMALAIS parente ASD
- Geneviève BOMMALAIS vice-présidente ADÉSC
- Marie-Anick ANDAMAYE parente BCD
- Arnaud HUGUET vice-président OMS de Saint-Denis
- Éricka BAREIGTS maire de Saint-Denis CPTS Nord Réunion 23/7-022
- Marie-Anick ANDAMAYE (titulaire) délégués/ maire
- Stéphane PERSÉE (suppléant) pour la promotion de la santé
page 2 de 7 - Éricka BAREIGTS (titulaire) candidats Conférence régionale… 23/7-024
- Jacques LOWINSKY (suppléant)
- Gérard FRANÇOISE mandataire / Département SIDR 23/7-035
- Érick FONTAINE délégué / Ville SHLMR 23/7-038
- Monique ORPHÉ délégués / Ville SODIAC 23/7-039
- Jean-François HOAREAU
- Virgile KICHENIN
- Érick FONTAINE délégué / Ville SHLMR 23/7-041
- Éricka BAREIGTS maire de Saint-Denis AGORAH 23/7-042
- Gilbert ANNETTE délégués / CINOR ÉPFR 23/7-043
- Jean-François HOAREAU
- Julie PONTALBA
- Benjamin THOMAS
- Gilbert ANNETTE délégués / CINOR ÉPFR 23/7-044
- Jean-François HOAREAU
- Julie PONTALBA
- Benjamin THOMAS
(2) David BELDA délégué / Ville SÉDRÉ 23/7-045
- Gérard FRANÇOISE (PDG) délégués / CINOR SODIPARC 23/7-051
- Jean-François HOAREAU
- Jean-Alexandre POLEYA délégués / Ville
- Virgile KICHENIN
- Jean-Pierre MARCHAU
- Gilbert ANNETTE délégués / CINOR ÉPFR 23/7-062
- Jean-François HOAREAU
- Julie PONTALBA
- Benjamin THOMAS
- Gilbert ANNETTE délégués / CINOR ÉPFR 23/7-063
- Jean-François HOAREAU
- Julie PONTALBA
- Benjamin THOMAS
- Gilbert ANNETTE délégués / CINOR ÉPFR 23/7-064
- Jean-François HOAREAU
- Julie PONTALBA
- Benjamin THOMAS
CAP Club Animation Prévention
CROUS Centre régional des Œuvres universitaires et scolaires (théâtre Vladimir Canter) ANVPR Association nationale des Visiteurs de Prison de la Réunion ADRIE Association pour le Développement des Ressourceries pour l’Insertion et pour l’Environnement CINOR Communauté intercommunale du Nord de la Réunion MDEN… Maison de l’Emploi du Nord de la Réunion
MLN Mission locale Nord
CÉVIF Collectif pour l’Élimination des Violences intrafamiliales ARCV Association réunionnaise des Centres de Vacances FJJ Foyer des Jeunes de Joinville
ASD Archers de Saint-Denis
ADÉSC Association dionysienne d’Éducation sportive canine BCD Basket Club dionysien
OMS… Office municipal des Sports de Saint-Denis
page 3 de 7 Conférence régionale… Conférence régionale de gouvernance de la politique de réduction de l’artificialisation des sols SIDR Société immobilière du Département de la Réunion
SHLMR Société d’Habitations à Loyer modéré de la Réunion SODIAC Société dionysienne d’Aménagement et de Construction ÉPFR Établissement public foncier de la Réunion
SÉDRÉ Société d’Équipement du Département de la Réunion PDG président directeur général
SODIPARC Société dionysienne de Gestion des Équipements
(1) élue absente / représentée (le mandataire ayant voté en son seul nom propre) (2) élu parti au rapport n° 23/7-025
DÉPLACEMENTS D’ÉLUS EN COURS DE SÉANCE
Michel LAGOURGUE
Henriette BABET arrivés à 16 h 17
avant l’examen des rapports Faouzia ABOUBACAR BEN VITRY arrivée à 16 h 18
Arnaud HUGUET arrivé à 16 h 19
Yassine MANGROLIA arrivé à 16 h 20
Véronique POUNOUSSAMY
MALAYANDY arrivée à 16 h 22 au rapport n° 23/7-001
Audrey BÉLIM arrivée à 16 h 26
au rapport n° 23/7-003 Claudette CLAIN arrivée à 16 h 29
