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Document publié le Jeudi 12 décembre 2019 par la commune de Plessis-Saint-Benoist.
Lien du pdf (PLU - Règlements - Règlement écrit)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Eau et assainissement, Environnement,
Département de l’Essonne
Commune de PLESSIS-SAINT-BENOIST
Plan Local d’Urbanisme
REGLEMENT
PLU approuvé par DCM du : Sommaire
Le règlement : partie législative 3
Le règlement : partie réglementaire 12
Portée d’autres législations relatives à l’occupation des sols 23
Champ d’application, portée, contenu et principes du règlement 26
Structure du règlement des différentes zones 28
Délimitation et réglementation des zones urbaines, à urbaniser, agricole,
naturelle et forestière 29
Règlement de la zone Ua 31
Règlement de la zone Ub 58
Règlement de la zone 1AU 85
Règlement de la zone A 113
Règlement de la zone N 136
Lexique du règlement 159
2 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Le règlement : partie législative
Article L.151-8
Le règlement fixe, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durables, les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols permettant d’atteindre les objectifs mentionnés aux articles L. 101-1 à L. 101-3.
1 - Affectation des sols et destination des constructions
Article L .151-9
Le règlement délimite les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger.
Il peut préciser l’affectation des sols selon les usages principaux qui peuvent en être faits ou la nature des activités qui peuvent y être exercées et également prévoir l’interdiction de construire.
Il peut définir, en fonction des situations locales, les règles concernant la destination et la nature des constructions autorisées.
Article L.151-10
Le règlement peut délimiter les secteurs dans lesquels la délivrance du permis de construire peut être subordonnée à la démolition de tout ou partie des bâtiments existants sur le terrain où l’implantation de la construction est envisagée.
Paragraphe 1 : Zones naturelles, agricoles ou forestières
Article L.151-11
I. Dans les zones agricoles, naturelles ou forestières, le règlement peut :
1° Autoriser les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière du terrain sur lequel elles sont implantées et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages ;
2° Désigner, en dehors des secteurs mentionnés à l’article L. 151-13, les bâtiments qui peuvent faire l’objet d’un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site. Le changement de destination est soumis, en zone agricole, à l’avis conforme de la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers prévue à l’article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime, et, en zone naturelle, à l’avis conforme de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites.
3 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT II. Dans les zones agricoles ou forestières, le règlement peut :
autoriser les constructions et installations nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, lorsque ces activités constituent le prolongement de l’acte de production, dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain sur lequel elles sont implantées et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages. L’autorisation d’urbanisme est soumise pour avis à la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers.
Article L.151-12
Dans les zones agricoles, naturelles ou forestières et en dehors des secteurs mentionnés à l’article L. 151-13, les bâtiments d’habitation existants peuvent faire l’objet d’extensions ou d’annexes, dès lors que ces extensions ou annexes ne compromettent pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site.
Le règlement précise la zone d’implantation et les conditions de hauteur, d’emprise et de densité de ces extensions ou annexes permettant d’assurer leur insertion dans l’environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone.
Les dispositions du règlement prévues au présent article sont soumises à l’avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers prévue à l’article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime.
Article L.151-13
Le règlement peut, à titre exceptionnel, délimiter dans les zones naturelles, agricoles ou forestières des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées dans lesquels peuvent être autorisés :
1° Des constructions ;
2° Des aires d’accueil et des terrains familiaux locatifs destinés à l’habitat des gens du voyage au sens de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage ;
3° Des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs.
Il précise les conditions de hauteur, d’implantation et de densité des constructions, permettant d’assurer leur insertion dans l’environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone.
Il fixe les conditions relatives aux raccordements aux réseaux publics, ainsi que les conditions relatives à l’hygiène et à la sécurité auxquelles les constructions, les résidences démontables ou les résidences mobiles doivent satisfaire.
Ces secteurs sont délimités après avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers prévue à l’article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime.
4 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Paragraphe 2 : Mixité sociale et fonctionnelle en zones urbaines ou à urbaniser
Article L.151-14
Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels les programmes de logements comportent une proportion de logements d’une taille minimale qu’il fixe.
Article L.151-15
Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à des catégories de logements qu’il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale.
Article L.151-16
Le règlement peut identifier et délimiter les quartiers, îlots et voies dans lesquels est préservée ou développée la diversité commerciale, notamment à travers les commerces de détail et de proximité, et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer cet objectif.
2 - Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Paragraphe 1 : Qualité du cadre de vie
Article L.151-17
Le règlement peut définir, en fonction des circonstances locales, les règles concernant l’implantation des constructions.
Article L.151-18
Le règlement peut déterminer des règles concernant l’aspect extérieur des constructions neuves, rénovées ou réhabilitées, leurs dimensions, leurs conditions d’alignement sur la voirie et de distance minimale par rapport à la limite séparative et l’aménagement de leurs abords, afin de contribuer à la qualité architecturale, urbaine et paysagère, à la mise en valeur du patrimoine et à l’insertion des constructions dans le milieu environnant.
Article L.151-19
Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et identifier, localiser et délimiter les quartiers, îlots, immeubles bâtis ou non bâtis, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation, leur conservation ou leur restauration. Lorsqu’il s’agit d’espaces boisés, il est fait application du régime d’exception prévu à l’article L. 421-4 pour les coupes et abattages d’arbres.
5 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Article L.151-20
Dans les secteurs bâtis des zones urbaines issus d’une opération d’aménagement d’ensemble d’un domaine boisé, antérieure au XXe siècle, et ayant conservé leur caractère remarquable de parc, le règlement peut comporter des dispositions réglementant la surface de plancher des constructions en fonction de la taille des terrains si la préservation de la qualité des boisements et espaces verts le justifie.
Article L.151-21
Le règlement peut définir des secteurs dans lesquels il impose aux constructions, travaux, installations et aménagements de respecter des performances énergétiques et environnementales renforcées qu’il définit. A ce titre, il peut imposer une production minimale d’énergie renouvelable, le cas échéant, en fonction des caractéristiques du projet et de la consommation des sites concernés. Cette production peut être localisée dans le bâtiment, dans le même secteur ou à proximité de celui-ci.
Article L.151-22
Le règlement peut imposer une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables, éventuellement pondérées en fonction de leur nature, afin de contribuer au maintien de la biodiversité et de la nature en ville.
Article L.151-23
Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les sites et secteurs à protéger pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation. Lorsqu’il s’agit d’espaces boisés, il est fait application du régime d’exception prévu à l’article L. 421-4 pour les coupes et abattages d’arbres.
Il peut localiser, dans les zones urbaines, les terrains cultivés et les espaces non bâtis nécessaires au maintien des continuités écologiques à protéger et inconstructibles quels que soient les équipements qui, le cas échéant, les desservent.
Article L.151-24
Le règlement peut délimiter les zones mentionnées à l’article L. 2224-10 du code général des collectivités territoriales concernant l’assainissement et les eaux pluviales.
Article L.151-25
Dans les zones à protéger en raison de la qualité de leurs paysages, le règlement peut déterminer les conditions dans lesquelles les possibilités de construction résultant des règles qu’il fixe pour l’ensemble de la zone pourront être transférées en vue de favoriser un regroupement des constructions sur d’autres terrains situés dans un ou plusieurs secteurs de la même zone.
Dans ces secteurs, les constructions ne sont autorisées qu’après de tels transferts, les possibilités de construire propres aux terrains situés dans ces secteurs s’ajoutant alors aux possibilités transférées.
Le règlement fixe la densité maximale de construction dans ces secteurs.
6 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT En cas de transfert, la totalité du terrain dont les possibilités de construction sont transférées est frappée de plein droit d’une servitude administrative d’interdiction de construire constatée par un acte authentique publié au fichier immobilier. Cette servitude ne peut être levée que par décret pris sur avis conforme du Conseil d’Etat.
Paragraphe 2 : Densité
Article L.151-26
Le règlement peut imposer, dans des secteurs qu’il délimite au sein des secteurs situés à proximité des transports collectifs, existants ou programmés, une densité minimale de constructions.
Article L.151-27
Dans les zones d’aménagement concerté, le règlement peut déterminer la surface de plancher dont la construction est autorisée dans chaque îlot, en fonction, le cas échéant, de la nature et de la destination des bâtiments.
Article L.151-28
Le règlement du plan local d’urbanisme ou du document d’urbanisme en tenant lieu peut prévoir, dans le respect des autres règles établies par le document et notamment les servitudes d’utilité publique visées à l’article L. 151-43 et sous réserve des dispositions de l’article L. 151-29 :
1° Des secteurs situés dans les zones urbaines à l’intérieur desquels un dépassement des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au sol est autorisé pour permettre l’agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d’habitation. Ce dépassement, fixé pour chaque secteur, ne peut excéder 20 % pour chacune des règles concernées. L’application du dépassement ainsi autorisé ne peut conduire à la création d’une surface de plancher supérieure de plus de 20 % à la surface de plancher existante ;
2° Des secteurs à l’intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux au sens de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation bénéficie d’une majoration du volume constructible tel qu’il résulte des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au sol. Cette majoration, fixée pour chaque secteur, ne peut excéder 50 %. Pour chaque opération, elle ne peut être supérieure au rapport entre le nombre de logements locatifs sociaux et le nombre total des logements de l’opération ;
3° Dans les zones urbaines ou à urbaniser, un dépassement des règles relatives au gabarit qui peut être modulé mais ne peut excéder 30 %, pour les constructions faisant preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale ou qui sont à énergie positive. La limitation en hauteur des bâtiments ne peut avoir pour effet d’introduire une limitation du nombre d’étages plus contraignante d’un système constructif à l’autre. Un décret en Conseil d’Etat détermine les conditions d’application de la majoration ;
4° Des secteurs à l’intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant des logements intermédiaires, définis à l’article L. 302-16 du code de la construction et de l’habitation, bénéficie d’une majoration du volume constructible qui résulte des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au sol. Cette majoration, fixée pour chaque secteur, ne peut excéder 30 %. Pour chaque opération, elle ne peut être supérieure au rapport entre le nombre de logements intermédiaires et le nombre total de logements de l’opération.
7 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Article L.151-29
Les dispositions du 1° de l’article L. 151-28 ne sont pas applicables dans les zones A, B et C des plans d’exposition au bruit mentionnées à l’article L. 112-7.
Le dépassement prévu au 3° de l’article L. 151-28 ne peut excéder 20 % sur un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques ou protégé au titre des abords définis au titre II du livre VI du code du patrimoine, dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable classé en application du titre III du même livre VI, dans un site inscrit ou classé en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 du code de l’environnement, à l’intérieur du cœur d’un parc national délimité en application de l’article L. 331-2 du même code ou sur un immeuble protégé en application de l’article L. 151-19 du présent code. Il ne peut permettre de déroger aux servitudes d’utilité publique mentionnées à l’article L. 151-43.
La majoration prévue au 4° de l’article L. 151-28 ne s’applique pas aux logements mentionnés à l’article 199 novovicies du code général des impôts.
L’application du 1° de l’article L. 151-28 est exclusive de celle des 2° à 4° du même article.
L’application combinée des 2° à 4° de l’article L. 151-28 ne peut conduire à autoriser un dépassement de plus de 50 % du volume autorisé par le gabarit de la construction.
Article L.151-29-1
Les projets soumis à autorisation de construire bénéficiant d’une dérogation accordée en application des 2° et 3° de l’article L. 151-28 et dont la réalisation présente un intérêt public du point de vue de la qualité ainsi que de l’innovation ou de la création architecturales peuvent obtenir une dérogation supplémentaire, selon le cas, soit du volume constructible, soit des règles relatives au gabarit, dans les limites fixées au présent article.
Les projets soumis à autorisation de construire bénéficiant d’une dérogation accordée en application du 4° du même article L. 151-28 et dont la réalisation présente un intérêt public du point de vue de la qualité ainsi que de l’innovation ou de la création architecturales peuvent obtenir une dérogation supplémentaire, selon le cas, soit de l’emprise au sol, soit de la hauteur, dans les limites fixées au présent article.
L’autorité compétente pour délivrer l’autorisation de construire peut, par décision motivée, après avis de la commission régionale du patrimoine et de l’architecture mentionnée à l’article L. 611-2 du code du patrimoine, accorder les dérogations supplémentaires prévues au présent article, dans la limite de 5 %.
Paragraphe 3 : Stationnement
Article L.151-30
Lorsque le règlement prévoit des obligations en matière de stationnement des véhicules motorisés, il fixe des obligations minimales pour les vélos pour les immeubles d’habitation et de bureaux, dans le respect des conditions prévues au I de l’article L. 111-5-2 du code de la construction et de l’habitation.
8 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Article L.151-31
Lorsque le règlement impose la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, cette obligation est réduite de 15 % au minimum en contrepartie de la mise à disposition de véhicules électriques munis d’un dispositif de recharge adapté ou de véhicules propres en auto-partage, dans des conditions définies par décret.
Article L.151-32
Lorsque les conditions de desserte par les transports publics réguliers le permettent, le règlement peut fixer un nombre maximal d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés à réaliser lors de la construction de bâtiments destinés à un usage autre que d’habitation.
Article L.151-33
Lorsque le règlement impose la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d’assiette ou dans son environnement immédiat.
Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant du premier alinéa, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu’il ne peut réaliser lui-même, soit de l’obtention d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l’opération, soit de l’acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions.
Lorsqu’une aire de stationnement a été prise en compte dans le cadre d’une concession à long terme ou d’un parc privé de stationnement, au titre des obligations prévues aux articles L. 151-30 et L. 151-32, elle ne peut plus être prise en compte, en tout ou en partie, à l’occasion d’une nouvelle autorisation.
Article L.151-34
Le règlement peut ne pas imposer la réalisation d’aires de stationnement lors de la construction :
1° De logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat ;
1° bis De logements locatifs intermédiaires mentionnés à l’article L.302-16 du code de la construction et de l’habitation ;
2° Des établissements assurant l’hébergement des personnes âgées mentionnés au 6° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles ;
3° Des résidences universitaires mentionnées à l’article L. 631-12 du code de la construction et de l’habitation.
Article L.151-35
Il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, être exigé pour les constructions destinées à l’habitation mentionnées aux 1° à 3° de l’article L. 151-34 la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement.
9 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Toutefois, lorsque les logements mentionnées aux 1° à 3° de l’article L. 151-34 sont situés à moins de cinq cents mètres d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et que la qualité de la desserte le permet, il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, être exigé la réalisation de plus de 0,5 aire de stationnement par logement.
L’obligation de réaliser des aires de stationnement n’est pas applicable aux travaux de transformation ou d’amélioration de bâtiments affectés à des logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat, y compris dans le cas où ces travaux s’accompagnent de la création de surface de plancher, dans la limite d’un plafond fixé par décret en Conseil d’Etat.
Pour la mise en œuvre des plafonds mentionnés aux premier et deuxième alinéas, la définition des établissements assurant l’hébergement des personnes âgées et des résidences universitaires mentionnés aux 2° et 3° de l’article L. 151-34 est précisée par décret en Conseil d’Etat.
Article L.151-36
Pour les constructions destinées à l’habitation, autres que celles mentionnées aux 1° à 3° de l’article L. 151-34, situées à moins de cinq cents mètres d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et dès lors que la qualité de la desserte le permet, il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, être exigé la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement.
Article L.151-36-1
Nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, l’obligation de réaliser des aires de stationnement n’est pas applicable aux travaux de transformation ou d’amélioration effectués sur des logements existants qui n’entraîne pas de création de surface de plancher supplémentaire, lorsque ces logements sont situés dans une commune appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l’article 232 du code général des impôts ou dans une commune de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue au dernier alinéa du II de l’article L.302-5 du code de la construction et de l’habitation.
Article L.151-37
Le plan local d’urbanisme peut augmenter le plafond défini à l’article L. 111-19 pour le fixer à un niveau compris entre les trois quarts et la totalité de la surface de plancher affectée au commerce.
3 - Equipements, réseaux et emplacements réservés
Article L.151-38
Le règlement peut préciser le tracé et les caractéristiques des voies de circulation à conserver, à modifier ou à créer, y compris les rues ou sentiers piétonniers et les itinéraires cyclables, les voies et espaces réservés au transport public.
Il peut également délimiter les zones qui sont ou peuvent être aménagées en vue de la pratique du ski et les secteurs réservés aux remontées mécaniques en indiquant, le cas échéant, les équipements et aménagements susceptibles d’y être prévus.
10 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Article L.151-39
Le règlement peut fixer les conditions de desserte par les voies et réseaux des terrains susceptibles de recevoir des constructions ou de faire l’objet d’aménagements.
Article L.151-40
Le règlement peut imposer aux constructions, travaux, installations et aménagements dans les secteurs qu’il ouvre à l’urbanisation de respecter, en matière d’infrastructures et réseaux de communications électroniques, des critères de qualité renforcés, qu’il définit.
Article L.151-41
Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués :
1° Des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics dont il précise la localisation et les caractéristiques ;
2° Des emplacements réservés aux installations d’intérêt général à créer ou à modifier ;
3° Des emplacements réservés aux espaces verts à créer ou à modifier ou aux espaces nécessaires aux continuités écologiques ;
4° Dans les zones urbaines et à urbaniser, des emplacements réservés en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu’il définit ;
5° Dans les zones urbaines et à urbaniser, des servitudes interdisant, sous réserve d’une justification particulière, pour une durée au plus de cinq ans dans l’attente de l’approbation par la commune d’un projet d’aménagement global, les constructions ou installations d’une superficie supérieure à un seuil défini par le règlement. Ces servitudes ne peuvent avoir pour effet d’interdire les travaux ayant pour objet l’adaptation, le changement de destination, la réfection ou l’extension limitée des constructions existantes.
En outre, dans les zones urbaines et à urbaniser, le règlement peut instituer des servitudes consistant à indiquer la localisation prévue et les caractéristiques des voies et ouvrages publics, ainsi que les installations d’intérêt général et les espaces verts à créer ou à modifier, en délimitant les terrains qui peuvent être concernés par ces équipements.
Article L.151-42
Dans les zones d’aménagement concerté, le règlement peut préciser :
1° La localisation et les caractéristiques des espaces publics à conserver, à modifier ou à créer ;
2° La localisation prévue pour les principaux ouvrages publics, les installations d’intérêt général et les espaces verts.
11 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Le règlement : partie réglementaire
1 - Contenu du règlement, des règles et des documents graphiques
Article R.151-9.
Le règlement contient exclusivement les règles générales et servitudes d’utilisation des sols destinées à la mise en œuvre du projet d’aménagement et de développement durables, dans le respect de l’article L. 151-8, ainsi que la délimitation graphique des zones prévues à l’article L. 151-9.
Article R.151-10.
Le règlement est constitué d’une partie écrite et d’une partie graphique, laquelle comporte un ou plusieurs documents.
Seuls la partie écrite et le ou les documents composant la partie graphique du règlement peuvent être opposés au titre de l’obligation de conformité définie par l’article L. 152-1.
Article R.151-11.
Les règles peuvent être écrites et graphiques.
Lorsqu’une règle fait exclusivement l’objet d’une représentation dans un document graphique, la partie écrite du règlement le mentionne expressément.
Tout autre élément graphique ou figuratif compris dans la partie écrite du document est réputé constituer une illustration dépourvue de caractère contraignant, à moins qu’il en soit disposé autrement par une mention expresse.
Article R.151-12.
Les règles peuvent consister à définir de façon qualitative un résultat à atteindre, dès lors que le résultat attendu est exprimé de façon précise et vérifiable.
Article R.151-13.
Les règles générales peuvent être assorties de règles alternatives qui en permettent une application circonstanciée à des conditions locales particulières.
Ces règles alternatives ne peuvent avoir pour objet ou pour effet de se substituer aux possibilités reconnues à l’autorité compétente en matière d’autorisation d’urbanisme de procéder à des adaptations mineures par l’article L. 152-3 et d’accorder des dérogations aux règles du plan local d’urbanisme par les articles L. 152-4 à L. 152-6.
12 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Article R.151-14.
Le ou les documents graphiques font apparaître les limites des zones, secteurs, périmètres, espaces que le plan local d’urbanisme identifie en application de la présente section.
Article R.151-15.
Lorsque les termes figurant dans les règles écrites et dans les mentions accompagnant les règles et documents graphiques sont définis par le lexique national d’urbanisme prévu par l’article R. 111-1, à la date de la délibération prescrivant l’élaboration ou la révision mentionnée à l’article L. 153-31 du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu, ils sont utilisés conformément aux définitions qui en sont données par ce lexique.
Article R.151-16.
Le règlement peut, s’il y a lieu, préciser ces définitions du lexique national et les compléter par celles qu’il estime utiles à son application.
2 - Délimitation et réglementation des zones urbaines, à urbaniser, agricole, naturelle et forestière
Article R.151-17.
Le règlement délimite, sur le ou les documents graphiques, les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles, les zones naturelles et forestières.
Il fixe les règles applicables à l’intérieur de chacune de ces zones dans les conditions prévues par la présente section.
Article R.151-18.
Les zones urbaines sont dites « zones U ». Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.
Article R.151-19.
Une ou plusieurs zones urbaines d’un plan local d’urbanisme intercommunal peuvent être réglementées en y appliquant l’ensemble des articles R. 111-3, R. 111-5 à R. 111-13, R. 111-15 à R. 111-18 et R. 111-28 à R. 111-30, sans y ajouter d’autres règles.
Il est alors fait renvoi à l’ensemble de ces articles en mentionnant leurs références dans le règlement de la ou des zones concernées.
Article R.151-20.
Les zones à urbaniser sont dites « zones AU ». Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation.
13 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone et que des orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement.
Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, son ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d’urbanisme comportant notamment les orientations d’aménagement et de programmation de la zone.
Article R.151-21.
Dans les zones U et AU, le règlement peut, à l’intérieur d’une même zone, délimiter des secteurs dans lesquels les projets de constructions situés sur plusieurs unités foncières contiguës qui font l’objet d’une demande de permis de construire ou d’aménager conjointe sont appréciés comme un projet d’ensemble et auxquels il est fait application de règles alternatives édictées à leur bénéfice par le plan local d’urbanisme.
Ces règles alternatives définissent notamment les obligations faites à ces projets lorsque le règlement prévoit sur ces secteurs, en application de l’article L. 151-15, qu’un pourcentage des programmes de logements doit être affecté à des catégories de logement en précisant ce pourcentage et les catégories prévues.
Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose.
Article R.151-22.
Les zones agricoles sont dites « zones A ». Peuvent être classés en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.
Article R.151-23.
Peuvent être autorisées, en zone A :
1° Les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole ou au stockage et à l’entretien de matériel agricole par les coopératives d’utilisation de matériel agricole agréées au titre de l’article L. 525-1 du code rural et de la pêche maritime ;
2° Les constructions, installations, extensions ou annexes aux bâtiments d’habitation, changements de destination et aménagements prévus par les articles L. 151-11, L. 151-12 et L. 151-13, dans les conditions fixées par ceux-ci.
14 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Article R.151-24.
Les zones naturelles et forestières sont dites « zones N ». Peuvent être classés en zone naturelle et forestière, les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison :
1° Soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique ;
2° Soit de l’existence d’une exploitation forestière ;
3° Soit de leur caractère d’espaces naturels ;
4° Soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles ;
5° Soit de la nécessité de prévenir les risques notamment d’expansion des crues.
Article R.151-25.
Peuvent être autorisées en zone N :
1° Les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole et forestière, ou au stockage et à l’entretien de matériel agricole par les coopératives d’utilisation de matériel agricole agréées au titre de l’article L. 525-1 du code rural et de la pêche maritime ;
2° Les constructions, installations, extensions ou annexes aux bâtiments d’habitation, changements de destination et aménagements prévus par les articles L. 151-11, L. 151-12 et L. 151-13, dans les conditions fixées par ceux-ci.
Article R.151-26.
L’avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers prévu aux articles L.151-12 et L. 151-13 sur la délimitation des secteurs dans les zones naturelles, agricoles ou forestières est réputé favorable s’il n’est pas intervenu dans un délai de trois mois à compter de la saisine.
3 - Destination des constructions, usages des sols et natures d’activités
Paragraphe 1 : Destinations et sous-destinations
Article R.151-27.
Les destinations de constructions sont :
1° Exploitation agricole et forestière ;
2° Habitation ;
3° Commerce et activités de service ;
4° Equipements d’intérêt collectif et services publics ;
5° Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.
15 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Article R.151-28.
Les destinations de constructions prévues à l’article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes :
1° Pour la destination « Exploitation agricole et forestière » : exploitation agricole, exploitation forestière ;
2° Pour la destination « Habitation » : logement, hébergement ;
3° Pour la destination « Commerce et activités de service » : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, hébergement hôtelier et touristique, cinéma ;
4° Pour la destination « Equipements d’intérêt collectif et services publics » : locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale, salles d’art et de spectacles, équipements sportifs, autres équipements recevant du public ;
5° Pour la destination « Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire » : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d’exposition.
Article R.151-29.
Les définitions et le contenu des sous-destinations mentionnées à l’article R. 151-28 sont précisées par arrêté du ministre chargé de l’urbanisme. (Arrêté du 10 novembre 2016).
Les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le local principal.
Paragraphe 2 : Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols, constructions et activités
Article R.151-30.
Pour des raisons de sécurité ou salubrité ou en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durables, le règlement peut, dans le respect de la vocation générale des zones, interdire :
1° Certains usages et affectations des sols ainsi que certains types d’activités qu’il définit ;
2° Les constructions ayant certaines destinations ou sous-destinations.
Article R.151-31.
Dans les zones U, AU, A et N, les documents graphiques du règlement font apparaître, s’il y a lieu :
1° Les espaces boisés classés définis à l’article L. 113-1 ;
2° Les secteurs où les nécessités du fonctionnement des services publics, de l’hygiène, de la protection contre les nuisances et de la préservation des ressources naturelles ou l’existence de risques naturels, de risques miniers ou de risques technologiques justifient que soient interdites les constructions et installations de toute nature, permanentes ou non, les plantations, dépôts, affouillements, forages et exhaussements des sols.
16 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Article R.151-32.
Dans les zones U et AU, les documents graphiques du règlement font apparaître, s’il y a lieu les secteurs délimités en application du 5° de l’article L. 151-41 en précisant à partir de quelle surface les constructions ou installations sont interdites et la date à laquelle la servitude sera levée.
Article R.151-33.
Le règlement peut, en fonction des situations locales, soumettre à conditions particulières :
1° Les types d’activités qu’il définit ;
2° Les constructions ayant certaines destinations ou sous-destinations.
Article R.151-34.
Dans les zones U, AU, A et N les documents graphiques du règlement font apparaître, s’il y a lieu :
1° Les secteurs où les nécessités du fonctionnement des services publics, de l’hygiène, de la protection contre les nuisances et de la préservation des ressources naturelles ou l’existence de risques naturels, de risques miniers ou de risques technologiques justifient que soient soumises à des conditions spéciales les constructions et installations de toute nature, permanentes ou non, les plantations, dépôts, affouillements, forages et exhaussements des sols ;
2° Les secteurs protégés en raison de la richesse du sol ou du sous-sol, dans lesquels les constructions et installations nécessaires à la mise en valeur de ces ressources naturelles sont autorisées ;
3° Les secteurs dans lesquels la délivrance du permis de construire peut être subordonnée à la démolition de tout ou partie des bâtiments existants sur le terrain où l’implantation de la construction est envisagée ;
4° Les emplacements réservés aux équipements et installations d’intérêt général en précisant leur destination et les collectivités, services et organismes publics bénéficiaires.
Article R.151-35.
Dans les zones A et N, les documents graphiques du règlement font apparaître, s’il y a lieu, les bâtiments qui peuvent faire l’objet d’un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l’activité agricole, ou la qualité paysagère du site.
Article R.151-36.
Dans les zones N, le ou les documents graphiques du règlement font apparaître, s’il y a lieu, les secteurs protégés en raison de la qualité de leur paysage où est applicable le transfert des possibilités de construction prévu à l’article L. 151-25.
17 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Paragraphe 3 : Mixité fonctionnelle et sociale
Article R.151-37.
Afin d’assurer la mise en œuvre des objectifs de mixité sociale et fonctionnelle, le règlement peut :
1° Définir des règles permettant d’imposer une mixité des destinations ou sous-destinations au sein d’une construction ou d’une unité foncière ;
2° Définir, pour certaines destinations et sous-destinations, des majorations de volume constructible qu’il détermine en référence à l’emprise au sol et la hauteur ;
3° Définir des règles différenciées entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs des constructions ;
4° Identifier et délimiter, dans le ou les documents graphiques, les quartiers, îlots et voies dans lesquels doit être préservée ou développée la diversité commerciale, notamment à travers les commerces de détail et de proximité, et définir, le cas échéant, les règles spécifiques permettant d’atteindre cet objectif ;
5° Délimiter, dans le ou les documents graphiques, des secteurs situés dans les zones urbaines à l’intérieur desquels les constructions à usage d’habitation bénéficient d’une majoration de volume constructible qu’il détermine en référence à l’emprise au sol et à la hauteur dans les conditions prévues au 1° de l’article L. 151-28 ;
6° Délimiter, dans le ou les documents graphiques des secteurs à l’intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux au sens de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation bénéficie d’une majoration de volume constructible qu’il détermine en référence à l’emprise au sol et à la hauteur dans les conditions prévues au 2° de l’article L. 151-28 ;
7° Délimiter, dans le ou les documents graphiques, des secteurs à l’intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant des logements intermédiaires, définis à l’article L. 302-16 du code de la construction et de l’habitation, bénéficie d’une majoration du volume constructible qu’il détermine en référence à l’emprise au sol et à la hauteur dans les conditions prévues au 4° de l’article L. 151-28.
Article R.151-38.
Les documents graphiques du règlement délimitent dans les zones U et AU, s’il y a lieu :
1° Les emplacements réservés en application du 4° de l’article L. 151-41 en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements en précisant la nature de ces programmes ;
2° Les secteurs où les programmes de logements doivent, en application de l’article L. 151-14, comporter une proportion de logements d’une taille minimale, en précisant cette taille minimale ;
3° Les secteurs où, en application de l’article L. 151-15, un pourcentage des programmes de logements doit être affecté à des catégories de logement en précisant ce pourcentage et les catégories prévues.
18 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT 4 - Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Paragraphe 1 : Volumétrie et implantation des constructions
Article R.151-39.
Afin d’assurer l’intégration urbaine, paysagère et environnementale des constructions, déterminer la constructibilité des terrains, préserver ou faire évoluer la morphologie du tissu urbain et les continuités visuelles, le règlement peut notamment prévoir des règles maximales d’emprise au sol et de hauteur des constructions.
Il peut également prévoir, pour traduire un objectif de densité minimale de construction qu’il justifie de façon circonstanciée, des règles minimales d’emprise au sol et de hauteur. Il délimite, dans le ou les documents graphiques, les secteurs dans lesquels il les impose.
Les règles prévues par le présent article peuvent être exprimées par rapport aux voies et emprises publiques, aux limites séparatives et aux autres constructions sur une même propriété ainsi qu’en fonction des objectifs de continuité visuelle, urbaine et paysagère attendus.
Article R.151-40.
Dans les zones U, AU, dans les secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées délimités en application de l’article L. 151-13, ainsi que dans les zones où un transfert des possibilités de construction a été décidé en application de l’article L. 151-25, le règlement peut définir des secteurs de plan masse côté en trois dimensions.
Paragraphe 2 : Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Article R.151-41
Afin d’assurer l’insertion de la construction dans ses abords, la qualité et la diversité architecturale, urbaine et paysagère des constructions ainsi que la conservation et la mise en valeur du patrimoine, le règlement peut :
1° Prévoir des règles alternatives, dans les conditions prévues à l’article R. 151-13, afin d’adapter des règles volumétriques définies en application de l’article R. 151-39 pour satisfaire à une insertion dans le contexte, en lien avec les bâtiments contigus ;
2° Prévoir des dispositions concernant les caractéristiques architecturales des façades et toitures des constructions ainsi que des clôtures ;
3° Identifier et localiser le patrimoine bâti et paysager à protéger, à conserver, à restaurer, à mettre en valeur ou à requalifier mentionné à l’article L. 151-19 pour lesquels les travaux non soumis à un permis de construire sont précédés d’une déclaration préalable et dont la démolition est subordonnée à la délivrance d’un permis de démolir et définir, s’il y a lieu, les prescriptions de nature à atteindre ces objectifs.
19 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Article R151-42
Afin d’assurer l’insertion et la qualité environnementale des constructions, le règlement peut :
1° Fixer des obligations en matière de performances énergétiques et environnementales ;
2° Identifier les secteurs où, en application de l’article L. 151-21, des performances énergétiques et environnementales renforcées doivent être respectées ;
3° Identifier les secteurs dans les zones urbaines ou à urbaniser où, en application du 3° de l’article L. 151-28, les constructions faisant preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale ou qui sont à énergie positive bénéficient d’une majoration de volume constructible qu’il détermine en référence à l’emprise au sol et la hauteur ;
4° Prévoir des règles différenciées entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs des constructions pour prendre en compte les risques d’inondation et de submersion.
Paragraphe 3 : Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions
Article R.151-43.
Afin de contribuer à la qualité du cadre de vie, assurer un équilibre entre les espaces construits et les espaces libres et répondre aux enjeux environnementaux, le règlement peut :
1° Imposer, en application de l’article L. 151-22, que les surfaces non imperméabilisées ou éco- aménageables d’un projet représentent une proportion minimale de l’unité foncière. Il précise les types d’espaces, construits ou non, qui peuvent entrer dans le décompte de cette surface minimale en leur affectant un coefficient qui en exprime la valeur pour l’écosystème par référence à celle d’un espace équivalent de pleine terre ;
2° Imposer des obligations en matière de réalisation d’espaces libres et de plantations, d’aires de jeux et de loisir ;
3° Fixer, en application du 3° de l’article L. 151-41 les emplacements réservés aux espaces verts ainsi qu’aux espaces nécessaires aux continuités écologiques, en précisant leur destination et les collectivités, services et organismes publics bénéficiaires ;
4° Délimiter les espaces et secteurs contribuant aux continuités écologiques et définir des règles nécessaires à leur maintien ou à leur remise en état ;
5° Identifier, localiser les éléments de paysage et délimiter les sites et secteurs à protéger au titre de l’article L. 151-23 pour lesquels les travaux non soumis à un permis de construire sont précédés d’une déclaration préalable et dont la démolition est subordonnée à la délivrance d’un permis de démolir, et définir, s’il y a lieu, les prescriptions nécessaires pour leur préservation ;
6° Délimiter dans les documents graphiques les terrains et espaces inconstructibles en zone urbaine en application du second alinéa de l’article L. 151-23 ;
7° Imposer les installations nécessaires à la gestion des eaux pluviales et du ruissellement ;
8° Imposer pour les clôtures des caractéristiques permettant de préserver ou remettre en état les continuités écologiques ou de faciliter l’écoulement des eaux.
20 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Paragraphe 4 : Stationnement
Article R.151-44.
Afin d’assurer le stationnement des véhicules motorisés ou des vélos hors des voies publiques, dans le respect des objectifs de diminution de déplacements motorisés, de développement des transports alternatifs à l’usage individuel de l’automobile et de réduction de la consommation d’espace ainsi que de l’imperméabilisation des sols, le règlement peut prévoir des obligations de réalisation d’aires de stationnement dans les conditions mentionnées aux articles L. 151-30 à L. 151-37 et dans les conditions du présent paragraphe.
Ces obligations tiennent compte de la qualité de la desserte en transport collectif, de la densité urbaine et des besoins propres au projet au regard des capacités de stationnement ouvertes au public à proximité.
Article R.151-45.
Lorsque le règlement comporte des obligations de réalisation d’aires de stationnement, il peut :
1° En préciser le type ainsi que les principales caractéristiques ;
2° Minorer ces obligations pour les véhicules motorisés quand les projets comportent plusieurs destinations ou sous-destinations permettant la mutualisation de tout ou partie des aires de stationnement ;
3° Dans les conditions définies par la loi, fixer un nombre maximal d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés dans des secteurs qu’il délimite.
Article R.151-46.
Pour l’application de l’article L. 151-35, trois places d’hébergement d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ou d’une résidence universitaire équivalent à un logement.
Lorsque le quotient résultant de l’application du précédent alinéa donne un reste, celui-ci n’est pas pris en compte.
5 - Equipement et réseaux
Paragraphe 1 : Desserte par les voies publiques ou privées
Article R.151-47.
Afin de répondre aux besoins en matière de mobilité, de sécurité et de salubrité, le règlement peut fixer :
1° Les conditions de desserte des terrains mentionnés à l’article L. 151-39 par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public ;
2° Les conditions permettant une bonne desserte des terrains par les services publics de collecte des déchets.
21 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Article R.151-48.
Dans les zones U, AU, A et N, le ou les documents graphiques du règlement font, en outre, apparaître, s’il y a lieu :
1° En application du premier alinéa de l’article L. 151-38, le tracé et les dimensions des voies de circulation à modifier ou à créer, y compris les rues ou sentiers piétonniers, les itinéraires cyclables ainsi que les voies et espaces réservés au transport public, et, le cas échéant, de celles à conserver ;
2° Les emplacements réservés aux voies publiques délimités en application du 1° de l’article L. 151-41, en précisant leur destination et les collectivités, services et organismes publics bénéficiaires ;
3° Les zones qui sont ou peuvent être aménagées en vue de la pratique du ski et les secteurs réservés aux remontées mécaniques en application du deuxième alinéa de l’article L. 151-38 en indiquant, le cas échéant, les équipements et aménagements susceptibles d’y être prévus.
Paragraphe 2 : Desserte par les réseaux
Article R.151-49.
Afin de satisfaire aux objectifs, mentionnés à l’article L. 101-2, de salubrité, d’amélioration des performances énergétiques, de développement des communications électroniques, de prévention des risques naturels prévisibles, notamment pluviaux, le règlement peut fixer :
1° Les conditions de desserte des terrains mentionnés à l’article L. 151-39 par les réseaux publics d’eau, d’énergie et notamment d’électricité et d’assainissement, ainsi que, dans les zones délimitées en application du 2° de l’article L. 2224-10 du code général des collectivités territoriales, les conditions de réalisation d’un assainissement non collectif ;
2° Les conditions pour limiter l’imperméabilisation des sols, pour assurer la maîtrise du débit et de l’écoulement des eaux pluviales et de ruissellement, et prévoir le cas échéant des installations de collecte, de stockage voire de traitement des eaux pluviales et de ruissellement dans les zones délimitées en application du 3° et 4° de l’article L. 2224-10 du code général des collectivités territoriales ;
3° Les obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière d’infrastructures et réseaux de communications électroniques.
Article R.151-50.
Dans les zones U, AU, A et N, le ou les documents graphiques font apparaître s’il y a lieu :
1° Les emplacements réservés aux ouvrages publics délimités en application du 1° de l’article L. 151-41, en précisant leur destination et les collectivités, services et organismes publics bénéficiaires ;
2° Les secteurs où, en application de l’article L. 151-40, des critères de qualité renforcés en matière d’infrastructures et réseaux de communications électroniques doivent être respectés.
22 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Portée d’autres législations relatives à l’occupation des sols
Les dispositions du règlement se substituent à celles des articles R.111 et suivants du règlement national d’urbanisme (RNU) à l’exception des articles R.111-2, R.111-4, R.111-20 à R.111-27 qui demeurent applicables. Pour autant, certaines règles du PLU peuvent reprendre la formulation d’articles du PLU.
Servitudes d’utilité publique
Les prescriptions liées aux servitudes d’utilité publique (SUP) s’ajoutent aux règles du PLU. Ces servitudes font l’objet d’une présentation dans le rapport de présentation et sont annexées dans le dossier du PLU.
Le PLU de la commune de Plessis-Saint-Benoist est concerné par les 3 servitudes d’utilité publique suivantes :
- AS1. Servitude relative à l’instauration de périmètres de protection des eaux de captage potables et minérales ;
- I4. Servitude au voisinage d’une ligne électrique aérienne ou souterraine ;
- A5. Servitudes relatives à l’établissement de canalisations publiques d’eau ou
d’assainissement
Emplacements réservés
Au titre de l’article L.151-41, le règlement délimite les terrains sur lesquels sont institués :
- un emplacement réservé à une installation d’intérêt général à créer : accès et parking pour la mairie ;
- un emplacement réservé à un espace vert à créer : parc paysager en entrée de village face au bois de Chartres.
En outre, au titre du même article, dans les zones urbaines et à urbaniser, le règlement institue une servitude consistant à indiquer les caractéristiques des voies : maintien des alignements actuels des constructions sur la voie. Cette servitude est délimitée sur les documents graphiques du règlement sous l’appellation « Prescription de continuité bâtie ».
Archéologie préventive
Au titre de l’article R.523-1 du code du patrimoine, les opérations d’aménagement, de construction d’ouvrages ou de travaux qui, en raison de leur localisation, de leur nature ou de leur importance, affectent ou sont susceptibles d’affecter des éléments du patrimoine archéologique ne peuvent être entreprises que dans le respect des mesures de détection et, le cas échéant, de conservation et de sauvegarde par l’étude scientifique ainsi que des demandes de modification de la consistance des opérations d’aménagement.
23 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Au titre de l’article R.111-1-4 du code de l’urbanisme, le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d’un site ou de vestiges archéologiques.
Installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE)
Toute exploitation industrielle susceptible de créer des risques, de provoquer des pollutions ou nuisances, notamment pour la sécurité des riverains, est une installation classée. Les activités relevant de la législation sur les installations classées pour la protection de l’environnement sont énumérées dans une nomenclature qui les soumet à un régime d’autorisation, d’enregistrement ou de déclaration en fonction de l’importance des risques ou des inconvénients qui peuvent être engendrés :
- Déclaration : pour les activités les moins polluantes et les moins dangereuses. Une simple déclaration en préfecture est nécessaire.
- Enregistrement : pour les secteurs dont les mesures techniques pour prévenir les inconvénients sont connus. Un régime d’autorisation simplifiée ou régime dit d’enregistrement a été créé en 2009.
- Autorisation : pour les installations présentant les risques ou pollutions les plus importants. L’exploitant doit faire une demande d’autorisation avant toute mise en service, démontrant l’acceptabilité du risque. Le préfet peut autoriser ou refuser le fonctionnement.
La législation des installations classées pour la protection de l’environnement confère à l’Etat, par le biais de l’Inspection des Installations classées, des pouvoirs d’autorisation ou de refus d’autorisation de fonctionnement d’une installation, de réglementation en imposant le respect de certaines dispositions techniques, de contrôle et de sanction.
Î Le règlement du PLU peut interdire certaines catégories d’ICPE mais ne peut les interdire par principe.
Adaptations mineures
Les règles et servitudes définies par le PLU ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation, à l’exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes ;
Reconstruction après destruction ou démolition
Les reconstructions doivent faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme. La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit par sinistre depuis moins de 10 ans est autorisée, nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si un plan de prévention des risques en dispose autrement et dès lors que le bâtiment avait été régulièrement édifié.
Dans tous les autres cas, les reconstructions doivent être conformes aux dispositions du règlement du PLU.
24 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Application du règlement aux lotissements
Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance du permis de lotir.
Dans le cas d’un lotissement, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le PLU.
Application du règlement en cas de division en propriété ou en jouissance autres
qu’un lotissement
Les divisions en copropriété et en volumétrie relèvent du mode d’organisation des ensembles immobiliers et donc du droit privé. Le PLU s’applique essentiellement en référence à une unité foncière.
Dans le cas de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le PLU.
Réglementation du stationnement
Il est rappelé que conformément à l’article L.421-8 du code de l’urbanisme, les règles d’urbanisme et le règlement du PLU s’appliquent y compris si les travaux réalisés sont dispensés d’autorisation préalable.
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations, ainsi que leurs zones de manœuvre, doivent être assurés en dehors des voies publiques.
Les modalités de stationnement doivent permettre une circulation satisfaisante des véhicules répondant aux exigences de sécurité, de fonctionnalité, de praticabilité et de confort. Le cas échéant, le stationnement doit prendre en compte les exigences réglementaires en matière de stationnement des personnes à mobilité réduite et des stationnements des véhicules électriques et hybrides.
Lorsque le règlement impose la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d’assiette du projet ou dans son environnement immédiat. Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non- opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant du premier alinéa, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu’il ne peut réaliser lui-même, soit de l’obtention d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l’opération, soit de l’acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions.
25 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Champ d’application, portée, contenu et principes du règlement
Champ d’application et portée du règlement
Le présent règlement s’applique à l’intégralité du territoire communal de Plessis-Saint-Benoist.
