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Document publié le Jeudi 27 février 2025
Lien du pdf (PLU - Rapport de présentation - 1.4 Justification des choix)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Environnement, Eau et assainissement,
a VILLEDIEU INTERCOM Art de vivre / Savoirir-faire / Authenticité /
PLAN LOCAL D’URBANISME INTERCOMMUNAL
COMMUNAUTE DE COMMUNES DE VILLEDIEU INTERCOM
DOSSIER D’APPROBATION, LE 27/02/2025
1.4 Justification des choix
Envoyé en préfecture le 05/03/2025
Reçu en préfecture le 05/03/2025
Publié le
ID : 050-200043354-20250227-1_1_DEL2025_041-DE
Chaîne d'intégrité du document : 8F F2 4E 18 31 F9 73 5F F1 62 71 D4 39 6D 39 FE
Publié le : 06/03/2025
Par : VARIN Charly
Document certifié conforme à l'original
https://publiact.fr/documentPublic/557116 Page 1/141 Rapport de présentation PLUI HE
Sommaire
Préambule..................................................................................................................... 7
I. Le contenu du PLUi .................................................................................................................. 8
II. Les grandes étapes du PLUi ..................................................................................................... 9
III. La justification des choix, un volet important du rapport de présentation ...................... 10
IV. Les objectifs du PLUi .......................................................................................................... 11
V. La démarche d’évaluation environnementale ...................................................................... 12
Synthèse des enjeux et besoins répertoriés ................................................................. 13
I. Les principaux enjeux issus du diagnostic et de l’Etat Initial de l’Environnement (EIE)........ 14
1. Paysage et patrimoine ....................................................................................................... 14
2. La trame verte et bleue ..................................................................................................... 14
3. Les dynamiques socio-démographiques ........................................................................... 15
4. Le parc de logements et les dynamiques de construction ................................................ 15
5. Les équipements, commerces et services ......................................................................... 16
6. La mobilité et les déplacements ........................................................................................ 16
7. Le tissu économique du territoire ..................................................................................... 16
8. L’exposition du territoire aux risques et nuisances environnementales .......................... 17
9. La gestion des ressources .................................................................................................. 17
10. La transition énergétique .............................................................................................. 18
11. Les activités agricoles et forestières .............................................................................. 18
II. L’analyse de la consommation d’espace ............................................................................... 19
1. La loi Climat et Résilience : un nouveau cadre réglementaire .......................................... 19
2. Analyse de la consommation des dix dernières années.................................................... 20
III. La capacité de densification et de mutation de l’ensemble des espaces bâtis ................. 21
1. Une analyse des capacités d’accueil du territoire, au sein du tissu urbanisé ................... 21
2. Le potentiel d’accueil par polarités territoriales ............................................................... 22
IV. Les prévisions démographiques induisent les besoins en matière de logement .............. 24
1. La définition du point mort ............................................................................................... 24
2. Analyse des tendances passées......................................................................................... 25
3. Une projection de la population à 2023 ............................................................................ 26
4. Focus sur la vacance .......................................................................................................... 27
5. Une demande en progression depuis 2021....................................................................... 27
V. Plusieurs scénarios pour la période 2023-2035 .................................................................... 27 PLUI HE
1. Le fil de l’eau...................................................................................................................... 28
2. Une nécessité de rééquilibrer le développement du territoire ........................................ 28
3. Des éléments chiffrés calibrés avec les élus ...................................................................... 28
4. La programmation de logements en extension ................................................................ 31
Explication des choix retenus pour établir le PADD ...................................................... 34
I. L’élaboration du Projet d’Aménagement et de Développement Durables .......................... 35
1. Un axe transversal : la définition d’une armature de projet ............................................. 36
2. Axe 1 : Le cadre de vie support d’une ruralité attractive .................................................. 38
3. Axe 2 : Faire rayonner Villedieu Intercom autour de son économie ................................ 41
4. Axe 3 : L’habitat et le cadre de vie .................................................................................... 45
II. Un projet respectueux des objectifs du développement durable ........................................ 49
Explication des choix retenus pour établir les OAP ....................................................... 50
I. Principes généraux des OAP .................................................................................................. 51
1. Portée juridique des OAP .................................................................................................. 51
2. Les types d’Orientations d’Aménagement et de Programmation : .................................. 55
3. L’organisation du cahier des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP)58
II. Bilan des OAP ........................................................................................................................ 63
1. Surfaces des secteurs d’OAP par communes .................................................................... 63
2. Traduction des objectifs du PADD à travers les OAP......................................................... 64
Explication des choix retenus pour établir le règlement ............................................... 67
I. Organisation générale des pièces du règlement ................................................................... 68
II. Organisation du zonage......................................................................................................... 69
1. Les différents types de zones ............................................................................................ 70
2. Les trames spécifiques ...................................................................................................... 72
III. Justifications des zonages par communes ........................................................................ 83
IV. Les choix relatifs aux zones urbaines ................................................................................ 92
1. Zone UA ............................................................................................................................. 93
2. Zone UB ............................................................................................................................. 96
3. Zone UC ............................................................................................................................. 98
4. Zone US............................................................................................................................ 101
5. Zone UX ........................................................................................................................... 103
V. Les choix relatifs aux zones à urbaniser (AU) ...................................................................... 105
1. Zone 1AU........................................................................................................................ 106
2. Zone 1AUX / 2AUX ........................................................................................................ 108
Présentation de la zone et des sous-secteurs .......................................................................... 108 PLUI HE
Communes concernées par la zone ......................................................................................... 108
Règlement................................................................................................................................ 109
VI. Les choix relatifs à la zone agricole (A) ............................................................................ 110
1. Les zones agricoles (A) dans le PLUi de Villedieu Intercom .................................. 110
2. Justifications réglementaires des zones agricoles ................................................. 116
Destination des constructions, usages des sols et nature d’activités ...................................... 116
Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères ...................... 116
Insertion architecturale, urbaine, paysagère et environnementale ........................................ 117
VII. Les choix relatifs à la zone naturelle (N).......................................................................... 118
3. Les zones naturelles (N) dans le PLUi de Villedieu Intercom ............................... 118
4. Justifications réglementaires des zones naturelles ............................................... 126
VIII. Dispositions favorisant la limitation de la consommation d’espace ............................... 128
5. Bilan de la consommation des espaces projetés par le PLUi............................... 128
6. Analyse de la consommation projetée par le PLUi par rapport aux dix dernières
années .................................................................................................................................... 129
7. Analyse de la consommation projetée par le PLUi par rapport aux objectifs de la
loi Climat et résilience......................................................................................................... 130
8. Synthèse......................................................................................................................... 130
Articulation du PLUi avec les plans et programmes supérieurs ....................................132
I. Compatibilité du PLUi au SCoT ............................................................................................ 133
II. Compatibilité du PLUi au SRADDET ..................................................................................... 137 PLUIXHERS 1.3. Justification des choix Page 7 sur 137
Préambule PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 8 sur 137
Le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) est un document d’urbanisme règlementaire qui, à l’échelle
de l’intercommunalité, établit un projet global d’urbanisme et d’aménagement et fixe en conséquence les
règles générales d’utilisation du sol sur le territoire considéré. Il s’élabore dans une volonté de développement
durable, afin de faire coïncider le projet avec les ressources et capacités réelles du territoire.
