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PLU - Orientations d'aménagement et de programmation - OAP 18 00 7
Document publié le Samedi 29 mars 2025 par la commune de Saint-Jean-de-Luz.
Lien du pdf (PLU - Orientations d'aménagement et de programmation - OAP 18 00 7)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Eau et assainissement, Environnement,
Elkargoa SAINT JEAN DE Luz
PLU de la Ville de Saint-Jean-de-Luz : Orientations d’Aménagement et de Programmation 47
ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION
ERROTA ZAHAR
1. Le contexte et les enjeux
Le site
Superficie totale : 7,4 hectares
Le site de « Errota Zahar » est situé au Sud de la commune, hors de l'enveloppe urbaine, mais adossé à un ensemble très urbanisé constitué notamment par le Lycée Chantaco, le complexe de la piscine couverte et le lotissement « Hameau de Basa Beltz ». Il se raccorde à la RD 918 via les chemins d’Errota Zahar et de Basa Beltz.
Il se localise sur un versant en pente douce d’un large vallon en partie occupé par un lac artificiel et débouchant sur les barthes de la Nivelle.
Ce site correspond aux emprises d’un lotissement pavillonnaire viabilisé depuis plusieurs années dont un seul des 28 lots est aujourd’hui bâti.
Enjeux physiques, naturels et paysagers
La topographie n’est pas une contrainte forte en raison de faibles pentes : point haut au Nord-Est (27 m NGF), point bas au Sud-Ouest (5 m NGF). La maîtrise du ruissellement des eaux pluviales n’en sera pas moins une question importante, notamment en raison de la proximité du lac et des barthes.
Le site possède en lui-même un intérêt écologique relativement limité en raison de sa viabilisation ancienne. Il abrite cependant une trame de beaux sujets de chênes. Par contre, il est au contact de formations naturelles d’un intérêt attesté : chênaie plus ou moins dégradée à sa pointe Est, aulnaie au Sud-Est en fond e vallon. Cet intérêt est entériné par le classement en ZNIEFF de type 1 « Étang et vallée humide de Basa Beltz » (Identifiant national : 720010793).
Enfin, le fond du vallon est occupé par des zones humides caractérisées.
Les enjeux paysagers restent cantonnés au site lui-même en raison de l’absence d’échappées visuelles vers l’extérieur. Le vallon n’en constitue pas moins une unité paysagère de valeur (rives du Lac, végétation arborée).
Enjeux urbains
Le principal enjeu est celui du devenir d’un lotissement existant tel qu’il avait été arrêté lors de l’élaboration du PLU en 2006. Le site doit être reconfiguré sur le principe d’un « hameau nouveau » au sens de la loi Littoral.
Ce lotissement résidentiel voulu « haut de gamme », profitant de la
proximité immédiate du quartier et du golf de Chantaco, a été viabilisé avec une armature viaire de qualité, intégrée dans la pente et associée à un traitement végétal.
Toutefois, en raison notamment de la bande d’étude pour le projet de LGV Bordeaux-Espagne, l’urbanisation du site a été retardée pendant plusieurs années et, à ce jour, un seul des 28 lots prévus a été bâti.
Le projet initial reposait sur un plan de conception urbaine fermé sur lui- même (voirie en impasse, négation de l’environnement du lac) et
exclusivement pavillonnaire.
En raison de contraintes réglementaires (respect de la loi Littoral et des orientations du SCoT du Sud Pays Basque) et l’actualisation des risques (zone inondable), il ne peut pas être poursuivi. Il s’agit donc d’inventer une nouvelle forme de hameau en regard des spécificités environnementales et paysagères du site : une implantation et une densité bâtie dictées tant par l’environnement paysager que bâti sur une emprise nettement moins
importante.
2. Les grands objectifs du projet
L’aménagement du site vise à le restructurer entièrement tout en conservant sa vocation résidentielle en retenant les principes de programme suivants :
§ Concentrer le bâti dans la partie Est du site en prolongement du lotissement de Basabeltz, sur une superficie inférieure à 1 ha, dans une logique d’« habitat-parc », s’inspirant des traditions locales du Elkargoa SAINT JEAN DE Luz
PLU de la Ville de Saint-Jean-de-Luz : Orientations d’Aménagement et de Programmation 48
ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION
quartier de Chantaco, et réaliser un programme de renaturation et de
dépollution de la partie Ouest et de l’extrémité Est.
§ Respecter la trame de chemins préexistante : le chemin de Basabeltz devient la voie de desserte principale.
§ Réutiliser les ouvrages existants utiles au projet (aménagement viaire et paysager, réseau) afin de limiter les déblais/remblais nouveaux, la gestion des déchets de déconstruction...
§ S’inspirer des dispositions règlementaires de l’AVAP/SPR pour le secteur de Chantaco s’appliquant au lotissement mitoyen de Basabeltz (logique néo-basque balnéaire, préservation d’un équilibre entre espaces bâtis et espaces à caractère naturel).
§ S’adosser aux paysages boisés tout en raccrochant le hameau à son contexte lacustre.
§ Réinventer des espaces collectifs à l’échelle de l’opération pour permettre l’ouverture du site à tous (rives du lac). Le lac deviendra l’équipement public structurant de ce « hameau nouveau », par l’ouverture du site au public et la mise en valeur de ses berges par
des sentiers pédestres, condition sine qua non à l’urbanisation du
site.