Les dispositions du règlement sont opposables à toute personne publique ou privée, pour l’exécution de tous travaux, y compris en l’absence d’obligation d’autorisation d’urbanisme ou de déclaration préalable.
Contenu du règlement, des règles et des documents graphiques
Le règlement du PLU de Plessis-Saint-Benoist contient exclusivement les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols destinées à la mise en œuvre du projet d’aménagement et de développement durables ainsi que la délimitation des zones.
Le règlement est constitué d’une partie écrite et d’une partie graphique, cette dernière exprimée par les 4 « documents graphiques du règlement ». Seuls la partie écrite et les documents graphiques du règlement peuvent être opposés au titre de l’obligation de compatibilité.
Certaines règles, générales ou alternatives, consistent à définir de façon qualitative un résultat à atteindre. Le résultat attendu est exprimé de façon précise et vérifiable.
Les règles alternatives, qui n’ont pas pour objet ou pour effet de se substituer aux possibilités reconnues à l’autorité compétente en matière d’autorisation d’urbanisme, permettent une application circonstanciée de la règle générale pour tenir compte des conditions locales particulières du village de Plessis-Saint-Benoist.
Les documents graphiques du règlement font notamment apparaître :
- Les limites du territoire communal
- La délimitation des zones prévues à l’article L.151-9
- Les différents secteurs à règles spécifiques
- Les espaces boisés classés
- Les emplacements réservés
- Le périmètre des OAP
- Le patrimoine bâti et paysager à protéger, à conserver, à restaurer, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordre culturel, historique ou architectural pour lesquels les travaux non soumis à un permis de construire sont précédés d’une déclaration préalable et dont la démolition est subordonnée à la délivrance d’un permis de démolir
- L’identification et la localisation des éléments du patrimoine paysager à protéger, à conserver, à restaurer, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordre écologique pour lesquels les travaux non soumis à un permis de construire sont précédés d’une déclaration préalable et dont la démolition est subordonnée à la délivrance d’un permis de démolir
- La délimitation des espaces et secteurs à protéger pour des motifs écologiques et contribuant à la préservation, au maintien ou à la remise en état des continuités écologiques et de la trame verte et bleue ainsi que la délimitation des clôtures faisant l’objet de caractéristiques pour préserver ou remettre en état les continuités écologiques
26 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Les grands principes du règlement
Le règlement doit permettre une meilleure prise en compte des enjeux contemporains de l’urbanisme en permettant notamment davantage de souplesse et d’adaptation au contexte local et en renforçant les outils à disposition de la commune. Ainsi, le règlement du PLU vise :
- à promouvoir la qualité urbaine et paysagère de la commune ;
- à favoriser une approche intégratrice des enjeux de préservation environnementaux ;
- à sortir du zoning et favoriser une meilleure cohabitation des usages ;
- à se recentrer sur les objectifs réglementaires et les enjeux locaux.
Il s’agit donc de donner de la lisibilité et de la visibilité au règlement pour en permettre une meilleure utilisation et offrir une application à la carte en fonction de chaque projet en laissant un plus grand champ d’adaptation aux enjeux locaux.
Pour se faire, outre les règles propres à chaque zone, le règlement comporte d’une part, la base lexicale nationale qui clarifie la définition des principales terminologies utilisées et, d’autre part, une base lexicale spécifique plus proche des caractéristiques locales qui concerne plus singulièrement le Chapitre 2 du Titre 2 : « Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère » des différents règlements de zones.
Le règlement comporte des règles générales mais également des règles alternatives pour mieux s’adapter aux spécificités de chaque parcelle. Ces règles alternatives consistent à prévoir, à coté d’une règle générale, une ou plusieurs règles subsidiaires visant des hypothèses plus limitées que les cas courants pour lesquels la règle générale est adaptée. D’une certaine manière, les règles alternatives peuvent se comprendre également comme des règles qualitatives au regard de la situation dans laquelle elles sont appliquées dans la mesure où elles renvoient uniquement vers une obligation de résultat sans imposer de moyen d’y parvenir. Leur rédaction vise un objectif à atteindre.
Le règlement comporte des « Précisions » qui visent donc à présenter la règle de façon précise, à apporter un éclaircissement à la règle, à éviter une interprétation erronée de la règle.
Î Ces précisions, de couleur différente (bleue) de la règle dans le texte, n’ont pas de valeur réglementaire.
Î Ne s’agissant pas de recommandations (indiquer, désigner), les « précisions » accompagnent la règle dans chaque section ou sous-section et ne font pas l’objet d’un cahier ou d’un chapitre spécifique.
Le règlement comporte également des « Rappels » qui peuvent concerner d’autres législations, règlements ou jurisprudences que le PLU doit prendre en compte.
Î Ces rappels apparaissent dans le texte de couleur différente (bleue) de la règle.
Le règlement peut comporter, suivant les zones, une « Recommandation » concernant les constructions dans les secteurs « zh ».
27 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Structure du règlement des différentes zones
Titre I Destination des constructions, usages des sols et natures
d’activités
Chapitre 1 : Destinations et sous-destinations
Chapitre 2 : Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols,
constructions et activités
Chapitre 3 : Mixité fonctionnelle et sociale
Titre II Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale
et paysagère
Chapitre 1 : Volumétrie et implantation des constructions
Chapitre 2 : Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Chapitre 3 : Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et
abords des constructions
Chapitre 4 : Stationnement
Titre III Equipement et réseaux
Chapitre 1 : Desserte par les voies publiques ou privées
Chapitre 2 : Desserte par les réseaux
28 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Délimitation et réglementation des zones urbaines, à urbaniser,
agricole, naturelle et forestière
Le règlement délimite sur les documents graphiques, les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles, les zones naturelles et forestières et fixe les règles applicables à l’intérieur de chaque zone.
1. Sont classés en zones urbaines dites zones « U », les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.
Le PLU de Plessis-Saint-Benoist comporte deux types de zones urbaines :
1.1 La zone « Ua », qui correspond aux secteurs de la commune déjà urbanisés où les équipements publics existants ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Le tissu urbain est assez dense, la zone se caractérisant principalement par les constructions les plus anciennes, souvent contiguës et implantées sur les limites de référence et, quelquefois sur une des limites séparatives latérales.
1.2 La zone « Ub », qui correspond aux secteurs de la commune déjà urbanisés où les équipements publics existants ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Le tissu urbain est relativement aéré, la zone se caractérisant principalement par des constructions à usage d’habitation, généralement implantées sur de grands terrains, en retrait des limites de référence et des limites séparatives pour la plupart d’entre elles.
2. Sont classés en zones à urbaniser dites zones « 1AU », les secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation.
La zone « 1AU » correspond aux secteurs où les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement existant à la périphérie immédiate de la zone ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone. Pour chaque secteur, une orientation d’aménagement et de programmation ainsi que le règlement en définissent les conditions d’aménagement et d’équipement. Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par l’OAP et le règlement.
La zone « 1AU »comporte un secteur « zh » qui correspond à une zone potentiellement humide de classe 3.
3. Sont classés en zone agricole dite « zone A », les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.
Sont autorisées en zone A :
1° Les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole ou au stockage et à l’entretien de matériel agricole par les coopératives d’utilisation de matériel agricole agréées au titre de l’article L.525-1 du code rural et de la pêche maritime ;
2° Les constructions, installations, extensions ou annexes aux bâtiments d’habitation, changements de destinations et aménagements prévus par les articles L.151-11, L.151-12 et L.151-13, dans les conditions fixées par ceux-ci.
29 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT La zone agricole comporte :
- des secteurs « zh » qui correspondent aux enveloppes d’alerte de zones potentiellement humides ;
- des secteurs « Arch » se rapportant à l’archéologie et dans lesquels il convient de respecter les dispositions de l’article R.523-1 du Code du patrimoine ;
- un secteur « Ac » correspondant au cimetière ;
- un secteur « nfsp » où les nécessités du fonctionnement d’un service public justifient que soient interdites ou soumises à des conditions spéciales les constructions et installations de toute nature, permanentes ou non, les plantations, dépôts, affouillements, forages et exhaussements des sols. Il s’agit du couloir de passage des lignes stratégiques du réseau de transport d’électricité (RTE).
4. Sont classés en zone naturelle et forestière dite « zone N », les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison de :
1° Soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique ;
2° Soit de l’existence d’une exploitation forestière ;
3° Soit de leur caractère d’espaces naturels
4° Soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles ;
5° Soit de la nécessité de prévenir les risques notamment d’expansion des crues.
Sont autorisées en zone N :
1° Les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole ou au stockage et à l’entretien de matériel agricole par les coopératives d’utilisation de matériel agricole agréées au titre de l’article L.525-1 du code rural et de la pêche maritime ;
2° Les constructions, installations, extensions ou annexes aux bâtiments d’habitation, changements de destinations et aménagements prévus par les articles L.151-11, L.151-12 et L.151-13, dans les conditions fixées par ceux-ci.
La zone naturelle et forestière comporte :
- des secteurs « zh » qui correspondent aux enveloppes d’alerte de zones potentiellement humides;
- un secteur « Step » se rapportant à la station d’épuration ;
- un secteur « Arch » se rapportant à l’archéologie et dans lequel il convient de respecter les dispositions de l’article R.523-1 du Code du patrimoine ;
- un secteur « nfsp » où les nécessités du fonctionnement d’un service public justifient que soient interdites ou soumises à des conditions spéciales les constructions et installations de toute nature, permanentes ou non, les plantations, dépôts, affouillements, forages et exhaussements des sols. Il s’agit du couloir de passage des lignes stratégiques du réseau de transport d’électricité (RTE).
30 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Règlement de la zone Ua
A titre informatif
Rappel. Les zones urbaines sont dites « Zones U ».
Peuvent être classés en zones urbaines, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.
La zone « Ua » correspond aux secteurs de la commune déjà urbanisés où les équipements publics existants ont une capacité suffisante pour desservir les
constructions à implanter. Le tissu urbain est assez dense, la zone se caractérisant principalement par les constructions les plus anciennes, souvent contiguës, implantées sur l’alignement et sur les limites séparatives latérales, quelquefois implantées en retrait.
Cette zone accueille toutes les destinations et sous-destinations à l’exclusion de celles mentionnées à la section 1.1
La zone « Ua » comporte un secteur « Arch » (archéologie) dans lequel il convient de respecter les dispositions de l’article R.523-1 du code du patrimoine.
31 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Titre I. Destination des constructions, usages des sols et natures
d’activités
Chapitre 1. Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols,
constructions et activités, destinations et sous-destinations
Tableau de synthèse des destinations et sous-destinations
ZONE Ua
(1) Se reporter Titre I, Chapitre 1, Section 1.4 du règlement de zone
Destination Sous-destination Interdite Autorisée sous
condition
Autorisée
Exploitation
agricole et
forestière
Exploitation agricole X
Exploitation forestière X
Habitation Logement X Hébergement X
Commerce et
activités de
service
Artisanat et commerce de
détail X (1)
Restauration X (1)
Commerce de gros X
Activités de services où
s’effectue l’accueil d’une
clientèle
X
Hébergement hôtelier et
touristique X (1)
Cinéma X
Equipements
d’intérêt collectif
et services
publiques
Locaux et bureaux accueillant
du public des administrations
publiques et assimilées
X
Locaux techniques et
industriels des administrations
publiques et assimilées
X
Etablissement
d’enseignement, de santé et
d’action sociale
X
Salle d’art et de spectacles X (1)
Equipements sportifs X
Autres équipements recevant
du public X
Autres activités
des secteurs
secondaire ou
tertiaire
Industrie X
Entrepôt X
Bureau X
Centre de congrès et
d’exposition X
32 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Section 1.1 Destinations et sous-destinations interdites
Règle générale. Sont interdites les constructions ayant les destinations ou les sous-destinations suivantes :
1. La destination « Exploitation agricole et forestière » est interdite.
2. Au sein de la destination « Commerce et activités de services », sont interdites les sous-destinations : « Commerces de gros » et « Cinéma ».
Î Les autres sous-destinations sont autorisées.
3. Au sein de la destination « Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire », sont interdites les sous-destinations : « Industrie », « Entrepôt » et « Centre de congrès ou d’exposition ».
Î La sous-destination « Bureau » est autorisée.
Section 1.2 Usages et affectations des sols interdits
Rappel. Le camping pratiqué isolément ainsi que la création de terrains de camping sont interdits :
- dans les sites inscrits ;
- dans les sites classés.
1.2.1 Règle générale. La pratique du camping en dehors des terrains aménagés à cet effet est interdite.
1.2.2 Règle générale. L’installation de caravanes, quelle qu’en soit la durée, est interdite à l’exception :
- des caravanes entreposées en vue de leur prochaine utilisation sur les terrains affectés au garage collectif des caravanes et résidences mobiles de loisirs, les aires de stationnement ouvertes au public et les dépôts de véhicules ;
- des caravanes entreposées dans les bâtiments et remises et sur le terrain où est implantée la construction constituant la résidence de l’utilisateur ;
- de l’installation d’une résidence mobile visée par l’article 1er de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage, constituant l’habitat permanent des gens du voyage.
1.2.3 Règle générale. L’aménagement de terrains bâtis ou non bâtis prévu à l’article L.444-1 est interdit si cet aménagement n’est pas destiné à permettre l’installation de résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs ou de résidences mobiles au sens de l’article 1er de la loi n°2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage est interdit.
33 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Précision. Aux termes de l’article R.111-51 du code de l’urbanisme, sont regardées comme des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs les installations sans fondation disposant d’équipements intérieurs ou extérieurs et pouvant être autonomes vis-à-vis des réseaux publics. Elles sont destinées à l’habitation et occupées à titre de résidence principale au moins huit mois par an. Ces résidences ainsi que leurs équipements extérieurs sont, à tout moment, facilement et rapidement démontables.
Rappel. La halte de courte durée des gens du voyage est prévue sur un petit parking à l’entrée du village entre le cimetière et les silos, dans la zone agricole.
Précision. La halte de courte durée ne constitue ni une construction ni un aménagement spécifique mais répond à l’obligation jurisprudentielle de stationnement concernant les gens du voyage.
1.2.4 Règle générale. Les résidences mobiles de loisirs (véhicules terrestres habitables destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir) sont interdites. Les résidences mobiles de loisirs peuvent être néanmoins entreposées, en vue de leur prochaine utilisation, sur les terrains affectés au garage collectif des caravanes et, le cas échéant, sur les terrains existants affectés aux résidences mobiles de loisirs.
1.2.5 Règle générale. Les parcs résidentiels de loisirs sont interdits.
1.2.6 Règle générale. Les villages de vacances classés en hébergement léger au sens du code du tourisme sont interdits.
1.2.7 Règle générale. Les maisons familiales de vacances agréées au sens du code du tourisme sont interdites.
1.2.8 Règle générale. L’implantation des habitations légères de loisirs (constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir) est soumise au droit commun des constructions en dehors des emplacements interdits (parcs résidentiels de loisir, terrains de camping, villages de vacances et dépendances des maisons familiales).
1.2.9 Règle générale. Les aires de stationnement ouvertes au public, les dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes lorsqu’ils sont susceptibles de contenir plus de neuf unités sont interdits.
1.2.10 Règle générale. Les travaux ayant pour effet de supprimer un élément que le PLU a identifié en application de l’article L.151-19 ou de l’article L.151-23, pour des motifs d’ordre culturel, historique, architectural ou écologique sont interdits.
Précision Les antennes relais sont autorisées sous conditions :
- qu’elles s’intègrent dans le paysage et l’environnement ;
- qu’elles soient situées en dehors d’un périmètre de monument historique classé ou inscrit ;
- qu’elles soient situées en dehors d’un site classé ou inscrit ;
- qu’elles ne portent pas atteinte à la préservation d’un élément de paysage identifié et localisé ou d’un secteur délimité au titre des articles L.151-19 et/ou L.151-23 du code de l’urbanisme.
34 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT 1.2.11 Règle générale. Les affouillements et les exhaussements du sol dont la hauteur, s’il s’agit d’un exhaussement, ou la profondeur dans le cas d’un affouillement, excède 2,00 mètres et qui portent sur une superficie égale ou supérieure à 100 m² sont interdits. Cette interdiction ne s’applique pas si les affouillements ou les exhaussements sont nécessaires à l’exécution d’un permis de construire.
Précision Les affouillements et les exhaussements des sols sont autorisés sous conditions :
- qu’ils soient situés dans l’emprise des constructions autorisées ;
- qu’ils soient nécessaires, le cas échéant, à l’accès aux places de stationnement en sous-sol.
1.2.12 Règle générale. Le cas échéant, dans le secteur « Arch », sont interdites les opérations d’aménagement, de constructions d’ouvrages ou de travaux qui, en raison de leur localisation, de leur nature ou de leur importance, affectent ou sont susceptibles d’affecter des éléments du patrimoine archéologiques si elles ne sont pas entreprises dans le respect des mesures de défection et, le cas échéant, de conservation ou de sauvegarde par l’étude scientifique.
Section 1.3 Types d’activités interdites
Règle générale. Les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE), quels que soient les régimes auxquels elles sont soumises, sont interdites dès lors que :
- elles sont susceptibles d’entraîner des incommodités pour le voisinage si aucune condition technique actuelle ne permet d’éviter ces incommodités ;
- elles sont susceptibles d’entraîner de l’insalubrité inhérente à l’activité si aucun aménagement technique ne peut neutraliser cette insalubrité ;
- le cas échéant, si un accident ou si un fonctionnement défectueux lié à l’installation est de nature à créer des dommages graves aux personnes et aux biens qui y seraient exposés.
Rappel. Les ICPE sont réglementées par le code de l’environnement, les arrêtés ministériels relatifs à leur rubrique et à un arrêté préfectoral. Chacun imposant une prescription relative à l’implantation, la localisation et aux distances vis-à-vis des tiers ou des installations. Si les installations ne sont pas régies par la réglementation des ICPE, le Règlement Sanitaire Départemental s’applique et par conséquent les distances d’implantations indiquées.
Section 1.4 Types d’activités soumises à des conditions particulières
Règle générale. Sont admises dans la zone, les installations non classées et celles éventuellement réglementées au titre de l’article L.2212-1 du code général des collectivités territoriales à condition qu’elles n’entraînent, pour le voisinage, aucune incommodité et, en cas d’accident ou de fonctionnement défectueux, aucune insalubrité ni sinistre susceptible de causer des dommages graves ou irréparables aux personnes et aux biens.
Section 1.5 Constructions ayant certaines destinations ou sous-destinations soumises à
conditions particulières
Règle générale. Lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire.
35 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Chapitre 2. Mixité fonctionnelle et sociale
Section 2.1 Règles permettant d’imposer une mixité des destinations ou sous-destinations
au sein d’une construction ou d’une unité foncière
2.1.1 Règle générale. Le document graphique du règlement à l’échelle 1/2000° délimite les secteurs de la zone dans lesquels les programmes de logements comportent une proportion de logements d’une taille minimale.
Î Dans ces secteurs, la proportion de logements d’une taille minimale de 120 m² de surface de plancher doit être au moins égale à 50% du nombre de logements, proportion qui peut être arrondie par défaut à l’unité inférieure.
Précision. Le cas échéant, cette délimitation s’effectue par un pictogramme spécifique qui se rapporte à l’ensemble du secteur de la zone et/ou de l’OAP concernée.
2.1.2 Règle générale. Le document graphique du règlement à l’échelle 1/2000° délimite les secteurs de la zone dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à la catégorie « logement social » au sens de l’article L.302-5 du code de la construction et de l’habitation.
Î Dans ces secteurs, le pourcentage de logements sociaux de chaque programme de logements est fixé à 15% du nombre de logements, pourcentage qui peut être arrondi par défaut à l’unité inférieure avec un minimum de 1 unité par programme.
Précision. Le cas échéant, cette délimitation s’effectue par un pictogramme spécifique qui se rapporte à l’ensemble du secteur de la zone et/ou de l’OAP concernée.
Section 2.2 Majoration de volume constructible déterminé en référence à l’emprise au
sol et à la hauteur pour certaines destinations et sous-destinations
Règle générale. Le règlement ne définit pas de majoration de volume constructible déterminé en référence à l’emprise au sol et la hauteur pour certaines destinations et sous-destinations.
Section 2.3 Règles différenciées entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs des
constructions
Règle générale. Le règlement ne définit pas de règles différenciées entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs des constructions.
36 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Titre II. Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale
et paysagère
Chapitre 1. Volumétrie et implantation des constructions
Section 1.1 Volumétrie des constructions
1.1.1 Règle générale. Les nouveaux bâtiments doivent reprendre l’échelle, les gabarits, les volumes, les dispositions architecturales et, autant que faire se peut, les matériaux du bâti traditionnel existant. Les bâtiments réhabilités doivent conserver leur caractère rural.
1.1.2 Règles maximales d’emprise au sol
Hormis le respect des dispositions du Titre II, Chapitre 3, Section 3.3, il n’est pas fixé d’emprise au sol maximale.
1.1.3 Règles maximales de hauteur
Précision. Le niveau de base est défini par le sol naturel existant avant travaux de terrassement et d’exhaussement nécessaires pour la réalisation du projet. Le point haut de référence de la hauteur est défini en ce qui concerne la hauteur maximale de la construction par rapport au faîtage qui constitue la ligne de jonction supérieure des pans de toitures inclinés suivant des pentes opposées.
1.1.3.1 Règle générale.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 10,00 mètres au faîtage. La hauteur maximale des façades à l’égout du toit est fixée à 6,00 mètres.
Î Les constructions à toiture-terrasse ne sont pas autorisées.
1.1.3.2 Règle alternative. La hauteur maximale au faîtage peut être augmentée :
- lorsque le projet porte sur l’extension d’un bâtiment existant, dans la limite de la hauteur du bâtiment existant et sous réserve que l’extension projetée soit dans le prolongement exact du bâtiment existant ;
- lorsque l’ensemble urbain préalablement constitué justifie que le projet déroge à la règle générale pour s’insérer harmonieusement dans les constructions existantes en termes de volumétrie et d’aspect extérieur mais sans que cette augmentation ne puisse dépasser 10% de la hauteur maximale fixée par la règle générale.
1.1.4 Règles minimales d’emprise au sol
Il n’est pas fixé d’emprise au sol minimale.
37 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT 1.1.5 Règles minimales de hauteur
Il n’est pas fixé de hauteur minimale.
1.1.6 Règle de densité minimale en termes de logements à l’hectare
Dans les secteurs délimités au document graphique du règlement au 1/2000°, la combinaison des règles d’emprise au sol et de hauteur des constructions doit pouvoir contribuer à satisfaire à l’objectif d’une densité minimale de 15 logements à l’hectare, objectif fixé au titre de l’article L.151-7 du code de l’urbanisme.
Précision. Le cas échéant, cette délimitation s’effectue par un pictogramme spécifique qui se rapporte à l’ensemble du secteur de l’OAP concernée.
Section 1.2 Implantation des bâtiments
1.2.1 Règle générale. Le cas échéant, le respect des dispositions concernant les « zones d’emprise des constructions » et les « marges de recul obligatoire de profondeur minimale » délimitées sur les schémas des OAP sectorielles est obligatoire.
1.2.2 Implantation des bâtiments par rapport aux voies et emprises publiques ainsi qu’aux voies privées et cours communes (cours communes au sens d’espaces communs desservant plusieurs constructions sur des unités foncières distinctes)
Précision. Lorsque, par son gabarit ou son implantation, un immeuble bâti existant n’est pas conforme aux prescriptions du PLU, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d’améliorer la conformité de l’implantation ou du gabarit de cet immeuble avec ces prescriptions, ou pour des travaux qui sont sans effet sur l’implantation ou le gabarit de l’immeuble.
Précision. La notion de voie est appréciée au regard de deux critères :
- la voie doit desservir plusieurs propriétés et permettre la circulation des personnes et des véhicules, même si cette voie est une impasse ;
- la voie doit comporter les aménagements nécessaires à la circulation.
Précision. Le champ d’application de la règle concerne « les voies ouvertes à la circulation générale » qui recouvrent toutes les voies publiques ou privées, quels que soient leur statut ou leur fonction y compris les cours communes.
Précision. Les emprises publiques recouvrent tous les espaces publics qui ne peuvent être qualifiés de voies publiques, mais qui donnent accès directement aux terrains riverains.
Précision. En l’absence de plan d’alignement, un alignement individuel « constate la voie publique au droit de la propriété riveraine ».
1.2.2.1 Règle générale. Les bâtiments doivent être édifiés à l’alignement ou en retrait de celui-ci. Les bâtiments secondaires ou « arrière » doivent être de hauteur inférieure à celle du bâtiment principal sur rue.
38 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT 1.2.2.2 Règle générale. Le respect des « prescriptions de continuité bâtie » valant servitude consistant à indiquer les caractéristiques des voies en fonction des objectifs de continuités visuelles, urbaines et paysagères attendues, délimitées sur le document graphique du règlement au titre de l’article L.151-41 du code de l’urbanisme, est obligatoire. Le respect de la continuité bâtie peut s’exprimer :
- soit par une implantation des constructions à l’alignement ;
- soit par une implantation en retrait de la limite de l’alignement sous réserve de préserver le mur de clôture existant hormis les dispositions du Titre II, Chapitre 2, Section 2.6, Sous-section 2.6.4. qui autorise la création d’accès au terrain.
1.2.2.3 Règle générale. Lorsque les bâtiments sont implantés en retrait de l’alignement, la distance horizontale mesurée en tout point du bâtiment à l’alignement ne peut être inférieure à 5,00 mètres.
1.2.2.4 Règle alternative. Pour contribuer à la qualité architecturale et paysagère des lieux et à la bonne insertion des constructions dans le milieu environnant, les bâtiments peuvent être implantés à une distance moindre :
- lorsqu’un mur de clôture existant, repéré sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° comme élément de paysage à préserver au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme, assure la continuité du bâti entre deux constructions ;
- lorsqu’une ou plusieurs constructions existantes sont implantées à une distance moindre sous réserve que le bâtiment projeté participe et justifie de la cohérence de l’ensemble par ses caractéristiques dimensionnelles et son aspect extérieur ;
- lorsqu’un ensemble urbain préalablement constitué ou la perspective de la rue justifient que le bâtiment projeté puisse être implanté à une distance moindre ;
- lorsqu’un élément végétal, repéré sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° comme élément de paysage ou pour des motifs d’ordre écologique au titre des articles L.151-19 et/ou L.151-23 du code de l’urbanisme, justifie qu’il soit préservé.
1.2.3 Implantation des bâtiments sur les limites séparatives avec une autre propriété privée ou publique
Précision. Les limites séparatives sont celles qui ne sont pas riveraines d’une voie ou d’une emprise publique, d’une voie privée ou d’une cour commune (cette dernière devant être comprise au sens d’espace desservant plusieurs constructions sur des unités foncières distinctes).
Précision. Le règlement ne distingue pas les limites latérales et les limites de fond de terrain mais opère une distinction en fonction de la profondeur du terrain.
1.2.3.1 Règle générale. Dans une bande de 25,00 mètres à compter de l’alignement, les bâtiments peuvent être implantés sur les limites séparatives ou en retrait de celles-ci.
1.2.3.2 Règle générale. Lorsque les bâtiments sont implantés en retrait des limites séparatives, la distance horizontale mesurée en tout point du bâtiment à la limite séparative ne peut être inférieure à 4,00 mètres.
39 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T 1.2.3.3 Règle alternative. Pour contribuer à la qualité architecturale et paysagère des lieux et à la bonne insertion des constructions dans le milieu environnant, les bâtiments peuvent être implantés à une distance moindre :
- lorsqu’un mur de clôture existant, repéré sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° comme élément de paysage à préserver au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme, assure la continuité du bâti entre deux constructions ;
- lorsqu’une ou plusieurs constructions existantes sont implantées à une distance moindre sous réserve que le bâtiment projeté participe et justifie de la cohérence de l’ensemble par ses caractéristiques dimensionnelles et son aspect extérieur et que la distance mesurée en tout point du bâtiment à la limite séparative soit au moins égale à la hauteur du bâtiment ;
- lorsqu’une ou plusieurs constructions existantes sont implantées sur une limite séparative sous réserve que le bâtiment projeté participe et justifie de la cohérence de l’ensemble par ses caractéristiques dimensionnelles et son aspect extérieur ;
- Lorsqu’un élément végétal, repéré sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° comme élément de paysage ou pour des motifs d’ordre écologique au titre des articles L.151-19 et/ou L.151-23 du code de l’urbanisme, justifie qu’il soit préservé.
1.2.3.4 Règle générale. Au-delà d’une bande de 25,00 mètres mesurée à partir de l’alignement, l’implantation des bâtiments sur les limites séparatives, dès lors que leur hauteur maximale dépasse 2,50 mètres et/ou leur emprise au sol dépasse 20 m², n’est pas autorisée.
1.2.3.5 Règle générale. Au-delà d’une bande de 25,00 mètres mesurée à partir de l’alignement, lorsque les bâtiments sont implantés en retrait des limites séparatives, la distance horizontale mesurée en tout point du bâtiment à la limite séparative ne peut être inférieure à 4,00 mètres. Cette disposition ne concerne pas les bâtiments dont la hauteur est inférieure ou égale à 2,50 mètres et/ou leur emprise au sol est inférieure ou égale à 20 m² qui peuvent être implantés sur une ou plusieurs limites séparatives ou en retrait de celles-ci sans condition de distance minimale.
1.2.4 Implantation des bâtiments les uns par rapport aux autres sur une même propriété
Précision. Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, la règle édictée par cet article est appréciée au regard de l’ensemble du projet.
Précision. En revanche, ne sont pas réputés contigus et sont donc considérés comme distincts et soumis aux règles de cet article, deux bâtiments réunis par un simple élément architectural, un auvent ou un passage même couvert.
1.2.4.1 Règle générale. A l’exception des bâtiments annexes dont la distance à un autre bâtiment quel qu’il soit n’est pas réglementée, les bâtiments doivent être implantés à une distance minimale de 4,00 mètres les uns des autres.
40 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T 1.2.4.2 Règle alternative. Pour contribuer à la qualité architecturale et paysagère des lieux et à la bonne insertion des constructions dans le milieu environnant, les bâtiments peuvent être implantés à une distance moindre :
- lorsqu’une ou plusieurs constructions existantes sont implantées à une distance moindre sous réserve que le bâtiment projeté participe et justifie de la cohérence de l’ensemble par ses caractéristiques dimensionnelles et son aspect extérieur ;
- lorsqu’un élément végétal, repéré sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° comme élément de paysage ou pour des motifs d’ordre écologique au titre des articles L.151-19 et/ou L.151-23 du code de l’urbanisme, justifie qu’il soit préservé et que la nécessité de cette préservation conditionne effectivement une implantation non conforme à la règle générale.
Chapitre 2. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Section 2.1 Règles alternatives afin d’adapter des règles volumétriques
2.1.1 Règle générale. Les constructions neuves qui ne s’inscrivent pas dans un ensemble bâti préalablement constitué présentant des caractères communs avec lequel elles ne sont pas susceptibles d’entretenir des rapports visuels parce qu’elles sont destinées à être implantées en retrait des voies, ou parce qu’elles se situent en second rang, peuvent privilégier des formes contemporaines pour favoriser notamment de nouvelles typologies de logements.
Précision. Aucune identité absolue, aucun caractère de similitude ou de ressemblance n’est obligatoire dès lors que la construction témoigne d’unité et de singularité. Les constructions différentes des autres et qui s’en distinguent par des caractères individuels de qualité et d’unité, sont autorisées dès lors qu’elles n’expriment aucun caractère d’excentricité. Toute imitation servile d’un modèle, y compris celle d’une construction possédant au plus haut point certaines qualités ou caractéristiques architecturales, est interdite.
Précision. Les constructions neuves peuvent privilégier l’originalité, notamment pour des raisons énergétiques et environnementales, en ayant recours à l’utilisation de matériaux renouvelables, de matériaux ou procédés de construction permettant d’éviter l’émission de gaz à effet de serre.
2.1.2 Règle générale. Les volumes parallélépipédiques à toitures terrasses ne sont pas autorisés.
Section 2.2 Dispositions communes concernant les caractéristiques architecturales des
façades, des toitures et des clôtures
Précision. Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.
41 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T 2.2.1 Règle générale. Les constructions doivent entretenir dans l’espace un rapport de continuité avec les autres constructions et veiller, le cas échéant, au maintien et à la mise en valeur des enchaînements et des contigüités.
Précision. Lorsqu’elles existent et sont repérées au document graphique du règlement au 1/2000° les « prescriptions de continuité bâtie » doivent être respectées lors de tout projet, soit par la construction elle-même soit par la clôture dans les conditions fixées par la Sous- section 2.2.3 ci-dessous.
2.2.2 Règle générale. La forme des constructions neuves doit être simple en veillant, le cas échéant, à entrer dans un ensemble en tant qu’élément constitutif de cet ensemble.
Précision. Un ensemble est une unité qui tient à l’équilibre et à la proportion des différents éléments.
2.2.3 Règle générale. Toute construction neuve doit veiller à privilégier :
- l’organisation des divers éléments constitutifs de l’ouvrage ;
- la disposition des différentes parties des bâtiments ;
- la manière dont sont distribuées ces parties ;
- la relation de tout élément avec un autre ou avec d’autres ;
- la forme parallélépipédique surmontée d’un toit de préférence à deux pans ;
- l’horizontalité, prépondérance des lignes horizontales ;
- la verticalité, perpendiculaire à un plan horizontal.
Précision. La masse doit être perçue comme une unité. La structure doit être conçue comme un ensemble organisé de rapports, comme un système de relations.
Précision. Un rapport est un lien, une relation qui doit exister entre plusieurs éléments de l’ouvrage.
2.2.4 Règle générale. Toute construction neuve doit prendre en compte la notion de rapport de grandeur entre deux ou plusieurs bâtiments, entre les parties d’un même bâtiment et le bâtiment lui-même et la notion de proportion qui exprime la combinaison des différents rapports ci-dessus, la relation entre deux ou plusieurs bâtiments, leur rapport de convenance.
Précision. Toute construction neuve doit répondre à une volonté de composition et notamment par la mise en valeur des lignes de forces et des axes. Les constructions doivent témoigner d’une volonté de prise en compte de la notion de rythme (distribution appropriée des vides et des pleins, répétition éventuelle d’un motif ornemental, etc.). Le cas échéant, il convient de veiller à ce que la multiplicité, la diversité et la complexité ne conduisent à la complication.
2.2.5 Règle générale. Toute construction neuve doit être « orientée », c’est-à-dire disposée suivant les cas par rapport à l’alignement de la rue, au retrait des constructions voisines, aux bâtiments contigus ou faisant face.
Précision. La ligne principale de faîtage doit être de préférence parallèle à l’alignement ou, à défaut, perpendiculaire à celui-ci si le projet le justifie.
42 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T 2.2.6 Règle générale. Toute modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment existant doit éviter toute altération de l’essence de la construction, de sa nature, qu’il s’agisse d’une rénovation ou d’une restauration.
2.2.7 Règle générale. Le cas échéant, le respect des dispositions concernant les « constructions d’intérêt architectural » délimitées sur les schémas des OAP patrimoniales est obligatoire.
Section 2.3 Dispositions spécifiques concernant les caractéristiques architecturales des
façades
2.3.1 Règle générale. Tout projet de construction, s’inscrivant dans un front urbain constitué et notamment concerné par des « prescriptions de continuité bâtie » repérées au document graphique du règlement au 1/2000° au titre de l’article L.151-41 du code de l’urbanisme, peut être soumis à des conditions obligeant à respecter l’ordonnancement des constructions avoisinantes et notamment le rythme des façades et les proportions des parties pleines et des vides.
2.3.2 Règle générale. Tout projet de construction présentant un mur pignon aveugle de grande dimension, visible dans la perspective d’une rue, notamment aux angles des voies ou susceptible d’altérer la perception globale d’un ensemble bâti ou non bâti, peut être refusé.
2.3.3 Règle générale. L’ensemble des façades doit être traité avec le même soin, par des revêtements qui peuvent être distincts mais de même qualité. A l’occasion du ravalement des façades, il peut être exigé que des modénatures d’origine soient préservées. L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouvert est interdit.
Précision. Les ornements sont autorisés sous réserve qu’ils s’ajoutent à la construction pour l’embellir ou lui donner un certain caractère.
2.3.4 Règle générale. Lorsqu’elles sont situées dans la construction, les fermetures des aires de stationnement doivent être préférentiellement positionnées dans l’alignement du nu général de la façade.
2.3.5 Règle générale. D’une manière générale, tout débord de façade en saillie sur le domaine public est interdit. Les volumes habitables construits en encorbellement par rapport aux voies publiques sont interdits.
2.3.6 Règle générale. Les équipements de refroidissement ou de chauffage (aérothermes, pompes à chaleur, dispositifs thermodynamiques, etc.) doivent être, sur le plan visuel, intégrés à la construction, notamment en limitant les débords, de manière à ne pas porter atteinte à la qualité architecturale du village.
2.3.7 Règle générale. Les ouvrages techniques de télécommunication doivent faire l’objet d’un traitement architectural de qualité pour s’intégrer au mieux à leur environnement.
2.3.8 Règle générale. Les différentes couleurs doivent obéir à une grammaire. Toute disparité, défaut d’harmonie, dissemblance choquante est interdite.
Précision. Les couleurs s’appellent ou se repoussent. Leur équilibre justifie que les dominantes ne restent pas isolées et trouvent des rappels.
43 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Section 2.4 Dispositions spécifiques concernant les caractéristiques architecturales des
toitures
2.4.1 Règle générale. Les toitures doivent rechercher la simplicité du volume en évitant tout débord de toit injustifié sur les murs-pignons.
2.4.2 Règle générale. Toute multiplication excessive des ouvertures en toiture est interdite.
2.4.3 Règle générale. Dans le cas où la toiture d’une construction nouvelle comporte une charpente, celle-ci doit s’inscrire préférentiellement dans un gabarit compris entre 35° et 45° de pente par rapport à l’horizontale, à l’exception de certains éléments tels les lucarnes qui peuvent avoir des pentes différentes.
Précision. Les matériaux de couverture doivent privilégier :
- en priorité, les éléments modulaires de type tuiles de terre cuite, notamment de petit moule ou format ;
- éventuellement, et notamment pour tenir compte de certaines pentes faibles des couvertures, les matériaux en feuille de type zinc ou cuivre.
- exceptionnellement les bacs aciers ou aluminium peints, en remplacement d’une couverture existante de même matériau.
Précision. Les gouttières, chéneaux et descentes de pluviales doivent être de préférence en cuivre, zinc ou inox plombé accompagnés ou non de dauphins en fonte. Le recours au PVC ou à l’aluminium doit rester exceptionnel.
2.4.4 Règle générale. Les ouvrages d’architecture décoratifs (souches de cheminées particulières, poteries, mosaïques, etc.) peuvent être limités ou interdits au regard du caractère des toitures des constructions avoisinantes.
2.4.5 Règle générale. Les locaux et installations techniques doivent être :
- soit compris dans le volume de couronnement ;
- soit en l’absence de volume de couronnement, en retrait d’au moins 3 mètres par rapport au nu général de la façade et intégrés dans le traitement architectural de la façade.
2.4.6 Règle générale. Les ouvrages de superstructure tels cheminées, antennes, dispositifs de ventilation, etc. doivent être pris en compte dans la composition générale de la construction.
2.4.7 Règle générale. Eu égard à leur visibilité depuis l’espace public et à leur impact dans le paysage urbain, les panneaux solaires (thermiques et/ou photovoltaïques) doivent être, sauf impossibilité technique, positionnés côté jardin ou côté intérieur de la propriété, en bas de la toiture et, de préférence avec des pentes faibles et peu visibles mais compatibles avec leur rendement optimal.
Précision. La pose de ces panneaux est à privilégier sur des bâtiments annexes plutôt que sur le volume principal de l’espace construit.
44 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT 2.4.8 Règle générale. Les nappes de panneaux solaires doivent être composées en tenant compte des percements des façades. Les panneaux doivent être compris dans une forme générale simple, homogène et rectangulaire et éviter une pose en saillie par rapport au plan de toiture.
2.4.9 Règle générale. Les ouvrages techniques de télécommunication doivent faire l’objet d’un traitement architectural de qualité pour s’intégrer au mieux à leur environnement.
Section 2.5 Dispositions spécifiques concernant les caractéristiques architecturales des
clôtures
2.5.1 Règle générale. Lorsque l’implantation des constructions est prévue en retrait par rapport à la voie, la conception de la clôture doit permettre d’assurer la continuité visuelle de l’ensemble bâti de la rue ou partie de la rue concernée.
2.5.2 Règle générale. Par leur aspect, leurs dimensions, leurs proportions et le choix des matériaux, les clôtures doivent participer à l’ordonnancement du front bâti en harmonie avec la construction principale et les annexes éventuelles visibles de la rue et avec les constructions avoisinantes.
2.5.3 Règle générale. Les clôtures existantes le long de l’alignement et repérées au document graphique du règlement au 1/2000° comme élément de paysage au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme doivent être préservées.
2.5.4 Règle générale. Les clôtures nouvelles sur l’alignement doivent être constituées :
- soit d’un mur dont la hauteur maximale ne doit pas dépasser 2,50 mètres et sous réserve que ce mur reçoive un revêtement en harmonie avec le volume de la construction principale ou avec les clôtures avoisinantes ;
- soit d’un dispositif rigide à claire-voie de type grille surmontant un mur bahut d’une hauteur maximale de 1,20 mètre, l’ensemble ne pouvant excéder une hauteur totale de 2,50 mètres.
2.5.5 Règle générale. Les portails doivent s’intégrer à l’ensemble de la clôture tant par leurs dimensions, proportions, matériaux et aspect extérieur.
2.5.6 Règle générale. Les murs de pierres existants doivent être entretenus et, le cas échéant si leur état le commande, rejointoyés par un mortier à la couleur de la pierre ou d’un ton légèrement plus clair.
Précision. Les chaperons des murs existants peuvent être confortés (moellons formant oblique, tuiles, briques de petit moule voire ciment) en respectant la tradition du village en la matière.
2.5.7 Règle alternative. Pour respecter une harmonie d’ensemble avec les clôtures avoisinantes, pour la reconstruction ou la restauration d’une clôture existante, une clôture d’une hauteur différente ou d’une nature différente peut être autorisée ou imposée, notamment dans le cas d’une « prescription de continuité bâtie » repérée au document graphique du règlement au 1/2000°.
45 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT 2.5.8 Règle générale. Les clôtures nouvelles situées le long des limites séparatives ne doivent pas excéder 2,00 mètres de hauteur.
2.5.9 Règle alternative. Des clôtures différentes peuvent être exceptionnellement autorisées pour des raisons fonctionnelles ou de sécurité.
2.5.10 Règle générale. Le cas échéant, les clôtures nouvelles sur les limites séparatives repérées au document graphique du règlement au 1/2000° doivent être conformes aux dispositions du Titre II, Chapitre 3, Section 3.6, Sous-section 3.6.1 en ce qui concerne leur perméabilité.
Section 2.6 Dispositions concernant les éléments de paysage identifiés et délimités
aux documents graphiques du règlement au 1/5000° et/ou au 1/2000° au titre de l’article
L.151-19 du code de l’urbanisme : ouvrages et espaces bâtis
2.6.1 Règle générale. Les éléments de paysages, unité ou ensemble bâtis, etc., identifiés aux documents graphiques du règlement doivent être préservés.
Précision. Leur préservation peut concerner :
- leur maintien ou leur mise en valeur ;
- des modifications justifiées rendues nécessaires par leur état de conservation ;
- exceptionnellement des évolutions indispensables notamment pour garantir l’accès aux terrains.
2.6.2 Règle générale. Concernant les ouvrages bâtis, les travaux d’aménagement, d’extension ou de restauration de ces éléments de paysage doivent permettre de garantir le maintien des caractéristiques urbaines, architecturales et esthétiques qui confèrent l’identité et l’intérêt de ces éléments.
2.6.3 Règle générale. Le cas échéant, le respect des dispositions concernant les « éléments d’architecture à conserver » repérés par un pictogramme sur les schémas des OAP patrimoniales est obligatoire.
2.6.4 Règle générale. Le cas échéant, la démolition partielle pour la création d’un accès d’un mur de clôture identifié et délimité sur un document graphique du règlement comme élément de paysage au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme est limitée à un linéaire de 3,50 mètres.