Le Plan Local d’Urbanisme a été institué par la Loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (SRU)
du 13 décembre 2000. Il remplace le Plan d’Occupation des Sols (POS).
Les PLU intercommunaux ont été instaurés par la loi portant Engagement National pour l’Environnement (ENE)
du 12 juillet 2010. Il permet de mettre en cohérence les politiques sectorielles en exprimant la solidarité entre
les communes.
I. Le contenu du PLUi
Le PLUi s’articule en plusieurs pièces :
▪ Le Rapport de présentation
Ce document comprend, entre autres un diagnostic, une analyse de l’état initial de l’environnement, de la
consommation d’espaces naturels et agricoles, l’explication des choix retenus et des orientations du projet.
▪ Le Projet d’Aménagement et de Développement Durables
Ce projet est porté par les élus. Il définit les orientations générales des politiques d’aménagement,
d’équipement, de protection des espaces naturels, agricoles et forestiers et de leur préservation.
▪ Les Orientations d’Aménagement et de Programmation
Elles traduisent le PADD par des orientations thématiques et/ou sectorielles, telles que l’aménagement,
l’habitat, les transports et les déplacements. Celles-ci sont opposables aux autorisations d’urbanisme.
▪ Le Règlement d’urbanisme
Le règlement est constitué des règles écrites et documents cartographiques (plans des zones et secteurs),
qui fixent les règles générales d’utilisation des sols.
▪ Les Annexes
Elles ont une fonction d’information, et comportent notamment les servitudes d’utilité publique.
→ Le plan local d’urbanisme intercommunal met en œuvre un projet d’aménagement et de
développement durables dont les orientations générales ont été débattues au sein du conseil
communautaire.
→ Le règlement d’urbanisme et les orientations d’aménagement et de programmation sont les
documents opposables aux demandes d’autorisations d’urbanisme. Ces deux pièces sont élaborées
en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durables PLUI Kercon
Q--O-O ER ANALYSER LE CHOISIR UN CAP FIXER DES REGLES L'ENQUÊTE L'APPROBATION TERRITOIRE Le Projets COMMUNES POUR LA PUBLIQUE Le PLUI entre en vigueur Le diagnostic et d'Aménagement et MISE EN ŒUVREDES Suite à l'arrêt du projet, Gr s aon appropaton en l'Etat Initial de de Développement PROJETS les PETEONTES publiques devenant ainsi légal et l'Envi t Durables (PADD) associées (Etat, Conseil bI eg DROITE US La traduction règlementaire Régional, chambres OPPOSan'e: ll dresse un état des lieux ladite : paru desares Elle a pour objectif de traduire consulaires, etc.) sont exhaustif du territoire etonjecuis, les grandes les orientations du PADD en consultées une dernière fois notamment du point grenanone area à déterminant « où et comment tout comme la population à de vue démographique, Pure POUTTES 5 annees construire ? ». Elle définit des travers l'enquête publique. socio-économique et à venir. ‘ zones délimitées dans un plan environnemental, etc. de zonage, précise les règles de constructibilité spécifiques à chaque secteur et encadre l'aménagement de sites identifiés.
1.3. Justification des choix Page 9 sur 137
II. Les grandes étapes du PLUi
La communauté de communes Villedieu Intercom a prescrit l’élaboration d’un plan local d’urbanisme
intercommunal en date du 28 juin 2018 dans la continuité des réflexions amorcées sur le devenir du territoire.
L'Intercom du bassin de Villedieu est créée le 1er janvier 2014 par fusion des communautés de communes du
canton de Villedieu-les-Poêles, du canton de Percy, du canton de Saint-Pois (sauf Lingeard, Le Mesnil-Gilbert,
Saint-Laurent-de-Cuves et Saint-Michel-de-Montjoie) et des communes de Sainte-Cécile et du Tanu.
En juin 2015, l'assemblée adopte un nouveau nom et choisit parmi trois propositions le nom de Villedieu
Intercom.
Villedieu Intercom se compose des communes suivantes :
Beslon, La Bloutière, Boisyvon, Bourguenolles, Champrépus, Chérencé-le-Héron, Coulouvray-Boisbenâtre, La
Chapelle Cécelin, La Colombe, Fleury, La Haye Bellefond, Le Guislain, La Lande d'Airou, Le Tanu, Margueray,
Maupertuis, Montabot, Montbray, Morigny, Percy-en-Normandie Saint-Maur des Bois, Saint-Pois, Sainte-
Cécile, Saint-Martin le Bouillant, La Trinité, Villebaudon, Villedieu-les-Poêles-Rouffigny.
Les grandes étapes de l’élaboration du plan :
L’élaboration du projet de PLUi s’est réalisée dans un contexte d’évolution réglementaire et législative
soutenu.
Le projet de PLUi a été adapté au fil du temps pour répondre au nouveau contexte réglementaire. 1.3. Justification des choix Page 10 sur 137
III. La justification des choix, un volet important du rapport de présentation
Selon l’article L151-4 du code de l’urbanisme,
Le rapport de présentation explique les choix retenus pour établir le projet d'aménagement et de
développement durables, les orientations d'aménagement et de programmation et le règlement.
Il s'appuie sur un diagnostic établi au regard des prévisions économiques et démographiques et des besoins
répertoriés en matière de développement économique, de surfaces et de développement agricoles, de
développement forestier, d'aménagement de l'espace, d'environnement, notamment en matière de
biodiversité, d'équilibre social de l'habitat, de transports, de commerce, d'équipements et de services.
En zone de montagne, ce diagnostic est établi également au regard des besoins en matière de réhabilitation
de l'immobilier de loisir et d'unités touristiques nouvelles.
Il analyse la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers au cours des dix années précédant
l'arrêt du projet de plan ou depuis la dernière révision du document d'urbanisme et la capacité de densification
et de mutation de l'ensemble des espaces bâtis, en tenant compte des formes urbaines et architecturales. Il
expose les dispositions qui favorisent la densification de ces espaces ainsi que la limitation de la consommation
des espaces naturels, agricoles ou forestiers. Il justifie les objectifs chiffrés de modération de la consommation
de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain compris dans le projet d'aménagement et de développement
durables au regard des objectifs de consommation de l'espace fixés, le cas échéant, par le schéma de cohérence
territoriale et au regard des dynamiques économiques et démographiques.
