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Procès Verbal - PV 00058275 D
Document publié le Lundi 17 décembre 2018 par la commune de Bordeaux.
Lien du pdf (Procès Verbal - PV 00058275 D)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Banque,
DELEGATION DE Madame Elizabeth TOUTON
1910 Séance du lundi 17 décembre 2018
D-2018/583
Renouvellement du Centre Historique d’Agglomération.
Convention Publique d’Aménagement. Compte rendu d’activité
à la collectivité locale pour l’année 2017. Approbation.
Madame Elizabeth TOUTON, Adjoint au Maire, présente le rapport suivant :
Mesdames, Messieurs,
I – Contexte et historique de la concession d’aménagement
Le 8 Juillet 2002, le Conseil de Bordeaux Métropole a approuvé le projet de renouvellement du
centre historique d’agglomération, qui a marqué l’engagement par la Ville de Bordeaux d’une
vaste opération de requalification de son centre historique, en vue d’en faire un quartier actif,
convivial et habité.
Cette opération comporte différents volets : le renforcement de son attractivité économique
et culturelle, l’amélioration de la qualité de vie urbaine (espaces publics, transports, offre en
équipements de proximité, etc.) et l’amélioration de la qualité résidentielle du quartier. Ce dernier
volet a été confié le 25 juillet 2002 par Convention publique d’aménagement (CPA) à la Société
d’économie mixte (SEM) InCité.
Ainsi, depuis 2002, InCité utilise un panel de dispositifs (restauration immobilière, sorties
d’insalubrité, Opération programmée de l’amélioration de l’habitat de Renouvellement urbain -
OPAH-RU), opérations d’achat/revente sur cahiers des charges) en vue de renforcer l’attractivité
résidentielle du centre historique, d’y développer une offre de logements diversifiée, notamment
sociaux, et d’améliorer la qualité du parc de logements.
Cette action est tout particulièrement ciblée sur :
· la diversification de l’offre de logements en vue de renforcer la diversité sociale du quartier, par le maintien sur place des occupants qui le souhaitent, et l’attraction de populations nouvelles,
· la lutte contre la vacance,
· la lutte contre l’insalubrité et l’habitat indigne,
· l’amélioration du confort résidentiel (par la création de stationnements, de locaux communs, l’aménagement de cours urbaines, de cœurs d’îlots, etc...).
Par le biais de cette CPA, dont le périmètre était de 234 hectares pour 24 000 logements, les
actions volontaristes sur l’habitat ont permis, depuis 2002, de réhabiliter environ 10% du parc de
logements du centre-ville, soit environ 2.400 logements.
Etant donné l’importance stratégique de ce périmètre, qui constitue une part essentielle de
l’ensemble classé au patrimoine mondial de l’UNESCO en 2007, il a été jugé nécessaire de
poursuivre l’action initiée en affirmant les valeurs patrimoniale, sociale et économique du centre-
ville de façon globale.
C’est dans cet objectif que, par délibération en date du 28 avril 2014, la Ville de Bordeaux a
décidé, en application des dispositions des articles L 300-4 et L 300-5 du code de l’urbanisme,
de concéder l’opération d’aménagement dénommée « Requalification du centre historique » à la
SEM InCité.
1911 Séance du lundi 17 décembre 2018
Le contrat de concession a ainsi été confié à InCité pour une durée de 6 ans prenant effet le
01/07/2014. Son périmètre géographique couvre désormais un territoire de 344 hectares qui
compte 41500 logements.
Il a été notamment étendu :
× au sud coté Gare Saint Jean (où il se superpose avec le périmètre Euratlantique)
× à l’ouest coté Saint Nicolas
× à l’est sur une partie de la Benauge.
Les objectifs de cette nouvelle concession aménagement s’inscrivent dans la continuité de la
concession 2002/2014 et en cohérence avec les attendus du projet urbain [re]centres :
- favoriser la mutation des secteurs stratégiques nécessitant des actions de requalification et
résorber l’habitat dégradé et/ou indigne
- accompagner et contrôler la dynamique immobilière privée
- développer le confort urbain.
Le traité de concession identifie le territoire du Programme national de requalification des quartiers
anciens dégradés (PNRQAD) et les ilots en « couture » du projet Euratlantique comme prioritaires
dans l’intervention opérationnelle et en particulier les activités de recyclage foncier (achat et
revente).
En ce qui concerne cette activité de recyclage, le programme de la concession comporte :
- le traitement d’immeubles acquis dans la période 2002/2014, qui n’avaient pas encore pu être
cédés au 30/06/2014 et ont donc fait l’objet d’un transfert physique et comptable à la nouvelle
concession,
- l’acquisition de nouveaux biens à recycler.
Conformément à l’article 26 de la concession aménagement, InCité a transmis le Compte rendu
d’activité à la collectivité locale - CRACL (cf. document en annexe) sur l’avancement de l’opération
au 31 décembre 2017. Ce compte-rendu d’activité de l’aménageur, comprenant un bilan de
l’activité de cette dernière période, doit être examiné par le Conseil Municipal qui doit se prononcer
par un vote.
II - Résultats de la Concession Aménagement à fin 2017
Résultats quantitatifs
L’avancement sur les objectifs généraux, conseil, accompagnement, encadrement et
recyclage sont les suivants :
RESULTATS QUANTITATIFS
Objectif
concession
aménagement
2014-2020
Avancement
global
(Réalisé au
31/12/2017
et en cours
au 2018)
% de réalisation
de l’objectif
Total Logements 1 830 1483 81%
Dont Logements locatifs 1 660 1436 87%
Dont Logements sociaux 230 94 41%
Dont Logements privés 1 430 1334 93%
Dont accession 170 47 28%
Activités économiques et équipements 68 u 16 u 24%
4 460 m² 1 563 m² 35%
Bicycletteries 3 1 33%
1912 Séance du lundi 17 décembre 2018
L’avancement global est très satisfaisant.
La production de logements sociaux publics est dynamique du fait du stock de biens initialement
détenu au démarrage de la concession, mais cette tendance doit être confirmée à l’avenir dans
un contexte de prix de marchés difficilement compatibles avec les contraintes économiques du
logement social.
L’objectif de mixité sociale dans le parc privé via le conventionnement, ainsi que la production
d’une offre à l’accession à la propriété sont plus difficiles à tenir, essentiellement du fait de la
hausse continue des valeurs immobilières sur le marché, qui impacte les faisabilités économiques.
Cependant, la mise en application de la clause de mixité sociale inscrite au Plan local d’urbanisme
(PLU) sur le centre historique, imposant la création de logements sociaux, devrait améliorer le
conventionnement dans le parc privé en 2018.
Résultats financiers
Sur la période 2017 :
- un montant de recettes s’élevant à 4 950 232 €,
- un montant de dépenses s’élevant à 3 576 528 €,
soit un résultat positif de 1 373 703 € sur l’année 2017.
Sur les financements mobilisés pour satisfaire aux besoins de trésorerie de l’opération : le
plan d’amortissement de l’emprunt contracté à la fois pour reprendre le stock d’immeubles de
la concession 2002/2014, ainsi qu’engager de nouvelles acquisitions et assurer les travaux
d’aménagement et de réhabilitation, intégrait un arrêt des acquisitions fin 2018 ; cette prévision
s’avère incompatible avec la réalité du rythme d’achat et celui des ventes.
Le profil du financement ou la mise en place d’un dispositif complémentaire devra être étudié et
engagé en 2018.
Activités sur la période
· La veille foncière
La veille foncière permet de répondre aux objectifs de la concession, d’une part en orientant les
acquéreurs vers le conseil programmatique et les outils d’intervention sur le parc privé comme
l’OPAH ou le Programme d’intérêt général (PIG), d’autre part en détectant des situations d’habitat
indigne.
2022 Déclaration d’intention d’aliéner (DIA) ont été déposées sur le périmètre de la concession
en 2017, représentant une légère diminution de 3% par rapport à 2016 ; l’examen du cadastre a
permis d’identifier une augmentation du phénomène de création de locaux par division.
· Un marché immobilier en extrême tension
L’inflation des valeurs de transaction immobilière se poursuit, soutenue notamment par les
transactions lies à des projets de location en meublés de tourisme.
Ce niveau de prix très élevé fragilise la dynamique de réhabilitation qualitative engagée par la
concession : pression sur les typologies, avec en outre la production de meublés touristiques dont
les conditions d’habitabilité ne sont pas règlementées., réticence/difficulté à engager des travaux
de réhabilitation complets et durables compte tenu du budget investi dans l’acquisition, réticence
à conventionner une partie des loyers du fait du rendement locatif attendu.
Concernant les quartiers, Saint Michel concentre le plus grand nombre de transactions avec
un volume stable mais à un niveau d’activité élevé. Saint Eloi sur lequel ont porté les premiers
travaux de requalification (2002/2014) connaît une diminution sensible du volume des ventes,
peut-être due à une stabilisation du parc résidentiel. Sur Marne Yser, le nombre de transactions
augmente sur les maisons. Sur ces trois quartiers, l’évolution globale des prix est en augmentation
1913 Séance du lundi 17 décembre 2018
(notamment sur les petits appartements), y compris sur Marne Yser alors que pour ce quartier le
parc immobilier est souvent vétuste voire dégradé, et de moindre qualité constructive.
· La poursuite de l’activité du Conseil Programmatique
Cette instance partenariale Ville/Bordeaux Métropolel/Architecte des Bâtiments de France/InCité
est un élément essentiel dans la mise en œuvre des objectifs de la concession aménagement,
à travers un rôle de conseil et d’encadrement permettant d’accroître la qualité des logements
produits dans le périmètre de la concession aménagement. 468 avis ont été rendus en 2017, en
majorité sur les secteur Saint Michel, les quartiers Marne Yser, Bastide et Gambetta occupant
une part croissante dans les nouveaux projets examinés en 2017.
Les préconisations principales portent dans 43% des cas sur l’amélioration de la qualité des
travaux, dans plus d’un cas sur cinq sur l’absence du respect des règles d’habitabilité. Le travail
de la commission a permis par ailleurs de diminuer la proportion de T1 au bénéfice des T3 entre
existant et projet.
Le nombre de logements conventionnés dans le parc privé est en hausse grâce à la mise en
œuvre de la clause de diversité sociale inscrite au PLU sur le périmètre de la concession du
Centre historique depuis 2017.
La transformation de 254 logements en 281 meublés touristiques a été systématiquement
analysée par la commission, qui bien que ne disposant pas de normes d’habitabilité applicables
aux meublés touristiques, a alerté les opérateurs concernés, dans la perspective d’un éventuel
retour du local à l’usage de logements. La mise en œuvre en 2018 de la nouvelle réglementation
devrait limiter ce phénomène.
· La lutte contre l’habitat indigne
Les situations d’habitat indigne sont récurrentes : habitat en combles et sous-sol, pièces noires,
problèmes de ventilation et d’éclairement naturel ; par ailleurs, des phénomènes nouveaux
apparaissent avec le développement de produits dénommés chambres pour étudiants, mais
qui constituent des lieux d’habitat minuscules et inconfortables, voire en infraction aux règles
minimales d’habitabilité.
Les mesures de police devraient ainsi s’accroître, mais le contexte contentieux s’intensifie et
les décisions des tribunaux sont parfois contradictoires, contribuant à l’instabilité du dispositif
juridique. De nombreux points de difficultés demeurent et doivent pouvoir être levés avec le
concours de l’ensemble des services compétents.
· La poursuite des opérations de restauration immobilière
Les programmes d’Opération de restauration immobilière consistent à rendre obligatoires des
programmes de travaux sur les immeubles concernés par des situations d’habitat indigne ; ce
dispositif coercitif vise à initier et encadrer des programmes de travaux de mise aux normes et
d’amélioration des conditions d’habitat.
Concernant le Programme de restauration immobilière (PRI) Saint-Eloi/Salinières, les DUP qui
couvraient les 5 ilots situés côté nord du cours Victor Hugo sont arrivées à échéance en
2014 et 2015. Néanmoins, certaines opérations de restauration n’étaient pas achevées ou pas
commencées au terme des DUP, et InCité continue à assurer le suivi et l’encadrement des
programmes de travaux sur ces immeubles.
Sur les îlots Fusterie et Faure-Gensan (Saint-Michel), les DUP ont été notifiées fin 2013 et le délai
de réalisation des travaux a échu fin 2017. Au 31/12/2017, 66% des obligations de travaux, qui
concernent 106 immeubles au total (représentant 427 logements), ont été menées à bien, étaient
en cours de réalisation ou avaient fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme ; en revanche, 23
immeubles restaient dans une situation de blocage ; une procédure d’acquisition est enclenchée
sur 4 de ces immeubles. Les autres immeubles feront l’objet d’une campagne de relance en 2018
avant décision sur une éventuelle procédure.
1914 Séance du lundi 17 décembre 2018
La DUP comportait également un programme d’acquisition nécessaire à l’aménagement
d’espaces publics : Jardin des Faures et transformation de l’impasse Mauriac en rue. Le jardin des
Faures a été livré à la Ville de Bordeaux au second semestre 2016 et fait l’objet d’un processus
de concertation avec les habitants et les acteurs associatifs, scolaires du quartier, pour définir
les activités qui y seront menées, leurs modalités d’animation et de gestion, et débouchera sur
la constitution d’une association.
L’immeuble du 75 rue des Faures a été acquis définitivement en 2017, les études préalables à
sa démolition devraient être engagées en 2018.
Afin de répondre à des situations d’immeubles vacants et particulièrement dégradés, un premier
travail de repérage sur les quartiers Saint-Michel/Sainte-Croix et Marne-Yser a abouti à la
notification de travaux obligatoires sur 8 immeubles. Les notifications de travaux sont intervenues
mi-2015, pour un délai de réalisation des travaux de 36 mois ; les travaux sont achevés dans 2
immeubles, soit 25%, 3 immeubles sont acquis par InCité et en cours d’étude ; 3 immeubles sont
en situation de blocage, dont 2 en cours de procédure d’acquisition par InCité.
A terme, le programme global sur ces 8 immeubles sera de 33 logements, dont 6 conventionnés
par leur propriétaire et 11 logements sociaux publics.
Enfin, à l’issue des études préalables menées en 2016, il a été décidé de poursuivre la mise au
point d’un programme de travaux obligatoires pour 10 immeubles comportant 64 logements au
cadastre mais 89 à l’état des lieux. 8 de ces immeubles sont situés dans le quartier Marne Yser,
1 à Saint Michel et 1 à Saint Eloi.
L’année 2017 a permis de finaliser les programmes de travaux et de rencontrer individuellement
les propriétaires et copropriétaires concernés pour les informer.
· Les aides à l’amélioration de l’habitat privé
La convention d’OPAH-RU 2011/2016 étant arrivée à son terme en octobre 2016, Bordeaux
Métropole a organisé une mise en concurrence d’opérateurs, à l’issue de laquelle InCité a
été retenue comme animateur du dispositif, qui permet d’apporter une aide à l’amélioration de
l’habitat.
En 2017, le conventionnement a pu être négocié sur une opération importante : 10 logements
sur 84 au total. Pour autant, les dossiers sont globalement de plus en plus longs à monter, et
les prospects difficiles du fait de l’écart croissant entre loyer marché et loyer social ou très social
conventionné. Par ailleurs, le ralentissement des conventionnements est lié à la chute du nombre
de conventionnements au niveau national, priorité étant donnée aux propriétaires occupants.