Christelle HASSEN arrivée à 16 h 35
Philippe NAILLET sorti à 16 h 53 revenu à 17 h 03 au rapport n° 23/7-007 au rapport n° 23/7-008
Brigitte ADAME sortie à 16 h 58 revenue à 17 h 03 après le vote du rapport n° 23/7-007 au rapport n° 23/7-008
Julie LALLEMAND arrivée à 17 h 12 au rapport n° 23/7-008
Benjamin THOMAS sorti à 17 h 30 revenu à 18 h 04 au rapport n° 23/7-008 au rapport n° 23/7-011
Marylise ISIDORE sortie à 17 h 49 revenue à 18 h 04 au rapport n° 23/7-009 au rapport n° 23/7-011
Jean-Pierre MARCHAU sorti à 17 h 54 revenu à 18 h 02 au rapport n° 23/7-009 au rapport n° 23/7-011
Joëlle RAHARINOSY sortie à 17 h 55 revenue à 18 h 08 au rapport n° 23/7-009 au rapport n° 23/7-011
Jean-Alexandre POLEYA sorti à 17 h 57 revenu à 18 h 29 au rapport n° 23/7-009 au rapport n° 23/7-011
Jean-Max BOYER
Jacques LOWINSKY
Gilbert ANNETTE
(voir élus intéressés : CROUS - Lokal de la Source -
ANVPR)
sortis à 18 h 31
au rapport n° 23/7-011
(thématiques : Culturel - Éducation populaire -
Handicap/ Intégration/ Discrimination)
pour le vote correspondant
(lignes : CROUS - Lokal de la Source - ANVPR)
Gilbert ANNETTE revenu à 18 h 32 au rapport n° 23/7-011 après vote de la ligne « ANVPR »
page 4 de 7 Philippe NAILLET
Brigitte ADAME
Jean-Max BOYER (confer supra)
Éricka BAREIGTS
(présidence assurée par Jean-François HOAREAU)
Jacques LOWINSKY (confer supra)
Raihanah VALY
Gérard FRANÇOISE
Christelle BEAUMIER
(voir élus intéressés : ADRIE - CAP - MDEN
de la Réunion - MLN)
sortis à 18 h 32
revenus à 18 h 33
(hors Éricka BAREIGTS)
au rapport n° 23/7-011
(thématique : Insertion)
pour le vote correspondant
(lignes : ADRIE - CAP - MDEN de la Réunion - MLN)
Faouzia ABOUBACAR BEN VITRY
Noela MÉDÉA MADEN
Christelle HASSEN
Geneviève BOMMALAIS
Marie-Anick ANDAMAYE
Arnaud HUGUET
(voir élus intéressés : CAP - CÉVIF - ARCV -
FJJ - Vivancia océan Indien - ASD - ADÉSC -
BCD - OMS de Saint-Denis)
sortis à 18 h 33
revenus à 18 h 35
(hors Faouzia ABOUBACAR
BEN VITRY et Noela
MÉDÉA MADEN)
au rapport n° 23/7-011
(thématique : Insertion)
pour le vote correspondant
(lignes : ADRIE - CAP - MDEN de la Réunion - MLN)
Philippe NAILLET sorti à 18 h 37 revenu à 18 h 42 au rapport n° 23/7-012 au rapport n° 23/7-014
Éricka BAREIGTS
(élue intéressée : MLN)
revenue à 18 h 40 au cours de la présentation du rapport n° 23/7-013
Faouzia ABOUBACAR BEN VITRY
(élue intéressée : CÉVIF)
Noela MÉDÉA MADEN
(élue intéressée : FJJ)
revenues à 18 h 42 au rapport n° 23/7-014
Henriette BABET sortie à 18 h 36 revenue à 18 h 43 au rapport n° 23/7-012 au rapport n° 23/7-014
Guillaume KICHENAMA sorti à 18 h 36 revenu à 18 h 45 au rapport n° 23/7-012 au rapport n° 23/7-016
Jean-François HOAREAU sorti à 18 h 42 revenu à 18 h 44 au rapport n° 23/7-014 au rapport n° 23/7-016
Yassine MANGROLIA sorti à 18 h 42 revenu à 18 h 51 au rapport n° 23/7-014 au rapport n° 23/7-019
Benjamin THOMAS parti à 18 h 49 au rapport n° 23/7-019 en laissant procuration à Raihanah VALY
Éricka BAREIGTS
(présidence assurée par Jean-François HOAREAU)
Marie-Anick ANDAMAYE
Stéphane PERSÉE
(voir élus intéressés : CPTS Nord de la Réunion)
sortis à 19 h 09
revenus à 19 h 10
avant examen du rapport n° 23/7-022
