Acte - DEL93 Annexe 2 Bail commercial COMMUNE de CHARTRES de Bretagne Cinema es

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Acte - DEL93 Annexe 2 Bail commercial COMMUNE de CHARTRES de Bretagne Cinema es Document publié le Mercredi 1 janvier 2025 par la commune de Chartres-de-Bretagne. Lien du pdf (Acte - DEL93 Annexe 2 Bail commercial COMMUNE de CHARTRES de Bretagne Cinema es)Thèmes du document : Justice et droit, Consommateurs, Assurance, 991119295:484132AJO

L’AN DEUX MILLE VINGT CINQ

Le

Maître Guillaume JOUIN, Notaire Associé de la Société Civile Professionnelle « TRENTE CINQ NOTAIRES », titulaire d’un Office Notarial à BRUZ, 28, avenue Alphonse Legault,

A RECU le présent acte authentique électronique à la requête des parties ci- après identifiées, contenant : BAIL COMMERCIAL.

Au cours des présentes certains termes auront une acception spéciale savoir : - 'LE BAILLEUR' désignera le ou les propriétaires qui en cas de pluralité contracteront les obligations mises à leur charge solidairement entre eux, sans que cette solidarité soit rappelée chaque fois.

- ‘LE PRENEUR’ désignera le ou les locataires qui en cas de pluralité contracteront les obligations mises à leur charge et solidairement entre eux, sans que cette solidarité soit rappelée chaque fois.

- ‘LE BIEN’ désignera les biens objets du présent bail.

BAILLEUR

La COMMUNE DE CHARTRES DE BRETAGNE, département de Ille-et- Vilaine, CHARTRES DE BRETAGNE (Ille-et-Vilaine) ESPLANADE DES DROITS DE L' HOMME, identifiée sous le numéro SIREN 213500663.

PRENEUR

L’association CINEMA ESPERANCE DE CHARTRES-DE-BRETAGNE, ayant son siège social à CHARTRES-DE-BRETAGNE (Ille-et-Vilaine), 12 rue de la Croix aux Potiers; ladite association formée sous le régime de la loi du 1er juillet 1901, aux termes de ses statuts en date du 30 juin 2000, modifiés le 08 décembre 2016 déclarée à la Préfecture d’Ille-et-Vilaine, le 30 juin 20002

PRESENCE – REPRESENTATION

La COMMUNE DE CHARTRES DE BRETAGNE est ici représentée par Monsieur Philippe BONNIN, agissant aux présentes en sa qualité de Maire de la Commune de CHARTRES-DE-BRETAGNE, spécialement autorisé à l'effet des présentes en vertu d'une délibération du conseil municipal de ladite commune en date du 4 juin 2020 transmise en préfecture d'Ille-et-Vilaine le 12 juin 2020 publiée le même jour, d’une délibération du conseil municipal en date du 23 mai 2022, transmise en préfecture le 03 juin 2022, et d’une délibération du conseil municipal en date du 3 novembre, transmise en préfecture le ….. exécutoires et annexées aux présentes.

L'association dénommée CINEMA ESPERANCE est ici représentée par Monsieur Victor COUESME, Président.

PROJET D’ACTE

Les parties reconnaissent avoir reçu préalablement à ce jour un projet du présent acte et déclarent avoir reçu toutes explications utiles.

BAIL COMMERCIAL

LE BAILLEUR loue à titre commercial, au PRENEUR qui accepte, le BIEN ci- après désigné pour y exercer l’activité de EXPLOITATION D’UNE SALLE DE CINEMA.

Les conditions légales pour l’application d’office du statut des baux commerciaux n’étant pas remplies, les parties décident de soumettre volontairement le présent bail aux dispositions prévues aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, et donc au statut desdits baux commerciaux.

DESIGNATION

Dans un ensemble immobilier situé sur la commune de CHARTRES DE BRETAGNE (Ille-et-Vilaine) Rue de la Conterie.

Figurant au cadastre sous les références suivantes :

Sect. Numéro Lieudit ha a ca AD 154 LE CHAMP ROND 06 27

Le PRENEUR déclare parfaitement connaître ce BIEN pour l'avoir vu et visité préalablement aux présentes.

Est annexé :

- Un plan cadastral de masse, de situation.

AFFECTATION DU BIEN LOUE

ACTIVITES AUTORISEES

Le PRENEUR ne pourra utiliser le BIEN loué qu’à usage d’exploitation d’un établissement de spectacles cinématographiques au sens de l'article L.212-2 du Code du cinéma et de l'image animée ou de toute autre activités culturelles, réunions ou conférences.

Le BIEN loué ne pourra être affecté même temporairement à un autre usage et il ne pourra y être exercé aucune autre activité que celle indiquée ci-dessus.3

DUREE

Le présent bail est conclu pour une durée de neuf (9) années entières et consécutives qui commenceront à courir le 1er juin 2022 pour se terminer le 31 mai 2031.

CONGE PAR LE PRENEUR

LE PRENEUR a la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, et ce soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception soit par exploit d'huissier. Ce congé doit être adressé au BAILLEUR au moins six mois avant la fin de la période triennale.

CONGE PAR LE BAILLEUR

LE BAILLEUR a la faculté de donner congé, par acte extrajudiciaire, à l'expiration de chaque période triennale s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L.145-23-1 et L.145-24 du Code de commerce, afin de construire, de reconstruire ou surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière ou en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.

DROIT AU RENOUVELLEMENT

LE PRENEUR bénéficiera du droit au renouvellement et du droit à se maintenir dans les lieux à l’expiration du bail, sous réserve du respect des présentes, de telle sorte que le statut des baux commerciaux sera applicable au présent bail. LE BAILLEUR devra adresser au PRENEUR plus de six mois avant l’expiration du bail, exclusivement par voie d’huissier, un congé avec offre de renouvellement. A défaut de congé avec offre de renouvellement de la part du BAILLEUR dans le délai sus- indiqué, LE PRENEUR devra dans les six mois précédant l’expiration du bail, former une demande de renouvellement, et ce exclusivement par voie d’huissier. A défaut de congé de la part du BAILLEUR et de demande de renouvellement de la part du PRENEUR dans les délais et formes sus- indiqués, le bail continuera par tacite prolongation pour une durée indéterminée avec les conséquences y attachées.

RENOUVELLEMENT DU BAIL

FIXATION DU LOYER DU BAIL RENOUVELE

Il est expressément convenu entre les parties que lors du renouvellement du bail, le loyer sera déterminé conformément aux dispositions de l’article L 145-36 du Code de Commerce, lequel dispose que « Le prix du bail des locaux construits ou aménagés en vue d'une utilisation comme établissement de spectacles cinématographiques au sens de l'article L. 212-2 du code du cinéma et de l'image animée est, par dérogation aux articles L. 145-33 et suivants du présent code, déterminé selon les seuls usages observés dans la branche d'activité considérée. »

ETABLISSEMENT D’UN NOUVEAU BAIL

Après accord sur les modalités du nouveau bail, un acte sera établi pour en4

constater le renouvellement par le notaire du BAILLEUR.

Les clauses et conditions du nouveau bail seront identiques à celles du présent contrat, sauf accord contraire des parties. Toutefois celui-ci pourra être expurgé des clauses qui, à la suite d'un changement de législation ou d'une évolution de la jurisprudence de la Cour de cassation, seraient devenues illicites.

Si le loyer devait être fixé par le juge des loyers, la conclusion du nouveau bail interviendrait selon les modalités fixées par l'article L.145-57, alinéa 2 du Code de commerce.

LOYER ET TVA – LOYER A PALIER

- Période courant du 1er juin 2022 au 31 décembre 2025.

Le présent bail est respectivement consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de DEUX CENT SEPT EUROS ET CINQUANTE CENTIMES HORS TAXES (207,50 € H.T.), auquel il y a lieu d’ajouter la TVA au taux en vigueur, soit un loyer mensuel de DEUX CENT QUARANTE NEUF EUROS TOUTES TAXES COMPRISES (249,00 € T.T.C.) pour la période du 1er juin 2022 au 31 décembre 2025.