Il établit un inventaire des capacités de stationnement de véhicules motorisés, de véhicules hybrides et
électriques et de vélos des parcs ouverts au public et des possibilités de mutualisation de ces capacités.
Ce tome s’attachera donc à expliquer et justifier les choix réalisés au sein des différentes pièces du PLUi
notamment :
o Pour établir le PADD,
o Pour définir les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) en cohérence avec
les orientations et objectifs du PADD ;
o Pour définir les dispositions du règlement d’urbanisme en cohérence avec les orientations et
objectifs du PADD :
▪ La nécessité des dispositions édictées par le règlement pour la mise en œuvre du
PADD
▪ Des différences qu'elles comportent, notamment selon qu'elles s'appliquent à des
constructions existantes ou nouvelles ou selon la dimension des constructions ou
selon les destinations et les sous-destinations de constructions dans une même zone
Ce tome expose en autre, la complémentarité des dispositions du règlement avec les OAP, les choix motivant
la délimitation des zones
Les justifications soulignent la cohérence globale du projet et sa compatibilité avec le cadre règlementaire
global, soit la manière dont il poursuit les objectifs et dispositions des documents cadre et lois en vigueur. PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 11 sur 137
IV. Les objectifs du PLUi
Le 28 juin 2018, le Conseil Communautaire de Villedieu Intercom a prescrit l’élaboration de son Plan Local
d’Urbanisme Intercommunal sur l’ensemble de son territoire.
Les objectifs affichés pour cette révision sont les suivants :
• Elaborer un plan local d'urbanisme intercommunal qui soit partagé par l'ensemble des 27
communes membres de la communauté.
• Décliner un projet de territoire qui soit pleinement compatible avec le dispositif législatif
et règlementaire en vigueur.
• Elaborer un document d'urbanisme intercommunal qui soit compatible avec le SCoT du
pays de la baie du Mont-Saint-Michel, rendu exécutoire le 25 septembre 2013, et avec le
projet de révision de ce document.
• Réaliser un projet économe et rationnel du foncier sur le territoire, qui prenne en compte
les spécificités territoriales de la communauté.
• Développer l'attractivité du territoire, en lien avec les territoires voisins, dans le respect
de l'espace agricole, des grands équilibres des espaces naturels et des enjeux
environnementaux.
• Promouvoir l'activité économique et accroître la dynamique des zones d'activités
communautaires.
• Favoriser la dynamique démographique du territoire par le développement de l'emploi, la
réalisation d'équipements publics communautaires ou communaux structurants de
qualité, d'une offre de logement adaptée aux besoins de la population.
• Fixer des objectifs de revitalisation des centres bourgs afin que l'ensemble de la
communauté soit attractif.
• Favoriser le développement des énergies renouvelables et prendre en compte les grands
enjeux des changements climatiques. PLUI Kercon
La démarche d'évaluation environnementale
Élaboration du PLU/SCOT Évaluation environnementale
FT
8 } Diagnostic territorial État initial de l’environnement _
£ 2% 8 Analyse incidences Fi à £ : . © 4 À Û Elaboration du PADD '& environnementales 3 £
2 LR w Ë 8 89 ® PLU : Zonage Règlement orientations incidences FE ÿ Orientations aménagement . “v 5 + et programmation ou d'éhement,
+ SCOT : Document d'orientations et d'objectifs SJ 2MENUANION, COMPENSaNON LH À /
| Rapport de présentation intégrant l'évaluation environnementale |
Arrêt du PLU/SCOT
EU I TT dual
Enquête publique - Approbation
Mise en application
Analyse des résultats de l'application du PLU/SCOT, au plus tard à l'expiration d’un délai de 6 ans Y
1.3. Justification des choix Page 12 sur 137
V. La démarche d’évaluation environnementale
L’évaluation environnementale des documents d’urbanisme est une démarche intégrée à l’élaboration du
document, dite « ex-ante ». C’est une démarche d’aide à la décision qui prépare et accompagne la construction
du document d’urbanisme, et permet de l’ajuster tout au long de son élaboration. Il s’agit de questionner le
projet de territoire au regard des enjeux environnementaux, de manière itérative, au fur et à mesure qu’il se
construit et se précise. L’objectif est que le document d’urbanisme se nourrisse des réponses apportées
notamment lors des analyses des incidences dans une logique d’amélioration continue du projet, dans un
objectif de développement territorial durable. Les principaux objectifs de l’évaluation environnementale sont
donc les suivants :
▪ Fournir les éléments de connaissance environnementale utiles à l’élaboration du document
d’urbanisme sur la base d’un état initial de l’environnement et la détermination des enjeux ;
▪ Aider aux choix d’aménagement et à l’élaboration du contenu du document d’urbanisme grâce aux
analyses d’incidences ;
▪ Contribuer à la transparence des choix et rendre compte des impacts des politiques publiques dans le
rapport de présentation ;
▪ Préparer le suivi de la mise en œuvre du document d’urbanisme à l’appui d’un outil d’évaluation et
d’indicateurs pertinents.
Le détail de la méthodologie mise en œuvre pour l’évaluation environnementale est décrit dans la partie dédiée à la présentation de
l’évaluation environnementale 1.3. Justification des choix Page 13 sur 137
1
Synthèse des enjeux
et besoins répertoriés PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 14 sur 137
I. Les principaux enjeux issus du diagnostic et de l’Etat Initial de
l’Environnement (EIE)
Le diagnostic et l’EIE ont été menés de manière concomitante, afin de dégager une vision transversale du
territoire, où paysage, attractivité économique et résidentiel, ressources… sont imbriqués.
Cette analyse a fait ressortir différents enjeux, qui ont guidé la formalisation du Projet d’Aménagement et de
Développement Durables, ayant vocation à proposer une réponse aux problématiques observées localement.
1. Paysage et patrimoine
▪ La préservation des entités paysagères et de la diversité des paysages ;
▪ La préservation de l’identité rurale locale dans les futurs aménagements à l’appui des différentes
morphologies villageoises/urbaines et marqueurs identitaires (pré-vergers…) ;
▪ La valorisation des espaces agricoles et forestiers, principaux motifs du territoire, en conciliant
l’adéquation des enjeux d’exploitations avec les attentes des activités de loisirs et les sensibilités
écologiques ;
▪ La protection de tous les patrimoines (naturels et bâtis) et leur mise en valeur ;
▪ Le maintien de la qualité du cadre de vie en s’appuyant sur la mise en valeur des espaces publics et du
petit patrimoine ;
▪ La préservation de la qualité des entrées de ville et l’amélioration de celles dégradées.
