Offres
API
Connexion
Documents similaires
unknown - Communauté de communes - Maremne Adour Côte Sud -
unknown - Communauté de communes - Maremne Adour Côte Sud -
unknown - Communauté de communes - Maremne Adour Côte Sud -
unknown - Communauté de communes - Maremne Adour Côte Sud -
unknown - Communauté de communes - Maremne Adour Côte Sud -
unknown - Communauté de communes - Maremne Adour Côte Sud -
unknown - Communauté de communes - Maremne Adour Côte Sud -
unknown - Communauté de communes - Maremne Adour Côte Sud -
unknown - Communauté de communes - Maremne Adour Côte Sud -
unknown - Communauté de communes - Maremne Adour Côte Sud -
unknown - Communauté de communes - Maremne Adour Côte Sud - 20250925D14 Deliberation executoire publi
Document publié le Jeudi 25 septembre 2025
Lien du pdf (unknown - Communauté de communes - Maremne Adour Côte Sud - 20250925D14 Deliberation executoire publi)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Investissement et développement économique,
Envoyé en préfecture le 29/09/2025
Reçu en préfecture le 29/09/2025
Publié en ligne le 29/09/2025
ID : 040-244000865-20250925-DEL242-DE
MACS de communes
Maremne Adour Côte-Sud
Communauté de communes Maremne Adour Côte-Sud
Séance du 25 septembre 2025
Délibération n° 20250925D14
COMMUNAUTÉ DE COMMUNES MAREMNE ADOUR CÔTE-SUD
SÉANCE DU 25 SEPTEMBRE 2025 À 18 HEURES 30
SALLE DU CONSEIL DU SIÈGE DE MACS À SAINT-VINCENT DE TYROSSE
Nombre de conseillers :
en exercice : 58
présents : 39
absents représentés : 12
absents excusés : 7
CONSEIL COMMUNAUTAIRE
SÉANCE DU 25 septembre 2025
L’an deux mille vingt-cinq, vingt-cinq septembre à dix-huit heures et trente minutes, le conseil communautaire de la Communauté de communes Maremne Adour Côte-Sud, dûment convoqué le 17 septembre 2025, s’est réuni en session ordinaire, à la salle du conseil du siège de MACS à Saint-Vincent de Tyrosse, sous la présidence de M. Pierre FROUSTEY.
Présents :
M. Pierre FROUSTEY, Mme Frédérique CHARPENEL, M. Jean-Claude DAULOUEDE, M. Pierre LAFFITTE, M. Hervé BOUYRIE, M. Louis GALDOS, M. Jean-François MONET, Mme Jacqueline BENOIT-DELBAST, M. Benoit DARETS, M. Patrick BENOIST, M. Henri ARBEILLE, M. Sylvie DE ARTECHE, M. Philippe SARDELUC, M. Pierre PECASTAINGS, M. Francis BETBEDER, Mme Maïté LIBIER, M. Dominique DUHIEU, M. Jean-Luc DELPUECH, M. Bertrand DESCLAUX, M. Alain SOUMAT, M. Jérôme PETITJEAN, M. Christophe VIGNAUD, M. Régis GELEZ, Mme Emmanuelle BRESSOUD, M. Pascal CANTAU, Mme Géraldine CAYLA, Mme Nathalie DARDY, Mme Maelle DUBOSC-PAYSAN, M. Régis DUBUS, Mme Séverine DUCAMP, M. Olivier GOYENECHE, M. Cédric LARRIEU, Mme Isabelle MAINPIN, Mme Elisabeth MARTINE, Mme Nathalie MEIRELES-ALLADIO, M. Damien NICOLAS, Mme Virginie VAN PEVENAGE, M. Serge VIAROUGE, M. Mickael WALLYN
Absents représentés :
Mme Aline MARCHAND donne procuration à M. Pierre PECASTAINGS, M. Patrick LACLEDERE donne procuration à M. Louis GALDOS, M. Mathieu DIRIBERRY donne procuration à Mme Séverine DUCAMP, M. Jean-Luc ASCHARD donne procuration à M. Christophe VIGNAUD, Mme Alexandrine AZPEITIA donne procuration à M. Jean-François MONET, Mme Armelle BARBE donne procuration à Mme Nathalie MEIRELES-ALLADIO, Mme Valérie CASTAING-TONNEAU donne procuration à M. Jean-Claude DAULOUEDE, M. Gilles DOR donne procuration à M. Henri ARBEILLE, Mme Florence DUPOND donne procuration à M. Alain SOUMAT, Mme Isabelle LABEYRIE donne procuration à Mme Frédérique CHARPENEL, Mme Stéphanie MORA-DAUGAREIL donne procuration à M. Régis GELEZ, Mme Kelly PERON donne procuration à M. Pierre FROUSTEY
Absents excusés : M. Éric LARROQUETTE, M. Alexandre LAPEGUE, Mme Françoise AGIER, Mme Véronique BREVET, M. Lionel CAMBLANNE, M. Alain CAUNEGRE, M. Olivier PEANNE
Secrétaire de séance : M. Damien NICOLAS. Envoyé en préfecture le 29/09/2025
Reçu en préfecture le 29/09/2025
Publié en ligne le 29/09/2025
ID : 040-244000865-20250925-DEL242-DE
Communauté de communes Maremne Adour Côte-Sud
Séance du 25 septembre 2025
Délibération n° 20250925D14
OBJET : LOGEMENT - Arrêt du projet du troisième Programme Local de l’Habitat (PLH) de la Communauté de communes Maremne Adour Côte-Sud
Rapporteur : Monsieur Jean-François MONET
Afin de poursuivre son engagement en faveur du logement, la Communauté de communes Maremne Adour Côte-Sud a choisi de lancer l’élaboration de son troisième Programme Local de l’Habitat. Le PLH est un document cadre régissant la politique communautaire en faveur de l’habitat, fixant pour six ans, des ambitions de production de logements, mieux adaptées à la demande des habitants, et organisant les efforts pour y parvenir. Il prend en compte les besoins en logement et en hébergement, il favorise le renouvellement urbain, la mixité sociale et l’amélioration du parc immobilier, avec la volonté d’agir en faveur d’une répartition équilibrée et diversifiée des logements.
1. Une volonté d’agir pour les habitants
L’élaboration de ce troisième PLH a débuté par l’établissement du bilan du précédent document. Ainsi, il a mesuré les efforts significatifs réalisés. Ces programmes ont permis de remplir, voire dépasser, les objectifs de production de logements. En nombre tout d’abord, ce sont plus de 5 300 logements construits sur la période 2016-2021 sur les 4 800 prévus. En diversité de produits ensuite, puisque la part de logements locatifs sociaux a progressé de 5,4 % du parc de résidences principales en 2016, à 7,2 % en 2021.
Dans un second temps, en vue d’alimenter le diagnostic et de mieux percevoir les attentes des habitants, une enquête en ligne a permis de mettre en avant les forts besoins en logement. Cette expression citoyenne est attestée par les données immobilières relevées : la forte dichotomie entre les prix de l’offre de logement et les revenus des ménages du territoire, qui ne cesse de s’accroître. Cette situation s’observe même sur le champ du marché locatif, avec une offre de logement à l’année qui s’est tarie. L’ensemble des partenaires interrogés sur leur expérience professionnelle de terrain, confirment cette situation difficile. En parallèle, d’un point de vue démographique, le vieillissement continu de la population de MACS s’accompagne d’une réduction de la taille des ménages.
Forts de ces constats, plusieurs enjeux majeurs viennent orienter la programmation de ce troisième PLH. Ils se distinguent par leur acuité et leur approche sociale voir sociétale que l’ensemble du territoire de MACS devra prendre en compte. Ce sont ainsi :
• Un enjeu démographique, marqué par le vieillissement de la population que l’offre de logement devra prendre en compte, tout en préservant l’aspiration familiale du territoire,
• Un enjeu de marché immobilier, reposant sur la nécessité de développer une offre de logements abordables pour aérer un marché local sous tension,
• Un enjeu de parcours résidentiel, nécessitant une diversification de l’offre de qualité, à l’année, afin de faciliter l’accès au logement à une demande locale parfois sans réponse.
Ces enjeux s’affirment dans un contexte de construction jusqu’alors fécond, qui n’a pourtant pas du tout pesé sur les prix du logement, et de réduction des consommations foncières à venir, introduit par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite « Climat et Résilience », qui renouvelle le regard sur la façon de concevoir le logement.
Pour ce faire, en appui des rencontres avec l’ensemble des communes de MACS et du regard porté sur les capacités foncières et immobilières du territoire, ce troisième PLH propose un scénario de production global de logements établi à 737 logements à l’année. L’accent est mis sur un renforcement de la part sociale de cette production afin de favoriser l’accès au logement pour tous.
Cette ambition se décline selon deux approches combinées visant à prendre en compte les logiques territoriales, tant en termes d’armature urbaine que de réalité des marchés immobiliers locaux : Envoyé en préfecture le 29/09/2025
Reçu en préfecture le 29/09/2025
Publié en ligne le 29/09/2025
ID : 040-244000865-20250925-DEL242-DE
Communauté de communes Maremne Adour Côte-Sud
Séance du 25 septembre 2025
Délibération n° 20250925D14
• Pour les pôles structurants, l’objectif est de 351 logements par an, soit 48 % de l’objectif total sur MACS,
• Pour les pôles intermédiaires, l’objectif est de 250 logements par an, soit 34 % de l’objectif total sur MACS,
• Pour les pôles de proximité, l’objectif est de 136 logements par an, soit 18 % de l’objectif total sur MACS.
De manière qualitative, au regard d’un objectif de diversification du parc de logements en faveur du développement d’une offre abordable, la répartition des efforts s’effectue en fonction de la distance au littoral et de la tension observée sur chaque partie du territoire communautaire :
• Pour les communes littorales, l’objectif est 35 % de logements locatifs sociaux et de 20 % de logements en accession sociale à la propriété,
• Pour les communes rétro-littorales, l’objectif est 30 % de logements locatifs sociaux et de 15 % de logements en accession sociale à la propriété,
• Pour les communes intérieures, l’objectif est 20 % de logements locatifs sociaux et de 10 % de logements en accession sociale à la propriété.
Pour atteindre ces objectifs de production de logements, tant en nombre qu’en type de produits, et relever les défis que revêtent les questions liées à l’habitat et au logement, le PLH développe un programme d’action résolument tourné vers les capacités à faire et à accompagner :
• Développer une offre de logements en adéquation avec les revenus des ménages du territoire, prenant en compte les besoins de parcours résidentiels,
• Prendre appui sur le tissu urbain existant avec une stratégie foncière dédiée et un regard particulier sur le parc existant,
• Apporter un soutien aux ménages en situation de fragilité, publics sensibles aux réponses spécifiques.
2. Poursuivre une démarche collective au profit d’un sujet commun
L’élaboration du troisième Programme Local de l’Habitat a été l’occasion d’interroger, de mobiliser ou de réunir, tout au long de la démarche, tous les acteurs de la question du logement.
Ainsi, plusieurs séminaires, ateliers de travail, réunions en communes, spécifiques ou plus généraux, ont permis aux élus d’orienter les axes d’intervention à retenir.
Cette matière a été enrichie par les conclusions de l’enquête auprès de habitants de la communauté de communes, par les ateliers avec les partenaires et professionnels du logement, intervenant sur MACS, mais aussi par un panel citoyen qui est venu apporter un regard du quotidien, sur la complexité des situations vécues sur les différentes communes de MACS.
Cette dynamique sera poursuivie dans le cadre de cette phase d’approbation du document. L’avis des communes et celui de l’Etat seront recueillis.
L’habitat constitue la pierre angulaire du quotidien. Il fait l’objet d’attentes fortes dans un contexte difficile d’accès au logement. C’est ce qui a dicté et qui conduit le travail multiple, fait de rencontres partenariales, de d’ateliers de citoyens, de séminaire spécifique. Les élus communautaires ont ainsi souhaité mettre à profit toute cette matière plurielle pour porter une vision volontariste en faveur du logement.
Le programme d’actions révèle toute l’ambition de la communauté de communes et de ses partenaires pour agir en faveur d’une offre de logements pour tous, mais aussi pour intervenir en direction des ménages sensibles. Pour ce faire, il propose de mobiliser des moyens humains et financiers permettant de tenir les engagements portés dans ce troisième PLH avec un budget prévisionnel global de 13 830 000 € sur les six années effectives du document.
3. Un processus d’approbation réglementaire Envoyé en préfecture le 29/09/2025
Reçu en préfecture le 29/09/2025
Publié en ligne le 29/09/2025
ID : 040-244000865-20250925-DEL242-DE
Communauté de communes Maremne Adour Côte-Sud
Séance du 25 septembre 2025
Délibération n° 20250925D14
Régi par le code de la construction et de l’habitation, l’adoption du Programme Local de l’Habitat répond à une procédure constituée de différents avis et validations. Ce projet de PLH n° 3 sera donc amené à être présenté plusieurs fois devant le Conseil communautaire afin de répondre aux exigences réglementaires. Ce processus impose ainsi :
• Un arrêt du projet de PLH, objet de la présente,
• Une transmission aux communes pour qu’elles formulent un avis par délibération dans un délai de deux mois,
• Une nouvelle délibération du conseil communautaire sur le projet de PLH, après avis des communes, • Une transmission du projet au représentant de l’Etat, lequel saisira pour avis le Comité Régional de l’Habitat et de l’Hébergement, dans un délai de trois mois,
• Une adoption définitive du troisième PLH par le conseil communautaire, si avis favorable de l’Etat.
Le PLH comprend au final, toujours conformément aux dispositions réglementaires du code de la construction et de l’habitation :
• Le diagnostic,
• Les orientations stratégiques,
• Le programme d’actions territorialisé.
L’ensemble de ces documents se trouvent annexés à la présente.
Le CONSEIL COMMUNAUTAIRE,
VU la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové ;
VU la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique ;
VU la loi 3DS du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation et la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale ;
VU le code général des collectivités territoriales, notamment son article L. 5216-5 ;
VU le code de la construction et de l’habitation (CCH), notamment son article L. 302-1 et suivants, R.302-2 et suivants ;
VU les statuts de la Communauté de communes Maremne Adour Côte-Sud, tels qu’annexés à l’arrêté préfectoral PR/DCPPAT/2024/n° 107 en date du 8 avril 2024 portant modification des statuts de la Communauté de communes ;
VU les délibérations du conseil communautaire en date des 17 décembre 2015, 27 septembre 2016, 2 mai 2017, 6 décembre 2018, 26 novembre 2020, 25 mars 2021, 25 novembre 2021, 28 mars 2024 et 24 juin 2025 portant définition et modifications de l’intérêt communautaire des compétences de MACS qui y sont soumises ;
VU le premier Programme Locale de l’Hbitat (PLH) approuvé en 2006 ;
VU la délibération du conseil communautaire du 29 août 2014 approuvant le lancement de la procédure d’élaboration du deuxième Programme Local de l’Habitat (PLH) de la Communauté de communes Maremne Adour Côte Sud ;
VU la délibération du conseil communautaire en date du 17 décembre 2015 portant élaboration et l’arrêt du projet du deuxième Programme Local de l’Habitat (PLH) de la Communauté de communes Maremne Adour Côte Sud ; Envoyé en préfecture le 29/09/2025
Reçu en préfecture le 29/09/2025
Publié en ligne le 29/09/2025
ID : 040-244000865-20250925-DEL242-DE
Communauté de communes Maremne Adour Côte-Sud
Séance du 25 septembre 2025
Délibération n° 20250925D14
VU la délibération du conseil communautaire en date du 30 juin 2022 portant approbation du projet de territoire de la Communauté de communes, notamment son orientation n°3 "répondre aux besoins des habitants en assumant une logique de proximité et de complémentarité ;
VU la délibération en date du 26 janvier 2023 de la communauté de communes engageant la procédure d’élaboration de son troisième Programme Local de l’Habitat et portée à la connaissance de l’Etat en date du 21 juillet 2023 ;
CONSIDÉRANT que le PLH est un document cadre de la politique de l’habitat pour les six prochaines années,
CONSIDÉRANT les différents comités techniques et de pilotage avec les élus et les partenaires, organisés à chaque étape du projet, validant l’ensemble des éléments présentés dans le projet de PLH annexé à la présente délibération ;
Après en avoir délibéré et à l’unanimité,
DÉCIDE DE :
• arrêter le projet de troisième Programme Local de l’Habitat de la Communauté de communes Maremne Adour Côte-Sud tel qu’annexé à la présente,
• autoriser Monsieur le Président ou son représentant à poursuivre la procédure d’élaboration du document, notamment à transmettre le projet arrêté aux communes, qui disposent d’un délai de deux mois pour faire connaître leur avis,
• autoriser Monsieur le Président ou son représentant à accomplir toute formalité et à signer tout acte nécessaire à l’exécution de la présente.
La présente délibération pourra faire l’objet d’un recours contentieux pour excès de pouvoir dans un délai de deux mois devant le Tribunal administratif de Pau à compter de sa publication et de sa transmission au représentant de l’État dans le département. Outre l’envoi sur papier ou dépôt sur place, le Tribunal administratif de Pau pourra être saisi par requête déposée via le site www.telerecours.fr.
Fait et délibéré les jour, mois et an ci-dessus
Pour extrait certifié conforme
À Saint-Vincent de Tyrosse, le 25 septembre 2025
Le président,
Pierre Froustey igne le 29/09/2025
MACS Communauté de communes Maremne Adour Côte-Sud
ul
= MERC/AT
Diagnostic territorial du PLH de la Communauté de Communes Maremne Adour Côte-Sud.
PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT
Diagnostic territorial
Septembre 2023
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 2
SOMMAIRE
PARTIE 1 : CADRE JURIDIQUE ET REGLEMENTAIRE............................................................................... 4
I. CADRE JURIDIQUE ET REGLEMENTAIRE ...................................................................................................... 5
I.1 - Une nécessaire comptabilité avec les documents cadres ...................................................................................... 5
I.2 - L’incidence du PLH sur les documents et dispositifs locaux ................................................................................... 5
I.3 - Un contexte législatif renforcé ............................................................................................................................... 6
I.4 - Le zonage des politiques du logement ................................................................................................................... 9
II. PRISE EN COMPTE DES DOCUMENTS CADRES.......................................................................................... 10
II.1 - Le Porter à Connaissance de l’Etat ...................................................................................................................... 10
II.2 - Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) ..................................................................................................... 14
II.3 - Le projet de territoire .......................................................................................................................................... 17
II.4 - Le PLUi de MACS ................................................................................................................................................. 18
III. METHODOLOGIE DE REALISATION DU DIAGNOSTIC ............................................................................... 19
PARTIE 2 : DIAGNOSTIC TERRITORIAL ................................................................................................ 20
I. UN TERRITOIRE TRES ATTRACTIF, AU CADRE DE VIE PRIVILEGIE ................................................................ 21
I.1 - Une croissance démographique soutenue ........................................................................................................... 21
I.2 - L’attractivité migratoire constitue le premier facteur de la croissance démographique..................................... 26
I.3 - Une population peu familiale et un vieillissement qui se poursuit ...................................................................... 29
I.4 - Quel est le profil de la population résidente de MACS ?...................................................................................... 30
I.5 - Un territoire attractif auprès des jeunes familles, actifs en fin de carrière et pré-retraités ................................ 34
I.6 - Un solde migratoire positif : des échanges excédentaires avec la région francilienne et le reste de la France, des départs importants vers des EPCI régionaux ............................................................................................. 37
I.1 - Quel est le profil socio-économique des résidents de MACS ? ............................................................................ 38
II. UN PARC DE LOGEMENTS GLOBALEMENT DE BONNE QUALITÉ MAIS CONCERNÉ PAR DES ENJEUX DE RÉNOVATION............................................................................................................................................. 40
II.1 - Synthèse des caractéristiques du parc de logements ......................................................................................... 40
II.2 - Des situations de sous-occupation accentuée observées au sein du parc .......................................................... 46
II.3 - Un parc majoritairement développé à partir des années 1970 et en partie énergivore .................................... 47
II.4 - Des signes de fragilité identifiées ponctuellement au sein du parc privé ........................................................... 49
II.5 - Des enjeux de réhabilitation / mutations du parc de copropriétés à anticiper .................................................. 52
II.6 - Des actions impulsées par la collectivité ayant permis d’intervenir sur le parc existant de moindre qualité .... 54
III. UN RENCHÉRISSEMENT DES COÛTS DE L’IMMOBILIER, une tension OBSERVÉE SUR LE parc DE LOGEMENTS, CONDUISANT A DES PHÉNOMÈNES DE BLOCAGES DANS LES PARCOURS RÉSIDENTIELS ........... 56
III.1 - Un rythme de construction élevé, à maîtriser dans les années à venir dans un contexte de sobriété foncière 56
III.2 - Un marché de l’accession valorisé et des prix à la hausse qui excluent une partie des ménages ..................... 58
a - Des prix de marché très élevés et en forte hausse ...................................................................................... 58 b - Un début de baisse des prix dans le neuf observé sur la fin 2022, une dynamique qui perdurera ? ........... 61 c - Un marché immobilier sélectif, devenu inaccessible pour les primo-accédants .......................................... 62
III.3 - Un marché de la résidence secondaire prégnant, reflet de la saisonnalité et des difficultés à capter des ménages à l’année ........................................................................................................................................... 67
III.4 - Une faible vacance illustrant la pression immobilière sur l’ensemble du parc .................................................. 69
III.5 - Un marché locatif privé sous tension, concurrencé par le développement de l’offre locative saisonnière ...... 72
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 3
a - Une offre locative saisonnière de courte durée qui s’est développée, liée au fort potentiel touristique du territoire .......................................................................................................................................... 72 b - Une pénurie de biens locatifs, des produits devenus inaccessibles pour une partie des locataires du parc privé ................................................................................................................................................. 73
III.6 - Un foncier disponible qui tend à se raréfier sur la période récente .................................................................. 75
IV. UN PARC SOCIAL SOUMIS A UNE FORTE PRESSION ................................................................................ 78
IV.1 - Une offre sociale qui se développe et se diversifie ............................................................................................ 78
IV.2 - Des besoins de diversification de l’offre de logements vers les petites typologies, en lien avec le profil des demandeurs ..................................................................................................................................................... 82
IV.3 - Une politique de l’habitat qui facilite l’accession à la propriété ........................................................................ 85
V. LES BESOINS SPÉcifiques EN LOGEMENT ET HÉBERGEMENT DES diffÉrents PUBLICS ................................. 86
V.1 - Des parcours résidentiels bloqués, ne permettant pas aux jeunes de s’installer et se maintenir sur le territoire ........................................................................................................................................................... 86
V.2 - Des réflexions à mener pour répondre aux besoins des saisonniers .................................................................. 88
V.3 - Une offre saturée pour les ménages en situation de fragilité socio-économique .............................................. 89
V.4 - Le public senior, en quête de nouveaux modes d’habiter .................................................................................. 91
V.5 - L’accueil des ménages en situation de handicap ................................................................................................ 95
V.6 - Une offre à repenser pour les ménages souhaitant se sédentariser .................................................................. 96
VI. SYNTHESE ............................................................................................................................................ 97
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 BEEN IX
LR APN | 5
igne le 29/09/2025
!
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 4
1
Partie 1 : CADRE JURIDIQUE
ET REGLEMENTAIRE
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 5
I. CADRE JURIDIQUE ET REGLEMENTAIRE
Le Programme Local de l’Habitat (PLH) est doté d’un cadre juridique défini au sein des articles L. 302-1 à L. 302-4-1 du Code de
la Construction et de l’Habitation (CCH).
I.1 - Une nécessaire comptabilité avec les documents cadres
Le PLH doit prend en compte les dispositions :
– du Schéma Régional d’Aménagement, de Développement Durable et d’Egalité des Territoires (SRADDET) de Nouvelle Aquitaine approuvé le 27 mars 2020,
– du Plan Départemental de l’Habitat (PDH) 2021-2027 des Landes,
– du Plan Départemental pluriannuel de Lutte contre l’Habitat Indigne 2019-2022 des Landes, – du Plan Départemental d’Action pour le Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisées (PDALHPD) 2017- 2023,
– du Schéma landais en faveur des personnes vulnérables 2014-2020,
– et celles du Schéma Départemental d’Accueil et d’Habitat des Gens du Voyage (SDAHGV) des Landes 2018-2024.
Le PLH doit être compatible avec les dispositions du Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) de MACS, approuvé en mars 2014. À défaut de compatibilité entre un PLH et un SCoT, leurs dispositions peuvent être harmonisées dans le cadre de la procédure de l’article L122-16 du code de l’urbanisme où la révision du SCoT et l’approbation du PLH font l’objet d’une enquête publique commune organisée par le Président de l’EPCI chargé du SCoT.
I.2 - L’incidence du PLH sur les documents et dispositifs locaux
Les contrats de ville intègrent les actions prévues par le PLH qui en retour prend en considération les objectifs spécifiques de la politique de la ville visant les quartiers prioritaires.
La mise en œuvre des Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) / Programmes d’Intérêt Général (PIG) doit également tenir compte des objectifs du PLH.
Enfin, un Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) a été approuvé en février 2020 sur le territoire de la CC couvrant les 23 communes. Le PLH s’imposera à ce document.
Le PLH, comprend un Diagnostic, un Document d’Orientations incluant les scénarios prospectifs et des orientations stratégiques qualitatives et un Programme d’Actions qui correspond à la stratégie opérationnelle de la collectivité déclinée en fiches-actions et territorialisée.
La situation sur la CC de Communauté de Communes Maremne Adour Côte-Sud MACS
La Communauté de Maremne Adour Côte Sud (MACS), qui exerce la compétence supplémentaire « politique du logement et du cadre de vie » compte plus de 30 000 habitants mais aucune ville centre-de plus de 10 000 habitants. La collectivité n’est donc pas soumise à obligation de réaliser un PLH.
Néanmoins, la collectivité a souhaité s’engager et réaffirmer cet engagement en faveur d’une politique volontariste de l’habitat avec la réalisation de deux PLH (1er PLH approuvé en 2006 et 2nd PLH approuvé en 2016).
La collectivité a prescrit l’élaboration d’un troisième PLH par délibération du conseil communautaire le 26 janvier 2023.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 6
I.3 - Un contexte législatif renforcé
Le cadre législatif du PLH a beaucoup évolué depuis sa création par la Loi d’Orientation pour la Ville de 1991 :
Loi n°83-8 du 7 janvier 1983, dite « loi Defferre » relative à la répartition des compétences entre les collectivités territoriales – Création des Programmes Locaux de l'Habitat, à l'échelle communale ; – Unique obligation de contenu : définition des opérations en faveur des personnes défavorisées ; – Les Plans d'Occupation des Sols doivent seulement prendre le PLH en considération.
Loi n°91-662 du 13 juillet 1991 d'orientation pour la ville (LOV)
– Instrument de la mise en œuvre des principes de mixité de l'habitat (obligation d'un quota de 20% de logements sociaux imposé à certaines communes) ;
– le document doit être assorti d'un programme d'actions ;
– la loi encourage son élaboration à l'échelle intercommunale par des incitations financières.
La loi n°99-586 du 12 juillet 1999 relative au renforcement et à la simplification de la coopération communale (dite « loi Chevènement »)
– le PLH devient une compétence obligatoire des communautés urbaines et des communautés d'agglomération, et une compétence optionnelle pour les communautés de communes.
Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 portant solidarité et renouvellement urbain (dite « loi SRU) – le PLH doit être compatible avec le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) ; – les plans locaux d'urbanisme (PLU) et les cartes communales doivent être compatibles avec le PLH.
Loi n°2004-809 du 13 août 2004 portant libertés et responsabilités locales – la durée du PLH est portée à 6 ans ;
– il relève désormais de l'unique compétence des EPCI ;
– un dispositif d'observation de l'habitat est obligatoirement mis en place ; – le document devient le support de la délégation de gestion des aides à la pierre.
Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (dite « loi ENL ») – élargissement des EPCI soumis à l'élaboration d'un PLH aux communautés de communes compétentes en matière d'habitat de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants ; – renforcement du diagnostic par un repérage des situations d'habitat indigne et des copropriétés dégradées.
Loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (dite « loi MoLLE ») – les objectifs de production de logements doivent être comptabilisés par produit et territorialisés par commune ; – le PLH doit répondre aux besoins des populations spécifiques, et notamment des jeunes ; – il doit comporter un échéancier prévisionnel de réalisation des logements ; – extension d'obligation de mise en place d'un PLH aux communautés de communes de plus de 30 000 habitants ayant une commune de plus de 10 000 habitants ;
– intensification du droit de regard de l'État sur les PLH ;
– les demandes de modification du Préfet, dans le cas de réserves ou avis défavorables du comité régional de l'habitat et de l'hébergement (CRH), doivent obligatoirement être prises en compte, pour que le PLH devienne exécutoire, – un bilan triennal d'application doit être communiqué pour avis au Préfet.
Loi n°2013-61 du 18 janvier 2013 dite « loi Duflot » relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social.
– modification de l’article 55 de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000 qui impose l'obligation pour certaines communes d'avoir un seuil minimum de logements sociaux, passant de 20 à 25% des résidences principales ;
– création d’une obligation qualitative avec l’instauration de seuils minima et maxima pour les logements financés en PLAI et e PLS dans les communes comptant moins de 25% de logements locatifs sociaux. La part des logements financés en PLS ne peut être supérieure à 30% des logements locatifs sociaux à produire et celle des logements financés en PLAI est au moins égale à 30% ;
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 7
– création d’une accélération des modalités de rattrapage en fixant une part du déficit du nombre de logements locatifs sociaux à créer. Cet objectif de réalisation est porté à 33% pour la sixième période triennale (2017-2019), à 50% pour la septième période triennale (2020-2022) et à 100% pour la huitième période triennale (2023-2025) ; – majoration possible du prélèvement SRU en cas de carence d’une commune (multiplication pouvant aller jusqu’à cinq fois le montant des prélèvements) ;
– la cession du foncier public peut aller jusqu'à la gratuité pour des opérations consacrées exclusivement à la production de logements sociaux.
Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) – densification : suppression de la taille minimale des terrains, suppression du COS et assouplissement des règles de majorités requises pour la subdivision des lots en lotissement ;
– arrêt de l'artificialisation des sols ;
– lutte contre l'étalement urbain ;
– préservation des espaces naturels et agricoles ;
– transfert de la compétence plan local d'urbanisme à l’intercommunalité ; – obligation dans le cadre du PLH de faire un plan partenarial de gestion de la demande et d’information des demandeurs, et donne la possibilité de mettre en place une CIL ;
– possibilité pour une commune ou un EPCI compétent en matière d’habitat de créer un régime d’autorisation préalable ou de déclaration de mise en location. L’objectif est de permettre d’une part une meilleure connaissance du parc locatif du territoire, et d’autre part la possibilité d’effectuer des contrôles ciblés de décence des logements mis en location et lutter contre les « marchands de sommeil » ;
– instauration d’un dispositif d’autorisation préalable aux travaux qui conduiraient à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant en ciblant des zones d’habitat dégradé ou susceptible de voir le phénomène se développer.
Loi n°2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement (volet 2) – le PLH doit prendre en compte les problématiques territoriales de l’habitat des personnes âgées dans les outils de programmation.
La loi « Montagne II » du 28 décembre 2016 (notamment les dispositions de l’article L. 301-4-1 du CCH) – L’obligation de signer une convention avec les services de l’Etat sur le logement des travailleurs saisonniers pour toute commune classée par arrêté préfectoral comme « commune touristique » (au sens des articles L. 133-11, L. 133-12, L. 134-3, L. 134-4 et L. 151-3 du Code du Tourisme).
Loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’Égalité et à la Citoyenneté
– place les EPCI comme chef de file des politiques en matière d’attributions des logements locatifs sociaux (pour les EPCI compétents en matière d’habitat et ayant au moins un QPV sur leur territoire) ; – élaboration d’une Convention Intercommunale d’Attributions (CIA) qui permet d’appliquer les orientations définies en matière d’attributions. La CIA définit :
– des objectifs de mixité sociale et d’équilibre entre les secteurs à l’échelle du territoire, – un objectif quantifié d’attribution à des demandeurs autres que ceux sous le seuil de bas revenus dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville,
– un taux minimal des attributions annuelles, suivies de baux signés, de logements situés en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville,
– un objectif quantifié d’attribution aux publics prioritaires à l’ensemble des réservataires ; – une modification des critères pour définir les communes où s’applique le taux de 20% et les communes exemptées dans le cadre de la loi SRU ;
– renforcement du volet foncier des PLH avec une analyse de l’offre foncière et de son utilisation, la mise en place d’un observatoire du foncier à l’échelle du PLH, des actions à mener en matière de politique foncière.
Loi ELAN du 24 novembre 2018 portant Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique – simplifie les procédures d’aménagement ;
– crée les Opérations de Revitalisation des Territoires (ORT) ;
– impose une part (20%) de logements évolutifs dans le neuf ;
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 8
– amplifie la dynamique de vente HLM -Encadre la location touristique meublée ; – réaffirme l’expérimentation de l’encadrement des loyers ;
– facilite la mobilité dans le parc HLM ;
– oblige le regroupement des organismes HLM de moins de 12 000 logements.
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience – rénover les bâtiments ;
– diminuer la consommation d’énergie ;
– lutter contre l’artificialisation des sols en adaptant les règles d’urbanisme ; – lutter contre l’artificialisation des sols pour la protection des écosystèmes ; – adapter les territoires aux effets du dérèglement climatique.
La loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale (dite « loi 3DS »)
– pérennise le dispositif de l’article 55 de la loi SRU de 20 ou 25 % de logements sociaux et adapte l’application de la loi par le contrat de mixité sociale ;
– prolonge l’expérimentation sur l’encadrement des loyers ;
– facilite le traitement des biens en état d’abandon manifeste et de l’acquisition de biens sans maître par une réduction des délais, en cas d’ORT, de grandes opérations d’urbanisme, de quartiers de la politique de la ville et de zone rurale ; – coordonne le développement de l’habitat inclusif et de l’adaptation des logements au vieillissement confié au département et développement de cet habitat inclusif dans le parc social.
Le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 modifiant le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du code général des impôts
- modifie la liste des collectivités territoriales et personnes assujetties à la taxe annuelle sur les logements vacants (par le remplacement de l'annexe au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, via la liste des communes au titre du 1° du I de l'article 232 du code général des impôts).
- les communes d’Azur, Capbreton, Labenne, Messanges, Moliets, Orx, Saubion, Seignosse, Hossegor, Soustons, Tosse, Vieux Boucau sont ainsi concernées par l’actualisation et l’élargissement du périmètre d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV).
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 9
I.4 - Le zonage des politiques du logement
Les politiques du logement sont adaptées en fonction d’un
niveau de tension gradué (A, A bis, B1, B2 ou C). La zone
détermine :
Le revenu maximum pour être éligible à un
logement social (HLM) ;
Le revenu maximum pour être éligible au Prêt à
Taux Zéro (PTZ) ou au Prêt d’Accession Sociale
(PAS) ;
Pour un propriétaire bailleur, le droit à une
réduction d’impôt et les plafonds des loyers
(dispositif Pinel) ;
Pour le bailleur d'un logement conventionné avec
l'Anah : le droit à une déduction fiscale sur les
revenus fonciers, le revenu maximum du futur
locataire.
Sont classées en zone A : Seignosse et Soorts-Hossegor
Sont classées en zone B1 : Angresse, Azur, Bénesse-
Maremne, Capbreton, Labenne, Messanges, Moliets-et-
Maâ, Saint-Geours-de-Maremne, Saint-Vincent-de-
Tyrosse, Saubion, Soustons, Tosse et Vieux-Boucau.
Sont classées en zone B2 : Josse, Magescq, Orx, Saint-Jean-
de-Marsacq, Saubirgues et Saubusse.
Sont classées en zone C : Sainte-Marie-de-Gosse et Saint-
Martin-de-Hinx.
A noter que le zonage A / B / C est en cours de révision, en
concertation avec les territoires. Cette révision est
l’occasion pour les communes de faire remonter leurs
besoins / volonté de changer de zonage.
Le zonage 1/2/3 est un paramètre entrant dans le calcul
des aides personnelles au logement (AL et APL). Il est
également employé afin de déterminer les plafonds de
loyer du logement social (PLAI et PLUS). Toutes les
communes de l’intercommunalité de MACS sont classées
en zone 3.
ZONAGE ABC – 09/2025
Code
(INSEE) Commune
Zonage ABC
(oct. 2023)
Zonage ABC
(sept. 2025)
40004 Angresse B1 B1
40021 Azur C B1
40036 Bénesse-Maremne B1 B1
40065 Capbreton B1 B1
40129 Josse C B2
40133 Labenne B1 B1
40168 Magescq C B2
40181 Messanges C B1
40187 Moliets-et-Maa C B1
40213 Orx B2 B2
40261 Saint-Geours-de-Maremne C B1
40264 Saint-Jean-de-Marsacq C B2
40271 Sainte-Marie-de-Gosse C C
40272 Saint-Martin-de-Hinx C C
40284 Saint-Vincent-de-Tyrosse B1 B1
40291 Saubion B1 B1
40292 Saubrigues C B2
40293 Saubusse C B2
40296 Seignosse B1 A
40304 Soorts-Hossegor B1 A
40310 Soustons B2 B1
40317 Tosse B1 B1
40328 Vieux-Boucau-les-Bains C B1
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
69473
20000
10000
o
1982 1990 1999 2008 2013 2020
Évolution
Population Population Variation | annuelle
2014 2020 2014- | moyenne
Commune (millésime 2017) | (millésime 2023) | 2020 (en%)
Bénesse-Maremne 2750 3748 998 5,3
Capbreton 8586 9181 595 1,1
Magescq 1995 2450 455 3,5
Saint-Vincent-de-Tyrosse 7717 7798 81 0,2
Soorts-Hossegor 3819 3497 -322 -1,5
CC Maremne Adour Côte 62577 69473 6896 1,9
Landes 400477 418122 17645 0,7
nnnnnnsnsss nsc ccsssesssssssssssesse.
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 10
II. PRISE EN COMPTE DES DOCUMENTS CADRES
II.1 - Le Porter à Connaissance de l’Etat (au 21 juillet 2023)
Thématiques
Eléments de
diagnostics
Enjeux identifiés pour le futur PLH
La population
Croissance démographique
Evolution de la population (INSEE 2020)
Selon l’INSEE 2020, la population municipale de l’intercommunalité est passé de 32 903 habitants en 1982 à 69 473 habitants en 2020 (soit un taux d’accroissement annuel de +1,80 %). Cette évolution est constante depuis 1982 et demeure largement supérieure à la moyenne départementale (+0,7 %). Cette augmentation de la population est due à un solde migratoire positif (+1,9 %), malgré un solde naturel à l’équilibre (0,0%) pour la période 2014-2020. Toutefois, cet accroissement n’est pas homogène. Certaines communes connaissent une croissance de population plus marquée que d’autres :
Source : INSEE, RP2020 géographie au 01/01/2022et RP2014 géographie au 01/01/2016
Répartition par âge de la
population
Les tranches d'âge des 45 à 59 ans et des 60 à 74 ans sont les plus représentées, totalisant 32 % de la population de l'intercommunalité. De plus, l'indice de vieillissement s'élève à 121,5, comparé à celui du département qui est de 119,3.
Répartition et taille des
ménages
Les couples sans enfants (10 009) et les ménages composés d'une seule personne (11 126) sont les configurations familiales les plus courantes. En 2019, la taille moyenne des ménages était de 2,11 personnes.
Le Zonage Zonage A/B/C 1
Les communes où les loyers et le prix des logements sont élevés ou assez élevés.
Zones classées B1 : Angresse, Bénesse-Maremne, Capbreton, Labenne, Saint- Vincent-de-Tyrosse, Saubion, Seignosse, Soorts-Hossegor
Zones classées B2 : Orx, Soustons
Zonage de la taxe sur les
logements vacants (TLV)2
À ce jour, aucune commune de la CC n’est concernée par ce zonage. Mais l’article 73 de la loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023 a été adopté, visant
1 Art. D304-1 du code de la construction et de l’habitation, le zonage A/B/C effectue un « classement des communes du territoire national en zones géographiques
en fonction du déséquilibre entre l'offre et de la demande de logements ». Ce zonage s’appuie sur des critères statistiques liés aux dynamiques territoriales (évolution démographique, etc.), à la tension des marchés locaux et aux niveaux de loyers et de prix. Il est notamment utilisé pour l’éligibilité et pour les barèmes applicables (aides relatives à l’investissement locatif, à l’accession à la propriété, au logement locatif intermédiaire et pour la fixation des plafonds de loyers des logements sociaux financés en PLS).
2 Applicable à l’échelle de l’agglomération pour les agglos de plus de 50 000 habitants.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
100
ë
ë
0
6,13 8,62
16,11
5 Logements Vacants
Résidences Secondaires
m Résidences Principales
Landes
Source Filocom 2019 (en%)
35,81
CC Maremne Adour Côte Sud
nennnnmnnennnsssssssesesssssmensmmmmmmnnnnsne sennssnmnsnsssnssoosccsscsecsscsessesesse.
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 11
à étendre le champ d’application de la TLV et de la majoration de la THRS aux communes touristiques et tendues, en plus des unités urbaines tendues de plus de 50000 habitants.
Zonage I, II, III du logement
locatif social
Zonage utilisé pour déterminer les barèmes applicables aux aides personnelles au logement ainsi qu’aux programmes PLUS et PLAI. Et dans la CC, toutes les communes sont en zone III.
Les Résidences
Les résidences : 3
Entre 2009 et 2019, le parc de logement de la CC de Côte Lande Nature est passé de 46 455 à 57 119 unités (+ 10 664 logements), ce qui représente une progression annuelle de 7,9 % (données FILOCOM 2019). Et les 8 communes côtières totalisent à elles seules 70,42 % du parc de logement (Saint-Vincent-de-Tyrosse offre 4247 soit 7,38%).
Résidences principales
En 2019 sur la CC de Maremne-Adour-Côte-Sud, le taux de résidences principales est de 58,06 % (soit 33166 logements). Mais la répartition n’est pas uniforme sur l’ensemble des communes (46 % de RP à Capbreton contre 85 % à Angresse).
Résidences secondaires
Le taux de résidences secondaires (20 453 RS) est de 35,81 %, soit deux fois plus élevé que la moyenne départementale (16,11%). Sa répartition sur le territoire n’est pas uniforme. Le taux est particulièrement élevé à Vieux-Boucau-les-Bains (70%), Moliets-et-Maa (68 %), Seignosse (60 %). Malgré cela, les données Filocom montrent une légère baisse de la part de RS passant de 39 % en 2009 à 36 % en 2019.
Cas particulier des meublés de tourisme : 6 communes ont obtenu une autorisation préfectorale pour mettre en place le changement d’usage : Capbreton, Labenne, Soorts- Hossegor, Seignosse, Soustons, Vieux-Boucau.
Dans le cadre du diagnostic qui doit être conduit et au vu du contexte de tension sur le logement, il conviendra de se rapprocher des communes pour connaître les données sur les meublés de tourisme.
Logements vacants
La CC enregistre l’un des taux de logements vacants les plus faibles du département. Selon les données Filocom 2019, il y aurait 6 % de logements vacants (contre 7,1% en 2009). Mais selon les données LOVAC, ce taux serait à 6,3 %. Par exemple, on constate une vacance plus modérée dans les communes de Saint-Jean-de-Marsacq, avec un taux de 4,7 %, tandis qu'elle est plus prononcée à Sainte-Marie-de-Gosse, atteignant 8,2 %.
Répartition collectif– individuel
et typologie
D’après les données INSEE 2022, en 2019 les maisons constituaient 63 % du parc et les appartements 36,4 % (contre 72,8 % de maison au niveau département). La part des logements du type T1 - T2 – T3 représente 49 % des logements sur l’intercommunalité.
Le statut d’occupation
Le statut d’occupation prédominant des résidences principales est celui des ménages propriétaires (67,5% soit 21504 unités). Au niveau départemental, il est de 65,9 %. (Source INSEE 2018).
Ancienneté du parc des
résidences principales
Le parc des Résidences Principales est relativement récent puisque 50% des résidences ont été construites après 1991.
Parc Privé Subventions de l’Anah
(infocentre Anah)
Propriétaires Bailleurs : Depuis 2006, 80 logements ont été conventionnés avec l’Anah.