- Période du 1er janvier 2026 au 31 mai 2031

Le présent bail est respectivement consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de TROIS CENT SOIXANTE-DIX EUROS ET QUATRE-VINGTS CENTIMES HORS TAXES (370.80 € H.T.), auquel il y a lieu d’ajouter la TVA au taux en vigueur, soit un loyer mensuel de QUATRE CENT QUARANTE-CINQ EUROS TOUTES TAXES COMPRISES (445 € T.T.C.) pour la période du 1er janvier 2026 au 31 mai 2031.

Le PRENEUR s'engage, en conséquence, à acquitter entre les mains du BAILLEUR, en sus du loyer, le montant de la TVA ou de toute autre taxe nouvelle complémentaire ou de substitution qui pourrait être créée, au taux légalement en vigueur à l’exigibilité.

Ce loyer sera payé et fera l'objet de révisions dans les conditions indiquées ci- dessous.

La détermination du montant du loyer des locaux a été effectué conformément aux disposition de l’article R145-10 du Code de Commerce, lesdits locaux ayant été édifié en vue d'une seule utilisation et peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.

MODALITES DE PAIEMENT

Le loyer sera payable trimestriellement à terme échu les 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre de chaque année.

Tous paiements seront effectués par virement postal ou bancaire sur un compte désigné au PRENEUR par le BAILLEUR ou au domicile du BAILLEUR.

Toutefois, à défaut de paiement lors de la présentation de la quittance, le montant de celle-ci deviendra portable au domicile de son signataire ou à l’endroit indiqué par celui-ci sans que la présente clause puisse, en aucun cas, être motif pour retarder le paiement.

En cas de non-paiement à échéance du loyer dû par le PRENEUR ou de toute autre5

somme due en vertu du présent bail et qui n'aurait pas été réglée dans les délais requis, et après une mise en demeure du BAILLEUR restée infructueuse dans un délai de DIX (10) jours, le BAILLEUR percevra une indemnité de retard sur la base de 24,90 € jusqu’au 31 décembre 2024 puis de 44.50 € (soit 10 % du loyer TTC) par mois, tout mois commencé étant dû.

INDEXATION ANNUELLE DU LOYER

Les parties conviennent, à titre de condition essentielle et déterminante des présentes, d'indexer le loyer sur l'indice de référence des loyers commerciaux établi par l'I.N.S.E.E., et de lui faire subir une fois par an à la date anniversaire du point de départ du bail, les mêmes variations sans qu'il soit besoin d'accomplir aucune formalité judiciaire ou extrajudiciaire et ce, à compter du 1er janvier 2026.

L'indice de base est celui du 2ème Trimestre 2024 qui ressort à 136,72 points. La première révision du loyer interviendra le 1er juin 2026. A l’occasion de cette révision, l’indice de comparaison utilisé sera celui du 4ème Trimestre 2024 qui ressort à 135,30 points. Pour les prochaines révisions, l'indice de comparaison sera celui du même trimestre publié chaque année.

Pour le cas où l'indice choisi cesserait d'être publié ou disparaîtrait avant la fin du bail, les parties conviennent ce qui suit :

1 - les calculs seront établis en se référant à l'indice destiné à remplacer celui disparu et en utilisant les coefficients de raccordement officiels ou officieux fournis par l'INSEE.

2 - A défaut d'indice de remplacement ou de coefficient de raccordement, les parties s'entendront sur le choix d'un nouvel indice.

3 - A défaut d'accord l'indice de remplacement sera déterminé par deux experts choisis d'un commun accord ou désigné d'office à la requête de la partie la plus diligente, par le Président du Tribunal de grande instance compétent.

En cas de retard dans la publication de l'indice devant servir à la révision, le loyer continuera à être payé sur l'ancienne base et le réajustement et le rappel se feront au moment de la parution de l'indice.

Conformément aux dispositions de l'article L.145-39 du Code de commerce, la révision pourra être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause d'indexation, le loyer se trouvera augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision de justice.

Toutefois la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

RAPPEL DES CHARGES NON IMPUTABLES AU PRENEUR

Conformément à l’article R. 145-35 du Code de commerce, le notaire rappelle aux parties que ne peuvent pas être imputés au PRENEUR :

- les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; - les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le BIEN, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;

- les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le BAILLEUR, et peuvent être imputés au PRENEUR les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;6

- les honoraires du BAILLEUR liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;

- dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

De convention expresse, les parties conviennent que les dépenses d’entretien, de réparations et de remplacement des équipements suivants seront prises en charge par le BAILLEUR, à savoir :

o Travaux sur la pompe à chaleur et le système de chauffage (en dehors de l’entretien courant/maintenance)

o Le changement des radiateurs électriques dans les sanitaires

o Le passage progressif en LED du système d’éclairage

o Les menuiseries extérieures

o Les mises aux normes liées à l’accessibilité et aux obligations réglementaires o L’entretien des façades et ravalement extérieur

o Le nettoyage de la toiture terrasse

o La taille des arbres

Ces travaux seront réalisés selon le programme pluriannuel d’investissement décidé par le Bailleur.

REGLEMENT DES IMPOTS, TAXES ET REDEVANCES

LE PRENEUR acquittera tous impôts, contributions, taxes et redevances fiscales ou parafiscales auxquelles il est et sera assujetti personnellement. Il devra justifier au BAILLEUR de l'acquit de ces impôts, contributions ou taxes à toute réquisition de ce dernier et notamment à l'expiration du bail avant tout enlèvement d'objets mobiliers, matériels et marchandises.

En outre, LE PRENEUR devra rembourser au BAILLEUR, en même temps que chaque terme de loyer, les taxes locatives et les différentes prestations et fournitures que le bailleur est en droit de récupérer sur les locataires.

Les parties déclarent expressément que la taxe foncière et les frais de rôle resteront à la charge du BAILLEUR.

Les consommations d’eau , d’électricité et de chauffage restent à la charge du PRENEUR.

COMMUNICATION AU PRENEUR

LE BAILLEUR communiquera au PRENEUR, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. En cours de bail, Le BAILLEUR informe LE PRENEUR des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

En cours de bail, Le BAILLEUR informe LE PRENEUR des travaux éventuellement envisagés.7

IMPUTATION DES PAIEMENTS EFFECTUES PAR LE PRENEUR

Les parties conviennent que les paiements effectués par le PRENEUR au BAILLEUR s’imputeront prioritairement sur les frais et honoraires de recouvrement, de procédure et de justice, sur les intérêts, dommages et intérêts, ajustement de l’avance de la provision pour charges, dépôt de garantie, réajustement du dépôt de garantie, éventuelle indemnité d’occupation, puis seulement sur les loyers.

DEPOT DE GARANTIE

Néant.

RENSEIGNEMENTS SUR LE BIEN LOUE

ETAT DES LIEUX LOUES

Un état des lieux a été établi contradictoirement et amiablement par LE BAILLEUR et LE PRENEUR ou par un tiers mandaté par eux. Il demeure annexé aux présentes et un exemplaire sera conservé par chacune des parties.

Lors de la restitution des clés, de la cession du droit au bail ou du fonds, un état des lieux de sortie sera établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté. A défaut, il sera établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre LE BAILLEUR et LE PRENEUR.

INFORMATIONS TECHNIQUES

REGLEMENTATION SUR LES TERMITES

Le BAILLEUR déclare qu'à ce jour le BIEN loué n'est pas inclus dans une zone contaminée ou susceptible d'être contaminée par les termites au sens de l'article L 133-5 du Code de la construction et de l’habitation, et qu'il n'a pas connaissance de la présence de tels insectes.

REGLEMENTATION RELATIVE A LA MERULE

LE BAILLEUR déclare qu’à ce jour l’immeuble dans lequel est exploité le FONDS objet du droit au bail n’est pas inclus dans une zone de présence de risque de mérule au sens de l'article L.133-8 du Code de la construction et de l'habitation et qu'il n’a réalisé aucun traitement anti-mérule n’ayant pas connaissance de la présence de mérule dans LE BIEN.