▪ Le maintien et le renforcement des réseaux de découverte du territoire (itinéraires de découvertes,
chemins et sentiers, cartels d’informations…).
2. La trame verte et bleue
▪ La protection des réservoirs de biodiversité et l’encadrement des activités impactantes situées à
proximité (carrières, agriculture) ;
▪ L’anticipation des impacts liés au changement climatique sur les écosystèmes aquatiques et les
activités et usages qui y sont liés (tourisme, …) ;
▪ La préservation des zones humides, tourbières et ripisylves pour leur intérêt écologique, hydraulique
et paysager ;
▪ Le renforcement de la continuité des cours d’eau et de la qualité chimique et écologique des
écosystèmes qu’ils constituent ;
▪ La préservation des prairies, espaces agricoles et naturels fonctionnels et le maintien de pratiques
extensives participant à la bonne fonctionnalité de la trame verte.
▪ Le renforcement du réseau de haies pour assurer les continuités écologiques notamment dans les
zones de cultures ; PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 15 sur 137
▪ Le maintien des axes de passage de la faune à travers les infrastructures de transport par la mise en
place d’aménagements TVB permettant une réduction de la fragmentation ;
▪ La prise en compte systématique de la TVB dans les projets d’urbanisation ;
▪ Anticiper les impacts du tourisme sur les milieux naturels et promouvoir un développement durable
du tourisme ;
▪ Bien évaluer les enjeux forestiers et les conditions de maintien durable de la forêt, développer le
potentiel de la filière.
3. Les dynamiques socio-démographiques
▪ Conforter le développement actuel du territoire et conforter une dynamique démographique positive,
basée tant sur l’attractivité de nouveaux ménages que sur un solde naturel positif ;
▪ La redynamisation de Villedieu-les-Poêles et de Percy en Normandie pour relancer une dynamique
démographique positive (PVD) ;
▪ Renforcer l’attractivité des familles pour conforter les populations jeunes du territoire, tout en
répondant aux besoins liés au vieillissement de la population ;
▪ Prendre en compte l’augmentation des petits ménages dans les choix d’aménagement et de
développement du territoire ;
▪ Favoriser le développement du pôle de vie et des pôles relais tout en conservant l’attractivité des
villages.
4. Le parc de logements et les dynamiques de construction
▪ Assurer une diversification de l’offre de logements du territoire, notamment par la production de
petits logements, afin de répondre aux besoins de toutes les catégories de ménages et de fluidifier le
parcours résidentiel ;
▪ Diversifier les formes d’habitat pour répondre aux besoins des habitants et limiter la consommation
d’espaces en favorisant une densification raisonnée et maîtrisée ;
▪ Mener une politique de la résorption de la vacance sur le territoire afin de redynamiser les centres-
bourgs et limiter la consommation d’espaces agricoles et naturels ;
▪ Assurer une production de logements qui permet le maintien de la dynamique démographique du
territoire ;
▪ Réhabiliter le parc ancien ;
▪ Répondre aux besoins des ménages fragiles du territoire par une offre en logements sociaux qui
répond à la demande ;
▪ Répondre aux besoins en logements au secteur touristique. PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 16 sur 137
5. Les équipements, commerces et services
▪ Mener une réflexion sur les liens entre les différents services et équipements présents sur le territoire
pour rationaliser leur fonctionnalité ;
▪ Renforcer le rôle du pôle de vie et des pôles secondaires en tant que communes structurantes en
matière d’offre en commerces, équipements et services ;
▪ Assurer une offre de soins et d’hébergement qui répondent aux besoins des personnes âgées ;
▪ Renforcer l’offre et les structures d’accueil à destination de la petite enfance ;
▪ Conforter l’attractivité des ménages familiaux sur le territoire pour assurer le maintien des
équipements scolaires de la Communauté de Communes ;
6. La mobilité et les déplacements
▪ Favoriser le développement des mobilités alternatives sur le territoire, particulièrement le covoiturage
et les infrastructures destinées aux véhicules électriques ;
▪ Conforter le développement des mobilités douces à l’échelle intercommunale et les projets de
création d’itinéraires cyclables ;
▪ Repenser la question de l’intermodalité, notamment en lien avec la gare;
▪ Renforcer le covoiturage à l’échelle de la Communauté de Communes, mais également en lien avec
les territoires voisins, notamment les bassins d’emplois ;
▪ Assurer l’aménagement de la couverture numérique du territoire et la couverture en très haut débit;
▪ Optimiser l’offre de stationnement
7. Le tissu économique du territoire
▪ Conforter le tissu d’emplois local pour demeurer un territoire dynamique face aux bassins d’emplois
voisins concurrentiels ;
▪ Maintenir l’économie agricole et industrielle du territoire ;
▪ Revaloriser les zones d’activités existantes par une densification, une requalification et une meilleure
insertion paysagère des sites afin de les rendre plus attractives pour les entreprises ;
▪ Diversifier et améliorer la qualité de l’offre touristique, en recherchant la mise en réseau des sites ;
▪ Renforcer l’offre d’hébergement touristique. PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 17 sur 137
8. L’exposition du territoire aux risques et nuisances environnementales
▪ L’anticipation de la potentielle intensification des risques naturels et du ruissellement pluvial liée aux
effets du changement climatique ;
▪ La préservation des éléments retenant naturellement les sols dans les zones à risque de coulée de
boue, d’inondation et dans les axes de ruissellement pluvial ;
▪ La maîtrise de l’imperméabilisation des sols en particulier dans les communes exposées au risque
d’inondation par ruissellement pluvial ;
▪ L’intégration des risques dans les choix d’aménagement du territoire, afin de ne pas exposer les futurs
habitants ;
▪ L’anticipation des effets du développement du territoire et de l’augmentation du trafic routier, et donc
les conséquences sur l’ambiance sonore et la qualité de l’air locale, dans un souci de préservation et
de sécurisation ;
▪ Le maintien des espaces d’habitat à distance des activités potentiellement dangereuses et bruyantes.
9. La gestion des ressources
▪ La mise en conformité ou le regroupement des installations d’assainissement, collectives de faibles
capacité ou individuelles, afin de préserver l’environnement des pollutions ;
▪ La rationalisation de la gestion de l'eau potable et l'adéquation de l'offre et de la demande en période
de pointe.
▪ La pérennisation de la ressource en eau, par la préservation de la qualité et notamment la lutte des
pollutions diffuses.
▪ L’organisation du développement du territoire en cohérence avec la ressource en eau potable et les
capacités de traitement des infrastructures existantes ou en projet.
▪ Le maintien des zones humides pour leur rôle plurifonctionnel, notamment la régulation du débit des
cours d’eau et l'épuration des eaux.
