PLU - Orientations d'aménagement et de programmation - OAP 18 00 1

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PLU - Orientations d'aménagement et de programmation - OAP 18 00 1 Document publié le Samedi 29 mars 2025 par la commune de Saint-Jean-de-Luz. Lien du pdf (PLU - Orientations d'aménagement et de programmation - OAP 18 00 1)Thèmes du document : Aménagement du territoire, Eau et assainissement, Logement, Elkargoa SAINT JEAN DE Luz

PLU de la Ville de Saint-Jean-de-Luz : Orientations d’Aménagement et de Programmation 11

ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION

UR MENDI

1. Le contexte et les enjeux

Le site

Superficie totale : 3,4 hectares

Le site de « Ur Mendi » est situé en limite de l'enveloppe urbaine, dans la continuité de l’ancienne ZAC de Karsinenea. Il jouxte au Nord un ensemble de petits immeubles collectifs (résidence « Terres Marines ») et est desservi par le Chemin d’Ametzague, à l’Est.

Il se compose des deux versants aux pentes relativement affirmées d’un cours d’eau temporaire qui se déverse dans le Ruisseau d’Isaka à l’Ouest.

Enjeux physiques, naturels et paysagers

La topographie constitue une contrainte à prendre en compte : pente générale Est/Ouest, point bas au Sud-Ouest (36 m NGF), points hauts au Nord-Est et Sud-Est (65 m NGF). La maîtrise du ruissellement des eaux pluviales sera une question importante.

Si ce site possède un intérêt écologique globalement limité, la forêt galerie en fond de talweg présente un enjeu localement fort et mérite d’être maintenue. De même, un certain nombre d’arbres isolés (chênes et pins) offrent un véritable intérêt, tant écologique que paysager.

Les enjeux paysagers sont plus largement liés à la topographie qui affirme l’importance visuelle des boisements en sommet de versants et offre un large panorama vers la Rhune au Sud, tandis que les enjeux d’inter-visibilité avec le bâti riverain se situent avant tout vers l’Ouest. De façon générale, les sensibilités visuelles occasionnées par le relief sont compensées par les

masses boisées, garantes d’une intégration discrète et réussie des projets urbains.

Enjeux urbains

Le site appartient à un secteur en devenir initié par l’ancienne ZAC de Karsinenea qui doit poursuivre sa mutation en un véritable quartier

proposant une mixité des fonctions, en développant notamment une offre de services et d'équipements suffisamment étoffée.

L’articulation du projet avec la résidence « Terres Marines » est un enjeu important.

Le chemin d'Ametzague est la voie primaire à partir de laquelle doit être pensée l’organisation de la voirie interne.

L’ensemble des réseaux primaires nécessaires à l’urbanisation (eau potable, assainissement collectif, électricité) est présent le long du chemin

d'Ametzague. Le site n’est pas couvert par la défense incendie.

2. Les grands objectifs du projet

L’aménagement du site vise à renforcer la vocation résidentielle de

Karsinenea afin d’atteindre un seuil de population suffisant pour impulser la création de services et d'équipements.

L’objectif chiffré est de l’ordre de 70 à 100 logements à créer.

Il s’agira également d’un projet de diversité sociale répondant aux objectifs de la politique de l’habitat de la Ville et de l’Agglomération.

Le raccordement à la résidence « Terres Marines » sera assuré par la création d’une voie de circulation nouvelle, mais aussi par des « liaisons douces » respectant le couvert boisé.Elkargoa SAINT JEAN DE Luz

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ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION

L’implantation et les volumes du bâti projeté devront être prioritairement guidés par la maîtrise de leur impact visuel (topographie) et le respect des caractéristiques naturelles et paysagères du site.

