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Document publié le Mercredi 29 octobre 2025 par la commune de Mont-Dol.
Lien du pdf (unknown - 1 Rapport de presentation 29 10 2025)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Espaces terrestres et maritimes, Eau et assainissement,
COMMUNE DE MONT-DOL
PLAN LOCAL D’URBANISME
1 – Rapport de Présentation
Version arrêt 29 octobre 2025 MONT-DOL rapport de présentation MONT-DOL rapport de présentation
SOMMAIRE
Préambule Page 1
Présentation de la commune de MONT-DOL Page 3
CHAPITRE 1 : DIAGNOSTIC SOCIO-ÉCONOMIQUE Page 4
1 L’évolution démographique Page 5
2 L’habitat Page 9
3 La situation socio-économique Page 15
4 Les déplacements Page 30
5 Le fonctionnement urbain Page 33
CHAPITRE 2 : ÉTAT INITIAL DE L’ENVIRONNEMENT Page 37
1 L’environnement physique Page 38
2 L’environnement biologique Page 45
3 L’analyse paysagère Page 51
4 L’analyse urbaine, architecturale et patrimoniale Page 61
5 La gestion des ressources naturelles Page 84
6 L’occupation des sols et l’analyse de la consommation d’espace Page 90
7 Les pollutions et nuisances Page 96
8 Les risques majeurs Page 99
CHAPITRE 3 : DIAGNOSTIC LITTORAL EN REPONSE A LA LOI AU DOCUMENT INTÉGRATEUR (SCoT) Page 108
1 Introduction Page 109
2 Définition Page 110
3 La bande des 100 m Page 112
4 Les espaces terrestres remarquables Page 113
5 Les Espaces Proches du Rivage (EPR) Page 117
6 Les coupures d’urbanisation Page 122
7 Les extensions limitées des villages et agglomérations Page 124
8 La densification des secteurs déjà urbanisés Page 128
9 Les terrains de camping Page 136
10 Les dérogations pour stations d’épuration Page 137
11 La capacité d’accueil du territoire Page 138
12 Le cas des constructions agricoles Page 146
13 Les espaces boisés les plus significatifs Page 147
CHAPITRE 4 : IDENTIFICATION DU POTENTIEL DE DENSIFICATION ET DE MUTATION DES ESPACES BATIS Page 150
1 Identification du potentiel de densification et de mutation Page 151
CHAPITRE 5 : BILAN DU PRECEDENT DOCUMENT D’URBANISME Page 160
CHAPITRE 6 : TRADUCTION RÉGLEMENTAIRE DU PROJET D'AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DURABLES Page 162
1 Rappel des grandes orientations du PADD et traduction réglementaire de ses objectifs Page 163
2 Le développement de l’habitat Page 168
3 Le développement de l’activité économique Page 184
4 La préservation du cadre de vie Page 196
5 La prise en compte du patrimoine naturel, paysager et littoral Page 202 MONT-DOL rapport de présentation
CHAPITRE 7 : JUSTIFICATION DES RÈGLEMENTS GRAPHIQUE ET LITTÉRAL ET DE L’APPLICATION DE LA LOI LITTORAL Page 224
1 Le règlement graphique Page 225
2 Le règlement littéral Page 226
CHAPITRE 8 : ANALYSE DE LA CONSOMMATION D’ESPACES Page 255
CHAPITRE 9 : INCIDENCES DES ORIENTATIONS DU PLAN SUR L’ENVIRONNEMENT ET MESURES DE PRÉSERVATION ET DE MISE EN VALEUR Page 259
1 L’impact du plan sur le site Natura 2000 Page 260
2 L’impact sur les milieux naturels et les écosystèmes Page 286
3 L’impact sur la ressource en eau Page 289
4 L’impact sur le foncier agricole et naturel Page 291
5 L’impact sur le paysage Page 292
6 L’impact sur les déplacements Page 293
7 L’impact sur la qualité de l’air Page 294
8 L’impact sur la qualité de l’air Page 295
9 Les scénarios alternatifs Page 297
CHAPITRE 10 : COMPATIBILITÉ AVEC LES DOCUMENTS SUPÉRIEURS Page 299
1 Le SDAGE Page 300
2 Le SAGE Page 301
3 Le SCoT Page 301
4 Le Plan paysage Page 303
5 Le PPRSm Page 304
6 Le SRADDET Page 304
7 Le SDTAN Page 305
CHAPITRE 11 : INDICATEURS DE SUIVI Page 306 MONT-DOL arrêt 2025
1
PRÉAMBULE
Le rapport de présentation
L’article L. 151-4 du Code de l’Urbanisme précise que le « rapport de présentation explique les choix retenus pour établir le projet d'aménagement et de développement durables, les orientations d'aménagement et de programmation et le règlement.
Il s'appuie sur un diagnostic établi au regard des prévisions économiques et démographiques et des besoins répertoriés en matière de développement économique, de surfaces et de développement agricoles, de développement forestier, d'aménagement de l'espace, d'environnement, notamment en matière de biodiversité, d'équilibre social de l'habitat, de transports, de commerce, d'équipements et de services.
Il analyse la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers au cours des dix années précédant l'approbation du plan ou depuis la dernière révision du document d'urbanisme et la capacité de densification et de mutation de l'ensemble des espaces bâtis, en tenant compte des formes urbaines et architecturales. Il expose les dispositions qui favorisent la densification de ces espaces ainsi que la limitation de la consommation des espaces naturels, agricoles ou forestiers. Il justifie les objectifs chiffrés de modération de la consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain compris dans le projet d'aménagement et de développement durables au regard des objectifs de consommation de l'espace fixés, le cas échéant, par le schéma de cohérence territoriale et au regard des dynamiques économiques et démographiques.
Il établit un inventaire des capacités de stationnement de véhicules motorisés, de véhicules hybrides et électriques et de vélos des parcs ouverts au public et des possibilités de mutualisation de ces capacités. »
Le présent rapport de présentation comprend plusieurs parties, ayant pour objectif de :
• rappeler le contexte de la procédure de révision du Plan Local d'Urbanisme (PLU).
• rappeler le contexte législatif et réglementaire supra-communal.
• présenter les éléments de diagnostic (démographie, habitat, fonctionnement urbain, déplacements, économie et agriculture, histoire, géographie, état initial de l’environnement).
• expliquer les choix retenus dans le Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD) et leur traduction réglementaire.
• expliquer les incidences des orientations du PLU sur l’environnement, ainsi que les mesures de préservation et de mise en valeur.
La procédure de révision d'un PLU
Le PLU est révisé à l’initiative et sous la responsabilité de la commune.
Les services de l'État sont associés à la révision du PLU. Cette association peut s'effectuer à l'initiative du Maire ou à la demande du Préfet.
Le Conseil Régional, le Conseil Départemental, les établissements publics chargés du SCoT, de l’organisation des transports urbains, du PLH, les chambres consulaires (de Commerce et d’Industrie, des Métiers, d’Agriculture) sont également associés à la révision.
Les établissements publics voisins, les communes voisines, les associations d’usagers agréées par la Préfecture et celles agréées pour la protection de l’environnement peuvent être consultés, à leur demande.
Le Préfet est chargé de porter à la connaissance du Maire les dispositions particulières applicables au territoire communal, notamment les Servitudes d'Utilité Publique (SUP), ainsi que les projets d'intérêt général et les opérations d'intérêt national s’ils existent. Il fournit également les études techniques dont dispose l'État en matière de prévention des risques et de protection de l'environnement (tel qu’un Plan de Prévention du Risque « inondation » ou « technologique » par exemple), ainsi que, au cours de la révision, tout élément nouveau utile à la mise en forme du document. MONT-DOL arrêt 2025
2
La délibération prescrivant la révision du PLU précise les modalités de la concertation du public. La concertation se déroule pendant toute la phase d’élaboration du projet.
Un débat au sein du Conseil municipal sur les orientations générales du Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD) doit se tenir au plus tard 2 mois avant l'arrêt du projet.
Le projet arrêté est soumis pour avis pendant 3 mois aux personnes publiques associées ainsi qu'à celles qui ont demandé à être consultées.
Le projet arrêté, accompagné des avis des personnes publiques associées, est soumis à enquête publique durant un mois minimum.
Le PLU est ensuite approuvé par délibération du conseil municipal et tenu à la disposition du public à la mairie.
Le contenu du PLU
Le contenu du PLU est fixé par le code de l’urbanisme. Il comprend obligatoirement :
• un rapport de présentation.
• un Projet d'Aménagement et de Développement Durables (PADD).
• un règlement (graphique et littéral).
• des annexes.
Il comporte des Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP) relatives à des quartiers ou à des secteurs à mettre en valeur, réhabiliter, restructurer ou aménager.
Le PLU et son PADD constituent un cadre de référence aux différentes actions d’aménagement et d’urbanisme engagées par la collectivité.
Les règles (zonages et règlement) doivent servir un projet de territoire, exprimé dans le PADD sur la base des éléments de diagnostic du rapport de présentation.
Les effets du PLU
Sauf si la commune est couverte par un SCoT approuvé1, la délibération d’approbation du PLU devient exécutoire un mois suivant sa transmission au Préfet si celui-ci n’a pas demandé d’apporter des modifications au document et si les autres formalités (affichage en mairie et mention dans un journal) ont été effectuées.
Le règlement et ses documents graphiques sont opposables à toute personne publique ou privée pour l’exécution de tous travaux, constructions, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, pour la création de lotissements et l’ouverture des installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan.
Ces travaux ou opérations doivent en outre être compatibles, avec les orientations d'aménagement et de programmation et avec leurs documents graphiques.
1 Auquel cas la date exécutoire est la dernière des dates suivantes :
- date de réception en (sous-)préfecture de la délibération et des dossiers au titre du contrôle de légalité. - 1er jour de l’affichage en mairie.
- date de parution du journal dans lequel mention a été faite de l’affichage de la délibération. MONT-DOL arrêt 2025
3
PRÉSENTATION DE LA COMMUNE DE MONT-DOL
MONT-DOL se situe au nord du département de l’Ille-et-Vilaine, dans la région Bretagne.
À une soixantaine de kilomètres de Rennes, le territoire communal s'étend sur 2 644 hectares. Sa population est de 1 076 habitants en 2022.
Les communes limitrophes de MONT-DOL sont :
- Le Vivier-sur-Mer et Cherrueix au nord,
- Hirel et La Fresnais à l’ouest,
- Roz-Landrieux et Dol-de-Bretagne au sud.
- Baguer-Pican à l'est.
MONT-DOL fait partie de la Communauté de Communes du pays de Dol et de la baie du Mont-Saint-Michel, établissement public de coopération intercommunale regroupant 19 communes pour un total d’environ 23 000 habitants.
Administrativement, MONT-DOL est rattachée à l'arrondissement de Saint-Malo.
Le bourg se trouve à une altitude d'environ 15 mètres NGF, tandis que le point culminant de la commune s'élève à 63 mètres.
Ce Plan Local d'Urbanisme doit notamment permettre à la commune de mieux anticiper un développement harmonieux et durable de son territoire. MONT-DOL arrêt 2025
4
CHAPITRE 1
DIAGNOSTIC SOCIO-ÉCONOMIQUE MONT-DOL arrêt 2025
5
1 L’évolution démographique
1.1 Une population en baisse…
Depuis 1975, la population de MONT-DOL
a connu deux cycles démographiques
contrastés :
- une période d’augmentation de
population globale de 1975 à
2008, entrecoupée de légers
reculs démographiques.
- une période de perte de
population continue depuis
2008.
- une nouvelle tendance semble se
dessiner, entre 2016- 2022 le taux
de croissance est de – 0,5% alors
qu’il était à -2,1% entre 2010-
2015.
- Population 2022 : 1076 habitants
Avec 1 085 habitants en 2019, MONT-DOL
constitue la dixième commune la plus
peuplée de la Communauté de
Communes, derrière Dol-de-Bretagne,
Pleine-Fougères, Baguer-Pican, Baguer-
Morvan, Epiniac, Roz-Landrieux, La
Boussac, Saint-Broladre et Cherrueix.
Justification : A noter, la commune
de Mont-Dol tente depuis plus de 15
ans d’avoir un PLU approuvé. En
2012, la commune avait arrêté un
PLU, celui-ci n’a jamais été
approuvé. Juste après l’arrêt du PLU,
le PPR-Submersion Marine, qui
n’existait pas jusqu’alors, a
bouleversé le PLU arrêté. Plus aucun
bureau d’études ne souhaitait
poursuivre le PLU pour le
recommencer à zéro.
En conséquence, la commune s’est
retrouvée au RNU avec un POS
caduc, donc sans document
d’urbanisme depuis, d’où la chute de
croissance. MONT-DOL arrêt 2025
6
Comme 8 autres communes de la Communauté de Communes, MONT-DOL a perdu des habitants entre 2013 et 2018. Et preuve d’un phénomène marqué, le taux d'évolution annuel moyen de la population Mont-Doloise est de -1,1% lors de la dernière période intercensitaire.
1.2 ...en raison d’un déficit naturel et migratoire
Excepté entre 2013 et 2018, le solde naturel (différence naissances-décès) est toujours positif. C’est donc le solde migratoire (différence arrivées-départs) qui dicte la variation de population : quand il est déficitaire, il engendre ou accentue le déclin démographique, et lorsqu’il est excédentaire, il accélère la croissance démographique. MONT-DOL arrêt 2025
7
1.3 Une population vieillissante
D’une manière générale, la population de MONT-DOL est âgée puisque les plus de 45 ans sont majoritaires (56,4%). Et ce chiffre augmente constamment depuis 2008 (48,7% en 2008, 53,8% en 2013).
Le vieillissement de la population est confirmé par les tendances suivantes : les trois catégories d’âge « inférieures » sont moins représentatives en 2018 qu’elles ne l’étaient en 2008 et à l’inverse, la tranche d’âge des 60-74 ans a vu sa proportion fortement augmenter en dix ans.
A l'échelle intercommunale, on remarque des indices
de vieillesse2 assez variables.
MONT-DOL possède un indice de 1,97, supérieur à la
moyenne intercommunale (1,73).
2 Indice de vieillesse : ratio de personnes de 60 ans et plus sur le nombre de personnes de moins de 15 ans. MONT-DOL arrêt 2025
8
1.4 Le desserrement des ménages
Le nombre de ménages3 recensés en 2018 s'élève à 445 contre 484 en 2013.
La taille moyenne des ménages Mont-Dolois a fortement diminué entre 1975 et 2018, passant de 3,14 à 2,27 personnes par logement. En 2022, la taille moyenne est de 2,24 personnes par ménage.
Ce phénomène de desserrement des ménages s'explique par la proportion de plus en plus importante des personnes seules (célibataires, divorces, personnes âgées seules…) et des foyers monoparentaux.
SYNTHÈSE
La population de MONT-DOL augmente moins vite qu’à l’échelle intercommunale et départementale.
De même, l’indice de vieillesse communal est plus élevé que ceux de la Communauté de Communes du pays de Dol et de la baie du Mont-Saint-Michel et du département.
Symbole d’une population vieillissante, la part des moins de 15 ans baisse et à l’inverse, la tranche d’âge des 60-74 ans a vu sa proportion fortement augmenter en dix ans.
Quelques chiffres-clés :
Commune de
MONT-DOL
Communauté de
Communes du pays de
Dol et de la baie du Mont-
Saint-Michel
Département
d’Ille-et-Vilaine
Taux d'évolution annuel moyen
de la population (2013-2018) -1,1% +0,3% +0,9%
Taux d'évolution annuel moyen
de la population (2016-2022) -0,5% +0,3% +0,9%
Indice de vieillesse en 2018 1,97 1,73 1,24
Part des moins de 15 ans en
2018 16,2% 18,3% 18,8%
Part des ménages d'une
personne en 2018 27,0% 35,2% 37,8%
Enjeux :
• Favoriser le renouvellement de population jeune pour assurer la pérennité de l’école.
• Conforter l'hébergement des personnes âgées qui recherchent l’accessibilité des commerces et services de proximité.
3 Un ménage, au sens du recensement, désigne l'ensemble des personnes qui partagent la même résidence principale, sans que ces
personnes soient nécessairement unies par des liens de parenté. Un ménage peut être constitué d'une seule personne. MONT-DOL arrêt 2025
9
2 L'habitat
2.1 Composition du parc de logements
En 2018, MONT-DOL compte 610 logements,
dont 462 résidences principales.
A noter que la commune de Dol-de-Bretagne
concentre à elle seule quasiment un quart des
logements à l’échelle de l’EPCI.
Parmi ces 610 logements Mont-Dolois, on
dénombre 596 maisons individuelles, soit
97,7% du parc. La maison individuelle,
mitoyenne ou non, est donc le mode
d'habitation largement majoritaire sur la
commune. Le développement de l'habitat
sous forme pavillonnaire, s'il répond à la
demande des acquéreurs, participe
néanmoins à une banalisation des paysages
urbains et est synonyme de forte
consommation foncière.
Entre 1975 et 2018, le nombre de logements
a augmenté de plus de 50% sur la commune.
Le parc s'est enrichi de 221 nouvelles
habitations, soit une augmentation moyenne
de 5 unités par an.
On remarque que le nombre de logements
Mont-Dolois a augmenté de manière continue
entre 1990 et 2013. Cette hausse s’est
nettement ralentie depuis. MONT-DOL arrêt 2025
10
La part des résidences secondaires ou logements occasionnels est relativement importante puisqu’elle représente 14,3% des logements.
Cette tendance semble augmentée car en 2022 la part des résidences secondaires ou logements occasionnels est 16,4 %
Selon les données INSEE :
La vacance, elle, a fortement augmenté entre 2013 et
2018 (+5,9%) et atteint désormais un niveau élevé,
nettement supérieur à la moyenne départementale.
Celle-ci concerne 61 logements, soit 10%.
Les facteurs de la vacance peuvent être de plusieurs
natures : rotation normale des locataires, problème de
succession, soucis structurels qui occasionnent de lourds
travaux, faiblesse de la demande (inadaptation du marché,
crise économique...).
En 2022, le taux de logement vacants est de 6,2%, même
s’il a un peu augmenté depuis 2018, il reste plus faible
qu’en 2016 avec 9%.
Selon les données DGFIP ajustées par les élus :
Les élus ont constaté une incohérence entre le nombre de logements vacants annoncé par l’INSEE et la réalité. Ce décalage est abyssal.
Selon les données DGFIP de 2022 il y a 49 logements vacants.
Ainsi, en reprenant la liste DGFIP , il a été constaté que les 28 gites touristiques sur la commune sont comptabilisés comme étant des logements vacants, alors qu’en réalité il s’agit de gîtes. Par ailleurs, il a été calculé que 2 logements comptés vacants sont en réalité loués (1 dans le bourg et un au pont Chanteloup), 2 autres correspondent à la galerie et au musée. Enfin, 4 sont comptabilisés comme étant des logements vacants alors qu’il s’agit en réalité de caves ou de celliers.
Total : 13 logements réellement vacants = 49 – 28 – 2 – 2 - 4 MONT-DOL arrêt 2025
11
2.2 Une large majorité de grands logements
Les très grands logements sont nombreux à MONT-DOL : quasiment 60% des résidences principales possèdent au moins 5 pièces. Et le nombre de ce type de logements a augmenté entre 2008 et 2018, contrairement aux autres.
En 2018, en moyenne, une résidence principale Mont-Doloise comporte 4,9 pièces contre 4,2 au niveau départemental.
Pour rappel, construire uniquement des grands logements peut entraîner, à terme, un risque d’inadéquation entre l'offre et la demande de logements allant à l'encontre de deux phénomènes :
- le desserrement des ménages.
- le parcours résidentiel, qui consiste à accompagner les habitants tout au long de leur vie en leur proposant des logements adaptés à leur situation (revenus), aux évolutions de la famille (naissance, départ d’un « grand enfant », décès…) et en fonction de leur âge (logement adapté à une moindre mobilité), en facilitant les mutations au sein du parc de logements.
2.3 Une ancienneté de logements variable
La majorité des logements Mont-Dolois a été construite lors de deux périodes : avant 1919 (37%) et entre 1971 et 1990 (26,3%).
En termes de confort, on ne dénombre, en 2018, que 11 résidences principales (sur 462) ne disposant pas de salle de bain avec baignoire ou douche. MONT-DOL arrêt 2025
12
2.4 Une proportion de propriétaires largement majoritaire
En 2018, la proportion des résidences principales occupées par des propriétaires est largement majoritaire (82,5%). Après avoir diminué entre 2008 et 2013, ce chiffre est à nouveau à la hausse (+1,2 point).
En découle un faible taux de locataires (16,5%), 10 points inférieur à la moyenne de la Communauté de Communes (26,6%). Il peut s’expliquer en partie par le faible nombre d'appartements (11) sur la commune.
Soulignons que le maintien d’un taux de logements locatifs significatif sur une commune est garant d’un dynamisme démographique, car il permet d’accueillir de jeunes ménages. MONT-DOL arrêt 2025
13
2.5 Le parc locatif social
Globalement, à l’échelle de la Communauté de Communes du
pays de Dol et de la baie du Mont-Saint-Michel, la part de
résidences principales occupées par des locataires de
logements HLM est de 8%.
MONT-DOL possède un taux beaucoup plus faible (2,6%).
On dénombre 16 logements sociaux4 sur la commune en 2021
(source communale) :
6 dans l’allée des Lys,
6 dans l’allée des Mimosas,
4 dans le chemin des Pavillons.
Ces logements ont été construits en 1992 pour les plus anciens
et en 2018 pour les plus récents. Ils possèdent une superficie
comprise entre 52 et 88 m².
En 2023, les 8 nouveaux logements sociaux chemin du Pavillon
ont été construits.
2.6 L’ancienneté d’emménagement
En 2018, l’ancienneté moyenne d'emménagement est de 22,4 ans à MONT-DOL. La proportion des ménages dans leur logement depuis au moins 30 ans s’élève à 32,5%.
4 Les logements sociaux regroupent :
• les logements appartenant à des organismes HLM (Habitation à loyer modéré) ou à d'autres bailleurs de logements sociaux (par exemple, logements détenus par les sociétés immobilières d'économie mixte- SEM) et qui sont soumis à la législation HLM pour la fixation de leur loyer.
• les logements en dehors du champ des organismes de HLM mais pratiquant un loyer HLM. MONT-DOL arrêt 2025
14
SYNTHÈSE
MONT-DOL concentre un peu moins de 5% des logements de toute l’intercommunalité.
Entre 2013 et 2018, le nombre de logements Mont-Dolois a augmenté moins vite qu’à l’échelle intercommunale et départementale.
Après vérification, une proportion de logements vacants (INSEE) est erronée. La réalité fait apparaître une commune disposant d’une faible part de logements vacants.
Quant au statut d'occupation des ménages, on remarque que la part de locataires est très nettement inférieure aux moyennes intercommunale et départementale.
Quelques chiffres-clés :
Commune de
MONT-DOL
Communauté de
Communes du pays de
Dol et de la baie du
Mont-Saint-Michel
Département
d’Ille-et-Vilaine
Taux d'évolution annuel moyen du
nombre de logements (2013-
2018)
+0,2% +0,6% +1,5%
Taille moyenne des résidences
principales en 2018 4,9 4,4 4,2
Part de locataires en 2018 16,5% 26,6% 39,0%
Enjeux :
• Proposer une offre de logements adaptés aux jeunes ménages pour faciliter leur installation à long terme sur la commune.
• Prendre en compte le vieillissement de la population par l’adaptation des logements.
• Poursuivre la dynamique actuelle de réduction du nombre de logements vacants.
• Diversifier l'offre de logements en proposant, dans les futures opérations, une variété de tailles de logements afin de minimiser les effets de "vagues" générationnelles.
• Prendre en compte les besoins en logements des nouveaux ménages (familles monoparentales, personnes seules, ménages précaires…).
• Privilégier une densification de l'habitat afin de créer une véritable centralité autour du bourg et de réduire la consommation d’espaces agricoles et naturels. MONT-DOL arrêt 2025
15
3 La situation socio-économique
3.1 La population active
En 2018, la population active représente 69,9% des 15-64 ans, en baisse par rapport à 2013 (-1,2 point). Cette proportion est désormais largement inférieure à la moyenne départementale (74,7%).
En 2018, MONT-DOL compte 445 actifs occupés
parmi ses habitants, soit 51 de moins qu'au
recensement de 2013. MONT-DOL arrêt 2025
16
Parmi ces 445 actifs ayant un emploi, on remarque une prédominance des catégories « ouvriers » et « employés » qui représentent quasiment 3 actifs occupés sur 5.
Au niveau des tendances, on observe entre 2008 et 2018 :
- une progression du nombre d’ouvriers (+18) et d’artisans, commerçants et chefs d’entreprise (+9).
- une stagnation du nombre de cadres et professions intellectuelles supérieures.
- une baisse du nombre d’agriculteurs exploitants (-22), d’employés (-18) et de professions intermédiaires (-10).
3.2 Une très forte mobilité professionnelle
Parmi les actifs ayant un emploi en 2018, seuls 15,6% travaillent à MONT-DOL. Les autres travaillent en grande majorité dans le département.
La commune attirant le plus d’actifs Mont-Dolois ayant un emploi est Dol-de-Bretagne (107).
La commune de Saint-Malo attire moins de 100 actifs (chiffre précis non indiqué par l’INSEE). MONT-DOL arrêt 2025
17
Cette part d’actifs résidents est deux fois inférieure à la moyenne départementale (32,1%).
En ce qui concerne l’indice de concentration de l’emploi5, deux communes peuvent être qualifiées de pôles d’emplois et se démarquent avec un nombre d’emplois supérieur au nombre de résidents y ayant un emploi : Saint-Georges-de-Gréhaigne et Dol-de-Bretagne.
A l’inverse, les autres communes, dont MONT-DOL, peuvent être qualifiées de résidentielles.
A noter que pour aller sur leur lieu de travail, les actifs Mont-Dolois utilisent dans 89,1% des cas une voiture (ou un camion ou une fourgonnette).
5 L’indice de concentration de l’emploi ou taux d’attraction de l’emploi désigne le rapport entre le nombre d’emplois offerts dans une
commune et les actifs ayant un emploi qui résident dans la commune. MONT-DOL arrêt 2025
18
3.3 Deux tiers d’emplois tertiaires
En 2018, sur la commune de MONT-DOL,
on dénombre 131 emplois. A noter que :
- le secteur tertiaire (qui regroupe
le commerce, les transports, les
services divers, l’administration
publique, l’enseignement, la
santé humaine et l’action sociale)
concentre 66% de ces emplois.
- le secteur secondaire (qui
regroupe l’industrie et la
construction) représente 19% de
ces emplois.
- le secteur primaire 15%.
3.4 Un taux de chômage moyen
Le taux de chômage6 à MONT-DOL est en hausse de 2,6
points par rapport à 2008, à 10,7%. Ce taux est
désormais comparable à la moyenne départementale
(10,4%).
6 Le taux de chômage au sens du recensement de la population est la proportion du nombre de chômeurs (personnes de 15 ans ou
plus qui se sont déclarées chômeurs sauf si elles ont déclaré explicitement ne pas rechercher de travail) dans la population active (la population active comprend les personnes qui déclarent exercer une profession ; aider un membre de la famille dans son travail ; être apprenti, stagiaire rémunéré ; être chômeur à la recherche d'un emploi ; être étudiant ou retraité mais occupant un emploi ou être militaire du contingent). MONT-DOL arrêt 2025
19
3.5 Des revenus médians relativement faibles
Cette structure de la population active implique une médiane
du revenu par unité de consommation7 légèrement inférieure
à la médiane départementale (20 890 € contre 22 130 €).
3.6 La zone d’activités
Il existe au sud de la commune, en limite avec
Dol-de-Bretagne, deux bâtiments d’activité :
• Vulcotech (Association ingénieurs industriels),
• Les enfants avant tout (Association).
Il s’agit d’entreprises associatives.
Au sens du SCoT , c’est une zone d’activités de proximité.
La zone d’activités
7 Système de pondération attribuant un coefficient à chaque membre du ménage et permettant de comparer les niveaux de vie de
ménages de tailles ou de compositions différentes. Avec cette pondération, le nombre de personnes est ramené au nombre d'unités de consommation (UC) suivant :
• 1 UC pour le premier adulte du ménage.
• 0,5 UC pour les autres personnes de 14 ans ou plus.
• 0,3 UC pour les enfants de moins de 14 ans. MONT-DOL arrêt 2025
20
3.7 L’activité touristique
Site touristique :
En raison de sa situation à proximité du littoral et de la baie du Mont Saint Michel, de sa singularité avec la butte du Mont, de son moulin et de sa vue imprenable, le MONT-DOL dispose d’une attractivité touristique.
Constructions au sommet du Mont Le Moulin à vent sur le site du Tertre et sa vue
Hébergements touristiques :
Il existe une offre variée d’hébergements sur la commune :
• Un hôtel,
• 15 références de gites, chambres d’hôtes, chalets, salles de réception,
• Un camping et chambres d’hôtes.
Le camping de la Roche MONT-DOL arrêt 2025
21
3.8 Le secteur agricole
Données générales
13 exploitations agricoles ont répondu au questionnaire qui leur a été transmis (14 convocations hors ferme type équestre). Parmi elles, il y a :
- 22 chefs d’exploitation,
- 12 sièges d’exploitation situés à MONT-DOL.
A noter que, selon le recensement agricole, il y aurait 21 exploitations en 2020.
Structures juridiques
A noter : certaines exploitations disposent de plusieurs structures juridiques.
Il existe aujourd’hui 4 exploitations individuelles, 1 GAEC (groupements agricoles d'exploitation en commun), 6 EARL (exploitations agricoles à responsabilité limitée), 2 SCEA (sociétés civiles d’exploitation agricole), et 1 EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée).
Âge des exploitants
L'âge moyen des 22 chefs d’exploitation est de 50 ans. Plus de la moitié d’entre eux a plus de 50 ans.
Seuls 2 des sièges d’exploitation de MONT-DOL ne comprennent que des agriculteurs de moins de 50 ans.
La population agricole ne présente donc qu’un faible risque d’arrêter son activité dans la décennie à venir (durée de vie du PLU).
GAEC
1
EARL
6 Individuelle
4
SCEA
2
EURL
1
Structures juridiques
L’analyse ci-dessous concerne donc les 12 sièges comprenant 22 chefs d’exploitation ayant répondu au questionnaire lors des entretiens réalisés fin 2021. MONT-DOL arrêt 2025
22
Surfaces agricoles
La surface agricole utile8 (SAU) totale déclarée pour les 12 sièges d’exploitation ayant répondu au questionnaire est de 2 773 hectares, dont 73% sur la commune. Ces exploitations sont donc relativement dépendantes du territoire communal.
Pour information, au recensement général de 2020, la SAU totale des exploitants de MONT-DOL est de 1 226 hectares, c’est-à-dire 12,3% de moins qu’en 2010.
La superficie moyenne d'une exploitation de MONT-DOL est de 58,4 hectares, un chiffre légèrement inférieur aux tailles moyennes départementale (62,9 ha) et régionale (61,7 ha).
8 La SAU est une notion normalisée dans la statistique agricole européenne. Elle comprend les terres arables (y compris pâturages temporaires, jachères, cultures sous verre, jardins familiaux …), les surfaces toujours en herbe et les cultures permanentes (vignes, vergers, etc.).
0
2
4
6
8
10
12
14
Moins de 40
ans
Entre 40 et
49 ans
Entre 50 et
54 ans
55 ans et
plus
4 4
1
13
Âge des exploitants
Surface
communale
2011,5 ha
73%
Surface hors
commune 762 ha
27%
Localisation des SAU MONT-DOL arrêt 2025
23
En ce qui concerne la répartition des terres mises en valeur par rapport à l'âge des exploitants, il est intéressant de noter que les plus de 55 ans utilisent 50% de la SAU totale9.
A noter : la carte correspond aux 13 exploitations ayant répondu au questionnaire.
9 En cas de structure sociétaire, seul l'âge du plus jeune exploitant a été pris en compte.
16%
25%
9%
50%
Répartition de la SAU en fonction de l'âge des
exploitants
Moins de 40 ans Entre 40 et 49 ans
Entre 50 et 54 ans 55 ans et plus MONT-DOL arrêt 2025
24
Productions agricoles
Le graphique suivant met en évidence les types d’élevage.
On constate que la production dominante sur la commune est l’élevage laitier, présent dans 5 exploitations.
En termes d’activités complémentaires, 2 exploitations proposent des travaux agricoles, 1 de la transformation, 2 font de la vente directe, et 1 du photovoltaïque.
Compléments d’information (INAO)
Les informations suivantes concernent tout le territoire, y compris les agriculteurs n’ayant pas répondu au questionnaire.
La commune de MONT-DOL appartient aux aires de production des signes de qualité suivant :
- AOP « Moules de Bouchot de la Baie du Mont Saint Michel »
- AOP « Prés Salés du Mont Saint Michel »
- IG « Whisky de Bretagne »
- IGP « Cidre de Bretagne », « Farine de Blé Noir de Bretagne », « Pâté de Campagne Breton », « Volailles de Bretagne » et « Volailles de Janzé ».
A ce jour, un opérateur est identifié en production IGP « Farine de Blé Noir de Bretagne » et huit en IGP « Cidre de Bretagne » sur la commune.
0 0,5
1 1,5
2 2,5
3 3,5
4 4,5
5
5
2 2
1 1 1 1
Types d'élevages MONT-DOL arrêt 2025
25
État des bâtiments
La majeure partie des exploitants déclare avoir des bâtiments fonctionnels, qu'ils soient anciens ou récents.
Seuls 2 exploitants déclarent posséder des bâtiments anciens et peu fonctionnels.
Régime sanitaire
Les élevages agricoles ou la détention d'animaux, en fonction de la nature de leur cheptel et de l'importance de celui-ci, relèvent soit du Règlement Sanitaire Départemental (RSD), soit du régime des Installations Classées pour la Protection de l'Environnement (ICPE).
Ces polices sanitaires déterminent les conditions dans lesquelles l'activité doit se pratiquer : état des bâtiments, bruit, pratiques agricoles (épandage...), éloignement vis-à-vis des tiers...
Pour cette dernière, il convient de savoir que :
- les élevages relevant du RSD se voient imposer, pour leurs bâtiments abritant des animaux, des stockages d'effluent, des jus d'ensilage ou des eaux de lavage, une distance de 50 mètres par rapport aux tiers.
- les élevages relevant du régime des ICPE se voient imposer, pour tous leurs bâtiments et installations agricoles, une distance de 100 mètres par rapport aux tiers. A noter qu'une distance d'éloignement supérieure peut être imposée.
Cependant, comme le préconise la Chambre d’Agriculture d’Ille-et-Vilaine, afin de permettre aux exploitations de se moderniser, de se développer et réciproquement pour prémunir les tiers de toutes nuisances inhérentes aux activités agricoles, il est fortement préconisé de systématiser la distance de recul de 100 mètres pour toutes les constructions nouvelles (habitations…), quelles que soient la dimension et la nature de l’élevage existant.
Comme le montre le graphique ci-dessous, sur les 10 élevages, il existe 2 exploitations soumises au règlement sanitaire départemental, 5 ICPE soumises à déclaration, 3 ICPE soumise à autorisation.
Anciens peu
fonctionnels
12%
Anciens
aménagés
53%
Récents et
fonctionnels
35%
État des bâtiments MONT-DOL arrêt 2025
26
La carte ci-dessous indique la localisation et le régime sanitaire des élevages de MONT-DOL.
Régime sanitaire des exploitations
Règlement
sanitaire
départemental
Installation
classée soumise
à déclaration
Installation
classée soumise
à autorisation MONT-DOL arrêt 2025
27
Contraintes rencontrées
Les principales contraintes pesant sur les exploitations de MONT-DOL sont liées au voisinage, à la proximité de tiers et à la proximité de zones constructibles.
Notons cependant que 6 exploitations déclarent ne rencontrer aucune contrainte.
Avenir des exploitations agricoles
Pour 8 exploitants, la reprise de leur activité n'est pas un souci actuel. Aucun ne mentionne que la reprise de son activité pose de problème.
0 1 2 3 4 5 6
Aucune
Voisinage
Tiers à moins de 100m
Morcellement
Routes
Monument historique
Loi Littoral
Cours d'eau proche
Zones constructibles
6
5
4
3
2
1
3
1
3
Contraintes pesant sur les exploitations
8
2
4
Avez-vous un repreneur potentiel ?
Non
Oui, il n'appartient
pas à la famille
Oui, il appartient à la
famille MONT-DOL arrêt 2025
28
Pour les 6 autres, il y a déjà un repreneur.
Enfin, pour la décennie à venir, le projet le plus fréquemment cité est l’agrandissement.
4 exploitants déclarent ne pas avoir de projet.
Les terres exploitées à proximité du bourg
6
1 1 2
4
Projets et perspectives d'évolution
à 10 ans Agrandissement
Changement de
production
Installation dans
cadre familial
Installation d'un
jeune en plus
Pas de projet
particulier MONT-DOL arrêt 2025
29
SYNTHÈSE
La proportion d’actifs ayant un emploi est comparable au niveau intercommunal.
Par ailleurs, la commune est marquée par une mobilité professionnelle très importante.
Enfin, le taux de chômage de MONT-DOL se situe au-dessous de la moyenne intercommunale et de la moyenne départementale.
Quelques chiffres-clés :
Commune de
MONT-DOL
Communauté de
Communes du pays de
Dol et de la baie du
Mont-Saint-Michel
Département
d’Ille-et-Vilaine
Proportion d’actifs ayant un
emploi parmi les 15-64 ans en
2018
62,4% 74,4% 66,9%
Part d’actifs résidents en 2018 15,6% 26,5% 32,1%
Taux de chômage en 2018 10,7% 9,6% 10,4%
Enjeux :
• Proposer des possibilités d’implantation pour des entreprises locales ou de nouvelles entreprises afin d'accroître le nombre d’emplois sur la commune, disposer de nouvelles ressources financières, dynamiser la vie locale mais aussi limiter les navettes domicile- travail.
• Respecter les principes d'équilibre entre le développement, l'activité agricole et la protection des espaces naturels ainsi que des paysages.
• Maintenir et développer les activités, les services et les commerces pour assurer la diversité des fonctions urbaines de MONT-DOL. MONT-DOL arrêt 2025
30
4 Les déplacements
4.1 Le réseau de voiries
Le bourg de MONT-DOL est traversé par une voie communale (rue de la Mairie, rue de l’église Saint-Pierre).
Le maillage viaire du bourg se fait principalement autour de cette voie. En effet, le réseau de voiries secondaires, destiné à desservir les différents quartiers du bourg, se raccorde essentiellement à cet axe.
Par ailleurs, le territoire communal de MONT-DOL est traversé par :
- la Route Nationale 176, classée Route à Grande Circulation. De ce fait, elle est concernée par la Loi Barnier. Ce qui implique que tout nouveau projet situé dans son environnement proche devra faire l’objet d’une étude urbaine.
- les RD 4, 78, 82, 155 et 282.
La commune compte 42 km de routes communales, environ 18 km de départementales et la 4 voies sur environ 2,5 km.
4.2 Les déplacements automobiles
L'automobile reste prépondérante dans les moyens de déplacement : en effet, en 2018, sur 462 ménages recensés, 441 (soit 95,5%) possèdent au moins une voiture.
Ce taux de motorisation des ménages Mont-Dolois est supérieur à la moyenne intercommunale (89,6%) et peut s’expliquer par l’absence de desserte en transports en commun.
4.3 Les transports collectifs
Les bus
MONT-DOL ne figure sur aucune ligne du réseau de transports en commun (autocars) BreizhGo, géré par la Région Bretagne.
Le ramassage scolaire
Le ramassage scolaire est assuré, dans les hameaux et dans le bourg, par la Région Bretagne.
La desserte ferroviaire
La commune n'est pas desservie par le train. Cependant, depuis la gare de Dol-de-Bretagne, à 3 km au sud de MONT-DOL, plusieurs trains relient quotidiennement Rennes, Saint-Malo ou encore Paris.
La ligne de chemin de fer traverse la commune du Mont-Dol dans sa partie sud-ouest
Le covoiturage
Il existe une zone de covoiturage sur la commune, située parking du cimetière. MONT-DOL arrêt 2025
31
4.4 Les liaisons douces
Au sein du bourg, les trottoirs sont globalement bien dimensionnés pour permettre une circulation piétonne entre les zones d’habitat, l’école et les autres équipements structurants.
Les liaisons entre les hameaux et le bourg ne sont pas aménagées pour permettre une circulation douce en sécurité. Il s’agit essentiellement de routes à double sens qui présentent sur quelques tronçons des accotements enherbés.
En matière de randonnée, plusieurs circuits pédestres ont été aménagés sur la commune. Plus globalement, environ 23 km de chemins inscrits au PDIPR (Plan Départemental des Itinéraires de Promenade et de Randonnée) traversent le territoire communal.
Chemins inscrits au PDIPR
Au-delà des PDIPR, certains de ces itinéraires passant par le Mont-Dol, font partie d’autres classements par exemple :
• Le GR 34
• La Véloroute Circuit du Marais de Dol (réservée aux piétons, vélos, agriculteurs à partir de 2023)
• Itinéraires mis en place par la Communauté de communes (circuit N°1 Du Clos de la Chapelle, circuit N°5 du Marais Noir, N°6 Nominoë, N°10 Du Tertre)
De plus, un itinéraire identifié par les élus, passe a priori par la face nord-est du Mont du MONT-DOL MONT-DOL arrêt 2025
32
Enjeux :
• Favoriser les dispositifs qui permettent de réduire l'utilisation de l'automobile.
• Privilégier une urbanisation future proche du bourg pour encourager la marche vers l’école.
• Consolider et développer le réseau de continuités douces, tant pour faciliter ce mode de déplacement pour les habitants que pour valoriser le cadre de vie dans l'esprit du développement durable. MONT-DOL arrêt 2025
33
5 Le fonctionnement urbain
5.1 Les équipements administratifs
La mairie, située en cœur de bourg, 2 rue du la Mairie.
5.2 Les équipements scolaires et périscolaires
MONT-DOL est dotée d’une école primaire publique (maternelle et élémentaire) localisée sur deux sites :
• 4 rue de la Mairie (2 classes).
• 5 chemin du pavillon classes (3 classes).
À la rentrée de l'année scolaire 2021-2022, cet établissement accueillait environ 73 élèves.
Il existe également un restaurant scolaire, une garderie 4 rue de la Mairie.
Un espace jeunes accueille les enfants les jeudis après l’école et le samedi matin.
L'école primaire publique rue de la Mairie Rue du Pavillon MONT-DOL arrêt 2025
34
5.3 Les équipements culturels, sportifs et de loisirs
Sur son territoire communal, MONT-DOL dispose de :
Un city stade au sud du bourg, entre le chemin du Pavillon et le Chemin vert,
Un site d’escalade, situé près de l’arboretum,
Une salle polyvalente, juste à côté de la Mairie,
Un musée (gratuit et ouvert en juillet et août), une Galerie d’art (gratuite et ouverte d’avril à septembre), une exposition dans le Moulin, sur le site du Tertre en haut du Mont.
Les bâtiments à côté de l’école correspondent à l’ancienne bibliothèque.
Salle polyvalente et arrière de la Maire
Site d’escalade
Le musée MONT-DOL arrêt 2025
35
5.4 Les autres équipements
La commune dispose sur son territoire :
D’ateliers techniques, au sud du bourg (chemin vert) récemment rénovés,
Des ateliers des digues et marais (au sud-est du bourg).
Ateliers Digues et Marais
5.5 La vie associative
On dénombre quatre associations sur la commune de MONT-DOL, touchant essentiellement les secteurs des sports, de la culture, des loisirs, du périscolaire.
Enjeux :
• Offrir les moyens aux associations de fonctionner grâce à des équipements appropriés.
• Maintenir la dynamique culturelle autour du site du Tertre sur le Mont. MONT-DOL arrêt 2025
36
SYNTHÈSE DU DIAGNOSTIC SOCIO-ÉCONOMIQUE
ATOUTS CONTRAINTES
Démographie
- Vieillissement de la population.
- Une perte de population continue.
- Taille de ménages en baisse.
Habitat
- Rythme de construction constant.
- Faible taux de vacance (réel).
- Prédominance des très grands
logements.
- Parc locatif social limité.
Activité
économique
- Taux de chômage moyen.
- Présence d’une zone d’activités.
- Attractivité touristique.
- Nombre d’emplois limité sur la
commune.
Déplacements
- Très nombreuses liaisons douces, dont
le GR 24.
- Proximité de la gare de Dol-de-
Bretagne.
- Très forte mobilité professionnelle.
- Pas de desserte par les transports en
commun (bus).
Fonctionnement
urbain - Bon niveau d'équipements.
- Risque de perte d'attractivité du bourg
en cas d'éloignement de l'habitat, des
résidences touristiques. MONT-DOL arrêt 2025
37
CHAPITRE 2
ÉTAT INITIAL DE L'ENVIRONNEMENT MONT-DOL arrêt 2025
38
1 L'environnement physique
1.1 Une commune au cœur du Massif armoricain
Le sous-sol du département d’Ille-et-Vilaine est tout entier contenu dans une entité géologique connue sous le nom de Massif armoricain qui représente une des parties les plus anciennes et les plus complexes du territoire français.
Ce sous-sol est constitué de roches variées qui caractérisent une ancienne chaîne de montagne aujourd'hui fortement érodée : la Chaîne Hercynienne qui s'est formée au Paléozoïque (ère primaire) entre 450 et 300 millions d'années.
Cette chaîne de montagne, à l'origine continue sur plus de 3 000 km, occupait une grande partie du territoire de l'Europe de l'Ouest, et affleure actuellement en massifs isolés (comme le Massif armoricain).
Les roches variées du sous-sol Mont-Dolois sont le résultat de l'action de phénomènes géologiques complexes où interviennent des paramètres comme la composition chimique, la profondeur, la pression, la température, la déformation, etc…
La structure géologique et les mouvements qui l'ont animé ont façonné le relief du territoire communal.
La commune de MONT-DOL est située dans le Massif armoricain. MONT-DOL arrêt 2025
39
Le sous-sol de MONT-DOL est composé principalement de structures limoneuses, sauf dans le cas du Mont, qui est essentiellement constitué de leucogranites et de cordiérites. MONT-DOL arrêt 2025
40
1.2 La charpente naturelle de MONT-DOL
L’observation du contexte géomorphologique de la région de MONT-DOL montre la portion de territoire qu’occupe la commune. La conception de ce document permet de « modéliser » le socle tellurique de la commune.
Carte topographique
Source : topographic-map.com, conception cartographique : L’Atelier d’Ys
La commune est située dans une large entité nommée « Les marais de Dol ». Le relief de cette plaine est très peu prononcé, à l’exception du Mont Dol.
A une échelle plus large, le point le plus élevé se trouve sur la commune d’Epiniac (98 m d’altitude).
Carte du relief de MONT-DOL
Source : topographic-map.com, conception cartographique : L’Atelier d’Ys MONT-DOL arrêt 2025
41
Au sein de la commune, on constate un dénivelé de 62 mètres entre les points les plus bas (Marais de Dol) et les points le plus haut (le Mont Dol).
Le relief communal est essentiellement très plat, avec pour seule exception le Mont Dol.
Le bourg s’est implanté autour du Mont.
Localisation des pentes de plus de 10%
Source : Géoportail MONT-DOL arrêt 2025
42
1.3 Un climat tempéré océanique
Le climat de la région de MONT-DOL est de type tempéré océanique. Il est caractérisé par des températures estivales moyennes et des hivers peu rigoureux.
Les précipitations présentent un maximum en automne-hiver et un minimum en été. Elles représentent en moyenne 800 mm par an. Elles sont fréquentes en toutes saisons mais peu intenses (environ 140 jours de pluies par an).
La région de MONT-DOL enregistre environ 20 jours de gel par an.
La température moyenne annuelle est de 12°c et l’ensoleillement d’environ 1 700 heures par an. MONT-DOL arrêt 2025
43
Durée annuelle d'insolation en heures
Villes Lille Strasbourg Région de SAINT-MALO Paris Bordeaux Marseille
Durée annuelle
d'insolation en heures 1641 1696 1700 1814 2076 2866 MONT-DOL arrêt 2025
44
1.4 Le réseau hydrographique
La commune de MONT-DOL fait partie du SDAGE Loire-Bretagne et du SAGE des Bassins Côtiers de la région de Dol-de-Bretagne.
Les eaux communales sont drainées en direction du Guyoult qui se jette dans la mer dans la commune voisine Le Vivier-sur-Mer.
La commune possède un réseau hydrographique plutôt fourni : elle est sillonnée par environ 51 km de cours d’eau. Elle est située en fin de bassin versant.
Cours d’eau issus de la cartographie actualisée chaque année depuis 2017 Source : DDTM 35 (2021)
étalement urbain
et MONT-DOL arrêt 2025
45
2 L'environnement biologique
2.1 La structure végétale
Les boisements de MONT-DOL constituent un patrimoine naturel. Ils prennent différentes formes : les bois, les haies bocagères, les ripisylves (gaines boisées qui accompagnent les ruisseaux).
Les boisements couvrent 58 ha du territoire, soit 2% de MONT-DOL. (Source : L’Atelier d’Ys).
Les boisements sont rares et fragmentés sur l’entièreté du territoire communal.
Enfin, le réseau bocager couvre près de 104 km linéaires (source : couche haie 2019, CC du Pays de Dol et de la Baie du Mont St-Michel, mise à jour prévue en 2022).
Le classement en loi paysage est préférable à l’EBC pour éviter la surprotection de structures pas toujours qualitatives. Cette protection semble néanmoins essentielle afin de prévenir des excès, tels que la disparition des haies du bocage constatée depuis une soixantaine d’années.
Les continuités vertes que composent les unités boisées serviront de trames pour les corridors écologiques.
et
étalement urbain MONT-DOL arrêt 2025
46
MONT-DOL, de 1950 à nos jours. Regroupement de parcelles et disparition des haies bocagères – La Mulotais (source : Géo-Bretagne)
MONT-DOL, de 1950 à nos jours. Regroupement de parcelles, disparition des haies bocagères – Chemin de la Sente (source : Géo-Bretagne) MONT-DOL arrêt 2025
47
2.2 Les zones humides
Il faut entendre par zone humide "les terrains exploités ou non, habituellement inondés ou gorgés d'eau douce, salée ou saumâtre de façon permanente ou temporaire ; la végétation, quand elle existe, y est dominée par des plantes hygrophiles pendant au moins une partie de l'année." (Article L.211-1 du Code de l'environnement)
Les zones humides sont parmi les milieux naturels les plus riches du monde, elles fournissent l'eau et les aliments à d'innombrables espèces de plantes et d'animaux et jouent un rôle important en matière de régulation hydraulique et d'autoépuration.
Elles couvrent environ 280 ha de la commune, soit 10,5 % du territoire.
Inventaire des zones humides, réalisé à l’échelle du SAGE des Bassins Côtiers de Dol courant 2008 et 2009, validé en CLE en octobre 2009. Cet inventaire, conformément à la disposition 60 du SAGE, nécessite un complément des zones humides sur les zones AU.
Les zones humides du Marais de Dol couvrent environ 3 000 ha répartis sur plusieurs communes. Le marais est artificiel et protégé par une digue. L’étendue plate autour du Mont-Dol est un polder.
et
étalement urbain MONT-DOL arrêt 2025
48
2.3 Les périmètres de protection environnementaux
2.3.1 Le réseau Natura 2000
L'Union européenne a adopté deux directives, l'une en 1979, l'autre en 1992, pour donner aux États membres un cadre commun d'intervention en faveur de la préservation des milieux naturels.