au rapport n° 23/7-023
page 5 de 7 Éricka BAREIGTS
(présidence assurée par Jean-François HOAREAU)
Jacques LOWINSKY
(voir élus intéressés : Conférence régionale…)
sortis à 19 h 14
revenus à 19 h 23
avant examen du rapport n° 23/7-024
au rapport n° 23/7-028
Sonia BARDINOT sortie à 19 h 15 revenue à 19 h 25 au rapport n° 23/7-024 au rapport n° 23/7-028
Michel LAGOURGUE sorti à 19 h 16 revenu à 19 h 30 au rapport n° 23/7-024 au rapport n° 23/7-028
David BELDA parti à 19 h 22 au rapport n° 23/7-025 en laissant procuration à Fernande ANILHA
Éric DELORME sorti à 19 h 34 revenu à 19 h 44 au rapport n° 23/7-028 au rapport n° 23/7-034
Michel LAGOURGUE parti à 19 h 35 au rapport n° 23/7-028 en laissant procuration à Noela MÉDÉA MADEN
Gérard FRANÇOISE
(voir élus intéressés : SIDR)
sorti à 19 h 44
revenu à 19 h 45
avant examen du rapport n° 23/7-035
au rapport n° 23/7-036
Érick FONTAINE
(voir élus intéressés : SHLMR)
sorti à 19 h 45
revenu à 19 h 46
avant examen du rapport n° 23/7-038
au rapport n° 23/7-039
Monique ORPHÉ
Jean-François HOAREAU
Virgile KICHENIN
(voir élus intéressés : SODIAC)
sortis à 19 h 46
revenus à 19 h 47
avant examen du rapport n° 23/7-039
au rapport n° 23/7-040
Érick FONTAINE
(voir élus intéressés : SHLMR)
sorti à 19 h 48
revenu à 19 h 49
avant examen du rapport n° 23/7-041
au rapport n° 23/7-042
Éricka BAREIGTS
(voir élus intéressés : AGORAH)
(présidence à Jean-François HOAREAU
puis à Brigitte ADAME au rapport n° 23/7-043)
sortie à 19 h 49
revenue à 19 h 51
avant examen du rapport n° 23/7-042
au cours du rapport n° 23/7-043
Gilbert ANNETTE
Jean-François HOAREAU
Julie PONTALBA
Benjamin THOMAS
(voir élus intéressés : ÉPFR)
sortis à 19 h 51
revenus à 19 h 52
(hors Gilbert ANNETTE
et Julie PONTALBA)
avant examen du rapport n° 23/7-043
après vote du rapport n° 23/7-044
Yassine MANGROLIA sorti à 19 h 51 revenu à 19 h 58 au rapport n° 23/7-043 au rapport n° 23/7-051
Gilbert ANNETTE
Julie PONTALBA
(élus intéressés : ÉPFR)
revenus à 19 h 55 au rapport n° 23/7-048
page 6 de 7 Gérard FRANÇOISE
Jean-François HOAREAU
Jean-Alexandre POLEYA
Virgile KICHENIN
Jean-Pierre MARCHAU
(voir élus intéressés : SODIPARC)
sortis à 19 h 57
revenus à 19 h 58
avant examen du rapport n° 23/7-051
au rapport n° 23/7-052
Philippe NAILLET sorti à 20 h 02 revenu à 20 h 07 au rapport n° 23/7-055 au rapport n° 23/7-059
Gilbert ANNETTE
Jean-François HOAREAU
Julie PONTALBA
Benjamin THOMAS
Érick FONTAINE
(voir élus intéressés : ÉPFR et SHLMR)
sortis à 20 h 09
revenus à 20 h 11
avant examen du rapport n° 23/7-062
après vote du rapport n° 23/7-064
page 7 de 7 COMMUNE DE SAINT-DENIS CONSEIL MUNICIPAL DGA VE / DPF Plan SIG Séance du vendredi 15 décembre 2023 Rapport n° 23/7-049
OBJET Valorisation du secteur du bas de la Rivière
Cession de terrains communaux bâtis
AC 121 et 122 / SAS GREDAUR / 6 et 8 rue du Moulin - Bas de la Rivière - Saint- Denis
La Ville poursuit son ambition de dynamisation du secteur du bas de la Rivière. La société « La Bourbonnaise de Restauration » avait pour projet de valoriser ce site par le biais d’un bail emphytéotique qui lui avait été accordé par délibération du Conseil municipal du 29 juin 2013 sur les parcelles communales AC 121 et 122.