▪ La préservation de la qualité des masses d'eaux de surface par un zonage des bords de cours d'eau,
qui préserve la morphologie, voire la restaure. Toute opportunité doit être saisie pour restaurer la
libre circulation piscicole.
▪ La transparence hydraulique à atteindre dans les plans d'urbanisme, voire la désimperméabilisation
ponctuelle dans le cadre de projets en milieu plus urbain.
▪ Anticiper les conséquences des aléas climatologiques
▪ L’optimisation des équipements de collecte des déchets, en adéquation avec le développement
projeté ;
▪ L’amélioration de la collecte des déchets en provenance des établissements de plein-air et la poursuite
de la sensibilisation au tri des estivaux ;
▪ L’approfondissement du développement de nouvelles filières de valorisation (en particulier le
compostage) et plus globalement de l’économie circulaire. PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 18 sur 137
10. La transition énergétique
▪ La réduction des consommations énergétiques, notamment fossiles, et des émissions de Gaz à Effet
de Serre induites ;
▪ L’amélioration des performances énergétiques du parc de logement existant et la lutte contre la
précarité énergétique des ménages pour réduire la demande énergétique du territoire, notamment
vis-à-vis des énergies fossiles ;
▪ Le développement de la production des énergies renouvelables dans le respect des enjeux
environnementaux, paysagers et patrimoniaux.
▪ Le développement d’une mobilité plus durable pour limiter les consommations énergétiques induites.
11. Les activités agricoles et forestières
▪ La préservation des espaces agricoles stratégiques de l’urbanisation, préserver les circulations et accès
aux parcelles ;
▪ L’action sur le foncier pour faciliter les conditions d’exercice de l’activité agricole pour les exploitations
déjà en place : restructuration foncière, réouverture et valorisation de foncier enfriché ;
▪ La contribution au maintien et à l’accroissement de la diversité des productions et des systèmes de
production sur le territoire : faciliter l’accès au foncier pour les productions diversifiées, accompagner
le développement des circuits courts et la structuration de filières locales ;
▪ La limitation des conflits urbanisation-agriculture-forêt et ne pas accentuer les difficultés actuelles,
▪ L’évaluation des enjeux forestiers (bois d’œuvre, bois énergie, loisirs, …) et les conditions de leur
maintien durable sur le territoire. VILLEDIEU
INTERCOM
1.3. Justification des choix Page 19 sur 137
II. L’analyse de la consommation d’espace
Au titre de l’article L.151-4 du code de l’urbanisme, « le rapport de présentation du PLU doit analyser la
consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers au cours des 10 années précédant l’arrêt du projet de
plan ou depuis la dernière révision du document d’urbanisme […] ».
1. La loi Climat et Résilience : un nouveau cadre réglementaire
Les réflexions menées à l’échelle nationale sur le Zéro Artificialisation Nette ont introduit un nouveau
paradigme, nécessitant de repenser l’analyse foncière menée dans le cadre de l’élaboration des PLUi.
Ces nouvelles réflexions se sont accompagnées de nouveaux outils de référence, comme l’observatoire de
l’artificialisation.
Pour l’élaboration du PLUi, il a été choisi de se fonder sur les données de cet observatoire comme référence,
guidant de ce fait les objectifs fixés au sein du PADD du PLUi.
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Inconnu 0,4 0,2 0,4 0,1 0,2 0,5 0,1 0,1 0 0 0,6 0,1
Infrastructures 1 0,2 0,7 0,2 1,2 0,2 0,1 1 0,2 0,1 0,1 0,2
Mixte 0,8 0,9 0,1 0,2 0 0 0 0,3 0,1 0 0,1 0
Activité 0,2 0,9 3,4 1,3 0,1 0,8 2,4 1,5 0,6 0,8 0,1 0,3
Habitat 22,2 17,5 12,1 16,5 8,8 10 13,9 13,3 6 8,7 3,5 10
Villedieu Intercom 24,6 19,6 16,6 18,3 10,2 11,5 16,5 16,3 6,9 9,6 4,4 10,6
24,6
19,6
16,6
18,3
10,2
11,5
16,5 16,3
6,9
9,6
4,4
10,6
0
5
10
15
20
25
30
Habitat Activité Mixte Infrastructures Inconnu Villedieu Intercom PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 20 sur 137
Selon l’observatoire de l’artificialisation, celle-ci s’est élevés à 150 hectares, toutes vocations confondues,
entre 2011 et 2020, soit environ 15 hectares par an.
La répartition par destination est la suivante : 132,4 ha à vocation d’habitat, 13,2 ha à destination d’activités,
2,4 ha à destination mixte et 2,1 ha non renseigné.
Au regard du nombre de communes qui constituent chaque niveau de l’armature :
▪ 38 hectares ont été artificialisés sur le pôle principal composé de Villedieu-les-Poêles-Rouffigny, la
ville-centre et ses satellites (Fleury, Sainte-Cécile et la Colombe) ;
▪ 32 hectares ont été artificialisés au sein du pôle secondaire de Percy en Normandie ;
▪ 4 hectares ont été artificialisés au sein du pôle relais de Saint Pois.
▪ 76 hectares ont été artificialisés au sein des autres communes
On retrouve ainsi une « gradation » de l’artificialisation en fonction du rôle de la commune au sein de
l’armature territoriale.
A noter que l’observatoire de l’artificialisation ne livre pas de données relatives à la localisation des
développements (au sein de l’enveloppe ou en extension).
2. Analyse de la consommation des dix dernières années
Le PLUi doit ainsi fixer un objectif de modération de la consommation des espaces par rapport à la période
2013-2023 correspondant au 10 années précédant l’année d’arrêt du PLUi.
Pour la période 2013-2021, les données de l’observatoire de l’artificialisation sont utilisées. La consommation
a été sur cette période de 110 ha dont 92,7 ha à vocation d’habitat.
Pour la période de 2022 et 2023, une analyse des autorisations d’urbanisme a été réalisé mettant en évidence :
• Une extension de 1,5 ha pour la réalisation d’un lotissement rue de la ligotière à Villedieu les Poêles
- Rouffigny.
• Une extension de 1,6 ha pour l’accueil d’une activité économique route du Moulin Fleury à Villedieu
les Poêles – Rouffigny
• Une extension de 0,2 ha pour l’accueil d’une activité économique rue du moulin à Sainte Cécile
• Une extension de 0,5 ha pour la réalisation de la phase 2 du lotissement de la Cannière à Percy en
Normandie.
La consommation des 10 dernières années s’est ainsi élevée à 113,8 hectares, toutes vocations confondues,
ces 10 dernières années, soit environ 11 hectares par an. PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 21 sur 137
III. La capacité de densification et de mutation de l’ensemble des espaces
bâtis
Une analyse fine des capacités de densification a été menée sur le territoire.