La directive du 2 avril 1979 dite directive "Oiseaux" prévoit la protection des habitats nécessaires à la reproduction et à la survie d'espèces d'oiseaux considérées comme rares ou menacées à l'échelle de l'Europe. Dans chaque pays de l'Union européenne seront classés en Zone de Protection Spéciale (ZPS) les sites les plus adaptés à la conservation des habitats de ces espèces en tenant compte de leur nombre et de leur superficie. Pour déterminer ces sites, un inventaire a été réalisé, dénommé ZICO (zone d'importance pour la conservation des oiseaux).
La Directive 92/43 CEE dite Directive "habitats naturels – faune et flore sauvage", adoptée le 21 mai 1992 par le Conseil de l'Union Européenne, a pour but :
✓ de renforcer les dispositions en faveur de la conservation de la nature et en particulier de contribuer au maintien de la diversité biologique,
✓ de maintenir ou de rétablir dans un bon état de conservation certains milieux naturels et certaines populations d'espèces animales et végétales.
Cet objectif doit être réalisé en tenant compte des exigences économiques, sociales et culturelles ainsi que des particularités régionales et locales.
Une liste d'habitats est recensée en annexe I de cette Directive, une liste d'espèces végétales et animales en annexe II. Ces éléments sont considérés d'intérêt communautaire ; certains d'entre eux jugés menacés, sont définis comme prioritaires.
Une première étape, dans chaque pays, consiste à inventorier et proposer des espaces ou des sites qui seront retenus comme sites d'importance communautaire, après approbation de la Communauté Européenne. Dans une seconde étape, chaque État membre doit s'engager à maintenir ces espaces dans un état de conservation favorable. Sur la base de cet engagement gouvernemental, ces sites d'intérêt communautaire deviendront des zones spéciales de conservation (ZSC). Ces zones doivent constituer le futur réseau Natura 2000. Ce réseau comprend également les zones de protection spéciale (ZPS) désignées au titre de la Directive 79/409/CEE pour la conservation des oiseaux et de leurs habitats (Directive oiseaux).
En France, la démarche est d’établir, sous la responsabilité et le contrôle de l’Etat, un document d’objectifs pour chacun des sites destinés à constituer le réseau Natura 2000. Ce document, rédigé dans la concertation avec les acteurs locaux (propriétaires, élus, représentants socioprofessionnels, associations), présente l’ensemble des préconisations de gestion pour le site et une évaluation de leurs coûts.
Le site « Baie du Mont Saint-Michel » (Code FR2510048) fait partie du réseau Natura 2000 au titre de la Directive "Oiseaux".
Un second site couvrant l’entièreté de la baie est répertorié en Natura 2000 au titre de la directive « Habitats » (Code FR25000777). Il se trouve à proximité immédiate de la commune. MONT-DOL arrêt 2025
49
A. Le site « Baie du Mont Saint-Michel » (Code FR2510048) : Directive « Oiseaux »
Caractéristiques du site
Le périmètre du site Natura 2000 « FR2510048 » s’étend sur 47 607 ha. La commune de MONT-DOL est couverte sur 231,6 ha par ce site, soit environ 8,5% de son territoire.
Classe d’habitat Pourcentage de couverture
N01 : Mer, Bras de Mer 25 %
N02 : Rivières et Estuaires soumis à la marée, Vasières et bancs de sable, Lagunes (incluant les bassins de production de sel)
30 %
N03 : Marais salants, Prés salés, Steppes salées 15 %
N04 : Dunes, Plages de sable, Machair 3 %
N05 : Galets, Falaises maritimes, Ilots 3 %
N06 : Eaux douces intérieures (Eaux stagnantes, Eaux courantes) 5 %
N07 : Marais (végétation de ceinture), Bas-marais, Tourbières, 1 %
N10 : Prairies semi-naturelles humides, Prairies mésophiles améliorées 10 %
N15 : Autres terres arables 8 %
et émiettement des constructions MONT-DOL arrêt 2025
50
Qualité et importance
L'ensemble de ce site est de niveau national pour la nidification de l'Aigrette garzette et du Gravelot à collier interrompu.
La baie est d'importance internationale pour l'hivernage de la Barge rousse, de la bernache cravant, du Pluvier argenté, de la Barge à queue noire, du Bécasseau maubèche, du Bécasseau variable. Elle se hisse au niveau d'importance nationale pour l'hivernage de l'Aigrette garzette, du Faucon émerillon, de la Mouette mélanocéphale. En période inter-nuptiale, cet espace constitue un site de mue et d'estivage très important pour le Puffin des Baléares et la Macreuse noire. Elle est d'importance internationale pour l'estivage et l'escale post-nuptiale de la Mouette pygmée, des Sternes pierregarin, caugek et naine, du Grand gravelot, la Barge à queue noire. Les effectifs de Canard pilet en migration pré-nuptiale dans les marais périphériques sont importants depuis la mise en place d'une meilleure gestion des niveaux d'eau. Enfin, elle est d'importance nationale pour l'escale post-nuptiale de la Spatule blanche, du Balbuzard pêcheur, l'Avocette.
La comparaison des données quantitatives en saison "ordinaire" et en saison "avec coup de froid" fait ressortir l'intérêt primordial que joue la baie lors de conditions climatiques rigoureuses. Globalement, une vague de froid se traduit par un accroissement considérable de l'effectif des anatides hivernants conférant à la baie un rôle de refuge climatique.
Nidifications importantes de Tadornes. Zone de nourrissage de jeunes alcidés. Site majeur de passages post- nuptiaux de passereaux.
Vulnérabilité
• Pression touristique forte localisée, dont les traversées de la baie. Cette activité s'est développée tant quantitativement que spatialement, notamment en ce qui concerne les nombreux points de départ de ces traversées.
• Remembrement et travaux de drainage dans certains marais arrière-littoraux, abaissant le niveau de la nappe.
• Projets liés au maintien du caractère maritime du Mont Saint Michel.
• Érosion littorale.
Espèces visées à l’article 4 de la directive 2009/147/CE et évaluation
A026 - Egretta garzetta
A031 - Ciconia ciconia
A034 - Platalea leucorodia
A081 - Circus aeruginosus
A094 - Pandion haliaetus
A098 - Falco columbarius
A103 - Falco peregrinus
A119 - Porzana porzana
A132 - Recurvirostra avosetta
A138 - Charadrius alexandrinus
A140 - Pluvialis apricaria
A151 - Philomachus pugnax
A157 - Limosa lapponica
A176 - Larus melanocephalus
A177 - Larus minutus
A191 - Sterna sandvicensis
A193 - Sterna hirundo
A195 - Sterna albifrons
A222 - Asio flammeus
A246 - Lullula arborea
A255 - Anthus campestris
A272 - Luscinia svecica
A294 - Acrocephalus paludicola
A338 - Lanius collurio
A379 - Emberiza hortulana
A384 - Puffinus puffinus mauretanicus MONT-DOL arrêt 2025
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Oiseaux migrateurs régulièrement présents sur le site mais non listés en Annexe 1 de la Directive 79/409/EEC
A017 - Phalacrocorax carbo
A018 - Phalacrocorax aristotelis
A046 - Branta bernicla
A048 - Tadorna tadorna
A050 - Anas penelope
A054 - Anas acuta
A065 - Melanitta nigra
A130 - Haematopus ostralegus
A137 - Charadrius hiaticula
A141 - Pluvialis squatarola
A143 - Calidris canutus
A144 - Calidris alba
A149 - Calidris alpina
A156 - Limosa limosa
A160 - Numenius arquata
A160 - Numenius arquata
A179 - Larus ridibundus
A183 - Larus fuscus
A184 - Larus argentatus
A187 - Larus marinus
A200 - Alca torda
Autres espèces importantes de faune et de flore
Calcarius lapponicus
Eremophila alpestris
Plectrophenax nivalis
B. Le site de la directive « Habitats, faune, flore » FR2500077
Caractéristiques du site
Le périmètre du site Natura 2000 « FR2500077 » s’étend sur 39 480 ha et concerne 28 communes.
Classe d’habitat Pourcentage de couverture
N01 : Mer, Bras de Mer 45 %
N02 : Rivières et Estuaires soumis à la marée, Vasières et bancs de sable, Lagunes (incluant les bassins de production de sel)
45 %
N03 : Marais salants, Prés salés, Steppes salées 5 %
N04 : Dunes, Plages de sable, Machair 1 %
N05 : Galets, Falaises maritimes, Ilots 1 %
N06 : Eaux douces intérieures (Eaux stagnantes, Eaux courantes) 1 %
N07 : Marais (végétation de ceinture), Bas-marais, Tourbières, 1 %
N16 : Forêts caducifoliées 1 % MONT-DOL arrêt 2025
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Qualité et importance
La baie du Mont Saint-Michel constitue un site d'importance internationale abritant régulièrement plus de 20 000 oiseaux d'eau. Les prés salés atlantiques, par la diversité des groupements qui les composent et la surface qu'ils occupent, constituent un ensemble phytocoenotique de valeur internationale.
Motivations pour la liste des autres espèces importantes de faune et de flore (rubrique 3.3) : - protections réglementaires au niveau national ou régional ;
- populations remarquables et valeur patrimoniale.
La baie du Mont-Saint-Michel abrite une population résidente de phoque veau-marin (Phoca vitulina) tout au long de l'année, avec reproduction annuelle. Enfin, une population côtière de Grand dauphin est résidente dans le golfe normand-breton au sens large, dont ce SIC.
Vulnérabilité
- Productivité biologique de la baie tributaire de la préservation de la qualité physico-chimique des eaux. - Maintien des habitats naturels de la directive directement lié à la non-perturbation des phénomènes hydro-sédimentaires naturels, problématique d'envahissement des prés salés par le Chiendent maritime.
- Fréquentation touristique importante (principaux accès à la mer, panoramas) avec développement des activités et sports de nature.
- Intérêt écologique des marais périphériques dépendant du maintien du niveau des eaux et des activités agricoles extensives.
- Déprise agricole au niveau de certaines parcelles marécageuses. - Érosion marquée du cordon dunaire situé entre Saint-Jean-le-Thomas et Dragey.
Autres caractéristiques du site
Site inter-régional, la baie du Mont Saint-Michel correspond à un vaste éco complexe de haute valeur paysagère découvrant, à marée basse, plusieurs dizaines de milliers d'hectares de grèves, de vasières et de bancs de sable. Les phénomènes de sédimentation et de géomorphologie marines de grande ampleur lui confèrent un intérêt majeur. Le substratum profond, constitué de schistes, est recouvert de plusieurs mètres de sédiments meubles. Les étendues maritimes sont associées à des secteurs terrestres (cordon dunaire, falaises granitiques, marais et bois périphériques) qui s'inscrivent dans le contexte géologique et paysager de la baie. La cartographie des habitats naturels de la directive n'étant réalisée que partiellement, leur évaluation surfacique demeure actuellement approximative. La part de DPM représente environ 97% de la superficie du site.
Menaces, pressions et activités ayant une incidence sur le site
Il s’agit des principales incidences et activités ayant des répercussions notables sur le site MONT-DOL arrêt 2025
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Espèces visées à l’article 4 de la directive 2009/147/CE et évaluation
B A191 Sterna sandvicensis
B A193 Sterna hirundo
B A195 Sterna albifrons
B A200 Alca torda
B A222 Asio flammeus
B A246 Lullula arborea
B A255 Anthus campestris
B A272 Luscinia svecica
B A294 Acrocephalus paludicola
B A338 Lanius collurio
B A379 Emberiza hortulana
B A384 Puffinus puffinus mauretanicus
B A017 Phalacrocorax
B A018 Phalacrocorax aristotelis
B A026 Egretta garzetta
B A031 Ciconia ciconia
B A034 Platalea leucorodia
B A046 Branta bernicla
B A048 Tadorna tadorna
B A050 Anas penelope
B A054 Anas acuta
B A065 Melanitta nigra
B A081 Circus aeruginosus
B A081 Circus aeruginosus
B A094 Pandion haliaetus
B A098 Falco columbarius
B A103 Falco peregrinus
B A119 Porzana porzana MONT-DOL arrêt 2025
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B A130 Haematopus ostralegus
B A132 Recurvirostra avosetta
B A137 Charadrius hiaticula
B A138 Charadrius alexandrinus
B A140 Pluvialis apricaria
B A141 Pluvialis squatarola
B A143 Calidris canutus
B A144 Calidris alba
B A149 Calidris alpina
B A151 Philomachus pugnax
B A156 Limosa limosa
B A157 Limosa lapponica
B A160 Numenius arquata
B A176 Larus melanocephalus
B A177 Larus minutus
B A179 Larus ridibundus
B A183 Larus fuscus
B A184 Larus argentatus
B A187 Larus marinus
Zones d’enjeux pour la biodiversité
La commune de MONT-DOL est également concernée par des zones inventoriées en raison de l’enjeu qu’elles représentent pour la biodiversité.
Zones protégées au titre de la convention de Ramsar
« La convention de Ramsar sur les milieux humides est un traité intergouvernemental adopté le 2 février 1971 à Ramsar en Iran. Entrée en vigueur en 1975, elle regroupe aujourd’hui 171 pays. Elle engage les Etats membres à la conservation et à l’utilisation durable de leurs milieux humides, et prévoit la création d’un réseau mondial de zones humides d’importance internationale : les sites Ramsar. À l’origine, ce réseau a été établi en faveur de la conservation des populations d’oiseaux d’eau. Aujourd’hui, il est en constante extension à travers le monde pour conserver et gérer durablement les milieux humides au patrimoine écologique inestimable.
La convention définit largement les milieux humides qui relèvent de sa mission : marais et marécages, lacs et cours d’eau, prairies humides et tourbières, oasis, estuaires, deltas et étendues à marée, zones marines proches du rivage, mangroves et récifs coralliens, sans oublier les sites artificiels tels que les bassins de pisciculture, les rizières, les réservoirs et les marais salants.
La désignation de sites au titre de la convention de Ramsar constitue un label international qui récompense et valorise les actions de gestion durable de ces zones et encourage ceux qui les mettent en œuvre. »
(Source : https://www.ecologie.gouv.fr/protection-des-milieux-humides)
ZICO (Zones d’importance communautaire pour les oiseaux)
Le terme désigne aussi Zones d’Intérêt pour la Conservation des Oiseaux (traduction de IBA, Important Bird Areas).
« Il s'agit de zones comprenant des milieux importants pour la vie de certains oiseaux (aires de reproduction, de mue, d'hivernage, zones de relais de migration). Ces zones ne confèrent aux sites concernés aucune protection réglementaire. Par contre, il est recommandé une attention particulière à ces zones lors de l'élaboration de projets d'aménagement ou de gestion. »
(Source : https://www.actu-environnement.com/ae/dictionnaire_environnement/definition/zone_d_ importance_communautaire_pour_les_oiseaux_zico.php4) MONT-DOL arrêt 2025
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et émiettement des constructions MONT-DOL arrêt 2025
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2.4 Les continuités écologiques
Face au constat d’artificialisation du territoire français et de perte de biodiversité, le Grenelle de l’environnement demande aujourd’hui aux collectivités territoriales d’agir pour freiner la dégradation et la disparition des milieux naturels et de les relier entre eux pour maintenir la connectivité entre les espèces et les milieux.
L’enjeu est de permettre aux espèces animales et végétales de circuler, de s’alimenter, de se reproduire ou de se reposer et de garantir une bonne fonctionnalité des milieux qui les accueillent. Il convient donc de concilier la préservation des capacités écologiques des territoires et les activités humaines, sans les opposer.
En réponse à cet enjeu, la « Trame verte et bleue » est un outil d’aménagement durable du territoire destiné à former un réseau écologique cohérent en conciliant les enjeux écologiques et l’aménagement du territoire ainsi que les activités humaines.
2.4.1 La trame verte et bleue
Les objectifs de la trame verte et bleue sont avant tout écologiques :
✓ réduire la fragmentation des habitats ;
✓ permettre le déplacement des espèces ;
✓ préparer l’adaptation au changement climatique ;
✓ préserver les services rendus par la biodiversité.
Ces objectifs sont également socio-économiques :
✓ améliorer le cadre de vie ;
✓ améliorer la qualité et la diversité des paysages ;
✓ prendre en compte les activités économiques ;
✓ favoriser un aménagement durable des territoires.
Afin de répondre aux objectifs listés ci-dessus, la trame verte et bleue se propose de distinguer une composante verte caractérisée entre autres par :
✓ les espaces naturels importants pour la préservation de la biodiversité (forêts…) ;
✓ la couverture végétale permanente le long de certains cours d’eau…
Et une composante bleue caractérisée entre autres par :
✓ les cours d’eau et canaux ;
✓ les zones humides…
Chaque territoire est composé de différentes sous-trames, qui sont caractérisées par l’homogénéité de milieux (exemple : sous-trame des milieux boisés, sous-trame des zones humides…).
Toutes les sous-trames superposées formant la trame verte et bleue finale. MONT-DOL arrêt 2025
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Exemple de Trame verte et bleue composée de sous-trames écologiques spécifiques Source : IRSTEA
À l’intérieur de ces sous-trames, prennent place les continuités écologiques constitutives qui comprennent deux types d’éléments : « les réservoirs de biodiversité » et les « corridors écologiques ».
✓ Les réservoirs principaux de biodiversité sont des espaces naturels accueillant la faune et la flore, souvent remarquables, où les individus réalisent tout ou partie de leur cycle de vie (site de reproduction, d’alimentation, etc.). Ils font l’objet d’un zonage d’inventaire (ZNIEFF) ou réglementaire (Natura 2000).
✓ Les réservoirs secondaires de biodiversité s’appuient sur la présence d’espaces déterminants et dont la préservation est jugée nécessaire sur le territoire. Contrairement aux réservoirs principaux de biodiversité, ils ne font l’objet d’aucun zonage (étatique) et correspondent davantage à des espaces associés à la « nature ordinaire ». Toutefois, ces noyaux doivent être suffisamment diversifiés en termes de milieux et d’une surface suffisante pour permettre la réalisation d’un cycle de vie des espèces.
✓ Les corridors écologiques (ou biologiques) sont des axes de déplacement, plus ou moins larges, continus ou non, empruntés par la faune et la flore et qui permettent de relier les réservoirs de biodiversité entre eux. MONT-DOL arrêt 2025
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2.4.2 Les continuités écologiques de MONT-DOL
L’élaboration du PLU constitue un moment privilégié pour construire le projet communal en prenant en compte la trame verte et bleue.
Pour intégrer au mieux cette thématique, l’idéal serait de prévoir un état des lieux sur au minimum une année, soit le temps des quatre saisons. Or, le manque de données, d’inventaires homogènes et le temps limité d’un diagnostic de PLU ne permet pas d’affiner ces résultats.
Ainsi, les informations qui vont suivre pourront être complétées ultérieurement sur une période plus longue (exemple : informations sur les zones de collisions mettant en évidence les points de fragilité des corridors écologiques…).
Dans le cadre de l’élaboration du PLU de MONT-DOL, l'identification des continuités écologiques sera menée de la manière suivante :
1. Identification des sous-trames,
2. Identification des réservoirs de biodiversité,
3. Identification des corridors écologiques,
4. Identification des points de fragilité ou de rupture. MONT-DOL arrêt 2025
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2.4.2.1 L’identification des sous-trames
La trame verte et bleue est un réseau écologique formé de continuités écologiques terrestres (composante verte) et aquatiques (composante bleue).
La variabilité des enjeux écologiques et des territoires peut conduire à décomposer ce réseau écologique en sous-trames : ensembles d’espaces constitués par un même type de milieu, identifiés à partir de l’occupation des sols ou d’une cartographie de végétation, et répondant aux besoins d’un groupe d’espèces : sous-trame de milieux aquatiques, de milieux forestiers, de prairies sèches, de zones agricoles extensives, de milieux rocheux, etc.
Chaque sous-trame comprend des espaces qui jouent des rôles de réservoir de biodiversité et de corridor écologique.
Il existe des sous-trames pour tous les milieux, à toutes les échelles, pour toutes les espèces. Il est essentiel de faire un choix de sous-trames représentatives des enjeux et des milieux du territoire communal.
Ainsi, quatre sous-trames ont été ciblées sur MONT-DOL :
✓ les zones humides,
✓ les milieux aquatiques,
✓ les milieux ouverts,
✓ les milieux boisés.
Les sous-trames des milieux humides et aquatiques sont basées sur l’inventaire communal des zones humides et des cours d’eau.
Les sous-trames des milieux ouverts et des boisements ont été définies par photo-interprétation.
Ces quatre sous-trames sont présentées ci-dessous. MONT-DOL arrêt 2025
43 MONT-DOL arrêt 2025
44
Fragmentation du territoire
La définition d’une trame écologique nécessite de prendre en compte les éléments de fragmentation des milieux existants sur le territoire. L’urbanisation, les routes, les voies ferrées sont par exemple des éléments de fragmentation des habitats terrestres ; les barrages et autres ouvrages réalisés sur les cours d’eau sont en revanche des éléments de fragmentation des habitats aquatiques.
Le bourg de MONT-DOL, la N176 (voie la plus fréquentée avec plus de 1 600 véhicules/jour) ainsi que les RD 4, 155, 82 et 282 représentées ci-dessous peuvent être considérées comme des éléments fragmentant le territoire.
et émiettement des constructions MONT-DOL arrêt 2025
45
2.4.2.2 L’identification des réservoirs de biodiversité
Les réservoirs de biodiversité principaux
Les réservoirs de biodiversité sont des espaces dans lesquels la biodiversité, rare ou commune, menacée ou non menacée, est la plus riche ou la mieux représentée, où les espèces peuvent effectuer tout ou partie de leur cycle de vie (alimentation, reproduction, repos) et où les habitats naturels peuvent assurer leur fonctionnement, en ayant notamment une taille suffisante.
Ce sont des espaces pouvant abriter des noyaux de populations d’espèces à partir desquels les individus se dispersent, ou susceptibles de permettre l’accueil de nouvelles populations.
Comme indiqué précédemment, ces réservoirs font bien souvent l’objet d’un zonage d’inventaire (ZNIEFF) ou réglementaire (Natura 2000).
La commune de MONT-DOL possède un large périmètre connu et identifié en site Natura 2000. Cette zone correspond donc à un réservoir principal de biodiversité.
et émiettement MONT-DOL arrêt 2025
46
A une échelle plus large, le SCoT des Communautés du Pays de Saint-Malo et le Schéma Régional de Cohérence Écologique breton donnent quelques indications qu’il convient également de prendre en compte.
Extrait du SCoT du Pays de Saint-Malo (DOO) MONT-DOL arrêt 2025
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Extrait du SRCE Bretagne (zoom sur la commune de MONT-DOL) MONT-DOL arrêt 2025
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Les réservoirs de biodiversité secondaires
Les réservoirs secondaires s’appuient sur la présence d’espaces déterminants et dont la préservation est jugée nécessaire sur le territoire.
Une approche cartographique a permis de les cibler. Leur identification est basée sur des zonages d’inventaires territoriaux présentés précédemment (inventaire des cours d’eau et des zones humides).
Les boisements ont également été étudiés (par photo-interprétation) sur l’ensemble du territoire communal.
Les secteurs qui associent à la fois zones humides, milieux ouverts, zones boisées ou zones bocagères denses sont les milieux les plus susceptibles d’accueillir une forte biodiversité.
Rappelons que ces secteurs doivent être suffisamment diversifiés en termes de milieux pour permettre la réalisation d’un cycle de vie des espèces.
Les quelques réservoirs secondaires potentiels de biodiversité sont représentés sur la carte ci-dessous.
et étalement urbain MONT-DOL arrêt 2025
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2.4.2.3 L’identification des corridors écologiques
Les corridors écologiques assurent des connexions entre les réservoirs de biodiversité, offrant aux espèces des conditions favorables aux déplacements nécessaires à l’accomplissement de leur cycle de vie.
Ces corridors écologiques peuvent prendre des aspects très différents, qui n’impliquent pas nécessairement une continuité physique ou des espaces contigus.
Ces corridors peuvent être :
✓ de type linéaire et portés par des composantes linéaires du paysage (haies, chemins et bords de chemins, ripisylves, bandes enherbées le long des cours d’eau…).
✓ discontinus : espaces-relais, pas japonais ou îlots-refuges : mares permanentes ou temporaires, bosquets…
Ainsi, à partir des données cartographiques précédemment évoquées et en s’appuyant sur les sous-trames, plusieurs corridors potentiels ont été identifiés sur l’ensemble du territoire. Ils sont identifiés sur la carte ci- dessous.
et étalement urbain MONT-DOL arrêt 2025
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2.4.2.4 L’identification des points de fragilité
Les points de fragilité potentiels sont les zones de croisement entre les corridors précédemment ciblés et les éléments fragmentant le territoire.
Quelques obstacles peuvent être recensés sur la commune et ainsi générer des points de fragilité potentiels. Ils sont essentiellement liés au passage de la N 176, de la voie ferrée, de la RD 282, et à l’urbanisation du bourg.
La N 176 – vue en direction du nord-ouest – La continuité de zones humides est coupée par la nationale.
et étalement urbain MONT-DOL arrêt 2025
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3 L’analyse paysagère
3.1 Les entités paysagères
Les entités paysagères et enjeux identifiés par le Plan de Paysage Mont Saint-Michel et sa Baie sur le territoire de MONT-DOL
Carte extraite du Plan de Paysage Mont Saint-Michel et sa baie - 2019
MONT-DOL fait partie de l’unité de paysage des Marais de Dol. La commune est composée de trois typologies de paysages différents :
- Les polders MONT-DOL arrêt 2025
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- Les marais blancs
- Les marais noirs
Extrait de l’atlas des paysages d’Ille-et-Vilaine :
Légende du Plan de Paysage Mont Saint-Michel et sa baie – 2019
Les principaux enjeux de paysages sur le territoire de MONT-DOL sont les suivants :
- Identifier, préserver et gérer les fenêtres visuelles et les points de vue entre les grandes composantes du territoire
- Construire un récit, une itinérance et une offre spécifique sur les silhouettes du Mont Saint-Michel dans son territoire, sur la base des points de vue majeurs liés
➢ Les points de vue depuis le Mont-Dol vers l’ensemble de son territoire et vers le Mont- Saint-Michel sont identifiés comme majeurs
- Accompagner qualitativement l’adaptation des activités de l’estran et du rivage (activités marines, de tourisme et de loisirs)
➢ Les espaces d’accueil liés au site des Moulins sont identifiés comme « à valoriser ». ➢ Les emprises d’activités commerciales et de loisirs à proximité des moulins sont identifiées comme « à valoriser »
- Renforcer l’attractivité des villes et des villages par la maîtrise paysagère, urbaine et architecturale des développements d’habitats, activités et équipements
➢ La façade sud du bourg est identifiée comme site bâti remarquable - Promouvoir fortement les itinérances douces de découverte et de liaisons. MONT-DOL arrêt 2025
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Description des différents paysages de Mont-Dol (extraits de l’Altas des Paysages d’Ille-et- Vilaine)
1 - Les marais noirs : un milieu singulier et peu accessible
Les marais noirs s’étendent à l’est de Châteauneuf-d’Ille-et-Vilaine, à côté de l’isthme étroit qui sépare les marais de la vallée de la Rance. Dans ce secteur, l'humidité des sols est entretenue par la pente générale de la plaine qui est légèrement orientée vers le sud. Les sols tourbeux ont été exploités, ils présentent aujourd’hui de nombreux plans d’eau et d’importantes plantations de peupliers.
Du fait de ces conditions très difficiles d’accès, les marais noirs sont des paysages confidentiels, réservés à ceux qui peuvent s’y rendre : propriétaires et exploitants, chasseurs, naturalistes. Ils apparaissent surtout sous la forme de masses de peupliers, notamment depuis la RD 136 à Châteauneuf : la vision des marais est faussée par cette grande masse opaque, qui tend à écraser l’échelle du site pourtant singulier de l’isthme.
2 - Les marais blancs : une singulière campagne
L’essentiel de l’unité est faite de marais gagnés sur l’estran, et qui ont pu être cultivés. On les nomme « marais blancs » en raison de la couleur des sols, teintés par la tangue, sable très calcaire du fait des débris de coquillages qu'il contient, en réalité plutôt gris clair. Le paysage est organisé par les canaux qui drainent les eaux, un sol très plat, découpé en parcelles laniérées desservies par des chemins peu nombreux. Prairies et cultures se partagent les parcelles. On n’y trouve pas le bocage de chênes habituel des autres campagnes d’Ille-et-Vilaine, mais des lignes de saules ou de peupliers. Les digues marquent les limites du marais et les étapes de poldérisation. La plus ancienne, la « digue de la Duchesse-Anne », offre un parcours de promenade et un point de vue sur le paysage des marais.
Vue du marais blanc depuis le Mont-Dol - Le paysage compose le premier plan d’une des vues les plus connues sur le Mont-Saint-Michel. Les parcelles de cultures laissent le sol clair apparaître en hiver. Les silhouettes particulières des saules recépés forment des lignes insolites. Un lotissement au premier plan semble avoir ignoré la structure spécifique du paysage dans lequel il s’est installé, comme sa position au pied du point de vue. Source : Atlas des Paysages d’Ille-et-Vilaine MONT-DOL arrêt 2025
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Un champ dans le marais blanc - Une terre grise, parcourue de canaux, ponctuée de lignes de saules et de peupliers. A l’horizon, la silhouette du Mont-Dol. Source : Atlas des Paysages d’Ille-et-Vilaine
3 - Les polders
Les terres obéissent à une organisation fonctionnelle : un réseau régulier de rigoles et de chemins draine et donne accès aux parcelles, exploitées par des fermes isolées réparties régulièrement. Ce sont les seuls éléments bâtis, il n’y a pas de village ni de hameau. Le long des rigoles et de certains chemins, des lignes régulières de peupliers scandent le territoire.
4 - Les buttes
Les plutons sont de petites pointes de granit qui émergent au-dessus de l’horizontale de l’estran (Mont-Saint- Michel et Tombelaine) et des marais (Mont-Dol dans le marais blanc). Ces émergences granitiques sont complétées par des buttes plus discrètes, notamment à Lillemer. Le Mont-Dol constitue un motif repérable, qui renforce par contraste l’horizontalité du marais, et dont l’étrangeté a suscité bien des légendes sur son origine. Sa masse fait partie du paysage du marais, à la fois comme silhouette, mais aussi comme un point de vue exceptionnel sur la baie. Lillemer est plus modeste, une forme urbaine originale y épouse le relief, renforçant l’effet d’île, à l’articulation du marais noir et du marais blanc.
Le Mont-Dol - La face ensoleillée du Mont-Dol forme un paysage spectaculaire, un objet « insulaire » porté par la surface des marais cultivés. On y distingue nettement le village, dominé par la masse de granit, et la silhouette des moulins sur la crête. Source : Atlas des Paysages d’Ille-et-Vilaine
Le Mont-Dol : un repère dans le paysage du marais - La silhouette du Mont-Dol est un des repères du paysage du marais vu de loin, comme ici depuis les rebords de la baie. Source : Atlas des Paysages d’Ille-et-Vilaine MONT-DOL arrêt 2025
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Le Mont Dol : un point de vue sur la baie - Du sommet du Mont-Dol, la vue sur la baie du Mont-Saint-Michel est extraordinaire, de Cancale jusqu’à Granville. L’existence d’un tel point d’observation, accessible, renforce encore l’intensité paysagère du site de la baie. Source : Atlas des Paysages d’Ille-et-Vilaine
3.2 Les reliefs et le rapport aux paysages lointains
Coupe nord-sud
Source : Google Earth, l’Atelier d’Ys MONT-DOL arrêt 2025
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Coupe ouest-est
Source : Google Earth, l’Atelier d’Ys
Coupe Mont-Dol / Mont Saint-Michel
Source : Google Earth, l’Atelier d’Ys MONT-DOL arrêt 2025
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3.3 Les périmètres de protection patrimoniaux
Un site classé est un site de caractère artistique, historique, scientifique, légendaire ou pittoresque, dont la préservation ou la conservation présente un intérêt général. L'objectif est de conserver les caractéristiques du site, l'esprit des lieux, et de les préserver de toute atteinte grave.
Comme pour les monuments historiques, la loi sur la protection des sites prévoit deux niveaux de protection, l'inscription et le classement. La mise en œuvre de cette législation relève de la responsabilité de l'État, et fait partie des missions du ministre de l’Écologie. Les programmes et projets de protections sont préparés par les directions régionales de l'environnement, et soumis pour avis aux commissions départementales des sites. Les décisions de classement sont prises par décret, après consultation de la commission supérieure des sites et du Conseil d'État, ou plus rarement par arrêté ministériel. Néanmoins, ceci s'opère dans les deux cas après une instruction locale qui comprend une enquête administrative, la consultation des collectivités locales et de la commission départementale. Les décisions d'inscription sont prises par arrêté du ministre chargé des sites après consultation de la commission départementale des sites.
Sur la commune de MONT-DOL, on recense :
- un site classé. Il s’agit du « Mont Dol Le Moulin à vent Mont Dol parcelle 182 », classement par arrêté le 19 septembre 1949. L'ensemble formé sur la commune de Mont-Dol par le moulin à vent situé sur le tertre du Mont-Dol et le terrain sur lequel il s'élève, pour une surface de 3,7 ha. Ce moulin est communal.
- un site inscrit. Il s’agit du « Mont-Dol Le Moulin du Tertre », inscription par décret le 17 août 1934. L'ensemble de la Calotte du Mont-Dol formé sur la commune de Mont-Dol par une partie délimitée dans la parcelle 182, pour une surface de 0,02 ha. Ce moulin est privé. MONT-DOL arrêt 2025
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Vue sur mer depuis le point haut du Mont-Dol
Le Moulin à vent du Mont-Dol
Les décisions de classement ou d'inscription constituent une simple déclaration de reconnaissance de la valeur patrimoniale de l'espace concerné. Elles ne comportent pas de règlement comme les réserves naturelles, mais elles ont pour effet de déclencher des procédures de contrôle spécifique sur les activités susceptibles d'affecter le bien.
• En site classé, toute modification de l'état ou de l'aspect du site est soumis à une autorisation spéciale, soit du préfet, soit du ministre chargé des sites après consultation de la commission départementale et préalablement à la délivrance des autorisations de droit commun.
• En site inscrit, les demandes d'autorisation de travaux susceptibles d'affecter l'espace sont soumises à l'Architecte des Bâtiments de France qui émet un avis simple sauf pour les travaux de démolition qui sont soumis à un avis conforme. MONT-DOL arrêt 2025
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3.4 Patrimoine Mondial de l’UNESCO : Le Mont-Saint-Michel et sa Baie
Le travail de l'UNESCO dans le domaine du patrimoine a abouti à l'adoption en 1972 de la Convention pour la protection du patrimoine mondial, culturel et naturel. Le Comité du patrimoine mondial est créé en 1976 et les premiers sites sont inscrits sur la Liste du patrimoine mondial en 1978. Depuis lors, quelques instruments juridiques internationaux ont été adoptés par les États membres de l'UNESCO en 2003 (Convention pour la sauvegarde du patrimoine culturel immatériel) et en 2005 (Convention sur la protection et la promotion de la diversité des expressions culturelles).
Le Mont Saint-Michel et sa Baie (superficie totale 198 363 ha) - FR7100005 – sont inscrits sur la liste du patrimoine Mondial de l’UNESCO, en application de la convention adoptée par l’UNESCO :
- En 1979 pour le bien du Mont Saint-Michel sur 6 505 ha.
- En 2007, modifiée en 2018, pour toute la zone tampon de 191 858 ha.
Délimitation du bien du Mont Saint-Michel et sa Baie et de sa zone tampon approuvée comprenant les modifications mineures de 2018
La portée juridique est faible mais la commune doit s’engager à la bonne conservation du site. Le périmètre UNESCO et le plan de gestion (lorsqu’il existe) doivent être annexés au PLU. En 2021, il existe un plan paysage, cependant le plan de gestion est en cours de co-écriture.
Les SCoT doivent identifier dans le documents graphiques les biens et leur zones tampons. Le SCoT du Pays de Saint-Malo, dans le DOO p44, s’engage à respecter la bonne conservation du site sans définir de périmètre, étant donné que le plan de gestion n’est pas finalisé. MONT-DOL arrêt 2025
60
Ancien périmètre de la zone tampon de 2007
En 2020, la commune a pris une délibération
concernant une charte d’engagement relative à la
mise en œuvre d’un Plan Paysage.
Dans sa délibération, la commune décide :
- De reconnaitre l'inscription d'une partie du
territoire à la zone tampon du site inscrit au
patrimoine mondial ;
- De reconnaitre la Valeur Universelle
Exceptionnelle du Bien, mentionnée en
préambule, qui fonde les motivations pour
lesquelles ce Bien a été inscrit par le Comité du
patrimoine mondial sur la liste du patrimoine
mondial ;
- D’accepter la participation de la Commune à la
démarche d'élaboration et de mise en œuvre
du plan de gestion du Bien qui doit assurer sa
préservation et sa valorisation, pour permettre
sa transmission aux générations futures, dans
les conditions de son authenticité et de son
intégrité.
Nouveau périmètre de la zone tampon
mis à jour en 2018
Périmètre de la zone tampon du Mont Saint-Michel et sa Baie sur la Commune de MONT-DOL MONT-DOL arrêt 2025
61
4 L’analyse urbaine, architecturale et patrimoniale
4.1 Histoire de la commune
Dès la préhistoire, l’homme s’implante sur le territoire de MONT-DOL. Un important groupe de chasseurs du Moustérien y a vécu de la traque de mammouths, chevaux, rhinocéros, bisons, grands cerfs et bovidés, comme l’atteste la découverte en 1872 d’ossements et d’outils en silex sur un site paléolithique sur le flanc sud du Mont au lieu dit le Croisé Join. Au cours de l’âge du fer, le site du Tertre est consacré au dieu gaulois Taranis, remplacé sous l’occupation romaine par le culte de Mithra, attesté par deux autels tauroboliques détruits au début du XIXème siècle, auparavant placés sous le vocable de Saint-Michel vers le milieu du VIème siècle.
Conséquence de l’essor de la ville épiscopale voisine, le nom de la paroisse se transforme de Mont-Joie en Mont-Dol. L’église et le bourg sont installés sur le site choisi par les peuplements préhistoriques.
Pendant la Révolution, le prieuré Saint-Michel est détruit et le Tertre accueille successivement corps de garde, télégraphe Chappe et sémaphore. MONT-DOL reçoit les Vendéens à la fin de l’année 1793. Le curé constitutionnel Le Sénéchal est assassiné, tandis que la fin de la chouannerie est marquée par l’arrestation du maire Provost, à la suite d’une équipée des « faux chouans », et par l’attaque du télégraphe simulée par l’instituteur Bouenel, mécontent de ne plus bénéficier d’avantages en nature que lui valait l’état de guerre.
En 1815, pendant leur courte occupation, les Prussiens se livrent à diverses exactions.
* Source : Le patrimoine des Communes d’Ille-et-Vilaine, éditions FLOHIC
4.2 Implantation historique et développement
4.2.1 Répartition du bâti sur le territoire communal
Cadastre napoléonien (1812) – Commune de MONT-DOL MONT-DOL arrêt 2025
62
Cadastre actuel – Commune de MONT-DOL
Le bourg occupe historiquement la même place sur son territoire communal, il se situe au centre de la commune autour du mont.
Aujourd’hui, les espaces bâtis sur le territoire se distinguent entre :
• Le bourg,
• Les lieux dits - parmi les lieux dits certains sont plus constitués, c’est le cas des secteurs déjà urbanisés identifiés actuellement au SCoT (Le Bout du Chemin, Le Haut Pont, La Ville Mauger et Chanteloup).
Le bourg
Le bourg est situé au pied du mont, il crée une enceinte autour du mont et est indissociable de ce dernier lorsqu’on perçoit l’ensemble. Les constructions du bourg sont établies dans la masse végétale du tertre et dans l’arrière plan des anciennes carrières de granit.
Le noyau ancien s’est développé sur le versant sud du mont, légèrement en hauteur, à l’emplacement du site choisi par les peuplements préhistoriques. Des écarts ont été absorbés par le bourg et le développement de l’urbanisation s’est opéré dans le prolongement des noyaux existants le long des voies communales qui enserrent le mont.
Les lieux dits
Sur le territoire d’autres lieux accueillent des habitats dans des lieux dits. Ces lieux sont visibles sur le cadastre napoléonien de 1812 et se sont, pour certains, développés.
Les bâtiments de la commune se concentrent à 80% dans la zone sèche du marais blanc (nord-est) sous forme d’habitations en grappe implantées perpendiculairement aux voies. On recense également une quinzaine d’écarts, habitations groupées localisées à l’ouest et au sud de la commune, de nombreux bâtiments d’intérêt patrimonial et du petit patrimoine (fours à pains, croix etc).
Les constructions des lieux dits mêlent bâtiments traditionnels et constructions plus récentes :
• Les bâtiments traditionnels ont une composition qui résulte d’une protection contre les vents nord dominants, de la recherche d’ensoleillement optimal au sud, d’un principe de protection des zones humides (implantation en remblais à proximité des voies, à la base du Mont Dol) et de l’utilisation des
La Ville
Mauger
Le Haut Pont
Le Bout du
Chemin
Chanteloup MONT-DOL arrêt 2025
63
matériaux locaux (schiste granitique issu de la carrière de MONT-DOL, tangue ou terre argileuse issue du marais). On observe une prédominance des constructions en pierre pour les fermes. La forte présence de la pierre s’explique par la proximité de carrières. On note également la présence de constructions en bauge, matériau typique des constructions des marais ayant servi pour les bâtiments agricoles. La couleur des murs en bauge est liée à la couleur de la terre qui est assez claire, proche de la couleur du sable.
• Les constructions plus récentes sont des pavillons classiques des années 70 en parpaings enduits, toitures à 45° et couvertures en ardoises ou des pavillons néo-bretons reconnaissables à leurs jambages en pierre dans des murs en parpaings, ou parement de la façade principale en pierres récupérées sur un bâtiment ancien, toiture à 45 ° et couverture en ardoises. Le bois est également présent, surtout sur les extensions.
* Source : Etude patrimoine, Agence Liard et Tanguy, Janvier 2004.
Les lieux dits à forte valeur patrimoniale
Certains lieux présentent un caractère patrimonial. Ils ont parfois conservé des éléments du patrimoine bâti rural : un bâti homogène, de qualité, initialement constitué de granit et d’ardoise constitué de fermes, longères, anciennes granges, étables ou soues à cochon. On note la présence de quelques annexes en terre à la Rivetière notamment et deux exemples de toits de chaume au Vivrais et au Haut Pont. L’organisation et l’implantation des bâtiments renvoient également à la valeur patrimoniale. Différentes typologies se dessinent :
• Une organisation du bâti en unité autonome, formant un espace replié sur lui-même • Une organisation du bâti en longère, ouverte au sud
On peut également citer les manoirs de la Salle (XVIème siècle) et de la Bégaudière (XVIIème siècle) qui ont de belles caractéristiques patrimoniales.
Les lieux dits sièges d’exploitation agricole
La multiplication des interventions de l’homme à partir de la fin du XVIIIème siècle, pour accroître la surface des terres agricoles dans les marais a engendré l’installation de nombreuses exploitations agricoles. A l’origine, quelques exploitations étaient disséminées sur ces terres. A mesure que la superficie des terres cultivables augmentait, de nouvelles exploitations se sont installées pendant que les autres se développaient. Ce phénomène a eu pour effet de regrouper ces différentes constructions et de former ainsi l’urbanisation actuelle.
Peu de lieux dits sont strictement agricoles : la Métairie de la Banche, la Bégaudière, les Grands Champs. Les autres sièges d’exploitation sont inclus au sein de hameaux contenant des tiers.
L’urbanisation récente hors du bourg
Plusieurs lieux ont subi un développement récent, caractérisé par une urbanisation linéaire de type pavillonnaire. Ce développement s’est effectué à partir des années 1970 aux abords du bourg et des axes routiers. Il s’agit notamment du Haut Pont, de la Ville Mauger, la Neuve, la Bécanne etc. Cette forme d’urbanisation est très consommatrice d’espace, puisque les implantations des constructions, souvent en retrait de l’alignement et des limites séparatives des parcelles, limitent la densité urbaine. MONT-DOL arrêt 2025
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4.2.2 Répartition du bâti sur le bourg
Cadastre napoléonien (1812) et cadastre actuel – bourg de MONT-DOL
On peut constater, sur ces deux cartes à l’échelle identique, que le bourg actuel conserve de nombreux bâtiments figurant sur le cadastre napoléonien de 1812.
Le bourg se situe au pied du mont légèrement en hauteur . Les limites de l’urbanisation se sont créées sur deux contraintes majeures : le mont et le marais pour former une forme de bourg quelque peu atypique.
Configuration « paquets »
Configuration « grappes » MONT-DOL arrêt 2025
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Les bâtiments se répartissent selon deux configurations majeures :
• L’implantation en « paquet » : Les bâtiments s’articulent de façon à maîtriser les conditions climatiques, cette organisation permet souvent de dégager un espace semi-privatif dans une cour. Ces ensembles se retrouvent clairement sur le cadastre napoléonien.
• L’implantation en « grappe » : Les bâtiments sont formés de maisons de bourg accolées ou de longères. Les façades principales sont largement ouvertes au sud, les pignons et les façades arrière sont fermés à l’ouest et au nord. Ces ensembles sont présents en partie sur le cadastre napoléonien mais se sont développés. MONT-DOL arrêt 2025
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4.3 Les entrées de bourg
Les entrées d’agglomération, ou « entrées de bourg », désignent le cheminement qui nous amène de l’extérieur vers le centre-bourg. Il participe à la perception et à l’identification des lieux que l’on traverse. Ce cheminement peut être plus ou moins long et plus ou moins lisible.
Les entrées de bourg sont donc des espaces-clés dans la perception d’une structure urbaine, tant en matière de paysage que d’organisation spatiale. Elles offrent souvent la première image de l’identité et de l’urbanité de la commune. Ainsi, la qualité de l’urbanisation qui se développe le long de ces voies d’accès joue également un rôle primordial pour l’image de la ville.
Le bourg de MONT-DOL comporte de nombreuses entrées puisque toutes les voies du territoire convergent vers le mont. Le bourg est repérable de loin, annoncé très tôt par sa silhouette imposante et cerné par des « douves » que sont les biefs. De nombreuses entrées sont ainsi marquées de façon franche par le passage d’un pont sur le bief.
On note 9 entrées dont deux qui peuvent être considérées comme principales puisqu’appartenant à la RD 123.
Ces séquences d’entrées sont répertoriées sur la carte ci-dessous. Les traits transversaux noirs sur la carte correspondent aux emplacements des panneaux d’entrée de bourg.
Entrées de bourg – MONT-DOL
L’entrée sud (n°1)
L’entrée est très ouverte avant d’être annoncée par un virage. Une haie de thuyas cernant une habitation marque l’entrée sur le côté droit et créé une linéarité qui se prolonge vers le mont. L’urbanisation du bourg, sur plusieurs niveaux, vient s’inscrire en toile de fond. L’église est nettement visible depuis cette entrée.
Séquence d’entrée
Panneau d’entrée de bourg MONT-DOL arrêt 2025
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L’entrée sud-est (n°2)
L’entrée Sud-Est est caractérisée par un paysage très ouvert malgré la présence de deux bâtiments placés juste avant le panneau d’entrée de bourg. La vue sur le mont est très marquée.
L’entrée sud-est (n°3) :
L’entrée offre une vue sur un paysage ouvert entouré de champ dans lequel le mont domine l’arrière plan. A droite de la voie, on aperçoit des pavillons du lieu dit La Neuve. L’entrée de bourg est réellement marquée par le passage du pont sur le bief qui annonce le bourg et ses bâtiments anciens. MONT-DOL arrêt 2025
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L’entrée est (n°4)
L’entrée du bourg est marquée également par le passage d’un pont. Le processus d’entrée est caractérisé par la présence de plusieurs pavillons des années 70-80 dont les parcelles bordent la voie sur la droite. Contrairement aux entrées précédentes, l’entrée dans le bourg est donc annoncée et la séquence d’entrée est plus étendue. Cette entrée est située sur la D 123, voie principale traversant le bourg.
L’entrée nord-est (n°5)
C’est le lieu dit La Roche qui amorce l’entrée de bourg. Le panneau d’entrée est inséré dans une haie de thuyas qui tire le regard vers le pont sur le bief puis vers le mont.
L’entrée nord (n°6)
Le passage du bief est plus éloigné du pied du mont et donc de l’urbanisation du bourg, ainsi, ce n’est pas le pont qui marque l’entrée de bourg ici, l’entrée de bourg se trouve plus loin proche du carrefour du Champ Hamon. La séquence d’entrée offre cependant des vues qualitatives à la fois sur le mont et sur des constructions très anciennes formant de grandes longères (le Dinanais, la Bretonnière). Une maison récente et de façade blanche construite face à la Bretonnière vient compléter l’image de la séquence d’entrée. MONT-DOL arrêt 2025
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L’entrée nord-ouest (n°7)
L’entrée est très rurale et peu dense sur la route de la Barbotière. En effet elle est caractérisée par quelques longères anciennes dont les parcelles bordent la voie. De plus l’arrière plan offre une vue exclusive sur les boisements du mont mais on ne perçoit pas l’urbanisation du bourg.
L’entrée ouest (n°8)
L’entrée offre une vue globale bien dégagée sur le mont (absence de haies ou arbres masquant la vue). La vue sur l’urbanisation au pied du mont donne la sensation d’entrer dans le bourg.
L’entrée sud-ouest (n°9)
L’entrée est caractérisée par un alignement d’arbres avant un virage qui ouvre ensuite la vue sur une route en ligne droite qui file vers la roche du mont en toile de fond. La pierre des bâtiments anciens et la roche du mont s’accordent et donnent du caractère à cette entrée de bourg. Cette entrée est située sur la D 123, voie principale traversant le bourg, il s’agit donc de l’entrée principale. MONT-DOL arrêt 2025
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4.4 La structure urbaine
Les voies à l’échelle de la commune
La commune de MONT-DOL est très bien desservie, en effet la RN 176, reliant Saint-Brieuc au Mont-Saint- Michel, traverse le territoire. Cette voie express renforce l’accessibilité de la commune mais forme aussi une coupure interne qui traverse le territoire communal isolant la partie sud-ouest.
La RD 4, reliant Dol à Saint-Malo, et la RD 155, reliant Dol à Cancale, sont des voies de grande circulation qui traversent également le territoire sans passer par le bourg. La RD 155 traverse le Haut Pont et la RD 4 traverse le Puy.
A la pointe nord du territoire, la commune est traversée par la RD 797, route côtière reliant Pontorson à Cancale puis à Saint-Malo.
Des voies secondaires desservent ensuite les différents lieux dits, c’est le cas de la RD 282 et de la RD 82 au Nord-est du territoire et de la RD 123 qui passe au pied du mont coté sud. Le Sud-Est et le Sud-Ouest sont moins desservis et moins urbanisés.
Enfin des voies tertiaires de plus petite importance desservent le bourg en contournant le mont. Le réseau de voies est plus dense au nord du mont et dessert ainsi de nombreux écarts.
Voies principales et voie ferrée – MONT-DOL
Gare de
DOL Route Nationale Voie principale
Voie secondaire MONT-DOL arrêt 2025
71
Les transports en commun
MONT-DOL n’est desservie par aucun transport en commun de façon directe. Cependant la proximité de la ville de Dol, directement au sud de la commune, confère aux habitants de grandes possibilités en termes de mobilité. En effet la gare de Dol permet de relier par TER ou TGV les villes de Rennes, Saint-Malo, Saint-Brieuc ou Caen. Les communes de Dol-de-Bretagne, Le Vivier-sur-Mer et Cherrueix sont également desservies par la ligne ferroviaire.