Propriétaires occupants : 395 logements ont été subventionnés par l’Anah ces 6 dernières années. Depuis la mise en place de MaPrimRénov, des subventions ont été accordés pour la rénovation des logements sur le territoire (le volume de dossier passe de 115 en 2020 à 528 en 2022).
3 Avertissement : Les données Insee étant plus facilement accessibles, le parti a été pris de livrer, ici, les données Filocom 2019. Toutefois, il est noté un écart
important avec les données Insee 2019. En effet, selon l’Insee, le parc de logements compterait 60442 unités, soit 3323 de plus que les données Filocom 2019. Ainsi, il y aurait 5808 résidences secondaires supplémentaires recensées et une baisse de 1294 résidences principales et de 1190 logements vacants.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 cnsconcsnmamncccecccpcccepscsspssammmmmssmsssscse----cocssesceus
igne le 29/09/2025
Ancienneté du parc public social :
Date de construction Nombre % % Départemental
Avant 1950 18 0,82 2,27 %
Entre 1950 et 1969 81 3,68 2011 %
Entre 1970 et 1989 373 16,95 % 24,81 %
Entre 1990 et 1999 256 11,63 % 11,55 %
Entre 2000 et 2009 425 19,31 % 15,70 %
25,56 %
Source RPLS 2021
La répartition du parc public social par typologie :
Typologie Nombre % % Départemental
1 pièce 34 1,54 3,62 %
2 pièces 594 26,99 % 18,23 %
3 pièces 923 41,94 % 38,41 %
4 pièces 583 26,49 % 3219 %
5 pièces et plus 67 3,04 % 755 %
Source RPLS 2021
nennssnnsnnncsssscsssccccsessssessesesse.
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 12
Copropriétés immatriculées et
diverses copropriétés fragiles
recensées
Le parc de logements en copropriété compte 20193 unités sur l’EPCI, dont 7597 résidences principales (38%), 11344 résidences secondaires (56%) et 1252 logements vacants (6%) (données FILOCOM 2019).
Les copropriétés sont classées en 4 familles A, B, C, D selon leur potentiel de fragilité (C et D sont potentiellement fragiles) : 156 copropriétés fragiles classées C pour 3160 logements et 129 copropriétés classées D pour 2117 logements concernés.
Une étude de repérage des copropriétés potentiellement éligibles à MaPrimRénov en Nouvelle Aquitaine a abouti à la production d’une liste de ces copropriétés. Sur le territoire de la CC, 47 copropriétés sont potentiellement éligibles.
s aux aides de l’Anah : 3 à Angresse, 10 à Capbreton, 3 à Labenne, 3 à Saint-Geours- de-Maremne, 9 à Saint-Vincent-de-Tyrosse, 3 à Seignosse, 1 à Soorts-Hossegor, 7 à Soustons, 4 à Tosse et 4 à Vieux-Boucau-les-Bains.
L’habitat indigne
Le taux de logements potentiellement indigne de la communauté de communes s’élève à 3,31 % soit 1009 logements. Ce taux est inférieur à la moyenne départementale qui est de 5,28%, d’après les données PPPI 2017.
Depuis 2018, le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne a examiné 185 dossiers sur les communes de la CC dont 124 à la suite des contrôles de décence de la CAF. Les logements contrôlés étaient principalement situés à Capbreton (68) et à Saint-Vincent-de-Tyrosse (65).
La répartition des logements indignes n’est pas homogène sur le territoire. Une analyse de terrain par commune doit permettre d’identifier ces logements.
D’après les informations disponibles :
Les données PPPI ne sont pas disponibles pour les communes de Messanges, Orx et Sainte-Marie-de-Gosse, données secrétisées.
La part de PPPI est élevée à Azur (7,89%), Magescq (7,54%) et Vieux-Boucau- les-Bains (7,10%)
8 arrêtés d’insalubrité ont été prescrits sur le secteur de la CC : 4 en 2007, 1 en 2010, 1 en 2011, 1 en 2015 et 1 en 2016
Parc social
Parc social public
L’intercommunalité compte 2201 logements locatifs sociaux détenus par des organismes de logement social (OLS) répartis principalement sur les communes de Capbreton (600 LLS) et Saint-Vincent-de-Tyrosse (437 LLS), ce qui représente 7,5 % des résidences principales (le taux départemental est de 7,7%) (Source DREAL).
47,61 % du Parc public social a été construit à partir de 2010.
Les T2-T3-T4 sont prédominants dans ce parc de logement.
Evolution du financement du
parc social public
Entre 2012 et 2022, 1680 logements locatifs sociaux ont été financés dans le périmètre intercommunal, ce qui équivaut à une moyenne d'environ 153 logements agréés chaque année.
- 27% des logements financés sont sur les communes de Capbreton et Soustons. Le PLAI représente 27 % des financements, le PLUS 15 % et le PLS 58 %.
- 262 produits destinés à l’accession (PSLA) sont situés à Capbreton (88 logements), à Soustons (56 logements), à Labenne (38 logements) et à Seignosse (36 logements).
La demande locative
La demande en logement social est forte et représente 21,5 % de la demande du département.
Au 31 décembre 2022, les demandes en instance s’élèvent à 1758 et celles satisfaites au cours de l’année sont à 189. Ceci se traduit par un taux de pression à 9,3 %, soit 1 attribution pour 9 demandes (contre 6,06 % au niveau du département).
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 13
Selon les données FILOCOM 2019, parmi les 8262 ménages locataires du parc privé, 5732 ménages pourraient bénéficier d’un logement locatif social, soit près de 70 % des ménages.
Depuis les 5 dernières années, la production de LLS a augmenté passant de 1724 logements début 2017 à 2201 en 2021 (+28 %). Pendant cette même période, la demande de logements locatifs sociaux est passée de 1165 à 1758, soit une augmentation globale de 51 %.
La demande est particulièrement concentrée à Capbreton (26%), Soustons (14 %), Saint- Vincent-de-Tyrosse (13,5%) et Labenne (12,7%). Les logements de type 2 et 3 représentent 73,5 % de la demande, alors qu’ils ne constituent que 27 % du parc actuel. Il apparaît par conséquent essentiel d’augmenter la disponibilité de ce type de logements afin de mieux répondre aux profils des demandeurs.
Les besoins
spécifiques
Hébergement pour les
personnes âgées
La CC est confrontée à une problématique de vieillissement de la population avec une progression annuelle moyenne de 2,8 %. Les + de 75 ans représentent 11,6 % de la population du territoire.
- A ce jour, le territoire compte 486 places (éligibles à l’aide sociale à
l’hébergement) dans 6 EHPAD ;
- 4 logements ont été livrés par SOLIHA en 2022 à Saint-Geours -de-Maremne ; - 14 logements communaux sont en construction à Orx à destination des seniors en habitat regroupé.
- En 2022, 32 logements pour personnes âgées ont obtenu l’agrément de l’État (10 à Bénesse-Maremne et 22 à Capbreton).
Personnes handicapées
La CC comptabilise 140 places d’hébergement complet dans 4 structures d’hébergement à Soustons (2), Labenne et Magescq.
Les jeunes
12,8 % de jeunes sont entre 15 et 29 ans (contre 13,3 % pour le département). Les jeunes font partis des publics les plus exposés face au logement, pouvant mettre en échec les parcours professionnels, d’accès à l’emploi ou à la formation.
- Une étude sur le logement des jeunes va être lancée en 2024 à l’échelle du département.
- En 2022, l’État a décidé de subventionner 30 logements sociaux pour les jeunes (8 à Capbreton et 22 à Magescq).
Logement des saisonniers
Le territoire est fortement impacté par l’activité touristique des stations du littoral. Le logement constitue une condition essentielle pour faire venir et garder la main d’œuvre.
Une étude sur les logements et hébergements des saisonniers en Nouvelle Aquitaine a recensé 108 places de camping de Capbreton et 60 places de camping à Vieux-Boucau destinées aux saisonniers.
Gens du voyage La CC compte 3 aires d’accueil et une aire de grand passage de 75 places.
Construction
Neuve
Le nombre total de logements produits (commencés) entre 2013 et 2022 sur la CC s’élève à 8023. En moyenne, 802 logements ont été produits par an.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
scconcsnnemmnccecccnceccsssscsssammmmmssnsssssses----cosssescessccce mmmmnnsess------------mmenmmnn nn mmssmmmmmmmm messes sense nn0000000000000000000000000000020.
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 14
II.2 - Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT)
Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) de Maremne Adour Côte Sud couvre la période 2010-2030. Ce document a été arrêté en décembre 2012 et approuvé en mars 2014.
Synthèse du diagnostic :
Crédit photo MERC/AT – Saint-Martin-de-Hinx
Thématique Grands constats Enjeux identifiés
Démographie
Atouts :
Un territoire attractif
Une dynamique démographie positive
et exponentielle
Faiblesses :
Une densité qui n’augmente pas
proportionnellement à la croissance
démographique
Une population vieillissante
Une croissance démographique liée
seulement à un solde migratoire positif
Gérer l’accueil de nouvelles populations sur le
SCoT
Trouver l’équilibre entre le développement de
la frange littorale et de l’arrière-pays
Anticiper le vieillissement de la population
Créer les conditions nécessaires à l’attractivité
des jeunes et à leur maintien sur le territoire
Habitat
Atouts :
Des logements plutôt récents
Un faible taux de vacance
Faiblesses :
Une faible part de logements locatifs sur
le territoire
Une dominance des maisons
individuelles
Un prix de l’immobilier très élevé,
surtout sur la frange littorale
Un parc social peu développé
Organiser l’offre de logements pour créer
diversité et complémentarité
Favoriser le développement du collectif qui
répond aux questions d’économie de foncier
Augmenter la part des logements sociaux sur le
territoire
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 le 29/09/2025 igne
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 15
Synthèse du PADD :
Crédit photo MERC/AT - Magescq
Objectifs et orientations du PADD (Projet d’Aménagement et de Développement Durables)
MAITRISER LA CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE ET REEQUILIBRER L'OFFRE DE LOGEMENTS
OBJECTIF 1 : Mettre en place les conditions d'une croissance raisonnée tout en maintenant les équilibres actuels
Accompagner et organiser cette croissance avec la perspective d’accueillir 80 000 habitants à horizon 2030
OBJECTIF 2 : Diversifier l'offre en logements afin de garantir les parcours résidentiels Produire 24 000 logements supplémentaires pour permettre l'accueil de l’ordre de 27 000 habitants à l'horizon 2030, soit un rythme de construction d'un peu plus de 700 logements par an
Le développement du parc de logements à caractère social
o Développer l’offre en logements à vocation sociale ou à prix préférentiels pour que le parc de logements aidés atteigne 10% du parc de résidences principales à l'horizon 2030, soit 120 à 150 logements sociaux à produire chaque année
Concentrer l'effort de construction sur la population active et les familles Mettre en place une politique foncière pour garantir les parcours résidentiels
OBJECTIF 3 : Faire évoluer les formes urbaines
Le développement de nouvelles formes d'habitat plus denses pour économiser le foncier Favoriser le renouvellement urbain et la densification des zones déjà urbanisées Développer des extensions urbaines de qualité
Donner de l'épaisseur aux centres bourgs et hameaux en favorisant la mixité des formes et des fonctions et en préservant le cadre de vie
Economiser la ressource foncière
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 16
Synthèse du DOO :
Prescriptions du Document d’Orientation et d’Objectifs (DOO)
Produire des logements en corrélation avec la
croissance démographique
La répartition de la population à l’échelle du SCoT a été
répartie selon 3 critères : accueil plus important au sein des
pôles structurants, prise en compte du développement de
la zone d’activités Atlantisud, répartition de la population et
des logements avec l’offre en transports en commun
existante ou à venir – Répartition de la population à venir
présentée sur le tableau ci-contre.
Extrait du DOO
Diversifier l’offre de logements
P.55 : les PLU doivent permettre la mixité sociale en autorisant la construction d’habitations diversifiées (collectives, individuelles, intermédiaires) à l’échelle des quartiers qu’ils soient nouveaux ou anciens (via le règlement, les OAP ou institution de servitudes)
P.56 : Les règlements des PLU devront édicter des règles qui favorisent la densification de certains secteurs déjà urbanisés mais également des secteurs d’extension urbaine
P.57 : Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) des PLU devront intégrer des éléments sur la diversification des formes d’habitat (habitat collectif, habitat jumelé, habitat individuel, etc.)
Renforcer la mixité sociale
P.58 : Le SCoT impose ainsi une part de production
minimale de logements « sociaux » en lien avec la
croissance annuelle moyenne du parc de logement prévue
dans les documents d’urbanisme communaux – cf.
déclinaison ci-contre.
P 59 : Pour faciliter la mise en œuvre opérationnelle des
objectifs de production de logements sociaux les PLU
pourront utiliser les outils suivants : les Emplacements
Réservés (ER) pour la réalisation de logements sociaux, les
Servitudes de Mixité Sociale (SMS).
Déclinaison de l’offre sociale :
Rythme inférieur à 1 2 logts/ an : création de 10 % au
moins de logements « sociaux »
Rythme compris entre 12 à 25 logts/ an : création de
1 5 %* au moins de logements « sociaux »
Rythme compris entre 26 à 50 logts/ an : création de
20 %* au moins de logements « sociaux »
Rythme supérieur à 5 0 logts/ an : création de 25 %*
au moins de logements « sociaux »
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
« Viser l’excellence par nature
pour nos habitants »
a Pour une intercommunalité stratège
qui relève le défi des transitions
1 CAP 1 LIGNE DE CONDUITE
4 orientations 4 in nas
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 17
II.3 - Le projet de territoire
Adopté le 30 juin 2022 après un peu plus d’un an de co-construction, le projet de territoire « Maremne Adour Côte-Sud, viser l’excellence par nature pour nos habitants » inscrit, dans une feuille de route claire, les ambitions du territoire pour l’horizon 2035.
L’ambition partagée par les élus communautaires consiste à concevoir un développement acceptable et à anticiper les transitions, écologiques, sociales et économiques, conséquences des mutations climatiques en cours , fort des engagements pris dans le cadre de la démarche Néo Terra. Les objectifs : préserver la qualité reconnue et recherchée du cadre de vie de ce territoire tout en créant les conditions lui permettant d’innover.
La communauté de commune s’est donc dotée d’orientations et d’un plan d’action pour relever le défi des transitions à engager.
Les 4 grandes orientations permettent d’établir une vingtaine
d’intentions d’action :
- Orientation 1 : S’APPUYER sur nos héritages géographiques,
économiques et culturels pour innover
- Orientation 2 : RESPECTER nos ressources et viser la sobriété
- Orientation 3 : RÉPONDRE aux besoins des habitants en
assumant une logique de proximité et
de complémentarité
- Orientation 4 : DÉVELOPPER des synergies locales innovantes et durables afin d’engager notre territoire et nos activités dans l’objectif de neutralité carbone
Concernant le cadre de vie, l’aménagement, les logements des habitants, plusieurs intentions sont inscrites :
- Intention 4 : élaborer une charte de qualité urbaine, architecturale, paysagère et environnementale en lien avec la recherche de neutralité carbone
- Intention 7 : Bâtir un nouveau modèle d’aménagement visant la sobriété et l’optimisation et renforçant la considération des enjeux environnementaux.
Cela implique de :
o travailler et de définir des formes d’habitat plus denses adaptées à chaque ville et village, o d’établir une stratégie foncière anti-spéculative,
o de faire de la pédagogie auprès des habitants sur l’acceptation de l’inconstructibilité et de fait sur la densité,
o de travailler avec les professionnels pour concevoir des densités acceptables o de poursuivre les différentes actions conduites dans le cadre de RénoMACS. - Intention 9 : Améliorer notre connaissance du marché afin de faire bénéficier le territoire de mesures adaptées à la situation tendue.
Cela implique de :
o participer à la mise en place d’un Observatoire Local des Loyers
o mettre en place un panel de mesures pour réduire la part de résidences secondaires et proposer des logements en location à l’année.
- Intention 10 : Offrir à la population les possibilités de parcours résidentiel o Expérimenter des solutions de logement pour les jeunes travailleurs et saisonniers o Promouvoir des modes d’habitat alternatifs au pavillon de lotissement et accessibles aux ménages intermédiaires, notamment en travaillant sur les formes et les produits
o Augmenter l’obligation de logement locatif social dans le PLH (passer à 40 ou 50 % a été évoqué)
Extrait du Projet de territoire de MACS, p.27
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 18
II.4 - Le PLUi de MACS
Le PLUi de MACS a été approuvé le 27 février 2020, après une démarche menée en étroite collaboration avec les 23 communes et les habitants entre la fin d’année 2015 et le début d’année 2020. Il est exécutoire depuis le 17 mars 2020.
Le PLUi définit les grandes orientations d’aménagement pour le territoire intercommunal sur une période de 10 à 15 ans et fixe les règles d’occupation des sols et de construction pour les 23 communes de MACS.
Le document fixe notamment de grandes ambitions en matière :
de démographie, avec la perspective d’accueillir plus de 81 000 habitants à l’horizon 2030, en lien avec le SCOT - trois pôles principaux historiques structurent le fonctionnement du territoire en rassemblant chacun les principaux besoins du quotidien : Capbreton/Soorts Hossegor, Soustons et Saint-Vincent-de-Tyrosse.
de maîtrise de la consommation d’espace avec :
Une modération d’environ 30 % de la consommation d’espaces agricoles, naturels et forestiers par rapport aux années précédentes,
Environ 30% du développement résidentiel sera réalisé à l’intérieur de l’enveloppe déjà bâtie,
Une meilleure densité est également recherchée en s’orientant vers une densité moyenne de l’ordre de 20 logements/ha (au lieu de 15 logements/ha les années précédentes).
de production de logements pour accompagner la croissance démographique, à hauteur de 900 logements par an.
de diversification de l’offre, en termes de typologies et de produits à développer pour répondre aux besoins des différents publics (jeunes, seniors, ménages en situation de fragilité socio-économiques, ménages éligibles au logement social, etc.).
Crédit photo MERC/AT – Capbreton
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 19
III. METHODOLOGIE DE REALISATION DU DIAGNOSTIC
Le diagnostic a mobilisé un certain nombre de données traitées et analysées : INSEE, SITADEL, DVF, RPLS, FILOCOM, etc. ; il synthétise et reprend des études déjà conduites (SCOT, PLH, Projet de territoire, analyse des besoins sociaux, etc.).
Les données ont été mises en perspective avec l’avis des élus et partenaires lors de temps de rencontres :
- Avec les communes :
o lors des rencontres territoriales (en juin et septembre 2023) pour évoquer les enjeux communaux et travailler sur le potentiel foncier (identification des zones de projet et périmètres de potentiel foncier), o lors des différents temps d’échanges (comités de lancement et de pilotage) pour alimenter les réflexions sur diverses thématiques présentées,
- Avec les professionnels, lors des 3 ateliers thématiques (en mai 2023) et du comité technique (en juillet 2023) afin de partager les constats et enjeux du diagnostic et lors d’entretiens téléphoniques / visioconférences organisés tout au long de la phase diagnostic.
Cette démarche permet d’aboutir à un portrait objectif du territoire et de faire ressortir les enjeux croisés sur la CC Maremne Adour Côte-Sud.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 Esdll
|
"U
igne le 29/09/2025
sx
AIRZAKT
D [es L E
!
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 20
2
Partie 2 : DIAGNOSTIC
TERRITORIAL
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 21
I. UN TERRITOIRE TRES ATTRACTIF, AU CADRE DE VIE PRIVILEGIE
I.1 - Une croissance démographique soutenue
Des plages du littoral atlantique, aux paysages forestiers
landais jusqu’à la vallée de l’Adour, la Communauté de
communes Maremne Adour Côte-Sud est une destination
emblématique du sud-ouest de la France, au cadre de vie
privilégié.
En 2019, selon le recensement de l’INSEE, la CC compte
68 368 résidents permanents au sein de 23 communes au
poids démographique et à la vocation distincte au sein de
l’armature territoriale :
- 6 communes de plus de 3 500
habitants : Bénesse-Maremne,
Capbreton, Labenne, Saint-Vincent-de-
Tyrosse, Seignosse et Soustons,
- 10 communes de 1 500 à 3 500
habitants : Angresse, Magescq, Saint-
Geours-de-Maremne, Saint-Jean-de-
Marsacq, Saint-Martin-de-Hinx, Saubion,
Saubrigues, Soorts-Hossegor, Tosse et
Vieux-Boucau-les-Bains,
- 7 communes de moins de 1500
habitants : Azur, Josse, Messanges,
Moliets-et-Maa, Orx, Sainte-Marie-de-
Gosse et Saubusse.
Ce découpage territorial s’inscrit dans la lignée de la
déclinaison par secteur retenue lors de l’élaboration du
précédent PLH. Les communes sont regroupées selon les
critères suivants :
1. Le poids démographique, qui ne peut être
l’unique critères différenciant sur un territoire
touristique avec des communes qui disposent
d’équipements importants mais n’apportant pas
une réponse à la vie quotidienne des habitants
permanents (notamment sur la répartition des
emplois)
2. le niveau d’équipement des communes en ayant
une attention particulière sur la qualification des
équipements (favoriser les services / commerces
« de première nécessité » pour la vie
permanente)
3. La répartition des emplois sur le territoire
communautaire, donnée déterminante du
quotidien des habitants.
27 616 30 271
32 90 3 37 210
4 4 0 95
54 94 1
61 0 78
68 368
1968 1975 1982 1990 1999 20 0 8 20 13 20 19
Evolution de la population du territoire entre 1968 et 20 19
Sou rce : INSEE RP 20 19
1,3% 1,2%
1,5%
1,9%
2,5%
2,1%
1,9%
0 ,6% 0 ,4 % 0 ,6% 0 ,6%
1,5%
1,3%
0 ,7%
D e 1968 à 1975 D e 1975 à 1982 D e 1982 à 1990 D e 1990 à 1999 D e 1999 à 20 0 8 D e 20 0 8 à 20 13 D e 20 13 à 20 19
Evolut ion du t aux de croissance dém ographique depuis 1968 Sou rce : INSEE RP 20 19
CC M arem n e Ad ou r Côt e Su d Lan d es
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
ttttt
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 22
La croissance démographique du territoire est continue depuis 5 décennies : +40 752 habitants depuis 1968, soit une hausse de +148 %. Sur la période, la croissance de la population a été plus rapide que la moyenne Landaise (+49 %), sur l’ensemble des strates de l’armature territoriale, avec une hausse supérieure pour les 6 communes de plus de 3 500 habitants.
149
248
263
233
216
1968 1975 198 2 1990 1999 20 0 8 20 13 20 19
Evolution en base 10 0 de la population m unicipale entre 1968 et 20 19 Sou rce : INSEE RP 20 19
Land es
CC M arem n e Ad our Côt e Sud
Com m u nes > 3 500 hab .
Com m u nes d e 1 500 à 3 500 h ab.
Com m u nes d e m oin s d e 1 500 h ab.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
MACS Population en 2019
TT PLA CC Maremne Adour Côte-Sud SA
© CC Côte Landes Nature a
Matedne
nm
Vieux-Boucau?
les-Ba
©
E
Es
| RéMfation
:ue
ic
023
es
:AdminExpress
2022,
INSEE
RP
201%ÇLC
0018
——
@
in “ TT TS CC Pays d'Orthe et Arrigans
1200 œ@ @
ts Ar ®7.
de-Gosse
© © ©
.
,
r Fe
: 2 r «
À es
ss 4
x es Frs HN, é
/
Nombre d'habitant en 2019 Population CC Maremne
Maximum 9037 : Capbreton Adour Côte-Sud 9040
© 68368 habitants 630 Limite communale
Minimum 635: Orx [2] Limite d'EPCI
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 23
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 24
Com m une
Population
m unicipale lé gale
(IN SEE 20 19 )
Part de la
population
inte rcom m unale
Cap b ret o n 90 37 1 3%
So u st o n s 8 235 1 2%
Sain t -Vin cen t -d e-Tyro sse 7734 1 1 %
Lab en n e 68 8 7 1 0 %
Seig n o sse 38 76 6%
Bén esse-Marem n e 368 3 5%
So o rt s-H o sseg o r 34 8 0 5%
To sse 321 9 5%
Sain t -Geo u rs-d e-Marem n e 2752 4 %
Mag escq 2322 3%
An g resse 21 29 3%
Sau b io n 1 734 3%
Sain t -Jean -d e-Marsacq 1 699 2%
Sain t -Mart in -d e-H in x 1 625 2%
Vieu x-Bo u cau -les-Bain s 1 61 4 2%
Sau b rig u es 1 4 95 2%
Sain t e-Marie-d e-Go sse 1 20 0 2%
Mo liet s-et -Maa 1 1 8 5 2%
Sau b u sse 1 1 0 7 2%
Messan g es 968 1 %
Azu r 8 8 3 1 %
Jo sse 8 69 1 %
Orx 635 1 %
CC Marem n e Ad o u r Cô t e Su d 68 368 1 0 0 %
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Com LAMAS de COrFrUNEA
0 PLHCC Maremne Adour Côte-Sud
W MACS Poids démographique des communes en 2019 VU UU 1 Uy9 lIUIVGIIQID VI —
CC Côte Landes Nature
Vieux-Boucau-les/Bains
Magescq
CA du Grand Dax
© =" @ F £
7 Saint-Vinéent-de-Tyrosse 2 0 77 :0 Roue T
+ >
| Josse
Saint-Jean-de-Marsacq
|
Saint-Martin-de-Hin
INSEE
RP
2019
CC Pays d'Orthe et Arrigans
T,
Septembre
202
urces
: Sources
: AdminExpress
2022,
Saintè-Marie-de-Gosse
CC du Seignanx
CA du Pays Basque
p
:MERCA
Q n> omœ=:= eeœ a œ y oc 2[=à = œ A" >
Nombre d'habitants par commune
Plus de 3 500 habitants
Entre 1500 et 3 500 habitants
= Moins de 1 500 habitants
è 2
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 25
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
me HS EE
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 26
I.2 - L’attractivité migratoire constitue le premier facteur de la croissance démographique
Point méthodologique : Les facteurs des évolutions démographique
L’évolution de la population est le résultat de deux composantes :
- Le solde naturel, différence entre le nombre de naissance et le nombre de décès. ; - Le solde migratoire, différence entre le nombre de personnes entrées sur le territoire et le nombre de personnes qui en sont parties au cours d’une période donnée.
Lors du recensement 2019 de l’INSEE, la conjoncture démographique du territoire demeure très dynamique, avec un taux de croissance annuel de +1,9 % entre et 2013 et 2019. Le solde migratoire constitue le seul facteur de l’évolution excédentaire de la population (+1,9 % par an) face à un solde naturel tout juste à l’équilibre (-0,05%).
A l’échelle de l’armature territoriale, la croissance démographique est plutôt homogène sur l’ensemble des communes, mais seules les communes de moins de 1 500 habitants sont caractérisées par un solde naturel excédentaire.
L’attractivité résidentielle du territoire est liée à sa diversité paysagère, son cadre naturel et balnéaire renommé pour ses superbes « spots » de surf à l’échelle nationale. De plus, le territoire intercommunal bénéficie d’une proximité avec les bassins d’emplois et de services des agglomérations de Bayonne et de Dax.
-0 ,19% 0 ,0 % -0 ,2%
0 ,1% 0 ,3%
0 ,9%
1,9%
2,1% 1,9%
1,3%
0 ,7%
1,9%
1,9%
2,0 %
1,7%
Lan d es CC M arem n e Adou r
Côt e Su d
Com m u n es > 3 500
h ab .
Com m u n es d e 1
50 0 à 3 500 hab .
Com m u n es d e
m oin s d e 1 500 h ab .
M oteurs de la croissance dém og raphique entre 20 13 et 20 19 Sou rce : INSEE RP 20 19
…lié au sold e n at u rel …lié au sold e m ig rat oire Tau x d e croissan ce an n u el
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
MACS Occupation du sol ne ES pLH CC Maremne Adour Côte-Sud SAAUPAyS MUrenaIS
CC Côte Landes Nature
Vieux-Boucau” Te
les-Bains,
CA du Grand Dax
2022,
INSEE
RP
2019, CLC
2018
CC du Seignanx
em [a
eo
LL
a EE
& LL
=
< Q
œ LU
z ue.
=
©
æ pal
—
©
so
a
xpress W D 5 » n “ “ L “ #
= œ œ= = [=œV2 ® 23
ET
.
EE SA LLI ETÎL as S
grçes
: AdminE
Fat LE inf ED
[CC] Limite d'EPCI M Milieu ouvert
| Limite communale Urbain
Occupation du sol Autoroute
mu Eau - Départementale
BN Forêts a Aaron = Limite communale
EN Zonoogrics Vi iomee CL] Limite d'EPCI
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 27
L’attractivité résidentielle du territoire est liée à la diversité de ses paysages et aménités, renommées à l’échelle nationale.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
/ MACS Moteurs de croissance démographique entre 2013 en 2019 « PLH CC Maremne Adour Côte-Sud Morcenais EE
-
< D
ΠLU
2
CC Côte Landes Nature
Vieux-Bouca "ul
les-Bains, — }
=
CA du Grand Dax
7 LP
/ Capbreton /
4
À Ji
Saint-Martin-
de-Hinx CC Pays d'Orthe et Arrigans
CC du Seignanx ‘ !
L: (
Réalisation
:MERCAT,
Février
2023
S dFçes
: AdminExpress
2022,
INSEE
RP
2019,
CLC
2018
7 D
CA du Pays Basque
0 2 4km Rp e PT = ns CC'du Bearn des'Gav
A À \ Evolution annuelle de la population Moteur de la croissance È : : Moteur de croissance CC DM Inférieur à D% . _ démographique Maremne Adour Côte-Sud Minimum -157% . , De 0% à 05% Soorts-Hossegor In Lie au solde naturel 19% 196%
| De05% à2% Moyenne EPCI 22% Lié au solde migratoire
/ 19 Ï Li it l D De 2% à 4% Woximum 581% imite communale
= Supérieur à 4% Bénesse-Maremne C1 Limite d'EPCI
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 28
Les soldes migratoires des communes de Labenne, Capbreton, Bénesse-Maremne, Saint-Vincent-de-Tyrosse, Tosse et Soustons sont très fortement excédentaires.
TEMOIGNAGE DES ELUS
« La commune attire des ménages des territoires voisins qui n’arrivent plus à se loger dans l’agglomération de Bayonne » – Labenne
« Les profils des ménages qui vivent sur Bénesse-Maremne sont variés : des jeunes, des retraités, des actifs qui travaillent sur la côte, à Dax ou Bayonne grâce à la section autoroutière » - Bénesse-Maremne
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 29
I.3 - Une population peu familiale et un vieillissement qui se poursuit
Le profil des ménages du territoire est peu familial, avec une taille moyenne des ménages de 2,11 en 2019, quasi similaire à celle des Landes (2,12). Les couples avec enfants représentent moins d’un quart des ménages au sein de la population et la taille moyenne des ménages a diminué de 0,13 point depuis une décennie (2,25 en 2008). Ce phénomène atteste du vieillissement de la population en cours et qui s’intensifie. La baisse de la taille moyenne des ménages constitue un enjeu majeur en matière de développement territorial puisqu’elle constitue un besoin en logements important. En parallèle, les mutations des structures familiales internes au territoire engendrent des besoins supplémentaires en logement : la part des familles monoparentales au sein de la population des ménages a augmenté de 3,1 points en une décennie (de 10,9 % en 2008 contre 14 % en 2019).
A l’échelle de l’armature territoriale, les communes de plus de 3 500 habitants localisent la population au profil le moins familial, avec un desserrement qui s’est accéléré fortement lors du dernier recensement de l’INSEE. Le phénomène se poursuit sur les communes de 1 500 à 3 500 habitants bien que leur taille moyenne des ménages demeure plus élevée et supérieure à 2,2. Enfin, après une période de resserrement de la taille moyenne des ménages entre 2008 et 2013 au sein des communes de moins de 1 500 habitants, l’indicateur connait également une baisse assez marquée entre 2013 et 2019. Le profil de ces communes demeure pourtant le plus familial de l’intercommunalité.
En 2019, pour 65 personnes âgées de moins de 20 ans, la CC Maremne Adour Côte-Sud compte 100 résidents séniors de 60 ans et plus, soit un indice de jeunesse de 0,65 similaire à celui du département. Au regard de l’attractivité du territoire et des prix du marché immobilier, les ménages qui s’installent localement disposent majoritairement de revenus élevés avec un profil peu familial : retraités ou pré-retraités, familles de secundo accédants avec des enfants adolescents, etc.
2,25 2,24
2,17
2,33
2,40
2,20 2,19
2,11
2,25
2,41
2,12 2,11
2,01
2,22
2,33
Landes CC Maremne Adour
Côte Sud
Communes > 3 500
hab.
Communes de 1 500
à 3 500 hab.
Communes de moins
de 1 500 hab.
Evolution de la taille moyenne des ménages depuis 2008
Source : INSEE RP 2019
2008 2013 2019
-0,52%
-0,61%
-0,49%
-0,61% -0,52%
-0,82%
-0,66%
-0,21%
+0,13%
-0,60%
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Répartition de la population par classe d'âge
Source : INSEE RP 2019
Landes 16% 13% 21%
Cête Sud 16% 12% 20%
Communes > 3 500
hab. LE EL
Commune de 1 500 à } 5 o 3 500 hab. 17% REZ 20%
Commune de moins de o Ù © 1 500 hab. 18% 12% 22%
20%
20% 12%
20% 12%
20% 13%
20% 11%
19% 8%
Evolution de l'indice de jeunesse
Source: INSEE RP 2019
1,05
0,88
0,75 073 07 0,67 " ,
ll E n ! ll ll
CC Maremne Adour Landes Communes > 3 500 hab. Commune de 1500 à 3 Commune de moins de Côte Sud 500 hab. 1500 hab.
0,72 0,65
# Indice de jeunesse en 2013 # Indice de jeunesse en 2019
nsossscssscssosesessssesse.
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 30
I.4 - Quel est le profil de la population résidente de MACS ?
Un vieillissement de la population qui se poursuit
La population du territoire vieillit, et son profil est similaire
à la moyenne départementale. Près d’un tiers des habitants
sont âgés de 60 ans et plus, une part similaire à la situation
landaise. La population âgée de moins de 30 ans
représentent 28 % des habitants de MACS, contre 29 % dans
les Landes.
Le vieillissement de la population est attesté par un taux
d’évolution annuel excédentaire et plus rapide pour les
classes d’âges des séniors : supérieur à 2 % pour les 60 ans
et plus.
Taux d’évolution de la population de MACS par tranche d’âge entre 2013 et 2019. Source : INSEE 2019
Le profil de la population des communes de moins de 1 500 habitants est plus familial
La poursuite du vieillissement de la population est attestée par la baisse de l’indice de jeunesse entre les deux derniers
recensements (de 0,72 en 2013 à 0,65 en 2019 selon l’INSEE), qui s’explique par une croissance très rapide de la population âgée
de 60 à 74 ans et plus modérée des familles avec enfant(s). Ainsi, pour 100 personnes de 60 ans et plus, l’intercommunalité
accueille 65 jeunes de moins de 20 ans.
Malgré leur profil plus familial, les plus petites communes de moins de 1 500 habitants (Azur, Josse, Messanges, Moliets-et-
Maa, Orx, Sainte-Marie-de-Gosse et Saubusse), sont les plus touchées par le vieillissement de la population, avec un indice de
jeunesse qui a évolué de 1,05 en 2013 à 0,88 en 2019.
Ce phénomène correspond à une tendance structurelle d’évolution de la population, car ces communes accueillent historiquement une population plus familiale, avec des enfants devenus adultes qui décohabitent et quittent le territoire, tandis que les parents vieillissent.
Source : INSEE
RP 20 19
20 13 20 19 Taux d’évolution annuel 20 13-20 19
Pop 0 -14 ans
10316 10925 1,0%
Pop 15-29 ans
7820 8492 1,4%
Pop 30 -4 4 ans
12621 13198 0,7%
Pop 4 5-59 ans
11959 13955 2,6%
Pop 60 -74 ans
11520 13867 3,1%
Pop 75-89 ans
6082 6893 2,1%
Pop 90 ans ou plus
760 1038 5,3%
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
MACS Taille moyenne des ménages en 2019
©" PLHCC Maremne Adour Côte-Sud ll CC du Pays Morcenais VIT
| CC Côte Landes Nature
|
les-BainsA
Soustons
CA du Grand Dax
Soorts-
Hossegor
Ke
MERC/AT
de
CC'Pays d'Ortheet/Arrigans
Réalisation
: MERCAT,
Février
2023
es : AdminExpress
2022,
INSEE
RP
2019,
CLC
2018
CC'du Seignanx
CA'du Pays Basque
7 D cneo [= à — [Le =]o [.3]= — j [=1 oon C2[+3] So Û 2 kkm EE
Taille moyenne des ménages
5 À
| | Moins de 2,06 Minimum 179: Capbreton
M De 2,06 à 2,27 ü se
D De 227 à 246 =] Limite communale
BE Plus de 2,46 Maximum 265 : Sainte- [_] Limite d'EPCI
Marie-de-Gosse
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 31
Le profil de la population est familial dans l’arrière-pays ; sur la frange orientale du territoire, avec des tailles moyennes des
ménages supérieures à 2,27. A l’inverse ; l’indicateur se rapproche fortement du seuil plancher de 2 personnes par ménage sur
les communes du littoral.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
MACS Indice de Jeunesse en 2019
Manet re PR É0le EUS PLH CC Maremne Adour Côte-Sud LVL UUT ayo Miut! PA
CC Côte Landes Nâture
Messanges
Vieux-Boucau-les/Bains
CA du Grand Dax
Seignosse
Soorts-Hossegor
MERC/AT
CC Pays d'Orthe et Arrigans
Saintè-Marie-de-Gosse
Réalisation
:MERCAT,
Juin
2023
CC du Seignanx
CA'du Pays Basque rces
: AdminExpress
2022,
INSEE
RP
2019
? D 3 co C2eŒ œom[0]= = eeœ un ao œ <= 5 À.
Indice de jeunesse
[__] Moins de 0,28 (Minimum 0,264 : Soorts-Hossegor)
L_] 0,38 - 0,62
0,62 - 0,83 1DJ MACS : 0,653
MN 083-104 (Maximum 1,192 : Sainte-Marie-de-Gosse)
EM Plus de1
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 32
L’analyse de cette carte en filigrane avec celle de la taille moyenne des ménages conforte le constat d’une frange littorale
vieillissante, avec des indices de jeunesse inférieurs voire très inférieurs à la moyenne intercommunale. A l’inverse, les
communes de l’arrière-pays, notamment Sainte-Marie-de-Gosse, Saint-Martin-de-Hinx, Saint-Jean-de-Marsacq, Josse,
Magescq et Bénesse-Maremne accueillent une population plus jeune et familiale.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 33
>> FOCUS TERRITOIRES DE COMPARAISON
Le profil de la population de MACS est dans la moyenne basse des territoires de comparaison au regard de la représentation entre les jeunes et les séniors sur le territoire. La taille moyenne des ménages demeure supérieure à celle des EPCI limitrophes de la CC Côte Landes Nature et de la CA du Grand Dax.
CC Côte Landes Nature :
L’intercommunalité localise très peu de familles, la majorité des profils sont des ménages unipersonnels ou des
couples sans enfants. Ce constat est attesté par un indice de jeunesse à 0,50 et une baisse généralisée de la taille
moyenne des ménages qui se poursuit : de 2,21 en 2009 à 2,06 en 2020.
CA du Grand Dax : Ce territoire est caractérisé par un déséquilibre générationnel en faveur des séniors au sein de
la population. L’indicateur taille moyenne des ménages a atteint le seuil plancher de 2 personnes par ménage il y
a une décennie, et est depuis relativement stabilisé : 1,94 au dernier recensement de l’INSEE. La CA du Grand Dax
localise 58 jeunes de moins de vingt ans pour 100 séniors âgés de 60 ans et plus.
CC Pays d’Orthe et Arrigans : Le profil de la population intercommunale demeure plus familial avec une taille
moyenne des ménages à 2,29 en 2020. Le rythme du vieillissement de la population en cours est plus lent qu’à
l’échelle du département bien que l’équilibre générationnel soit d’ores et déjà excédentaire en faveur des séniors :
100 résidents sont âgés de 60 ans et plus pour 73 de moins de vingt ans.
CC du Seignanx : La population locale demeure relativement familiale malgré la poursuite du phénomène de
desserrement. La taille moyenne des ménages est passée de 2,40 en 2009 à 2,22 en 2020. Le profil des résidents
est plus jeune que sur les autres territoires de comparaison, avec 83 personnes âgées de moins de 20 ans pour 100
séniors de 60 ans et plus.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
si D En un
[MN EE
|
ES
|
RS
2
C—
ou
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 34
I.5 - Un territoire attractif auprès des jeunes familles, actifs en fin de carrière et pré- retraités
L’attractivité migratoire du territoire est confirmée par un solde excédentaire des entrées par rapport aux sorties sur l’année
de référence : 2 582 entrants contre 2 570 sortants.
L’analyse des flux migatoires selon la tranche d’âge des personnes en mobilité (MIGCOM 2019) permet de mettre en évidence plusieurs phénoménes :
‐ Des difficultés des jeunes en recherche d’un 1er emploi à s’installer sur le territoire ;
‐ Une relative attractivité auprès de jeunes familles avec enfants qui s’installent sur le territoire ;
‐ Un solde migratoire négatif / faiblement positif pour des ménages au profil familial (familles déjà constituées avec
enfants entre 10 et 19 ans) ;
‐ Le territoire est relativement attractif pour les actifs en fin de carrière professionnelle et pré-retraités âgés de 50 à
64 ans ;
‐ A l’inverse, l’attractivité de MACS est moindre pour les retraités âgés de 65 ans à 79 ans ;
‐ Enfin, le solde migratoire du territoire est excédentaire pour des ménages en fin de parcours résidentiel, qui
intègrent des structures d’hébergement spécialités, sont logés chez un proche, selon une démarche de solidarité
familiale ou transforment leur résidence secondaire en résidence principale.
1 0 /0 8
Des difficulté
accédants /
recherche d’u
à s’installe
territoire
Une arrivée
familles av
(attractivité r
Un solde
négatif /
positif pour
au profil fam
déjà const
enfants entre
ans,)
Un territoire
actifs en fin
professionnel
retraités
relative)
Un territoir
attractif pour
de 65 ans à
Un territoire
les ménages
(intégration
structures d’
? / solidarité
125 121
66
137
274
317
241
203 187
126 150 133 125 116
76 42
144
-119 -100 -137
-298 -266 -280
-231
-189 -166
-119 -109 -109 -87 -128
-73 -63 -96
7 21
-72
-161
7 36 10 14 21 7 41 24 38
-12
3
-21
48
0 à 4 ans 5 à 9 ans 10 à 14
ans
15 à 19
ans
20 à 24
ans
25 à 29
ans
30 à 34
ans
35 à 39
ans
40 à 44
ans
45 à 49
ans
50 à 54
ans
55 à 59
ans
60 à 64
ans
65 à 69
ans
70 à 74
ans
75 à 79
ans
80 ans et
plus
Flux des migrations résidentielles sur MACS selon la tranche d'âge
Source : INSEE, données MIGCOM 2019
Entrants Sortants Solde migratoire
Départ progressif des familles pour se rapprocher des équipements scolaires plus structurants
OBJECTIFS POURSUIVIS
A titre indicatif / les traitements ne portent que sur une seule année
UN TERRITOIRE ATTRACTIF AUPRÈS D ES JEUNES FAM ILLES, A EN FIN DE CARRIÈRE ET PRE-RETRAITES
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le zy;uy/zuzo
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 35
-224
218
128
10
-30
-83
-7
1 pers. 2 pers. 3 pers. 4 pers. 5 pers. 6 pers. ou + Hors logement ordinaire
Solde migratoire sur MACS selon la taille du ménage
Source : INSEE, données MIGCOM 2019
-224
1 pers.
Le territoire est attractif :
- Auprès de petits ménages composés de deux personnes, et aux ménages de taille intermédiaire composés de trois personnes, à l’instar
de couples avec un enfant.
- Les 60 ans et plus représentent 28 % des arrivants parmi les ménages de deux personnes.
