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Arrêté - Préfecture - Mayotte - Avis rapport EPFAM CHM
Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN
Lien du pdf (Arrêté - Préfecture - Mayotte - Avis rapport EPFAM CHM)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Agriculture et alimentation,
Direction Générale Des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques
De Mayotte
Service local du Domaine
6 avenue de la Préfecture
BP 501
97600 MAMOUDZOU
mél. : drfip976.pgp.domaine@dgfip.finances.gouv.fr
Le 31/05/2022
Le Directeur Régional des Finances publiques
de Mayotte
à
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ET
D'AMENAGEMENT DE MAYOTTE
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Hooriyyah MOHAMED
Courriel : drfip976.pgp.domaine@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone :
Réf. DS : 12159432
OSE : 2023-97617-28358
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Terrains Agricoles
Adresse du bien : Commune de Tsingoni
références cadastrales : cf. tableau ci-dessous
Valeur vénale estimée : 2 518 147,50 € arrondie 2 520 000 € ,assortie d’une marge d’appréciation de 10 %
1/11
7300 - SD 1 - SERVICE CONSULTANT
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ET D'AMENAGEMENT DE MAYOTTE
Affaire suivie par : Kolisso Antoinette, Chargée d'opération foncière
tél. :0639 64 21 04 / mél. : antoinette.kolisso@epfam.fr
2 - DATE
de consultation : 12/04/23
de délai négocié : /
de visite : Non visité
de dossier en état : 24/05/2023
3 - OPÉRATION SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération :
Acquisition amiable de plusieurs parcelles.
3.2. Nature de la saisine :
La saisine est réglementaire.
3.3. Projet et prix envisagé :
Acquisition de plusieurs parcelles pour la construction d’un centre hospitalier dans le centre de l’île.
Le centre Hospitalier de Mayotte est le seul acteur de soins sur le territoire. Avec près de 300 000 habitants, Mayotte connaît plusieurs problématiques. L’existence d’un centre hospitalier étant en mesure de recevoir un grand nombre de patients et d’appliquer des soins de qualité se révèle être une nécessité et une priorité pour le territoire.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale :
Les bien sont situé dans la commune de Tsingoni.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau :
Les parcelles sont implantées en zone Agricole.
4.3. Références Cadastrales :
Les immeubles sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
2 * Parcelles non bâtis
3
COMMUNE N° de PARCELLE SURFACE en m² ZONE Nature du bien
TSINGONI AO 3 A Terrain nu TSINGONI AH 36 A Terrain nu TSINGONI AO 192 A Terrain nu TSINGONI 235 A Terrain nu 236 197 A Voirie
237 A Voirie
238 A Terrain nu
239 323 A Terrain nu
TSINGONI AO 191 A Terrain nu TSINGONI AO 215 819 A Terrain nu TSINGONI AO 214 820 A Terrain nu TSINGONI AO 216 372 A Terrain nu TSINGONI AO 217 500 A Terrain nu TSINGONI AO 220 825 A Terrain nu TSINGONI AO 221 825 A Terrain nu TSINGONI AO 222 825 A Terrain nu TSINGONI AO 230 A Terrain nu TSINGONI AO 230 A Voirie TSINGONI AO 223 A Terrain nu
TSINGONI AO A Terrain nu
TSINGONI AO 224 A Terrain nu TSINGONI AO 225 A Terrain nu TSINGONI AO 226 A Terrain nu TSINGONI AO 227 A Terrain nu TSINGONI AO 228 A Terrain nu TSINGONI AO 229 A Terrain nu TSINGONI AP 226 756 A Terrain nu TSINGONI AP 227 A Terrain nu TSINGONI AP 228 A Terrain nu TSINGONI AP 206 A Voirie TSINGONI AP 202 A Terrain nu TSINGONI AP 203 A Terrain nu TSINGONI AP 204 A Terrain nu
TSINGONI
172
A
Terrain nu
173 Terrain nu
174 Terrain nu
TSINGONI
190
A
Terrain nu
191 Terrain nu
192 Terrain nu
TSINGONI AP 166 A Terrain nu TSINGONI AP 10 277 A Terrain nu TSINGONI AH 39 A Terrain nu TSINGONI AH 38 258 A Voirie TSINGONI AP 8 A Terrain nu TSINGONI AP 26 330 A Voirie
SECTION
PLAN
18 510
34 543
4 703
Ancienne AO
231
10 054
9 750
10 907
3 000
11 191
1 845
1 000
193 (présence de bâti sur
cadastre : possiblement en tôle
selon le consultant)
1 000
1 100
1 000
1 000
1 000
1 000
4 950
16 000
6 000
1 558
1 001
1 000
1 211
Ancienne AO
5
12 267
10 000
6 837
Ancienn AP
11
3 163
10 000
10 000
4 620
1 290
1 028 Parcelles bâtis
AP 26 voirie Parcelle ancienne AO 231 (31 236 m²) , désormais AO 235 ; 236 ; 237 ; 238 ; 239
4.4. Description du bien
Il s’agit de plusieurs terrains agricoles non bâtis et bâti. Certaines sont accessible d’autres enclavées. Selon le consultant : 18 ha 8711 de foncier réparti sur 34 parcelles : 2 ha 8263 de foncier CD /2 parcelles (agricole) 16 ha 0448 de foncier privé /31 parcelles (2 parcelles avec 3 constructions en dur et 29 parcelles agricole) 4 propriétaires recensés.