Les cheminements doux
La présence du site du marais de Dol et de la Baie du Mont-Saint-Michel confère à la commune un fort atout qui est mis en exergue par la présence de chemins de randonnée qualitatifs. Les espaces naturels et ruraux sont donc accessibles par les habitants de MONT-DOL.
Les chemins de randonnée de la commune s’appuient sur le trajet du GR 34. L’itinéraire permet de découvrir l’arrière-pays en passant par le Mont-Dol. La variante du GR 34 longe le littoral.
D’autres itinéraires de petites randonnées existent. Ils ont été mis en place par la commune et la Communauté de Commune et permettent de découvrir le paysage : contour du Tertre, marais blanc, polders etc.
La Vélomaritime-EuroVelo 4 est un itinéraire cyclable de plus de 1500 km en France (et de plus de 4000 km jusqu’en Ukraine), cette voie passe notamment dans les communes de Cherrueix et du Vivier-sur-Mer, à proximité donc de MONT-DOL.
Le circuit du Marais de Dol est une véloroute qui passe par MONT-DOL. Il correspond à un circuit vélo de 40 km avec possibilité de faire deux boucles différentes de 25 km chacune.
Randonnée et Véloroute – MONT-DOL
GR 34
Autre itinéraire de randonnée
Véloroute Circuit du Marais de Dol MONT-DOL arrêt 2025
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Véloroute Circuit du Marais de Dol passant par MONT-DOL MONT-DOL arrêt 2025
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4.5 L’inventaire des capacités de stationnement
L’inventaire des capacités de stationnement recense environ 128 places dans le bourg (hors parking au sommet du mont).
Des poches de stationnements sont présentes autour de la mairie (17 places), devant le bar-tabac restaurant Le Mont-Dolois et l’Hôtel du Tertre (14 places) et à côté de l’école (5 places). Il y a également une cinquantaine de places près du cimetière.
Un parking d’une trentaine de places est également présent au sommet du mont à proximité de la crêperie.
Capacités de stationnement MONT-DOL arrêt 2025
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4.6 Répartition et typologies de bâti
MONT-DOL possède plusieurs typologies de bâti au sein de son bourg.
Les bâtis peuvent être classés en plusieurs catégories : le bâti historique (avant 1812), le bâti ancien (entre 1812 et 1950), les maisons individuelles récentes (après 1950) de type pavillonnaire lâche ou de type lotissement, l’habitat groupé, les bâtiments d’activités et les équipements.
Typologies de bâtiments dans le bourg
Le bâti historique et ancien
Orienté au Sud et abrité par le mont, le noyau historique bénéficie de la meilleure orientation. Ce noyau est composé aujourd’hui de l’église, du tabac, de l’hôtel. Le développement s’est fait en direction du tertre, à partir de son église, malgré de fortes contraintes topographiques.
Les bâtiments les plus anciens sont implantés également à l’ouest du bourg (le Grand Croisé, la Cassière, la Moiserie etc). C’est donc au nord et à l’est que les bâtiments historiques se font plus rares, l’urbanisation y est plus récente.
Plusieurs écarts historiques sont implantés autour du mont. Ils ont progressivement été intégrés à la vie du bourg (la Croix Betfer, le Dinanais, le Croisé Join, les Cours, etc.).
L’architecture urbaine présente un mélange de constructions anciennes hétéroclites. Cette diversité est due à la fois aux différentes époques de construction et aux différentes couches sociales. Cette impression de variété est accentuée par la taille réduite du bourg. On observe plusieurs catégories de constructions anciennes :
• des maisons modestes, étroites, alignées sur la rue avec des façades plus ou moins travaillées. • des maisons bourgeoises empruntant un vocabulaire architectural différent du vocabulaire local. • des maisons de type longères.
Bâti historique (avant 1812)
Bâti ancien (entre 1812 et 1950)
Pavillonnaire lâche
Lotissement
Maisons groupées
Activités
Équipements
Le Grand Croisé
La Cassière
La Moiserie
La Croix Betfer
Le Croisé
Join
Le Dinanais Les Cours
Le Champ
Hamon
La Barbotière
Le Pavillon MONT-DOL arrêt 2025
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Bâti historique – maisons étroites alignées sur rue (chemin du Tertre et le Grand Croisé)
Maisons bourgeoises – Château de Mont-Dol et Jardin des simples (rue de la Mairie)
Longères (la Moiserie)
La typologie du bâti historique et ancien confère à la rue un caractère urbain. Les constructions sont de hauteur R+combles ou R+1+combles, avec, par endroit, des implantations en mitoyenneté et à l’alignement des voies.
Les constructions sont principalement édifiées en pierres, la façade principale sur la rue est souvent la seule à être bâtie en pierres de taille. Elle est généralement plus travaillée. A quelques exceptions près, les murs ne sont pas enduits. Pour les bâtiments les plus anciens, les jambages sont réalisés en granit. Quelques constructions ont des encadrements de fenêtres en briques notamment rue de l’Église Saint-Pierre.
La qualité historique du bourg est associée à son patrimoine naturel. En effet, au sud, le bourg jouit de belles vues sur le marais et sur la Cathédrale de Dol. Au nord, le bourg est en lien avec le Tertre sur lequel sont concentrés plusieurs édifices de grande valeur historique ainsi qu’un couvert végétal dense et de qualité. MONT-DOL arrêt 2025
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Les extensions
Aujourd’hui, la structure interne du bourg et des noyaux anciens reste lisible cependant des constructions plus contemporaines ont vu le jour. Les extensions du bourg se sont faites soit de façon interstitielle, en comblant les vides existants entre le noyau historique du bourg et les écarts implantés le long de la voie, soit dans le prolongement du noyau ancien.
Le pavillonnaire lâche est le premier type d’extension. Ces opérations se sont faites par à coups au fil des années par différents propriétaires privés. Elles sont souvent en rupture avec les formes urbaines et l’architecture traditionnelle : rupture de l’alignement bâti par des implantations en retrait de la voie, couleurs de matériaux plus claires, densité plus faible etc. On peut distinguer en effet sur la carte des parcelles assez vastes pouvant dépasser les 2 000 m².
Exemple de pavillonnaire lâche : le Grand Croisé, le Croisé Join et le Chemin vert
Les lotissements ont aussi participé à l’urbanisation du bourg de façon plus contrôlée et plus dense. On note des exemples de constructions très bien intégrées dans l’environnement bâti, surtout dans les opérations récentes. On peut citer le lotissement rue de la Vallée Saint-Pierre et celui au Croisé Join. Les maisons individuelles de lotissement sont implantées sur de plus petits terrains.
Exemple de lotissements : Allée des Lys, rue de la Vallée Saint-Pierre
Les maisons groupées
Le bourg compte plusieurs opérations sociales Chemin du Pavillon, Allée des Lys et allée des Mimosas.
Habitat groupé MONT-DOL arrêt 2025
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Les équipements
Les équipements sont regroupés dans le bourg : mairie, salle polyvalente, église, cimetière, city stade et écoles.
On note également la présence d’équipements à vocation de loisirs ou de tourisme autour et sur le Tertre. Les anciennes carrières accueillent aujourd’hui le premier site d’escalade du département et un camping à la ferme prend place au nord du bourg, au Dinanais.
Plusieurs commerces sont également présents et contribuent à la vie du bourg. On recense un bar-tabac- restaurant, un hôtel et une crêperie sur le mont.
Les activités - hangars
Dans la partie basse du bourg, qui touche les marais, apparaissent d’autres constructions, de type agricole, construites parfois en bois (granges, hangars agricoles ...). MONT-DOL arrêt 2025
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4.7 Les densités
Plusieurs échantillons de tissus urbains ont été analysés sur le bourg de MONT-DOL :
Densités
Centre-bourg historique
Type : maisons de bourg.
Densité : 13 log/ha (12 logements sur 9 286 m²) – parcelles d’environ 700 m².
Bâti ancien
Type : maisons accolées et maisons individuelles.
Densité : 33 log/ha (environ 12 logements ou équivalent sur 3 660 m²) – parcelles d’environ 250 m².
Lotissement rue de la Vallée Saint-Pierre
Type : maisons individuelles.
Densité : 10 log/ha (12 logements sur 12 140 m²) – parcelles d’environ 700 m².
Centre bourg
historique
Pavillonnaire lâche le Croisé Join
Lotissement
le Croisé Join
Lotissement rue de
la Vallée Saint-Pierre
Bâti ancien
Habitat groupé
chemin du Pavillon MONT-DOL arrêt 2025
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Lotissement le Croisé Join
Type : maisons accolées et maisons individuelles.
Densité : 21 log/ha (18 lots 8 637 m²) – parcelles d’environ 300 m².
Pavillonnaire lâche le Croisé Join
Type : maisons individuelles.
Densité : 5 log/ha (6 logements sur 11 130 m²) – parcelles d’environ 2 000 m².
Habitat groupé chemin du Pavillon
Type : maisons groupées.
Densité : 25,5 log/ha (4 logements sur 1 564 m²) – parcelles d’environ 150 m². MONT-DOL arrêt 2025
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4.8 Les éléments de patrimoine
MONT-DOL a hérité d’un abondant patrimoine bâti de qualité au sein du bourg et dans les anciens hameaux agricoles.
Il y a 2 monuments inscrits au titre des monuments historiques sur la commune, listés ci-dessous :
• Le Moulin du Tertre inscrit le 07/07/1977 : Ce moulin à vent en granit a été édifié en 1843, il fut associé à la fin du 19ème siècle à une machine à vapeur. Il fut stoppé en 1954 et fait l’objet de visites.
• L’Eglise Saint-Pierre de MONT-DOL inscrite le 12/02/1971 : Une église à cet emplacement est mentionnée dès le 6ème siècle mais l’église actuelle date du début du 12ème siècle et des modifications y ont été apportées au 15ème siècle.
Moulin du Tertre et Eglise de MONT-DOL
De plus, la commune est concernée par le débordement d’une servitude de protection de 5 monuments historiques situés sur la commune de Dol-de-Bretagne :
• L’ancienne cathédrale Saint-Samson classée le 1er /01/1840
• La maison du 15ème siècle dite la Guillotière inscrite le 5/08/1930
• La maison dite de la Grisardière inscrite le 02/09/2012
• La cave dite de l’enfer inscrite le 27/04/1972
• La maison dite des Petits Palets inscrite le 7/03/2014
Une servitude de 500 m s’applique autour de ces monuments, a cela s’ajoute la prise en compte des co- visibilités, notamment entre le Mont-Dol et La Cathédrale de Dol-de-Bretagne. MONT-DOL arrêt 2025
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Périmètres de servitude de 500 m autour des Monuments historiques de MONT-DOL et de DOL
Sur la commune de MONT-DOL, d’autres secteurs sont remarquables, même s’ils ne font l’objet d’aucune inscription ou classement.
Le site du Tertre (espace remarquable terrestre) rassemble plusieurs édifices historiques :
• La Chapelle Notre Dame de l’Espérance, Tour de l’Espérance et monument de la Vierge à l’Enfant dite Notre Dame de l’Espérance : statue en pierre calcaire surmontant la tour en granit (1857).
• Plusieurs pierres associées à des légendes chrétiennes (le siège et les griffes du diable, le pied de Saint-Michel).
• La Fontaine
• L’ancienne carrière MONT-DOL arrêt 2025
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Chapelle, Tour et Vierge / roche associée à des légendes
Monuments historiques et éléments remarquables du Tertre
On note également la présence d’édifices remarquables comme les Manoirs de la Bégaudière (XVIIIème siècle), et de la Salle (XVIème siècle).
Par ailleurs, de nombreux exemples d’architecture traditionnelle rurale sont présents au sein des hameaux du territoire :
• une chaumière au Haut-Pont, caractéristique de l’habitat maraîchin, • habitation et réserve à la Bardoulière, XVIIIème siècle,
• habitation et étables au Bout du Chemin, XVIIIème siècle,
• habitation et étable à La croix aux Herbes, XVIIIème siècle,
• habitations, réserves et bâtiments agricoles à la Croix Talvat, fin XIXème- début XXème et XVII- XVIIIème siècles,
• habitation, réserves et dépendances aux Grandes Granges, fin XVIII et XXème siècles, • habitations à la Maltière, XVIIIème siècle,
• habitations, réserves et dépendances à la Mulotais, XVIII-XIXème siècles, • habitation et dépendances aux Noyers, XVIIIème siècle,
• ferme et ses dépendances à l’Ormelais, 1824, MONT-DOL arrêt 2025
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• habitation, réserves, granges, hangar et dépendances à la Petite Grand Ville, XVIII et fin XIXème siècles,
• corps de ferme à la Vivrais, XVIIIème siècle, etc...
Au delà de ces édifices remarquables, MONT-DOL possède de nombreux éléments de petit patrimoine (calvaires, fours, ...), comme les croix de granit du Grand Croisé ou de la Villeneuve.
Il est également important de noter la présence de nombreux ponts de granit construits au XIXème siècle, comme les ponts de Chanteloup, de la Banche, du Dinanais, etc. MONT-DOL arrêt 2025
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5 La gestion des ressources naturelles
5.1 La gestion des déchets
La compétence « élimination et valorisation des déchets de ménages et déchets assimilés » fut intégrée aux statuts de la Communauté de Communes du Pays de Dol-de-Bretagne et de la Baie du Mont-St-Michel lors du transfert au SICTOM en 2001. Ce service est assuré sur l’ensemble des 19 communes de la collectivité depuis le 1er janvier 2017, 24 141 habitants (en 2020).
La compétence de la communauté d’agglomération comprend, en régie par 22 agents communautaires : - La collecte (OM, « Papiers-emballage »et déchets recyclables) sur les 19 communes, - La gestion du parc de containeurs collectifs
- Le gardiennage de la déchetterie
- L'exploitation de la déchetterie
La collecte des ordures ménagères est réalisée en « Porte à Porte » dans les zones agglomérées, et par conteneur collectif sur le reste du territoire. Une sensibilité particulière est apportée sur les conteneurs pour inciter les usagers à la pratique du tri. Le ramassage des OM en « Porte à Porte » a lieu le jeudi sur la commune de Mont-Dol.
Les déchets emballages sont triés et placés dans des sacs jaunes par les particuliers. Le ramassage de ces sacs jaunes en « Porte à Porte » a lieu le lundi sur la commune de Mont-Dol.
Les déchets de type verre doivent être déposés volontairement dans des colonnes d’apport volontaire à verre mis à disposition.
Il existe deux déchetteries sur le territoire de la nouvelle Communauté de communes : Dol-de-Bretagne et Pleine-Fougères. L'accès est limité aux usagers qui possèdent une carte pour ouvrir la barrière d'entrée.
A voir : compléments d’information dans les annexes sanitaires. MONT-DOL arrêt 2025
85
5.2 La gestion de l’eau potable
Producteur : Eaux du Pays de Saint Malo.
Distribution eau de Beaufort : 588 abonnés (173,4 m³/j en moyenne en 2020, soit 295 l/j/abonné. Il n’y a pas de souci d’alimentation.
La pression des 43 nouveaux branchements nécessitera environ 3 440 m³ supplémentaires par an soit 0,1 % du volume distribué. Dans tous les cas, les différents projets devront solliciter une "demande" auprès du syndicat des Eaux de Beaufort en amont de chaque projet.
A voir : compléments d’informations dans les annexes sanitaires. MONT-DOL arrêt 2025
86
5.3 La gestion des eaux usées
Assainissement collectif
Eaux usées traitées par la Station d’épuration de type Boues
activées-Capacité nominale de 10 000 Equivalents Habitants (EH),
mutualisée avec Dol-de-Bretagne, mais située sur le territoire de
Mont-Dol.
Station d’épuration
En 2023, 139 branchements à Mont-Dol. Soit 235 eq hab. En 2020, 3230 branchements à Dol-de-Bretagne.
Une convention a été signée entre Mont-Dol et Dol-de-Bretagne en 2012 pour 273 Eq-hab, 25 m³/j.
Charge organique en entrée de station en 2022 : 72% et 80% au maximum soit une charge équivalente à 7183 équivalents habitants.
La station enregistre des surcharges hydrauliques, mais le traitement n’est pour autant pas dégradé et aucun déversement n’est constaté (A2 et Réseau).
Les variations saisonnières (14,3 % de résidences secondaires au Mont-Dol) impactent peu les réseaux EU car une grande partie de ces résidences ne sont pas dans le bourg, et donc pas raccordées au réseau collectif.
➢ Station conforme en 2020.
Au Mont-Dol :
- 2 Postes de refoulement sur Mont Dol (Chemin vert, le Croise Join) - Service assainissement délégué à Véolia (DSP)
Une tranche 2 de raccordement à la station d’épuration a eu lieu en 2019-2020 pour raccorder la crêperie du Mont du Mont-Dol.
Une tranche 3 est prévue mais pas engagée (pas de subvention). Elle permettrait pourtant de raccorder le nord du bourg, dont une trentaine de branchements.
La station recevra, au terme du PLU, un apport supplémentaire d’environ 168 Eq hab. à traiter (1,6% de la capacité de la station). Ajouter à la charge en pointe actuelle estimée à 8 000 Eq-hab, la station arrivera à 82 % de sa capacité de traitement organique en pointe. En conclusion, la station a la capacité de recevoir la charge supplémentaire apportée par le PLU.
Cependant, la convention avec Dol-de-Bretagne prévoit 273 eq-hab,
- sachant que Mont-Dol raccorde déjà 235 eq-hab en 2023.
- sachant que l’urbanisation du PLU dans la partie raccordée prévoit déjà 26 logements soit environ 62 eq-hab.
- sachant que le raccordement potentiel de la partie nord concernerait 44 logements soit 106 eq-hab.
En conclusion, la convention entre Mont-Dol et Dol-de-Bretagne est à revoir pour prendre en compte les nouveaux habitants engendrés pas le PLU. MONT-DOL arrêt 2025
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Assainissement non collectif
En 2021, 355 ANC recensées.
54% d’installations non conformes, mais une amélioration du parc est observable.
Le classement a été simplifié car l’ensemble des ANC non conforme doivent être réhabilité sous 4 ans (zone de protection conchylicole). Une amélioration du parc est observable.
Le parc est en renouvellement régulier via les créations, mais surtout les réhabilitations des installations autonomes. L’ensemble du territoire est en zone ZESc. Les pénalités envoyées tous les ans sur ce territoire, incitent à la réhabilitation des ANC. En effet, une amélioration est constatée avec 16 envois janvier 2025 pour 36 en 2024. MONT-DOL arrêt 2025
88
5.4 La gestion des eaux pluviales
Il n’y a pas de bassin d’orage sur la commune.
Exutoires principaux des eaux de ruissellement de la zone agglomérée : les Biefs et ruisseaux.
La gestion des eaux pluviales est gérée en Régie : la commune doit ainsi assurer l’entretien et le curage.
La loi sur l’eau du 3 Janvier 1992 impose à toute urbanisation dont la surface est supérieure à 1 hectare une gestion des eaux pluviales avec mise en place de mesures compensatoires. Aucun lotissement de cette taille n’est envisagé dans le PLU.
Conformément au SDAGE Loire Bretagne, une alternative au tout-tuyau devra être proposée en priorité. Il est préconisé de mener une étude hydraulique lors de l’élaboration du projet afin de justifier le dimensionnement minimal des infrastructures dédiées à la gestion des eaux pluviales par lot. MONT-DOL arrêt 2025
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5.5 La gestion de l’énergie
La consommation d’énergie sur les réseaux de distribution
Electricité : ENEDIS
Gaz naturel : -
La production d’énergie renouvelable
Les données sont issues de la base de données et études statistiques pour le changement climatique, l’énergie, l’environnement, le logement et les transports éditées par le ministère de la transition écologique et solidaire et le ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales.
Nombre et puissance des installations de production d'électricité renouvelable bénéficiant d'une obligation d'achat*, par filière : données communales au 31 décembre 2016
Code officiel géographique Nom de la commune Nombre d'installations Puissance installée (MW) Nombre d'installations Puissance installée (MW) Nombre d'installations Puissance installée (MW) Nombre d'installations Puissance installée (MW) Nombre d'installations Puissance installée (MW)
35186 Mont-Dol 8 0,03
Géothermie Hydraulique Solaire photovoltaïque Communes Biomasse Eolien MONT-DOL arrêt 2025
90
6 L’occupation des sols et l’analyse de la consommation
d’espace
6.1 La situation communale actuelle
La base de données géographiques CORINE Land Cover est produite dans le cadre du programme européen de coordination de l'information sur l'environnement.
Cet inventaire biophysique de l'occupation des terres fournit une information géographique de référence pour 38 états européens et pour les bandes côtières du Maroc et de la Tunisie.
Artificialisés
Agricoles
Milieux aquatiques
Forêts et milieux semi-naturels
Communauté de Communes du Pays de Dol
et de la Baie du Mont Saint-Michel Département de l’Ille-et-Vilaine
Territoire national
5%
91%
0%
4% MONT-DOL arrêt 2025
91
La base de données géographiques CORINE Land Cover n’est pas assez précise pour analyser l’usage des sols de MONT-DOL. Le travail suivant a donc été réalisé à partir :
✓ du plan cadastral.
✓ de photos aériennes et du Scan 25 de l’IGN.
Destination des sols de Mont Dol Ha
Artificialisés 193,2
Autres espaces 2394,6
Milieux aquatiques 0,1
Forêts et milieux semi-naturels 58
Total 2645,9
Artificialisés (cadastre 2020)
Autres espaces (cadastre 2020)
Milieux aquatiques (inventaire des cours
d’eau communal)
Forêts et milieux semi-naturels (IFN +
orthophoto 2020 + cadastre 2020)
7%
91%
0%
2% MONT-DOL arrêt 2025
92
Les secteurs artificialisés, c’est-à-dire ayant perdu leur vocation agricole ou naturelle, représentent 7,5% du territoire communal, soit près de 193 ha. Cette artificialisation est concentrée majoritairement en campagne (environ 75% des surfaces artificialisées). Ce taux d’artificialisation est amplifié par un mitage historiquement élevé (de nombreuses exploitations agricoles couvrent de manière homogène la commune).
Les forêts et milieux semi-naturels, quasi-inexistants, occupent seulement 2% du territoire communal (environ 58 ha).
L’activité agricole est très prégnante et couvre 91% des sols de MONT-DOL. MONT-DOL arrêt 2025
93
6.2 La production de logements lors de la dernière décennie
Logements commencés entre 2011 et 2024
Source : SITADEL
Soit 15 logements commencés entre 2011-2024.
Concernant les logements autorisés :
Lors de la période 2011-2024, 32 logements ont été autorisés à MONT-DOL.
0
1
2
3
4
5
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 MONT-DOL arrêt 2025
94
6.3 La consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers
SPARTE
D’après SPARTE, l’outil basé sur les données d’observation préconisées par la Loi Climat et Résilience et ses décrets d’applications, 2,7 ha d’espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF) ont été consommés entre 2011 et 2021 sur la commune de MONT-DOL.
Ces données semblent erronées après vérification du MOS !
Source : Portail de l’artificialisation
MOS
Le mode d’occupation des sols (MOS) est un outil d’observation du territoire reposant sur un inventaire numérique foncier, s'appuyant sur plusieurs référentiels nationaux disponibles sur tous les territoires et le croisement de données publiques disponibles à l’échelle cadastrale et vérifiées avec les territoires.
Les données du MOS permettent aux collectivités de quantifier, avec précision, leurs espaces naturels, agricoles et forestiers et d'observer les évolutions. Des informations qui sont précieuses pour analyser la consommation d’espace pour la planification dans le cadre de la Loi Climat et Résilience, mais aussi améliorer la qualification des marchés fonciers et suivre les zones d’activités.
D’après le MOS, 0,8 ha d’ENAF ont été consommés entre 2011 et 2021 sur la commune de MONT-DOL, répartis de la manière suivante :
- Équipements : 0 ha.
- Habitat : 0,3 ha.
- Urbain mixte et bâti divers : 0 ha.
- Commerce : 0,5 ha.
Consommation et territorialisation
La territorialisation à l’échelle régionale prévoit 461 ha pour le Pays de Saint-Malo.
A l’échelle de la Communauté de communes du Pays de Dol et de la baie du Mont-Saint-Michel, la territorialisation a été faite.
Objectif SCoT pour Mont-Dol 2021-2031 : 1,4 ha et 2031-2041 : 0,7 ha
Répartition par EPCi
SCoT arrêté 2025 MONT-DOL arrêt 2025
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La Communauté de communes estimait 0,8 ha déjà consommé entre 2021 et 2023. Après vérification, les projets au Grand Vaudemer et à la Quenouillette n’ont pas consommé d’espace sur cette période. Après vérification seul le projet du Grand Vaudemer a consommé 0,12 ha entre 2023 et 2025. Ainsi, MONT-DOL n’a consommé que 0,36 ha entre 2021 et 2023 et 0,12 ha entre 2023 et 2025.
ENAF
Total consommé
2021-2025
Surface
totale
consommés
0,36 ha analyse triennale ajustée (2021-2023)
+0,12 ha au Grand Vaudemer (2023 -2025)
= 0,48 ha
En 2025, il reste 1,4 ha moins 0,48 ha, soit 0,92 ha dans l’enveloppe d’ici 2031.
Et toujours, 0,7 ha dans l’enveloppe d’ici 2041.
A noter le PLU sur à cheval sur ces deux périodes. MONT-DOL arrêt 2025
96
7 Les pollutions et nuisances
7.1 Les pollutions
Un site pollué est un site qui, du fait d'anciens dépôts de déchets, d'infiltration de substances polluantes, ou d'installations industrielles, présente une pollution susceptible de provoquer une nuisance ou un risque durable pour les personnes ou l'environnement.
La pollution présente un caractère concentré, à savoir des teneurs souvent élevées et sur une surface réduite (quelques dizaines d'hectares au maximum). Elle se différencie des pollutions diffuses, comme celles dues à certaines pratiques agricoles ou aux retombées de la pollution automobile près des grands axes routiers.
Il existe deux bases de données nationales recensant les sols pollués connus ou potentiels :
BASOL
La base de données BASOL dresse l'inventaire des sites pollués par les activités industrielles appelant une action des pouvoirs publics, à titre préventif ou curatif. BASOL a été renouvelée durant l'année 2000 et recense plus de 3 000 sites au niveau national. Un tel inventaire doit permettre d'appréhender les actions menées par l'administration et les responsables de ces sites pour prévenir les risques et les nuisances.
Il n'existe pas de site inscrit dans la base BASOL à MONT-DOL.
BASIAS
La base de données BASIAS recense les sites industriels et de service en activité ou non, susceptibles d'être affectés par une pollution des sols. La finalité est de conserver la mémoire de ces sites pour fournir des informations utiles à la planification urbaine et à la protection de l'environnement. Cette base de données a aussi pour objectif d'aider, dans les limites des informations récoltées forcément non exhaustives, les notaires et les détenteurs des sites, actuels ou futurs, pour toutes transactions foncières.
Il existe 2 sites inscrits dans la base BASIAS de la commune de MONT-DOL.
Source : BRGM MONT-DOL arrêt 2025
97
A noter que 2 sites sur la commune voisine de Dol-de-Bretagne, dont les activités sont terminées, sont en limite avec Le Mont-Dol.
- FOLLEN, usine d'engrais (guano et superphosphates). Activité principale : Fabrication de produits azotés et d'engrais. Etat du site : Activité terminée. Date de début d'activité : 1905-02-02.
- LAICK / CERF . Application de vernis par pulvérisation / tannerie. Activité principale : Apprêt et tannage des cuirs ; préparation et teinture des fourrures et cuirs (tannerie, mégisserie, corroierie, peaux vertes ou bleues); imprégnation du bois ou application de peintures et vernis... Etat du site : Activité terminée. Date de début d'activité : 1919-03-10. MONT-DOL arrêt 2025
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7.2 Nuisances sonores
Extrait données PAC (2022)
Selon le PAC (p 131) : Le territoire de la commune n’est pas concerné par l’arrêté préfectoral du 17 novembre
2000 portant classement sonore des infrastructures de transports terrestres.
Selon l’arrêté de 2024
Le classement sonore des infrastructures de transports terrestres en Ille-et-Vilaine a été approuvé par arrêté préfectoral le 28 juin 2024, et publié le 1er juillet 2024.
Les routes concernées par ce classement de nuisances sonores sont :
- RD 176 : 250 m.
- RD 4 : 100 m
- RD 155 : 30 m
Extrait site internet Classement sonore DDTM 35 MONT-DOL arrêt 2025
99
8 Les risques majeurs
La commune de MONT-DOL est concernée par 6 risques majeurs :
- Inondation
- Inondation - Par submersion marine
- Mouvement de terrain - Tassements différentiels
- Phénomènes météorologiques - Tempête et grains (vent)
- Séisme Zone de sismicité : 2
- Transport de marchandises dangereuses
8.1 Les risques naturels
La commune de MONT-DOL a fait l’objet de 3 arrêtés de reconnaissance de l'État de catastrophes naturelles liés à :
Le risque lié aux séismes
La France dispose depuis le 24 octobre 2010 d’une nouvelle réglementation parasismique, entérinée par la parution au journal officiel de deux décrets sur le nouveau zonage sismique national et d’un arrêté fixant les règles de construction parasismique à utiliser pour les bâtiments sur le territoire national. Ces textes permettent l’application de nouvelles règles de construction parasismique telles que les règles Eurocode 8.
Le département d’Ille-et-Vilaine (et par conséquent la commune de MONT-DOL) est en zone de sismicité 2 (faible). La nouvelle réglementation parasismique (Eurocode 8) s’applique aux bâtiments de catégories d’importance III et IV au sens de l’arrêté du 22 octobre 2010 relatif à la classification et aux règles de construction parasismique. MONT-DOL arrêt 2025
100
Catégories d'importance III :
• ERP de catégories 1, 2 et 3 ;
• habitations collectives et bureaux, h > 28 m ;
• bâtiments pouvant accueillir plus de 300
personnes ;
• établissements sanitaires et sociaux ;
• centres de production collective d'énergie ;
• établissements scolaires.
Catégories d'importance IV :
• bâtiments indispensables à la sécurité civile, la
défense nationale et au maintien de l'ordre
public ;
• bâtiments assurant le maintien des
communications, la production et le stockage
d'eau potable la distribution publique de
l'énergie ;
• bâtiments assurant le contrôle de la sécurité
aérienne ;
• établissements de santé nécessaires à la gestion
de crise ;
• centres météorologiques.
A noter, la présence de deux attestations obligatoires, à fournir respectivement par un bureau de contrôles techniques pour les demandes de permis de construire (cf. article R. 431-16 du code de l'urbanisme) et pour les déclarations d'achèvement (cf. article R. 462-4 du code de l'urbanisme) des bâtiments nouveaux de catégories d'importance III et IV au sens de l'arrêté du 22 octobre 2010 relatif à la classification et aux règles de construction parasismique. Pour les bâtiments existants, sont également concernés :
• le cas de remplacement ou d'ajout d'éléments non structuraux (extérieurs : balcons, cheminées... ; intérieurs : plafonds suspendus, objets lourds...) ;
• le cas de travaux ayant pour objet d'augmenter la SHON initiale de plus de 30% ou supprimant plus de 30% d'un plancher à un niveau donné ;
• le cas des extensions de bâtiments désolidarisées par un joint de fractionnement.
Le retrait gonflement des argiles
Les variations de la quantité d'eau dans les terrains argileux produisent des gonflements (période humide) et des tassements (période sèche) et peuvent entraîner des conséquences sur les bâtiments à fondations superficielles.
La commune de MONT-DOL est concernée par le retrait gonflement des argiles (aléas moyen). MONT-DOL arrêt 2025
101
Source : BRGM
Les dispositions préventives généralement prescrites pour construire sur un sol argileux sujet au phénomène de retrait-gonflement obéissent aux quelques principes suivants, sachant que leur mise en application peut se faire selon plusieurs techniques différentes dont le choix reste de la responsabilité du constructeur :
- Les fondations sur semelle doivent être suffisamment profondes pour s’affranchir de la zone superficielle où le sol est sensible à l’évaporation. A titre indicatif, on considère que cette profondeur d’ancrage, qui doit être au moins égale à celle imposée par la mise hors gel, doit atteindre au minimum 0,80 m en zone d’aléa faible à moyen et 1,20 m en zone d’aléa fort. Une construction sur vide sanitaire ou avec sous-sol généralisé est préférable à un simple dallage sur terre-plein. Un radier généralisé, conçu et réalisé dans les règles de l’art, peut aussi constituer une bonne alternative à un approfondissement des fondations.
- Les fondations doivent être ancrées de manière homogène sur tout le pourtour du bâtiment (ceci vaut notamment pour les terrains en pente (où l’ancrage aval doit être au moins aussi important que l’ancrage amont) ou à sous-sol hétérogène. En particulier, les sous-sols partiels qui induisent des hétérogénéités d’ancrage sont à éviter à tout prix.
- La structure du bâtiment doit être suffisamment rigide pour résister à des mouvements différentiels, d’où l’importance des chaînages horizontaux (haut et bas) et verticaux.
- Deux éléments de construction accolés, fondés de manière différente ou exerçant des charges variables, doivent être désolidarisés et munis de joints de rupture sur toute leur hauteur pour permettre des mouvements différentiels.
- Tout élément de nature à provoquer des variations saisonnières d’humidité du terrain (arbre, drain, pompage ou au contraire infiltration localisée d’eaux pluviales ou d’eaux usées) doit être le plus éloigné possible de la construction. On considère en particulier que l’influence d’un arbre s’étend jusqu’à une distance égale à au moins sa hauteur à maturité.
- Sous la construction, le sol est à l’équilibre hydrique alors que tout autour il est soumis à évaporation saisonnière, ce qui tend à induire des différences de teneur en eau au droit des fondations. Pour l’éviter, il convient d’entourer la construction d’un dispositif, le plus large possible, sous forme de trottoir périphérique ou de géomembrane enterrée, qui protège sa périphérie immédiate de l’évaporation.
- En cas de source de chaleur en sous-sol (chaudière notamment), les échanges thermiques à travers les parois doivent être limités par une isolation adaptée pour éviter d’aggraver la dessiccation du terrain en périphérie. Il peut être préférable de positionner de cette source de chaleur le long des murs intérieurs. MONT-DOL arrêt 2025
102
- Les canalisations enterrées d’eau doivent pouvoir subir des mouvements différentiels sans risque de rompre, ce qui suppose notamment des raccords souples au niveau des points durs.
La loi ELAN du 23/11/2018 et ses décrets d'application n°2019-495 du 22/05/2019 et n°2019-1223 du 25/11/2019 imposent une étude géotechnique pour toutes les parcelles exposées à l'aléa moyen ou fort.
Le risque lié aux inondations
Le risque inondation représente le risque naturel le plus courant en France. Ce risque peut être accentué par l'imperméabilisation des sols, l'accélération des vitesses d'écoulement des eaux, par l'artificialisation et le resserrement des berges, ou certaines pratiques culturales et forestières.
L’inondation est une submersion, rapide ou lente, d’une zone habituellement hors de l’eau. Elle peut être liée à un phénomène de débordement de cours d’eau, de ruissellement, de remontées de nappes d'eau souterraines ou de submersion marine.
La commune est soumise à un TRI (territoire à risque important d’inondation).
Aléas inondation – par submersion marine.
Carte Territoire à Risques importants d’Inondations TRI (BRGM)
Cette carte (Territoires à Risques importants d’Inondations – TRI) représente des zones pouvant être inondées. Ces zones sont déterminées soit en fonction d’un historique d’inondation passées soit en fonction de calculs. Trois périodes de temps sont ainsi retenues : évènement fréquent, moyen, et extrême pour situer dans le temps la possibilité d’une inondation et sa force. MONT-DOL arrêt 2025
103
La commune est aussi concernée par un PPRN Risques Inondation.
Aléas par submersion marine.
Carte PPRSM (BRGM) MONT-DOL arrêt 2025
104
Le PPRSM du Marais de Dol a été approuvé par arrêté préfectoral le 25 août 2016.
Le plan de prévention des risques de submersion marine a pour but de limiter la vulnérabilité des personnes et des biens à l'aléa de submersion marine en délimitant des zones exposées au risque et en déterminant, en fonction de l'intensité du risque encouru, des mesures de prévention, de protection ou de sauvegarde.
Le dossier arrêté comporte un rapport de présentation, un règlement et ses annexes dont un atlas du zonage règlementaire. Il existe 5 types de zones règlementaires :
Carte du zonage règlementaire du PPRSM
A noter, la Base de Données Historiques sur les Inondations (BDHI) recense et décrit 7 phénomènes de submersions dommageables sur la commune.
Le recul du trait de côte
La commune de MONT-DOL n’est pas sur la liste des territoires soumis au recul du trait de côte.
Le risque lié aux tempêtes et grains
Comme la majeure partie du territoire français située en façade maritime, la commune de MONT-DOL est concernée par le risque de tempête. Elle a d’ailleurs fait l’objet d’un arrêté de catastrophe naturelle liée à cet aléa (tempête de 1987).
Le risque radon
L’ensemble du territoire régional est soumis au risque radon. MONT-DOL est classée en « potentiel de catégorie 3 », c’est-à-dire que les formations géologiques présentent des teneurs en uranium estimées les plus élevées comparativement aux autres formations. MONT-DOL arrêt 2025
105
Source : IRSN MONT-DOL arrêt 2025
106
8.2 Les risques technologiques
Le risque lié au transport de matières dangereuses
• Par une canalisation de matières dangereuses qui achemine du gaz naturel à destination de réseaux de distribution, d’autres ouvrages de transport, d’entreprises industrielles ou commerciales de sites de stockage ou de chargement. La carte représente l’implantation présente sur MONT-DOL.
Source : BRGM
• Par la voie ferrée (Rennes -St Malo), qui passe au sud de la commune.
Les installations classées
Activité principale : 01.50Z - Culture et élevage associés MONT-DOL arrêt 2025
107
Synthèse des enjeux environnementaux
A l'échelle de MONT-DOL, les principaux enjeux en matière d'environnement sont résumés et déclinés en termes d'objectifs, autour des thèmes suivants :
La protection et la valorisation des milieux naturels
• Maintenir une activité agricole, gestionnaire du paysage ;
• Conserver le réseau bocager et les boisements d'intérêt écologique et paysager en définissant un statut de protection (EBC ou Loi Paysage) ;
• Préserver les nombreux réservoirs de biodiversité ;
• Développer et préserver les corridors écologiques en s'appuyant sur les zones humides des Marais de Dol, les cours d’eau le bocage et les espaces boisés ;
• Développer et conforter les continuités piétonnes, chemins de randonnées ;
• Proscrire l’urbanisation dans les nombreux hameaux ;
• Protéger les zones humides et les abords des cours d’eau ;
• Préserver les sites classés et inscrits.
La protection du patrimoine bâti
• Préserver et mettre en valeur le patrimoine bâti remarquable et le petit patrimoine ;
• Qualifier les entrées de ville et les franges urbaines en veillant à leur intégration paysagère pour préserver l'identité de la commune.
La lutte contre les nuisances, l'amélioration de la qualité des eaux, prévention des risques
• Adapter les capacités d'assainissement aux projets en cours : extension et/ou amélioration du réseau d'assainissement, lutte contre les déversements directs, mise aux normes des installations non conformes ;
• Gérer les eaux de ruissellement à la source : limiter les surfaces imperméables dans les futures opérations de construction.
• Prendre en compte les risques naturels et plus particulièrement les risques inhérents aux zones de submersion marine. MONT-DOL Arrêt 2025
108
CHAPITRE 3
DIAGNOSTIC LITTORAL EN RÉPONSE A
LA LOI ET AU DOCUMENT INTEGRATEUR
(SCoT) MONT-DOL Arrêt 2025
109
1 Introduction
Le territoire communal de MONT-DOL, commune littorale, est soumis aux dispositions de la Loi relative à
l’aménagement, à la protection et la mise en valeur du littoral du 3 janvier 1986 (articles L.121.1 et suivants
du Code de l'urbanisme).
A noter que la commune est soumise à la Loi littoral en raison de sa façade littorale sur une quarantaine de
mètres seulement (43 m) au niveau de l’embouchure du Guyoult. La loi s’applique sur l’intégralité du
territoire de la commune.
Le rapport de présentation du PLU doit définir et délimiter les différents secteurs énoncés dans les articles du
code de l’urbanisme (notamment ceux afférent aux articles cités ci-dessus) et justifier les raisons de ces choix.
Les 5 dispositions majeures de la loi littoral sont :
• Les extensions en continuité de l’urbanisation existante
• Les extensions limitées dans les espaces proches du rivage
• La bande des 100 m non constructible en dehors des espaces urbanisés
• Les coupures d’urbanisation
• Les espaces remarquables
Par ailleurs, le rapport de présentation du PLU analyse la capacité d’accueil du territoire au regard des
espaces à préserver et de la capacité des équipements (art.L.121-21 du Code de l’urbanisme). MONT-DOL Arrêt 2025
110
2 Définition
2.1 Equilibre entre les espaces protégés et les possibilités d’urbanisation
Cette loi vise à établir un équilibre entre valorisation (notamment via l’urbanisation) et protection des
espaces littoraux.
IDENTIFICATION DE SECTEURS A
PRESERVER
ÉDICTION DE REGLES CONCERNANT
L’URBANISATION
Bande littorale de 100 mètres En dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites dans une bande
littorale de 100 m (art. L.121-16)
« Espaces Terrestres et Marins Remarquables » Le PLU préserve les espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables (ou caractéristiques
du patrimoine naturel et culturel du littoral) et les
milieux nécessaires au maintien des équilibres
biologiques…(art. L.121-23). Aménagements légers
possibles.
Espaces Proches du Rivage Extension limitée de l’urbanisation dans les Espaces Proches du Rivage justifiée et motivée selon des
critères liés à la configuration des lieux ou à
l'accueil d'activités économiques exigeant la
proximité immédiate de l'eau. (art. L.121-13).
Coupures d’urbanisation Le PLU doit prévoir des espaces naturels présentant le caractère d’une coupure d’urbanisation (L.121-22
du CU).
Les espaces boisés les plus significatifs Le plan local d'urbanisme classe en espaces boisés, au titre de l'article L. 113-1 (EBC), les parcs et
ensembles boisés existants les plus significatifs.
(L.121-22 du CU).
Les zones Agricoles forestières et d’urbanisation
diffuses
Extension de l’urbanisation soit en continuité avec
les agglomérations et villages existants, soit dans
les secteurs déjà urbanisés. (L.121-8 du CU). MONT-DOL Arrêt 2025
111
2.2 L’application de la loi et le rôle des SCoT
La loi ELAN a renforcé le rôle du schéma de cohérence territoriale en lui confiant le soin de préciser les
modalités d’application des dispositions particulières au littoral et de déterminer les critères d’identification des
agglomérations, villages et des secteurs déjà urbanisés.
Le SCoT a donc un rôle d’éclairage, on parle de SCoT Prisme.
Les PLU doivent être compatibles avec les SCoT , qui doivent eux-mêmes être compatibles avec la Loi littoral.
L’application de la loi Littoral et la hiérarchie des normes - Source : Document issu de la DDTM 56
Préambule : la commune a eu beaucoup de difficultés à finaliser un document d’urbanisme, essentiellement lié aux nombreuses contraintes règlementaires sur son territoire dont le PPRSM. Lorsque le PLU a été repris par l’Atelier d’Ys fin 2021 le SCoT en vigueur venait d’être modifié dans sa version 2020. Toutes ces nombreuses années de travail avec les élus ont été réalisées avec le SCoT de 2017 modifié en 2020. En février 2025 juste après la réunion réalisée avec les PPA le nouveau projet de SCoT a été arrêté. Ainsi, le PADD, les OAP, le règlement, la loi littoral, les justifications ont été construites sur la base du SCoT en vigueur. L’Atelier d’Ys a vu avec les représentants du SCoT que le PLU pouvait être arrêté ainsi. Bien évidemment, le SCoT fera ses remarques sur la base du SCoT arrêté et nous ajusterons l’ensemble du dossier en fonction des remarques pour l’approbation. MONT-DOL Arrêt 2025
112
3 La bande des 100 m
Contexte législatif (Article L.121-16 du Code de l’urbanisme)
Cette bande, calculée à partir du point le plus haut du rivage, s’applique tout au long du rivage français. En dehors des espaces urbanisés, toutes constructions ou installations y sont interdites.
Exceptions :
Sont admises, en dehors des espaces urbanisés, quelques constructions ou installations nécessaires à des services publics ou à des activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau.
Exemples : les activités de pêches, portuaires, constructions navales, sanitaires… des réseaux publics de transport et de distribution d'électricité ou de communications électroniques.
Contre-exemples : thalassothérapie, parking, camping, stockage de bateaux…
But : protéger la bordure littorale
Seule la partie non urbanisée de la bande des 100 m est classée en zone N au PLU et identifiée au plan de zonage.
Application sur la commune
Carte de la bande des 100 m
A MONT-DOL il n’y a pas d’espace déjà urbanisé dans la bande des 100 m. MONT-DOL Arrêt 2025
113
4 Les espaces terrestres et marins remarquables
Contexte législatif (Article L.121-23 du Code de l’urbanisme)
Ces espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral, et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques, sont préservés dans les PLU et SCoT.
Un décret fixe la liste des espaces et milieux à préserver, où figurent notamment les dunes et les landes côtières, les plages et lidos, les forêts et zones boisées côtières, les îlots inhabités, les parties naturelles des estuaires, des rias ou abers et des caps, les marais, les vasières, les zones humides et milieux temporairement immergés ainsi que les zones de repos, de nidification et de gagnage de l'avifaune désignée concernant la conservation des oiseaux sauvages ZPS, les parties naturelles des sites inscrits ou classés…. Il s’agit d’espaces déjà protégés au titre d’autres législations (liste disponible art R121-4 du Code de l’urbanisme).
Tout espace naturel concerné par cette liste et présentant un caractère remarquable, présentant un intérêt écologique, ou étant caractéristique, doit être préservé.
La liste n’est pas limitative.
Exceptions :
Il ne s’agit pas de préserver et de protéger tous les biotopes influencés par le littoral mais bel et bien de faire bénéficier d’une protection particulière les espaces et les milieux les plus fragiles et qui possèdent des caractéristiques influencées par la proximité de la mer.
C’est pourquoi des aménagements légers, peuvent être implantés dans ces espaces et milieux lorsqu'ils sont nécessaires à leur gestion, à leur mise en valeur notamment économique ou, le cas échéant, à leur ouverture au public, et qu'ils ne portent pas atteinte au caractère remarquable du site (art L121-24 du code de l’urbanisme).
Exemples : les cheminements piétonniers et cyclables et les sentes équestres ni cimentés, ni bitumés, les objets mobiliers destinés à l'accueil ou à l'information du public, les postes d'observation de la faune ainsi que les équipements démontables liés à l'hygiène et à la sécurité tels que les sanitaires. Les aires de stationnement indispensables à la maîtrise de la fréquentation automobile, ni cimentées ni bitumées.
La réfection des bâtiments existants et l'extension limitée des bâtiments et installations nécessaires à l'exercice d'activités économiques. A l'exclusion de toute forme d'hébergement et à condition qu'ils soient en harmonie avec le site et les constructions existantes. (Possibilité de réfection des bâtiments en sites inscrits et classés).
Application sur la commune
A l’échelle du SCoT des communautés du Pays de St Malo (8 décembre 2017) les espaces remarquables potentiels ont été identifiés (carte ci-après).
L’objectif 118 du SCoT est le suivant :
Objectif 118 : la localisation et l’étendue des secteurs potentiels pouvant comprendre des espaces remarquables littoraux sont définies à l’échelle du SCoT par la cartographie présentée en annexe. Au sein des enveloppes ainsi proposées, voire au-delà lorsque les critères s’avèrent réunis, les autorités compétentes en matière de document d’urbanisme local délimitent les espaces littoraux remarquables à la parcelle. MONT-DOL Arrêt 2025
114
Ces espaces étant potentiels, leurs limites ont été affinées dans le cadre du PLU.
A l’échelle de la commune
La délimitation des espaces remarquables a été identifiée et précisée elle s’appuie sur les parties naturelles des :
• Site classé (Moulin à vent), Site inscrit (Moulin du tertre)
• Site Natura 2000 (Baie du Mont Saint-Michel Directive oiseaux ZPS, directive Habitats ZSC) • Inventaire régional du patrimoine géologiques (Le Mont-Dol et les cordons coquilliers du fond de la baie du Mont St Michel)
• Ramsar zones humides d’importance internationale (partie de zones humides, ou marais) les parties les plus significatives ont été retenues. Certaines limites ont été ajustée en raison de la présence d’exploitation agricoles.
Carte des espaces déjà protégés au titre des législations à prendre en compte pour définir les espaces remarquables MONT-DOL Arrêt 2025
115
La limite potentielle de l’espace remarquable identifié autour du Mont du MONT-DOL dans le SCOT, a été précisée à l’échelle du MONT-DOL dans le PLU.
La méthodologie utilisée se base sur la photo aérienne et des visites de site.
L’ensemble de la partie naturelle du Mont du MONT-DOL a été délimitée en espace remarquable. Il s’agit :
• du site inscrit et du site classé, le secteur bâti au sommet du Mont (crêperie, musée, WC…) n’est pas concerné.
• de la zone boisée autour du Mont.
Carte délimitant la partie naturelle du Mont de MONT-DOL (détail)
Les espaces remarquables retenus sur la commune de MONT-DOL sont essentiellement : • Le Mont-Dol pour sa partie naturelle,
• Les zones humides des marais de Dol d’importance internationale (côté terre et côté mer), • Les zones Natura 2000 directive Oiseaux (côté terre/mer) habitat (côté mer). MONT-DOL Arrêt 2025
116
Carte espaces remarquables terrestres et marins remarquables (synthèse) de MONT-DOL
Le Quizz du périmètre UNESCO
La commune de MONT-DOL est concernée par la zone tampon du périmètre UNESCO du Mont Saint-Michel et sa Baie. Le PLU s’est interrogé à mettre ou non cette zone tampon en espace remarquable.
Considérant que l’impact sur une zone tampon est moindre que sur le périmètre du bien lui-même ; Considérant que le bien UNESCO du Mont-Saint-Michel est situé à 20 km du Mont-Dol ; Considérant que le plan de gestion est en cours de co-écriture ;
Considérant que le SCoT n’a pas identifié ce périmètre comme site remarquable ; Considérant que ce périmètre couvre la quasi-totalité du territoire communal ;
Le PLU considère qu’un site remarquable à l’échelle du territoire doit par définition être limité en surface et ne doit pas représenter tout le territoire, sinon la notion « remarquable » perdrait de son sens.
La zone tampon du site UNESCO n’a pas été retenue comme faisant partie du périmètre des espaces remarquables du MONT-DOL. MONT-DOL Arrêt 2025
117
5 Les Espaces Proches du Rivage (EPR)
Contexte législatif (Article L.121-13 du Code de l’urbanisme)
Dans les espaces proches du rivage, l'extension de l'urbanisation doit respecter un critère de fond. Elle doit être limitée.
L’urbanisation doit respecter un critère de forme. Elle doit être : • soit justifiée et motivée dans le PLU conformément au SCoT . C’est le cas de MONT-DOL - Le SCoT du Pays de Saint-Malo identifie les espaces proches du rivage ;
• soit autorisée par le Préfet (CDNPS)
Les justification et motivation doivent être liées aux critères :
• soit de configuration des lieux ;
• soit d’accueil d'activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau. Dans le cas de MONT-DOL, le SCoT le demande (objectif 116).
Définition du périmètre :
La loi fait référence à un espace qui renvoie à une notion subjective : « Les Espaces Proches du Rivage ». Ces espaces font souvent l’objet d’une pression foncière forte.
Ainsi, le juge administratif retient 3 critères pour définir ces espaces : • la distance par rapport au rivage ;
• la nature des espaces séparant les terrains de la mer (paysage – topographie – occupation du sol) ; • la Co-visibilité vers le littoral et depuis la mer.
