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Déliberation - 111 d1679497702781
Document publié le Mercredi 1 janvier 2003 par la commune de Niort.
Lien du pdf (Déliberation - 111 d1679497702781)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Justice et droit,
DEPARTEMENT
DES
DEUX-SEVRES _______ VILLE DE NIORT
________
EXTRAIT DU REGISTRE DES DELIBERATIONS
DU CONSEIL MUNICIPAL
___________
Conseillers en exercice : 45
Votants : 45
Convocation du Conseil municipal :
le 14/03/2023
Publication :
le 24/03/2023
SEANCE DU 20 MARS 2023
Délibération n° D-2023-97
Acquisition d'une maison d'habitation - 35 rue de Fontenay -
Ilot des Capucins - BN n°247
Président :
MONSIEUR JÉRÔME BALOGE
Présents :
Monsieur Jérôme BALOGE, Monsieur Dominique SIX, Madame Rose-Marie NIETO, Monsieur Michel PAILLEY, Monsieur Nicolas VIDEAU, Madame Jeanine BARBOTIN, Madame Anne-Lydie LARRIBAU, Monsieur Elmano MARTINS, Madame Florence VILLES, Monsieur Philippe TERRASSIN, Madame Valérie VOLLAND, Monsieur Thibault HEBRARD, Madame Marie-Paule MILLASSEAU, Madame Lydia ZANATTA, Monsieur Eric PERSAIS, Madame Yvonne VACKER, Monsieur Guillaume JUIN, Madame Aline DI MEGLIO, Madame Sophie BOUTRIT, Madame Aurore NADAL, Monsieur François GUYON, Madame Stéphanie ANTIGNY, Madame Yamina BOUDAHMANI, Monsieur Karl BRETEAU, Monsieur Romain DUPEYROU, Monsieur Nicolas ROBIN, Madame Mélina TACHE, Madame Fatima PEREIRA, Madame Ségolène BARDET, Monsieur François GIBERT, Madame Véronique BONNET-LECLERC, Madame Cathy GIRARDIN, Monsieur Sébastien MATHIEU, Madame Elsa FORTAGE, Monsieur Yann JEZEQUEL, Madame Véronique ROUILLE-SURAULT.
Secrétaire de séance : Anne-Lydie LARRIBAU
Excusés ayant donné pouvoir :
Madame Christelle CHASSAGNE, ayant donné pouvoir à Monsieur Elmano MARTINS, Monsieur Lucien-Jean LAHOUSSE, ayant donné pouvoir à Madame Anne-Lydie LARRIBAU, Monsieur Gerard LEFEVRE, ayant donné pouvoir à Madame Sophie BOUTRIT, Monsieur David MICHAUT, ayant donné pouvoir à Madame Marie-Paule MILLASSEAU, Monsieur Florent SIMMONET, ayant donné pouvoir à Monsieur Philippe TERRASSIN, Monsieur Hervé GERARD, ayant donné pouvoir à Monsieur Dominique SIX, Madame Noélie FERREIRA, ayant donné pouvoir à Madame Mélina TACHE, Monsieur Bastien MARCHIVE, ayant donné pouvoir à Monsieur Jérôme BALOGE, Monsieur Baptiste DAVID, ayant donné pouvoir à Monsieur Nicolas ROBIN CONSEIL MUNICIPAL DU 20 mars 2023
Délibération n° D-2023-97
Direction Patrimoine et Moyens Acquisition d'une maison d'habitation - 35 rue de Fontenay - Ilot des Capucins - BN n°247
Monsieur Thibault HEBRARD, Adjoint au Maire expose :
Mesdames et Messieurs,
La maison d’habitation, sise 35 rue de Fontenay, cadastrée section BN 247, jouxte des propriétés communales constitutives d’un ilot immobilier dénommé « Place des Capucins » dont la maitrise foncière de la Ville de Niort est déjà large (BN 237, 244, 245, 246, 473, 474, 575, et 576). Un plan du parcellaire est joint en annexe de cette délibération.
L’acquisition de cette maison en état médiocre de type T4 de 100 m² de surface, développé pour une surface de parcellaire de 95 m², peut permettre d’envisager une opération de requalification d’envergure de l’ilot immobilier constitué.
Le projet conjugue ainsi plusieurs objectifs :
- créer un ensemble immobilier attractif en cœur de ville, dans une zone stratégique ;
- favoriser la création d’espaces mixtes d’habitation, commerciaux et/ou professionnels, et/ou tertiaires en rez-de-chaussée d’immeuble conformément au projet municipal ;
- favoriser la création de logements spacieux aux étages conformément au projet municipal.
La maison a fait l’objet d’une déclaration d’intention de cession par le mandataire au profit de la Ville de Niort en date du 22 décembre 2022, pour un prix de 100 000 € net vendeur, auxquels s’ajoutent 3 500 € de frais de commercialisation, ainsi que les frais d’acte notarié à la charge de l’acquéreur. Intention confirmée par la représentante légale du propriétaire par courrier en date du 1er février 2023.