4
COMMUNE NATURE DU BIEN
TSINGONI AO 219 Maison 164 Bon Oui
TSINGONI AO 219 Maison 164 Assez bon Oui
TSINGONI AO 218 Maison 150 Assez bon Oui
SECTION
PLAN
N° de
PARCELLE
SURFACE
TOTALE
HABITABLE
OU UTILE
EN m²
ETAT
ENTRETIEN
DU BIEN
ACHEVEMENT
DU BIEN Le service du domaine a constaté des surfaces différentes sur les applications cadastrales. Sur approbation du consultant, sera gardé les surfaces cadastrales constatées.
4.5. Surfaces du bâti
3 constructions en dur ont été recensées pour une surface totale de 478 m².
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble :
Propriétaire présumé : DEPARTEMENT, Mr AHAMADI BOINAMANI, Mr HAFIDHOU BOINALI, Mr MOHAMED ATTOUMANI BAHEDJA, Mme RACHIDI AMINA
5.2. Conditions d’occupation : occupé
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
La commune de Tsingoni est couverte par un PLU approuvé en février 2011.
Les zones agricoles dites "zones A", correspondent aux secteurs de la commune, équipés
ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres
agricoles. En règle générale, les constructions sont interdites à l’exception de celles liées à
l’exploitation de ces richesses.
O Les zones du PLU concernées par un aléa fort sont inconstructibles en l’état.
Tout projet de construction doit prendre en compte l’existence des risques, s’en protéger et ne pas accroître l’exposition aux risques, des populations alentours Q.
Caractère de la Zone :
- Zone A : il s’agit d’une zone agricole où la construction est autorisée sous conditions, afin de permettre le maintien et le développement de l’activité agricole.
- Zone AP : il s’agit d’un sous secteur de la zone agricole à protéger strictement contre la construction de bâtiments nouveaux, en raison du potentiel agronomique ou économique des terres mais également pour leur grande valeur paysagère ou en raison des risques.
Article 1-A : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Dans la zone A :
1.1 les constructions nouvelles à usage industriel et de bureaux;
1.2 les constructions nouvelles à usage d’habitat ;
1.3 les terrains aménagés pour l’accueil de campeurs sous tentes ;
1.4 les habitations légères de loisirs (chalets, bungalow) et les structures
démontables ou transportables d’hébergement de loisirs ;
1.5 les dépôts de ferrailles, de matériaux de démolition ou de déchets divers.
Dans la zone Ap :
5 1.6 Toutes les constructions non réalisées dans les conditions définies par l'article
2-A ci-dessous et notamment l’habitat.
Article 2-A : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES
Dans la zone A :
2.1 l'extension des constructions existantes, dans la limite de 50% de la surface hors œuvre brute existante, ou la rénovation des bâtiments existants, dans leur destination initiale. L’extension est autorisée une seule fois à compter de la date de délivrance du permis de construire initial et/ou à partir de la date d’approbation du PLU ;
2.2 les constructions ou installations liées aux activités agricoles conformément à l’article L 146-4 de la loi littorale
2.3 les affouillements et exhaussements du sol à condition qu'ils soient liés à la réalisation d’une occupation ou utilisation du sol admise dans la zone
6.2.Date de référence et règles applicables
Sans objet.