Le but est d’empêcher un développement urbain important dans ces secteurs sensibles et de privilégier un développement du bâti en profondeur et freiner une extension parallèle au rivage. L’extension limitée se juge par la densité, l’importance du projet, la destination des constructions envisagées et éventuellement les caractéristiques topographiques.
Application sur la commune
A l’échelle du SCoT des communautés du Pays de Saint-Malo (8 décembre 2017), les espaces proches du rivage ont été identifiés.
• Pas nécessité de passage en CDNPS (commission départementale de la nature, des paysages et des sites).
• Le PLU justifiera l'extension de l'urbanisation et devra se référer aux critères liés à la configuration des lieux ou à l'accueil d'activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau car le SCoT le demande.
L’objectif 115 du SCoT :
Objectif 115 : la localisation et l’étendue des espaces proches du rivage du pays sont définis à l’échelle du pays de Saint-Malo par la cartographie présentée en annexe. Au sein des enveloppes proposées, voire au-delà lorsque les critères s’avèrent réunis, les autorités compétentes en matière de document d’urbanisme local les délimitent à la parcelle.
L’objectif 116 du SCoT :
Objectif 116 : Dans les espaces proches du rivage, l'extension de l'urbanisation est limitée et doit être justifiée et motivée dans les documents d’urbanisme locaux selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l'accueil d'activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau. MONT-DOL Arrêt 2025
118
Les espaces proches du rivages identifiés au SCoT
MONT-DOL est concernée par 2 catégories identifiées au SCoT :
• Les espaces urbanisés à conforter en milieu sensible (en jaune foncé). • Les espaces agricoles et naturels à préserver (en vert foncé).
A l’échelle de la commune
La délimitation des espaces proches du rivage a été identifiée et précisée. Elle s’appuie sur : • La distance par rapport au rivage,
• La délimitation du SCoT,
• La configuration des lieux et la nature des espaces (haies, parcelles, routes…), • Les co-visibilités.
Selon la jurisprudence, nous pouvons considérer que les espaces proches du rivage correspondent généralement à une étendue de la mer jusqu’à 1 500 m de la bande côtière, sans aller souvent au-delà.
Simulation de la distance : éloignement des terres depuis le trait de côte MONT-DOL Arrêt 2025
119
Les espaces proches du rivage retenus au MONT-DOL dans le PLU : • correspondent essentiellement et principalement au périmètre du SCoT, • tous les espaces sont considérés comme espace agricole et naturel à préserver, • quelques ajustements ont été nécessaires sur la base de la présence de haies ou du découpage parcellaire (même si la parcelle n’est pas forcément le critère retenu). • vue la topographie très peu élevée des lieux, le critère co-visibilité est faible.
Les espaces proches du rivages identifiés « à la parcelle » dans le PLU
Le Quizz du Mont du MONT-DOL
Au vu de la configuration des lieux et de la topographie du Mont du MONT-DOL, d’une altitude de 65 m, et de la co-visibilité de celui-ci-vers la mer et vice versa, le PLU s’est interrogé à mettre ou non cette zone en espace proche du rivage.
Considérant que le Mont du MONT-DOL est à plus de 3,3 km du rivage ; Considérant que la jurisprudence considère que les espaces proches du rivage sont plus souvent dans les 1 500m suivant la bande du rivage ;
Considérant que le SCoT n’a pas identifié ce site comme espace proche du rivage ; Considérant que le Mont du MONT-DOL est déjà préservé au titre des espaces remarquables ;
Le Mont du MONT-DOL n’a pas été retenu comme faisant partie d’un espace proche du rivage. MONT-DOL Arrêt 2025
120
Ce qu’il est possible de faire dans ces espaces en conformité avec le SCoT :
• Dans les espaces urbanisés à conforter en milieu sensible : Non retenu dans le PLU Le caractère limité de l’extension de l’urbanisation permet de renforcer les centralités urbaines.
A MONT-DOL, le secteur de l’embouchure du Guyoult, qui n’est pas du tout urbanisée à cet endroit, avait été identifié par le SCoT comme espace urbanisé à conforter en milieu sensible. Le périmètre identifié par le SCoT ne détaille pas la limite à la parcelle. Ainsi, dans le PLU, il sera caractérisé comme espace agricole et naturel à préserver, et non comme espace urbanisé à conforter en milieu sensible. En effet, il n’y pas d’intérêt à prévoir d’extension de l’urbanisation sur ce secteur . A noter : il n’y a pas de construction existante à cet endroit.
En bleu EPR espaces agricoles et naturels à préserver MONT-DOL Arrêt 2025
121
• Dans les espaces agricoles et naturels à préserver :
L’agriculture joue un rôle essentiel d’entretien et de valorisation. L’agriculture y est confortée. L’adaptation et la mise aux normes des bâtiments d’exploitation agricole existants sont autorisées. Peuvent également être autorisés à proximité des espaces urbanisés, des aménagements légers permettant la valorisation tourisme et loisirs.
A MONT-DOL, ces espaces sont considérés comme agricoles ou naturels. Il n’y a pas d’intérêt à prévoir des extensions de l’urbanisation à cet endroit.
A noter , à la ferme du « bout du chemin », les constructions situées au lieu-dit « Les Landes » (lieu de stockage d’un mytiliculteur), ainsi que celles situées à « La grande pièce » sont en dehors du périmètre des « Espaces Proches du Rivage ».
Il n’y a pas de constructions présentes dans les « Espaces Proches du Rivage »à part un mobil-home non visible au cadastre (uniquement sur photo aérienne).
En bleu EPR : espaces agricoles naturels à préserver retenus au PLU
Zoom sur le mobil-home existant dans ce périmètre MONT-DOL Arrêt 2025
122
6 Les coupures d’urbanisation
Contexte législatif (Article L.121-22 du Code de l’urbanisme)
Les schémas de cohérence territoriale et les plans locaux d'urbanisme doivent prévoir des espaces naturels présentant le caractère d'une coupure d'urbanisation.
Elles n’ont pas vocation à recevoir de nouvelles habitations.
But : empêcher que deux zones urbanisées ne se rejoignent, conserver le lien entre la mer et les paysages, aérer et structurer le tissu urbain, constituer une trame verte, fonction récréative, des espaces de protections agricoles.
Application sur la commune
A l’échelle du SCoT des communautés du Pays de St Malo (8 décembre 2017), les coupures d’urbanisation ont été identifiées.
L’objectif 114 du SCoT :
Objectif 114 : 33 coupures d’urbanisation sont identifiées aux abords des agglomérations et villages afin d’éviter les phénomènes de conurbation entre deux entités bâties mais aussi de préserver les éléments de la trame verte et bleue.
Les coupures d’urbanisation sont traduites au niveau parcellaire dans les documents d’urbanisme locaux, et disposent d’un zonage garantissant le maintien de ces coupures.
A ces coupures d’intérêt territorial, les documents d’urbanisme locaux peuvent ajouter des coupures d’intérêt local.
Coupure N°30 : De la route la petite Villeneuve au lieu-dit Le
Bec à l'Ane
Les coupures d’urbanisation identifiées au SCoT
MONT-DOL n’est pas concernée par une coupure d’urbanisation identifiée au SCoT .
A noter cependant : la coupure N°30 « De la route la petite Villeneuve au lieu-dit Le Bec à l'Ane » est très proche de la limite communale. MONT-DOL Arrêt 2025
123
A l’échelle de la commune
La commune souhaite-t-elle ajouter des coupures d’urbanisation d’intérêt local ?
Non, la question s’est posée de mettre une coupure d’urbanisation à l’est de la commune, au niveau du cours d’eau du canal des Planches, mais elle n’a pas été retenue, puisque le canal en lui-même crée déjà la coupure naturellement. Par ailleurs, il ne sera jamais urbanisé puisque le cours d’eau sera préservé dans le PLU.
Y a-t-il un enjeu à prolonger les coupures d’urbanisation n°30 ?
Oui, l’embouchure du Guyoult a toute sa place en tant que coupure d’urbanisation. En effet, en raison du caractère du lieu, puisque l’embouchure du Guyoult est située entre le Vivier sur Mer (Agglomération) et La Larronnière (Village), qui sont deux secteurs urbanisés. MONT-DOL Arrêt 2025
124
7 Les extensions limitées des villages et agglomérations
Contexte législatif (Article L.121-8 du Code de l’urbanisme)
L'extension de l'urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants.
La notion de continuité : s’apprécie par rapport aux constructions existantes et non par rapport au parcellaire. Une distance de moins de 30 mètres est considérée comme continuité avec l’existant. Elle peut néanmoins varier en fonction de l’intensité urbaine du secteur concerné.
But : Stopper l’urbanisation diffuse le long des voies et le mitage en campagne et dans les zones naturelles.
Application sur la commune
A l’échelle du SCoT des communautés du Pays de St Malo (8 décembre 2017), les villages et agglomérations ont été identifiés.
L’agglomération se distingue du village en étant généralement le bourg historique de la commune. Il comporte une plus grande densité d’équipements, de services et de commerces.
L’objectif 111 du SCoT :
Objectif 111 : compte-tenu de leurs caractéristiques, 31 secteurs constituent des agglomérations, en application des règles spécifiques du Code de l’urbanisme liées au littoral :
Le bourg de MONT-DOL est identifié comme agglomération au sens du SCoT et de la Loi littoral.
Les villages sont caractérisés par une composition urbaine de plus de 50 constructions ayant une densité significative.
Le SCoT n’a pas identifié de village sur la commune de MONT-DOL.
A l’échelle de la commune
La délimitation de la zone agglomérée de MONT-DOL a été identifiée et précisée. Elle s’appuie sur une méthodologie en 3 temps :
T1 – vérification de la distance de 30 m avec zone tampon de 15 m
T2 – vérification de l’existant et du caractère du site
T3 – superposition du périmètre déjà urbanisé avec la zone de submersion marine MONT-DOL Arrêt 2025
125
• T1 - Une zone tampon de 15 m autour des constructions existantes
Lorsque 2 cercles de 15 mètres de rayon ne se
touchent pas, il y a alors plus de 30 mètres entre
chaque construction.
Dans ce cas, il n’y a plus de continuité avec la
partie agglomérée existante du bourg historique.
La zone agglomérée se termine dès la 1ère
discontinuité avec la distance de 30 mètres.
Des exceptions sont possibles en fonction de
l’intensité urbaine du secteur concerné. C’est
notamment le cas au nord du bourg lorsqu’il y a
des constructions de part et d’autre de la voie au
carrefour entre « Les cours et le Champ Hamon ». En vert la zone tampon de 15 m
• T2 - Une photo-interprétation et des vérifications de terrain de l’existant et du caractère du site
La zone tampon de 15 mètres, ainsi que les
vérifications sur photo-interprétation et les
vérifications sur site, permettent de découper
précisément le périmètre de la zone agglomérée
conformément à l’artificialisation des secteurs
concernés.
La partie rose doit être intégrée en zone
agglomérée car il y a une construction récente
parcelle 181. Idem pour la parcelle 185. Ce terrain
est considéré comme artificialisé de la zone
urbaine. Sur le terrain, la continuité entre la partie
rose et orange est avérée. Il y a une continuité
identifiée par les maisons, les jardins d’agréments
occupés par l’homme pour une destination
d’habitat.
En orange et rose la zone agglomérée du MONT-DOL
identifiée à l’échelle du PLU MONT-DOL Arrêt 2025
126
Sur la route de « Les cours au nord du bourg », la
partie gauche de la route (parcelles 592,593,594,
et une partie de la 196) n’a pas été considérée
comme une zone agglomérée.
Elle est intégrée en espace remarquable.
Ce secteur n’est pas raccordé à l’assainissement…
Le groupe de travail considère que le sol (roche)
ne permet pas l’urbanisation. A l’arrière, il y a un
site d’escalade et l’arrivée du GR.
• T3 – Superposition du périmètre déjà urbanisé avec la zone de submersion marine
Les parcelles de la zone agglomérée (provisoire)
devenues rouge sont dans le périmètre rouge de
submersion marine. Les parcelles devenues
mauves sont dans la zone bleue.
Conclusion : Il ne serait pas opportun de conserver les parcelles rouges en zone agglomérée. Cette conclusion est validée par le groupe de travail.
En conclusion : ci-dessous, la carte définitive de la zone agglomérée, une fois validée.
A noter :
- Une partie de la parcelle 687 au sud du bourg a été intégrée car elle accueille un projet d’habitat participatif devenu des locatifs sociaux, non visible encore sur la photo aérienne. - La parcelle 298 à l’est du bourg n’a pas été intégrée dans la zone agglomérée car le hangar qui y est situé était en ruine et a disparu aujourd’hui. MONT-DOL Arrêt 2025
127
Conclusion : L’extension de l’urbanisation pourra se faire en continuité de cette zone agglomérée. MONT-DOL Arrêt 2025
128
8 La densification des secteurs déjà urbanisés
Contexte législatif (Article L.121-8 du Code de l’urbanisme)
Dans les secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d'urbanisme, des constructions et installations peuvent être autorisées.
L’article du Code précise :
Des constructions et installations peuvent y être autorisées, en dehors de la bande littorale de cent mètres et des espaces proches du rivage,
• A des fins exclusives d'amélioration de l'offre de logement ou d'hébergement et d'implantation de services publics,
• Lorsque ces constructions et installations n'ont pas pour effet d'étendre le périmètre bâti existant ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti.
CDNPS :
L'autorisation d'urbanisme est soumise pour avis à la commission départementale de la nature, des paysages et des sites. Elle est refusée lorsque ces constructions et installations sont de nature à porter atteinte à l'environnement ou aux paysages.
Application sur la commune
A l’échelle du SCoT des communautés du Pays de St Malo (8 décembre 2017), les secteurs déjà urbanisés ont été identifiés.
L’objectif 112 bis du SCoT :
Objectif 112 bis : les critères d’identification se distinguent des espaces d'urbanisation diffuse par la présence :
• d’une densité de l’urbanisation, pouvant s’illustrer par la présence de mitoyenneté des constructions, marquant une ampleur et une continuité renforcée par rapport au reste du territoire , • d’une continuité de l’urbanisation, une distance de moins de 30 mètres entre deux constructions est considérée comme continuité. Au-delà de 30 mètres, ce sont les caractéristiques du lieu qui permettent de présager de la continuité du secteur,
• d’une structuration par des voies de circulation, à percevoir au regard des caractéristiques géographiques locales. Au regard des structurations historiques observées sur le territoire du Marais de Dol et du Clos-Poulet, le fait d’avoir une rue, rectiligne ou non, adossée de part et d’autre par la présence de bâtiments anciens est un caractère suffisant pour justifier de la bonne présence du critère de structuration par les voies de circulation ;
• de réseaux d'accès aux services publics de distribution d'eau potable, d'électricité, d'assainissement et de collecte de déchets
L’objectif 112 ter du SCoT :
Objectif 112ter : La localisation des secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations ou villages est définie ci-après.
Les 4 secteurs déjà urbanisés identifiés par le SCoT sur la commune de MONT-DOL : MONT-DOL Arrêt 2025
129
Localisation des 4 secteurs déjà urbanisés au SCoT Zoom sur le Haut Pont et la Ville Mauger
Attention : Les possibilités de construire au sein de ces espaces doivent tenir compte de la typologie bâtie existante et des enjeux existants, notamment au plan agricole et environnemental.
L’objectif 112 quater du SCoT :
Objectif 112quater : Les secteurs déjà urbanisés sont délimités à l’échelle des documents locaux d’urbanisme. La délimitation du périmètre bâti doit s’effectuer dans une logique de rejoindre l’ensemble des emprises au sol des bâtiments respectant les différents critères évoqués à l’objectif 112bis et situés en continuité les uns des autres. Le périmètre bâti existant peut intégrer des petites enclaves non bâties. La définition des limites du périmètre bâti existant tient compte des caractéristiques physiques du site (un caractère artificialisé favorisant une intégration au sein du périmètre bâti existant alors qu’un caractère agricole ou naturel favorise plutôt une exclusion) sans faire obstacle aux possibilités réglementaires d’extension dont peuvent bénéficier les bâtiments. Les limites cadastrales, notamment quand les entités bâties sont situées sur un parcellaire vaste, ne peuvent en tant que telles servir de support à la délimitation du périmètre bâti.
A l’échelle de la commune
La délimitation des espaces déjà urbanisés de MONT-DOL a été réalisée à l’échelle du PLU.
La méthodologie se fait en 3 temps :
T1 – vérification de la distance de 30 m
T2 – vérification de la présence d’une exploitation agricole avec élevage T3 – superposition du périmètre déjà urbanisé avec la zone de submersion marine T4 – ajuster le périmètre du SDU au plus près du bâti
A la suite de ces 3 temps, le choix est fait de retenir ou non les secteurs comme secteurs déjà urbanisés au sens de la Loi littoral. MONT-DOL Arrêt 2025
130
• Chanteloup :
T1 - La zone tampon (en vert) de 15 mètres,
ainsi que les vérifications sur photo-
interprétation et les vérifications sur site,
permettent de découper le périmètre potentiel
du secteur déjà urbanisé.
T2 – Un siège d’exploitation agricole est très
proche de ce hameau. Le périmètre de 100 m
autour de ses bâtiments d’élevage englobe
presque tout le hameau.
Les bâtiments d’exploitation sont retirés du
SDU.
T3 – Non concerné par la zone de submersion
marine.
En jaune, périmètre potentiel du secteur déjà
urbanisé délimité à l’échelle du PLU. En orange,
périmètre de 100 m autour des bâtiments
d’exploitation agricole. MONT-DOL Arrêt 2025
131
T4 - En rouge, le périmètre du SDU définitif a
été délimité au plus près des bâtiments
existants cadastrés.
Conclusion : le périmètre du SDU a été délimité à l’échelle du PLU, comme le demande le SCoT . Cependant, en raison de la présence d’exploitations agricoles, le groupe de travail décide de ne pas y autoriser de constructions.
Conformément au SCoT le PLU délimite de SDU. Mais conformément au Code L 121-8, le PLU « peut » mais « n’est pas obligé » d’y autoriser des constructions. Donc les constructions nouvelles (habitation) n’y sont pas autorisées.
• Le Bout du Chemin
T1 - La zone tampon (en vert) de 15 mètres,
plus les vérifications sur photo-interprétation,
les vérifications sur site, permettent de
découper le périmètre potentiel du secteur déjà
urbanisé.
T2 – Un siège d’exploitation agricole (EARL Le
Moulin du Mont) est proche de ce hameau. Le
périmètre de 100 m autour de son hangar sans
élevage touche une petite partie sud du
hameau.
En jaune, le périmètre potentiel du secteur déjà
urbanisé identifié à l’échelle du PLU. En orange,
le périmètre de 100 m autour des bâtiments
d’exploitation agricole.
Gites existants dans le hameau le Bout du
Chemin MONT-DOL Arrêt 2025
132
Seul bâtiment existant à l’exploitation EARL Le
Moulin du Mont.
T3 – Les parcelles du secteur déjà urbanisé
devenues oranges sont dans le périmètre rouge
de submersion marine/ Les parcelles devenues
grises sont dans la zone bleue.
En raison du risque naturel majeur , il n’est pas
opportun de conserver les parcelles orange dans
le périmètre du secteur déjà urbanisé.
En jaune, le périmètre potentiel du secteur déjà
urbanisé délimité à l’échelle du PLU.
T4 - En rouge, le périmètre du SDU définitif a
été délimité au plus près des bâtiments existants
cadastrés.
Conclusion : En raison de la présence de gites au « Domaine du Sillon » et au « Chevaux de l’Hippocampe », il semble judicieux de retenir ce hameau comme secteur déjà urbanisé. La présence d’une exploitation agricole à proximité ne semble pas poser de problème puisqu’il ne s’agit que d’un hangar de stockage de matériel ne générant pas de périmètre sanitaire. En revanche, les parcelles situées dans la zone rouge du PPRSM sont exclues du périmètre du secteur déjà urbanisé.
Ainsi, le périmètre du SDU a été délimité à l’échelle du PLU comme le demande le SCoT. Cependant, conformément au Code L 121-8, le PLU « peut » mais « n’est pas obligé » d’y autoriser des constructions. Donc les constructions nouvelles (habitation) n’y sont pas autorisées. La raison principale du groupe de travail est qu’il souhaite recentrer l’urbanisation autour du bourg pour le redynamiser. MONT-DOL Arrêt 2025
133
• Le Haut-Pont
T1 - La zone tampon (en vert) de 15 mètres,
plus les vérifications sur photo-interprétation,
les vérifications sur site, permettent de
découper le périmètre potentiel du secteur déjà
urbanisé.
T2 – Pas de siège d’exploitation agricole proche
de ce hameau.
En jaune, périmètre potentiel du secteur déjà
urbanisé identifié à l’échelle du PLU.
T3 – Les parcelles du secteur déjà urbanisé
devenues oranges sont dans le périmètre rouge
de submersion marine/ Les parcelles devenues
grises sont dans la zone bleue.
En raison du risque naturel majeur , il n’est pas
opportun de conserver les parcelles orange
dans le périmètre du secteur déjà urbanisé.
En jaune, périmètre potentiel du secteur déjà
urbanisé identifié à l’échelle du PLU. MONT-DOL Arrêt 2025
134
T4 - En rouge le périmètre du SDU définitif a
été délimité au plus près des bâtiments
existants cadastrés.
Conclusion : en raison de la configuration des lieux il semble judicieux de retenir ce hameau comme secteur déjà urbanisé. En revanche, les parcelles situées dans la zone rouge du PPRSM sont exclues du périmètre du secteur déjà urbanisé.
Ainsi, le périmètre du SDU a été délimité à l’échelle du PLU comme le demande le SCoT. Cependant, conformément au Code L 121-8 le PLU « peut » mais « n’est pas obligé » d’y autoriser des constructions donc les constructions nouvelles (habitation) n’y sont pas autorisées. La raison principale du groupe de travail est qu’il souhaite recentrer l’urbanisation autour du bourg pour le redynamiser.
• Ville Mauger
T1 - La zone tampon (en vert) de 15 mètres,
plus les vérifications sur photo-
interprétation, les vérifications sur site,
permettent de découper le périmètre
potentiel du secteur déjà urbanisé.
T2 – Pas de siège d’exploitation agricole
proche de ce hameau.
En jaune, périmètre potentiel du secteur
déjà urbanisé identifié à l’échelle du PLU.
T3 – Les parcelles du secteur déjà urbanisé
devenues oranges sont dans le périmètre
rouge de submersion marine, les parcelles
devenues grises sont dans la zone bleue.
En raison du risque naturel majeur il n’est
pas opportun de conserver les parcelles
orange dans le périmètre du secteur déjà
urbanisé.
Le groupe de travail se demande s’il ne faut
tout de même pas conserver celles en
oranges déjà construites. Le bureau d’étude
le déconseille étant donné que le PPRSM
précise qu’en zone rouge il est interdit
l’ouverture à l’urbanisation ou à la
densification. MONT-DOL Arrêt 2025
135
En jaune, périmètre potentiel du secteur
déjà urbanisé identifié à l’échelle du PLU.
T4 - En rouge, le périmètre du SDU définitif
a été délimité au plus près des bâtiments
existants cadastrés.
Conclusion : en raison de la configuration des lieux il semble judicieux de retenir ce hameau comme secteur déjà urbanisé. En revanche, les parcelles situées dans la zone rouge du PPRSM sont exclues du périmètre du secteur déjà urbanisé.
Ainsi, le périmètre du SDU a été délimité à l’échelle du PLU comme le demande le SCoT. Cependant, conformément au Code L 121-8, le PLU « peut » mais « n’est pas obligé » d’y autoriser des constructions donc les constructions nouvelles (habitation) n’y sont pas autorisées. La raison principale du groupe de travail est qu’il souhaite recentrer l’urbanisation autour du bourg pour le redynamiser.
A l’échelle de la commune : Zones d’urbanisation diffuse
Les autres secteurs construits en campagne qui n’ont pas été retenus comme secteurs déjà urbanisés, sont considérés comme des zones d’urbanisation diffuse.
Dans les zones d’urbanisation diffuse et dans les secteurs non urbanisés, l’adaptation et l’évolution du bâti existant est toutefois possible (extension notamment), sous réserve de l’application des autres règles applicables de la loi littoral (bande des 100 mètres…). MONT-DOL Arrêt 2025
136
9 Les terrains de camping
La création, le réaménagement ou l’agrandissement d’un terrain de camping ou de stationnement de caravanes, qui lui-même n’est pas situé au sein d’un village ou d’une agglomération, n’est pas possible. L’extension d’un terrain de camping ou de stationnement de caravanes n’est possible que lorsque l’extension concernée est contiguë aux limites d’une agglomération ou d’un village. (Rappel p71 du DOO du SCoT).
La commune de MONT-DOL est concernée par un camping en continuité de la zone agglomérée, au lieu- dit La Roche.
Le camping de MONT-DOL MONT-DOL Arrêt 2025
137
10 Les dérogations pour stations d’épuration
Contexte législatif (Article L.121-5 du Code de l’urbanisme)
A titre exceptionnel, les stations d'épuration d'eaux usées, non liées à une opération d'urbanisation nouvelle, peuvent être autorisées par dérogation aux dispositions et par autorisations ministérielle.
Les conditions d’implantation :
• Préciser la nature des équipements envisagés et les caractéristiques du site d’implantation
• Analyser le système d’assainissement a l’échelle communale et intercommunale
• Justifier le caractère impératif de la localisation du projet
• Démontrer que le projet ne présente pas d’impact significatif sur le site et prévoir le cas échéant
des mesures dites compensatoires
• Respecter la condition tenant à l’absence d’urbanisation nouvelle
Application sur la commune
La commune n’a pas besoin d’étendre la station d’épuration (10 000 EH station mutualisée avec Dol-de- Bretagne), dont la charge organique est à 70% et la charge hydraulique entre 40 et 50%. MONT-DOL Arrêt 2025
138
11 La capacité d’accueil du territoire
Contexte législatif (Article L.121-21 du Code de l’urbanisme)
Les documents d’urbanisme devront pleinement justifier leur projet communal au regard de la capacité d’accueil de leur territoire.
Définition : C’est la quantité maximale d’activités ou d’utilisateurs permanents et saisonniers que peut supporter le système de ressources d’un territoire sans mettre en péril ses spécificités.
Les conditions pour déterminer la capacité d'accueil des espaces urbanisés ou à urbaniser, dans les documents d'urbanisme :
1° Préserver les espaces et milieux mentionnés à l'article L. 121-23 ; (espaces proches du rivage) 1° bis tenir compte de l'existence de risques littoraux, notamment ceux liés à la submersion marine, et de la projection du recul du trait de côte ;
2° Protéger les espaces nécessaires au maintien ou au développement des activités agricoles, pastorales, forestières et maritimes ;
3° T enir compte des conditions de fréquentation par le public des espaces naturels, du rivage et des équipements qui y sont liés.
Dans les espaces urbanisés, ces dispositions ne font pas obstacle à la réalisation des opérations de rénovation des quartiers ou de réhabilitation de l'habitat existant, ainsi qu'à l'amélioration, l'extension ou la reconstruction des constructions existantes
Application sur la commune
A l’échelle de la commune
• Capacité épuratoire de la commune : La commune n’a pas besoin d’étendre la station d’épuration (10 000 EH station mutualisée avec Dol-de-Bretagne), dont la charge organique est à 70% et la charge hydraulique entre 40 et 50%. La station est de type boues activées, elle ne présente pas de problèmes particuliers. Les variations saisonnières ont peu d’impact sur la charge de la station puisque les 14,3 % de résidences secondaires sont surtout situées en dehors du bourg.
• Capacité et assainissement non collectif : Malgré les 54 réhabilitations entre 2018 et 2020, il reste 28% des installations qui sont non conformes. Le PLU n’augmente pas cette problématique puisqu’il n’y a pas de nouvelles constructions à usage d’habitation possibles en campagne. Cependant, la question se pose sur le secteur au nord du bourg qui n’est pas encore raccordé à l’assainissement collectif (projet tranche 3). Si ce secteur est intégré en partie à la zone agglomérée, il aurait intérêt à être raccordé à l’assainissement. MONT-DOL Arrêt 2025
139
État des lieux assainissement collectif avant raccordement du Mont (en rouge) et état de l’assainissement non collectif (points)
• Capacité épuratoire à accueillir les nouveaux habitants : le projet communal de développement du PLU prévoit l’accueil d’une quarantaine de nouveaux logements, dont seulement 16 en extension urbaine. Une petite dizaine correspond à la résorption de la vacance (logements potentiellement déjà raccordés) ou aux changements de destination donc en assainissement autonome.
• Dans ce projet communal il y a deux solutions soit l’OAP 1 est en assainissement autonome soit le secteur Nord-est tout entier se raccorde à la station avec le prolongement du réseau sur la partie nord est du bourg.
• Dans le cas ou le secteur de l’OAP 1 + le secteur nord est se raccorde au réseaux et l’OAP 2 aussi. La station recevra, au terme du PLU, un apport supplémentaire d’environ 168 Eqhab. à traiter (1,6 % de la capacité de la station). Ajouter à la charge en pointe actuelle estimée à 8 000 Eq-hab, la station arrivera à 82 % de sa capacité de traitement organique en pointe.
• La commune a une convention avec Dol de Bretagne pour autoriser le rejet des eaux usées vers le réseau de Dol-de bretagne en 2012. La convention autorise une charge de pollution potentiellement émise par les usagers définis ci-dessus : environ 25 m³ par jour pour 273 Equivalents Habitants. Elle a été établie sur l’étude de zonage qui prévoyait le raccordement de 150 branchements. Aujourd’hui il y a 139 branchements (2023). La convention doit être revue pour intégrer les raccordements futurs, la station pouvant traiter les nouvelles urbanisations. MONT-DOL Arrêt 2025
140
État des lieux assainissement collectif après raccordement du Mont (jaune et orange) projet de raccordement de la tranche 3 (rose).
• Capacité des réseaux d’eau pluviale : pas de problématique relevée dans le diagnostic réseaux.
• Capacité déchets : La compétence « élimination et valorisation des déchets de ménages et déchets assimilés » fut intégrée aux statuts de la Communauté de Communes du Pays de Dol-de-Bretagne et de la Baie du Mont-St-Michel lors du transfert du SICTOM en 2001. La collecte des ordures ménagères est réalisée en porte à porte dans les zones agglomérées et par conteneur collectif sur le reste du territoire. Une sensibilité particulière est apportée sur les conteneurs pour inciter les usagers à la pratique du tri. Le ramassage des ordures ménagères à lieu une fois par semaine dans les bourgs et les écarts (le jeudi). La collecte des Ordures Ménagères est assurée en régie jusqu’au centre de transfert de Baguer-Pican. Elles sont ensuite acheminées jusqu’au centre de valorisation énergétique de Dinan-Taden où elles sont traitées. Pour le tri, les déchets emballages sont triés et placés dans des sacs jaunes par les particuliers. La collecte des emballages dans les bourgs est assurée auprès des habitants au moyen de sacs jaunes de 50 litres. Dans les zones rurales, la collecte est réalisée en apport volontaire. Les usagers disposent de bacs collectifs. Les déchets de type verre doivent être déposés volontairement dans des colonnes d’apport volontaire à verre mis à disposition.
• Capacité AE Potable : Capacité des réseaux d’eau pluviale : pas de problématique relevée dans le diagnostic réseaux. Pas de souci d’alimentation en eau potable.
• Capacité de stationnement : L’inventaire des capacités de stationnement recense environ 128 places dans le bourg (hors parking au sommet du mont). Des poches de stationnement sont présentes autour de la mairie (17 places), devant le bar-tabac restaurant Le Mont-Dolois et l’Hôtel du Tertre (14 places) et à côté de l’école (5 places). Il y a également une cinquantaine de places près du cimetière. Un parking d’une trentaine de places est également présent au sommet du mont à proximité de la crêperie. A noter , le parking situé sur le mont du MONT-DOL n’accepte pas les autocars (la route pour y monter est escarpée). Un parking de covoiturage existe près du cimetière. MONT-DOL Arrêt 2025
141
Capacités de stationnement
La commune a aménagé de nombreux parkings bien intégrés à l’environnement et reliés aux liaisons douces. Elle dispose d’une offre adaptée aux besoins des personnes, notamment qui viennent visiter le Mont.
Parking de 42 places au sud du bourg près de l’école, relié au bourg par des liaisons douces
• Capacité accueil touristique :
Le territoire de MONT-DOL dispose d’une offre variée d’hébergements touristiques. Au total, selon le site internet de la commune, il y a :
14 structures d’hébergement en Gites, Chambres d’hôtes et chalet ;
1 camping à la ferme (29 emplacements) ;
1 hôtel dans le bourg (9 chambres);
2 salles de réception à Chanteloup et à la Bégaudière.
Selon l’office du tourisme « Pays de Dol Baie du Mont-Saint-Michel », qui est la vitrine du territoire, chaque année, près de 40 000 visiteurs franchissent le seuil de la structure basée à Dol-de-Bretagne. A ceux-ci, il faut ajouter 15 000 visiteurs supplémentaires qui fréquentent les quatre « Points i mobiles » répartis sur le territoire : la Maison de la Baie à Le Vivier-sur-Mer, la Maison des Produits du Terroir et de la Gastronomie à Cherrueix, la Maison des Polders à Roz-sur-Couesnon et la Maison du Tertre à Mont-Dol. MONT-DOL Arrêt 2025
142
Située sur le haut du T ertre, La Maison du T ertre accueil des visiteurs l’été (5000 visites l’été pour le musée) et (500 visites par semaine pour la maison des artistes de mai à octobre). C’est un lieu d’exposition sur la préhistoire, la géologie et l’art.
Par ailleurs, la visite du moulin à vent (avec des ailes) est possible.
Dans l’ancienne maison du meunier une crêperie propose 24 couverts.
Le site du mont du Mont-Dol ne disposait pas de toilettes publiques. Un permis de construire a été accepté et les travaux sont réalisés en 2022. Une fois encore, la commune adapte sa capacité d’accueil.
Récentes toilettes du Mont Musée, Moulin
• Capacité déplacement (liaisons douces, proximité gare…)
Les liaisons douces
La commune de MONT-DOL bénéficie d’un réseau de chemins de randonnée qui permet à la population d’accéder aux espaces naturels et ruraux dans de bonnes conditions et dans une situation juridiquement protégée.
Le réseau de randonnée de MONT-DOL MONT-DOL Arrêt 2025
143
Le GR 34 longe dans un premier temps le ruisseau de la Vieille Banche pour rejoindre le centre-ville de Dol, puis traverse Mont-Dol du Nord au Sud, jusqu’au Vivier-sur-Mer. Sa variante longe le littoral.
Environ 23 km de chemins inscrits au PDIPR (Plan Départemental des Itinéraires de Promenade et de Randonnée) traversent le territoire communal.
Zoom du réseau de PDIPR sur le mont du MONT-DOL
De plus, l’Opération Grand Site de la Baie du Mont-Saint-Michel a comme mesure essentielle la mise en place d’une voie verte de Granville jusqu’à Saint-Malo. Cette voie de 3 m de large en site propre sera à même de faire découvrir le site aux randonneurs et cyclistes dans sa globalité et sa diversité.
La desserte ferroviaire
La commune n'est pas desservie par le train. Cependant, depuis la gare de Dol-de-Bretagne, à 3 km au sud de MONT-DOL, plusieurs trains relient quotidiennement Rennes, Saint-Malo ou encore Paris.
Le territoire de MONT-DOL est en capacité d’attirer des touristes par ce biais.
• Les ressources en logements :
Lors de la révision générale du PLU, la commune de MONT-DOL ne dispose plus de document d’urbanisme en vigueur. Le PLU approuvé devra permettre la réalisation de nouveaux logements afin d’accueillir de nouvelles populations.
• Les ressources en commerces : Le bourg de MONT-DOL dispose de commerce de proximité dans le bourg :
1 boulangerie (boîte à pain)
1 bar/restaurant
Le centre de DOL-DE-BRETAGNE est à moins de 3 km et dispose de tous les commerces et services de proximité que peut compter une commune de plus de 5 000 habitants.
• Les ressources en espaces naturels :
Les espaces et milieux mentionnés à l'article L. 121-23 (espaces proches du rivage) sont identifiés au PLU et seront préservés en zone naturelle. Cf. chapitre : espaces proches du rivage. MONT-DOL Arrêt 2025
144
• Tenir compte des risques naturels notamment ceux liés à la submersion marine :
Le risque de submersion marine est identifié au PLU et décrit au chapitre 7 risque majeur de l’état initial de l’environnement. Le PLU respectera le PPRSM du Marais de Dol, à savoir, en zone rouge, interdire l’ouverture de ces zones à l’urbanisation ou la densification, éviter l’apport de nouvelle population et ne pas aggraver leur vulnérabilité ; en zone bleue, admettre l’apport de nouvelle population en prenant en compte le risque, ne pas entraver le renouvellement des centres anciens et admettre la densification des secteurs déjà urbanisés.
• Protéger les espaces nécessaires au maintien ou au développement des activités agricoles, pastorales, forestières et maritimes :
Les secteurs d’activités agricoles ou maritimes ont été identifiés au PLU. Cf chapitre diagnostic agricole. Les sièges et sites d’exploitation ont été identifiés.leur maintien et leur développement ne sera rendu possible dans le PLU.
La capacité d’accueil sert de cadre au choix d’aménagement. Le PADD y fera référence.
A l’échelle du SCoT :
Dans son PADD, au chapitre logement, le SCoT, a défini Le Mont-Dol comme une commune rurale et périurbaine dans un secteur attractif et cadré.
A noter, le SCoT précise que l’ensemble des secteurs urbains situés à proximité des gares seront amenés à jouer un rôle important dans le développement du territoire, quel que soit le positionnement des communes dans l’armature du SCoT. Cela se traduira notamment par des capacités d’accueil résidentiel renforcées.
La mise en place de liaisons touristiques s’effectuera en lien avec le maillage des déplacements doux, en favorisant les systèmes de relais entre le train et le vélo par exemple. Ce réseau favorisera le développement du tourisme vert à travers une capacité d’accueil et d’hébergement renforcée dans les zones rurales et une recherche de produits touristiques à valeur ajoutée.
L’aménagement numérique est un facteur de plus en plus prégnant de l’attractivité des territoires. Il s’agit d’une nécessité à la fois sociale et économique. En lien avec l’armature territoriale, la capacité d’accueil, inscrite dans le SCoT, intègre l’accessibilité numérique existante ou à venir. MONT-DOL Arrêt 2025
145
Capacité d’accueil - Carte SCoT
Le Mont-Dol est dans le secteur : « prendre en compte les fortes dynamiques vécues pour assurer une transition progressive ».
PADD et capacité d’accueil carte SCoT MONT-DOL Arrêt 2025
146
12 Le cas des constructions agricoles
La Loi littoral a été régulièrement modifiée pour tenir compte des particularités des constructions agricoles, notamment avec la loi ELAN en 2018.
Les constructions agricoles doivent respecter l’article L.121-8 « Extension de l’urbanisation soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit dans les secteurs déjà urbanisés ». Il s’applique aussi aux exploitations agricoles.
Dérogation 1
Toutefois, hors des espaces proches du rivage, les installations ou constructions liées aux activités agricoles, peuvent déroger à ce principe général sous les conditions fixées à l’article L. 121-10 du code de l’urbanisme.
L 121-10 du CU :« Par dérogation à l'article L. 121-8, les constructions ou installations nécessaires aux activités agricoles ou forestières ou aux cultures marines peuvent être autorisées avec l'accord de l'autorité administrative compétente de l'Etat, après avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites et de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers. Ces opérations ne peuvent être autorisées qu'en dehors des espaces proches du rivage, à l'exception des constructions ou installations nécessaires aux cultures marines. L'accord de l'autorité administrative est refusé si les constructions ou installations sont de nature à porter atteinte à l'environnement ou aux paysages. Le changement de destination de ces constructions ou installations est interdit. »
Dérogation 2
L 121-11 du CU : « Les dispositions de l'article L. 121-8 ne font pas obstacle à la réalisation de travaux de mise aux normes des exploitations agricoles, à condition que les effluents d'origine animale ne soient pas accrus. » MONT-DOL Arrêt 2025
147
13 Les espaces boisés les plus significatifs
Cette partie est complétée dans la partie 5.1.2 La protection des arbres et boisements en
EBC dans la partie justification du rapport de présentation. Par ailleurs, un dossier sera présenté à la CDNPS pour valider les EBC.
EBC (L 113-1)
Le PLU peut classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu'ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement peut s'appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies, des plantations d'alignement.
✓ Le classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements.
De plus, avec la loi littoral :
EBC et loi littoral : Le plan local d'urbanisme classe en espaces boisés, au titre de l'article L. 113-1 (EBC), les parcs et ensembles boisés existants les plus significatifs. (L.121-22 du CU).
✓ Le bois du Mont :
Considérant :
sa localisation au sommet du Mont ;
son classement en espace remarquable au sens de la loi littoral ;
sa visibilité de loin et de son impact positif dans le paysage de la Baie du Mont St Michel, dans la zone tampon du périmètre UNESCO et dans son plan paysage ;
de la qualité de ses sujets constitués d’arbres de hautes tiges.
Le groupe de travail est favorable à classer le bois qui est sur le Mont en EBC.
Boisements
du Mont MONT-DOL Arrêt 2025
148
Proposition de périmètre EBC sur le Mont de MONT-DOL
✓ Dans les coupures d’urbanisation (embouchure du Guyoult)
Il parait logique de préserver les boisements dans les coupures d’urbanisation. L’embouchure du Guyoult est identifiée en tant que coupure d’urbanisation (cf chapitre 1.6)
Coupure d’urbanisation à l’embouchure du Guyoult MONT-DOL Arrêt 2025
149
Considérant :
Que cette partie est entretenue par un agriculteur,
Que les Digues et Marais entretiennent les Biez,
Que les arbres existants ne sont pas de haute tige et de grande qualité.
Le groupe de travail n’est pas favorable à classer ce secteur en EBC. Ces haies pourront cependant être classées en loi paysage.
Arbres dans la coupure d’urbanisation embouchure du Guyoult MONT-DOL Rapport de présentation
150
CHAPITRE 4
IDENTIFICATION DU POTENTIEL DE
DENSIFICATION ET DE MUTATION DES
ESPACES BÂTIS MONT-DOL Rapport de présentation
151
1 Identification du potentiel de densification et de mutation
1.1 Définitions
Les potentialités de densification et de mutation sont les surfaces de terrain, construites ou non, qui pourraient faire place à des constructions pour de nouveaux logements. Ce potentiel est à rechercher dans les zones déjà urbanisées.
On distingue trois possibilités de densifier ou de faire muter (ou encore requalifier) un espace :
- La densification des dents creuses. Est considérée comme dent creuse un espace urbain non bâti situé entre deux zones bâties peu éloignées.
- La démolition-reconstruction sur l’existant. Bien souvent le poids des années, l’évolution des modes de vie ou de la dynamique économique laisse dans les bourgs des bâtiments vacants, abandonnés ou dégradés. La démolition-reconstruction permet de détruire ce qui ne donne plus une bonne image pour reconstruire un bâtiment qui récréera une dynamique au paysage urbain.
- La division et le regroupement parcellaire Cette méthode offre un large potentiel en renouvellement urbain. Trois cas de figure peuvent se présenter. Dans le cas de la division simple, il s’agit de diviser une grande parcelle en deux petites et permettre une nouvelle construction sur la parcelle libre. Dans le cas du regroupement simple, il s’agit de rassembler plusieurs parcelles pour créer un grand secteur pouvant accueillir une opération d’urbanisme.
Dans le cas de la division puis du regroupement, il s’agit de rassembler plusieurs parcelles ou parties de parcelles pour en former une supplémentaire (exemple ci-contre).
Exemple de densification d’une zone pavillonnaire en division puis regroupement (une troisième parcelle est créée entre deux grandes).
Source : BIMBY MONT-DOL Rapport de présentation
152
1.2 Méthodologie d’identification
1.2.1 Déterminer l’enveloppe agglomérée du périmètre d’analyse
La première question qui se pose est la suivante : où s’arrête le tissu urbain ?
La démarche générale que nous suivons s’appuie sur une approche Grenelle, c’est-à-dire :
- qu’elle fait abstraction du zonage du document d’urbanisme en vigueur.
- qu’elle considère ce qui existe réellement sur le terrain à la date de l’analyse (bâti présent).
Le principe que nous respectons est celui de la continuité du bâti : il s’agit de se rapprocher au plus près du bâti. Cette analyse cartographique, qui se base sur le dernier cadastre disponible et des photos aériennes récentes, est complétée par des vérifications sur le terrain et par les connaissances des élus.
Zone agglomérée de MONT-DOL
La méthodologie utilisée pour réaliser cette zone agglomérée est découpée en 3 étapes. Ce travail a été fait dans la partie diagnostic littoral pour illustrer la notion de continuité d’urbanisation.
Ci-dessous extrait du diagnostic littoral :
T1 – vérification de la distance de 30 m avec zone tampon de 15 m
T2 – vérification de l’existant et du caractère du site
T3 – superposition du périmètre déjà urbanisé avec la zone de submersion marine MONT-DOL Rapport de présentation
153
• T1 - Une zone tampon de 15 m autour des constructions existantes
Lorsque 2 cercles de 15 mètres de rayon ne se
touchent pas, il y a alors plus de 30 mètres entre
chaque construction.
Dans ce cas, il n’y a plus de continuité avec la
partie agglomérée existante du bourg historique.
La zone agglomérée se termine dès la 1ère
discontinuité avec la distance de 30 mètres.
Des exceptions sont possibles en fonction de
l’intensité urbaine du secteur concerné. C’est
notamment le cas au nord du bourg lorsqu’il y a
des constructions de part et d’autre de la voie au
carrefour entre « Les cours et le Champ Hamon ». En vert la zone tampon de 15 m
• T2 - Une photo-interprétation et des vérifications de terrain de l’existant et du caractère du site
La zone tampon de 15 mètres, ainsi que les
vérifications sur photo-interprétation et les
vérifications sur site, permettent de découper
précisément le périmètre de la zone agglomérée
conformément à l’artificialisation des secteurs
concernés.
La partie rose doit être intégrée en zone
agglomérée car il y a une construction récente
parcelle 181. Idem pour la parcelle 185. Ce terrain
est considéré comme artificialisé de la zone
urbaine. Sur le terrain, la continuité entre la partie
rose et orange est avérée. Il y a une continuité
identifiée par les maisons, les jardins d’agréments
occupés par l’homme pour une destination
d’habitat.
En orange et rose la zone agglomérée du MONT-DOL
identifiée à l’échelle du PLU MONT-DOL Rapport de présentation
154
Sur la route de « Les cours au nord du bourg », la
partie gauche de la route (parcelles 592,593,594,
et une partie de la 196) n’a pas été considérée
comme une zone agglomérée.
Elle est intégrée en espace remarquable.
Ce secteur n’est pas raccordé à l’assainissement…
Le groupe de travail considère que le sol (roche)
ne permet pas l’urbanisation. A l’arrière, il y a un
site d’escalade et l’arrivée du GR.
• T3 – Superposition du périmètre déjà urbanisé avec la zone de submersion marine
Les parcelles de la zone agglomérée (provisoire)
devenues rouge sont dans le périmètre rouge de
submersion marine. Les parcelles devenues
mauves sont dans la zone bleue.
Conclusion : Il ne serait pas opportun de conserver les parcelles rouges en zone agglomérée. Cette conclusion est validée par le groupe de travail.
A noter :
- Une partie de la parcelle 687 au sud du bourg a été intégrée car elle accueille un projet d’habitat participatif devenu des locatifs sociaux, non visible encore sur la photo aérienne. - La parcelle 298 à l’est du bourg n’a pas été intégrée dans la zone agglomérée car le hangar qui y est situé était en ruine et a disparu aujourd’hui. MONT-DOL Rapport de présentation
155
1.2.2 Identifier le potentiel foncier en densification et renouvellement urbain
Cette seconde phase se déroule en trois étapes :
- extraire le non bâti de l’enveloppe agglomérée pour définir la base de travail.
- supprimer les voiries, les espaces de faible surface, certains équipements (cimetière)...
- analyser la propriété et le découpage des secteurs de potentiel.
Les secteurs entourés de couleur correspondent aux espaces analysés : 25 au total
Les secteurs en rouges ne sont pas retenus : 15 au total
Les secteurs en verts sont retenus comme dents creuses : 9 au total
Le secteur orange était une opération en cours au moment de l’analyse mais construite aujourd’hui: 1 secteur
25 secteurs étudiés. 9 secteurs retenus, 18 dents creuses potentielles (cf tableau ci-dessous) MONT-DOL Rapport de présentation
156
Justification par insertion paysagère de certaines parcelles non retenues :
• Parcelle n°318 (secteur 7) : ce secteur est occupé par les jardins paysager entre deux malouinières.
Il s’agit d’un patrimoine paysager remarquable en plein cœur de bourg.
L’ABF qui été consultée sur ce projet est
d’accord pour ne pas rendre constructible la
parcelle 318 en cœur de bourg constituant
un jardin paysager remarquable et
patrimonial. MONT-DOL Rapport de présentation
157
• Parcelle n°779, 776, 669, 262, 259 en partie, (secteurs 3 et 4 en partie) : ce secteur est visible de loin car situé sur le coteau du Mont
Seule la partie sud du secteur 4 sera retenu comme constructible afin de limiter l’impact paysager.
Secteurs 3 et 4
Partie sud du Secteur 4 MONT-DOL Rapport de présentation
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Tableau récapitulatif de l’analyse des dents creuses :
Les chiffres du tableau ci-dessus ne se suivent par forcément (car certains numéros se trouvent en dehors du bourg dans les hameaux).
L’analyse des capacités de densification et de mutation de la zone agglomérée montre qu’à l’échéance du PLU, environ 18 nouveaux logements pourraient être réalisées, sur 25 secteurs sous-densifiés ou en dents creuses.
Le SCoT demande des OAP à partir de 5 000 m², ici les élus mettront en place des OAP sur des secteurs plus petits parfois d’environ 1 400 m² pour répondre à un projet urbain plus cohérent. MONT-DOL Rapport de présentation
159
1.2.3 Identifier le potentiel foncier et immobilier des coups partis
Les coups partis correspondent à des secteurs où des actions sont engagées, voire où des aménagements sont commencés mais dont l’ensemble des constructions ne seront pas terminées d’ici l’approbation du PLU.
La parcelle 687 au sud du bourg avait un projet d’habitat participatif au début des travaux sur le PLU, depuis ce projet s’est transformé en logements locatifs sociaux.
Les travaux ont commencé en 2023. Les logements sont aujourd’hui construits.
Travaux chemin du Pavillon en 2023. Fin des travaux chemin du Pavillon en juin 2024.
En 2025 le chantier a été réceptionné, il n’y a donc plus d’opération en cours.
La commune n’a pas de lotissement en cours non plus.
La commune n’a pas d’opérations en cours.
1.2.4 Total du potentiel foncier dans l’enveloppe agglomérée :
Il a été identifié :
Potentiel de brut densification : 18 constructions possibles.
Même s’il existe une dureté foncière il n’a pas été appliqué de coefficient réducteur sur les secteurs de densification.
Opérations en cours : 0 constructions.
Un potentiel total de 18 nouveaux logements qui pourraient être construits dans l’enveloppe agglomérée du bourg.
Conclusion : ce travail précis d’analyse du potentiel met en avant un certain nombre de logements à construire dans la partie agglomérée. Nous verrons plus loin dans le document qu’ils ne suffiront peut-être pas à la production de logements nécessaire sans aller construire en extension urbaine. MONT-DOL Rapport de présentation
160
CHAPITRE 5
BILAN DU PRÉCÉDENT DOCUMENT
D’URBANISME MONT-DOL Rapport de présentation
161
Bilan et contexte particulier :
La commune ne disposait plus de documents en vigueur.