. Communauté ELA
PAYS BASQUE
EUSKAL BETETE
Elkargoa SAINT JEAN 0€ Luz
OAP Errota Zahar
Limites de l'OAP
Courbes de niveau (équidistance 2 m)
Ü
Parcelles d'habitat individuel
Habitation existante
Espaces renaturés
Boisements à maintenir
Espaces publics collectifs paysagés
Voie de desserte routière interne
ARRER
Cheminements doux à créer
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ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION Elkargoa SAINT JEAN DE Luz
PLU de la Ville de Saint-Jean-de-Luz : Orientations d’Aménagement et de Programmation 50
ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION
3. Les principes d’aménagement
Forme urbaine
Implantations
L’urbanisation projetée est cantonnée sur une emprise inférieure à 1 ha à l’Est du site
Elle devra respecter le principe des emprises constructibles dessinées sur le schéma et respecter les arbres existants.
Un soin particulier sera accordé à l’intégration du bâti dans le site en jouant sur la diversité de l’implantation des constructions sur leur terrain d’assiette, en visant à limiter l’imperméabilisation et garantir une logique de
végétalisation.
Formes architecturales
Compte tenu de l’environnement paysager et bâti du site, la typologie bâtie préconisée est celle de la maison individuelle.
Une attention particulière sera accordée aux constructions, dans le
caractère de l’ensemble et des typologies architecturales du quartier de Chantaco. Le bâti devra être soigné, compte-tenu de la valeur patrimoniale majeure du quartier.
La construction sera motivée par la recherche d’une performance
énergétique et environnementale (recours aux énergies renouvelables, récupération des eaux de pluies, maximum de façades orientées et ouvertes au Sud, etc.).
Hauteur des constructions
La hauteur des constructions sera guidée par l’insertion dans le site et le principe d’« habitat-parc » : la hauteur maximale sera limitée à 2 niveaux (rez-de-chaussée + 1 étage).
Principes de densité
• La densité retenue vise à réduire l’assiette de l’opération.
Néanmoins, cette densité doit être mesurée avec la nécessaire
végétalisation des parcelles pour l’inscrire dans la trame boisée du
contexte. Aussi, une surface à aménager en « surface végétalisée »
devra être égale à au moins 40% de la superficie de chaque unité
foncière.
• Dans la logique des hameaux au sens de la loi Littoral, le nombre
de constructions ne doit pas dépasser une dizaine de constructions
à usage d’habitation sur l’ensemble du site.
Mixité fonctionnelle et sociale
Compte tenu de la nature du projet et de sa localisation, aucune disposition spécifique n’est prise dans ce domaine.
Circulations, voirie et stationnement
Trame viaire
§ Un nouvel aménagement de voirie, moins consommateur d’espaces, est proposé après déconstruction partielle ou totale de la voirie existante de l’ancien lotissement viabilisé.
§ Le raccordement sera établi avec le chemin de Basabeltz.
§ Leur aménagement visera à une « circulation apaisée » (vitesse limitée à 20 km/h) et à la mixité des usages.
Espaces publics / collectifs
La notion d’espace public collectif sera orientée vers une valorisation de l’espace de nature autour du lac qui devient l’équipement public structurant du site. Elkargoa SAINT JEAN DE Luz
PLU de la Ville de Saint-Jean-de-Luz : Orientations d’Aménagement et de Programmation 51
ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION
Elle pourra s’appuyer sur la création d’un espace collectif en belvédère entre le hameau et le lac et autour du moulin (terrasse avec vue sur le lac prolongée par un aménagement léger de type « deck » ou ponton)
accompagné d’une mise en scène paysagère du parcours de l’eau (noues paysagères) et l’ouverture du site au public par des sentiers pédestres.
Stationnement
Le stationnement des habitants se fera sur la parcelle (garage ou à l’air libre).
Le stationnement sur voirie sera limité (places visiteurs...) et les dispositions physiques seront prises pour l’empêcher en dehors des emplacements désignés.
Liaisons douces
Le développement d’un réseau de cheminements doux est préconisé sur le site selon les principes de cheminement reportés sur le schéma.
Ces voies douces permettront la découverte par le public des rives du lac et du moulin et assureront la connexion pédestre avec le golf au Nord.
Insertion paysagère et environnementale, gestion des risques
Boisements et plantations
La végétation des espaces non bâtis sera protégée ou renouvelée dans un souci de valoriser les cortèges végétaux locaux. Il en sera de même pour les plantations nouvelles :
§ Les boisements existants seront conservés.
§ L’intégration du bâti s’accompagnera de plantations d’arbres de hautes tiges d’essences locales sur la parcelle.
§ La renaturation de la partie Ouest et de l’extrémité Est du site passera par la création d’une limite boisée épaisse visant notamment à
améliorer les connectivités écologiques entre le vallon et les franges
boisées du coteau.
Gestion des risques
Les risques potentiels sont liés aux contraintes d’inondations et aux eaux pluviales :
§ Pour échapper aux risques d’inondations affectant le Sud-Ouest du site, celui-ci retiré du périmètre constructible.
§ Les eaux pluviales seront prioritairement infiltrées sur la parcelle en limitant les surfaces imperméabilisées. Des noues d’infiltration des eaux seront réalisées le long de la voie principale et une dépression naturelle sera valorisée pour mettre en scène l’épuration des eaux
pluviales et créer un appel vers la rive du lac.
Programmation et traduction réglementaire
Programmation
Aucune disposition spécifique ne s’avère nécessaire.
Traduction réglementaire
§ Les espaces voués à l’urbanisation (bâti, infrastructures et terrains attenants) sont classés par le PLU en « zone urbaine » constructible (zone 1AU) : de l’ordre de 0,95 hectares.
§ La partie Ouest destinée à être renaturée est classée en « zone naturelle » (zone N) : de l’ordre de 6,5 hectares. Elkargoa SAINT JEAN DE Luz
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