46 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Section 2.7 Obligations en matière de performances énergétiques et environnementales
Règle générale. Bâtiments neufs
a) Les constructions neuves à destination d’habitation doivent atteindre une exigence de performance énergétique au moins égale au label HPE (Haute Performance Energétique). Ce label vise une réduction des consommations d’énergie primaire de 10% par rapport au niveau RT 2012.
b) Le cas échéant, dans les secteurs délimités aux documents graphiques du règlement au 1/2000°, les constructions neuves doivent satisfaire à l’obligation d’une production minimale d’énergie renouvelable équivalente à 20% de l’énergie consommée par la construction concernée. Cette production peut-être localisée dans le bâtiment, dans le même secteur ou à proximité de celui-ci.
Précision. Cette délimitation s’effectue par un pictogramme spécifique qui se rapporte, le cas échéant, à l’ensemble des secteurs concernés.
Section 2.8 Bénéfice de la majoration de volume constructible déterminé en référence à
l’emprise au sol et à la hauteur
Précision. Les différentes majorations de volume constructible ne sont pas cumulatives.
Règle générale. Bâtiments faisant preuve d’exemplarité énergétique et/ou d’exemplarité environnementale
Pour bénéficier d’un dépassement de 5% maximum des règles de constructibilité prévu au 3° de l’article L.151-28 du code de l’urbanisme, les constructions doivent faire preuve :
- soit d’exemplarité énergétique dans les conditions définies à l’article R.111-21, I, du CCH ;
- soit d’exemplarité environnementale dans les conditions définies au II de l’article R.111-21 du CCH ;
- soit être considérées à énergie positive dans les conditions définies au III de l’article R.111-21 du CCH.
Précision. Le taux de dépassement de 5% est essentiellement déterminé en référence à la hauteur des constructions et à l’emprise au sol. Pour autant, ce dépassement ne peut être autorisé que dans le respect des autres règles du PLU.
Section 2.9 Règles différenciées entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs des
constructions pour prendre en compte les risques d’inondation et de submersion
Sans objet dans la zone considérée. Non réglementé.
47 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Chapitre 3. Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et
abords des constructions
Section 3.1 Dispositions concernant les éléments de paysage identifiés et localisés ou
délimités aux documents graphiques du règlement au 1/5000° et/ou au 1/2000° au titre de
l’article L.151-19 du code de l’urbanisme : espaces libres et végétaux
Règle générale. Les éléments de paysage, espaces libres, végétaux, etc., identifiés et localisés ou délimités aux documents graphiques du règlement doivent être préservés.
Précision. Leur préservation peut concerner :
- leur maintien ou leur mise en valeur ;
- des modifications justifiées rendues nécessaires par leur état de conservation ;
- exceptionnellement, des évolutions indispensables notamment pour garantir l’accès au terrain ;
- le remplacement des végétaux par leur équivalent (espèce ou essence, taille, etc.).
Section 3.2 Proportion minimale de l’unité foncière en surfaces non-imperméabilisées ou
éco-aménageables
Règle générale. Afin de contribuer au maintien de la biodiversité et de la nature en ville, le règlement impose une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables, part exprimée par le coefficient de biotope par surface (CBS).
Précision. Le CBS est égal à surface éco-aménageable / surface du terrain.
Le CBS minimal pour la zone est de 0,4. Les différents types de surfaces sont multipliés par les coefficients suivants :
- Surfaces imperméables. Revêtement imperméable pour l’air et l’eau, sans végétation (béton, bitume, dallage avec couche de mortier) : 0,0
- Surfaces semi-perméables. Revêtement perméable pour l’air et l’eau, sans végétalisation (clinker, dallage mosaïque, dallage avec couche de gravier/sable) : 0,3
- Surfaces semi-ouverte. Revêtement perméable pour l’air et l’eau, infiltration d’eau de pluie, avec végétation (dalles de bois, pierres de treillis de pelouses) : 0,5
- Espaces verts sur dalle I. Espaces verts sur dalles de rez-de-chaussée et garages souterrains avec une épaisseur de terre végétale inférieure à 80 cm : 0,5
- Espaces verts sur dalle II. Espaces verts sans corrélation en pleine terre avec une épaisseur de terre végétale supérieure à 80 cm : 0,7
- Espaces verts en pleine terre. Continuité avec la terre naturelle disponible au développement de la flore et de la faune : 1,0
- Toiture classique. Infiltration d’eau de pluie pour enrichir la nappe phréatique, infiltration dans des surfaces plantées : 0,2
- Mur végétalisé. Végétation des murs aveugles jusqu’à 10 m : 0,5
- Toiture végétalisée. Végétalisation des toitures extensive ou intensive : 0,7
48 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Section 3.3 Obligations en matière de réalisation d’espaces libres et de plantations, d’aires
de jeux et de loisir
3.3.1 Règle générale. Pour garantir un minimum d’espaces libres non imperméabilisés sur le terrain de l’opération et garantir la continuité avec la terre naturelle disponible au développement de la flore et de la faune, la surface des espaces verts en pleine terre ne peut être inférieure à 30% de la superficie du terrain.
3.3.2 Règle générale. Le cas échéant, le respect des largeurs des « bandes boisées champêtres d’épaisseur minimale » délimitées sur les schémas des OAP sectorielles est obligatoire.
3.3.3 Règle générale. Le cas échéant, le respect des dispositions concernant les « cours à préserver » délimitées sur les schémas des OAP patrimoniales est obligatoire.
Section 3.4 Règles nécessaires à la préservation, au maintien ou à la remise en état des
éléments de paysage et secteurs à protéger pour des motifs d’ordre écologique
Précision. Au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme, le règlement définit des prescriptions de nature à préserver des secteurs à protéger pour des motifs écologiques notamment pour le maintien ou la remise en état des continuités écologiques.
3.4.1 Règle générale. Les réservoirs de biodiversité
Dans les réservoirs de biodiversité délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° comme secteurs à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, sont interdits les constructions, travaux, installations et aménagements susceptibles :
- d’altérer la représentation et la richesse de la biodiversité ;
- la possibilité pour les espèces d’effectuer tout ou partie de leur cycle de vie ;
- de nuire au fonctionnement des habitats naturels ou d’en réduire la taille ;
- de réduire ou de supprimer les interconnexions des réservoirs entre eux.
a) Les espaces boisés.
Les boisements peuvent être classés en « espaces boisés classés » sur le fondement de l’article L.113.1 du code de l’urbanisme. A ce titre, le classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. Nonobstant toutes dispositions contraires, le classement en EBC entraîne le rejet de plein droit de la demande d’autorisation de défrichement.
Le cas échéant, peuvent toutefois être autorisés les aménagements et les installations assurant la vocation multifonctionnelle de la forêt, à savoir la production forestière, l’accueil du public, les missions écologiques et paysagères, et notamment :
- l’accès pour les besoins de la gestion forestière ;
- l’implantation des équipements nécessaires au développement économique de la filière bois.
49 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T b) Les secteurs de concentration de mares et de mouillères et les mares isolées
Le cas échéant, dans les secteurs de concentration de mares et de mouillères, et concernant les mares isolées, délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° comme secteurs à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, sont interdits :
- toute destruction de ces espaces du fait notamment d’une urbanisation, d’un assèchement, d’un comblement, de dépôt de déchets ;
- tout fractionnement de ces espaces susceptibles de générer un éclatement des populations d’amphibiens voire une augmentation de leur mortalité par écrasement.
c) La zone à dominante humide du SDAGE (Orientation 22)
Continuum de la sous-trame bleue, la zone humide du SDAGE associe le cours d’eau, les plans d’eau et la zone humide elle-même. Le cas échéant, dans ces secteurs délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° comme secteurs à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, sont interdits les constructions, travaux, installations et aménagements susceptibles :
- de porter atteinte aux continuités naturelles favorables à de multiples espèces aquatiques et rivulaires des milieux herbacés ;
- de procéder à une artificialisation des berges et des espaces mitoyens pouvant générer une forte baisse de la perméabilité des milieux et de leur attractivité pour la faune ;
- d’avoir un effet ou impact négatif sur les écosystèmes, notamment les exhaussements, les affouillements ou remblaiement de terrains.
d) La ZNIEFF de type I
Le cas échéant, dans les secteurs de ZNIEFF délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou comme secteurs à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, les prescriptions suivantes s’imposent :
- aucun travail du sol superficiel ou profond de nature à compromettre la conservation de boisements;
- aucun dépôt de déchets verts, d’ordures, de gravats ou de pierres ;
- aucune construction autorisée ;
- en dehors des voies publiques et privées ouvertes à la circulation, des chemins ruraux, des chemins d’accès privés, aucune circulation ou stationnement de véhicules à moteur sauf véhicules de services publics et de secours, véhicules de structures habilitées pour la gestion du site et/ou son suivi scientifique, véhicules agricoles sur les pistes ou chemins servant la desserte des parcelles cultivées environnantes.
50 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT e) Les éléments ponctuels, linéaires et surfaciques
1° Principalement constitués par les arbres isolés, les éléments ponctuels identifiés et localisés sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° classés comme espaces boisés au titre de l’article L.113-1 du code de l’urbanisme sont protégés. Leur classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation des sols de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des arbres isolés.
2° Constitués par les alignements d’arbres, les haies et les réseaux de haies, les éléments linéaires identifiés et localisés sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° classés comme espaces boisés au titre de l’article L.113-1 du code de l’urbanisme sont protégés. Leur classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation des sols de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des arbres isolés.
3° Constitués par de petits espaces ouverts au sein même du village, quelquefois associés à un élément déterminant de la trame verte et bleue, les éléments surfaciques délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, doivent être préservés. Leur préservation vise leur maintien en bon état dans leur nature et leurs caractéristiques, leur entretien et leur mise en valeur en termes écologiques.
3.4.2 Règle générale. Les corridors écologiques
Dans les corridors écologiques identifiés et localisés sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° comme éléments de paysage à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, sont interdits les constructions, travaux, installations et aménagements susceptibles :
- de compromettre les connexions entre des réservoirs de biodiversité ;
- de ne plus offrir aux espèces les conditions favorables à leur déplacement ;
- de ne plus offrir aux espèces les conditions favorables à leur cycle de vie.
a) Les corridors écologiques à fonctionnalité réduite des milieux calcaires, des prairies, friches et dépendances vertes
Ne pouvant être empruntés que par une partie des espèces, généralement les moins exigeantes ou à dispersion aérienne, ces corridors sont identifiés et localisés sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme comme éléments de paysage à protéger pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques. Dans ces corridors sont interdits tout(e) construction, travaux, installation et aménagement susceptible:
- d’augmenter l’altération de leur fonctionnalité ;
- de générer un morcellement extrême des milieux ou une artificialisation du caractère de certains habitats.
51 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T b) Les trames herbacées des chemins ruraux
Chemins ruraux répertoriés faisant partie du domaine privé de la commune et affectés à l’usage du public, la préservation de ces corridors écologiques identifiés et localisés sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques. Leur préservation concerne les trames herbacées centrale et latérales lorsqu’elles existent et sur leur largeur actuelle sous réserve qu’elles soient inscrites dans l’emprise prévue au cadastre pour les chemins communaux. Ces trames enherbées doivent être maintenues et entretenues. Elles peuvent donc être fauchées.
c) Les bermes d’infrastructures routières
Bandes herbeuses situées sur le domaine public le long des routes, la préservation de ces dépendances d’infrastructures identifiées et localisées sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques. Leur préservation, qui vise à assurer leur maintien dans leur nature et leurs caractéristiques dimensionnelles, concerne les trames herbacées situées sur les côtés de la route. Ces trames herbacées doivent être maintenues et entretenues néanmoins. Elles peuvent donc être fauchées.
Précision. L’identification des chemins ruraux et des dépendances d’infrastructures ne constitue pas une protection qui fige le devenir de ce patrimoine naturel mais une forme de protection modulable qui doit permettre un contrôle dynamique par l’autorité compétente.
d) Les lisières des espaces boisés de plus de 100 hectares
Disposition du Schéma Directeur de la Région Île de France, les lisières des espaces boisés représentées sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou 1/5000° au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, doivent être protégées. A cet effet, en dehors des sites urbains constitués et à l’exclusion des bâtiments de destination « Exploitation agricole et forestière », toute nouvelle urbanisation ne peut être implantée qu’à une distance d’au moins 50,00 mètres des lisières des massifs boisés de plus de 100 hectares.
Section 3.5 Obligations d’installations nécessaires à la gestion des eaux pluviales et au
ruissellement
Règle générale. Toute opération d’aménagement, d’installation ou de construction doit se conformer aux dispositions du Titre III, Chapitre 2 du règlement de la zone considérée et prévoir à ce titre tout ouvrage ou dispositif adapté sur le terrain de l’opération.
Rappel. La réalisation sur le terrain de l’opération de bassins de rétention des eaux pluviales et/ou de dispositifs de noues paysagères adaptés au projet figurant par un pictogramme sur les schémas des OAP sectorielles est obligatoire.
52 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Section 3.6 Obligations pour les clôtures de caractéristiques permettant de préserver ou
de remettre en état les continuités écologiques ou de faciliter l’écoulement des eaux
3.6.1 Règle générale. Clôtures neuves ou rénovées
Les clôtures sur les limites séparatives ou limites parcellaires doivent faciliter l’écoulement des eaux et permettre de préserver les continuités écologiques. A ces fins, les parties basses des clôtures doivent être constituées sur une hauteur de 20 centimètres au moins et sur une longueur équivalente à au moins 20% de la longueur de ladite clôture, d’un dispositif à claire- voie dont chaque élément vide de surface minimale au moins égale à 100 cm² assure une largeur libre d’au moins 6 cm pour assurer notamment le passage de la petite faune.
3.6.2 Règle générale. Clôtures existantes
Non réglementé.
Chapitre 4. Stationnement
Section 4.1 Obligations de réalisation d’aires de stationnement
4.1.1 Règle générale. Les installations propres à assurer le stationnement des véhicules correspondant aux caractéristiques du projet et/ou aux besoins de la construction doivent être assurées hors des voies publiques. Cette disposition s’applique aux constructions neuves, aux changements de destination des bâtiments existants, aux extensions de bâtiments, aux travaux sur une construction existante non conforme aux règles d’urbanisme.
4.1.2 Règle générale. Pour assurer le stationnement des véhicules hors des voies publiques, il est exigé :
a) Destination « Habitation » : 2 places par logement
b) Autres destinations : le nombre de places doit être en rapport avec la destination et l’usage envisagés.
Précision. Les aires de stationnement peuvent être réalisées sur le terrain d’assiette ou dans son environnement immédiat.
4.1.3 Règle générale. Toute personne qui construit :
1° Un ensemble d’habitations équipé de places de stationnement individuelles couvertes ou d’accès sécurisé ;
2° Un bâtiment à usage industriel ou tertiaire constituant principalement un lieu de travail et équipés de places de stationnement destinées aux salariés ;
Î Doit le doter des infrastructures permettant le stationnement sécurisé des vélos.
53 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT 4.1.4 Règle générale. Toute personne qui construit :
1° Un bâtiment accueillant un service public équipé de places de stationnement destinées aux agents ou aux usagers du service public ;
2° Un bâtiment constituant un ensemble commercial, au sens de l’article L.752-3 du code du commerce ;
Î Doit le doter des infrastructures permettant le stationnement des vélos.
4.1.5 Règle générale. Toute personne qui construit :
1° Un ensemble d’habitations équipé de places de stationnement individuelles ;
2° Un bâtiment à usage industriel ou tertiaire équipé de places de stationnement destinées aux salariés ;
3° Un bâtiment accueillant un service public équipé de places de stationnement destinées aux agents ou aux usagers du service public ;
4° Un bâtiment constituant un ensemble commercial, au sens du même article L.752-3 du code du commerce ;
Î Doit doter une partie de ces places des gaines techniques, câblages et dispositifs de sécurité nécessaires à l’alimentation d’une prise de recharge pour véhicule électrique ou hybride rechargeable.
Section 4.2 Types et caractéristiques des aires de stationnement
Règle générale. La dimension minimale des places de stationnement est fixée à :
- Largeur minimale : 2,50 mètres
- Longueur minimale : 5,00 mètres
Section 4.3 Minoration des obligations de réalisation d’aires de stationnement lorsque le
projet comporte plusieurs destinations ou sous-destinations permettant la mutualisation de
tout ou partie des aires de stationnement
4.3.1 Règle alternative. Les aires de stationnement de la destination « Habitation » et de la destination « Commerce et activités de service » peuvent être mutualisées dès lors qu’elles se rapportent à une même opération.
4.3.2 Règle alternative. Les aires de stationnement de la destination « Habitation » et de la destination « Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire » peuvent être mutualisées dès lors qu’elles se rapportent à une même opération.
54 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Titre III. Equipement et réseaux
Chapitre 1. Desserte par les voies publiques ou privées
Section 1.1 Conditions de desserte par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies
ouvertes au public des terrains susceptibles de recevoir des constructions ou de faire l’objet
d’aménagements
1.1.1 Règle générale. Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée ouverte à la circulation automobile soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisins ou obtenu en application de l’article 682 du Code Civil et dont les dimensions, formes et caractéristiques techniques doivent être adaptées aux usages qu’elles supportent.
Précision. Les caractéristiques des voies à créer comme celles des accès aux terrains doivent notamment permettre de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et de la protection civile.
1.1.2 Règle générale. En cas de création d’une ou plusieurs voies de desserte, celles-ci doivent être aménagées, si elles se terminent en impasse, de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour.
1.1.3 Règle générale. Toute voie nouvelle, publique ou privée, de plus de 50,00 mètres de longueur, doit comporter les aménagements nécessaires pour la pratique des modes de déplacements doux.
1.1.4 Règle générale. Les accès doivent être adaptés à l’opération qu’ils desservent et être aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.
Section 1.2 Conditions permettant une bonne desserte des terrains par les services
publics de collecte des déchets
1.2.1 Règle générale. A l’exception des maisons individuelles, les constructions doivent comporter des locaux spécifiques ou dispositifs (abris couverts, bornes enterrées…) pour le stockage des déchets.
1.2.2 Règle générale. Ces installations doivent être dimensionnées de manière à pouvoir contenir tous les bacs, containeurs ou récipients nécessaires à la collecte sélective des déchets et être facilement accessibles à partir de la voie de desserte, sans empiéter sur le domaine public.
Précision. Les dispositions ci-dessus s’appliquent également en cas de rénovation de bâtiments existants sauf impossibilités spatiales, techniques ou fonctionnelles manifestes.
55 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Chapitre 2. Desserte par les réseaux
Section 2.1 Conditions de desserte par les réseaux publics d’eau, d’énergie et notamment
d’électricité et d’assainissement des terrains susceptibles de recevoir des constructions ou
de faire l’objet d’aménagements
2.1.1 Règle générale. Eau potable
L’alimentation en eau potable de toute construction à usage d’habitation y compris s’il y a lieu, les résidences démontables et les résidences mobiles, et de tout local pouvant servir de jour ou de nuit au travail, au repos ou à l’agrément doivent être assurées dans des conditions conformes aux règlements en vigueur et aux prévisions d’alimentation en eau potable.
Rappel. Tout prélèvement, puits ou forage réalisé à des fins d’usage domestique de l’eau doit faire l’objet d’une déclaration auprès du maire de la commune.
Rappel. Tout dispositif d’utilisation, à des fins domestiques, d’eau de pluie à l’intérieur d’un bâtiment alimenté par un réseau, public ou privé, d’eau destinée à la consommation humaine doit préalablement faire l’objet d’une déclaration auprès du maire de la commune.
Rappel. La possibilité d’utiliser de l’eau de pluie pour l’alimentation des toilettes, le lavage des sols et le lavage du linge dans les bâtiments d’habitation ou assimilés et dans les établissements recevant du public doit faire l’objet d’une déclaration préalable au maire de la commune.
2.1.2 Règle générale. Assainissement
Le raccordement au réseau public d’assainissement est obligatoire lorsque ce réseau existe.
Lorsque la gestion totale des eaux pluviales à la parcelle n’est pas possible, pour des raisons techniques ou géologiques, le propriétaire peut solliciter l’autorisation de raccorder ses eaux de ruissellement au réseau public d’assainissement à la condition que ses installations soient conformes au règlement d’assainissement collectif.
Rappel. La réalisation sur le terrain de l’opération de bassins de rétention des eaux pluviales et/ou de dispositifs de noues paysagères adaptés au projet figurant sur les schémas des OAP sectorielles est obligatoire.
Les eaux usées domestiques et les eaux pluviales, collectées séparément, doivent être évacuées par des branchements distincts. Les eaux et matières usées doivent être évacuées par des canalisations souterraines raccordées au réseau public d’assainissement. Le cas échéant, lorsqu’un terrain est situé en contrebas du réseau collectif existant, son raccordement au réseau par des dispositifs individuels appropriés (ex : pompes de refoulement) est obligatoire.
Les eaux résiduaires industrielles et autres eaux usées de toute nature qui doivent être épurées ne doivent pas être mélangées aux eaux pluviales et aux eaux résiduaires industrielles qui peuvent être rejetées en milieu naturel sans traitement. L’évacuation des eaux résiduaires industrielles dans le système de collecte des eaux usées est subordonnée à un prétraitement approprié.
Les eaux entrant dans un système de collecte des eaux usées doivent, sauf dans le cas de situations inhabituelles, notamment de celles dues à de fortes pluies, être soumises à un traitement avant d’être rejetées dans le milieu naturel.
56 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Toute évacuation des eaux ménagères ou des effluents non traités est interdite dans les fossés, les cours d’eau et, a fortiori, dans le réseau de collecte d’eaux pluviales.
Rappel. Toute personne, tenue de se raccorder au réseau d’assainissement, qui s’alimente en eau, totalement ou partiellement, à une source qui ne relève pas d’un service public, doit en faire une déclaration à la mairie.
Rappel. Les dispositifs de traitement destinés à être intégrés dans des installations d’assainissement non collectif recevant des eaux usées domestiques ou assimilées au sens de l’article L.214-2 du code de l’environnement et n’entrant pas dans la catégorie des installations avec traitement par le sol doivent faire l’objet d’un agrément.
2.1.3 Règle générale. Electricité, gaz, réseaux de communications téléphoniques ou électroniques, éclairage
Les lignes, canalisations, conduites et ouvrages de raccordement et branchements divers doivent être réalisés en souterrain.
Section 2.2 Conditions pour limiter l’imperméabilisation des sols, pour assurer la maîtrise
du débit et de l’écoulement des eaux pluviales et de ruissellement
2.2.1 Règle générale. Pour optimiser la maîtrise du ruissellement et pour limiter les rejets dans les réseaux de collecte lorsqu’ils existent, l’infiltration des eaux de pluie (non polluées) et la rétention de l’eau à la source doivent s’effectuer sur la parcelle.
2.2.2 Règle générale. La rétention et le traitement des eaux pluviales doivent s’effectuer par un maillage adapté d’ouvrages de gestion hydraulique favorisant une régulation progressive des eaux (noues, petits bassins, etc.).
2.2.3 Règle générale. Le débit de fuite gravitaire ou débit rejeté accepté est limité à 1l/s/ha pour une pluie décennale.
Rappel. La réalisation sur le terrain de l’opération de bassins de rétention des eaux pluviales et/ou de dispositifs de noues paysagères adaptés au projet figurant par un pictogramme sur les schémas des OAP sectorielles est obligatoire.
Section 2.3 Obligations imposées aux constructions, travaux, installations et
aménagements, en matière d’infrastructures et réseaux de communications électroniques
Règle générale. Toute construction neuve, quelle qu’en soit la destination mais à l’exception des bâtiments annexes, toute opération de rénovation d’un bâtiment d’habitation, doit prévoir par des dispositifs et ouvrages appropriés et souterrains (canalisations, fourreaux, gaines techniques, etc.) la possibilité d’être raccordé à la couverture en Très Haut Débit de type FTTH (fibre à l’abonné) à partir de la voie publique.
57 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Règlement de la zone Ub
A titre informatif
Rappel. Les zones urbaines sont dites « Zones U ».
Peuvent être classés en zones urbaines, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.
La zone « Ub » correspond aux secteurs de la commune déjà urbanisés où les équipements publics existants ont une capacité suffisante pour desservir les
constructions à implanter. Le tissu urbain est relativement aéré, la zone se caractérisant principalement par des constructions à usage d’habitation, généralement implantées sur de grands terrains, en retrait de l’alignement et des limites séparatives.
Cette zone accueille toutes les destinations et sous-destinations à l’exclusion de celles mentionnées à la Section 1.1
La zone « Ub » comporte un secteur « Arch » dans lequel il convient de respecter les dispositions de l’article R.523-1 du code du patrimoine.
58 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Titre I. Destination des constructions, usages des sols et natures
d’activités
Chapitre 1. Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols,
constructions et activités, destinations et sous-destinations
Tableau de synthèse des destinations et sous‐destinations
ZONE Ub
(1) Se reporter Titre I, Chapitre 1, Section 1.4 du règlement de zone
Destination Sous‐destination Interdite Autorisée sous
condition
Autorisée
Exploitation
agricole et
forestière
Exploitation agricole X
Exploitation forestière X
Habitation Logement X Hébergement X
Commerce et
activités de
service
Artisanat et commerce de
détail X (1)
Restauration X (1)
Commerce de gros X
Activités de services où
s’effectue l’accueil d’une
clientèle
X
Hébergement hôtelier et
touristique X (1)
Cinéma X
Equipements
d’intérêt collectif
et services
publiques
Locaux et bureaux accueillant
du public des administrations
publiques et assimilées
X
Locaux techniques et
industriels des administrations
publiques et assimilées
X
Etablissement
d’enseignement, de santé et
d’action sociale
X
Salle d’art et de spectacles X (1)
Equipements sportifs X
Autres équipements recevant
du public X
Autres activités
des secteurs
secondaire ou
tertiaire
Industrie X
Entrepôt X
Bureau X
Centre de congrès et
d’exposition X
59 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Section 1.1 Destinations et sous-destinations interdites
Règle générale. Sont interdites les constructions ayant les destinations ou les sous-destinations suivantes :
1. La destination « Exploitation agricole et forestière » est interdite.
2. Au sein de la destination « Commerce et activités de services », sont interdites les sous-destinations : « Commerces de gros » et « Cinéma ».
Î Les autres sous-destinations sont autorisées.
3. Au sein de la destination « Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire », sont interdites les sous-destinations : « Industrie », « Entrepôt » et « Centre de congrès ou d’exposition ».
Î La sous-destination « Bureau » est autorisée.
Section 1.2 Usages et affectations des sols interdits
Rappel. Le camping pratiqué isolément ainsi que la création de terrains de camping sont interdits :
- dans les sites inscrits ;
- dans les sites classés.
1.2.1 Règle générale. La pratique du camping en dehors des terrains aménagés à cet effet est interdite.
1.2.2 Règle générale. L’installation de caravanes, quelle qu’en soit la durée, est interdite à l’exception :
- des caravanes entreposées en vue de leur prochaine utilisation sur les terrains affectés au garage collectif des caravanes et résidences mobiles de loisirs, les aires de stationnement ouvertes au public et les dépôts de véhicules ;
- des caravanes entreposées dans les bâtiments et remises et sur le terrain où est implantée la construction constituant la résidence de l’utilisateur ;
- de l’installation d’une résidence mobile visée par l’article 1er de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage, constituant l’habitat permanent des gens du voyage.
1.2.3 Règle générale. L’aménagement de terrains bâtis ou non bâtis prévu à l’article L.444-1 est interdit si cet aménagement n’est pas destiné à permettre l’installation de résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs ou de résidences mobiles au sens de l’article 1er de la loi n°2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage.
60 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Précision. Aux termes de l’article R.111-51 du code de l’urbanisme, sont regardées comme des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs les installations sans fondation disposant d’équipements intérieurs ou extérieurs et pouvant être autonomes vis-à-vis des réseaux publics. Elles sont destinées à l’habitation et occupées à titre de résidence principale au moins huit mois par an. Ces résidences ainsi que leurs équipements extérieurs sont, à tout moment, facilement et rapidement démontables.
Rappel. La halte de courte durée des gens du voyage est prévue sur un petit parking à l’entrée du village entre le cimetière et les silos, dans la zone agricole.
Précision. La halte de courte durée ne constitue ni une construction ni un aménagement spécifique mais répond à l’obligation jurisprudentielle de stationnement concernant les gens du voyage.
1.2.4 Règle générale. Les résidences mobiles de loisirs (véhicules terrestres habitables destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir) sont interdites. Les résidences mobiles de loisirs peuvent être néanmoins entreposées, en vue de leur prochaine utilisation, sur les terrains existants et, le cas échéant, d’ores et déjà affectés au garage collectif des caravanes et résidences mobiles de loisirs.
1.2.5 Règle générale. Les parcs résidentiels de loisirs sont interdits.
1.2.6 Règle générale. Les villages de vacances classés en hébergement léger au sens du code du tourisme sont interdits.
1.2.7 Règle générale. Les maisons familiales de vacances agréées au sens du code du tourisme sont interdites.
1.2.8 Règle générale. L’implantation des habitations légères de loisirs (constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir) est soumise au droit commun des constructions en dehors des emplacements interdits (parcs résidentiels de loisir, terrains de camping, villages de vacances et dépendances des maisons familiales).
1.2.9 Règle générale. Les aires de stationnement ouvertes au public, les dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes lorsqu’ils sont susceptibles de contenir plus de neuf unités sont interdits.
1.2.10 Règle générale. Les travaux ayant pour effet de supprimer un élément que le PLU a identifié en application de l’article L.151-19 ou de l’article L.151-23, pour des motifs d’ordre culturel, historique, architectural ou écologique sont interdits.
Précision. Les antennes relais sont autorisées sous conditions :
- qu’elles s’intègrent dans le paysage et l’environnement ;
- qu’elles soient situées en dehors d’un périmètre de monument historique classé ou inscrit ;
- qu’elles soient situées en dehors d’un site classé ou inscrit ;
- qu’elles ne portent pas atteinte à la préservation d’un élément de paysage identifié et localisé ou d’un secteur délimité au titre des articles L.151-19 et/ou L.151-23 du code de l’urbanisme.
61 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT 1.2.11 Règle générale. Les affouillements et les exhaussements du sol dont la hauteur, s’il s’agit d’un exhaussement, ou la profondeur dans le cas d’un affouillement, excède 2,00 mètres et qui portent sur une superficie égale ou supérieure à 100 m² sont interdits. Cette interdiction ne s’applique pas si les affouillements ou les exhaussements sont nécessaires à l’exécution d’un permis de construire sous conditions de la Section 1.4 ci-dessous.
Précision. Les affouillements et les exhaussements des sols sont autorisés sous conditions :
- qu’ils soient situés dans l’emprise des constructions autorisées ;
- qu’ils soient nécessaires, le cas échéant, à l’accès aux places de stationnement en sous-sol.
1.2.12 Règle générale. Le cas échéant, dans le secteur « Arch », sont interdites les opérations d’aménagement, de constructions d’ouvrages ou de travaux qui, en raison de leur localisation, de leur nature ou de leur importance, affectent ou sont susceptibles d’affecter des éléments du patrimoine archéologiques si elles ne sont pas entreprises dans le respect des mesures de défection et, le cas échéant, de conservation ou de sauvegarde par l’étude scientifique.
Section 1.3 Types d’activités interdites
Règle générale. Les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE), quels que soient les régimes auxquels elles sont soumises, sont interdites dès lors que :
- elles sont susceptibles d’entraîner des incommodités pour le voisinage si aucune condition technique actuelle ne permet d’éviter ces incommodités ;
- elles sont susceptibles d’entraîner de l’insalubrité inhérente à l’activité si aucun aménagement technique ne peut neutraliser cette insalubrité ;
- le cas échéant, si un accident ou si un fonctionnement défectueux lié à l’installation est de nature à créer des dommages graves aux personnes et aux biens qui y seraient exposés.
Rappel. Les ICPE sont réglementées par le code de l’environnement, les arrêtés ministériels relatifs à leur rubrique et à un arrêté préfectoral. Chacun imposant une prescription relative à l’implantation, la localisation et aux distances vis-à-vis des tiers ou des installations. Si les installations ne sont pas régies par la réglementation des ICPE, le Règlement Sanitaire Départemental s’applique et par conséquent les distances d’implantations indiquées.
Section 1.4 Types d’activités soumises à des conditions particulières
Règle générale. Sont admises dans la zone, les installations non classées et celles éventuellement réglementées au titre de l’article L.2212-1 du code général des collectivités territoriales à condition qu’elles n’entraînent, pour le voisinage, aucune incommodité et, en cas d’accident ou de fonctionnement défectueux, aucune insalubrité ni sinistre susceptible de causer des dommages graves ou irréparables aux personnes et aux biens.
Section 1.5 Constructions ayant certaines destinations ou sous-destinations soumises à
conditions particulières
Règle générale. Lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire.
62 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Chapitre 2. Mixité fonctionnelle et sociale
Section 2.1 Règles permettant d’imposer une mixité des destinations ou sous-destinations
au sein d’une construction ou d’une unité foncière
2.1.1 Règle générale. Le document graphique du règlement à l’échelle 1/2000° délimite les secteurs de la zone dans lesquels les programmes de logements comportent une proportion de logements d’une taille minimale.
Î Dans ces secteurs, la proportion de logements d’une taille minimale de 120 m² de surface de plancher doit être au moins égale à 50% du nombre de logements, proportion qui peut être arrondie par défaut à l’unité inférieure.
Précision. Cette délimitation s’effectue par un pictogramme spécifique qui se rapporte, le cas échéant, à l’ensemble du secteur de la zone et/ou de l’OAP concernée.
2.1.2 Règle générale. Le document graphique du règlement à l’échelle 1/2000° délimite les secteurs de la zone dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à la catégorie « logement social » au sens de l’article L.302-5 du code de la construction et de l’habitation.
Î Dans ces secteurs, le pourcentage de logements sociaux de chaque programme de logements est fixé à 15% du nombre de logements, pourcentage qui peut être arrondi par défaut à l’unité inférieure avec un minimum de 1 unité par programme.
Précision. Cette délimitation s’effectue par un pictogramme spécifique qui se rapporte, le cas échéant, à l’ensemble du secteur de la zone et/ou de l’OAP concernée.
Section 2.2 Majoration de volume constructible déterminé en référence à l’emprise au
sol et à la hauteur pour certaines destinations et sous-destinations
Règle générale. Le règlement ne définit pas de majoration de volume constructible déterminé en référence à l’emprise au sol et la hauteur pour certaines destinations et sous-destinations.
Section 2.3 Règles différenciées entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs des
constructions
Règle générale. Le règlement ne définit pas de règles différenciées entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs des constructions.
63 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Titre II. Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale
et paysagère
Chapitre 1. Volumétrie et implantation des constructions
Section 1.1 Volumétrie des constructions
1.1.1 Règle générale. D’une manière générale, les nouveaux bâtiments doivent reprendre l’échelle, les gabarits, les volumes, les dispositions architecturales et, autant que faire se peut, les matériaux du bâti traditionnel existant. Les bâtiments réhabilités doivent conserver leur caractère rural.
1.1.2 Règles maximales d’emprise au sol
Hormis le respect des dispositions du Titre II, Chapitre 3, Section 3.3, il n’est pas fixé d’emprise au sol maximale.
1.1.3 Règles maximales de hauteur
Précision. Le niveau de base est défini par le sol naturel existant avant travaux de terrassement et d’exhaussement nécessaires pour la réalisation du projet. Le point haut de référence de la hauteur est défini en ce qui concerne la hauteur maximale de la construction par rapport au faîtage qui constitue la ligne de jonction supérieure des pans de toitures inclinés suivant des pentes opposées.
1.1.3.1 Règle générale.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 9,00 mètres au faîtage.
La hauteur maximale des façades à l’égout du toit est fixée à 4,50 mètres.
Rappel. Les constructions à toitures-terrasses ne sont pas autorisées.
1.1.3.2 Règle alternative. La hauteur maximale au faîtage peut être augmentée :
- lorsque le projet porte sur l’extension d’un bâtiment existant, dans la limite de la hauteur du bâtiment existant et sous réserve que l’extension projetée soit dans le prolongement exact du bâtiment existant ;
- lorsque l’ensemble urbain préalablement constitué justifie que le projet déroge à la règle générale pour s’insérer harmonieusement dans les constructions existantes en termes de volumétrie et d’aspect extérieur mais sans que cette augmentation ne puisse dépasser 10% de la hauteur maximale fixée par la règle générale.
1.1.4 Règles minimales d’emprise au sol
Il n’est pas fixé d’emprise au sol minimale.
64 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT 1.1.5 Règles minimales de hauteur
Il n’est pas fixé de hauteur minimale.
1.1.6 Règle de densité minimale en termes de logements à l’hectare
Le cas échéant, dans les secteurs délimités au document graphique du règlement au 1/2000°, la combinaison des règles d’emprise au sol et de hauteur des constructions doit pouvoir contribuer à satisfaire à l’objectif d’une densité minimale de 15 logements à l’hectare, objectif fixé au titre de l’article L.151-7 du code de l’urbanisme.
Précision. Le cas échéant, cette délimitation s’effectue par un pictogramme spécifique qui se rapporte à l’ensemble du secteur de l’OAP concernée.
Section 1.2 Implantation des bâtiments
1.2.1 Règle générale. Le cas échéant, le respect des dispositions concernant les « zones d’emprise des constructions » et les « marges de recul obligatoire de profondeur minimale » délimitées sur les schémas des OAP sectorielles est obligatoire.
1.2.2 Implantation des bâtiments par rapport aux voies et emprises publiques ainsi qu’aux voies privées et cours communes (cours communes au sens d’espaces communs desservant plusieurs constructions sur des unités foncières distinctes)
Précision. Lorsque, par son gabarit ou son implantation, un immeuble bâti existant n’est pas conforme aux prescriptions du PLU, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d’améliorer la conformité de l’implantation ou du gabarit de cet immeuble avec ces prescriptions, ou pour des travaux qui sont sans effet sur l’implantation ou le gabarit de l’immeuble.
Précision. La notion de voie est appréciée au regard de deux critères :
- la voie doit desservir plusieurs propriétés et permettre la circulation des personnes et des véhicules, même si cette voie est une impasse ;
- la voie doit comporter les aménagements nécessaires à la circulation.
Précision. Le champ d’application de la règle concerne « les voies ouvertes à la circulation générale » qui recouvrent toutes les voies publiques ou privées, quels que soient leur statut ou leur fonction y compris les cours communes.
Précision. Les emprises publiques recouvrent tous les espaces publics qui ne peuvent être qualifiés de voies publiques, mais qui donnent accès directement aux terrains riverains.
Précision. En l’absence de plan d’alignement, un alignement individuel « constate la voie publique au droit de la propriété riveraine ».
1.2.2.1 Règle générale. Les bâtiments doivent être édifiés en retrait de l’alignement. Les bâtiments secondaires ou « arrière » doivent être de hauteur inférieure à celle du bâtiment principal sur rue.
65 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT 1.2.2.2 Règle générale. Le respect des « prescriptions de continuité bâtie » valant servitude consistant à indiquer les caractéristiques des voies en fonction des objectifs de continuité visuelles, urbaines et paysagères attendues, délimitées sur le document graphique du règlement au 1 2000° au titre de l’article L.151-41, est obligatoire. Le respect de la continuité bâtie peut s’exprimer :
- soit par une implantation des constructions à l’alignement ;
- soit par une implantation en retrait de l’alignement sous réserve de préserver le mur de clôture existant hormis les dispositions du Titre II, Chapitre 2, Section 2.6, Sous-section 2.6.4 qui autorise la création d’accès au terrain.
1.2.2.3 Règle générale. La distance horizontale mesurée en tout point du bâtiment à l’alignement ne peut être inférieure à 5,00 mètres.
1.2.2.4 Règle alternative. Exceptionnellement, pour contribuer à la qualité architecturale et paysagère des lieux et à la bonne insertion des constructions dans le milieu environnant, les bâtiments peuvent être implantés à une distance moindre :
- lorsqu’un mur de clôture existant, repéré sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° comme élément de paysage à préserver au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme, assure la continuité du bâti entre deux constructions ;
- lorsqu’une ou plusieurs constructions existantes sont implantées à une distance moindre sous réserve que le bâtiment projeté participe et justifie de la cohérence de l’ensemble par ses caractéristiques dimensionnelles et son aspect extérieur ;
- lorsqu’un ensemble urbain préalablement constitué ou la perspective de la rue justifient que le bâtiment projeté puisse être implanté à une distance moindre ;
- lorsqu’un élément végétal, repéré sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° comme élément de paysage ou pour des motifs d’ordre écologique au titre des articles L.151-19 et/ou L.151-23 du code de l’urbanisme, justifie qu’il soit préservé.
1.2.3 Implantation des bâtiments sur les limites séparatives avec une autre propriété privée ou publique
Précision. Les limites séparatives sont celles qui ne sont pas riveraines d’une voie ou d’une emprise publique, d’une voie privée ou d’une cour commune (cette dernière devant être comprise au sens d’espace desservant plusieurs constructions sur des unités foncières distinctes).
Précision. Le règlement ne distingue pas les limites latérales et les limites de fond de terrain mais opère une distinction en fonction de la profondeur du terrain.
1.2.3.1 Règle générale. Dans une bande de 25,00 mètres à compter de l’alignement, les bâtiments peuvent être implantés sur l’une des limites séparatives ou en retrait de celles-ci.
1.2.3.2 Règle générale. Lorsque les bâtiments sont implantés en retrait des limites séparatives, la distance horizontale mesurée en tout point du bâtiment à la limite séparative ne peut être inférieure à 4,00 mètres.
66 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T 1.2.3.3 Règle alternative. Pour contribuer à la qualité architecturale et paysagère des lieux et à la bonne insertion des constructions dans le milieu environnant, les bâtiments peuvent être implantés à une distance moindre :
- lorsqu’un mur de clôture existant, repéré sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° comme élément de paysage à préserver au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme, assure la continuité du bâti entre deux constructions ;
- lorsqu’une ou plusieurs constructions existantes sont implantées à une distance moindre sous réserve que le bâtiment projeté participe et justifie de la cohérence de l’ensemble par ses caractéristiques dimensionnelles et son aspect extérieur et que la distance mesurée en tout point du bâtiment à la limite séparative soit au moins égale à la hauteur du bâtiment ;
- lorsqu’un élément végétal, repéré sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° comme élément de paysage ou pour des motifs d’ordre écologique au titre des articles L.151-19 et/ou L.151-23 du code de l’urbanisme, justifie qu’il soit préservé.
1.2.3.4 Règle générale. Au-delà d’une bande de 25,00 mètres mesurée à partir de l’alignement, l’implantation des bâtiments sur les limites séparatives, dès lors que leur hauteur maximale dépasse 2,50 mètres et/ou leur emprise au sol dépasse 20 m², n’est pas autorisée.
1.2.3.5 Règle générale. Au-delà d’une bande de 25,00 mètres mesurée à partir de l’alignement, lorsque les bâtiments sont implantés en retrait des limites séparatives, la distance horizontale mesurée en tout point du bâtiment à la limite séparative ne peut être inférieure à 6,00 mètres. Cette disposition ne concerne pas les bâtiments dont la hauteur est inférieure ou égale à 2,50 mètres et/ou leur emprise au sol est inférieure ou égale à 20 m² qui peuvent être implantés sur une ou plusieurs limites séparatives ou en retrait de celles-ci sans condition de distance minimale.
1.2.4 Implantation des bâtiments les uns par rapport aux autres sur une même propriété
Précision. Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, la règle édictée par cet article est appréciée au regard de l’ensemble du projet.
Précision. En revanche, ne sont pas réputés contigus et sont donc considérés comme distincts et soumis aux règles de cet article, deux bâtiments réunis par un simple élément architectural, un auvent ou un passage même couvert.
1.2.4.1 Règle générale. A l’exception des bâtiments annexes dont la distance à un autre bâtiment quel qu’il soit n’est pas réglementée, les bâtiments doivent être implantés à une distance minimale de 4,00 mètres les uns des autres.
67 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T 1.2.4.2 Règle alternative. Pour contribuer à la qualité architecturale et paysagère des lieux et à la bonne insertion des constructions dans le milieu environnant, les bâtiments peuvent être implantés à une distance moindre :
- lorsqu’une ou plusieurs constructions existantes sont implantées à une distance moindre sous réserve que le bâtiment projeté participe et justifie de la cohérence de l’ensemble par ses caractéristiques dimensionnelles et son aspect extérieur ;
- lorsqu’un élément végétal, repéré sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° comme élément de paysage ou pour des motifs d’ordre écologique au titre des articles L.151-19 et/ou L.151-23 du code de l’urbanisme, justifie qu’il soit préservé et que la nécessité de cette préservation conditionne effectivement une implantation non conforme à la règle générale.