En introduction, il faut rappeler que la commune de Mont-Dol tente depuis plus de 15 ans d’avoir un PLU approuvé.
Important, en 2012, la commune avait arrêté un PLU, celui-ci n’a jamais été approuvé. En effet, juste après l’arrêt du PLU, le PPR-Submersion Marine qui n’existait pas jusqu’alors a bouleversé le PLU arrêté. Il faut dire que la zone de submersion concerne quasiment toute la commune qui se compose pour l’essentiel d’un marais et du Mont.
Plus aucuns bureaux d’études ne souhaitaient poursuivre le PLU pour le recommencer à zéro.
En conséquence, la commune s’est retrouvée au RNU avec un POS caduc, donc sans document d’urbanisme depuis.
Il n’y a donc pas de comparaison possible avec un précédent document. MONT-DOL Rapport de présentation
162
CHAPITRE 6
TRADUCTION RÉGLEMENTAIRE DU
PROJET D'AMÉNAGEMENT ET DE
DÉVELOPPEMENT DURABLES MONT-DOL Rapport de présentation
163
Le PADD répond aux enjeux communaux définis lors du diagnostic territorial de manière efficiente, en composant avec ses atouts et ses faiblesses. Conformément à l’article L 151-5 du code de l’urbanisme, le Projet d’Aménagement et de Développement Durables :
• définit les orientations générales des politiques d'aménagement, d'équipement, d'urbanisme, de paysage, de protection des espaces naturels, agricoles et forestiers, et de préservation ou de remise en bon état des continuités écologiques.
• définit les orientations générales concernant l'habitat, les transports et les déplacements, les réseaux d'énergie, le développement des communications numériques, l'équipement commercial, le développement économique et les loisirs, retenues pour l'ensemble de l'établissement public de coopération intercommunale ou de la commune.
• fixe des objectifs chiffrés de modération de la consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain.
Préambule : Comme expliqué dans le chapitre précédent la commune a eu beaucoup de difficultés à finaliser un document d’urbanisme, essentiellement lié aux nombreuses contraintes règlementaires sur son territoire dont le PPRSM. Lorsque le PLU a été repris par l’Atelier d’Ys fin 2021 le SCoT en vigueur venait d’être modifié dans sa version 2020. Toutes ces nombreuses années de travail avec les élus ont été réalisées avec le SCoT de 2017 modifié en 2020. Dans le document nous l’appelons donc SCoT en Vigueur. Sachant qu’en février 2025 juste après la réunion réalisée avec les PPA le nouveau projet de SCoT a été arrêté, nous l’appelons dans le document SCoT arrêté de 2025. Ainsi, le PADD, les OAP, le règlement, la loi littoral, les justifications ont été construites sur la base du SCoT en vigueur. Cependant tout au long du document nous rappelons aussi lorsque les documents respectent le SCoT arrêté. L’Atelier d’Ys a vu avec les représentants du SCoT que le PLU pouvait être arrêté ainsi. Bien évidemment, le SCoT fera ses remarques sur la base du SCoT arrêté et nous ajusterons l’ensemble du dossier en fonction des remarques pour l’approbation.
1 Rappel des grandes orientations du PADD et traduction
réglementaire de ses objectifs
1.1 Urbaniser le bourg et retrouver une croissance positive
de la population
Lors du diagnostic il a été identifié que la population avait tendance à baisser depuis plusieurs décennie, cependant une nouvelle tendance se dessine depuis 2016-2022 vers une croissance positive. La population est aussi vieillissante. Le groupe de travail souhaite par le biais de son PADD relancer une dynamique communale en orientant les constructions dans le bourg.
Objectifs :
1. Relancer la croissance de la population
2. Densifier l’enveloppe agglomérée du bourg
3. Prévoir des extensions urbaines très limitées
4. Limiter les constructions en campagne aux seules extensions
5. Permettre la mixité
6. Réduire la consommation d’espace MONT-DOL Rapport de présentation
164
1.2 Dynamiser l’activité économique, commerciale et touristique
Le diagnostic a fait ressortir que MONT-DOL est à la fois une commune rurale et littorale donc influencée par le tourisme. Le groupe de travail souhaite par le biais de son PADD maintenir cette double activité. Par ailleurs, il n’y a pas de grande zone d’activité sur la commune, c’est pourquoi le PADD doit permettre la création de STECAL pour maintenir et permettre le développement des petites activité existantes.
Objectifs :
1. Renforcer et valoriser l’offre commerciale
2. Développer l’économie locale avec le tourisme
3. Permettre l’évolution des activités installées en campagne
4. Soutenir l’activité agricole
5. Maintenir la zone d’activités en limite avec Dol-de-Bretagne
Traduction règlementaire :
1. Le zonage délimite des zones constructibles à vocation d’habitat (UC, et 1AUE) qui permettront l’implantation d’environ 43 nouveaux logements.
2. Parmi ces 43 logements prévus, environ 18 pourraient se faire en densification du bourg, soit environ 42% des logements prévus.
3. Seules deux petites zones d’extension de l’urbanisation sont prévues autour du bourg sur moins de 1 ha (soit 0,7 ha). Cette surface respecte la répartition du SCoT (arrêté en 2025) des surfaces potentielles maximales de consommation d’ENAF .
4. La volonté communale est de tabler sur la remise sur le marché de 6 logements vacants.
5. Le zonage ne délimite aucune zone constructible à vocation d’habitat créant de nouveaux logements en dehors du bourg et de ses extensions. Même pas dans les SDU secteurs Déjà Urbanisés identifiés au SCoT c’est un engagement fort afin de privilégier le retour d’habitants dans le bourg.
6. Cependant, le règlement écrit des zones A et N offre des possibilités d’évolution pour les habitations situées en dehors de la zone agglomérée : extensions, annexes, réfections, réhabilitations…
7. Les zones à urbaniser définies sont dimensionnées pour répondre à l’objectif de croissance démographique envisagé.
8. Le PLU prévoit une réduction de la consommation d'espaces par rapport à la décennie 2011- 2021. Notamment avec la mise en place d’une densité entre 21 et 25 logements par hectare et une moyenne de 24 logements /ha. Ce qui est compatible avec le SCoT arrêté en 2025.
9. Les changements de destination pourraient aboutir à la production de 3 logements.
10. La volonté est de poursuivre la diversification des types d’habitat et de favoriser une mixité sociale et intergénérationnelle sur le territoire. MONT-DOL Rapport de présentation
165
1.3 Maintenir la qualité du cadre de vie
Le diagnostic fait état de la fréquentation tourisme sur la commune qui se traduit essentiellement par la visite du Mont et ses points de vue mais aussi par son cadre naturel des marais fréquentés par les randonneurs et les vélos. La gestion du stationnement est un enjeu important.
Objectifs :
1. Conforter les équipements existants
2. Conforter l’espace naturel du Mont tout en l’ouvrant au public
3. Favoriser les mobilités actives
4. Développer les énergies renouvelables et préserver les ressources
5. Faciliter le développement des communications numériques
Traduction règlementaire :
1. La grande majorité du territoire communal est classée en zone agricole, pour permettre le développement de l’activité agraire.
2. La zone d’activités est maintenue avec possibilité d’extension des bâtiments existants.
3. La zone UC du PLU, définie comme centralité, accueillera prioritairement les nouveaux commerces. Par ailleurs, cinq emplacements commerciaux situés dans le bourg sont identifiés comme ne pouvant pas changer de destination.
4. Douze STECAL à vocation économique et touristique sont créés pour pérenniser des activités en campagne.
5. Une zone ULc est créée pour conforter le camping de La Roche, installé en continuité de la zone agglomérée. MONT-DOL Rapport de présentation
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1.4 Préserver les espaces naturels et paysagers
MONT-DOL est une commune littorale. Elle est aussi un territoire retro littoral en raison de la présence des marais et par conséquent des zones humides. Ce paysage entre émergence de Mont et platitude des marais fait de MONT-DOL un paysage repérable dans le périmètre UNESCO de la zone tampon de la baie du Mont St Michel. La topographie très peu élevée expose la quasi-totalité de la commune au risque submersion marine.
Objectifs :
1. Protéger le patrimoine naturel et respecter la loi littoral
2. Préserver la trame bleue
3. Conserver la trame verte
4. Prendre en compte la singularité du paysage
5. Préserver le patrimoine bâti
6. Prévenir le risque de submersion marine
7. Réduire la consommation ENAF
Traduction règlementaire :
1. Le zonage délimite plusieurs zones à vocation d’équipements collectifs (NE) permettant l’extension des équipements existants comme les ateliers techniques, des digues et marais, la station d’épuration ou la création d’un parking de co-voiturage. Lorsqu’ils ne sont pas en continuité de l’urbanisation (2/3) un STECAL sera nécessaire.
2. Il est envisagé de conforter la vocation de loisirs du secteur du city stade (NL) sans y autoriser de constructions nouvelles.
3. Une zone d’extension à vocation d’équipement est créée en continuité du bourg et du parking existant face au cimetière (1AUL). L’OAP sur ce secteur autorise uniquement l’aménagement d’un parking perméable ou semi perméable.
4. Le sommet du Mont est un lieu touristique avec des constructions existantes. Un STECAL (Nta) sera créé autorisant l’amélioration et la rénovation de l’existant, le changement de destination et sous condition, certaines constructions et installations constituant des équipements d’intérêt collectif ou de service public.
5. Les liaisons cyclables (dont Vélo maritime) et chemins de randonnées (dont GR34), essentiellement à vocation touristique sont denses sur la commune. Ils seront préservés au PLU.
6. Une démarche de qualité environnementale sera favorisée et encouragée pour les constructions neuves.
7. T outes les nouvelles constructions à vocation d’habitat seront centralisées dans le bourg, facilitant le développement des communications numériques. MONT-DOL Rapport de présentation
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Traduction règlementaire :
1. Les réservoirs de biodiversité, les corridors écologiques sont majoritairement classés en zone NP . Les espaces remarquables terrestres sont en zones NLt ou maritimes NPLm.
2. La trame bleue (zones humides, abords des cours d’eau dont certains canaux et biez) est très majoritairement classée en zone NP .
3. Les autres canaux et biez sont préservés par une OAP thématiques gestion différenciée.
4. Les boisements significatifs du Mont sont classés en EBC. Les haies et autres boisements sont classés en éléments de paysage à préserver .
5. La singularité des paysages est préservée : le bocage, les vallons, les marais noirs, le Mont, les espaces proches du rivage sont classés en zone N, la campagne est classée en zone A. Par ailleurs, grâce au recentrage de l’urbanisation, l’étalement urbain et le mitage seront stoppés.
6. Outre les périmètres des Monuments historiques, le règlement littéral protège le petit patrimoine bâti par un périmètre sur les constructions au pied du Mont ainsi que 110 éléments ponctuels : manoirs, lavoirs, puits, ponts…
7. Chaque zones du règlement écrit du PLU rappellent que sont interdites les constructions, extensions et utilisation du sol situées dans les zones à risque d’inondation du PPRSM du Marais de Dol non autorisées par ce PPRSM (annexé au présent PLU…).
8. Le PLU respecte la répartition du SCoT (arrêté en 2025) des surfaces potentielles maximales de consommation d’ENAF . MONT-DOL Rapport de présentation
168
2. Le développement de l’habitat
2.1 Les prévisions démographiques
2.1.1 Rappel de l’évolution démographique récente
Population municipale 2015 1121
Population municipale 2020 1082
Population municipale 2021 1079
Population municipale 2022 1 076
Taux de croissance annuelle 99-10 10-15 15-21 16 -22
1,2% - 2,1% - 0,6% - 0,5%
Nombre de personnes par ménage 2022
2,24
Nombre de personnes par ménage
prévision SCoT en vigueur 2030
2,18
MONT-DOL se caractérise par une croissance démographique négative depuis 2010, cependant le déclin se ralenti au cours des dernières années même si la population n’augmente toujours pas. C’est donc une nouvelle tendance qui se dessine, avec moins 0,5% de croissance entre 2016-2022 au lieu de -2,1 % entre 2010 et 2015. Il faut rappeler que la commune ne dispose pas de document de planification depuis 2012.
On n’observe un desserrement des ménages sur la commune. La taille moyenne des ménages est passée de 2,27 personnes par logement en 2018 à 2,24 en 2022. Selon le SCoT en vigueur il est prévu une projection à 2,18 personnes par ménage en 2030 pour la communauté de communes du Pays de Dol et du Mont St Michel (CCPDMSM).
Une nouvelle
dynamique pour
la prochaine
décennie? MONT-DOL Rapport de présentation
169
2.1.2 Les scénarios de développement démographique
2.1.2.1 Différents scénarios de développement du nombre de logements nécessaires à la démographie qui ont été étudiés pour les 12 prochaines années* :
✓ Hypothèse n°1 : une hypothèse quasi nulle de croissance démographique de 0,03% par an. Une croissance de ce type entraînerait une arrivée de population de l’ordre de 4 habitants d’ici 2037 et un besoin d’environ 1 logement.
✓ Hypothèse n°2 : une hypothèse intermédiaire de croissance démographique de 0,60% par an. Ce taux permettrait à la commune de retrouver une croissance positive, comme le prévoit le SCoT. Une croissance de ce type entraînerait une arrivée de population de l’ordre de 81 habitants d’ici 2037 et un besoin d’environ 37 logements.
✓ Hypothèse n°3 : une hypothèse haute de croissance démographique de 1,2% par an, largement supérieure à celle observée lors des dernières années mais qui correspond à celle des années 1999- 2010. Une croissance de ce type entraînerait une arrivée de population de l’ordre de 169 habitants d’ici 2037 et un besoin d’environ 78 logements.
Un apport de population trop important sur MONT-DOL entraînerait des problématiques d’équipements pour la commune et une modification de son caractère.
A contrario, des prévisions trop faibles ne permettraient pas d’assurer un renouvellement de la population et la pérennité des équipements, scolaires notamment.
*La période de 12 ans est nécessaire pour établir les scénarios, si nous considérons qu’il y a déjà plus de 12 ans que Mont Dol tente d’approuver un PLU !
De ce fait, les prévisions démographiques se basent sur l’hypothèse n°2, à savoir un objectif d’environ 1177 habitants à l’horizon 2037 (12 ans), pour une croissance démographique de 0,6%.
- La population de départ estimée de départ : 1096 habitants en 2025. - La population estimée à l’arrivée : 1177 habitants en 2037.
- Taux de croissance : 0,60%
- Population à accueillir pour la démographie : 81 (soit 1177 -1096) - Nombre de logement à produire pour la démographie dont desserrement des ménages : 37 (soit 81 * 2,18 personnes par logements chiffre SCoT en vigueur)
Le taux de
croissance n’a
pas été remis en
cause par
les PPA MONT-DOL Rapport de présentation
170
Ces prévisions sont justifiées par :
• la position favorable qu’occupe la commune, à proximité immédiate d’un des pôles structurants du Pays, à savoir Dol-de-Bretagne avec sa gare, ainsi que de la RN 176.
• la présence d’une zone d’activités structurante du pays à proximité.
• la présence de commerces, services et équipements collectifs sur la commune.
• la situation de la commune au cœur d’un espace naturel, littoral (trame verte et bleue) et paysager (bocage, vallons, patrimoine bâti…) de qualité.
2.1.2.2 Différents scénarios pour estimer le nombre de logements nécessaires prenant en compte le point mort lié aux résidences secondaires :
✓ Hypothèse n°1 : une hypothèse prenant en compte le calcul du SCoT en vigueur considérant que les communes devaient produire 480 logements sur la CCPDMSM en 14 ans pour absorber le point mort résultant de la construction de résidences secondaires. Soit en moyenne 1,8 construction par communes soit environ 22 logements en 12 ans à construire à MONT-DOL.
✓ Hypothèse n°2 : une hypothèse prenant en compte un calcul adapté à l’échelle de la commune considérant que la commune va produire 37 logements pour la démographie le nombre de logements pour absorber le point mort résultant de la construction de résidences secondaires pourrait être raisonnablement de 6 soit 14% de la production totale de logements. Ce qui parait cohérent, sachant qu’en 2022 la commune comptait 16,4% de logements secondaires.
Le nombre retenu de logements à produire pour absorber le point mort pour absorber la construction de résidences secondaires est de 6 pour 12 ans.
2.1.2.3 Synthèse du nombre de logements nécessaires pour les 12 ans : MONT-DOL Rapport de présentation
171
2.2 Les objectifs de production de logements
2.2.1 La densification du bourg de MONT-DOL
L’analyse des capacités de densification et de mutation du bourg de MONT-DOL (cf. chapitre 4) comptabilise un potentiel théorique de 18 logements environ.
Potentiel théorique de densification en vert + PPRSM zone rouge
Globalement, ce recensement montre qu’il existe un gisement foncier dans l’enveloppe urbaine qui n’est pas utilisé. La commune a décidé de faire de l’urbanisation de ces secteurs de densification une priorité, étant donné :
- leur localisation au sein du bourg.
- leur desserte par des voies de communication.
- leur desserte par les réseaux d’eau, d’assainissement, d’électricité et de téléphone.
- l’impact nul sur l’activité agricole et sur les milieux naturels (notamment les zones humides).
- Leur localisation en dehors des périmètres rouges du PPRSM.
Mais ceci ne constitue que des estimations théoriques dans le sens où :
- elles ne tiennent pas compte du phénomène de rétention foncière. MONT-DOL Rapport de présentation
172
- elles intègrent des divisons (parfois peu probables) de parcelles.
- certaines parcelles ciblées constituent les jardins de logements situés sur un autre îlot de propriété.
- certains secteurs présentent des caractéristiques telles qu’il est assez peu probable que de nouvelles constructions s’y implantent.
Tout ce potentiel théorique n’est donc pas urbanisable à coup sûr.
Cependant il n’a pas été retenu de coefficient de dureté foncière.
2.2.2 La résorption de la vacance
Rappelons qu’en 2022 le taux de logements vacant n’est que de 6,2% à MONT-DOL. Le SCoT des Communautés du Pays de Saint-Malo impose une part de logements vacants à remettre sur le marché dans les objectifs de production nouvelle de logements.
La remise sur le marché d’au moins la moitié des logements vacants, hors rotation immobilière « naturelle » (fixée à 6% du parc), doit être programmée.
✓ Hypothèse 1 : chiffre de juillet 2021 de la DGFIP = 43 logements vacants
Il faudrait compter 20 des logementsà produire pour la résoption de la vacance.
✓ Hypothèse 2 : chiffre de juillet 2022 de la DGFIP = 49 logements vacants. Les élus ont réalisé un repérage de terrain et identifiés parmis ces logements vacants 28 gites et 8 déjà loués ou en garage.Il n’y a réellement que 13 logements vacants
Pour la décennie à venir, les élus retiennent l’hypothèse 2. Ils ambitionnent de produire 6 logements dans le stock de logements vacants disponibles.
2.2.3 La production de logements par changement de destination
Lors de la dernière décennie, 3 anciens bâtiments agricoles situés en campagne ont été transformés en logements. Pour les dix années à venir, les élus estiment qu’il pourrait y en avoir autant. L’objectif est donc d’estimer la production d’environ 3 logements par changement de destination sur les 12 ans à venir . MONT-DOL Rapport de présentation
173
2.2.4 Les opérations en cours
La commune n’a pas d’opérations en cours.
La parcelle 687 au sud du bourg avait un projet d’habitat participatif au début des travaux sur le PLU, depuis ce projet s’est transformé en logements locatifs sociaux.
Les travaux ont commencé en 2023. Les logements sont aujourd’hui construits.
Ainsi, parmi les besoins en logements estimés pour les 12 prochaines années, 0 logement seront réalisés au sein d’une opération déjà en cours.
2.2.5 La nécessaire ouverture de zones à urbaniser en continuité de l’urbanisation
Le paragraphe suivant décrit les secteurs ouverts à l’urbanisation par le présent PLU, c’est-à-dire ceux pouvant être considérés comme situés en extension du bâti existant et consommant des espaces agricoles ou naturels.
Faute d’avoir le potentiel suffisant au sein de la partie agglomérée du bourg, pour répondre aux objectifs communaux, les élus ont décidé d’ouvrir deux secteurs à l’urbanisation, représentant au total 0,7 ha, situés dans la continuité nord et est de l’enveloppe bâtie du bourg.
Hachures roses extensions urbaines à vocation d’habitat + PPRSM zone rouge MONT-DOL Rapport de présentation
174
2.2.5.1 Secteur 1 « Parcelle N°60 au nord du bourg »
Ce secteur se situe au pied du Mont au nord-ouest de la partie agglomérée, à l’angle de la rue des cours et du Champs Hamon.
Le périmètre d’étude couvre entièrement la parcelle R N°60. Il est constitué de parcelles non exploitées par l’agriculture.
D’une superficie de 0,5 ha, ce secteur accueillera au moins 12 nouveaux logements, soit une densité minimum de 24 logements par hectare.
La typologie de logements recherchée est du R+ combles aménagés voire en R + 1 + combles aménagés.
Parmi ces 12 logements, au moins 3 devront être en locatif social, au moins 1 devra être prioritaire pour les primo-accédants, les autres devront prioriser la résidence principale des primo-accédants.
Ce secteur fait l’objet d’une orientation d’aménagement et de programmation et est classé en zone 1AU (horizon court terme 2025-2029).
Impact sur l’activité agricole :
Les parcelles ne sont pas cultivées.
Impact sur le Patrimoine :
Le secteur est entouré de parcelles construites. Il est visible depuis le sommet du Mont (des insertions paysagères ont été travaillées en concertation avec l’ABF et le paysagiste conseil du département). Elles sont ajoutées au OAP.
Illustrations à titre d’exemple non opposables MONT-DOL Rapport de présentation
175
2.2.5.2 Secteur 2 « Extension habitat parcelle N° 299 – 298 »
Ce secteur se situe au pied du Mont à l’est de la partie agglomérée. Il est constitué de parcelles non exploitées par l’agriculture.
Il couvre entièrement la parcelle R N°298 et partiellement la R N°299.
D’une superficie de 0,17 ha, ce secteur accueillera au moins 4 nouveaux logements, soit une densité minimum de 24 logements par hectare.
La typologie de logements recherchée est le style de petites maisons de villes accolées, de type longère.
Ce secteur fait l’objet d’une orientation d’aménagement et de programmation et est classé en zone 1AU (horizon moyen terme 2029- 2033 ans).
Impact sur l’activité agricole :
Les parcelles ne sont pas cultivées.
Impact sur le Patrimoine :
Le secteur est entouré sur 3 côtés de parcelles construites. Il n’est pas visible depuis le sommet du Mont. La cathédrale de Dol-de-Bretagne n’est pas visible depuis la partie constructible de la parcelle.
Le hangar en ruine sur le terrain a été démoli.
Différents scénarios ont été envisagés au cours du PLU, ils sont expliqués à la fin du Chapitre 9.
2.2.6 Récapitulatif de la répartition des nouvelles constructions à usage d’habitation
Rappelons que l’objectif principal des élus, pour les douze années à venir, est de pouvoir atteindre la population d’environ 1 177 habitants afin de relancer la croissance.
La zone constructible doit ainsi permettre la construction d’environ 43 logements nouveaux.
- La densification du bourg offre un potentiel de l’ordre de 18 logements.
- L’objectif de production de logements parmi le stock de logements vacants disponibles représente 6 logements, les changements de destination 3 logements.
- Quant aux secteurs d’extension, environ 16 logements pourront y voir le jour.
Rappel : il n’y aura pas de nouvelles constructions dans les hameaux à savoir les Secteurs Dèjà Urbanisés pour favoriser les nouvelles constructions dans le bourg. MONT-DOL Rapport de présentation
176
L’objectif initial de la commune de MONT-DOL ne pourra donc être atteint qu’en l’absence de rétention foncière.
Le potentiel au sein des zones constructibles, mis en avant par les élus, montre que les choix retenus par la commune sont compatibles avec les objectifs énoncés, à savoir une évolution dans l’esprit d’un développement durable via l’optimisation de la ressource foncière. MONT-DOL Rapport de présentation
177
2.3 Les limites durables pour le développement urbain
Afin de respecter l’objectif n°23 du DOO du SCoT des Communautés du Pays de Saint-Malo en vigueur , des limites durables pour le développement urbain de MONT-DOL ont été identifiées pour permettre aux agriculteurs de mettre en place des stratégies de développement sur le long terme :
Ces limites durables visent une échéance plus lointaine que celle du présent PLU et prennent appui sur des infrastructures et des éléments paysagers existants.
2.4 Les objectifs de mixité sociale
Le SCoT des Communautés du Pays de Saint-Malo en vigueur indique que pour les communes rurales et périurbaines, dont MONT-DOL fait partie, les autorités compétentes doivent garantir un accueil diversifié à travers l’identification des secteurs existants et potentiels d’accueil de logements à coût abordable.
En 2023, 8 nouveaux logements sociaux chemin du Pavillon ont été construits. MONT-DOL Rapport de présentation
178
Les objectifs suivants en termes de production de logements aidés sont inscrits dans l’OAP 1 du PLU :
- 3 logements minimum en locatif social (soit 25%).
- 1 logement minimum prioritaire pour les primo-accédants (PSLA).
- Pour les autres logements privilégier la résidence principale pour primo-accédants s’engageant à résider sur la commune à l’année minimum 8 ans sauf exception.
2.5 La servitude de résidence principale
La loi Le Meur du 13 novembre 2024 vient encadrer les logements de tourisme pour favoriser le logement permanent.
Comme de nombreuses autres villes côtières, MONT-DOL est confrontée à l’installation de résidences secondaires et touristiques.
La loi permet la délimitation de secteurs de résidences principales lorsque, dans le périmètre du règlement, la taxe annuelle sur les logements vacants mentionnée à l'article 232 du code général des impôts est applicable ou lorsque les résidences secondaires représentent plus de 20 % du nombre total d'immeubles à usage d'habitation.
La commune de MONT-DOL a mis en place la taxe sur les logements vacants.
La commune a décidé d’instaurer l’outil de servitude pour résidence principale dans son PLU, en identifiant un secteur dans lequel toutes constructions nouvelles de logements seront à usage exclusif de résidences principales. Il s’agit du secteur 1AUE concerné par l’OAP N°1 sur la parcelle N°60.
2.6 Les orientations d’aménagement et de programmation d’habitat
2.6.1 Les orientations d’aménagement et de programmation sectorielles
Les orientations d’aménagement et de programmation peuvent exposer les principes d’aménagement dans une relation de compatibilité, en termes de performances énergétiques et environnementales, d’accès, de voirie structurante, d’espaces publics à créer, de cheminements doux, d’éléments végétaux à préserver dans une perspective de respect des principes de développement durable.
Elles présentent deux avantages : d’une part un respect obligatoire par les aménageurs futurs, publics ou privés, d’autre part une information fournie aux riverains, voire aux autres habitants de la commune, quant au devenir de ces sites.
Ainsi, à l’issue du constat des décennies précédentes le groupe de travail PLU a décidé de stopper l’urbanisation diffuse et les opérations au coup par coup non maitrisées.
Les OAP permettent de répondre au PADD notamment pour limiter la consommation d’espace, pour imposer une densité et mettre en place des mesures favorisant la mixité sociale et de résidence principale.
Pour ce faire, des orientations d’aménagement et de programmation ont été définies sur 4 secteurs à vocation d’habitat : MONT-DOL Rapport de présentation
179
- 2 secteurs d’extension urbaine.
- 2 secteurs de densification.
Les deux OAP « Secteurs d’extension du bourg »
OAP 1 « parcelle N°60 » MONT-DOL Rapport de présentation
180
OAP 2 « parcelle N°299 - 298 »
Les deux OAP « Secteurs de densification du bourg »
Des OAP densifications ont été réalisées sur les secteurs de dents creuses à partir de 2400 m². MONT-DOL Rapport de présentation
181
OAP 3 « Parcelle N°529 » MONT-DOL Rapport de présentation
182
OAP 4 « parcelle N°185, 186 et 187 »
Tableau récapitulatif des secteurs d’OAP à vocation d’habitat :
2.6.2 Les orientations d’aménagement et de programmation thématiques
Des orientations d’aménagement et de programmation thématiques complètent les prescriptions définies dans les orientations d’aménagement et de programmation sectorielles applicables aux zones à vocation d’habitat. Celles-ci ont pour vocation de fixer les grandes orientations visées par la collectivité à mener sur les thématiques suivantes :
Biodiversité
- Trame verte et bleue
Secteurs OAP habitat
Surface en m² des
surfaces constructibles
pour l'habitat
Minimum de
logements à
réaliser
Densité brute Consommation ENAF habitat en m² Échéancier prévisionnel à l'urbanisation
OAP 1 : Extension parcelle N° 60 5000 12 24 5000 Court Terme (2025-2029)
OAP 2 : Extension habitat parcelle N° 299 - 298 1700 4 24 1560 Moyen Terme (2029-2033)
sous total extension 6700 16
OAP 3 Densification parcelle N° 529 2400 6 25 0 Court Terme (2025-2029)
OAP 4 phase 1 Densification parcelle N° 185 1455 3 21 0 Long Terme (2033-2037)
540 2 37 0
405 1 25 0
sous total vacance 540 2
sous total densification 4260 10
Total OAP habitat (extension et densification) 10960 26 24 6560
Total OAP habitat (extension et densification et vacance) 11500 28 24 6560
OAP 4 phase 2 Vacance 540 m² + densification 405 m²
parcelle N° 186, 187 Moyen Terme (2029-2033) MONT-DOL Rapport de présentation
183
- Biodiversité commune
- Zones humides et ressource en eau
- Gestion des eaux pluviales et perméabilité du sol
Mobilités
- Typologie des voies
- Mobilités douces
Paysagères
- Insertion paysagère du bâti
- Clôtures et limites des espaces publics
- Le confort thermique
- Le bon végétal au bon endroit
Habitat
- Implantation du bâti
- Économie d’espace
- Économie d’énergie
- Limitation du vis-à-vis
- Mutualisation des accès et du stationnement
- Division parcellaire
- Composition urbaine et typologie du bâti MONT-DOL Rapport de présentation
184
3. Le développement de l’activité économique
3.1 La confortation de la zone d’activités en limite de Dol-de- Bretagne
Afin d'être en mesure d’accueillir de nouvelles entreprises et/ou de permettre l'évolution des entreprises existantes, une zone à vocation économique (UA) est délimitée à l’extrémité sud de la commune en limite avec la zone agglomérée de Dol-de-Bretagne.
Zone à vocation économique
Sur le territoire de MONT-DOL, il n’y a pas d’autre foncier à vocation d’activité.
Au sens du SCoT en vigueur, c’est une zone d’activités de proximité.
Il n’est pas prévu d’extension de cette ZA en raison de la sensibilité du milieu naturel.
La zone d’activités est occupée par deux bâtiments d’activités accueillant notamment une association
à destination de l’enfance. Elle est située au sud de la commune à proximité de l’échangeur d’accès
à Dol-de-Bretagne. Bien qu’elle ne soit pas en zone de submersion, les élus ne souhaitent pas son
extension en raison de sa proximité avec le Guyoult.
C’est ainsi que cette ZA sera confirmée dans sa vocation à accueillir des activités économiques sans
y autoriser de grosse industrie. L’extension des entreprises en place sera possible. MONT-DOL Rapport de présentation
185
3.2 Le camping de La Roche
Une zone ULc à vocation touristique, d’une superficie de 1,52 ha, a été définie sur le périmètre du camping existant de La Roche, situé en continuité nord du bourg, sur la route de Godebourg.
Ce camping est déclaré à l’URSSAFF comme hébergement touristique de courte durée.
A noter le propriétaire habite sur place.
Périmètre du camping
L’objectif est de conforter cette activité existante de tourisme/loisirs vert, pourvoyeuse d’emplois et de tourisme durable à proximité de la Vélomaritime. Il conservera son caractère de petit camping rural.
La zone ULc autorise le camping tout en conservant le caractère de tourisme vert du lieu. Cette zone ULc va limiter les constructions aux équipements de type sanitaires, accueil. Elle autorise l’implantation de mobil- homes en nombre limité et autorise le changement de destination des bâtiments existants aux Roches (pour de l’hôtellerie), il y a aujourd’hui déjà un gite dans ces bâtiments et 5 chambres d’hôtes (au-delà de 5 chambres et 15 personnes cela passe dans la catégorie hôtellerie). Ces bâtissent sont juste à côté du camping, elles appartiennent aussi au camping. Le camping compte aujourd’hui 4 mobil-homes et 25 emplacements. Extrait du règlement : « Les caravanes, résidences mobiles de loisirs, habitations légères de loisirs ne pourront pas excéder 500 m² d’emprise au sol ou un nombre de 20 unités ».
Les bâtiments repérés par les élus à La Roche en potentiel changement de destination parcelles N° R0077, N° R0076 ne seront pas classées en changement de destination mais intégrées à la zone ULc créée pour le camping. Le camping et l’hôtellerie y seront autorisés.
La zone ULc ne consomme pas d’ENAF elle est classée en sports et loisirs au MOS. MONT-DOL Rapport de présentation
186
3.3 La définition des STECAL à vocation économique et touristique
3.3.1 Présentation générale
Conformément à l’article L.151-13 du code de l’urbanisme, le PLU peut définir, de manière exceptionnelle, des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées (STECAL) qui autorisent des constructions nouvelles dans les zones naturelles, agricoles ou forestières.
Au total 13 secteurs ont été étudiés pour 12 projets de STECAL retenus.
3.3.2 Le STECAL Non retenu
Un STECAL à vocation économique a été étudié l’Armement l’oiseau de l'océan situé à la croix des buttes. Il est identifié sur google comme marché aux poissons et fruits de mer. « Il vend aux particuliers sa pêche, des crustacés, des fruits de mer, du poisson. Il donne aussi des conseils pour préparer et cuisiner. Le vendredi à partir de 16h30, il fait aussi le dépôt pour récupérer les paniers du site leruisseau .bzh proposant des produits d’une quarantaine de producteurs locaux de légumes, fruits, boissons, crémerie, épicerie, pains, etc. »
Il dispose du statut de marin Pécheur (régime social de l'établissement national des invalides de la marine ENIM), Donc, il ne fait pas partie du secteur agricole.
Il s’agit ici d’une activité commerciale de vente directe et de circuits courts de produits locaux.
p 28 du SCOT en vigueur, il est indiqué d'éviter toute autre forme d'implantation commerciale isolée, à l'exception de la vente directe de produits locaux. Dans son objectif 46 le SCOT cible les produits locaux agricoles mais la pêche semble être oubliée ?
Dans le cas où l’Armenment l’oiseau de l’océan aurait été exploitant il aurait déclaré son siège d’exploitation ici et le règlement de PLU de la zone A aurait autorisé les constructions pour la commercialisation de produits agricoles dans la limite de 300m². Cependant il n’est pas exploitant donc ce n’est pas possible.
Par ailleurs, la deuxième solution aurait été de créer un STECAL mais ici il s’agit d’une activité commerciale hors centralité, cette sous destination n’est pas autorisée dans un STECAL. STECAL non retenu. MONT-DOL Rapport de présentation
187
3.3.3 Les STECAL retenus à vocation économique
7 STECAL à vocation économique en campagne
Objectif : permettre le développement de l’activité existante en campagne, de type petite industrie accueillant des artisans.
Règlement : L’extension, des bâtiments d’activités existants, est autorisée. L’emprise au sol des extensions ne pourra excéder 30% par rapport à l’emprise au sol du bâtiment existant à la date d’approbation du présent PLU, sans dépasser la limite de 100 m².
Impact sur les exploitations agricoles et ENAF :
Dans le cadre de l’analyse du MOS certains de ces STECAL se trouvaient en zone agricole. Les services du SCoT nous ont demandé de faire remonter les rectifications. Ils se trouve que la commune a justifié que toutes ces activités sauf une (le Petit Chanteloup) étaient existantes avant 2021 et sont donc à reclasser en catégorie activité.
Ces rectifications ont été acceptée par le SCoT.
Ces STECAL ne comprennent donc pas de parcelles exploitées, l’impact sur les exploitations agricoles sera donc nul. Excepté pour le STECAL du Petit Chanteloup qui concerne 1800 m² que l’artisan a racheté à un agriculteur. MONT-DOL Rapport de présentation
188
La Fauvelière
La Grande Ville
Les Joncs
Le bout du chemin
Le Bouillon
La Bassière
Le Petit Chanteloup
(ou Haut Plessis) MONT-DOL Rapport de présentation
189
3.1.1 Les STECAL retenus à vocation touristique
4 STECAL à vocation touristique en dehors de la zone agglomérée
Objectif : permettre le développement de l’activité existante en dehors de la zone agglomérée, de type petits gites, chambres d’hôtes, salle de réception qui sont liées à l’attrait touristique de la côte.
Règlement : Les activités autorisées le sont sous condition qu’elles soient créées dans le volume des bâtiments existants patrimoniaux. MONT-DOL Rapport de présentation
190
Impact sur les exploitations agricoles et ENAF :
Dans le cadre de l’analyse du MOS ces STECAL ne se trouvaient pas en zone agricole sauf une (le Grand Vaudemer) en partie en catégorie activité.
Ces STECAL ne comprennent donc pas de parcelles exploitées, l’impact sur les exploitations agricoles sera donc nul. Excepté pour le STECAL du Grand Vaudemer qui concerne 1261 m² de ENAF. Le permis de construire a été accordé en novembre 2022. Cette consommation ENAF sera comptée dans le PLU.
1 STECAL à vocation touristique au sommet du Mont
Objectif : permettre le développement de l’activité existante au sommet du Mont dont la crêperie.
Constructions au sommet du Mont
Règlement : Le STECAL comprend les bâtiments de la crêperie du Mont, son musée, la galerie, les toilettes publiques…
Sont autorisés sous condition : Un logement de fonction, de saisonnier destiné aux personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la direction, la surveillance du site, la restauration, les activités de services, les salles d’art et de spectacle sous condition qu’elles soient créées dans le volume des bâtiments existants patrimoniaux.
Impact sur les exploitations agricoles et ENAF :
Dans le cadre de l’analyse du MOS ce STECAL ne se trouvaient pas en zone agricole.
L’impact sur les exploitations agricoles sera donc nul. MONT-DOL Rapport de présentation
191
Règlement synthèse 5 STECAL touristiques :
3.1.2 Synthèse consommation STECAL économiques et touristiques
STECAL éco tourisme
Surface en m² des
surfaces constructibles
pour les STECAL Consommation ENAF
mixte en m²
Le Mont (Le Tertre) 1200 0
Les Joncs (Métallerie/Menuiserie) 9300 0
La Fauvelière (TP) 3000 0
La Grande Ville (Bedel) 6000 0
La Bassière (Paipal) 4900 0
Le Bout du Chemin (Desrue) 2600 0
Le Bouillon (Bedoux) 770 0
Le Manoir de la Bégaudière 4300 0
La Bégaudière (Ch d'hôtes) 2600 0
Chanteloup (réception) 7600 0
Le Petit Chanteloup 1800 1800
Le Grand Vaudemer (dont 1261 m² ENAF consommé en 2022) 4900 0
sous-total 48970 1800 MONT-DOL Rapport de présentation
192
3.2 La préservation du commerce
3.2.1 La centralité
Le SCoT des Communautés du Pays de Saint-Malo définit la centralité comme une zone restreinte du territoire communal, généralement centrale, qui concentre l’appareil commercial et qui accueille la multifonctionnalité principale, voire secondaire, de la commune (équipements publics, commerces, densité d’habitat…). De par leurs caractéristiques, les centralités favorisent notamment, les déplacements alternatifs à l’usage individuel de la voiture, la densification et le renouvellement urbain.
Le SCoT ajoute que les nouvelles implantations commerciales s’effectuent prioritairement dans les centralités. Toute nouvelle consommation foncière à destination commerciale dans les centralités ne peut se réaliser que si elle s’inscrit dans un projet urbain multifonctionnel incluant de l’habitat nouveau au sein de l’unité foncière du projet.
La centralité de MONT-DOL correspond à la zone UC du PLU, c’est-à-dire le tissu ancien du bourg qui concentre déjà quelques commerces et services de proximité.
Délimitation de la centralité en pointillé jaune MONT-DOL Rapport de présentation
193
3.2.2 L’interdiction du changement de destination de certains commerces
En application de l’article L 151-16 du Code de l’Urbanisme, le PLU peut « identifier et délimiter les quartiers, îlots et voies dans lesquels est préservée ou développée la diversité commerciale, notamment à travers les commerces de détail et de proximité, et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer cet objectif. »
Historiqement des commerces Participant pleinement à l’animation du bourg, le restaurant récemment repris « Le Mont Gourmand » et l’hôtel emplacement prévu pour un commerce/service dans le cadre de l’opération du 25 rue de Paris sont préservés et leur changement de destination est interdit.
Localisation des commerces/services ne pouvant pas faire l’objet d’un changement de destination
points violets MONT-DOL Rapport de présentation
194
3.3 La protection de l’activité agricole
Les 21 exploitations et les 1 226 ha de surface agricole utile (source : RGA 2020) prouvent que l’activité agricole est encore très présente sur le territoire communal.
A noter cependant qu’un diagnostic agricole a été réalisé fin 2021, seuls 12 sièges comprenant 22 chefs d’exploitation ont répondu au questionnaire.
L’objectif du PLU est d’assurer la pérennité de cette économie agricole et de permettre son développement.
C’est pourquoi la zone agricole définie couvre la très grande majorité des parcelles cultivées du territoire communal ainsi que les constructions à usage agricole, soit 1 944 hectares (hors STECAL).
Zone agricole du PLU (en jaune)
D’autre part, la volonté de limiter les constructions nouvelles en secteur agricole constitue une des mesures les plus fortes du PLU en faveur de la conservation des terres agricoles. Aucun hameau ne pourra accueillir de constructions nouvelles pour de nouveaux logements. Les constructions existantes à vocation d’habitat MONT-DOL Rapport de présentation
195
pourront seulement faire l’objet d’extensions et d’annexes. Les annexes aux habitations et les logements de fonction seront accolés aux constructions existantes (loi Littoral).
Le changement de destination sera possible mais encadré.
Les élus de MONT-DOL souhaitent également valoriser autant que possible le potentiel foncier situé dans l’enveloppe urbaine actuelle.
Rappelons aussi que ce projet de PLU garantit une meilleure utilisation de l’espace disponible, au travers notamment de densités bâties plus élevées que dans le passé : le projet est basé sur une densité moyenne de 24 logements par hectare. MONT-DOL Rapport de présentation
196
4. La préservation du cadre de vie
4.1 Le développement des équipements
4.1.1 Les trois équipements de rayonnement intercommunaux
MONT-DOL se doit de conforter l’offre en équipement, notamment en raison de sa proximité avec Dol-de- Bretagne et de la présence d’équipements mutualisés ou de rayonnement intercommunaux.
C’est pourquoi 3 zones à vocation d’équipements de rayonnement intercommunaux sont prévues, recouvrant les Ateliers des Digues et Marais, la station d’épuration mutualisée avec Dol-de-Bretagne et le parking de co- voiturage à proximité de la 2x2 voies.
Localisation de la zone à vocation d'équipements de rayonnement intercommunaux
Il s’agit de les conforter pour deux d’entre eux déjà existants : Digues et Marais et la Station d’épuration.
Concernant le parking de co-voiturage il s’agit d’une création afin de répondre au SCoT
• d’une part avec le SCoT en vigueur
Ateliers des
Digues et
Marais
Station
d’épuration
Parking de
co-voiturage MONT-DOL Rapport de présentation
197
• et, encore plus, avec le projet de SCoT arrêté en février 2025 qui prévoit à proximité de l’échangeur concerné une « aire de covoiturage principale ».
SCoT arrêté 2025 annexes 7 : sites à privilégier pour l’implantation d’aires de co-voiturage
Le SCoT préconise entre 70 et 110 places selon l’importance des flux, notamment touristique.
Ce projet à Mont-Dol pourrait accueillir plus de 200 places en raison de sa localisation.
La parcelle appartient déjà à la collectivité donc pas de nécessité de faire un emplacement réservé.
4.1.2 La nécessaire création de STECAL équipements
Les trois équipements cités précédemment autorisent des infrastructures ou des équipements en zone naturelles il a donc été décidé de les identifier par des STECAL.
La création de l’aire de co-voiturage est possible au sens de la loi littoral car elle est située en continuité de l’urbanisation de Dol-de-Bretagne (selon le référent au suivi des PLU de la DDTM 35).
Règlement : La zone NE : Autorise les extensions des équipements d’intérêt collectif ou de service public existants et les installations. L’ensemble des extensions ne dépassent pas 50% de l’emprise au sol de la construction existante. La zone autorise également : Les infrastructures d’intérêt général nécessaires à MONT-DOL Rapport de présentation
198
l’aménagement du territoire, sous réserve d’en assurer une bonne insertion dans l’environnement (dont le stationnement en aire de co-voiturage).
Impact sur les exploitations agricoles et ENAF :
Les STECAL ne concernent pas des terres exploitées.
Le secteur prévu pour l’aire de co-voiturage n’est pas identifié au registre parcellaire graphique agraire. En effet ce site correspond l’ancienne station d’épuration.
L’impact sur les exploitations agricoles sera donc nul.
Cependant, il y a un impact sur la consommation foncière car l’aire de co-voiturage qui concerne les parcelles ZC 40 et 39 en partie (toutes les parcelles ne sont pas dans le projet pour préserver une zone NP à 35m du cours d’eau) et ZC 67 est en ENAF soit 10 000 m²
Le président de la Communauté de Communes précise que cette consommation ENAF, sera prise dans l’enveloppe de la Communauté de Communes CCPDBMS, surtout que cette aire de co-voiturage est inscrite dans le schéma directeur des aires de co-voiturage du Pays de Dol. MONT-DOL Rapport de présentation
199
4.1.3 Les trois équipements autour du bourg
MONT-DOL se doit de conforter l’offre en équipements existants autour du bourg.
Ces zonages ont fait l’objet d’échange avec le paysagiste conseil du département dans le cadre d’une réunion sur l’intention d’aménagement des espaces publics : les déplacements, aire de camping-car, halte randonneurs, extension cimetière, plaine de loisirs.
4.1.3.1 La confortation des zones existantes pour deux d‘entre elles
La zone NL délimite une petite partie du territoire
au sud du bourg
comprenant le city-stade et ses alentours.
Règlement : y seront autorisées constructions
et installations strictement liées et nécessaires à
la sécurité, à la gestion ou à l'ouverture au
public de ces espaces. Les aires de jeux, sports
et de loisirs de plein air ouvertes au public.
La zone NE délimite une petite partie du
territoire au sud du bourg
comprenant les ateliers techniques
Règlement : la zone NE délimite les parties du
territoire exclusivement destinées aux
extensions des équipements existants.
Ces secteurs sont considérés en ENAF en partie. Mais ne sont pas identifiés au registre parcellaire graphique agraire.
Ateliers Techniques
Zone de Loisirs
Parking MONT-DOL Rapport de présentation
200
4.1.3.2 L’orientation d’aménagement et de programmation à vocation
d’équipement pour le parking
OAP 5 « parking »
Situé dans la partie sud-est du bourg, le périmètre d’étude couvre une superficie de 0,22 hectare.
Il est en continuité d’un parking existant situé au sud du cimetière et à proximité de départ de chemin vers le Mont et la zone d’escalade.
Ces parcelles ne sont pas exploitées par l’agriculture.
Le secteur est peu visible depuis le grand paysage.
Stationnement : il sera perméable ou semi-perméable. Par exemple, il peut être enherbé ou avec un mélange terre/pierre.
Ce secteur n’est pas considéré en ENAF. Il n’est pas non plus identifié au registre parcellaire graphique agraire.
Tableau récapitulatif des secteurs d’équipement autour du bourg et la consommation ENAF :
Autres secteurs équipements autour du bourg hors OAP
Surface en m² des
surfaces constructibles
pour les équipements
Consommation ENAF
mixte en m²
Zone NE Ateliers techniques 3373 0
Zone NL de loisirs 2793 1487
1487 MONT-DOL Rapport de présentation
201
4.2 Les emplacements réservés
En application de l’article L 151-41 du Code de l'Urbanisme, des emplacements réservés pour voies, ouvrages publics, installations d'intérêt général, espaces verts et espaces nécessaires aux continuités écologiques peuvent être inscrits dans le PLU.
L'inscription d'un emplacement réservé rend inconstructible, sauf à titre précaire, le terrain ou portion de terrain concerné pour toute autre utilisation que celle prévue.
Un droit de délaissement est ouvert au propriétaire d'un terrain concerné par cette servitude, en application de l'article L 152-2 du Code de l'Urbanisme.
Le PLU prévoit 1 emplacement réservé pour l’extension du cimetière (n°1)
Le travail de repérage a été fait avec le groupe de travail. L’ensemble des emplacements réservés préus au PLU arrêté de 2012 a été analysé, il s’avère qu’il ne reste plus que l’extension du cimetière qui est nécessaire. Ce dernier était prévu à l’ouest du cimetière dans le PLU arrêté de 2012 mais il n’était pas assez large. Ainsi il a été décidé de le prévoir à l’est du cimetière. Il s’agirait à l’avenir de prévoir un cimetière de type paysager dans cet espace arboré. Le sol de MONT-DOL est très contraint avec la roche en sous-sol un peu partout. Il y a très peu de possibilités pour l’extension du cimetière. De plus cet emplacement est cohérent en raison de la situation du parking en face.
Localisation de l’emplacement réservé situé dans le bourg
N°
Dans le
futur PLU
Nature Surface Destinataire
1 Extension du cimetière à droite
du cimetière
775 m²
environ 15m
de large
Commune MONT-DOL Rapport de présentation
202
5. La prise en compte du patrimoine naturel, paysager et
littoral
5.1 La protection du patrimoine naturel
5.1.1 La protection de la trame verte
Premièrement, des OAP thématiques ont définies dans ce PLU :
- sur la protection de la trame verte
- sur le paysage
5.1.2 La protection des arbres et boisements en EBC
Conformément à l’article L 113-1 du code de l’urbanisme, des espaces boisés classés (EBC) sont délimités dans ce PLU.
Le classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements.
De plus, dans le cadre de la loi littoral : le PLU classe en espace boisés, au titre de l’article L113-1 (EBC), les parcs et ensembles boisés existants les plus significatifs (L121-22 du CU).
Ainsi sur la commune de Mont-Dol 11,7 ha de boisements et 25 arbres isolés ont été classés EBC. Ils sont tous situés sur le Mont-Dol, sur l’ensemble des versants et sommet de ce dernier.
A contrario il a été décidé de ne pas classer en EBC les haies autour des biez et canaux en raison de la gestion différenciée mise en place sur ces secteurs très spécifiques et à la gestion complexe.
Localisation des EBC ponctuel et surfacique MONT-DOL Rapport de présentation
203
Détail des EBC surfaciques :
Localisation : Ces boisements se situent au centre du territoire communal, sur les différents versants du Mont-Dol, qu’ils habillent. Ils coiffent ainsi le sommet du Mont-Dol sur une surface notable. Surface : 11,7 ha et 25 entités ponctuelles
Configuration des lieux : Ces boisements ceinturent le Mont-Dol, et forment une entité compacte et unique dans le paysage communal qui ne compte aucun autre boisement. Ils sont principalement composés de feuillus (chêne, châtaigner, frêne, peuplier, saule…). De nombreuses habitations entourent le boisement, et constituent le centre bourg du village de Mont-Dol.