- Auprès des professions intermédiaires, artisans, chefs d’entreprises, et cadres. Cette attractivité est liée au profil des emplois proposés sur le
territoire et aux prix de l’immobilier pratiqués. De plus, le territoire
demeure attractif auprès de retraités qui ont l’épargne et les ressources
suffisantes pour acquérir un bien sur le territoire, en fin de parcours
résidentiel.
- Cette attractivité auprès des catégories socio-professionnelles supérieures occasionne un changement sur la sociologie du territoire. Les
cadres représentent ainsi 5% de la population actives de plus de 15 ans
résidant sur le territoire ; tandis que les emplois de cadre constituent
11,6% des emplois du territoire, confirmant l’attrait qu’ont ce public pour
le territoire. De plus le nombre de ménages cadres résidents ont
augmenté de 657 ménages entre 2013 et 2019. Le même constat se
partage sur les professions intermédiaires avec une hausse de 1 174
ménages sur la même période.
- Pour des propriétaires occupants.
A l’inverse, les départs sont excédentaires pour :
- Des ménages unipersonnels, à l’instar de jeunes isolés qui n’ont pas les ressources pour accéder à un logement pérenne sur le territoire en début
de parcours résidentiel. Les 15-29 ans représentent 49 % de ces ménages.
- Des profils socio-économiques associés aux classes moyennes : ouvriers et employés, en lien avec les niveaux de prix de l’immobilier importants
sur le territoire, et les niveaux de rétributions moyens inférieurs de ces
types d’emploi salariés. La moitié de ces sortants sont des ménages
familiaux composés de 3 personnes et plus.
- Des personnes qui n’exercent pas d’activité professionnelle.
- Des locataires du parc privé et social, statut d’occupation plus mobile au sein de leur parcours résidentiel que les propriétaires occupants mais qui
reflètent également la tension sur le segment locatif.
Solde migratoire à l’échelle de MACS selon la taille du ménage
Solde migratoire à l’échelle de MACS selon le statut d’occupation
Solde migratoire à l’échelle de MACS selon la Catégorie-Socio-Professionnelle de la personne de
référence du ménage
207
-46
-84 -78
20
-7
Propriétaire Locataire du
parc privé
Locataire du
parc social
Locataire du
parc privé
meublé ou hôtel
Logé
gratuitement
Hors Logement
Ordinaire
Solde migratoire sur MACS selon le statut d'occupation
Source : INSEE, données MIGCOM 2019
-3
116
23
172
-32
-105
48
-202
-7
Agriculteurs
exploitants
Artisants,
Commerçants
et chefs
d'entreprise
Cadres Professions
intermédiaires
Employés Ouvriers Retraités Sans activité Hors logement ordinaire
Solde migratoire sur MACS selon la CSP
Source : INSEE, données MIGCOM 2019
Artisans,
commerçants
chefs
d’entreprise
Cadres Professions
intermédiaires
Employés Ouvriers Retraités Agriculteurs
exploitants
Sans
activité
Hors
logement
ordinaire
Reçu en préfecture le 29-09-2025 Publié en ligne le 29/09/2025 30
25
20
15
10
Comparaison entre les actifs occupés par CSP et les emplois par CSP
disponibles sur MACS en 2020
27,11 27,26 27,3
24,1
22,6
19,32
14,3
12,73 12,64
10,6
0,93 1,1
= EN
Agriculteurs Artisans, Cadres et professions Professions Employés Ouvriers
exploitants commerçants, chefs intellectuelles intermédiaires
d'entreprise supérieures
m Actifs occupés par CSP (%) en 2020 m Emplois par CSP (%) en 2020
igne le zy;uy/zuzo
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 36
Reçu en préfecture le 29-09-2025 Publié en ligne le 29/09/2025 triES
É-Bi Er
|
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 37
I.6 - Un solde migratoire positif : des échanges excédentaires avec la région francilienne et le reste de la France, des départs importants vers des EPCI régionaux
L’analyse « origine – destination » des flux résidentiels permet d’apporter des éléments de compréhension aux stratégies résidentielles des ménages locaux une année avant leur recensement.
La grande partie des flux se font avec les EPCI voisins notamment le Grand Dax, la CC Côte Landes Natures, la CA du Pays Basque.
Les populations qui quittent MACS rejoignent majoritairement des territoires régionaux, où les prix de l’immobilier sont plus accessibles : 74 % des sortants résident en Nouvelle Aquitaine.
Le Grand Dax et la CA du Pays Basque drainent notamment des ménages en début de parcours résidentiel, au profil plutôt de classes moyennes qui s’installent dans le parc privé.
L’attractivité du territoire est à l’inverse excédentaire pour des ménages qui arrivent de la région francilienne et du reste de la France en diffus, au profil plutôt de retraités et/ou cadres supérieurs.
UN SOLD E M IGRATOIRE POSITIF : D ES ÉCHANGES EXCÉD ENTAIRES LA RÉGION FRANCILIENNE, D ES D ÉPARTS VERS D ES TERRITOIRES RÉGIONAUX
2 582 entrants
2 570 sortants
Au total :
Région Ile-
de-France
CC du
Seignanx
Bordeaux
Métropole
CA du Grand
Dax
151
Profil : Des petits ménages plutôt aisés
qui s’installent au sein du parc privé
‐ 41 % sont des ménages séniors de 60
ans et plus, également des arrivées
de ménages familiaux : 23 % de 25
à 39 ans qui s’installent avec des
enfants en bas âge (13 % d’enfants
de moins de 9 ans)
‐ 61 % de petits ménages d’1 ou 2
pers., 40 % de ménages de 3 pers. et
+
‐ 15 % de cadres, 26 % de
professions intermédiaires, 30 % de
retraités
‐ 58 % sont propriétaires occupants et
30 % sont locataires du parc privé
Profil : Des ménages en début ou milieu de
parcours résidentiel
‐ 48 % de ménages d’1 ou 2 pers.
‐ 23 % de ménages de 15 à 29 ans, en âge de
réaliser leurs études supérieures ou de bénéficier
d’un premier emploi. 38 % de ménages familiaux
de 30 à 49 ans qui quittent le territoire avec des
enfants de moins de 14 ans (16 %).
‐ 36 % d’employés ou ouvriers et 16 % de professions
intermédiaires
‐ 48 % sont locataires du parc privé, 11 % du parc
social
306 47 213 218
531
340
CC Côte Landes
Nature
95 104
346
104
240
CA du Pays
Basque
Source : Données MIGCOM 2019
Reste des
Pyrénées-
Atlantiques
102
174
CC Maremne Adour Côte Sud
Flux migratoires entrants et sortants
Reste de la
France
1034
Reste des
Landes
220 194
Profil : Des petits ménages qui s’installent au sein du parc privé
‐ 59 % de ménages d’1 ou 2 pers.
‐ 46 % de locataires du parc privé, 32 % de propriétaires occupants
‐ Des ouvriers majoritaires parmi les sortants : 29 %.
‐ Un tiers de jeunes de 15 à 29 ans, un équilibre de repartition
sur le reste des profils générationnels.
168 612
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Indice de concentration d'emploi
Nombre d'emplois pour 1 actif occupé
Source : INSEE RP 2019
0,85 088 0,89 0,92
h B E L
CC Maremne Adour Communes > 3 500 Landes
sesmesssesc.-- -------sessmmemmmenmmmmnnesesssssssssssssmmemmmmmmmmmn nn sssssmsmesmmmenmnnnne00000000000000000000000800.
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 38
I.1 - Quel est le profil socio-économique des résidents de MACS ?
Une surreprésentation des retraités
A l’image du département et de la région, les retraités représentent
une grande partie des profils socio-professionnels du territoire (34%).
Les employés et les ouvriers représentent 26% des actifs du territoire,
soit une proportion inférieure à celle du département (30 %)
A l’inverse, la présence des CSP artisans, commerçants et des cadres
est plus importante que la moyenne landaise, en lien avec la forte
tertiarisation de l’économie locale.
Un dynamisme économique
L'indicateur de concentration d'emploi est égal au
nombre d'emplois dans la zone pour 100 actifs ayant
un emploi résidant dans la zone.
L’indice de concentration de l’emploi de MACS est
relativement élevé (0,85) compte-tenu de la
proximité du territoire avec d’importants pôles
d’emplois tels que Dax ou Bayonne.
Ce constat s’explique par la forte saisonnalité de
l’économie, portée par le tourisme et le dynamisme du bassin d’emplois de la côte basco- landaise. Le territoire constitue un haut lieu du tourisme balnéaire et sportif à l’échelle nationale. De plus, la politique de développement de l’emploi portée par les élus du territoire permet de soutenir l’activité économique locale. Entre 2008 et 2019, selon l’INSEE, le nombre d’emplois localisé sur le territoire a augmenté de 10 % (de 21 047 à 23 115 postes).
A l’échelle de l’armature territoriale, les emplois sont concentrés au sein des communes les plus importantes en matière de poids de population, tandis que les communes de moins de 1 500 habitants ont une vocation résidentielle plus marquée.
Taux de chômage supérieur à la moyenne départementale
En 2019, le taux de chômage du territoire est supérieur à la moyenne départementale : 13,2 % contre 11,4 %, qui peut en partie s’expliquer par l’importance de l’économie touristique soumise à une forte saisonnalité. En effet, nombre de saisonniers travaillent au moins 6 mois de saison pour accéder à leurs droits d’indemnités de chômage sur la période hors-saison.
Cependant, ce taux est en baisse depuis le dernier recensement de l’INSEE, à l’inverse de la situation à l‘échelle du département.
7%
5%
7%
5%
14%
13%
15%
17%
11%
13%
34%
34%
12%
13%
CC MACS
Landes
Population de 15 ans ou plus selon la catégorie socioprofessionnelle
Source : INSEE RP 2020
Agriculteurs Artisans, comm. chefs d'ets. Cadres et assimilés
Professions intermédiaires Employés Ouvriers
Retraités Autres
Communes de 1500
à 3500 hab.
Communes de moins
de 1 500 hab.
13,9%
10,5%
13,2%
11,4%
CC Maremne Adour Côte Sud Landes
Taux de chômage parmi les actifs
Source : INSEE RP 2019
Taux de chômage en 2013 Taux de chômage en 2019
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
MACS Indice de concentration de l'emploi en 2019 D - . ° PLH CC Maremnes Adour Côte-Sud CC du Pays Mürcenais
CC Côte Landes Nature
Moliets-et-Maa
Vieux-Boucau :
les-Bains (a)
CATdu Grand Dax
Soorts- Vos
on JBenesse-
|
Saubrigues | Saint-Jean-
EL de-Marsacq
Saint-Martfià)
de-Hinx F CC Pays d'Orthe et Arrigans
Réalisation
:MERCAT,
Février
2023
P
es : AdminExpress
2022,
INSEE
RP
2019,
CLC
2018 w
CC du Seignanx Sainte-Marie-
de-Gosse
CA du Pays Basque
S a
Nombre d'emploi Indice de concentration
par commune de l'emploi Gun EN onrd age
3521] _ Moins de 40
3000 _ De40à 60 Moyenne EPCI: 74,5
de Ne
Limite communale 1000 D De 100 à 120
BEN Plus de 120 Minimum 26 : Saint-Martin-de-Hinx [CL] Limite d'EPCI
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 39
La carte ci-contre atteste d’une concentration de l’emploi au sein des communes les plus structurantes en matière de poids de
population, qui concentrent les équipements et services, en lien avec la forte dimension tertiaire de l’économie.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Din
CNT
. ENT
ENT CNT
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 40
II. UN PARC DE LOGEMENTS GLOBALEMENT DE BONNE QUALITÉ MAIS CONCERNÉ PAR DES ENJEUX DE RÉNOVATION
II.1 - Synthèse des caractéristiques du parc de logements
Le parc de logements de la CC Maremne Adour Côte Sud
s’est développé de manière régulière depuis la fin des
années 1960 avec 60 442 unités recensées en 2019. Le
parc intercommunal enregistre une plus forte croissance
que celui du département le nombre de logements a été
multiplié par 4,4 depuis la fin des années 1960, contre 2,7
pour les Landes.
Le parc de logements de MACS est composé d’une forte
part de résidences secondaires. Ces logements
représentent plus de 43 % du parc en 2019 selon l’INSEE,
avec une part d’autant plus importante au sein du groupe
des petites communes de moins de 1 500 habitants (55 %)
et plus particulièrement sur les communes du littoral :
Messanges (60 %), Moliets-et-Maa (81 %), Seignosse (72
%), Soorts-Hossegor (65 %), Vieux-Boucau-les-Bains (77 %).
Une importance du taux de résidences secondaire (deux
fois supérieur à la moyenne départementale) qui, au-delà
du caractère littoral du territoire, trouve son origine dans
la Mission Interministérielle d’Aménagement de la Côte
Aquitaine (MIACA). Ce constat révèle une situation de
concurrence avec le parc de résidences principales, ce qui
limite l’offre de logements pour des résidents à l’année. En
parallèle, le taux de vacance est très bas, à 3,8 % (soit 2
310 unités selon l’INSEE) et atteste de la tension exercée
sur le marché immobilier.
Le territoire est caractérisé par une prépondérance de
maisons individuelles (63 %), occupées majoritairement
par leur propriétaire (67 %). La répartition est plus
équilibrée pour les communes de plus de 3 500 habitants
(58 % de maisons) qui accueillent une part plus élevée de
locataires (plus du tiers des ménages sont locataires). Les
communes de moins de 3 500 habitants, au profil plus
rural, présentent un profil différent, avec une
surreprésentation de propriétaires par rapport à la
moyenne intercommunale (plus de 74%) qui occupent très
majoritairement une maison (plus de 70% des logements).
En lien avec les formes urbaines, le parc de logements est
caractérisé par une forte proportion de T4 et plus (plus
des deux tiers du parc). Cette part est d’autant plus forte
pour les petites communes de moins de 1 500 habitants
(82%) et, à l’inverse, moins marquée pour les communes
les plus structurantes (61% pour les communes de plus de
3 500 habitants).
4 4 5
271
1968 1975 198 2 1990 1999 20 0 8 20 13 20 19
Evolution du parc de logements entre 1968 et 2019
en base 100 1968
Source : INSEE RP 2019
CC M ar em n e Ad o u r Côt e Su d Lan d es
73% 53% 54% 54% 42%
21% 43% 42% 41% 55%
7% 3,8% 3,5% 4,5% 3,8%
Landes CC Maremne Adour
Côte Sud
Communes > 3 500
hab.
Communes de 1
500 à 3 500 hab.
Communes de
moins de 1 500
hab.
Répartition du parc de logements par catégorie en
2019
Source : INSEE RP 2019
Part des résidences principales Part des résidences secondaires
Part des logements vacants
66%
67%
63%
74%
75%
25%
24%
27%
21%
18%
6%
6%
7%
3%
3%
2%
3%
3%
2%
3%
Landes
CC Maremne Adour
Côte Sud
Communes > 3 500
hab.
Communes de 1 500 à
3 500 hab.
Communes de moins
de 1 500 hab.
Répartition des résidences principales selon le statut d'occupation
Source : INSEE RP 2019
Propriétaire Locataire privé Locataire social Logé gratuit
2%
1%
2%
1%
8%
11%
14%
6%
4%
17%
19%
22%
16%
13%
27%
28%
27%
30%
29%
46%
40%
34%
47%
53%
Landes
CC Maremne Adour
Côte Sud
Communes > 3 500
hab.
Communes de 1 500 à
3 500 hab.
Communes de moins de
1 500 hab.
Répartition des résidences principales par typologie
Source : INSEE RP 2019
T1 T2 T3 T4 T5+
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 MACS Part des maisons
© PLHCC Maremne Adour Côte-Sud
CC Côte Landes Nature
Moliets-et-Maa
Vieux-Boucau-les-Bains
Seignosse
Soorts-Hossegor
Saint-Jean-de-Marsacq
Saint-Martin=de=Hinx
Sainte-Marie-de-Gosse
CC du Seignanx
CA du Pays Basque
À 0 25
Part des maisons en 2019 (%)
igne le 29/09/2025
VU WU! ays l'IVI LOI
VT
CC Pays d'Orthe et Arrigans
1—
CA du Grand Dax
‘+
MERC/AT
INSEE
RP
2019
Réalisation
: MERCAT,
Mai
202
urces
: Sources
: AdminExpress
2022,
So 23
Taux de maisons
MACS
6339 %
Moins de 33% (Minimum 46,69 % : Vieux-Boucau-les-Bains)
55-70
7 70-85
ER Plus de85% (Maximum 96.6 % : Josse)
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 41
Les communes de l’arrière-pays sont caractérisées par une très forte prépondérance de grandes maisons individuelles, des logements majoritairement occupés par leur propriétaire : plus de 85 % en moyenne sur la partie Est du territoire. Les communes structurantes, ainsi que les communes du littoral présentent des taux plus importants de logements collectifs en lien avec une fonction locative du parc de logements plus développée (généralement en appartement) mais également avec la présence de résidences secondaires en logements collectifs développés lors de la création des stations balnéaires dans le cadre de la MIACA.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
l MACS Part des propriétaires occupants
© PLHCC Maremne Adour Côte-Sud D
CC Côte Landes Nature
Moliets-et-Maa
Vieux-Boucau-les/Bains *
Magescq
CA du Grand Dax
e
| w Saint-Vincent
E
< D
Πui]
2
Saint-Jean-de-Marsacq
Saint-Martin-de-Hinx
INSEE
RP
2019
CC Pays d'Orthe et Arrigans
Sainte-Marie-de-Gosse
CC du Seignanx
Réalisation
:MERCAT,
Août
202
urces
:Sources
:AdminExpress
2022,
SgBD
CA du Pays Basque
Part des résidences principales
occupées par Leur propriétaire en 2019
: Minimum 59,9% : Capbreton
Moins de 65 phreten) Part des propriétaires 60-75 MACS 75-80 67,46 %
(Maximum 85,2 % : Sainte-Marie-de-Gosse)
Bu Plus de 80
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 42
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
W: MACS. larties résidences principales de 5 pièces et
plus
© PLHCC Maremne Adour Côte-Sud
rie Vielle-Saint-Girons Linxe
Saint-Michel-Escalus
Taller
CC Côte Landes Nature Castets
Vieux-Boucau-les/Bains *
e
Magescq
Saint-Paul-lès-Dax
CA du Grand Dax
Mées
Rivière-Saas-et-Gourby
Seyresse
Tercis-les-Bains NN
Oeyreluy D
Saint-Pandelon
SaintsJean-de-Marsacq
Saint-Lon-les-Mines
NY
SR <3 a
ee Belus 2 a Saint-Étienne-d'Orthe es -
Ondres Saint-André-de-Seignanx CCPays d'Ortheet Arrigans Gb
Biarrotte ic de-Gosee nv È
CC du Seignanx Biaudos Peyrehorade D e
Saint-Martin-de-Seignanx 8 5
Saint Bernie, Saint-Laurent-de-Gosse Sames Deyregavarde- Fu
CA du Pays Basque À 0 2,5 | =
un
Ï j C + +
Saint-Pierre-d'ruber Terre Lahonce Urcuit Briscous Ut: Bardos je Saint-Pé-de,Léren Part des résidences principales de 5 pièces et plus
[___] Moins de 30%
CL] 30-40
ES 40-50
EN 50 - 60 (Maximum 68,6% : Sainte-Marie-de-Gosse)
BE Plus de 60%
(Minimum 28,2 % : Capbreton)
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 43
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 44
>> FOCUS TERRITOIRES DE COMPARAISON
MACS présente un taux de vacance plus bas que les territoires de comparaison et le taux de résidences secondaires le plus élevé du département, signes d’une forte tension sur le marché de l’immobilier. La part des T5 et plus (40 %) est supérieure aux situations observées au Pays d’Orthe et Arrigans et sur la CC du Seignanx, mais inférieur au territoire de Côte Landes Nature et du Grand Dax. Le taux de propriétaires est sensiblement équivalent aux territoires de comparaison.
CC Côte Landes Nature : La CC CLN présente des caractéristiques d’un territoire tendu avec un taux de vacance
restreint de 5,5 % et un taux de résidences secondaires élevé de 41 %. Plus de 70 % des ménages sont propriétaires
de leur logement. Les logements correspondent à de grandes typologies avec 44% du parc composé de T5 et plus.
CA du Grand Dax : L’intercommunalité est à un territoire à vocation résidentielle permanente (80 % de résidences
principales) avec un taux de vacance de 7,8 % et un taux de résidences secondaires inférieur au territoire d’études
(12 %). L’intercommunalité accueille une part plus importante de locataires (44 % de locataires et 54 % de
propriétaires) en lien avec sa fonction de centralité. Le parc de logements est composé de 43 % de T5 et plus.
CC Pays d’Orthe et Arrigans : L’intercommunalité est un territoire moins tendu, en témoigne le taux de vacance
plus élevé que celui de MACS (9 %), et la part de résidence secondaires bien moindre (6 %). Les ménages sont
également majoritairement propriétaires de leur logement (75 %). Le parc de logement est composé de 37 % de T5
et plus.
CC du Seignanx : A vocation résidentielle permanente marquée (87% de résidences principales),
l’intercommunalité a un taux de vacance de 5,3 % et un taux de résidences secondaires de 7,2 % (bien inférieur à
la moyenne de MACS). Parmi les ménages, 68 % sont propriétaires de leur logement. Le parc de logement est
composé de 36 % de T5 et plus.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
l LOGEMENTS VACANTS EN 2020 “GA > MACS CC Maremne Adour Côte Sud En Communauté de communes Maremne Adour Côte-Sud
æ
Messanges
| Seignosse
So0 ts
Hossegor e
Capbreton G
Labenne ne
Saint-
Martin-de-
Seignanx
, INSEE
RR
Taux de logements Nombre de logements
vacants en 2020 vacants en 2020
Moins de 3,5%
M Entre 3,5 et 7%
Bi Entre 7 et 9%
M Pis de 9%
Réalisation
:MERCAT,
Avril2024
Sources
: AdminExpress
20£
MAX.
13.73%: Peyrehorade
moy. 6.7% : CC Maremne Adour Côte Sud
1.16% : Seignosse
MIN.
MERC/AT
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 45
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Adaptation du parc de logements à son occupation
® Sous-occupation accentuée (8 Sous-occupation modérée @B Sur occupation modérée @B Sur occupation accentuée
1 pièce - 1,29% 0,12%
2 pièces -
3 pièces +
4 pièces +
5 pièces - 0,17 %
6 pièces ou + -| 0,29%
1 personne 2 personnes 3 personnes & personnes 5 personnes 6 personnes ou +
nn. -----------ssoccmccmmenssscnsse00 secs essssessonemmmmmmmms sms -----sssssccccssccccccnmcccccc0ccc0ccccc0ccscccessssesss:
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 46
II.2 - Des situations de sous-occupation accentuée observées au sein du parc
Selon les données de l’INSEE en 2019, 36 % du parc de
résidences principales est caractérisé par une situation de
sous-occupation accentuée.
Un logement peut être considéré comme inadapté dès lors qu’il
existe un différentiel de deux pièces avec le nombre de personnes
du ménage. Par exemple, quand 3 personnes habitent dans un
studio, le logement est sur-occupé. A l’inverse, lorsque 2
personnes habitent dans un 4 pièces, le logement est sous-occupé.
La sous-occupation accentuée induit un écart d’au moins 3 unités
entre le nombre d’occupants et le nombre de pièces.
Ces situations attestent d’une inadéquation de plus en plus
forte entre la structure du parc de résidences principales et
le profil des ménages. En effet, 68 % des résidences
principales sont des logements de 4 pièces ou plus, tandis
que les ménages unipersonnels et les ménages de deux
personnes représentent deux tiers des ménages du
territoire intercommunal. La tendance démographique de
vieillissement et de desserrement des ménages, risque par
ailleurs d’accroître le phénomène de sous-occupation des
logements. Ce phénomène peut s’avérer problématique
pour des ménages séniors en perte d’autonomie (entretien
du logement difficile sur le plan financier et / ou physique,
logement peu adapté au vieillissement, etc.).
La création d’une offre adaptée de moyennes typologies
pour des personnes âgées isolées pourrait permettre de
libérer une partie de ces grands logements pour des
ménages au profil familial (couples primo-accédants,
familles déjà constituées, etc.). Le développement d’un
dispositif de cohabitation intergénérationnelle
permettrait d’optimiser l’occupation de ce parc existant
tout en apportant une réponse à des besoins spécifiques
d’une partie de la population.
7,97%
4 ,55%
3,43%
8 ,97%
8 ,17% 2,9%
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Répartition des étiquettes DPE
28%
24% 2000
1500 17%
13%
1000
7%
| EH 0
A 8 c D E
Part des ménages en précarité énergétique logement
Nombre
de DPE
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 47
II.3 - Un parc majoritairement développé à partir des années 1970 et en partie énergivore
Le parc de logements est relativement récent. Moins du
quart du parc a été construit avant les premières
réglementations thermiques de 1974, soit un niveau
inférieur à la moyenne départementale (34 %). D’autre
part, seul un logement sur dix a été construit avant 1945 à
l’échelle intercommunale (la carte page suivante présente
les RP construites avant 1971 et non 1974, en raison des
données INSEE disponibles).
L’observatoire des DPE de l’ADEME en 2022 recense près
de 2 270 logements privés avec une étiquette énergétique
comprise entre E et G et considérés comme très
énergivores, (soit 28 % des logements expertisés). La
majorité des logements privés ont une étiquette
énergétique C et D (respectivement 28 % et 24 % du parc
privé).
La présence de ménages peu solvables au sein de passoires
thermiques, et la conjoncture nationale de hausse des prix
de l’énergie engendrent des situations de précarité
énergétique.
En application de la loi « Grenelle II », une personne en situation
de précarité énergétique est une « personne qui éprouve dans son
logement des difficultés particulières à disposer de la fourniture
d’énergie nécessaire à la satisfaction de ses besoins élémentaires
en raison de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions
d’habitat ».
D’après l’Observatoire National de la Précarité Energétique
(ONPE), des situations de précarité énergétique sont
observées sur MACS avec 3 970 ménages en situation de
précarité énergétique logement (15 %, à l’image des
Landes – jusqu’à 25 % pour Vieux-Boucau).
De plus, bien que le parc de MACS ait été construit en
majorité après les premières réglementations
thermiques sur le logement, la répartition du parc
selon le mode de chauffage pointe une forte part
de logements consommateur d’énergie. En effet,
la part des logements disposant d’un chauffage
électrique, correspondant au mode de chauffage le plus
énergivore, atteint près de 48 % du parc de résidences
principales, une part supérieure au département (40 %).
Ces situations de précarité énergétique peuvent être
renforcées par la sous-occupation d’une partie du parc.
En parallèle, une partie des copropriétés du territoire, en
particulier les résidences secondaires et locations
touristiques, présentent quelques signes de fragilité et
sont pour certaines énergivores (cf. partie II.5. Des enjeux
de réhabilitation / mutations du parc de copropriétés à
anticiper).
Observatoire DPE sur MACS // Source : audit ADEME
Part des ménages en précarité énergétique logement // Source : ON2022
RETOURS DES PROFESSIONNELS DE L’HABITAT
« Le territoire comptabilise une part importante de logements
d’après-guerre (construits entre 1945 et 1980). Il est nécessaire
d’intervenir et rénover ces logements qui sont des passoires
énergétiques (problématiques d’humidité, isolation etc.) ».
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 MACS Part des résidences principales construites avant 1971
7 PLHCC Maremne Adour Côte-Sud
CC Cote Landes Nature
Moliets-et-Maa
Messanges
Vieux-Boucau-les Bains D
«Magescq
Soustons
__
Seignosse
[SoontssHossegors Saubion 22° 5,
Capbreton Fr Bénesse- Marennes
pe ln Saubrigues Saint-Jean-de-Marsacq
Labenne |
#
Saint=Martin-de=Hinx DS
Sainte-Marie-de-Gosse
CC du Seignanx
À ; - CA'du Pays Basque
ane
Part des résidences principales construites avant 1971
|__| Moinsde15%
bn) 15-25
DEN 25-30
BR 50-35 (Maximum 40,04 % : Sainte-Marie-de-Gosse)
B Plus de 35%
(Minimum 11,86 % : Angresse)
VUIUU|HOYS)IIUI LVLIIGIS
/ Se Ares ae oO!" -Vincent-de> =Tyrosse MS aubusse
CCPays'd'Orthelet/Arrigans
5 À
=
CA'du Grand Dax
ERC/AT [1
=
M
INSEE
RP
2019
Réalisation
: MERCAT,
Août
202
> ES : Sources
: Sources
: AdminExpress
2022,
oc (re)== œ©PT _ 5 =© n © ny
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 48
11%
5%
3%
7%
12%
6%
5%
4%
5%
5%
17%
13%
14%
13%
7%
27%
27%
28%
26%
26%
21%
25%
25%
25%
25%
18%
25%
25%
24%
25%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Landes
CC Maremne Adour
Côte Sud
Communes > 3 500
hab.
Communes de 1
500 à 3 500 hab.
Communes de moins
de 1 500 hab.
Ancienneté de constuction des résidences principales
Parmi les résidences principales construites avant 2017
Source : INSEE RP 2019
Avant 1919
Entre 1919 et 1945
Entre 1946 et 1970
Entre 1970 et 1990
Entre 1990 et 2005
Entre 2006 et 2016 inclus
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 49
II.4 - Des signes de fragilité identifiées ponctuellement au sein du parc privé
Le Parc Privé Potentiellement Indigne (PPPI) est une méthode de
pré-repérage des logements potentiellement indignes, elle ne
permet pas un repérage exhaustif. Ces données permettent de
cibler des secteurs prioritaires qui peuvent être investigués de
manière plus précise dans le cadre de la définition d’un outil
d’amélioration de l’habitat.
Cette méthode croise la catégorie cadastrale des logements avec
le
des occupants à partir du fichier FILOCOM, en faisant l’hypothèse
qu’un logement a d’autant plus de chance d’être indigne qu’il est
occupé par un ménage ne dépassant pas certains seuils de
revenus.
Depuis 2010, le PPPI est composé des résidences principales
privées considérées comme :
- ordinaires (catégorie 6), et occupées par un ménage au
revenu fiscal de référence inférieur à 70% du seuil de
pauvreté,
- médiocres (catégorie 7) ou très médiocres (catégorie 8)
occupées par un ménage au revenu fiscal de référence
inférieur à 150% du seuil de pauvreté soit 75% du revenu
médian.
Le parc de logements sur le territoire de MACS est bien
entretenu et présente peu de signes de fragilité. En 2017,
1 010 résidences principales du parc privé ont été
identifiées comme potentiellement indignes, soit 3,3 %
des résidences principales privées, une part inférieure à
celle du département (5,3 %).
Plus de 40% des logements identifiés comme
potentiellement indignes sont concentrés sur quatre
communes : Soustons (14 % - 137 unités), Seignosse (11 %
- 107 unités), Capbreton (10 % - 98 unités), Saint-Vincent-
de-Tyrosse (9 % - 90 unités).
Sur ces 1 010 logements, 822 entrent dans la catégorie
cadastrale 6* et 187 en catégorie 7-8*, aussi appelées
noyau-dur, soit le quart du PPPI.
* 6= ordinaire, 7= médiocre, 8= très médiocre
Près de 0,6 % des résidences principales sont classées en
catégories cadastrales 7 et 8 soit un taux inférieur à celui
des Landes (1 %).
Deux communes de l’arrière-pays présentent néanmoins
des taux plus importants, supérieurs à 7 % (Azur : 7,89 % -
27 unités / Magescq : 7 % - 66 unités).
Enfin, près de 1 990 personnes vivent au sein du parc classé
comme PPPI (2,9 % de la population intercommunale).
Quelques chiffres clés de la DDTM40 (Porter A Connaissance -
PAC) :
185 dossiers étudiés depuis 2018 par le pôle
départemental de lutte contre l’habitat indigne (PDLHI)
sur les communes du territoire dont 124 suite à des
contrôles décence de la CAF / des logements contrôlés
essentiellement situés à Capbreton (68) et à Saint-Vincent-
de-Tyrosse (65).
8 arrêtés d’insalubrité prescrits sur le secteur de
l’intercommunalité : 4 en 2007, 1 en 2010, 1 en 2011, 1 en
2015 et 1 en 2016.
RETOURS DES PROFESSIONNELS DE L’HABITAT
« Les ménages occupant le PPPI sont des publics locataires, fragiles, qui
ont intégré ces logements pour répondre à des situations d’urgence ».
« Face à la réglementation récente sur les rénovations énergétiques, les
stratégies des propriétaires sont variées : travaux de rénovation, vente ou
location touristique (non soumises aux mêmes règles que les baux
d’habitation classiques) ».
TEMOIGNAGE DES ELUS
« Des situations ponctuelles de mal logement sont identifiées sur le centre- ville » - Saint-Vincent-de-Tyrosse
« De nombreux ménages ont investi dans le patrimoine local et ont permis d’améliorer la qualité du parc » - Soustons
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 50
PPPI données 2017 // Source : MTE – Filocom 2017 d’après la DGFiP, traitement PPPI Anah
Logements non entretenus / en cours de réhabilitation – crédit photo MERC/AT
Commune
Résidences
principales
du parc
privé
PPPI Répartition intercommunale Part PPPI/ RPPP Population du PPPI
Angresse 838 27 3% 3.22 s
Azur 342 27 3% 7.89 54.5
Bénesse-Maremne 1356 45 4% 3.32 108.5
Capbreton 4662 98 10% 2.1 s
Josse 340 12 1% 3.53 29
Labenne 2759 52 5% 1.88 s
Magescq 875 66 7% 7.54 s
Messanges 476 s s s s
Moliets-et-Maa 567 26 3% 4.59 51.5
Orx 249 s s s 11
Sainte-Marie-de-
Gosse 429 s s s s Saint-Geours-de-
Maremne 1051 52 5% 4.95 s Saint-Jean-de-
Marsacq 626 16 2% 2.56 27 Saint-Martin-de-
Hinx 623 19 2% 3.05 s Saint-Vincent-de-
Tyrosse 3432 90 9% 2.62 207.5
Saubion 608 15 1% 2.47 37
Saubrigues 564 16 2% 2.84 23
Saubusse 431 22 2% 5.1 s
Seignosse 2087 107 11% 5.13 170.5
Soorts-Hossegor 2246 60 6% 2.67 s
Soustons 3653 137 14% 3.75 s
Tosse 1306 29 3% 2.22 s Vieux-Boucau-les-
Bains 944 67 7% 7.1 s
MACS 30464 1009 100% 3.31 1989
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
/ MACS Part du Parc Privé Potentiellement Indigne (PPPI) au sein des Résidences Principales Privées (RPP) © PLH CC Maremne Adour Côte-Sud PPT OPPOSER
CC Côte Landes Nature
CA du Grand Dax
(Seignosse
Tosse Saint-Geours-de-Maremne
;
Soorts-Hossegor sy Z en D, ; & À £ Saint-Vincent-de-Tyrosse... D
7 SN b TT f 4 Li ps Jo S2 >
Saint-Jean-de-Marsacq
0) /
Saint-Martin-de-Hinx
T2 Säintè-Marie-de-Gosse
L mA) 0 2,5
À hs CC du Bearn des
Part du PPPI F4 |
JS, Sans donnée
CC Pays d'Orthe et Arrigans
CC du Seignanx Réalisation
:MERCAT,
Mai
023
-
:AdminExpress
2022,
MTE
- Filocom
24017
CA du Pays Basque
re Souréés
Nombre de logements
potentiellement indignes
d'après
la
DGFiP,
traitement
PPPI
Anah
>
Moins de 3% (Minimum 19 % :
Labenne) 137 Taux global MACS :3,3% | Etnre3et5% . Nombre total de logements MACS : 1009 EM Entre5et7%
(Maximum 79 % : :
= Plus de 7 % Azur)
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 51
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 sennennsnnmnmmnncssssssssesssssmsssmmmmmmmmnmmneses sens
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
100%
80%
60%
40%
20%
0%
igne le 29/09/2025
— 100% —
— 90% —
T 80% —
E 70% —
— 60% —
E 50% —
_ 40% —
E 30% —
_ 20% —
_ 10% —
_ 0% — France
pS°
e
4x co
_ 100% —
— 80% —
— 60% —
_ 40% —
T 20% —
France
neneonnmnnnsmmnnnmnmssssssssesssssmmssmmmmmmmmms mens ee
M 10 lots ou moins
M 11 à 49lots
M 50 à 199 lots
M Plus de 200 lots
M Avant 1949
De 1949 à 1960
De 1961 à 1974
De 1975 à 1993
De 1994 à 2000
De 2001 à 2010
Après 2011
Hon connue
ressssnssennsnessmmnnns 000000000000...
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 52
II.5 - Des enjeux de réhabilitation / mutations du parc de copropriétés à anticiper
D’après les données du Porter à Connaissance (PAC) des
services de l’Etat, le parc de logements en copropriété
compte 20 190 unités sur l’EPCI (données FILOCOM 2019),
dont :
- 7 600 résidences principales (38 %),
- 11 340 résidences secondaires (56 %),
- 1 250 logements vacants (6 %).
L’Observatoire des copropriétés potentiellement fragiles
de l’ANAH recense 156 copropriétés classées C et 129
copropriétés classées D (la famille D étant la plus fragile),
pour 2 117 logements concernés (source : données du
PAC).
Parmi les 1 115 copropriétés identifiées au Registre
National des Copropriétés, la majorité d’entre elles sont
de petite taille et de taille intermédiaire : 36 % sont de
petites copropriétés de moins de 11 lots d’habitation (400
unités), 38 % des copropriétés comptent entre 11 et 49 lots
(430 unités), 23% comptent entre 50 et 200 lots
d’habitation (250 unités) et 3 % de plus de 250 unités (34
unités).
Une grande majorité de copropriétés du territoire est
accompagnée par un syndic professionnel :
- 56 % ont un syndic professionnel,
- 7 % ont un syndic non professionnel,
- 36 % sont sans syndic.
Le parc des copropriétés est récent avec 43% construit
depuis les années 2000, soit 430 unités (19 % à l’échelle
nationale).
Au regard de la qualité du parc et impératifs de traitement
des passoires thermiques imposés par la Loi Climat et
Résilience, un enjeu de réhabilitation énergétique
demeure. Près de 84 % du parc en copropriétés du
territoire est caractérisé par une absence d’étiquette
énergétique pour l’ensemble des bâtiments. Parmi les
copropriétés restantes, 8 % sont classées en ABC et 8 % en
E, F ou G.
Une partie des copropriétés du territoire semblent
rencontrer d’importantes difficultés financières. Environ
16 % des 800 copropriétés renseignées (125 unités), qui ne
sont pas dans leur 1e exercice comptable, ont des impayés
de charges supérieurs à 15 %. Parmi ces 801 copropriétés,
303 ont engagé des travaux sur l’année écoulée.
Il est à noter que 4 copropriétés font l’objet d’une
procédure en cours :
- 1 copropriété fait l’objet d’un arrêté (Soorts-
Hossegor),
- 3 copropriétés sont sous administration
provisoire (Capbreton, Saint-Vincent-de-Tyrosse,
Soustons).
Répartition des copropriétés par lots d’habitation :
Répartition des copropriétés par période de construction :
Source : Registre National de Copropriétés, données 2022
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Cccccecsccsssseannmmmnsesmssssse---coossessccssese nn. -----------ssoccmccmmenssscnsse00 secs essssessonemmmmmmmms sms -----sssssccccssccccccnmcccccc0ccc0ccccc0ccscccessssesss:
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 53
De plus, d’après une étude de repérage des copropriétés
potentiellement éligibles à MaPrimRénov en Nouvelle
Aquitaine, MACS compte 47 copropriétés potentiellement
éligibles aux aides de l’ANAH (données du PAC) :
3 à Angresse,
10 à Capbreton,
3 à Labenne,
3 à Saint-Geours-de-Maremne,
9 à Saint-Vincent-de-Tyrosse,
3 à Seignosse,
1 à Soorts-Hossegor,
7 à Soustons,
4 à Tosse
4 à Vieux-Boucau-les-Bains.
Certaines copropriétés, notamment sur le littoral plus
tournées vers la résidence secondaire ou le logement
touristique, montrent quelques signes de fragilité avec une
offre vieillissante, non adaptée à une occupation à l’année
(problématiques de confort, d’isolation, de mise aux
normes électriques etc.). Ces copropriétés anciennes et
potentiellement dégradées seront à surveiller dans les
années à venir. Des réflexions sur la réhabilitation /
mutation du parc de copropriétés / pouvant être occupés
sur de longues périodes, ont été abordées dans le schéma
Tourisme, dans le Projet Partenarial d’Aménagement
Seignosse –MACS pour Cœur de Penon et seront à
poursuivre et approfondir dans le cadre de ce 3ème PLH avec
l’élaboration éventuelle d’une fiche-action dédiée.
Labenne Vieux-Boucau
Soorts-Hossegor Saint-Vincent-de-Tyrosse
Différentes copropriétés localisées sur MACS // Source : crédit photo MERC/AT
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
PRISES DE CONTACTS PAR ANNEE VIA LA PLATEFORME
671
432
_
308
311
eee
253 gr"di rer
:
70
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 mars-23
NOMBRE DE VISITES EFFECTUEES AU 31/03/2023
449
332
77 273
283
202
167
51
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 mars-23
msn sos scssscsssscsessssesse.
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 54
II.6 - Des actions impulsées par la collectivité ayant permis d’intervenir sur le parc existant de moindre qualité
Plusieurs actions ont été engagées sur le territoire de
MACS afin d’améliorer la qualité du parc et favoriser la
rénovation énergétique des logements :
Un fort engagement pour la transition
énergétique et écologique : MACS a été pilote de
la démarche TEPOS sur l’ancienne mandature
(élaboration d’une feuille de route sur le volet
transition énergétique) puis NEOTERRA sur la
mandature actuelle (dispositif porté par la
Nouvelle-Aquitaine et décliné localement via le
Projet de territoire sur les volets transition
énergétique et écologique) et réalise
actuellement son PCAET. Le projet de territoire
(voir en introduction : les documents cadres)
constitue un document cadre important pour la
collectivité.
La création de RénoMACS : RénoMACS permet
aux ménages de bénéficier d’un
accompagnement gratuit, de qualité et neutre sur
des problématiques de rénovation (rdv, visite de
logements, choix des artisans, financements etc.).
La mise en place d’outils de sensibilisation
auprès du grand public :
Thermographie aérienne (évaluation de
la déperdition thermique via la toiture),
Cadastre solaire (évaluation du potentiel
solaire des bâtiments).
Evolution du nombre de contacts et de visites – Source : RénoMACS
Thermographie aérienne (à gauche) et cadastre solaire (à droite) – Source :
RénoMACS
RETOURS DES PROFESSIONNELS DE L’HABITAT
« Depuis la réglementation sur les rénovations énergétique,
RénoMACS connait une forte hausse des demandes. Malgré une
augmentation des moyens alloués à la démarche, il faut compter 2 à
3 mois d’attente entre la demande et la visite, un temps qui peut
paraître long pour certains ménages qui souhaitent avancer
rapidement dans leurs réflexions et qui pour certains ont déjà lancé
leur projet (choix des artisans, devis, etc.) ».
Quelques chiffres clés de RénoMACS
Une hausse du nombre de contacts et de visites via
RénoMACS :
671 prises de contact en 2022 / 70 en 2016
449 visites en 2022 / 51 en 2016
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 [Il — < à
= ES
igne le 29/09/2025
D'PREMIUM ARCHIVES EM LÉGALES CARNET
MTERMATIOMR. VW PORT V 27
Landes : Macs récompense des familles à énergie positive
Lecnse ! mn
Accueil + Landes + Capbreton
2021 2020 2019 2018 | 2017 | 2016
Montant des subventions Anah 388 986 | 547 251 | 607087 | 385 881 | 372 217 |149 992
Nombre de dossiers 47 62 124 62 61 39
Nombre de logements 47 62 124 62 61 39
Nombre de logements autonomie 29 13 26 16 13 21
Nombre de logements habiter mieux 16 44 30 37 48 18 primés
Nombre de logements habiter mieux 0 4 70 9 0 0 travaux simples
Source traitement DREAL Nouvelle-Aquitaine d'après infocentre-Anah
Nombre de dossiers Montant subvention Montant travaux
2020 ns 330 16 € 992 947 €
2021 631 1 498 228 € 5473491€
2022 528 1657 864 € 5 133 670 €
Total 1274 3 486 208 € 11 600 108 €
Source : infocentre de l'Anah - Nombre de dossiers engagés et montants engagés en €
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 55
La mise en œuvre du dispositif Dorémi «
Dispositif Opérationnel de Rénovation
Energétique des Maisons Individuelles » pour des
opérations de rénovation globale très
performante qui s’appuie sur des groupements
d’artisans formés aux exigences des économies
d’énergie (2 chantiers pilotes – une dizaine
d’artisans accompagnés).