Sur le périmètre de la concession aménagement non couvert par l’OPAH-RU, le dispositif du PIG
prend le relais pour l’attribution des aides à l’amélioration de l’habitat.
En cumul sur la période 06/2014 au 31/12/2017, les opérations animées OPAH et PIG ont
concouru à la production de 329 logements réhabilités sur le périmètre de la concession, dont
298 locatifs comprenant 32% de loyers sociaux et très sociaux.
28 propriétaires occupants ont été éligibles aux aides OPAH et PIG entre 2014 et 2017, du fait de
la très faible part de propriétaires occupants en cœur d’agglomération.
· La poursuite des actions de recyclage foncier (acquisitions/reventes)
Les conditions d’acquisition sur le marché pèsent sur la réalisation des opérations de recyclage,
et notamment aux conditions économiques définies au contrat : ainsi, hors stock transféré depuis
la concession en 2014, seul 30% du programme d’acquisition prévu sur la période 2014/2017 a pu
être réalisé. Le niveau de prix du marché, conjugué au volume de travaux nécessaires, représente
dès lors une véritable difficulté pour produire du logement social ou en accession à prix maîtrisé.
Sur 2022 DIA déposées en 2017, 14 ont fait l’objet d’une décision de préemption, dont 7 ont donné
lieu à abandon, soit du fait du vendeur, soit du fait d’InCité.
1915 Séance du lundi 17 décembre 2018
Concernant les acquisitions, 8 immeubles ont été acquis en 2017, qui permettront la production
de 4 logements et 2 locaux tertiaires et 2 locaux destinés à accueillir des activités de service. 2
d’entre eux sont destinés à la démolition : l’un dans le cadre d’un curetage de cœur de parcelle,
l’autre pour la création d’une voirie publique.
InCité a également poursuivi son action de recyclage foncier au travers des cessions d’immeubles
conditionnées par des cahiers des charges et dont elle assure elle-même la maîtrise d’ouvrage ;
ces opérations permettent à des familles avec enfants et à de jeunes actifs, souvent locataires
dans le centre ancien, d’accéder à la propriété. 31 ventes en recyclage ont été réalisées en 2017,
dont 28 logements destinés à une acquisition amélioration en PLUS/PLAI.
· La mise en œuvre du programme de relogement
Au 31 décembre 2017, 68 ménages ont été relogés définitivement, dont 15 sur l’année 2017, et
pour 87% d’entre eux, dans le centre historique (les ¾ sur les quartiers Saint Michel et Saint Eloi).
La mise en œuvre de la charte de relogement du PNRQAD, permettant de réserver 50% des
livraisons de logements sociaux produits aux ménages à reloger dans le cadre de l’action de
requalification du centre historique, a démarré grâce aux premières livraisons de logements. Ainsi,
11 ménages ont pu être accueillis au sein des opérations de logement social public du PNRQAD,
6 ménages ont été relogés au sein d‘opérations ayant bénéficié du dispositif de l’OPAH en loyer
très social.
III - Perspectives 2018
A l’issue de l’étude pré-opérationnelle Marne Yser et des visites préalables à la définition des
programmes de travaux obligatoires, une demande de DUP est déposée en 2018 pour une
enquête publique sur le second semestre.
En 2018 sont prévues les ventes de 6 immeubles représentant une production de 20 logements
et 225 m² de locaux d’activités, ainsi que la cession à Bordeaux Métropole de la bicycletterie du
49 Bouquière.
L’objectif est également de lancer la commercialisation et/ou finaliser la programmation de 15
immeubles représentant 56 logements et près de 1000 m² de locaux destinés à des activités
économiques.
Le PNRQAD étant prorogé de 3 ans, l’année 2018 permettra de d’aboutir sur la programmation
et le recyclage d’immeubles.
En 2018, le contenu de la programmation de 3 nouveaux équipements publics sera à valider avec
la collectivité : une bicycletterie rue de la Rousselle, une bicycletterie et des locaux de collecte
rue Léopold, ainsi qu’un équipement à vocation culturelle rue Renière.
Néanmoins, le durcissement du contexte et du marché immobilier complexifie l’action portée par
le concessionnaire, tant en terme de délais des opérations, que de leur faisabilité financière. Il
sera donc nécessaire avant l’échéance en 2020 de travailler à l’objectivation de ces éléments et
leurs impacts sur les résultats globaux de la concession, et le cas échant de réorienter objectifs
et/ou moyens à mettre en œuvre pour les atteindre.
1916 Séance du lundi 17 décembre 2018
Il vous est ainsi demandé, Mesdames, Messieurs, de bien vouloir si tel est votre
avis, approuver le Compte Rendu d’Activité à la Collectivité locale 2017 de l’opération
de renouvellement urbain Bordeaux Centre Historique, figurant en annexe de la présente
délibération, ainsi que la participation de la Bordeaux Métropole au bilan de l’opération.
ADOPTE A LA MAJORITE
NON PARTICIPATION AU VOTE DE Monsieur Pierre LOTHAIRE, Madame Maribel Bernard, Madame Elizabeth TOUTON, Madame Anne Marie-CAZALET et Madame Emilie KUZIEW.
ABSTENTION DU GROUPE SOCIALISTE
VOTE CONTRE DU GROUPE RASSEMBLEMENT NATIONAL-SIEL
1917 M. le MAIRE
Madame TOUTON.
MME TOUTON
Oui, Monsieur le Maire, mes chers collègues, dans la continuité de la concession d’aménagement menée depuis 2002, nous avons confié une nouvelle concession à Incité sur le centre ancien. Elle a démarré en avril 2014 pour une durée de 6 ans. Les objectifs sont de mener des actions de requalification de l’habitat, de résorber l’habitat indigne ou dégradé, de produire du logement conventionné public et privé, mais aussi d’accompagner la dynamique immobilière et de développer des locaux annexes et des locaux d’activité.
La priorité territoriale est de traiter les secteurs en lisière du projet Euratlantique, près de la gare, sur Marne-Yser ou Sainte-Croix et sur le secteur de la Benauge, et bien sûr de continuer le travail déjà largement engagé sur Saint- Michel et Saint-Éloi.
Ce compte-rendu d’activité fait donc le bilan des actions menées jusqu’à fin 2017. D’un point de vue quantitatif, l’avancement global est très satisfaisant puisque 1 483 logements sur 1 830 ont été traités soit 80 % de l’objectif. La production de logements sociaux publics est dynamique, mais il est certain que les valeurs immobilières du marché et le peu de fonds propres que peuvent mobiliser les bailleurs sociaux sont un frein à une production plus importante. Il en est de même sur la production d’une offre à l’accession à la propriété qui se heurte à une inadéquation entre prix d’acquisition avant réhabilitation, souvent très lourde, et capacité budgétaire des accédants.
En revanche, la production de logements sociaux privés est bonne et devrait être encore améliorée dès 2018, du fait de l’inscription au PLU de l’obligation de créer un logement conventionné sur trois dans le centre ancien. Cette inscription est aussi à l’étude d’ailleurs pour le nouveau PSMV. Jusqu’à présent, nous négocions la production de logements sociaux privés, ce qui n’était pas toujours aisé.
Le marché immobilier du centre ancien est en tension du fait de l’attractivité de Bordeaux certes, mais aussi à cause des transactions liées à des projets de location en meublés de tourisme. En 2017, on a recensé la transformation de 254 logements en 281 meublés de tourisme. Le dispositif que nous avons mis en place pour arrêter cette tendance et réduire ce type de logements doit porter ses fruits dès cette année 2018.
Les situations d’habitat indigne et insalubre restent nombreuses en particulier dans le secteur Marne-Yser : habitat en combles et sous-sol, pièces à vivre noires, problèmes de ventilation, de sur-occupation, morcellement cadastral non déclaré. C’est pourquoi à l’issue de l’étude préalable menée en 2016, il a été décidé de lancer des DUP sur 10 immeubles comportant 64 logements au cadastre, mais 89 à l’état des lieux.
En parallèle, les opérations de restauration immobilière se poursuivent avec un avancement de 96 % à Saint-Éloi, 82 % à Saint-Michel, et 60 % à Sainte-Croix. Il reste quelques situations de blocage pour lesquelles des procédures sont en cours.
InCité a également poursuivi son action de recyclage foncier en acquérant 8 immeubles en 2017. Ils seront revendus avec cahier des charges. 31 ventes ont été réalisées dont 28 destinées à du logement social.
Je tiens à préciser que, contrairement à ce que l’on entend parfois, le taux de préemption par InCité est très faible, 0,69 % en 2017, 14 biens sur les 2 022 transactions immobilières qui ont été réalisées sur le secteur.
Enfin, et c’est un objectif essentiel de cette opération, à fin 2017, 68 ménages ont été relogés définitivement dont 87 % dans le centre historique.
Avant de céder la parole à mes collègues, et en particulier à Monsieur JAY qui ne va sans doute pas manquer de critiquer les actions menées, comme il le fait de façon récurrente, je veux réaffirmer que ces actions sont d’intérêt général, et que nous ciblons prioritairement les situations de mal-logement qui touchent des publics fragiles. Situations dues très souvent à des propriétaires peu scrupuleux qui ne cherchent que la rentabilité de leurs biens. Une très grande majorité des propriétaires et opérateurs comprennent et partagent nos objectifs. Ils travaillent en bonne collaboration avec InCité, nos services et l’ABF et mènent des travaux qualitatifs. Une minorité, par contre, continue de considérer que nous ne sommes pas légitimes pour leur imposer travaux, statuts et typologie des logements, voire prix de cession et relogement. Ce sont des spéculateurs voire des marchands de sommeil qui vocifèrent dès que nous mettons en place des DUP et que nous menaçons de préemption pour des prix de cession
1918 abusifs. InCité continuera donc à mener les missions que nous lui avons confiées pour assurer mixité, confort d’usage et habitabilité des logements.
M. le MAIRE
Je salue, moi aussi, le travail d’InCité et j’encourage Madame TOUTON et InCité à se montrer particulièrement vigilants sur l’état de certains bâtiments. Il n’est pas question de se trouver engagés dans un processus qu’ont connu d’autres grandes villes par négligence vis-à-vis de propriétaires qui n’assument pas leurs responsabilités.
Monsieur JAY.
M. JAY
Monsieur le Maire, chers collègues, tout va très bien Madame TOUTON, si j’en crois le rapport que vous venez de nous présenter. Coût total d’InCité sur les 6 ans de la concession, 13 millions d’euros, c’est-à-dire 433 euros par habitant de la zone concernée, c’est cher. Quels sont les résultats ? Les objectifs d’InCité ont été fixés ici par ce Conseil. 1 830 relogements dont 170 pour l’accession à la propriété, 4 460 m² comprenant aussi des locaux d’activités économiques et des équipements, 38 millions d’euros de chiffre d’affaires cumulant achats et travaux. Pour mesurer l’efficacité, il faut rapprocher ces chiffres du patrimoine bâti concerné par la concession, 41 500 logements. Comment ont été fixés ces objectifs ? Je n’ai pas eu de réponse à cette question. Si j’ai bien compris, il n’y a pas eu d’état des lieux à l’origine, et ce qui devra être l’arrivée n’est pas définie non plus. Pourquoi 1 830 logements ? Mystère. Nous ne savons pas où nous allons, mais nous savons que cela coûte aux contribuables bordelais 13 millions d’euros. En vérité, cela coûte beaucoup plus cher que ce coût budgétaire. Un coût difficilement chiffrable, j’en conviens, un coût humain. J’ai rencontré des propriétaires qui ont subi l’intervention d’InCité. J’ai compris que c’était une affaire sérieuse, très sérieuse. J’ai rencontré des personnes qui sont sorties meurtries après le passage des agents d’InCité. Des propriétaires à qui InCité a tordu le bras et qui l’ont mal vécu, très mal vécu, y compris jusqu’à la dépression. Je vais donner un exemple pour que l’on voie bien que derrière ce dossier, il y a de la souffrance.
Je veux parler de Magali, employée dans la restauration qui a acheté un appartement en 2005, rue Kléber, un appartement concerné par la nouvelle opération d’InCité approuvée ici. Elle gagne 1 100 euros par mois. Elle a payé son appartement 87 000 euros, soit 93 000 euros avec les taxes en faveur des collectivités locales. Elle a fait 7 000 euros de travaux, ce qui lui fait un prix de revient de 100 000 euros. C’est un prix raisonnable pour la taille et la qualité de son appartement et adapté au budget qu’elle avait. Elle était très satisfaite de son achat jusqu’à la visite d’InCité. InCité veut démolir son appartement pour agrandir la cour et créer un rangement pour les vélos. Il y a trois vélos dans la cour. Menaces de DUP, offre d’achat à 50 000 euros. Magali qui ne demandait rien, qui était très contente de son appartement, qui croyait vivre dans un pays qui respectait le droit de propriété, va être spoliée de 50 000 euros, 4 ans de salaire. Elle est écœurée. Mais combien va coûter à la société ce traumatisme que subit cette jeune femme ? Elle est désemparée. Que va-t-elle devenir ? Que va devenir son projet d’avoir un enfant ? Tout cela est odieux, inhumain et stupide. Voilà la réalité qui se cache derrière les chiffres de ce dossier. Est-ce légal de se comporter de cette façon ? Je ne peux pas le croire. Le respect du droit de propriété est la condition du développement économique. Comment des jeunes peuvent investir, croire dans l’avenir, faire preuve de dynamisme dans un contexte pareil ?
La concession d’origine, celle de 2002, celle à laquelle se référait l’appel d’offres qui a permis de sélectionner InCité était claire : les DUP étaient réservées aux immeubles, je cite, « vacants ou dégradés ». C’était logique. Il s’agissait bien d’un intérêt public : la lutte contre les immeubles dangereux ou insalubres. C’était conforme à la jurisprudence européenne qui est sourcilleuse en matière de défense du droit de propriété. Mais aujourd’hui, InCité est sortie de ce cadre et de ces règles. Oui, nous devons lutter contre les immeubles dangereux, mais pour cela, nous devons commencer par avoir un état des lieux. Combien d’immeubles sont concernés ? Lesquels ? Oui, nous devons améliorer l’habitat, mais pour ce faire, la méthode d’InCité n’est pas la bonne. On peut le constater avec l’épisode de l’immeuble situé rue Sainte-Catherine. Brusquement, le voisinage signale qu’un immeuble menace de s’effondrer. Qu’a fait InCité ? Est-ce qu’InCité a fait son travail dans ce cadre-là ? Celui de s’occuper en priorité des immeubles insalubres et vacants. D’ailleurs, rue Sainte-Catherine, il y a des milliers de mètres carrés vacants et dégradés, et que fait InCité ? La mission d’InCité est de s’occuper des immeubles vacants, pas de pourrir la vie de Magali qui occupe son propre logement, qui l’entretient correctement. Ce ne pas à la collectivité de se substituer aux propriétaires en dehors d’une utilité publique réelle et sérieuse. L’action d’InCité est, depuis des
1919 années, coûteuse et inadaptée. Donc, je propose une économie sur cette dépense. Cela fait 1,2 million d’euros. Nous ne voterons pas, bien sûr, cette délibération.