Rôle / Utilité : Ces boisements sont classés en espace remarquable au sens de la loi littoral. Ils sont visibles de loin et sont constitutif du repère paysager que constitue le Mont-Dol. Ils participent ainsi à forger l’identité du Mont-Dol. Leur impact est positif dans le paysage de la Baie du Mont-Saint-Michel, dans la zone tampon du périmètre UNESCO et dans son plan paysage. Étant donné la rareté des boisements sur le territoire communal, l’EBC du Mont-Dol constitue également une zone refuge pour la faune et la flore du territoire, primordial pour la biodiversité. La qualité des sujets arborés constitués d’arbres de hautes tiges est à mentionner (les plus notables sont détaillés ci-après).
Boisements du Mont MONT-DOL Rapport de présentation
204
Détail des EBC ponctuels : MONT-DOL Rapport de présentation
205 MONT-DOL Rapport de présentation
206 MONT-DOL Rapport de présentation
207
5.1.3 La protection des haies et boisements au titre de la loi paysage
Ce PLU introduit également une protection de la trame verte au titre de l’article L 151-23 du code de l’urbanisme. La trame verte concernée correspond aux haies bocagères communales repérées et aux petits boisements.
Les haies méritent d’être protégées car elles jouent à la fois un rôle écologique important et participent pleinement à la structure du paysage agricole. Plusieurs objectifs mènent à cette traduction dans le document : réduction des effets de ruissellement et de lessivage des sols, richesse floristique et faunistique, esthétique, empreinte identitaire…
La méthode utilisée pour le repérage :
Les élus ont aussi travaillé sur les haies et les bosquets.
Sur la base d’un fichier numérique de haies intitulé « Bocage L 2020 DdB BMSM » reçu en 2023 de la part de la Communauté de Communes, les élus ont réparti la commune par secteur et sillonné le terrain pour ajuster les données. La correction et numérisation a été faite par le technicien bocage de communauté de communes. Les données SIG détaillent le niveau de couvert des haies entre 0 et 3.
Ainsi, ce sont finalement 183 km de haies et 35 ha de boisements qui sont protégés au titre de l’article L 151-23.
Certains boisements constitués de pommiers liés à de grandes exploitations agricoles ne sont pas classés en loi paysage car cela serait incompatible avec l’activité.
Localisation des haies protégées au titre de la Loi Paysage MONT-DOL Rapport de présentation
208
Tous les travaux ayant pour effet de détruire un élément de paysage identifié au titre de l’article L 151-23 devront faire l’objet d’une déclaration préalable dans les conditions prévues (R 421-17-d).
Lorsque la destruction d’un élément protégé est autorisée :
- en zones U et AU, elle doit être compensée à 100% par la plantation d’éléments qui joueront un rôle écologique et paysager au moins équivalent à ceux supprimés.
- en zones A et N, elle doit être compensée à 200% par la plantation d’éléments qui joueront un rôle écologique et paysager au moins équivalent à ceux supprimés.
De plus, l’OAP « Biodiversité trame verte et bleue » comprend une partie sur la gestion différenciée des plantes et végétaux autour des biez et canaux.
5.1.4 La protection de la trame bleue
Une OAP thématique sur la protection de la trame bleue est définie dans ce PLU.
Dans cette OAP un zoom présente la particularité des biez et canaux qui ne sont pas tous identifiés à l’inventaire des cours d’eau mais qui nécessitent une protection, cette OAP en à la mission en rappelant le travail fait et la gestion par le Syndicat des Digues et marais.
Carte des biez et canaux MONT-DOL Rapport de présentation
209
La protection des cours d’eau au titre du L 151-23
Le règlement permet la protection des cours d’eau, conformément au SAGE.
Ainsi, le règlement graphique du PLU repère les cours d’eau inventoriés dans la cartographie des cours d'eau des services de l’Etat en Ille-et-Vilaine. Cette cartographie peut être amenée à évoluer. Les pétitionnaires de travaux doivent se rapprocher des services de police de l’eau pour tout aménagement impactant un cours d’eau.
Localisation des cours d’eau DDTM 35
Sur la carte ci-dessus 51 km de cours d’eau sont répertoriés. Ont été pris en compte les cours d’eau en limite communale.
Une zone naturelle de 35 mètres de part et d’autre de tous les cours d’eau est définie.
De plus, le règlement de toutes les zones du PLU interdit les constructions, les installations, les affouillements, les terrassements, le drainage et le busage, dans une bande de 10 mètres de part et d’autre des berges de ces cours d’eau. MONT-DOL Rapport de présentation
210
La protection des zones humides
Le règlement permet la protection des zones humides, conformément au SAGE.
En application de l’article L 211-1 du code de l’environnement et du SAGE Bassins côtiers de la région de Dol de Bretagne, toute occupation ou utilisation du sol, ainsi que tout aménagement susceptible de compromettre l’existence, la qualité, l’équilibre hydraulique et biologique des zones humides est strictement interdit, notamment les remblais, les déblais, les drainages…
Les travaux et aménagements nécessaires à la gestion ou à la restauration des zones humides sont admis.
Ainsi, le règlement graphique du PLU repère par une trame spécifique les zones humides issues de l’inventaire réalisé en 2008 et 2009 à l’échelle du SAGE des Bassins Côtiers de Dol et validé par la CLÉ en octobre 2009.
Conformément à la disposition 60 du SAGE un inventaire complémentaire a été réalisé fin 2023 sur les zones à enjeux : le secteur de l’OAP N°1 et du Camping. Il n’y a pas été trouvé de zones humides complémentaires.
A noter il est prévu de réaliser un inventaire ZH complémentaire également sur les zones de l’OAP N°2 et du secteur du parking de covoiturage avant l’enquête publique. En effet, au moment du précédent inventaire complémentaire ces secteurs n’étaient pas prévus au PLU. Ces compléments pourront être faits à l’automne 2025.
Au total, 280 ha de zones humides sont repérés et protégés au titre de l’article L 151-23 du code de l’urbanisme. Tous les travaux ayant pour effet de détruire un élément de paysage identifié au titre de l’article L 151-23 devront faire l’objet d’une déclaration préalable dans les conditions prévues (R 421-17-d).
Localisation des zones humides recensées MONT-DOL Rapport de présentation
211
5.1.5 La cohérence de la trame verte et bleue communale avec celles des territoires voisins
La cartographie ci-après présente la zone naturelle du PLU de MONT-DOL et son emboitement avec le zonage des communes limitrophes, sachant que :
- Le Vivier-sur mer ne dispose pas de PLU numérisé.
Zone naturelle du PLU et zonages des communes voisines (Source : Géoportail de l’urbanisme)
Nous pouvons penser que les continuités écologiques sont assurées, notamment le long des cours d’eau (dont l’embouchure du Guyoult) mais aussi avec les marais noirs situés au sud-est de la commune qui s’étendent de de Châteauneuf-d’Ille-et-Vilaine jusqu’à Dol-de-Bretagne. MONT-DOL Rapport de présentation
212
5.2 La protection du patrimoine paysager
5.2.1 La protection du patrimoine bâti
La commune de MONT-DOL a souhaité prévoir dans le règlement de la zone UC, ULc, UN, UA , A, Ai, NP, NT et NL qui concentrent la totalité du patrimoine bâti de la commune, une protection générale de ces éléments qui constituent l’identité communale :
Tous travaux ayant pour effet de détruire ou de modifier un élément de paysage bâti (construction en pierre ou en terre antérieure à 1950), doivent faire l’objet d’une autorisation préalable dans les conditions prévues au code de l'urbanisme.
Par ailleurs, le règlement graphique instaure également une protection au titre du L 151-19 du code de l’urbanisme :
- Sur 1 secteur de patrimoine bâti protégé sur le sud du bourg ancien (une partie de la zone UC).
- 110 éléments ponctuels : manoirs, ponts, maisons, fours à pain, puits…
Cette protection est édictée au titre de l'article L. 151-19 du code de l’urbanisme, qui prévoit que « le PLU peut identifier et localiser les éléments de paysage et identifier, localiser et délimiter les quartiers, îlots, immeubles bâtis ou non bâtis, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation leur conservation ou leur restauration. »
L’ensemble de ces constructions est soumis au régime du permis de démolir.
Par ailleurs, tous les travaux réalisés sur ces éléments doivent être conçus dans le respect des caractéristiques du patrimoine à préserver, comme le précise le règlement du PLU.
Extrait de l’atlas du patrimoine disponible dans les pièces annexes du PLU MONT-DOL Rapport de présentation
213
5.2.2 La protection des chemins
La commune souhaite conserver les chemins existants et représentatifs de l’identité de MONT-DOL.
Pour cela, l’article L.151-38 du Code de l'Urbanisme prévoit que le règlement peut préciser le tracé et les caractéristiques des voies de circulation à conserver, à modifier ou à créer, y compris les rues ou sentiers piétonniers et les itinéraires cyclables, les voies et espaces réservés au transport public.
Ainsi, la commune a souhaité identifier sur le plan de zonage les chemins de randonnée inscrits au PDIPR, la vélo-route...
Les élus ont réalisé un travail de terrain afin de compléter les chemins à identifier.
Ce sont finalement plus de 40 km de chemins qui sont protégés au titre de l’article L 151-38.
Localisation des chemins protégés MONT-DOL Rapport de présentation
214
5.3 Les bâtiments agricoles pouvant faire l’objet d’un changement de destination
En application de l’article L 151-11-2° du Code de l’Urbanisme, le règlement peut désigner « en dehors des secteurs mentionnés à l’article L. 151-13, les bâtiments qui peuvent faire l’objet d’un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site.
Le changement de destination est soumis, en zone agricole, à l’avis conforme de la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers prévue à l’article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime, et, en zone naturelle, à l’avis conforme de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites. »
Les élus de MONT-DOL ont souhaité permettre le changement de destination de 26 bâtiments situés en zone agricole, répondant à ces critères :
• le bâtiment présente un intérêt architectural ou patrimonial (constructions en terre-pierre).
• le bâtiment présente une emprise au sol minimum de 60 m².
Ces constructions sont coloriées en rouge sur le plan de zonage et sont répertoriées dans l’annexe 6.4 du PLU.
Exemple de bâtiment identifié à Le Bouillon MONT-DOL Rapport de présentation
215
5.4 Le respect de la loi littoral
5.4.1 Rappel de la partie 3 le diagnostic littoral
Le présent rapport de présentation comprend un Chapitre 3 « Diagnostic littoral et la conformité avec la loi et les documents intégrateurs (SCoT) » entièrement dédiée à la loi littoral.
La partie 3 analyse en détail :
• L’application de la loi elle-même sur le territoire de MONT-DOL et l’explication de la méthode de délimitation des différents espaces
• La prise en compte du SCoT comme document intégrateur jouant un rôle de prisme
5.4.2 Synthèse des choix retenus en application de la loi
littorale et du SCoT
L’ensemble de ces dispositions de la loi littoral ne se traduisent pas directement dans le PLU par un zonage spécifique.
Ainsi :
• La bande des 100 m
Embouchure du Guyoult
Elle se traduira par une bande pointillée rouge visible sur le plan de zonage. Elle ne concerne aucune zone urbanisée à MONT-DOL puisque la bade des 100 m passe uniquement sur une petite partie du territoire à l’embouchure du Guyoult.
La bande des 100 m superposera la zone NP du plan de zonage. MONT-DOL Rapport de présentation
216
• Les espaces terrestres et marins remarquables
Ils disposent d’un zonage spécifiques Nlt en vert , NPLm en bleu.
Ces zonages préservent strictement ces espaces.
Seuls sont autorisés dans les conditions prévues par l’article L. 121-23 du code de l’urbanisme : Les aménagements légers, à condition que leur localisation et leur aspect ne dénaturent pas le caractère des sites, ne compromettent pas leur qualité architecturale et paysagère et ne portent pas atteinte à la préservation des milieux. MONT-DOL Rapport de présentation
217
• Les espaces proches du rivage
L’extension doit y être limitée. Il n’y a pas de constructions présentes dans les « Espaces Proches du Rivage » à MON-DOL. Donc forcément il n’y aura pas d’extension dans les espaces proches du rivage.
Ils se traduiront par une trame bleue visible sur le plan de zonage.
La totalité des espaces proches du rivages se trouvent dans une zone naturelle NP au PLU.
Superposition de la zone NP et des espaces proches du rivage. MONT-DOL Rapport de présentation
218
• Les coupures d’urbanisation
Elles ne disposent pas d’un zonage spécifiques mais seront dans une zone naturelle du PLU.
Zonage NP au PLU sur la coupure d’urbanisation. MONT-DOL Rapport de présentation
219
• Les extensions limitées des villages et agglomération
Il n’y a que 2 zones 1AUE à vocation d’habitat et 1 zone 1 AUL à vocation d’équipement elles sont toutes en continuité de l’urbanisation.
• La densification des secteurs déjà urbanisés
Ils disposent d’un zonage spécifique « UN » en violet sur la carte.
Pour rappel il ne sera pas autorisé de constructions créant de nouvelles habitations mais seulement des annexes non accolées à l’habitation sous condition qu’elles ne créent pas une extension de l’urbanisation, dans les SDU. MONT-DOL Rapport de présentation
220
• Le terrain de camping
Le terrain de camping « ULc » est en continuité de l’urbanisation.
• La capacité d’accueil du territoire (ce thème est aussi détaillé au paragraphe 11 du diagnostic littoral)
Il s’agit de justifications
- De la préservation des espaces et milieux : C’est le cas en effet les espaces naturels exceptionnels sont préservés en espaces remarquables dont les marais noirs du Pays de Dol, ils sont protégés de toutes constructions. De plus les boisements du Mont sont préservés en EBC. Notons que ces deux préservations protègent strictement à elles seules les deux éléments phares du MONT-DOL à savoir les marais et le Mont !
- De la prise en compte de l’existence de risques littoraux (submersion, projection du recul du trait de côte) MONT-DOL Rapport de présentation
221
Le recul du trait de côte :
Autant MON-DOL est concernée par le risque de submersion marine, autant la commune ne figure pas sur la liste des communes dont l’action en matière d’urbanisme et la politique d’aménagement doivent être adaptées aux phénomènes hydro sédimentaires entraînant l’érosion du littoral.
La commune de MONT-DOL n’est pas inscrite sur la liste du recul du trait de côte. Ainsi, elle n’est pas dans l’obligation de réaliser une cartographie d'évolution du trait de côte à court (0-30 ans) et long (30-100 ans) termes.
Il est important de noter que cette liste peut évoluer . D’ailleurs le Pays de St Malo est actuellement en train d’étudier l’exposition de son littoral au recul du trait de côte. L’étude qui est à la phase 1 (diagnostic) prend en compte tout le territoire. Les scénarios définiront plus précisément la vulnérabilité du secteur de MONT-DOL. Il est avéré au vu du diagnostic qu’actuellement le secteur de MONT-DOL n’est pas le plus vulnérable en raison de la présence de la Digue historique de la Duchesse- Anne.
Etude vulnérabilité du trait de côte Pays de St Malo MONT-DOL Rapport de présentation
222
Cette étude, établira des scénarios et les actions à mettre en place dans les documents d’urbanisme à l’horizon fin 2026 (phase 3). Les scénarios dépendront de la pérennité des ouvrages type digue. Il y aura des scénarios médians où les ouvrages sont maintenus dans ce cas les zones comme MONT- DOL sont protégées, mais dans les scénarios sécuritaires les digues seraient considérées comme « transparentes » dans ce cas le secteur de la baie des marais de Dol n’est plus protégé.
Etude vulnérabilité du trait de côte Pays de St Malo
Etude vulnérabilité du trait de côte Pays de St Malo MONT-DOL Rapport de présentation
223
Le risque submersion marine :
Bien évidemment le risque de submersion marine a été pris en compte, puisqu’il s’agit de la raison même pour laquelle les élus ont relancé l’élaboration du PLU. En effet, aucune zone constructible n’a été définie dans une zone rouge du PLU. Il en a été de même pour la délimitation des SDU.
Tous les zones du règlement font référence au PPRSm.
Superposition de PPRSM et des zones constructibles du bourg.
- De la protection des espaces nécessaires au maintien ou au développement des activités agricoles, pastorales, forestières et maritimes : Avec 1947 hectares de classés en zone agricole MONT-DOL à 73,6% de son territoire dédié à l’activité agricole. Les possibilités de densification su bourg ont été optimisées.
- Des conditions de fréquentation par le public des espaces naturels, du rivage et des équipements qui y sont liés. A noter que la commune est soumise à la Loi littoral en raison de sa façade littorale sur seulement (43 m). On ne peut donc pas vraiment parler de fréquentation du rivage à MONT-DOL. Cependant la commune est quand même influencée par le tourisme par la visite du Mont depuis le quel il y a une vue mer (Située sur le haut du T ertre, La Maison du Tertre accueil des visiteurs l’été (5000 visites l’été pour le musée). La capacité des réseaux sont suffisants pour accueillir ces touristes (cf détail au paragraphe 11 du diagnostic littoral). A noter que le PLU prévoit cependant de développer les stationnement au pied du Mont (zone 1AUL) afin de limiter les véhicules au sommet accessible par la route escarpée. Il prévoit aussi une zone de loisirs au pied du Mont pour que les touristes puissent faire une halte. Ces espaces sont à proximité des chemins piétons et de randonnées qui montent au Mont.
• Les espaces boisés les plus significatifs
Ils sont classés en EBC cf chapitre 5.1.2 MONT-DOL Rapport de présentation
224
CHAPITRE 7
JUSTIFICATION DES RÈGLEMENTS
GRAPHIQUE ET LITTÉRAL ET DE
L’APPLICATION DE LA LOI LITTORAL MONT-DOL Rapport de présentation
225
1 Le règlement graphique
À chaque parcelle du territoire communal est affectée une zone en rapport avec la nature ou la vocation actuelle et future. Chaque zone du PLU est soumise à un règlement qui peut :
• préciser l'affectation des sols selon les usages principaux qui peuvent en être faits ou la nature des activités qui peuvent y être exercées et également prévoir l'interdiction de construire.
• définir, en fonction des situations locales, les règles concernant la destination et la nature des constructions autorisées.
Sur la base des articles L 151-9 et R 151-17 du code de l’urbanisme, le présent règlement s’organise en quatorze zones différentes :
✓ 4 zones urbaines : UC, UN, ULc et UA.
✓ 2 zones à urbaniser : 1AUE et 1AUL.
✓ 2 zones agricoles : A et AI.
✓ 6 zones naturelles : NP, NL, NLt, NPLm, NE et NT .
Zones Superficies en ha Pourcentage
U 32 1,2%
UC 21,3 0,8%
UN 7,4 0,3%
ULc 1,5 0,1%
UA 1,3 0,0%
AU 1,0 0,04%
1AUE 0,7 0,0%
1AUL 0,3 0,0%
A 1 947,0 73,6%
A 1 944,2 73,5%
Ai 2,8 0,1%
N 664,5 25,1%
NP 249 9,4%
NL 2,8 0,1%
NLt 407,5 15,4%
NPLm /
NE 3,2 0,1%
NT 2,0 0,1%
TOTAL 2 644 100%
1,2%U 0,04%AU
A
73,6%
N
25,1%
Répartition par zone
U
AU
A
N MONT-DOL Rapport de présentation
226
2 Le règlement littéral
Le règlement du plan local d’urbanisme peut comprendre tout ou partie des règles suivantes :
• Destination des constructions, usages des sols et natures d'activité
o Destinations et sous-destinations (Articles R151-27 à R151-29)
o Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols, constructions et activités (Articles R151-30 à R151-36)
o Mixité fonctionnelle et sociale (Articles R151-37 à R151-38)
• Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
o Volumétrie et implantation des constructions (Articles R151-39 à R151-40)
o Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère (Articles R151-41 à R151-42)
o Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions (Article R151-43)
o Stationnement (Articles R151-44 à R151-46)
• Equipement et réseaux
o Desserte par les voies publiques ou privées (Articles R151-47 à R151-48)
o Desserte par les réseaux (Articles R151-49 à R151-50)
Dans une même zone, les règles peuvent être différentes, selon que les constructions sont destinées à l’exploitation agricole et forestière, à l’habitation, au commerce et aux activités de service, aux équipements d'intérêt collectif et services publics ou aux autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.
Le règlement de chaque zone est fixé en fonction :
✓ de la situation actuelle (site, milieu bâti, zone à protéger…) ;
✓ des équipements existants ;
✓ des volontés d'aménagement arrêtées par la collectivité.
2.1 Préambule : la traduction règlementaire de la LOI LITTORAL dans le PLU
Les zones du PLU directement issues de la loi littoral sont les suivantes :
✓ NLt, NPLm : il s’agit respectivement des espaces remarquables terrestres et maritimes protégés strictement.
✓ UN : il s’agit des Secteurs Déjà Urbanisés SDU dont le cas est particulier à MONT-DOL les SDU n’autorisent pas les constructions créant de nouveaux logements mais seulement des annexes non accolées à l’habitation sous condition qu’elles ne créent pas une extension de l’urbanisation.
La justification de ces zones est expliquée dans les paragraphes suivants. MONT-DOL Rapport de présentation
227
2.2 Les zones urbaines U
Ce sont les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.
Le règlement du PLU comporte quatre zones urbaines : une zone résidentielle mixtes (UC), une zone résidentielle en SDU (UN), une zone pour le camping (ULc), une zone à vocation d’activité économique (UA).
Zone UC
La zone UC correspond au secteur d’habitat ancien du bourg de MONT-DOL. Elle correspond à un type d'urbanisation traditionnel, dense et généralement en ordre continu.
L'objectif du règlement de cette zone est de faciliter la réalisation d'un projet urbain répondant à ces objectifs :
- Favoriser la mixité sociale et les fonctions urbaines, notamment en préservant la dynamique commerciale.
- Favoriser la densification urbaine en respectant les caractéristiques morphologiques du bâti existant dans le centre tout en permettant la diversification des formes urbaines. MONT-DOL Rapport de présentation
228
- Mettre en place une architecture de bonne tenue, en laissant les possibilités d'une architecture contemporaine et en particulier l’architecture s’inscrivant dans des démarches environnementales.
- Adapter l’offre de stationnement en fonction des besoins tout en limitant l'utilisation de l'espace public.
Les objectifs des règles applicables en zone UC
Objet Nouvelle règle Objectifs
I. Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité
Destinations et
sous-destinations
autorisées
Destination « Habitation ».
Destination « Équipements d’intérêt collectif et
services publics ».
Sous-destinations « Artisanat et commerce de
détail » (sous conditions), « Restauration »,
« Activité de service où s’effectue l’accueil d’une
clientèle », « Cinéma », « Hôtels », « Autres
hébergements touristiques », « Industrie » (sous
conditions), « Bureau », « Centre de congrès et
d’exposition ».
Favoriser la mixité des fonctions.
Favoriser l’installation et
l’évolution des commerces, des
équipements d’intérêt collectif.
Interdiction et
limitation
Sont interdites les occupations du sol non
compatibles avec un caractère de quartier
d’habitation.
Sont interdites les constructions, extensions… à
10 m des cours d’eau.
Sont interdites les constructions et utilisations du
sol non autorisées par le PPRSM.
Garantir l’écoulement de l’eau
pour réduire les risques.
Mixité
fonctionnelle et
sociale
Changement de destination de rez-de-chaussée à
usage de commerces interdit.
Implantation des nouveaux commerces
prioritairement dans la centralité.
Préserver le commerce.
II. Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Volumétrie et
implantation
• Hauteur maximale :
9 mètres au sommet du plan vertical de la façade
ou à l’égout.
13 mètres au faîtage ou au point le plus haut.
Règles particulières pour les annexes.
• Implantation par rapport aux voies :
Implantation à l’alignement de la voie.
Implantations différentes si justifications
architecturales.
• Implantation par rapport aux limites séparatives :
Implantation sur au moins une limite.
Implantation en limite ou en retrait de 1,90 mètres
minimum (ou 1 mètre minimum si pignon aveugle)
; implantations différentes si justification
Respecter les caractéristiques
morphologiques du bâti existant
tout en permettant la
diversification des formes
urbaines.
Favoriser la densification. MONT-DOL Rapport de présentation
229
architecturale.
Qualité urbaine,
architecturale,
environnementale
et paysagère
Harmonie générale des constructions.
Règles (matériaux et hauteur) pour les clôtures,
passage de la faune.
Application de l’article L.151-19 du code de
l’urbanisme.
Favoriser une architecture de
bonne tenue, en laissant les
possibilités d'une architecture
contemporaine et en particulier
l’architecture s’inscrivant dans
des démarches
environnementales.
Permettre le passage de la petite
faune.
Maintenir et protéger les
éléments du patrimoine bâti dont
l’ensemble du Bourg historique.
Traitement
environnemental
et paysager
Application de l’article L.151-23 du code de
l’urbanisme.
Interdiction d’espèces invasives, à fort potentiel
allergisant et des conifères en haie.
Stationnement perméables ou semi perméables.
Pourcentage de végétalisation : 25%
Maintenir et protéger les haies et
boisements les plus intéressants.
Planter des essences locales, peu
allergisantes et non invasives.
Limiter l’imperméabilisation des
sols et faciliter l’infiltration de
l’eau.
Stationnement
Stationnement en dehors des voies publiques et
devant correspondre aux besoins.
Règles pour les vélos.
Assurer des conditions
satisfaisantes en limitant
l'utilisation de l'espace public.
Zone UN MONT-DOL Rapport de présentation
230
La zone UN correspond à 4 secteurs déjà urbanisés en campagne. IL s’agit des hameaux du Haut- Pont, de La Ville-Mauger du Bout du Chemin et de Chanteloup. Considérant que le choix a été fait de ne pas autoriser de constructions nouvelles créant de nouveaux logements dans ces hameaux, ils auront cependant le droit de recevoir des extensions ou des annexes (non accolées car en SDU) ne constituant pas une extension de l’urbanisation. Seront aussi autorisés les changements de destination.
Les objectifs des règles applicables en zone UN
Objet Nouvelle règle Objectifs
I. Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité
Destinations et
sous-destinations
autorisées
Destination « Habitation » (sous-condition).
Sous - Destination « Locaux techniques et
industriels des administrations publiques et
assimilées » (sous-condition).
Favoriser l’évolution des
habitations existantes en SDU.
Interdiction et
limitation
Sont interdites les occupations du sol non
compatibles avec un caractère de quartier
d’habitation.
Sont interdites les constructions, extensions… à
10 m des cours d’eau.
Réduire les risques de nuisances. MONT-DOL Rapport de présentation
231
Sont interdites les constructions et utilisations du
sol non autorisées par le PPRSM.
II. Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Volumétrie et
implantation
• Hauteur maximale :
8 mètres au faîtage ou au point le plus haut.
Les extensions ne peuvent pas être plus hautes que
l’existant.
Règles particulières pour les annexes.
• Emprise au sol :
Extensions, maximum 50% dans la limite de 50 m².
Annexes maximum 60 m² cumulés.
• Implantation par rapport aux voies :
Implantation en limite autorisée. Implantation
pouvant être imposée pour des raisons
architecturales ou d’urbanisme.
• Implantation par rapport aux limites séparatives :
Implantations en limite ou retrait de 2 mètres
minimum (ou 1 mètre minimum si pignon aveugle);
implantations différentes si justification
architecturale.
Respecter les caractéristiques
morphologiques du bâti existant
tout en permettant la
diversification des formes
urbaines.
Favoriser l’évolution des
constructions éxistantes.
Qualité urbaine,
architecturale,
environnementale
et paysagère
Harmonie générale des constructions.
Règles (matériaux et hauteur) pour les clôtures, en
limite avec l’espace rural (grillage ou haies), sur rue
(muret ou haie), passage de la faune.
Application de l’article L.151-19 du code de
l’urbanisme.
Favoriser une architecture de
bonne tenue, en laissant les
possibilités d'une architecture
contemporaine et en particulier
l’architecture s’inscrivant dans
des démarches
environnementales.
Permettre le passage de la petite
faune. Adapter les clôtures à
l’environnement.
Maintenir et protéger les
éléments du patrimoine bâti.
Traitement
environnemental
et paysager
Application de l’article L.151-23 du code de
l’urbanisme.
Interdiction d’espèces invasives, à fort potentiel
allergisant et des conifères en haie.
Pourcentage de végétalisation : 25%
Stationnement perméables ou semi perméables.
Maintenir et protéger les haies et
boisements les plus intéressants.
Planter des essences locales, peu
allergisantes et non invasives.
Limiter l’imperméabilisation des
sols et faciliter l’infiltration de
l’eau.
Stationnement Stationnement en dehors des voies publiques et devant correspondre aux besoins. Assurer des conditions
satisfaisantes en limitant
l'utilisation de l'espace public.
Zone ULc MONT-DOL Rapport de présentation
232
La zone ULc destinée à conforter le camping existant en continuité de la zone agglomérée. L’aménagement et les constructions y seront limitées afin de garder un esprit de camping de proximité.
L'objectif du règlement de la zone ULc est d’encadrer le développement du camping existant en répondant aux objectifs suivants :
- Favoriser la vocation de tourisme et de loisirs du site.
- Favoriser l’installation limitée de quelques résidences mobiles ou d’habitations légères de loisirs.
- Conserver un esprit de camping rural et familial.
- Permettre la surveillance, l’accueil et l’offre de services liés au camping.
- Le maintient du logement du propriétaire.
- Poursuivre le développement des activités d’hôte dans les bâtiments patrimoniaux existants.
- Préserver les haies et l’environnement.
Les objectifs des règles applicables en zone ULc
Objet Nouvelle règle Objectifs
I. Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité
Destinations et
sous-destinations
Sous-Destination « Autres hébergements
touristiques », « Hôtels », « Logement » (sous Favoriser le développement du MONT-DOL Rapport de présentation
233
autorisées condition) et « Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et
assimilées », « Locaux techniques et industriels
des administrations publiques et assimilées »,
« Equipements sportifs », « Autres équipements
recevant du public »
camping existant.
Interdiction et
limitation
Sont interdites les occupations du sol non
autorisées ci-dessus.
Sont interdites les constructions, extensions… à
10 m des cours d’eau.
Sont interdites les constructions et utilisations
du sol non autorisées par le PPRSM.
Les constructions seulement en extension de
l’existant.
Hôtel uniquement dans le volume des bâtiments
existants patrimoniaux.
Garantir l’écoulement de l’eau pour
réduire les risques.
Maintenir la qualité du patrimoine.
Mixité
fonctionnelle et
sociale
Non règlementé.
II. Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Volumétrie et
implantation
Les constructions doivent s’intégrer à leur
environnement
• Hauteur maximale :
Limité à un niveau (pour les RML HLL) ou ne doit
pas dépasser la hauteur du bâtiment auquel il
sera accolé (pour le logement de gardiennage).
• Implantation par rapport aux voies :
Implantation en limite autorisée ou à au moins 3
m.
• Emprise au sol :
Maximum 500 m² d’emprise au sol ou un nombre
de 20 unités (pour les RML HLL)
Surface de plancher maximum 70 m². (pour le
logement de gardiennage).
Respecter les caractéristiques
morphologiques du bâti existant
Intégrer les HLL ou RML dans
l’environnement.
Conserver un esprit de camping
rural et familial.
Qualité urbaine,
architecturale,
environnementale
et paysagère
Devront s’intégrer à l’environnement.
Règles (matériaux, % ajouré et hauteur) pour les
clôtures, passage de la faune.
Règles alternatives possibles.
Application de l’article L.151-19 du code de
l’urbanisme
Respecter le cadre paysager du
MONT-DOL.
Faciliter le passage de la faune et
l’écoulement des eaux.
Maintenir et protéger les éléments
du patrimoine bâti.
Traitement
environnemental
et paysager
Application de l’article L.151-23 du code de
l’urbanisme.
Interdiction d’espèces invasives, à fort potentiel
Maintenir et protéger les haies et
boisements les plus intéressants.
Planter des essences locales, peu MONT-DOL Rapport de présentation
234
allergisant et des conifères en haie.
Le camping sera largement planté et végétalisé.
Stationnement perméables ou semi perméables.
allergisantes et non invasives.
Limiter la vue du camping depuis
les voies et le Mont.
Limiter l’imperméabilisation des
sols et faciliter l’infiltration de
l’eau.
Stationnement Stationnement en dehors des voies publiques et devant correspondre aux besoins. Assurer des conditions
satisfaisantes en limitant
l'utilisation de l'espace public.
Zone UA
La zone UA est une zone destinée à recevoir des activités et installations susceptibles de comporter des nuisances incompatibles avec l'habitat.
Elle correspond à la zone d’activités en limite avec La commune de Dol-de-Bretagne.
L'objectif du règlement de la zone UA est de faciliter la réalisation d'un projet urbain répondant aux objectifs suivants :
- Favoriser l'installation d'activités.
- Favoriser la densification en permettant une latitude d’implantation pour les constructions tout en conservant des distances par rapport aux limites (sécurité).
- Adapter l’offre de stationnement en fonction des besoins réels tout en limitant l'utilisation de l'espace public.
Les objectifs des règles applicables en zone UA MONT-DOL Rapport de présentation
235
Objet Nouvelle règle Objectifs
I. Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité
Destinations et
sous-destinations
autorisées
Sous-destinations « Commerce de gros »,
« Locaux et bureaux accueillant du public des
administrations publiques et assimilés », « Locaux
techniques et industriels des administrations
publiques et assimilés », « Industrie »,
« entrepôt » et « bureau ».
Favoriser l'installation d'activités.
Limiter les nuisances sonores aux
zones d’activités.
Interdiction et
limitation
Sont interdites les occupations du sol non liées aux
activités autorisées dans la zone.
La création de nouveaux bâtiments.
Limiter les conflits d’usage en zone
d’activités.
Permettre l’évolution des
bâtiments existants.
Mixité
fonctionnelle et
sociale
Non règlementé.
II. Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Volumétrie et
implantation
• Emprise au sol :
Extensions, maximum 20% des constructions
existantes.
• Hauteur maximale :
8 mètres au faîtage ou au point le plus haut.
• Implantation par rapport aux voies :
Implantation en limite ou à au moins 5 mètres.
Des règles alternatives peuvent s’appliquer.
• Implantation par rapport aux limites séparatives :
Implantation en limite (si mur coupe-feu) ou à au
moins 3 mètres.
Favoriser une densification mais
préserver la sensibilité du milieu
environnant.
Assurer la sécurité.
Qualité urbaine,
architecturale,
environnementale
et paysagère
Harmonie générale de la construction.
Règles pour les clôtures grillage, haie et passage
de la petite faune.
Favoriser une architecture de
bonne tenue, en laissant les
possibilités d'une architecture
s’inscrivant dans des démarches
environnementales.
Traitement
environnemental
et paysager
Application de l’article L.151-23 du code de
l’urbanisme.
Interdiction d’espèces invasives, à fort potentiel
allergisant et des conifères en haie.
Pourcentage de végétalisation : 20%
Stationnement perméables ou semi perméables.
Maintenir et protéger les haies et
boisements les plus intéressants.
Planter des essences locales, peu
allergisantes et non invasives.
Limiter l’imperméabilisation des
sols et faciliter l’infiltration de
l’eau.
Stationnement Stationnement en dehors des voies publiques et devant correspondre aux besoins.
Limiter l'utilisation de l'espace
public.
Adapter l’offre en fonction des
besoins réels (diversité des cas). MONT-DOL Rapport de présentation
236
2.3 Les zones à urbaniser AU
Les zones AU correspondent aux secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation.
Les zones AU de MONT-DOL sont divisées en deux sous-secteurs :
✓ La zone 1AUE, urbanisable immédiatement, à vocation principale d’habitat.
✓ La zone 1AUL, à vocation d’équipement pour la création d’un parking.
L’ouverture à l’urbanisation doit être menée en cohérence avec le PADD et les orientations d’aménagement et de programmation du PLU.
Zone 1AUE
La zone 1AUE correspond à un secteur à caractère naturel de la commune destiné à être ouvert à l’urbanisation, avec une vocation principale d’habitat.
Elle comporte des orientations d’aménagements et de programmation.
L'objectif du règlement de cette zone est de faciliter la réalisation d'un projet urbain répondant à ces objectifs :
- Favoriser la mixité sociale sur la commune, notamment en accueillant des jeunes ménages locatifs sociaux, primo-accédants.
- Stopper l’étalement urbain et favoriser l’urbanisation continuité de l’existant. MONT-DOL Rapport de présentation
237
- Favoriser les opérations d’aménagement d’ensemble.
- Mettre en place une architecture de bonne tenue, s’inscrivant dans une dans le paysage proche vu depuis le bas du Mont et dans le paysage lointain vu depuis le haut du Mont.
Objet Nouvelle règle Objectifs
I. Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité
Destinations et
sous-destinations
autorisées
Destination « Habitation ».
Sous-destinations « Locaux techniques et
industriels des administrations publiques et
assimilées ».
Favoriser l’installation de
nouveaux logements.
Interdiction et
limitation
Sont interdites, les constructions non autorisées
par le PPRSM.
Garantir l’écoulement de l’eau
pour réduire les risques.
Mixité
fonctionnelle et
sociale
Non règlementé
II. Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Volumétrie et
implantation
• Hauteur maximale :
7,5 mètres au sommet du plan vertical de la façade
ou à l’égout.
10 mètres au faîtage ou au point le plus haut.
Règles particulières pour les annexes.
• Implantation par rapport aux voies :
Implantation à l’alignement de la voie.
Implantations différentes si justifications
architecturales.
• Implantation par rapport aux limites séparatives :
Implantation en limite ou en retrait de 1,90 mètres
minimum (ou 1 mètre minimum si pignon aveugle)
; implantations différentes si justification
architecturale.
Respecter les caractéristiques
morphologiques du bâti existant
tout en permettant la
diversification des formes
urbaines.
Favoriser la densification.
Qualité urbaine,
architecturale,
environnementale
et paysagère
Harmonie générale des constructions.
Règles (matériaux et hauteur) pour les clôtures,
passage de la faune.
Favoriser une architecture de
bonne tenue, en laissant les
possibilités d'une architecture
contemporaine et en particulier
l’architecture s’inscrivant dans
des démarches
environnementales.
Permettre le passage de la petite
faune.
Traitement
environnemental
et paysager
Application de l’article L.151-23 du code de
l’urbanisme.
Interdiction d’espèces invasives, à fort potentiel
allergisant et des conifères en haie.
Stationnement perméables ou semi perméables.
Maintenir et protéger les haies et
boisements les plus intéressants.
Planter des essences locales, peu
allergisantes et non invasives.
Limiter l’imperméabilisation des
sols et faciliter l’infiltration de MONT-DOL Rapport de présentation
238
Pourcentage de végétalisation : 40% l’eau.
Stationnement
Stationnement en dehors des voies publiques et
devant correspondre aux besoins.
Règles pour les vélos.
Assurer des conditions
satisfaisantes en limitant
l'utilisation de l'espace public.
Zone 1AUL
La zone 1AUL correspond au secteur destiné à être ouvert à l’urbanisation, avec une vocation principale d’équipement.
Elle comporte des orientations d’aménagements et de programmation.
Elle correspond, essentiellement, à l’extension à court terme du parking au sud du cimetière.
L'objectif du règlement de cette zone est de faciliter la réalisation d’un parking répondant à ces objectifs :
- Compléter l’offre de stationnement près du site d’escalade, du cimetière, des chemins qui montent au Mont.
- Créer un parking qui sera largement végétalisé
- Préserver les haies et l’environnement. MONT-DOL Rapport de présentation
239
Objet Nouvelle règle Objectifs
I. Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité
Destinations et
sous-destinations
autorisées
Sous-destinations « Locaux et bureaux accueillant
du public des administrations publiques et
assimilées », « Locaux techniques et industriels
des administrations publiques et assimilées »,
« Lieux de culte », « Equipements sportifs »,
« Autres équipements recevant du public ».
Création d’un parking sous
condition d’être compatible avec
les OAP. (Pas de constructions
autorisées dans les OAP).
Interdiction et
limitation
Sont interdits, la création de garages collectifs de
caravanes.
Garantie du Maintien du cadre
paysager
Mixité
fonctionnelle et
sociale
Non règlementé
II. Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Volumétrie et
implantation Non règlementé
Qualité urbaine,
architecturale,
environnementale
et paysagère
S’intégrer dans l’environnement. Respecter le cadre paysager du MONT-DOL.
Traitement
environnemental
et paysager
Application de l’article L.151-23 du code de
l’urbanisme.
Interdiction d’espèces invasives, à fort potentiel
allergisant et des conifères en haie.
Stationnement perméables ou semi perméables.
Pourcentage de végétalisation : 25%
Maintenir et protéger les haies et
boisements les plus intéressants.
Planter des essences locales, peu
allergisantes et non invasives.
Limiter l’imperméabilisation des
sols et faciliter l’infiltration de
l’eau.
Stationnement Le stationnement sera adapté aux besoins de
l’opération
Assurer des conditions
satisfaisantes. MONT-DOL Rapport de présentation
240
2.4 Les zones agricoles A
Les zones A comprennent les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.
Ainsi, le règlement du PLU de MONT-DOL comporte deux zones agricoles :
✓ la zone A qui couvre les terres exploitées, prairies ainsi que les sièges d’exploitation et constructions de tiers situées en milieu agricole.
✓ la zone AI qui couvre un STECAL à vocation économique.
Zone A
L'occupation du sol y est réservée aux besoins de l'exploitation agricole. Les constructions et installations ne le sont qu’à titre exceptionnel et une autorisation n’y est jamais de droit.
L'objectif du règlement de la zone A est de faciliter la réalisation d'un projet répondant aux objectifs suivants :
- Protéger l’usage agricole de la zone.
- Préserver les haies et boisements les plus intéressants.
- Respecter la loi Littoral. MONT-DOL Rapport de présentation
241
Les objectifs des règles applicables en zone A
Objet Nouvelle règle Objectifs
I. Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité
Destinations et
sous-destinations
autorisées
Sous-destinations « Exploitation agricole »,
« Logement » (sous conditions) et « Locaux
techniques et industriels des administrations
publiques et assimilés » (sous conditions).
Favoriser le développement et
l’installation des exploitations.
Interdiction et
limitation
Sont autorisées, sous conditions la
diversification de l’activité agricole, les
changements de destination, les extensions de
plus sous réserve de respecter la loi littoral (les
annexes et logements de fonctions doivent être
accolés aux bâtiments existants).
Avis de la CDPENAF : changement de
destination, logements de fonctions,
diversification, constructions agricoles.
Sont autorisées l’adaptation ou la réfection d’un
bâtiment existant, la reconstruction à
l’identique d'un bâtiment détruit et la
restauration d’un bâtiment sous conditions.
Sont interdites : les occupations du sol non
compatibles avec le caractère de la zone.
Sont interdites les constructions, extensions…
à 10 m des cours d’eau.
Sont interdites les constructions et utilisations
du sol non autorisées par le PPRSM.
Protéger la zone agricole.
Préserver le patrimoine bâti existant.
Respecter la Loi Littoral, limitation
pour les constructions à vocation de
logement pour éviter les abus.
Garantir l’écoulement de l’eau pour
réduire les risques.
Mixité
fonctionnelle et
sociale
Non règlementé.
II. Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Volumétrie et
implantation
• Implantation par rapport aux voies :
Implantation au-delà des marges de recul. Si
aucune marge de recul, retrait d’au moins 5
mètres.
• Implantation par rapport aux limites
séparatives :
Implantation en limites séparatives ou en retrait
d’au moins la moitié de la hauteur de la
construction, sans pouvoir être inférieure à 3
mètres.
• Emprise au sol :
Règles pour les nouveaux logements de
fonction, les extensions.
• Hauteur maximale :
Respecter les caractéristiques
morphologiques du bâti existant
tout en permettant la diversification
des formes.
Favoriser une latitude d’implantation
pour les constructions.
Règlementer les hauteurs pour
limiter l’impact dans le paysage. MONT-DOL Rapport de présentation
242
Pour les bâtiments d’habitation/logements de
fonction : ne peut excéder la hauteur la
construction qu'elle viendrait jouxter.
Pour les bâtiments d’activités : 12 mètres au
faîtage ou au point le plus haut.
Qualité urbaine,
architecturale,
environnementale
et paysagère
Harmonie générale des constructions.
Règles pour les clôtures.
Application de l’article L.151-19 du code de
l’urbanisme.
Favoriser une architecture de bonne
tenue, en laissant les possibilités
d'une architecture contemporaine,
en particulier l’architecture
s’inscrivant dans une démarche
environnementale.
Ne pas altérer l’environnement
paysager.
Permettre le passage de la petite
faune.
Maintenir et protéger les éléments
du patrimoine bâti.
Traitement
environnemental
et paysager
Application de l’article L.151-23 du code de
l’urbanisme. Si abattage d’un élément de
paysage replanter 2 fois le linéaire.
Interdiction d’espèces invasives, à fort potentiel
allergisant et des conifères en haie.
Plantations en accompagnement des
constructions et installations.
Maintenir et protéger les haies et
boisements les plus intéressants.
Planter des essences locales, peu
allergisantes et non invasives.
Stationnement Stationnement en dehors des voies publiques et devant correspondre aux besoins. Assurer des conditions satisfaisantes
en limitant l'utilisation de l'espace
public. MONT-DOL Rapport de présentation
243
Zone AI
La zone AI est située dans un secteur à dominante agricole, elle couvre un STECAL à vocation économique.
L'objectif du règlement de la zone AI est de faciliter la réalisation d'un projet répondant aux objectifs suivants :
- Favoriser le maintien et le développement des activités économiques existantes en zone agricole.
- Préserver l’activité agricole en encadrant les possibilités d’évolution des constructions existantes à vocation économique.
Les objectifs des règles applicables en zone AI
Objet Nouvelle règle Objectifs
I. Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité
Destinations et
sous-destinations
Sous-destination « Industrie », « Locaux
techniques et industriels des administrations
Pérenniser les activités installées
en campagne. MONT-DOL Rapport de présentation
244
autorisées publiques et assimilées »
Interdiction et
limitation
Sont interdites les occupations du sol non liées aux
activités autorisées dans la zone.
Sont autorisées sous conditions les extensions.
Les annexes non accolées aux habitations
Sont interdites : les occupations du sol non
compatibles avec le caractère de la zone.
Sont interdites les constructions, extensions… à
10 m des cours d’eau.
Sont interdites les constructions et utilisations du
sol non autorisées par le PPRSM.
Protéger l’activité agricole.
Garantir l’écoulement de l’eau
pour réduire les risques.
Mixité
fonctionnelle et
sociale
Non règlementé.
II. Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Volumétrie et
implantation
• Implantation par rapport aux voies :
Implantation en retrait d’au moins 5 mètres.
• Implantation par rapport aux limites séparatives :
Implantation soit en limite, soit à au moins 3
mètres.
• Emprise au sol :
Extension des bâtiments d’activités annexes
comprises limitée à 30% dans la limite de 100 m².
• Hauteur maximale :
Ne peut excéder la hauteur la construction qu'elle
viendrait jouxter.
Favoriser une latitude
d’implantation pour les
constructions.
Règlementer les hauteurs pour
limiter l’impact dans le paysage.
Qualité urbaine,
architecturale,
environnementale
et paysagère
Harmonie générale de la construction.
Règles pour les clôtures.
Favoriser une architecture de
bonne tenue, en laissant les
possibilités d'une architecture
contemporaine et en particulier
l’architecture s’inscrivant dans
des démarches
environnementales.
Permettre le passage de la petite
faune.
Traitement
environnemental
et paysager
Application de l’article L.151-23 du code de
l’urbanisme. Si abattage d’un élément de paysage
replanter 2 fois le linéaire.
Interdiction d’espèces invasives, à fort potentiel
allergisant et des conifères en haie.
Plantations en accompagnement des constructions
et installations.
Maintenir et protéger les haies et
boisements les plus intéressants.
Planter des essences locales, peu
allergisantes et non invasives.
Stationnement Stationnement en dehors des voies publiques et devant correspondre aux besoins. Assurer des conditions
satisfaisantes en limitant
l'utilisation de l'espace public. MONT-DOL Rapport de présentation
245
2.5 La zone naturelle et forestière N
La zone N correspond aux secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique ; soit de l'existence d'une exploitation forestière ou d’activités touristiques ; soit de leur caractère d'espaces naturels ; soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles.
Compte tenu de la particularité du territoire et de sa localisation en tant que commune littorale, le règlement du PLU de MONT-DOL comporte six zones naturelles :
✓ la zone NP qui couvre les boisements, les cours d’eau et leurs abords, les espaces proches du rivage, les coupures d’urbanisation, et certaines zones humides (qui ne sont pas d’importance internationale ✓ la zone NL délimite une petite partie du territoire au sud du bourg comprenant le city-stade est ses alentours.
✓ la zone NLt qui couvre les espaces remarquables terrestres (loi littoral) : Le Mont du Mont-Dol pour sa partie naturelle, les zones humides des marais de Dol d’importance internationale, la zone Natura 2000 directive Oiseaux.
✓ la zone NPLm qui couvre les espaces remarquables maritimes (loi littioral) : La zone RAMSAR zones humides d’importance internationale, et les zones Natura 2000 en mer. En réalité il n’y a que l’embouchure du Guyoult qui est concernée. C’est aussi une coupure d’urbanisation repérée. ✓ la zone NE délimite les parties du territoire exclusivement destinées aux extensions des équipements existants. Comme par exemple, les ateliers techniques, la station d’épuration, les bâtiments des Digues et Marais, le parking de covoiturage.
✓ La zone NT elle couvre les STECAL (secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées) à vocation touristique. Elle est elle-même divisée en quatre sous zones.
Zone NP MONT-DOL Rapport de présentation
246
Les objectifs des règles applicables en zone NP
Objet Nouvelle règle Objectifs
I. Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité
Destinations et
sous-destinations
autorisées
Sous-destinations « Exploitation forestière »,
« Logement » (sous conditions) et « Locaux
techniques et industriels des administrations
publiques et assimilés » (sous conditions).
Préserver les espaces naturels.
Interdiction et
limitation
Sont interdites les occupations du sol non
compatibles avec le caractère de la zone.
Sont autorisés, sous conditions, les extensions des
logements, les infrastructures d’intérêt général, les
constructions et installations constituant des
équipements d’intérêt collectif ou de service public.
De plus sous réserve de respecter la loi littoral (les
annexes doivent être accolées aux bâtiments
existants).
Sont autorisées l’adaptation ou la réfection d’un
bâtiment existant, la reconstruction à l’identique d'un
bâtiment détruit et la restauration d’un bâtiment
sous conditions.
Sont interdites les constructions, extensions… à 10
m des cours d’eau.
Sont interdites les constructions et utilisations du
sol non autorisées par le PPRSM.
Préserver les espaces naturels.
Permettre aux habitations
existantes d’évoluer tout en
maintenant le caractère naturel
de la zone.
Respecter la Loi Littoral,
limitation pour les constructions
à vocation de logement pour
éviter les abus.
Garantir l’écoulement de l’eau
pour réduire les risques.
Mixité
fonctionnelle et
sociale
Non règlementé.
II. Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Volumétrie et
implantation
• Implantation par rapport aux voies :
Implantation au-delà des marges de recul. Si aucune
marge de recul, retrait d’au moins 5 mètres.
• Implantation par rapport aux limites séparatives :
Implantation en limites séparatives ou en retrait d’au
moins la moitié de leur hauteur mesurée au point le
plus haut sans pouvoir être inférieur à 3 mètres.
• Emprise au sol :
50% dans la limite de 50m².
• Hauteur maximale :
8 mètres au faîtage.
Pour les bâtiments d’habitation : ne peut excéder la
hauteur la construction qu'elle viendrait jouxter.
Limiter la consommation
d’espace naturel.
Assurer une bonne insertion des
volumes dans le paysage.
Règlementer les hauteurs pour
limiter l’impact dans le paysage.
Assurer une bonne visibilité sur la
voirie.
Qualité urbaine,
architecturale,
environnementale
et paysagère
Harmonie générale de la construction.
Règles pour les clôtures : haies et grillage. Passage
de la petite faune.
Application de l’article L.151-19 du code de
l’urbanisme.