7 - MÉTHODE D’ÉVALUATION
La valorisation de l’immeuble sera réalisée par la méthode de comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée, car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
8 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR : MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché -sources et critères de recherche – Termes de référence
Les termes de comparaison ont été recherchés parmi les mutations à titre onéreux sur les dernières années de biens catégoriels similaires situés à proximité.
Études réalisées à l’aide de bordereaux analytique de la CPI.
Tableau des termes de comparaison
6 * Terrains agricole sur la commune, situés dans les environs des biens évalués
De l’étude de marché supra sur des biens non bâti en zone A, situés dans la commune de Tsingoni ressort une moyenne de 13 €/m².
Les termes n° 4;5;8 ; 9;10;11 sont exclus du calcul de la moyenne en ce qu’il s’agit de régularisation foncière, réalisé à des prix que l’on peut considérer comme symbolique et non représentatif des prix du marché. Les termes n°1 ; 2 , 6, seront écartés, parce que bien trop éloigné de la zone évaluée. Il en sera de même pour le terme n°7 , très proche de la ville, zone déjà exploitée et couvert par les réseaux.
Les termes retenus seront donc les n° 3, 12, 13 et 14 situé dans la section AO et AP à proximités des biens évalués. La moyenne de ces termes est de 9,54 €/m².
Ainsi, pour les terrains nus en zone A, il sera retenu la valeur de 9,50/m².
Termes de comparaisons biens bâtis
7
Commune Vendeur Acquéreur Adresse
Tsingoni AP 198 U Lieu dit Gagani Oui Maison 62,00
Tsingoni AR U
186
Oui Maison 99,00
Vente de terrain bati
22/11/2022 Tsingoni
Particulier Particulier
AR 544 U
348
Oui Maison 268
29/04/22 Tsingoni
Particulier Particulier
AP 71 U
500
Oui Maison 180 277,78 €
29/07/2022 Donation Tsingoni
Particulier Particulier
AS 546 U 392 Oui Maison 130
Référe
nce
CPI de
l'acte
Date de
l’acte
Type
d'acte
Cadast
re
sectio
n
Cadastre
Numéro
Zonag
e au
PLU
Superfici
e (S) du
terrain
de la
parcelle
en m²
La
parcelle
supporte
-t-elle
une
construc
tion
Nature
du
bien
Si bâti,
surfac
e utile
(SU)
en m²
de la
constr
uction
Prix de vente
(PV) en €
Prix
unitaire
en €/m²
(PV/S ou
si bâti PV/
SU)
Observations diverses (nb de pièces,
parking, état du bien, etc.)
2021 P
438
Vente/
mutation
Personne
publique
Particulier
SCI
8 571 582 828,00 € 9 400,45 €
Maison d’habitation de 62 M2 connue des service
fiscaux (MAJIC). Véridié par SH le 26/11/2022.
2021 P
1158
Vente/
mutation
813/817/8
19
13 imp tropina/
combani 198 000,00 € 2 000,00 €
2022 P
2106
Vente/
mutation
10 Impasse
Tropina,
Combani 97680
Tsingoni 310 000,00 € 1 156,72 €
Un terrain bâti d’une maison comprenant au rez-
de-chaussée un appartement de type T4
composé d’un salon/cuisine, trois chambres, un
WC, une salle de bain et deux terrasses ; au
premier étage, un appartement de type T4,
composé d’un hall d’entrée, un salon/cuisine,
trois chambres, un WC, une salle de bain, deux
terrasses. Propriété dite « TROPINA 2 ». Vérif.
AAL, le 30/01/2023
2022 P
842
Vente/
mutation
Combani 97680
Tsingoni 50 000,00 €
Une parcelle de terrain bâtie d’une maison de
type R+2 ( niveau 0 : 90 m² et niveau 1 : 90 m² )
en parpaings sous dalle issue de la propriété dite
« NIADJEMA VII ». Continent une servitude de
passage d’une valeur de 150 euros. Fond
dominant : AP 71 et Fond servant : AP 72. Vérif.