Un permis de construire avait été déposé et obtenu, ainsi qu’une déclaration d’ouverture de chantier en 2019. Cependant faute de financement et compte tenu du contexte de crise sanitaire, les travaux n’ont pas pu démarrer.
Les parcelles cadastrées AC 121 et 122 situées sur le secteur du Bas de la Rivière sont actuellement à l’état de friche dont les bâtis sont à l’état de ruines.
Un nouveau permis de construire est actuellement en cours d’instruction pour ce même projet.
Monsieur BANON David, gérant de l’entreprise, souhaite poursuivre la réalisation de ce projet de valorisation de ce site emblématique du bas de la Rivière avec les contraintes architecturales des Bâtiments de France, en partenariat avec la SAS GREDAUR, porteuse en défiscalisation du programme d’investissement afin d’ériger ce projet « REFLET DES ILES ».
Compte tenu de l’intérêt de valoriser ce patrimoine reconnu d’intérêt architectural traditionnel actuellement à l’état de ruine et friche, il semble opportun de donner une suite favorable à cette demande.
Je vous propose donc :
1° de vous prononcer sur la cession en pleine propriété des terrains communaux bâtis AC 121 et 122 soumis à des contraintes architecturales des Bâtiments de France, aux prix et conditions mentionnés dans le tableau en annexe ;
2° en cas d’accord, de m’autoriser à :
- signer l’acte de cession et tous les documents y afférents ;
- procéder au versement des honoraires correspondants aux notaires chargés de leur rédaction. COMMUNE DE SAINT-DENIS CONSEIL MUNICIPAL Séance du vendredi 15 décembre 2023
Délibération n° 23/7-049
OBJET Valorisation du secteur du bas de la Rivière
Cession de terrains communaux bâtis
AC 121 et 122 / SAS GREDAUR / 6 et 8 rue du Moulin - Bas de la Rivière - Saint- Denis
LE CONSEIL MUNICIPAL
Vu la Loi n° 82-213 du 2 mars 1982 relative aux droits et libertés des Communes, Départements et Régions, modifiée ;
Vu le Code Général des Collectivités Territoriales ;
Vu le Code Général de la Propriété des Personnes Publiques ;
Vu l’avis financier n° 2023-97411-81870 de France Domaine en date du 6 février 2023 ;
Vu le RAPPORT N°23/7-049 du MAIRE ;
Vu le rapport présenté par Monsieur Jean-François HOAREAU - 1er adjoint au nom des commissions « Ville Ecologique » et « Ville Durable » ;
Sur l'avis favorable des dites commissions ;
APRES EN AVOIR DELIBERE
A L'UNANIMITE DES VOTANTS
ARTICLE 1
Approuve la cession en pleine propriété des parcelles communales bâties cadastrées AC 121 et 122, aux prix et conditions mentionnés dans le tableau en annexe.
ARTICLE 2
Autorise la maire ou son (sa) représentant(e) à intervenir dans les actes correspondants. ANNEXE 1/1
CESSION DE TERRAIN COMMUNAL BATI
Réf.
Cad.