Chapitre 2. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Section 2.1 Règles alternatives afin d’adapter des règles volumétriques
2.1.1 Règle générale. Les constructions neuves qui ne s’inscrivent pas dans un ensemble bâti préalablement constitué présentant des caractères communs avec lequel elles ne sont pas susceptibles d’entretenir des rapports visuels parce qu’elles sont destinées à être implantées en retrait des voies, ou parce qu’elles se situent en second rang, peuvent privilégier des formes contemporaines pour favoriser de nouvelles typologies de logements.
Précision. Aucune identité absolue, aucun caractère de similitude ou de ressemblance n’est obligatoire dès lors que la construction témoigne d’unité et de singularité. Les constructions différentes des autres et qui s’en distinguent par des caractères individuels de qualité et d’unité, sont autorisées dès lors qu’elles n’expriment aucun caractère d’excentricité. Toute imitation servile d’un modèle, y compris celle d’une construction possédant au plus haut point certaines qualités ou caractéristiques architecturales, est interdite.
Précision. Les constructions neuves peuvent privilégier l’originalité, notamment pour des raisons énergétiques et environnementales, en ayant recours à l’utilisation de matériaux renouvelables, de matériaux ou procédés de construction permettant d’éviter l’émission de gaz à effet de serre.
2.1.2 Règle générale. Les volumes parallélépipédiques à toitures terrasses ne sont pas autorisés.
Section 2.2 Dispositions communes concernant les caractéristiques architecturales des
façades, des toitures et des clôtures
Précision. Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.
68 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T 2.2.1 Règle générale. Les constructions doivent entretenir dans l’espace un rapport de continuité avec les autres constructions et veiller, le cas échéant, au maintien et à la mise en valeur des enchaînements et des contigüités.
Précision. Lorsqu’elles existent et sont repérées au document graphique du règlement au 1/2000° les « prescriptions de continuité bâtie » doivent être respectées lors de tout projet, soit par la construction elle-même soit par la clôture dans les conditions fixées par la Sous-section 2.2.3 ci-dessous.
2.2.2 Règle générale. La forme des constructions neuves doit être simple en veillant, le cas échéant, à entrer dans un ensemble en tant qu’élément constitutif de cet ensemble.
Précision. Un ensemble est une unité qui tient à l’équilibre et à la proportion des différents éléments.
2.2.3 Règle générale. Toute construction neuve doit veiller à privilégier:
- l’organisation des divers éléments constitutifs de l’ouvrage ;
- la disposition des différentes parties des bâtiments ;
- la manière dont sont distribuées ces parties ;
- la relation de tout élément avec un autre ou avec d’autres ;
- la forme parallélépipédique surmontée d’un toit de préférence à deux pans ;
- l’horizontalité, prépondérance des lignes horizontales ;
- la verticalité, perpendiculaire à un plan horizontal.
Précision. La masse doit être perçue comme une unité. La structure doit être conçue comme un ensemble organisé de rapports, comme un système de relations.
Précision. Un rapport est un lien, une relation qui doit exister entre plusieurs éléments de l’ouvrage.
2.2.4 Règle générale. Toute construction neuve doit prendre en compte la notion de rapport de grandeur entre deux ou plusieurs bâtiments, entre les parties d’un même bâtiment et le bâtiment lui-même et la notion de proportion qui exprime la combinaison des différents rapports ci-dessus, la relation entre deux ou plusieurs bâtiments, leur rapport de convenance.
Précision. Toute construction neuve doit répondre à une volonté de composition et notamment par la mise en valeur des lignes de forces et des axes. Les constructions doivent témoigner d’une volonté de prise en compte de la notion de rythme (distribution appropriée des vides et des pleins, répétition éventuelle d’un motif ornemental, etc.). Le cas échéant, il convient de veiller à ce que la multiplicité, la diversité et la complexité ne conduisent à la complication.
2.2.5 Règle générale. Toute construction neuve doit être « orientée », c’est-à-dire disposée suivant les cas par rapport à l’alignement de la rue, au retrait des constructions voisines, aux bâtiments contigus ou faisant face.
Précision. La ligne principale de faîtage doit être de préférence parallèle à l’alignement ou, à défaut, perpendiculaire à celui-ci si le projet le justifie.
69 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT 2.2.6 Règle générale. Toute modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment existant doit éviter toute altération de l’essence de la construction, de sa nature, qu’il s’agisse d’une rénovation ou d’une restauration.
2.2.7 Règle générale. Le cas échéant, le respect des dispositions concernant les « constructions d’intérêt architectural » délimitées sur les schémas des OAP patrimoniales est obligatoire.
Section 2.3 Dispositions spécifiques concernant les caractéristiques architecturales des
façades
2.3.1 Règle générale. Tout projet de construction, s’inscrivant dans un front urbain constitué et notamment concerné par des « prescriptions de continuité bâtie » repérées au document graphique du règlement au 1/2000°, peut être soumis à des conditions obligeant à respecter l’ordonnancement des constructions avoisinantes et notamment le rythme des façades et les proportions des parties pleines et des vides.
2.3.2 Règle générale. Tout projet de construction présentant un mur pignon aveugle de grande dimension, visible dans la perspective d’une rue, notamment aux angles des voies ou susceptible d’altérer la perception globale d’un ensemble bâti ou non bâti, peut être refusé.
2.3.3 Règle générale. L’ensemble des façades doit être traité avec le même soin, par des revêtements qui peuvent être distincts mais de même qualité. A l’occasion du ravalement des façades, il peut être exigé que des modénatures d’origine soient préservées. L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouvert est interdit.
Précision. Les ornements sont autorisés sous réserve qu’ils s’ajoutent à la construction pour l’embellir ou lui donner un certain caractère.
2.3.4 Règle générale. Lorsqu’elles sont situées dans la construction, les fermetures des aires de stationnement doivent être préférentiellement positionnées dans l’alignement du nu général de la façade.
2.3.5 Règle générale. D’une manière générale, tout débord de façade en saillie sur le domaine public est interdit. Les volumes habitables construits en encorbellement par rapport aux voies publiques sont donc interdits.
2.3.6 Règle générale. Les équipements de refroidissement ou de chauffage (aérothermes, pompes à chaleur, dispositifs thermodynamiques, etc.) doivent être, d’un point de vue visuel, intégrés à la construction, notamment en limitant les débords, de manière à ne pas porter atteinte à la qualité architecturale du village.
2.3.7 Règle générale. Les ouvrages techniques de télécommunication doivent faire l’objet d’un traitement architectural de qualité pour s’intégrer au mieux à leur environnement.
2.3.8 Règle générale. Les différentes couleurs doivent obéir à une grammaire. Toute disparité, défaut d’harmonie, dissemblance choquante est interdite.
Précision. Les couleurs s’appellent ou se repoussent. Leur équilibre justifie que les dominantes ne restent pas isolées et trouvent des rappels.
70 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Section 2.4 Dispositions spécifiques concernant les caractéristiques architecturales des
toitures
2.4.1 Règle générale. La conception de la toiture selon la forme dominante de l’environnement peut être imposée. Les toitures doivent rechercher la simplicité du volume en évitant tout débord de toit injustifié sur les murs-pignons.
2.4.2 Règle générale. Toute multiplication excessive des ouvertures en toiture est interdite.
2.4.3 Règle générale. Dans le cas où la toiture d’une construction nouvelle comporte une charpente, celle-ci doit s’inscrire dans un gabarit compris entre 35° et 45° de pente par rapport à l’horizontale, à l’exception de certains éléments tels les lucarnes qui peuvent avoir des pentes différentes.
Précision. Les matériaux de couverture doivent privilégier :
- en priorité, les éléments modulaires de type tuiles de terre cuite, notamment de petit moule ou format ;
- éventuellement, et notamment pour tenir compte de certaines pentes faibles des couvertures, les matériaux en feuille de type zinc ou cuivre.
Précision. Les gouttières, chéneaux et descentes de pluviales doivent être de préférence en cuivre, zinc ou inox plombé accompagnés ou non de dauphins en fonte. Le recours au PVC ou à l’aluminium doit rester exceptionnel.
2.4.4 Règle générale. Les ouvrages d’architecture décoratifs (souches de cheminées particulières, poteries, mosaïques, etc.) peuvent être limités ou interdits au regard du caractère des toitures des constructions avoisinantes.
2.4.5 Règle générale. Les locaux et installations techniques doivent être :
- soit compris dans le volume de couronnement ;
- soit en l’absence de volume de couronnement, en retrait d’au moins 3,00 mètres par rapport au nu général de la façade et intégrés dans le traitement architectural de la façade.
2.4.6 Règle générale. Les ouvrages de superstructure tels cheminées, antennes, dispositifs de ventilation, etc. doivent être pris en compte dans la composition générale de la construction.
2.4.7 Règle générale. Eu égard à leur visibilité depuis l’espace public et à leur impact dans le paysage urbain, les panneaux solaires (thermiques et/ou photovoltaïques) doivent être, sauf impossibilité technique, positionnés côté jardin ou côté intérieur de la propriété, en bas de la toiture et, de préférence avec des pentes faibles et peu visibles mais compatibles avec leur rendement optimal.
Précision. La pose de ces panneaux est à privilégier sur des bâtiments annexes plutôt que sur le volume principal de l’espace construit.
71 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT 2.4.8 Règle générale. Les nappes de panneaux solaires doivent être composées en tenant compte des percements des façades. Les panneaux doivent être compris dans une forme générale simple, homogène et rectangulaire et éviter une pose en saillie par rapport au plan de toiture.
2.4.9 Règle générale. Les ouvrages techniques de télécommunication doivent faire l’objet d’un traitement architectural de qualité pour s’intégrer au mieux à leur environnement.
Section 2.5 Dispositions spécifiques concernant les caractéristiques architecturales des
clôtures
2.5.1 Règle générale. Lorsque l’implantation des constructions est prévue en retrait par rapport à la voie, la conception de la clôture doit permettre d’assurer la continuité visuelle de l’ensemble bâti de la rue ou partie de la rue concernée.
2.5.2 Règle générale. Par leur aspect, leurs dimensions, leurs proportions et le choix des matériaux, les clôtures doivent participer à l’ordonnancement du front bâti en harmonie avec la construction principale et les annexes éventuelles visibles de la rue et avec les constructions avoisinantes.
2.5.3 Règle générale. Les clôtures existantes le long des alignements et repérées au document graphique du règlement au 1/2000° comme élément de paysage au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme doivent être préservées.
2.5.4 Règle générale. Les clôtures nouvelles sur les alignements doivent être constituées :
- soit d’un mur dont la hauteur maximale ne doit pas dépasser 2,50 mètres et sous réserve que ce mur reçoive un revêtement en harmonie avec le volume de la construction principale ou avec les clôtures avoisinantes ;
- soit d’un dispositif rigide à claire-voie de type grille surmontant un mur bahut d’une hauteur maximale de 1,20 mètre, l’ensemble ne pouvant excéder une hauteur totale de 2,50 mètres.
2.5.5 Règle générale. Les portails doivent s’intégrer à l’ensemble de la clôture tant par leurs dimensions, proportions, matériaux et aspect extérieur.
2.5.6 Règle générale. Le cas échéant, les murs de pierres existants doivent être entretenus et, si leur état le commande, rejointoyés par un mortier à la couleur de la pierre ou d’un ton légèrement plus clair.
Précision. Les chaperons des murs existants peuvent être confortés (moellons formant oblique, tuiles, briques de petit moule voire ciment) en respectant la tradition du village en la matière.
2.5.7 Règle alternative. Pour respecter une harmonie d’ensemble avec les clôtures avoisinantes, pour la reconstruction ou la restauration d’une clôture existante, une clôture d’une hauteur différente ou d’une nature différente peut être autorisée ou imposée, notamment dans le cas d’une « prescription de continuité bâtie » repérée au document graphique du règlement au 1/2000°.
2.5.8 Règle générale. Les clôtures nouvelles situées le long des limites séparatives ne doivent pas excéder 2,00 mètres de hauteur.
72 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT 2.5.9 Règle alternative. Des clôtures différentes peuvent être exceptionnellement autorisées pour des raisons fonctionnelles ou de sécurité.
2.5.10 Règle générale. Les clôtures sur certaines limites séparatives doivent être conformes aux dispositions du Titre II, Chapitre 3, Section 3.6 en ce qui concerne leur perméabilité.
Section 2.6 Dispositions concernant les éléments de paysage identifiés et délimités
aux documents graphiques du règlement au 1/5000° et/ou au 1/2000° au titre de l’article
L.151-19 du code de l’urbanisme : ouvrages et espaces bâtis
2.6.1 Règle générale. Les éléments de paysages, espaces libres, unité ou ensemble bâtis, etc., identifiés aux documents graphiques du règlement doivent être préservés.
Précision. Leur préservation peut concerner :
- leur maintien ou leur mise en valeur ;
- des modifications justifiées rendues nécessaires par leur état de conservation ;
- exceptionnellement des évolutions indispensables notamment pour garantir l’accès aux terrains.
2.6.2 Règle générale. Concernant les ouvrages bâtis, les travaux d’aménagement, d’extension ou de restauration de ces éléments de paysage doivent permettre de garantir le maintien des caractéristiques urbaines, architecturales et esthétiques qui confèrent l’identité et l’intérêt de ces éléments.
2.6.3 Règle générale. Le cas échéant, le respect des dispositions concernant les « éléments d’architecture à conserver » repérés par symbole sur les schémas des OAP patrimoniales est obligatoire.
2.6.4 Règle générale. Le cas échéant, la démolition partielle pour la création d’un accès d’un mur de clôture identifié et délimité sur un document graphique du règlement comme élément de paysage au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme pour est limitée à un linéaire de 3,50 mètres.
Section 2.7 Obligations en matière de performances énergétiques et environnementales
Règle générale. Bâtiments neufs
a) Les constructions neuves à destination d’habitation doivent atteindre une exigence de performance énergétique au moins égale au label HPE (Haute Performance Energétique). Ce label vise une réduction des consommations d’énergie primaire de 10% par rapport au niveau RT 2012.
b) Le cas échéant, dans les secteurs délimités aux documents graphiques du règlement au 1/2000°, les constructions doivent satisfaire à l’obligation d’une production minimale d’énergie renouvelable équivalente à 20% de l’énergie consommée par la construction concernée. Cette production peut-être localisée dans le bâtiment, dans le même secteur ou à proximité de celui-ci.
Précision. Cette délimitation s’effectue par un pictogramme spécifique qui se rapporte, le cas échéant, à l’ensemble des secteurs concernés.
73 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Section 2.8 Bénéfice de la majoration de volume constructible déterminé en référence à
l’emprise au sol et à la hauteur
Précision. Les différentes majorations de volume constructible ne sont pas cumulatives.
Règle générale. Bâtiments faisant preuve d’exemplarité énergétique et/ou d’exemplarité environnementale
Pour bénéficier d’un dépassement de 5% maximum des règles de constructibilité prévu au 3° de l’article L.151-28 du code de l’urbanisme, les constructions doivent faire preuve :
- soit d’exemplarité énergétique dans les conditions définies à l’article R.111-21, I, du CCH ;
- soit d’exemplarité environnementale dans les conditions définies au II de l’article R.111-21 du CCH ;
- soit être considérées à énergie positive dans les conditions définies au III de l’article R.111-21 du CCH.
Précision. Le taux de dépassement de 5% est essentiellement déterminé en référence à la hauteur des constructions et à l’emprise au sol. Pour autant, ce dépassement ne peut être autorisé que dans le respect des autres règles du PLU.
Section 2.9 Règles différenciées entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs des
constructions pour prendre en compte les risques d’inondation et de submersion
Sans objet dans la zone considérée. Non réglementé.
Chapitre 3. Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et
abords des constructions
Section 3.1 Dispositions concernant les éléments de paysage identifiés et localisés ou
délimités aux documents graphiques du règlement au 1/5000° et/ou au 1/2000° au titre de
l’article L.151-19 du code de l’urbanisme : espaces libres et végétaux
Règle générale. Les éléments de paysage, espaces libres, végétaux, etc., identifiés et localisés ou délimités aux documents graphiques du règlement doivent être préservés.
Précision. Leur préservation peut concerner :
- leur maintien ou leur mise en valeur ;
- des modifications justifiées rendues nécessaires par leur état de conservation ;
- exceptionnellement, des évolutions indispensables notamment pour garantir l’accès au terrain ;
- le remplacement des végétaux par leur équivalent (espèce ou essence, taille, etc.).
74 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Section 3.2 Proportion minimale de l’unité foncière en surfaces non-imperméabilisées ou
éco-aménageables
Règle générale. Afin de contribuer au maintien de la biodiversité et de la nature en ville, le règlement impose une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables, part exprimée par le coefficient de biotope par surface (CBS).
Précision. Le CBS est égal à surface éco-aménageable / surface du terrain.
Le CBS minimal pour la zone est de 0,6. Les différents types de surfaces sont multipliés par les coefficients suivants :
- Surfaces imperméables. Revêtement imperméable pour l’air et l’eau, sans végétation (béton, bitume, dallage avec couche de mortier) : 0,0
- Surfaces semi-perméables. Revêtement perméable pour l’air et l’eau, sans végétalisation (clinker, dallage mosaïque, dallage avec couche de gravier/sable) : 0,3
- Surfaces semi-ouvertes. Revêtement perméable pour l’air et l’eau, infiltration d’eau de pluie, avec végétation (dalles de bois, pierres de treillis de pelouses) : 0,5
- Espaces verts sur dalle I. Espaces verts sur dalles de rez-de-chaussée et garages souterrains avec une épaisseur de terre végétale inférieure à 80 cm : 0,5
- Espaces verts sur dalle II. Espaces verts sans corrélation en pleine terre avec une épaisseur de terre végétale supérieure à 80 cm : 0,7
- Espaces verts en pleine terre. Continuité avec la terre naturelle disponible au développement de la flore et de la faune : 1,0
- Toiture classique. Infiltration d’eau de pluie pour enrichir la nappe phréatique, infiltration dans des surfaces plantées : 0,2
- Mur végétalisé. Végétation des murs aveugles jusqu’à 10 m : 0,5
- Toiture végétalisée. Végétalisation des toitures extensives ou intensives : 0,7
Section 3.3 Obligations en matière de réalisation d’espaces libres et de plantations, d’aires
de jeux et de loisir
Règle générale. Pour garantir un minimum d’espaces libres non imperméabilisés sur le terrain de l’opération et garantir la continuité avec la terre naturelle disponible au développement de la flore et de la faune, la surface des espaces verts en pleine terre ne peut être inférieure à 40% de la superficie du terrain.
Section 3.4 Règles nécessaires à la préservation, au maintien ou à la remise en état des
éléments de paysage et secteurs à protéger pour des motifs d’ordre écologique
Précision. Au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme, le règlement définit des prescriptions de nature à préserver des secteurs à protéger pour des motifs écologiques notamment pour le maintien ou la remise en état des continuités écologiques.
75 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T 3.4.1 Règle générale. Les réservoirs de biodiversité
Dans les réservoirs de biodiversité délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° comme secteurs à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, sont interdits les constructions, travaux, installations et aménagements susceptibles :
- d’altérer la représentation et la richesse de la biodiversité ;
- la possibilité pour les espèces d’effectuer tout ou partie de leur cycle de vie ;
- de nuire au fonctionnement des habitats naturels ou d’en réduire la taille ;
- de réduire ou de supprimer les interconnexions des réservoirs entre eux.
a) Les espaces boisés.
Les boisements peuvent être classés en « espaces boisés classés » sur le fondement de l’article L.113.1 du code de l’urbanisme. A ce titre, le classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. Nonobstant toutes dispositions contraires, le classement en EBC entraîne le rejet de plein droit de la demande d’autorisation de défrichement.
Le cas échéant, peuvent toutefois être autorisés les aménagements et les installations assurant la vocation multifonctionnelle de la forêt, à savoir la production forestière, l’accueil du public, les missions écologiques et paysagères, et notamment :
- l’accès pour les besoins de la gestion forestière ;
- l’implantation des équipements nécessaires au développement économique de la filière bois.
b) Les secteurs de concentration de mares et de mouillères et les mares isolées
Dans les secteurs de concentration de mares et de mouillères, et concernant les mares isolées, délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° comme secteurs à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, sont interdits :
- toute destruction de ces espaces du fait notamment d’une urbanisation, d’un assèchement, d’un comblement, de dépôt de déchets ;
- tout fractionnement de ces espaces susceptibles de générer un éclatement des populations d’amphibiens voire une augmentation de leur mortalité par écrasement.
c) La zone à dominante humide du SDAGE (Orientation 22)
Continuum de la sous-trame bleue, la zone humide du SDAGE associe le cours d’eau, les plans d’eau et la zone humide elle-même. Dans ces secteurs délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° comme secteurs à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, sont interdits les constructions, travaux, installations et aménagements susceptibles :
- de porter atteinte aux continuités naturelles favorables à de multiples espèces aquatiques et rivulaires des milieux herbacés ;
76 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T - de procéder à une artificialisation des berges et des espaces mitoyens pouvant générer une forte baisse de la perméabilité des milieux et de leur attractivité pour la faune ;
- d’avoir un effet ou impact négatif sur les écosystèmes, notamment les exhaussements, les affouillements ou remblaiement de terrains.
d) La ZNIEFF de type I
Dans les secteurs de ZNIEFF délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou comme secteurs à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, les prescriptions suivantes s’imposent :
- aucun travail du sol superficiel ou profond de nature à compromettre la conservation de boisements;
- aucun dépôt de déchets verts, d’ordures, de gravats ou de pierres ;
- aucune construction autorisée ;
- en dehors des voies publiques et privées ouvertes à la circulation, des chemins ruraux, des chemins d’accès privés, aucune circulation ou stationnement de véhicules à moteur sauf véhicules de services publics et de secours, véhicules de structures habilitées pour la gestion du site et/ou son suivi scientifique, véhicules agricoles sur les pistes ou chemins servant la desserte des parcelles cultivées environnantes.
e) Les éléments ponctuels, linéaires et surfaciques
1° Principalement constitués par les arbres isolés, les éléments ponctuels identifiés et localisés sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° classés comme espaces boisés au titre de l’article L.113-1 du code de l’urbanisme sont protégés. Leur classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation des sols de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des arbres isolés.
2° Constitués par les alignements d’arbres, les haies et les réseaux de haies, les éléments linéaires identifiés et localisés sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° classés comme espaces boisés au titre de l’article L.113-1 du code de l’urbanisme sont protégés. Leur classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation des sols de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des arbres isolés.
3° Constitués par de petits espaces ouverts au sein même du village, quelquefois associés à un élément déterminant de la trame verte et bleue, les éléments surfaciques délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques. Leur préservation vise leur maintien en bon état dans leur nature et leurs caractéristiques, leur entretien et leur mise en valeur en termes écologiques.
77 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T 3.4.2 Règle générale. Les corridors écologiques
Dans les corridors écologiques identifiés et localisés sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° comme éléments de paysage à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, sont interdits les constructions, travaux, installations et aménagements susceptibles :
- de compromettre les connexions entre des réservoirs de biodiversité ;
- de ne plus offrir aux espèces les conditions favorables à leur déplacement ;
- de ne plus offrir aux espèces les conditions favorables à leur cycle de vie.
a) Les corridors écologiques à fonctionnalité réduite des milieux calcaires, des prairies, friches et dépendances vertes
Ne pouvant être empruntés que par une partie des espèces, généralement les moins exigeantes ou à dispersion aérienne, ces corridors sont identifiés et localisés sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme comme éléments de paysage à protéger pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques. Dans ces corridors sont interdits tout(e) construction, travaux, installation et aménagement susceptible:
- d’augmenter l’altération de leur fonctionnalité ;
- de générer un morcellement extrême des milieux ou une artificialisation du caractère de certains habitats.
b) Les trames herbacées des chemins ruraux
Chemins ruraux répertoriés faisant partie du domaine privé de la commune et affectés à l’usage du public, la préservation de ces corridors écologiques identifiés et localisés sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques. Leur préservation concerne les trames herbacées centrale et latérales lorsqu’elles existent et sur leur largeur actuelle sous réserve qu’elles soient inscrites dans l’emprise prévue au cadastre pour les chemins communaux. Ces trames enherbées doivent être maintenues et entretenues. Elles peuvent donc être fauchées.
c) Les bermes d’infrastructures routières
Bandes herbeuses situées sur le domaine public le long des routes, la préservation de ces dépendances d’infrastructures identifiées et localisées sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques. Leur préservation, qui vise à assurer leur maintien dans leur nature et leurs caractéristiques dimensionnelles, concerne les trames herbacées situées sur les côtés de la route. Ces trames herbacées doivent être maintenues et entretenues néanmoins. Elles peuvent donc être fauchées.
78 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Précision. L’identification des chemins ruraux et des dépendances d’infrastructures identifiés ne constitue pas une protection qui fige le devenir de ce patrimoine naturel mais une forme de protection modulable qui doit permettre un contrôle dynamique par l’autorité compétente.
d) Les lisières des espaces boisés de plus de 100 hectares
Disposition du Schéma Directeur de la Région Île de France, les lisières des espaces boisés représentées sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou 1/5000° au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, doivent être protégées. A cet effet, en dehors des sites urbains constitués et à l’exclusion des bâtiments de destination « Exploitation agricole et forestière », toute nouvelle urbanisation ne peut être implantée qu’à une distance d’au moins 50,00 mètres des lisières des massifs boisés de plus de 100 hectares.
Section 3.5 Obligations d’installations nécessaires à la gestion des eaux pluviales et au
ruissellement
Règle générale. Toute opération d’aménagement, d’installation ou de construction doit se conformer aux dispositions du Titre III, Chapitre 2 du règlement de la zone considérée et prévoir à ce titre tout ouvrage ou dispositif adapté sur le terrain de l’opération.
Rappel. La réalisation sur le terrain de l’opération de bassins de rétention des eaux pluviales et/ou de dispositifs de noues paysagères adaptés au projet figurant par un pictogramme sur les schémas des OAP sectorielles est obligatoire.
Section 3.6 Obligations pour les clôtures de caractéristiques permettant de préserver ou
de remettre en état les continuités écologiques ou de faciliter l’écoulement des eaux
3.6.1 Règle générale. Clôtures neuves ou rénovées
Les clôtures sur les limites séparatives ou limites parcellaires doivent faciliter l’écoulement des eaux et permettre de préserver les continuités écologiques. A ces fins, les parties basses des clôtures doivent être constituées sur une hauteur de 20 centimètres au moins et sur une longueur équivalente à au moins 20% de la longueur de ladite clôture, d’un dispositif à claire- voie dont chaque élément vide de surface minimale au moins égale à 100 cm² assure une largeur libre d’au moins 6 cm pour assurer notamment le passage de la petite faune.
3.6.2 Règle générale. Clôtures existantes
Non réglementé.
79 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Chapitre 4. Stationnement
Section 4.1 Obligations de réalisation d’aires de stationnement
4.1.1 Règle générale. Les installations propres à assurer le stationnement des véhicules correspondant aux caractéristiques du projet et/ou aux besoins de la construction doivent être assurées hors des voies publiques. Cette disposition s’applique aux constructions neuves, aux changements de destination des bâtiments existants, aux extensions de bâtiments, aux travaux sur une construction existante non conforme aux règles d’urbanisme.
4.1.2 Règle générale. Pour assurer le stationnement des véhicules hors des voies publiques, il est exigé :
- Destination « Habitation » : 2 places par logement
- Autres destinations : le nombre de places doit être en rapport avec la destination et l’usage envisagés.
Précision. Les aires de stationnement peuvent être réalisées sur le terrain d’assiette ou dans son environnement immédiat.
4.1.3 Règle générale. Toute personne qui construit :
1° Un ensemble d’habitations équipé de places de stationnement individuelles couvertes ou d’accès sécurisé ;
2° Un bâtiment à usage industriel ou tertiaire constituant principalement un lieu de travail et équipés de places de stationnement destinées aux salariés ;
Î Doit le doter des infrastructures permettant le stationnement sécurisé des vélos.
4.1.4 Règle générale. Toute personne qui construit :
1° Un bâtiment accueillant un service public équipé de places de stationnement destinées aux agents ou aux usagers du service public ;
2° Un bâtiment constituant un ensemble commercial, au sens de l’article L.752-3 du code du commerce ;
Î Doit le doter des infrastructures permettant le stationnement des vélos.
4.1.5 Règle générale. Toute personne qui construit :
1° Un ensemble d’habitations équipé de places de stationnement individuelles
2° Un bâtiment à usage industriel ou tertiaire équipé de places de stationnement destinées aux salariés
80 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T 3° Un bâtiment accueillant un service public équipé de places de stationnement destinées aux agents ou aux usagers du service public
4° Un bâtiment constituant un ensemble commercial, au sens du même article L.752-3 du code du commerce
Î Doit doter une partie de ces places des gaines techniques, câblages et dispositifs de sécurité nécessaires à l’alimentation d’une prise de recharge pour véhicule électrique ou hybride rechargeable.
Section 4.2 Types et caractéristiques des aires de stationnement
Règle générale. La dimension minimale des places de stationnement est fixée à :
- Largeur minimale : 2,30 mètres
- Longueur minimale : 5,00 mètres
Section 4.3 Minoration des obligations de réalisation d’aires de stationnement lorsque le
projet comporte plusieurs destinations ou sous-destinations permettant la mutualisation de
tout ou partie des aires de stationnement
4.3.1 Règle alternative. Les aires de stationnement de la destination « Habitation » et de la destination « Commerce et activités de service » peuvent être mutualisées dès lors qu’elles se rapportent à une même opération.
4.3.2 Règle alternative. Les aires de stationnement de la destination « Habitation » et de la destination « Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire » peuvent être mutualisées dès lors qu’elles se rapportent à une même opération.
81 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Titre III. Equipement et réseaux
Chapitre 1. Desserte par les voies publiques ou privées
Section 1.1 Conditions de desserte par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies
ouvertes au public des terrains susceptibles de recevoir des constructions ou de faire l’objet
d’aménagements
1.1.1 Règle générale. Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée ouverte à la circulation automobile soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisins ou obtenu en application de l’article 682 du Code Civil et dont les dimensions, formes et caractéristiques techniques doivent être adaptées aux usages qu’elles supportent.
Précision. Les caractéristiques des voies à créer comme celles des accès aux terrains doivent notamment permettre de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et de la protection civile.
1.1.2 Règle générale. En cas de création d’une ou plusieurs voies de desserte, celles-ci doivent être aménagées, si elles se terminent en impasse, de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour.
1.1.3 Règle générale. Toute voie nouvelle, publique ou privée, de plus de 50,00 mètres de longueur, doit comporter les aménagements nécessaires pour la pratique des modes de déplacements doux.
1.1.4 Règle générale. Les accès doivent être adaptés à l’opération qu’ils desservent et être aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.
Section 1.2 Conditions permettant une bonne desserte des terrains par les services
publics de collecte des déchets
1.2.1 Règle générale. A l’exception des maisons individuelles, les constructions doivent comporter des locaux spécifiques ou dispositifs (abris couverts, bornes enterrées…) pour le stockage des déchets.
1.2.2 Règle générale. Ces installations doivent être dimensionnées de manière à pouvoir contenir tous les bacs, containeurs ou récipients nécessaires à la collecte sélective des déchets et être facilement accessibles à partir de la voie de desserte, sans empiéter sur le domaine public.
Précision. Les dispositions ci-dessus s’appliquent également en cas de rénovation de bâtiments existants sauf impossibilités spatiales, techniques ou fonctionnelles manifestes.
82 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Chapitre 2. Desserte par les réseaux
Section 2.1 Conditions de desserte par les réseaux publics d’eau, d’énergie et notamment
d’électricité et d’assainissement des terrains susceptibles de recevoir des constructions ou
de faire l’objet d’aménagements
2.1.1 Règle générale. Eau potable
L’alimentation en eau potable de toute construction à usage d’habitation y compris s’il y a lieu, les résidences démontables et les résidences mobiles, et de tout local pouvant servir de jour ou de nuit au travail, au repos ou à l’agrément doivent être assurées dans des conditions conformes aux règlements en vigueur et aux prévisions d’alimentation en eau potable.
Rappel. Tout prélèvement, puits ou forage réalisé à des fins d’usage domestique de l’eau doit faire l’objet d’une déclaration auprès du maire de la commune.
Rappel. Tout dispositif d’utilisation, à des fins domestiques, d’eau de pluie à l’intérieur d’un bâtiment alimenté par un réseau, public ou privé, d’eau destinée à la consommation humaine doit préalablement faire l’objet d’une déclaration auprès du maire de la commune.
Rappel. La possibilité d’utiliser de l’eau de pluie pour l’alimentation des toilettes, le lavage des sols et le lavage du linge dans les bâtiments d’habitation ou assimilés et dans les établissements recevant du public doit faire l’objet d’une déclaration préalable au maire de la commune.
2.1.2 Règle générale. Assainissement
Le raccordement au réseau public d’assainissement est obligatoire lorsque ce réseau existe.
Lorsque la gestion totale des eaux pluviales à la parcelle n’est pas possible, pour des raisons technique ou géologique, le propriétaire peut solliciter l’autorisation de raccorder ses eaux de ruissellement au réseau public d’assainissement à la condition que ses installations soient conformes au règlement d’assainissement collectif.
Les eaux usées domestiques et les eaux pluviales, collectées séparément, doivent être évacuées par des branchements distincts. Les eaux et matières usées doivent être évacuées par des canalisations souterraines raccordées au réseau public d’assainissement. Le cas échéant, lorsqu’un terrain est situé en contrebas du réseau collectif existant, son raccordement au réseau par des dispositifs individuels appropriés (ex : pompes de refoulement) est obligatoire.
Les eaux résiduaires industrielles et autres eaux usées de toute nature qui doivent être épurées ne doivent pas être mélangées aux eaux pluviales et aux eaux résiduaires industrielles qui peuvent être rejetées en milieu naturel sans traitement. L’évacuation des eaux résiduaires industrielles dans le système de collecte des eaux usées est subordonnée à un prétraitement approprié.
Les eaux entrant dans un système de collecte des eaux usées doivent, sauf dans le cas de situations inhabituelles, notamment de celles dues à de fortes pluies, être soumises à un traitement avant d’être rejetées dans le milieu naturel.
Toute évacuation des eaux ménagères ou des effluents non traités est interdite dans les fossés, les cours d’eau et, a fortiori, dans le réseau de collecte des eaux pluviales.
83 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Rappel. Toute personne, tenue de se raccorder au réseau d’assainissement, qui s’alimente en eau, totalement ou partiellement, à une source qui ne relève pas d’un service public, doit en faire une déclaration à la mairie.
Rappel. Les dispositifs de traitement destinés à être intégrés dans des installations d’assainissement non collectif recevant des eaux usées domestiques ou assimilées au sens de l’article L.214-2 du code de l’environnement et n’entrant pas dans la catégorie des installations avec traitement par le sol doivent faire l’objet d’un agrément.
2.1.3 Règle générale. Electricité, gaz, réseaux de communications téléphoniques ou électroniques, éclairage
Les lignes, canalisations, conduites et ouvrages de raccordement et branchements divers doivent être réalisés en souterrain.
Section 2.2 Conditions pour limiter l’imperméabilisation des sols, pour assurer la maîtrise
du débit et de l’écoulement des eaux pluviales et de ruissellement
2.2.1 Règle générale. Pour optimiser la maîtrise du ruissellement et pour limiter les rejets dans les réseaux de collecte lorsqu’ils existent, l’infiltration des eaux de pluie (non polluées) et la rétention de l’eau à la source doivent s’effectuer sur la parcelle.
2.2.2 Règle générale. La rétention et le traitement des eaux pluviales doivent s’effectuer par un maillage adapté d’ouvrages de gestion hydraulique favorisant une régulation progressive des eaux (noues, petits bassins, etc.).
2.2.3 Règle générale. Le débit de fuite gravitaire ou débit rejeté accepté est limité à 1l/s/ha pour une pluie décennale.
Rappel. Le cas échéant, la réalisation, la plus adaptée au terrain de l’opération, de bassins de rétention des eaux pluviales et/ou de dispositifs de noues paysagères tels que symbolisés par un pictogramme sur les schémas des OAP sectorielles est obligatoire.
Section 2.3 Obligations imposées aux constructions, travaux, installations et
aménagements, en matière d’infrastructures et réseaux de communications électroniques
Règle générale. Toute construction neuve, quelle qu’en soit la destination mais à l’exception des bâtiments annexes, toute opération de rénovation d’un bâtiment d’habitation, doit prévoir par des dispositifs et ouvrages appropriés et souterrains (canalisations, fourreaux, gaines techniques, etc.) la possibilité d’être raccordé à la couverture en Très Haut Débit de type FTTH (fibre à l’abonné) à partir de la voie publique.
84 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Règlement de la zone 1AU
A titre informatif
Les zones à urbaniser sont dites Zones « AU ».
Rappel. Les secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation sont classés en zone « AU ». Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone « AU » ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone et que des orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement.
Les zones « 1AU » correspondent à des petits secteurs d’extension de l’urbanisation qui font l’objet d’Orientations d’Aménagement et de Programmation. Ces OAP fixent notamment une densité minimale de logements à l’hectare.
La zone « 1AU » comporte un secteur concerné par une enveloppe d’alerte de zone potentiellement humide de classe 3 ; zone pour laquelle les informations existantes laissent présager une forte probabilité de présence d’une zone humide qui reste à vérifier et dont les limites sont à préciser.
85 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Titre I. Destination des constructions, usages des sols et natures
d’activités
Chapitre 1. Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols,
constructions et activités, destinations et sous-destinations
Tableau de synthèse des destinations et sous‐destinations
ZONE 1AU
(1) Se reporter Titre I, Chapitre 1, Section 1.4 du règlement de zone
(2) Se reporter Titre II, Chapitre 1, Section 1.1, Sous‐section 1.1.6
Destination Sous‐destination Interdite Autorisée sous
condition
Autorisée
Exploitation
agricole et
forestière
Exploitation agricole X
Exploitation forestière X
Habitation Logement X (2) Hébergement X (2)
Commerce et
activités de
service
Artisanat et commerce de
détail X (1)
Restauration X (1)
Commerce de gros X
Activités de services où
s’effectue l’accueil d’une
clientèle
X
Hébergement hôtelier et
touristique X (1)
Cinéma X
Equipements
d’intérêt collectif
et services
publiques
Locaux et bureaux accueillant
du public des administrations
publiques et assimilées
X
Locaux techniques et
industriels des administrations
publiques et assimilées
X
Etablissement
d’enseignement, de santé et
d’action sociale
X
Salle d’art et de spectacles X (1)
Equipements sportifs X
Autres équipements recevant
du public X
Autres activités
des secteurs
secondaire ou
tertiaire
Industrie X
Entrepôt X
Bureau X
Centre de congrès et
d’exposition X
86 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Section 1.1 Destinations et sous-destinations interdites
Règle générale. Sont interdites les constructions ayant les destinations ou les sous-destinations suivantes :
1. La destination « Exploitation agricole et forestière » est interdite.
2. Au sein de la destination « Commerce et activités de services », sont interdites les sous-destinations : « Commerces de gros » et « Cinéma ».
Î Les autres sous-destinations sont autorisées.
3. Au sein de la destination « Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire », sont interdites les sous-destinations : « Industrie », « Entrepôt » et « Centre de congrès ou d’exposition »
Î La sous-destination « Bureau » est autorisée.
Section 1.2 Usages et affectations des sols interdits
Rappel. Le camping pratiqué isolément ainsi que la création de terrains de camping sont interdits :
- dans les sites inscrits ;
- dans les sites classés.
1.2.1 Règle générale. La pratique du camping en dehors des terrains aménagés à cet effet est interdite.
1.2.2 Règle générale. L’installation de caravanes, quelle qu’en soit la durée, est interdite à l’exception :
- des caravanes entreposées en vue de leur prochaine utilisation sur les terrains affectés au garage collectif des caravanes et résidences mobiles de loisirs, les aires de stationnement ouvertes au public et les dépôts de véhicules ;
- des caravanes entreposées dans les bâtiments et remises et sur le terrain où est implantée la construction constituant la résidence de l’utilisateur ;
- de l’installation d’une résidence mobile visée par l’article 1er de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage, constituant l’habitat permanent des gens du voyage.
1.2.3 Règle générale. L’aménagement de terrains bâtis ou non bâtis prévu à l’article L.444-1 est interdit si cet aménagement n’est pas destiné à permettre l’installation de résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs ou de résidences mobiles au sens de l’article 1er de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage.
Rappel. La halte de courte durée des gens du voyage est prévue sur un petit parking à l’entrée du village entre le cimetière et les silos, dans la zone agricole.
87 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Précision. La halte de courte durée ne constitue ni une construction ni un aménagement spécifique mais répond à l’obligation jurisprudentielle de stationnement concernant les gens du voyage.
1.2.4 Règle générale. L’aménagement de terrains bâtis ou non bâtis pour permettre l’installation de plusieurs résidences démontables définies à l’article R.111-51 du code de l’urbanisme, constituant l’habitat permanent de leurs occupants et quelle que soit la surface de plancher créée, est interdit.
Précision. Aux termes de l’article R.111-51 du code de l’urbanisme, sont regardées comme des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs les installations sans fondation disposant d’équipements intérieurs ou extérieurs et pouvant être autonomes vis-à-vis des réseaux publics. Elles sont destinées à l’habitation et occupées à titre de résidence principale au moins huit mois par an. Ces résidences ainsi que leurs équipements extérieurs sont, à tout moment, facilement et rapidement démontables.
1.2.5 Règle générale. Les résidences mobiles de loisirs (véhicules terrestres habitables destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir) sont interdites.
1.2.6 Règle générale. Les parcs résidentiels de loisirs sont interdits.
1.2.7 Règle générale. Les villages de vacances classés en hébergement léger au sens du code du tourisme sont interdits.
1.2.8 Règle générale. Les maisons familiales de vacances agréées au sens du code du tourisme sont interdites.
1.2.9 Règle générale. L’implantation des habitations légères de loisirs (constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir) est soumise au droit commun des constructions en dehors des emplacements interdits (parcs résidentiels de loisir, terrains de camping, villages de vacances et dépendances des maisons familiales).
1.2.10 Règle générale. Les aires de stationnement ouvertes au public, les dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes lorsqu’ils sont susceptibles de contenir plus de neuf unités sont interdits.
1.2.11 Règle générale. Les travaux ayant pour effet de supprimer un élément que le PLU a identifié en application de l’article L.151-19 ou de l’article L.151-23, pour des motifs d’ordre culturel, historique, architectural ou écologique.
Précision. Les antennes relais sont autorisées sous conditions :
- qu’elles s’intègrent dans le paysage et l’environnement ;
- qu’elles soient situées en dehors d’un périmètre de monument historique classé ou inscrit ;
- qu’elles soient situées en dehors d’un site classé ou inscrit ;
- qu’elles ne portent pas atteinte à la préservation d’un élément de paysage identifié et localisé ou d’un secteur délimité au titre des articles L.151-19 et/ou L.151-23 du code de l’urbanisme.
88 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T 1.2.12 Règle générale. Les affouillements et les exhaussements du sol dont la hauteur, s’il s’agit d’un exhaussement, ou la profondeur dans le cas d’un affouillement, excède 2,00 mètres et qui portent sur une superficie égale ou supérieure à 100 m² sont interdits. Cette interdiction ne s’applique pas si les affouillements ou les exhaussements sont nécessaires à l’exécution d’un permis de construire.
Précision. Les affouillements et les exhaussements des sols sont autorisés sous conditions :
- qu’ils soient situés dans l’emprise des constructions autorisées ;
- qu’ils soient nécessaires, le cas échéant, à l’accès aux places de stationnement en sous- sol.
1.2.13 Règle générale. Le cas échéant, dans les secteurs de zones humides délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° ou au 1/5000°, les constructions sont autorisées sous réserve qu’elles s’attachent à réduire leur impact sur la zone humide concernée par des mesures qui consistent :
- à placer la construction à proximité de la route d’accès et non pas en fond de parcelle ;
- à limiter l’emprise de la construction ;
- à respecter des exigences en termes de maintien de surfaces libres.
Rappel. Les constructions ou travaux en zone humide (même en milieu urbain) sont soumis à la Loi sur l’Eau et dépendent du régime de la déclaration si la surface de la zone humide impactée est supérieure à 1 000 m² et du régime de l’autorisation si cette surface est supérieure à 1 hectare.
Recommandation. Il est préconisé de faire réaliser une étude de sol pour tout projet de construction dans les secteurs concernés par les enveloppes d’alerte de zones humides, notamment pour les ouvrages en profondeur tels que cave, garage ou piscine.