M. le MAIRE
Monsieur ROUVEYRE.
M. ROUVEYRE
Oui Monsieur le Maire, mes chers collègues, pour ma part, et évidemment pour notre groupe, nous sommes favorables à l’intervention de la puissance publique pour lutter contre l’habitat indigne et l’habitat insalubre. Un logement n’est pas un bien comme un autre, il est souvent le premier accès à la dignité, et le droit de propriété peut donc être de ce point de vue-là contrarié par un certain nombre de règles et de prérogatives de puissance publique. Nous ne nous situons pas dans la défense d’intérêts personnels, mais - et vous le savez bien depuis que l’on intervient sur ces conventions d’aménagement - nous sommes très critiques vis-à-vis du travail réalisé par InCité, non pas parce que nous considérons que cela soit la responsabilité d’InCité, mais parce que nous considérons que les moyens accordés à cette société sont insuffisants au regard, malheureusement, des besoins qui sont sur la ville. On le voit régulièrement avec les délibérations et les bilans que vous nous proposez. On constate très régulièrement un accompagnement largement inefficace des propriétaires occupants qui peuvent, effectivement, souffrir de devoir quitter leur appartement après des prescriptions extrêmement fortes. Nous, nous considérons que l’on ne met pas les moyens suffisants pour, au contraire, leur permettre de rester dans leur appartement ou, le cas échéant, peut-être, d’aller dans un autre appartement, mais dans le même quartier. De la même manière, nous considérons qu’il n’y a pas suffisamment de relogements dans le quartier. InCité peut être vécue dans son travail de réaménagement du territoire de manière assez brutale. Moi aussi, j’ai quelques exemples, mais j’en parlerai en tête à tête avec Élizabeth TOUTON. Des explications qui sont parfois contradictoires lorsque le propriétaire interroge sur ces prescriptions parfois incomplètes, parfois vraiment un peu tirées par les cheveux.
Nous constatons toutefois que, par rapport à la précédente CPA, il nous semble que les choses se passent de manière moins brutale. Pour tout vous dire, on a moins d’interpellations aujourd’hui sur ce nouveau périmètre que ce que l’on recevait précédemment et notamment sur celui de Saint-Michel. On ne peut pas considérer qu’il n’y a pas un mieux. Il reste encore, de notre point de vue, beaucoup de travail à accomplir, notamment au regard du bilan que vous nous dressez, mais si avant on était plutôt sur un vote contre, on s’abstiendra cette fois-ci sur cette délibération.
M. le MAIRE
Madame TOUTON.
MME TOUTON
Oui, quelques mots en réponse à mes collègues. D’abord, je note que Monsieur JAY voudrait que l’on mette moins de moyens et que Monsieur ROUVEYRE voudrait que l’on en mette davantage. Ce qui est certain, c’est que, comme l’a dit Monsieur ROUVEYRE, je crois qu’effectivement tout le monde peut reconnaître que c’est d’intérêt public et général de mener cette opération sur le centre ancien.
Je ne vais pas venir sur les cas particuliers. Je serai à l’écoute, évidemment, de ce qu’a à me dire Monsieur ROUVEYRE, voire à ce qu’a à me dire la fameuse personne qui a acheté un appartement rue Kléber. Je crois qu’honnêtement, InCité travaille en toute humanité avec les personnes qu’elle a en face d’elle, que ce soit les propriétaires, que ce soit les locataires à reloger. Et d’ailleurs, je dois dire qu’à ce sujet - je l’ai dit, je crois tout à l’heure - 85 % des relogements se font sur le centre ancien. On y veille évidemment. On y veille parce que c’est l’essence même de la mixité de ces quartiers, et on y veille aussi parce que c’est un des objectifs que vous nous avez fixés, Monsieur le Maire, d’éviter qu’il y ait des populations qui habitaient ce quartier et qui ne puissent pas y rester si elles le souhaitent. C’est un des points essentiels et un des objectifs qu’a bien InCité en ligne de mire, et respecte.
Que dire de plus ? Les DUP ne sont pas faites au hasard, Monsieur JAY. Évidemment, nous avons des états des lieux. Évidemment, nous faisons des recollements entre les données que nous avons au cadastre, entre les données de la CAF. Quand on voit qu’il y a un nombre anormal d’allocataires dans des immeubles, quand on voit qu’il y a un nombre de logements qui nous paraît assez étonnant par rapport à ce qui est déclaré au fisc et qui montre qu’il y a des toutes petites surfaces. Évidemment que nous avons des données et que nous ne partons pas au hasard sur des DUP. D’ailleurs, pour celle qui concerne Marne-Yser, une étude a été menée tout au long de l’année 2016 et
1920 les 10 immeubles qui sont en DUP le sont parce que nous avons de bonnes raisons de penser, et plus que de penser, de bonnes raisons pour faire établir des listes de travaux obligatoires dans ces immeubles.
Voilà en quelques mots ce que je voulais dire.
M. le MAIRE
Oui, moi je ne peux pas imaginer qu’une personne qui est en mesure de justifier qu’elle a acheté un appartement - je n’ai pas retenu le chiffre - 80 000 euros et qu’au total, avec les travaux accomplis, cela lui coûte 100 000 euros, et que 2 ans plus tard InCité lui en propose 50 000, je ne crois pas que cette situation soit possible, et j’aimerais des preuves. J’ai entendu, au cours d’un précédent Conseil municipal, je crois que c’était Monsieur ROUVEYRE, brandir un avis d’imposition à la taxe d’habitation faisant apparaître une augmentation de 200 % ou 100 %. J’ai demandé cet avis, nous ne l’avons jamais reçu pour vérifier. Je vous demande, là aussi, de voir Madame TOUTON et de lui présenter les pièces justificatives et on verra, effectivement, si les choses se sont bien passées comme celles-là. Cela m’étonnerait beaucoup.
Un autre chiffre m’a beaucoup frappé pour mettre un terme à certaines allégations, c’est que 85 % des personnes qui sont à reloger, le sont dans le quartier. Donc, il n’y a pas de déportations, contrairement à ce que l’on nous raconte.
Enfin, le périmètre d’intervention d’InCité ne recoupe pas celui de ce que l’on appelait le Plan de sauvegarde de secteur sauvegardé ?
MME TOUTON
Non.
M. le MAIRE
Mais enfin, il y a une partie quand même.
MME TOUTON
Une partie.
M. le MAIRE
Or, sur cette partie-là, nous avons fait un recensement à la parcelle. 4 000 parcelles ont été identifiées. Donc, ne venez pas nous dire que nous ne connaissons pas l’état exact du bâti. Il y a un combat contre InCité, Monsieur JAY, que vous menez pour des raisons qui vous honorent, sans doute. Sans doute.
Très bien. Vous voulez rajouter quelque chose ?
M. JAY
Est-ce que je peux vous répondre ?
M. le MAIRE
Oui, je vous en prie. Allez-y.
M. JAY
Effectivement, je vous apporterai le dossier.
M. le MAIRE
Très bien. On le regardera.
M. JAY
Je l’ai, je l’ai étudié. Voilà, ce sont les chiffres réels. Et, à mon avis, vraiment, je vous le répète, le travail que fait InCité n’est pas bon. Ce n’est pas le bon.
1921 M. le MAIRE
Eh bien, je ne suis pas de cet avis. Globalement, le travail d’InCité est bon. Madame TOUTON vous a expliqué pourquoi. S’il y a des défaillances sur tel ou tel dossier, on les regardera. Je ferai examiner très précisément celui que vous avez évoqué.
Sur la délibération 583, je note l’abstention du Groupe Socialiste. Est-ce qu’il y a des votes contre ? Pas d’autres abstentions ? Je vous remercie.
MME MIGLIORE
Délibération 584 : « Agence d’urbanisme Bordeaux métropole Aquitaine (A’urba) – Subvention de la Ville de bordeaux 2018 ».
1922 Compte rendu
d’activité à la
Collectivité
Année 2017
Opération TRYPTIK 43/45 rue Carpenteyre
Aménagement : InCité – Construction : Aquitanis – Livraison 2017
Concession
d’aménagement
Requalification du centre
historique de Bordeaux
Note de conjoncture et bilan
Opération « TRYPTIK » 43/45 rue Carpenteyre 16 logements PLUS et PLAi
livrés en 2017
Aménagement site et mitoyennetés / InCité
Construction / Aquitanis
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« Requalification du centre historique de Bordeaux »
I. Le contexte
A. Périmètre du contrat de concession
Le contrat de concession a été confié à InCité pour une durée de 6 ans prenant effet le 01/07/2014. Son périmètre géographique couvre un territoire de 344 hectares qui compte 41 500 logements.
B. Objectifs et priorités
Le traité de concession identifie le territoire du PNRQAD et les ilots en « couture » de Euratlantique comme prioritaires dans l’intervention opérationnelle et en particulier les activités de recyclage foncier (achat et revente).
En ce qui concerne cette activité de recyclage, le programme de la concession comporte :
le traitement d’immeubles acquis dans la période 2002/2014, qui n’avaient pas encore pu être cédés au 30/06/2014 et ont donc fait l’objet d’un transfert physique et comptable à la nouvelle concession
l’acquisition de nouveaux biens à recycler
Les objectifs généraux (accompagnement, encadrement & recyclage) sont les suivants :
TOTAL LOGEMENTS 1 830
Logements locatifs 1 660
Logements sociaux publics 230
Logements locatifs privés 1 430
Logements locatifs privés conventionnés 500
Logements locatifs privés libres 930
Logements occupés par leur propriétaire 170
ACTIVITES ECONOMIQUES &
EQUIPEMENTS 68 u
4 460 m2
BICYCLETTERIES 3 u
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« Requalification du centre historique de Bordeaux »
II. Gouvernance et animation
A. Instances de gouvernance
Le Traité de concession a été initialement confié à InCité par la Ville de Bordeaux et transférée de droit au 1er janvier 2015 à Bordeaux Métropole conformément à l’Article 5217-2 I du CGCT.
Un Comité de suivi réunissant les élus référents, en délégation et en quartier, ainsi que les services concernés à la Ville et/ou à la Métropole, par les champs d’intervention de la concession (Habitat, Développement économique, SCHS…) a été mis en place à compter du second semestre 2015.
Il a pour objet de :
permettre l’information des acteurs sur l’avancement de l’activité, ses points de difficulté éventuels échanger et débattre sur des orientations, décisions opérationnelles nécessitant un arbitrage partager et réaliser un retour d’expérience sur des thématiques prioritaires : état du marché immobilier, lutte contre l’habitat indigne, action sur le commerce et l’activité économique…
Il s’est réuni à 2 reprises en 2017.
2017 a par ailleurs été une année charnière pour la contractualisation du PRQAD dont le terme était fixé à janvier 2018 : un travail de point d’étape et de prospective a été mené entre le printemps et l’automne 2017, auquel les équipes d’InCité ont largement contribué. Ce travail a permis de pointer les acquis et les faiblesses de l’action menée depuis 2010, puis de définir une programmation et une feuille de route sur la base desquelles une prorogation de 3 ans se contractualisera en 2018.
Les équipes d’InCité ont, notamment, dans ce cadre :
produit des données qui ont contribué à analyse et retour expérience
participé à 9 instances : groupes de travail, point d’étape, Comité de pilotage.
B. Instances d’animation opérationnelle
Les instances d’animation opérationnelle se sont mises en cohérence avec l’organisation issue de la mutualisation des services de la Ville de Bordeaux avec les services de la Métropole.
Depuis fin 2015, le suivi de la concession est assuré au sein de la Direction de l’habitat de Bordeaux Métropole, avec une référente unique pour l’ensemble de l’activité de la concession : un rendez-vous mensuel de suivi technique a été mis en place entre la direction de projet Ville/Bordeaux Métropole et celle de InCité.
Un point trimestriel avec la Direction de l’habitat et du renouvellement urbain a été instauré en 2017.
Le Conseil programmatique réunit InCité, DRAC (Architecte des bâtiments de France, et si nécessaire, Conservateur régional des monuments historiques), Service du droit des sols, Architecte conseil et Service Habitat : il se réunit toutes les 2 semaines, avec pour objectif d’examiner les projets concourant à la création ou à l’aménagement de locaux d’habitation, en amont de leur réalisation. Cet examen permet d’échanger, conseiller les porteurs de projet et si nécessaire de négocier la prise en compte des objectifs de la concession en ce qui concerne la typologie des logements, la qualité de l’organisation et des prestations, la mixité sociale dans l’occupation.
Une instance de suivi InCité/Service Santé Environnement (SSE) / Service Habitat continue à avoir lieu chaque 2 mois, afin d’organiser un suivi des dossiers relatifs à l’habitat indigne.
Une commission de cession est réunie pour pré valider le choix des acquéreurs des biens en recyclage, après mise en vente sur le marché et analyse des offres par InCité.
La Commission sociale et technique (CST) réunit tous les 2 mois la référente relogement et accompagnement social au sein de l’équipe projet InCité et les partenaires sociaux : CCAS, MDSI, associations, pour effectuer un suivi des relogements et travailler à la mise en place de mesures d’accompagnement individuelles adaptées pour les ménages les plus fragiles.
Les équipes d’InCité participent aux instances de Recentres : Atelier des centres mensuel et Comités de suivi.
Elles ont également été étroitement associées aux instances techniques mises en place dans le cadre de la révision du Site Patrimonial Remarquable de Bordeaux (nouvelle dénomination du Secteur Sauvegardé).
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« Requalification du centre historique de Bordeaux »
III. Les résultats de l’opération au 31 12 2017
A. Résultats quantitatifs
L’avancement sur les objectifs généraux, conseil, accompagnement, encadrement et recyclage sont les suivants :
L’avancement global est très satisfaisant mais il est essentiellement soutenu par l’activité de conseil et d’encadrement.
* Une analyse plus fine des résultats montre que l’objectif de mixité sociale dans le parc privé via le conventionnement est quant à lui plus difficile à tenir.
* Il en est de même pour la production d’une offre à l’accession à la propriété, qui se heurte à une inadéquation entre prix d’acquisition des biens avant réhabilitation et capacité budgétaire de la majorité des candidats à l’accession à la propriété. * La production de logements sociaux publics en revanche suit un rythme satisfaisant, grâce au stock immobilier constitué.
Ces difficultés sont directement liées à la hausse continue des valeurs immobilières sur le marché.
L’année 2017 a cependant vu démarrer la mise en application de la clause de mixité sociale inscrite au PLU sur le centre historique, ce qui devrait permettre une amélioration du conventionnement dans le parc privé à partir de 2018.