Un avis des domaines sur la valeur vénale du bien en date du 05 octobre 2022 a été produit, pour une estimation à hauteur de 100 510 € fourchette haute.
L’acquisition de la maison d’habitation sise 35 rue de Fontenay, cadastrée section BN 247, est proposée pour un prix de 100 000 € net vendeur, frais de commercialisation de 3 500 € et frais d’acte authentique notarié en plus du prix de vente, à la charge de l’acquéreur.
Il est demandé au Conseil municipal de bien vouloir :
- approuver l’acquisition de la maison sise 35 rue de Fontenay, cadastrée section BN 247, pour la somme de 100 000 €, frais de commercialisation de 3 500 € et frais d’acte notarié en sus à charge de l’acquéreur ;
- autoriser Monsieur le Maire ou l’Adjoint délégué à signer l’acte de cession à intervenir et tous documents liés.
LE CONSEIL
ADOPTE
Pour : 45
Contre : 0
Abstention : 0
Non participé : 0
Excusé : 0
Le Secrétaire de séance
Anne-Lydie LARRIBAU
Le Maire de Niort
Jérôme BALOGE cadastre.gouv.Îr
Service de la Documentation Nationale du Cadastre
82, rue du Maréchal Lyautey - 78103 Saint-Germain-en-Laye Cedex
SIRET 16000001400011
©2022 Direction Générale des Finances Publiques Impression non normalisée du plan cadastral Ex
REPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Egalité
Fraternité
FINANCES PUBLIQUES
Direction Générale des Finances Publiques Le 05/10/2022
Direction départementale des Finances Publiques de la Vienne
Pôle d'évaluation domaniale de la Vienne
11, rue Riffault - CS 70549 La Directrice départementale des Finances
86020 Poitiers Cedex publiques de la Vienne
téléphone : 05 49 55 62 00
Courriel : ddfip86.pgp.domaine@d£gfip.finances.gouv.fr las 1e
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Valérie SERVANT
Courriel : valerie.servant@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 05 49 00 85 73/06 24 34 67 58
Ville de Niort
Réf DS:9788450
Réf OSE : 2022-79191-67410
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l'évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible
sur le site collectivites-locales.gour.fr
Nature du bien : Habitation à rénover de 1879
Adresse du bien : 35 rue de Fontenay, 79 000 Niort
Valeur : 87 400 €, assortie d'une marge d'appréciation de 15 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de
la valeur »)
-
1
7302 - SD 1- CONSULTANT
2 - DATES
de consultation :
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis:
le cas échéant, de visite de l'immeuble :
du dossier complet :
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l'opération
Cession : C1
Acquisition : amiable
par voie de préemption [1 avec révision de prix
par voie d’expropriation [1
Prise à bail : C]
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de []
l'instruction du 13 décembre 2016":
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...) C]
3.3. Projet et prix envisagé
Dans le cadre de la réhabilitation de la place de stationnement jouxtant le bien, la ville de Niort est
en cours d'acquisition de l'ensemble des immeubles qui se situent sur cette place.
Le prix de mise ne vente est de 106 600€ par notaire.
1 Voir également page 17 de la Charte de l'évaluation du Domaine
08/09/2022
08/09/2022
2 4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Niort se situe à 50 minutes en voiture de la Rochelle (64 km) et de la côte atlantique. La ville se
trouve à la convergence de deux autoroutes : l’A10 (Paris-Bordeaux) et l'A83 (Nantes Bordeaux), à
50 minutes de Poitiers (76 km), 1h30 de Nantes (144 km), 1h50 de Bordeaux (185 km), 3h45 de Paris
(409 km). Le TGV Atlantique place Niort à moins de 2h de Paris. Les aéroports de Poitiers et La
Rochelle proposent des vols directs vers des villes françaises ou européennes. Avec plus de 59 000
habitants, Niort est la ville-centre d’une communauté d'agglomération d'environ 121 000 habitants
(40 communes). Son aire urbaine s'étend sur 74 communes. La ville concentre plus de 60 % des
emplois de l'aire urbaine et polarise la majorité des déplacements domicile-travail. La présence sur
son territoire des sièges nationaux de la MAIF, de la MAAF, de la MACIF et de SMACL Assurances en
a fait la capitale française des mutuelles d'assurance, la 4e place financière française et la capitale
régionale de l'économie sociale et s
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
L'habitation jouxte une place de stationnement, en centre de Ville.
Les immeubles attenants à cette habitation sont vides, en mauvais état, murés pour la plupart.
4.3. Références cadastrales
L'immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
Niort BN247 35 rue de Fontenay 95m? Pavillon de 1879 dégradé
4.4. Descriptif
maison à rénover comprenant :
Au RDC, entrée, chambre, salon, cuisine, petite véranda et petite cour cloturée.
Au T° étage, 2 chambre et une salle d'eau.
Au 2ème étage, 1 chambre et le grenier.
4.5. Surfaces du bâti
La surface habitable retenue par l'office notariale est de 87,36m°.