1.2.14 Règle générale. Le cas échéant, dans les secteurs « Arch », sont interdites les opérations d’aménagement, de constructions d’ouvrages ou de travaux qui, en raison de leur localisation, de leur nature ou de leur importance, affectent ou sont susceptibles d’affecter des éléments du patrimoine archéologiques si elles ne sont pas entreprises dans le respect des mesures de détection et, le cas échéant, de conservation ou de sauvegarde par l’étude scientifique.
Section 1.3 Types d’activités interdites
Règle générale. Les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE), quels que soient les régimes auxquels elles sont soumises, dès lors que :
- elles sont susceptibles d’entraîner des incommodités pour le voisinage si aucune condition technique actuelle ne permet d’éviter ces incommodités ;
- elles sont susceptibles d’entraîner de l’insalubrité inhérente à l’activité si aucun aménagement technique ne peut neutraliser cette insalubrité ;
- le cas échéant, si un accident ou si un fonctionnement défectueux lié à l’installation est de nature à créer des dommages graves aux personnes et aux biens qui y seraient exposés.
89 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Rappel. Les ICPE sont réglementées par le code de l’environnement, les arrêtés ministériels relatifs à leur rubrique et à un arrêté préfectoral. Chacun imposant une prescription relative à l’implantation, la localisation et aux distances vis-à-vis des tiers ou des installations. Si les installations ne sont pas régies par la réglementation des ICPE, le Règlement Sanitaire Départemental s’applique et par conséquent les distances d’implantations indiquées.
Section 1.4 Types d’activités soumises à des conditions particulières
Règle générale. Sont admises dans la zone, les installations non classées et celles éventuellement réglementées au titre de l’article L.2212-1 du code général des collectivités territoriales à condition qu’elles n’entraînent, pour le voisinage, aucune incommodité et, en cas d’accident ou de fonctionnement défectueux, aucune insalubrité ni sinistre susceptible de causer des dommages graves ou irréparables aux personnes et aux biens.
Section 1.5 Constructions ayant certaines destinations ou sous-destinations soumises à
conditions particulières
Règle générale. Lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire.
90 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Chapitre 2. Mixité fonctionnelle et sociale
Section 2.1 Règles permettant d’imposer une mixité des destinations ou sous-destinations
au sein d’une construction ou d’une unité foncière
2.1.1 Règle générale. Le document graphique du règlement à l’échelle 1/2000° délimite les secteurs de la zone dans lesquels les programmes de logements comportent une proportion de logements d’une taille minimale.
Î Dans ces secteurs, la proportion de logements d’une taille minimale de 120 m² de surface de plancher doit être au moins égale à 50% du nombre de logements, proportion qui peut être arrondie par défaut à l’unité inférieure.
Précision. Le cas échéant, cette délimitation s’effectue par un pictogramme spécifique qui se rapporte à l’ensemble du secteur de l’OAP concernée.
2.1.2 Règle générale. Le document graphique du règlement à l’échelle 1/2000° délimite les secteurs de la zone dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à la catégorie « logement social » au sens de l’article L.302-5 du code de la construction et de l’habitation.
Î Dans ces secteurs, le pourcentage de logements sociaux de chaque programme de logements est fixé à 15% du nombre de logements, pourcentage qui peut être arrondi par défaut à l’unité inférieure avec un minimum de 1 unité par programme.
Précision. Le cas échéant, cette délimitation s’effectue par un pictogramme spécifique qui se rapporte à l’ensemble du secteur de l’OAP concernée.
Section 2.2 Majoration de volume constructible déterminé en référence à l’emprise au
sol et à la hauteur pour certaines destinations et sous-destinations
Règle générale. Le règlement ne définit pas de majoration de volume constructible déterminé en référence à l’emprise au sol et la hauteur pour certaines destinations et sous-destinations.
Section 2.3 Règles différenciées entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs des
constructions
Règle générale. Le règlement ne définit pas de règles différenciées entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs des constructions.
91 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Titre II. Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale
et paysagère
Chapitre 1. Volumétrie et implantation des constructions
Section 1.1 Volumétrie des constructions
1.1.1 Règle générale. D’une manière générale, les nouveaux bâtiments doivent reprendre l’échelle, les gabarits, les volumes, les dispositions architecturales et, autant que faire se peut, les matériaux du bâti traditionnel existant. Les bâtiments réhabilités doivent conserver leur caractère rural.
1.1.2 Règles maximales d’emprise au sol
Hormis le respect des dispositions du Titre II, Chapitre 3, section 3.3, il n’est pas fixé d’emprise au sol maximale.
1.1.3 Règles maximales de hauteur
Précision. Le niveau de base est défini par le sol naturel existant avant travaux de terrassement et d’exhaussement nécessaires pour la réalisation du projet. Le point haut de référence de la hauteur est défini en ce qui concerne la hauteur maximale de la construction par rapport au faîtage qui constitue la ligne de jonction supérieure des pans de toitures inclinés suivant des pentes opposées.
1.1.3.1 Règle générale.
La hauteur maximale des constructions est fixée à 9,00 mètres au faîtage.
La hauteur maximale à l’égout du toit est fixée à 4,50 mètres.
Rappel. Les constructions à toitures-terrasses ne sont pas autorisées.
1.1.3.2 Règle alternative. La hauteur maximale au faîtage peut être augmentée :
- lorsque le projet porte sur l’extension d’un bâtiment existant, dans la limite de la hauteur du bâtiment existant et sous réserve que l’extension projetée soit dans le prolongement exact du bâtiment existant ;
- lorsque l’ensemble urbain préalablement constitué justifie que le projet déroge à la règle générale pour s’insérer harmonieusement dans les constructions existantes en termes de volumétrie et d’aspect extérieur mais sans que cette augmentation ne puisse dépasser 10% de la hauteur maximale fixée par la règle générale.
1.1.4 Règles minimales d’emprise au sol
Il n’est pas fixé d’emprise au sol minimale.
1.1.5 Règles minimales de hauteur
Il n’est pas fixé de hauteur minimale.
92 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT 1.1.6 Règle de densité minimale en termes de logements à l’hectare
Dans les secteurs délimités au document graphique du règlement au 1/2000°, la combinaison des règles d’emprise au sol et de hauteur des constructions doit pouvoir satisfaire à l’objectif d’une densité minimale de 15 logements à l’hectare, objectif fixé au titre de l’article L.151-7 du code de l’urbanisme.
Le respect de cette densité s’applique à l’unité foncière et/ou à chaque parcelle en cas de divisions foncières d’initiatives individuelles. Ces dernières doivent donc faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme préalable (déclaration préalable ou permis d’aménager) justifiant du respect de la densité minimale sur l’ensemble du secteur de l’OAP considérée.
Précision. Cette délimitation s’effectue par un pictogramme spécifique qui se rapporte à l’ensemble du secteur de l’OAP concernée.
Section 1.2 Implantation des bâtiments
1.2.1 Règle générale. Le cas échéant, le respect des dispositions concernant les « zones d’emprise des constructions » et les « marges de recul obligatoire de profondeur minimale » délimitées sur les schémas des OAP sectorielles est obligatoire.
1.2.2 Implantation des bâtiments par rapport aux voies et emprises publiques ainsi qu’aux voies privées et cours communes (cours communes au sens d’espaces communs desservant plusieurs constructions sur des unités foncières distinctes)
Précision. Lorsque, par son gabarit ou son implantation, un immeuble bâti existant n’est pas conforme aux prescriptions du PLU, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d’améliorer la conformité de l’implantation ou du gabarit de cet immeuble avec ces prescriptions, ou pour des travaux qui sont sans effet sur l’implantation ou le gabarit de l’immeuble.
Précision. La notion de voie est appréciée au regard de deux critères :
- la voie doit desservir plusieurs propriétés et permettre la circulation des personnes et des véhicules, même si cette voie est une impasse ;
- la voie doit comporter les aménagements nécessaires à la circulation.
Précision. Le champ d’application de la règle concerne « les voies ouvertes à la circulation générale » qui recouvrent toutes les voies publiques ou privées, quels que soient leur statut ou leur fonction y compris les cours communes.
Précision. Les emprises publiques recouvrent tous les espaces publics qui ne peuvent être qualifiés de voies publiques, mais qui donnent accès directement aux terrains riverains.
Précision. En l’absence de plan d’alignement, un alignement individuel « constate la voie publique au droit de la propriété riveraine ».
1.2.2.1 Règle générale. Les bâtiments doivent être édifiés en retrait de l’alignement. Les bâtiments secondaires ou situés « arrière » doivent être de hauteur inférieure à celle du bâtiment principal sur rue.
93 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T 1.2.2.2 Règle générale. Le respect des « prescriptions de continuité bâtie » valant servitude consistant à indiquer les caractéristiques des voies en fonction des objectifs de continuité visuelles, urbaines et paysagères attendues, délimitées sur le document graphique du règlement au titre de l’article L.151-41, est obligatoire. Le respect de la continuité bâtie peut s’exprimer :
- soit par une implantation des constructions à l’alignement ;
- soit par une implantation en retrait de la limite de l’alignement sous réserve de préserver le mur de clôture existant hormis les dispositions du Titre II, Chapitre 2, Section 2.6, Sous-section 2.6.4 qui autorise la création d’accès au terrain.
1.2.2.3 Règle générale. La distance horizontale mesurée en tout point du bâtiment à l’alignement ne peut être inférieure à 6,00 mètres.
1.2.2.4 Règle alternative. Exceptionnellement, pour contribuer à la qualité architecturale et paysagère des lieux et à la bonne insertion des constructions dans le milieu environnant, les bâtiments peuvent être implantés à une distance moindre :
- lorsqu’un mur de clôture existant, repéré sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° comme élément de paysage à préserver au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme, assure la continuité du bâti entre deux constructions ;
- lorsqu’une ou plusieurs constructions existantes sont implantées à une distance moindre sous réserve que le bâtiment projeté participe et justifie de la cohérence de l’ensemble par ses caractéristiques dimensionnelles et son aspect extérieur ;
- lorsqu’un ensemble urbain préalablement constitué ou la perspective de la rue justifient que le bâtiment projeté puisse être implanté à une distance moindre ;
- lorsqu’un élément végétal, repéré sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° comme élément de paysage ou pour des motifs d’ordre écologique au titre des articles L.151-19 et/ou L.151-23 du code de l’urbanisme, justifie qu’il soit préservé.
1.2.3 Implantation des bâtiments sur les limites séparatives avec une autre propriété privée ou publique
Précision. Les limites séparatives sont celles qui ne sont pas riveraines d’une voie ou d’une emprise publique, d’une voie privée ou d’une cour commune (cette dernière devant être comprise au sens d’espace desservant plusieurs constructions sur des unités foncières distinctes).
Précision. Le règlement ne distingue pas les limites latérales et les limites de fond de terrain mais opère une distinction en fonction de la profondeur du terrain.
1.2.3.1 Règle générale. Dans une bande de 25,00 mètres à compter de l’alignement, les bâtiments peuvent être implantés sur l’une des limites séparatives ou en retrait de celles-ci.
1.2.3.2 Règle générale. Lorsque les bâtiments sont implantés en retrait des limites séparatives, la distance horizontale mesurée en tout point du bâtiment à la limite séparative ne peut être inférieure à 5,00 mètres.
94 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T 1.2.3.3 Règle alternative. Pour contribuer à la qualité architecturale et paysagère des lieux et à la bonne insertion des constructions dans le milieu environnant, les bâtiments peuvent être implantés à une distance moindre :
- lorsqu’un mur de clôture existant, repéré sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° comme élément de paysage à préserver au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme, assure la continuité du bâti entre deux constructions ;
- lorsqu’une ou plusieurs constructions existantes sont implantées à une distance moindre sous réserve que le bâtiment projeté participe et justifie de la cohérence de l’ensemble par ses caractéristiques dimensionnelles et son aspect extérieur et que la distance mesurée en tout point du bâtiment à la limite séparative soit au moins égale à la hauteur du bâtiment ;
- lorsqu’un élément végétal, repéré sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° comme élément de paysage ou pour des motifs d’ordre écologique au titre des articles L.151-19 et/ou L.151-23 du code de l’urbanisme, justifie qu’il soit préservé.
1.2.3.4 Règle générale. Au-delà d’une bande de 25,00 mètres mesurée à partir de l’alignement, l’implantation des bâtiments sur les limites séparatives, dès lors que leur hauteur maximale dépasse 2,50 mètres et/ou leur emprise au sol dépasse 20 m², n’est pas autorisée.
1.2.3.5 Règle générale. Au-delà d’une bande de 25,00 mètres mesurée à partir de l’alignement, lorsque les bâtiments sont implantés en retrait des limites séparatives, la distance horizontale mesurée en tout point du bâtiment à la limite séparative ne peut être inférieure à 6,00 mètres. Cette disposition ne concerne pas les bâtiments dont la hauteur est inférieure ou égale à 2,50 mètres et/ou leur emprise au sol est inférieure ou égale à 20 m² qui peuvent être implantés sur une ou plusieurs limites séparatives ou en retrait de celles-ci sans condition de distance minimale.
1.2.4 Implantation des bâtiments les uns par rapport aux autres sur une même propriété
Précision. Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, la règle édictée par cet article est appréciée au regard de l’ensemble du projet.
Précision. En revanche, ne sont pas réputés contigus et sont donc considérés comme distincts et soumis aux règles de cet article, deux bâtiments réunis par un simple élément architectural, un auvent ou un passage même couvert.
1.2.4.1 Règle générale. A l’exception des bâtiments annexes dont la distance à un autre bâtiment quel qu’il soit n’est pas réglementée, les bâtiments doivent être implantés à une distance minimale de 4,00 mètres les uns des autres.
1.2.4.2 Règle alternative. Toutefois, pour contribuer à la qualité architecturale et paysagère des lieux et à la bonne insertion des constructions dans le milieu environnant, les bâtiments peuvent être implantés à une distance moindre :
- Lorsqu’une ou plusieurs constructions existantes sont implantées à une distance moindre sous réserve que le bâtiment projeté participe et justifie de la cohérence de l’ensemble par ses caractéristiques dimensionnelles et son aspect extérieur ;
- Lorsqu’un élément végétal, repéré sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° comme élément de paysage ou pour des motifs d’ordre écologique au titre des articles L.151-19 et/ou L.151-23 du code de l’urbanisme, justifie qu’il soit préservé et que la nécessité de cette préservation conditionne effectivement une implantation non conforme à la règle générale.
95 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Chapitre 2. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Section 2.1 Règles alternatives afin d’adapter des règles volumétriques
2.1.1 Règle générale. Les constructions neuves qui ne s’inscrivent pas dans un ensemble bâti préalablement constitué présentant des caractères communs avec lequel elles ne sont pas susceptibles d’entretenir des rapports visuels parce qu’elles sont destinées à être implantées en retrait des voies, ou parce qu’elles se situent en second rang, peuvent privilégier des formes contemporaines pour favoriser notamment de nouvelles typologies de logements.
Précision. Aucune identité absolue, aucun caractère de similitude ou de ressemblance n’est obligatoire dès lors que la construction témoigne d’unité et de singularité. Les constructions différentes des autres et qui s’en distinguent par des caractères individuels de qualité et d’unité, sont autorisées dès lors qu’elles n’expriment aucun caractère d’excentricité. Toute imitation servile d’un modèle, y compris celle d’une construction possédant au plus haut point certaines qualités ou caractéristiques architecturales, est interdite.
Précision. Les constructions neuves peuvent privilégier l’originalité, notamment pour des raisons énergétiques et environnementales, en ayant recours à l’utilisation de matériaux renouvelables, de matériaux ou procédés de construction permettant d’éviter l’émission de gaz à effet de serre.
2.1.2 Règle générale. Les volumes parallélépipédiques à toitures terrasses ne sont pas autorisés.
2.1.3 Règle générale. Le respect des dispositions concernant les « constructions d’intérêt architectural » des OAP patrimoniales est obligatoire.
2.1.4 Règle générale. Le respect des dispositions concernant les « éléments architecturaux à préserver » des OAP patrimoniales est obligatoire.
Section 2.2 Dispositions communes concernant les caractéristiques architecturales des
façades, des toitures et des clôtures
Précision. Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.
2.2.1 Règle générale. Les constructions doivent entretenir dans l’espace un rapport de continuité avec les autres constructions et veiller, le cas échéant, au maintien et à la mise en valeur des enchaînements et des contigüités.
Précision. Lorsqu’elles existent et sont repérées au document graphique du règlement au 1/2000° les prescriptions de continuité bâtie doivent être respectées lors de tout projet, soit par la construction elle-même soit par la clôture dans les conditions de la Sous-section 2.2.3 ci-dessous.
96 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT 2.2.2 Règle générale. La forme des constructions neuves doit être simple en veillant, le cas échéant, à entrer dans un ensemble en tant qu’élément constitutif de cet ensemble.
Précision. Un ensemble est une unité qui tient à l’équilibre et à la proportion des différents éléments.
2.2.3 Règle générale. Toute construction neuve doit veiller à privilégier:
- l’organisation des divers éléments constitutifs de l’ouvrage ;
- la disposition des différentes parties des bâtiments ;
- la manière dont sont distribuées ces parties ;
- la relation de tout élément avec un autre ou avec d’autres.
- la forme parallélépipédique surmontée d’un toit de préférence à deux pans ;
- l’horizontalité, prépondérance des lignes horizontales ;
- la verticalité, perpendiculaire à un plan horizontal.
Précision. La masse doit être perçue comme une unité. La structure doit être conçue comme un ensemble organisé de rapports, comme un système de relations.
Précision. Un rapport est un lien, une relation qui doit exister entre plusieurs éléments de l’ouvrage.
2.2.4 Règle générale. Toute construction neuve doit prendre en compte la notion de rapport de grandeur entre deux ou plusieurs bâtiments, entre les parties d’un même bâtiment et le bâtiment lui-même et la notion de proportion qui exprime la combinaison des différents rapports ci-dessus, la relation entre deux ou plusieurs bâtiments, leur rapport de convenance.
Précision. Toute construction neuve doit répondre à une volonté de composition et notamment par la mise en valeur des lignes de forces et des axes. Les constructions doivent témoigner d’une volonté de prise en compte de la notion de rythme (distribution appropriée des vides et des pleins, répétition éventuelle d’un motif ornemental, etc.). Le cas échéant, il convient de veiller à ce que la multiplicité, la diversité et la complexité ne conduisent à la complication.
2.2.5 Règle générale. Toute construction neuve doit être « orientée », c’est-à-dire disposée suivant les cas par rapport à l’alignement de la rue, au retrait des constructions voisines, aux bâtiments contigus ou faisant face.
Précision. La ligne principale de faîtage doit être de préférence parallèle à l’alignement ou, à défaut, perpendiculaire à celle-ci si le projet le justifie.
2.2.6 Règle générale. Toute modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment existant doit éviter toute altération de l’essence de la construction, de sa nature, qu’il s’agisse d’une rénovation ou d’une restauration.
2.2.7 Règle générale. Le cas échéant, le respect des dispositions concernant les « constructions d’intérêt architectural » délimitées sur les schémas des OAP patrimoniales est obligatoire.
97 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Section 2.3 Dispositions spécifiques concernant les caractéristiques architecturales des
façades
2.3.1 Règle générale. Tout projet de construction, s’inscrivant dans un front urbain constitué et notamment concerné par des « prescriptions de continuité bâtie » repérées au document graphique du règlement au 1/2000°, peut être soumis à des conditions obligeant à respecter l’ordonnancement des constructions avoisinantes et notamment le rythme des façades et les proportions des parties pleines et des vides.
2.3.2 Règle générale. Tout projet de construction présentant un mur pignon aveugle de grande dimension, visible dans la perspective d’une rue, notamment aux angles des voies ou susceptible d’altérer la perception globale d’un ensemble bâti ou non bâti, peut être refusé.
2.3.3 Règle générale. L’ensemble des façades doit être traité avec le même soin, par des revêtements qui peuvent être distincts mais de même qualité. A l’occasion du ravalement des façades, il peut être exigé que des modénatures d’origine soient préservées. L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouvert est interdit.
Précision. Les ornements sont autorisés sous réserve qu’ils s’ajoutent à la construction pour l’embellir ou lui donner un certain caractère.
2.3.4 Règle générale. Lorsqu’elles sont situées dans la construction, les fermetures des aires de stationnement doivent être préférentiellement positionnées dans l’alignement du nu général de la façade.
2.3.5 Règle générale. D’une manière générale, tout débord de façade en saillie sur le domaine public est interdit. Les volumes habitables construits en encorbellement par rapport aux voies publiques sont donc interdits.
2.3.6 Règle générale. Les équipements de refroidissement ou de chauffage (aérothermes, pompes à chaleur, dispositifs thermodynamiques, etc.) doivent être, d’un point de vue visuel, intégrés à la construction, notamment en limitant les débords, de manière à ne pas porter atteinte à la qualité architecturale du village.
2.3.7 Règle générale. Les ouvrages techniques de télécommunication doivent faire l’objet d’un traitement architectural de qualité pour s’intégrer au mieux à leur environnement.
2.3.8 Règle générale. Les différentes couleurs doivent obéir à une grammaire. Toute disparité, défaut d’harmonie, dissemblance choquante est interdite.
Précision. Les couleurs s’appellent ou se repoussent. Leur équilibre justifie que les dominantes ne restent pas isolées et trouvent des rappels.
Section 2.4 Dispositions spécifiques concernant les caractéristiques architecturales des
toitures
2.4.1 Règle générale. La conception de la toiture selon la forme dominante de l’environnement peut être imposée. Les toitures doivent rechercher la simplicité du volume en évitant tout débord de toit injustifié sur les murs-pignons.
98 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT 2.4.2 Règle générale. Toute multiplication excessive des ouvertures en toiture est interdite.
2.4.3 Règle générale. Dans le cas où la toiture d’une construction nouvelle comporte une charpente, celle-ci doit s’inscrire dans un gabarit compris entre 35° et 45° de pente par rapport à l’horizontale, à l’exception de certains éléments tels les lucarnes qui peuvent avoir des pentes différentes.
Précision. Les matériaux de couverture doivent privilégier :
- en priorité, les éléments modulaires de type tuiles de terre cuite, notamment de petit moule ou format ;
- éventuellement, et notamment pour tenir compte de certaines pentes faibles des couvertures, les matériaux en feuille de type zinc ou cuivre.
Précision. Les gouttières, chéneaux et descentes de pluviales doivent être de préférence en cuivre, zinc ou inox plombé accompagnés ou non de dauphins en fonte. Le recours au PVC ou à l’aluminium doit rester exceptionnel.
2.4.4 Règle générale. Les ouvrages d’architecture décoratifs (souches de cheminées particulières, poteries, mosaïques, etc.) peuvent être limités ou interdits au regard du caractère des toitures des constructions avoisinantes.
2.4.5 Règle générale. Les locaux et installations techniques doivent être :
- soit compris dans le volume de couronnement ;
- soit en l’absence de volume de couronnement, en retrait d’au moins 3 mètres par rapport au nu général de la façade et intégrés dans le traitement architectural de la façade.
2.4.6 Règle générale. Les ouvrages de superstructure tels cheminées, antennes, dispositifs de ventilation, etc. doivent être pris en compte dans la composition générale de la construction.
2.4.7 Règle générale. Eu égard à leur visibilité depuis l’espace public et à leur impact dans le paysage urbain, les panneaux solaires (thermiques et/ou photovoltaïques) doivent être, sauf impossibilité technique, positionnés côté jardin ou côté intérieur de la propriété, en bas de la toiture et, de préférence avec des pentes faibles et peu visibles mais compatibles avec leur rendement optimal.
Précision. La pose de ces panneaux est à privilégier sur des bâtiments annexes plutôt que sur le volume principal de l’espace construit.
2.4.8 Règle générale. Les nappes de panneaux solaires doivent être composées en tenant compte des percements des façades. Les panneaux doivent être compris dans une forme générale simple, homogène et rectangulaire et éviter une pose en saillie par rapport au plan de toiture.
2.4.9 Règle générale. Les ouvrages techniques de télécommunication doivent faire l’objet d’un traitement architectural de qualité pour s’intégrer au mieux à leur environnement.
99 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Section 2.5 Dispositions spécifiques concernant les caractéristiques architecturales des
clôtures
2.5.1 Règle générale. Lorsque l’implantation des constructions est prévue en retrait par rapport à la voie, la conception de la clôture doit permettre d’assurer la continuité visuelle de l’ensemble bâti de la rue ou partie de la rue concernée.
2.5.2 Règle générale. Par leur aspect, leurs dimensions, leurs proportions et le choix des matériaux, les clôtures doivent participer à l’ordonnancement du front bâti en harmonie avec la construction principale et les annexes éventuelles visibles de la rue et avec les constructions avoisinantes.
2.5.3 Règle générale. Les clôtures existantes le long de l’alignement et repérées au document graphique du règlement au 1/2000° comme élément de paysage au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme doivent être préservées.
2.5.4 Règle générale. Les clôtures nouvelles sur l’alignement doivent être constituées :
- soit d’un mur dont la hauteur maximale ne doit pas dépasser 2,50 mètres et sous réserve que ce mur reçoive un revêtement en harmonie avec le volume de la construction principale ou avec les clôtures avoisinantes ;
- soit d’un dispositif rigide à claire-voie de type grille surmontant un mur bahut d’une hauteur maximale de 1,20 mètre, l’ensemble ne pouvant excéder une hauteur totale de 2,50 mètres.
2.5.5 Règle générale. Les portails doivent s’intégrer à l’ensemble de la clôture tant par leurs dimensions, proportions, matériaux et aspect extérieur.
2.5.6 Règle générale. Le cas échéant, les murs de pierres existants doivent être entretenus et, si leur état le commande, rejointoyés par un mortier à la couleur de la pierre ou d’un ton légèrement plus clair.
Précision. Les chaperons des murs existants peuvent être confortés (moellons formant oblique, tuiles, briques de petit moule voire ciment) en respectant la tradition du village en la matière.
2.5.7 Règle alternative. Pour respecter une harmonie d’ensemble avec les clôtures avoisinantes, pour la reconstruction ou la restauration d’une clôture existante, une clôture d’une hauteur différente ou d’une nature différente peut être autorisée ou imposée, notamment dans le cas d’une prescription de continuité repérée au document graphique du règlement au 1/2000°.
2.5.8 Règle générale. Les clôtures nouvelles situées le long des limites séparatives ne doivent pas excéder 2,00 mètres de hauteur.
2.5.9 Règle alternative. Des clôtures différentes peuvent être exceptionnellement autorisées pour des raisons fonctionnelles ou de sécurité.
2.5.10 Règle générale. Le cas échéant, les clôtures sur certaines limites séparatives repérées au document graphique du règlement au 1/2000° doivent être conformes aux dispositions du Titre II, Chapitre 3, Section 3.6, Sous-section 3.6.1 en ce qui concerne leur perméabilité.
100 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Section 2.6 Dispositions concernant les éléments de paysage identifiés et délimités
aux documents graphiques du règlement au 1/5000° et/ou au 1/2000° au titre de l’article
L.151-19 du code de l’urbanisme : ouvrages et espaces bâtis
2.6.1 Règle générale. Les éléments de paysages, unité ou ensemble bâtis, etc., identifiés aux documents graphiques du règlement doivent être préservés.
Précision. Leur préservation peut concerner :
- leur maintien ou leur mise en valeur ;
- des modifications justifiées rendues nécessaires par leur état de conservation ;
- exceptionnellement des évolutions indispensables notamment pour garantir l’accès aux terrains.
2.6.2 Règle générale. Concernant les ouvrages bâtis, les travaux d’aménagement, d’extension ou de restauration de ces éléments de paysage doivent permettre de garantir le maintien des caractéristiques urbaines, architecturales et esthétiques qui confèrent l’identité et l’intérêt de ces éléments.
2.6.3 Règle générale. Le cas échéant, le respect des dispositions concernant les « éléments d’architecture à conserver » repérés par symbole sur les schémas des OAP patrimoniales est obligatoire.
2.6.4 Règle générale. Le cas échéant, la démolition partielle pour la création d’un accès d’un mur de clôture identifié et délimité sur un document graphique du règlement comme élément de paysage à préserver au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme, est limitée à un linéaire de 3,50 mètres.
Section 2.7 Obligations en matière de performances énergétiques et environnementales
Règle générale. Bâtiments neufs
a) Les constructions neuves à destination d’habitation doivent atteindre une exigence de performance énergétique au moins égale au label HPE (Haute Performance Energétique). Ce label vise une réduction des consommations d’énergie primaire de 10% par rapport au niveau RT 2012.
b) Le cas échéant, dans les secteurs délimités aux documents graphiques du règlement au 1/2000°, les constructions doivent satisfaire à l’obligation d’une production minimale d’énergie renouvelable équivalente à 20% de l’énergie consommée par la construction concernée. Cette production peut-être localisée dans le bâtiment, dans le même secteur ou à proximité de celui-ci.
Précision. Cette délimitation s’effectue par un pictogramme spécifique qui se rapporte, le cas échéant, à l’ensemble de l’OAP concernée.
101 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Section 2.8 Bénéfice de la majoration de volume constructible déterminé en référence à
l’emprise au sol et à la hauteur
Précision. Les différentes majorations de volume constructible ne sont pas cumulatives.
Règle générale. Bâtiments faisant preuve d’exemplarité énergétique et/ou d’exemplarité environnementale
Pour bénéficier d’un dépassement de 5% maximum des règles de constructibilité prévu au 3° de l’article L.151-28 du code de l’urbanisme, les constructions doivent faire preuve :
- soit d’exemplarité énergétique dans les conditions définies à l’article R.111-21, I, du CCH ;
- soit d’exemplarité environnementale dans les conditions définies au II de l’article R.111-21 du CCH ;
- soit être considérées à énergie positive dans les conditions définies au III de l’article R.111-21 du CCH.
Précision. Le taux de dépassement de 5% est essentiellement déterminé en référence à la hauteur des constructions et à l’emprise au sol. Pour autant, ce dépassement ne peut être autorisé que dans le respect des autres règles du PLU.
Section 2.9 Règles différenciées entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs des
constructions pour prendre en compte les risques d’inondation et de submersion
Sans objet dans la zone considérée. Non réglementé.
Chapitre 3. Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et
abords des constructions
Section 3.1 Dispositions concernant les éléments de paysage identifiés et localisés ou
délimités aux documents graphiques du règlement au 1/5000° et/ou au 1/2000° au titre de
l’article L.151-19 du code de l’urbanisme : espaces libres et végétaux
Règle générale. Les éléments de paysage, espaces libres, végétaux, etc., identifiés et localisés ou délimités aux documents graphiques du règlement doivent être préservés.
Précision. Leur préservation peut concerner :
- leur maintien ou leur mise en valeur ;
- des modifications justifiées rendues nécessaires par leur état de conservation ;
- exceptionnellement, des évolutions indispensables notamment pour garantir l’accès au terrain.
- le remplacement des végétaux par leur équivalent (espèce ou essence, taille, etc.).
102 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Section 3.2 Proportion minimale de l’unité foncière en surfaces non-imperméabilisées ou
éco-aménageables
Règle générale. Afin de contribuer au maintien de la biodiversité et de la nature en ville, le règlement impose une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables, part exprimée par le coefficient de biotope par surface (CBS).
Précision. Le CBS est égal à surface éco-aménageable / surface du terrain.
Le CBS minimal pour la zone est de 0,6. Les différents types de surfaces sont multipliés par les coefficients suivants :
- Surfaces imperméables. Revêtement imperméable pour l’air et l’eau, sans végétation (béton, bitume, dallage avec couche de mortier) : 0,0
- Surfaces semi-perméables. Revêtement perméable pour l’air et l’eau, sans végétalisation (clinker, dallage mosaïque, dallage avec couche de gravier/sable) : 0,3
- Surfaces semi-ouverte. Revêtement perméable pour l’air et l’eau, infiltration d’eau de pluie, avec végétation (dalles de bois, pierres de treillis de pelouses) : 0,5
- Espaces verts sur dalle I. Espaces verts sur dalles de rez-de-chaussée et garages souterrains avec une épaisseur de terre végétale inférieure à 80 cm : 0,5
- Espaces verts sur dalle II. Espaces verts sans corrélation en pleine terre avec une épaisseur de terre végétale supérieure à 80 cm : 0,7
- Espaces verts en pleine terre. Continuité avec la terre naturelle disponible au développement de la flore et de la faune : 1,0
- Toiture classique. Infiltration d’eau de pluie pour enrichir la nappe phréatique, infiltration dans des surfaces plantées : 0,2
- Mur végétalisé. Végétation des murs aveugles jusqu’à 10 m : 0,5
- Toiture végétalisée. Végétalisation des toitures extensives ou intensives : 0,7
Section 3.3 Obligations en matière de réalisation d’espaces libres et de plantations, d’aires
de jeux et de loisir
3.3.1 Règle générale. Pour garantir un minimum d’espaces libres non imperméabilisés sur le terrain de l’opération et garantir la continuité avec la terre naturelle disponible au développement de la flore et de la faune, la surface des espaces verts en pleine terre ne peut être inférieure à 40% de la superficie du terrain.
3.3.2 Règle générale. Le respect des largeurs des « bandes boisées champêtres d’épaisseur minimale » figurant sur les schémas des OAP sectorielles est obligatoire.
103 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Section 3.4 Règles nécessaires à la préservation, au maintien ou à la remise en état des
éléments de paysage et secteurs à protéger pour des motifs d’ordre écologique
Précision. Au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme, le règlement définit des prescriptions de nature à préserver des secteurs à protéger pour des motifs écologiques notamment pour le maintien ou la remise en état des continuités écologiques.
3.4.1 Règle générale. Les réservoirs de biodiversité
Dans les réservoirs de biodiversité délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° comme secteurs à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, sont interdits les constructions, travaux, installations et aménagements susceptibles :
- d’altérer la représentation et la richesse de la biodiversité ;
- la possibilité pour les espèces d’effectuer tout ou partie de leur cycle de vie ;
- de nuire au fonctionnement des habitats naturels ou d’en réduire la taille ;
- de réduire ou de supprimer les interconnexions des réservoirs entre eux.
a) Les espaces boisés.
Les boisements sont classés en « espaces boisés classés » sur le fondement de l’article L.113.1 du code de l’urbanisme. A ce titre, le classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. Nonobstant toutes dispositions contraires, le classement en EBC entraîne le rejet de plein droit de la demande d’autorisation de défrichement.
Le cas échéant, peuvent toutefois être autorisés les aménagements et les installations assurant la vocation multifonctionnelle de la forêt, à savoir la production forestière, l’accueil du public, les missions écologiques et paysagères, et notamment :
- l’accès pour les besoins de la gestion forestière ;
- l’implantation des équipements nécessaires au développement économique de la filière bois.
b) Les secteurs de concentration de mares et de mouillères et les mares isolées
Dans les secteurs de concentration de mares et de mouillères et concernant les mares isolées délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° comme secteurs à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologique, sont interdits :
- toute destruction de ces espaces du fait notamment d’une urbanisation, d’un assèchement, d’un comblement, de dépôt de déchets ;
- tout fractionnement de ces espaces susceptibles de générer un éclatement des populations d’amphibiens voire une augmentation de leur mortalité par écrasement.
104 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T c) La zone à dominante humide du SDAGE (Orientation 22)
Continuum de la sous-trame bleue, la zone humide du SDAGE associe le cours d’eau, les plans d’eau et la zone humide elle-même. Dans ces secteurs délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° comme secteurs à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, sont interdits les constructions, travaux, installations et aménagements susceptibles :
- de porter atteinte aux continuités naturelles favorables à de multiples espèces aquatiques et rivulaires des milieux herbacés ;
- de procéder à une artificialisation des berges et des espaces mitoyens pouvant générer une forte baisse de la perméabilité des milieux et de leur attractivité pour la faune ;
- d’avoir un effet ou impact négatif sur les écosystèmes, notamment les exhaussements, les affouillements ou remblaiement de terrains.
d) Les ZNIEFF de type I
Dans les secteurs de ZNIEFF délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou comme secteurs à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, les prescriptions suivantes s’imposent :
- aucun travail du sol superficiel ou profond de nature à compromettre la conservation de boisements ;
- aucun dépôt de déchets verts, d’ordures, de gravats ou de pierres ;
- aucune construction autorisée ;
- en dehors des voies publiques et privées ouvertes à la circulation, des chemins ruraux, des chemins d’accès privés, aucune circulation ou stationnement de véhicules à moteur sauf véhicules de services publics et de secours, véhicules de structures habilitées pour la gestion du site et/ou son suivi scientifique, véhicules agricoles sur les pistes ou chemins servant la desserte des parcelles cultivées environnantes.
e) Les éléments ponctuels, linéaires et surfaciques
1° Principalement constitués par les arbres isolés, les éléments ponctuels identifiés et localisés sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° classés comme espaces boisés au titre de l’article L.113-1 du code de l’urbanisme sont protégés. Leur classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation des sols de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des arbres isolés.
2° Constitués par les alignements d’arbres, les haies et les réseaux de haies, les éléments linéaires identifiés et localisés sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° classés comme espaces boisés au titre de l’article L.113-1 du code de l’urbanisme sont protégés. Leur classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation des sols de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des arbres isolés.
105 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T 3° Constitués par de petits espaces ouverts au sein même du village, quelquefois associés à un élément déterminant de la trame verte et bleue, les éléments surfaciques délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques. Leur préservation vise leur maintien en bon état dans leur nature et leurs caractéristiques, leur entretien et leur mise en valeur en termes écologiques.
3.4.2 Règle générale. Les corridors écologiques
Dans les corridors écologiques identifiés et localisés sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° comme éléments de paysage à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, sont interdits les constructions, travaux, installations et aménagements susceptibles :
- de compromettre les connexions entre des réservoirs de biodiversité ;
- de ne plus offrir aux espèces les conditions favorables à leur déplacement ;
- de ne plus offrir aux espèces les conditions favorables à leur cycle de vie.
a) Les corridors écologiques à fonctionnalité réduite des milieux calcaires, des prairies, friches et dépendances vertes
Ne pouvant être empruntés que par une partie des espèces, généralement les moins exigeantes ou à dispersion aérienne, ces corridors sont identifiés et localisés sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme comme éléments de paysage à protéger pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques. Dans ces corridors sont interdits tout(e) construction, travaux, installation et aménagement susceptible:
- d’augmenter l’altération de leur fonctionnalité ;
- de générer un morcellement extrême des milieux ou une artificialisation du caractère de certains habitats.
b) Les trames herbacées des chemins ruraux
Chemins ruraux répertoriés faisant partie du domaine privé de la commune et affectés à l’usage du public, la préservation de ces corridors écologiques identifiés et localisés sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques. Leur préservation concerne les trames herbacées centrale et latérales lorsqu’elles existent et sur leur largeur actuelle sous réserve qu’elles soient inscrites dans l’emprise prévue au cadastre pour les chemins communaux. Ces trames enherbées doivent être maintenues et entretenues. Elles peuvent donc être fauchées.
106 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T c) Les bermes d’infrastructures routières
Bandes herbeuses situées sur le domaine public le long des routes, la préservation de ces dépendances d’infrastructures identifiées et localisées sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques. Leur préservation, qui vise à assurer leur maintien dans leur nature et leurs caractéristiques dimensionnelles, concerne les trames herbacées situées sur les côtés de la route. Ces trames herbacées doivent être maintenues et entretenues néanmoins. Elles peuvent donc être fauchées.
Précision. L’identification des chemins ruraux et des dépendances d’infrastructures identifiés ne constitue pas une protection qui fige le devenir de ce patrimoine naturel mais une forme de protection modulable qui doit permettre un contrôle dynamique par l’autorité compétente.
d) Les lisières des espaces boisés de plus de 100 hectares
Disposition du Schéma Directeur de la Région Île de France, les lisières des espaces boisés représentées sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou 1/5000° au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, doivent être protégées. A cet effet, en dehors des sites urbains constitués et à l’exclusion des bâtiments à destination agricole, toute nouvelle urbanisation ne peut être implantée qu’à une distance d’au moins 50,00 mètres des lisières des massifs boisés de plus de 100 hectares.
Section 3.5 Obligations d’installations nécessaires à la gestion des eaux pluviales et au
ruissellement
Règle générale. Toute opération d’aménagement, d’installation ou de construction doit se conformer aux dispositions du Titre III, Chapitre 2 du règlement de la zone considérée et prévoir à ce titre tout ouvrage ou dispositif adapté sur le terrain de l’opération.
Rappel. La réalisation sur le terrain de l’opération de bassins de rétention des eaux pluviales et/ou de dispositifs de noues paysagères adaptés au projet et figurant par un pictogramme sur les schémas des OAP sectorielles est obligatoire.
Section 3.6 Obligations pour les clôtures de caractéristiques permettant de préserver ou
de remettre en état les continuités écologiques ou de faciliter l’écoulement des eaux
3.6.1 Règle générale. Clôtures neuves ou rénovées
Les clôtures sur les limites séparatives ou limites parcellaires doivent faciliter l’écoulement des eaux et permettre de préserver les continuités écologiques. A ces fins, les parties basses des clôtures doivent être constituées sur une hauteur de 20 centimètres au moins et sur une longueur équivalente à au moins 20% de la longueur de ladite clôture, d’un dispositif à claire- voie dont chaque élément vide de surface minimale au moins égale à 100 cm² assure une largeur libre d’au moins 6 cm pour assurer notamment le passage de la petite faune.
3.6.2 Règle générale. Clôtures existantes
Non réglementé.
107 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Chapitre 4. Stationnement
Section 4. 1 Obligations de réalisation d’aires de stationnement
4.1.1 Règle générale. Les installations propres à assurer le stationnement des véhicules correspondant aux caractéristiques du projet et/ou aux besoins de la construction doivent être assurées hors des voies publiques. Cette disposition s’applique aux constructions neuves, aux changements de destination des bâtiments existants, aux extensions de bâtiments, aux travaux sur une construction existante non conforme aux règles d’urbanisme.
4.1.2 Règle générale. Pour assurer le stationnement des véhicules hors des voies publiques, il est exigé :
- Destination « Habitation » : 2 places par logement
- Autres destinations : le nombre de places doit être en rapport avec la destination et l’usage envisagés.
Précision. Les aires de stationnement peuvent être réalisées sur le terrain d’assiette ou dans son environnement immédiat.
4.1.3 Règle générale. Toute personne qui construit :
1° Un ensemble d’habitations équipé de places de stationnement individuelles couvertes ou d’accès sécurisé ;
2° Un bâtiment à usage industriel ou tertiaire constituant principalement un lieu de travail et équipés de places de stationnement destinées aux salariés ;
Î Doit le doter des infrastructures permettant le stationnement sécurisé des vélos.
4.1.4 Règle générale. Toute personne qui construit :
1° Un bâtiment accueillant un service public équipé de places de stationnement destinées aux agents ou aux usagers du service public ;
2° Un bâtiment constituant un ensemble commercial, au sens de l’article L.752-3 du code du commerce ;
Î Doit le doter des infrastructures permettant le stationnement des vélos.
4.1.5 Règle générale. Toute personne qui construit :
1° Un ensemble d’habitations équipé de places de stationnement individuelles
2° Un bâtiment à usage industriel ou tertiaire équipé de places de stationnement destinées aux salariés
108 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T 3° Un bâtiment accueillant un service public équipé de places de stationnement destinées aux agents ou aux usagers du service public
4° Un bâtiment constituant un ensemble commercial, au sens du même article L.752-3 du code du commerce
Î Doit doter une partie de ces places des gaines techniques, câblages et dispositifs de sécurité nécessaires à l’alimentation d’une prise de recharge pour véhicule électrique ou hybride rechargeable.
Section 4.2 Types et caractéristiques des aires de stationnement
Règle générale. La dimension minimale des places de stationnement est fixée à :
- Largeur minimale : 2,50 mètres
- Longueur minimale : 5,00 mètres
Section 4.3 Minoration des obligations de réalisation d’aires de stationnement lorsque le
projet comporte plusieurs destinations ou sous-destinations permettant la mutualisation de
tout ou partie des aires de stationnement
4.3.1 Règle alternative. Les aires de stationnement de la destination « Habitation » et de la destination « Commerce et activités de service » peuvent être mutualisées dès lors qu’elles se rapportent à une même opération.
4.3.2 Règle alternative. Les aires de stationnement de la destination « Habitation » et de la destination « Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire » peuvent être mutualisées dès lors qu’elles se rapportent à une même opération.