B. Résultats financiers
1. Avancement des dépenses et recettes
OBJECTIFS
2014/2020 REALISE %
EN
COURS %
TOTAL LOGEMENTS 1 830 1 467 80% 16 1% 1 483 81%
Logements locatifs 1 660 1 420 86% 16 1% 1 436 87%
Logements sociaux publics 230 82 36% 12 5% 94 41%
Logements locatifs privés 1 430 1 330 93% 4 0% 1 334 93%
Logements locatifs privés conventionnés 500 107 21% 4 1% 111 22%
Logements locatifs privés libres 930 1 223 132% 0 0% 1223 132%
Logements occupés par leur propriétaire 170 47 28% 47 28%
Accession à la propriété 170 16 16
Propriétaires occupants 31 31
ACTIVITES ECONOMIQUES &
EQUIPEMENTS 68 u 16 24% 16 u 24% 4 460 m2 1 563 m2 35% 1 563 m2 35%
BICYCLETTERIES 3 u 1 u 33% 1 33%
1 2 31/12/2017
AVANCEMENT
GLOBAL
ENGAGEMENTS
FINANCIERS
% du prévisionnel de
la période
avancement global
en %
TOTAL PRODUITS HT 24 290 645 76% 46%
TOTAL CHARGES HT 34 101 787 79% 64%
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Engagements annuels de 2014 à 2017
Ventes immeubles logements
Logement social
Accession à la propriété
Locatif privé à réhabiliter
Locatif privé sans travaux VIR
Ventes activités écos & autres
Commerces & activités écos
Autres locaux
Locaux résidentiels
Stationnements
Gestion temporaire
Logements
Commerces
Autres Produits
Subventions
ANRU PNRQAD
METROPOLE PNRQAD
Autres subventions
Participation au bilan Ville de Bordeaux
Participation au bilan Bordeaux Métropole
Produits financiers
TOTAL PRODUITS HT
Compte prévisionnel des recettes
REALISE
2014
6 mois
1 590 475
747 100
843 375
0
42 000
128 822
73 043
47 327
8 452
0
4 200 000
5 884
5 967 181
REALISE
2015
12 mois
2 385 797
677 500
1 308 297
400 000
1 047 285
1 047 285
449 770
211 625
115 344
76 374
19 908
912 352
858 998
53 354
0
1 200 000
2 893
6 209 722
REALISE
2016
12 mois
2 932 727
330 600
2 124 866
477 261
0
0
0
0
0
173 451
235 789
120 074
99 987
15 728
1 117 042
945 578
171 464
0
1 200 000
1 500 000
4 501
7 163 510
REALISE
2017
12 mois
1 799 666
1 315 450
219 216
265 000
0
1 020 966
1 020 966
0
0
21 000
197 052
85 729
97 109
14 214
207 863
85 911
121 952
0
1 200 000
500 000
3 685
4 950 232
Avancement
cumulé
ENGAGEMENTS
FINANCIERS
42 mois
8 708 665
3 070 650
3 652 379
1 985 636
2 068 251
1 020 966
1 047 285
0
686 221
773 288
394 190
320 796
58 303
2 237 256
1 890 486
346 770
7 800 000
2 000 000
16 963
24 290 645
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« Requalification du centre historique de Bordeaux »
2. Financements mobilisés pour satisfaire aux besoins de trésorerie de l’opération
Un financement a été mis en place en début d’opération afin de permettre la reprise du stock d’immeubles de la concession 2002/2014 puis d’engager de nouvelles acquisitions et d’assurer les travaux d’aménagement et de réhabilitation.
Il s’agit d’un prêt de 15 000 000 € contracté auprès de la Caisse d’Epargne pour une durée de 6 ans à compter du 02 06 2014, au taux fixe annuel de 1,80% avec amortissement annuel.
Le plan d’amortissement de l’emprunt a été établi en tenant compte du rythme prévisionnel de recyclage envisagé au traité de concession, qui intégrait notamment un arrêt des acquisitions fin 2018, qui se confirme incompatible avec la réalité du rythme d’achat et celui des ventes.
Le profil du financement ou la mise en place d’un dispositif complémentaire devra être étudié en 2018.
Etudes pré opérationnelles
AMO programmations/DUP/travaux
Assistance foncière & procédures
Assistance juridique
Diagnostics techniques
Acquisitions foncières
Logement social
Accession à la propriété
Locatif privé à réhabiliter
Activités écos & autres
Locaux résidentiels (bicycletterie, cœur ilot…)
Frais d'acquisition
Relogement, accompagnement social
Déménagements, équipements, frais directs
Autres frais pris en charge ( DG, remise loyer)
Gestion intercalaire
Protection patrimoine, surveillance
Gestion & entretien courants+ Taxes foncières
Charges de copropriété
Travaux
Travaux démolition,mise en état & aménagement
Travaux réhabilitation logements
Travaux réhabilitation commerces
Honoraires techniques
Frais de commercialisation
Communication
Divers
Rémunération concessionnaire
Part forfaitaire
Part variable
Forfait clôture opération
Frais financiers
TOTAL CHARGES HT
Compte prévisionnel des dépenses
REALISE REALISE REALISE REALISE
2014 2015 2016 2017
6 mois 12 mois 12 mois 12 mois
16 464 22 403 49 640 9 014
16 9 341 7 400
10 198 17 403 1 899 114
6 250 5 000 38 400 1 500
0
15 005 813 1 745 982 3 266 320 1 716 731
7 805 852 40 000 937 801
1 670 922 0 200 000 325 400
3 627 712 1 547 800 1 067 900
1 357 207 0 911 351 500 000
49 225 40 000 0 765 680
494 895 118 182 149 268 125 651
88 760 45 546 46 326 43 269
88 760 45 546 46 326 16 157
0 27 112
1 690 358 326 241 280 142 408 463
273 989 79 907 62 912 116 561
1 374 022 237 962 211 756 287 685
42 347 8 372 5 474 4 216
1 997 845 2 045 960 757 133 125 078
354 805 199 580 86 630 -1 370
1 191 457 1 610 085 460 637 42 217
0
451 584 236 295 209 241 79 967
0 0 625 4 264
34 325 11 591 0 28 450
6 292 2 641 12 250
952 750
462 500 952 750 981 333 1 010 772
462 500 746 750 769 153 792 227
0 206 000 212 180 218 545
166 465 271 163 251 264 222 501
19 462 530 5 427 929 5 634 799 3 576 528
Avancement
cumulé
ENGAGEMENTS
FINANCIERS
97 522
16 758
29 614
51 150
0
21 734 847
8 783 653
2 196 322
6 243 412
2 768 558
854 905
887 997
223 901
196 788
27 112
2 705 204
533 369
2 111 426
60 410
4 926 016
639 644
3 304 396
0
977 086
4 889
74 367
21 183
3 407 354
2 770 630
636 725
0
911 393
34 101 787
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« Requalification du centre historique de Bordeaux »
IV. Analyse des résultats et perspectives
A. Veille, conseil et encadrement
1. La veille foncière : analyser le marché, orienter, conseiller, alerter
La veille foncière a pour vocation première de nous permettre une bonne connaissance du marché immobilier, en ce qui concerne les évolutions de prix, mais également la nature et la qualité des biens mis sur le marché et leur destination.
Elle contribue directement, à répondre aux objectifs de la concession, en orientant les acquéreurs vers :
- Le Conseil programmatique : un projet est notamment systématiquement demandé aux acquéreurs d’immeubles entiers
- L’OPAH ou le PIG : l’existence de ces dispositifs d’aide à l’amélioration de l’habitat est portée à la connaissance des acquéreurs, qui sont mis en relation avec les équipes d’animation
Elle constitue également un maillon essentiel dans la lutte contre l’habitat indigne : les visites d’immeubles permettent de détecter des situations et d’effectuer des signalements au SSE.
a) Volume de l’activité du marché
Répartition des transactions par quartier :
Le nombre de transactions sur le périmètre est resté stable (très légère baisse) mais à un niveau élevé après le bond de 2016.
L’examen du cadastre a en parallèle permis d’identifier une augmentation importante du nombre de lots cadastrés qui traduit la poursuite de création de locaux par division : + 2%
(si l’on neutralise l’évolution sur Saint Jean, quartier sur lequel ont été démolis de nombreux lots)
La répartition des DIA par quartier est identique au poids respectif de chacun d’entre eux dans les lots enregistrés au cadastre : l’activité immobilière est donc à intensité égale sur l’ensemble du périmètre.
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« Requalification du centre historique de Bordeaux »
b) Un marché immobilier en extrême tension
L’inflation des valeurs de transaction immobilière s’est poursuivie, soutenue notamment par les transactions liées à des projets de location en meublés de tourisme.
Ce maintien des prix à un niveau très élevé fragilise la dynamique de réhabilitation qualitative engagée par la concession : grosse pression sur les typologies, avec en outre la production de meublés touristiques dont les conditions d’habitabilité ne sont pas réglementées, sauf à ce qu’il fasse l’objet d’une demande de classement
réticence et/ou difficulté à engager des travaux de réhabilitation complets et durables, compte tenu du budget investi dans l’acquisition réticence à conventionner une partie des loyers du fait du rendement locatif attendu
L’analyse engagée en 2015 sur les prix a été poursuivie, avec un zoom sur les quartiers d’intervention prioritaire de la concession.
Transactions par quartier en nombre et en valeurs moyennes au m2 :
Ces données sont issues de l’exploitation de l’ensemble des DIA enregistrées sur le périmètre de la concession durant l’année 2017.
Zoom sur les quartiers Saint Eloi, Saint Michel et Marne Yser :
Comme en 2016, afin de pouvoir suivre l’évolution du marché dans la durée, nous avons fait le choix de nous pencher de plus près sur ces 3 quartiers, dans lesquels notre activité est, ou a été ( pour Saint Eloi) la plus intense.
Pour chacun des quartiers, nous avons analysé :
l’évolution du volume de DIA en distinguant immeubles et logements individuels (lots) et du prix médian au m2 sur chacun de ces types de bien sur 2015/2016/2017
une analyse plus fine pour ce qui est des appartements, afin d’appréhender les différences de prix médian au m2 en fonction de la superficie du logement
L’activité continue à être à un niveau
élevé dans l’ensemble des quartiers
avec néanmoins un accroissement de
l’activité particulièrement marqué sur
Bastide, Gambetta, Quinconces, Saint
Jean et surtout Saint Michel.
L’examen de l’évolution du nombre de DIA portant sur
des biens d’habitation entre 2015 et 2017 met en
évidence que l’activité a crû de manière
particulièrement forte sur les quartiers en « couronne »
du centre historique.
Saint Michel concentre le plus grand nombre de
transactions avec un volume stable mais à un niveau
d’activité élevé.
Saint Eloi sur lequel ont porté les premiers travaux de
requalification (2002/2014) connait une diminution
sensible du volume des ventes : cela traduit peut être
une stabilisation du parc résidentiel.
2015 à
2017
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« Requalification du centre historique de Bordeaux »
Il ne nous est cependant pas possible de connaitre l’état des biens vendus.
Saint Eloi
Nombre DIA par type de bien 2015 2016 2017 Evolution nombre DIA
Immeubles habitation/mixte 9 4 12 33%
Lots habitation/mixte 202 184 156 -23%
Prix au m2 médians 2015 2016 2017 Evolution prix médian au m²
Immeubles habitation/mixte 2 433 € 4 161 € 3 094 € 27%
Appartements 3 469 € 4 126 € 4 634 € 34%
Saint Michel
Nombre DIA par type de bien 2015 2016 2017 Evolution nombre DIA
Immeubles habitation/mixte 20 37 46 130%
Lots 229 182 208 -9%
Prix au m2 médians 2015 2016 2017 Evolution prix médian au m²
Immeubles habitation/mixte 2 237 € 2 765 € 3 088 € 38%
Appartements 3 285 € 3 979 € 4 192 € 28%
Les transactions sur les immeubles deviennent rares avec un prix
à la baisse sur ce type de bien, directement lié à l’état général
des biens vendus.
En revanche, le prix médian des appartements, qui avait franchi
les 4 000 € lem2 en 2016, fait un nouveau bond en 2017 en
dépassant 4 500 € pour les grands logements et près de 4 800 €
pour les logements < à 60m2.
Globalement l’inflation des prix est de l’ordre de 30% sur la
période 2015/2017.
Le nombre d’immeubles vendus en bloc continue à augmenter
fortement.
Les prix médians dépassent 4 000 € le m2 pour les
appartements : + 28% sur 2015/2017 et 3 000 € pour les
immeubles : + 38%, avec pourtant une part importante
d’immeubles à réhabiliter.
Les prix des petits appartements (<30 m2) s’envolent passant le
seuil des 5 000 € au m2.
(*) Sur ce quartier, la valeur médiane des transactions de 2016 sur les ventes d’immeuble est anormalement élevée du fait d’1 transaction réalisée dans l’année, qui a pesé lourdement.
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Une centaine de transactions a été enregistrée en 2017, avec des valeurs à la hausse : une médiane aux alentours de 2 700 € le m2 dans une fourchette large (2 100/5 500 €). 4 quartiers concentrent 70% des DIA : Saint Pierre, Gambetta, Saint Eloi et Saint Michel.
Marne Yser
Nombre DIA par type de bien 2015 2016 2017 Evolution nombre DIA
Immeubles habitation/mixte 18 21 21 17%
Lots 146 191 180 23%
Maisons 12 12 23 92%
Prix au m2 médians 2015 2016 2017 Evolution prix médian au m²
Immeubles habitation/mixte 2 391 € 2 714 € 3 089 € 29%
Appartements 3 130 € 3 603 € 4 149 € 33%
Maisons 3 133 € 3 085 € 3 811 € 22%
Le nombre de transactions reste stable/ 2017 sur immeubles et
appartements mais augmente sur les maisons.
Les prix poursuivent leur course folle avec une inflation autour de
30% sur 2015/2017 : aux alentours de 4 000 € le m2 pour
appartements et maisons, et à 3 000 € pour les immeubles, alors
qu’il s’’agit d’un parc souvent en état vétuste voire dégradé, et de
moindre qualité constructive.
Ici aussi les prix des petits appartements atteignent des niveaux
particulièrement élevés.
Quartiers Nb DIA Surface médiane Prix m2 médian
Quinconces 11 143 m2 5 533 €
St Nicolas 7 46 m2 3 665 €
Gambetta 16 82 m2 3 574 €
Bastide 4 195 m2 2 913 €
St Pierre 18 54 m2 2 779 €
St Jean 6 336 m2 2 736 €
Victoire 6 63 m2 2 722 €
Marne Yser 4 58 m2 2 678 €
St Michel 12 93 m2 2 567 €
Ste Croix 2 71 m2 2 333 €
St Eloi 15 71 m2 2 107 €
total 101 71 m2 2 736 €
Zoom sur les commerces
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2. Le conseil programmatique
Conseil et encadrement des projets
L’activité
Le Conseil programmatique, réuni à 21 reprises dans l’année, a rendu 468 avis: ils concernaient 255 immeubles dont 120 examinés pour la première fois.
Le nombre d’immeubles examiné est en baisse de 4% par rapport à 2016.
.
Les tendances
Près de 30% des projets examinés sont situés à Saint Michel, mais on voit que Marne Yser, Bastide et Gambetta Pey Berland occupent une part croissante dans les nouveaux projets examinés en 2017.
Le travail d’incitation à la diversification de l’offre de logements se poursuit et a permis, pour les projets qui ont fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme, de diminuer la proportion de T1 au bénéfice des T3 entre existant et projet.
On peut également constater une amélioration dans la diversité des logements par rapport à 2016 : 46% de T1 et T2 contre 61%, 50% de T3 et T4 contre 36%.
Le nombre de logements projetés était de 850 logements, soit un
accroissement de 22% au regard du cadastre.