L’expérimentation sur 3 années du Défi
« familles à énergie positive » (défi d’économies
d’énergie).
Des moyens financiers ont été engagés par MACS
pour aider à la rénovation des logements :
Dans le parc privé : 500€ pour isolation
de la toiture, jusqu’à 5 000€ pour
rénovation BBC dans le parc privé,
réduction d’impôts pour travaux de
rénovation dans les résidences de
tourisme etc.
Dans le parc public : depuis 2016, 29
logements du parc communal ont été
réhabilités (participation de MACS à
hauteur de 169 000€, soit environ 5 800€
par logement).
Nombre de logements communaux réhabilités sur MACS // Source :
Services de MACS
Communication autour du défi « Familles à énergie positive » // Source :
article de presse
Subventions de l’ANAH - Zoom pour les propriétaires occupants :
Extrait du Porter à Connaissance
1 Josse
1 M ag escq
2 M essan g es
2 Orx
2 Sain t -Geours-d e-M arem n e
2 Sain t -Jean -d e-M arsacq
4 Saub ion
5 Saub rig ues
3 Soort s-Hosseg or
7 Vieux-Boucau
29 Total M ACS
Quelques chiffres clés de la DDTM40 (PAC) :
Propriétaires bailleurs :
Depuis 2006, 80 logements conventionnés avec l’ANAH
dont 16 conventionnements avec travaux et 64
conventionnements sans travaux.
Répartition des conventionnements : 40 % pour Saint-
Vincent-de-Tyrosse, 12,5 % pour Vieux-Boucau-les-
Bains, 8,8 % pour Soustons, 7,5 % pour Capbreton, 6,3 %
pour Saint-Geours-de-Maremne. Les communes
restantes totalisent 25 % répartis à moins de 5 % par
commune.
Propriétaires occupants :
395 logements subventionnés par l’Anah ces 6
dernières années (volet autonomie et volet Habiter
Mieux) pour un montant global de 3 387 650 € d’aides.
Quelques chiffres clés MaPrimeRénov’ :
2021 : 60 dossiers en moyenne par mois / montant :
125 130 € en moyenne par mois
2022 : 55 dossiers en moyenne par mois / montant :
138 160 € en moyenne par mois
1er semestre 2023 : 55 dossiers en moyenne par mois /
montant : 116 200 € en moyenne par mois
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 TR
udduuuu
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 56
III. UN RENCHÉRISSEMENT DES COÛTS DE L’IMMOBILIER, UNE TENSION OBSERVÉE SUR LE PARC DE LOGEMENTS, CONDUISANT A DES PHÉNOMÈNES DE BLOCAGES DANS LES PARCOURS RÉSIDENTIELS
III.1 - Un rythme de construction élevé, à maîtriser dans les années à venir dans un contexte de sobriété foncière
D’après les données Sit@del, le territoire a connu une
dynamique de construction élevée ces dernières années.
Environ 840 logements ont été commencés par an en
moyenne entre 2016 et 2022 inclus (soit un total de 5 900
logements sur la période). Après un pic observé en 2017,
en lien avec la sortie d’opérations de taille conséquente4,
le rythme de construction diminue régulièrement jusqu’en
2022, avec en cause, la hausse des coûts des matériaux,
une plus grande rareté des fonciers disponibles, le
durcissement des conditions d’emprunt etc.
Entre 2016 et 2022, les formes urbaines construites sont
diversifiées avec 52 % de logements individuels (soit 435
en moyenne par an) et 48 % en collectif, incluant les
logements en résidence (soit 405 en moyenne par an).
De manière générale, sur la période récente, les volumes
de logements individuels restent relativement stables
tandis que les fluctuations touchent davantage les
programmes en collectifs.
A l’échelle de l’intercommunalité, l’indice de construction
s’élève à 12,3 logements / an /1 000 habitants entre 2016
et 2022, une valeur plus de 2 fois supérieure à la moyenne
nationale, à titre de comparaison (entre 5 et 6 logements
par an pour 1 000 habitants).
À l’échelle infra-communale, le territoire enregistre une
dynamique de construction de logements différenciée. Le
rythme de construction a été bien supérieur à la moyenne
intercommunale au sein des communes du nord du
territoire à l’image de Moliets-et-Maa, d’Azur, Magescq,
Messanges et également Seignosse.
A l’inverse, des rythmes de construction nettement
inférieurs à la moyenne intercommunale sont observés
pour les communes de Saubusse, Capbreton, Orx, Saint-
Jean-de-Marsacq ou Saubrigues.
L’indice de construction correspond au nombre de logements
construits pour 1 000 habitants, sur la période 2016-2022. Cet
indice est calculé à l’échelon de chacune des communes MACS.
4 Quelques opérations : Cœur boisé à Capbreton 214 logements,
le Gaillou à Capbreton de 60 logements, le Hameau du Hitton à
Saint-Vincent-de-Tyrosse de 60 logements, Court Central à Saint-
Source : SITADEL 2022 et INSEE 2019
Vincent-de-Tyrosse de 79 logements, Grand Tourren 76 logements,
Sénioriales à Soustons de 64 logements, etc.
317 386 327 328 378 372 280
67 118 83 104 132 109 53
419
671
573
310 314 345
201
803
1175
983
742
824 826
534
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Evolution de la dynamique de construction sur MACS depuis 2016
Source : SITADEL
Dont individuels purs Dont individuels groupés
Dont logements collectifs Logements totaux commencés
Communes
Nb de
logements
commencés
2016-2022
Construction
annuelle
entre 2016 et
2022
Population
INSEE 2019
Indice de
construction
entre 2016 et
2022
Angresse 170 24 2129 11,4
Azur 116 17 883 18,8
Bénesse-Maremne 367 52 3683 14,2
Capbreton 341 49 9037 5,4
Josse 72 10 869 11,8
Labenne 582 83 6887 12,1
Magescq 308 44 2322 18,9
Messanges 132 19 968 19,5
Moliets-et-Maa 308 44 1185 37,1
Orx 28 4 635 6,3
Sainte-Marie-de-Gosse 54 8 1200 6,4
Saint-Geours-de-Maremne 262 37 2752 13,6
Saint-Jean-de-Marsacq 91 13 1699 7,7
Saint-Martin-de-Hinx 149 21 1625 13,1
Saint-Vincent-de-Tyrosse 599 86 7734 11,1
Saubion 136 19 1734 11,2
Saubrigues 102 15 1495 9,7
Saubusse 25 4 1107 3,2
Seignosse 574 82 3876 21,2
Soorts-Hossegor 287 41 3480 11,8
Soustons 761 109 8235 13,2
Tosse 299 43 3219 13,3
Vieux-Boucau-les-Bains 124 18 1614 11,0
TOTAL MACS 5887 841 68368 12,3
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 l MACS Indice de construction (moyenne entre 2016 et 2022) © PLH CC Maremne Adour Côte-Sud
Molietszet.Maa
Messanges
Vieux-Boucau-les/Bains A
Capbreton “Josse)
Saint-Jean-de-Marsacq
On
Saint-Martin=de=Hinx
CC du Seignanx
CA du Pays Basque
À 0 2,5 __
Indice de construction
[| Moinsde5,5
En Entre 5,5 et 12
EM Entre 12 et 18
(Minimum 3,23 : Saubusse)
DM Plus de 18 (Maximum 37,13 : Moliets-et-Maa)
Sainte Marie-de-Gosse
CC Pays d'Orthe et Arrigans
igne le 29/09/2025
VU UU LI GY9 l'IUIVGIIGIS
"E.
CC Côte Landes Nature
CA du Grand Dax
=
MERC/AT
123
7
AdminExpress
2022,
SITADEL
2016-2022
Réalisation
: MERCAT,
Juin
IT
© 23
Sources,
Indice de construction MACS
(moyenne entre 2016 et 2022) :
12,3
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 57
RETOURS DES PROFESSIONNELS DE L’HABITAT
« La dynamique de construction a plus que doublé sur la commune de Seignosse par rapport aux objectifs du PLH précédent (557 logements construits entre 2016 et 2021 / objectif : 200 unités). La dynamique de construction a été largement freinée sur la période récente sur la commune de Seignosse, en lien avec la saturation de la STEP ».
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Appartement Maison 1 200
300
0
2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022
Appartement Maison
400 000 €
300 000 €
200 000 €
100 000 €
0€
2010 2012 2014 2016 2018 2020 20222010 2012 2014 2016 2018 2020 2022
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 58
III.2 - Un marché de l’accession valorisé et des prix à la hausse qui excluent une partie des ménages
a - Des prix de marché très élevés et en forte hausse
Dans l’ancien
Selon les données DVF+, MACS présente des prix de
marché bien supérieurs à la moyenne landaise, tant sur le
marché de l’individuel que du collectif.
Marché de l’individuel :
Le dynamisme du marché est attesté par une hausse des
transactions sur le marché de l’individuel (+42 % depuis
2010). En parallèle, les prix de l’immobilier présentent une
courbe exponentielle depuis la première décennie des
années 2000, avec une hausse conséquente de + 87 % pour
atteindre les 434 450 € en 2022 soit un prix bien supérieur
à la moyenne départementale (250 000 €).
Marché du collectif :
Une hausse des prix est également observée sur le marché
du collectif (+50 % depuis 2010) pour atteindre un prix de
vente médian de 212 600 € en 2022, soit un prix qui reste
bien supérieur à la moyenne départementale (140 000 €).
Le volume de transactions fluctue au fil des années pour
atteindre un maximum en 2018 (+51,5 % par rapport à
2010).
Un changement de dynamique est observé en 2022, avec
un nombre de transactions qui a chuté, en lien avec le
contexte économique actuel (durcissement des conditions
d’emprunt, hausse du coût des matériaux, etc.).
A l’échelle du territoire, les prix sont tirés vers le haut par
le marché du littoral et des résidences secondaires, avec
quelques exemples ci-contre :
- Capbreton : prix de vente médian pour le
collectif : 275 000 € / pour l’individuel : 668 150 €,
- Soorts-Hossegor : prix de vente médian pour le
collectif : 291 350 € / pour l’individuel : 1 265 000
€.
Nombre de transactions // Source : DVF+
Prix de vente médian // Source : DVF+
Les données présentées sur les graphiques ci-dessus correspondent au prix médian des transactions.
Quelques chiffres clés – veille immobilière (mai 2023) qui a
permis de mettre en avant les constats suivants :
Près de 1 680 biens en vente
Majoritairement des maisons (70 %)
Des biens de grande taille (40 % de T5 et + / près de
30 % de T4)
434 450 €
212 600 €
142 000 € 229 000 €
614 607 632
995
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
/ MACS Prix médian des maisons en 2022
© PLH CC Maremne Adour Côte-Sud CC du Pays Morcenais
CC Côte Landes Nature
Vieux-Boucau?
les-Bains
CA du Grand Dax
Sourts- FH
< 0
Πul]
>
Saint-Jean-
de-Marsacq
DVF
2022
Saint-Martin-
de-Hinx =) CC Pays d'Orthe et Arrigans
Réalisation
:MERCAT,
Août
3023
s : AdminExpress
2022,
INSEE
RP 2019, CLC
2018,
CC du Seignanx
CA du Pays Basque Wu 0 2 kkm
S ooœ—.— Se o a oc) 2 Soup: 5 À
Prix médian en €/m°
[__] Moins de 3 500€
EL) 3500 - 4 500
DS 4 500 - 5 500
EM 5 500 - 7 500
UM Plus de 7 500€
Minimum 3 088€ : Saubusse
Limite communale
Maximum 10 O2IE: Soorts-Hossegor [CC] Limite d'EPCI
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 59
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025 Evolution des prix des maisons
Landes (Département) & CC Maremne Adour Côte Sud (EPCI)
150
100
50
0
2010 2012 2014 2016 2018 2020
—#— CC Maremne Adour Côte Sud —#— Landes
Evolution qu nombre de mutation de maisons
Landes (Département) & CC Maremne Adour Côte Sud (EPCI)
5 000
4 000
2 000
U ee
o
2010 2012 2014 2016 2018 2020
—— CC Maremne Adour Côte Sud —®— Landes
Evolution des prix des maisons
Landes (Département) & CC Maremne Adour Côte Sud (EPCI)
300 000 €
oc
2010 2012 2014 2016 2018 2020
—e— CC Maremne Adour Côte Sud —e— Landes
Evolution des prix des appartements
Landes (Département) & CC Maremne Adour Côte Sud (EPCI)
100
50
o
2010 2012 2014 2016 2018 2020
—*— CC Maremne Adour Côte Sud —e— Landes
Evolution du nombre de mutation d'appartements
Landes (Département) & CC Maremne Adour Côte Sud (EPCI)
2500
un
2000
150
1 000
a 2 ——
o
2012 2014 2016 2018 2020
—*— CC Maremne Adour Céte Sud —e— Landes
Evolution x des appartements
Landes (Département) & CC Maremne Adour Côte Sud (EPCI)
4 000€
3
2000€
1
ve
2010 2012 2014 2016 2018
—*— CC Maremne Adour Côte Sud —#— Landes
2020
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 60
Dans le neuf
Les chiffres présentés sont issus de l’Observatoire
Immobilier du Sud-Ouest (OISO).
Marché de l’individuel :
Le marché de l’individuel est également valorisé avec des
prix qui décrochent de la moyenne départementale depuis
2018.
Le parc individuel reste fortement attractif avec un
volume de ventes quasi similaire aux appartements en
2010, mais désormais majoritaire avec près de 1 000
transactions en 2021.
La courbe des prix présente également un dessin
exponentiel à partir de 2018 pour atteindre un prix médian
de 375 000 € en 2021.
A partir de 2018, la hausse des prix de l’individuel se fait
plus rapidement qu’à l’échelle des Landes (graphique en
base 100) et s’amplifie en 2021.
A l’image du marché de l’ancien, les prix de marché sont
tirés vers le haut par un marché de la résidence
secondaire sur le littoral (ex. à Soorts-Hossegor avec un
prix médian de plus de 1 134 000 € en 2021 sur 86
transactions de maisons).
Marché du collectif :
Depuis 2014, le territoire connaît une hausse des volumes
de ventes constante jusqu’en 2020 (Covid). Une reprise est
constatée dès 2021 avec près de 770 ventes (soit 35 % des
ventes des Landes).
En parallèle, la hausse des prix s’accélère depuis 2010 pour
atteindre un peu plus de 4 350 € par m² en 2021 (prix
médian). D’ailleurs, à partir de 2018, la hausse des prix du
collectif se fait plus rapidement qu’à l’échelle des Landes
(graphique en base 100).
Cette moyenne intercommunale cache des situations très
hétérogènes entre les communes littorales avec des prix
médians pouvant dépasser les 6 650 € par m² et l’arrière-
pays où les prix médians sont un peu inférieurs à 3 000 €
par m².
Marché de l’individuel // Source : Observatoire Immobilier du Sud-Ouest
Marché du collectif // Source : Observatoire Immobilier du Sud- Ouest
632
2 849
4 969
995
229 000€
170 000€
375 000€
231 000€
614
1 606
769
2 179
3 125€
2 500€
4 354€
2 857€
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Appartement 2 pièces
158 000 €
48,00 m° soit 3 292 €/m°
Caractéristiques non
renseignées
Demander le plan
Appartement 3 pièces
225 000€
73,00 m° soit 3 082 €/m°
Jardin
Demander le plan
Maison 4 pièces
305 000 €
85,00 m° soit 3 588 €/m°
Exposition $, E, Terrasse, Cave
Demander le plan
Appartement 3 pièces
203 000 €
59,76 m° soit 3 397 €/m°
1er étage, Exposition O,
Balcon 8.23m°, 2 Parkings
Demander le plan
Appartement 4 pièces
249 000 €
76,90 m° soit 3 238 €/m°
Exposition O, 2 Parkings
Demander le plan
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 61
b - Un début de baisse des prix dans le neuf observé sur la fin 2022, une dynamique qui perdurera ?
Un début de baisse des prix dans le neuf sur la fin 2022 est
constaté, que ce soit sur le marché du collectif ou de
l’individuel avec :
Pour l’individuel groupé :
61 ventes nettes en 2022 dont près des ¾ qui ont
eu lieu sur 3 communes (Soustons
majoritairement, Saint-Vincent-de-Tyrosse,
Saubion),
Des prix moyens oscillant entre 313 000 € et
492 000 € selon les trimestres.
Pour le collectif :
186 ventes nettes en 2022 dont plus des ¾ qui
ont eu lieu sur 4 communes (Capbreton, Saint-
Vincent-de-Tyrosse, Bénesse-Maremne, Vieux-
Boucau),
Des prix moyens oscillant entre 4 600 € et
5 600 €/m² selon les trimestres.
La veille immobilière réalisée en juillet 2023 corrobore
cette baisse des prix immobiliers concernant les
appartements et les maisons.
Exemple d’appartements et logements neufs à vendre // Source : selogerneuf.com
Résidence les Genêts – Magescq
Domaine de l’Orangeraie - Saint-Vincent-de-Tyrosse
La Grand Borda – Saubusse
Marché de l’individuel groupé // Source : Observatoire Immobilier du Sud-Ouest
Marché du collectif // Source : Observatoire Immobilier du Sud-Ouest
4
18
21
18
313 350 €
491 521 €
406 526 € 398 611 €
- €
100 000 €
200 000 €
300 000 €
400 000 €
500 000 €
600 000 €
0
5
10
15
20
25
1e trim. 2022 2e trim. 2022 3e trim. 2022 4e trim. 2022
Nombre de ventes nettes en individuel groupé et prix moyen en 2022 - MACS
Source : OISO, 2022
Ventes individuel groupé - 2022 1e trim. 2e trim. 3e trim. 4e trim.
Sud Aquitaine 541 737 € 455 715 € 350 663 €
MACS 313 350 € 491 521 € 406 526 € 398 611 €
Angresse
Benesse-Maremne 478 750 € 480 000 €
Capbreton
Labenne 373 667 € 447 500 €
Messanges
Moliets-et-Maa
Saint-Geours-de-Maremne
Saint-Vincent-de-Tyrosse 323 333 € 333 333 €
Saubion 423 000 € 365 000 €
Soorts-Hossegor 598 333 €
Soustons 222 875 € 259 123 € 378 750 € 381 666 €
Tosse 540 000 € 540 000 €
Vieux-Boucau-Les-Bains
59
31
59
37
5 165 €
4 610 €
5 608 €
4 949 €
- €
1 000 €
2 000 €
3 000 €
4 000 €
5 000 €
6 000 €
0
10
20
30
40
50
60
70
1e trim. 2022 2e trim. 2022 3e trim. 2022 4e trim. 2022
Nombre de ventes nettes de collectif et prix moyen en 2022 - MACS
Source : OISO, 2022
Ventes collectif - 2022 1e trim. 2e trim. 3e trim. 4e trim.
Sud Aquitaine 5 369 € 5 138 € 6 011 € 5 313 €
MACS 5 165 € 4 610 € 5 608 € 4 949 €
Angresse
Benesse-Maremne 4 508 € 5 418 €
Capbreton 5 819 € 8 494 € 10 648 € 9 517 €
Labenne 3 701 €
Messanges 4 542 € 4 423 €
Moliets-et-Maa 4 870 € 4 890 €
Saint-Geours-de-Maremne 2 310 €
Saint-Vincent-de-Tyrosse 4 070 € 4 603 € 4 053 €
Saubion 5 250 € 4 660 € 4 734 €
Soorts-Hossegor 8 160 €
Soustons 4 387 € 4 409 € 4 128 €
Tosse 3 682 € 3 481 € 4 784 € 4 991 €
Vieux-Boucau-Les-Bains 5 069 €
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 62
c - Un marché immobilier sélectif, devenu inaccessible pour les primo-accédants
De manière générale, les possibilités d’acquérir un bien
sur le territoire pour les primo-accédants (locataires
actuellement) sont très restreintes, voire nulles au regard
de leur budget et des prix sur le marché de l’immobilier.
Ainsi, moins de 10 % des couples primo-accédants peuvent
acheter :
une maison à 375 000 € (prix médian dans le neuf
en 2021 / prix d’autant plus élevé dans l’ancien :
434 500 €),
un appartement de 70 m² à 304 000 €.
Les produits accessibles pour les ménages des 5 premiers
déciles (budget avoisinant les 200 000 €) correspondent à
des biens à rénover / biens en viager. Cependant les biens
proposés en vente à de tels prix sont très rares. La veille
immobilière réalisée en mai 2023 avait permis d’identifier
seulement 2 biens à moins de 220 000 €.
Revenu mensuel disponible* : le revenu après redistribution qui prend en
compte le revenu initial, augmenté des prestations sociales reçues et
diminué des impôts versés. C'est ce revenu disponible qui, divisé par le
nombre d'unités de consommation (uc) permet d'évaluer le niveau de vie
d'un ménage. Selon l'Insee :les unités de consommation sont
généralement calculées selon l'échelle d'équivalence dite de l'OCDE
modifiée qui attribue 1 uc au premier adulte du ménage, 0,5 uc aux autres
personnes de 14 ans ou plus et 0,3 uc aux enfants de moins de 14 ans.
Simulation présentant la part des locataires pouvant accéder à un logement en accession // Source : FILOSOFI 2019
2ème Décile 3ème Décile 4ème Décile Médiane 6ème Décile 7ème Décile 8ème Décile 9ème Décile
Revenu
mensuel
disponible* 1 653 € 1 883 € 2 099 € 2 303 € 2 516 € 2 759 € 3 106 € 3 730 €
Mensualité
admissible 550 € 620 € 690 € 760 € 830 € 910 € 1 030 € 1 230 €
Budget avec
10%
d'apport 128 000 € 144 000 € 160 000 € 176 000 € 193 000 € 211 000 € 239 000 € 285 000 € Budget avec
25%
d'apport 145 000 € 163 000 € 182 000 € 200 000 € 219 000 € 240 000 € 272 000 € 324 000 €
Capacité d'accession des ménages locataires - Couple - CC Maremne Adour Côte Sud
Classes modestes Classes moyennes Classes supérieures
Quelques chiffres clés - Conférence Départementale de
l’Habitat – janv. 2023
Une disjonction entre le niveau des prix de l’immobilier et
les revenus des ménages pour le département des Landes :
- Au 40ème rang en termes de niveau des ressources
des ménages,
- Mais au 20ème rang des départements les plus chers.
RETOURS DES PROFESSIONNELS DE L’HABITAT
« La maison individuelle reste le bien le plus recherché. Le territoire étant devenu inaccessible pour de nombreux ménages, certains accepteraient de devenir propriétaire d’un appartement. Le marché du collectif est un marché de report ».
« Les indicateurs ne sont pas favorables à une détente du marché : la rareté crée la cherté, la démarche ZAN rajoute de la complexité, le parc de résidences secondaires participe également à la hausse des prix, les conditions d’emprunt se durcissent, les prix des matériaux ont augmenté ces dernières années, la concurrence est accrue entre l’habitat permanent et touristique ne permettant pas de répondre aux besoins des ménages locaux etc. Le marché est donc de plus en plus excluant ».
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 63
EN SYNTHESE, QUELQUES VERBATIM D’AGENTS IMMOBILIERS SUR LE PROFIL DES ACQUEREURS ET LA DYNAMIQUE DE MARCHE
L’évolution d u m arché L’offre et la dem ande Profils d es acquéreurs
« Sur le littora l da ns le collectif on est à en viron 4
70 0 € /m ² a ffich é p ou r u n p rix d e ven t e en t re 4 50 0
et 4 60 0 € /m ² »
Prix pratiqués
« Su r le lit t ora l, le prix m oyen
d’une m a ison est d ’en viron
50 0 0 0 0 € »
« Sur le lit t ora l, il y a p lu sieu rs t yp es d ’a ch et eu rs :
Les jeunes couples t rent ena ires sa ns enfa nt s, qu i von t se
p osit ion n er su r d es a p p a rt em en t s T3.
Les jeunes couples t rent ena ires a vec des ca p a cit és
fina ncières (sa la ires élevés ou hérit a ge) qui vont plut ôt
se posit ionner sur de la m a ison m it oyenne.
En fin , les personnes â gées q u i sou h a it en t ven d re leu r
log em en t ca r ils n e p eu ven t p lu s l’en t ret en ir ou tou t
sim p lem en t p a rce q u ’ils veu len t ch a n g er d ’a ir (ils son t
sou ven t issu s d’a u t res rég ion s). Ils von t p lu tôt se
p osit ion n er su r d es a p p a rt em en t s. » « Il n ’y a q u a sim en t plus
de biens à la loca tion »
Da ns l’a rrière-pa ys, 2 t yp es d es p rofils p ou r 2 t yp es d e b ien :
La m a ison a vec pa s ou peu des t ra va ux à prévoir, d’environ 120
m ², vendue ent re 4 0 0 0 0 0 € (loca lisa t ion p lu s a u Su d vers l’Ad ou r) et 70 0 0 0 0 € (ra p p roch em en t d u lit t ora l), va êt re a ch et ée p a r d es jeunes ret ra it és, p lu t ôt issu s d u Pa ys b a sq u e ou d ’au t res rég ion s en Fra n ce, et q u i on t u n b u d g et con fort a b le.
La m a ison a ncienne (a nnées 8 0 -90 ) a vec besoin de t ra va ux conséquent s (ent re 30 0 0 0 € et 60 0 0 0 € ), de 8 0 à 10 0 m ², et coût a nt ent re 250 0 0 0 € et 350 0 0 0 € selon la loca lisa t ion . Sa cib le : les m éna ges loca ux t rent ena ires prim o-a ccéda nt s.
« Les m éna ges loca ux font fa ce à des difficult és pour
a ccéder à la propriét é et n ot a m m en t les m én a g es q u i se
sép a ren t et n ’on t p a s les m oyen s d e ra ch et er d es b ien s a ssez
g ra n d s p ou r a ccu eillir les en fa n t s. »
« Cert a in s secu n d o-a ccéd a n t s von t p ou voir se p osit ion n er
g râ ce à u n e p lu s-va lu e su r leu r p rem ier b ien , m a is il est
t rès com pliqué d’a chet er pour les prim o-a ccéda nt s. »
« Da ns l’a rrière-pa ys, les biens proposés sont
essent iellem ent des m a isons (8 0 à 8 5%).
Glob a lem en t , elles on t ét é con st ru it es en t re 1970 et
20 10 . Les a p p a rt em en t s son t p lu s ra res et p lu s récen t s,
et coû t en t ent re 3 0 0 0 et 4 0 0 0 € / m ². »
« A la su it e d u con fin em en t , l’en vie d ’a ch et er ét a it
im p ort a n t e, les t a u x ét a ien t b a s et les m én a g es a va ien t
u n fort p ou voir d ’a ch a t , les p rix on t d on c b ea u cou p
a u g m en t é. Aujourd’hui et depuis l’a n dernier, le cont exte
est différent a vec des t a ux plus ha ut s et des difficult és
pour a ccéder à un prêt . »
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 64
ZOOM SUR L’ENQUETE EN LIGNE : QUELS PRODUITS LOGEMENTS SOUHAITENT LES HABITANTS ?
Une enquête a été réalisée par MERC/AT avec l’appui de la CC MACS, visant à connaître les difficultés, besoins et attentes de la population en termes d’habitat. Cette enquête, réalisée sur 2 mois, a comptabilisé 902 réponses, soit 1,3 % de la population intercommunale.
5 * Chiffres INSEE RP 20219 – population totale de MACS
Profil des habitants ayant répondu à l’enquête :
Un profil plutôt familial (68 % âgés entre 30 et 59 ans – 39 % de 30 à 59 ans parmi la population5, 42 % de couples avec enfants – 24 % parmi
la population), mais une part non négligeable de participants âgés de
60 ans et + (22 % - 34 % parmi la population)
Une part importante d’employés (38 % - 15 % parmi la population), suivi des ménages sans activité professionnelle / retraités (20 % – 46
% parmi la population)
La moitié des répondants avec des revenus supérieurs à 30 000 € par an
Des ménages occupant majoritairement un logement individuel (72 % - 63 % parmi la population) et propriétaires de leur logement (57 %
- 67 % parmi la population)
Quelles sont les caractéristiques du bien idéal selon les habitants ? Quelles sont leurs attentes ?
Un logement de taille intermédiaire (70 % de T3 et T4), suivi des
grandes typologies (19 % de T5 et +), des petites typologies pour
moins de 10 % des répondants
Des superficies variées, diversifiées mais une part plus
importante de logements avec une superficie de plus de 60 m² en
lien avec les typologies souhaitées (T3 / T4 puis T5 et +)
La qualité environnementale comme critère essentiel à prendre
en compte dans le logement (confort thermique, phonique et
performance énergétique / durabilité du logement face au
changement climatique) suivi de la qualité des espaces extérieurs
et l’adéquation du bâti avec le cadre de vie et architectural local
42%
24%
28%
31%
11%
9%
19% 36%
Participants à l'enquête Population totale
Composition familiale des participants à l'enquête
Source : Enquête logement PLH MACS
En couple avec enfant(s) En couple sans enfant
Seul(e) avec enfant(s) Seul(e) sans enfant
9%
37%
31%
20%
2%
Age des répondants à l'enquête
Source : Enquête logem ent PLH MACS
18 à 29 ans 30 à 44 ans 45 à 59 ans
60 à 74 ans 75 ans ou plus
63%
37%
79% 69%
14% 7% 15%
34%
48%
21% 28%
28%
23%
32%
2% 12% 3%
27%
29%
26%
1%
2%
1%
30% 41% 27%
Qualité des
espaces
extérieurs
Bâti en
adéquation
avec le cadre
de vie et
architectural
local
Confort
thermique,
phonique et
performance
énergétique
Durabilité du
logement face
au
changement
climatique
Présence d'un
ascenseur
Présence
d'une piscine
Présence d'un
espac dédié
au télétravail
Caractéristiques présentées au sein du logement selon leur degré d'importance
Source : En quête logem en t PLH MACS
Essentiel Important Peu important Non important
1%
12%
21%
22%
22%
15%
5%
1%
Superficie de logement idéale
Source : Enquête logem ent PLH MACS
Moins de 35 m² 35 à 60 m² 60 à 80 m² 80 à 100 m²
100 à 120 m² 120 à 150 m² 150 à 200 m² Plus de 200 m²
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 65
Pour quelles raisons une partie des habitants souhaitent changer
de logement ? Quels freins identifiés ?
Près de 45 % des répondants souhaiteraient déménager (410
participants)
La moitié des ménages souhaitant déménager aimeraient
s’installer sur les communes les plus structurantes (15 %
des réponses à SVT, 12 % à Labenne, 12 % à Soustons, 9 %
à Capbreton, 8 % à Seignosse)
L’inadaptabilité du logement au regard des besoins, le
motif familial et le coût du logement : premières raisons
pour changer de logement (respectivement 33 %, 22 % et
16 % des réponses)
La majorité des participants souhaite devenir
propriétaire de leur logement (58 %), accéder à un
logement locatif (38 % privé et social)
La maison, produit le plus recherché parmi les habitants
souhaitant déménager (71 %)
Les concessions envisagées pour accéder à un logement :
o Modifier ses critères (moins grand, avec travaux,
mitoyenneté) : 1e concession pour 32 % des
participants
o Etendre la zone de recherche (communes plus
éloignées, non identifiées au début de la
recherche) : 1e concession pour 30 % des
participants
o Revoir son budget (plus d'apport personnel, des
mensualités plus importantes, durée d'emprunt
plus longue) : 1e concession pour 17 % des
participants
Quelles sont les difficultés identifiées pour changer de logement ?
Le prix élevé du bien (en accession ou en location), 1er frein dans la recherche du logement, suivi des coûts annexes et la qualité du parc immobilier
33%
22%
16%
8%
7%
6%
3%
2%
1%
1%
Logement inadapté (taille, confort, équipements ...)
Raisons familiales (évolution de la structure familiale,
rapprochement ...)
Coût du logement trop important
(charges/mensualités)
Souhait de devenir propriétaire
Fin du bail actuel
Eloignement des commerces et services de proximité
depuis votre logement
Décohabitation/prise d'autonomie
Problèmes de voisinage ou inconfort lié à
l'environnement proche du logement
Logement précaire ou insalubre
Mauvaise qualité du logement (performances
thermiques/énergétiques)
Motifs de déménagements
Source : Enquête logement PLH MACS
58%
23%
15%
2%
2%
Acquérir un logement
Accéder à un logement locatif social
Accéder à un logement locatif privé
Accéder à un logement plus adapté à mes
besoins (taille/prix/aménités)
Projet de construction
Projet des ménages qui souhaitent déménager
Source : Enquête logement PLH MACS
5%
19%
35%
36%
4%
Collectif ancien
Collectif neuf
Individuel ancien
Individuel neuf / Terrain à bâtir
Une résidence adaptée (seniors /
ménages en situation de handicap)…
Types de biens recherchés en priorité
Source : Enquête logement PLH MACS
0% 2% 4% 12% 12% 2%
25% 26%
38% 37%
10%
39% 39%
29% 30%
88%
34% 31% 21% 21%
Prix élevés des biens et loyers Coûts annexes Qualité du parc immobilier Isolement géographique Manque d'offre disponible sur le marché
Freins identifiés dans la recherche de logements (selon leur degré d'importance) Source : Enquête logement PLH MACS
Frein non important Frein peu important Frein important Frein très important
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 66
Quels projets de rénovation au sein du logement ?
47 % des répondants ont déjà réalisé des travaux
Près de 80 % des répondants ont des projets d’aménagement
Les travaux de rénovation énergétique, 1ère préoccupation des ménages : En 1ère position des travaux réalisés (57 %) / En 1ère position des travaux à réaliser (55 %)
Des aides publiques en faveur de l’amélioration du logement encore méconnues (pour 65 % des réponses)
Une question ouverte pour permettre aux participants de s’exprimer librement avec les constats suivants :
Un manque d’offre pour répondre aux besoins des différents profils : jeunes, primo-accédants, ménages aux revenus plus limités souhaitant intégrer un logement social, seniors, saisonniers, familles monoparentales etc. – 33 % des réponses Le développement de l’offre locative saisonnière type Airbnb/Abritel et la part élevée de résidences secondaires qui limitent l’offre disponible à l’année sur le territoire – 23 % des réponses
Des prix très élevés ne permettant pas aux ménages locaux de pouvoir se loger sur MACS, avec pour conséquence, un report sur d’autres territoires plus accessibles en termes de prix – 22 % des réponses
26% 19%
55%
Agrandissement Adaptabilité du
logement au parcours
de vie
Rénovation
énergétique
Souhaits de travaux à réaliser au sein du
logement
Source : Enquête logement PLH MACS
25%
18%
57%
Agrandissement Adaptabilité du
logement au parcours
de vie
Rénovation énergétique
Travaux réalisés au sein du logement
Source : Enquête logement PLH MACS
22%
6%
23%
7%
33%
8%
Des prix très élevés
(accession et loyers)
Dynamique de
construction trop
importante
Développement de l'offre
touristique saisonnière /
résidences secondaires
qui limite l'offre à l'année
Nécessité de respecter
l'identité locale, qualité
architecturale et
environnementale du
logement
Manque d'offre en
logements / terrains pour
répondre aux besoins
locaux identifiés : primo-
accédants, jeunes,
saisonniers, ménages aux
revenus limités, familles
monoparentales etc.
Autres (connectivité du
logement, demande
d'une hausse des aides,
densification du trafic
routier, réflexions sur de
l'habitat participatif etc.)
Autres rem arques des participants
Source : En quête logem en t PLH MACS
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 67
III.3 - Un marché de la résidence secondaire prégnant, reflet de la saisonnalité et des difficultés à capter des ménages à l’année
Les résidences secondaires représentent 43% du parc de
logements selon les données INSEE, marquant la forte
vocation touristique du territoire, issue de la MIACA dans
les années 1970 à 1980, et la difficulté à satisfaire les
besoins d’une population à l’année. Cette part est deux
fois supérieure à la moyenne départementale (21%).
Environ 68 % des résidences secondaires du territoire sont
concentrées sur les communes du littoral.
D’après les données FIDELI, les caractéristiques des
résidences secondaires sont les suivantes :
Près de 3 résidences secondaires sur 10 sont
localisées à moins de 500m de l’océan
Près de la moitié des résidences secondaires ont
été construites dans les années 1975-1995 (48 %
du parc de résidences secondaires), période de
fort développement touristique
Le parc est diversifié en termes de formes
urbaines (51 % de maisons et 49 %
d’appartements)
Les résidences secondaires correspondent à des
logements de petite taille – avec des différences
notables selon les formes urbaines (maisons /
appartements).
Les données FIDELI apportent des compléments
d’information sur le profil des propriétaires de résidences
secondaires :
Près de 54 % le sont depuis moins de 10 ans
Les propriétaires sont en majorité des seniors pré-
retraités et retraités (71 % âgés de 60 ans et plus
/ 48 % sont des couples sans enfant)
Le niveau de vie médian des propriétaires s’élève
à 2 800 € par mois.
Une majorité de propriétaires habitent en
Nouvelle-Aquitaine (58 %).
Exemple d’un bien récent entretenu, non habité, potentiellement occupé
en tant que résidence secondaire sur Soorts-Hossegor // crédit photo
MERC/AT
13%
52%
32% 15%
34%
24% 17%
10%
14% 20%
3%
11% 37%
1%
19%
Maison Appartement Total Parc RS
Superficie des résidences secondaires selon les formes
urbaines
Source : Fidéli 2019
Moins de 40m² 40 à 60m² 60 à 80m²
80 à 100m² plus de 100m²
TEMOIGNAGE DES ELUS
« Il y a une mutation lente du parc des résidences secondaires vers le parc des résidences principales. Le processus de rééquilibrage est enclenché en faveur du parc occupé à l’année » - Capbreton
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
MACS Taux de résidences secondaires
© PLHCC Maremne Adour Côte-Sud RE
CC Côte Landes Nature
Vieux-Boucau-les Bain
CA du Grand Dax
16e )
D Saint-GeourQle-Maremne
S00 SH DSSe. 0 Sa@on j ere E
4 D / cé" vint de os É Q& < An Ph À s— En xxx, SaubUisse nd 2 su A
J@e -
4
/l 72 S
BénesséMaremne ee e JR 7 19 | we F7 D mn \ | , Gaint-Jean-de-Marsacq
( SauK@gues
INSEE
RP
2019
CC du Seignanx
Réalisation
: MERCAT,
Mai
202
: Sources
: AdminExpress
2022,
CA du Pays Basque
? ue Sources A3 co?eo =»ee œœ œ= = =:œ L
> ? Taux de résidences secondaires Nombre de résidences
| Moins de 10 % [Minimum 4% : Saint- secondaires
D 10-30 Vincent-de-Tyrosse) Taux de résidences secondaires
30-45 2774 MACS EJ 434%
ES 45-60 (Maximum 81 % : Moliets- n5
et-Maa) BE Plus de 60%
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 68
Pour certaines communes, plus de la moitié du parc est composé de résidences secondaires (57 % à Capbreton, 60 % à Messanges, 81 % à Moliets-et-Maa, 72 % à Seignosse, 65 % à Soorts-Hossegor, 77 % à Vieux-Boucau).
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Landes 9%
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 69
III.4 - Une faible vacance illustrant la pression immobilière sur l’ensemble du parc
D’après les données INSEE, source déclarative, le taux de
vacance est faible (3,8 %) et traduit la tension du marché
immobilier local. Le taux de vacance intercommunal est
ainsi inférieur à la moyenne départementale (7 %).
Plus de la moitié des logements inoccupés sont
concentrés sur 4 communes (plus de 2 000 unités sont
localisées à Capbreton, Seignosse, Soorts-Hossegor et
Soustons).
Parmi ces logements, les situations de vacance structurelle,
de plus de deux ans, constituent un segment stratégique
de reconquête des logements inoccupés au sein du parc
privé. Ce phénomène correspond à près de 1 160
logements soit 30 % des logements vacants d’après les
données LOVAC.
Différentes sources pour traiter la vacance :
Logements vacants structurels (> 2 ans) //Source : LOVAC 2021
Logements
vacants
Taux de
vacance
Logements
vacants
Taux de
vacance
Logements
vacants
Taux de
vacance
2310 3,80% 3500 6,10% 3790 6,30%
INSEE 2019 FILOCOM 2019 LOVAC 2021
Commune Nombre de logements vacants
dont logements
vacants structurels
(> 2ans)
Taux de logements
vacants
Angresse ss ss ss
Azur ss ss ss
Bénesse-Maremne 124 32 6,5%
Capbreton 769 148 6,7%
Josse ss ss ss
Labenne 186 55 5,0%
Magescq 69 36 5,9%
Messanges 67 24 5,3%
Moliets-et-Maa 206 127 6,1%
Orx 25 14 7,8%
Saint-Geours-de-
Maremne 76 35 5,6%
Saint-Jean-de-
Marsacq 37 14 4,7%
Sainte-Marie-de-
Gosse 44 20 8,2% Saint-Martin-de-
Hinx 61 24 7,3% Saint-Vincent-de-
Tyrosse 329 59 7,9%
Saubion 54 20 6,1%
Saubrigues 48 25 6,3%
Saubusse 30 11 5,6%
Seignosse 413 122 6,4%
Soorts-Hossegor 433 149 7,4%
Soustons 395 95 6,1%
Tosse 115 43 6,3%
Vieux-Boucau-les-
Bains 211 73 4,9%
MACS 3 793 1 157 6,3%
Rappel méthodologique :
Un logement inoccupé est qualifié de vacant quelle que soit la durée
de cette inoccupation. On distingue :
• La vacance frictionnelle liée au fonctionnement du marché
immobilier car la mobilité dans le parc (transactions, relocation)
induit une période d’inoccupation, généralement de courte
durée. Les logements concernés sont considérés disponibles et
pouvant revenir rapidement sur le marché.
• A l’inverse, la vacance structurelle (> 2 ans) reflète des blocages
de longue durée pouvant être liés à des problématiques
administratives (succession), à un fort niveau de dégradation ou
inadaptation du logement au regard des attentes résidentielles
actuelles, ou encore à un phénomène de rétention du
propriétaire.
RETOURS DES PROFESSIONNELS DE L’HABITAT
Les causes de la vacance peuvent être variées : localisation à proximité d’une voie passante, situations d’héritage, configuration des bâtiments, etc. »
TEMOIGNAGE DES ELUS
« Certains corps de ferme à l’abandon pourraient faire l’objet d’une réhabilitation, restructuration. Ils constituent une opportunité pour développer l’offre de logements » – Saint Jean de Marsacq
« Les logements inoccupés identifiés dans le plan de référence correspondent à des logements situés au-dessus de RDC commerciaux et qui ne disposent pas d’un accès indépendant » - Saint-Vincent-de-Tyrosse
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
CT
cosososssosecsssessssesse.
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 70
Selon les fichiers FILOCOM 2019, cette vacance touche
davantage le parc ancien, de petite taille et de moindre
qualité avec :
• une surreprésentation d’appartements (45 % - 1 580
unités, contre 27 % dans le parc de résidences
principales),
• une part deux fois plus élevée des petits logements
(32 % de T1 / T2 – 1 120 unités) par rapport au parc
de résidences principales (16 %),
• une surreprésentation de logements anciens (23 %
datant d’avant 1948 – 800 unités, contre 13 % dans le
parc de résidences principales),
• une part plus élevée de logements vacants sans
confort par rapport au parc de résidences principales
(3 % - 110 unités, contre 1 %),
• Enfin, 5 % des logements vacants sont caractérisés
par une qualité du bâti médiocre appartenant aux
catégories cadastrales 7 et 8 (110 unités).