109 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Titre III. Equipement et réseaux
Chapitre 1. Desserte par les voies publiques ou privées
Section 1.1 Conditions de desserte par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies
ouvertes au public des terrains susceptibles de recevoir des constructions ou de faire l’objet
d’aménagements
1.1.1 Règle générale. Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée ouverte à la circulation automobile soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisins ou obtenu en application de l’article 682 du Code Civil et dont les dimensions, formes et caractéristiques techniques doivent être adaptées aux usages qu’elles supportent.
Précision. Les caractéristiques des voies à créer comme celles des accès aux terrains doivent notamment permettre de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et de la protection civile.
1.1.2 Règle générale. En cas de création d’une ou plusieurs voies de desserte, celles-ci doivent être aménagées, si elles se terminent en impasse, de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour.
1.1.3 Règle générale. Toute voie nouvelle, publique ou privée, de plus de 50,00 mètres de longueur, doit comporter les aménagements nécessaires pour la pratique des modes de déplacements doux.
1.1.4 Règle générale. Les accès doivent être adaptés à l’opération qu’ils desservent et être aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.
1.1.5 Règle générale. Le respect des principes « d’accès unique à privilégier » ou « d’alternative à l’accès unique et du nombre d’accès » repérés par une flèche sur les schémas des OAP sectorielles est obligatoire.
Section 1.2 Conditions permettant une bonne desserte des terrains par les services
publics de collecte des déchets
1.2.1 Règle générale. A l’exception des maisons individuelles, les constructions doivent comporter des locaux spécifiques ou dispositifs (abris couverts, bornes enterrées…) pour le stockage des déchets.
1.2.2 Règle générale. Ces installations doivent être dimensionnées de manière à pouvoir contenir tous les bacs, containeurs ou récipients nécessaires à la collecte sélective des déchets et être facilement accessibles à partir de la voie de desserte, sans empiéter sur le domaine public.
Précision. Le cas échéant, les dispositions ci-dessus s’appliquent également en cas de rénovation de bâtiments existants sauf impossibilités spatiale, technique ou fonctionnelle manifestes.
110 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Chapitre 2. Desserte par les réseaux
Section 2.1 Conditions de desserte par les réseaux publics d’eau, d’énergie et notamment
d’électricité et d’assainissement des terrains susceptibles de recevoir des constructions ou
de faire l’objet d’aménagements
2.1.1 Règle générale. Eau potable
L’alimentation en eau potable de toute construction à usage d’habitation y compris s’il y a lieu, les résidences démontables et les résidences mobiles, et de tout local pouvant servir de jour ou de nuit au travail, au repos ou à l’agrément doivent être assurées dans des conditions conformes aux règlements en vigueur et aux prévisions d’alimentation en eau potable.
Rappel. Tout prélèvement, puits ou forage réalisé à des fins d’usage domestique de l’eau doit faire l’objet d’une déclaration auprès du maire de la commune.
Rappel. Tout dispositif d’utilisation, à des fins domestiques, d’eau de pluie à l’intérieur d’un bâtiment alimenté par un réseau, public ou privé, d’eau destinée à la consommation humaine doit préalablement faire l’objet d’une déclaration auprès du maire de la commune.
Rappel. La possibilité d’utiliser de l’eau de pluie pour l’alimentation des toilettes, le lavage des sols et le lavage du linge dans les bâtiments d’habitation ou assimilés et dans les établissements recevant du public doit faire l’objet d’une déclaration préalable au maire de la commune.
2.1.2 Règle générale. Assainissement
Le raccordement au réseau public d’assainissement est obligatoire lorsque ce réseau existe.
Lorsque la gestion totale des eaux pluviales à la parcelle n’est pas possible, pour des raisons technique ou géologique, le propriétaire peut solliciter l’autorisation de raccorder ses eaux de ruissellement au réseau public d’assainissement à la condition que ses installations soient conformes au règlement d’assainissement collectif.
Rappel. La réalisation sur le terrain de l’opération de bassins de rétention des eaux pluviales et/ou de dispositifs de noues paysagères adaptés au projet figurant sur les schémas des OAP sectorielles est obligatoire.
Les eaux usées domestiques et les eaux pluviales, collectées séparément, doivent être évacuées par des branchements distincts. Les eaux et matières usées doivent être évacuées par des canalisations souterraines raccordées au réseau public d’assainissement. Le cas échéant, lorsqu’un terrain est situé en contrebas du réseau collectif existant, son raccordement au réseau par des dispositifs individuels appropriés (ex : pompes de refoulement) est obligatoire.
Les eaux résiduaires industrielles et autres eaux usées de toute nature qui doivent être épurées ne doivent pas être mélangées aux eaux pluviales et aux eaux résiduaires industrielles qui peuvent être rejetées en milieu naturel sans traitement. L’évacuation des eaux résiduaires industrielles dans le système de collecte des eaux usées est subordonnée à un prétraitement approprié.
Les eaux entrant dans un système de collecte des eaux usées doivent, sauf dans le cas de situations inhabituelles, notamment de celles dues à de fortes pluies, être soumises à un traitement avant d’être rejetées dans le milieu naturel.
111 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Toute évacuation des eaux ménagères ou des effluents non traités est interdite dans les fossés, les cours d’eau et, a fortiori, dans le réseau de collecte d’eaux pluviales.
Rappel. Toute personne, tenue de se raccorder au réseau d’assainissement, qui s’alimente en eau, totalement ou partiellement, à une source qui ne relève pas d’un service public, doit en faire une déclaration à la mairie.
Rappel. Les dispositifs de traitement destinés à être intégrés dans des installations d’assainissement non collectif recevant des eaux usées domestiques ou assimilées au sens de l’article L.214-2 du code de l’environnement et n’entrant pas dans la catégorie des installations avec traitement par le sol doivent faire l’objet d’un agrément.
2.1.3 Règle générale. Electricité, gaz, réseaux de communications téléphoniques ou électroniques, éclairage
Les lignes, canalisations, conduites et ouvrages de raccordement et branchements divers doivent être réalisés en souterrain.
Section 2.2 Conditions pour limiter l’imperméabilisation des sols, pour assurer la maîtrise
du débit et de l’écoulement des eaux pluviales et de ruissellement
2.2.1 Règle générale. Pour optimiser la maîtrise du ruissellement et pour limiter les rejets dans les réseaux de collecte lorsqu’ils existent, l’infiltration des eaux de pluie (non polluées) et la rétention de l’eau à la source doivent s’effectuer sur la parcelle.
2.2.2 Règle générale. La rétention et le traitement des eaux pluviales doivent s’effectuer par un maillage adapté d’ouvrages de gestion hydraulique favorisant une régulation progressive des eaux (noues, petits bassins, etc.).
2.2.3 Règle générale. Le débit de fuite gravitaire ou débit rejeté accepté est limité à 1l/s/ha pour une pluie décennale.
Rappel. La réalisation sur le terrain de l’opération de bassins de rétention des eaux pluviales et/ou de dispositifs de noues paysagères adaptés au projet et figurant par un pictogramme sur les schémas des OAP sectorielles est obligatoire.
Section 2.3 Obligations imposées aux constructions, travaux, installations et
aménagements, en matière d’infrastructures et réseaux de communications électroniques
Règle générale. Toute construction neuve, quelle qu’en soit la destination mais à l’exception des bâtiments annexes, le cas échéant, toute opération de rénovation d’un bâtiment d’habitation, doit prévoir par des dispositifs et ouvrages appropriés et souterrains (canalisations, fourreaux, gaines techniques, etc.) la possibilité d’être raccordé à la couverture en Très Haut Débit de type FTTH (fibre à l’abonné) à partir de la voie publique.
112 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Règlement de la zone A
A titre informatif
La zone agricole est dite Zone « A ». Sont classés en zone agricole, les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.
Sont autorisées en zone « A » :
1° Les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole ou au stockage et à l’entretien de matériel agricole par les coopératives d’utilisation de matériel agricole agréées au titre de l’article L.525-1 du code rural et de la pêche maritime ;
2° Les constructions, installations, extensions ou annexes aux bâtiments
d’habitation, changements de destinations et aménagements prévus par les articles L.151-11, L.151-12 et L.151-13, dans les conditions fixées par ceux-ci.
La zone agricole comporte :
- un secteur « Ac » correspondant au cimetière ;
- des secteurs « zh » correspondant aux enveloppes d’alerte de zones
potentiellement humides ;
- des secteurs « Arch » se rapportant à l’archéologie et dans lesquels il convient de respecter les dispositions de l’article R.523-1 du code du patrimoine ;
- un secteur « nfsp » où les nécessités du fonctionnement d’un service public justifient que soient interdites ou soumises à des conditions spéciales les constructions et installations de toute nature, permanentes ou non, les plantations, dépôts, affouillements, forages et exhaussements des sols.
Cette zone peut donc accueillir au sein de la destination « Exploitation agricole et forestière » la sous-destination « Exploitation agricole ».
113 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Titre I. Destination des constructions, usages des sols et natures
d’activités
Chapitre 1. Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols,
constructions et activités, destinations et sous-destinations
Tableau de synthèse des destinations et sous‐destinations
ZONE A
(1) Se reporter Titre I, Chapitre 1, Section 1.1, paragraphe 4 du règlement de zone
Secteurs « zh » : Se reporter Titre I, Chapitre 1, Section 1.2, Sous‐section 1.2.13 du règlement de zone
Secteurs « Arch » : Se reporter Titre I, Chapitre 1, Section 1.1, sous‐section 1.2.16 du règlement de zone
Secteur « nfsp » : Se reporter Titre I, Chapitre 1, Section 1.2, Sous‐section 1.2.17 du règlement de zone
Destination Sous‐destination Interdite Autorisée sous
condition
Autorisée
Exploitation
agricole et
forestière
Exploitation agricole X
Exploitation forestière X
Habitation Logement X Hébergement X
Commerce et
activités de
service
Artisanat et commerce de
détail X
Restauration X
Commerce de gros X
Activités de services où
s’effectue l’accueil d’une
clientèle
X
Hébergement hôtelier et
touristique X
Cinéma X
Equipements
d’intérêt collectif
et services
publiques
Locaux et bureaux accueillant
du public des administrations
publiques et assimilées
X
Locaux techniques et
industriels des administrations
publiques et assimilées
X (1)
Etablissement
d’enseignement, de santé et
d’action sociale
X
Salle d’art et de spectacles X
Equipements sportifs X
Autres équipements recevant
du public X
Autres activités
des secteurs
secondaire ou
tertiaire
Industrie X
Entrepôt X
Bureau X
Centre de congrès et
d’exposition X
114 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Section 1.1 Destinations et sous destinations interdites
Règle générale. Sont interdites les destinations et sous-destinations :
1. Au sein de la destination « Exploitation agricole et forestière » la sous-destination « Exploitation forestière » est interdite.
Précision. Les constructions et installations nécessaires au stockage et à l’entretien de matériel agricole par les coopératives d’utilisation de matériel agricole agréées au titre de l’article L.525-1 du Code rural et de la pêche maritime sont autorisées.
2. La destination « Habitation » est interdite hormis les extensions et les annexes des bâtiments d’habitation existants dans la zone dès lors que :
- d’une part, ces extensions ou annexes ne compromettent pas l’activité agricole et la qualité paysagère du site ;
- d’autre part, pour assurer leur insertion dans l’environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère agricole ou forestier de la zone, les extensions et les annexes des bâtiments d’habitation doivent :
• être situées dans les zones d’implantation délimitées au document graphique du règlement au 1/2 000° ;
• ne pas dépasser une hauteur totale maximale de 7,00 mètres ;
• ne pas dépasser une emprise au sol maximale de 35 m² ;
• ne pas dépasser une densité maximale de 35 m² de surface de plancher.
Précision. Les bâtiments qui peuvent faire l’objet d’un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site et sous réserve qu’ils soient désignés par le règlement et identifiés sur le document graphique du règlement au 1/2000° sont repérés par une couleur. Le changement de destination est soumis à l’avis conforme de la CDPENAF.
3. La destination « Commerce et activité de service » est interdite.
Précision. Au titre de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, le règlement autorise les constructions et installations nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, lorsque ces activités constituent le prolongement de l’acte de production, dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain sur lequel elles sont implantées et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et forestiers prévues à l’article L.112-1-1 du code rural et de la pêche maritime.
4. La destination « Equipements d’intérêt collectif et services publics » est interdite à l’exception de la sous-destination « Locaux techniques et industriels des
administrations publiques et assimilés » lorsqu’il s’agit de constructions techniques nécessaires au fonctionnement des services publics, de celles conçues spécialement pour le fonctionnement de réseaux ou de services urbains et des constructions industrielles concourant à la production d’énergie
115 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Précision. Les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière du terrain sur lequel elles sont implantées et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages sont autorisées.
5. La destination « Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire » est interdite
Précision. Les règles de la Section 1.1 ne sont pas applicables aux lignes de transport d’électricité « HTB » faisant l’objet d’un report sur les documents graphiques du règlement et mentionnées dans la liste des servitudes. Les ouvrages de transport électrique « HTB » sont admis et leur gestionnaire dispose de la possibilité de les modifier pour des exigences fonctionnelles et/ou techniques.
Section 1.2 Usages et affectations des sols interdits
Rappel. Le camping pratiqué isolément ainsi que la création de terrains de camping sont interdits :
- dans les sites inscrits ;
- dans les sites classés.
1.2.1 Règle générale. La pratique du camping en dehors des terrains aménagés à cet effet est interdite.
1.2.2 Règle générale. L’installation de caravanes, quelle qu’en soit la durée est interdite.
1.2.3 Règle générale. L’aménagement de terrains bâtis ou non bâtis prévu à l’article L.444-1, destiné aux aires d’accueil et aux terrains familiaux des gens du voyage est interdit.
Précision. La halte de courte durée des gens du voyage est prévue sur un petit parking à l’entrée du village entre le cimetière et les silos, dans la zone agricole.
Précision. La halte de courte durée ne constitue ni une construction ni un aménagement spécifique mais répond à l’obligation jurisprudentielle de stationnement concernant les gens du voyage.
1.2.4 Règle générale. L’aménagement de terrains bâtis ou non bâtis pour permettre l’installation de plusieurs résidences démontables définies à l’article R.111-51, constituant l’habitat permanent de leurs occupants et quelle que soit la surface de plancher créée est interdit.
1.2.5 Règle générale. Les résidences mobiles de loisirs (véhicules terrestres habitables destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir) sont interdites.
1.2.6 Règle générale. Les parcs résidentiels de loisirs sont interdits.
1.2.7 Règle générale. Les villages de vacances classés en hébergement léger au sens du code du tourisme sont interdits.
1.2.8 Règle générale. Les maisons familiales de vacances agréées au sens du code du tourisme sont interdites.
116 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT 1.2.9 Règle générale. L’implantation des habitations légères de loisirs (constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir) est interdite.
1.2.10 Règle générale. Les aires de stationnement ouvertes au public, les dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes lorsqu’ils sont susceptibles de contenir plus de neuf unités sont interdits.
1.2.11 Règle générale. Les travaux ayant pour effet de supprimer un élément que le PLU a identifié en application de l’article L.151-19 ou de l’article L.151-23, pour des motifs d’ordre culturel, historique, architectural ou écologique sont interdits.
Précision. Les antennes relais sont autorisées sous conditions :
- qu’elles s’intègrent dans le paysage et l’environnement ;
- qu’elles soient situées en dehors d’un périmètre de monument historique classé ou inscrit ;
- qu’elles soient situées en dehors d’un site classé ou inscrit ;
- qu’elles ne portent pas atteinte à la préservation d’un élément de paysage identifié et localisé ou d’un secteur délimité au titre des articles L.151-19 et/ou L.151-23 du code de l’urbanisme.
1.2.12 Règle générale. Les affouillements et les exhaussements du sol dont la hauteur, s’il s’agit d’un exhaussement, ou la profondeur dans le cas d’un affouillement, excède deux mètres et qui portent sur une superficie égale ou supérieure à 100 m² sont interdits. Cette interdiction ne s’applique pas si les affouillements ou les exhaussements sont nécessaires à l’exécution d’un permis de construire ou si les affouillements ou les exhaussements sont nécessaires à l’activité agricole.
1.2.13 Règle générale. Dans le secteur « zh » concernant les zones potentiellement humides, sont interdits : constructions et installations de toute nature, permanentes ou non, plantations, dépôts, affouillements, forages et exhaussements des sols, et d’une manière générale, tout ouvrage, travaux ou activité s’ils sont susceptibles d’avoir un effet ou impact négatif sur les écosystèmes.
1.2.14 Règle générale. Dans les espaces boisés classés (EBC), les changements d’affectation et les modes d’utilisation du sol susceptibles de porter atteinte à l’espace boisé classé sont interdits.
Précision. Cette interdiction n’est pas générale et ne frappe que les changements d’affectation ou tout autre mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création de boisements.
1.2.15 Règle générale. Dans le secteur « Ac », sont interdits tout ouvrage, travaux, aménagement, installation ou construction sans rapport avec la nature, l’objet ou l’usage du cimetière.
1.2.16 Règle générale. Le cas échéant, dans les secteurs « Arch », sont interdites les opérations d’aménagement, de constructions d’ouvrages ou de travaux qui, en raison de leur localisation, de leur nature ou de leur importance, affectent ou sont susceptibles d’affecter des éléments du patrimoine archéologiques si elles ne sont pas entreprises dans le respect des mesures de défection et, le cas échéant, de conservation ou de sauvegarde par l’étude scientifique.
117 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T 1.2.17 Règle générale. Dans le secteur « nfsp », correspondant au passage de lignes stratégiques du réseau électrique, sont interdites ou soumises à des conditions spéciales les constructions et installations de toute nature, permanentes ou non, les plantations, dépôts, affouillements, forages et exhaussements des sols. Cette règle ne s’applique pas aux ouvrages du Réseau de Transport d’Electricité (RTE).
Section 1.3 Règle générale. Types d’activités interdites
Les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE), quels que soient les régimes auxquels elles sont soumises, dès lors que :
- elles ne sont pas nécessaires ou ne garantissent pas un lien avec les activités autorisées dans la zone ;
- elles sont susceptibles d’entraîner des incommodités pour le voisinage si aucune condition technique actuelle ne permet d’éviter ces incommodités ;
- elles sont susceptibles d’entraîner de l’insalubrité inhérente à l’activité si aucun aménagement technique ne peut neutraliser cette insalubrité ;
- le cas échéant, si un accident ou si un fonctionnement défectueux lié à l’installation est de nature à créer des dommages graves aux personnes et aux biens qui y seraient exposés.
Rappel. Les ICPE sont réglementées par le code de l’environnement, les arrêtés ministériels relatifs à leur rubrique et à un arrêté préfectoral. Chacun imposant une prescription relative à l’implantation, la localisation et aux distances vis-à-vis des tiers ou des installations. Si les installations ne sont pas régies par la réglementation des ICPE, le Règlement Sanitaire Départemental s’applique et par conséquent les distances d’implantations indiquées.
Section 1.4 Types d’activités soumises à des conditions particulières
Règle générale. Sont admises dans la zone :
- d’une part, les installations non classées et celles éventuellement réglementées au titre de l’article L.2212-1 du code général des collectivités territoriales à condition qu’elles n’entraînent, pour le voisinage, aucune incommodité et, en cas d’accident ou de fonctionnement défectueux, aucune insalubrité ni sinistre susceptible de causer des dommages graves ou irréparables aux personnes et aux biens.
- d’autre part, les constructions et/ou d’installations nécessaires à l’exploitation agricole et forestière, ou au stockage et à l’entretien du matériel agricole par les coopératives de matériel agricole agréées au titre de l’article L.525-1 du code rural et de la pêche maritime.
Précision. Les constructions et installations nécessaires au fonctionnement des services publics et/ou d’intérêt collectif sont autorisées dans l’ensemble de la zone, sous-secteurs compris. Les travaux de maintenance ou de modification de ces ouvrages sont également autorisés pour des exigences fonctionnelles et/ou techniques.
118 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Section 1.5 Constructions ayant certaines destinations ou sous-destinations soumises à
conditions particulières
Règle générale. Lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire.
Chapitre 2. Mixité fonctionnelle et sociale
Section 2.1 Règles permettant d’imposer une mixité des destinations ou sous-destinations
au sein d’une construction ou d’une unité foncière
Sans objet dans la zone considérée. Non réglementé.
Section 2.2 Majoration de volume constructible déterminé en référence à l’emprise au
sol et à la hauteur pour certaines destinations et sous-destinations
Le règlement ne définit pas de majoration de volume constructible déterminé en référence à l’emprise au sol et la hauteur pour certaines destinations et sous-destinations.
Section 2.3 Règles différenciées entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs des
constructions
Le règlement ne définit pas de règles différenciées entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs des constructions.
119 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Titre II. Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale
et paysagère
Chapitre 1. Volumétrie et implantation des constructions
Section 1.1 Volumétrie des constructions
1.1.1 Règles maximales d’emprise au sol
Il n’est pas fixé d’emprise au sol maximale.
Rappel. Dans les réservoirs de biodiversité délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° comme secteurs à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, sont interdits les constructions, travaux, installations et aménagements susceptibles :
- d’altérer la représentation et la richesse de la biodiversité ;
- la possibilité pour les espèces d’effectuer tout ou partie de leur cycle de vie ;
- de nuire au fonctionnement des habitats naturels ou d’en réduire la taille ;
- de réduire ou de supprimer les interconnexions des réservoirs entre eux.
1.1.2 Règles maximales de hauteur
Précision. Le niveau de base est défini par le sol naturel existant avant travaux de terrassement et d’exhaussement nécessaires pour la réalisation du projet. Le point haut de référence de la hauteur est défini en ce qui concerne la hauteur maximale de la construction :
- soit par rapport au faîtage qui constitue la ligne de jonction supérieure des pans de toitures inclinés suivant des pentes opposées ;
- soit, le cas échéant, lorsqu’une toiture terrasse est justifiée par la nature de la construction au regard de l’activité agricole, par rapport au sommet de l’acrotère, élément de façade situé au dessus du niveau de la toiture ou de la terrasse et formant garde-corps plein ou à claire-voie.
1.1.2.1 Règle générale. La hauteur maximale des constructions est fixée à 15,00 mètres.
1.2.1.2 Règle alternative. La hauteur maximale peut être augmentée selon la nature des constructions et installations :
- lorsque le projet porte sur l’extension d’un bâtiment existant, dans la limite de la hauteur du bâtiment existant et sous réserve que l’extension projetée soit dans le prolongement exact du bâtiment existant ;
- pour les constructions de type silos, château d’eau, éoliennes, pylônes répondant aux conditions locales particulières (stockage de récoltes, réservoirs d’eau potable, communications électroniques ou autres, antennes, production d’énergie, etc.).
- le cas échéant, pour les constructions nécessaires à l’évolution des activités de l’exploitation agricole sans que leur nature ne puisse être identifiée à la date d’approbation du PLU.
120 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT 1.1.2.3 Règle générale. La hauteur n’est pas réglementée pour les constructions et installations nécessaires au fonctionnement des services publics et/ou d’intérêt collectif dans l’ensemble de la zone, sous-secteurs compris. Les travaux de maintenance ou de modification de ces ouvrages sont également autorisés pour des exigences fonctionnelles et/ou techniques.
1.1.3 Règles minimales d’emprise au sol
Il n’est pas fixé d’emprise au sol minimale.
1.1.4 Règles minimales de hauteur
Il n’est pas fixé de hauteur minimale.
Section 1.2 Implantation des bâtiments
1.2.1 Implantation des bâtiments par rapport aux voies et emprises publiques ainsi qu’aux voies privées et cours communes (ces dernières, au sens d’espaces communs desservant plusieurs constructions sur des unités foncières distinctes)
Précision. Lorsque, par son gabarit ou son implantation, un immeuble bâti existant n’est pas conforme aux prescriptions du PLU, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d’améliorer la conformité de l’implantation ou du gabarit de cet immeuble avec ces prescriptions, ou pour des travaux qui sont sans effet sur l’implantation ou le gabarit de l’immeuble.
Précision. La notion de voie est appréciée au regard de deux critères :
- la voie doit desservir plusieurs propriétés et permettre la circulation des personnes et des véhicules, même si cette voie est une impasse ;
- la voie doit comporter les aménagements nécessaires à la circulation.
Précision. Le champ d’application de la règle concerne « les voies ouvertes à la circulation générale » qui recouvrent toutes les voies publiques ou privées, quels que soient leur statut ou leur fonction y compris les cours communes.
Précision. Les emprises publiques recouvrent tous les espaces publics qui ne peuvent être qualifiés de voies publiques, mais qui donnent accès directement aux terrains riverains.
Précision. En l’absence de plan d’alignement, un alignement individuel « constate la voie publique au droit de la propriété riveraine ».
1.2.2.1 Règle générale. Les bâtiments peuvent être implantés sur l’alignement ou en retrait de celui-ci.
1.2.2.2 Règle générale. Lorsque les bâtiments sont implantés en retrait de l’alignement, la distance horizontale mesurée en tout point du bâtiment à l’alignement ne peut être inférieure à 4,00 mètres. Pour des raisons techniques ou propres à une réglementation spécifique, une implantation à une distance moindre peut être autorisée.
121 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT 1.2.2.3 Règle alternative. Pour contribuer à la qualité architecturale et paysagère des lieux et à la bonne insertion des constructions dans le milieu environnant, les bâtiments peuvent être implantés à une distance moindre :
- lorsqu’un mur de clôture existant, repéré sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° comme élément de paysage à préserver au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme, assure la continuité du bâti entre deux constructions ;
- lorsqu’une ou plusieurs constructions existantes sont implantées à une distance moindre sous réserve que le bâtiment projeté participe et justifie de la cohérence de l’ensemble par ses caractéristiques dimensionnelles et son aspect extérieur ;
- lorsqu’un élément végétal, repéré sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° comme élément de paysage ou pour des motifs d’ordre écologique au titre des articles L.151-19 et/ou L.151-23 du code de l’urbanisme, justifie qu’il soit préservé.
1.2.2 Implantation des bâtiments sur les limites séparatives avec une autre propriété privée ou publique
Précision. Les limites séparatives sont celles qui ne sont pas riveraines d’une voie ou d’une emprise publique, d’une voie privée ou d’une cour commune (cette dernière devant être comprise au sens d’espace desservant plusieurs constructions sur des unités foncières distinctes).
Précision. Le règlement ne distingue pas les limites latérales et les limites de fond de terrain mais opère une distinction en fonction de la profondeur du terrain.
1.2.2.1 Règle générale. Les bâtiments peuvent être implantés sur les limites séparatives ou en retrait de celles-ci.
1.2.2.2 Règle générale. Lorsque les bâtiments sont implantés en retrait des limites séparatives, la distance horizontale mesurée en tout point du bâtiment à la limite séparative ne peut être inférieure à 4,00 mètres. Pour des raisons techniques ou propres à une réglementation spécifique, une implantation à une distance moindre peut être autorisée.
1.2.2.3 Règle alternative. Pour contribuer à la qualité architecturale et paysagère des lieux et à la bonne insertion des constructions dans le milieu environnant, les bâtiments peuvent être également implantés à une distance moindre :
- lorsqu’un mur de clôture existant, repéré sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° comme élément de paysage à préserver au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme, assure la continuité du bâti entre deux constructions ;
- lorsqu’une ou plusieurs constructions existantes sont implantées à une distance moindre sous réserve que le bâtiment projeté participe et justifie de la cohérence de l’ensemble par ses caractéristiques dimensionnelles et son aspect extérieur et que la distance mesurée en tout point du bâtiment à la limite séparative soit au moins égale à la hauteur du bâtiment ;
- lorsqu’un élément végétal, repéré sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° comme élément de paysage ou pour des motifs d’ordre écologique au titre des articles L.151-19 et/ou L.151-23 du code de l’urbanisme, justifie qu’il soit préservé.
122 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T 1.2.3 Implantation des bâtiments les uns par rapport aux autres sur une même propriété
Précision. Dans le cas de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, la règle édictée par cet article est appréciée au regard de l’ensemble du projet.
Précision. En revanche, ne sont pas réputés contigus et sont donc considérés comme distincts et soumis aux règles de cet article, deux bâtiments réunis par un simple élément architectural, un auvent ou un passage même couvert.
1.2.3.1 Règle générale. Les bâtiments doivent être implantés à une distance minimale de 4,00 mètres les uns des autres. Pour des raisons techniques, fonctionnelles ou propres à une réglementation spécifique, une implantation à une distance moindre peut être autorisée.
1.2.3.2 Règle alternative. Pour contribuer à la qualité architecturale et paysagère des lieux et à la bonne insertion des constructions dans le milieu environnant, les bâtiments peuvent être implantés à une distance moindre :
- lorsqu’une ou plusieurs constructions existantes sont implantées à une distance moindre sous réserve que le bâtiment projeté participe et justifie de la cohérence de l’ensemble par ses caractéristiques dimensionnelles et son aspect extérieur ;
- lorsqu’un élément végétal, repéré sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° comme élément de paysage ou pour des motifs d’ordre écologique au titre des articles L.151-19 et/ou L.151-23 du code de l’urbanisme, justifie qu’il soit préservé et que la nécessité de cette préservation conditionne effectivement une implantation non conforme à la règle générale.
Chapitre 2. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Section 2.1 Règles alternatives afin d’adapter des règles volumétriques
2.1.1 Règle générale. Les constructions neuves, qu’elles s’inscrivent ou non dans un ensemble bâti préalablement constitué présentant des caractères communs avec lequel elles ne sont pas susceptibles d’entretenir des rapports visuels, peuvent revêtir des formes contemporaines notamment pour s’adapter aux nouveaux usages et besoins des exploitations agricoles.
2.1.2 Règle générale. Les constructions neuves peuvent privilégier l’originalité, notamment pour des raisons énergétiques et environnementales, en ayant recours à l’utilisation de matériaux renouvelables, de matériaux ou procédés de construction permettant d’éviter l’émission de gaz à effet de serre.
Précision. Les toitures terrasses et les volumes parallélépipédiques sont autorisés.
123 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Section 2.2 Dispositions communes concernant les caractéristiques architecturales des
façades, des toitures et des clôtures
Précision. Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.
Règle générale. La forme des constructions neuves doit être simple en veillant, le cas échéant, à entrer dans un ensemble en tant qu’élément constitutif de cet ensemble mais sans pouvoir entraver les besoins propres à l’activité agricole.
Section 2.3 Dispositions spécifiques concernant les caractéristiques architecturales des
façades
2.3.1 Règle générale. Tout projet de construction, s’inscrivant dans un front urbain constitué et notamment concerné par des éléments de paysage à préserver au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme repérés au document graphique du règlement au 1/2000°, peut être soumis à des conditions obligeant à respecter l’ordonnancement des constructions avoisinantes et notamment le rythme des façades et les proportions des parties pleines et des vides.
2.3.2 Règle générale. Tout projet de construction présentant un mur pignon aveugle de grande dimension, visible dans la perspective d’une rue, notamment aux angles des voies ou susceptible d’altérer la perception globale d’un ensemble bâti, peut être refusé.
2.3.3 Règle générale. L’ensemble des façades doit être traité avec le même soin, par des revêtements qui peuvent être distincts mais de même qualité. A l’occasion du ravalement des façades, il peut être exigé que des modénatures d’origine soient préservées. L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouvert est interdit.
2.3.4 Règle générale. D’une manière générale, tout débord de façade en saillie sur le domaine public est interdit. Les volumes habitables construits en encorbellement par rapport aux voies publiques sont donc interdits.
2.3.5 Règle générale. Les équipements de refroidissement ou de chauffage (aérothermes, pompes à chaleur, dispositifs thermodynamiques, etc.) doivent être intégrés à la construction, notamment en limitant les débords, de manière à ne pas porter atteinte à la qualité architecturale du village.
2.3.6 Règle générale. Les ouvrages techniques de télécommunication doivent faire l’objet d’un traitement architectural de qualité pour s’intégrer au mieux à leur environnement.
Section 2.4 Dispositions spécifiques concernant les caractéristiques architecturales des
toitures
2.4.1 Règle générale. La conception de la toiture selon la forme dominante de l’environnement peut être imposée. Les toitures doivent rechercher la simplicité du volume en évitant tout débord de toit injustifié sur les murs-pignons sauf en cas de nécessité liée à l’activité agricole.
124 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT 2.4.2 Règle générale. Les toitures-terrasses doivent être :
- soit plantées ou végétalisées,
- soit recouvertes par des matériaux de finition en harmonie avec les constructions avoisinantes dès lors qu’elles peuvent être vues depuis une construction avoisinante ;
- soit conçues de telle manière qu’elles puissent supporter des panneaux solaires, thermiques ou photovoltaïques, ou tout autre dispositif susceptible de produire de l’énergie renouvelable.
Précision. Il peut être exigé que la nature et la couleur de ces matériaux s’harmonisent avec les toitures environnantes. Les revêtements d’étanchéité ne peuvent rester apparents. Les traitements de surface brute en asphaltes sont interdits.
2.4.3 Règle générale. Les locaux et installations techniques des bâtiments d’habitation doivent être :
- soit compris dans le volume de couronnement ;
- soit en l’absence de volume de couronnement, en retrait d’au moins 3,00 mètres par rapport au nu général de la façade et intégrés dans le traitement architectural de la façade.
Toutefois, cette règle ne s’applique pas aux locaux et installations techniques objet d’une réglementation spécifique ou d’une nécessité propre à l’activité agricole.
2.4.4 Règle générale. Sur les bâtiments d’habitation, les ouvrages de superstructure tels cheminées, antennes, dispositifs de ventilation, etc. doivent être pris en compte dans la composition générale de la construction.
2.4.5 Règle générale. Sur les bâtiments d’habitation, les nappes de panneaux solaires doivent être composées en tenant compte des percements des façades. La présence de surfaces vitrées en façade ou de portes de garage doivent servir d’alignement des panneaux en continuité verticale. Les panneaux doivent être compris dans une forme générale simple, homogène et rectangulaire et éviter une pose en saillie.
2.4.6 Règle générale. Les ouvrages techniques de télécommunication doivent faire l’objet d’un traitement architectural de qualité pour s’intégrer au mieux à leur environnement.
Section 2.5 Dispositions spécifiques concernant les caractéristiques architecturales des
clôtures
2.5.1 Règle générale. Lorsque l’implantation des constructions est prévue en retrait par rapport à la voie, la conception de la clôture éventuelle doit permettre d’assurer, le cas échéant, la continuité visuelle de l’ensemble bâti de la rue concernée.
2.5.2 Règle générale. Les clôtures existantes le long de l’alignement et repérées au document graphique du règlement comme élément de paysage au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme doivent être préservées.
125 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T 2.5.3 Règle générale. Les murs de pierres existants doivent être entretenus et, le cas échéant, rejointoyés par un mortier de préférence à la couleur de la pierre.
Précision. Les chaperons des murs existants peuvent être confortés (moellons formant oblique, tuiles, briques de petit moule voire ciment) en respectant la tradition du village en la matière.
2.5.4 Règle alternative. Le cas échéant, pour respecter une harmonie d’ensemble avec les clôtures avoisinantes, pour la reconstruction ou la restauration d’une clôture existante, une clôture d’une hauteur différente ou d’une nature différente peut être autorisée ou imposée, notamment dans le cas d’un élément de paysage identifié au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme et repéré au document graphique du règlement au 1/2000°.
2.5.5 Règle générale. Les clôtures nouvelles situées le long des limites séparatives ne doivent pas excéder 2,00 mètres de hauteur.
2.5.6 Règle alternative. Des clôtures différentes peuvent être exceptionnellement autorisées pour des raisons fonctionnelles ou de sécurité.
2.5.7 Règle générale. Le cas échéant, les clôtures sur les limites séparatives repérées au document graphique du règlement doivent être conformes au Titre II, Chapitre 3, Section 3.6 en ce qui concerne leur perméabilité.
Section 2.6 Dispositions concernant les éléments de paysage identifiés et délimités
aux documents graphiques du règlement au 1/5000° et/ou au 1/2000° au titre de l’article
L.151-19 du code de l’urbanisme : ouvrages et espaces bâtis
2.6.1 Règle générale. Les éléments de paysage, unité ou ensemble bâtis, etc., identifiés aux documents graphiques du règlement doivent être préservés.
Précision. Leur préservation, qui n’exclut pas la possibilité d’y apporter certaines modifications, peut concerner :
- leur maintien ou leur mise en valeur ;
- des modifications justifiées, rendues nécessaires par leur état de conservation ;
- exceptionnellement, des évolutions indispensables notamment pour garantir l’accès aux terrains.
2.6.2 Règle générale. Concernant les ouvrages bâtis, les travaux d’aménagement, d’extension ou de restauration de ces éléments de paysage doivent permettre de garantir le maintien des caractéristiques urbaines, architecturales et esthétiques qui contribuent à l’identité et à l’intérêt de ces éléments.
2.6.3 Règle générale. Le cas échéant, le respect des dispositions concernant les « éléments d’architecture à conserver » repérés par symbole sur les schémas des OAP patrimoniales est obligatoire.
126 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT 2.6.4 Règle générale. Le cas échéant, la démolition partielle pour la création d’un accès d’un mur de clôture identifié et délimité sur un document graphique du règlement comme élément de paysage à préserver au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme est limitée à un linéaire de 3,50 mètres. Toutefois, un linéaire de dimension supérieure peut être autorisé pour des nécessités liées à l’activité agricole.
Section 2.7 Obligations en matière de performances énergétiques et environnementales
Précision. Les règles suivantes de la section 2.7 ne concernent que les bâtiments d’habitation neufs (logements de l’exploitant et/ou de ses salariés). Le logement de l’exploitant ou de ses salariés est considéré comme une construction nécessaire à l’exploitation agricole dès lors que cette construction justifie d’une utilité directe pour l’exploitation et, à ce titre relève de la destination « Exploitation agricole et forestière ».
Par ailleurs, ces règles ne sont pas applicables pour les annexes et extensions des bâtiments d’habitation existants visés à l’article L.151-12 du code de l’urbanisme.
Règle générale. Bâtiments neufs
Les constructions neuves de bâtiments d’habitation visées ci-dessus (logement de l’exploitant et/ou de ses salariés) doivent atteindre une exigence de performance énergétique au moins égale au label HPE (Haute Performance Energétique). Ce label vise une réduction des consommations d’énergie primaire de 10% par rapport au niveau RT 2012.
Le cas échéant, dans les secteurs délimités aux documents graphiques du règlement au 1/2000°, les constructions neuves de bâtiments d’habitation visées ci-dessus (logement de l’exploitant ou de ses salariés) doivent satisfaire à l’obligation d’une production minimale d’énergie renouvelable équivalente à 20% de l’énergie consommée par la construction concernée. Cette production peut-être localisée dans le bâtiment, dans le même secteur ou à proximité de celui-ci.
Section 2.8 Bénéfice de la majoration de volume constructible déterminé en référence à
l’emprise au sol et à la hauteur
Non réglementé.
Section 2.9 Règles différenciées entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs des
constructions pour prendre en compte les risques d’inondation et de submersion
Non réglementé.
127 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Chapitre 3. Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et
abords des constructions
Précision. Les règles du Chapitre 3, Section 3.1, ne concernent que les unités foncières constitutives des sièges d’exploitation et des différents ensembles bâtis des exploitations agricoles ou forestières. Ces règles ne s’appliquent donc pas aux espaces cultivés et forestiers.
Section 3.1 Dispositions concernant les éléments de paysage identifiés et délimités
aux documents graphiques du règlement au 1/5000° et/ou au 1/2000° au titre de l’article
L.151-19 du code de l’urbanisme : espaces libres et végétaux
Règle générale. Les éléments de paysages, espaces libres, végétaux, etc., identifiés et localisés aux documents graphiques du règlement doivent être préservés.
Précision. Leur préservation peut concerner :
- leur maintien ou leur mise en valeur ;
- des modifications justifiées rendues nécessaires par leur état de conservation ;
- exceptionnellement des évolutions indispensables notamment pour garantir l’accès aux terrains ;
Section 3.2 Proportion minimale de l’unité foncière en surfaces non-imperméabilisées ou
éco-aménageables
Non réglementé.
Section 3.3 Obligations en matière de réalisation d’espaces libres et de plantations, d’aires
de jeux et de loisir
Non réglementé.
Section 3.4 Règles nécessaires à la préservation, au maintien ou à la remise en état des
éléments de paysage et secteurs à protéger pour des motifs d’ordre écologique
Précision. Au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme, le règlement définit des prescriptions de nature à préserver des secteurs à protéger pour des motifs écologiques notamment pour le maintien ou la remise en état des continuités écologiques.
3.4.1 Règle générale. Les réservoirs de biodiversité
Dans les réservoirs de biodiversité délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° comme secteurs à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, sont interdits les constructions, travaux, installations et aménagements susceptibles :
- d’altérer la représentation et la richesse de la biodiversité ;
- la possibilité pour les espèces d’effectuer tout ou partie de leur cycle de vie ;
- de nuire au fonctionnement des habitats naturels ou d’en réduire la taille ;
- de réduire ou de supprimer les interconnexions des réservoirs entre eux.
128 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT a) Les espaces boisés.
Certains boisements sont classés en « espaces boisés classés » sur le fondement de l’article L.113.1 du code de l’urbanisme. A ce titre, le classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. Nonobstant toutes dispositions contraires, le classement en EBC entraîne le rejet de plein droit de la demande d’autorisation de défrichement.
Peuvent toutefois être autorisés les aménagements et les installations assurant la vocation multifonctionnelle de la forêt, à savoir la production forestière, l’accueil du public, les missions écologiques et paysagères, et notamment :
- l’accès pour les besoins de la gestion forestière ;
- l’implantation des équipements nécessaires au développement économique de la filière bois.
b) Les secteurs de concentration de mares et de mouillères et les mares isolées
Dans les secteurs de concentration de mares et de mouillères et/ou dans les mares délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° comme secteurs à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques et comprenant au moins 5 mares et mouillères éloignées de moins de 1 000 mètres, sont interdits :
- toute destruction de ces espaces du fait notamment d’une urbanisation, d’un assèchement, d’un comblement, de dépôt de déchets ;
- tout fractionnement de ces espaces susceptibles de générer un éclatement des populations d’amphibiens voire une augmentation de leur mortalité par écrasement.
c) La zone à dominante humide du SDAGE (Orientation 22)
Continuum de la sous-trame bleue, la zone humide du SDAGE associe le cours d’eau, les plans d’eau et la zone humide elle-même. Dans ces secteurs délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° comme secteurs à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, sont interdits les constructions, travaux, installations et aménagements susceptibles :
- de porter atteinte aux continuités naturelles favorables à de multiples espèces aquatiques et rivulaires des milieux herbacés ;
- de procéder à une artificialisation des berges et des espaces mitoyens pouvant générer une forte baisse de la perméabilité des milieux et de leur attractivité pour la faune ;
- d’avoir un effet ou impact négatif sur les écosystèmes, notamment les exhaussements, les affouillements ou remblaiement de terrains.
129 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T d) La ZNIEFF de type I
Dans les secteurs de ZNIEFF délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou comme secteurs à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, les prescriptions suivantes s’imposent :
- aucun travail du sol superficiel ou profond de nature à compromettre la conservation de boisements;
- aucun dépôt de déchets verts, d’ordures, de gravats ou de pierres ;
- aucune construction autorisée ;
- en dehors des voies publiques et privées ouvertes à la circulation, des chemins ruraux, des chemins d’accès privés, aucune circulation ou stationnement de véhicules à moteur sauf véhicules de services publics et de secours, véhicules de structures habilitées pour la gestion du site et/ou son suivi scientifique, véhicules agricoles sur les pistes ou chemins servant la desserte des parcelles cultivées environnantes.
e) Les éléments ponctuels, linéaires et surfaciques
1° Principalement constitués par les arbres isolés, les éléments ponctuels identifiés et localisés sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° classés comme espaces boisés au titre de l’article L.113-1 du code de l’urbanisme sont protégés. Leur classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation des sols de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des arbres isolés.
2° Constitués par les alignements d’arbres, les haies et les réseaux de haies, les éléments linéaires identifiés et localisés sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° classés comme espaces boisés au titre de l’article L.113-1 du code de l’urbanisme sont protégés. Leur classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation des sols de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des arbres isolés.
3° Constitués par de petits espaces ouverts au sein même du village, quelquefois associés à un élément déterminant de la trame verte et bleue, les éléments surfaciques délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques. Leur préservation vise leur maintien en bon état dans leur nature et leurs caractéristiques, leur entretien et leur mise en valeur en termes écologiques.