ETAT DES RISQUES ET POLLUTIONS

LE BAILLEUR déclare au vu des informations mises à sa disposition par le Préfet du département ou par le maire de la commune, que :

Risques naturels

- La commune sur laquelle est situé LE BIEN est concernée par un plan de prévention des risques naturels approuvé le 3 juillet 2002, le risque naturel pris en compte est : inondation par crue.

Mais LE BIEN est situé hors du périmètre d'exposition délimité par ce plan. - LE BIEN ne fait pas l’objet de prescriptions de travaux.

Risques miniers

- Il n’existe pas de plan de prévention des risques miniers.

Risques technologiques

- Il n'existe pas de plan de prévention des risques technologiques.8

Radon

- LE BIEN est situé dans une commune définie par l'arrêté du 27 juin 2018 portant délimitation des zones à potentiel radon du territoire français comme à potentiel radon significatif, classée en Zone 3 conformément aux dispositions de l'article R.1333-29 du Code de la santé publique.

Information relative à la pollution des sols

- LE BIEN ne se situe pas en secteur d’information sur les sols (SIS).

Zone de sismicité

- LE BIEN se situe en zone de sismicité faible (2). En conséquence il y a lieu de respecter pour les constructions nouvelles, les agrandissements, les surélévations ou les transformations les règles édictées par les articles L.111-26 et R.111-38 du Code de la construction et de l'habitation, notamment quant au contrôle technique.

Catastrophe naturelle, minière ou technologique

- La commune sur laquelle est situé LE BIEN a fait l'objet d'un ou plusieurs arrêtés de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle, minière ou technologique. Sinistre

- LE BIEN n’a jamais connu de sinistres résultant de catastrophes naturelles, minières ou technologiques, pour lesquels il a fait une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d’assurance.

Plan d’exposition au Bruit

LE BIEN n’est pas situé dans une zone couverte par un Plan d’Exposition au Bruit (PEB).

Un état des "Risques et Pollutions" en date du 10 décembre 2021, soit de moins de six mois, a été visé par les parties et est demeuré ci-annexé ainsi que la carte du potentiel RADON de la commune.

CONSULTATION DES BASES DE DONNEES ENVIRONNEMENTALES

Il a été procédé aux consultations suivantes :

- de la base des anciens sites industriels et activités de services (BASIAS) ;

- de la base de données sur les sites et sols pollués ou potentiellement pollués appelant une action des pouvoirs publics, à titre préventif ou curatif (BASOL) ; - de la base des installations classées soumises à autorisation ou à enregistrement (ICPE) du ministère de l’environnement, de l’énergie et de la mer.

- de la base de données GEORISQUES ;

Une copie des résultats de ces consultations est ci-annexée.

ALEA-RETRAIT GONFLEMENT DES ARGILES

LE BAILLEUR déclare qu’au vu des informations mises à sa disposition par le Préfet du Département, le BIEN objet du présent droit au bail est concerné par la cartographie de l’aléa-retrait gonflement des argiles dans le département de l'Ille-et- Vilaine établie par le Ministère de l’Ecologie, de l’Energie, du développement durable et de la mer, ainsi que par la Direction Départementale des Territoires de l'Ille-et-Vilaine. Il résulte de cette cartographie que le BIEN est situé en zone d’aléa moyen.

ETABLISSEMENT RECEVANT DU PUBLIC - INFORMATION

La loi n°2005-102 du 11 février 2005 pour l'égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées fixe le principe d'une accessibilité généralisée intégrant tous les handicaps. Tous les établissements recevant du public (ERP) sont concernés par cette réglementation. Ils doivent être accessibles aux9

personnes atteintes d'un handicap (moteur, auditif, visuel ou mental) et aux personnes à mobilité réduite (personne âgée, personne avec poussette, etc.).

L'obligation d'accessibilité porte sur les parties extérieures et intérieures des établissements et installations, et concerne les circulations, une partie des places de stationnement automobile, les ascenseurs, les locaux et leurs équipements.

Il existe 5 catégories en fonction du public reçu.

Seuil d’accueil de l’ERP Catégorie

Plus de 1500 personnes

De 701 à 1500 personnes

De 301 à 700 personnes

Moins de 300 personnes (sauf 5ème

catégorie)

1ère

2ème

3ème

4ème

Au-dessous du seuil minimum fixé par le

règlement de sécurité (art R123-14 du

CCH),

Dans cette catégorie :

-Le personnel n’est pas pris en compte

dans le calcul de l’effectif,

-Les règles en matière d’obligations

sécuritaires sont allégées.

Le preneur déclare que l’établissement qu’il exploite dans les locaux loués reçoit du public et relève de la 5ème catégorie.

Le notaire soussigné rappelle que pour les établissements existants de 5ème catégorie, la mise en accessibilité d’une partie du bâtiment où peut être fourni l’ensemble des prestations, était à effectuer pour le 1er janvier 2015.

LE BAILLEUR, par accord entre les parties, s’engage à prendre en charge les travaux liés à l’accessibilité du bâtiment et à établir un agenda d’accessibilité selon la programmation pluriannuelle de travaux votée par le conseil municipal.

LE PRENEUR déclare être informé que les caractéristiques du local commercial, de ses installations et de ses dégagements, doivent répondre aux obligations réglementaires et être en rapport avec l’effectif de la clientèle qu’il envisage de recevoir dans le cadre de son activité.

Les règles de sécurité de base pour les établissements recevant du public sont les suivantes, outre le cas des dégagements évoqués ci-dessus :

• Tenir un registre de sécurité.

• Installer des équipements de sécurité : extincteur, alarme, éclairage de sécurité, sécurité incendie, antivols, matériaux ayant fait l’objet de réaction au feu pour les aménagements intérieurs, afficher le plan des locaux avec leurs caractéristiques ainsi que les consignes d’incendie et le numéro d’appel de secours.

• Utiliser des installations et équipements techniques présentant des garanties de sécurité et de bon fonctionnement.

• Ne pas stocker ou utiliser de produits toxiques, explosifs, inflammables, dans les10

locaux et dégagements accessibles au public.

URBANISME

Les parties requièrent formellement le notaire soussigné de passer outre à la production d'une note ou d'un certificat d'urbanisme et le somment de recevoir le présent acte à la date de ce jour.

Elles déclarent faire leur affaire personnelle de l'exécution des charges et prescriptions et du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété, sans aucun recours contre le notaire soussigné.

SERVITUDES

Le BAILLEUR déclare que le BIEN loué n'est grevé d'aucune autre servitude que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de la loi ou de l'urbanisme.

ABSENCE D’INSTALLATIONS CLASSEES POUR LA PROTECTION DE L’ENVIRONNEMENT

Le BAILLEUR indique que le BIEN n'a pas été le siège d'une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE), ce qui est confirmé par la consultation de la Direction régionale de l'industrie, de la recherche et de l'environnement (DRIRE), et des bases informatiques BASOL et BASIAS.

Il confirme par ailleurs ne pas avoir connaissance d’une pollution du sol ou du sous-sol.

NON-EXPLOITATION PAR LE PRENEUR D’UNE INSTALLATION CLASSEE POUR LA PROTECTION DE L’ENVIRONNEMENT

Le PRENEUR déclare qu’il n’exercera pas dans le BIEN une activité classée.

CHARGES ET CONDITIONS

Ce bail est consenti et accepté sous les charges et conditions usuelles en pareille matière que les parties s'obligent à bien et fidèlement exécuter.