Superficie
du Terrain
Adresse Acquéreurs
présumés
Motivation
AC 121
et
AC 122
Zone
Uavap
au PLU
2 344 m²
et 91 m²
respectiv
ement
Selon les
données
issues de la
matrice
cadastrale
6 et 8 rue
des
Moulins
-
Bas de la
Rivière
-
97400
Saint-Denis
SAS GREDAUR /
LA
BOURBONNAISE
DE
RESTAURATION
Ou toute
société immobilière
créée par lui
Les parcelles cadastrées AC 121 et AC 122
situées sur le secteur du Bas de la Rivière, sont
actuellement à l’état de friche dont les bâtis sont
à l’état de ruines.
La SAS GREDAUR, porteuse en défiscalisation
du programme d’investissement pour le compte
de M. David BANON, gérant de l’entreprise La
Bourbonnaise De Restauration, demande
d’acquérir lesdites parcelles afin d’ériger le projet
« REFLET DES ILES ».
Compte tenu de l’intérêt de valoriser ce
patrimoine reconnu d’intérêt architectural
traditionnel, il semble opportun de donner une
suite favorable à cette demande, il semble
opportun de donner une suite favorable à cette
demande.
Le prix et les conditions de vente ont été
acceptés par l’acquéreur.
Les conditions principales de la vente sont :
1° cession des terrains communaux bâtis cadastrés AC 121 et AC 122 ;
2° superficie cédée : 2 435 m² Selon les données issues de la matrice cadastrale;
3° prix : 1 245 200,00 euros TTC, établi sur la base de l’avis financier n° 2023-97411-81870 de France Domaine daté du 06/02/2023 ;
4° signature de l’acte authentique ou, à défaut, d’un compromis de vente dans le délai maximum de 8 (huit) mois suivant la prise d’effet de cette délibération. Le compromis de vente ne pouvant excéder 12 (douze) mois. Au terme de l’un ou l’autre de ces délais, la Ville pourra se prononcer de nouveau sur l’opportunité de cette transaction (au vu notamment d’un avis financier actualisé de France Domaine) ou décider d’annuler purement et simplement la transaction.
5°Interdiction de revendre lesdites parcelles dans un délai de 5 ans à compter de la signature de l’acte. 6° Interdiction de modifier la destination du projet sans autorisation de la Ville au préalable. 7° Proposer à la Ville le rachat des parcelles par un pacte de préférence en dehors du droit de préemption. Direction Générale Des Finances Publiques
Direction Régionale des Finances Publiques de La
Réunion
Pôle d’évaluation domaniale
7 Avenue André Malraux CS 21015
97744 Saint-Denis CEDEX 9
téléphone : 02 62 94 05 88
mél. : drfip974.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 06/02/2023
Le Directeur régional des Finances publiques
de la Réunion
à
Commune de Saint-Denis
Stéphanie CHANE-TO
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Patrice FRADIN
téléphone : 06 93 02 07 18
courriel : patrice.fradin@dgfip.finances.gouv.fr
Réf. DS : 10477803
Réf OSE : 2022-97411-81870
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Terrain bâti
Adresse du bien : 6 et 8 rue des moulins 97400 Saint-Denis
Valeur : 1 132 000 €, assortie d’une marge d’appréciation de ± 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe A détermination de la valeur B)
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT
affaire suivie par : Stéphanie CHANE-TO
2 - DATES
de consultation : 03/11/2022
de réception : 03/11/2022
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:
le cas échéant, de visite de l’immeuble : 08/12/2023
du dossier complet : 26/12/2023
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession: amiable
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
3.3. Projet et prix envisagé
Cession amiable des terrains cadastres AC 121 et 122 pour projet de restaurant et valorisation des terrains.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Situées dans le quartier du Bas de la Rivière proche de l’accès à la nouvelle route du littoral.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Tous réseaux et voiries
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse Superficie Nature réelle
Saint-Denis AC 121 et 122 6 et 8 rue des Moulins 2 435 m² Terrain bâti
2 4.4. Descriptif
AC 121 : terrain d’une superficie cadastrale de 2 344 m² avec 3 bâtiments en mauvais état d'une superficie d’environ, 130 m², 124 m² et 94 m². Sur la parcelle, 2 bâtiments sont reconnus d’intérêt architectural traditionnel dont les superficies sont de 130 m² et 94 m² (situés en façade de la rue des moulins).