5 - SITUATION JURIDIQUE
Propriété de l'immeuble
par acte du 1° octobre 1993.
Un arrêté de Péril a été publié en 2020 indiquant une situation d'insécurité pour le public.
6 - URBANISME
Règles actuelles
olidaire
3 Zone Uca du PLU en vigueur sur Niort approuvé la 16/04/2016, plan de sauvegarde et de mise en
valeur (PSMV), aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP), périmètre de
protection de 500 m, périmètre de renouvellement urbain.
La zone UCa est le secteur du centre-ville étendu aux faubourgs du XIXe siècle. D'après le PLU, les
bâtiments sont situés sur une zone de site archéologique et une partie des biens forment un
ensemble architectural.
7 - MÉTHODE(S) D'ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Méthode par comparaison : qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l'étude objective des
mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l'immeuble à évaluer sur le
marché immobilier local. AU cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marché
immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
Sources internes à la DGFIP et critères de recherche - Termes de comparaison
Recherche d'immeuble/maison de ville sur Niort dans un périmètre de 500m autour du bien à
estimer sur la période de 01/2019 à 08/2022 :
Biens bâtis : immeuble de rapport... - valeur vénale
date commune surface urba- : 2 pe 2 . N mutation adresse cadastre sU nisme Prix € Prix/m Observations
1 18/01/2021 | 75B rue de Fontenay, Niort BN211 85m? UCa 70 000€ | 823,5€/m°? Construction de 1898
2 | 30/01/2019 | SST rue de Fontenay, Niort | BN 221 80m? UCa 80 000€ | 1 000€/m? Construction de 1880
3 | 30/12/2020 | 83 rue St Gelais, Niort BY19 105m? UCa | 45000€ | 428e/m2 |MMeuble à rénover dans sa totalité sur une parcelle de 53m
; BN 2 : 4 | 23/07/2021 |10 rue du Pré Leroy, Niort 452/558 40m UCa 40 000€ | 1 000€/m
5 | 27/06/2022 |18 rue du Four, Niort BN 148 84m? UCa 55000€ | 654,8€/m? Construction de 1860
6 | 25/08/2020 | 14 rue Jean Migault, Niort BX729 84m? UCa 47 500€ | 520€/m°? Construction de 1878
moyenne 737,4
Cette sélection de 6 termes sur une liste d’une quinzaine de termes dont les prix au m° vont de
428€/m°? pour un immeuble de rapport à rénover dans sa totalité à 1000€/m? correspond à une
sélection de termes d'année similaire et d'état médiocre similaire au bien à estimer.
Le bien à estimer n'a pas été visité, cependant les biens attenants ont été visités en 2021 pour la
succession (bien cadastré BN 242) et en 2020 pour les immeubles murés voisins.
L'habitation est vieillissante, sous arrêté de péril, et les maisons proches sont en majeure partie
murées, cependant cette habitation était encore occupée dernièrement, aussi le tarif de 1 000€/m°
sera retenue.
4 8.2. Analyse et arbitrage du service - Termes de référence et valeur retenue
Du fait de l'environnement direct et l'état dégradé du bien sous arrêté de Péril du 28/05/2020 N°
2020P05476, il a été choisi de sélectionner des termes en mauvais état, à rénover. Cependant le
marché de l'immobilier en hausse et la bonne situation du bien au sein de la ville de Niort, feront
retenir la valeur haute de la sélection soit 1 000€/m°? des termes sélectionnés en état médiocre. La
valeur vénale du bien est de 1 000*87,36-87 360€ arrondie à 87 400€.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE — MARGE D'APPRÉCIATION
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d'une marge
d'appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui
résulte d'une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 87 400 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d'une marge d'appréciation de 15% portant la valeur maximale
d'acquisition sans justification particulière à 100 500€ (arrondie).
La marge d'appréciation reflète le degré de précision de l'évaluation réalisée (plus elle est faible et
plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du
consultant.
4
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours acheter à Un prix plus bas sans nouvelle
consultation du pôle d'évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités
territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s'affranchir de
cette valeur par une délibération ou une décision pour acquérir à un prix plus haut.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l'accord* des parties
sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n'intervenait pas ou si l'opération n'était pas
réalisée dans ce délai.
#bour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou
communautaire de permettre l'opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans Ja
mesure où l'accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective
intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signature
de l'acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du
présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles
d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à
changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte
une modification de ces dernières.
5 11 - OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession
du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation
domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée, qui ne
peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de
présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des
sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU
SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l'accès aux
documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des
règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret
professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien
de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient
d'occulter préalablement les données concernées.
Pour la Directrice et par délégation,
LE
Valérie SERVANT
Inspectrice des Finances Publiques
L'enregistrement de votre demande à fait l'objet d’un traitement informatique. Le droit d'accès et
de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l'informatique, aux fichiers et aux
libertés, s'exerce auprès des directions territ_'rialement compétentes de la Direction Générale des
Finances Publiques.
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