1 - CONCERNANT LE PRENEUR

Le présent bail est fait sous les charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière et notamment sous celles suivantes que LE PRENEUR s'oblige à bien et fidèlement exécuter à peine de tous dépens et dommages-intérêts et même de résiliation des présentes, si bon semble au BAILLEUR, savoir :

ARTICLE 1 – ETAT DES LIEUX

Le PRENEUR prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouvent actuellement et tel qu’il a pu le constater par la visite qu’il a faite préalablement aux présentes, sans pouvoir exiger du BAILLEUR aucune réparation, ni remise en état autres que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts. Conformément à l’article L 145-40-1 du Code de commerce, un état des lieux doit être établi entre les parties.

A défaut d’établir un état des lieux amiablement, ce dernier devra être établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagé entre le bailleur et le preneur.

Le BAILLEUR déclare avoir été informé par le notaire soussigné qu’à défaut pour lui d’avoir accompli toutes diligences pour l’établissement d’un état des lieux, il ne11

pourra pas se prévaloir de la présomption prévue à l’article 1731 du Code civil.

Le PRENEUR devra garnir et tenir constamment utilisés et garnis les locaux loués, de matériel, marchandises, objets et effets mobiliers en quantité et de valeur suffisantes pour répondre en tout temps du paiement du loyer et des accessoires et de l'exécution de toutes les conditions du bail.

ARTICLE 2 – ENTRETIEN – REPARATIONS

LE PRENEUR devra entretenir, pendant tout le cours du bail, les lieux loués constamment en bon état de réparations locatives et d'entretien, notamment l’installation électrique et tous autres câblages, peintures, fermetures, ferrures, plomberie, devantures éventuellement et autres.

Plus généralement, le PRENEUR aura à sa charge tous les travaux, en ce compris ceux relevant de l’usure ou de la vétusté, à l’exception de ceux visés à l’article 606 du Code civil et à l’article « RAPPEL DES CHARGES NON IMPUTABLES AU PRENEUR ».

Le PRENEUR devra transmettre au BAILLEUR un rapport d’intervention annuel pour l’entretien de la pompe à chaleur.

LE BAILLEUR conservera à sa charge le nettoyage du toit terrasse.

L'entretien en excellent état de propreté et de présentation de la devanture du local sera entièrement à la charge du Preneur, en ce compris, le cas échéant, porte, boiserie, vitrine, etc. Il prendra également en charge le curage et l'entretien régulier des canalisations des eaux usées ainsi que le maintien en toute circonstance de leur protection.

Il entretiendra également les robinets d'eau et de gaz en bon état de fonctionnement et généralement fera son affaire personnelle de l'entretien, de la remise en état et de toutes réparations de quelque nature qu'elles soient, et même de tous remplacements qui deviendraient nécessaires relativement à tout ce qui pourra garnir les lieux loués, sans aucune exception ni réserve.

Il supportera toutes les réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d'exécution des réparations locatives ou d'entretien ou de dégradations résultant de son fait ou de celui de sa clientèle ou de son personnel.

A l'expiration du bail, il rendra le tout en bon état de réparations, d'entretien et de fonctionnement.

LE PRENEUR fera son affaire personnelle de façon que LE BAILLEUR ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet, de toutes réclamations ou contestations qui pourraient survenir du fait de son activité dans les lieux loués.

Il aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité tout en restant garant vis-à-vis du BAILLEUR de toute action en dommages-intérêts de la part des autres locataires ou des voisins que pourrait provoquer l'exercice de son activité.

Il ne pourra rien faire ni laisser faire qui puisse détériorer les lieux loués et devra prévenir sans aucun retard et par écrit, sous peine d'en être personnellement responsable, LE BAILLEUR, de toute atteinte qui serait portée à la propriété et de toutes dégradations et détériorations qui viendraient à se produire dans les lieux loués et qui rendraient nécessaires des travaux incombant au BAILLEUR.12

Mises aux normes :

Les parties conviennent que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour adapter le BIEN ou le mettre en conformité avec la réglementation concernant l’environnement, la législation du travail, la sécurité, la salubrité et l’accessibilité, sera exclusivement supportée par le BAILLEUR, même si elle vient à se modifier à l’avenir.

Lesdits travaux, quand ils seront nécessaires, seront programmés dans la cadre de la programmation pluriannuelle des travaux de la commune de CHARTRES DE BRETAGNE (Ille-et-Vilaine).

Obligations diverses

Le PRENEUR s'oblige :

- à ne faire usage d'aucun appareil ou système de chauffage sans avoir fait vérifier à ses frais et sous sa responsabilité la conformité de l'installation avec les règles de sécurité en vigueur ;

- à ne rien exposer aux fenêtres ou aux balcons qui puisse présenter un danger pour autrui ou porter atteinte à l'esthétique de l'immeuble. L'étendage du linge aux fenêtres est interdit ;

- à ne pas jeter dans les descentes, conduits d'écoulement, d'évacuation et vide- ordures de corps ou de produits susceptibles de les détériorer. Les réparations qui deviendraient nécessaires si cette obligation n'était pas respectée seraient à la charge exclusive du PRENEUR.

Le PRENEUR s'engage plus particulièrement à veiller à ce que les sols ne soient pas détériorés, à surveiller les joints (carrelages, murs et sols) et à les maintenir en état permanent d'étanchéité ; à prendre toute disposition pour éviter la rupture par le gel des compteurs et canalisations traversant les lieux loués. Les réparations ou le remplacement des éléments de l'immeuble dégradés par la faute du PRENEUR seraient à sa charge exclusive.

Le PRENEUR s’engage à maintenir les locaux en état de chauffe à une température supérieure à 12 degrés afin de maintenir l’état du bâtiment.

ARTICLE 3 – GARANTIE

Il devra garnir et tenir constamment garnis les locaux loués, de matériel, marchandises, objets et effets mobiliers en quantité et de valeur suffisantes pour répondre en tout temps du paiement du loyer et des accessoires et de l'exécution de toutes les conditions du bail.

ARTICLE 4 – CONDITIONS GENERALES DE JOUISSANCE

LE PRENEUR devra jouir des lieux loués raisonnablement suivant leur destination et dans le cadre du règlement de l’immeuble s’il y a lieu.

Troubles

Il veillera à ne rien faire qui puisse apporter aucun trouble de jouissance aux autres occupants de l’immeuble et aux voisins ; notamment, il devra prendre toutes les précautions nécessaires pour éviter tous bruits, odeurs et fumées et pour empêcher l’introduction et l’existence de tous animaux ou insectes nuisibles, tels que rats, souris, cafards, punaises, etc.13

Surveillance du personnel

Il devra exercer une surveillance constante sur son personnel, veiller à sa bonne tenue, faire en sorte qu'il ne stationne pas dans la cour de l'immeuble ni dans les autres lieux communs et qu'il ne trouble pas les autres occupants de l'immeuble de quelque manière que ce soit.

Animaux

Le PRENEUR ne pourra avoir dans les lieux aucun animal pouvant incommoder les voisins par ses cris, sa malpropreté ou la mauvaise odeur qu'il dégagerait, ou dangereux ou agressif, à défaut de chiens de garde pour garantir l’exercice de son activité professionnelle.

Destruction des parasites

Le PRENEUR s'engage à détruire les parasites, insectes, rats, souris, etc., à l’exception de la mérule, des termites, des vrillettes et des capricornes, dans les parties privatives, aussi bien dans les lieux loués que dans leurs annexes (cave, grenier...). Si l'efficacité des mesures d'hygiène est subordonnée à une intervention dans l'ensemble de l'immeuble, le PRENEUR donnera libre accès des lieux loués au personnel chargé de cette opération et il supportera sa part contributive des frais y afférents. En toute hypothèse, le BAILLEUR ne pourra être tenu pour responsable des dommages qui pourraient être occasionnés par les rongeurs aux biens du preneur (archives).

Charges de ville, de police et autres

Il devra satisfaire à toutes les charges de ville, de police, réglementation sanitaire, voirie, salubrité, hygiène, ainsi qu'à celles pouvant résulter des plans d'aménagement de la ville et autres charges dont les locataires sont ordinairement tenus, de manière que LE BAILLEUR ne puisse aucunement être inquiété ni recherché à ce sujet.