La commission a souhaité que ce nombre de logements soit contenu
à 643 : la densification par découpage à l’intérieur des immeubles
et/ou par transformation de combles, annexes ou autres locaux en
logements reste donc toujours d’actualité
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« Requalification du centre historique de Bordeaux »
Le nombre de conventionnements en loyers sociaux préconisés dans le parc privé a été de 124, quand la production de 21 logements sociaux publics et 42 logements sociaux privés a été validée.
Le nombre de logements conventionnés dans le parc privé est en hausse grâce à la mise en œuvre de la clause de diversité sociale inscrite au PLU sur le périmètre de la concession du Centre historique depuis 2017.
Les préconisations portent dans 43% des cas sur l’amélioration de la qualité des travaux, dans plus d’1 cas sur 5 sur l’absence de respect des règles d’habitabilité.
En 2017, la transformation de logements en meublés touristiques a été rendue visible par les demandes de création ou de régularisation déposées en anticipation de l’entrée en vigueur du dispositif d’encadrement : ces demandes ont porté sur la transformation de 254 logements en 281 meublés touristiques. La commission, bien que ne disposant pas de normes d’habitabilité applicables aux meublés touristiques (aucun texte ne les prévoit), a néanmoins effectué une vérification systématique des conditions d’habitabilité (lorsque les documents nécessaires lui ont été transmis), dans la perspective d’un éventuel retour du local à l’usage de logement, et alerté les opérateurs concernés.
B. Action sur le parc privé
1. Lutte contre l’habitat indigne
La commission de travail réunissant SSE, Direction de l’habitat et du renouvellement urbain et InCité s’est réunie 6 fois dans l’année 2017.
Les dossiers en suivi
145 dossiers sont en suivi fin 2017 dont 32 ont été initiés en 2017.
Mesures engagées
* Au titre des pouvoirs de police (Maire + Préfet) :
- 1 procédure d’insalubrité remédiable a été initiée sur 1 immeuble
- 5 arrêtés d’impropre à l’habitation ont été pris
- 1 arrêté d’infraction au RSD sur partie d’immeuble
* La CAF a pour sa part mis en œuvre 9 mesures de conservation des aides au logement pour non décence.
1 immeuble a fait l’objet d’un dossier de financement dans le cadre de l’OPAH et 2 immeubles font l’objet d’un diagnostic spécifique aux copropriétés dégradées, mis en place dans le cadre de l’OPAH RU 2017/2022.
2 immeubles sous arrêté d’insalubrité irrémédiable font l’objet d’une demande de DUP en « Loi Vivien » pour acquisition et production de logements sociaux publics.
Les Pistes d’actions
Travailler la prise d’arrêtés au titre de la défaillance des équipements commun mettant en cause les conditions d’habitabilité. Ce dispositif permet d’intervenir à l’échelle globale de l’immeuble quand est constaté une défaillance des équipements communs, réseaux en particulier. Il fait partie des dispositifs qui peuvent donner lieu à la mise en place d’astreintes financières.
Il conviendra, avec le SSE et l’Agence Régionale de Santé, de mesurer l’impact des jurisprudences défavorables sur certains dossiers et/ou procédures afin de poursuivre les mesures d’impropriété à l’habitation.
Au regard de la pression sur le marché de l’immobilier dans l’ancien il sera nécessaire de resserrer les délais laissés aux propriétaires afin de favoriser une dynamique opérationnelle de sortie de l’habitat indigne.
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2. Travaux obligatoires : opérations de restauration immobilière
Les programmes d’ORI consistent à rendre obligatoire des programmes de travaux sur les immeubles concernés ; ils font l’objet d’une Déclaration d’Utilité Publique (DUP).
L’objectif de ce dispositif coercitif est d’initier et encadrer des programmes de travaux de mise aux normes et d’amélioration des conditions d’habitat.
a) PRI « Saint Eloi Salinières »
Saint Eloi
Les DUP qui couvraient les 5 ilots situés côté nord du Cours Victor Hugo sont arrivées à échéance en 2014 et 2015.
Nous continuons à assurer le suivi et l’encadrement des programmes de travaux sur les derniers immeubles qui n’ont pas achevés leurs travaux.
Les ilots « Faures Gensan » et « Fusterie » :
Pour mémoire :
Ces 2 ilots situés dans le quartier Saint Michel font l’objet d’une DUP depuis le mois de juin 2013 et les propriétaires ont reçu notification officielle du programme de travaux fin 2013, avec un délai maximum de réalisation de 48 mois.
La DUP concerne 106 immeubles regroupant 427 logements (au cadastre), dont 30 soit 7%, étaient occupés par leur propriétaire à la date de la DUP.
Il est cependant important de distinguer 2 catégories de travaux prescrits :
Les travaux de réhabilitation affectant les logements en parties communes et/ou privatives : 89 immeubles pour 326 logements Les travaux limités à des arasements et ravalements de murs mitoyens, qui concernent 17 immeubles
Les DUP sur les ilots Fusterie et Faures Gensan ont été notifiées fin 2013 et le délai de réalisation des travaux a échu fin 2017. Une prorogation de la DUP (échéance en 2018) a été sollicitée fin 2017 afin de permettre de mener à leur terme les travaux qui restent à réaliser ; sa date d’expiration a été de ce fait reportée au 7 juin 2023.
La DUP comportait également un programme d’acquisition nécessaire à l’aménagement d’espaces publics : Jardin des Faures et transformation de l’impasse Mauriac en rue.
Le Jardin des Faures a été livré à la Ville de Bordeaux au 2d semestre 2016 et fait l’objet d’un processus de concertation avec habitants et acteurs associatifs, scolaires… du quartier pour définir les activités qui y seront menées, leurs modalités d’animation et de gestion.
L’immeuble du 75 rue des Faures a été acquis définitivement en 2017. Les consultations nécessaires à la désignation des intervenants techniques aux études préalables à sa démolition ont été réalisées à l’automne de sorte que les études soient réalisées durant l’année 2018.
b) ORI à l’immeuble sur Saint Michel/Sainte Croix et Marne Yser
Pour mémoire :
8 immeubles, 7 dans le périmètre Saint Michel/Sainte Croix et 1 dans le quartier Marne Yser, regroupant 52 logements au cadastre dont 1 occupé par son propriétaire, font l’objet d’une DUP de travaux obligatoires en date du 25 juillet 2014.
Il s’agit pour un grand nombre d’immeubles vacants et dégradés de longue date : il a donc été décidé de limiter le délai de réalisation des travaux à 36 mois.
Les notifications de travaux sont intervenues mi 2015, mais les propriétaires avaient été informés du programme de travaux largement en amont de la procédure et certains avaient engagé les travaux.
- Au 31/12/2017, dans 70 immeubles soit 64 % des
immeubles objets d’une obligation de travaux, les travaux ont été
menés à bien, étaient en cours de réalisation ou avaient fait l’objet
d’une autorisation d’urbanisme.
- En revanche, 23 immeubles, soit 1 sur 5, restaient dans
une situation de blocage. Une procédure d’acquisition par
expropriation est enclenchée sur 4 de ces immeubles.
Les autres feront l’objet d’une campagne de relance en 2018 avant
décision sur une éventuelle procédure d’acquisition.
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c) Etudes pré opérationnelles d’ORI
A l’issue des études préalables menées en 2016, il a été décidé de poursuivre la mise au point d’un programme de travaux obligatoires pour 10 immeubles comportant 64 logements au cadastre mais 89 à l’état des lieux.
8 de ces immeubles sont situés dans le quartier Marne Yser, 1 à Saint Michel et 1 à Saint Eloi.
L’année 2017 a permis de finaliser les programmes de travaux et de rencontrer individuellement les propriétaires et copropriétaires concernés pour les informer.
Le dossier de DUP sera déposé en 2018.
Les travaux sont achevés dans 2 immeubles, soit 25%.
3 immeubles sont en cours d’étude avec un dépôt de permis de
construire prévu en 2018 ; ils s’agit de 3 immeubles acquis par
InCité et revendus à des opérateurs sous cahier des charges.
3 immeubles sont en situation de blocage : 2 font l’objet d’une
procédure d’acquisition par InCité, le 3ème fait l’objet d’un litige avec
les acquéreurs sur la réalisation des travaux.
A terme, le programme global sur ces 8 immeubles sera de 33
logements, dont 6 conventionnés par leur propriétaire et 11
logements sociaux publics.
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« Requalification du centre historique de Bordeaux »
3. Aides à l’amélioration
La convention d’OPAH RU HM 2011/2016 est arrivée à son terme en octobre 2016.
Bordeaux Métropole a organisé une mise en concurrence d’opérateurs sur une nouvelle OPAH 2017/2022 en janvier 2017.
InCité a fait acte de candidature et élaboré une offre, et a été retenue comme animateur au terme de cette consultation.
La notification du marché est intervenue en le 29/03/2017.
Sur le périmètre de la concession qui n’est pas couvert par l’OPAH, le PIG est venu soutenir la production de logements conventionnés et l’aide aux propriétaires occupants.
En cumul sur la période de 06/2014 au 31/12/2017, les opérations animées (OPAH+PIG) ont concouru à la production de 329 logements réhabilités sur le périmètre de la concession, dont 298 locatifs répartis de la manière suivante :
Loyers libres 195
Loyers intermédiaires 8
Loyers sociaux 65
Loyers très sociaux 30
Loyer
intermédiaire
25
Loyer
social
150
Le périmètre a été élargi aux secteurs :
Sud Gambetta - République
Saint-Nicolas
Saint-Jean – Belcier
Bastide
Les objectifs fixés pour les 5 années
sont les suivants :
Loyer très
social
75
LOCATIF
PROPRIETAIRES OCCUPANTS
Modestes
60
Très Modestes
90
10 COPROPRIETES DEGRADEES
103
35 %
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a) Activité 2017 dans le cadre des OPAH(s) et du PIG :
Locatif (dossiers agréés):
Particularité de 2017, le conventionnement a été négocié sur une opération de taille importante : 10 logements sur 84 au total, alors que le montage avait déjà été finalisé par le promoteur qui prévoyait 100% de loyer libre. Cette négociation a permis une production conséquente mais à hauteur de 12% du programme, ce qui vient « dégrader » le rapport global loyers encadrés/ loyers libres au regard des années précédentes.
Hormis cet épiphénomène, le constat est inchangé par rapport aux années précédentes :
- Les dossiers engagés sont de plus en plus longs à monter, notamment avec les investisseurs professionnels - Le prospect est difficile du fait de l’écart croissant entre loyer marché et loyer social ou très social conventionné
Loyer libre Loyer conventionné social
T1
28 m2 495 € 150 €
T3
68.5 m2 940 € 436 €
Ce ralentissement est également à mettre en perspective avec la chute des conventionnements de loyers au niveau national, qui est particulièrement forte : ainsi, on est passé de 38 682 logements locatifs conventionnés en 2006 à 5 275 en 2016 et à 4 153 en 2017, avec une chute libre entre 2009 et 2011, de 37 700 à 10 000 environ.
Cette baisse est notamment due à la priorité donnée par l’ANAH à l’aide aux propriétaires occupants.
Propriétaires occupants (dossiers agréés) :
28 propriétaires occupants, dont 7 sous obligation de travaux ont été éligibles aux aides OPAH et PIG entre 2014 et 2017. Ce nombre reste faible sur le centre historique, du fait de la très faible part de propriétaires occupants ainsi que de leur niveau de ressources, souvent largement supérieurs aux plafonds d’éligibilité.
Répartition des loyers dans les immeubles ayant fait
l’objet d’un conventionnement en 2017 :
2017 LL LI LCS LCTS
Périmètre
concession 125 1 25 9
Origine des dossiers
(Bailleurs et occupants confondus)
Près de 90% des dossiers qui ont fait l’objet d’un conventionnement l’ont été
grâce aux outils mis en place dans le cadre de la concession, au premier
rang des quels se trouvent :
Le Conseil programmatique
La veille foncière dans le cadre du DPU
Cependant, en 2017, un outil essentiel est venu faire levier sur le
conventionnement : l’obligation intégrée au PLU de conventionner 1/3 des
logements dans tout immeuble réhabilité comptant 3 logements et +.
La mise en œuvre de cette nouvelle règle dans le cadre de l’instruction des
autorisations d’urbanisme doit permettre d’améliorer significativement la
mixité des programmes. Un premier bilan pourra être établi à fin 2018.
Pour exemple, comparatif de
loyers de logements réhabilités mis
en location en 2017/2018, à
typologie identique :
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C. Recyclage foncier
1. Action foncière
Les conditions d’acquisition sur le marché pèsent plus que jamais sur la réalisation des opérations de recyclage. (cf. Veille foncière en supra)
Ce niveau de prix pèse sur la capacité à tenir le cap du programme de recyclage fixé à la concession, du moins aux conditions économiques définies au contrat : ainsi, si l’on ne tient pas compte du stock transféré depuis la première concession en 2014, seul 30% du programme d’acquisition prévu sur la période 2014/2017 a pu être réalisé.
Le choix a en effet été fait de se tenir au plus près des prix d’acquisition prévus au budget prévisionnel initial, quitte à acheter moins d’immeubles que prévu.
Le niveau de prix auquel se maintient le marché, conjugué aux volumes de travaux nécessaires, constitue donc un véritable handicap dans la production de logements sociaux ou en accession à prix maitrisé.
2. Droit de préemption urbain
Sur 2 022 DIA déposées dans l’année 2017, 14 ont fait l’objet d’une décision de préemption, soit un taux de préemption 0.69 % dans le périmètre de la concession.
Compte tenu du niveau de prix pratiqué, seule 1 préemption s’est faite au prix, les autres se sont faites à des prix inférieurs à la DIA. Dans 2 autres dossiers, un accord négocié a été trouvé avec le vendeur ; enfin, 2 immeubles seront acquis en 2018 après fixation du prix par le juge. 7 décision de préemption ont donné lieu à abandon, soit à l’initiative du vendeur (3), soit à celle d’InCité (4).
RECYCLAGE FONCIER OBJECTIFS REALISE % PROMESSE DE VENTE % AVANCEMENT GLOBAL %
LOGEMENTS 354 117 33% 16 5% 133 38%
Logements locatifs 317 101 32% 16 5% 117 37%
Logements sociaux publics 195 82 42% 12 6% 94 48%
Logements locatifs privés 122 19 16% 4 3% 23 19%
Logements locatifs privés conventionnés 44 8 18% 3 7% 11 25%
Logements locatifs privés libres 78 11 14% 5 6% 16 21%
Accession à la propriété 37 16 43% 0 0% 16 43%
43 u 16 u 37% 0 u 0% 16 u 37%
3 207 m2 2 104 m2 0 m2 2 104 m2 66%
35 u 10 u 29% 0% 10 u 29%
2 063 m2 1 099 m2 53% 0% 1 099 m2 53%
6 u 4 u 67% 0% 4 u 67%
603 m2 464 m2 77% 0% 464 m2 77%
2 u 2 u 2 u
541 m2 541 m2 541 m2
3 u 1 u 33% 0 u 0% 1 u 33%
196 m2 56 m2 0 m2 56 m2 29%
ACTIVITES ECONOMIQUES &
EQUIPEMENTS
BICYCLETTERIES
Equipements
Activité économique locaux loués
Activité économique remise sur le marché
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CRACL au 31 12 2017 Concession d’aménagement
« Requalification du centre historique de Bordeaux »
3. Acquisitions foncières
Acquisitions en 2017
8 immeubles ont été acquis dans l’année, pour un montant global de 1 581 080 €.