Logement inoccupé à Saint-Vincent-de-Tyrosse // Crédit photo MERC/AT
27%
73%
16% 13%
1%
22%
45%
55%
32%
23%
3%
31%
5%
Collectif Individuel 1 ou 2 pièces Avant 1949 Sans confort Confort partiel Catég. 7 8
Caractéristiques du parc de logements vacants sur MACS
Sources : FILOCOM 2019
Résidences principales Logements vacants
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
U MACS Taux de logements vacants
7 © PLHCC Maremne Adour Côte-Sud UU UU 1! uyo l'IVI LOIIQID AT" Le
FH
< 0
Πui}
2
CC Côte Landes Nature
Moliets-et-Maa
Vieux-Boucau-les/Bairs
e CA du Grand Dax
Seignosse
MEN
EE ._ ES
CC Pays d'Orthe et Arrigans & ܣ
D E S ©
Game eds À
CC du Seignanx S # 2 2 3
go n
CA du Pays Basque A Ô 2
ccdu Béan UE
Taux de logements vacants Nombre de logements Vacants
Moins de 3 %
Mu 3-5 (Minimum : 1 % : Seignosse) 356
BE 5-7 F0 7 EE : 2
(Maximum : 12 % : Saubusse)
BE Plus de 7
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 71
Huit communes, principalement situées sur le littoral, présentent des taux de vacance extrêmement réduits (moins de 5 % de vacance). A l’inverse, d’autres communes rétro-littorales ou de l’arrière-pays présentent des taux plus importants, supérieurs à 7% mais à relativiser compte-tenu des faibles volumes et de la situation qui a évolué ces dernières années (diminution de la vacance observée sur une majorité des communes).
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
RE 2) + = TE QUUI LS TIVUSSEUL
Aug: 90%
53%
Jan: 32% s
7
Aug: $155
Il Oct: $106 | Ÿ Rooi
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 72
III.5 - Un marché locatif privé sous tension, concurrencé par le développement de l’offre locative saisonnière
a - Une offre locative saisonnière de courte durée qui s’est développée, liée au fort potentiel touristique du territoire
MACS est une destination emblématique du sud-ouest de
la France, au cadre de vie privilégié (plages du littoral
atlantique, paysages forestiers landais jusqu’à la vallée de
l’Adour, etc.). Cette diversité paysagère remarquable
participe à l’attractivité résidentielle et touristique du
territoire, renommé pour son cadre naturel et balnéaire, et
ses superbes « spots » de surf. De fait, au cours des
dernières années, la location touristique de courte durée a
connu un fort développement en lien avec l’activité
touristique prégnante sur le territoire. Cette dynamique
plus marquée sur la période récente a eu pour
conséquence un recul de l’offre locative pérenne et un
renchérissement des montants des loyers mais
également des prix de vente des biens, ainsi que des
difficultés pour certains publics à trouver un logement
(jeunes, saisonniers, actifs en mobilité, familles
monoparentales, travailleurs pauvres, etc.). Il est
également relevé des phénomènes de baux saisonniers
frauduleux, proposant un logement seulement d’octobre à
mai, qui ont pour conséquence de générer des situations
de grande vulnérabilité avec des personnes se retrouvant
sans logement durant la période estivale.
Plus de 4 500 logements étaient référencés via la
plateforme AirDNA en mai 2023. Ce chiffre a fortement
augmenté sur la période touristique avec près de 8 000
logements référencés en août 2023. Plus de 86 % de ces
logements sont localisés dans une commune du littoral. Ce
volume est très certainement sous-estimé, mais permet
d’avoir une 1e vision du phénomène.
Les logements sont principalement des logements T2 et
T3, des produits qui manquent aujourd’hui sur le territoire
pour répondre aux besoins à l’année des petits ménages.
La location saisonnière avec une commercialisation
directe via internet permet d’augmenter le revenu locatif
d’un logement par rapport à une location au mois, avec
une rentabilité bien supérieure à la location classique. Les
biens sont loués en moyenne 100-160 euros la nuit (sur le
littoral) avec des taux d’occupation très élevés en période
estivale (50 % en moyenne à l’année, plus de 90 % en août
pour les biens sur le littoral).
Suite à leur demande, six communes ont obtenu une
autorisation préfectorale pour mettre en place
l’autorisation préalable au changement d’usage, mise à la
disposition des communes par MACS : Capbreton,
Labenne, Soorts-Hossegor, Seignosse, Soustons, Vieux-
Boucau. A ce jour, cet outil est peu suivi par les communes.
Caractéristiques des logements en location saisonnière Capbreton // Source :
AirDnA
TEMOIGNAGE DES ELUS
« Les locations saisonnières sont rentables : il faut compter 1 000€
la semaine pour un T2, 1 500€ pour un T3 » - Capbreton
Quelques chiffres clés du Service Tourisme de MACS :
Une hausse de la taxe de séjour : 2,18 M€ en 2013
/ 3,20 M€ en 2020,
Près de 10,5M nuitées touristiques estimées en
2022 (8,7M en 2020, 9,4M en 2019).
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Part des allocataires dont
le taux d'effort est supérieur
à 30 % en 2020
nombre d'allocataires bénéficiaires d'une
aide au logement (Parc locatif privé. en %)
[_] moins de 25
EN 0e 25330
[M 0e 30:25
EM 2::5:0
|ET
Source : IGN-Admin Express ; Caf 2020 (BCA 1220)
344% Part des allocataires dont le taux d'effort est
supérieur ou égal à 30 % dans les
Pyrénées-Atlantiques et les Landes
(+0,5 point entre 2016 et 2020)
C'est sur la partie littorale que ce taux est le plus fort
(MACS 45 % ; PB 41 % ; Seignanx 39 %)
mais il ne progresse que faiblement sur ces zones déjà
en tension (+0,5 points ; +0,2 ;-0,4).
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 73
b - Une pénurie de biens locatifs, des produits devenus inaccessibles pour une partie des locataires du parc privé
Le territoire compte 24 % de locataires du parc privé.
L’offre disponible est davantage concentrée sur les
communes les plus structurées de plus de 3 500 habitants
où 27 % des résidences principales sont occupées par des
locataires du parc privé (pour 21 % sur les communes de
1 500 à 3 500 habitants et 18 % sur les communes de moins
de 1 500 habitants) - Source : INSEE 2019.
En 2022, l’Observatoire Local des Loyers (OLL) Pays Basque
Sud Landes a permis de recenser près de 6 780 logements
locatifs privés en zone 6 et 7 520 unités en zone 5 –
périmètre des zones sur la carte ci-contre (1ère année
analysée pour le territoire de MACS, en entier).
A l’échelle de MACS, le loyer moyen est de 670 € pour un
bien avec une superficie moyenne d’environ 72 m² (soit un
loyer moyen de 10,1 € / m²). Sur la Partie du territoire
située en zone 6 : loyer moyen = 688 €, surface moyenne =
74 m², loyer moyen/m² = 9,3 € - nbre logts enquêtés = 741.
En parallèle, une veille immobilière, mobilisant des
données plus récente que l’OLL donc affichant des prix plus
élevés, sur le marché locatif couplée à la réalisation
d’entretiens auprès des professionnels de l’immobilier a
permis de mettre en exergue :
la très forte tension de l’offre locative sur le
territoire : seulement 11 biens identifiés lors de la
pige immobilière en mai 2023,
les prix élevés pratiqués : les locataires des 4
premiers déciles de revenus ont des ressources
limitées ne leur permettant l’accès qu’à un T1
pour un loyer maximum de 450 € mais aucune
offre n’est disponible à ces prix (toujours lors de
cette même pige immobilière en mai 2023, le
loyer le plus bas proposé s’élevait à 830 € pour un
66 m²).
A noter également sur le territoire de MACS, que 45% des
allocataires consacrent plus de 30% de leur revenu au loyer
(EPCI présentant le taux d’effort le plus important de la
zone d’étude des Pyrénées-Atlantiques et des Landes).
Le marché locatif est soumis à une forte concurrence entre
les publics avec un nombre de logements disponibles
insuffisants au regard des besoins, formulés par les jeunes,
des actifs qui s’installent sur le territoire, des besoins de
relogements liés aux divorces / séparations, etc.
L’offre locative se réduit également en raison de
l’opportunité financière liée à la vente des biens dans un
marché en hausse (+35% de congé pour vente par rapport
à l’année n-1).
Pour les actifs, les besoins portent autant sur de jeunes
professionnels en début de carrière, des saisonniers, que
pour des ménages aisés en mobilité professionnelle.
Découpage du
territoire Pays
Basque Sud Landes
selon 6 zones et
caractéristiques
liées au loyer
associées en 2023 //
Source : OLL Pays
Basque Sud Landes
N.B. : la partie sud de MACS est identifiée en zone 5 et le reste du territoire intercommunal en zone 6
Réalisation par
l’Agence
d’Urbanisme
Atlantique et
Pyrénées
Quelques chiffres clés de l’Observatoire Local des Loyers
Pays-Basque Sud Landes :
Un niveau de loyer (10,1€ /m²), équivalent à celui de Tours
(10,2€ /m²), supérieur à celui de Nîmes (9,8€ / m²
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
RE L_1 l
ESS
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 74
Simulation présentant la part des locataires pouvant accéder à un logement en location selon les typologies // Source : sites de veille immobilière / FILOSOFI 201
Estimations des niveaux de prix dans le marché locatif privé. Source : seloger.com, meilleursagents.com Mai 2023 – dires d’agents immobiliers
Estimations des niveaux de prix dans le marché locatif privé sur MACS. Source : l’Observatoire Local des Loyers Pays-Basque Sud Landes
N.B. : Les loyers moyens relevés par l’Observatoire Local des Loyers Pays Basque Sud Landes sont inférieurs aux loyers estimés via les piges immobilières (retravaillées lors d’entretiens auprès des professionnels de l’immobilier, en particulier pour les grandes typologies) car ils datent de 2022.
1er décile
(€)
2e décile
(€)
3e décile
(€)
4e décile
(€)
Médiane
(€)
6e décile
(€)
7e décile
(€)
8e décile
(€)
9e décile
(€)
Revenu mensuel
disponible pour
une personne
seule
897 1102 1255 1399 1535 1678 1839 2071 2487
Loyer admissible 269 331 377 420 461 503 552 621 746 Type de bien T1 25 - 35m² T2 40 - 45 m² T3 55 - 65 m²
Surface (en m²) Loyer (en €)
T1 Entre 25 et 35 300 - 420
T2 Entre 40 et 45 450 - 550
T3 Entre 55 et 65 650 - 800
T4 Entre 75 et 80 850 - 950
T5 Entre 90 et 95 1100-1200
Loyer / m² Loyer Surface
Ensemble du
territoire
couvert par
l'OLL (€ / m²)
T1 NS NS NS 15,2
T2 12 519 43m² 11,9
T3 10,2 660 66m² 10,3
T4 9,1 810 91m² 9,3
T5 et + 8,9 950 100m² 8,5
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
En _— ill] Sagim Immobilier , Mone Rosine Ondres
255 000 € sv
À partir de 1241 € / mois
267 520 € :sc1 n°
À partir de 1425 € / mois
275 000 € 450 € le m°
À partir de 1338 € / mois
= Vus Terrain constructible viabilisé Terrain viabilisé
697 m°? 584 m? + Plan d'eau + Calme Terrain constructible viabilisé Tosse (40230) 611 m°? Bénesse-Maremne (40230)
Est à Soustons (40140)
A voir sur SeLoger construire —> A voir sur SeLoger construire —}
_srmmnnmmmnmmmnmmmmmssssmmetesssssmsssmmmmmmnmmnnns ses ssnssenssnnessnennn 000000000000 smmmmmmmmmmm mm mme -------ssssmmmmmmmssns snnnnnnessssmssmmssmmmmmmmmnns nes semnennnn000000000000000000002002200022
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 75
III.6 - Un foncier disponible qui tend à se raréfier sur la période récente
Les données sont issues des Services de l’Information
Géographique de l’Etat en Nouvelle-Aquitaine – Cartographie –
statistique
La demande pour des terrains à bâtir destinés à la
construction de maisons individuelles fluctue selon les
années. Près de 1 470 transactions ont été réalisées entre
2016 et 2021. Le volume des transactions tend à
augmenter de manière régulière à partir de 2018 et ce,
jusqu’en 2020. Sur les deux dernières années, le volume
des transactions stagne, en lien avec la raréfaction du
foncier.
La taille moyenne des terrains commercialisés est de 810
m², une superficie qui diminue par rapport à 2019 et qui
reste inférieure à la moyenne départementale (1 103 m²).
De fait, le prix moyen du m² des terrains achetés est en
hausse (112€ /m² en 2016, 144€ /m² en 2021), et deux fois
supérieur à la moyenne départementale (75€ /m²).
Néanmoins, les prix affichés semblent nettement en deçà
des données de terrains (dires d’élus et pige immobilière)
et des dernières données de l’OISO (chiffres présentés page
suivante).
Exemple de terrains viabilisés à vendre // Source : seloger.com
263
221
175
240
285 287
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Evolution du nombre de terrains achetés pour la
construction d'une maison individuelle sur
MACS
Source : SIG de l'Etat en Nouvelle-Aquitaine
803
867 876
889
752
812
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Evolution de la superficie moyenne d'un terrain
acheté pour la construction d'une maison
individuelle sur MACS en m²
Source : SIG de l'Etat en Nouvelle-Aquitaine
117 124
136
110
142 144
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Evolution du prix moyen d'un terrain acheté pour la
construction d'une maison individuelle sur MACS (en € /
m²)
Source : SIG de l'Etat en Nouvelle-Aquitaine
TEMOIGNAGE DES ELUS
Des exemples de prix de fonciers sur quelques communes
Capbreton : jusqu’à 1 000 € /m²
Labenne : jusqu’à 800 €/m² (dernier lotissement
Pasioverde)
Saint-Martin-de-Hinx : 230 € /m² (foncier en lotissement)
Saubusse : 250 €/m² (foncier en lotissement)
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Analyse cumulée des prix des
différents segments des marchés
immobiliers des Landes
EE zone sans tension
[ | zone peu tendue
[_] zone moyennement tend
Landes nature
côte d'argent ! | | zone tendue
Place FE zone très tendue
® Source : DV 2000
è à g
e+ Armagnac , v 5 È
sæ ae 2 a
Landes Adour Ÿ 2 Je). L'\Xre x
Océane —/ Me RC 4e *
Chalosse-Tursan
p c pi Indicateurs cumulés
MAT PROD 27e);
1 A CN à 10 CON € 1 14004
PA VOA à AU La € 14e 1 Ame
3 200 OO0 à 120 (NID€ 200 à 2 OUI 1 Dh l'06 1.114 2 à 10 pts 1nne Miovermenent torche
. DOC) OO) à CNE CNE € ê » (200 à Lux 4 10» Am ‘ 11 ‘ » 10 pts ture tech p
VU COU à» US LA € 000 à» DA » » A »-.:21 ( ) pes î ! he
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 76
D’après les données de l’OISO, une quarantaine de terrains
ont été vendus chaque année, entre 2020 et 2022, avec des
prix moyens oscillant entre 46 300€ (433m²) et 350 000€
(952m²) selon les communes.
Caractéristiques des terrains à bâtir // Source : Observatoire Immobilier du Sud-Ouest
L’analyse des prix de vente des appartements, des maisons, des terrains à bâtir et le montant des loyers confirme la pression croissante sur l’ensemble des segments du marché de l’habitat. Les prix tendent à s’envoler de manière exponentielle, en particulier sur la façade littorale. Ainsi se dessine une zone de forte tension qui va au-delà du zonage actuel A/ B / C en cours de révision.
2e sem.
2020
2e sem.
2021
2e sem.
2022
2e sem.
2020
2e sem.
2021
2e sem.
2022
2e sem.
2020
2e sem.
2021
2e sem.
2022
OISO 896 928 882 96 346 € 121 808 € 117 444 € 582 609 610
Sud Landes 125 141 106 81 574 € 126 699 € 111 228 € 582 635 573
Labenne 1 149 000 € 655
Magescq 25 6 3 91 043 € 108 400 € 46 333 € 634 588 433
Messanges 2 215 000 € 600
Moliets-et-Maa 46 1 217 109 € 350 000 € 626 952
Saint-Vincent-de-Tyrosse 9 85 667 € 415
Saubrigues 4 105 830 € 629
Saubusse 29 97 897 € 426
Soustons 11 120 809 € 608
Tosse 1 7 125 000 € 286 429 € 591 626
Total MACS 46 57 42
Nombre de ventes nettes Prix unitaire moyen Surface moyenne (en m²)
Territoires
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 77
Synthèse extraite de la Conférence Départementale de l’Habitat – janv. 2023
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
mms sscssccopsssecssmmmmmmmsmmmmeesss----socssesccue mness.-------------cscccsccccmmmscnncses ses sesssnmmmmmmmmmsnnn ns -----.sssscccccscccccmmecccccccccccccsccccscsscsessesss:
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 78
IV. UN PARC SOCIAL SOUMIS A UNE FORTE PRESSION
IV.1 - Une offre sociale qui se développe et se diversifie
MACS compte près de 2 290 logements sociaux
conventionnés au sein du parc des bailleurs sociaux au 1er
janvier 2022 (données RPLS 2022) soit 7,2 % des résidences
principales sur le territoire intercommunal.
Depuis 2015, le parc social s’est développé de manière
régulière avec une plus forte hausse entre 2019 et 2020
(+8,8 %).
Le parc social de l’intercommunalité est plus récent que
celui du département : 44 % a moins de 10 ans (25 % pour
le département). De plus, le parc est peu énergivore sur le
territoire avec 77 % des logements classés en catégorie A,
B ou C soit 1 644 unités. Seulement 6 % des logements sont
énergivores (131 logements E et 2 unités F, une part
similaire au département.
Exemples d’opérations de logements sociaux réalisées à Capbreton // Source : crédit photo MERC/AT
1 402 1 498
1 563 1 655
1 724 1 805
1 940
2 110 2 186
2 287
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Evolution du parc de logements sociaux sur MACS entre 2013 et 2022 Source : RPLS 2022
+6,9%
+4,2%
+5,9%
+4,3%
+4,7% +7,5%
+8,8% +3,6%
+4,6%
Des objectifs quantitatifs de production atteints (Objectif : 1 030
logements / 1 028 logements agréés)
RAPPEL DES ACTIONS DU PLH 2
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
U MACS Parc de logement social (RPLS) au ler janvier 2022
© PLH CC Maremne Adour Côte-Sud RL
Moliets-et-Maa CC Côte Landes Nature
Messängés
CA du Grand Dax
Saint-Geours-de-Maremne
29 $aubion- om .
la = SoortsMessegor 1 Fe : a" @ à £
ne De es PR Q° x RE 4 > ”Saubusse?
N È 7
Saint-Jean-de-Marsacq
18
Saint-Martin-de-Hinx CC Pays d'Orthe et Arrigans “
Q
& ©
5
E
waintè-Marie-de-Gosse Ô
CC du Seignanx =
€ 8
CA du Pays Basque Va $ 0 25 km : Œ,
À EL ccdu Béan des Gav
Sources :
AdminExpress
2022,
INSEE
RP
20194et
5 À Part de logements sociaux …. Nombre de logements S , Aucun logement locatif social
Entre Det 3% (Minimum 1,3 % SSI
* 4 Saubrigues) 618 Taux global MACS : 7 % L | Entre3et7% 208 Nombre total de logements MACS : 2287 BI Entre 7 et 10 % | (Maximum 12,7 % : Capbreton) 8
RPLS
2022
DM Plus de 10 %
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 79
N.B. : 15 logements seront livrés en 2023 sur la commune d’Orx (projet habitat inclusif pour seniors).
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 80
Le parc social de MACS est composé majoritairement
d’une offre en collectif (64 % - 1 460 unités), une
répartition similaire à celle observée à l’échelle du
département (61 % d’appartements). A noter qu’une nette
majorité des opérations sont sorties en collectif sur la
période récente (86%). Le parc tend donc à se diversifier
vers des formes urbaines plus denses.
Le T3 est la typologie la plus représentée dans le parc
social de MACS (42 % de T3, soit 950 unités). La part des T2
et T4 est également importante : respectivement 28 % (640
unités) et 26 % du parc (600 unités). La dynamique de
production récente confirme la part élevée de T3 dans la
production totale (43%).
Les T1-T2 sont plus légèrement représentés qu’au sein du
parc départemental (près de 30 % de T1-T2 contre 24 %
dans les Landes). Depuis 2015, la production a été
diversifiée en faveur des petits logements et plus
particulièrement des T2 (43 % des mises en service).
Les très grandes typologies T5 et plus sont peu
nombreuses dans le stock (3 %, soit 70 unités, contre 6 %
pour le département) mais également dans les mises en
service (seulement 1 logement T5 a été réalisé sur la
période récente).
Selon la donnée FiLoSoFi (revenus disponibles par unités de
consommation - 2021) près 40% de la population des
ménages locaux ont des ressources qui les rendent
éligibles à un logement social « classique » (PLUS),
financement le plus développé sur le territoire (80 % des
agréments). En parallèle, environ 16 % des logements sont
financés en PLAI, financement à destination d’un public
très précaire (PLAI). Les logements financés en PLS restent
également minoritaires sur le territoire (4 %, soit 110
unités), peu d’opérations sont sorties avec ce type de
financement ces dernières années.
1% 1%
43% 28%
43%
42%
13%
26%
0% 3%
Logements mis en service depuis 2015 Parc total de logements sociaux
Typologie des logements sociaux sur MACS
Source : RPLS 2022
1 2 3 4 5 et +
25% 16%
19%
9%
21%
18%
22%
26%
11%
23%
1% 8%
MACS Landes
Période de construction du parc social
Source : RPLS 2022
Moins de 5 ans Entre 5 et 10 ans Entre 10 et 20 ans
Entre 20 et 40 ans Entre 40 et 60 ans plus de 60 ans
16% 11%
79% 85%
5% 4%
MACS Landes
Répartition du parc des bailleurs sociaux par agrément
Source : RPLS 2022
PLAI PLUS PLS
Par type de financement :
Objectif atteint pour le PLAI (objectif : 310 logements /
307 logements agréés)
Objectif dépassé pour le PLUS (objectif : 500 logements
/ 619 agréés)
Objectif non atteint pour le PLS (objectif : 220
logements / 102 agréés)
RAPPEL DES ACTIONS DU PLH 2
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Es |
D ANVANS
PK
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 81
En 2022, le loyer moyen au sein du parc de logements
aidés s’élève à 5,7 €/m² de surface habitable, contre 5,4
€/m² à l’échelle des Landes, soit un loyer moyen
légèrement inférieur au plafond PLUS.
Le loyer d’un logement social varie selon son financement
mais aussi selon son ancienneté. Sur l’intercommunalité,
le loyer moyen pour le PLAI est de 5,36 /m² de surface
habitable. A noter qu’environ 11 % des logements PLUS ont
été construits avant 1977 et proposent en moyenne de
niveaux de loyers inférieurs à ceux du PLAi, et répondent
donc aux besoins en logement à très bas loyer.
Avec une quarantaine de logements vacants au 1er janvier
2022, le taux de vacance est très réduit mettant en
évidence une tension au sein du parc : 0,7 % de logements
vacants (1,9 % dans les Landes) et une vacance de plus de 3
mois inexistante (0,04 %). Ce taux de vacance, très bas,
fluctue selon les années mais reste inférieur à 1,5% du parc.
Parallèlement, le taux de rotation du parc social est de 7,6
%, une valeur inférieure à la situation départementale (10%)
et en légère diminution par rapport à 2016 illustrant une
crispation progressive des parcours résidentiels.
Source : RPLS 2022
PLAI PLUS avant 1977 PLUS après 1977 PLS
5,36 4,17 6,01 6,81
0,99
0,71
1,19
0,47
1,16
0,51
0,71
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Evolution du taux de vacance au sein du parc social intercommunal de
MACS (en %)
Source : RPLS 2022
8,49 9,34 8,65 8,79
6,60 7,51 7,60
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Evolution du taux de mobilité au sein du parc social intercommunal de
MACS (en %)
Source : RPLS 2022
Les différents financements
Le Prêt Locatif Aidé d’Intégration (PLAi)
Le PLAi est destiné à financer le logement des ménages aux ressources les plus faibles (revenus inférieurs à 60% du plafond PLUS, mais seule une très faible part sert à loger des personnes en difficulté d'insertion. > Plafond de ressources pour 1 personne : 11 626€
Le Prêt Locatif à Usage Social (PLUS)
Le PLUS permet de répondre aux besoins de ménages dont l’amplitude de revenus est large. Ce prêt est considéré comme le logement aidé classique de référence, c’est le dispositif le plus fréquemment utilisé pour le financement du logement social. > Plafond de ressources pour 1 personne : 21 139€
Le Prêt Locatif Social (PLS)
Le PLS s’adresse aux ménages aux revenus intermédiaires, cherchant à se loger dans les territoires où les loyers privés sont plus élevés. > Plafond de ressources pour 1 personne : 27 481 €
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 82
IV.2 - Des besoins de diversification de l’offre de logements vers les petites typologies, en lien avec le profil des demandeurs
Malgré le développement du parc, la demande locative
sociale ne se tarit pas sur le territoire. Au 1er janvier 2022,
le territoire enregistre 2 163 demandes pour 185
attributions, soit 11,7 demandes pour 1 attribution. La
tension de la demande sociale s’est renforcée au cours
des dernières années (6,5 demandes pour une attribution
en 2016) et reste bien supérieure à celle observée dans le
département (6,8).
Certaines communes, à l’image de Capbreton et de
Soustons, présentent des indices de pression
particulièrement élevés (plus de 20 demandes pour 1
attribution), en raison d’une fonction locative notamment
sociale plus développée qui amène une partie des ménages
à privilégier ces communes pour leur demande afin de
maximiser leurs chances d’obtenir un logement.
Seulement 18 % des demandes sont formulées par des
ménages déjà locataires du parc social qui effectuent une
demande de mutation, une part inférieure à la moyenne
départementale (24%). Cette part très réduite des
demandes de mutation traduit également la tension du
parc, cette part est généralement autour de 25% des
demandes. Les ménages s’autocensurent sur une demande
de mutation même si le logement dans lequel ils se
trouvent est inadapté.
A l’inverse, MACS est caractérisée par une
surreprésentation de demandeurs locataires du parc
privé (46% contre 40% pour les Landes). Ce constat est à
mettre en relation avec les motifs des demandes
exprimés : principalement liées à la cherté et la petitesse
du logement actuel. L’existence du phénomène, illégal, de
libération du logement pour la saison estivale. Le CIAS
relève également un motif demande de logement locatif
social lié à des dépenses énergétiques trop importantes au
sein de logements énergivores.
De manière générale, l’indice de pression est très élevé,
et ce, pour l’ensemble des typologies (13 demandes pour
1 attribution concernant le T2 / 8 demandes pour 1
attribution pour le T3 / 11 demandes pour 1 attribution
pour le T4). Concernant le T1, les capacités d’attributions
sont quasi inexistantes au regard de la demande (266
demandes pour 3 attributions), induisant ainsi un indice de
pression très conséquent (89 demandes pour 1
attribution). De plus, cette typologie fait à la fois l’objet
d’un turn-over plus important que le reste des logements
accentuant ainsi « artificiellement » la pression et d’un
nombre de refus plus important que les autres logements
avec des ménages qui identifient mal la composition du
logement pensant qu’il s’agit d’un logement comprenant 2
pièces dont 1 chambre.
L’analyse du profil des demandeurs confirme le constat
d’une inadéquation entre la taille des logements
disponibles et les besoins des ménages demandeurs bien
que des efforts de diversification aient été réalisés sur la
période récente (pour rappel, 42% de T2 et 43 % de T3 pour
les logements mis en service depuis 2015).
Les besoins locatifs sociaux portent en premier lieu sur des
petites et moyennes typologies (72 % des biens demandés
sont des T2 et T3). En parallèle, la demande de logements
sociaux émane essentiellement de petits ménages (76 %
des ménages d’1 ou 2 personnes). L’indice de pression
selon la taille du ménage est très élevé pour toutes les
typologies de ménages :
14 demandes émanant de ménages
unipersonnels pour 1 attribution
13 demandes de ménages de 2 personnes pour 1
attribution
12 demandes de ménages de 3 personnes pour 1
attribution
9 demandes de ménages de 5 personnes et + pour
1 attribution
8 demandes de ménages de 2 personnes pour 1
attribution).
Source : SNE 2022
Commune Nb de demandes Nb d'attributions Indice de pression
Angresse 64 20 3,2
Azur 18 12 1,5
Bénesse-
Maremne 100 13 7,7
Capbreton 578 24 24,1
Labenne 292 28 10,4
Saint-
Geours-de-
Maremne
84 19 4,4
Saint-
Vincent-de-
Tyrosse
290 30 9,7
Soustons 285 11 25,9
Autres
Communes 452 28 16,1
MACS 2163 185 11,7
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 83
RETOURS DES PROFESSIONNELS DE L’HABITAT
« Certains ménages, faute de revenus suffisants, ne peuvent prétendre à des typologies plus grandes dans le parc social, typologies qui correspondraient davantage à leurs besoins ».
« Le parc social ne pourra pas tout absorber, il devient urgent de maîtriser le parc privé ».
« Il y a une très forte pression pour les T1 (de nombreuses demandes pour une offre quasi inexistante), avec des demandes qui émanent de ménages précaires, et qui, financièrement, ne peuvent intégrer qu’un T1 ».
« Une structure type FJT permettrait de répondre aux besoins en T1 (typologie qui présente un indice de pression extrêmement fort avec de nombreuses demandes pour une offre quasi inexistante) ».
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
©
+ *
è
R . LE ‘ | | SE BE
dE ni | BL | sl Il
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 84
La majorité des ménages demandeurs ont de faibles
ressources : 62 % des demandeurs sont éligibles à un
logement très social (PLAi). De plus, environ 7 % des
demandes (137 demandes) ont été formulées par un public
en fragilité face au logement6 et le quart des demandes
concerne des personnes aujourd’hui hébergées chez leurs
parents / enfants ou particuliers (509 demandes).
En matière de profil générationnel, la demande locative
des ménages de 60 ans et plus est importante (387
demandes exprimées au 1er janvier 2022), avec un indice
de pression similaire à la demande globale (11 demandes
pour 1 attribution). Pour les moins de 30 ans, 381
demandes sont exprimées au 1er janvier 2022, pour une
tension d’autant plus marquée avec 13 demandes pour 1
attribution, supérieure à la demande globale et à la
moyenne départementale (6,1).
Le premier motif de la demande pour un logement social
a trait au logement : 19 % des demandeurs trouvent leur
logement actuel trop cher, 10 % le trouvent trop petit et
10 % des demandes sont liées à la reprise des logements
par leur propriétaire. De plus, 10 % des demandes sont
liées à une séparation et 9 % des demandeurs souhaitent
un logement social pour des raisons de santé / handicap,
etc. D’autres raisons, plus ponctuelles sont à l’origine d’une
demande de logement social : mobilité professionnelle (6
%), regroupement familial (4 %), violences conjugales (2 %),
décohabitation (1 %), etc.
6 61 demandeurs sans situation de logement (sans abri, squat, hôtel, camping
etc.) – 3% des demandeurs / 76 demandeurs en structure d’hébergement –
4% des demandeurs
266
896
661
297
29 3 69 82 27 4
88,7
13,0 8,1 11,0 7,25
0,0
10,0
20,0
30,0
40,0
50,0
60,0
70,0
80,0
90,0
100,0
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
T1 T2 T3 T4 T5 et +
Indice de pression sur le parc social selon la typologie du logement Source : SNE 2022
Demandes Attribution Indice de pression
1141
512
303
145 62 81 62
23 12 7
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
16,0
0
200
400
600
800
1000
1200
1 pers. 2 pers. 3 pers. 4 pers. 5 pers et +
Indice de pression sur le parc social selon la taille du ménage
Source : SNE 2022
Demandes Attribution Indice de pression
18% 18%
76%
24%
62%
18%
46%
19% 19%
73%
27%
66%
24%
40%
Part moins de
30 ans
Part 60 ans et
plus
Part 1 ou 2
pers.
Part 3 pers. et
plus
Part sous
plafond PLAI
Part loc HLM Part loc privés
Profil des demandeurs d'un logement social
Source : SNE 2022
MACS Landes
14.1
8.3
13.2
12.1
8.9
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
A ns
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 85
IV.3 - Une politique de l’habitat qui facilite l’accession à la propriété
MACS accompagne les primo-accédants du territoire dans
leur projet d’accession à la propriété. Entre 2016 et 2021,
près de 1 190 ménages ont bénéficié d’un Prêt à Taux Zéro,
pour un montant moyen qui s’élève à 61 800€. Le nombre
de prêts accordés depuis 2016 a été décroissant, à
l’exception d’une légère hausse en 2018. Ce volume de PTZ
est à mettre en lien avec le développement de l’offre en
lotissements communaux permettant de vendre des
logements à des prix inférieurs à ceux du marché classique.
De plus, MACS participe à l’émergence d’une offre en
accession abordable à destination de ménages n’ayant
pas les ressources suffisantes pour se loger dans le
marché « classique ». Ainsi, 262 PSLA ont été agréés
depuis 2012 sur MACS avec deux pics observés en 2013 et
2017 :
2013 : opération de 36 logements à Seignosse / 8
unités sur Labenne / 8 unités sur Soustons / 4
unités sur Angresse,
2017 : opérations de 42 logements à Capbreton /
12 unités à Labenne / 6 unités à Saint-Jean-de-
Marsacq.
MACS développe également le Bail Réel Solidaire,
permettant à des organismes fonciers solidaires (OFS) de
distinguer le foncier (dont ils restent propriétaires) du bâti,
et ainsi de céder des droits réels sur le bâti à des familles
modestes, qui occuperont le logement à titre de résidence
principale. Plusieurs projets en BRS ont été réalisés sur le
territoire, à l’image de Capbreton.
275
246
159
218
148 141
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Evolution du nombre de PTZ accordés entre 2016 et 2021 sur
MACS
Source : data.gouv.fr PTZ 2022
13
56
36
12 14
60
4
34
6
21
6
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Nombre de logements PSLA agréés depuis 2012 sur
MACS
Source : données SISAL - données de la DDTM40
RETOURS DES PROFESSIONNELS DE L’HABITAT
« A Labenne, des logements en PSLA sont affichés aux prix suivants :
145 000 € pour un T2, 200 000 € pour un T3, 240 000€ pour un T4 »
(Habitat Sud Atlantic)
« Le BRS ne vient pas en substitution de l’offre locative sociale mais
en complément. Il faudra être vigilant sur ce point. »
« La production d’une offre abordable est fortement limitée, avec en
cause : la suppression du PTZ du zonage B2 et C, le durcissement des
conditions d’emprunt, l’impossibilité d’obtenir le prêt Gaia en zone C,
etc. ».
TEMOIGNAGE DES ELUS
« Avec l’arrivée du PLUI, le développement de l’accession sociale a
bénéficié aux ménages locaux » - Soustons
« La commune compte 62 logements BRS. Seul le produit BRS est
développé sur la commune (clause anti-spéculative, idée de
pérenniser cette offre abordable). Il faudra néanmoins veiller à
l’équilibre entre l’offre locative sociale et l’offre en accession
sociale. » - Capbreton
Des objectifs de production dépassés : objectif : 1 080
logements bénéficiant d’un PTZ / 1 190 logements réalisés
RAPPEL DES ACTIONS DU PLH 2
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 86
V. LES BESOINS SPÉCIFIQUES EN LOGEMENT ET HÉBERGEMENT DES DIFFÉRENTS PUBLICS
V.1 - Des parcours résidentiels bloqués, ne permettant pas aux jeunes de s’installer et se maintenir sur le territoire
Les solutions à apporter pour le public jeune en termes de
logements / hébergement sont limitées sur le territoire :
L’offre en petites typologies (T1 / T2) est
insuffisante au regard des besoins exprimés (12
% des résidences principales correspondent à de
petites typologies T1/T2, soit 3 940 unités). Cette
offre répond en effet à des publics multiples, la
proportion des personnes vivant seules étant de
plus en plus importante. Ce constat est partagé
par l’ensemble des professionnels de l’habitat et
des élus du territoire.
Les niveaux de ressources des moins de 30 ans
semblent permettre l’accès à un T2 dans le parc
privé pour 70 % d’entre eux avec un loyer
mensuel qui ne peut dépasser 580€ (cf.
simulations page suivante).
Aucune structure d’hébergement dédiée aux
jeunes existe sur le territoire (des réflexions
avaient été engagées en 2021-2022 sur le devenir
d’une auberge de jeunesse à Vieux Boucau, avec
l’éventualité d’une antenne Habitat Jeune – les
réflexions sont aujourd’hui à l’arrêt, une réflexion
en cours sur la commune de Soustons) La
complexité de ce type d’opération (équilibre
financier / opérateur en capacité de porter le
projet) n’a pas permis, à aujourd’hui d’aboutir à
un projet fixe.
Les Hôtels Sociaux peuvent également accueillir
des jeunes majeurs :
o 2016 : 7% des demandes – 15% du public
accueilli,
o 2022 : 11% des demandes – 14% du
public accueilli,
o Quelques expériences d’accueil
complexes ont été mises en avant par le
CIAS lors des différents temps
d’échanges (évaluation des capacités des
personnes non approfondies,
accompagnement de proximité pas
toujours suffisant, etc.).
Une étude sur le logement des jeunes est en cours de
réalisation à l’échelle départementale et permettra de
mieux qualifier et quantifier les besoins des différents
publics jeunes en matière de logement / hébergement. Elle
est réalisée par le Département, en collaboration avec les
services de l’Etat et la CAF.
CONDITIONS D’HABITAT DES JEUNES
Le territoire compte 8 490 jeunes de 15 à 29 ans, soit 12,8%
de la population totale, 1 point de moins par rapport à la
moyenne départementale - cette tranche de la population
a augmenté de +1,4 % par an, une progression supérieure à
celle observée à l’échelle du département (+0,20% par an).
Les ménages de 20 à 24 ans sont majoritairement
locataires du parc privé (68%) et résident en appartement
(80%).
Dès 25 ans, une part plus importante des ménages sont
propriétaires de leur logement (47%) et occupent une
maison (60%).
Une très forte tension dans le parc social pour les moins
de 30 ans avec 13 demandes pour 1 attribution (380
demandes exprimées par les moins de 30 ans dans le parc
social au 1er janvier 2022 pour 30 attributions), supérieure
à la moyenne départementale (6 demandes pour 1
attribution).
Un revenu disponible médian de 1 630€ /mois /UC pour les
jeunes ménages de moins de 30 ans.
Quelques chiffres clés de la DDTM40 (PAC) :
En 2022, 30 logements sociaux pour les jeunes
subventionnés par l’Etat (8 à Capbreton et 22 à
Magescq).
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 87
Simulation présentant la part des jeunes pouvant accéder à un logement en location selon les typologies // Source : sites de veille immobilière / FILOSOFI 2019
ZOOM ENQUETE EN LIGNE : BESOINS DES JEUNES
1er décile
(€)
2e décile
(€)
3e décile
(€)
4e décile
(€)
Médiane
(€)
6e décile
(€)
7e décile
(€)
8e décile
(€)
9e décile
(€)
11 660 € 14 450 € 16 470 € 18 010 € 19 570 € 21 210 € 23 130 € 25 290 € 29 290 €
Revenu mensuel
disponible pour une
personne seule
972 1204 1373 1501 1631 1768 1928 2108 2441
Loyer admissible 292 361 412 450 489 530 578 632 732 Type de bien T1 25 - 35m² T3 55 - 65 m² T2 40 - 45 m²
Une offre à destination des jeunes considérée comme insuffisante (pour 78% des participants) – près de 20 % ne savent pas si l’offre est adaptée aux jeunes.
Le logement locatif (privé et social) et le logement en accession à prix plus abordables, des produits à développer en priorité pour répondre aux besoins des jeunes.
35%
63% 61%
39%
29% 28% 21%
7% 9%
5%
1%
2%
Logement locatif clé en main
(meublé)
Logement locatif privé ou social Logement en accession à la
propriété à prix maîtrisés
Produits à développer pour le public jeune de moins de 30 ans (selon leur degré de priorité)
Source : Enquête logement PLH MACS
Très prioritaire Prioriaire Peu prioritaire Non prioritaire
RETOURS DES PROFESSIONNELS DE L’HABITAT
« Il n’y a pas suffisamment de fluidité dans les parcours résidentiels des ménages, les parcours sont bloqués. Certains jeunes restent dans des structures d’hébergement faute de trouver un logement dans le parc existant. »
« Il existe différents publics jeunes, qui n’auront pas les mêmes besoins (apprentis à partir de 15 ans, CDD, alternants, alternants avec
phénomène de double résidence, etc.). Il est nécessaire d’apporter des réponses diversifiées. »
« Il pourrait être envisagé de réfléchir à une structure d’hébergement dans l’une des centralités et prévoir une offre en diffus »
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
> Aire des
Vieux Boucau Saisonniers
ENTREE INTERDITE
à toute personne
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 88
V.2 - Des réflexions à mener pour répondre aux besoins des saisonniers
Le travail saisonnier, qu’il soit lié au tourisme ou à
l’agriculture, est un enjeu économique fort pour de
nombreux territoires. L’attractivité de ces emplois passe
aussi par la qualité des services et notamment l’offre en
logement / hébergement. Or, le manque d’offre, à des prix
souvent élevés, pénalisent l’accès à l’emploi et rendent
souvent peu attractifs ces métiers.
MACS est une zone d’emploi soumise à la saisonnalité de
différents secteurs d’activités et particulièrement le
tourisme. Il s’agit d’un tourisme principalement localisé sur
les communes du littoral qui emploient de nombreux
saisonniers locaux ou arrivant de territoires extérieurs,
durant la période estivale.
A l’échelle de MACS, près de 440 places sont dédiées aux
travailleurs saisonniers, par les communes (saisonniers,
gendarmes, MNS etc.), principalement dans des campings,
en collectif et en chambre, avec des prix allant de la
gratuité à 300 € en moyenne par mois.
Le schéma Tourisme réalisé sur MACS en avril 2022 aborde
également la thématique de ce public avec un axe dédié à
la conduite d’une politique d’hébergement global et une
fiche action consacrée à l’accompagnement du
développement d’une offre en logements pour les
saisonniers et jeunes actifs.
L’agriculture et l’Industrie AgroAlimentaire (IAA) sont bien
implantés sur le territoire. Le besoins en main d'œuvre et
donc en hébergements et logements lié à ces milieux
s’ajoute aux besoins que génère la saisonnalité du
tourisme. Des entreprises comme Labeyrie et Bonduelle
ont des besoins saisonniers, de même que des productions
maraîchères comme le kiwi et l’asperge génère des besoins
périodiques de mains d’œuvre.
Source : google image –Sud-Ouest
RETOURS DES PROFESSIONNELS DE L’HABITAT
« Depuis la crise sanitaire, les profils des saisonniers ont
probablement évolué. Les emplois saisonniers sont liés à
l’activité touristique et agricole. Sur Bénesse-Maremne par
exemple, on trouve de nombreux saisonniers agricoles
étrangers pour la saison des fraises ».
TEMOIGNAGE DES ELUS
« Une aire, composée d’une centaine de places en bungalow ou camping,
est ouverte d’avril à septembre et permet d’accueillir des saisonniers. Une
convention tripartite commune / employeur / salarié est signée, la
commune traite directement avec l’employeur. » Vieux-Boucau
Conventionnement en faveur du logement saisonnier :
Communes touristiques au sens des articles L. 133-11, L.133-12,
L.134-3, L.134-4 et L.151-3 du Code du Tourisme devant signer
une convention sur le logement des travailleurs saisonniers : Azur,
Capbreton, Labenne, Messanges, Moliets-et-Maa, Seignosse,
Soorts-Hossegor, Soustons et Vieux-Boucau
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 89
V.3 - Une offre saturée pour les ménages en situation de fragilité socio-économique
Une partie de la population est en situation de précarité
économique et sociale, avec des difficultés d’insertion
dans un parcours logement / hébergement.
Les situations de pauvreté concernent 10,6 % (source
Filosofi 2020) de la population sur le territoire
intercommunal (population des ménages sous le seuil de
pauvreté fixé à 60 % du revenu disponible médian national
soit 1 102€/UC en 2019). Cette proportion est légèrement
inférieure à la moyenne départementale (11,4 %).
Ces situations sont davantage présentes dans le parc
locatif (où elles concernent 19,4 % des locataires) que dans
le parc en propriété occupants (7 % des personnes). Parmi
les locataires, ceux du parc privé représentent 80% des
ménages. Ainsi, le parc locatif privé joue un rôle de parc
social de fait, en accueillant une population paupérisée, ces
derniers devant consacrer un taux d’effort important au
paiement de leur loyer.