Réseau de télécommunications

L'installation, par le BAILLEUR et à ses frais, d'une antenne collective ou d'un réseau interne à l'immeuble fournissant un service collectif, lui permet de demander à chaque usager acceptant de s'y raccorder, à titre de frais de branchement et d'utilisation, une quote-part des dépenses d'installation, d'entretien et de remplacement, égale au quotient du total des frais exposés par le nombre total des branchements de l'installation, conformément à l'article 2 de la loi no 66-457 du 2 juillet 1966 et à l'article 3 du décret no 67-1171 du 22 décembre 1967.

Ouverture – Achalandage

Les locaux loués devront être tenus constamment ouverts et achalandés sans possibilité de cesser de l'affecter à la destination ci-dessus indiquée. Toutefois, LE PRENEUR pourra les fermer pendant la période des vacances, pour la durée en usage dans la profession et, selon les mêmes usages, opérer les fermetures hebdomadaires.

Installations extérieures

Il ne pourra faire aucune installation de marquises, vérandas, auvents, stores extérieurs quelconques, sans le consentement exprès et par écrit du BAILLEUR et après avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires.

Dans le cas où une telle autorisation lui serait accordée, il devra maintenir14

l'installation en bon état d'entretien et veiller à sa solidité pour éviter tout accident. Les autorisations qui seraient données par LE BAILLEUR ne pourront, en aucun cas, engager sa responsabilité en raison des accidents qui pourraient survenir à qui que ce soit, en raison desdites installations.

Enseigne

Il pourra, sous réserve d'avoir obtenu les autorisations qui pourraient s'avérer nécessaires, notamment celles du BAILLEUR et des services compétents en matière d’urbanisme, installer une enseigne extérieure portant son nom et la nature de son commerce.

Il ne devra faire aucune installation d'enseigne lumineuse sans le consentement du BAILLEUR.

Il veillera à ce que les enseignes qu'il aurait placées soient toujours solidement maintenues. Il sera seul responsable des accidents que leur pose (qui sera en tout état de cause à ses frais, risques et périls) ou leur existence pourraient occasionner. Les frais de dépose de ces enseignes, en fin de bail seront, à la charge du PRENEUR.

En fin de bail, il aura le droit d'indiquer son changement de domicile par une affiche apposée sur la façade de la boutique.

Entreposage et déchargement des marchandises

Il ne pourra emmagasiner ou entreposer dans quelque partie que ce soit des lieux loués, des marchandises ou objets qui dégageraient des exhalaisons ou odeurs malsaines ou désagréables ou qui présenteraient des risques sérieux quels qu'ils soient et plus particulièrement d'incendie, ou qui présenteraient des inconvénients.

Accès

Il est interdit au PRENEUR d’embarrasser, d’occuper même temporairement ou d’annexer même partiellement les parties de l’ensemble immobilier non comprises dans la présente location.

Le PRENEUR ne pourra utiliser en commun avec les copropriétaires et les autres PRENEURS du même ensemble que les parties communes dudit ensemble nécessaires pour la desserte des locaux et sous les réserves indiquées ci-dessus.

Respect des constructions

LE PRENEUR ne pourra faire supporter aux planchers une charge supérieure, ni imposer de contraintes aux murs porteurs ou aux poteaux, supérieures à celles de la construction du bâtiment.

Il devra faire procéder à ses frais, aux études techniques pour déterminer la limite des charges et procédera vis-à-vis du BAILLEUR conformément au paragraphe ci-dessus. Il veillera notamment, s’il emploi des machines ou du matériel d’exploitation que ceux-ci ne puissent causer aucun trouble de voisinage ou provoquer des vibrations engendrant des détériorations. Il devra prendre toute mesure utile pour isoler toute machine bruyante.

ARTICLE 5 – CHANGEMENT DE DISTRIBUTION – MODIFICATION MATERIELLE DES LIEUX

LE PRENEUR ne pourra faire dans les lieux loués aucune construction ni aucun percement de murs, cloisons et planchers, ni aucun changement de distribution ou15

installations sans le consentement exprès et par écrit du BAILLEUR. Ces travaux devront répondre aux exigences d’accessibilité et de sécurité.

Les travaux qui seraient autorisés par celui-ci seront faits aux frais du PRENEUR sous la surveillance et le contrôle du BAILLEUR.

LE BAILLEUR se réserve la faculté, à la fin du bail, de demander la remise des lieux dans leur état primitif, aux frais du PRENEUR, dans les conditions indiquées à l’article 6 ci-après.

Le PRENEUR ne pourra :

- effectuer, en toute hypothèse, et même s'il s'agit de travaux imposés par la réglementation, aucun travail concernant les éléments porteurs de fondation et d'ossature participant à la stabilité et à la solidité de l'édifice (gros œuvre) ou au clos au couvert et à l'étanchéité sans une autorisation écrite et préalable du BAILLEUR et de son architecte. Les frais d'intervention de l'architecte du BAILLEUR seront à la charge du PRENEUR. - faire dans les locaux loués aucun changement de distribution sans le consentement préalable et par écrit du BAILLEUR.

ARTICLE 6 – AMELIORATIONS

Tous travaux, améliorations, embellissements, installations et décors qui seraient faits dans les lieux loués par LE PRENEUR, même avec l’autorisation du BAILLEUR, pendant le cours du bail (y compris tous appareils placés par LE PRENEUR pour l’usage desdits lieux à l’exception cependant des appareils mobiles et ceux simplement boulonnés ou vissés) et d’une manière générale toutes installations à demeure faites par LE PRENEUR, resteront en fin du présent bail, à quelque époque et de manière qu’elles arrivent, la propriété du BAILLEUR, sans indemnité quelconque de sa part. LE PRENEUR ne pourra plus supprimer les travaux ainsi exécutés au cours des présentes, sans le consentement du BAILLEUR, lesdits travaux se trouvant incorporés à l’immeuble du fait de leur exécution et LE PRENEUR perdant tous droits de priorité à leur égard.

ARTICLE 7 – TRAVAUX

LE PRENEUR souffrira que LE BAILLEUR fasse, pendant le cours du bail aux locaux loués ou dans l'immeuble dont ils dépendent, tous travaux quelconques qui pourraient devenir nécessaires, quelles qu'en soient l'importance et la durée alors même que celle-ci excèderait vingt et un jours et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, interruption ou diminution de loyer, à la condition qu'ils soient exécutés sans interruption, et notamment tous travaux de réparation, reconstruction, surélévation, agrandissement ainsi que tous travaux aux murs mitoyens et passages de canalisations.

Il est néanmoins précisé que la présente disposition ne s'applique qu'aux travaux qui seraient rendus nécessaires par le bon entretien de l'immeuble et ne s'étend pas aux travaux que LE BAILLEUR jugerait simplement utile de faire effectuer, notamment aux travaux d'amélioration et aux constructions nouvelles. Mais à ce sujet, il est rappelé que LE PRENEUR ne pourra mettre aucun obstacle aux travaux que le propriétaire se proposerait d'entreprendre et qui auraient pour objet d'améliorer le confort de l'immeuble. LE PRENEUR ne pourra, non plus, s’opposer aux travaux dont l’immeuble pourrait être l’objet dans le cadre d’opération d’urbanisme. D’une manière générale, et quant à ces travaux, les rapports du BAILLEUR et du PRENEUR seront réglés comme il est prévu par ces textes.

LE PRENEUR devra également supporter tous les travaux qui seraient exécutés sur16

la voie publique ou dans les immeubles voisins quelque gêne qui puisse en résulter pour l’exploitation de son commerce ou pour pénétrer dans les lieux loués sauf recours contre l’administration, l’entrepreneur des travaux, les propriétaires voisins ou contre qui il y aura lieu, mais en laissant toujours LE BAILLEUR hors de cause.

Enfin, il souffrira tous les travaux de ravalement, travaux à l’occasion desquels ses enseignes pourront être déplacées à ses frais.