Cet état des lieux, travaillés avec les élus, permet d’alimenter le scénario de développement résidentiel décliné
en estimant de façon réaliste le volume de logements pouvant être accueillis au sein des zones déjà
urbanisées.
Après avoir défini les contours des enveloppes urbaines existantes en prenant en compte la présence des
réseaux et équipements nécessaires à l’urbanisation, l’analyse consiste à identifier les gisements de foncier
potentiellement mobilisable à court/moyen terme pour la mise en œuvre du PADD.
→ Au-delà d’une optimisation des réseaux et de la proximité des potentielles aménités existantes dans
le tissu constitué, la mobilisation prioritaire des dents creuses et parcelles divisibles participe à ne pas
ouvrir à l’urbanisation de nouvelles surfaces, ayant aujourd’hui une vocation agricole ou naturelle,
et donc faisant partie intégrante du système écologique du territoire.
→ Par l’identification du potentiel foncier mobilisable au sein des enveloppes urbaines existantes, le plan
limite l’étalement urbain et de surcroit la perte d’espaces agricoles et naturels pour les générations
futures. Elle permet également d’optimiser les espaces urbains existants en rationalisation les
investissements réalisés sur les voies et réseaux divers.
1. Une analyse des capacités d’accueil du territoire, au sein du tissu urbanisé
L’analyse du potentiel de densification s’est réalisée en plusieurs temps.
Tout d’abord, l’identification des espaces libres ou potentiellement divisibles au sein des enveloppes urbaines,
en adaptant les critères à l’armature territoriale :
Cette première analyse a été « filtrée » au regard des contraintes du territoire, en appliquant des filtres
« excluants » correspondant aux espaces inconstructibles (zones rouges des PPR, périmètre rapproché de
protection de captage…) et des filtres « limitants » correspondant aux espaces constructibles sous conditions
(voir ci-dessous).
Cette étape entre dans la cadre de l’évaluation environnementale en évitant d’envisager, très en amont, de la
traduction réglementaire l’ouverture potentielle à la construction de sites présentant des enjeux
environnementaux plus sensibles. PLUI Kercon
1.3. Justification des choix Page 22 sur 137
Thématique Type Filtre excluant Filtre limitant
Trame Verte et
Bleue
Réservoir de biodiversité X
Cours d’eau permanent (10m de
part et d’autre) X
Risques et
nuisance
PPR zone d’interdiction X
PPR zone de prescription X
Pente (entre 10° et 20°) X
Pente (plus de 20°) X
Gestion de l’eau
Aire de captage (périmètre
immédiat) X
Aire de captage (rapproché et
éloigné) X
SUP (en fonction des assiettes et des règles attenantes) X X
Au fur et à mesure de la procédure, ce potentiel foncier s’est affiné : redécoupage des zones U (voir
Justification du règlement des zones urbaines), création d’inscriptions graphiques limitant la constructibilité
(risques, …). Ce travail fin avec les élus a permis d’identifier les parcelles qui pourront participer à l’accueil de
nouveaux logements / nouvelles activités au sein du tissu.
La prise en compte de la rétention foncière n’a pas été prise en compte à ce stade de l’analyse, mais plus en
aval, via l’application d’un taux (voir ci-après).
2. Le potentiel d’accueil par polarités territoriales
Pour le développement résidentiel, un taux de mobilisation des dents creuses, des parcelles densifiables et
des secteurs de projet a été appliqué afin de prendre en compte le phénomène de rétention foncière. Il a été
fixé à 30% pour les dents creuses et pour les secteurs de projet (espace de plus de 3 000m² avec multiples
propriétaires), en se fondant sur :
▪ Un taux de mobilisation constaté de 30% sur les 10 dernières années. En projetant la poursuite de
l’objectif, les élus affichent une ambition forte. Celle de mobiliser les espaces disponibles et non
valorisé ces dernières années au sein du tissu, afin de limiter les développements en extension de
l’enveloppe urbaine, tout en proposant une offre de logements renouvelée pour les ménages.
▪ Une incertitude sur la mobilisation du foncier liée au projet des propriétaires : développement d’une
activité, maintien de la parcelle en espace de jardin, procédure d’indivision. PLU KrEercor
1.3. Justification des choix Page 23 sur 137
Densifiable Dent creuse Secteur de plus de 3000m²
Communes
Densité
recherchée Surface (en
ha)
Capacité avec
une
mobilisation
de 30%
Surface (en
ha)
Capacité avec
une
mobilisation
de 30%
Surface (en
ha)
Capacité avec
une
mobilisation
de 30% (Logts/ha)
Beslon 12 0,27 1 0,09 0 0,82 3
Boisyvon 12 0,14 1 0,21 1 0 0
Bourguenolles 12 0,47 2 0,33 1 2,01 8
Champrepus 12 0,00 0 0,20 1 0 0
Chérencé-le-
Héron 12 0,78 3 0,32 1 0,96 4
Coulouvray-
Boisbenâtre 12 0,33 1 0,50 2 0 0
Fleury 15 0,68 3 0,64 3 1,62 8
La Bloutière 12 0,00 0 0,36 1 0,82 3
La Chapelle-
Cécelin 12 0,00 0 0,00 0 0 0
La Colombe 15 0,51 3 0,40 2 0 0
La Lande-
d'Airou 12 0,52 2 1,10 4 0,71 3
La Trinité 12 0,36 1 1,40 6 0,39 2
Le Guislain 12 0,00 0 0,00 1 0 0
Le Tanu 12 0,73 3 0,36 1 0,49 2
Margueray 12 0,00 0 0,00 0 0 0
Maupertuis 12 0,08 0 0,15 1 0 0
Montabot 12 0,22 1 0,14 1 0 0
Montbray 12 0,00 0 0,36 1 0 0
Morigny 12 0,00 0 0,15 1 0 0
Percy-en-
Normandie 15 0,87 4 0,60 3 2,13 11
Sainte-Cécile 15 0,61 3 0,40 2 1,32 7
Saint-Martin-
le-Bouillant 12 0,00 0 0,16 1 0 0
Saint-Maur-
des-Bois 12 0,39 2 0,00 0 0 0
Saint-Pois 15 0,57 3 1,00 5 0 0
Villebaudon 12 0,15 0 0,00 0 0,47 2
Villedieu-les-
Poêles-
Rouffigny
18 3,54 21 1,71 10 4,62 28
Total
général 11,22 54 10,43 49 16,35 81
L’analyse du potentiel foncier a fait apparaître les capacités suivantes :
▪ 90 logements sur le pôle principal composé de Villedieu-les-Poêles-Rouffigny, la ville-centre et ses
satellites (Fleury, Sainte-Cécile et la Colombe) ;
▪ 18 logements au sein du pôle secondaire de Percy en Normandie ; PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 24 sur 137
▪ 8 logements au sein du pôle relais de Saint Pois.