3.4.2 Règle générale. Les corridors écologiques
Dans les corridors écologiques identifiés et localisés sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° comme éléments de paysage à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, sont interdits les constructions, travaux, installations et aménagements susceptibles :
- de compromettre les connexions entre des réservoirs de biodiversité ;
- de ne plus offrir aux espèces les conditions favorables à leur déplacement ;
- de ne plus offrir aux espèces les conditions favorables à leur cycle de vie.
130 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T a) Les corridors écologiques à fonctionnalité réduite des milieux calcaires, des prairies, friches et dépendances vertes
Ne pouvant être empruntés que par une partie des espèces, généralement les moins exigeantes ou à dispersion aérienne, ces corridors sont identifiés et localisés sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme comme éléments de paysage à protéger pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques. Dans ces corridors sont interdits tout(e) construction, travaux, installation et aménagement susceptible:
- d’augmenter l’altération de leur fonctionnalité ;
- de générer un morcellement extrême des milieux ou une artificialisation du caractère de certains habitats.
b) Les trames herbacées des chemins ruraux
Chemins ruraux répertoriés faisant partie du domaine privé de la commune et affectés à l’usage du public, la préservation de ces corridors écologiques identifiés et localisés sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques. Leur préservation concerne les trames herbacées centrale et latérales lorsqu’elles existent et sur leur largeur actuelle sous réserve qu’elles soient inscrites dans l’emprise prévue au cadastre pour les chemins communaux. Ces trames enherbées doivent être maintenues et entretenues. Elles peuvent donc être fauchées.
c) Les bermes d’infrastructures routières
Bandes herbeuses situées sur le domaine public le long des routes, la préservation de ces dépendances d’infrastructures identifiées et localisées sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques. Leur préservation, qui vise à assurer leur maintien dans leur nature et leurs caractéristiques dimensionnelles, concerne les trames herbacées situées sur les côtés de la route. Ces trames herbacées doivent être maintenues et entretenues néanmoins. Elles peuvent donc être fauchées.
Précision. L’identification des chemins ruraux et des dépendances d’infrastructures identifiés ne constitue pas une protection qui fige le devenir de ce patrimoine naturel mais une forme de protection modulable qui doit permettre un contrôle dynamique par l’autorité compétente.
d) Les lisières des espaces boisés de plus de 100 hectares
Disposition du Schéma Directeur de la Région Île de France, les lisières des espaces boisés représentées sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou 1/5000° au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, doivent être protégées. A cet effet, en dehors des sites urbains constitués et à l’exclusion des bâtiments de destination « exploitation agricole et forestière », toute nouvelle urbanisation ne peut être implantée qu’à une distance d’au moins 50,00 mètres des lisières des massifs boisés de plus de 100 hectares.
131 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Section 3.5 Obligations d’installations nécessaires à la gestion des eaux pluviales et au
ruissellement
Toute opération d’aménagement, d’installation ou de construction doit se conformer aux dispositions du Titre III, Chapitre 2 du règlement de la zone considérée et prévoir à ce titre tout ouvrage ou dispositif adapté à l’opération.
Section 3.6 Obligations pour les clôtures de caractéristiques permettant de préserver ou
de remettre en état les continuités écologiques ou de faciliter l’écoulement des eaux
3.6.1 Règle générale. Clôtures neuves
Le cas échéant, les clôtures sur les limites séparatives ou limites parcellaires doivent faciliter l’écoulement des eaux et permettre de préserver le passage de la petite faune. A cette fin, les parties basses des clôtures doivent être constituées sur une hauteur de 20 centimètres au moins et sur une longueur équivalente à au moins 20% de la longueur de ladite clôture, d’un dispositif à claire-voie dont chaque élément vide de surface minimale au moins égale à 100 cm² assure une largeur libre d’au moins 6 cm pour assurer notamment le passage de la petite faune.
3.6.2 Clôtures existantes
Non réglementé.
Chapitre 4. Stationnement
Section 4.1 Obligations de réalisation d’aires de stationnement
Règle générale. Les installations propres à assurer le stationnement des véhicules correspondant aux caractéristiques du projet et/ou aux besoins de la construction doivent être assurées hors des voies publiques. Cette disposition s’applique aux constructions neuves, le cas échéant aux changements de destination des bâtiments existants, aux extensions de bâtiments, aux travaux sur une construction existante non conforme aux règles d’urbanisme.
Précision. Les aires de stationnement peuvent être réalisées sur le terrain d’assiette ou dans son environnement immédiat.
Section 4.2 Types et caractéristiques des aires de stationnement
Non réglementé.
Section 4.3 Minoration des obligations de réalisation d’aires de stationnement lorsque le
projet comporte plusieurs destinations ou sous-destinations permettant la mutualisation de
tout ou partie des aires de stationnement
Non réglementé.
132 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Titre III. Equipement et réseaux
Chapitre 1. Desserte par les voies publiques ou privées
Section 1.1 Conditions de desserte par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies
ouvertes au public des terrains susceptibles de recevoir des constructions ou de faire l’objet
d’aménagements
1.1.1 Règle générale. Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée ouverte à la circulation automobile soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisins ou obtenu en application de l’article 682 du Code Civil et dont les dimensions, formes et caractéristiques techniques doivent être adaptées aux usages qu’elles supportent.
Précision. Les caractéristiques des voies à créer comme celles des accès aux terrains doivent notamment permettre de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et de la protection civile.
1.1.2 Règle générale. En cas de création d’une ou plusieurs voies de desserte, celles-ci doivent être aménagées, si elles se terminent en impasse, de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour.
1.1.3 Règle générale. Les accès doivent être adaptés à l’opération qu’ils desservent et être aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.
Section 1.2 Conditions permettant une bonne desserte des terrains par les services
publics de collecte des déchets
1.2.1 Règle générale. A l’exception des maisons individuelles, les constructions doivent comporter suivant leur nature, des locaux spécifiques ou dispositifs (abris couverts, bornes enterrées…) pour le stockage des déchets qu’elles produisent ou qu’elles génèrent.
1.2.2 Règle générale. Ces installations doivent être dimensionnées de manière à pouvoir contenir tous les bacs, containeurs, bennes ou récipients divers nécessaires à la collecte sélective des déchets et être facilement accessibles à partir de la voie de desserte, sans empiéter sur le domaine public.
Précision. Les dispositions ci-dessus s’appliquent en cas de rénovation de bâtiments d’habitation existants (à l’exception des maisons individuelles).
133 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Chapitre 2. Desserte par les réseaux
Section 2.1 Conditions de desserte par les réseaux publics d’eau, d’énergie et notamment
d’électricité et d’assainissement des terrains susceptibles de recevoir des constructions ou
de faire l’objet d’aménagements
2.1.1 Règle générale. Eau potable
L’alimentation en eau potable de toute construction à usage d’habitation et de tout local pouvant servir de jour ou de nuit au travail, au repos ou à l’agrément et nécessitant d’être desservi en eau potable, doit être assurée dans des conditions conformes aux règlements en vigueur et aux prévisions d’alimentation en eau potable.
Rappel. Tout prélèvement, puits ou forage réalisé à des fins d’usage domestique de l’eau doit faire l’objet d’une déclaration auprès du maire de la commune.
Rappel. Tout dispositif d’utilisation, à des fins domestiques, d’eau de pluie à l’intérieur d’un bâtiment alimenté par un réseau, public ou privé, d’eau destinée à la consommation humaine doit préalablement faire l’objet d’une déclaration auprès du maire de la commune.
Rappel. La possibilité d’utiliser de l’eau de pluie pour l’alimentation des toilettes, le lavage des sols et le lavage du linge dans les bâtiments d’habitation ou assimilés et dans les établissements recevant du public doit faire l’objet d’une déclaration préalable au maire de la commune.
2.1.2 Règle générale. Assainissement
Sauf impossibilité technique, fonctionnelle ou si le coût de l’installation et/ou des ouvrages apparait comme disproportionné, le raccordement au réseau public d’assainissement est obligatoire.
Lorsque la gestion totale des eaux pluviales à la parcelle n’est pas possible, pour des raisons technique ou géologique, le propriétaire peut solliciter l’autorisation de raccorder ses eaux de ruissellement au réseau public d’assainissement à la condition que ses installations soient conformes au règlement d’assainissement collectif.
Les eaux usées domestiques et les eaux pluviales, collectées séparément, doivent être évacuées par des branchements distincts. Les eaux et matières usées doivent être évacuées par des canalisations souterraines raccordées au réseau public d’assainissement. Le cas échéant, lorsqu’un terrain est situé en contrebas du réseau collectif existant, son raccordement au réseau par des dispositifs individuels appropriés (ex : pompes de refoulement) peut être imposé.
Les eaux résiduaires industrielles et autres eaux usées de toute nature qui doivent être épurées ne doivent pas être mélangées aux eaux pluviales et aux eaux résiduaires industrielles qui peuvent être rejetées en milieu naturel sans traitement. L’évacuation des eaux résiduaires industrielles dans le système de collecte des eaux usées est subordonnée à un prétraitement approprié.
Les eaux entrant dans un système de collecte des eaux usées doivent, sauf dans le cas de situations inhabituelles, notamment de celles dues à de fortes pluies, être soumises à un traitement avant d’être rejetées dans le milieu naturel.
134 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Toute évacuation des eaux ménagères ou des effluents non traités est interdite dans les fossés, les cours d’eau et, a fortiori, dans le réseau de collecte d’eaux pluviales.
Rappel. Toute personne tenue de se raccorder au réseau d’assainissement et qui s’alimente en eau, totalement ou partiellement, à une source qui ne relève pas d’un service public, doit en faire une déclaration à la mairie.
Rappel. Les dispositifs de traitement destinés à être intégrés dans des installations d’assainissement non collectif recevant des eaux usées domestiques ou assimilées au sens de l’article L.214-2 du code de l’environnement et n’entrant pas dans la catégorie des installations avec traitement par le sol doivent faire l’objet d’un agrément.
2.1.3 Règle générale. Electricité, gaz, réseaux de communications téléphoniques ou électroniques, éclairage
A partir de la voie publique, les lignes, canalisations, conduites et ouvrages de raccordement et branchements divers doivent être réalisés en souterrain. Toutefois, pour des raisons techniques, fonctionnelles et/ou financières, les réseaux ci-dessus peuvent être réalisés en aérien au sein même d’une unité foncière (siège d’exploitation ou parcelles agricoles).
Section 2.2 Conditions pour limiter l’imperméabilisation des sols, pour assurer la maîtrise
du débit et de l’écoulement des eaux pluviales et de ruissellement
2.2.1 Règle générale. Pour optimiser la maîtrise du ruissellement et pour limiter les rejets dans les réseaux de collecte lorsqu’ils existent, l’infiltration des eaux de pluie (non polluées) et la rétention de l’eau à la source doivent s’effectuer sur la parcelle et/ou, à défaut, sur l’unité foncière.
2.2.2 Règle générale. La rétention et le traitement des eaux pluviales doivent s’effectuer par un maillage adapté d’ouvrages de gestion hydraulique favorisant une régulation progressive des eaux (noues, petits bassins, etc.).
2.2.3 Règle générale. Le débit de fuite gravitaire ou débit rejeté accepté est limité à 1l/s/ha pour une pluie décennale.
Section 2.3 Obligations imposées aux constructions, travaux, installations et
aménagements, en matière d’infrastructures et réseaux de communications électroniques
Règle générale. Toute construction neuve de logements (exploitant et/ou ses salariés) et toute opération de rénovation d’un bâtiment de destination « Habitation » en zone agricole, doit prévoir par des dispositifs et ouvrages appropriés et souterrains (canalisations, fourreaux, gaines techniques, etc.) la possibilité d’être raccordé à la couverture en Très Haut Débit de type FTTH (fibre à l’abonné) à partir de la voie publique.
135 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Règlement de la zone N
A titre informatif
Les zones naturelles et forestières sont dites « Zones N ».
Sont classés en zone naturelle et forestière, les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison de :
1° Soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique ;
2° Soit de l’existence d’une exploitation forestière ;
3° Soit de leur caractère d’espaces naturels ;
4° Soit de la nécessité de préserver ou de restaurer les ressources naturelles ;
5° Soit de la nécessité de prévenir les risques notamment d’expansion des crues.
Sont autorisées en zone « N » :
1° Les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole ou au stockage et à l’entretien de matériel agricole par les coopératives d’utilisation de matériel agricole agréées au titre de l’article L.525-1 du code rural et de la pêche maritime ;
2° Les constructions, installations, extensions ou annexes aux bâtiments
d’habitation, changements de destinations et aménagements prévus par les articles L.151-11, L.151-12 et L.151-13, dans les conditions fixées par ceux-ci.
La zone naturelle et forestière comporte :
- des secteurs « zh » se rapportant aux enveloppes d’alerte de zones
potentiellement humides ;
- un secteur « Step » se rapportant à la station d’épuration ;
- un secteur « Arch » se rapportant à l’archéologie et dans lequel il convient de respecter les dispositions de l’article R.523-1 du code du patrimoine ;
- des secteurs « nfsp » où les nécessités du fonctionnement d’un service public justifient que soient interdites ou soumises à des conditions spéciales les constructions et installations de toute nature, permanentes ou non, les plantations, dépôts, affouillements, forages et exhaussements des sols.
136 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Titre I. Destination des constructions, usages des sols et natures
d’activités
Chapitre 1. Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols,
constructions et activités, destinations et sous-destinations
Tableau de synthèse des destinations et sous‐destinations
ZONE N
(1) Se reporter Titre I, Chapitre 1, Section 1.1, paragraphe 3 du règlement de zone
Secteurs « ZH » : Se reporter Titre I, Chapitre 1, Section 1.2, Sous‐section 1.2.13 du règlement de zone
Secteurs « Arch » : Se reporter Titre I, Chapitre 1, Section 1.2, Sous‐section 1.2.15 du règlement de zone
Secteur « Nfsp » : Se reporter Titre I, Chapitre 1, Section 1.2, Sous‐section 1.2.16 du règlement de zone
Destination Sous‐destination Interdite Autorisée sous
condition
Autorisée
Exploitation
agricole et
forestière
Exploitation agricole X
Exploitation forestière X
Habitation Logement X Hébergement X
Commerce et
activités de
service
Artisanat et commerce de
détail X
Restauration X
Commerce de gros X
Activités de services où
s’effectue l’accueil d’une
clientèle
X
Hébergement hôtelier et
touristique X
Cinéma X
Equipements
d’intérêt collectif
et services
publiques
Locaux et bureaux accueillant
du public des administrations
publiques et assimilées
X
Locaux techniques et
industriels des administrations
publiques et assimilées
X (1)
Etablissement
d’enseignement, de santé et
d’action sociale
X
Salle d’art et de spectacles X
Equipements sportifs X
Autres équipements recevant
du public X (1)
Autres activités
des secteurs
secondaire ou
tertiaire
Industrie X
Entrepôt X
Bureau X
Centre de congrès et
d’exposition X
137 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Section 1.1 Destinations et sous destinations interdites
Règle générale. Sont interdites les destinations et sous-destinations :
1. La destination « Habitation » est interdite hormis les extensions et les annexes des bâtiments d’habitation existants dès lors que :
- d’une part, ces extensions ou annexes ne compromettent pas l’activité agricole et la qualité paysagère du site ;
- d’autre part, pour assurer leur insertion dans l’environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère agricole ou forestier de la zone, les extensions et les annexes des bâtiments d’habitation doivent :
• être situées dans les zones d’implantation délimitées au document graphique du règlement au 1/2 000° ;
• ne pas dépasser une hauteur totale maximale de 7,00 mètres ;
• ne pas dépasser une emprise au sol maximale de 35 m² ;
• ne pas dépasser une densité maximale de 35 m² de surface de plancher.
Précision. Les bâtiments qui peuvent faire l’objet d’un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site et sous réserve qu’ils soient désignés par le règlement et identifiés sur le document graphique du règlement au 1/2000° sont repérés par une couleur. Le changement de destination est soumis à l’avis conforme de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites.
2. La destination « Commerce et activité de service » est interdite.
3. La destination « Equipements d’intérêt collectif et services publics » est interdite :
- à l’exception de la sous-destination « Locaux techniques et industriels des
administrations publiques et assimilés » lorsqu’il s’agit de constructions techniques nécessaires au fonctionnement des services publics, de celles conçues spécialement pour le fonctionnement de réseaux ou de services urbains et des constructions industrielles concourant à la production d’énergie ;
- à l’exception d’équipements collectifs destinées à accueillir du public afin de satisfaire un besoin collectif ne répondant à aucune autre sous-destination définie au sein de la présente destination et sous conditions que ces équipements aient une relation évidente avec la zone (accueil pédagogique, sanitaires, refuges, etc.).
Précision. La station d’épuration est située en secteur « Step ».
4. La destination « Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire » est interdite.
Précision. Les règles de la Section 1.1 ne sont pas applicables aux lignes de transport d’électricité « HTB » faisant l’objet d’un report sur les documents graphiques du règlement et mentionnées dans la liste des servitudes. Les ouvrages de transport électrique « HTB » sont admis et leur gestionnaire dispose de la possibilité de les modifier pour des exigences fonctionnelles et/ou techniques.
138 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Section 1.2 Usages et affectations des sols interdits
Rappel. Le camping pratiqué isolément ainsi que la création de terrains de camping sont interdits :
- dans les sites inscrits ;
- dans les sites classés.
1.2.1 Règle générale. La pratique du camping en dehors des terrains aménagés à cet effet est interdite.
1.2.2 Règle générale. L’installation de caravanes, quelle qu’en soit la durée est interdite.
1.2.3 Règle générale. L’aménagement de terrains bâtis ou non bâtis prévu à l’article L.444-1, destiné aux aires d’accueil et aux terrains familiaux des gens du voyage est interdit.
Précision. La halte de courte durée des gens du voyage est prévue sur un petit parking à l’entrée du village entre le cimetière et les silos, dans la zone agricole.
Précision. La halte de courte durée ne constitue ni une construction ni un aménagement spécifique mais répond à l’obligation jurisprudentielle de stationnement concernant les gens du voyage.
1.2.4 Règle générale. L’aménagement de terrains bâtis ou non bâtis pour permettre l’installation de plusieurs résidences démontables définies à l’article R.111-51, constituant l’habitat permanent de leurs occupants et quelle que soit la surface de plancher créée, est interdit.
1.2.5 Règle générale. Les résidences mobiles de loisirs (véhicules terrestres habitables destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir) sont interdites.
1.2.6 Règle générale. Les parcs résidentiels de loisirs sont interdits.
1.2.7 Règle générale. Les villages de vacances classés en hébergement léger au sens du code du tourisme sont interdits.
1.2.8 Règle générale. Les maisons familiales de vacances agréées au sens du code du tourisme sont interdites.
1.2.9 Règle générale. L’implantation des habitations légères de loisirs (constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir) est soumise au droit commun des constructions en dehors des emplacements interdits (parcs résidentiels de loisir, terrains de camping, villages de vacances et dépendances des maisons familiales).
1.2.10 Règle générale. Les aires de stationnement ouvertes au public, les dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes sont interdits.
139 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT 1.2.11 Règle générale. Les travaux ayant pour effet de supprimer un élément que le PLU a identifié en application de l’article L.151-19 ou de l’article L.151-23, pour des motifs d’ordre culturel, historique, architectural ou écologique sont interdits.
Précision. Les antennes relais sont autorisées sous conditions :
- qu’elles s’intègrent dans le paysage et l’environnement ;
- qu’elles soient situées en dehors d’un périmètre de monument historique classé ou inscrit ;
- qu’elles soient situées en dehors d’un site classé ou inscrit ;
- qu’elles ne portent pas atteinte à la préservation d’un élément de paysage identifié et localisé ou d’un secteur délimité au titre des articles L.151-19 et/ou L.151-23 du code de l’urbanisme.
1.2.12 Règle générale. Les affouillements et les exhaussements du sol dont la hauteur, s’il s’agit d’un exhaussement, ou la profondeur dans le cas d’un affouillement, excède 2,00 mètres et qui portent sur une superficie égale ou supérieure à 100 m². Cette interdiction ne s’applique pas si les affouillements ou les exhaussements sont nécessaires à l’activité agricole ou forestière.
1.2.13 Règle générale. Dans les secteurs « zh » concernant les zones potentiellement humides, sont interdits, hormis la station d’épuration et tous ouvrages connexes: constructions et installations de toute nature, permanentes ou non, plantations, dépôts, affouillements, forages et exhaussements des sols, et d’une manière générale, tout ouvrage, travaux ou activité susceptibles d’avoir un effet ou impact négatif sur les écosystèmes.
Recommandation. Il est préconisé de faire réaliser une étude de sol pour tout projet de construction dans les secteurs « zh » concernés par les enveloppes d’alerte de zones potentiellement humides, notamment pour les ouvrages en profondeur.
1.2.14 Règle générale. Dans les espaces boisés classés (EBC), les changements d’affectation et les modes d’utilisation du sol susceptibles de porter atteinte à l’espace boisé classé sont interdits.
Précision. Cette interdiction n’est pas générale et ne frappe que les changements d’affectation ou tout autre mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création de boisements.
1.2.15 Règle générale Le cas échéant, dans les secteurs « Arch », sont interdites les opérations d’aménagement, de constructions d’ouvrages ou de travaux qui, en raison de leur localisation, de leur nature ou de leur importance, affectent ou sont susceptibles d’affecter des éléments du patrimoine archéologiques si elles ne sont pas entreprises dans le respect des mesures de défection et, le cas échéant, de conservation ou de sauvegarde par l’étude scientifique.
1.2.16 Règle générale. Dans les secteurs « nfsp », correspondant au passage de lignes stratégiques du réseau électrique, sont interdites ou soumises à des conditions spéciales les constructions et installations de toute nature, permanentes ou non, les plantations, dépôts, affouillements, forages et exhaussements des sols. Cette règle ne s’applique pas aux ouvrages du Réseau de Transport d’Electricité (RTE).
140 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Section 1.3 Types d’activités interdites
Règle générale. Les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE), quels que soient les régimes auxquels elles sont soumises, dès lors que :
- elles sont susceptibles d’entraîner des incommodités pour le voisinage si aucune condition technique actuelle ne permet d’éviter ces incommodités ;
- elles sont susceptibles d’entraîner de l’insalubrité inhérente à l’activité si aucun aménagement technique ne peut neutraliser cette insalubrité ;
- le cas échéant, si un accident ou si un fonctionnement défectueux lié à l’installation est de nature à créer des dommages graves aux personnes et aux biens qui y seraient exposés.
Rappel. Les ICPE sont réglementées par le code de l’environnement, les arrêtés ministériels relatifs à leur rubrique et à un arrêté préfectoral. Chacun imposant une prescription relative à l’implantation, la localisation et aux distances vis-à-vis des tiers ou des installations. Si les installations ne sont pas régies par la réglementation des ICPE, le Règlement Sanitaire Départemental s’applique et par conséquent les distances d’implantations indiquées.
Section 1.4 Types d’activités soumises à des conditions particulières
Règle générale. Sont admises dans la zone :
- sous réserve qu’elles soient nécessaires à l’exploitation agricole ou forestière, les installations non classées et celles éventuellement réglementées au titre de l’article L.2212-1 du code général des collectivités territoriales à condition qu’elles n’entraînent, pour le voisinage, aucune incommodité et, en cas d’accident ou de fonctionnement défectueux, aucune insalubrité ni sinistre susceptible de causer des dommages graves ou irréparables aux personnes et aux biens.
- les constructions et/ou installations nécessaires à l’exploitation agricole et forestière, ou au stockage et à l’entretien du matériel agricole par les coopératives de matériel agricole agréées au titre de l’article L.525-1 du code rural et de la pêche maritime.
Précision. Les constructions et installations nécessaires au fonctionnement des services publics et/ou d’intérêt collectif telles que définies au Titre I, Chapitre 1, Section 1.1 sont autorisées dans l’ensemble de la zone, sous-secteurs compris. Les travaux de maintenance ou de modification de ces ouvrages sont également autorisés pour des exigences fonctionnelles et/ou techniques.
Section 1.5 Constructions ayant certaines destinations ou sous-destinations soumises à
conditions particulières
1.5.1 Règle générale. Lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire.
141 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T 1.5.2 Règle générale. Les constructions et installations, telles que définies au Titre I, Chapitre 1, Section 1.1 nécessaires à des équipements collectifs dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière du terrain sur lequel elles sont implantées et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages.
Précision. Peuvent notamment être implantés dans la zone les aménagements légers lorsqu’ils sont nécessaires à la gestion ou à l’ouverture au public des espaces et milieux, les cheminements piétonniers et cyclables, les sentes équestres ni cimentés, ni bitumés, les objets mobiliers destinés à l’accueil ou à l’information du public, les postes d’observation de la faune ainsi que les équipements démontables liés à l’hygiène, à la sécurité tels que les sanitaires et les postes de secours lorsque leur localisation dans ces espaces est rendue indispensable par l’importance de la fréquentation du public.
Chapitre 2. Mixité fonctionnelle et sociale
Section 2.1 Règles permettant d’imposer une mixité des destinations ou sous-destinations
au sein d’une construction ou d’une unité foncière
Non réglementé.
Section 2.2 Majoration de volume constructible déterminé en référence à l’emprise au
sol et à la hauteur pour certaines destinations et sous-destinations
Le règlement ne définit pas de majoration de volume constructible déterminé en référence à l’emprise au sol et la hauteur pour certaines destinations et sous-destinations.
Section 2.3 Règles différenciées entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs des
constructions
Le règlement ne définit pas de règles différenciées entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs des constructions.
142 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Titre II. Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale
et paysagère
Chapitre 1. Volumétrie et implantation des constructions
Section 1.1 Volumétrie des constructions
1.1.1 Règles maximales d’emprise au sol
Il n’est pas fixé d’emprise au sol maximale.
Rappel. Dans les réservoirs de biodiversité délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° comme secteurs à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, sont interdits les constructions, travaux, installations et aménagements susceptibles :
- d’altérer la représentation et la richesse de la biodiversité ;
- la possibilité pour les espèces d’effectuer tout ou partie de leur cycle de vie ;
- de nuire au fonctionnement des habitats naturels ou d’en réduire la taille ;
- de réduire ou de supprimer les interconnexions des réservoirs entre eux.
1.1.2 Règles maximales de hauteur
Précision. Le niveau de base est défini par le sol naturel existant avant travaux de terrassement et d’exhaussement nécessaires pour la réalisation du projet. Le point haut de référence de la hauteur est défini en ce qui concerne la hauteur maximale de la construction par rapport au faîtage qui constitue la ligne de jonction supérieure des pans de toitures inclinés suivant des pentes opposées.
1.1.2.1 Règle générale. La hauteur maximale des constructions est fixée à 5,00 mètres.
1.1.2.2 Règle alternative. La hauteur maximale peut être augmentée selon la nature des constructions et installations :
- lorsque le projet porte sur l’extension d’un bâtiment existant, dans la limite de la hauteur du bâtiment existant et sous réserve que l’extension projetée soit dans le prolongement exact du bâtiment existant ;
- pour les constructions de type silos, château d’eau, éoliennes, pylônes répondant aux conditions locales particulières (stockage de récoltes, réservoirs d’eau potable, communications électroniques ou autres, antennes, production d’énergie, etc.).
- le cas échéant, pour les constructions nécessaires à l’évolution des activités d’une l’exploitation agricole et/ou forestière sans que leur nature ne puisse être identifiée à la date d’approbation du PLU.
143 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT 1.1.2.3 Règle générale. La hauteur n’est pas réglementée pour les constructions et installations nécessaires au fonctionnement des services publics et/ou d’intérêt collectif telles que définies au Titre I, Chapitre 1, Section 1.1 dans l’ensemble de la zone, sous-secteurs compris. Les travaux de maintenance ou de modification de ces ouvrages sont également autorisés pour des exigences fonctionnelles et/ou techniques.
1.1.3 Règles minimales d’emprise au sol
Il n’est pas fixé d’emprise au sol minimale.
1.1.4 Règles minimales de hauteur
Il n’est pas fixé de hauteur minimale.
Section 1.2 Implantation des bâtiments
1.2.1 Implantation des bâtiments par rapport aux voies et emprises publiques ainsi qu’aux voies privées et cours communes (ces dernières, au sens d’espaces communs desservant plusieurs constructions sur des unités foncières distinctes)
Précision. Lorsque, par son gabarit ou son implantation, un immeuble bâti existant n’est pas conforme aux prescriptions du PLU, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d’améliorer la conformité de l’implantation ou du gabarit de cet immeuble avec ces prescriptions, ou pour des travaux qui sont sans effet sur l’implantation ou le gabarit de l’immeuble.
Précision. La notion de voie est appréciée au regard de deux critères :
- la voie doit desservir plusieurs propriétés et permettre la circulation des personnes et des véhicules, même si cette voie est une impasse ;
- la voie doit comporter les aménagements nécessaires à la circulation.
Précision. Le champ d’application de la règle concerne « les voies ouvertes à la circulation générale » qui recouvrent toutes les voies publiques ou privées, quels que soient leur statut ou leur fonction y compris les cours communes.
Précision. Les emprises publiques recouvrent tous les espaces publics qui ne peuvent être qualifiés de voies publiques, mais qui donnent accès directement aux terrains riverains.
Précision. En l’absence de plan d’alignement, un alignement individuel « constate la voie publique au droit de la propriété riveraine ».
1.2.1.1 Règle générale. Les bâtiments doivent être implantés à l’alignement ou en retrait de celui-ci.
1.2.1.2 Règle générale. Lorsque les bâtiments sont implantés en retrait de l’alignement, la distance horizontale mesurée en tout point du bâtiment à l’alignement ne peut être inférieure à 4,00 mètres. Pour des raisons techniques ou propres à une réglementation spécifique une implantation à une distance moindre peut être autorisée.
144 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT 1.2.1.3 Règle alternative. Pour contribuer à la qualité architecturale et paysagère des lieux et à la bonne insertion des constructions dans le milieu environnant, les bâtiments peuvent être implantés à une distance moindre :
- lorsqu’un mur de clôture existant, repéré sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° comme élément de paysage à préserver au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme, assure la continuité du bâti entre deux constructions ;
- lorsqu’une ou plusieurs constructions existantes sont implantées à une distance moindre sous réserve que le bâtiment projeté participe et justifie de la cohérence de l’ensemble par ses caractéristiques dimensionnelles et son aspect extérieur ;
- lorsqu’un élément végétal, repéré sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° comme élément de paysage ou pour des motifs d’ordre écologique au titre des articles L.151-19 et/ou L.151-23 du code de l’urbanisme, justifie qu’il soit préservé.
1.2.2 Implantation des bâtiments sur les limites séparatives avec une autre propriété privée ou publique
Précision. Les limites séparatives sont celles qui ne sont pas riveraines d’une voie ou d’une emprise publique, d’une voie privée ou d’une cour commune (cette dernière devant être comprise au sens d’espace desservant plusieurs constructions sur des unités foncières distinctes).
Précision. Le règlement ne distingue pas les limites latérales et les limites de fond de terrain mais opère une distinction en fonction de la profondeur du terrain.
1.2.2.1 Règle générale. Les bâtiments peuvent être implantés sur les limites séparatives ou en retrait de celles-ci.
1.2.2.2 Règle générale. Lorsque les bâtiments sont implantés en retrait des limites séparatives, la distance horizontale mesurée en tout point du bâtiment à la limite séparative ne peut être inférieure à 4,00 mètres. Pour des raisons techniques ou propres à une réglementation spécifique, une implantation à une distance moindre peut être autorisée.
1.2.2.3 Règle alternative. Pour contribuer à la qualité architecturale et paysagère des lieux et à la bonne insertion des constructions dans le milieu environnant, les bâtiments peuvent être implantés à une distance moindre :
- lorsqu’un mur de clôture existant, repéré sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° comme élément de paysage à préserver au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme, assure la continuité du bâti entre deux constructions ;
- lorsqu’une ou plusieurs constructions existantes sont implantées à une distance moindre sous réserve que le bâtiment projeté participe et justifie de la cohérence de l’ensemble par ses caractéristiques dimensionnelles et son aspect extérieur et que la distance mesurée en tout point du bâtiment à la limite séparative soit au moins égale à la hauteur du bâtiment ;
- lorsqu’un élément végétal, repéré sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° comme élément de paysage ou pour des motifs d’ordre écologique au titre des articles L.151-19 et/ou L.151-23 du code de l’urbanisme, justifie qu’il soit préservé.
145 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T 1.2.3 Implantation des bâtiments les uns par rapport aux autres sur une même propriété
Précision. Dans le cas de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, la règle édictée par cet article est appréciée au regard de l’ensemble du projet.
Précision. En revanche, ne sont pas réputés contigus et sont donc considérés comme distincts et soumis aux règles de cet article, deux bâtiments réunis par un simple élément architectural, un auvent ou un passage même couvert.
1.2.3.1 Règle générale. Les bâtiments doivent être implantés à une distance minimale de 4,00 mètres les uns des autres. Pour des raisons techniques, fonctionnelles nécessaires aux exploitations agricoles et/ou forestières ou propres à une réglementation spécifique, les bâtiments peuvent être implantés à une distance moindre.
1.2.3.2 Règle alternative. Pour contribuer à la qualité architecturale et paysagère des lieux et à la bonne insertion des constructions dans le milieu environnant, les bâtiments peuvent être implantés à une distance moindre :
- lorsqu’une ou plusieurs constructions existantes sont implantées à une distance moindre sous réserve que le bâtiment projeté participe et justifie de la cohérence de l’ensemble par ses caractéristiques dimensionnelles et son aspect extérieur ;
- lorsqu’un élément végétal, repéré sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° comme élément de paysage ou pour des motifs d’ordre écologique au titre des articles L.151-19 et/ou L.151-23 du code de l’urbanisme, justifie qu’il soit préservé et que la nécessité de cette préservation conditionne effectivement une implantation non conforme à la règle générale.
Chapitre 2. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Section 2.1 Règles alternatives afin d’adapter des règles volumétriques
2.1.1 Règle générale. Les constructions neuves qu’elles s’inscrivent ou non dans un ensemble bâti préalablement constitué présentant des caractères communs avec lequel elles ne sont pas susceptibles d’entretenir des rapports visuels, peuvent revêtir des formes contemporaines notamment pour s’adapter aux nouveaux usages et besoins des exploitations agricoles et/ou forestières.
Précision. Les constructions neuves peuvent privilégier l’originalité, notamment pour des raisons énergétiques et environnementales, en ayant recours à l’utilisation de matériaux renouvelables, de matériaux ou procédés de construction permettant d’éviter l’émission de gaz à effet de serre.
2.1.2 Règle générale. A l’exception des constructions nécessaires à l’exploitation agricole et/ou forestière et des ouvrages techniques nécessaires aux services publics et/ou à leurs délégataires, les volumes parallélépipédiques à toitures terrasses ne sont pas autorisés.
Précision. Le cas échéant, cette règle ne concerne donc que les extensions et les annexes des bâtiments d’habitation existants dans la zone.
146 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Section 2.2 Dispositions communes concernant les caractéristiques architecturales des
façades, des toitures et des clôtures
Précision. Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.
Règle générale. La forme des constructions neuves doit être simple en veillant, le cas échéant, à entrer dans un ensemble en tant qu’élément constitutif de cet ensemble.
Section 2.3 Dispositions spécifiques concernant les caractéristiques architecturales des
façades
2.3.1 Règle générale. Le cas échéant, tout projet de construction, s’inscrivant dans un front urbain constitué peut être soumis à des conditions l’obligeant à respecter l’ordonnancement des constructions avoisinantes et notamment le rythme des façades et les proportions des parties pleines et des vides.
2.3.2 Règle générale. Le cas échéant, tout projet de construction présentant un mur pignon aveugle de grande dimension, visible dans la perspective d’une rue, notamment aux angles des voies ou susceptible d’altérer la perception globale d’un ensemble bâti ou non bâti, peut être refusé.
2.3.3 Règle générale. L’ensemble des façades doit être traité avec le même soin, par des revêtements qui peuvent être distincts mais de même qualité. A l’occasion du ravalement des façades, il peut être exigé que des modénatures d’origine soient préservées. L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouvert est interdit.
2.3.4 Règle générale. D’une manière générale, tout débord de façade en saillie sur le domaine public est interdit. Les volumes habitables construits en encorbellement par rapport aux voies publiques sont donc interdits.
2.3.5 Règle générale. Les équipements de refroidissement ou de chauffage (aérothermes, pompes à chaleur, dispositifs thermodynamiques, etc.) doivent être intégrés à la construction, notamment en limitant les débords, de manière à ne pas porter atteinte à la qualité architecturale du village.
2.3.6 Règle générale. Les ouvrages techniques de télécommunication doivent faire l’objet d’un traitement architectural de qualité pour s’intégrer au mieux à leur environnement.
Section 2.4 Dispositions spécifiques concernant les caractéristiques architecturales des
toitures
2.4.1 Règle générale. La conception de la toiture selon la forme dominante de l’environnement peut être imposée. Les toitures doivent rechercher la simplicité du volume en évitant tout débord de toit injustifié sur les murs-pignons.
147 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT 2.4.2 Règle générale. Les toitures terrasses doivent être :
- soit plantées ou végétalisées,
- soit recouvertes par des matériaux de finition en harmonie avec les constructions avoisinantes dès lors qu’elles peuvent être vues depuis une construction avoisinante ;
- soit conçues de telle manière qu’elles puissent supporter des panneaux solaires, thermiques ou photovoltaïques, ou tout autre dispositif susceptible de produire de l’énergie renouvelable.
Précision. Il peut être exigé que la nature et la couleur de ces matériaux s’harmonisent avec les toitures environnantes. Les revêtements d’étanchéité ne peuvent rester apparents. Les traitements de surface brute en asphaltes sont interdits.
2.4.3 Règle générale. Les locaux et installations techniques des bâtiments d’habitation doivent être :
- soit compris dans le volume de couronnement ;
- soit en l’absence de volume de couronnement, en retrait d’au moins 3,00 mètres par rapport au nu général de la façade et intégrés dans le traitement architectural de la façade.
2.4.4 Règle générale. Sur les bâtiments d’habitation, les ouvrages de superstructure tels cheminées, antennes, dispositifs de ventilation, etc. doivent être pris en compte dans la composition générale de la construction.
2.4.5 Règle générale. Sur les bâtiments d’habitation, les nappes de panneaux solaires doivent être composées en tenant compte des percements des façades. La présence de surfaces vitrées en façade ou de portes de garage doivent servir d’alignement des panneaux en continuité verticale. Les panneaux doivent être compris dans une forme générale simple, homogène et rectangulaire et éviter une pose en saillie.
2.4.6 Règle générale. Les ouvrages techniques de télécommunication doivent faire l’objet d’un traitement architectural de qualité pour s’intégrer au mieux à leur environnement.
Section 2.5 Dispositions spécifiques concernant les caractéristiques architecturales des
clôtures
2.5.1 Règle générale. Lorsque l’implantation des constructions est prévue en retrait par rapport à la voie, la conception de la clôture éventuelle doit permettre d’assurer le cas échéant la continuité visuelle de l’ensemble bâti de la rue concernée.
2.5.2 Règle générale. Le cas échéant, les clôtures existantes le long de l’alignement et repérées au document graphique du règlement comme élément de paysage au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme doivent être préservées.
2.5.3 Règle générale. Les murs de pierres existants doivent être entretenus et, le cas échéant, rejointoyés par un mortier de préférence à la couleur de la pierre.
Précision. Les chaperons des murs existants peuvent être confortés (moellons formant oblique, tuiles, briques de petit moule voire ciment) en respectant la tradition du village en la matière.
148 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T 2.5.4 Règle alternative. Pour respecter une harmonie d’ensemble avec les clôtures avoisinantes, pour la reconstruction ou la restauration d’une clôture existante, une clôture d’une hauteur différente ou d’une nature différente peut être autorisée ou imposée.
2.5.5 Règle générale. Les clôtures nouvelles situées le long des limites séparatives ne doivent pas excéder 2,00 mètres de hauteur.
2.5.6 Règle alternative. Des clôtures différentes peuvent être exceptionnellement autorisées pour des raisons fonctionnelles ou de sécurité.
2.5.7 Règle générale. Le cas échéant, les clôtures sur les limites séparatives repérées sur le document graphique du règlement doivent être conformes au Titre II, Chapitre 3, Section 3.6 en ce qui concerne leur perméabilité.
Section 2.6 Dispositions concernant les éléments de paysage identifiés et délimités
aux documents graphiques du règlement au 1/5000° et/ou au 1/2000° au titre de l’article
L.151-19 du code de l’urbanisme : ouvrages et espaces bâtis
2.6.1 Règle générale. Les éléments de paysages, espaces libres, unité ou ensemble bâtis, etc., identifiés aux documents graphiques du règlement doivent être préservés.
Précision. Leur préservation, qui n’exclut pas la possibilité d’y apporter certaines modifications, peut concerner :
- leur maintien ou leur mise en valeur ;
- des modifications justifiées, rendues nécessaires par leur état de conservation ;
- exceptionnellement, des évolutions indispensables notamment pour garantir l’accès aux terrains.
2.6.2 Règle générale. Concernant les ouvrages bâtis, les travaux d’aménagement, d’extension ou de restauration des éléments de paysage à préserver au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme doivent permettre de garantir le maintien des caractéristiques urbaines, architecturales et esthétique qui contribuent à l’identité et à l’intérêt de ces éléments.
Section 2.7 Obligations en matière de performances énergétiques et environnementales
Non réglementé.
Section 2.8 Bénéfice de la majoration de volume constructible déterminé en référence à
l’emprise au sol et à la hauteur
Non réglementé.
Section 2.9 Règles différenciées entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs des
constructions pour prendre en compte les risques d’inondation et de submersion
Non réglementé.
149 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Chapitre 3. Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et
abords des constructions
Précision. Les règles du Chapitre 3, Section 3.1, ne concerne que les unités foncières constitutives des sièges d’exploitation et des différents ensembles bâtis des exploitations agricoles ou forestières. Ces règles ne s’appliquent donc pas aux espaces cultivés et forestiers.
Section 3.1 Dispositions concernant les éléments de paysage identifiés et délimités
aux documents graphiques du règlement au 1/5000° et/ou au 1/2000° au titre de l’article
L.151-19 du code de l’urbanisme : espaces libres et végétaux
3.1.1 Règle générale. Les éléments de paysages, espaces libres, végétaux, etc., identifiés et localisés aux documents graphiques du règlement doivent être préservés.
Précision. Leur préservation peut concerner :
- leur maintien ou leur mise en valeur ;
- des modifications justifiées rendues nécessaires par leur état de conservation ;
- exceptionnellement des évolutions indispensables notamment pour garantir l’accès aux terrains ;
- le remplacement des végétaux par leur équivalent (essence, taille, etc.).
3.1.2 Règle générale. Les travaux d’aménagement, d’extension ou de restauration sur les ouvrages bâtis considérés comme éléments de paysage à préserver au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme doivent permettre de garantir le maintien des caractéristiques urbaines, architecturales et esthétiques qui confèrent l’identité et l’intérêt de ces éléments.
Section 3.2 Proportion minimale de l’unité foncière en surfaces non-imperméabilisées ou
éco-aménageables
Non réglementé.
Section 3.3 Obligations en matière de réalisation d’espaces libres et de plantations, d’aires
de jeux et de loisir
Non réglementé.
Section 3.4 Règles nécessaires à la préservation, au maintien ou à la remise en état des
éléments de paysage et secteurs à protéger pour des motifs d’ordre écologique
Précision. Au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme, le règlement définit des prescriptions de nature à préserver des secteurs à protéger pour des motifs écologiques notamment pour le maintien ou la remise en état des continuités écologiques.
150 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT 3.4.1 Règle générale. Les réservoirs de biodiversité
Dans les réservoirs de biodiversité délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° comme secteurs à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, sont interdits les constructions, travaux, installations et aménagements susceptibles :
- d’altérer la représentation et la richesse de la biodiversité ;
- la possibilité pour les espèces d’effectuer tout ou partie de leur cycle de vie ;
- de nuire au fonctionnement des habitats naturels ou d’en réduire la taille ;
- de réduire ou de supprimer les interconnexions des réservoirs entre eux.
a) Les espaces boisés.
Les boisements sont classés en « espaces boisés classés » sur le fondement de l’article L.113.1 du code de l’urbanisme. A ce titre, le classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. Nonobstant toutes dispositions contraires, le classement en EBC entraîne le rejet de plein droit de la demande d’autorisation de défrichement.