ARTICLE 8 – ASSURANCES

LE PRENEUR devra faire assurer auprès des compagnies d’assurances françaises notoirement solvables contre l’incendie, les risques professionnels de son commerce, ses objets mobiliers, matériel et marchandises, les risques locatifs, recours des voisins, dégâts des eaux, explosion du gaz, bris de glaces et généralement tous autres risques. Une attestation d’assurance est demeurée annexée.

Il devra maintenir et renouveler ces assurances pendant toute la durée du bail, acquitter régulièrement les primes et cotisations et justifier de tout à toute réquisition du BAILLEUR, une fois l’an.

Si l’activité exercée par LE PRENEUR entraînait, soit pour LE BAILLEUR, soit pour les voisins, une majoration des primes d’assurances, celui-ci devrait rembourser cette majoration à chacun des intéressés, le tout à peine de la résiliation de plein droit des présentes.

Il s’acquittera des primes d’assurances et justifiera au BAILLEUR, à toutes réquisitions de ce dernier, à peine de résiliation du bail. Ce dernier s’interdit de procéder à des modifications du bâtiment sans l’accord du BAILLEUR, dès lors que ces modifications auraient pour conséquences de procéder à un avenant du contrat d’assurance en cours avec une éventuelle surprime.

ARTICLE 9 – VISITE DES LIEUX

En cours de bail

LE PRENEUR devra laisser LE BAILLEUR, son représentant ou son architecte et tous entrepreneurs ou ouvriers, pénétrer dans les lieux loués et les visiter pour constater leur état toutes les fois que cela paraîtra utile, sans que les visites puissent être abusives, à charge, en dehors des cas urgents, de prévenir à l’avance au moins 2 jours ouvrés postérieurement à la demande.

Il devra également laisser faire tous travaux nécessaires et laisser pénétrer dans les lieux les ouvriers ayant à effectuer tous travaux jugés utiles par LE BAILLEUR ou les PROPRIETAIRES voisins.

En cas de vente et en fin de bail

En cas de mise en vente des locaux dans les six derniers mois qui précèdent l’expiration du bail, LE PRENEUR devra laisser visiter les lieux loués. Ces visites pourront avoir lieu du lundi au vendredi entre 9h00 et 12h00, sauf jours fériés ou chômés, hors période de vacances annuelles, et le PRENEUR préalablement informé. Il devra, pendant ce temps, laisser LE BAILLEUR apposer sur la boutique, un écriteau ou une enseigne indiquant que les locaux sont à louer ainsi que le nom et l’adresse de la personne chargée de la location.

Dans ces divers cas, les visites pourront avoir lieu par toutes personnes munies d'une autorisation du BAILLEUR ou de son représentant, dans les mêmes conditions que citées précédemment au point « En cours de bail ».17

ARTICLE 10 – DEMOLITION DE L'IMMEUBLE – EXPROPRIATION

Dans le cas où, pour une cause quelconque et indépendamment de la volonté du BAILLEUR, l’immeuble dont dépendent les locaux loués viendraient à être démoli ou détruit, entièrement ou partiellement, le présent bail sera résilié purement et simplement sans indemnité à la charge du BAILLEUR.

Le présent bail sera également résilié purement et simplement, sans indemnité à la charge du BAILLEUR, en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique.

ARTICLE 11 – INTERRUPTION DANS LE SERVICE DES INSTALLATIONS DES LOCAUX

Dans le cas d'interruption dans le service des diverses installations des locaux, LE PRENEUR ne pourra réclamer aucune indemnité au BAILLEUR qu'elles que soient la cause et la durée de l'interruption. Mais LE BAILLEUR, de son coté, devra faire le nécessaire pour limiter cette interruption au minimum à moins qu'il ne soit en son pouvoir de la faire cesser.

ARTICLE 12 – CESSIONS – SOUS-LOCATIONS

LE PRENEUR ne pourra céder son droit au présent bail, ni sous-louer, en tout ou en partie les locaux en dépendant, sans le consentement exprès et par écrit du BAILLEUR si ce n’est à son successeur dans le commerce.

Toute cession ou sous-location devra avoir lieu par acte notarié auquel LE BAILLEUR sera appelé.

Les cessionnaires et sous-locataires devront s’obliger solidairement avec LE PRENEUR, au paiement des loyers et à l’exécution des conditions du bail.

Une copie exécutoire de l’acte de cession ou de sous-location devra être remise au BAILLEUR, sans frais à sa charge, pour lui servir de titre exécutoire.

LE BAILLEUR devra ensuite informer le PRENEUR de tout défaut de paiement des cessionnaires ou sous-locataires, dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par ceux-ci.

Quant au PRENEUR, et durant trois années, il restera garant et répondant solidaire de son successeur et de tous successeurs ultérieurs, pour le paiement des loyers et l’exécution des conditions du bail.

ARTICLE 13 – TOLERANCES

Toutes tolérances au sujet des conditions des présentes et des usages qu’elles qu’en auraient pu être la fréquence et la durée, ne pourront jamais être considérées comme modification ni suppression de ces conditions et usages.

ARTICLE 14 – LOIS ET USAGES LOCAUX

Pour tout ce qui n’est pas prévu aux présentes, les parties entendent se soumettre aux lois et usages locaux.

ARTICLE 15 – LOYER ET FIN DE BAIL

Si par erreur, pendant les six (6) mois précédant l'expiration du bail, une quittance de loyer était présentée et payée, il n'en résulterait pas pour autant que le présent bail a été prorogé ou s'est trouvé renouvelé par tacite prolongation, sauf, bien entendu, l'effet de toutes dispositions légales en la matière.

ARTICLE 16 – REMISE DES CLEFS18

LE PRENEUR devra remettre les clefs des locaux ainsi qu’éventuellement celle de l’immeuble, dès son déménagement effectué, qu’elle qu’en soit la date, fût-elle antérieure à la fin du bail, nonobstant tout prétendu délai de faveur, d’usage ou de tolérance qui ne pourra en aucun cas être invoqué ou admis au mépris de la présente stipulation. La remise des clefs par le locataire et leur acceptation par LE BAILLEUR ne portera aucune atteinte à son droit de répercuter contre le locataire le coût des réparations de toute nature dont ce dernier est tenu suivant la loi et les clauses et conditions du bail.

ARTICLE 17 – AUTRES OBLIGATIONS PARTICULIERES

LE PRENEUR devra satisfaire à toutes les réglementations sanitaires, de voirie, de salubrité, d’hygiène, ainsi qu’à celles pouvant résulter des plans d’aménagements de la ville et autres obligations, dont les locataires sont ordinairement tenus, de manière que LE BAILLEUR ne puisse aucunement être inquiété, ni recherché à ce sujet. En particulier, il ne devra rien faire personnellement dans le BIEN loué qui puisse faire tomber le BAILLEUR sous l’application de la législation en matière de salubrité.

18 - IMMATRICULATION - CHANGEMENT DE SITUATION

Le notaire soussigné a informé le PRENEUR de l’obligation qui lui est faite de s’immatriculer au Registre du commerce et des sociétés, et si nécessaire au répertoire des Métiers, ainsi que des conséquences du défaut d’immatriculation : absence du bénéfice du statut des baux commerciaux et du droit au renouvellement du bail.

En cas de co-preneurs, la même obligation d’immatriculation existe pour chacun d’entre eux, et si certains co-preneurs copropriétaires du fonds de commerce ne l’exploitent pas, ils doivent néanmoins s’immatriculer en qualité de propriétaire non exploitant, sous peine de se voir opposer la même sanction que ci- dessus.

La règle fondamentale d’inscription obligatoire supporte deux exceptions :

- dans le cas d’un fonds recueilli par succession par plusieurs héritiers, il suffit que le coindivisaire exploitant le fonds soit inscrit ;

- lorsque le fonds dépend d’une communauté entre époux, l’inscription de l’époux exploitant suffit.

19 - CHANGEMENT D'ETAT OU DU STATUT JURIDIQUE DU PRENEUR

Le changement d'état du PRENEUR ou de l'occupant, qu'il soit personne physique ou morale, devra être notifié au BAILLEUR, dans le mois de l'événement.