Ils permettront la production de 4 logements et 2 locaux tertiaires et 2 locaux destinés à accueillir des activités de service d’intérêt général : 1 bicycletterie, des locaux d’artiste.
2 entre eux sont destinés à la démolition : l’un dans le cadre d’un curetage de cœur de parcelle, l’autre pour la création d’une voirie publique. L’ensemble des locaux acquis sont vacants.
Sur les 8 immeubles acquis :
4 l’ont été à l’amiable
3 à l’issue d’une négociation dans le cadre du DPU
1 par expropriation suite à Déclaration d’utilité publique sur projet : percement de voirie entre rue des Faures et impasse Mauriac.
Au regard des objectifs annuels (*) du contrat de concession, l’avancement cumulé des acquisitions en capacité de production est le suivant :
(*) % du prévisionnel de la période = avancement rapporté aux prévisions sur la période 2014/2017 – avancement global en % = avancement au regard du prévisionnel de la concession 2014/2020
ANNEE TOTAL DIA DECISIONS DE PREEMPTION % des DIA PREMPTION AU PRIX % des PREEMPTIONS
2d semestre 2014 672 5 0,74% 0 0%
CUMUL 31/12/2014 672 5 0,74% 0 0%
2015 1 805 16 0,89% 3 19%
CUMUL 31/12/2015 2 477 21 0,85% 3 14%
2016 2 075 7 0,34% 4 57%
CUMUL 31/12/2016 4 552 28 0,62% 7 25%
2017 2 022 14 0,69% 1 7%
CUMUL 31/12/2017 6 574 42 0,64% 8 19%
N° voie Voie Nom de voie
75 rue Faures
37 rue Bigot
39 rue Bigot
73 rue Rousselle
5 cours Yser
9 rue Renière
64 rue Faures
21 rue Loup
Destination
Démolition
Accession
Accession
Equipement public
Activité économique
Equipement public
Démolition
Activité économique
Nombre logements
produits
Nombre activités
éco /équipt
produits
Surface
logements
produite
Surface activités
écos/éqpt produite
0 0
1 0 73
1 0 80
0 1 190
0 1 0 112
1 1 49 272,5
0 0 0 0
0 1 238
Acquisitions logements
Logement social
Accession à la propriété
Locatif privé à réhabiliter
dont Locatif privé sans travaux VIR
Acquisitions activités écos & autres
Commerces & activités écos
Locaux résidentiels
LES ACQUISITIONS FONCIERES
inclus stock transféré
Avancement
cumulé
% du prévisionnel
de la période
avancement global
en %
178 59% 55%
118 74% 71%
12 33% 32%
48 44% 41%
3 430 m2 118% 116%
3 240 m2 119% 117%
190 m2 95% 95%
Au 31 12 2017
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4. Cessions
En 2017, les ventes en recyclage ont représenté un montant hors taxes de 2 820 632 €, correspondant à la production suivante :
a) 31 logements
1 logement en accession à la propriété dans un immeuble réhabilité par InCité
2 logements destinés à du locatif privé
28 logements destinés à une acquisition amélioration en PLUS/PLAi par un bailleur social
b) Autres locaux
c) Cumul des biens recyclés depuis 2014 :
1&3 rue Bouquière
15 rue Lalande
13 rue Nerigean
138 cours Somme
43 cours Victor Hugo
30/32 rue Nerigean
30 rue Maubec
Locatif social
Accession
Locatif social
Locatif social
Locatif social
Locatif social
Locatif privé
9
1
3
6
6
4
2
1
0
0
1
1
0
1
15 rue Lalande
6 cours Marne
Activité économique
Activité économique
40
642
66 rue Faures
68 rue Faures
22 rue Menuts
Equipement public
Equipement public
Equipement public
2 rue Saint Benoit Parking
Ventes immeubles logements
Logement social
Accession à la propriété
Locatif privé à réhabiliter
Locatif privé sans travaux VIR
Ventes activités écos & autres
Commerces & activités écos
Autres locaux
Locaux résidentiels
LES VENTES
Avancement
cumulé
% du prévisionnel
de la période
avancement global
en %
117 64% 40%
82 106% 45%
16 48% 70%
19 31% 21%
2 104 m2 61%
1 563 m2 68%
541 m2 58%
0 m2 0%
Au 31 12 2017
Logements Locaux
Surface
Adresse Destination
Terrain nu/
Jardin des
Faures
Destination Adresse
Destination Adresse
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d) Stock de biens à recycler constitué à fin 2017
Destination Nombre logements Nombre locaux activité économique & équipement Surface locaux activité
économique &
équipement
Logement en accession à la propriété 10
Logement locatif privé 52 5 489 m2
Logement social public 47 6 565 m2
Autres logements (lié à équipement) 4
Locaux économiques 3 574 m2
Equipement public 6 821 m2
Total 113 20 2 449 m2
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D. Relogement et accompagnement social
Au 31 12 2017, 68 ménages ont été relogés définitivement, dont 15 sur l’année 2017.
1. Motif du relogement :
2. Lieu et parc de relogement :
a) Localisation géographique des relogements définitifs
b) Parc d’accueil du relogement définitif
Depuis 2014 :
87 % des relogements définitifs sont réalisés dans le
centre historique
12 % sur d’autres quartiers de Bordeaux
1% hors Bordeaux
59% des relogements sont motivés par l’état de dégradation
de l’immeuble dans lequel le locataire réside
(= immeubles acquis par InCité pour restructuration lourde + habitat
indigne)
38% du fait de travaux d’amélioration engagés par le
propriétaire (= OPAH + ORI)
En 2017
Les livraisons d’opérations de logement social public du
PNRQAD ont permis d’accueillir 11 ménages
L’OPAH a permis d’en accueillir 6 en loyer très social
Depuis 2014 :
+ des 3/4 des relogements définitifs
réalisés dans le centre historique le sont sur
les quartiers
Saint Michel et Saint Eloi
37%
dans le
parc privé
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« Requalification du centre historique de Bordeaux »
V. Perspectives pour 2018
Sur le secteur Marne Yser, au terme des visites d’immeubles préalables à une demande de DUP ORI, une demande de DUP sera déposée avec pour objectif une enquête publique sur le 2d semestre.
En 2018 sont prévues les ventes de 6 immeubles représentant une production de 20 logements et 225 m2 de locaux d’activité, ainsi que la cession à Bordeaux Métropole de la bicycletterie du 49 rue Bouquière, mise en service depuis 2009.
L’objectif est également de lancer la commercialisation et/ou de finaliser la programmation de 15 immeubles représentant 56 logements et près de 1 000 m2 de surfaces destinées à des activités économiques.
Le PRQAD va être prorogé de 3 ans : l’année 2018 devrait permettre d’aboutir sur la programmation et le recyclage d’immeubles, et l’enjeu sera de pouvoir continuer à acquérir pour renouveler ce stock, à l’appui d’une action renforcée et coordonnée contre l’habitat indigne.
En 2018, le contenu de la programmation de 3 nouveaux équipements publics sera à valider avec la collectivité permettant ainsi d’engager les études de projet techniques:
- 1 bicycletterie rue de la Rousselle,
- 1 bicycletterie et des locaux de collecte rue Leupold
- 1 équipement à vocation culturelle rue Renière
Néanmoins, tant le calendrier des opérations de restauration immobilière que celui du recyclage mettent en évidence que les objectifs programmatiques devront être réinterrogés au regard du calendrier 2020. Une vingtaine de biens déjà acquis ou dont l’acquisition est programmée d’ici 2020 ne pourront être recyclés avant l’échéance. Il sera nécessaire courant 2018 d’identifier précisément ce stock et les conditions de recyclage.
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« Requalification du centre historique de Bordeaux »
ANNEXES AU COMPTE RENDU D’ACTIVITE ANNUEL :
A. Subventions
1. Subventions perçues
Bordeaux Métropole PRQAD 13 rue Nerigean 22 866.00
Bordeaux Métropole PRQAD 1/3 rue Bouquière 68 598.00
Bordeaux Métropole PRQAD 30/32 rue Nerigean 30 488.00
ANRU PRQAD 13 rue Nerigean 37 235.69
ANRU PRQAD 30/32 rue Nerigean 48 674.97
2. Subventions appelées au 31 12 2017 mais restant à percevoir
ANRU PRQAD 1/3 rue Bouquière 225 000.00
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B. Détail des réalisations au 31 12 2017
1. RECETTES
Ventes immeubles logements
Logement social
Accession à la propriété
Locatif privé à réhabiliter
Locatif privé sans travaux VIR
Ventes activités écos & autres
Commerces & activités écos
Autres locaux
Locaux résidentiels
Stationnements
Gestion temporaire
Logements
Commerces
Autres Produits
Subventions
ANRU PNRQAD
METROPOLE PNRQAD
Autres subventions
Participation au bilan Ville de Bordeaux
Participation au bilan Bordeaux Métropole
Produits financiers
TOTAL PRODUITS HT
Compte prévisionnel des recettes
REALISE REALISE REALISE REALISE
2014 2015 2016 2017
6 mois 12 mois 12 mois 12 mois
1 590 475 2 385 797 2 932 727 1 799 666
747 100 677 500 330 600 1 315 450
1 308 297 2 124 866 219 216
843 375 400 000 477 261 265 000
0 0
0 1 047 285 0 1 020 966
0 1 020 966
1 047 285 0 0
0 0
42 000 449 770 173 451 21 000
128 822 211 625 235 789 197 052
73 043 115 344 120 074 85 729
47 327 76 374 99 987 97 109
8 452 19 908 15 728 14 214
0 912 352 1 117 042 207 863
858 998 945 578 85 911
53 354 171 464 121 952
0 0 0
4 200 000 1 200 000 1 200 000 1 200 000
1 500 000 500 000
5 884 2 893 4 501 3 685
5 967 181 6 209 722 7 163 510 4 950 232
Avancement
cumulé
ENGAGEMENTS
FINANCIERS
42 mois
8 708 665
3 070 650
3 652 379
1 985 636
2 068 251
1 020 966
1 047 285
0
686 221
773 288
394 190
320 796
58 303
2 237 256
1 920 974
316 282
7 800 000
2 000 000
16 963
24 290 645
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2. DEPENSES
Etudes pré opérationnelles
AMO programmations/DUP/travaux
Assistance foncière & procédures
Assistance juridique
Diagnostics techniques
Acquisitions foncières
Logement social
Accession à la propriété
Locatif privé à réhabiliter
Activités écos & autres
Locaux résidentiels (bicycletterie, cœur ilot…)
Frais d'acquisition
Relogement, accompagnement social
Déménagements, équipements, frais directs
Autres frais pris en charge ( DG, remise loyer)
Gestion intercalaire
Protection patrimoine, surveillance
Gestion & entretien courants+ Taxes foncières
Charges de copropriété
Travaux
Travaux démolition,mise en état & aménagement
Travaux réhabilitation logements
Travaux réhabilitation commerces
Honoraires techniques
Frais de commercialisation
Communication
Divers
Rémunération concessionnaire
Part forfaitaire
Part variable
Forfait clôture opération
Frais financiers
TOTAL CHARGES HT
Compte prévisionnel des dépenses
REALISE REALISE REALISE REALISE
2014 2015 2016 2017
6 mois 12 mois 12 mois 12 mois
16 464 22 403 49 640 9 014
16 9 341 7 400
10 198 17 403 1 899 114
6 250 5 000 38 400 1 500
0
15 005 813 1 745 982 3 266 320 1 716 731
7 805 852 40 000 937 801
1 670 922 0 200 000 325 400
3 627 712 1 547 800 1 067 900
1 357 207 0 911 351 500 000
49 225 40 000 0 765 680
494 895 118 182 149 268 125 651
88 760 45 546 46 326 43 269
88 760 45 546 46 326 16 157
0 27 112
1 690 358 326 241 280 142 408 463
273 989 79 907 62 912 116 561
1 374 022 237 962 211 756 287 685
42 347 8 372 5 474 4 216
1 997 845 2 045 960 757 133 125 078
354 805 199 580 86 630 -1 370
1 191 457 1 610 085 460 637 42 217
0
451 584 236 295 209 241 79 967
0 0 625 4 264
34 325 11 591 0 28 450
6 292 2 641 12 250
952 750
462 500 952 750 981 333 1 010 772
462 500 746 750 769 153 792 227
0 206 000 212 180 218 545
166 465 271 163 251 264 222 501
19 462 530 5 427 929 5 634 799 3 576 528
Avancement
cumulé
ENGAGEMENTS
FINANCIERS
97 522
16 758
29 614
51 150
0
21 734 847
8 783 653
2 196 322
6 243 412
2 768 558
854 905
887 997
223 901
196 788
27 112
2 705 204
533 369
2 111 426
60 410
4 926 016
639 644
3 304 396
0
977 086
4 889
74 367
21 183
3 407 354
2 770 630
636 725
0
911 393
34 101 787
RESULTAT (PRODUITS - CHARGES) -13 495 349 781 793 1 528 711 1 373 703 -9 811 142
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C. Comparatif réalisé /prévisionnel
Ventes immeubles logements
Logement social
Accession à la propriété
Locatif privé à réhabiliter
Locatif privé sans travaux VIR
Ventes activités écos & autres
Commerces & activités écos
Autres locaux
Locaux résidentiels
Stationnements
Gestion temporaire
Logements
Commerces
Autres Produits
Subventions
ANRU PNRQAD
METROPOLE PNRQAD
Autres subventions
Participation au bilan Ville de Bordeaux
Participation au bilan Bordeaux Métropole
Produits financiers
TOTAL PRODUITS HT
ENGAGEMENTS
FINANCIERS
% du prévisionnel de
la période
avancement global
en %
42 mois
8 708 665 47% 27%
3 070 650 98% 52%
3 652 379 54% 43%
1 985 636 34% 11%
2 068 251 159% 52%
1 020 966 559% 42%
1 047 285 93% 93%
0 0%
686 221
773 288 172% 87%
394 190 129% 81%
320 796 222% 79%
58 303
2 237 256 120% 73%
1 890 486 142% 85%
346 770 66% 40%
7 800 000 100% 76%
2 000 000 100% 67%
16 963 57% 25%
24 290 645 76% 46%
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CRACL au 31 12 2017 Concession d’aménagement
« Requalification du centre historique de Bordeaux »
Etudes pré opérationnelles
AMO programmations/DUP/travaux
Assistance foncière & procédures
Assistance juridique
Diagnostics techniques
Acquisitions foncières
Logement social
Accession à la propriété
Locatif privé à réhabiliter
Activités écos & autres
Locaux résidentiels (bicycletterie, cœur ilot…)
Frais d'acquisition
Relogement, accompagnement social
Déménagements, équipements, frais directs
Autres frais pris en charge ( DG, remise loyer)
Gestion intercalaire
Protection patrimoine, surveillance
Gestion & entretien courants+ Taxes foncières
Charges de copropriété
Travaux
Travaux démolition,mise en état & aménagement
Travaux réhabilitation logements
Travaux réhabilitation commerces
Honoraires techniques
Frais de commercialisation
Communication
Divers
Rémunération concessionnaire
Part forfaitaire
Part variable
Forfait clôture opération
Frais financiers
TOTAL CHARGES HT
ENGAGEMENTS
FINANCIERS
% du prévisionnel de
la période
avancement global
en %
97 522 37% 23%
16 758 18% 11%
29 614 40% 25%
51 150 139% 86%
0 0% 0%
21 734 847 75% 70%
8 783 653 79% 74%
2 196 322 38% 37%
6 243 412 64% 60%
2 768 558 214% 194%
854 905 114% 114%
887 997 177% 160%
223 901 92% 66%
196 788 100% 74%
27 112 58% 35%
2 705 204 366% 238%
533 369 579% 357%
2 111 426 388% 258%
60 410 59% 36%
4 926 016 65% 50%
639 644 76% 54%
3 304 396 63% 51%
0 0% 0%
977 086 99% 74%
4 889 3% 2%
74 367 45% 25%
21 183 19% 10%
3 407 354 99% 55%
2 770 630 100% 57%
636 725 94% 50%
0
911 393 91% 61%
34 101 787 79% 64%
61 %
166 %
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CRACL au 31 12 2017 Concession d’aménagement
« Requalification du centre historique de Bordeaux »
D. Acquisitions de l’exercice 2017
E. Ventes de l’exercice 2017
N° voie Voie Nom de voie
75 rue Faures
37 rue Bigot
39 rue Bigot
73 rue Rousselle
5 cours Yser
9 rue Renière
64 rue Faures
21 rue Loup
Montant
acquisition
207 680
55 000
270 400
265 000
150 000
247 000
36 000
350 000
N° voie Voie Nom de voie
1&3 rue Bouquière
66 rue Faures
15 rue Lalande
15 rue Lalande
13 rue Nerigean
138 cours Somme
43 cours Victor Hugo
30/32 rue Nerigean
68 rue Faures
22 rue Menuts
6 cours Marne
64 rue Faures
68 rue Faures
30 rue Maubec
2 rue Saint Benoit
Destination
Locatif social
Equipement public
Accession
Activité économique
Locatif social
Locatif social
Locatif social
Locatif social
Equipement public
Equipement public
Activité économique
Démolition
Equipement public
Locatif privé
Parking
Prix de vente HT
450 000
0
219 216
106 395
93 000
348 000
325 000
99 450
0
0
914 571
1
0
265 000
21 000
1950 Séance du lundi 17 décembre 2018
D-2018/584
Agence d’urbanisme Bordeaux métropole Aquitaine (A’urba)-
Subvention de la ville de bordeaux 2018 - Décision -
Autorisation
Madame Elizabeth TOUTON, Adjoint au Maire, présente le rapport suivant :
Mesdames, Messieurs,
Créée en 1969, l’Agence d’urbanisme Bordeaux Métropole Aquitaine (A’urba), est une association loi 1901. C’est l’outil stratégique de développement des territoires bordelais, girondins et aquitains. Par ses diagnostics, ses réflexions prospectives, ses démarches de projets, elle travaille à toutes les échelles, du quartier jusqu’aux systèmes métropolitains. L’agence éclaire les responsables locaux dans la conception, l’élaboration et la mise en œuvre de leurs projets et de leurs politiques publiques.