Une partie des ménages fragiles trouvent réponse au sein
du parc social, mais la tension sur le parc et la concurrence
exprimée sur les petites typologies à bas loyer
complexifient l’accès au logement. Il s’agit des ménages en
situation de pauvreté, des jeunes en début de parcours
résidentiels, des séniors avec peu de moyens. Ces
différents profils concentrent des besoins sur un même
produit, peu présent dans le parc social (petite typologie
accessible).
En 2022, 31 % des demandes locatives sociales (près de
650 demandes au total) sont formulées par un public en
fragilité face au logement (source : SNE).
Des situations de sans-abrisme ou de mal logement ont
également été signalées par les partenaires, faute de
logements abordables disponibles sur le territoire.
De plus sur l’année en cours, quatre demandes DALO (Droit
Au Logement Opposable) ont été attribuées pour le
secteur de MACS (de janvier à septembre 2023). A l’échelle
du département, la plupart des demandes DALO portent
sur le côtier sud (62% des décisions favorables sur les CC de
MACS, du Seignanx et de Côte Landes Nature).
Quelques chiffres clés sur les attributions DALO :
4 attributions DALO en 2020 (sur 50 décisions
favorables sur le département)
9 attributions DALO en 2021 (sur 44 décisions
favorables sur le département)
6 attributions DALO en 2022 (sur 39 décisions
favorables sur le département)
4 attributions DALO en 2023 (en cours)
RETOURS DES PROFESSIONNELS DE L’HABITAT
« Les profils des demandeurs d’un logement social ont évolué.
Aujourd’hui les profils sont plus variés : des jeunes primo demandeurs
avec un emploi qui ne trouvent pas de logement dans le parc privé,
des jeunes ménages souhaitant décohabiter, des ménages ayant
divorcé / séparé, des ménages seniors, etc. Beaucoup de demandes
restent donc sans réponse, notamment des demandes de T4. »
« Les solutions de report pour les ménages qui éprouvent des
difficultés à se loger sont les suivantes : véhicule personnel,
colocation, hébergement chez des particuliers familles / amis etc. »
« Le CIAS met en avant la difficulté à recruter des aides à domicile du
fait du manque d’offre en logements à l’année sur le territoire et des
prix élevés. Des solutions peuvent être proposées mais de manière
temporaire. »
Quelques chiffres clés sur la situation de logement des
demandeurs (chiffres SNE 2022) :
61 demandeurs sans situation de logement (sans
abri, squat, hôtel, camping etc.) – 3% des
demandeurs
76 demandeurs en structure d’hébergement – 4%
des demandeurs
509 demandeurs hébergés chez leurs parents /
enfants ou particuliers – 24% des demandeurs
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Lies snessnmmmnne ssssnsssses..-- - Lrsensnnnnmmennmmennesssssssssssmsssmsemmmmmmmmmn nn essmsmesmmmenmnnnnn 000000000000.
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 90
L’intercommunalité dispose d’une offre d’accueil
relativement diversifiée pour accueillir les ménages en
situation de fragilité :
307 logements locatifs sociaux agréés avec un
financement PLAI, pour un objectif à 310 unités
(objectif atteint),
1 Maison Relai de 19 places localisée à Labenne,
4 hôtels sociaux gérés par MACS soit 13 logements
d’insertion - communes de Labenne, Capbreton,
Soustons, Tyrosse,
1 Centre d’Accueil pour Demandeurs d’Asile
(CADA) avec 70 logements diffus,
1 mobil home, géré par le Secours Catholique de
Capbreton,
4 logements d’insertion gérés par SOLIHA, destiné
aux victimes de violence (ALT) – Capbreton, SVT,
Seignosse, Moliets-et-Maa
2 logements en intermédiation locative (IML) –
Tyrosse et Capbreton.
Bien qu’existante, l’offre est aujourd’hui insuffisante pour
répondre aux besoins. Afin de pallier le déficit d’offre,
certaines communes, à l’image de Soustons, Moliets-et-
Maa, Vieux-Boucau), proposent des solutions temporaires
pour répondre aux besoins d’urgence en période
hivernale (mobilisation de logements communaux, mobil-
homes etc.).
De manière générale, l’ensemble des professionnels de
l’habitat concernés par l’accueil de ces publics font le
même constat : les dispositifs observent une liste
d’attente importante et souffrent d’une saturation
croissante, avec la nécessité de développer une offre à
bas loyer pour faciliter les sorties de structures
d’hébergement, développer l’offre d’urgence et le
logement accompagné tel que l’intermédiation locative.
A partir de 2024, une expérimentation financée par le
Département permettra la création de 10 hébergements
intergénérationnels.
Maison Relai à Labenne // Source : SOLIHA Landes
RETOUR S DES PROFESSIONNELS DE L’HABITAT
« Le territoire est sous doté en structures d’hébergement / dispositifs en
faveur du public fragilisé. Environ 200 logements sont mobilisés à Dax pour
les publics spécifiques du territoire. »
« Les mobil-homes sont loués 9 mois dans l’année et doivent être libérés 3
mois. Des initiatives locales permettent de faire des passerelles et assurer
une certaine rotation.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 91
V.4 - Le public senior, en quête de nouveaux modes d’habiter
L’augmentation de l’espérance de vie, combinée au passage
aux âges élevés des générations issues du baby-boom,
devrait générer une hausse conséquente de la part des
populations les plus âgées sur MACS, à l’image de la
situation nationale, également renforcée par l’attractivité
migratoire de MACS auprès des séniors.
Le vieillissement de la population nécessite une réflexion
sur la diversification des produits favorisant le maintien à
domicile ou la poursuite du parcours résidentiel au sein
d’un habitat et d’un environnement adapté (proximité des
services et équipements).
En effet, aujourd’hui, les logements occupés par des seniors
ne sont que rarement adaptés à leurs besoins (phénomène
de sous-occupation, pièce de vie à l’étage, présence
d’escaliers, baignoires, etc.). De plus, certains logements
sont éloignés des centralités, des équipements, des services
et moyens de transport. Cela concerne une grande majorité
du parc occupé par des séniors sur le territoire, dont des
lotissements des années 70 à 90 (des logements qui n'ont
pas fait l'objet d'une mutation) Cette réflexion doit poser la
question de la production d’une offre de logements
adaptés et adaptables dans le parc privé et le parc social.
Celle-ci doit permettre d’améliorer les conditions de vie des
ménages âgés ne pouvant assumer l’entretien de leur grand
logement mais également de libérer des grands logements
aujourd’hui sous-occupés en actionnant des possibilités de
mobilité au sein du parc. Ces offres adaptées permettent de
rompre l’isolement et de prévenir la perte d’autonomie par
la mobilisation, la dynamisation des capacités physiques et
cognitives. Le repérage de cette offre de logements est
limité, en raison de la faiblesse de la donnée.
Sur le territoire intercommunal, une trentaine de dossiers
sont traités chaque année sur le volet autonomie.7
Un Contrat Territorial de l’Autonomie en cours de
réalisation à l’échelle de MACS, travail mené en
collaboration avec le département, chef de file de la
compétence en matière d’habitat à destination des
7 Données des services de l’Etat
séniors. permettra de définir une stratégie de prise en
compte du vieillissement sur le territoire. Le contrat
territorial d’autonomie (CTA) peut être un cadre
fédérateur pour engager les acteurs et structurer les
réponses apportées en matière de logement notamment,
dans une vision prospective.
CONDITIONS D’HABITAT DES SENIORS
17 300 personnes de 65 ans et plus, soit 560
seniors supplémentaires par an entre 2013 et
2019
Des ménages de 65 ans et plus majoritairement
propriétaires de leur logement (81%) et
occupent une maison (81% des 65-79 ans et
82% des 80 ans et +)
Une présence des propriétaires âgées dans de
grands logements individuels qui peut être à
l’origine de difficultés d’entretiens et de
situation de sous-occupation – 36% du parc de
résidences principales concerné par une
situation de sous-occupation accentuée (soit
un différentiel de 3 ou plus entre le nombre
d’occupants et de pièces au sein du logement)
Une demande locative des ménages de plus de
60 ans importante (387 demandes au 1er janv.
2022 pour 35 attributions), soit un indice de
tension très élevé de 11 demandes pour 1
attribution, similaire à la demande globale
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 92
L’offre en structure médicalisée est insuffisamment
développée pour répondre aux besoins.
Plus de 7 930 seniors âgés de 75 ans et plus sont recensés
sur le territoire, soit près de 180 seniors de 75 ans et plus
supplémentaires par an entre 2013 et 2018.
MACS compte 425 places d’hébergement répartis sur 6
EHPAD (Source FINESS 2022), soit un taux d’équipement
en structures médicalisées inférieur à la moyenne
départementale (54 contre 94 places pour 1 000
personnes de plus de 75 ans dans les Landes). Cette offre
se déploie sur cinq communes du territoire : Soorts-
Hossegor, Seignosse, Capbreton, Saint-Vincent-de-Tyrosse
et Soustons.
En parallèle, 19 places sont également disponibles au sein
de l’institut Hélio Marin, établissement de santé
gérontologique privé, localisé à Labenne (accueil pour
soins longue durée, lits d’hébergement temporaire).
De plus, une part des 75 ans et plus ne peut accéder à un
EHPAD (hors aide sociale ou familiale) au regard des
revenus :
- le revenu médian pour les 75 ans et plus est de
2 000 € par mois,
- Entre 25 et 35 % des 75 ans et plus peuvent accéder
à un EHPAD en GIR 1/2, entre 35 et 45 % en GIR 3/4
et entre 40 et 55 % en GIR 5/6 selon les EHPAD8.
Enfin, des formes d’habitat intermédiaires doivent être
envisagées, entre le maintien à domicile et l’EHPAD. En
effet, tous les ménages seniors n’ont pas nécessairement
besoin d’un hébergement spécifique médicalisé.
Ainsi, plusieurs opérations ont été réalisées sur le territoire
et permettent de répondre à ces besoins intermédiaires :
8 Les degrés de perte d'autonomie sont classés en 6 Gir. À chaque Gir correspond un niveau de besoins d'aides pour accomplir les actes essentiels de la vie
quotidienne (GIR 1 : dépendance totale / GIR 6 : autonomie dans les actes essentiels de la vie courante).
- opération de 14 logements communaux destinés
aux seniors à Orx,
- expérimentation de 4 logements « domiciles
regroupés, projet intergénérationnel9» de SOLIHA
à Saint-Geours-de-Maremne,
- 3 résidences autonomies en cours de construction
à Labenne, Tosse et Moliet-et-Mâa
- 1 projet d’habitat inclusif à destination des
personnes âgées à Saint Martin de Hinx,
- 2 projets en gestation à Sainte Marie de Gosse et
Vieux Boucau.
EHPAD les Magnolias à Soorts-Hossegor // Source : google image
9 Projet permettant d’accueillir des personnes seules ou en couples avec 3 T2
adaptés PMR en rez-de-chaussée et 1 T2 à l’étage ainsi qu’une famille dans le T4 de l’étage
Des acteurs qui interviennent en faveur du public senior (outre gestionnaires de structures d’hébergement) :
CIAS : service d’Aide et d’Accompagnement à Domicile (SAAD), prestations de services ménages et d’aides à la personne, service de portage de repas (213 430 repas en 2022 contre 216 120 en 2019), prestation d’accompagnement transport - Transport solidaire associatif en réflexion sur le territoire (communes).
SOLIHA - service autonomie : accompagnement à l’adaptation des logements (appui technique).
L’Escale Labenne et association Alliâges : lieux d’échanges, de partage, de répit : soutien aux aidants, aides à domicile, organisation d’activités, d’ateliers, temps d’information etc.
RETOURS DES PROFESSIONNELS DE L’HABITAT
« L’information et la communication doivent être renforcées afin de
mieux orienter les ménages seniors vers les bons organismes /
partenaires (à qui je m’adresse en fonction de mes besoins ?). Un
numéro dédié pourrait être mis en place par exemple. »
« Le CIAS propose un service de transport spécifique et ciblé pour les
personnes âgées pour les usages de proximité. Un service de
transport à la demande est en cours de réflexion sur le territoire »
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Une projection des populations âgées par tranche d'âge
Source : Insee, RP 2014 & Projections © Compas
16 000
12000 2
10000
8 000 :
6000 : "|
4000 :- 4 PL ss. sr. sdmssnre sroosmesnressne
AILL rss sus
ess.
….. nomme
..
0 + + + + 2 J
2014 2019 2024 2029 2034 2039
— 60-74 ans La CC Maremne Adour Côte Sud
- - 75-84 ans La CC Maremne Adour Côte Sud
ss 85 ans et plus La CC Maremne Adour Côte Sud
«+ Début de l'arrivée dans la classe d'âge des générations issues du baby-boom
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 93
Source : SOLIHA Landes, domiciles regroupés intergénérationnels de SOLIHA à Saint-
Geours-de-Maremne
Source : Analyse des Besoins Sociaux, décembre 2017
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 94
Taux d’équipement : nombre de places pour 1 000 personnes âgées de 75 ans et + // Source : FINESS / STATISS / INSEE RP 2019
Sur la commune de LABENNE, un établissement de santé USLD (Unités de Soins Longue Durée) de 184 lits permet d’accueillir différents types de profils de personnes âgées (30 lits destinées aux Soins Médicaux et de Réadaptation -SMR et 150 lits USLD).
ZOOM ENQUETE EN LIGNE : BESOINS DES SENIORS
CC MACS Landes Nouvelle- Aquitaine
Hébergement complet EHPAD 425 53,6 94,3 105,1
EHPAD Les Magnolias - SOORTS HOSSEGOR 70
EHPAD L'Alaoude - SEIGNOSSE 62
EHPAD Bernard Lesgourgues - CAPBRETON 80
EHPAD La Chenaie - SAINT-VINCENT-DE-TYROSSE 85
EHPAD Les cinq étangs - SOUSTONS 95
EHPAD Eugéne Desjobert - CAPBRETON 113
Personnes âgées Places
Taux d'équipement
Pour plus de la moitié des participants, l’offre à destination des seniors n’est pas adaptée aux besoins de ce public (52 %) – près de 40 % ne savent pas si l’offre est adaptée aux séniors.
L’adaptation du logement à la perte de mobilité et la proximité des aménités (commerces, services etc.), des critères jugés très prioritaires dans la recherche d’un logement destiné à un senior.
35%
63% 61%
39%
29% 28% 21%
7% 9%
5%
1%
2%
Logement locatif clé en main
(meublé)
Logement locatif privé ou social Logement en accession à la
propriété à prix maîtrisés
Produits à développer pour le public jeune de moins de 30 ans (selon leur degré de priorité)
Source : Enquête logement PLH MACS
Très prioritaire Prioriaire Peu prioritaire Non prioritaire
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 95
V.5 - L’accueil des ménages en situation de handicap
Sur le territoire intercommunal, environ 645 allocataires
de l’Allocation Adulte Handicapé (AAH) sont recensés en
201510, soit 2,3 % des ménages de l’intercommunalité.
Aujourd’hui, 5 structures localisées à Magescq, Soustons
et Tosse, permettent d’accueillir près de 140 adultes en
situation de handicap et 20 personnes en accueil de jour.
L’ESAT (Etablissement et Service d’Aide pour le Travail) Les
Ateliers de Caminante permet à 32 adultes en situation de
handicap d’exercer une activité professionnelle. L’ESAT
sera prochainement délocalisé à Labenne (structure
aujourd’hui localisée à Saint-Vincent-de-Tyrosse).
Un projet d’habitat partagé, porté par l’AEHM de Soustons,
pour les personnes en situation de handicap, nommé
CASANOSTE permettra d’offrir 8 places supplémentaires.
10 Analyse des Besoins Sociaux, décembre 2017
Maison d’Accueil spécialisée pour les adultes autistes – Magescq // Crédit photo MERC/AT
Liste des établissements permettant d’accueillir des personnes en situation de
handicap // Source : FINESS 2022
Publics en situation de handicap
Places en
hébergement
complet internat
Unité de jour
MAS L'Arcolan - MAGESCQ 26 2
Foyer Tournesoleil - TOSSE 15
Foyer André Lestang - AEHM -
SOUSTONS 60 3
Foyer Pierre Lestang Les Arènes -
SOUSTONS 32
TOTAL 118 20
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 96
V.6 - Une offre à repenser pour les ménages souhaitant se sédentariser
Le territoire de MACS est inclus dans le Schéma
Départemental d’Accueil des Gens du Voyage des Landes
sur la durée 2018 à 2024 avec lequel il est en conformité.
Aujourd’hui, l’intercommunalité compte trois aires
d’accueil pour les voyageurs, une aire de grand passage et
une aire de petit passage :
Aire d’accueil de 23 places à Saint-Vincent-de-
Tyrosse,
Aire d’accueil de 35 places à Soustons,
Aire d’accueil de 26 places à Capbreton / Labenne,
Aire de grand passage de 75 places (+75 véhicules)
/ Tosse (dérogation car aire de moins de 4 ha),
Aire de petit passage de 10 places (+10 véhicules)
à Tosse.
Un accompagnement social est proposé aux ménages
intégrés à la vie locale. Des assistantes sociales et une
animatrice socio-éducative proposent des actions
d’accompagnement globales, de l’aide aux devoirs, des
animations autour de la lecture, etc. Un service de
domiciliation est également proposé.
La collectivité souhaite engager des réflexions afin de
proposer une offre adaptée aux besoins :
Repenser l’aire du Hérisson suite à des
dégradations et proposer un mode d’accueil
adapté.
Engager une MOUS (Maîtrise d’œuvre Urbaine et
Sociale) afin d’affiner les besoins des ménages
voyageurs pour mieux calibrer l’offre future
(étudier les possibilités techniques, urbanistiques,
les différents produits à proposer etc.).
- Agrandir l’aire de grand passage à 4 ha (la
superficie de l’aire actuelle empêche la venue de
groupes de taille conséquente).
- Anticiper les besoins en réhabilitation et
transformation des aires permanentes, en lien
avec les besoins et attentes des familles
accueillies.
Extrait du SDAGV des Landes
Quelques chiffres clés :
Aires permanentes d’accueil :
entre 170 et 200 personnes (dont 46% d’enfants),
taux d’occupation élevé (94%),
taux de rotation très faible (13%).
Aire de grand passage : 147 caravanes contre 307 en 2022.
RETOURS DES PROFESSIONNELS DE L’HABITAT
« Le phénomène de sédentarisation tend à s’accentuer sur les aires
d’accueil ces dernières années. Certaines demandes sont refusées faute
de places disponibles »
« Les occupants des aires sont essentiellement des groupes familiaux
ancrés, de nombreuses familles avec enfants, avec une forte proportion
d’enfants scolarisés, de nombreux entrepreneurs, etc. »
« Des situations de stationnement illicites sont observées sur les aires
d’accueil (3-4 familles) et pendant la saison estivale (16 grands
groupes) ».
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 97
VI. SYNTHESE
CONSTATS
Dynamiques socio-démographiques
Une croissance démographique soutenue liée à l’arrivée de nouveaux ménages (+1.9% /an) Des profils hétérogènes sur le territoire intercommunal :
o Une dynamique globale de vieillissement de la population (+3,49 %/an sur la période 2013-2019), mais néanmoins plus marquée sur la frange littorale
o Les ménages des communes rétro-littorales et de l’arrière-pays au profil plus jeune et plus familial Une attractivité résidentielle légèrement plus marquée auprès des jeunes familles aisées, pré-retraités et retraités (ces derniers représentant 25% des entrants sur le territoire)
Marché immobilier / foncier
Une dynamique de construction élevée mais en diminution depuis 2017 (1 175 logements commencés en 2017 contre 534 en 2022)
Des objectifs quantitatifs de production du précédent PLH atteints
Un marché de plus en plus tendu (une demande supérieure à l’offre malgré la sortie de nombreuses opérations, des prix de l’immobilier en hausse et tirés vers le haut par le marché très développé de la résidence secondaire) excluant une partie des ménages locaux
Un parc de logements à vocation de villégiature (43,4% de résidences secondaires, deux fois plus qu’à l’échelle départementale), héritage des politiques d’aménagement passées en matière touristique
Un marché locatif à l’année en attrition au regard des territoires voisins, concurrencé par le développement de l’offre locative saisonnière
Parc existant / qualité du parc
La grande maison individuelle en propriété occupante, offre prépondérante. Une répartition des formes urbaines plus équilibrée au sein des communes les plus structurantes et sur la frange littorale
Un parc plutôt de bonne qualité, avec des situations de mal logement identifiées ponctuellement laissant présager des situations de précarité énergétique pour une partie des ménages (3 970 ménages en situation de précarité énergétique, soit environ 12% des ménages du territoire)
Un territoire qui s’engage en faveur de la transition énergétique (actions menées sur le territoire pour favoriser l’amélioration du parc de logements)
Des logements vacants anciens, de moindre qualité et composés de petites typologies
Parc social
Un parc qui s’est développé de manière régulière (en moyenne 104 logements mis en service/an entre 2013 et 2022) mais des besoins qui restent encore prégnants
Un parc social qui tend à se diversifier avec davantage de petites typologies produites Une demande locative sociale qui s’accroit (6,5 demandes pour une attribution en 2016 contre 11,6 en 2022) , avec de plus en plus de ménages qui se tournent vers le logement social, faute de pouvoir se loger dans le parc privé
Publics aux besoins spécifiques
Une offre locale disponible mais insuffisante pour répondre aux besoins en logement, en logements accompagnés et en hébergement des différents publics – l’évolution dans le parcours résidentiel aujourd’hui bloquée Une offre en structure d’hébergement existante insuffisante pour répondre aux besoins en logement des ménages précarisés Un territoire qui dispose d’une offre en structures d’accueil pour répondre aux besoins des séniors en fin de parcours résidentiel / ménages en situation de fragilité. Des actions menées pour favoriser le maintien à domicile Une carence en matière de logements / structure d’hébergement pour les publics jeunes Un territoire en conformité avec le SDAGV. Des réflexions en cours pour réhabiliter / transformer les aires existantes
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 98
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
MACS Communauté de communes Maremne Adour Côte-Sud
ul
= MERC/AT
Document d’Orientations Stratégiques du PLH de la Communauté de Communes Maremne Adour Côte-Sud.
PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT
Document d’orientations stratégiques
Septembre 2025
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 2
SOMMAIRE
Table des matières
PARTIE 1 : PREAMBULE ....................................................................................................................... 3
PARTIE 2 : DEFINITION DES BESOINS EN LOGEMENT ............................................................................ 6
PARTIE 3 : PRESENTATION DU SCENARIO DE DEVELOPPEMENT RETENU ............................................ 11
PARTIE 4 : LES ORIENTATIONS STRATEGIQUES DE LA POLITIQUE DE L’HABITAT DE MACS .................. 20
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
À
Programme Local de l’Habitat ■ Diagnostic ■ Septembre 2023 3
1
Partie 1 : Préambule
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
4
I. PREAMBULE
Le Code de la Construction et de l’Habitation définit le contenu d’un document d’orientations. Selon l’article R.302- 1 :
« Le document d’orientations énonce, au vu du diagnostic, les principes et objectifs du programme local de l’habitat et indique notamment :
• Les principes retenus pour permettre, dans le respect des objectifs de mixité sociale dans l’habitat, une offre suffisante, diversifiée et équilibrée des différents types de logements sur le territoire couvert par le programme local de l’habitat ;
• Les principes retenus pour répondre aux besoins et, notamment, à ceux des personnes mal logées, défavorisées ou présentant des difficultés particulières ;
• Les axes principaux susceptibles de guider les politiques d’attribution des logements locatifs sociaux ;
• Les communes et, le cas échéant, secteurs géographiques et les catégories de logements sur lesquels des interventions publiques sont nécessaires ;
• La politique envisagée en matière de requalification du parc public et privé existant, de lutte contre l’habitat indigne et de renouvellement urbain, en particulier les actions de rénovation urbaine au sens du chapitre II de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 et les actions de requalification des quartiers anciens dégradés au sens de l’article 25 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion ;
• Les principaux axes d’une politique d’adaptation de l’habitat en faveur des personnes âgées et handicapées ;
• Les réponses apportées aux besoins particuliers de logement des jeunes, et notamment des étudiants. »
Le présent document énonce les Orientations Stratégiques du PLH de la Communauté de Communes de la CC Maremne Adour Côte-Sud pour la période 2025-2030. Ces objectifs et ces principes tiennent compte des dynamiques démographiques et économiques, de l’évaluation des besoins actuels et futurs en logement et hébergement, de la structuration territoriale (équipements, transports, services) et des capacités de développement et la dynamique de projets travaillées conjointement avec l’ensemble des communes.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 Ne. £K ÿ D FR NXN \ |?
| KA = Î ES PS igne le 29/09/2025
ES ob Ne LU
5
2
Partie 2 : Définition des
besoins en logement
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
CEST
6
II) DEFINITION DES BESOINS EN LOGEMENT
La création de nouveaux logements répond à plusieurs besoins :
Les besoins liés à l’augmentation de la population,
o Les naissances sur le territoire,
o Les arrivées de nouveaux ménages s’installant sur le territoire.
Les besoins liés au maintien de la population (appelé également Point Mort de la construction). Les quatre postes du Point Mort sont les suivants :
o Le desserrement des ménages,
o Le renouvellement du parc,
o La variation des résidences secondaires,
o La variation de la vacance.
Ces différents postes, explicités ci-après, sont à étudier de manière rétrospective afin d’estimer l’impact démographique du scénario de production de logements retenu par les élus dans le cadre de ce PLH.
Le développement d’une offre de logements peut être satisfait via :
La production neuve : sur foncier vierge ou par le biais d’opérations de renouvellement urbain, La mobilisation du parc existant : consistant en la remise sur le marché à titre principal, de logements vacants ou par transformation d’usage.
Le desserrement des ménages
Le desserrement correspond aux besoins en logements dus à la baisse de la taille moyenne des ménages. Ce phénomène est lié à plusieurs tendances démographiques et sociologiques : le vieillissement de la population (de plus en plus de personnes vivent longtemps seules), la décohabitation des jeunes ou encore l’éclatement des ménages liés aux divorces et aux séparations.
2,27
2,17
2,24 2,24 2,23
2,13
2,19 2,18
2,17
2,07
2,11 2,10
France Métropolitaine Aquitaine-Limousin-Poitou-Charentes Landes CC Maremne Adour Côte Sud
Évolution de la taille moyenne des ménages entre 2009 et 2020
Source : INSEE RP 2020
2009 2014 2020
-0,35%
-0,48% -0,40%
-0,51%
-0,46%
-0,62%
-0,49%
-0,65%
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 EEE N7
7
Sur le territoire de la CC Maremne Adour Côte-Sud, le profil de la population est vieillissant, avec une taille moyenne des ménages similaire à celle du département et de la région en 2020. Le rythme du desserrement s’accélère depuis 2014 : -0,65 % par an entre 2014 et 2020 contre -0,49 % par an entre 2009 et 2014. Le rythme de diminution de la taille moyenne des ménages reste soutenu, bien que l’indicateur s’approche du seuil « plancher » de 2 personnes par ménage . Ainsi, la taille moyenne des ménages du territoire diminue de 2,18 en 2014 à 2,10 en 2020.
Ce phénomène engendre une augmentation du nombre de ménages et un accroissement des besoins en logements qui s’élèvent à :
- 122 logements par an entre 2009 et 2014
- 186 logements par an entre 2014 et 2020.
La hausse de 4 366 ménages supplémentaires sur le territoire entre 2014 et 2020, est fortement liée à l’augmentation des ménages unipersonnels (+2 315), composés de personnes isolées au sein de la population et de couples sans enfants (+1493 ménages). A l’inverse, le solde de l’ensemble des autres profils de ménages est moindre, même s’il demeure positif (sauf pour les ménages sans famille, composés de personnes qui cohabitent sans lien de parenté direct). Ce constat s’explique notamment par une dynamique structurelle de vieillissement de la population en cours sur le territoire, et du solde naturel déficitaire sur le territoire, lié au profil générationnel de la CC où résident 66 jeunes de moins de vingt ans pour 100 séniors de soixantes ans et plus en 2020 selon l’INSEE.
En t re 20 14 et
20 20 , la Fran ce
com p t e 1,4 M de
m énages
supplém ent aires
+ 1,2 M d e
p erson n es
seu les
+ 225 0 0 0
cou p les san s
en fan t
+ 30 0 0 0 0
fam illes
m on op aren t ales
- 135 0 0 0
cou p les avec
en fan t (s)
38 %
26 %
10 %
25 %
Pa rt d a n s l’en sem b le d es
m én a g es en 20 20
Et pour la CC
de MACS ?
+ 4 366 ménages
+2 315 35 %
+1 493 31,6%
+544 8,8%
+288 23,3%
En t re 20 14 et
20 20 , la Fran ce
com p t e 1,4 M de
m énages
supplém ent aires
+ 1,2 M d e
p erson n es
seu les
+ 225 0 0 0
cou p les san s
en fan t
+ 30 0 0 0 0
fam illes
m on op aren t ales
- 135 0 0 0
cou p les avec
en fan t (s)
38 %
26 %
10 %
25 %
Pa rt d a n s l’en sem b le d es
m én a g es en 20 20
En t re 20 14 et
20 20 , la Fran ce
com p t e 1,4 M de
m énages
supplém ent aires
+ 1,2 M d e
p erson n es
seu les
+ 225 0 0 0
cou p les san s
en fan t
+ 30 0 0 0 0
fam illes
m on op aren t ales
- 135 0 0 0
cou p les avec
en fan t (s)
38 %
26 %
10 %
25 %
Pa rt d a n s l’en sem b le d es
m én a g es en 20 20
CC de MACS = 32 487 ménages en 2020
-274 1,3% M énages sans fam ille 2%
37%
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
8
La variation du parc de résidences secondaires et du parc vacant
À logements constants, une augmentation du nombre de résidences secondaires et de logements vacants entraîne une réduction du nombre de résidences principales. L’augmentation de cette offre ne répond pas à un besoin, toutefois sa variation a un impact sur le nombre de logements à mettre sur le marché pour loger la population présente dans le territoire.
La vocation de villégiature du territoire est importante. Les résidences secondaires et/ou logements occasionnels représentent plus de 43 % des logements du parc selon l’INSEE en 2020, soit 26 548 unités. La part de ce parc est en hausse annuelle de + 1,1 % par an entre 2014 et 2020, soit 179 unités supplémentaires chaque année.
Des besoins de compensation de l’offre persistent face à ce phénomène. L’INSEE comptabilise « les résidences occasionnelles », à l’instar des meublés de tourisme, au sein du stock de résidences secondaires.
Or, le territoire est caractérisé par une forte attractivité touristique qui a engendré le développement de cette offre durant la décennie passée. Selon les données de la CC , en juillet 2022, 11 300 locations actives de meublés touristiques sont recensées sur le territoire (dont 10 750 logements entiers). Le volume de meublés de tourisme a augmenté de 75 % depuis 2016. Cette offre, réalisée au détriment de la création de résidences principales engendre ainsi des besoins en logement importants sur le territoire.
Comparatif des différentes sources sur la vacance
Sur le territoire, au regard de la tension sur le marché immobilier local, le besoin lié à l’évolution de la vacance demeure un phénomène mineur. Selon l’INSEE, entre 2014 et 2020, la vacance a augmenté d’environ +0,9 % chaque année, soit des besoins en compensation équivalents à 21 logements supplémentaires à créer par an. Les logements inoccupés ne représentent que 3,8 % du parc de logement selon l’INSEE (2 391 unités en 2020)
Plus de la moitié des logements inoccupés sont concentrés sur 4 communes (plus de 2 000 unités sont localisées à Capbreton, Seignosse, Soorts-Hossegor et Soustons).
Parmi ces logements, les situations de vacance structurelle, de plus de deux ans, constituent un segment stratégique de reconquête des logements inoccupés au sein du parc privé. Ce phénomène correspond à près de 1 160 logements soit 30 % des logements vacants d’après les données LOVAC.
Logements
vacants
Taux de
vacance
Logements
vacants
Taux de
vacance
Logements
vacants
Taux de
vacance
2310 3,80% 3500 6,10% 3790 6,30%
INSEE 2019 FILOCOM 2019 LOVAC 2021
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
9
Le renouvellement du parc de logements
Le renouvellement du parc correspond au solde entre des suppressions de logements (démolitions/changements d’usage) et des créations de logements (division de logements, changement d’usage) dans le parc existant (hors construction neuve).
Si le renouvellement est positif, il existe un besoin de nouveaux logements pour compenser les suppressions :
Renouvellement de centres anciens / démolitions de logements sociaux ;
Obsolescence du parc le plus ancien ;
Logements transformés en locaux commerciaux.
C’est la situation généralement observée dans la majorité des territoires, car le parc plus ancien et dégradé nécessite un renouvellement régulier.
Dans certains cas, la création spontanée de logements dans le parc existant (divisions de logements, locaux commerciaux transformés en logements) est supérieure aux suppressions (renouvellement négatif). De cette manière, ce phénomène contribue aux réponses aux besoins en logements. Cette situation traduit généralement une pression forte sur le parc ou sur des segments ciblés (notamment le locatif privé).
Le quartier le « Penon » à Seignosse, où un projet d’aménagement de renouvellement urbain pourra engendrer des démolitions et/ou des divisions et restructurations de logements existants. Crédit photographique : Seignosse Tourisme.
Sur le territoire, le besoin en renouvellement est négatif sur la période 2014-2020 : -0,29 % par an en moyenne, soit une création spontanée de 129 logements par an liée aux divisions et aux changements d’usage.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 |'pnnnnnannnmemenmnmmnnnnnnnn,
igne le 29/09/2025
10
Le Point-Mort de la construction : quels ont été les besoins en logement entre 2014 et 2020 sur MACS ?
Analyse du Point Mort de la construction entre 2014 et 2020-Traitements MERC/AT
Le Point Mort désigne la manière dont a été consommée la construction neuve sur le territoire entre 2014 et 2020, au regard de quatre postes :
‐ Le desserrement des ménages : 186 logements par an ont été nécessaires pour répondre à ce phénomène
sociologique lié aux décohabitations des jeunes, divorces / séparations, et au vieillissement de la population. Ce besoin
est en hausse : entre 2009 et 2014, il s’élevait à 121 logements par an.
‐ L’augmentation de la vacance, à hauteur d’une croissance de 21 logements par an. Ce phénomène est restreint sur
le territoire au regard de la tension attestée sur le marché immobilier, et s’est atténué fortement depuis 2014 (97
logements par an entre 2009 et 2014).
‐ La hausse du nombre de résidences secondaires et/ou logements occasionnels représente 279 logements par an. Ce
phénomène s’est fortement accéléré et constitue le premier poste du Point Mort en matière de besoins en logements.
Entre 2009 et 2014, la dynamique d’évolution de ce segment du parc était de 155 résidences secondaires / logements
occasionnels par an.
‐ Le renouvellement urbain : il a généré (en solde) une création spontanée de 179 logements par an suite à la création
d’une offre au sein du parc existant soit par changement d’usage ou via des divisions. Ce poste du Point Mort atteste
d’une tension majeure sur le marché immobilier local
Le solde entre ces 4 postes et l’évolution démographique constitue « l’effet démographique » de la construction. Or, la construction neuve a permis de répondre aux besoins multiples de 486 logements par an. Les 707 logements restants ont permis d’accueillir une population nouvelle.
An a lyse d u Poin t M ort d e la con stru ction 20 14-20 20 // Tra item en ts M ERC/AT
Construction
n euve 20 1 4 -2020
= 1014 lg t n eu fs
livrés /a n
Baisse de la taille
m oyenne des
m énages
= 186 lg t /a n
Renouvellem ent
= 179 lg t /a n
RÉPONSES EN
LOGEM ENTS
ANNUELLES
(= P RODUCTION
NOUVELLE)
4 86
lgt s
BESOINS THÉORIQUES
ANNUELS POUR
M AINTENIR LA
POPULATION
Croissance du parc
inoccupé de
m anière
perm anente
= 300 lg t /a n
(21 LV + 279 RS)
Effet
dém ographique
p ositif :
70 7 lg ts
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Le
Ù
!
11
1
3
Partie 3 : Présentation du
scénario de développement
retenu
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 76 800 habitants au 1°
Janv. 2026 {soit une
évolution de 1,7% par an)
Un parc de 67 800
logements
Dont 2 500 logements
vacants, soit 3,7 % du parc
(3,9 % en 2020)
Dont 28 250 résidences
secondaires, soit 41,6% du
parc de logements (432 %
en 2020)
37 060 ménages, avec en
moyenne, 2,03 personnes
par ménage (2,1 en 2020)
igne le 29/09/2025
12
III) PRESENTATION DU SCENARIO DE DEVELOPPEMENT RETENU PAR
LES ELUS
Elaboration du scénario de développement : estimation de la population au 1er janvier 2026
Les chiffres officiels disponibles pour l’établissement des scénarios prospectifs étaient ceux du millésime 2020 du Recensement de la Population de l’INSEE (RP 2020). Une estimation de la population au 1er janvier 2026 (première année du PLH) a été réalisée sur la base de l’application des hypothèses suivantes :
Un desserrement des ménages à -0,6 % par an (légèrement ralenti par rapport à la période récente, plus en accord avec la tendance longue de la décennie 2009-2020) ;
Une poursuite de l’augmentation du nombre de logements vacants en volume (environ 21 logements vacants supplémentaires par an entre 2014 et 2020).
Une augmentation du volume des résidences secondaires, similaire à la tendance des six dernières années, à hauteur de 280 logements par an.
Des suppressions de logements dans l’existant, notamment liées aux démolitions de logements et de changement d’usage, à hauteur de 180 unités par an. Ce postulat est similaire à la tendance récente sur le marché immobilier. Une hypothèse de 885 logements construits par an entre 2019 et 2025 inclus, soit un rythme légèrement inférieur à la construction récente sur le territoire, dans un contexte de pénurie croissante du foncier.
Ces hypothèses conduiraient à une population de 75 800 habitants au 1er janvier 2026, soit une évolution de +1,7 % par an entre 2020 et 2026, en lien avec un solde naturel qui reste déficitaire à hauteur de -0,1 % par an (tendance similaire à celle du recensement précédent) et à un solde migratoire toujours positif à hauteur de 1,6 % par an, tendance structurelle sur le territoire.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
2026 2031
eo ® eo ®
gx Desserrement gx (7 ———————————————————+ (7
-0,49% par an 2,03 pers./ménage 1,9 pers./ménage
st, 0’
(ao Résidences secondaires M
41,9 % de rés. 40% de rés.
70 …. + 0,5 % par an US secondaires secondaires + 140 RS/an
ES
Logements vacants
3,7 % de vacance + 1,9 % par an 3,9 % de vacance
+ 50 logements vacants /an | Quelles conséquences attendues ?
ns | + Une hausse de population de 1070 habitants par
fà) Renouvellement à -0,15 % par an : an
eee + 1,17 % par ee
1m "1m Une construction de 730 Solde nat.: -0, de nat: -0 15% logements neufs / an : 76800 hts Solde mig.: + 1,32% 82 330 hts
13
Le scénario retenu par les élus : Répondre aux besoins internes et poursuivre la dynamique de croissance ralentie
Ce scénario présenté ci-dessus a été construit sur la base du projet politique partagé par les élus. Il implique un niveau de construction en accord avec les dynamiques de projets recensés dans le cadre de l’étude sur le potentiel foncier du territoire, à hauteur de 730 logements neufs par an. Ce rythme de construction est inférieur en volume à celui prescrit par le PLH 2 (800 unités par an), mais il induit un effort de production plus ambitieux dans le contexte de sobriété foncière prescrit par la Loi Climat & Résilience. Il atteste de la volonté politique des élus du MACS de répondre aux problématiques de logement locales avec 55 % de capacités de production en extension en moins.
Ce constat nécessite de s’intéresser de plus près à l’enveloppe urbaine existante et à des types de foncier jusque-là mis de côté, identifiés grâce à la démarche « ‘Territoire Pilote de Sobriété Foncière » dans laquelle s’est engagée MACS, et d’allouer des moyens d’accompagnement renforcés pour faire émerger des projets plus complexes et chronophages.
La croissance démographique positive de +1,17% par an durant le PLH doit permettre d’atteindre 82 330 habitants à
l’horizon 2031, soit 1 070 habitants supplémentaires par an sur la période. Ce scénario induit :
o Un accueil et un maintien de couples avec enfants, de familles pour bénéficier d’un effet levier sur le solde naturel qui nécessite un engagement financier, technique et politique majeur pour livrer des opérations abordables et logements sociaux
o Une meilleure réponse aux situations de blocage des parcours résidentiels internes au territoire grâce à la programmation plus diversifiée. En contrepartie, la croissance démographique est légèrement moindre à celle du recensement 2014-2020, en raison d’une attractivité inférieure auprès des ménages externes au territoire.
o L’encadrement fort des locations de courte durée permet de proposer une offre pérenne de logements en limitant la consommation foncière.
o Une programmation qui permet d’atténuer la tension sur le marché immobilier local.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 CC Côte Landes Nature:
CA'du Brand Dax
CC du Seignanx. si ee
<
igne le 29/09/2025
14
La déclinaison du scénario de développement à l’échelle de l’armature territoriale
En accord de la méthodologie adoptée dans le cadre de l’analyse du diagnostic, le scénario global de développement a été décliné à l’échelle de l’armature territoriale afin de garantir :
- La cohérence entre le niveau de polarisation de la commune et la réponse en besoins en logement qu’elle apporte au territoire
- Le rôle complémentaire des communes en faveur du fonctionnement territorial de MACS
- L’adéquation entre les produits logements proposés sur chaque commune, et leurs capacités d’accueil en matière d’équipements et aménités urbaines (services, commerces).
Au regard de cette approche, trois catégories de communes ont été retenues :
o Rang 1, communes classées comme « Pôles structurants » : Capbreton, Labenne, Saint-Vincent-de-Tyrosse et Soustons.
Ces communes ont vocation à maintenir leur rôle polarisant au sein de l’armature territoriale, et de représenter environ 50 % de la production nouvelle.
o Rang 2, communes classées comme « Pôles Intermédiaires » : Angresse, Bénesse-Maremne, Magescq, Saint-Geours- de-Maremne, Seignosse, Soorts-Hossegor, Tosse, Vieux-Boucau-les-Bains.
Ces communes ont vocation à fournir un effort de production important, a minima le tiers de la production nouvelle, afin de renforcer le maillage territorial et limiter la pression sur les équipements, tout en mobilisant des capacités de production au sein de l’enveloppe bâtie existante plus importantes.
o Rang 3, communes classées comme « Pôles de proximité » : Azur, Josse, Messanges, Moliets-et-Maa, Orx, Sainte- Marie-de-Gosse, Saint-Jean-de-Marsacq, Saint-Martin-de-Hinx, Saubion, Saubrigues, Saubusse.
L’effort de construction de ces communes a vocation à être inférieur, en accord avec leur rôle moins polarisant, tout en permettant qu’elles continuent de se développer, en limitant l’étalement urbain.
Rang 1 : Pôles structurants : 351
logements par an, soit 48 % de la
programmation de MACS
Rang 2 : Pôles intermédiaires : 250
logements par an, soit 34 % de la
programmation de MACS
Rang 3 : Pôles de proximité : 136
logements par an, soit 18 % de la
programmation de MACS
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le zy;uy/zuzo
Communes de rang 1 | Objectif annuel de construction harshens Communes de rang 3 Objectif annuel de construction —— neuve neuve
Capbreton 50 300 Azur 7 42
Labenne 80 480 Josse 7 42
Saint-Vincent-de-Tyrosse 125 750 Messanges 35 210 Soustons 96 576 Moliets-et-Maa 15 90
D 351 216) | = Sainte-Marie-de-Gosse 10 60 Saint-Jean-de-Marsacq 8 48 MACS 737 4 422 = - = | | | Saint-Martin-de-Hinx 12 72
Saubion 12 72
Saubrigues 11 66
Communes de rang 2 Objectif annuel de construction Saubusse 11 56 Soit sur six ans 136 816
neuve
Angresse 31 186 IMACS 137 4422
Bénesse-Maremne 34 204
Magescq 28 168
Saint-Geours-de-Maremne 35 210
Seignosse 37 222
Soorts-Hossegor 25 150
Tosse 40 240
Vieux-Boucau-les-Bains 20 120
IMACS 737 4422|
15
À la suite de cette première répartition, des ajustements de programmation ont été réalisés au regard des potentialités foncières des communes identifiées en rencontres bilatérales, et de leur statut en matière de polarisation économique et tertiaire.