En cas de modification des statuts de la société preneuse (transformation, changement de dénomination ou de raison sociale, changement de siège social, changement de gérant, etc.), elle devra signifier au BAILLEUR dans le mois de la modification, le changement intervenu.

20 - FUSION OU APPORT PARTIEL D'ACTIF

En cas de fusion de sociétés ou d'apport partiel d'actif réalisé dans les conditions prévues aux L. 236-22 et L. 145-16 du Code de commerce, la société issue de la fusion ou bénéficiaire de l'apport devra prendre un engagement direct envers le propriétaire, tant pour le paiement du loyer et de ses accessoires que pour l'exécution des conditions du présent bail, afin que le propriétaire puisse exercer tous ses droits et actions, directement contre cette société, le tout sous peine de résiliation du présent acte.

En cas d'apport à une société à responsabilité limitée, le BAILLEUR pourra exiger, de chaque associé, la souscription à son profit d'un engagement solidaire personnel ou d'un cautionnement, pour le paiement des loyers et accessoires et l'exécution des conditions du présent acte.19

En cas de cession à une société à responsabilité limitée, l'acte devra contenir l'engagement personnel solidaire de chaque associé ou un cautionnement par ceux-ci, pour le paiement des loyers et accessoires et l'exécution des conditions du présent acte.

2 - CONCERNANT LE BAILLEUR

ARTICLE 21 – TRAVAUX INCOMBANT AU BAILLEUR

Le BAILLEUR supportera la charge de toutes les réparations ou réfections autres que les réparations locatives ou d'entretien concernant le BIEN dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 du code civil. Ne peuvent pas être imputés au PRENEUR les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 du Code civil ou des travaux visés à l’article « RAPPEL DES CHARGES NON IMPUTABLES AU PRENEUR ».

Le notaire soussigné rappelle que l'article R. 145-35, 1° du Code de commerce fait peser sur le BAILLEUR la charge des « grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil » ainsi que « les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ».

ARTICLE 22 – MAINTIEN DES LIEUX EN L’ETAT

De son côté, LE BAILLEUR s’oblige à tenir les lieux loués clos et couverts selon l’usage mais sans que cette obligation déroge en quoi que ce soit à tout ce qui a été dit ci- dessus et notamment aux obligations mises à la charge du PRENEUR en ce qui concerne les travaux qui deviendraient nécessaires aux devantures, vitrines, volets et rideaux de la boutique.

ARTICLE 23 – NON RESPONSABILITE DU BAILLEUR

LE BAILLEUR ne garantit pas LE PRENEUR et, par conséquent, décline toute responsabilité dans les cas suivants :

a) En cas de vol, cambriolage ou autres cas délictueux et généralement de troubles apportés par des tiers par voie de fait.

b) En cas d’interruption, ainsi qu’il a été dit ci-dessus à l’article 12, dans le service des installations des locaux, étant précisé ici qu’il s’agit des eaux, du gaz, de l’électricité et de tous autres services provenant soit du fait de l’administration qui en dispose, soit de travaux, accidents ou réparations, soit de gelée, soit de tous autres cas de force majeure. c) En cas d’accident pouvant survenir du fait de l’installation desdits services dans les lieux loués.

d) En cas de dégâts causés aux lieux loués et aux objets et marchandises s’y trouvant par suite de fuites, infiltrations, humidité ou refoulement des canalisations souterraines. LE PRENEUR devra faire son affaire personnelle des cas ci-dessus et généralement de tous autres cas fortuits et imprévus, sauf son recours contre qui de droit, en dehors du BAILLEUR.

Pour plus de sécurité, LE PRENEUR devra contracter toutes assurances nécessaires de façon que la responsabilité du BAILLEUR soit entièrement dégagée.

Le BAILLEUR ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments.20

24 - RESTITUTION DES LIEUX

Dans tous les cas où le PRENEUR doit restituer les lieux, cette restitution ne sera considérée comme effective qu'à compter du jour où le PRENEUR aura remis l'ensemble des clés des locaux loués au BAILLEUR lui-même ou à son mandataire.

Si le PRENEUR se maintenait indûment dans les lieux, il encourrait une astreinte de 50 % du loyer mensuel par jour de retard. Il serait en outre débiteur d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 %.

Enfin son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourrait avoir lieu sans délai en vertu d'une simple ordonnance de référé rendue par M. le Président du tribunal de grande instance territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée.

Un mois avant de déménager, le PRENEUR devra préalablement à tout enlèvement même partiel du mobilier, justifier, par présentation des acquits, du paiement des contributions à sa charge, tant pour les années écoulées que pour l'année en cours, et de tous les termes de loyer et de charges, et communiquer au BAILLEUR sa future adresse.

Il devra également rendre les locaux loués en parfait état d'entretien, propreté et de réparations locatives, et acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues. À cet effet, un mois au plus tard avant le jour de l'expiration du bail ou celui de son départ effectif, s'il a lieu à une autre date, il sera procédé contradictoirement à l'état des locaux loués en présence d'un huissier, qui comportera le relevé des réparations à effectuer incombant au PRENEUR.

Le PRENEUR devra faire exécuter à ses frais l'ensemble de ces réparations avant la date prévue pour son départ effectif, sous le contrôle de l'architecte du BAILLEUR, dont il supportera également les honoraires.

Dans l'hypothèse où le PRENEUR ne réaliserait pas les réparations dans ce délai, comme dans celle où il ne répondrait pas à la convocation du BAILLEUR ou se refuserait à signer l'état des locaux, le BAILLEUR ferait chiffrer le montant desdites réparations par son architecte et le PRENEUR devrait alors le lui régler sans délai.

Dans cette même hypothèse, le PRENEUR serait redevable envers le BAILLEUR d'une indemnité égale au loyer et aux charges, calculée prorata temporis, pendant le temps d'immobilisation des locaux nécessaire à la réalisation des réparations incombant au PRENEUR.

25 - DROIT DE PREFERENCE AU PROFIT DU PRENEUR

Le PRENEUR bénéficie d’un droit de préférence en cas de vente par le BAILLEUR en application des dispositions de l’article L145-46-1 du Code de commerce ci-après littéralement reproduit :

« Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de21

vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. »

ARTICLE 26 - TAXE SUR LA VALEUR AJOUTEE

LE BAILLEUR déclare vouloir être assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ainsi qu'il est prévu à l'article 260-2e du Code général des impôts et suivant les modalités fixées par les articles 193 et 195 de l'annexe II dudit Code.

Il reconnaît avoir été averti par le notaire soussigné de l'obligation de souscrire dans le délai de 15 jours de la prise d'effet du présent bail, auprès du service des impôts compétent, la déclaration prévue à l'article 286 alinéas 1 et 2 du Code général des impôts. LE PRENEUR s'engage à rembourser au BAILLEUR la taxe sur la valeur ajoutée réglée au centre des impôts et due sur le présent bail à titre provisionnel en même temps que chaque terme du loyer.

LE BAILLEUR devra remettre en communication au PRENEUR, le décompte acquitté de la taxe sur la valeur ajoutée réglée au centre des impôts.

En cas de renonciation par LE BAILLEUR à l'assujettissement à la T.V.A., les droits seront perçus annuellement au vu d'une déclaration qui sera souscrite par LE BAILLEUR.

ARTICLE 27 - CLAUSE RESOLUTOIRE

A défaut par LE PRENEUR d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur, ou de payer exactement à son échéance un seul terme du loyer, le présent bail sera, si bon semble au BAILLEUR, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par LE BAILLEUR de son intention d’user de la présente clause et mentionnant ce délai, demeuré sans effet.

Si LE PRENEUR refusait d’évacuer les lieux, il suffirait pour l’y contraindre, d’une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de grande instance compétent.