Ses membres, dont la Ville de Bordeaux, sont des personnes morales ayant des compétences ou des implications en matière d’aménagement ou d’urbanisme.
Un partenariat quinquennal matérialisé par une convention cadre
Une convention cadre pour la période 2016-2020 a été votée par délibération n° D - 2016/178 du 2 mai 2016.
Les principaux sujets d’intérêt retenus par la Ville de Bordeaux dans le projet d’agence pour la période 2016-2020 concernent :
· les nouvelles géographies des territoires,
· les stratégies métropolitaines transversales,
· les innovations méthodologiques, innovations de projet, capitalisation méthodologique et expertise
· les intelligences territoriales.
Programme de travail 2018
Au vu du programme de travail proposé par l’a-urba pour l’année 2018, la Ville de Bordeaux marque un intérêt particulier aux actions suivantes :
Nouvelles géographies du territoire : Boulevards – suite des réflexions. Une exposition est prévue afin de partager les enjeux et la réflexion prospective sur les boulevards.
Stratégies métropolitaines transversales :
- Métropole de la qualité de vie - Ginko.
- Métropole inclusive - Vieillir en Ville et dans son quartier. Bordeaux Euratlantique. Le détail de ces actions figure en annexe à la délibération.
Innovations méthodologiques – innovation de projet
- Recherche et développement
- Territoires quotidiens, territoires de projets
Intelligences territoriales : Outil d’observation de la programmation urbaine et travaux des observatoires (habitat et modes de vie, activité économique et emploi, mobilités, conférences partenariales de l’immobilier…).
Subvention 2018
1951 Séance du lundi 17 décembre 2018
Compte tenu du programme de travail 2018, il est proposé d’attribuer à l’A-urba une subvention de fonctionnement de 57 000 € pour un montant de dépenses prévisionnelles de 6 235 290 €.
Conformément à la délibération du Conseil municipal n°2017-504 du 18 décembre 2017 et afin de faciliter le fonctionnement de plusieurs organismes dans l’attente du vote du Budget primitif la ville de Bordeaux, un acompte provisionnel de 45 000 € a fait l’objet d’un versement en début d’exercice 2018.
Sur la base de la présentation de l’ensemble de ce programme de travail 2018, je vous demande, Mesdames, Messieurs, de bien vouloir autoriser Monsieur le Maire à :
ü verser à l’A’urba une subvention de fonctionnement de 57 000 € (étant entendu qu’un premier acompte de 45 000 € a été versé en début d’exercice 2018)
ü imputer la dépense sur le budget principal de la ville de Bordeaux de l’exercice en cours (chapitre 65, article 6574, fonction 72)
ü signer la convention financière 2018 ci annexée.
ADOPTE A LA MAJORITE
VOTE CONTRE DU GROUPE RASSEMBLEMENT NATIONAL-SIEL
1952 M. le MAIRE
Madame TOUTON, rapidement.
MME TOUTON
Une délibération habituelle. Nous avons voté cette subvention à l’Agence d’urbanisme et il vous est donc demandé de bien vouloir valider la convention qui va avec le programme de travail de l’Agence d’urbanisme.
M. le MAIRE
Monsieur JAY ?
M. JAY
Je propose de faire l’économie de cette dépense. Voilà. Les élus, les fonctionnaires sont assez compétents, je pense, pour apporter une expertise sur ces questions d’urbanisme.
M. le MAIRE
Ah oui, cela, c’est vraiment tout à fait nouveau. Nous pouvons nous priver d’une agence d’urbanisme dans une agglomération comme la nôtre. Cela va être un progrès formidable dans la mise en œuvre de nos politiques. Là encore, c’est une économie stupide, permettez-moi de vous le dire.
Sur cette délibération, qui vote contre ? Qui s’abstient ? On va avoir un vrai florilège bientôt.
Ensuite, dernière délégation.
MME MIGLIORE
Délégation de Madame Maribel BERNARD. Délibération 590 : « Ouvertures dominicales des commerces pour l'année 2019 ».
1953 1
CONVENTION ANNUELLE
ANNEE 2018
ENTRE :
La Ville de Bordeaux,
Représentée par son Maire, dûment habilité aux fins des présentes en vertu d'une délibération du …………………………..
D’une part,
ET :
L’AGENCE D’URBANISME BORDEAUX MÉTROPOLE AQUITAINE,
Association régie par la loi 1901, représentée par sa Présidente, Madame Véronique Ferreira, dûment habilitée par délibération de son Conseil d’administration, domiciliée à Bordeaux, Hangar G2 – Bassin à flot n°1 Quai Armand Lalande – BP 71.
D’autre part
ARTICLE 1 – OBJET DE LA PRÉSENTE CONVENTION
L’a-urba et la Ville de Bordeaux ont signé le 17 mai 2016 une convention cadre ayant pour objet de définir les conditions dans lesquelles la Ville de Bordeaux entend apporter un concours en moyens financiers aux activités menées par l’a-urba au profit de ses membres.
La présente convention a pour objet d’identifier les prises d’intérêt de la Ville de Bordeaux au programme partenarial de l’agence et de définir le montant de la subvention de fonctionnement à l’a-urba au titre de l’année 2018.
1954 2
ARTICLE 2 – INTERETS PARTICULIERS
Au vu du programme de travail proposé par l’a-urba pour l’année 2018, la Ville de Bordeaux marque un intérêt particulier aux actions suivantes :
Nouvelles géographies du territoire
- Boulevards – suite des réflexions. Une exposition est prévue afin de partager les enjeux et la réflexion prospective sur les boulevards.
Stratégies métropolitaines transversales
- Métropole de la qualité de vie - Ginko.
- Métropole inclusive - Vieillir en ville et dans son quartier. Bordeaux Euratlantique.
Innovations méthodologiques – innovation de projet
- Recherche et développement
- Territoires quotidiens, territoires de projets
Intelligences territoriales
- Outil d’observation de la programmation urbaine et travaux des observatoires (habitat et modes de vie, activité économique et emploi, mobilités, conférences partenariales de l’immobilier…).
ARTICLE 3 – MONTANT DE LA SUBVENTION
Pour l’année 2018, la Ville de Bordeaux a décidé d’attribuer une subvention de fonctionnement d’un montant de 57 000 €.
ARTICLE 4 – MODALITES DE PAIEMENT
La subvention sera versée en trois tranches au compte de l’a-urba :
Crédit Coopératif
Code banque : 42559
Code guichet : 10000
Compte numéro : 08011604559
Clé RIB : 32
1955 3
La ville de Bordeaux procédera au paiement de la subvention en deux acomptes :
un premier acompte, soit 45 000 €
Le premier acompte de 45 000 € correspond à un acompte provisionnel conformément à la délibération du Conseil municipal n°2017-504 du 18 décembre 2017 et afin de faciliter le fonctionnement de plusieurs organismes dans l’attente du vote du Budget primitif la ville de Bordeaux.
Ce premier acompte a été versé à l’A’Urba en début d’exercice 2018.
Le solde, soit 12 000 €
Le solde de la subvention, soit 12 000 € sera versé à la signature de la présente convention.
ARTICLE 5 – DUREE DE LA CONVENTION
La présente convention est conclue pour la seule année 2018. Elle prendra fin dès le règlement du solde.
ARTICLE 6 – CONTENTIEUX
Les parties conviennent que tout litige, pouvant naître de la présente convention sera déféré auprès du Tribunal Administratif de Bordeaux.
Fait à Bordeaux, en trois exemplaires, le …………………….2018
La Présidente de l’a-urba Le Maire de la Ville de Bordeaux
Véronique Ferreira Monsieur Alain Juppé
1956 FICHE PROJET
180046 - Territoire de projet – Bordeaux - 2018
Ginko
L'a-urba a une longue tradition de travail à double échelle, celle de la métropole et celle des communes qui en font partie.
L'échelle communale permet une territorialisation des stratégies élaborées à l'échelle métropolitaine en mettant en évidence les conditions nécessaires pour les rendre opérationnelles. Elle offre également la possibilité de tester des démarches innovantes de projet urbain pouvant alimenter les stratégies territoriales et nourrir d’autres projets.
Le travail avec les communes permet, enfin, une articulation avec une échelle infra-communale : des quartiers sont ainsi des terrains d’analyses d’enjeux spécifiques, décryptés dans le cadre d’études ciblées privilégiant des approches méthodologiques ad hoc.
En 2018, l’a-urba travaille avec la Ville de Bordeaux sur la qualité de vie dans le quartier de GINKO.
L’étude réalisée par l’agence a pour objectif de recueillir, auprès de habitants et des gestionnaires du quartier, des observations, avis et ressentis tant sur la conception et la réalisation mais aussi sur la façon de vivre le quartier. Grâce à des méthodologies innovantes, l’étude permet une meilleure connaissance et appréciation du niveau de satisfaction des habitants et des acteurs, et tire des enseignements utiles pour les quartiers en cours ou à venir.
Objectifs et résultats attendus
Ginko, une opération pilote ?
L’opération « Ginko » est un des premiers grands quartiers nouveaux à avoir été réalisé et livré, qui s’inscrit dans les objectifs de recentrage de l’agglomération bordelaise et de valorisation foncière d’espaces déjà aménagés en tout ou partie. Cette nouvelle phase de l’urbanisme bordelais est marquée par la recherche d’innovations en termes de composition de la ville, d’espaces publics et d’architectures mais aussi de modes de vie et de fabrication du projet urbain. Or les critiques relayées par la presse témoignent d’un décalage entre le ressenti de certains habitants et les intentions initiales portées par le projet. Il semble donc important de décrypter ces messages apparemment contradictoires.
En phase opérationnelle depuis 6 ans l’aménagement du quartier Ginko connait ses dernières étapes de construction. Habité depuis 2012, pourvu de plusieurs équipements publics, commerces et services, desservi par le tramway depuis 2014, c’est un quartier en devenir avec un tissu social encore neuf. Il peut donc avoir une valeur d’exemple pour les quartiers à venir en tirant des éléments recueillis auprès des habitants mais aussi des gestionnaires de ce site ce qui peut être reproduit ailleurs, ce qui pourrait être amélioré et éventuellement ce qui doit être corrigé. Ces enseignements ne se limitent pas aux étapes de conception et de réalisation mais également aux phases de mise en service et de gestion quotidienne, souvent impensées dans le cadre du projet urbain.
1957 Ginko, du quartier en projet au quartier vécu
Pour ce faire, il paraît opportun de disposer d’une meilleure connaissance sociale et démographique du quartier et d’une première appréciation du niveau de satisfaction des habitants, notamment sur les éléments de leur cadre de vie (forme bâtie et espaces publics, commerces, services et équipements disponibles dans ou à proximité du quartier, ambiance urbaine, qualités effectives de fonctionnement du quartier : qualité des prestations, gestion des nuisances urbaines, qualité des constructions, lien social …). Il semble également pertinent de recueillir l’avis des professionnels de la gestion (immobilière et urbaine) à croiser avec celui des habitants et de mettre en perspective le développement du quartier à une échelle plus large.
Après avoir réalisé deux phases d’étude préalables : passation d’un questionnaire via les boîtes aux lettres (ensemble des habitants) et entretiens individuels avec les habitants ressources, « faiseurs d’opinion » et acteurs locaux, l’agence enrichit, en 2018, ces travaux par une analyse qualitative des discours des habitants de GINKO.
Méthodes
Groupes « focus » - analyse qualitative des discours habitants
Ecouter les paroles des habitants pour approfondir le diagnostic obtenu avec les questionnaires et les entretiens « influenceurs », mettre en évidence le « bruit de fond » du quartier. Comprendre le système de valeurs, les représentations qu’ont les habitants du quartier.
- Construction d’une trame d’animation autour des sujets émergents : travail sur les « discours », sur les « propos », sur les « jugements de valeur ». Analyse des propos recueillis en atelier avec les groupes.
- Panel : groupes d’habitants représentatifs de la population du quartier (5 groupes maximum - de 8 à 10 personnes par groupe)
- Analyse, synthèse et restitution
Effets attendus
- Approfondir et objectiver qualitativement le regard porté sur le quartier par grande thématique (suite aux informations recueillies dans les phases précédentes).