Au total, un potentiel de production de 737 logements livrés par an a été identifié entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2031. Ce potentiel est légèrement supérieur à l’objectif de logements prévu par le scénario de développement (730 logements par an). Cependant, ce différentiel est minime et laisse une marge de manœuvre programmatique aux communes, dans un contexte de fragilité du secteur immobilier du neuf en 2025, en lien avec la hausse du coût des matériaux, et les difficultés d’emprunt des ménages. La répartition des objectifs de programmation par commune, actée lors du comité de pilotage du 20/05/2025 par les élus est déclinée en ci-dessous.
Reçu en préfecture le 29-09-2025 Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
CC Côte Landes Nature
Communes « littorales » : 35 % de
logement locatif social et 20 %
d'accession sociale
Communes « rétro-littorales » : 30 %
de logement locatif social et 15 %
MST d'accession sociale
Communes « intérieures » : 20 % de
logement locatif social et 10 %
d'accession sociale
Littoral (8 communes)
Ana)
(8 communes)
hs D ES CES
CC Pays d'Orthe et Arrigans :
CC du Seignanx
16
Des objectifs de mixité sociale ambitieux pour répondre aux situations de blocage des parcours résidentiels
Les objectifs de mixité sociale au sein de la production ont été validés par les élus en comité de pilotage, et ont pour ambition
de favoriser le développement du logement à l’année et abordable sur le territoire : en logement locatif social et en accession
sociale à la propriété. Elus du territoire ont privilégié des ambitions de déclinaison de ces offres différenciées selon le
positionnement géographique des communes, en distinguant :
o Les communes « littorales » : : Moliets-et-Maa, Messanges, Vieux-Boucau-les-Bains, Soustons, Seignosse, Soorts- Hossegor, Capbreton et Labenne.
Ces communes sont caractérisées par la tension la plus forte sur le marché immobilier local, notamment en raison de leur vocation touristique. Elles ont vocation à dédier 55 % de leur production neuve à des produits abordables
o Les communes « rétro-littorales » : Azur, Magescq, Saint-Geours-de-Maremne, Tosse, Saubion, Angresse, Bénesse- Maremne, Saint-Vincent-de-Tyrosse.
Ces communes sont situées en périphérie directe du littoral, induisant un phénomène local de report sur les niveaux de prix et la structuration du parc de logement local. Elles ont vocation à dédier 45 % de leur production neuve à des produits abordables
o Les communes du secteur « intérieur » : Josse, Orx, Sainte-Marie-de-Gosse, Saint-Jean-de-Marsacq, Saint-Martin-de- Hinx, Saubrigues, Saubusse.
La tension sur le marché immobilier de ces communes est moindre, même si l’enjeu de diversification de l’offre de logements pour faciliter la réalisation des parcours résidentiels y demeure important. Elles ont vocation à dédier 30 % de leur production neuve à des produits abordables
Ces objectifs en matière de volume et de répartition de l’offre abordable sont des objectifs à minima à l’échelle de la
commune et pas d’une opération. Ils peuvent être dépassés par les élus du territoire qui souhaiteraient accélérer le
développement de l’offre de logements permanents et abordables sur leur commune.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Secteur de territorialisation pour | Objectif annuel de construction . . Communes Soit sur six ans
l'offre abordable neuve
Labenne
Moliets-et-Maa
Total MACS 737 4 422 1 394 858
OL Ta Eee
Cible Financements répartition dans la
programmation
Prêt Locatif Aidé
Ménages en situation de d'intégration 30%
grande précarité (PLAi)
Ménages éligibles au Prêt Locatif à
logement social aux Usage Social 50%
ressources intermédiaires PLUS
20%
17
En matière de typologies de financements, la proposition de répartition par financements de l’offre neuve ci-dessous a été actée politiquement, en accord avec la répartition des agréments délivrés par les services de l’Etat durant le précédent PLH :
Répartition des objectifs de production de logement locatif social par financement.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
MACS D% 35% 45% 15%
896
+ 38,7
661
297 . . 266 13,0 8,1 110 7,25 Demande locative sociale (SNE 2022)
9 82 ; 29 T1:13% T3:31%
3 = e° T2:41% T4:14% TSet+:1%
T1 T2 T3 T4 TS et +
mDemandes MAttribution + Indice de pression
18
En matière de typologies, les objectifs de production locatifs sociaux précisés ci-dessus doivent permettre une diversification de l’offre de logements créées, vers de plus petits logements. Cet objectif doit permettre de répondre aux situations de blocages des parcours résidentiels identifiées dans le cadre du diagnostic territorial, notamment liées à la pénurie de petits logements et d’offre intermédiaire en T3, attestée par l’indice de pression de la demande locative sociale en 2022, et le volume des demandeurs.
Rappels issus du diagnostic du PLH une carence en petites typologies (Source : SNE 2022)
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 PENN
Wii:
PFALAN igne le 29/09/2025
Le
LU
19
1
4
Partie 4 : Les orientations
stratégiques de la politique
de l’habitat de MACS
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
20
IV) LES ORIENTATIONS STRATEGIQUES DE LA POLITIQUE DE L’HABITAT
Dans le cadre de la révision du Programme Local de l'Habitat (PLH) intercommunal, les élus de la Communauté de Communes de Maremme Adour Côte Sud souhaitent améliorer les possibilités de parcours résidentiels sur le territoire et mieux accompagner le développement de l’offre de logements, en actant à la fois :
Des objectifs quantitatifs de développement démographique et urbain, le PLH constituant un document de
planification essentiel pour le territoire ;
Les modalités et les ressources nécessaires pour un développement adapté aux besoins actuels et futurs en
logements, contribuant ainsi à une meilleure cohésion sociale, à des conditions d’habitat améliorées et à une qualité
urbaine renforcée.
Le diagnostic a permis d'identifier les principaux enjeux liés à l'habitat sur le territoire, notamment par le biais d’une analyse des difficultés que rencontrent les ménages pour se loger à un prix en adéquation avec leurs ressources et leurs besoins en terme de qualité et de proximité avec les services, équipements et le lieu de leur emploi. Ces conclusions ont été enrichies par les échanges avec l’ensemble des acteurs du territoire, ce qui a permis de mieux cerner et hiérarchiser les enjeux jugés stratégiques pour le territoire.
Face à la pression accrue sur les marchés immobiliers locaux, qui se traduit en particulier par des difficultés pour les jeunes et les familles vivant et/ou travaillant sur le territoire à assurer leur parcours résidentiel au sein de celui-ci, les élus ont opté pour un PLH ambitieux et résolument volontariste. Les priorités du territoire sont structurées autour de quatre orientations stratégiques majeures.
Ces orientations sont ainsi déclinées comme suit dans le présent document.
En réalisant ce troisième PLH, MACS souhaite, conformément à ses compétences, coordonner et optimiser la politique de l’habitat sur le territoire. Une orientation transversale de suivi et d’animation du Programme Local de l’Habitat auprès des communes et partenaires sera ainsi mise en œuvre.
PLH
Axe 2 : Garantir une offre de
logements permanente
suffisante pour la réalisation
des parcours résidentiels
Axe 1 : Concrétiser la
stratégie foncière
intercommunale pour
assurer la qualité des
projets
Axe 3 : Intensifier
l’accompagnement au sein du
parc existant en réponse aux
défis sociétaux et
environnementaux
Axe 4 : Développer une
offre d'habitat
favorisant la rotation
au sein des parcs
existants pour répondre
aux parcours
résidentiels les plus en
tension
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Sc] LAC (# D
21
AXE 1 : CONCRETISER LA STRATEGIE FONCIERE INTERCOMMUNALE POUR ASSURER LA QUALITE DES PROJETS
Projet associant réhabilitation et création neuve de logements à Vieux Boucau. Crédit photographique : MERC/AT
Préambule :
Depuis 2002, la Communauté de communes s'inscrit dans une perspective de réduction des consommations foncières liées à l’aménagement du territoire. Le PLUi approuvé en 2020 a proposé des premiers outils et des objectifs affirmés pour atteindre cet objectif, avec entre autre la réduction de plus de 319 ha d'espaces constructibles par rapport aux documents d'urbanisme antérieurs, et la réduction à hauteur de -29 % de la consommation foncière des espaces Naturels Agricoles Forestiers (NAF) par rapport à la dernière décennie. Selon les directives du Schéma régional d'aménagement, de développement durable et d'égalité des territoires (SRADDET), le territoire doit réduire de 55 % ses consommations foncières à l’horizon 2031. La mise en conformité du territoire avec les prescriptions de la loi Climat & Résilience nécessite de concrétiser une stratégie foncière intercommunale afin de continuer à produire du logement et assurer la qualité des projets livrés, en accord avec les objectifs du Projet de territoire de MACS.
AXE STRATEGIQUE Enjeux
Axe 1 : Concrétiser la
stratégie foncière
intercommunale pour
assurer la qualité des
projets
Créer les conditions d’acceptabilité de la sobriété foncière (formes urbaines, densités)
Soutenir financièrement la sortie d’opérations exemplaires en matière de renouvellement urbain
Intensifier la production de logements en renouvellement urbain
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
at.
22
Créer les conditions d’acceptabilité de la sobriété foncière (formes urbaines, densités, durabilité et résilience)
Maison individuelle peu dense à l’identité architecturale vernaculaire, à Capbreton. Crédit photographique : MERC/AT
Constat issu du diagnostic territorial :
A l’échelle de MACS, la grande maison individuelle en propriété occupante constitue le produit logement prépondérant du territoire. Si la répartition des formes urbaines est plus équilibrée au sein des communes les plus structurantes et sur la frange littorale, les élus du territoire peuvent faire face aux réticences de la population, et à des recours juridiques lors de la livraison de projets de logements en collectif, notamment locatifs sociaux.
Enjeu :
Le dialogue entre élus, techniciens et opérateurs de la construction neuve doit permettre de préserver l’insertion paysagère des opérations de logement, et de garantir leur acceptabilité auprès des habitants. La nécessaire densification de la production neuve doit s’accompagner d’un développement des services, équipements, et espaces extérieurs associés au logement. Cet enjeu majeur de qualité des opérations coïncide avec les exigences de densité et de résilience des opérations de logement prescrites par le législateur.
L’animation et la coordination de ces démarches de dialogue et de communication a vocation à être pilotée par les services Habitat et Urbanisme de MACS.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
23
Soutenir et intensifier la sortie d’opérations exemplaires en matière de renouvellement urbain
Friche à Saint-Vincent-de-Tyrosse. Crédit photographique : MERC/AT
Constat issu du diagnostic territorial :
La Loi Climat & Résilience (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021) prescrit une absence de toute artificialisation nette des sols pour l’horizon 2050. Sur l’ensemble des territoires à l’échelle nationale, pour la première période d’application de la Loi (2021- 2030), l’ensemble des communes ont pour objectif de réduire de moitié la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers observés entre 2011 et 2021. Les élus de MACS se sont d’ores et déjà engagés pour répondre à cette prescription du législateur. Le territoire est lauréat de l’Appel à Manifestation d’Intérêt "Objectif ZAN" piloté par l’Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie , aux côtés de 22 autres territoires à l’échelle nationale.
MACS s’est particulièrement engagé pour le volet renouvellement urbain, afin de participer à "faire la ville sur la ville", et initier la revitalisation des centres-bourgs, la reconversion de friches et la mutabilité des espaces locaux. Cependant, sur le territoire, le coût du foncier constitue un investissement majeur pour les porteurs de projet. De plus, la livraison des opérations en renouvellement urbain est contrainte par les difficultés d’équilibre financier des projets, en lien avec des coûts de dépollution, de portage foncier pour les élus et partenaires associés à l’opération.
Enjeu :
En accord avec les objectifs ciblés par le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal, le territoire s’engagera pour amorcer « un développement résidentiel axé sur le renouvellement de la ville sur elle-même » et de « recentrer l'urbanisation dans et en continuité des centralités et la compression des zones d'urbanisation diffuses ». Durant le PLH, MACS soutiendra les communes sur le plan stratégique, financier et technique afin d’initier le développement de cette offre de logement en renouvellement urbain. Ce soutien est notamment primordial sur des opérations d’aménagement d’envergure, phasées sur plusieurs années, à l’instar du renouvellement du quartier « Le Penon » à Seignosse.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
24
Intensifier la production en renouvellement urbain grâce à la mise en œuvre de la stratégie foncière intercommunale
Crédit : https://www.cc-macs.org/
Constat issu du diagnostic territorial :
Durant le deuxième Programme Local de l’Habitat du territoire, une étude foncière a été réalisée en parallèle de l’élaboration du PLUi et a été intégrée sous un format de Système d’Information Géographique. Cet outil collaboratif permet d’identifier et de suivre les sites fonciers sur le territoire (élaboration d’une fiche descriptive par foncier), dont ceux stratégiques pour une intervention publique. Sa mise à jour régulière doit permettre une veille active sur les évolutions, en collaboration entre l’EPCI et ses communes.
Enjeu :
L’élaboration d’une stratégie foncière sur les gisements disponibles sera essentielle pour faciliter la sortie d’opérations abordables pour les ménages tout en s’inscrivant dans la trajectoire « Zéro Artificialisation Nette » à l’horizon 2050. Les outils de veille foncière de MACS ont vocation à constituer une aide à la décision politique pour faciliter le passage à la phase opérationnelle.
Cette démarche s’inscrira également dans une dynamique partenariale avec les institutionnels à l’instar de l’Etablissement Public Foncier « Landes Foncier », ou du département des Landes.
Enfin, cet enjeu nécessite de mettre en œuvre des séquences de bilan annuelles et à mi-parcours entre les communes et les services de MACS, afin de garantir l’adéquation entre la consommation foncière, le développement quantitatif et qualitatif du parc de logements des communes et les objectifs fixés par le Programme Local de l’Habitat.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 25
AXE 2 : GARANTIR UNE OFFRE DE LOGEMENTS PERMANENTE SUFFISANTE POUR LA REALISATION DES PARCOURS RESIDENTIELS
Habitations à Labenne. Crédit photographique : MERC/AT
Préambule : MACS est une destination emblématique du sud-ouest de la France, au cadre de vie privilégié (plages du littoral atlantique, paysages forestiers landais jusqu’à la vallée de l’Adour, etc.). Cette diversité paysagère remarquable participe à l’attractivité résidentielle et touristique du territoire. Cependant, cette attractivité a entrainé une pression accrue sur son marché immobilier qui contraint l’accès à un logement à l’année pour de nombreux ménages locaux.
AXE STRATEGIQUE Enjeux
Axe 2 : Garantir une offre
de logements
permanente suffisante
pour la réalisation des
parcours résidentiels
Poursuivre le développement d'une offre pérenne à l'année sur le territoire (en location sociale et en accession abordable)
Qualifier et prioriser les choix politiques sur la régulation de l’offre en locations meublées de courte durée
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
26
Poursuivre le développement d'une offre pérenne à l'année sur le territoire (en location sociale et en accession abordable)
Constat issu du diagnostic territorial :
Source : SNE 2022
Comme le rappelaient les élus locaux durant la Conférence Départementale de l’Habitat en janvier 2023, le département des Landes est caractérisé par sa disjonction entre le niveau des prix de l’immobilier et les revenus des ménages :
- Au 40ème rang en termes de niveau des ressources des ménages,
- Mais au 20ème rang des départements les plus chers.
Les ménages qui n’ont pas la capacité à acquérir un logement se reportent vers le logement locatif. En lien avec ce constat et
face la pénurie de l’offre locative privée abordable, la demande locative sociale ne se tarit pas sur le territoire. Au 1er janvier
2022, le territoire enregistre 2 163 demandes pour 185 attributions, soit 11,7 demandes pour 1 attribution. La tension de la
demande sociale s’est renforcée au cours des dernières années (6,5 demandes pour une attribution en 2016) et reste bien
supérieure à celle observée dans le département (6,8). Certaines communes, à l’image de Capbreton ou de Soustons,
présentent des indices de pression particulièrement élevés (plus de 20 demandes pour 1 attribution), en raison d’une fonction
locative, notamment sociale, plus développée qui amène une partie des ménages à privilégier ces communes pour leur
demande afin de maximiser leurs chances d’obtenir un logement.
Enjeu :
Le développement de l’offre locative sociale doit être poursuivi afin de fluidifier les parcours résidentiels et pérenniser l’accès au logement pour des ménages jeunes, modestes et primo-accédants. La programmation doit être territorialisée selon la pression de la demande recensée au sein des communes, leur stock actuel de logements locatifs sociaux et les dynamiques récentes recensées à l’échelle du marché immobilier local, distinctes entre les communes de la côte atlantique et du secteur retro-littoral ou intérieur. En parallèle, le développement d’une offre en accession abordable devra être poursuivi afin de permettre des ménages aux ressources plus contraintes à accéder à la propriété. Les polarités du territoire et les communes du littoral où la tension sur le marché immobilier est la plus importante pourraient être ciblées en priorité pour la programmation de l’offre en accession abordable, en priorisant le « Bail Réel Solidaire ».
Le développement de cette offre « tremplin » pour le parcours résidentiel, en location comme en accession, sera soutenu par MACS, grâce à un partenariat avec les bailleurs sociaux en matière de subventions et de gouvernance rapprochée.
Commune Nb de demandes Nb d'attributions Indice de pression
Angresse 64 20 3,2
Azur 18 12 1,5
Bénesse-
Maremne 100 13 7,7
Capbreton 578 24 24,1
Labenne 292 28 10,4
Saint-
Geours-de-
Maremne
84 19 4,4
Saint-
Vincent-de-
Tyrosse
290 30 9,7
Soustons 285 11 25,9
Autres
Communes 452 28 16,1
MACS 2163 185 11,7
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
27
Qualifier et prioriser les choix politiques sur la régulation de l’offre en locations meublées de courte durée
Logement touristique à Capbreton : Crédit photographique Unsplash-mtsjrdl
Constat issu du diagnostic territorial :
En lien avec l’activité touristique du territoire, le développement de l’offre en location de courte durée est croissant durant la dernière décennie. Selon les données l’étude menée en partenariat avec l’Agence d'urbanisme Atlantique & Pyrénées (AUDAP), 12 000 locations actives étaient recensées sur le territoire en 2023. Ce volume a été multiplié par quatre depuis 2016. Pour les investisseurs, la location saisonnière permet d’augmenter le revenu locatif d’un logement par rapport à une location à l’année. Sa rentabilité est plus de deux fois supérieure à la location pérenne, et permettait d’accéder à des avantages fiscaux majeurs jusqu’aux réformes législatives de l’année 2024.
Cette dynamique a eu pour conséquence un recul de l’offre locative pérenne (à hauteur de – 8% selon l’AUDAP) et un renchérissement des montants des loyers mais également des prix de vente des biens. Le phénomène accroît également les difficultés de certains publics à trouver un logement : jeunes, saisonniers, actifs en mobilité, familles monoparentales, ménages paupérisés, etc. Six communes ont obtenu une autorisation préfectorale pour mettre en place l’autorisation préalable au changement d’usage, mise à la disposition des communes par MACS : Capbreton, Labenne, Soorts-Hossegor, Seignosse, Soustons, Vieux-Boucau. A ce jour, cet outil est peu suivi par les communes.
Enjeu :
Elus et techniciens de MACS poursuivront la démarche de veille et d’analyse de l’offre meublée touristique sur le territoire afin d’objectiver son évolution et ses conséquences sur le marché du logement sur la période récente. Ce travail sera mené dans la continuité de l’étude confiée à l’Agence d'urbanisme Atlantique & Pyrénées depuis 2023 sur le territoire. L’étude permettra de définir la stratégie politique à adopter par les élus afin de garantir l’équilibre entre le développement économique du territoire et la préservation de la vie permanente pour ses habitants. Les choix politiques ensuite adoptés pourront être différenciés entre les communes du territoire, au regard de la tension sur le marché immobilier local et du rythme de développement de l’offre meublée touristique.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 TU
. POPULAIRE
28
AXE 3 : INTENSIFIER L’ACCOMPAGNEMENT AU SEIN DU PARC EXISTANT EN REPONSE AUX DEFIS SOCIETAUX ET ENVIRONNEMENTAUX
Logement en R+1 de Local commercial à Saint-Vincent-de-Tyrosse. Crédit photographique : MERC/AT
Préambule : Le parc immobilier de MACS, bien que majoritairement construit après les premières lois de réglementation thermiques, est caractérisé par une proportion non négligeable de logements énergivores, notamment ceux chauffés à l'électricité (48% des résidences principales). Cette situation est exacerbée par la précarité énergétique et la sous-occupation de certains logements. D’après l’Observatoire National de la Précarité Energétique (ONPE), des situations de précarité énergétique sont observées sur MACS avec 3 970 ménages en situation de précarité énergétique logement (15 %, à l’image des Landes – jusqu’à 25 % pour Vieux-Boucau). La résorption de ces situations nécessite un engagement majeur de la collectivité, d’ores et déjà lancé sur le territoire via le service RénoMacs.
AXE STRATEGIQUE Enjeux
Axe 3 : Intensifier
l’accompagnement au sein
du parc existant en réponse
aux défis sociétaux et
environnementaux
Poursuivre et massifier l’accompagnement des propriétaires vers la
rénovation énergétique
Intervenir au sein du parc le plus déqualifié
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
29
Poursuivre et massifier l’accompagnement des propriétaires vers la rénovation énergétique et faciliter la rotation au sein du parc
Crédit photographique : Milivoj kuhar-Unsplash
Constat issu du diagnostic territorial :
Au total, 36 % de la consommation énergétique du territoire est liée au secteur résidentiel (492 GwH). Le logement constitue ainsi le premier gisement potentiel en matière d'économie énergétique. Le service « RénoMACS » permet aux ménages de bénéficier d’un accompagnement gratuit, de qualité et neutre sur des problématiques de rénovation (rendez-vous, visite de logements, choix des artisans, financements etc.). Selon les acteurs interrogés en phase de diagnostic, ces dernières années RénoMacs connait une forte hausse des demandes. Malgré une augmentation des moyens alloués à la démarche, il faut compter 2 à 3 mois d’attente entre la demande et la visite, un temps qui peut paraître long pour certains ménages qui souhaitent avancer rapidement dans leurs réflexions et qui pour certains ont déjà lancé leur projet (choix des artisans, devis, etc.).
Enjeu :
Face au contexte local de pénurie du foncier disponible, l’amélioration et l’adaptation du parc existant doit constituer un levier majeur afin de proposer une offre de logement de qualité aux résidents. Dans le cadre du « Pacte Territorial France Rénov’ », nouvelle modalité de contractualisation entre le territoire et l’Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat (ANAH), MACS coordonnera et facilitera la lisibilité des mécanismes d’aides pour intervenir au sein du parc existant et faciliter l’émergence d’une offre nouvelle à l’année sur le territoire. Les travaux de rénovation et le dialogue partenarial avec les propriétaires bailleurs doivent également permettre faciliter la rotation des ménages au sein du parc ancien en favorisant la réponse aux besoins en logement via des initiatives de conventionnement social, de mobilité et de cohabitation interne au sein du parc.
Les moyens alloués à la plateforme RénoMacs pourront être ré-évalués au regard de ces enjeux.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
LA pee he LS ” à
CS,
30
Intervenir au sein du parc le plus déqualifié
Labenne Vieux-Boucau
Soorts-Hossegor Saint-Vincent-de-Tyrosse
Différentes copropriétés localisées sur MACS // Source : crédit photo MERC/AT
Constat issu du diagnostic territorial :
D’après une étude de repérage des copropriétés potentiellement éligibles à l’aide Ma Prime Rénov’ en Nouvelle Aquitaine,
MACS compte 47 copropriétés potentiellement éligibles aux aides de l’ANAH (données du PAC). Certaines copropriétés,
notamment sur le littoral à plus forte vocation de résidence secondaire ou de logement touristique, montrent quelques signes
de fragilité avec une offre vieillissante, non adaptée à une occupation à l’année (problématiques de confort, d’isolation, de
mise aux normes électriques etc.). Le vieillissement et la baisse d’attractivité de structures d’hébergement touristique, à
l’instar des « villages vacances » constitue également une problématique identifiée par les élus et techniciens.
Enjeu :
MACS qualifiera et de priorisera la politique d’accompagnement des copropriétés fragiles et dégradées du territoire, et les modalités d’intervention au sein des structures d’hébergement touristiques vieillissantes. Cette ambition nécessite de poursuivre la connaissance de l’évolution de ce parc et des éventuelles difficultés de ses occupants, ou de ses opérateurs pour l’offre d’hébergement touristique. Ce travail de veille sera conforté par l’étude spécifique menée sur le devenir des lits d’hébergement touristique sur le territoire, lancée en 2024 et permettra d’arbitrer politiquement l’opportunité de lancement d’un outil opérationnel d’intervention spécifique le territoire.
Dans une démarche complémentaire à ces réflexions sur l’attractivité du parc ancien le plus déqualifié, MACS poursuivra son travail de veille et de relai sur les sujets de mal-logement avec les acteurs du département, en partenariat avec le Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat indigne (PDLHi)
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 le 29/09/2025 igne
31
AXE 4 : DEVELOPPER UNE OFFRE D'HABITAT FAVORISANT LA ROTATION AU SEIN DES PARCS EXISTANTS POUR REPONDRE AUX PARCOURS RESIDENTIELS LES PLUS EN TENSION
Crédit photographique : passimage-Unsplash
Préambule :
La tension sur le marché immobilier local engendre des difficultés d’accès au logement pour plusieurs profils de ménages en situation de concurrence pour accéder à une offre abordable. Jeunes, actifs et saisonniers, séniors aux petites retraites expriment des besoins en logement différenciés.
AXE STRATEGIQUE Enjeux
Axe 4 : Développer une
offre d’habitat favorisant la
rotation au sein des parcs
existants pour répondre
aux parcours résidentiels
les plus en tension
Développer une offre de logements à destination des publics jeunes de moins de trente ans et aux actifs en mobilité
Accompagner les saisonniers durant leur contrat
Initier une réponse au vieillissement de la population
Répondre aux situations de rupture au sein des parcours résidentiels des ménages en situation de précarité
Être en adéquation avec les obligations réglementaires d’accueil des ménages voyageurs
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
77 V'AERIAL
LE BOOSTER
LA PÉPINIÈRE
An
p
32
Développer une offre de logements à destination des publics jeunes de moins de trente ans et aux actifs en mobilité.
L’Aérial, pépinière d’entreprises de MACS qui œuvre en faveur du développement économique local, et des jeunes entrepreneurs. Source : MACS.
Constat issu du diagnostic territorial :
La Mission Locale des Landes accompagne les jeunes de 16 à 25 ans dans leur parcours d’insertion professionnelle et sociale. Elle a développé un mode d’intervention global permettant d’appréhender les problématiques liées à l’emploi, au logement, à la santé, à la lutte contre les discriminations etc. Sur le territoire intercommunal, plusieurs permanences sont organisées : à la mairie de Seignosse, au sein de l’Escale Info à Capbreton, au pôle social de Soustons, au sein de l’espace Grand Touren à Saint- Vincent-de-Tyrosse.
L’offre en petites typologies (T1 / T2) est insuffisante au regard des besoins exprimés par les jeunes (12 % des résidences principales correspondent à de petites typologies T1/T2, soit 3 940 unités). Les niveaux de ressources des moins de 30 ans semblent permettre l’accès à un T2 dans le parc privé pour 70 % d’entre eux avec un loyer mensuel qui ne peut dépasser 580 €.
La pénurie de l’offre « meublée clef en main » contraint également l’installation d’actifs, en contrat court ou en mobilité sur le territoire et constitue un frein au développement de l’emploi.
Enjeu :
Les élus du territoire ont identifié un enjeu de soutien à la diversification de l’offre de logements à destination des jeunes de moins de trente ans, actifs ou en formation sur le territoire. Les orientations programmatiques du Programme Local de l’Habitat devront permettre de préciser le développement d’une offre en petites typologies meublées « clef en main », en logement de droit commun et en structure d’hébergement afin de garantir l’accueil des jeunes en contrat court ou sur une plus longue durée sur le territoire. La déclinaison opérationnelle de ces objectifs de programmation devra être adossée à une démarche de qualification des différents publics jeunes et de leurs besoins. Enfin, le dialogue avec les employeurs du territoire devra être poursuivi afin de cibler les besoins exacts des actifs au regard de leurs contrats de travail et durée d’activité sur le territoire.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 > Aire des
Viuxsouau Gajsonniers
ANRT SR URLS NULLE
à toute personne
EE
igne le 29/09/2025
33
Accompagner les saisonniers durant leur contrat
Aire de saisonniers de Vieux Boucau. Source : google image –Sud-Ouest
Constat issu du diagnostic territorial :
MACS est une zone d’emploi soumise à la saisonnalité de différents secteurs d’activités et particulièrement le tourisme, mais
également à l’agriculture et à l’industrie agro-alimentaire. Les communes du littoral emploient de nombreux saisonniers locaux
ou arrivant de territoires extérieurs durant la période estivale. A l’échelle de MACS, près de 440 places sont dédiées aux
travailleurs saisonniers, par les communes (saisonniers, gendarmes, Moniteurs et maîtres nageur etc.), principalement dans
des campings, en collectif et en chambre, avec des prix variant de la gratuité à 300 € en moyenne par mois.
Les communes suivantes ont l’obligation de signer une convention avec l’Etat sur le logement des saisonniers, au regard de
leur classement « commune touristique » : Azur, Capbreton, Labenne, Messanges, Moliets-et-Maa, Seignosse, Soorts-
Hossegor, Soustons et Vieux-Boucau
Enjeu :
Dans la continuité de l’étude lancée en 2024 sur le logement des saisonniers et ses besoins associés, les services de MACS poursuivront leur démarche de coordination de l’action des communes pour concourir à la création d’une offre d’hébergement nouvelle, en partenariat avec les employeurs et les propriétaires privés. Des réflexions pourront être menées pour évaluer les opportunités de gestion mutualisée de l’offre à destination du public, en offre neuve ou en mise à disposition des lits d’ores et déjà existants.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
(lie
[ss
34
Initier une réponse au vieillissement de la population
Source : SOLIHA Landes, domiciles regroupés intergénérationnels de SOLIHA à Saint-Geours-de-Maremne
Constat issu du diagnostic territorial :
Le territoire localise 66 jeunes de moins de vingt ans pour 100 séniors de soixante ans et plus. La population du territoire
vieillit ce qui contribue à accroître ce déséquilibre générationnel. Près d’un tiers des habitants sont âgés de 60 ans et plus,
une part similaire à la situation landaise. Le vieillissement de la population est attesté par un taux d’évolution annuel
excédentaire et plus rapide pour les classes d’âges des séniors : supérieur à 2 % pour les 60 ans et plus.
En réponse à ces besoins croissants d’accompagnement du public, le Centre Intercommunal d’Action Sociale intercommunal
s’est emparé du nouveau cadre d’intervention du Conseil Départemental : le Contrat Territorial d’Autonomie, pour redéfinir
les modalités d’actions locales de la collectivité. Ainsi, depuis le 30 janvier 2025, la Communauté de communes a renforcé son
soutien aux projets de création de résidence autonomie à hauteur de 10 000 € par logements
Enjeu :
Le vieillissement de la population nécessite une réflexion sur la diversification des produits favorisant le maintien à domicile ou la poursuite du parcours résidentiel au sein d’un habitat et d’un environnement adapté (à proximité des services et équipements). L’élaboration du Programme Local de l’Habitat pourrait ainsi constituer une opportunité pour coordonner l’enjeu de réponse au vieillissement de la population à celui de l’amélioration du parc existant. Ces démarches pourront être structurées en anticipation du vieillissement de la population dans le cadre de la signature de la convention de Pacte Territorial avec l’Etat, à partir du 1er janvier 2025. De plus, MACS poursuivra son soutien en matière de financement et de coordination des projets destiné au public
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
35
Répondre aux situations de rupture au sein des parcours résidentiels des ménages en situation de précarité
Maison Relai à Labenne // Source : SOLIHA Landes
Constat issu du diagnostic territorial :
Une partie de la population est en situation de précarité économique et sociale, avec des difficultés d’insertion dans un
parcours pérenne vers le logement. Les situations de pauvreté concernent 10,6 % de la population (population des ménages
sous le seuil de pauvreté fixé à 60 % du revenu disponible médian national soit 1 102€/UC en 2019 selon les données FILOSOFI).
Cette proportion est légèrement inférieure à la moyenne départementale (11,4 %). Sur la période récente, les situations
d’expulsion locatives sont stables. Au total, 4 attributions de logement social ont été réalisées pour un public « Droit Au
Logement Opposable » (DALO) en 2023 contre 6 en 2022 sur 39 décisions favorables à l'échelle du département.
Le Centre intercommunal d’Action sociale (CIAS) de MACS coordonne la réponse en hébergement auprès des ménages en
situation de rupture au sein de leur parcours résidentiel, via l’offre en hôtels sociaux du territoire, avec une tension croissante
sur les capacités d’accueil identifiée ces dernières années.
Enjeu :
L’élaboration du Programme Local de l’Habitat doit permettre d’arbitrer les opportunités de développement d’une offre en intermédiation locative sur le territoire, notamment afin de répondre aux besoins du public DALO et afin de favoriser la rotation au sein des hôtels sociaux sur le territoire. Une discussion pourra être initiée avec les services de la préfecture afin de fluidifier la procédure d’attribution des places réservées au contingent préfectoral sur le territoire. Le lien avec les bailleurs sociaux pourra également être renforcé dans le cadre des Commission d'Attribution de Logements et d'Examen de l'Occupation des Logements, afin de mieux cibler les publics prioritaires.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
36
Être en adéquation avec les obligations réglementaires d’accueil des ménages voyageurs
Crédit photographique : UnsplashJana Shnipelson
Constat issu du diagnostic territorial :
Le territoire de MACS est inclus dans le Schéma Départemental d’Accueil des Gens du Voyage des Landes sur la durée 2018
à 2024 avec lequel il est en conformité. La réalisation de travaux de réhabilitation pourrait être nécessaire lors de la révision
du document. Aujourd’hui, l’intercommunalité compte trois aires d’accueil pour les voyageurs, une aire de grand passage et
une aire de petit passage :
- Aire d’accueil de 23 places à Saint-Vincent-de-Tyrosse,
- Aire d’accueil de 35 places à Soustons,
- Aire d’accueil de 26 places à Capbreton / Labenne,
- Aire de grand passage de 75 places (+75 véhicules) / Tosse (dérogation car aire de moins de 4 hectares),
- Aire de petit passage de 10 places (+10 véhicules) à Tosse.
Selon les acteurs locaux, le phénomène de sédentarisation tend à s’accentuer sur les aires d’accueil ces dernières années.
Certaines demandes sont refusées faute de places disponibles ». Une maîtrise d’œuvre urbaine et sociale (MOUS) a été lancée
en 2025 pour objectiver les besoins liés à ce phénomène.
Enjeu :
Les élus de MACS se concerteront afin d’être en accord avec les prescriptions du législateur lorsque de la révision du Schéma d’Accueil Départemental et de l’Habitat des Gens du Voyage sera effective. Une réflexion pourra être portée sur les modalités de réhabilitation et de transformation des aires permanentes d’accueil du territoire, en prenant en compte les besoins, attentes et capacités des familles accueillies, notamment en matière de sédentarisation à la suite des conclusions de la maîtrise d’œuvre urbaine et sociale.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
MACS Communauté de communes Maremne Adour Côte-Sud
ul
1
PROGRAMME LOCAL DE
L’HABITAT
Programme d’actions
Septembre 2025
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
2
SOMMAIRE
PARTIE 1 : PREAMBULE ....................................................................... 3
PARTIE 2 : LES ACTIONS DU PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT
INTERCOMMUNAL 2025-2031 ............................................................ 5
PARTIE 3 : SYNTHESE DES MOYENS HUMAINS ET FINANCIERS MOBILISES
35
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
SN AEEP) |
Le L
!
3
1
Partie 1 : Préambule
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
4
Préambule : du cadre légal du programme d’actions
Le Code de la construction et de l’habitation (CCH) définit le contenu d’un programme d’actions.
L’article R. 302-1-2 précise :
« Le programme d’actions indique :
a) Les modalités de suivi et d'évaluation du programme local de l'habitat et les conditions de mise en place d'un dispositif d'observation de l'habitat ;
b) Les objectifs quantifiés et la localisation de l'offre nouvelle de logement et d'hébergement dans chaque commune et, le cas échéant, secteur géographique défini au sein du territoire couvert par le programme local de l’habitat ;
c) La liste des principales actions envisagées pour l'amélioration et la réhabilitation du parc de logements publics ou privés existant ainsi que, le cas échéant, les dispositifs opérationnels auxquels il est envisagé de recourir, dans chaque commune et, le cas échéant, secteur géographique défini au sein du territoire couvert par le programme local de l'habitat ;
d) La description des opérations de rénovation urbaine et des opérations de requalification des quartiers anciens dégradés en précisant, pour les opérations de rénovation urbaine, les modalités de reconstitution de l'offre de logement social ;
e) Les interventions en matière foncière permettant la réalisation des actions du programme.
Le programme d'actions indique, le cas échéant, les incidences de la mise en œuvre des actions retenues sur le ou les documents d'urbanisme au sein du territoire couvert par le programme local de l'habitat. Il évalue les moyens financiers nécessaires à sa mise en œuvre et indique, pour chaque type d'actions, à quelles catégories d'intervenants incombe sa réalisation. ».
Ce programme d’actions a été pensé pour constituer une boite à outils souple, notamment à destination des communes, afin de couvrir le maximum de leurs besoins identifiés lors des phases de travail avec les élus. Il se veut synthétique afin d’être réaliste dans sa mise en œuvre opérationnelle durant les 6 années d’exécution.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 | igne le 29/09/2025
!
LEZ
(= MERC/AT
Programme d’actions du PLH de la Communauté de Communes Maremne Adour Côte-Sud.
2
Partie 2 : LES ACTIONS
DU PROGRAMME LOCAL
DE L’HABITAT
INTERCOMMUNAL
2025-2031
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
6
Les actions du programme local de l’habitat intercommunal
2025-2031 : au sein de 5 axes sont réparties 16 actions
opérationnelles AXE 1 : CONCRÉTISER LA STRATÉGIE FONCIÈRE INTERCOMMUNALE POUR ASSURER LA QUALITÉ DES PROJETS
Action 1 : Renforcer la dynamique partenariale de la stratégie foncière
Action 2 : Être partie prenante dans la participation à la constitution d'une foncière départementale et garantir les emprunts auprès des opérateurs
Action 3 : Poursuivre les initiatives d’acquisition en renouvellement urbain
AXE 2 : GARANTIR UNE OFFRE DE LOGEMENTS PERMANENTE SUFFISANTE POUR LA RÉALISATION DES PARCOURS RÉSIDENTIELS
Action 4 : Accompagner le développement du parc social : coordination et subventions
Action 5 : Initier les démarches réglementaires en faveur de la programmation abordable et des équilibres de peuplement
Action 6 : Mettre en œuvre un règlement sur les meublés de tourisme en adéquation avec les choix politique de chaque commune
AXE 3 : INTENSIFIER L’INTERVENTION AU SEIN DU PARC EXISTANT EN RÉPONSE AUX DÉFIS SOCIÉTAUX ET ENVIRONNEMENTAUX
Action 7 : Poursuivre, accélérer, compléter les interventions de RENO MACS
Action 8 : Accentuer la réhabilitation de certaines structures d’hébergement collectives touristiques vieillissantes au profit d’une vocation habitat temporaire et / ou permanente
Action 9 : Renforcer le rôle de coordination de MACS entre le Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne (PDLHI) et les élus
AXE 4 : DÉVELOPPER UNE OFFRE D'HABITAT FAVORISANT LA ROTATION AU SEIN DES PARCS EXISTANTS POUR RÉPONDRE AUX PARCOURS RÉSIDENTIELS LES PLUS EN TENSION
Action 10 : Accompagner le développement et la gestion d'une offre à destination des jeunes et actifs en mobilité
Action 11 : Proposer une offre d'accueil dédiée au public saisonnier en réponse à la carence de l'offre et la forte saisonnalité de l'économie
Action 12 : Poursuivre la politique intercommunale dédiée à l'accompagnement des séniors et personnes en situation de handicap
Action 13 : Proposer une offre d'hébergement et de logement adaptée à un public en situation de précarité pour limiter le recours aux hôtels sociaux
Action 14 : Répondre aux obligations réglementaires d’accueil et d’habitat des Gens du Voyage
AXE 5 : ORGANISER ET PILOTER LA GOUVERNANCE DE LA POLITIQUE DE L’HABITAT
Action 15 : Organisation de séquences de suivi et de bilan des objectifs du PLH et animation de la politique de l’habitat
Action 16 : Poursuivre l’animation de la politique de l’Habitat
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
7
AXE 1 : CONCRETISER LA STRATEGIE FONCIERE
INTERCOMMUNALE POUR ASSURER LA QUALITE DES
PROJETS
Action 1 : Renforcer la dynamique partenariale de la stratégie foncière
Contexte
Depuis 2002, la Communauté de communes s'inscrit dans une perspective de réduction des consommations foncières liées à l’aménagement du territoire. Le PLUi approuvé en 2020 a proposé des premiers outils et des objectifs affirmés pour atteindre cet objectif. Selon les directives du Schéma régional d'aménagement, de développement durable et d'égalité des territoires (SRADDET), le territoire doit réduire de 55 % ses consommations foncières à l’horizon 2031. La mise en conformité du territoire avec les prescriptions de la loi Climat & Résilience nécessite de concrétiser une stratégie foncière intercommunale afin de continuer à produire du logement et assurer la qualité des projets livrés, en accord avec les objectifs du Projet de territoire de MACS.
Objectifs
poursuivis
Coordonner la dynamique partenariale associant élus et opérateurs afin de créer les conditions d’acceptabilité de la sobriété foncière
Mise en
œuvre
1. Améliorer la conception des projets le plus en amont possible des opérations
Afin de garantir la réussite des projets, les services Habitat et Urbanisme de MACS renforceront leur soutien opérationnel aux communes durant les phases de négociation foncière, de programmation et d’études pré-opérationnelles.
Cet accompagnement permettra de sécuriser les démarches d’acquisition et de définition des besoins en logement associés aux opérations, afin de limiter les risques juridiques, financiers ou opérationnels.
2. Consolider la connaissance et affiner la stratégie foncière à travers l’Observatoire de l’Habitat et du Foncier (OHF)
Les services de MACS piloteront l’Observatoire de l’Habitat et du Foncier et organiseront des rencontres annuelles avec les communes sur les bases des travaux de l'appel à manifestation d’intérêt zéro artificialisation nette, et du repérage foncier réalisé lors de l’élaboration du PLUi et du PLH. Cette veille foncière sur les projets doit permettre de faciliter le passage aux phases de mise en œuvre opérationnelles.
L’OHF aura aussi pour objectif de renforcer la connaissance des marchés immobiliers locaux : il sera adossé à un observatoire local des loyers (OLL) et à l’observatoire immobilier du Sud-Ouest (OISO).
3. Diversifier les partenariats permettant de produire du logement pour tous
MACS coordonnera et accompagnera les communes vers la diversification des dispositifs permettant la production de logement abordable, en privilégiant notamment :
- La délégation du droit de préemption urbain (DPU) à des acteurs tels que l’Etablissement Public Foncier ou les bailleurs sociaux locaux.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
8
- La mise en œuvre de montages juridiques diversifiés comme les baux à construction ou les baux à réhabilitation.
Ces leviers permettent d’élargir les possibilités en matière de portage foncier et de montage opérationnel, lors de la réalisation de projets complexes en renouvellement urbain.
4. Organiser des actions pédagogiques auprès de la population, ainsi que des groupes de travail sur la qualité de l’offre associant les opérateurs
Pour favoriser l’acceptation des opérations, notamment en matière de densité et de diversification de l’offre, MACS pourra coordonner des actions pédagogiques à destination des habitants, à l’instar de visites d’opérations exemplaires. Cette démarche pourra être complétée par des groupes de travail associant opérateurs de la construction, élus et techniciens sur les sujets de la qualité de l’offre. Ces espaces de dialogue faciliteront la compréhension des enjeux et renforceront l’adhésion aux projets, notamment à l’issue de la période électorale de 2026.