▪ 68 logements au sein des autres communes
Soit une capacité pour accueillir près de 184 logements
Une grande partie (environ 63%) de ce potentiel se situe au sein des pôles de l’armature territoriale en accord
avec les objectifs du PADD, et il s’agira de le mobiliser prioritairement au cours des prochaines années.
IV. Les prévisions démographiques induisent les besoins en matière de
logement
1. La définition du point mort
Le point mort désigne la part de logements à mettre sur le marché pour maintenir la population du
territoire. Le point mort est calculé au regard de 4 phénomènes :
▪ Le renouvellement du parc de logements : parallèlement à la construction de nouveaux logements,
certains sont démolis, abandonnés, ou affectés à une autre destination (commerces, bureaux…). A
l’inverse, des locaux d’activités peuvent être transformés en logements. Ainsi, en faisant la différence
entre les logements supprimés et ceux créés dans le parc existant, nous obtenons le « renouvellement
du parc ». Si celui-ci est positif (plus de suppressions que de créations), il existe un besoin de nouveaux
logements pour les compenser.
▪ La baisse de la taille des ménages, également appelé « desserrement » : à l’échelle communale
comme à l’échelle nationale, le nombre moyen de personnes par ménage est en baisse. Ce
phénomène de desserrement des ménages s’explique par l’émergence de nouveaux comportements
sociaux (augmentation du nombre de divorces, de célibataires…) et est également lié au vieillissement
de la population et au maintien à domicile des personnes âgées, qui occupent alors seules leur
logement familial.
▪ La variation du parc de logements vacants : l’existence d’un parc de logements vacants aux alentours
de 5-7% est indispensable pour assurer une fluidité du marché et proposer aux habitants un véritable
parcours résidentiel. En revanche, si le taux se révèle plus élevé et lié à des raisons structurelles
(logements en inadéquation avec les besoins des ménages), un objectif de reconquête est à envisager ;
▪ La variation du parc de résidences secondaires et de logements occasionnels : l’existence de résidences secondaires démontre le caractère plus ou moins touristique du territoire. Ce marché est autonome, et les élus ont peu de prise sur ce poste. PLUI Eco
1.3. Justification des choix Page 25 sur 137
2. Analyse des tendances passées
Pour rappel,
La population totale d’un EPCI est égale à la somme des populations municipales et des populations comptées
à part des communes.
La population des ménages recouvre l'ensemble des personnes qui partagent la même résidence principale
sans que ces personnes soient nécessairement unies par des liens de parenté.
La population totale de Villedieu Intercom était de 15 540 habitants en 2009 et de 15 653 habitants en 2020
→ croissance d’environ + 0,1% par an
Quand on réalise cette analyse à l’échelle de l’armature territoriale, cela met en évidence des dynamiques très
différentes :
o Une perte d’habitants sur le pôle principal composé de Villedieu-les-Poêles-Rouffigny, la ville-
centre et ses satellites (Fleury, Sainte-Cécile et la Colombe). La ville centre seule a perdu 346
habitants. ;
o Une augmentation de 33 habitants au sein du pôle secondaire de Percy en Normandie ;
o Une perte de 29 habitants au sein du pôle relais de Saint Pois.
o Une augmentation de 455 habitants au sein des autres communes
La croissance de population s’est ainsi concentrée ces dernières années sur les autres communes rurales et
sur Percy en Normandie.
Le nombre de résidences principales était de 6 833 en 2009 et de 7158 en 2020.
La population des ménages était de 15 312 habitants en 2009 et de 15450 habitants en 2020.
Le nombre de résidences secondaires était de 893 en 2009 et de 881 en 2020. Leur nombre avait baissé de
2009 à 2014 pour atteindre 822 avec une croissance de leur nombre continu depuis 2014.
Le nombre de logements vacants était de 850 en 2009 et de 1104 en 2020. Leur nombre avait connu une forte
augmentation de 2009 à 2014 et une quasi stabilisation depuis 2014. PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 26 sur 137
L’analyse du point mort sur les périodes passées donne des indications fortes pour projeter le territoire, et
ainsi formaliser plusieurs scénarios de développement, présentés dans une partie ultérieure.
La période observée dans le cadre du PLUi a été 2009 – 2020, afin d’observer les tendances de long court.
▪ Le desserrement des ménages entrainait un besoin annuel de 23 logements ;
La taille des ménages en 2009 était de 2,24 et elle est en 2,16 en 2020.
Pour maintenir la population des ménages à 15 312 habitants avec une taille de ménages de 2,16, le
territoire devait produire près de 255 logements en 11 an soit 23 par an.
▪ Le parc de logements vacants a augmenté de 254 unités entrainant un besoin de 24
logements par an ;
▪ Et les résidences secondaires ont baissé de 12 logements permettant la création d’un 1
logement par an.
Baisse de 867 résidences secondaires en 2008 à 863 en 2019.
Ainsi, le point mort a été de 46 logements par an entre 2009 et 2020, et le niveau de construction, de 51,5
logements par an (données INSEE), a permis une légère croissance de population.
3. Une projection de la population à 2023
Une projection de la population a été réalisée à horizon 2023, pour déterminer le « temps 0 » du PLUi, à partir
duquel courra le projet porté par le territoire.
On a constaté sur le territoire intercommunal :
- Les données LOVAC mettent en évidence la poursuite de la baisse du nombre de logements vacants
d’environ 50 logements liés à l’effet de la crise sanitaire– 1 052 logements vacants en 2023
- Une augmentation du nombre de résidences secondaires notamment lié à l’effet COVID – 911
résidences secondaires en 2023
- Un besoin de 125 logements pour compenser la poursuite du desserrement des ménages (Population
des ménages 2020 de 15 450 habitants - taille des ménages estimés en 2023 : 2,12 personnes par
ménages).
➔ Point mort de 45 logements pour le maintien de la population
- Une production d’environ 70 logements avec de la construction neuve, des réhabilitations et des
changements de destination
On arrive de fait à une poursuite de l’augmentation de 0,1% par an et population totale d’environ 15 710
habitants et une population des ménages de 15 470 habitants. PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 27 sur 137
4. Focus sur la vacance
Une étude de recensement des logements vacants a été réalisé en 2022 avec les services de l’état. L’objectif
était de quantifier mais également de qualifier les logements vacants, pour estimer quelle part pouvait être
remise sur le marché.
Le nombre de logements vacants a donc baissé ces dernières années, en lien avec une volonté politique de
remobiliser le parc existant.
Cette analyse a servi à calibrer le stock de logements vacants qui pourra être effectivement mobilisables au
sein du projet (voir partie sur le scénario ci-après).