AAL, le 02/02/2023
2023
P255
10 RLE DU
DOJO 97680
TSINGONI 240 000,00 € 1 846,15 €
Une parcelle de terrain bâtit avec permis de
construire. La superficie n’est pas mentionné
dans l’acte. La superficie de la maison a été
donné par l’outil MAJIC. Vérif FSM 15/05/2023
Commune Vendeur Acquéreur Adresse Bâti
1 2019 P 1483 Echange Tsingoni AE 20 A Maboungani Terrain 15,00 € échange de deux terrains nus
2 2019 P 1241 Tsingoni AE 111 A Milouani Terrain 29,12 € vente d’un terrain nu
3 2019 P 1065 Tsingoni AO 129/124 A Gagani-tsingoni Terrain 13,00 € Mutation
4 2021 P 869 Tsingoni AI 118 A Soulou Terrain 1,00 € Mutation
5 2021 P 1207 Tsingoni AI 97 A Mabougani Terrain 1,00 € Mutation
6 2021 P 2089 Tsingoni AE 1 A Chirini 220 Terrain 8,75 € vente
7
2022 P 194 Tsingoni Particulier AR 1020 A Combani 400 Terrain 65,00 €
8 2022 P 106 Tsingoni AI 101 A Mabougani 21554 Terrain 1,00 € Mutation
9 2022 P 217 Tsingoni AI 156 A Mabougani 2050 Terrain 0,94 € Mutation
10 2022 P 388 Tsingoni AL 136 A Mabougani II 24000 Terrain 1,00 € Mutation
11 2022 P 932 Tsingoni AI 144 A Maboungani 5189 Terrain 1,00 € Une parcelle de terrain
12
2022 P 1369 28/06/22 Tsingoni Particulier Particulier AP 165 A 4619 Terrain Terrain 7,58 €
13
2022 P 1368 28/06/22 Tsingoni Particulier Particulier AP 166 A 4620 Terrain Terrain 7,58 €
14
2023 P 03 08/12/2022 Donation Tsingoni Particulier Particulier A 97680 TSINGONI 40000 Terrain Terrain 10,00 € Terrain nu. Vérif FSM 09/05/23
Référence CPI
de l'acte
Date de
l’acte
Type
d'acte
Cadastre
Numéro
Zonage au
PLU
détaillée
Superficie
(S) du
terrain de
la parcelle
en m²
Nature du
bien
Prix de
vente (PV)
en €
Prix
unitaire en
€/m² (PV/S
ou si bâti
PV/SU)
Observations diverses (nb de
pièces, parking, état du bien, etc.)
24 940 374 100,00 €
Vente/
mutation 3 091 90 000,00 € Vente/
mutation 6 625 86 125,00 € Vente/
mutation 5 542 5 542,00 € Vente/
mutation 38 668 38 668,00 € Vente/
mutation 1 925,00 €
Vente/
mutation 26 000,00 €
Une parcelle de terrain nue, avec
constitution de servitudes. Absence
de bâti visible sur ICAD. Zone PLU :
Ap. Vérif CJ 01/12/2022
Vente/
mutation 21 554,00 € Vente/
mutation 1 922,00 € Vente/
mutation 24 000,00 € Vente/
mutation 5 189,00 €
Vente/
mutation
Gagani 97680
Tsingoni 35 000,00 €
Une parcelle de terrain issue de la
propriété dite « PAPANI ». Vérif.
AAL, le 02/02/2023
Vente/
mutation
Gagani 97680
Tsingoni 35 000,00 €
Une parcelle de terrain issue de la
propriété dite « PAPANI ». Vérif.
AAL, le 02/02/2023
AO/AP 173-
174/ 190-191-
192
400 000,00
€ De l’étude de marché supra sur des cessions de biens bâtis, situés dans la commune de Tsingoni résulte 5 cessions.
Le terme n°1 sera écarté. En effet il s’agit de la cession d’une grande parcelle abritant une maison de 62 m². Le prix de la vente serait correspondrait à la vente de la grande superficie + la maison. Ce terme ne répond pas aux caractéristiques des biens évalués.