La voirie à créer devra respecter le fond de talweg : une organisation en boucle à partir du chemin d'Ametzague n’est pas envisageable.Communauté ELPAREECES

PAYS BASQUE

U

Elkargoa

OAP de Ur Mendi

Limites de l'OAP

LE Courbes de niveau (équidistance 2 m)

EM Boisements à maintenir | | mn 7 " Chénaie à maintenir, servant "1e

# Arbre d'intérêt à préserver SNL. 1 Pur de

LH] Ecran boisé à créer (bande de 10 m) s g

M7 Espaces extérieurs paysagés

È =} Voies de desserte routière principales

Voie de desserte routière secondaire

Sentes existantes

Sentes pour modes actifs à créer

Parcelles d'habitat individuel dense

à intermédiaire (R+1) Maintien d'un

Parcelles d'habitat collectif (R+2 à R+3) IS IT PER ER alignement arboré ER Par if ( ) == (bande de 10 m)

Noues d'infiltration des eaux

xx Capacité selon les critères paysagers

logements (au total : 95 à 125 logements)

um"

|

Fond : Geoportail ÊTÉ

retournement

paysagée

SAINT JEAN DE Luz

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ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATIONElkargoa SAINT JEAN DE Luz

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ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION

3. Les principes d’aménagement

Forme urbaine

Implantations

L’aménagement de la zone devra respecter le principe des « poches d’urbanisation » dessinées sur le schéma et s’adapter au relief existant en minimisant les mouvements de terrain, tout en respectant la végétation existante.

Le front bâti sur le chemin d'Ametzague se fera dans la continuité de celui des immeubles de la résidence « Terres Marines » (en respectant le recul indiqué par rapport à l’alignement). Il sera interrompu par un « corridor vert » dans l’axe du talweg.

Formes architecturales

L’objectif sera de diversifier les typologies bâties pour produire une forme urbaine s’adaptant au contexte paysager et limitant les co-visibilités :

§ Pour le front bâti sur le chemin d'Ametzague, la « poche à bâtir » Nord accueillera des immeubles collectifs : l’uniformité des façades sur des linéaires importants (supérieurs à 7 m) y est à éviter afin de limiter tout aspect massif.

§ Dans les « poches à bâtir » au Sud du chemin d'Ametzague et au centre du site, et plus particulièrement au contact avec le tissu pavillonnaire à l’Ouest du site, les typologies retenues sont celles de la maison de ville et de la maison individuelle, composant des

groupes mitoyens de deux ou trois maisons.

Les nouvelles constructions pourront adopter une forme contemporaine. Leur construction sera motivée par la recherche d’une performance

énergétique et environnementale (recours aux énergies renouvelables, récupération des eaux de pluies, maximum de façades orientées et ouvertes au Sud, etc.).

Hauteur des constructions

Une gradation de la hauteur des constructions sera opérée en fonction des indications du schéma :

§ Les hauteurs les plus élevées s’appliqueront aux immeubles de la « poche à bâtir » Nord le long du chemin d'Ametzague qui pourront atteindre 3 à 4 niveaux (rez-de-chaussée + 2 ou 3 étages) dans la continuité de ceux de la résidence « Terres Marines ».

§ Pour les « poches » intérieures et au Sud du chemin d'Ametzague, la hauteur sera ramenée à 2 niveaux (rez-de-chaussée + 1 étage) pour une meilleure insertion dans le site dans le respect du bâti environnant (particulièrement à l’Ouest).

Principes de densité

Une gradation de la densité urbaine sera opérée en fonction des indications du schéma : la plus forte densité sera acceptée sur la « poche »

d’immeubles collectifs le long du chemin d'Ametzague, celle des « poches » intérieures et au Sud du chemin d'Ametzague sera moindre.

Le nombre minimum de logement à produire à l’hectare est de 30 logements sur l’ensemble du site.

Mixité fonctionnelle et sociale

Afin de correspondre aux objectifs de la politique de l’habitat de la Ville et de l’Agglomération de conduire un projet résidentiel mixte social/privé, les dispositions suivantes sont arrêtées :

§ Un des bâtiments collectifs devra accueillir des commerces et services en rez-de-chaussée.