AC 122 : terrain d’une superficie cadastrale de 91 m² avec un bâtiment de même superficie reconnu d’intérêt architectural traditionnel, également en mauvais état.
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
Commune de Saint-Denis
5.2. Conditions d’occupation
Libre de toute occupation
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
PLU de mars 2016
Zonage Uavap
PPR ZONE PRESCRIPTION rB2 : 2 009 m²
PPR ZONE PRESCRIPTION rB3 : 323 m² :
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Méthode comparative, de récupération foncière et prise en compte des données du consultant.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
Source DVF
Cessions de terrains en zonage UAVAP 8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
Le terme n° 1 correspond à une vente de terrain situé près du Barachois. Le terrain est soumis aux aléas de submersion marine et est concerné par le porté à connaissance du 15 juillet 2015 relatif au recul du trait de côte.
De ce fait, ce terrain est inconstructible. Le terme n°1 sera donc écarté.
Les termes 2 à 6 correspondent à des ventes de terrains de petite superficie. Les termes 5 6 sont les plus proches de l’hypercentre dionysien, ce qui explique les valeurs plus élevées que les autres termes.
La moyenne retraitée est de 707 €/m² et la médiane de 588 €/m². Cette dernière sera préférée du fait de la disparité des termes restitués.
Le bien sous expertise est composé de 4 bâtiments, dont 3 reconnus d’intérêt architectural traditionnel.
Le futur acquéreur a déjà déposé une demande de permis de démolir, ainsi qu’une demande de permis de construire.
Les contraintes imposées sont la reconstruction à l’identique des bâtiments d’intérêt architectural.
Compte-tenu de l’état des bâtiments, la méthode récupération foncière sera mise en œuvre. Cette méthode consiste à privilégier la valorisation du terrain sur celle de la construction. La valeur de récupération foncière correspond ainsi à la valeur de terrain nu, déduction faite des coûts de démolition des bâtiments existants.
Les coûts de démolition et de remise en état du terrain peuvent être évalués à 100 € du m² (études de la DNID).
Les terrains se situent en zone de prescription rB2 pour 2 009 m² et rB3 pour 340 m².
Les zones rB2 sont les zones soumises à prescription, concernées par un aléa mouvement de terrain modéré à faible ou nul et par un aléa inondation résiduel fort.
Les zones rB3 sont les zones soumises à prescription concernée par un aléa mouvement de terrain modéré à faible ou nul et par un aléa inondation résiduel moyen.
Concernant la partie du terrain située en zone rB2, un abattement de 20 % sur la valeur retenue au m² sera appliqué du fait des contraintes de construction imposées (PPR et intérêt
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Date Nature Zonage Superficie €/m² Valeur
14/04/2021 NON BATI Uavap (100 %) 749 401 300000
28/05/2020 NON BATI AB0706 Uavap (100 %) 146 540 78897,82
24/01/2020 NON BATI AB0703 Uavap (100 %) 148 588 87086,33
27/09/2019 NON BATI AB0795 Uavap (100 %) 119 350 41650
24/07/2019 NON BATI AL0459 Uavap (100 %) 65 987 64170
27/02/2019 NON BATI AN0704 Uavap (100 %) 240 1069 256500
Moyenne 656 707
Médiane 564 588
Référence
Cadastrales
AD0415
AD0032
AD0033 architectural), celle située en zone rB3 fera l’objet d’un abattement de 10 % (intérêt architectural).
Valeur vénale du terrain
(2 009 m² x 588 €) x 0,8 + (340 m² x 588 €) x 0,9 + (86 m² x 588 €) = 1 175 530 €
Coût de démolition des bâtiments
439 m² x 100 € = 43 900 €
Valeur vénale du terrain
1 175 530 € - 43 900 € = 1 131 630 € .
9- DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE– MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix. La valeur vénale du bien est arbitrée à 1 132 000 € (arrondie).
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10% portant la valeur minimale de cession sans justification particulière à 1 019 000 € (arrondie).
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10- DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis. Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11- OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12- COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur régional et par délégation,
Le Responsable adjoint de la division du patrimoine
Alban MARNIER
Inspecteur principal des Finances publiques
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