- Faire émerger des pistes d’amélioration
Les travaux menés par l’agence donneront lieu à une restitution pour la Ville de Bordeaux puis une restitution d’ensemble avec les habitants du quartier.
1958 FICHE PROJET - 2018
Être âgé en ville : vieillir en ville et dans son quartier, Bordeaux Euratlantique
L'a-urba a une longue tradition de travail à double échelle, celle de la métropole et celle des communes qui en font partie.
L'échelle communale permet une territorialisation des stratégies élaborées à l'échelle métropolitaine en mettant en évidence les conditions nécessaires pour les rendre opérationnelles. Elle permet également de tester des démarches et des méthodes innovantes, notamment en matière de connaissance des populations, des modes de vie ainsi que d’analyses prospectives.
En 2018, l’a-urba travaille avec la Ville de Bordeaux sur la ville inclusive autour de la thématique « vieillir en ville et dans son quartier » qui soulève des enjeux sociaux et sociétaux que les villes doivent de plus en plus prendre en compte, notamment en matière d’aménagement urbain.
Objectifs et résultats attendus
La question du vieillissement apparaît de manière de plus importante dans les politiques publiques et de ce fait l’a-urba est sollicitée depuis plusieurs années pour apporter son éclairage à la question. À la suite de l’adhésion de Bordeaux au réseau des Villes Amies des Aînés, l’agence poursuit la création de supports d’animation en vue de la co-construction du diagnostic et du programme d’actions avec partenaires et personnes âgées.
Les travaux réalisés par l’agence en 2016 dans le cadre de l’étude « Vieillir en ville et dans son quartier » montrent que toutes les communes et tous les quartiers de l’agglomération seraient touchés par le vieillissement, mais de manières très différentes d’un territoire à l’autre, et surtout dans des temporalités différentes, et donnait des pistes pour une ville adaptée au vieillissement.
Pour la Ville de Bordeaux, l’agence a appliqué la méthodologie de travail développée en 2017 sur le quartier de Caudéran et qui consistait à étudier l’organisation du quartier et les caractéristiques de l’habitat et de les confronter à la population âgée résidente. Le quartier retenu en 2018 a été Bordeaux Euratlantique.
Euratlantique est un des territoires d’avenir de la commune de Bordeaux. Est-il, dans sa configuration actuelle, un quartier pour les personnes âgées, et où il ferait bon vieillir ? À défaut, quelles sont les conditions pour qu’il le devienne ?
1959 Méthodes
C’est pour tenter de répondre à ces questions que l’agence d’urbanisme recueille et analyse les données publiques disponibles sur le périmètre de l’OIN (essentiellement à l’échelle des IRIS non concordant avec le périmètre de l’OIN), en matière de population - particulièrement la population âgée - et d’habitat, et observe la configuration du quartier, de l’offre qu’il propose en matière de commerces, de services (du quotidien, occasionnels, de santé…), d’aménités urbaines ainsi que leur accessibilité.
Mais cette analyse ne peut présager que très partiellement ce que sera Bordeaux Euratlantique demain, quartier en train de se dessiner : son peuplement de demain n’y habite pas encore et son armature de services et commerces n’est pas sortie de terre.
L’intérêt de l’étude réside précisément dans le questionnement, en amont, sur la place des personnes âgées aujourd’hui et leur possible place demain dans ce quartier ; elle interroge ainsi les populations à venir, le choix possible d’une fonction d’accueil plus ou moins axée vers le vieillissement de la population et pose les bases d’une réflexion sur l’intégration de cette évolution démographique dans l’aménagement de ce nouveau quartier.
1960 Séance du lundi 17 décembre 2018
D-2018/585
PNRQAD - BORDEAUX [RE]CENTRES. Opération
Programmée d’Amélioration de l’Habitat de Renouvellement
Urbain à volet réhabilitation des copropriétés fragiles ou
dégradées du centre historique de Bordeaux. Subvention
de la Ville aux propriétaires bailleurs et aux propriétaires
occupants. Autorisation.
Madame Elizabeth TOUTON, Adjoint au Maire, présente le rapport suivant :
Mesdames, Messieurs,
L’Opération programmée d’amélioration de l’habitat de renouvellement urbain à volet réhabilitation des copropriétés dégradées ou fragiles du centre historique de Bordeaux (OPAH RU – CD) vise à requalifier durablement l’habitat privé sur le secteur du centre ancien de Bordeaux, en accompagnant techniquement et financièrement les propriétaires privés du centre-ville, qu’ils soient occupants ou bailleurs, dans la réalisation de travaux.
Le volet « réhabilitation des copropriétés dégradées » permet de répondre à une caractéristique prépondérante du parc immobilier ancien de Bordeaux et déployer de manière expérimentale des moyens opérationnels dédiés pour remettre en état les petites copropriétés fragiles ou dégradées du centre historique.
Ce dispositif porté par la Ville de Bordeaux, sous maitrise d’ouvrage métropolitaine conformément aux transferts de compétences issus de la loi MAPTAM du 27 janvier 2014, a été validé en conseil municipal le 6 mars dernier et complète sur le plan incitatif les outils opérationnels mis en place par la commune, notamment le Programme de rénovation des quartiers anciens dégradés (PRQAD) et la concession d’aménagement, pour mettre en œuvre le projet urbain [re]Centre.
La Convention de financement relative à l’OPAH RU – CD signée le 27 avril 2017 fixe les objectifs opérationnels du dispositif. Elle établit pour 5 ans le cadre partenarial dans lequel les propriétaires situés dans le centre ancien de Bordeaux pourront bénéficier de subventions pour rénover leur logement.
Ainsi, l’ANAH, l’Etat, la Ville de Bordeaux, Bordeaux Métropole, l’EPA Euratlantique, la Caisse des Dépôts, Procivis de la Gironde, Procivis les Prévoyants, Action Logement, la Caisse d’Allocations Familiales, le Fonds de Solidarité Logement, l’ADIL, la Fondation Abbé Pierre ont-ils précisé leurs engagements techniques et financiers pour la période 2017- 2022.
Par ailleurs, InCité a été missionné par voie d’appel d’offre pour accompagner les propriétaires de manière individualisée et gratuite tout au long de leur projet. L’animateur du dispositif constitue à ce titre un guichet unique pour la perception des subventions.
Les aides financières mobilisées dans le cadre de l’OPAH RU- CD permettent de répondre aux objectifs suivants :
- inciter les propriétaires bailleurs à offrir à leurs locataires des conditions de vie de qualité et des loyers modérés (conventionnés),
- accompagner les propriétaires occupants modestes et très modestes (plafonds ANAH) dans l’amélioration de la qualité de leur patrimoine,
- accompagner les propriétaires dont le logement fait l’objet d’une notification de travaux dans le cadre des Périmètres de restauration immobilière (PRI) ou d’une Déclaration d’utilité publique (DUP),
- aider les propriétaires à réaliser des équipements résidentiels permettant d’améliorer le confort d’usage des immeubles (locaux vélos, locaux poussettes, locaux poubelles, stationnements).
- accompagner les syndicats de copropriété dont la réalisation d’un diagnostic multicritère mené dans le cadre de l’OPAH a confirmé la nécessité d’une intervention globale.
1961 Séance du lundi 17 décembre 2018
Au titre des actions visant à l’amélioration des logements, les propriétaires occupants, les propriétaires bailleurs, ou les syndicats de copropriétaires d’une copropriété dégradée sont donc susceptibles de bénéficier d’aides de la Ville.
Dans ce cadre, il est proposé d’accorder une aide de la Ville pour les deux projets listés dans le tableau annexé, pour un montant total de 18 581 euros.
Le versement des subventions de la Ville aux propriétaires interviendra après réalisation complète des travaux, au vu de la décision de versement total de la subvention de l'ANAH pour les travaux ouvrant droit aux aides de l’Agence.
Concernant la création ou l’amélioration des équipements résidentiels, une convention de gestion financière entre la Ville de Bordeaux et Bordeaux Métropole confie à la Ville la mission de gérer, à titre gratuit, l’engagement et le mandatement des subventions de Bordeaux Métropole aux propriétaires pour ce type de travaux.
En conséquence, je vous demande de bien vouloir autoriser le Maire à : · accorder à chacun des bénéficiaires les subventions de la Ville de Bordeaux, conformément aux montants indiqués dans les tableaux annexés.
Ces différentes dépenses ci-dessus énumérées seront imputées sur le budget de l’exercice en cours.
ADOPTE A L'UNANIMITE
1962 Séance du lundi 17 décembre 2018
D-2018/586
Aides pour l’amélioration du parc privé. Subventions de la
Ville. Autorisation.
Madame Elizabeth TOUTON, Adjoint au Maire, présente le rapport suivant :
Mesdames, Messieurs,
Face aux enjeux de requalification du parc de logements privés qui représente 83% des résidences principales à Bordeaux, la Ville et ses partenaires cofinancent des programmes d’amélioration du parc privé s’inscrivant dans la réglementation de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). L’Opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH) sur le centre historique ainsi que le Programme d’intérêt général (PIG) sur le reste de la Ville permettent ainsi de couvrir l’ensemble de la commune d’un outil d’accompagnement et de financement des travaux d’amélioration du parc privé.
Au-delà de ces dispositifs relativement contraints en termes de plafonds de ressources et de travaux éligibles, la Ville de Bordeaux a mis en place par délibération du 16 décembre 2013 un régime d’aide plus souple qui permet d’accompagner des propriétaires occupants aux ressources légèrement plus élevées que celles prises en compte par l’ANAH, mais également des propriétaires bailleurs dont les logements ne nécessitent pas des travaux aussi lourds que ceux imposés par l’ANAH, tout en s’engageant à pratiquer des loyers modérés. Ce système d’aide permet également de soutenir la réhabilitation thermique des copropriétés dégradées. Par délibération du 29 septembre 2015, ce régime a également été élargi aux projets d’auto-réhabilitation accompagnée par des organismes agréés et aux projets d’habitat groupé réalisés par des associations au bénéfice de publics spécifiques.
Il permet ainsi d’apporter un système d’aide complet et évolutif à la réhabilitation des logements du parc privé, dans un cadre complémentaire aux dispositifs découlant de l’ANAH.
Ainsi, il est proposé d’accorder, au titre du règlement d’intervention en faveur du parc privé, une aide de la Ville pour les 2 projets présentés dans le tableau en annexe et qui représentent un montant total de subventions de 3 820 euros.
Le versement des subventions de la Ville interviendra après réalisation complète des travaux, sur présentation des factures détaillées et des photos des travaux réalisés.
1963 Séance du lundi 17 décembre 2018
En conséquence, je vous demande de bien vouloir autoriser le Maire à :
· accorder aux bénéficiaires les subventions indiquées pour la Ville de Bordeaux dans le tableau annexé.
Ces subventions seront imputées sur la sous fonction 72, compte 20422 pour la Ville.
ADOPTE A L'UNANIMITE
1964 Séance du lundi 17 décembre 2018
D-2018/587
Dispositif d’aide à l’accession à la propriété Passeport 1er
Logement. Aide de la Ville aux acquéreurs. Autorisation.
Madame Elizabeth TOUTON, Adjoint au Maire, présente le rapport suivant :
Mesdames, Messieurs,
La Ville de Bordeaux a mis en place depuis 2011 un dispositif de soutien à l’accession à la propriété comprenant deux volets :
- d’un côté : la mise en œuvre de quotas obligatoires de production de logements abordables dans les projets immobiliers, avec l’objectif d’atteindre 20% de la production neuve,
- de l’autre : l’octroi d'aides directes aux acquéreurs souhaitant acheter leur résidence principale à Bordeaux (Passeport 1er Logement).
Cette aide, initialement destinée aux primo-accédants, a été ouverte en 2017 aux secundo- accédants pour l'acquisition de logements non finis. Cette modification du dispositif permet de prendre en compte les évolutions sociétales. L’agrandissement des cellules familiales, le souhait de revivre en ville, les séparations, le vieillissement de la population sont autant de phénomènes qui peuvent amener des personnes déjà propriétaires à vendre leur bien actuel pour en acquérir un autre plus adapté à leurs besoins. Le concept de logement non fini pourra apporter une réponse à ces besoins compte tenu de son prix encadré et de l’évolutivité qu’il propose.
Les modalités d'octroi des aides sont précisées dans le règlement d’intervention du dispositif d’aide à l’accession à la propriété de la Ville de Bordeaux, présenté en Conseil Municipal du 09 mai 2017 sous la référence D-2017/191.
Les aides de la ville sont accordées, sous conditions de ressources du Prêt à Taux Zéro de l'État (PTZ) aux ménages sus cités, sur la base d'un montant de 3 000 euros à 6 000 euros selon la composition familiale.
L'aide est accordée pour l'acquisition :
- d’un logement neuf commercialisé aux conditions de prix de vente fixées dans le règlement d’intervention de la Ville de Bordeaux,
- d’un logement ancien sur le périmètre du Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD), sous condition de mise aux normes d’habitabilité du logement dans l’année précédent ou suivant l’acquisition du bien,
- d’un logement mis en vente par un organisme de logement social selon les conditions des articles L.443-7 et suivant du Code de la Construction et de l’Habitation,
- d’un logement issu d’un changement de destination au sens du Code de l’Urbanisme, sous condition de mise aux normes d’habitabilité du logement dans l’année précédent ou suivant l’acquisition du bien,
- d’un logement acquis en vue de sa première occupation après la réalisation de travaux concourant à sa remise à neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du Code Général des Impôts,
1965 Séance du lundi 17 décembre 2018
Ces logements devront être conservés pendant une durée minimale de cinq ans à compter de la signature de l’acte d’acquisition sans pouvoir être cédés et quelle que soit la forme de la cession, sauf cas de force majeure.
Ils devront également être occupés à titre de résidence principale par leur acquéreur pendant cinq ans à compter de la signature de l’acte d’acquisition, sauf cas de force majeure. En cas de non-respect de ces clauses, l’acquéreur devra rembourser à la Ville la totalité de l’aide qui lui aura été accordée par celle-ci, dans les trois mois de la survenance de l’évènement.
Au titre de ce dispositif, il est proposé d’accorder une aide de la Ville pour les 14 projets listés dans le tableau en annexe et qui représentent une aide totale de la Ville de 45 000 euros.
L’aide de la Ville sera versée sur le compte du notaire chargé de la régularisation de l’acte de vente.
Pour les logements neufs dans les opérations labellisées, qu’ils soient finis ou non finis, les logements mis en vente par un bailleur social, les logements acquis en vue de leur première occupation après la réalisation de travaux de remise à neuf, le versement de la subvention interviendra sur présentation de l’attestation notariée de signature de l’acte d’acquisition.
Pour les logements anciens ou les logements issus d’un changement de destination, l’acquéreur remettra à la Ville, en complément de l’attestation notariée d’acquisition, un engagement formel à réaliser les travaux de mise aux normes d’habitabilité nécessaires qu’il devra justifier par la fourniture de factures au plus tard dans un délai d’un an. Dans le cas contraire il sera tenu de rembourser à la Ville la subvention perçue dans les trois mois qui suivent.
La dépense ci-dessus énumérée sera imputée sur la sous fonction 72, nature 20422 du budget de l’exercice en cours.
ADOPTE A L'UNANIMITE
NON PARTICIPATION AU VOTE DE Mme Solène COUCAUD CHAZAL.
1966