5. Poursuivre le financement d’études capacitaires et d’ingénierie en conseil architectural
L’intercommunalité poursuivra son soutien opérationnel aux opérations en renouvellement urbain, par la mobilisation de missions d’ingénierie pour des études capacitaires et en conseil architectural pour des projets publics à vocation habitat.
Calendrier
2026 2027 2028 2029 2030 2031
X Suivi avec les communes, études capacitaires et ingénierie
Moyens
dédiés
Moyens humains internes existants : Un équivalent temps plein au sein du service habitat
Détail des moyens financiers :
250 000 € dont :
- 100 000 € en fonctionnement pour l’Observatoire Local des Loyers du parc privé
- 90 000 € en fonctionnement pour les études capacitaires
- 30 000 € en fonctionnement pour le financement du conseil architectural - 30 000 € en fonctionnement pour la participation à l’Observatoire
Immobilier du Sud-Ouest
Pilote Communauté de Communes Maremne Adour Côte-Sud Partenaires
Communes, Etablissement
Public Foncier, Bailleurs
sociaux, Opérateurs de la
construction, Bureaux
d’études et d’ingénierie
Indicateurs
de suivi
Bilans annuels de la consommation foncière et des objectifs de construction neuve via l’Observatoire de l’Habitat et du Foncier
Organisation annuelle des rencontres d’accompagnement auprès des
communes sur les sujets fonciers et programmatiques
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
9
Nombre de conventions de délégation du DPU signées et du nombre de projets réalisés via des baux à construction ou à réhabilitation.
Nombre d’actions pédagogiques et de groupes de travail organisés
Nombre d’études capacitaires et architecturales chaque année et montants consommés
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
[SI
10
Action 2 : Être partie prenante dans la participation à la constitution d'une foncière départementale et garantir les emprunts auprès des opérateurs
Contexte
Une « foncière » est un outil de maitrise et de portage d’actifs immobiliers ou fonciers au service d’une stratégie territoriale. Sa mise en œuvre nécessite :
- La définition stratégique du projet et de sa déclinaison opérationnelle
- La cohérence de son périmètre d’intervention avec les moyens humains et financiers déployés
- La gestion optimisée de ses actifs, et l’anticipation des options de cession
Le département des Landes porte un projet de foncière depuis 2024, en partenariat avec la Banque des Territoires. Des « fonciers cibles » qui pourraient bénéficier du projet de création de l’organisme ont notamment été identifiés sur les communes de Tosse et Labenne.
Objectifs
poursuivis
Mobiliser le réseau partenarial landais pour faciliter l’intensification de la production de logements en renouvellement urbain
Mise en
œuvre
1. Participer au montage de la foncière du département
L’implication de MACS dans la constitution de la foncière départementale permettra de garantir l’adéquation entre les priorités politique de l’intercommunalité en matière de logement et les modalités de fonctionnement et d’intervention de la foncière.
Calendrier
2026 2027 2028 2029 2030 2031
X
Participation à
la création de
la foncière
Mobilisation de la foncière
Moyens dédiés Moyens humains internes existants : Un équivalent temps plein au sein du service habitat
Pilote Communauté de Communes Maremne Adour Côte-Sud Partenaires Département des Landes, XL
Habitat, Banque des
Territoires
Indicateurs de
suivi
• Participation de MACS aux réunions relatives au montage de la foncière départementale et suivi des projets bénéficiant du dispositif
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
LI
R
nn
11
Action 3 : Poursuivre les initiatives d’acquisition en renouvellement urbain
Contexte
Sur le territoire de MACS, le coût du foncier constitue un investissement majeur pour les porteurs de projet. Dans un contexte de nécessaire sobriété foncière prescrite par le législateur, la réalisation des projets en renouvellement urbain est contrainte par les difficultés d’équilibre financier des opérations. Ces difficultés peuvent être liées à des coûts de dépollution ou de portage foncier élevés pour les élus et partenaires, qui diminuent les marges de négociation relatives au coût d’acquisition et à la qualité du projet.
Objectifs
poursuivis
Soutenir financièrement la sortie d’opérations de logement renouvellement urbain
Mise en
œuvre
1. Poursuite du soutien de MACS aux opérations d’acquisition foncière
MACS poursuivra son soutien pour des opérations d’acquisition foncière afin de favoriser la création de logements. En privilégiant la mobilisation de terrains au sein de l’enveloppe urbaine existante, dans une logique de sobriété foncière, cette action permet de répondre à la tension sur les parcours résidentiels des ménages, tout en limitant l’artificialisation des sols.
Calendrier
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Poursuite du soutien à l’acquisition en renouvellement urbain
Moyens
dédiés
Moyens humains internes existants : Un équivalent temps plein au sein du service habitat
Détail des moyens financiers : 5 000 000 € en investissement afin de soutenir les opérations en renouvellement urbain
Pilote Communauté de Communes Maremne Adour Côte-Sud Partenaires Communes, Opérateurs de la construction
Indicateurs
de suivi
• Nombre et caractéristiques des opérations financées chaque année par MACS (volume de logements, typologies et produits)
• Montant des opérations d’acquisition foncière financées chaque année par MACS
• Localisation des opérations financées
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
SLI LIRE 12
AXE 2 : GARANTIR UNE OFFRE DE LOGEMENTS PERMANENTE
SUFFISANTE POUR LA RÉALISATION DES PARCOURS
RÉSIDENTIELS
Action 4 : Accompagner le développement du parc social : coordination et subventions
Contexte
Malgré le développement du parc locatif social ces dernières années, la demande locative sociale ne se tarit pas sur le territoire. En 2024, le territoire enregistrait 16,5 demandes pour 1 attribution. La tension de la demande sociale s’est renforcée au cours des dernières années (6,5 demandes pour une attribution en 2016) et reste bien supérieure à celle observée à l’échelle du département (6,8).
Objectifs
poursuivis
Renforcer la gouvernance auprès des partenaires afin de garantir l’adéquation entre la production neuve de logement abordable et les besoins des habitants
Mise en
œuvre
1. Renforcer la gouvernance avec les bailleurs sociaux
Afin d’affirmer ses priorités stratégiques en matière de développement et de territorialisation du logement abordable, la communauté de communes souhaite intégrer le Conseil d'Administration de l'Office Public de l’Habitat Départemental.
En parallèle, l’intercommunalité poursuivra l’octroi de garanties d’emprunt auprès des opérateurs de logement abordable du territoire (bailleurs sociaux et offices fonciers solidaires).
2. Poursuite des subventions de MACS à destination des bailleurs sociaux
L’intercommunalité poursuivra sa politique de subventions ciblée sur les opérations de logements locatifs sociaux PLAi et PLUS produits par des bailleurs sociaux. Ces subventions pourront évoluer en cas de souhait politique d’adaptation du règlement intercommunal des aides à la pierre, face au contexte de nécessaire sobriété foncière et de production en renouvellement urbain. Ce règlement intègre une ligne budgétaire spécifique dédiée à la rénovation des logements communaux, qui ne bénéficient pas d’un conventionnement social mais sont loués à des niveaux de loyers inférieurs à ceux du marché locatif privé.
Calendrier
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Gouvernance renforcée auprès des bailleurs sociaux et poursuite de l’application du règlement d’intervention communautaire
Moyens
financiers
Moyens humains internes existants : Un équivalent temps plein au sein du service habitat
Détail des moyens financiers : 3 900 000 € d’investissement pour les subventions au logement locatif social et aux logements communaux
Pilote Communauté de Communes Maremne Adour Côte-Sud Partenaires Bailleurs sociaux, communes
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
13
Indicateurs
de suivi
• Intégration effective d’un élu de MACS au sein du conseil d’administration de l’OPH départemental
• Montant des subventions octroyées par année et caractéristiques des opérations concernées (volume, typologies et produits logements)
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
CICILIRS RL EE
14
Action 5 : Initier les démarches réglementaires en faveur de la programmation abordable
et des équilibres de peuplement
Contexte
MACS traduit spatialement son Projet de territoire à travers différents documents cadres de planification, qui intègrent notamment les ambitions des élus en matière d’objectifs de production de logement abordable, et de mixité sociale.
Le conseil communautaire de MACS, par une délibération du 16 mai 2024 a prescrit la révision générale du SCoT de MACS. Le PLH doit être compatible avec ce schéma de cohérence territoriale (SCoT). De plus, le territoire dispose d’un PLUi, approuvé en 2020 : la révision du document pourrait être réalisée durant les six années exécutoires du Programme Local de l’Habitat.
Objectifs
poursuivis
Poursuivre le développement d’une offre pérenne à l’année sur MACS et inscrire cette trajectoire au sein des documents réglementaires
Mise en
œuvre
1. Inscrire des objectifs de programmation en logements abordables plus ambitieux dans les documents cadres
Afin de renforcer la production de logements abordable sur le territoire, l’intercommunalité a souhaité inscrire des objectifs de programmation plus ambitieux dans ses documents cadres :
- 35 % de logement locatif social et 20 % d’accession sociale au sein des communes définies comme « littorales »
- 30 % de logement locatif social et 15 % d’accession sociale au sein des communes définies comme « rétro-littorales »
- 20 % de logement locatif social et 10 % d’accession sociale au sein des communes définies comme « intérieures »
Le document d’orientations du PLH décline ces objectifs à l’échelle communale afin de favoriser la mixité sociale et répondre aux problématiques de blocage des parcours résidentiels sur le territoire. Ces objectifs seront traduits dans les documents de planification territoriale que sont le SCoT et le PLUi lors de sa révision, comme ils pourront intégrer des secteurs destinés aux résidences principales.
Calendrier
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Suivi des objectifs de logement abordable du PLH et traduction au sein du SCoT, et du PLUi
Moyens
financiers
Moyens humains internes existants : Un équivalent temps plein au sein du service habitat
Pilote Communauté de Communes Maremne Adour Côte-Sud Partenaires Communes
Indicateurs
de suivi
• Suivi des objectifs fixés par le PLH
• Traduction effective de ces objectifs dans le SCoT et le PLUi
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
15
Action 6 : Mettre en œuvre un règlement sur les locations meublées de courte durée en adéquation avec les choix politique de chaque commune
Contexte
Le développement de l’offre en location meublée de courte durée est croissant durant la dernière décennie. Selon les données l’étude menée en partenariat avec l’Agence d'urbanisme Atlantique & Pyrénées (AUDAP) depuis 2023, 12 000 locations actives étaient recensées sur le territoire en 2023. Ce volume a été multiplié par quatre depuis 2016. Cette dynamique a pour conséquence un recul de l’offre locative pérenne, un renchérissement des montants des loyers mais également des prix de vente des biens. Le phénomène accroît les difficultés de certains publics à trouver un logement : jeunes, saisonniers, actifs en mobilité, familles monoparentales, ménages paupérisés, etc.
Objectifs
poursuivis
Limiter l’évolution de l’offre de logements en location meublée de courte durée de manière différenciée selon les secteurs
Mise en
œuvre
1. Concevoir un règlement de régulation du phénomène des locations meublées de courte durée
Les conclusions de l’étude de l’AUDAP permettront de définir la stratégie politique à adopter par les élus afin de garantir l’équilibre entre le développement économique du territoire et la préservation de la vie permanente pour ses habitants.
Les modalités de mise en œuvre d’un règlement de régulation prévu au titre de la loi n°2024-1039 Lemeur-Echaniz devront être arbitrées politiquement. Des principes d’intervention différenciés pourront être définis entre les communes du territoire, au regard de la tension sur le marché immobilier local et du rythme de développement de l’offre meublée touristique.
2. Mettre en œuvre les mesures de régulation, de suivi et contrôle du dispositif
L’intercommunalité coordonnera le déploiement des mesures de régulation, de suivi et de contrôle afin d’assurer la bonne mise en place de la réglementation, en aidant à :
- La structuration de l’intervention des communes pour l’organisation d’un service d’instruction des changements d’usage
- Les modalités d’instruction et de suivi des demandes d’autorisation à la mise en location suite à la mise en œuvre du règlement
- La vérification de la bonne application du règlement en lien avec les communes
3. Accompagner la transformation de résidences secondaires en résidences principales
MACS proposera un accompagnement technique et juridique aux communes volontaires pour proposer une aide financière dédiée à la conversion de résidences secondaires en résidences principales. Cette aide pourra être subventionnée à partir des recettes fiscales de la Taxe d’Habitation sur les Résidences Secondaires (THRS).
Le service Habitat aidera les communes à définir les conditions d’éligibilité à l’aide pour les propriétaires des biens concernés.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
16
Calendrier
2026 2027 2028 2029 2030 2031
X
Arbitrages
politiques de mise
en œuvre du
règlement
Suivi et contrôle du règlement
Appel à manifestation
d’intérêt auprès des
communes
Finalisation de
l’accompagnement
juridique de la 1e vague
de communes
Nouvel appel à
manifestation d’intérêt et
évaluation des résultats
Moyens
dédiés
Moyens humains internes existants : Un équivalent temps plein au sein du service habitat
Détail des moyens financiers : 100 000 € en fonctionnement pour l’élaboration et le suivi du règlement sur les meublés de tourisme
Pilote Communauté de Communes Maremne Adour Côte-Sud Partenaires
Agence d'urbanisme
Atlantique & Pyrénées
(AUDAP), Communes, DDTM,
professionnels de
l’immobilier
Indicateurs
de suivi
Adoption d’une réglementation de régulation et suivi de celle-ci
Evolution du volume de meublés de tourisme à travers les données de la
taxe de séjour
Evaluation de l’impact de la politique de régulation des meublés sur le parc de logements : impact sur le parc locatif privé : locations saisonnières/locations à l’année et impact sur le parc immobilier (ventes de biens qui n’ont pu obtenir l’autorisation de changement d’usage)
Nombre de communes ayant mis en œuvre une aide à la conversion des résidences secondaires en résidences principales, et des subventions allouées chaque année
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
17
AXE 3 : INTENSIFIER L’INTERVENTION AU SEIN DU PARC
EXISTANT EN RÉPONSE AUX DÉFIS SOCIÉTAUX ET
ENVIRONNEMENTAUX
Action 7 : Poursuivre, accélérer, compléter les interventions de RENO MACS
Contexte
Le parc immobilier de MACS, bien que majoritairement construit après les premières lois de réglementation thermiques, est caractérisé par une forte proportion de logements énergivores, notamment ceux chauffés à l'électricité (48% des résidences principales). Cette situation est exacerbée par la précarité énergétique et la sous-occupation de certains logements. D’après l’Observatoire National de la Précarité Energétique (ONPE), près de 4 600 ménages seraient en situation de précarité énergétique face au logement (soit 14% des ménages du territoire). La résorption de ces situations nécessite la poursuite de l’engagement de la collectivité déjà initié sur le précédent PLH.
Le service « RénoMACS » pilote le Pacte Territorial France Rénov’ et permet aux ménages de bénéficier d’un accompagnement gratuit, de qualité et neutre sur des problématiques de rénovation (rendez-vous, visite de logements, choix des artisans, financements etc.). Selon les acteurs interrogés en phase de diagnostic, ces dernières années RénoMACS connait une forte hausse des demandes. Malgré une augmentation des moyens alloués à la démarche, il faut compter 2 à 3 mois d’attente entre la demande et la visite, un temps qui peut paraître long pour certains ménages qui souhaitent avancer rapidement dans leurs réflexions et qui pour certains ont déjà lancé leur projet (choix des artisans, devis, etc.).
Objectifs
poursuivis Massifier l’accompagnement des propriétaires vers la rénovation énergétique
Mise en
œuvre
1. Accentuer la dynamique « d’aller-vers »
L’intercommunalité souhaite renforcer les actions de conseil « d’aller-vers » en direction des ménages paupérisés, prévues au sein du Pacte Territorial . Cette approche vise à lever les freins à l’accès aux droits et à l’habitat et à diffuser l’existence RénoMACS auprès de tous les ménages.
2. Communiquer sur les évolutions législatives
L’intercommunalité veillera à accentuer la communication autour des évolutions législatives auprès des ménages et élus du territoire, notamment celles portées par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) et de leurs incidences pour les ménages.
3. Former et sensibiliser les professionnels à la rénovation globale
Dans le contexte du lancement du dispositif Mon Accompagnateur Rénov’, l’intercommunalité souhaite développer la formation et la sensibilisation des professionnels du bâtiment, en particulier les artisans. L’objectif est de les
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
18
accompagner dans la montée en compétence sur les enjeux de la rénovation globale, et de structurer un réseau local de partenaires à mobiliser.
4. Envisager la création d’un partenariat avec les Compagnons Bâtisseurs
Dans une logique d’accompagnement des ménages en situation de précarité, l’intercommunalité envisagera la création d’un partenariat avec les Compagnons Bâtisseurs. Cette association propose des séquences d’auto-réhabilitation accompagnée et du prêt de matériel aux habitants en situation de fragilité socio- économique.
Cet accompagnement de proximité des Compagnons Bâtisseurs participe également à un meilleur repérage des situations de mal logement sur le territoire.
Calendrier 2026 2027 2028 2029 2030 2031 Fréquence annuelle durant le PLH
Moyens dédiés
Détails des moyens financiers : 1 320 000 € dont :
- 1 020 000 € de fonctionnement de RénoMACS
- 300 000 € d’aides aux travaux en investissement.
Pilote Communauté de Communes Maremne Adour Côte-Sud Partenaires Communes, ANAH,
Compagnons bâtisseurs,
Commission des Financeurs
Indicateurs de
suivi
Nombre d’accompagnements réalisés avec le dispositif RénoMACS
Suivi des actions de communication et de formation
Création d’un partenariat avec les Compagnons bâtisseurs
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Un. 19
Action 8 : Accentuer la réhabilitation de certaines structures d’hébergement collectives touristiques vieillissantes au profit d’une vocation habitat temporaire et / ou permanente
Contexte
L’attractivité balnéaire de MACS constitue un levier de l’économie locale, et le territoire localise de nombreuses structures d’hébergement collectives à vocation touristique. Certaines de ces structures montrent quelques signes de fragilité, avec une offre vieillissante, qui n’est plus en adéquation avec les standards actuels et la demande des touristes.
En 2024, une étude spécifique a été initiée par le service Développement territorial de MACS pour mener un diagnostic sur l’état de cette offre d’hébergement. L’objectif de l’étude est également d’élaborer une stratégie territoriale croisant besoins en rénovation et opportunités de réponse à des besoins en logement spécifiques, à l’instar du logement des saisonniers. Le document sera formalisé au sein d’un programme d’actions identifiant les partenariats, outils, et dispositifs nécessaires pour agir sur ces deux problématiques.
Objectifs
poursuivis Requalifier le parc de structures d’hébergement touristiques
Mise en œuvre
1. Initier la reconversion des structures d’hébergement touristique vieillissante
L’intercommunalité effectuera un travail de veille et d’accompagnement de porteurs de projets volontaires sur la reconversion partielle de certaines structures d’hébergement touristique vieillissantes en logements. Ces bâtiments auront vocation à être considérés comme un gisement foncier pour le futur afin de répondre aux besoins en logement sans artificialiser de nouveaux sols. Compte-tenu de la localisation de ces gisements, la réflexion intègrera une priorisation des structures où une réponse aux besoins en logement des travailleurs saisonniers pourra être apportée, et celles où une vocation de villégiature devrait être maintenue.
2. Travailler en amont des projets sur les conditions de montage d’opération et le public accueilli
MACS travaillera en amont des projets, en étroite collaboration avec les communes, les employeurs et autres partenaires concernés pour identifier les leviers et freins nécessaires à la mise en œuvre opérationnelle des projets, et le public à accueillir.
Calendrier
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Veille et accompagnement selon opportunités
Moyens dédiés Moyens humains internes existants : Un équivalent temps plein au sein du service habitat et développement territorial (tourisme)
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
20
Pilote Communauté de Communes Maremne Adour Côte-Sud Partenaires Gestionnaires de structures
d’hébergement collectives
touristiques, Communes
Indicateurs de
suivi
Evolution du nombre de structures rénovées ou reconvertis, nombre de logements créés
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
CCR
nm
21
Action 9 : Renforcer le rôle de coordination de MACS entre le Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne (PDLHI) et les élus
Contexte
Le territoire de MACS est caractérisé par son parc de logements bien entretenu et assez fortement valorisé, néanmoins des situations de mal-logement ponctuelles y persistent. En 2017, 1 010 résidences principales du parc privé ont été identifiées comme potentiellement indignes, soit 3,3 % des résidences principales privées, une part inférieure à celle du département (5,3 %).
Plus de 40% des logements identifiés comme potentiellement indignes sont concentrés sur quatre communes : Soustons (14 % - 137 unités), Seignosse (11 % - 107 unités), Capbreton (10 % - 98 unités), Saint-Vincent-de-Tyrosse (9 % - 90 unités).
Deux communes de l’arrière-pays présentent néanmoins des taux plus importants, supérieurs à 7 % (Azur : 7,89 % - 27 unités / Magescq : 7 % - 66 unités).
Objectifs
poursuivis
Intervenir au sein du parc le plus déqualifié
Le parc de
Mise en
œuvre
1. Relai des signalements pour les élus de MACS vers le PDLHI
Afin d’améliorer la coordination entre les élus locaux et les dispositifs de lutte contre l’habitat indigne, MACS assurera le relai des signalements vers le Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne (PDLHI), notamment via la promotion de la plateforme gouvernementale « Signal-Logement ». Ce dispositif permettra aux élus de faire remonter plus efficacement les situations préoccupantes identifiées sur leur commune et de les aiguiller vers les procédures et / ou dispositifs adéquats.
Calendrier
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Relai annuel des signalements vers le PDLHI
Moyens
dédiés
Moyens humains internes existants : Un équivalent temps plein au sein du service habitat
Pilote Communauté de Communes Maremne Adour Côte-Sud Partenaires Communes, Département (PDLHI)
Indicateurs
de suivi
Nombre de signalements formulés vers le PDLHI
Nombre de procédures engagées grâce au signalement
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
22
AXE 4 : DÉVELOPPER UNE OFFRE D'HABITAT FAVORISANT LA
ROTATION AU SEIN DES PARCS EXISTANTS POUR RÉPONDRE
AUX PARCOURS RÉSIDENTIELS LES PLUS EN TENSION
Action 10 : Accompagner le développement et la gestion d'une offre à destination des jeunes et actifs en mobilité
Contexte
Les niveaux de ressources des moins de 30 ans semblent permettre l’accès à un T2 dans le parc privé pour 70 % d’entre eux avec un loyer mensuel qui ne peut dépasser 580 €, mais cette offre se fait très rare sur le territoire. De plus, l’offre en petites typologies (T1 / T2) est insuffisante au regard des besoins exprimés (12 % des résidences principales correspondent à de petites typologies T1/T2, soit 3 940 unités). Actuellement, aucune structure d’hébergement dédiée aux jeunes n’a été réalisée sur le territoire même si plusieurs réflexions sont en cours.
La pénurie de l’offre « meublée clef en main » contraint également l’installation d’actifs, en contrat court ou en mobilité sur le territoire et constitue un frein au développement de l’emploi.
Objectifs
poursuivis
Développer une offre de logements à destination des jeunes et jeunes actifs
Mise en
œuvre
1. Réalisation d'un diagnostic des besoins en logement des jeunes sur le territoire
L’intercommunalité réalisera un diagnostic de qualification des besoins en logement des différents publics jeunes, dans le cadre d’une étude spécifique lancée en 2025. Ce travail visera à produire une analyse partagée entre les acteurs locaux, fondée sur des données quantitatives (typologie attendues, niveaux de revenus) et qualitatives (parcours résidentiels, freins à l’accès au logement, attentes).
Le dialogue avec les employeurs du territoire devra être poursuivi afin de cibler les besoins exacts des actifs au regard de leurs contrats de travail et durée d’activité sur le territoire.
2. Définition des modalités de gestion de l’offre en externalisation
La Communauté de communes pourra envisager l’appui d’un organisme tiers afin de développer une solution de gestion locative. Cette action sera permise grâce à un démarchage des propriétaires bailleurs (captation, médiation, accompagnement social si nécessaire).
3. Validation politique d'un plan d'actions opérationnel et des subventions dédiées à la création de l’offre
L’intercommunalité formalisera, après validation politique, un plan d’action opérationnel dédié à la création d’une offre de logement adaptée aux jeunes. L’objectif sera de permettre le développement d’une offre en petites typologies meublées « clef en main », en logement de droit commun et / ou en structure d’hébergement afin de garantir l’accueil des jeunes en contrat court ou sur une plus
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
23
longue durée sur le territoire. Ce plan inclura la poursuite de l’attribution de subventions ciblées par MACS, déjà intégrée dans son règlement d’intervention intercommunal.
Calendrier
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Etude Subventions et accompagnement au développement de l’offre
Moyens
dédiés
Moyens humains internes existants : Un équivalent temps plein au sein du service habitat
Détail des moyens financiers : 500 000 € de subventions sur six ans en investissement
Pilote Communauté de Communes Maremne Adour Côte-Sud Partenaires Communes, Bailleurs sociaux
Indicateurs
de suivi
Evolution de l’offre à destination des jeunes
- Nombre de logements créés en structure d’hébergement
- Nombre de logements captés au sein du parc privé
Evolution de l’indice de pression de la demande locative sociale pour le public jeune
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
Lite
r
24
Action 11 : Proposer une offre d'accueil dédiée au public saisonnier en réponse à la carence de l'offre et la forte saisonnalité de l'économie
Contexte
MACS est une zone d’emplois soumise à la saisonnalité de différents secteurs d’activités : particulièrement le tourisme, et dans une moindre mesure liée à l’agriculture et à l’industrie agro-alimentaire. Concernant le tourisme, l’activité est principalement localisée sur les communes du littoral qui emploient de nombreux saisonniers locaux ou arrivant de territoires extérieurs, durant la période estivale.
Près de 440 places sont dédiées aux travailleurs saisonniers, par les communes (saisonniers, gendarmes, Moniteurs et maîtres nageur etc.), principalement dans des campings, en collectif et en chambre, avec des prix allant de la gratuité à 300 € en moyenne par mois. En 2024, une étude spécifique a été initiée par le service Développement territorial de MACS pour définir une feuille de route de la réponse aux besoins de public.
Objectifs
poursuivis
Poursuivre le développement de l’offre de logements à destination des saisonniers
Mise en
œuvre
1. Concevoir un mode gestion de l'offre dédiée aux saisonniers à l'échelle intercommunale
Dans le prolongement de l’étude lancée en 2024, les services de MACS poursuivront leur démarche de coordination de l’action des communes pour concourir à la création d’une offre d’hébergement nouvelle. Des réflexions pourront être menées pour évaluer les modalités de gestion, qu’elles soient pilotées en régie ou externalisées à une association agrémentée.
Une attention particulière sera portée à l’évaluation du potentiel de reconversion de structures d’hébergement touristique vieillissantes pour proposer une solution au public (en lien avec l’action Action 8).
Calendrier
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Accompagnement au développement de l’offre
Moyens dédiés Moyens humains internes existants : Un équivalent temps plein au sein du service habitat et développement territorial (tourisme)
Pilote Communauté de Communes Maremne Adour Côte-Sud Partenaires Communes, Opérateurs de gestion
Indicateurs de
suivi
Evolution du nombre de places dédiées à l’hébergement du public saisonnier
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
SUR
nn
25
Action 12 : Poursuivre la politique intercommunale dédiée à l'accompagnement des séniors et personnes en situation de handicap
Contexte
Près d’un tiers de la population de MACS est âgée de 60 ans et plus. Cette part de population sénior continue d’augmenter via le vieillissement de la population déjà en place et de l’attractivité résidentielle du territoire auprès des ménages séniors extérieurs.
Ces besoins sont à prendre en compte à la fois à travers l’adaptation du parc existant (privé et social) mais également à travers le développement d’une offre neuve adaptée, permettant en plus de travailler sur la rotation des parcs existants et limiter la consommation foncière nouvelle.
Objectifs
poursuivis
Accompagner les séniors et personnes en situation de handicap dans leur parcours résidentiel
Mise en
œuvre
1. Renouveler les aides pour les projets de Résidence Autonomie et de logement locatif social adapté aux séniors ou personnes en situation de handicap
Dans le cadre du règlement des aides pour l’accès au logement pour tous, MACS prévoit de renouveler son soutien financier aux projets de résidence autonomie et de logement locatif social adaptés aux besoins des personnes âgées ou en situation de handicap. Ces aides seront ciblées en cohérence avec les priorités définies par le Contrat Territorial Autonomie.
2. Accompagner l’adaptation du parc existant à la perte d’autonomie
Dans le cadre l’activité de RENO MACS, la CC accompagnera les ménages éligibles dans leur projet de rénovation en vue de travaux d’adaptation de leur logement à la perte d’autonomie.
Enfin, MACS sensibilisera les bailleurs sociaux au sujet de rénovation des logements afin de les adapter à la perte d’autonomie de leurs occupants.
Calendrier
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Subventions et accompagnement au développement de l’offre
Moyens
dédiés
Moyens humains internes existants : Des équivalent temps plein existants au sein du service habitat du Centre Intercommunal d’Action Sociale (CIAS)
Détail des moyens financiers : 670 000 € au total en investissement
Pilote Communauté de Communes Maremne Adour Côte-Sud Partenaires
Conseil départemental,
gestionnaires de structures
d’hébergement, communes,
bailleurs sociaux,
associations,
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
26
Indicateurs
de suivi
Evolution du nombre de structures développées et leur localisation sur le territoire, nombre de logements adaptés créés
Connaissance des indicateurs des structures existantes et bilans d’activité (taux d’occupation, publics accueillis, évolution par an)
Nombre de logements accompagnés par RENO MACS pour la thématique adaptation
Montant des subventions attribuées par MACS chaque année pour soutenir le développement de l’offre à destination des séniors
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
27
Action 13 : Proposer une offre d'hébergement et de logement adaptée à un public en situation de précarité pour limiter le recours aux hôtels sociaux
Contexte
Des situations de précarité économique et sociale, avec des difficultés d’insertion dans un parcours logement / hébergement ponctuelles sont constatées sur le territoire. Selon les données FILOSOFI en 2020, 10,6 % de la population dispose de revenus inférieurs au seuil de pauvreté soit une part légèrement inférieure à la moyenne départementale (11,4 %). Le parc locatif privé, très largement majoritaire au sein de l’offre locative, joue un rôle social en accueillant une population paupérisée, ces derniers devant consacrer un taux d’effort important au paiement de leur loyer.
En 2025, le CIAS gère 18 logements, soit 62 places, à destination du public en situation de rupture au sein de son parcours résidentiel, sans solution de logement ou d’hébergement pérenne.
Objectifs
poursuivis
Répondre aux situations de rupture au sein des parcours résidentiels des ménages précarisés
Mise en
œuvre
1. Renforcer le lien avec les bailleurs sociaux dans le cadre des CALEOL
Afin d’améliorer l’accès au logement des ménages du territoire, MACS souhaite renforcer sa collaboration avec les bailleurs sociaux dans le cadre des Commissions d’Attribution des Logements et d’Examen de l’Occupation des Logements (CALEOL). L’objectif est d’optimiser l’accueil de ménages locaux identifiés par l’intercommunalité au sein du contingent préfectoral, en engageant une négociation avec la Préfecture.
2. Mutualiser des moyens avec le CIAS pour coordonner l'hébergement des ménages vers les hôtels sociaux
La Communauté de Communes Maremne Adour Côte-Sud poursuivra la coordination avec le Centre Intercommunal d’Action Sociale (CIAS) afin d’optimiser l’orientation des ménages en situation de précarité vers les solutions d’hébergement d’urgence, notamment les hôtels sociaux. Cette mutualisation des moyens permettra de fluidifier les parcours d’hébergement. Elle contribuera également à une meilleure articulation entre les ressources et acteurs intercommunaux.
MACS souhaite aussi poursuivre le développement de ces places au sein des différentes communes du territoire, notamment au sein de celles qui ne disposent pas encore de cette offre.
3. Evaluer les opportunités de développement d'une offre en Intermédiation Locative Sociale (IML)
Une évaluation des opportunités de développement d’une offre IML sera mise en place afin de proposer des solutions au ménages reconnus prioritaires. Ce dispositif permet de sécuriser la relation locative au travers de l’intervention d’un tiers assurant une gestion locative adaptée et un accompagnement. Le développement de l’IML contribuerait aussi à désengorger les dispositifs d’hébergement d’urgence (notamment les hôtels sociaux).
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
28
4. Poursuivre le conseil en direction des ménages en partenariat avec l’Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL)
Le partenariat avec l’ADIL sera poursuivi afin d’améliorer l’information des ménages sur leurs droits d’accès et de maintien au sein du logement.
5. Poursuivre et développer l’expérimentation multi partenariale « Partageons un Toit »
Le CIAS de MACS pilote le dispositif expérimental « Partageons un Toit » depuis 2023, en partenariat avec le Conseil Départemental. Des grands logements sous- occupés sont proposés par leurs propriétaires pour accueillir temporairement des ménages en situation de fragilité socio-économique.
Le CD40 finance à hauteur de 10 000 € SOLIHA Landes qui fait l’intermédiaire entre le SIAO, les ménages accueillis et les hébergeurs. En 2025, dix propriétaires ont accepté d’intégrer le dispositif, et trois accueillent une personne au sein de leur logement. L’initiative pourrait être pérennisée sur le territoire et diffusée sur plusieurs communes.
Le CIAS peut participer entre 25 et 50% du montant de la redevance en fonction des ressources perçues, cette participation fluctue en fonction des mois. Au regard des besoins identifiés sur le territoire, ce dispositif a vocation à être pérennisé sur le territoire.
Calendrier
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Présence et négociation en CALEOL, coordination de l’offre
Poursuite et diffusion de l’expérimentation « Partageons un Toit »
X Evaluation des besoins en IML Développement de l’offre en IML si opportunité
Moyens dédiés
Moyens humains internes existants : Un demi équivalent temps plein au sein du service habitat et demi équivalent temps plein au sein du Centre Intercommunal d’Action Sociale (CIAS)
Détail des moyens financiers : 90 000 € au total en fonctionnement pour le partenariat avec l’ADIL ainsi qu’une enveloppe non estimable du CIAS pour la participation aux redevances de l’expérimentation « Partageons un Toit »
Pilote Communauté de Communes Maremne Adour Côte-Sud Partenaires
Communes, Préfecture,
Structures d’hébergement
d’urgence, Bailleurs sociaux,
ADIL, Structure
d’intermédiation locative,
DDETSPP, SIAO, SOLIHA
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
29
Indicateurs de
suivi
Nombre d’attributions issues du contingent préfectoral
Bilan de la mutualisation avec le CIAS
Suivi du développement de l’offre IML
Bilan du partenariat avec l’ADIL
Nombre de personnes hébergées dans le cadre de l’expérimentation « Partageons un Toit » et évolution du nombre de places proposées au sein du dispositif
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
30
Action 14 : Répondre aux obligations réglementaires d’accueil et d’habitat des Gens du Voyage
Contexte
Le territoire de MACS est inclus dans le Schéma Départemental d’Accueil des Gens du Voyage des Landes sur la durée 2018 à 2024 avec lequel il est en conformité. Aujourd’hui, l’intercommunalité compte trois aires d’accueil pour les voyageurs, une aire de grand passage et une aire de petit passage :
Aire d’accueil de 23 places à Saint-Vincent-de-Tyrosse,
Aire d’accueil de 35 places à Soustons,
Aire d’accueil de 26 places à Capbreton / Labenne,
Aire de grand passage de 75 places (+75 véhicules) / Tosse (dérogation car aire de moins de 4 ha)
Aire de petit passage de 10 places (+10 véhicules) à Tosse.
Selon les acteurs locaux, le phénomène de sédentarisation tend à s’accentuer sur
les aires d’accueil ces dernières années. Certaines demandes sont refusées faute
de places disponibles. Une maîtrise d’œuvre urbaine et sociale (MOUS) a été
lancée en 2025 pour objectiver les besoins liés à ce phénomène.
Objectifs
poursuivis
Répondre aux obligations réglementaires du Schéma départemental d’accueil et de l’habitat des gens du voyage (SDAHGDV)
Mise en
œuvre
1. Faire aboutir la maitrise d’œuvre urbaine et sociale (MOUS)
Une maîtrise d’œuvre urbaine et sociale (MOUS) est un dispositif mis en place par la collectivité pour accompagner de manière globale les actions en faveur des gens du voyage. Elle vise à articuler les dimensions sociales, foncières, techniques et juridiques des projets liés à l’accueil, au logement ou à la sédentarisation de ces populations.
Les conclusions de la MOUS permettront de mieux définir les besoins spécifiques des familles et d’identifier les solutions d’aménagement des aires de sédentarisation.
2. Réaliser des travaux bâtimentaires de mise en conformité des aires en 2028
La Communauté de communes est compétente en matière d’aménagement, d’entretien et de gestion des aires d’accueil des gens du voyage. Elle réalisera ainsi les travaux bâtimentaire de mise en conformité des aires à la réglementation à partir de 2028.
3. Envisager un partenariat sur le financement des travaux
Un partenariat avec un opérateur spécialisé dans la construction abordable pourra être identifié afin de financer les travaux nécessaires au sein des infrastructures d’accueil des ménages voyageurs existantes.
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
31
Calendrier
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Finalisation de la
MOUS Réalisation des travaux (calendrier opérationnel à définir)
Moyens dédiés
Moyens humains internes existants : Equivalent temps plein existants au sein du Centre Intercommunal d’Action Sociale (CIAS)
Détail des moyens financiers : 2 000 000 € d’investissement au global pour les frais bâtimentaires
Pilote Communauté de Communes Maremne Adour Côte-Sud Partenaires Communes concernées par
les aires, gestionnaire des
aires, Département, Etat
Indicateurs de
suivi
Bilans de la maîtrise d’œuvre urbaine et sociale (MOUS)
Réalisation des travaux de mise en conformité pour les aires d’accueil
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
DIR LE 32
AXE 5 : ORGANISER ET PILOTER LA GOUVERNANCE DE LA
POLITIQUE DE L’HABIT AT
Action 15 : Organisation de séquences de suivi et de bilan des objectifs du PLH et animation de la politique de l’habitat
Contexte
Le PLH constitue la feuille de route stratégique et opérationnelle en matière de politique de l’habitat dont le contenu doit être mis en œuvre sur une durée de six ans. Ce constat nécessite un suivi de sa réalisation auprès des communes et des partenaires.
Objectifs
poursuivis
Suivre la réalisation des prescriptions du programme local de l’habitat intercommunal
Mise en
œuvre
1. Développement de l’Observatoire de l’Habitat et du Foncier (OHF)
Obligation réglementaire du Code de la construction et de l’habitation (CCH), l’OHF est à la fois un outil d’observation des dynamiques locales et d’évaluation des effets de la politique de l’habitat notamment sur la consommation foncière, le développement de l’offre nouvelle. Il constituera également un outils d’aide à la décision pour les élus.
L’intercommunalité dispose d’ores et déjà d’une expérience dans le suivi et les bilans de sa politique habitat ainsi que d’un observatoire du Foncier au format « système d’information géographique ».
2. Réalisation des séquences de suivi et d’évaluation du PLH
Forte d’une compétence habitat et d’un travail en transversalité avec les différents services connexes aux sujets Habitat (CIAS, Urbanisme), l’intercommunalité réalisera des bilans annuels, à mi-parcours et le bilan final du document permettant d’évaluer le niveau d’atteinte des différents objectifs fixés, et de partager l’ensemble des résultats avec les communes et les partenaires autour de Comités de pilotage.
Calendrier
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Bilan
annuel
Bilan
annuel
Bilan à mi-
parcours
Bilan
annuel
Bilan
annuel
Bilan
annuel
Moyens dédiés
Moyens humains internes existants : Un équivalent temps plein au sein du service habitat
Détail des moyens financiers : Un équivalent temps plein supplémentaire soit 300 000€ sur six ans sur l’ensemble des sujets PLH
Pilote
Communauté de
Communes Maremne
Adour Côte-Sud
Partenaires
Communes, ensemble des partenaires
intervenant sur le territoire sur la
thématique de l’habitat :
établissement public foncier, bailleurs
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
33
sociaux, opérateurs de la construction,
associations, services de l’Etat, Conseil
départemental, etc.
Indicateurs de
suivi
Mise en œuvre de l’observatoire de l’habitat et du foncier
Réalisation des séquences de bilan
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 igne le 29/09/2025
LILI
EE
RE
34
Action 16 : Poursuivre l’animation de la politique de l’Habitat
Contexte
Le temps d’élaboration du Programme Local de l’Habité est rythmé par des rencontres régulières entre les différentes parties prenantes de la politique de l’habitat et met donc en marche une dynamique partenariale forte. Cette dynamique engagée doit se poursuivre au travers de temps de partage réguliers permettant de tirer les bénéfices de la politique engagée et les éventuelles corrections à apporter ou sujets complémentaires à traiter.
Objectifs
poursuivis
Animer et piloter la politique de l’habitat, notamment en conseillant les élus dans leurs projets de logement
Mise en
œuvre
1. Poursuivre et renforcer l’exigence de co-construction du projet
MACS poursuivra et renforcera l’exigence de co-construction des projets entre élus et opérateurs lors de l’attribution de garanties d’emprunt aux bailleurs sociaux et aux Offices Fonciers Solidaires (OFS). Cette action consistera à instaurer des temps d’échanges en amont des décisions, afin d’assurer la cohérence des projets avec les besoins du territoire. L’objectif sera de garantir une meilleure traduction des priorités intercommunales et communales, la coordination des acteurs et une utilisation optimale des ressources publiques.
2. Organisation de séquences de pédagogie et d’information auprès des nouvelles équipes municipales et suivi des évolutions législatives et des obligations réglementaires
A la suite des élections de 2026, seront organisées des séquences pédagogiques et d’information auprès des nouveaux élus afin de leur présenter les enjeux de la politique de l’habitat. Dans le même temps, le service habitat assurera un suivi des évolutions législatives et des obligations réglementaires, afin de conformer les pratiques et d’en informer les élus, techniciens des communes et partenaires.
Calendrier
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Fréquence annuelle
Moyens
dédiés
Moyens humains internes existants : Equivalent temps plein existants au sein du service habitat
Pilote Communauté de Communes Maremne Adour Côte-Sud Partenaires Communes, bailleurs sociaux,
Offices Fonciers Solidaires
(OFS)
Indicateurs
de suivi
Réalisation de réunions d’échange et d’animation sur la politique du
logement de MACS auprès des partenaires
Réalisation des séquences de pédagogie et d’information
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 __ igne le 29/09/2025
!
35
3
Partie 3 : SYNTHESE
DES MOYENS
HUMAINS ET
FINANCIERS
MOBILISES
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025 36
Axe d’intervention Fonctionnement Investissement Montant total
Concrétiser la stratégie foncière intercommunale pour
assurer la qualité des projets
250 000 € 5 000 000 € 5 250 000 €
Garantir une offre de logements permanente suffisante pour
la réalisation des parcours résidentiels
100 000 € 3 900 000 € 4 000 000 €
Intensifier l’intervention au sein du parc existant en réponse
aux défis sociétaux et environnementaux
1 020 000 € 300 000 € 1 320 000 €
Développer une offre d'habitat favorisant la rotation au sein
des parcs existants pour répondre aux parcours résidentiels
les plus en tension
90 000 € 3 170 000 € 3 260 000 €
Organiser et piloter la gouvernance de la politique de
l’habitat
300 000 € - € 300 000 €
TOTAL 1 760 000 € 12 370 000 € 13 830 000 €
Tableau de synthèse budgétaire prévisionnelle de la politique de l’habitat pour le programme de l’habitat intercommunal 2026-2032 de MACS
L’ensemble des 16 actions, correspondent à un budget communautaire total de 13 830 000€ sur les six années du programme local de l’habitat intercommunal (2026-2032), au sein duquel est compris le recrutement d’un équivalent temps plein supplémentaire.
Enfin, l’animation de la politique de l’habitat au sein de l’intercommunalité résulte d’un soutien transversal des équipes de différents services de la communauté de communes et du CIAS.
Une action transversale qui associe différents budgets communautaires :
Habitat : 10 810 000 €
Réno MACS : 1 320 000 €
Gens du Voyage : 2 000 000 €
1 ETP supplémentaire pour le service Habitat
Reçu en préfecture le 29-09-2025
Publié en ligne le 29/09/2025