Seront donc retenus les termes n°2/3/4 et 5, avec une valeur moyenne de 1 320 €/m².
8.2. Analyse et arbitrage du service – valeurs retenues :
Pour les biens appartenant à des propriétaires privés, en nature de voirie, accotement ou trottoir, en l'absence de droits à construire, il est généralement d'usage de retenir une valeur allant de 5 à 20 % de la valeur du terrain de la zone concernée.
➢ En l’espèce, nous retiendrons 20 % de la valeur du terrain
8 Tableau de calcul biens non bâti
Tableau de calcul biens bâti
9
COMMUNE NATURE DU BIEN
Valeur du bien
TSINGONI AO 219 Maison 164 1 Bon
TSINGONI AO 219 Maison 164 1 Assez bon
TSINGONI AO 218 Maison 150 1 Assez bon
TOTAL
SECTION
PLAN
N° de
PARCELLE
N° INVARIANT
DU LOCAL
SURFACE
TOTALE
HABITABLE
OU UTILE
EN m²
NOMBRE
DE NIVEAU
ETAT
ENTRETIEN
DU BIEN Valeur retenue en €/m²
1 320,00 € 216 480,00 €
1 320,00 € 216 480,00 €
1 320,00 € 198 000,00 €
630 960,00 €
COMMUNE N° de PARCELLE SURFACE en m² ZONE Nature du bien
Valeur du bien
TSINGONI AO 3 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AH 36 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AO 192 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI 235 A Terrain nu 9,50 € 236 197 A Voirie 2,00 € 394,00 € 237 A Voirie 2,00 € 238 A Terrain nu 9,50 € 239 323 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AO 191 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AO 215 819 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AO 214 820 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AO 216 372 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AO 217 500 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AO 220 825 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AO 221 825 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AO 222 825 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AO 230 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AO 230 A Voirie 2,00 € TSINGONI AO 223 A Terrain nu 9,50 €
TSINGONI AO A Terrain nu 9,50 €
TSINGONI AO 224 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AO 225 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AO 226 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AO 227 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AO 228 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AO 229 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AP 226 756 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AP 227 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AP 228 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AP 206 A Voirie 2,00 € TSINGONI AP 202 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AP 203 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AP 204 A Terrain nu 9,50 €
TSINGONI
172
A
Terrain nu 9,50 €
173 Terrain nu 9,50 € 174 Terrain nu 9,50 €
TSINGONI
190
A
Terrain nu 9,50 €
191 Terrain nu 9,50 €
192 Terrain nu 9,50 €
TSINGONI AP 166 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AP 10 277 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AH 39 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AH 38 258 A Voirie 2,00 € 516,00 € TSINGONI AP 8 A Terrain nu 9,50 € TSINGONI AP 26 330 A Voirie 2,00 € 660,00 €
TOTAL
SECTION
PLAN
Valeur retenue
en €/m²
18 510 175 845,00 € 34 543 328 158,50 € 4 703 44 678,50 €
Ancienne AO
231
10 054 95 513,00 €
9 750 19 500,00 € 10 907 103 616,50 € 3 068,50 €
3 000 28 500,00 € 7 780,50 €
7 790,00 €
3 534,00 €
4 750,00 €
7 837,50 €
7 837,50 €
7 837,50 €
11 191 106 314,50 € 1 845 3 690,00 € 1 000 9 500,00 €
193 (présence de bâti sur
cadastre : possiblement en tôle
selon le consultant)
1 000 9 500,00 €
1 100 10 450,00 € 1 000 9 500,00 € 1 000 9 500,00 € 1 000 9 500,00 € 1 000 9 500,00 € 4 950 47 025,00 € 7 182,00 €
16 000 152 000,00 € 6 000 57 000,00 € 1 558 3 116,00 € 1 001 9 509,50 € 1 000 9 500,00 € 1 211 11 504,50 €
Ancienne AO
5
12 267 116 536,50 € 10 000 95 000,00 € 6 837 64 951,50 €
Ancienn AP
11
3 163 30 048,50 €
10 000 95 000,00 €
10 000 95 000,00 €
4 620 43 890,00 € 2 631,50 €
1 290 12 255,00 €
1 028 9 766,00 €
1 887 187,50 €