Favoriser une architecture de
bonne tenue.
Ne pas altérer l’environnement
paysager.
Maintenir et protéger les MONT-DOL Rapport de présentation
247
éléments du patrimoine bâti.
Favoriser l’écoulement naturel de
l’eau.
Traitement
environnemental
et paysager
Application de l’article L.151-23 du code de
l’urbanisme. Si abattage d’un élément de paysage
replanter 2 fois le linéaire.
Interdiction d’espèces invasives, à fort potentiel
allergisant et des conifères en haie.
Maintenir et protéger les haies et
boisements les plus intéressants.
Planter des essences locales, peu
allergisantes et non invasives.
Stationnement Stationnement en dehors des voies publiques et devant correspondre aux besoins. Assurer des conditions
satisfaisantes en limitant
l'utilisation de l'espace public.
Zone NL
Les objectifs des règles applicables en zone NL
Objet Nouvelle règle Objectifs
I. Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité
Destinations et
sous-destinations
autorisées
Sous-destinations « Locaux techniques et industriels
des administrations publiques et assimilés » (sous
conditions).
Préserver les espaces naturels.
Interdiction et
limitation
Sont interdites les occupations du sol non
compatibles avec le caractère de la zone.
Sont autorisés, sous conditions, les infrastructures
d’intérêt général, les constructions et installations
constituant des équipements d’intérêt collectif ou de
service public, Les aires de jeux, sports et de loisirs
de plein air .
Sont interdites les constructions et utilisations du
Préserver les espaces naturels.
Offrir une aire de jeux de plein air
tout en maintenant le caractère
naturel de la zone.
Garantir l’écoulement de l’eau
pour réduire les risques. MONT-DOL Rapport de présentation
248
sol non autorisées par le PPRSM.
Mixité
fonctionnelle et
sociale
Non règlementé.
II. Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Volumétrie et
implantation Non règlementé. La zone n’autorise pas les
constructions.
Qualité urbaine,
architecturale,
environnementale
et paysagère
Règles pour les clôtures : haies et grillage. Passage
de la petite faune.
Ne pas altérer l’environnement
paysager.
Favoriser l’écoulement naturel de
l’eau.
Traitement
environnemental
et paysager
Application de l’article L.151-23 du code de
l’urbanisme. Si abattage d’un élément de paysage
replanter 2 fois le linéaire.
Interdiction d’espèces invasives, à fort potentiel
allergisant et des conifères en haie.
Maintenir et protéger les haies et
boisements les plus intéressants.
Planter des essences locales, peu
allergisantes et non invasives.
Stationnement Stationnement en dehors des voies publiques et devant correspondre aux besoins. Assurer des conditions
satisfaisantes en limitant
l'utilisation de l'espace public.
Zone NLt MONT-DOL Rapport de présentation
249
Les objectifs des règles applicables en zone NLt
Objet Nouvelle règle Objectifs
I. Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité
Destinations et
sous-destinations
autorisées
Sous-destinations « Locaux techniques et industriels
des administrations publiques et assimilés » (sous
conditions).
Préserver les espaces naturels.
Interdiction et
limitation
Sont interdites les occupations du sol non
compatibles avec le caractère de la zone.
Seuls sont autorisés dans les conditions prévues par
l’article L. 121-23 du code de l’urbanisme.
Sont interdites les constructions et utilisations du
sol non autorisées par le PPRSM.
Application de l’article L.113-1 du code de
l’urbanisme.
Préserver les espaces naturels.
Respecter la loi littoral.
Protéger en EBC les boisements
les plus significatifs (loi littoral)
Mixité
fonctionnelle et
sociale
Non règlementé.
II. Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Volumétrie et
implantation
• Implantation par rapport aux voies :
Implantation au-delà des marges de recul. Si aucune
marge de recul, retrait d’au moins 5 mètres.
• Implantation par rapport aux limites séparatives :
Implantation en limites séparatives ou en retrait d’au
moins la moitié de leur hauteur mesurée au point le
plus haut sans pouvoir être inférieur à 3 mètres.
• Hauteur maximale :
3 mètres au point le plus haut.
Assurer une bonne insertion des
volumes dans le paysage.
Règlementer les hauteurs pour
limiter l’impact dans le paysage.
Assurer une bonne visibilité sur la
voirie.
Qualité urbaine,
architecturale,
environnementale
et paysagère
Règles pour les clôtures : haies et grillage. Passage
de la petite faune.
Application de l’article L.151-19 du code de
l’urbanisme.
Ne pas altérer l’environnement
paysager.
Favoriser l’écoulement naturel de
l’eau.
Maintenir et protéger les
éléments du patrimoine bâti.
Traitement
environnemental
et paysager
Application de l’article L.151-23 du code de
l’urbanisme. Si abattage d’un élément de paysage
replanter 2 fois le linéaire.
Interdiction d’espèces invasives, à fort potentiel
allergisant et des conifères en haie.
Maintenir et protéger les haies et
boisements les plus intéressants.
Planter des essences locales, peu
allergisantes et non invasives.
Stationnement Stationnement en dehors des voies publiques et devant correspondre aux besoins. Assurer des conditions
satisfaisantes en limitant
l'utilisation de l'espace public. MONT-DOL Rapport de présentation
250
Zone NPLm
Les objectifs des règles applicables en zone NPLm
Il s’agit que de la partie envasée de l’embouchure. De part et d’autre se trouve le port ouest le Vivier-sur-Mer et le port est Cherrueix. La partie centrale est identifiée comme une coupure d’urbanisation au sens de la loi littoral. Ainsi il a été décidé de la classer NPLm.
Objet Nouvelle règle Objectifs
I. Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité
Destinations et
sous-destinations
autorisées
Sous-destinations « Locaux techniques et industriels
des administrations publiques et assimilés » (sous
conditions).
Préserver les espaces naturels.
Interdiction et
limitation
Sont interdites les occupations du sol non
compatibles avec le caractère de la zone.
Sont autorisé sous conditions et sous réserve de
l'obtention préalable auprès de l'Etat ou du
concessionnaire d'un titre d'occupation appropriée :
des équipements, installations, mouillages
nécessaires aux activités maritimes et de pèche.
Préserver les espaces naturels.
Respecter la loi littoral.
Mixité
fonctionnelle et
sociale
Non règlementé.
II. Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Volumétrie et
implantation Non règlementé. MONT-DOL Rapport de présentation
251
Qualité urbaine,
architecturale,
environnementale
et paysagère
Non règlementé.
Traitement
environnemental
et paysager
Non règlementé.
Stationnement Non règlementé.
Zone NE
Les objectifs des règles applicables en zone NE
Objet Nouvelle règle Objectifs
I. Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité
Destinations et
sous-destinations
autorisées
Sous-destinations « Locaux techniques et industriels
des administrations publiques et assimilés » et
« Locaux et bureaux accueillant du public des
administrations publiques et assimilées » (sous
conditions).
Préserver les espaces naturels.
Permettre le développement des
équipements dont le
stationnement en aire de co-
voiturage. MONT-DOL Rapport de présentation
252
Interdiction et
limitation
Sont interdites les occupations du sol non
compatibles avec le caractère de la zone.
Sont autorisés, sous conditions, les infrastructures
d’intérêt général, les constructions et installations
constituant des équipements d’intérêt collectif ou de
service public.
Sont interdites les constructions et utilisations du sol
non autorisées par le PPRSM.
Préserver les espaces naturels.
Garantir l’offre d’équipements
sur la commune pouvant avoir
une nécessité intercommunale.
Garantir l’écoulement de l’eau
pour réduire les risques.
Mixité
fonctionnelle et
sociale
Non règlementé.
II. Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Volumétrie et
implantation
• Implantation par rapport aux voies :
Implantation au-delà des marges de recul. Si aucune
marge de recul, retrait d’au moins 5 mètres.
• Emprise au sol :
50%.
• Hauteur maximale :
8 mètres au faîtage.
Ne peut excéder la hauteur la construction qu'elle
viendrait jouxter.
Limiter la consommation
d’espace naturel.
Assurer une bonne insertion des
volumes dans le paysage.
Règlementer les hauteurs pour
limiter l’impact dans le paysage.
Assurer une bonne visibilité sur la
voirie.
Qualité urbaine,
architecturale,
environnementale
et paysagère
Règles pour les clôtures : haies et grillage. Passage
de la petite faune.
Ne pas altérer l’environnement
paysager.
Favoriser l’écoulement naturel de
l’eau.
Traitement
environnemental
et paysager
Application de l’article L.151-23 du code de
l’urbanisme. Si abattage d’un élément de paysage
replanter 2 fois le linéaire.
Interdiction d’espèces invasives, à fort potentiel
allergisant et des conifères en haie.
Les espaces de stationnements extérieurs seront
perméables ou semi-perméables.
Maintenir et protéger les haies et
boisements les plus intéressants.
Planter des essences locales, peu
allergisantes et non invasives.
Stationnement Stationnement en dehors des voies publiques et devant correspondre aux besoins. Assurer des conditions
satisfaisantes en limitant
l'utilisation de l'espace public. MONT-DOL Rapport de présentation
253
Zone NT
Les objectifs des règles applicables en zone NT
La zone NT elle couvre les STECAL (secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées) à vocation touristique. Elle est elle-même divisée en quatre sous zones.
✓ NTa délimitant le STECAL comprenant les bâtiments de la crêperie du Mont, son musée, la galerie, les toilettes publiques…
✓ NTb délimitant le STECAL du Manoir de La Bégaudière réception/séminaires, du Grand Vaudemer … ✓ NTc délimitant le STECAL de La Bégaudière chambres et table d’hôtes ; ✓ NTd délimitant le STECAL de Chanteloup salle de réception.
Dans les zonages se sont les sous-destinations qui changent.
Objet Nouvelle règle Objectifs
I. Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité
Destinations et
sous-destinations
autorisées
Sous-destinations « Logement » (sous conditions
pour NTa, NTb, NTc, NTd ) et « Locaux et bureaux
accueillant du public des administrations publiques
et assimilées » (sous conditions pour NTa),
« Locaux techniques et industriels des
administrations publiques et assimilées » (sous
conditions pour NTa, NTb, NTc, NTd), « Salles
d’art et de spectacles » (sous conditions pour NTa),
« Restauration » (sous conditions pour NTa, NTb,
NTc, « Activité de service où s’effectue l’accueil
d’une clientèle » (sous conditions pour NTa, NTb,
NTd), « Hôtels » (sous conditions pour NTb, NTc).
Préserver les espaces naturels.
Maintenir l’attractivité touristique
de la commune. MONT-DOL Rapport de présentation
254
Interdiction et
limitation
Sont interdites les occupations du sol non
compatibles avec le caractère de la zone.
Sont autorisés, sous conditions, En zone NTa, NTb,
NTc la restauration dans le volume des bâtiments
existants. En zone NTa Locaux et bureaux
accueillant du public dans le volume des bâtiments
existants. En toutes zones Un logement de
fonction dans le volume des bâtiments existants. En
zone NTa, NTb, NTd Hôtel dans le volume des
bâtiments existants.
Sont autorisées l’adaptation ou la réfection d’un
bâtiment existant, la reconstruction à l’identique d'un
bâtiment détruit et la restauration d’un bâtiment
sous conditions.
Sont interdites les constructions, extensions… à 10
m des cours d’eau.
Sont interdites les constructions et utilisations du
sol non autorisées par le PPRSM.
Garantir le développement
touristique en préservant le
patrimoine bâti.
Préserver les espaces naturels.
Garantir l’écoulement de l’eau
pour réduire les risques.
Mixité
fonctionnelle et
sociale
Non règlementé.
II. Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Volumétrie et
implantation
• Implantation par rapport aux voies :
Implantation au-delà des marges de recul. Si aucune
marge de recul, retrait d’au moins 5 mètres.
• Implantation par rapport aux limites séparatives :
Implantation en limites séparatives ou en retrait d’au
moins la moitié de leur hauteur mesurée au point le
plus haut sans pouvoir être inférieur à 3 mètres.
• Emprise au sol :
Logement de fonction 70 m² de surface de plancher.
Limiter la consommation
d’espace naturel.
Assurer une bonne visibilité sur la
voirie.
Qualité urbaine,
architecturale,
environnementale
et paysagère
Harmonie générale de la construction.
Règles pour les clôtures : haies et grillage. Passage
de la petite faune.
Application de l’article L.151-19 du code de
l’urbanisme.
Les espaces de stationnements extérieurs seront
perméables.
Favoriser une architecture de
bonne tenue.
Ne pas altérer l’environnement
paysager.
Maintenir et protéger les
éléments du patrimoine bâti.
Favoriser l’écoulement naturel de
l’eau.
Traitement
environnemental
et paysager
Application de l’article L.151-23 du code de
l’urbanisme. Si abattage d’un élément de paysage
replanter 2 fois le linéaire.
Interdiction d’espèces invasives, à fort potentiel
allergisant et des conifères en haie.
Maintenir et protéger les haies et
boisements les plus intéressants.
Planter des essences locales, peu
allergisantes et non invasives.
Stationnement Stationnement en dehors des voies publiques et devant correspondre aux besoins. Assurer des conditions
satisfaisantes en limitant
l'utilisation de l'espace public. MONT-DOL Rapport de présentation
255
CHAPITRE 8
ANALYSE DE LA CONSOMMATION
D’ESPACES MONT-DOL Rapport de présentation
256
1 L’analyse de la consommation d’espaces et les objectifs de
réduction de la consommation d'espaces naturels, agricoles
et forestiers
1.1 L’analyse de la consommation d’espaces lors de la dernière décennie
L’article L 151-4 du code de l’urbanisme indique que le rapport de présentation doit analyser la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers au cours des dix années précédant l'arrêt du projet de plan ou depuis la dernière révision du document d'urbanisme.
Ainsi, dans le but de mieux appréhender la consommation de l’espace effective sur la commune de MONT- DOL lors de la dernière décennie, une analyse des permis de construire délivrés entre 2015 et 2025 a été effectuée.
Ainsi nous avons constaté la consommation suivante les 10 années précédant l’arrêt :
ENAF
Total consommé
2015-2021
Total consommé
2021-2025
Total consommé
2015-2025
Surface
totale
consommés
+ 0,15 ha
0,36 ha analyse triennale (2021-2023)
+0,12 ha au Grand Vaudemer (2023 -2025)
= 0,48 ha
0,48 (2021-2025)
+ 0,15 (2015-2021)
= 0,63 ha
Entre 2015 et 2025, il n’y a pas eu beaucoup de consommation d’espace puisque la commune ne disposait pas de document d’urbanisme.
La principale consommation fût le projet chemin du Pavillon avec les 8 logements locatifs sociaux, ce projet est vertueux avec une moyenne de 22 logements/ha.
Au total, depuis 2015, 0,63 ha de terrains ont été artificialisés pour l’habitat.
Le développement économique, n’a pas consommé d’espace.
1.2 Le bilan de la consommation du PLU et sa compatibilité avec les objectifs de réduction des espaces agricoles, naturels et forestiers
Consommation de ENAF du PLU2025 - 2037
Pour rappel dans les chapitres précédents nous avons détaillé la consommation d’ENAF du PLU.
• Les zones 1AUE consomment 0,65 ha de ENAF
• La zone de loisirs NL consomme 0,14 ha de ENAF
• Les STECAL économiques tourisme consomment 0,18 ha de ENAF MONT-DOL Rapport de présentation
257
• Les équipements à vocation intercommunale consomment 1 ha de ENAF
Soit une consommation de 1 ha pour l’habitat-mixte (enveloppe communale) et 1 ha pour équipement intercommunal (enveloppe intercommunale).
Rappel des données du MOS
MOS (en ha)
2011/2021
Consommation à vocation d'habitat 0,3
Consommation mixte 0
Consommation équipements 0
Consommation activité commerce 0,5
Total 0,8
Rappel de la répartition dans le SCoT pour l’EPCi
Répartition par EPCi
SCoT arrêté 2025
La consommation depuis l’application du SCoT :
soit entre 2018 et 2025 et jusqu’à l’échéance du PLU
ENAF
Total consommé Habitat mixte
2018-2025
Total consommé Habitat mixte
2025-2037
Surface
totale
consommés
0,48 ha 1 ha MONT-DOL Rapport de présentation
258
Tableau synthétique de la consommation d’ENAF
Le projet de PLU de MONT-DOL est compatible avec l’objectif de surface potentielles maximales de consommation d’ENAF à vocation mixte et résidentielle prévu au SCoT.
Par rapport aux 2,1 ha de surface potentielle de consommation ENAF entre 2021 et 2040 à vocation résidentielle et mixte, 1,48 ha seront ou viennent d’être consommés :
• 0,65 ha pour les zones à urbaniser.
• 0,14 ha pour les zones de loisirs
• 0,18 ha pour les STECAL éco-tourisme
• 0,48 ha entre 2021 et 2025 pour habitat mixte
A cela il faudra ajouter les 1 ha d’équipement à vocation intercommunal dans l’enveloppe du SCoT.
Le PLU ne consomme pas d’espace à vocation d’activité. Les 0,18 ha pour les STECAL éco-tourisme sont comptés dans l’habitat mixte car il ne s’agit pas de zone d’activité.
1.3 Les principales évolutions par rapport au précédent PLU
La commune ne disposait plus de documents en vigueur depuis la caducité du POS.
Cependant la commune avait tenté d’élaborer un PLU, mais en 2012 après l’arrêt le document n’a pas été approuvé en raison du PPRSM submersion marine.
Il était prévu dans ce document une consommation plus importante d’espace :
PLU de 2012 arrêté non approuvé MONT-DOL Rapport de présentation
259
CHAPITRE 9
INCIDENCES DES ORIENTATIONS DU
PLAN SUR L’ENVIRONNEMENT ET
MESURES DE PRÉSERVATION ET DE MISE
EN VALEUR MONT-DOL Rapport de présentation
260
1 L’impact du plan sur le site Natura 2000
1.1 Présentation du site « Baie du Mont Saint Michel »
Le département de l’Ille-et-Vilaine compte 14 sites Natura 2000 : 10 bénéficiant d’un classement comme site d’intérêt communautaire (SIC), 4 comme zone de protection spéciale (ZPS).
Un site Natura 2000 est présent sur le territoire de MONT-DOL : Il s’agit du site « Baie du Mont Saint- Michel ».
A noter que ce site Natura 2000 est concerné à la fois par une ZPS et par une ZSC
Il s’agit du site « Baie du Mont Saint-Michel » (code : FR2510048 directive oiseau ZPS). Il se situe en partie Ouest du ban communal, sur plus de 230 ha au niveau des Marais de Dol et de Châteauneuf. Ce site Natura 2000 concerne aussi une partie située sur le domaine public maritime au large de MONT-DOL, au- delà du trait de côte, c’est la partie du site Natura 2000 en mer.
Le site « Baie du Mont Saint-Michel » est aussi concerné par une directive habitat (code : FR2500077 directive habitat ZSC). La directive habitat ne concerne que la partie en mer. Elle n’est donc pas sur le territoire de MONT-DOL.
et émiettement des constructions MONT-DOL Rapport de présentation
261
1.1.1 Le site dans son ensemble
A. Le site « Baie du Mont Saint-Michel » (Code FR2510048) : Directive « Oiseaux »
Résumé :
La ZPS vise à assurer la préservation durable de toutes les espèces d'oiseaux les plus menacées pour lesquelles des mesures spéciales de conservation doivent être prises afin d'en assurer la survie et la reproduction. En baie du Mont-Saint-Michel, elle concerne 68 espèces d’oiseaux reconnues au niveau européen, dont 25 au titre de l’annexe I de la directive « Oiseaux » et 43 en tant qu’espèces migratrices régulières visées par l’article 4.2 de la même directive. Le périmètre est plus conséquent sur la partie terrestre de la baie avec la prise en compte de l’ensemble des marais périphériques qui jouent un rôle primordial dans la conservation des oiseaux d’eau, à savoir les marais de Dol – Châteauneuf, les marais du Couesnon, le marais du Vergon et la mare de Bouillon. Il faut également y ajouter les polders à l’ouest du Couesnon et les îlots de Cancale.
Caractéristiques du site
Le périmètre du site Natura 2000 « FR2510048 » s’étend sur 47 607 ha.
Classe d’habitat Pourcentage de couverture
N01 : Mer, Bras de Mer 25 %
N02 : Rivières et Estuaires soumis à la marée, Vasières et bancs de sable, Lagunes (incluant les bassins de production de sel)
30 %
N03 : Marais salants, Prés salés, Steppes salées 15 %
N04 : Dunes, Plages de sable, Machair 3 %
N05 : Galets, Falaises maritimes, Ilots 3 %
N06 : Eaux douces intérieures (Eaux stagnantes, Eaux courantes) 5 %
N07 : Marais (végétation de ceinture), Bas-marais, Tourbières, 1 %
N10 : Prairies semi-naturelles humides, Prairies mésophiles améliorées 10 %
N15 : Autres terres arables 8 %
Qualité et importance
L'ensemble de ce site est de niveau national pour la nidification de l'Aigrette garzette et du Gravelot à collier interrompu.
La baie est d'importance internationale pour l'hivernage de la Barge rousse, de la bernache cravant, du Pluvier argenté, de la Barge à queue noire, du Bécasseau maubèche, du Bécasseau variable. Elle se hisse au niveau d'importance nationale pour l'hivernage de l'Aigrette garzette, du Faucon émerillon, de la Mouette mélanocéphale. En période inter-nuptiale, cet espace constitue un site de mue et d'estivage très important pour le Puffin des Baléares et la Macreuse noire. Elle est d'importance internationale pour l'estivage et l'escale post-nuptiale de la Mouette pygmée, des Sternes pierregarin, caugek et naine, du Grand gravelot, la Barge à queue noire. Les effectifs de Canard pilet en migration pré-nuptiale dans les marais périphériques sont importants depuis la mise en place d'une meilleure gestion des niveaux d'eau. Enfin, elle est d'importance nationale pour l'escale post-nuptiale de la Spatule blanche, du Balbuzard pêcheur, l'Avocette. MONT-DOL Rapport de présentation
262
La comparaison des données quantitatives en saison "ordinaire" et en saison "avec coup de froid" fait ressortir l'intérêt primordial que joue la baie lors de conditions climatiques rigoureuses. Globalement, une vague de froid se traduit par un accroissement considérable de l'effectif des anatides hivernants conférant à la baie un rôle de refuge climatique.
Nidifications importantes de Tadornes. Zone de nourrissage de jeunes alcidés. Site majeur de passages post- nuptiaux de passereaux.
Vulnérabilité
• Pression touristique forte localisée, dont les traversées de la baie. Cette activité s'est développée tant quantitativement que spatialement, notamment en ce qui concerne les nombreux points de départ de ces traversées.
• Remembrement et travaux de drainage dans certains marais arrière-littoraux, abaissant le niveau de la nappe.
• Projets liés au maintien du caractère maritime du Mont Saint Michel.
• Érosion littorale.
Espèces visées à l’article 4 de la directive 2009/147/CE et évaluation (oiseaux visés à l’annexe I)
Oiseaux migrateurs régulièrement présents sur le site mais non listés en Annexe 1 de la Directive 79/409/EEC
A017 - Phalacrocorax carbo A144 - Calidris alba
A018 - Phalacrocorax aristotelis A149 - Calidris alpina
A046 - Branta bernicla A156 - Limosa limosa
A048 - Tadorna tadorna A160 - Numenius arquata
A050 - Anas penelope A160 - Numenius arquata
A054 - Anas acuta A179 - Larus ridibundus MONT-DOL Rapport de présentation
263
A065 - Melanitta nigra A183 - Larus fuscus
A130 - Haematopus ostralegus A184 - Larus argentatus
A137 - Charadrius hiaticula A187 - Larus marinus
A141 - Pluvialis squatarola A200 - Alca torda
A143 - Calidris canutus
Autres espèces importantes de faune et de flore
Calcarius lapponicus
Eremophila alpestris
Plectrophenax nivalis
B. Le site de la directive « Habitats, faune, flore » FR2500077
Résumé :
Le site couvre une superficie de 39 480 ha et vise à assurer la préservation durable des habitats naturels reconnus d'intérêt communautaire ainsi que les habitats abritant des espèces d'intérêt communautaire (mammifères, amphibiens, poissons, invertébrés et plantes).
En baie du Mont-Saint-Michel, elle concerne 46 habitats et 23 espèces animales et végétales reconnus au niveau européen.
L’emprise de la ZSC est principalement marine et suit essentiellement le trait de côte, intégrant ainsi les milieux régulièrement ou épisodiquement immergés tels que les prés salés et les cordons coquilliers. Elle déborde sur sa partie normande pour englober les falaises de Carolles-Champeaux et les dunes de Dragey.
Caractéristiques du site
Le périmètre du site Natura 2000 « FR2500077 » s’étend sur 39 480 ha et concerne 28 communes.
Classe d’habitat Pourcentage de couverture
N01 : Mer, Bras de Mer 45 %
N02 : Rivières et Estuaires soumis à la marée, Vasières et bancs de sable, Lagunes (incluant les bassins de production de sel)
45 %
N03 : Marais salants, Prés salés, Steppes salées 5 %
N04 : Dunes, Plages de sable, Machair 1 %
N05 : Galets, Falaises maritimes, Ilots 1 %
N06 : Eaux douces intérieures (Eaux stagnantes, Eaux courantes) 1 %
N07 : Marais (végétation de ceinture), Bas-marais, Tourbières, 1 %
N16 : Forêts caducifoliées 1 % MONT-DOL Rapport de présentation
264
Qualité et importance
La baie du Mont Saint-Michel constitue un site d'importance internationale abritant régulièrement plus de 20 000 oiseaux d'eau. Les prés salés atlantiques, par la diversité des groupements qui les composent et la surface qu'ils occupent, constituent un ensemble phytocoenotique de valeur internationale.
Motivations pour la liste des autres espèces importantes de faune et de flore (rubrique 3.3) : - protections réglementaires au niveau national ou régional ;
- populations remarquables et valeur patrimoniale.
La baie du Mont-Saint-Michel abrite une population résidente de phoque veau-marin (Phoca vitulina) tout au long de l'année, avec reproduction annuelle. Enfin, une population côtière de Grand dauphin est résidente dans le golfe normand-breton au sens large, dont ce SIC.
Vulnérabilité
- Productivité biologique de la baie tributaire de la préservation de la qualité physico-chimique des eaux. - Maintien des habitats naturels de la directive directement lié à la non-perturbation des phénomènes hydro-sédimentaires naturels, problématique d'envahissement des prés salés par le Chiendent maritime.
- Fréquentation touristique importante (principaux accès à la mer, panoramas) avec développement des activités et sports de nature.
- Intérêt écologique des marais périphériques dépendant du maintien du niveau des eaux et des activités agricoles extensives.
- Déprise agricole au niveau de certaines parcelles marécageuses. - Érosion marquée du cordon dunaire situé entre Saint-Jean-le-Thomas et Dragey.
Autres caractéristiques du site
Site inter-régional, la baie du Mont Saint-Michel correspond à un vaste éco complexe de haute valeur paysagère découvrant, à marée basse, plusieurs dizaines de milliers d'hectares de grèves, de vasières et de bancs de sable. Les phénomènes de sédimentation et de géomorphologie marines de grande ampleur lui confèrent un intérêt majeur. Le substratum profond, constitué de schistes, est recouvert de plusieurs mètres de sédiments meubles. Les étendues maritimes sont associées à des secteurs terrestres (cordon dunaire, falaises granitiques, marais et bois périphériques) qui s'inscrivent dans le contexte géologique et paysager de la baie. La cartographie des habitats naturels de la directive n'étant réalisée que partiellement, leur évaluation surfacique demeure actuellement approximative. La part de DPM représente environ 97% de la superficie du site. MONT-DOL Rapport de présentation
265
Menaces, pressions et activités ayant une incidence sur le site
Il s’agit des principales incidences et activités ayant des répercussions notables sur le site MONT-DOL Rapport de présentation
266
Espèces visées à l’article 4 de la directive 2009/147/CE et évaluation
1.1.2 Le site Natura 2000 et le document d’objectif (site conservatoire du littoral normand)
Le site Natura 2000 « Baie du Mont Saint- Michel » fait l’objet d’un DocOb, validé lors du comité de pilotage du 26 novembre 2009. L’enjeu principal du DocOB est, en priorité, de préserver les habitats naturels d’intérêt communautaire, terrestres, estuariens ou maritimes, et leurs connexions, ainsi que les habitats d’espèces. Cela induit d’assurer la gestion durable du domaine maritime, la préservation des milieux et des espèces remarquables, d’assurer le maintien de la fonctionnalité de la baie dans son ensemble et notamment les échanges terre-mer.
Les Tomes 1 et 2 du DocOb contrairement au Tome 3 n’ont pas été actualisés en 2019. Les données ci-dessous prennent donc en compte les données disponibles du conservatoire du littoral Normand en charge de la zone Natura 2000 de la Baie du Mont-Saint-Michel. MONT-DOL Rapport de présentation
267
Situation géographique
Située au fond du golfe normano-breton au carrefour de la Bretagne et de la presqu’île du Cotentin, la baie du Mont-Saint-Michel occupe une dépression d’environ 500 km². Elle s’ouvre largement sur la Manche entre la pointe du Grouin au nord de Cancale et la pointe du Roc à Granville et s’évase dans les terres au sud-est par les estuaires de la Sée, de la Sélune et du Couesnon.
Climat
Le climat de la baie du Mont-Saint-Michel est de type océanique. Les précipitations sont par conséquent importantes, fréquentes en toutes saisons, mais rarement intenses. Les températures sont douces sur la côte avec des jours de gel assez rares, des étés frais et des hivers cléments. Les vents dominants sont de secteur ouest à nord-ouest. Les vents de secteur est et ceux de sud à sud-ouest sont également assez fréquents. Ces vents peuvent en fonction de leur orientation et de leur intensité soulever des cl apots importants, modifier les courants, agir sur le niveau d’eau de la marée, provoquer des surcotes ou décotes affectant le plan d’eau, ou enfin provoquer des transports éoliens de sables.
Hydrodynamique côtière
Les phénomènes de marée en baie du Mont-Saint-Michel sont liés à la présence de la presqu’île du Cotentin qui fait obstacle à l’onde de marée venue de l’Atlantique. Cette particularité entraîne ainsi la formation d’une onde qui augmente l’amplitude de la marée. Ainsi, en vive eau moyenne, son amplitude dépasse les 12 mètres aux abords de la grande baie entre Cancale et Granville. Les courants de marée sont de type giratoire dans l’ouest de la baie, et en particulier au large de Cancale. Ils sont en revanche directionnels dans toute la zone est et largement influencés par le tracé des chenaux. Le courant de flot est plus fort que les courants de jusant et en marée de vive eau, l’arrivée violente du flot engendre la formation d’un mascaret jusque dans l’intérieur des estuaires pour un coefficient de marée de 90 .
Géologie et formations superficielles
Un effondrement, provoqué par des déformations de la croûte terrestre à l’emplacement de l’actuelle vallée du Couesnon, est à l’origine de la baie. La succession des périodes glaciaires et interglaciaires de l’ère quaternaire a façonné progressivement la baie en accumulant notamment les sédiments au pied des reliefs. L’amplitude exceptionnelle des marées explique la superficie spectaculaire de l’estran qui découvre sur environ 250 km² à basse mer de vive eau. Des plaines littorales ont été conquises sur la mer et aménagées par l’homme : marais de Dol, anciens marais maritimes des bords d’estuaires, polders à l’ouest et l’est du Mont-Saint-Michel. Les sédiments qui constituent ces terrains conquis se sont déposés lors du remblaiement de la baie au cours de l’Holocène. Débuté il y a 8 000 ans, le comblem ent de la baie se poursuit encore aujourd’hui par le colmatage progressif de sa partie orientale .
Les reliefs ceinturant la baie sont constitués de roches sédimentaires et de massifs granitiques. Les roches sédimentaires forment une grande partie de la région au sud et à l’est de la baie. Elles constituent également le substrat schisteux de la baie surmontée de plusieurs mètres de sédiments récents. Les massifs granitiques intrusifs sont représentés au nord-est par le massif de Carolles et le massif d’Avranches, au sud-ouest par le massif de Saint-Broladre – Saint-Marcan et par les pointements rocheux que sont le Mont-Dol, le Mont-Saint-Michel et Tombelaine, mis en relief par l’érosion des terrains schisteux environnants.
Bassin versant et hydrologie
Les bassins de la baie ne possèdent pas de couche géologique aquifère importante. La ressource en eau provient donc en grande partie du ruissellement des précipitations. L’essentiel des arrivées d’eau douce dans la baie se fait sur sa partie sud est par les estuaires de trois fleuves : Sée, Sélune et Couesnon. Plus au nord, un ensemble de petits fleuves côtiers alimentent les eaux de la baie entre le Bec d’Andaine et Granville. Dans la partie occidentale de la baie, les apports d’eau douce sont plus réduits et proviennent de petits cours d’eau auxquels se joignent les canaux de drainage du Marais de Dol. MONT-DOL Rapport de présentation
268
Impacts et activités sur le site
Les activités professionnelles de la baie
La baie se caractérise par la richesse de ses eaux et la dynamique biologique dont elle est l’objet. Elle joue ainsi le rôle de nurserie pour quantité de poissons et de crustacés, et la richesse de la production primaire favorise le développement des coquillages. Il en résulte une forte activité conchylicole (ostréiculture, mytiliculture, vénériculture) et de pêche maritime (pêche à pied et embarquée professionnelle) qui contribue de manière importante au dynamisme socio économique local. L’agriculture représente toujours la principale activité des bassins versants de la baie, qui sont des secteurs essentiellement ruraux. A noter que la baie maritime est concernée par des activités agricoles très spécifiques, notamment l’élevage sur les prés salés dont l’image est souvent associée à celle du Mont Saint-Michel.
Liste des activités professionnelles : La conchyliculture • L’ostréiculture • La mytiliculture • La restructuration conchylicole • La vénériculture La pêche à pied professionnelle • Les pêcheries fixes • La cueillette de Salicornes La pêche embarquée professionnelle • Le chalutage côtier • Le caseyage à Seiche • Le caseyage à buccins • Le caseyage à crustacés • La ligne à main • La palangre côtière L’agriculture • L’élevage sur les dunes, marais et falaises de Genêts à Carolles • L’élevage sur le Marais de Sougéal • L’activité équestre L’élevage sur les prés salés • Organisation de l’élevage • Eléments sur l’évolution de l’élevage des moutons de prés salés • Modalités d’utilisation de l’herbu • La fauche des herbus • La démarche d’AOC • Les extractions de tangue et de sables coquilliers Les activités de découvertes organisées et l’offre muséographique • Les guides de la baie • Les Maisons de baie • Les recherches scientifiques
Les activités récréatives et de loisirs
Les nombreux atouts du site engendrent une attractivité touristique de plus en plus croissante.
Le vaste estran et le littoral très diversifié de Granville à Cancale (falaises, plages, criques, estuaires, etc.) génèrent une fréquentation de loisirs importante. Ainsi, la baie du Mont-Saint-Michel est de plus en plus sillonnée par les promeneurs. A l’instar de nombreux sites naturels littoraux, la pratique sportive de nature (char à voile…) est très présente. Les richesses de la baie attirent également les pêcheurs amateurs. Toutes ces activités de tourisme et de loisir qui tendent à se développer dans la baie du Mont-Saint-Michel exercent une pression croissante et cumulative sur les richesses biologiques du lieu.
Liste des activités récréatives et de loisirs : La fréquentation touristique et balnéaire Les sports de nature • Les sports nautiques • Les sports terrestres • Les sports aériens La navigation de plaisance La pêche maritime de plaisance • La pêche à pied • La pêche à pied sur le banc des Hermelles • La pêche en bateau La chasse sur le domaine public maritime • Les pratiques de chasse sur le DPM • Les pratiques de chasse sur les marais périphériques • Les actions de gestion et de préservation des zones humides Les activités associatives de sensibilisation et de défense de l’environnement • Le collectif Vigibaie • Les autres initiatives de sensibilisation et d’éducation au patrimoine naturel
1.1.3 Le site Natura 2000 sur la commune de MONT-DOL
• Le territoire de MONT-DOL est concerné par le site Natura 2000 :
« Baie du Mont Saint-Michel » (code : FR2510048 directive oiseau ZPS). Il se situe en partie Ouest du ban communal, sur plus de 230 ha au niveau des Marais de Dol et de Châteauneuf. Ce site Natura 2000 concerne aussi une partie située sur le domaine public maritime au large de MONT-DOL, au-delà du trait de côte, c’est la partie du site Natura 2000 en mer.
• En revanche, le territoire de MONT-DOL n’est pas concerné par le site Natura 2000 :
« Baie du Mont Saint-Michel » directive habitat (code : FR2500077 directive habitat ZCS). En effet, la directive habitat ne concerne que la partie en mer et n’est pas situé sur le territoire.(cf carte ci-dessous). MONT-DOL Rapport de présentation
269
1.1.3.1 Les types d’habitat d’intérêt communautaire
Il n’y a pas d’habitat d’intérêt communautaire sur le territoire de MONT-DOL. En effet les habitats d’intérêt communautaire sont uniquement sur la ZSC en mer et MONT-DOL n’est dans le périmètre de la ZSC.
1.1.3.2 Les espèces d’intérêt communautaire et autres habitats naturels dans la ZPS
D’après le DocOb les principaux enjeux concernant MONT-DOL sont les espèces ornithologiques et les marais de Dol et Châteauneuf.
En effet, il est important de noter que les marais de Dol et Châteauneuf ne sont pas identifiés comme habitat d’intérêt communautaire mais ils sont bien les habitats privilégiés pour les espèces d‟oiseaux d’intérêt communautaire. Ainsi, la commune de MONT-DOL est également concernée par des zones inventoriées en raison de l’enjeu qu’elles représentent pour la biodiversité (les marais de Dol).
De plus, ces marais sont identifiés en Zones protégées au titre de la convention de Ramsar le réseau mondial de zones humides d’importance internationale.
et émiettement des constructions MONT-DOL Rapport de présentation
270
1.1.3.3 Les espèces d’intérêt communautaire présents sur la commune MONT-DOL Rapport de présentation
271 MONT-DOL Rapport de présentation
272 MONT-DOL Rapport de présentation
273
1.1.4 Les mesures Les mesures favorables à la conservation des habitats et des espèces du site Natura 2000 sur MONT-DOL
Le Document d’objectifs de la Baie du Mont-Saint-Michel détaille 13 objectifs de développement concourant à la conservation des habitats et des espèces désignés au titre de Natura 2000. Parmi eux, 10 concernent la directive oiseaux :
Et deux concernent des espèces potentiellement présentes ou leur habitats sur la commune de MONT-DOL. MONT-DOL Rapport de présentation
274
Orientation 1 : Garantir l’intégrité globale de la baie du Mont-Saint-Michel et de ses espaces périphériques
Mont-Dol est concerné :
En raison de la présence d’espèces d’oiseaux dans les Marais de Dol.
Problématiques et enjeux :
La prise en compte du changement climatique dans l’évolution future de l’écosystème baie.
Le développement des espèces invasives
Le bon fonctionnement écologique de la baie dépendant de la qualité des eaux des bassins versants.
La recherche d’une agriculture durable favorable à la biodiversité.
Le développement maitrisé des activités touristiques et de loisirs.
Action Intitulé de la mesure
1 Articuler la démarche Natura 2000 avec les autres démarches et projets de territoire de la baie et évaluer sa mise en œuvre
2 Soutenir et développer les actions globales de communication et de sensibilisation favorables au patrimoine naturel de la baie
3 Maîtriser l'impact de la pression des activités touristiques, de loisir, de pêche maritime professionnelle et agricoles sur les habitats et les espèces d'intérêt européen
4 Améliorer les connaissances sur le patrimoine naturel et le fonctionnement écologique de la baie
5 Assurer la gestion écologique des milieux fragiles (marais salés, milieux marins, habitats dunaires, marais périphériques, etc.)
Orientation 2 : Préserver les milieux marins et plus particulièrement les récifs d’hermelles
Mont-Dol n’est pas concerné.
Orientation 3 : Maintenir la multifonctionnalité des marais sales
Mont-Dol n’est pas concerné.
Orientation 4 : Conserver la multifonctionnalité des cordons littoraux bretons
Mont-Dol n’est pas concerné.
Orientation 5 : Optimiser la gestion écologique du massif dunaire de dragey et de son marais arrière-littoral
Mont-Dol n’est pas concerné.
Orientation 6 : Optimiser la gestion écologique des falaises de carolles-champeaux
Mont-Dol n’est pas concerné. MONT-DOL Rapport de présentation
275
Orientation 7 : Optimiser la gestion écologique du bois d’Ardennes
Mont-Dol n’est pas concerné.
Orientation 8a : Encourager la protection et la restauration des zones humides périphérique de la baie : les marais de la basse vallée du Couesnon
Mont-Dol n’est pas concerné.
Orientation 8b : Encourager la protection et la restauration des zones humides périphérique de la baie : le marais de dol-Châteauneuf
Mont-Dol est concerné.
Espèces Natura 2000 concernées : - Aigrette garzette (Egretta garzetta) (A026) - Busard des roseaux (Circus aeroginosus) (A081) - Barge à queue noire (Limosa limosa) (A156) - Mouette rieuse (Larus ridibundus)(A179) - Spatule blanche (Platalea leucorodia) (A034) - Canard siffleur (Anas penelope) (A050) - Canard pilet (Anas acuta) (A054) - Pie-grièche écorcheur (Lanius collurio) (A338) *
Habitats d‟espèces d‟oiseaux concernés : - Prairies humides fauchées et/ou pâturées - Jonchaies / Mégaphorbiaies - Roselières - Haies arbustives et/ou arborées - Cultures céréalières
Problématiques et enjeux :
Conserver la diversité des milieux - Le paysage des marais de Dol-Châteauneuf se caractérise par l‟alternance de prairies (plus ou moins humides) et de cultures. On note également un réseau de haies bocagères et de canaux assez important et de densité variable selon les secteurs. Enfin, on observe également un développement de la maïsiculture qui tend à banaliser les milieux et à réduire l‟intérêt du site pour les oiseaux. Parmi les habitats utilisés par l‟avifaune dans le secteur, les prairies humides sont particulièrement importantes. Lorsque celles-ci conservent leur caractère humide, voire qu‟elles inondent légèrement, elles sont très utiles à l‟alimentation des anatidés tels que le Canard siffleur et le Canard pilet et aux limicoles comme le Courlis cendré et la Barge à queue noire. Sur le marais de Dol proprement dit, on peut distinguer plusieurs sous- ensembles correspondant chacun à des types paysagers différents (voir figure ci-dessus) : Une zone bocagère à dominante prairiale, Les prés de Graslin, entre prairies et cultures, Une zone de labours humides. Le maintien de ces différentes entités paysagères, et l’amélioration de certaines pratiques agricoles, constitueront le gage d’une fréquentation pérenne de l’avifaune sur le marais de Dol.
Préserver la population de Pie-grièche écorcheur du marais noir .
Optimiser la gestion hydraulique- Actuellement, l’association syndicale des digues et marais de Dol assure la gestion hydraulique du site et vise essentiellement à évacuer l‟eau le plus rapidement possible des parcelles.
Action Intitulé de la mesure
1 Articuler la démarche Natura 2000 avec les autres démarches et projets de territoire de la baie et évaluer sa mise en œuvre
2 Soutenir et développer les actions globales de communication et de sensibilisation favorables au patrimoine naturel de la baie
3 Maîtriser l'impact de la pression des activités touristiques, de loisir, de pêche maritime professionnelle et agricoles sur les habitats et les espèces d'intérêt européen
4 Améliorer les connaissances sur le patrimoine naturel et le fonctionnement écologique de la baie MONT-DOL Rapport de présentation
276
5 Assurer la gestion écologique des milieux fragiles (marais salés, milieux marins, habitats dunaires, marais périphériques, etc.)
Orientation 8c : encourager la protection et la restauration des zones humides peripherique de la baie : le marais du vergon
Mont-Dol n’est pas concerné.
Orientation 9 : Encourager l’amélioration des conditions d’accueil des oiseaux sur les polders
Mont-Dol n’est pas concerné.
Orientation 10 : Concourir à la conservation des populations d’oiseaux migrateurs et hivernants de la baie maritime
Mont-Dol n’est pas concerné.
Orientation 11 : Concourir à la conservation des colonies d’oiseaux marins nicheurs
Mont-Dol n’est pas concerné.
Orientation 12 : Concourir à la conservation des populations de poissons migrateurs
Mont-Dol n’est pas concerné.
Orientation 13 : Concourir à la conservation des populations de mammifères marins
Mont-Dol n’est pas concerné. MONT-DOL Rapport de présentation
277
1.2 Impact du projet de PLU sur la zone Natura 2000
Il faut rappeler que la commune de MONT-DOL s’est fixé un objectif de croissance démographique annuelle raisonné de 0,6% afin d’atteindre une population d’environ 1 177 habitants en 2037.
Le projet de Plan Local d’Urbanisme prévoit deux très petites zones à urbaniser à vocation d’habitat en extension de l’enveloppe bâtie qui accueilleront au total environ 16 nouveaux logements sur 0,7 hectare.
Le projet de Plan Local d’Urbanisme ne prévoit pas de création de zone d’activités mais uniquement le maintien du petit secteur d’activité (2 parcelles) en limite avec Dol-de-Bretagne.
Sept STECAL à vocation économique ont été définis. Ils correspondent à 2,8 hectares d’activités existantes. Il n’y sera autorisé que les extensions dans la limite de 30% de l’existant.
Quatre STECAL à vocation touristique en campagne ont été définis. La salle de réception à Chanteloup, le Manoir de La Bégaudière réception/séminaires/salle de mariage, les chambres et table d’hôtes de la Bégaudière, les gites, accueil du public au Grand Vaudemer. Ils correspondent à 1,9 hectares d’activités existantes. Les activités autorisées le sont sous condition qu’elles soient créées dans le volume des bâtiments existants patrimoniaux.
Un STECAL touristique au sommet du site du MONT de Mont-Dol pour permettre le maintien de l’activité touristique dans le volume des bâtiments existants patrimoniaux. Surface 0,1 hectare.
Trois STECAL à vocation d’équipement ont été définis. Il s’agit de conforter l’Atelier des Digues et Marais (se sont eux qui gèrent le marais de Dol), la Station d’épuration et de permettre la création d’une aire de co- voitutrage à proximité de la 2x2 voies (emplacement validé par me SCOT). Surface 1,8 hectare d’équipements existants et 1 hectare pour le parking de co-voiturage sur l’ancienne station d’épuration.
Une petite extension à vocation d’équipement en continuité sud du bourg pour l’aménagement d’un parking semi perméable. Surface 0,2 hectare. Il aura pour fonction d’accueillir le stationnement pour le cimetière et pour les touristes qui préfèrent monter au Mont à pied plutôt qu’en voiture.
Le bourg, ainsi que ses zones d’extensions sont les seuls secteurs qui autoriseront les constructions nouvelles. Il n’y aura pas de nouvelles création de logements dans les SDU (secteurs déjà urbanisés) identifiés au SCoT .
Un seul un petit camping est autorisé sur la commune puisqu’il est en continuité de l’urbanisation. Les caravanes, résidences mobiles de loisirs, habitations légères de loisirs sont autorisés dans la limite de 20 MONT-DOL Rapport de présentation
278
unités uniquement.
L’enveloppe urbaine du bourg, ainsi que les extensions urbaines prévues par le PLU, sont situées à de 3,2 km du périmètre Natura 2000 en mer et 1,5 km du périmètre Natura 2000 du côté terre (marais de Dol).
Considérant que MON-DOL est soumis à la loi littoral la zone agricole n’autorise que les extensions et annexes accolées des habitations existantes. Les exploitations agricoles peuvent se développer sous condition très encadrées et les constructions agricoles sont soumises à l'avis de la CDPENAF.
Les zones naturelles sont réservées à la protection des paysages et des milieux, aucunes constructions agricoles n’y sont autorisées.
Deux zones naturelles strictes protègent les milieux naturels.
La zone NLt recouvre entièrement les marais de Dol de la zone Natura 2000 côté terre et les zones humides situées dans la zone RAMSAR. Cette zone est destinée à être protégée strictement en raison de sa classification en espaces remarquables terrestres au titre de la loi littoral.
La zone NP, elle couvre les boisements, les cours d’eau et leurs abords, les espaces proches du rivage, les coupures d’urbanisation, et certaines zones humides (qui ne sont pas d’importance internationale). Cette zone protège par une bande de 35 m tous les abords des cours d’eau.
De plus, d’un point de vue hydrographique, dans toutes les zones du PLU sont interdits les constructions, les extensions, les installations, les affouillements, les terrassements, le drainage et le busage dans une bande de 10 mètres de part et d’autre des berges des cours d’eau sauf dérogation par la police de l'eau pour des raisons techniques, environnementales, de sécurité ou nécessaires à l’activité agricole sans porter atteinte au milieu environnant.
Les impacts potentiels du PLU sur le site Natura 2000 semblent de ce fait très limités. Cependant, il paraît nécessaire de mettre en évidence, pour les espèces et les habitats des espèces présentent sur la commune, les mesures permettant d’éviter, réduire ou compenser les incidences du projet de Plan Local d’Urbanisme sur le site Natura 2000.
Néanmoins, sans lien direct avec ce que le Plan Local d’Urbanisme de MONT-DOL, certains objectifs et engagements contractuels issus du document d’objectifs du site Natura 2000 ne peuvent être appréciés dans l’évaluation environnementale. En revanche ceux pris en compte sont détaillés dans le chapitre suivant.
1.2.1 L’impact sur les espèces protégés et leurs habitats
Action
Docob
opérations docob tome 3
favorables à la conservation
des habitats et des espèces
Mesures du PLU y répondant
1 1.1 Harmoniser les actions des
SAGE et du DocOb pour
permettre le maintien et/ou la
restauration du bon état
écologique des eaux et des
milieux humides.
Dans le cadre de l’élaboration du PLU, les actions du SAGE ont
été prises en compte. Le président de l’association Digues et
Marais qui s’occupe de la gestion du marais était présent à
toute les réunions de travail du PLU. Des échanges et réunions
ont eu lieu spécifiquement sur la préservation des zones
humides en collaboration avec les techniciens du SAGE, les
services eau et biodiversité et Planification de la DDTM.
1.6 Porter à connaissance et faire
prendre en compte les objectifs
et les préconisations du DocOb
dans les documents d’urbanisme
Le Docob est cité et pris en compte dans le PLU dans le cadre
de cette évaluation environnementale. Des échanges avec le
conservatoire du littoral normand ont permis de recueillir les
préconisations.
2 2.1 Etablir et mettre en œuvre
une stratégie de communication
Dans le cadre de l’élaboration du PLU. Le président de
l’association Digues et Marais qui s’occupe de la gestion du MONT-DOL Rapport de présentation
279
environnementale coordonnée à
l'échelle de la baie en
concertation avec les acteurs
locaux
marais était présent à toute les réunions de travail du PLU. En
concertation aussi avec le service environnement de la
communauté de communes Pays de Dol Baie du Mont St
Michel, il a été décidé de mettre une OAP dans le PLU sur les
Biez et la gestion des canaux afin de donner au public un
document illustré relatif à ce sujet.
2.2 Informer et sensibiliser les
services de police de la nature
aux enjeux du DocOb
Dans le règlement du PLU, il est écrit dans toutes les zones du
PLU : sont interdits les constructions, les extensions, les
installations, les affouillements, les terrassements, le drainage
et le busage dans une bande de 10 mètres de part et d’autre
des berges des cours d’eau sauf dérogation par la police de
l'eau pour des raisons techniques, environnementales, de
sécurité ou nécessaires à l’activité agricole sans porter atteinte
au milieu environnant.