§ Le PLU instaure un secteur mixité sociale sur le site.Elkargoa SAINT JEAN DE Luz

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ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION

§ Celui-ci impose d’affecter aux logements locatifs sociaux (PLUS, PLAI, PLS) au moins 50 % des logements et de la surface de plancher destinée à l'habitation, ainsi que 20% de logements et de la surface de plancher destinée à l’habitation en accession sociale

(PSLA) sur l’ensemble du site.

Circulations, voirie et stationnement

Trame viaire

Le tracé des voies reporté sur le schéma est indicatif, à condition de rester éloigné du fond de talweg.

L’aménagement du site s'organise autour de deux voies principales en impasse orientées Est-Ouest, implantées sur chaque versant et débouchant sur le chemin d'Ametzague. Toutes deux présenteront des aménagements privilégiant une « circulation apaisée » et la mixité des usages.

Une voirie secondaire est également prévue pour permettre un maillage interne desservant l’arrière des immeubles collectifs et raccordant le site à l’une des voies internes de la résidence « Terres Marines ».

Espaces publics / collectifs

Sur le versant Nord, les espaces non bâtis entre les « poches

d’urbanisation » seront traités dans une logique de « parc » en mettant en valeur les boisements, les arbres remarquables et les espaces non boisés qui seront ouverts à tous.

Chaque extrémité des voies principale sera aménagée en placette de retournement paysagée.

Une bande arborée d’une profondeur de l’ordre de 10 mètres sera

maintenue et éventuellement renforcée le long du chemin d'Ametzague.

Stationnement

Les stationnements des immeubles collectifs seront préférentiellement

organisés en souterrain ou semi-enterrés en profitant de la topographie.

Pour les autres types de constructions (maisons de ville et maisons

individuelles), le stationnement se fera sur la parcelle (garage ou à l’air libre).

Le stationnement sur voirie sera limité (places visiteurs...) et les dispositions physiques seront prises pour l’empêcher en dehors des emplacements désignés.

Liaisons douces

Le développement d’un réseau de cheminements doux est attendu à l'intérieur du site selon les principes de cheminement reportés sur le schéma.

La continuité de cheminements se prolongera vers la résidence « Terres Marines », au Nord.

Insertion paysagère et environnementale, gestion des risques

Boisements et plantations

La végétation des espaces non bâtis sera protégée ou renouvelée dans un souci de valoriser les cortèges végétaux locaux :

§ Sur le versant Nord, la chênaie sera maintenue et les espaces non boisés traités simplement en « prairie » mettant en valeur les arbres d’intérêt à préserver.

§ En fond de talweg jusqu’au chemin d'Ametzague et sur le versant Sud, les interventions se cantonneront à un simple entretien sans intervention lourde, pour permettre notamment l’existence d’un « corridor vert » en lien avec les boisements à l’Est du chemin

d'Ametzague.Elkargoa SAINT JEAN DE Luz

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ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION

Les constructions et aménagements devront respecter les reculs inscrits sur le schéma par rapport au fond de talweg.

Gestion des risques

Les risques potentiels sont liés aux eaux pluviales et aux mouvements de terrains :

§ Les eaux pluviales seront prioritairement infiltrées sur la parcelle en limitant les surfaces imperméabilisées. Des noues d’infiltration des eaux seront réalisées le long des voies principales selon les principes reportés sur le schéma.

§ Pour limiter les risques de mouvements de terrains, les secteurs de plus forte pente resteront inconstructibles et on limitera autant que faire se peut les terrassements.

Programmation et traduction réglementaire

Programmation

Dans le respect de la loi Littoral, l’aménagement du site devra débuter en continuité du bâti riverain existant (résidence « Terres Marines »).

Traduction réglementaire

L’ensemble du périmètre est classé en « zone à urbaniser » immédiatement aménageable (zone 1AU) de l’ordre de 3,4 hectares. Celle-ci est, en outre, assortie d’un « secteur de mixité sociale ».

L’implantation des constructions devra respecter obligatoirement les

« poches d’urbanisation » dessinées sur le schéma de la présente

Orientation d’Aménagement et de Programmation.

Les boisements Sud-Ouest sont classés en zone naturelle N.