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unknown - Métropole - Européenne de Lille - 24 C 0355 Document publié le Lundi 23 décembre 2024 Lien du pdf (unknown - Métropole - Européenne de Lille - 24 C 0355)Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Investissement et développement économique, Pour rendu exécutoire

#signature#

(113039) / lundi 23 décembre 2024 à 11:24 1 / 4 PLANIFICATION, AMENAGEMENT ET HABITAT - URBANISME, AMENAGEMENT ET VILLE -AMENAGEMENT

24-C-0355

Séance du vendredi 20 décembre 2024

DELIBERATION DU CONSEIL

BONDUES -

ZAC CŒUR DE BOURG - CONCESSION D'AMENAGEMENT - CRAC 2023

Vu l’article L. 300-5 du Code de l'Urbanisme ;

Vu la délibération n° 19 C 0025 du Conseil du 5 avril 2019, approuvant la signature de la concession d’aménagement avec le groupement Bouygues Immobilier - Projectim - Notre Logis - Logis Métropole pour la réalisation de l'aménagement relatif à la requalification du Centre-Ville « Cœur de bourg » à Bondues, pour une durée de 8 ans ;

Vu la délibération n° 20 C 0114 du Conseil du 21 juillet 2020, autorisant la signature de l'avenant n°1 au traité de concession d’aménagement qui a pour objet de caractériser la société dédiée "SAS Bondues – Cœur de bourg" comme titulaire de la concession d’aménagement ;

Vu la délibération 22-C-0256 du Conseil du 11 octobre 2022, prenant acte du compte rendu annuel à la collectivité (CRAC) 2021 pour cette opération ;

Vu la délibération 23-C-0249 du Conseil du 20 octobre 2023, prenant acte du compte rendu annuel à la collectivité (CRAC) 2022 pour cette opération.

I. Exposé des motifs

Sur le site dit « Cœur de bourg» dans le centre-ville de la commune de Bondues, la Métropole européenne de Lille projette d’aménager environ 4 hectares qui comprennent aujourd’hui pour l’essentiel des entrepôts commerciaux, une salle de sport, un terrain de football et quelques habitations privées.

Ce secteur est stratégique en terme de création de logements au regard de sa centralité. Il a été décidé en conséquence de réaliser une opération dans le cadre d'une Zone d'Aménagement Concerté (ZAC) et de lancer une procédure de désignation du futur concessionnaire de cette concession d'aménagement "Cœur de bourg" de Bondues.

Le projet prévoit la réalisation d’environ 24 000 m² de Surface de Plancher (SDP) conformément au programme prévisionnel des constructions du dossier de création de la ZAC, répartis de la façon suivante :

 Logements : 20 000 m² de SDP ;

 Équipement : 2 000 m² de SDP dédiés à une salle polyvalente ;(113039) / lundi 23 décembre 2024 à 11:24 2 / 4 PLANIFICATION, AMENAGEMENT ET HABITAT - URBANISME, AMENAGEMENT ET VILLE -AMENAGEMENT

 Commerces : 1150 m² de SDP ;

 Activités-Tertiaire : 400 m² de SDP

La concession d’aménagement arrivant dans sa phase opérationnelle, le groupement concessionnaire Bouygues Immobilier - Projectim - Notre Logis - Logis Métropole a souhaité créer une structure d’aménagement dédiée à la réalisation de cette opération sous la forme d’une Société par Actions Simplifiées, SAS composée de Bouygues Immobilier, Projectim, Sogeprom, Notre Logis et Logis Métropole.

A - Faits marquants en 2023

L’année 2023 a permis la poursuite de la Déclaration d'Utilité Publique (DUP) conformément à l’arrêté préfectoral en date du 27 juillet 2020, transféré de la MEL à la SAS Bondues - Cœur de Bourg par arrêté préfectoral en date 11 février 2021.

Une estimation des parcelles privées Desbonnets et Braems en l’état, a été sollicitée auprès de la Direction de l'Immobilier de l'Etat (DIE) en date du 4 octobre 2021. Une nouvelle estimation est parvenue à la SAS le 4 mars 2022. Les mémoires valant offres ont ainsi pu être adressés aux propriétaires en date du 11 mars 2022, avec des offres de prix basées sur les hypothèses du bilan de la concession, inférieures à l’estimation de la DIE.