2.2 Informer et sensibiliser les
acteurs locaux sur les espèces
végétales et animales invasives
et accompagner les actions de
lutte mises en œuvre
La liste des espèces invasives est en annexe du règlement du
PLU qui les interdit par ailleurs.
3 3.2 Canaliser et limiter les accès
sur les espaces les plus fragiles
Le PLU prévoit une zone 1AUL pour un parking dans le bourg
permettant aux randonneurs de faire une halte, une zone NL
aire de pique-nique avec WC publics est aussi prévue au sud
du bourg. En bord de la 2x2 voies N176 une aire de co-voiturge
est prévue pour encourager à mutualiser les déplacements.
Dans la zone Natura 2000 terrestre le PLU classe le marais de
Dol en espace remarquable zone NLt (protection stricte) et les
chemins de randonnés y sont identifiés.
3.6 Mobiliser et déployer les
Mesures Agro-
environnementales et
Climatiques dans la baie (pour
promouvoir une agriculture en
adéquation avec les enjeux
écologiques)
Dans la zone Natura 2000 terrestre le PLU classe le marais de
Dol en espace remarquable zone NLt (protection stricte) seule
l’exploitation agricole sans construction est autorisée.
5 5.10 Encourager la mise en
place de dispositifs de gestion
écologique sur les marais
périphériques non pourvus
Les marais sont gérés par l’association Digues et Marais et le
PLU a créé un SYECAL sur les bâtiments techniques Digues et
Marais présents sur la commune de MONT-DOL. MONT-DOL Rapport de présentation
280
1.2.2 L’impact des zones constructibles sur le site Natura 2000
Les secteurs constructibles de MONT-DOL MONT-DOL Rapport de présentation
281
Les uniques zones constructibles sont en continuité du bourg (regroupant les zones U et AU et le camping) de MONT-DOL pourront accueillir environ 18 constructions nouvelles en densification et environ 16 logements en extension. Elle se situe à 1,5 km du périmètre Natura 2000 de la Baie du Mont-Saint-Michel partie terrestre, et à 3,2 km du périmètre Natura 2000 de la Baie du Mont-Saint-Michel partie en mer .
Les autres secteurs STECAL touristiques, n’accueilleront pas de nouvelles constructions. Les STECAL activités et la zone d’activités n’accueilleront que des extensions limitées, les SDU pourront accueillir des annexes sous condition qu’elles ne créent pas une extension de l’urbanisation. Ils sont donc maintenus dans leur périmètres existants. A noter cependant, le STECAL créé pour la création du parking de co-voiturage près de la 2x2 voies N175 est situé à 570m de la ZPS, il n’accueillera pas de nouvelle construction mais du stationnement sur l’ancienne station d’épuration.
Le secteur constructible le plus proche du site Natura 2000, situé à 1,8 km de la ZPS, est la zone d’extension de l’urbanisation à l’est du bourg. L’autre zone d’extension de l’urbanisation au nord du bourg est située à 3,2km de la ZSC.
Le bourg (zones U et AU)
Dent creuse dans l’enveloppe urbaine du bourg
Occupation du sol Incidences possibles Mesures de limitation des incidences
Parcelles artificialisées
(U) et agricoles non
exploitées (AU).
- Augmentation du rejet d'eaux
usées.
- Dégradation des milieux humides
et aquatiques.
- Consommation des espaces
agricoles et naturels.
- Les limites de la zone agglomérée sont
situées à 1,5 km et 3,2 km des sites Natura
2000. Les deux zones à urbaniser ne
rapprochent pas l’urbanisation du périmètre
Natura 2000.
- La densification permet une moindre
consommation des espaces agricoles ou
naturels.
- Sur les deux zones d’extension (0,7 ha), le
PLU prescrit la protection ou la création de
haies périphériques, qui permettent de
limiter l’impact paysager et l’érosion des
sols.
- Afin de limiter l’impact du camping existant
les caravanes, résidences mobiles de loisirs,
habitations légères de loisirs sont autorisés
dans la limite de 20 unités uniquement.
- La zone d’extension au nord permettra de MONT-DOL Rapport de présentation
282
justifier l’extension du réseau d’eau usées et
de raccorder des habitations actuellement
en autonome.
- Les constructions, installations,
affouillements, terrassements, drainages et
busages sont interdits dans une bande de 10
mètres de part et d’autre des berges des
cours d’eau.
Les ZA en limite avec Dol de Bretagne
Occupation du sol Incidences possibles Mesures de limitation des incidences
Parcelles artificialisées
(U)
- Augmentation du rejet d'eaux
usées.
- Dégradation des milieux humides
et aquatiques.
- Il a été décidé de ne pas autoriser les
nouvelles constructions mais que des
extensions très limitées (20%) dans cette
zone existante de 1 ha en raison de sa
proximité avec la ZPS à 640 m.
- Les constructions, installations,
affouillements, terrassements, drainages et
busages sont interdits dans une bande de 10
mètres de part et d’autre des berges des
cours d’eau.
Les 5 STECAL à vocation touristique
Manoir de la Bégaudière
Occupation du sol Incidences possibles Mesures de limitation des incidences
Parcelles déjà
artificialisées à la date
d’arrêt du PLU.
- Augmentation du rejet d'eaux
usées.
- Dégradation des milieux humides
et aquatiques.
- Augmentation des flux
touristiques.
- Les limites du STECAL touristiques
existants sont situées entre 0,3 km et 3,5 km
des secteurs Natura 2000. Les constructions
et extensions n’y sont pas autorisées en
raison de la valeur patrimoniale des
bâtiments et de la proximité de certains avec
le site Natura 2000 comme ceux de la MONT-DOL Rapport de présentation
283
Bégaudière.
- Seules les activités existantes directement
liées et nécessaires aux activités touristiques
y sont autorisées sous conditions d’être dans
les bâtiments patrimoniaux existants.
- Les eaux usées seront traitées par des
installations autonomes contrôlées par le
SPANC.
Les 7 STECAL à vocation économique
Occupation du sol Incidences possibles Mesures de limitation des incidences
Parcelles déjà
artificialisées à la date
d’arrêt du PLU.
- Augmentation du rejet d'eaux
usées.
- Dégradation des milieux humides
et aquatiques.
- Ces secteurs sont situés à 0,5 km et 3,2 km
des secteurs Natura 2000.
- Les limites des STECAL ont été dessinées
au plus près des parcelles déjà artificialisées.
- Il a été décidé de ne pas autoriser les
nouvelles constructions mais que des
extensions très limitées (30%) pour limiter
l’impact sur les milieux.
- Les eaux usées seront traitées par des
installations autonomes contrôlées par le
SPANC.
Les 3 STECAL à vocation d’équipement
Occupation du sol Incidences possibles Mesures de limitation des incidences
Parcelles déjà
artificialisées à la date
d’arrêt du PLU, et
agricoles non
exploitées.
- Augmentation du rejet d'eaux
usées.
- Dégradation des milieux humides
et aquatiques.
- Consommation des espaces
agricoles et naturels.
- Ces secteurs sont situés à 0,5 km et 3,8 km
des secteurs Natura 2000.
- Les limites des STECAL ont été dessinées
au plus près des parcelles déjà artificialisées.
- Pour le STECAL des ateliers digues et
marais et de la station d’épuration a été
décidé de ne pas autoriser les nouvelles
constructions mais que des extensions très
limitées (50%) pour limiter l’impact sur les
milieux. Pour le STECAL du parking de co-
voiturage les constructions ne sont pas
autorisées mais uniquement l’aménagement
du parking en raison de sa proximité à 0,5
km de la ZPS.
- Les espaces agricoles consommés ne sont
pas exploités par l’agriculture. MONT-DOL Rapport de présentation
284
Les 4 SDU secteurs déjà urbanisés au sens de la loi littoral
Occupation du sol Incidences possibles Mesures de limitation des incidences
Parcelles déjà
artificialisées à la date
d’arrêt du PLU.
Pas d’incidence
Ces SDU ne génèrent pas d’incidence car les
constructions de nouveaux logements n’y
sont pas autorisées contrairement à ce que
permet la loi littoral. Donc la capacité
d’accueil n’augmente pas.
En conclusion : Les zones pouvant accueillir des constructions nouvelles du PLU de MONT-DOL sont très limitées 0,7 ha au total, puisque les autres secteurs n’autorisent que des extensions des bâtiments existants ou des aménagements de parking. Il s’agit d’un choix politique fort notamment porté par l’équipe municipale et le groupe de travail du PLU, qui comportait des personnes averties et sensibilisées à la préservation des marais de Dol.
1.2.3 Le règlement du PLU
1.2.3.1 Au sein du site Natura 2000
La commune de MONT-DOL n’est actuellement pas couverte par un PLU elle est soumise au RNU. Ainsi, l’élaboration de ce plan local de l’urbanisme contribue à protéger les secteurs dans le périmètre du site Natura 2000 par le biais d’un zonage et d’un règlement très strictes.
Le périmètre Natura 2000 de la zone terrestre est classé en zone NLt, c’est-à-dire en espaces remarquables terrestre au sens de la loi littoral. Il n’y a pas de constructions possibles. C’est la règlementation la plus stricte qu’il puisse exister dans un PLU. La zone NLt recouvre entièrement les marais de Dol de la zone Natura 2000 côté terre et les zones humides situées dans la zone RAMSAR.
De même le périmètre Natura 2000 de la zone maritime est classé en zone NPlm, c’est-à-dire en espaces remarquables littoral au sens de la loi littoral. Il s’agit de l’embouchure du Guyoult. Rappelons que l’embouchure du Guyoult est la seule façade littorale de la commune et qu’elle ne représente qu’une quarantaine de mètres seulement (43 m).
Le site Natura 2000 sur MONT-DOL n’est occupé par aucune habitation, les possibilités de construire sont donc nulles et ne peuvent en aucun cas impacter les espèces et habitats protégés.
1.2.3.2 Sur le reste du territoire et favorable à la préservation du site
Natura 2000
La zone NP, elle couvre les boisements, les cours d’eau et leurs abords, les espaces proches du rivage, les coupures d’urbanisation, et certaines zones humides (qui ne sont pas d’importance internationale). Cette zone protège par une bande de 35 m tous les abords des cours d’eau. Le but étant de protéger la qualité des cours d’eau qui s’écoulent sur tout le territoire communal et par déclinaison drainent aussi les eaux sur le site Natura 2000. MONT-DOL Rapport de présentation
285
De plus, d’un point de vue hydrographique, dans toutes les zones du PLU sont interdits les constructions, les extensions, les installations, les affouillements, les terrassements, le drainage et le busage dans une bande de 10 mètres de part et d’autre des berges des cours d’eau sauf dérogation par la police de l'eau pour des raisons techniques, environnementales, de sécurité ou nécessaires à l’activité agricole sans porter atteinte au milieu environnant.
Concernant l’urbanisation, le parti pris a été de concentrer toutes le constructions nouvelles autour du bourg. Rappelons qu’il n’y a que 0,7 ha de zones d’extension à vocation d’habitat. Même les SDU ne pourront pas accueillir de construction de nouveaux logements.
Une OAP thématique sur la protection de la trame bleue est définie dans ce PLU. Dans cette OAP un zoom présente la particularité des biez et canaux qui ne sont pas tous identifiés à l’inventaire des cours d’eau mais qui nécessitent une protection, cette OAP en à la mission en rappelant le travail fait et la gestion par le Syndicat des Digues et marais.
Carte des biez et canaux
Concernant les 280 ha de zones humides elles sont repérées et protégées au titre de l’article L 151- 23 du code de l’urbanisme. Tous les travaux ayant pour effet de détruire un élément de paysage identifié au titre de l’article L 151-23 devront faire l’objet d’une déclaration préalable dans les conditions prévues (R 421- 17-d).
Par ailleurs, les 183 km de haies et 35 ha de boisements sont aussi protégés au titre de l’article L 151- 23. Tous les travaux ayant pour effet de détruire un élément de paysage identifié au titre de l’article L 151-23 devront faire l’objet d’une déclaration préalable dans les conditions prévues (R 421-17-d). Lorsque la destruction d’un élément protégé est autorisée : en zones U et AU, elle doit être compensée à 100% par la
plantation d’éléments qui joueront un rôle écologique et paysager au moins équivalent à ceux supprimés. En zones A et N, elle doit être compensée à 200% par la plantation d’éléments qui joueront un rôle écologique et paysager au moins équivalent à ceux supprimés.
Enfin des OAP thématiques ont définies dans ce PLU sur la trame verte et bleue. MONT-DOL Rapport de présentation
286
2 L’impact sur les milieux naturels et les écosystèmes
Le PADD exprime la volonté de protéger l’environnement, notamment les corridors écologiques, les zones humides et les végétaux.
La protection de la trame verte et bleue (trame bocagère, boisements, cours d’eau, zones humides) et sa connexion avec les réservoirs de biodiversité favorise la libre circulation de la faune nécessaire à son maintien, voire à son développement.
2.1 Incidences de la mise en œuvre du PLU
Zones à urbaniser
En termes d’habitat, le PLU prévoit la création de 18 nouveaux logements, en densification du tissu urbain existant, 6 dans le stock de logements vacants, 3 par changement de destination mais également en extension sur 0,7 ha.
Pour le développement de l’activité économique, le PLU ne prévoit pas d’extension de la zone d’activités en limite avec Dol de Bretagne.
Ces différentes zones à urbaniser sont situées à l’écart des réservoirs de biodiversité, donc leur urbanisation n’entraînera a priori pas la destruction de milieux susceptibles d’accueillir des espèces faunistiques et/ou floristiques d’intérêt.
A noter qu’un inventaire complémentaire des zones humides a été réalisé en 2023 sur les zones à urbaniser . Celui-ci a permis de confirmer l’absence de zones humides dans ces secteurs.
Enfin, plus globalement, pour toutes ces zones à urbaniser et à densifier il y des OAP pour garantir un projet optimiser tant en consommation d’espaces qu’en préservation des éléments naturels existants.
STECAL à vocation économique
Les STECAL à vocation économique définis sur la commune de MONT-DOL représentent une superficie de 2,8 ha.
Ils ne sont pas situés dans un réservoir de biodiversité.
Le périmètre des STECAL, est défini autour de l’existant, ainsi que leur constructibilité limitée, permettent de conclure à un impact extrêmement limité sur les milieux naturels.
STECAL à vocation touristique
Les STECAL à vocation touristique définis sur la commune de MONT-DOL représentent une superficie de 2 ha.
Ils ne sont pas situés dans un réservoir de biodiversité.
Les activités autorisées le sont sous condition qu’elles soient créées dans le volume des bâtiments existants patrimoniaux. Ce qui conduit à un impact extrêmement limité sur les milieux naturels.
STECAL à vocation d’équipements
Les STECAL à vocation d’équipement définis sur la commune de MONT-DOL représentent une superficie de 1,8 hectare d’équipements existants et 1 hectare pour le parking de co-voiturage sur l’ancienne station MONT-DOL Rapport de présentation
287
d’épuration.
Ils ne sont pas situés dans un réservoir de biodiversité.
Le périmètre des STECAL, est défini au plus juste, ainsi que leur constructibilité limitée, permettent de conclure à un impact extrêmement limité sur les milieux naturels.
La trame verte et bleue
Afin que le PLU soit en compatibilité avec les documents supracommunaux, la trame verte et bleue identifiée par le schéma régional de cohérence écologique (SRCE) et par le SCoT a été intégrée et précisée par le PLU sous la forme de continuités relevant le plus souvent d’un zonage de type N (zone naturelle), et dans une moindre mesure de type A (zone agricole) en cas de présence d’exploitations agricoles.
Trame verte et bleue communale Zones N du PLU
Rappelons que la trame verte et bleue, composée de boisements et de zones humides, permet le stockage de CO2 et participe de facto à l'atténuation du changement climatique. D’autre part, les zones boisées et humides atténuent les variations hydriques inhérentes au changement climatique.
La trame verte
Par ailleurs, le PLU procède à la protection de la trame verte via le classement de 35 ha de boisements et un tilleul remarquable situé dans le bourg au titre des EBC, ainsi que 123 km de haies au titre de l’article L 151- 23 du code de l’urbanisme (éléments de paysage à préserver).
Pour les éléments de paysage à préserver, le règlement précise que la suppression par coupe ou abattage d’un élément repéré au plan de zonage est soumise à déclaration préalable. Celle-ci pourra être refusée pour des raisons d’ordre historique, paysager, écologique. Et lorsqu’elle est autorisée, elle doit être compensée à 100% en zones U et AU et 200% en zones A et N par la plantation d’éléments qui joueront un rôle écologique et paysager au moins équivalent à ceux supprimés. A ce titre, une zone de compensation bocagère prioritaire est définie.
Pour les plantations à venir, le règlement du PLU indique que la plantation d'espèces invasives est interdite et que les haies devront être composées d'essences locales de type bocager. Les conifères en haie sont proscrits. Il est aussi recommandé la plantation d'espèces à faible potentiel allergisant. MONT-DOL Rapport de présentation
288
Pour les 11,7 ha de boisements et 25 arbres remarquables ils sont en EBC.
La trame bleue
En ce qui concerne la trame bleue, 280 hectares de zones humides sont protégés par une trame spécifique.
Les dispositions générales du règlement du PLU précisent que toute occupation ou utilisation du sol, ainsi que tout aménagement susceptible de compromettre l’existence, la qualité, l’équilibre hydraulique et biologique des zones humides est strictement interdit, notamment les remblais, les déblais.
Il est aussi rappelé dans ces dispositions générales du règlement que l'inventaire des zones humides, aussi exhaustif soit-il, n'exclut pas la nécessité de respecter la loi sur l'eau en dehors de ces espaces protégés notamment lorsque la nature du sol répond aux critères de l'arrêté du 1er octobre 2009 modifiant l'arrêté du 24 juin 2008 précisant les critères de définition et de délimitation des zones humides en application des articles L.214-7-1 et R.211-108 du code de l'environnement. Il appartient donc à chaque pétitionnaire de s'assurer du caractère humide ou non de sa parcelle.
Enfin, l’ensemble des zones interdit les constructions, les installations, les affouillements, les terrassements, le drainage et le busage dans une bande de 10 mètres de part et d’autre des berges des cours d’eau.
2.2 Mesures d’évitement, de réduction ou de compensation des incidences
Mesures d’évitement des incidences
• Protection des principaux réservoirs et corridors écologiques : classement majoritairement en zone N.
• Réalisation d’un inventaire complémentaire des zones humides en 2023.
• Création, au zonage du PLU, d’une trame spécifique protégeant strictement les zones humides.
• Définition des zones à urbaniser sur des secteurs présentant une biodiversité limitée.
Mesure de réduction des incidences
• Interdiction des constructions, installations, affouillements, terrassements, drainages et busages dans une bande de 10 mètres de part et d’autre des berges des cours d’eau.
• Protection de 11,7 ha de boisements et de 25 arbres remarquables au titre des EBC et de 183 km de haies et 35ha de boisements au titre de la Loi Paysage.
• Traitement des transitions entre les espaces naturels et/ou agricoles et les zones à urbaniser dans le cadre des orientations d’aménagement et de programmation.
• Obligation de planter des essences locales, interdiction des espèces invasives et des conifères en haie dans le règlement écrit.
Mesure de compensation des incidences
• Replantation à hauteur de 100% ou 200% de haies bocagères et boisements en cas d’arrachage ou destruction. MONT-DOL Rapport de présentation
289
3 L’impact sur la ressource en eau
Le bassin versant auquel appartient MONT-DOL est soumis au SDAGE Loire-Bretagne 2022-2027, approuvé le 18 mars 2022. Quatorze orientations fondamentales ont été définies :
1. Repenser les aménagements de cours d’eau dans leur bassin versant
2. Réduire la pollution par les nitrates
3. Réduire la pollution organique, phosphorée et microbiologique
4. Maîtriser et réduire la pollution par les pesticides
5. Maîtriser et réduire les pollutions dues aux micropolluants
6. Protéger la santé en protégeant la ressource en eau
7. Gérer les prélèvements d’eau de manière équilibrée et durable
8. Préserver et restaurer les zones humides
9. Préserver la biodiversité aquatique
10. Préserver le littoral
11. Préserver les têtes de bassin versant
12. Faciliter la gouvernance locale et renforcer la cohérence des territoires et des politiques publiques
13. Mettre en place des outils réglementaires et financiers
14. Informer, sensibiliser, favoriser les échanges
MONT-DOL est incluse dans le SAGE des Bassins côtiers de la région de Dol de Bretagne, approuvé le 6 octobre 2015.
Le PAGD du SAGE des Bassins côtiers de la région de Dol de Bretagne s’articule autour de 9 enjeux :
1. Gouvernance et organisation de la maîtrise d’ouvrage.
2. Microbiologie et Micropolluants.
3. Gestion hydraulique du Marais de Dol.
4. Gestion de la ressource en période d’étiage.
5. Inondation et submersion marine.
6. Nutriments et bilan en oxygène.
7. Phytosanitaires.
8. Biologie, hydromorphologie et continuité des cours d’eau.
9. Zones humides.
Le PLU de MONT-DOL ne vient pas à l’encontre des objectifs généraux d’utilisation, de mise en valeur, de protection quantitative et qualitative de la ressource en eau fixés dans ces deux documents. MONT-DOL Rapport de présentation
290
3.1 Incidences de la mise en œuvre du PLU
L’inventaire des zones humides existant a été complété par un inventaire sur les zones à urbaniser réalisé en 2023. L’ensemble des zones humides recensées, soit 280 hectares, sont identifiées et protégées dans le zonage du PLU par une trame spécifique.
Les zones humides du périmètre RAMSAR ainsi que tout le marais de Dol sont même classées en espaces remarquables.
Ainsi, toute occupation ou utilisation du sol, ainsi que tout aménagement susceptible de compromettre l’existence, la qualité, l’équilibre hydraulique et biologique des zones humides est strictement interdit, notamment les remblais, les déblais.
Globalement, la protection du réseau hydrographique est assurée par son classement très majoritaire en zone N. Par ailleurs, pour rappel, le règlement interdit les constructions, les installations, les affouillements, les terrassements, le drainage et le busage dans une bande de 10 mètres de part et d’autre des berges des cours d’eau.
Le réseaux des canaux et biez classés est protégé par une OAP thématique.
Enfin, le développement urbain, concentré dans ou en extension de la zone agglomérée, est majoritairement prévu par le biais d’opérations d’ensemble. La création de la zone d’extension d’habitat au nord permettra d’étendre le réseau eaux usées et ainsi raccorder des habitations actuellement en autonome.
3.2 Mesures d’évitement, de réduction ou de compensation des incidences
Mesures d’évitement des incidences
• Inventaire des zones humides sur l’ensemble du territoire et complément d’inventaire sur les zones à urbaniser, protection sur le plan de zonage par une trame spécifique, classement majoritaire de ces espaces en zone naturelle.
• Aucune zone humide dans les zones à urbaniser du PLU.
Mesure de réduction des incidences
• Interdiction des constructions, installations, affouillements, terrassements, drainages et busages dans une bande de 10 mètres de part et d’autre des berges des cours d’eau. • Protection des canaux et biez. MONT-DOL Rapport de présentation
291
4 L’impact sur le foncier agricole et naturel
4.1 Incidences de la mise en œuvre du PLU
La volonté de valoriser autant que possible le potentiel foncier situé dans l’enveloppe urbaine actuelle et d’interdire les constructions nouvelles en secteur agricole (aucun hameau constructible) constituent les mesures les plus fortes du PADD en faveur de la conservation des sols.
Le PLU contient par ailleurs des mesures de protection en faveur des espaces boisés et de la trame bocagère.
Le PLU prévoit des opérations d’urbanisation qui auront nécessairement pour effet l’artificialisation de nouvelles surfaces de sols. Cependant, celles-ci sont modérées :
- 0,65 ha pour les zones à urbaniser à vocation d’habitat.
- 0,18 ha pour la zone à urbaniser à vocation économique.
- 1,1 ha pour la zone à urbaniser à vocation d’équipement.
Le dimensionnement des zones à urbaniser répond strictement aux objectifs inscrits dans le PADD dès le début de la procédure. Ce respect rigoureux des objectifs communaux conforte la gestion de la consommation des espaces.
Cette artificialisation signifie en pratique que des terrains, qui correspondent principalement à des espaces cultivés ou à des prairies, seront soustraits à l’agriculture et que leur aménagement peut en principe générer des impacts sur les sols adjacents (impacts indirects sur les activités agricoles, érosion/sédimentation liée aux rejets d’eaux pluviales...).
Enfin, la densité moyenne prévue dans les zones à urbaniser sera de 24 logements par hectare, contre une densité réelle observée de 16 logements par hectare sur la dernière décennie.
4.2 Mesures d’évitement, de réduction ou de compensation des incidences
Mesures d’évitement des incidences
• Identification de gisements en densification du bourg qui permet de limiter les besoins en extension : environ 16 nouveaux logements.
• Réduction du dimensionnement des zones à urbaniser.
• Pas d’extensions d’urbanisation sur des zones cultivées.
• Réalisation d’opérations d’ensemble respectant une certaine densité et limitant l’étalement urbain diffus.
• Pas de nouvelles constructions possibles en campagne, à part des extensions ou pour l’agriculture.
Mesure de réduction des incidences
• Dispositions diverses intégrées au règlement et aux orientations d’aménagement et de programmation garantissant une meilleure utilisation de l’espace disponible, au travers notamment de densités bâties plus élevées que dans le passé. MONT-DOL Rapport de présentation
292
5 L’impact sur le paysage
5.1 Incidences de la mise en œuvre du PLU
De nombreuses mesures sont prises dans le PLU, déjà présentées précédemment, comme la protection des boisements, de la trame bocagère, des cours d’eau et des zones humides, la protection de l’espace agricole, la priorisation de l’urbanisation dans l’enveloppe agglomérée…
D’autres mesures spécifiques à la protection des paysages urbains sont également prises dans le règlement :
• mesures relatives aux clôtures.
• protection des éléments du patrimoine bâti.
• protection des boisements du significatifs en EBC.
Toutes les opérations d’urbanisation envisagées par le PLU modifieront à des degrés divers le paysage local, sans que l’on puisse parler a priori d’incidences négatives. Les modalités d’intégration d’un aménagement dans le paysage dépendent de multiples facteurs dont certains (la qualité d’exécution d’un chantier, par exemple) ne dépendent pas d’un PLU. Par ailleurs, les constructions n’ont pas nécessairement à se cacher ; si un masquage par des écrans végétaux peut convenir à des constructions de faible qualité, un projet soigné peut participer qualitativement au paysage.
5.2 Mesures d’évitement, de réduction ou de compensation des incidences
Mesures d’évitement des incidences
• Réduction des zones à urbaniser par rapport au précédent PLU arrêté non approuvé.
• Mitage proscrit (pas de hameaux constructibles).
• Pas de nouvelles constructions sur le Mont.
• Pas de nouvelles constructions dans les espaces proches du rivage, la bande des 100 m, les coupures d’urbanisation.
• Pas de nouvelles constructions dans les espaces remarquables (marais de Dol et partie du Mont non urbanisé).
Mesure de réduction des incidences
• Protection de nombreux éléments paysagers par le règlement (trame bocagère, boisements et patrimoine bâti) permettant l’identification des habitants au territoire et à son paysage.
• Dispositions paysagères et qualitatives diverses prévues par les orientations d’aménagement et de programmation. OAP paysage et insertion paysagère des extensions vue depuis le Mont.
• Rappel du respect du plan paysage écrit dans le cadre du plan de gestion du patrimoine UNESCO du Mont-Saint-Michel.
• Traitement, à travers les orientations d’aménagement et de programmation, des transitions entre espace bâti et espace agricole et/ou naturel. MONT-DOL Rapport de présentation
293
6 L’impact sur les déplacements
6.1 Incidences de la mise en œuvre du PLU
La volonté d’affirmer la place prépondérante du centre-bourg comme unique pôle d’urbanisation favorisera la maîtrise des besoins en déplacements. Cette orientation va dans le sens d’une limitation des déplacements motorisés individuels, d’une amélioration de la qualité de l’air, d’une réduction de la consommation d’énergie et d’une offre d’un cadre de vie agréable et de qualité.
L’arrivée de nouveaux habitants influera inévitablement sur le trafic existant.
Bien que l’amplification des déplacements ne soit pas quantifiable aujourd’hui, les élus ont veillé à définir des secteurs à développer près des axes de communication les plus empruntés et les plus adéquats pour satisfaire à la fois un trafic de transit et de desserte.
Une vélo route a été récemment créée vers Dol-de-Bretagne.
Pour les zones à urbaniser, les orientations d’aménagement et de programmation imposent de créer des voies permettant tous types de déplacements (piétons, vélos, autos…).
Globalement, le projet permettra le développement des cheminements doux et limitera les déplacements du fait de la concentration de l’urbanisation au sein du bourg.
Les cheminements piétons existants au sein du tissu bâti seront confortés. L’effort en la matière sera prolongé dans les futures opérations d’urbanisation afin de favoriser les échanges entre les habitants et d’encourager les déplacements doux.
Des espaces de stationnements supplémentaires sont prévu au PLU notamment pour le tourisme et le co- voiturage.
6.2 Mesures d’évitement, de réduction ou de compensation des incidences
Mesures d’évitement des incidences
• Principes de maîtrise de la consommation foncière et de compacité urbaine limitant les besoins de déplacements vers le centre-bourg et ses équipements, services, commerces et emplois.
• Centralisation de l’urbanisation à vocation d’habitat dans le bourg limitant les déplacements motorisés.
• Renforcement des actions en faveur des modes de déplacements doux : mise en valeur de liaison cyclable en direction de Dol-de-Bretagne, règles pour la réalisation de stationnements vélos, cheminements prévus dans le cadre des orientations d’aménagement et de programmation.
Mesure de réduction des incidences
• Création d’une OAP mobilité.
• Création d’un parking de co-voiturage à proximité de la 2*2 voies et d’un parking au pied du Mont pour les touristes souhaitant y monter à pied. MONT-DOL Rapport de présentation
294
7 L’impact sur la qualité de l’air
7.1 Incidences de la mise en œuvre du PLU
La qualité de l’air
Globalement, la compacité des nouvelles constructions voulue par l’objectif de densification de l’urbanisation conduit à construire des habitations plus économes en énergie.
D’autre part, avec des mesures de protection des haies bocagères et des boisements, le PLU favorise la qualité de l’air. Le bocage peut être considéré comme une ressource locale et renouvelable. Il peut être utilisé comme bois de chauffage, bois d’œuvre ou comme matériau de construction. Une production locale de cette ressource limite les importations de ressources extérieures et donc les déplacements. Par ailleurs, le bocage stocke le carbone.
Il est également rappelé que le PLU intègre une politique de développement de l’usage des déplacements doux. Au regard de ces éléments, il apparaît que le PLU se dote d’une palette d’orientations et d’outils qui ont, entre autres, vocation à réduire les émissions polluantes.
La pollution de l’air étant la conséquence essentielle des déplacements et du chauffage urbain, des mesures particulières sont prises pour réduire l’usage de la voiture individuelle et permettre le recours à des énergies non polluantes et renouvelables, et ainsi limiter les incidences sur la pollution atmosphérique.
Certaines de ces mesures relèvent du PLU, d’autres des projets d’aménagements spécifiques aux opérations d’aménagement urbain. Les mesures de préservation de la qualité de l’air sont les suivantes, inscrites dans le PADD et le règlement du présent PLU : les extensions urbaines sont situées à proximité immédiate du bourg, et les déplacements doux seront favorisés grâce à l’aménagement de liaisons douces au sein des zones à urbaniser.
Enfin, la plantation d'espèces à faible potentiel allergisant est recommandée par le règlement.
La maîtrise de l’énergie
Le recours aux énergies renouvelables est préconisé dans l’ensemble des zones du PLU. La commune souhaite faciliter l’implantation de ces types de constructions en limitant également les contraintes architecturales.
Pour les habitations existantes, le règlement autorise la réalisation de nouveaux modes d’isolation ou l’utilisation de nouvelles sources d’énergies.
7.2 Mesures d’évitement, de réduction ou de compensation des incidences
Mesures de réduction des incidences
• Améliorations pouvant être attendues au niveau de la réduction des flux de voitures individuelles, la protection de la végétation existante et des économies d’énergie dans l’habitat.
Mesures d’évitement des incidences
• Recommandation de planter des espèces à faible potentiel allergisant. MONT-DOL Rapport de présentation
295
8 L’impact sur les risques, pollutions et nuisances
8.1 Incidences de la mise en œuvre du PLU
Les risques
MONT-DOL est exposée aux 6 risques majeurs suivants :
✓ Le risque lié aux inondations (PPRSM du Marais de Dol).
✓ Séisme Zone de sismicité 2 (aléas faible).
✓ Mouvement de terrain (Tassements différentiels).
✓ Phénomènes météorologiques - Tempête et grains (vent).
✓ Le risque lié au transport de matières dangereuses (canalisation gaz naturel).
✓ Le risque lié au radon (potentiel de catégorie 3).
Les zones à urbaniser ne sont pas directement concernées par ces risques majeurs. Aucun secteur constructible n’est site dans une zone rouge du PPRSM. Le PPRSM est d’ailleurs annexé au règlement écrit et cité dans toutes les zones du PLU comme un risque majeur à prendre en compte.
Les pollutions
De plus, 2 sites sont recensés dans la base de données BASIAS (anciens sites industriels et activités de services ayant pu mettre en œuvre des substances polluantes). Il s’agit de l’ancienne station d’épuration et d’un garage à la Fauvelière. Ils ont tous les deux fait l’objet d’un STECAL. Des dépollutions pourront être envisagées.
Aucun ne concerne la zone urbaine du bourg.
Les nuisances sonores
Il n’y a pas de développement de zone d’activité donc pas de nuisances supplémentaires dans ce domaine.
La commune est traversée par la RN 176, inscrite au classement sonore des infrastructures de transports terrestres. Aucune zone à urbaniser n’est impactée.
Enfin, le développement des modes doux permettra d’atténuer les sources de bruit.
8.2 Mesures d’évitement, de réduction ou de compensation des incidences
Mesures d’évitement des incidences
• Les marges de recul seront respectées pour réduire les nuisances sonores.
• Aucunes zones constructibles ni de changements de destination dans les zones rouges du PPRSM. MONT-DOL Rapport de présentation
296
Mesures de réduction des incidences
• Comme indiqué dans les thématiques précédentes, le règlement du PLU traduit l’orientation de limiter l’imperméabilisation des sols et donc les risques d’inondations potentiellement engendrées par le développement de l’urbanisation.
• Les parkings devront être perméables ou semi perméables.
• De même, la préservation de l’ensemble des zones humides constitue une mesure intéressante car elles ont la capacité de retenir des eaux et limiter le risque d’inondation.
• La protection des cours d’eau avec une protection stricte dans une bande de 10 m et une interdiction de construire dans une bande de 35 m, plus l’OAP sur la gestion des biez, est favorable à l’écoulement de l’eau entre la mer et les marais.
• L’atténuation des nuisances acoustiques : des améliorations peuvent être attendues grâce à l’ensemble des dispositifs mis en place pour réduire les flux de voitures individuelles. MONT-DOL Rapport de présentation
297
9 Les scénarios alternatifs
Tout au long de la procédure de révision du PLU, plusieurs scénarios d’urbanisation ont été envisagés et ont permis d’apprécier les incidences positives et négatives sur l’environnement.
9.1 L’absence de révision du PLU depuis tellement longtemps
Premièrement, signalons que la commune de MONT-DOL aurait dû avoir un PLU depuis longtemps. Sauf que en 2012, la commune avait arrêté un PLU, celui-ci n’a jamais été approuvé. En effet, juste après l’arrêt du PLU, le PPR-Submersion Marine qui n’existait pas jusqu’alors a bouleversé le PLU arrêté.
De ce fait, la commune ne dipose d’aucun document d’urbanisme « Grenellisé » (loi de 2010) et ou compatible avec le SCoT des Communautés du Pays de Saint-Malo.
D’autre part, ce scénario au fil de l’eau comporte de nombreuses incidences négatives pour l’environnement. Les opérations se font au coup par coup. La commune ne peut pas maitriser les constructions en densification, ni les constructions de résidences secondaires, ni la consommation d’ENAF, elle ne dispose pas d’OAP non plus.
Incidence positive Incidence négative
Possibilités d’implantation nombreuses
et totalement libre.
Absence de maîtrise de la densification du bourg (pas de règles
en matière de densité, d’accès…).
Espaces naturels peu/pas préservés dans les secteurs de projets
(absence de recensement des zones humides).
9.2 Des hameaux toujours constructibles
La commune a envisagé, au début de la réflexion sur le PADD, le maintien de quelques hameaux constructibles pour de nouveaux logements notemment les SDU.
Ce scénario présente des avantages mais surtout des contraintes.
Incidences positives Incidences négatives
Mixité de l’offre en terrains à bâtir permettant l’accueil
d’une population plus diversifiée.
Offre de terrains à bâtir en campagne générant une
augmentation des déplacements vers les
équipements et services du bourg.
Comblement des dents creuses des hameaux
engendrant une limitation de la consommation
d’espaces agricoles périphériques.
Contraintes pour les exploitations agricoles proches
(problèmes de voisinage dus aux éventuels bruits,
odeurs etc. liées à l’activité agraire).
Risque de pollution des cours d’eau causée par des
systèmes d’assainissement autonome défectueux.
Polarisation des habitants ruraux vers des
communes limitrophes (manque à gagner pour les MONT-DOL Rapport de présentation
298
commerces du bourg), notamment Dol-de-
Bretagne.
Est surtout favorable à l’implanttaion de résidences
secondaires.
9.3 Une croissance démographique plus faible
Ce scénario correspond à une hypothèse basse de croissance démographique de 0,3% par an. La totalité des nouveaux logements pourrait ainsi prendre place en densification du bourg et en résorption de la vacance.
Ce scénario présente un certain nombre d’avantages mais aussi des inconvénients.
Incidence positive Incidence négative
Pas de consommation foncière. Peu d’alternatives d’implantation au niveau géographique pour la population à accueillir.
Équipements collectifs sous-utilisés.
Dynamique commerciale dans le bourg en perte de
vitesse.
Risque de non renouvellement de la population,
voire stagnation.
Tous ces scénarios ont amené la commune à retenir le projet communal présenté dans le PADD (chapitre 6). MONT-DOL Rapport de présentation
299
CHAPITRE 10
COMPATIBILITÉ AVEC LES DOCUMENTS
SUPÉRIEURS MONT-DOL Rapport de présentation
300
Le PLU doit être compatible avec les différents documents supérieurs s’appliquant sur le territoire et inscrits aux L 131-4 et L 131-5 du code de l’urbanisme. Ce principe a été pris en compte dans la révision du PLU. Le PADD et sa traduction règlementaire au travers du zonage, du règlement et des orientations d’aménagement et de programmation assurent une parfaite compatibilité avec les documents supracommunaux :
✓ Le Schéma Directeur d’Aménagement et de Gestion des Eaux (SDAGE) Loire-Bretagne.
✓ Le Schéma d’Aménagement et de Gestion des Eaux (SAGE) des Bassins côtiers de la région de Dol de Bretagne.
✓ Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) des Communautés du Pays de Saint-Malo.
✓ Le Schéma Directeur Territorial d’Aménagement Numérique (SDTAN) du département d’Ille-et-Vilaine.
1 Le SDAGE Loire-Bretagne
MONT-DOL est incluse dans le SDAGE Loire-Bretagne, approuvé le 18 mars 2022. Le SDAGE est un document de planification dans le domaine de l’eau. Il définit, pour une période de six ans (2022-2027), les grandes orientations pour une gestion équilibrée de la ressource en eau ainsi que les objectifs de qualité et de quantité des eaux à atteindre dans le bassin Loire-Bretagne. Il est établi en application des articles L.212-1 et suivants du code de l’environnement.
Quatorze orientations fondamentales ont été définies :
1. Repenser les aménagements de cours d’eau dans leur bassin versant
2. Réduire la pollution par les nitrates
3. Réduire la pollution organique, phosphorée et microbiologique
4. Maîtriser et réduire la pollution par les pesticides
5. Maîtriser et réduire les pollutions dues aux micropolluants
6. Protéger la santé en protégeant la ressource en eau
7. Gérer les prélèvements d’eau de manière équilibrée et durable
8. Préserver et restaurer les zones humides
9. Préserver la biodiversité aquatique
10. Préserver le littoral
11. Préserver les têtes de bassin versant
12. Faciliter la gouvernance locale et renforcer la cohérence des territoires et des politiques publiques
13. Mettre en place des outils réglementaires et financiers
14. Informer, sensibiliser, favoriser les échanges
Le PLU de MONT-DOL, à son échelle, ne vient pas à l’encontre de ces orientations. Il prend notamment en compte les orientations fondamentales de préservation du littoral (pas de nouvelles constructions sur le littoral), de préservation des zones humides (trame spécifique appliquée sur les zones humides +espaces remarquables terrestres sur les ZH d’importance internationale) ainsi que de préservation de la biodiversité aquatique (protection de la trame bleue + OAP sur la bonne gestion des canaux et biez du marais de Dol). MONT-DOL Rapport de présentation
301
2 Le SAGE des Bassins côtiers de la région de Dol de Bretagne
MONT-DOL est incluse dans le SAGE des Bassins côtiers de la région de Dol de Bretagne, approuvé le 6 octobre 2015.
Le PAGD du SAGE des Bassins côtiers de la région de Dol de Bretagne s’articule autour de 9 enjeux :
1. Gouvernance et organisation de la maîtrise d’ouvrage.
2. Microbiologie et Micropolluants.
3. Gestion hydraulique du Marais de Dol.
4. Gestion de la ressource en période d’étiage.
5. Inondation et submersion marine.
6. Nutriments et bilan en oxygène.
7. Phytosanitaires.
8. Biologie, hydromorphologie et continuité des cours d’eau.
9. Zones humides.
Parmi les objectifs transversaux du SAGE des Bassins côtiers de la région de Dol de Bretagne, celui concernant la protection des zones humides dans les documents d’urbanisme a été pris en compte dans le cadre du PLU. Ainsi, les données de l’inventaire des zones humides ont été reportées au règlement du PLU et un complément d’inventaire a été réalisé sur les secteurs à enjeux du PLU. L’objectif 3 à particulièrement été pris en compte considérant que MONT-DOL comprend sur son territoire une partie des marais noirs ces derniers sont classés en espaces remarquables au PLU sur les parties naturelles soit 390 ha. A noter que le président des Digues et Marais a suivi l’élaboration du PLU et a donné son avis au fur et à mesure via le groupe de travail. De plus une OAP sur la bonne gestion des canaux et biez du marais de Dol a été intégrée au PLU. L’objectif 5 est pris en compte de manière sérieuse. L’ensemble des zones du règlement rappelle le PPRSM, aucune constructions ne son possibles dans le PLU en zone rouge. Pour éviter le ruissellement les parkings sont obligatoirement perméables ou semi-perméables dans l’ensemble des zones du PLU, les clôtures également doivent permettre l’écoulement de l’eau.
3 Le SCoT des Communautés du Pays de Saint-Malo
Le SCoT en vigueur des Communautés du Pays de Saint-Malo, a été approuvé le 8 décembre 2017 et modifié en 2020. Le travail du PLU qui a débuté fin 2021 a donc pris en compte ce document. Cependant, juste après la réunion PPA de janvier 2025 le projet de SCoT en révision a été arrêté le 28 février 2025. Ainsi tout au long du document nous rappelons aussi lorsque les documents respectent le SCoT arrêté. L’Atelier d’Ys a vu avec les représentants du SCoT que le PLU pouvait être arrêté ainsi. Bien évidemment, le SCoT fera ses remarques sur la base du SCoT arrêté et nous ajusterons l’ensemble du dossier en fonction des remarques pour l’approbation si besoin.
Le SCoT arrêté de 2025 définit, dans son PAS, six axes principaux :
- Une organisation territoriale répondant aux principes d’équilibre et de solidarité.
- Développer et adapter le parc de logement pour répondre aux besoins de tous les habitants en s’inscrivant dans une trajectoire de sobriété foncière. MONT-DOL Rapport de présentation
302
- Répondre aux besoins de mobilité du territoire en accélérant le déploiement de déplacements décarbonés.
- Faire du développement économique un levier majeur des transitions et de l’attractivité du territoire.
- Assurer l’aménagement et la protection du littoral du pays.
Le DOO du SCoT décline les cinq grands objectifs suivants :
- Prendre appui sur les qualités et ressources environnementales du territoire.
- Développer et adapter le parc de logement pour répondre aux besoins de tous les habitants en tenant notamment compte du vieillissement de la population et des caractéristiques littorales du territoire.
- Favoriser l’émergence d’une offre globale de déplacements à l’échelle du territoire et accélérer les déplacements décarbonés.
- Accompagner l’économie du territoire dans son développement et ses transitions.
- Assurer l’aménagement et la protection de la mer et du littoral.
Le PLU de MONT-DOL est compatible avec le Document d’Orientation et d’Objectifs du SCoT arrêté des Communautés du Pays de Saint-Malo et les documents graphiques qui lui sont assortis. Les enjeux suivants sont particulièrement pris en compte :
- Gestion économe et sobriété foncière :
• En consommant 1,48 ha de ENAF à vocation mixte habitat entre 2021 et 2037 lorsque le SCoT autorise un maximum de 2,1 ha entre 2021 et 2040.
• En réalisant 42 % des logements en densification du bourg sans consommation d’ENAF (dont 23% contenant des OAP densification) et 14 % en résorption de la vacance (entre 2025 et 2037) lorsque le SCoT demande 23% puis 45 % jusqu’en 2040.
- Préservation des qualités agricoles, naturelles et paysagères.
• En classant 73% du territoire en zone agricole et 25% en zone naturelle.
• Trame verte et bleue préservée, les boisements et haies, le petit patrimoine.
• Préserver les lignes de crêtes : Le MONT est en espaces remarquables excepté sur sa partie construite ou ne sont pas autorisées les nouvelles constructions mais que les changements de destination. Les nouvelle zones constructibles au pied du MONT font l’objet d’insertion paysagère.
- Favoriser les déplacements décarboné :
• En créant un parking de co-voiturage à portée intercommunale.
• En préservant les chemins piétons et la vélo route.
• En centralisant l’urbanisation dans le bourg.
- Protection de la mer et du littoral :
• Urbanisation en continuité des agglomérations, pas de constructions dans les espaces proches du rivage ni dans la bande des 100 m, préservation des espaces remarquables et coupures d’urbanisation en zone naturelles. MONT-DOL Rapport de présentation
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4 Le Plan paysage en lien avec le plan de gestion du bien
UNESCO
Le Mont Saint-Michel et sa Baie (superficie totale 191 858 ha) - FR7100005 – sont inscrits sur la liste du patrimoine Mondial de l’UNESCO, en application de la convention adoptée par l’UNESCO.
MONT-DOL fait parti de la zone tampon du périmètre UNESCO.
La portée juridique est faible mais la commune doit s’engager à la bonne conservation du site. Le périmètre UNESCO et le plan de gestion doivent être annexés au PLU. L’achèvement du plan de gestion est prévu pour fin 2025 pour transmission à l’UNESCO. Il existe également un plan paysage : sept valeurs ont été définies pour caractériser « l’esprit des lieux ». Ces valeurs constituent le fondement des axes et objectifs de qualité paysagère qui sont ensuite déclinés dans un programme d’actions.
Parmi les actions prioritaires MONT-DOL est concerné par :
Plan paysage du bien UNESCO « Le Mont Saint-Michel et sa baie » MONT-DOL Rapport de présentation
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Axe 2 : Les points de vue sur le Mont sont valorisés car par de nouvelles constructions en campagne et les zones à urbaniser font l’objet d’une insertion paysagère vue depuis le Mont.
Axe 2 : Les points de vue majeurs sur la mer depuis le Mont sont valorisés car il n’y a pas de nouvelles constructions possibles sur le Mont.
Axe 5 : La gestion du bocage au MONT-DOL est préservée en loi paysage avec une replantation *2 si abattage dans les zones naturelles.
Axe 6 : La gestion écologique des marais est pérennisée par la protection stricte des marais Noirs de Dol au PLU en espaces remarquables.
Axe 8 : Les chemins de randonnées sont préservés au PLU ainsi que la vélo route.
Une OAP thématique est prévue sur l’insertion paysagère du bâti, pour conforter les cônes de vue et la silhouette de bourg. Cette OAP fait référence à la fois à l’Atlas des paysages et au plan paysage.
5 Le PPRSM
La commune est aussi concernée par un Plan de Prévention des Risques d’Inondation par submersion marine.
Le PPRSM du Marais de Dol a été approuvé par arrêté préfectoral le 25 août 2016.
Le plan de prévention des risques de submersion marine a pour but de limiter la vulnérabilité des personnes et des biens à l'aléa de submersion marine en délimitant des zones exposées au risque et en déterminant, en fonction de l'intensité du risque encouru, des mesures de prévention, de protection ou de sauvegarde.
La quasi-totalité de la commune de MONT-DOL est concernée par ce risque.
Le règlement du PLU renvoi systématiquement au PPRSM. Il n’y a aucune zones constructibles, en zone rouge.
Le PPRSM a été le document socle pris en compte tout au long de l’élaboration du PLU pour la définition des secteurs constructibles.
6 Le SRADDET
le SRADDET de Bretagne a été adopté par le Conseil Régional en décembre 2020 et approuvé par arrêté préfectoral le 16 mars 2021. La version consolidée suite à la modification n°1 adoptée les 14, 15 et 16 février 2024, a été rendue exécutoire par arrêté du préfet de la Région Bretagne en date du 17 avril 2024.
Le SRADDET englobe cinq schémas régionaux existants, élaborés et votés ces dernières années :
- Schéma Régional de Cohérence Écologique (trame verte et bleue).
- Schéma Régional Climat Air Energie.
- Schéma Régional de l’Intermodalité.
- Schéma Régional des Infrastructures et des Transports.
- Plan Régional de Prévention et Gestion des Déchets. MONT-DOL Rapport de présentation
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Les règles phares du schéma visent par exemple la zéro construction dans les zones de continuité écologique, la prise en compte de la ressource en eau dans les projets d’aménagement, la lutte contre l’étalement urbain ou l’inscription dans les documents d’urbanisme d’une projection du niveau de la mer à horizon 2100.
Les grandes priorités transversales que la Région s’est fixée se traduisent par les engagements suivants :
- Engagement pour une Bretagne connectée au Monde
- Engagement pour une performance économique par les transitions
- Engagement pour une Bretagne des proximités
- Engagement pour une Bretagne sobre
- Engagement pour une Bretagne unie et solidaire
A son échelle, le PLU de MON-DOL a pris en compte les principes généraux du SRADDET.
Les grands réservoirs régionaux de biodiversité identifiés au SRCE (marais de Dol et baie du Mont-St Michel) sont identifiés en espaces remarquables au PLU.
Par ailleurs, au sujet de la sobriété foncière à noter que le SCoT des Communautés du Pays de St Malo à pris en compte la carte régionale de répartition des surfaces pouvant être urbanisées entre 2021 et 2031 soit 461 ha pour le Pays de St Malo.
7 Le SDTAN du département d’Ille-et-Vilaine
Depuis la loi Grenelle II, les documents d’urbanisme déterminent, à l’échelle locale, les conditions permettant d’assurer le développement des communications électroniques.
À ce titre, l’étude du PLU doit prendre en compte les principes du Schéma Directeur Territorial d’Aménagement Numérique (SDTAN) du département d’Ille-et-Vilaine qui a été approuvé le 13 avril 2012.
La prise en compte de ce schéma a contribué aux choix de zones propices d’aménagement (au sein du bourg) susceptibles de s’inscrire dans un développement numérique équilibré du territoire. MONT-DOL Rapport de présentation
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CHAPITRE 11
INDICATEURS DE SUIVI MONT-DOL Rapport de présentation
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