Peuvent toutefois être autorisés les aménagements et les installations assurant la vocation multifonctionnelle de la forêt, à savoir la production forestière, l’accueil du public, les missions écologiques et paysagères, et notamment :
- l’accès pour les besoins de la gestion forestière ;
- l’implantation des équipements nécessaires au développement économique de la filière bois.
b) Les secteurs de concentration de mares et de mouillères et les mares isolées
Dans les secteurs de concentration de mares et de mouillères et concernant les mares isolées délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° comme secteurs à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques et comprenant au moins 5 mares et mouillères éloignées de moins de 1 000 mètres, sont interdits :
- toute destruction de ces espaces du fait notamment d’une urbanisation, d’un assèchement, d’un comblement, de dépôt de déchets ;
- tout fractionnement de ces espaces susceptible de générer un éclatement des populations d’amphibiens voire une augmentation de leur mortalité par écrasement.
151 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T c) La zone à dominante humide du SDAGE (Orientation 22)
Continuum de la sous-trame bleue, la zone humide du SDAGE associe le cours d’eau, les plans d’eau et la zone humide elle-même. Dans ces secteurs délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° comme secteurs à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, sont interdits les constructions, travaux, installations et aménagements susceptibles :
- de porter atteinte aux continuités naturelles favorables à de multiples espèces aquatiques et rivulaires des milieux herbacés ;
- de procéder à une artificialisation des berges et des espaces mitoyens pouvant générer une forte baisse de la perméabilité des milieux et de leur attractivité pour la faune ;
- d’avoir un effet ou impact négatif sur les écosystèmes, notamment les exhaussements, les affouillements ou remblaiement de terrains.
d) Les ZNIEFF de type I
Dans les secteurs de ZNIEFF délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou comme secteurs à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, les prescriptions suivantes s’imposent :
- aucun travail du sol superficiel ou profond de nature à compromettre la conservation des boisements;
- aucun dépôt de déchets verts, d’ordures, de gravats ou de pierres ;
- aucune construction autorisée ;
- en dehors des voies publiques et privées ouvertes à la circulation, des chemins ruraux, des chemins d’accès privés, aucune circulation ou stationnement de véhicules à moteur sauf véhicules de services publics et de secours, véhicules de structures habilitées pour la gestion du site et/ou son suivi scientifique, véhicules agricoles sur les pistes ou chemins servant la desserte des parcelles cultivées environnantes.
e) Les éléments ponctuels, linéaires et surfaciques
1° Principalement constitués par les arbres isolés, les éléments ponctuels identifiés et localisés sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° classés comme espaces boisés au titre de l’article L.113-1 du code de l’urbanisme sont protégés. Leur classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation des sols de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des arbres isolés.
2° Constitués par les alignements d’arbres, les haies et les réseaux de haies, les éléments linéaires identifiés et localisés sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° classés comme espaces boisés au titre de l’article L.113-1 du code de l’urbanisme sont protégés. Leur classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation des sols de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des arbres isolés.
152 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T 3° Constitués par de petits espaces ouverts au sein même du village, quelquefois associés à un élément déterminant de la trame verte et bleue, les éléments surfaciques délimités sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques. Leur préservation vise leur maintien en bon état dans leur nature et leurs caractéristiques, leur entretien et leur mise en valeur en termes écologiques.
3.4.2 Règle générale. Les corridors écologiques
Dans les corridors écologiques identifiés et localisés sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° comme éléments de paysage à protéger au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, sont interdits les constructions, travaux, installations et aménagements susceptibles :
- de compromettre les connexions entre des réservoirs de biodiversité ;
- de ne plus offrir aux espèces les conditions favorables à leur déplacement ;
- de ne plus offrir aux espèces les conditions favorables à leur cycle de vie.
a) Les corridors écologiques à fonctionnalité réduite des milieux calcaires, des prairies, friches et dépendances vertes
Ne pouvant être empruntés que par une partie des espèces, généralement les moins exigeantes ou à dispersion aérienne, ces corridors sont identifiés et localisés sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme comme éléments de paysage à protéger pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques. Dans ces corridors sont interdits tout(e) construction, travaux, installation et aménagement susceptible:
- d’augmenter l’altération de leur fonctionnalité ;
- de générer un morcellement extrême des milieux ou une artificialisation du caractère de certains habitats.
b) Les trames herbacées des chemins ruraux
Chemins ruraux répertoriés faisant partie du domaine privé de la commune et affectés à l’usage du public, la préservation de ces corridors écologiques identifiés et localisés sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques. Leur préservation concerne les trames herbacées centrale et latérales lorsqu’elles existent et sur leur largeur actuelle sous réserve qu’elles soient inscrites dans l’emprise prévue au cadastre pour les chemins communaux. Ces trames enherbées doivent être maintenues et entretenues. Elles peuvent donc être fauchées.
153 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T c) Les bermes d’infrastructures routières
Bandes herbeuses situées sur le domaine public le long des routes, la préservation de ces dépendances d’infrastructures identifiées et localisées sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou au 1/5000° au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques. Leur préservation, qui vise à assurer leur maintien dans leur nature et leurs caractéristiques dimensionnelles, concerne les trames herbacées situées sur les côtés de la route. Ces trames herbacées doivent être maintenues et entretenues néanmoins. Elles peuvent donc être fauchées.
Précision. L’identification des chemins ruraux et des dépendances d’infrastructures identifiés ne constitue pas une protection qui fige le devenir de ce patrimoine naturel mais une forme de protection modulable qui doit permettre un contrôle dynamique par l’autorité compétente.
d) Les lisières des espaces boisés de plus de 100 hectares
Disposition du Schéma Directeur de la Région Île de France, les lisières des espaces boisés représentées sur les documents graphiques du règlement au 1/2000° et/ou 1/5000° au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques, doivent être protégées. A cet effet, en dehors des sites urbains constitués et à l’exclusion des bâtiments de destination « exploitation agricole ou forestière », toute nouvelle urbanisation ne peut être implantée qu’à une distance d’au moins 50,00 mètres des lisières des massifs boisés de plus de 100 hectares.
Section 3.5 Obligations d’installations nécessaires à la gestion des eaux pluviales et au
ruissellement
Toute opération d’aménagement, d’installation ou de construction doit se conformer aux dispositions du Titre III, Chapitre 2 du règlement de la zone considérée et prévoir à ce titre tout ouvrage ou dispositif adapté sur le terrain de l’opération.
Section 3.6 Obligations pour les clôtures de caractéristiques permettant de préserver ou
de remettre en état les continuités écologiques ou de faciliter l’écoulement des eaux
3.6.1 Règle générale. Clôtures neuves
Les clôtures sur les limites séparatives ou limites parcellaires doivent faciliter l’écoulement des eaux et permettre de préserver le passage de la petite faune. A cette fin, les parties basses des clôtures doivent être constituées sur une hauteur de 20 centimètres au moins et sur une longueur équivalente à au moins 20% de la longueur de ladite clôture, d’un dispositif à claire- voie dont chaque élément vide de surface minimale au moins égale à 100 cm² assure une largeur libre d’au moins 6 cm pour assurer notamment le passage de la petite faune.
3.6.2 Règle générale. Clôtures existantes
Non réglementé.
154 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Chapitre 4. Stationnement
Section 4.1 Obligations de réalisation d’aires de stationnement
Règle générale. Les installations propres à assurer le stationnement des véhicules correspondant aux caractéristiques du projet et/ou aux besoins de la construction doivent être assurées hors des voies publiques. Cette disposition s’applique aux constructions neuves, le cas échéant aux changements de destination des bâtiments existants, aux extensions de bâtiments, aux travaux sur une construction existante non conforme aux règles d’urbanisme.
Précision. Les aires de stationnement peuvent être réalisées sur le terrain d’assiette ou dans son environnement immédiat.
Section 4.2 Types et caractéristiques des aires de stationnement
Non réglementé.
Section 4.3 Minoration des obligations de réalisation d’aires de stationnement lorsque le
projet comporte plusieurs destinations ou sous-destinations permettant la mutualisation de
tout ou partie des aires de stationnement
Non réglementé.
155 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Titre III. Equipement et réseaux
Chapitre 1. Desserte par les voies publiques ou privées
Section 1.1 Conditions de desserte par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies
ouvertes au public des terrains susceptibles de recevoir des constructions ou de faire l’objet
d’aménagements
1.1.1 Règle générale. Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée ouverte à la circulation automobile soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisins ou obtenu en application de l’article 682 du Code Civil et dont les dimensions, formes et caractéristiques techniques doivent être adaptées aux usages qu’elles supportent.
Précision. Les caractéristiques des voies à créer comme celles des accès aux terrains doivent notamment permettre de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et de la protection civile.
1.1.2 Règle générale. En cas de création d’une ou plusieurs voies de desserte, celles-ci doivent être aménagées, si elles se terminent en impasse, de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour.
1.1.3 Règle générale. Les accès doivent être adaptés à l’opération qu’ils desservent et être aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.
Section 1.2 Conditions permettant une bonne desserte des terrains par les services
publics de collecte des déchets
1.2.1 Règle générale. A l’exception des maisons individuelles, les constructions doivent comporter suivant leur nature, des locaux spécifiques ou dispositifs (abris couverts, bornes enterrées…) pour le stockage des déchets qu’elles produisent ou qu’elles génèrent.
1.2.2 Règle générale. Ces installations doivent être dimensionnées de manière à pouvoir contenir tous les bacs, containeurs, bennes ou récipients divers nécessaires à la collecte sélective des déchets et être facilement accessibles à partir de la voie de desserte, sans empiéter sur le domaine public.
Précision. Les dispositions ci-dessus s’appliquent en cas de rénovation de bâtiments d’habitation existants (à l’exception des maisons individuelles).
156 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Chapitre 2. Desserte par les réseaux
Section 2.1 Conditions de desserte par les réseaux publics d’eau, d’énergie et notamment
d’électricité et d’assainissement des terrains susceptibles de recevoir des constructions ou
de faire l’objet d’aménagements
2.1.1 Règle générale. Eau potable
L’alimentation en eau potable de toute construction à usage d’habitation y compris s’il y a lieu, les résidences démontables et les résidences mobiles, et de tout local pouvant servir de jour ou de nuit au travail, au repos ou à l’agrément et nécessitant d’être desservi en eau potable doit être assurée dans des conditions conformes aux règlements en vigueur et aux prévisions d’alimentation en eau potable.
Rappel. Tout prélèvement, puits ou forage réalisé à des fins d’usage domestique de l’eau doit faire l’objet d’une déclaration auprès du maire de la commune.
Rappel. Tout dispositif d’utilisation, à des fins domestiques, d’eau de pluie à l’intérieur d’un bâtiment alimenté par un réseau, public ou privé, d’eau destinée à la consommation humaine doit préalablement faire l’objet d’une déclaration auprès du maire de la commune.
Rappel. La possibilité d’utiliser de l’eau de pluie pour l’alimentation des toilettes, le lavage des sols et le lavage du linge dans les bâtiments d’habitation ou assimilés et dans les établissements recevant du public doit faire l’objet d’une déclaration préalable au maire de la commune.
2.1.2 Règle générale. Assainissement
Sauf impossibilité technique, fonctionnelle ou si le coût de l’installation et/ou des ouvrages apparait comme disproportionné, le raccordement au réseau public d’assainissement est obligatoire.
Lorsque la gestion totale des eaux pluviales à la parcelle n’est pas possible, pour des raisons technique ou géologique, le propriétaire peut solliciter l’autorisation de raccorder ses eaux de ruissellement au réseau public d’assainissement à la condition que ses installations soient conformes au règlement d’assainissement collectif.
Les eaux usées domestiques et les eaux pluviales, collectées séparément, doivent être évacuées par des branchements distincts. Les eaux et matières usées doivent être évacuées par des canalisations souterraines raccordées au réseau public d’assainissement. Le cas échéant, lorsqu’un terrain est situé en contrebas du réseau collectif existant, son raccordement au réseau par des dispositifs individuels appropriés (ex : pompes de refoulement) peut être imposé.
Les eaux résiduaires industrielles et autres eaux usées de toute nature qui doivent être épurées ne doivent pas être mélangées aux eaux pluviales et aux eaux résiduaires industrielles qui peuvent être rejetées en milieu naturel sans traitement. L’évacuation des eaux résiduaires industrielles dans le système de collecte des eaux usées est subordonnée à un prétraitement approprié.
Les eaux entrant dans un système de collecte des eaux usées doivent, sauf dans le cas de situations inhabituelles, notamment de celles dues à de fortes pluies, être soumises à un traitement avant d’être rejetées dans le milieu naturel.
157 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Toute évacuation des eaux ménagères ou des effluents non traités est interdite dans les fossés, les cours d’eau et, a fortiori, dans le réseau de collecte d’eaux pluviales.
Rappel. Toute personne tenue de se raccorder au réseau d’assainissement et qui s’alimente en eau, totalement ou partiellement, à une source qui ne relève pas d’un service public, doit en faire une déclaration à la mairie.
Rappel. Les dispositifs de traitement destinés à être intégrés dans des installations d’assainissement non collectif recevant des eaux usées domestiques ou assimilées au sens de l’article L.214-2 du code de l’environnement et n’entrant pas dans la catégorie des installations avec traitement par le sol doivent faire l’objet d’un agrément.
2.1.3 Règle générale. Electricité, gaz, réseaux de communications téléphoniques ou électroniques, éclairage
Les lignes, canalisations, conduites et ouvrages de raccordement et branchements divers doivent être réalisés en souterrain. Toutefois, pour des raisons techniques, fonctionnelles et/ou financières, les réseaux ci-dessus peuvent être réalisés en aérien au sein même d’une unité foncière (siège d’exploitation ou parcelles agricoles).
Section 2.2 Conditions pour limiter l’imperméabilisation des sols, pour assurer la maîtrise
du débit et de l’écoulement des eaux pluviales et de ruissellement
2.2.1 Règle générale. Pour optimiser la maîtrise du ruissellement et pour limiter les rejets dans les réseaux de collecte lorsqu’ils existent, l’infiltration des eaux de pluie (non polluées) et la rétention de l’eau à la source doivent s’effectuer sur la parcelle et/ou, à défaut, sur l’unité foncière.
2.2.2 Règle générale. La rétention et le traitement des eaux pluviales doivent s’effectuer par un maillage adapté d’ouvrages de gestion hydraulique favorisant une régulation progressive des eaux (noues, petits bassins, etc.).
2.2.3 Règle générale. Le débit de fuite gravitaire ou débit rejeté accepté est limité à 1l/s/ha pour une pluie décennale.
Section 2.3 Obligations imposées aux constructions, travaux, installations et
aménagements, en matière d’infrastructures et réseaux de communications électroniques
Règle générale. Toute construction neuve de logements (exploitant et/ou ses salariés) et toute opération de rénovation d’un bâtiment de destination « Habitation » en zone naturelle et forestière, doit prévoir par des dispositifs et ouvrages appropriés et souterrains (canalisations, fourreaux, gaines techniques, etc.) la possibilité d’être raccordé à la couverture en Très Haut Débit de type FTTH (fibre à l’abonné) à partir de la voie publique.
158 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Lexique du règlement
Lexique base nationale (Fiche technique 13 : lexique national d’urbanisme)
1. Les définitions retenues
Annexe
Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale.
Bâtiment
Un bâtiment est une construction couverte et close.
Construction
Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface.
Construction existante
Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.
Emprise au sol
L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.
Extension
L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante.
Façade
Les façades d’un bâtiment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois extérieures hors toiture. Elles intègrent tous les éléments structurels, tels que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature.
159 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Gabarit
Le gabarit désigne l’ensemble des plans verticaux, horizontaux ou obliques constituant la forme extérieure de la construction. Il résulte de la combinaison des règles de hauteur, de prospects et d’emprise au sol.
Hauteur
La hauteur totale d’une construction, d’une façade, ou d’une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale. Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande. Le point le plus haut à prendre comme référence correspond au faîtage de la construction, ou au sommet de l’acrotère, dans le cas de toitures-terrasses ou de terrasses en attique. Les installations techniques sont exclues du calcul de la hauteur.
Limites séparatives
Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d’assiette de la construction, constitué d’une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus. Elles peuvent être distinguées en deux types: les limites latérales et les limites de fond de terrain. En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques.
Local accessoire
Le local accessoire fait soit partie intégrante d’une construction principale, soit il en constitue une annexe, soit une extension. Il est indissociable du fonctionnement de la construction principale.
Voies ou emprises publiques
La voie publique s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, et les fossés et talus la bordant. L’emprise publique correspond aux espaces extérieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie ni d’équipement public.
2. Les précisions utiles pour l’emploi des définitions
Les éléments ci-après permettent de préciser la finalité des définitions du lexique pour en faciliter l’application.
Annexe
La présente définition permet de distinguer les extensions, des annexes à une construction principale, notamment dans les zones agricoles, naturelles ou forestières Afin de concilier la possibilité de construire des annexes, avec les objectifs d’une utilisation économe des espaces naturels, et de préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières d’une part (article L.101-2 du code de l’urbanisme), et de maintien du caractère naturel, agricole ou forestier des zones A et N d’autre part, un principe « d’éloignement restreint » entre la construction principale et l’annexe est inscrit dans cette définition. Les auteurs de PLU, pourront déterminer la zone d’implantation de ces annexes au regard de la configuration locale. Il est précisé que l’annexe est nécessairement située sur la même unité foncière que la construction principale à laquelle elle est liée fonctionnellement et peut être accolée ou non. Il conviendra d’apporter une attention particulière à ce qui peut être qualifié d’annexe ou d‘extension et aux règles qui s’y attachent, dans le cadre de l’instruction relative à l’application du droit des sols.
160 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Bâtiment
Un bâtiment constitue un sous-ensemble de la notion de construction. Il est réalisé en élévation et peut comprendre un sous-sol. Il est impérativement couvert par une toiture et doté de systèmes de fermeture en permettant une clôture totale. Ne peuvent donc être considérées comme relevant de la définition du bâtiment les constructions qui ne sont pas closes en raison :
- soit de l’absence totale ou partielle de façades closes;
- soit de l’absence de toiture;
- soit de l’absence d’une porte de nature à empêcher le passage ou la circulation (de type galerie), et n’ayant pas pour seul but de faire artificiellement considérer une pièce comme non close.
Construction
Le lexique vise à clarifier la définition de la construction au regard des autres types d’édifices (installation, ouvrage, bâtiment). La notion de construction recouvre notamment les constructions en surplomb (constructions sur pilotis, cabanes dans les arbres), et les constructions non comprises dans la définition du bâtiment, telles que les pergolas, hangars, abris de stationnement, piscines, les sous- sols non compris dans un bâtiment.
Le caractère pérenne de la construction est notamment issu de la jurisprudence civile.
La notion d’espace utilisable par l’Homme vise à différencier les constructions, des installations dans lesquelles l’Homme ne peut rentrer, vivre ou exercer une activité. Les constructions utilisées pour les exploitations agricoles, dans lesquelles l’Homme peut intervenir, entrent dans le champ de la définition. A contrario, les installations techniques de petites dimensions (chaufferie, éoliennes, poste de transformation, canalisations …), et les murs et clôtures n’ont pas vocation à créer un espace utilisable par l’Homme.
La définition du lexique ne remet pas en cause le régime d’installation des constructions précaires et démontables, et notamment ceux relatifs aux habitations légères de loisirs, et aux résidences mobiles de loisirs.
Construction existante
Cette définition comporte un critère physique permettant de la différencier d’une ruine (conformément à la jurisprudence). Elle retient en outre la condition d’existence administrative : seule une construction autorisée est considérée existante.
Ainsi une construction, édifiée soit avant la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire, soit conformément à l’autorisation requise et obtenue à cet effet, est considérée comme légalement construite (CE. 15 mars 2006, Ministre de l’équipement, req. N°266.238).
Emprise au sol
Cette définition reprend les termes de l’article R*420-1 du code de l’urbanisme qui s’appliquait uniquement au livre IV dudit code. On notera que les installations techniques qui font partie intégrante des constructions et participent de leur volume général, tels que les ascenseurs extérieurs, sont donc à comptabiliser dans leur emprise.
161 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / R E G L E M E N T Extension
L’élément essentiel caractérisant l’extension est sa contiguïté avec la construction principale existante. Sont considérées comme contiguës les constructions accolées l’une avec l’autre. L’extension doit également constituer un ensemble architectural avec la construction principale existante. Le lien physique et fonctionnel doit être assuré soit par une porte de communication entre la construction existante et son extension, soit par un lien physique (par exemple dans le cas d’une piscine ou d’une terrasse prolongeant le bâtiment principal).
La présente définition permettra notamment aux auteurs de PLU(i) d’édicter des règles distinctes entre les constructions principales, les extensions et les annexes. Il conviendra d’apporter une attention particulière à ce qui peut être qualifié d’annexe ou d‘extension et aux règles qui s’y attachent, dans le cadre de l’instruction relative à l’application du droit des sols.
Façade
Cette définition vise à intégrer les dimensions fonctionnelles, et esthétique d’une façade, le règlement du PLU(i) permettant d’encadrer les dispositions relatives à l’aspect extérieur des constructions, ainsi qu’aux ouvertures pratiquées en façade et aux ouvrages en saillie (balcons, oriels, garde-corps, cheminées, canalisations extérieures …). Les éléments de modénatures tels que les acrotères, les bandeaux, les corniches, les moulures décoratives ou fonctionnelles, les bordures, les chambranles ou marquises sont constitutifs de la façade.
L’application de cette définition ne remet pas en cause les dispositions des articles L111-16 et L111-17 du code de l’urbanisme qui permettent aux PLU de s’opposer à l’utilisation de l’isolation extérieure (réalisée par des matériaux renouvelables ou par des matériaux ou procédés de construction) dans les sites patrimoniaux remarquables, en sites inscrits ou classés, à l’intérieur du coeur d’un parc national, sur les monuments historiques et dans leurs abords, et dans les périmètres dans lesquels les dispositions de l’article L. 111-16 s’appliquent.
Gabarit
La notion de gabarit s’entend comme la totalité de l’enveloppe d’un bâtiment, comprenant sa hauteur et son emprise au sol.
Le gabarit permet d’exprimer la densité en termes volumétriques, en définissant des formes bâties conformes aux limites de dimensions que doivent respecter les édifices dans une zone donnée. Il peut ainsi être utilisé pour octroyer des bonus de constructibilité.
Hauteur
La présente définition vise à simplifier l’application des règles relatives à la hauteur des constructions en précisant et uniformisant les points de référence servant à la mesurer. Elle permet également de sécuriser la mise en oeuvre des dérogations aux règles de hauteur des PLU(i) qui sont autorisées, sous certaines conditions, par l’article L152-6 du code de l’urbanisme pour construire davantage de logements en zone tendue.
Il doit être précisé que la demande relative à l’application du droit des sols doit faire apparaître le niveau du sol avant tous travaux d’exhaussement ou d’excavation exécutés en vue de la réalisation d’un projet de construction. Toutefois, il est de jurisprudence constante que, le niveau du sol précité, peut intégrer les modifications du niveau du terrain intervenues avant le dépôt de la demande, et sans lien avec les travaux envisagés, sauf si ces aménagements ont été réalisés dans un objectif frauduleux visant à fausser l’appréciation de l’administration sur la conformité de la construction projetée à la réglementation d’urbanisme applicable.
162 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Sont notamment exclues du calcul de la hauteur au sens du présent lexique, les antennes, les installations techniques telles que les cheminées ou les dispositifs relatifs aux cabines d’ascenseurs, aux chaufferies et à la climatisation, ou à la sécurité (garde-corps).
Le PLU(i) pourra réglementer au cas par cas, soit la hauteur d’une construction dans sa totalité, soit façade par façade.
Enfin, il est rappelé que les auteurs des PLU(i) conservent la faculté de préciser les définitions du lexique national sans en changer le sens, et peuvent donc préciser les modalités d’appréciation de la hauteur dans le cas de terrains en pentes.
Limites séparatives
Cette définition permet de définir le terrain d’assiette sur lequel s’applique les règles d’urbanisme et introduit les notions de limites latérales et de fond de parcelle, qui peuvent être déclinées dans les PLU(i) pour préciser les règles d’implantation de la construction.
Local accessoire
Les locaux accessoires dépendent, ou font partie intégrante, d’une construction principale à laquelle ils apportent une fonction complémentaire et indissociable. Ils peuvent recouvrir des constructions de nature très variée et être affectés à des usages divers : garage d’une habitation ou d’un bureau, atelier de réparation, entrepôt d’un commerce, remise, logement pour le personnel, lieu de vie du gardien d’un bâtiment industriel, local de stockage pour un commerce, laverie d’une résidence étudiante … De plus, conformément à l’article R151-29 du code de l’urbanisme les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le bâtiment principal auquel ils se rattachent.
Voies ou emprises publiques
Cette définition a pour objectif de faciliter l’application des règles d’emprise au sol, de hauteur et d’implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies qui jouxtent les constructions. Ces voies doivent être ouvertes à la circulation, et recouvrent tous les types de voies, quel que soit leur statut (publiques ou privées) et quelles que soient leurs fonctions (voies piétonnes, cyclistes, routes, chemins …).
Les emprises publiques correspondent à des espaces ouverts au public qui ne relèvent pas de la notion de voie, telles que les voies ferrées, et tramways, les cours d’eau domaniaux, les canaux, les jardins et parcs publics, les places publiques.
163 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Lexique base spécifique au PLU de la commune de Plessis-Saint-Benoist
(Un lexique est un système de signes qui permet de servir de communication, de rendre intelligent un ensemble complexe)
Apparence
L’apparence est ce qu’on voit d’une chose, la manière dont elle se présente à nos yeux. La physionomie est l’aspect particulier propre à une chose, la manière d’être extérieure. La tournure est apparence, forme d’une chose qui se fait, change, forme donnée à l’expression, manière de s’exprimer dans la construction, dans la syntaxe. La surface est la partie extérieure d’un corps qui le limite en tous sens, la face apparente, visible, le dehors, l’extérieur. La peau désigne aussi l’apparence extérieure.
Assembler
Assembler veut dire mettre ensemble ce qui est épars, joindre, rapprocher de manière que les choses se touchent ; unir, joindre de manière qu’elles soient liées, attachées, qu’elles ne puissent plus se séparer. Une composition est l’action de former un tout par assemblage, combinaison de plusieurs parties, plusieurs éléments. Composer, c’est associer avec puissance.
Autre
Est autre ce qui n’est pas la même chose, ce qui est second par une certaine ressemblance, une certaine conformité. Une ressemblance est un rapport entre des objets présentant des éléments identiques suffisamment nombreux et apparents ; ou entre des objets présentant des éléments identiques qui n’appartiennent pas à la totalité de l’ensemble dans lequel un point de vue particulier les a placés. Une parenté est un rapport entre deux ou plusieurs choses, provenant de leur origine commune.
Cohérence
Une cohérence est une union étroite des divers éléments d’u corps. Les choses ou les parties, entre lesquelles il y a cohérence, sont jointes ou unies l’une avec l’autre ; les choses ou les parties entre lesquelles il y a adhérence, sont simplement jointes ou unies l’une à l’autre. C’est à dire qu’il y a connexion entre les premières, elles forment un tout ; et liaison seulement, jonction entre les dernières, elles ne sont qu’attachées l’une à l’autre.
Commun
Est commun ce qui est général, commun, ordinaire, universel. L’universel est ce qui concerne la totalité des individus d’une classe, tous les objets considérés. Le général se rapporte, se réfère à un ensemble de cas. Le général intéresse donc et réunit tous les éléments d’un ensemble déterminé. La déduction va du général au particulier ; l’induction du particulier au général.
Composition
Les lignes de forces d’une œuvre sont les axes qui ont servi à sa composition. Ne pas confondre la force et la poussée qui est une pression exercée par un corps pesant sur un autre. En architecture, une poussée est un effort de pesanteur exercé par un élément pesant sur ses supports et qui tend à les renverser.
164 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Conformité
La conformité est la qualité de ce dont la forme est semblable à celle d’un autre objet considéré comme modèle. Est conforme ce qui s’accorde avec quelque chose, ce qui convient à sa destination. Une analogie est un rapport entre deux ou plusieurs choses qui présentent quelque communauté de caractères. Ce peut être une analogie de forme, de structure. La connexité est la qualité de ce qui est connexe, de ce qui a des rapports étroits avec une ou plusieurs autres choses.
Constitution
La constitution est l’action de constituer un ensemble en union avec d’autres éléments. Constituer, c’est concourir à former un tout mais aussi ce qui forme le fondement. Le fondement est ce sur quoi repose un certain ordre ou un certain ensemble de connaissances.
Couleur
La couleur est une sensation produite sur l’organe de la vue par la lumière suivant la longueur d’onde des radiations dont elle est formée, ou par réflexion de la lumière par les corps, suivant les radiations qu’ils absorbent ou qu’ils diffusent. La couleur est aussi une substance que l’on applique sur un objet pour produire la sensation de couleur.
En botanique, un pigment est une substance colorante des plantes. En chimie, c’est une substance colorée, d’origine minérale, organique ou métallique, qui colore la surface sur laquelle on l’applique, sans pénétrer dans les fibres ou les tissus, au contraire des teintures. Une teinte est une couleur complexe d’une certaine intensité, obtenue par mélange. Un ton est une couleur considérée dans sa force, son intensité ; le degré d’une couleur.
Direction
Côté vers lequel quelque chose se dirige, la direction d’une force est une droite suivant laquelle la force tend à déplacer le point matériel sur lequel elle agit. Ce qui fait une force, ce n’est pas seulement l’intensité, c’est aussi la direction. Le sens est un mouvement orienté, une position d’une droite dans un plan, d’un plan dans un volume.
Ensemble
Qualité d’un tout dont les parties sont harmonieusement unies, un ensemble est une unité qui tient à l’équilibre et à l’heureuse proportion des éléments. Un ensemble est formé d’éléments susceptibles de posséder certaines propriétés, et d’avoir entre eux, ou avec des éléments d’autres ensembles, certaines relations.
La totalité est une des catégories de l’entendement faisant la synthèse de l’unité et de la pluralité dans les théories de la forme, la réunion totale des parties ou éléments constitutifs d’un ensemble, d’un tout. Est entier ce qui a toutes ses parties, ce qui n’a subi aucune altération. Est absolu ce qui est complet, plein, total, ce qui existe indépendamment de toute condition ou de tout rapport avec autre chose. Un tout est une collection, un ensemble, l’unité d’un ensemble.
Equilibre
La mécanique a, entre autre objet, l’étude de l’équilibre des corps. Ses notions fondamentales sont la force, la masse, le mouvement et la vitesse. La cinématique, la statique et la dynamique sont des parties de la mécanique. C’est donc la science de l’équilibre des forces (statique) et des mouvements qu’elles engendrent (dynamique).
165 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Etat d’un système matériel soumis à l’action de forces quelconques, lorsque toutes ses parties demeurent au repos, l’équilibre est, dans le langage courant, une attitude ou position verticale stable. L’équilibre est aussi un juste rapport, une juste proportion entre des choses opposées ; l’état de stabilité ou d’harmonie qui en résulte. C’est la répartition des masses, des pleins et des vides.
La statique étudie les systèmes de points matériels soumis à l’action de forces, quand elles ne créent aucun mouvement. La stabilité est l’état d’une construction capable de demeurer dans un équilibre permanent.
La dynamique introduit la notion d’effort s’exerçant sur un ensemble. C’est l’ensemble des forces en interaction et en opposition dans un phénomène, une structure.
La vitesse est le fait de parcourir un grand espace en peu de temps. D’ordinaire, la vitesse est une quantité exprimée par le rapport d’une distance au temps mis à la parcourir. C’est aussi le fait, pour un phénomène, de s’accomplir en un temps donné.
Expression
Action, manière d’exprimer ou de s’exprimer, l’expression est une forme de langage considéré avec le sujet qui s’exprime plutôt qu’avec l’objet exprimé. Dans le domaine de l’art, l’expression est davantage un style, une manière et reflète la qualité d’un artiste ou d’une œuvre d’art qui exprime avec force et vivacité en évoquant l’intimité et l’absolu de la chose représentée.
Le style résulte du choix des moyens d’expression déterminé par la nature et les intentions du sujet, une manière particulière propre aux artistes d’une école, d’une époque, d’un pays, de traiter la manière et les formes en vue de la réalisation d’une œuvre. Ce qui constitue le style : les éléments formels, qui ont une valeur d’indice, qui en sont le répertoire, le vocabulaire. Plus encore, mais avec moins d’évidence, une série de rapports, une syntaxe.
Forme
La forme est la manière dont les moyens d’expression sont organisés en vue d’un effet esthétique ; l’effet produit par cette organisation. Dans le domaine de l’art, la forme c’est donc les contours considérés d’un point de vue esthétique.
Aussi, former c’est donner une certaine forme à quelque chose, façonner en donnant une forme déterminée, entrer dans un ensemble en tant qu’élément constitutif.
Homogénéité
L’homogénéité est ce qui est cohérent, régulier. Homogène se dit en parlant d’un tout, d’un ensemble ou des parties qui composent un tout, un ensemble de ce qui est de même nature. La régularité est ce qui est conforme aux règles, ce qui ne fait pas exception à la norme, ce qui présente un caractère de simplicité ou de netteté géométrique, de symétrie, d’ordre, d’harmonie.
Identité
L’identité peut être une identité parfaite entre deux choses, une identité d’une chose avec une autre mais reste une relation qu’ont entre eux deux termes identiques.
« Idem nec unum ». Identique se dit d’objets semblables tout en restant distincts.
« Unum nec idem ». Identique se dit de ce qui est unique, quoique perçu, conçu ou nommé de manières différentes.
166 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Le même marque l’identité absolue, l’identité approximative, la similitude, la ressemblance, la simultanéité, l’égalité. Caractère de ce qui est un, de ce qui est un seul, de ce qui est unique, de ce qui n’a pas de parties, de ce qui ne peut être divisé, l’unité est l’état de ce qui forme un tout organique dont les parties sont unies par des caractères communs, par leurs concours au fonctionnement de l’ensemble.
Unique, au sens quantitatif, signifie qui est un seul, par opposition à plusieurs, qui n’est pas accompagné d’autres du même genre, qui répond seul à sa désignation et forme une unité.
Unique, au sens qualitatif, signifie qui est le seul de son espèce ou qui dans son espèce présente des caractères qu’aucun autre ne possède, qui n’a pas son semblable.
Imitation
Une imitation est une action de prendre l’œuvre d’un autre pour modèle, de s’en inspirer plus ou moins étroitement, une reproduction artificielle d’un objet, d’une matière. L’imitation peut être régulière, canonique, contrainte, le motif reparaît strictement identique. Au contraire, l’imitation peut être libre, irrégulière, reproduite sous une forme altérée par transposition, harmonisation, variation.
Intensité
Degré d’activité, de force, de puissance, l’intensité est le caractère de ce qui agit avec force, de ce qui dépasse la mesure ordinaire. La puissance, chose abstraite indéterminée, est le caractère de ce qui produit de grands effets.
Ligne
La ligne est un trait continu tracé de long. La ligne est le tracé des contours. C’est aussi le dessin, par opposition à la couleur et, par analogie, le dessin naturel d’un objet. La ligne est également une suite d’objets disposés dans une même direction déterminée.
Masse
Réunion de nombreux éléments distincts mais généralement de même nature, la masse est ce qui est perçu comme une unité, un ensemble dont on ne peut ou ne veut distinguer les éléments constitutifs. La masse est l’ensemble de l’œuvre ou de l’ouvrage, par rapport aux éléments, aux détails dont elle se compose. Les masses (au pluriel) sont les principaux éléments d’une œuvre architecturale, considérés les uns par rapport aux autres.
Matière
Dans un sens usuel, matière se dit de toute substance ayant les caractéristiques de la matière et connaissable par les sens, qu’elle prenne ou non une forme déterminée. Matière se dit également des produits destinés à être transformés par l’activité technique ou artistique de l’homme. C’est également un fond indéterminé que la forme organise. Elément constitutif d’un tout, par métaphore, un matériau est une des matières diverses nécessaires à la construction d’un ouvrage, d’un bâtiment.
Modèle
Un modèle est ce qui sert ou doit servir d’objet d’imitation pour faire ou reproduire telle ou telle chose. Dans l’absolu, un modèle est ce qui doit être imité, un objet possédant au plus haut point certaines qualités ou caractéristiques qui en font le représentant d’une catégorie. Un idéal est un ensemble de valeurs esthétiques, morales ou intellectuelles.
167 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Mouvement
Le mouvement est un changement de position dans l’espace en fonction du temps et, par extension, ce qui traduit le mouvement, donne l’impression du mouvement. Ainsi, l’on peut parler de mouvement de la phrase, d’une ligne courbe que l’on considère comme un effet, d’un degré de rapidité de la mesure en musique, de la vie d’un tableau en peinture, etc.
Multiple
Le multiple est ce qui est composé de plusieurs éléments de nature différente ou qui se manifeste sous différentes formes. L’hétérogénéité est le caractère de ce qui est de nature différente, de ce qui est composé d’éléments dissemblables. A l’origine, est composite l’ordre inventé par les romains dans lequel le chapiteau réunit les feuilles d’acanthe du corinthien et les volutes de l’ionique. Aujourd’hui, en architecture, est composite ce qui participe de plusieurs styles.
Nature
Une catégorie est une classe dans laquelle on range les objets de même nature. La nature, c’est l’ensemble des caractères, des propriétés qui définissent une chose, concrète ou abstraite, généralement considérés comme constituant un genre.
Ordonnance
L’ordonnance est en architecture la disposition d’ensemble d’un édifice ; le nombre et la disposition des éléments d’une construction et, spécifiquement à l’origine, la disposition des colonnes selon leur nombre, leur ordre, leur espacement. Ordonnancer, c’est régler, disposer, arranger.
Ordre
Relation intelligible qui peut être saisie entre une pluralité de termes, l’ordre est une catégorie, une classe de choses, considérée d’après sa structure, son organisation ou d’après sa place dans une série, une classification. Une classification est un ensemble de règles qui déterminent idéalement un ordre dans les objets.
Organisation
L’organisation est un mode selon lequel un ensemble est constitué en vue de sa fin, de son fonctionnement. Organiser, c’est doter d’une structure, d’une constitution déterminée, d’un ordre, d’un mode de fonctionnement. Organiser, c’est soumettre à une méthode, une façon déterminée de penser.
L’économie est l’organisation des divers éléments d’un ensemble, la manière dont sont distribuées les parties. Un plan est un projet élaboré comportant une suite ordonnée d’opérations destinées à atteindre un but. Un projet est un but que l’on pense atteindre, une idée que l’on forme de ce que l’on fera et des moyens que l’on emploiera. Le parti est une solution proposée ou choisie pour résoudre une situation.
Origine
Une origine est un commencement, une première apparition, une manifestation, la formation d’une réalité nouvelle que l’on peut citer ou concevoir dans le temps. Un original, au sens architectural est ce qui est originaire, peut représenter un idéal, un modèle parfait digne d’imitation.
Un type, concept abstrait et générique, est un modèle idéal qui détermine la forme, exprime l’essence d’un ensemble d’objets réels. Le type est un ensemble de caractères organisés en un tout, un ensemble de propriétés d’une série d’objets. La typologie est la science de l’élaboration des types qui facilite l’analyse d’une réalité complexe et la classification.
168 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Point
Marque, signe de très petites dimensions, le point peut être un objet visible isolé dont les contours sont trop petits pour être perceptibles. C’est aussi chaque unité, chaque division d’une échelle de grandeurs ou alors un signe ponctuel dans une écriture. Ponctuer, c’est, en termes de composition, marquer les repos plus ou moins parfaits, et diviser tellement les phrases qu’on sente par la modulation et par les cadences leurs commencements, leurs chutes et leurs liaisons plus ou moins grandes comme on sert tout cela dans le discours à l’aide de la ponctuation.
Proportion
La proportion est un rapport de grandeur entre les parties d’une chose, entre une des parties et le tout, défini par un idéal esthétique. Dimensions relatives des parties et du tout, les proportions sont la combinaison des différents rapports. L’idée de grandeur implique celle de quantité, celle de mesure.
Rapport
Un rapport est tout ce qui peut réunir, relier entre eux plusieurs objets de pensée, un lien, une relation qui existe entre plusieurs objets distincts, une relation de ressemblance, des traits, des éléments communs. On parle du rapport des parties d’un édifice. Le rapport constant entre la représentation graphique et l’objet représenté est l’échelle.
Règle
Une règle est ce qui est imposé, ce qu’on adopte comme ligne directrice. Une norme est un type concret ou une formule abstraite de ce qui doit être en tout ce qui admet un jugement de valeur : idéal, règle, but, modèle. Une norme est un état habituel, ordinaire, régulier, conforme à la majorité des cas.
Relation
Une relation est, dans le langage courant, le caractère de deux objets qui sont tels qu’une modification de l’un entraîne une modification de l’autre. Il s’agit donc d’un lien existant entre plusieurs termes d’une expression.
Représentation
La représentation, dans le domaine de l’art, c’est le fait de rendre sensible un objet absent ou un concept au moyen d’une image, d’une figure, d’un signe. Représenter, c’est exposer, mettre devant les yeux, montrer d’une manière concrète.
Revêtement
Un revêtement est un élément extérieur qui recouvre les parois d’une construction pour consolider, protéger ou décorer. Par extension, c’est tout ce qui s’étend à l’extérieur de quelque chose, sur quelque chose. Revêtir, c’est couvrir d’une apparence, d’un aspect. Peindre, c’est user d’un sens spécial, d’un sens donné pour constituer une belle substance.
Rythme
Distribution d’une durée en une suite d’intervalles réguliers, rendue sensible par le retour d’un repère et douée d’une fonction et d’un caractère esthétique, le rythme est un élément harmonique essentiel qui se fonde sur le retour imposé, sur la disposition régulière des temps forts, des accents et des césures, sur la fixité des nombres.
169 PLU PLESSIS-SAINT-BENOIST / REGLEMENT Mouvement régulier, périodique, cadencé, le rythme est une allure, une vitesse à laquelle se déroule un processus, une suite d’événements. Le rythme est une distribution des grandes masses, des pleins et des vides, des lignes dominantes, la répétition d’un motif ornemental. Une suite est un état de ce qui se poursuit dans un ordre intelligible, un ordre de ce qui suit en formant un sens.
Le retour peut exprimer l’idée de répétition, de recommencement, de régression, de réflexion, de restitution. Une période est un espace de temps plus ou moins long marqué par un fait ou déterminé par certains caractères. Cadencer, c’est conformer à un rythme, régler sur une mesure.
Simple
Est simple ce qui est « uniquement », à l’exclusion de tout autre caractère, ce qui n’est pas double ou multiple, ce qui n’est pas composé, ce dans lequel on ne peut pas distinguer de parties différentes. En architecture, est simple ce qui comporte peu d’éléments ajoutés, peu d’ornements et constitue un ensemble harmonieux par son homogénéité. La pluralité est le fait d’exister en grand nombre.
Structure
Manière dont un édifice est construit, la structure est l’agencement des parties d’un bâtiment du point de vue de la technique architecturale, de la beauté plastique. Disposition, arrangement des parties, manière dont un ensemble concret, spatial, est envisagé dans son organisation, la structure est une forme observable et analysable que présentent les éléments d’un objet.
Structure s’emploie à propos d’un ensemble, d’un tout formé de phénomènes solidaires, tels que chacun dépend des autres et ne peut être ce qu’il est que dans et par sa relation avec eux. La structure est conçue comme un ensemble organisé de rapports, un système de relations qui est latent dans l’objet considéré ou au contraire comme une partie de l’objet.
Symétrie
La symétrie est une juste proportion, un accord des parties d’un bâtiment entre elles et avec l’ensemble qui concourt à la beauté de l’ouvrage. C’est également une régularité, une harmonie dans les parties d’un objet ou dans la disposition d’objets semblables. En architecture de nos jours, la symétrie est une correspondance exacte, forme, taille et position de parties opposées ; une distribution régulière de parties d’objets semblables de part et d’autre d’un axe, autour d’un centre.
Symétrie veut donc dire aujourd’hui, non pas une pondération, un rapport harmonieux des parties d’un tout, mais une similitude des parties opposées, la reproduction exacte, à la gauche d’un axe de ce qui est à droite.
Terme
Un terme, expression verbale d’une idée, est un mot appartenant à un vocabulaire spécial. Un terme est chacun des éléments simples entre lesquels on établit une relation, tout élément en relation avec un autre ou avec d’autres.
Tout
Ensemble structuré d’éléments de même espèce ou de même fonction constituant un tout, un système est un appareil ou un dispositif formé par une réunion d’éléments analogues. C’est aussi un ensemble structuré de choses abstraites. Un système n’est autre chose que la disposition des différentes parties d’un art ou d’une science dans un ordre où elles se soutiennent toutes mutuellement.
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