 Mars 2022 : notification des mémoires valant offre aux propriétaires ;  Mai 2022 : Saisine du juge ;

 Mi-septembre 2022 : réception des conclusions du commissaire du gouvernement ;

 26 septembre 2022 : transport du juge sur les lieux ;

 18 novembre 2022 et 10 février 2023 : audience TGI du dossier Braems et du dossier Desbonnets ;

 17 février 2023 et 14 avril 2023 : jugements d’expropriation Braems et Desbonnets ;

 25 mai 2023 : PV de déclaration d’appel des consorts Braems ;

 27 juin 2023 : déclaration d’appel des indivisions Desbonnets ;

 29 janvier 2024 : audience en appel des consorts Braems ;

 10 juin 2024 : audience en appel des indivisions Desbonnets.

B - Évolution du bilan de la concession d'aménagement

1 - Dépenses en 2023 :

Les dépenses pour l'année 2023 s'élèvent à 55 920,00 € HT, soit une diminution de 79 824,68€ HT par rapport au CRAC 2022 (135 745,00 € HT). Cet écart s'explique par :

 Le report des études faute d’avancement sur les acquisitions foncières ;(113039) / lundi 23 décembre 2024 à 11:24 3 / 4 PLANIFICATION, AMENAGEMENT ET HABITAT - URBANISME, AMENAGEMENT ET VILLE -AMENAGEMENT

 Les frais d’avocats supplémentaires induits par la procédure de DUP en cours ;

 Les frais financiers plus importants que les prévisions initiales liés au contexte et à la conjoncture économique.

2 - Recettes en 2023 :

Les recettes pour l'année 2023 s'élèvent à 0 € HT, tel que prévu au CRAC 2022, faute de maitrise foncière du site.

3 - Dépenses prévisionnelles :

Les dépenses prévisionnelles s'élèvent à 15 564 386,16 € HT, soit une augmentation de 2 944 428,11 € HT par rapport au CRAC 2022.

Cet écart s'explique par :

 Une provision supplémentaire pour des surcouts de dépollution qui n'étaient pas connus au moment de l'attribution de la concession d'aménagement. Ces surcouts (450 000 € HT) sont issus des premières études de pollution ;  L'augmentation des couts de travaux de voirie et réseaux divers de 400 000 € HT due à la hausse du cout des matières premières ;

 Les frais financiers et frais juridiques supplémentaires, respectivement de 245 000 € HT et 51 750 € HT, liés à la conjoncture économique ;

 Une dépense supplémentaire pour les acquisitions du foncier suite aux jugements en appel des indivisions Braems de 1 718 000 € HT.

4 - Recettes prévisionnelles :

Les recettes prévisionnelles s'élèvent à 12 620 400 € HT, montant inchangé par rapport au CRAC 2022.

5 - Risques éventuels :

Les délais liés à la procédure d’expropriation font peser un risque avéré sur la possibilité de réaliser l’opération dans la durée de la concession (8 ans). De même, les dépenses liées aux acquisitions nécessaires aux aménagements prévus au contrat de concession d’aménagement font peser un risque financier trop important au bilan de l’opération avec un déficit prévisionnel de 3 760 051 € HT.

Le bilan du CRAC 2023 a été mis à jour notamment sur les surcouts de dépollution, un surcout des acquisitions foncières, l’augmentation des frais d’avocat pour le pilotage de la DUP, l’augmentation des couts travaux du fait de la hausse du cout des matières premières, l’augmentation des frais financiers liés à la conjoncture économique, une diminution des recettes de charges foncières des bailleurs.(113039) / lundi 23 décembre 2024 à 11:24 4 / 4 PLANIFICATION, AMENAGEMENT ET HABITAT - URBANISME, AMENAGEMENT ET VILLE -AMENAGEMENT

En l’état, le bilan présente donc un déficit prévisionnel de 2 944 428,11 € HT.

Cependant le travail d’actualisation de l’ensemble de ces postes (dépenses et recettes) laisse envisager un déficit global d’opération d’environ 3 332 000 €HT.

Le risque financier est trop important pour poursuivre l’opération telle qu’inscrite au contrat.

6 - Évolution des participations de la Métropole européenne de Lille :

Aucune participation financière de la MEL n'est inscrite pour cette opération.

II. Dispositif décisionnel

Par conséquent, la commission principale Aménagement, Habitat, Politique de la ville, Foncier, Urba., GDV consultée, le Conseil de la Métropole décide :

1) De prendre acte du CRAC 2023 mis à disposition sur le Flash Conseil, dont les principales évolutions sont expliquées ci-dessus.

Résultat du vote : LE CONSEIL PREND ACTE DU PRÉSENT RAPPORT