La présente clause est stipulée sous réserve de l'application des dispositions des articles L.622-14, L.631-14 et L.641-12 du Code de commerce, respectivement relatifs à22

la sauvegarde de justice, au redressement et à la liquidation judiciaire des entreprises.

ARTICLE 28 - CLAUSE PENALE

A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, quinze jours après réception par le PRENEUR d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis à l'huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10 % à titre d'indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette. En outre, toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, porterait intérêt au taux de base de l'intérêt légal, majoré de 8 points, et ce sans qu'aucune mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur se trouvant en demeure par le seul effet de la survenance du terme.

En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d'avance ainsi que le dépôt de garantie, restera acquis au BAILLEUR à titre d'indemnisation forfaitaire du dommage causé par cette résiliation. Le BAILLEUR se réserve de demander le remboursement de tous autres dus et des dommages et intérêts en réparation des préjudices de tous ordres qu'il aura éprouvés de ce chef.

ARTICLE 29 - DECLARATIONS DES PARTIES

BAILLEUR et PRENEUR attestent ce qui suit :

- qu'ils ne font l'objet d'aucune mesure ou procédure, notamment relative à la protection des majeurs, susceptibles de restreindre leur capacité civile ou de mettre obstacle à la libre disposition de leurs biens ;

- qu'ils ne sont pas et n'ont jamais été en état de faillite personnelle, sauvegarde de justice, liquidation des biens, règlement judiciaire, redressement judiciaire ou cessation de paiement ;

- qu’ils ne font l’objet d’aucune procédure de conciliation.

Le PRENEUR déclare avoir visité le BIEN et avoir pu s’entourer de tous sachants afin d’en apprécier l’état, la consistance, l’environnement et le voisinage.

Les parties déclarent :

- que préalablement à la conclusion des présentes, elles avaient échangé toutes les informations qu’elles connaissaient et qui pouvaient avoir une importance déterminante sur leur décision respective de contracter et ce qu’il existe ou non entre elles un lien particulier de confiance ;

- qu’elles étaient également tenues de se renseigner elles-mêmes sur toutes les informations aisément accessibles ;

- qu’elles ont une parfaite connaissance que tout manquement à cette obligation est susceptible d’engager la responsabilité de la partie contrevenante.

ARTICLE 30 - SOLIDARITE - INDIVISIBILITE

En cas de décès du PRENEUR, ou de l'un des preneurs en cas de pluralité, il y aura solidarité et indivisibilité entre tous ses héritiers et représentants comme aussi entre le survivant des preneurs et les héritiers et représentants du prédécédé, pour le paiement du loyer et l'exécution de toutes les charges et conditions résultant du présent bail. En outre, lesdits héritiers supporteront les frais de significations à leur faire en vertu de l'article 877 du Code civil.

ARTICLE 31 - ENREGISTREMENT23

En application du troisième alinéa de l’article 60 Annexe IV du Code général des impôts, le présent bail est dispensé de la formalité de l'enregistrement.

ARTICLE 32 - COPIE EXECUTOIRE

Une copie exécutoire des présentes sera remise au BAILLEUR.

ARTICLE 33 - DEVOIR D’INFORMATION

Il résulte de l’article 1112-1 du Code civil ci-après littéralement rapporté :

« Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

« Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

« Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

« Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. « Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

« Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Parfaitement informés de cette obligation par le notaire soussigné LE BAILLEUR et LE PRENEUR déclarent, chacun en ce qui le concerne, ne connaître aucune information dont l’importance serait déterminante pour le consentement de l’autre et qui ne soit déjà relatée aux présentes.

ARTICLE 34 - DEVOIR DE CONFIDENTIALITE

Il résulte de l’article 1112-2 du Code civil ci-après littéralement rapporté :

« Celui qui utilise ou divulgue sans autorisation une information confidentielle obtenue à l'occasion des négociations engage sa responsabilité dans les conditions du droit commun. »

ARTICLE 35 - EQUILIBRE DU CONTRAT

L’ensemble des clauses du présent contrat a fait l’objet d’une négociation entre les parties, et prend en considération les obligations réciproques souscrites au sein des présentes.

ARTICLE 36 - FRAIS

Tous les frais des présentes et ceux qui en seront la suite et la conséquence, y compris le coût d’une copie exécutoire pour LE BAILLEUR sont supportés et acquittés par LE BAILLEUR ainsi qu’il s’y oblige.

ARTICLE 37 - MENTION SUR LA PROTECTION DES DONNEES

PERSONNELLES

L’Office notarial traite des données personnelles concernant les parties pour l’accomplissement des activités notariales, notamment de formalités d’actes. Ce traitement est fondé sur le respect d’une obligation légale et l’exécution d’une24

mission relevant de l’exercice de l’autorité publique déléguée par l’Etat dont sont investis les notaires, officiers publics, conformément à l’ordonnance n°45-2590 du 2 novembre 1945.

Ces données seront susceptibles d’être transférées aux destinataires suivants : • les administrations ou partenaires légalement habilités tels que la Direction Générale des Finances Publiques, ou, le cas échéant, le livre foncier, les instances notariales, les organismes du notariat, les fichiers centraux de la profession notariale (Fichier Central Des Dernières Volontés, Minutier Central Électronique des Notaires, registre du PACS, etc.) ;

• les Offices notariaux participant ou concourant à l’acte ;

• les établissements financiers concernés ;

• les organismes de conseils spécialisés pour la gestion des activités notariales ; • le Conseil supérieur du notariat ou son délégataire, pour la production des statistiques permettant l’évaluation des biens immobiliers, en application du décret n° 2013-803 du 3 septembre 2013 ;

• les organismes publics ou privés pour des opérations de vérification dans le cadre de la recherche de personnalités politiquement exposées ou faisant l'objet de gel des avoirs ou sanctions, de la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.

Ces vérifications font l'objet d'un transfert de données dans un pays situé hors de l'Union Européenne disposant d'une législation sur la protection des données reconnue comme équivalente par la Commission européenne.

La communication de ces données à ces destinataires peut être indispensable afin de mener à bien l’accomplissement des activités notariales.

Les documents permettant d’établir, d’enregistrer et de publier les actes sont conservés 30 ans à compter de la réalisation de l’ensemble des formalités. L’acte authentique et ses annexes sont conservés 75 ans et 100 ans lorsque l’acte porte sur des personnes mineures ou majeures protégées. Les vérifications liées aux personnalités politiquement exposées, au blanchiment des capitaux et au financement du terrorisme sont conservées 5 ans après la fin de la relation d’affaires.

Conformément à la réglementation en vigueur relative à la protection des données personnelles, les parties peuvent demander l’accès aux données les concernant. Le cas échéant, elles peuvent demander la rectification ou l’effacement de celles-ci, obtenir la limitation du traitement de ces données ou s’y opposer pour des raisons tenant à leur situation particulière.

Elles peuvent également définir des directives relatives à la conservation, à l’effacement et à la communication de leurs données personnelles après leur décès. L’Office notarial a désigné un Délégué à la protection des données que les parties peuvent contacter à l’adresse suivante : cil@notaires.fr Si les parties estiment, après avoir contacté l’Office notarial, que leurs droits ne sont pas respectés, elles peuvent introduire une réclamation auprès d’une autorité européenne de contrôle, la Commission Nationale de l’Informatique et des Libertés pour la France.

ARTICLE 38 - ELECTION DE DOMICILE

Pour l'entière exécution des présentes et de leurs suites, les parties font élection de domicile savoir :

- LE BAILLEUR en l’Hôtel de Ville.

- LE PRENEUR en son siège social.

ARTICLE 39 - ANNEXES25

La signature électronique du notaire en fin d’acte vaut également pour ses annexes.

DONT ACTE

Sans renvoi.

Généré et visualisé sur support électronique en l’étude du notaire soussigné, les jour, mois et an indiqués aux présentes.

Et lecture faite, les parties ont certifié exactes, les déclarations les concernant, puis le notaire soussigné a recueilli l’image de leur signature manuscrite et a lui-même signé au moyen d’un procédé de signature électronique qualifié.