5. Une demande en progression depuis 2021
Selon les élus et les acteurs du territoire, la crise sanitaire a accentué la demande de logements sur le secteur,
secondaires mais également principaux, émanant des citadins cherchant une autre qualité de vie rendue
possible avec le développement du télétravail et les jeunes du secteur issus de l’augmentation des naissances
constatées dans les années 2000.
L’attractivité est renforcée par une bonne santé économique du territoire élargie au bassin d’emploi
(Granville, Avranches, …).
Cette demande est en partie permise par la réhabilitation de logements vacants quand le coût des travaux le
permet. Il reste néanmoins une demande de logement non satisfaite, que le projet de PLUi a cherché à
intégrer.
V. Plusieurs scénarios pour la période 2023-2035
Plusieurs scénarios d’évolution ont été présentés aux élus afin de les aider à se positionner sur les futurs
possibles du territoire. Trois invariants ont guidé les réflexions :
▪ Une détermination du scénario au regard des évolutions analysées sur le territoire ;
▪ Une diminution de la consommation d’espaces agricoles et naturels au regard du développement des
10 dernières années ;
▪ Une prise en compte de la capacité du territoire à répondre au développement choisi au regard des
enjeux de développement durable : consommation énergétique, préservation et valorisation des paysages et
de la biodiversité, réseaux, équipements… PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 28 sur 137
1. Le fil de l’eau
Le scénario fil de l’eau prolonge peu ou prou les tendances observées. Il s’agit d’un scénario de référence, de
comparaison, permettant de montrer vers quoi se dirige le territoire sans action publique particulière.
En particulier, le scénario fil de l’eau présente plusieurs risques :
→ Un accroissement démographique, porté par un rythme de construction majeur dans les communes
rurales, comme observé sur la dernière période ;
→ Un déclin démographique marqué dans le pôle principal, allant à rebours des objectifs du PADD de
rééquilibrage de l’armature territoriale. ;
→ Un rythme de construction en extension de l’enveloppe urbaine, fortement consommateur
d’espaces du fait de la concentration du développement au sein des communes rurales ;
→ Une forte augmentation de la vacance à toutes les échelles du territoire.
2. Une nécessité de rééquilibrer le développement du territoire
Scénario de rééquilibrage : Un rééquilibrage du développement à court terme
▪ Un regain démographique dans le pôle de vie ;
▪ Un recentrage du développement sur le pôle de vie et le confortement de son attractivité ;
▪ Une action forte sur le parc de logements vacants ;
▪ Une diminution de la construction dans les villages ;
▪ Une limitation importante de la consommation d’espaces.
Scénario 2 : Un rééquilibrage progressif du développement
▪ Une stabilisation démographique dans le pôle de vie ;
▪ Un recentrage du développement sur le pôle de vie et le confortement de son attractivité ;
▪ Une action sur le parc de logements vacants et le foncier disponible dans les espaces urbanisés ;
▪ Une diminution progressive de la construction dans les villages mais un maintien du développement ;
▪ Une limitation de la consommation d’espace à travers une réflexion sur l’évolution des formes
urbaines et la production de logements en cœur de bourgs et villages.
Les élus se sont orientés vers le second scénario, progressif et plus réaliste à leurs yeux. Il s’agit en effet de
chercher à stabiliser le pôle de vie, tout en soutenant la vitalité des bourgs et villages, qui ont connu une
croissance démographique sur les dernières années.
3. Des éléments chiffrés calibrés avec les élus
Les élus ont travaillé à un scénario d’évolution à 0,3% de croissance annuelle moyenne, soit environ 570
nouveaux habitants pour atteindre une population des ménages de 16 035 habitants et une population totale
de 16 285 habitants en 2035 : une volonté de poursuivre la croissance (+0,1%/an entre 2008 et 2019 et
+0,4%/an de croissance entre 1999 et 2008) en veillant à consolider et renforcer les polarités. PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 29 sur 137
Afin de rompre avec les dynamiques précédentes et de renforcer les polarités, l’offre de logements est ainsi
répartie :
- 49% au sein du pôle principal
- 10% au sein du pôle secondaire
- 4% au sein du pôle relais
- 37% au sein des communes rurales
De l’objectif de croissance de population à la définition des besoins en logements
Pour les résidences principales
▪ Une accélération de la baisse de la taille moyenne des ménages de -0,01 par an du fait du
phénomène de vieillissement de la population observée au cours de dernières décennies (cf.
diagnostic précisant que la taille moyenne des ménages est passé de 2,22 en 2010 à moins de 2,15 en
2021). Au regard de la structure de la population (34% de la population de la population à plus de 60
ans) et de l’évolution récente de la composition des ménages (forte croissance des ménages d’une
personne (+2 points) et des familles monoparentales (+2 points), Villedieu Intercom estime que la
taille des ménages atteindra une taille moyenne de 2,00 personnes par ménages en 2038. ;
Cela entraîne un besoin de 438 logements sur la période 2023-2035 soit 36,5 par an ;
▪ Un apport de 570 habitants supplémentaires entrainant un besoin de 280 logements pour
satisfaire à l’objectif de croissance démographique de +0,3% par an soit 23,5 par an;
8 020 résidences principales en 2035
▪ Une stabilisation du nombre des résidences secondaires.
Villedieu Intercom est un territoire de courts séjours, avec des pratiques tournées vers un tourisme
vert de découverte et de promenade (ce qui est par ailleurs la volonté affichée de la politique
touristique de la Communauté de Communes).
De plus, le contexte économique de l’immobilier génère, en dehors des territoires très touristiques,
une tendance à la perte de vitesse de ce type de marché immobilier.
911 résidences secondaires en 2035
▪ Une stabilisation du nombre de logements vacants, du fait des efforts mis en place sur
l’ensemble des communes du territoire pour stopper le développement de la vacance. 1 050
logements vacants en 2035 Cela permettrait d’avoir un taux de vacance de 10,5% en 2035 contre
11,4% en 2023.
Les besoins en logements pour la période 2023-2035 sont ainsi de 60 logements par an. PLUI ercor
Desserrement des ménages
(tendance identique aux dix dernières années)
36,5 logements par an
Accueil de nouveaux habitants
(trajectoire à +0,3% par an)
23,5 logements par an
720 logements sur 2023-2035
Densification et renouvellement
urbain
(27% de la production)
16,25 logements par an
Extension : consommation et
artificialisation
(73% de la production)
43,74 logements par an
— 18 log / ha pour 12 log / ha pour le
Villedieu-les-Poêles maillage rural
Rouffigny
15 log / ha pour les
pôles
1.3. Justification des choix Page 30 sur 137
Synthèse des besoins en logements PLU KrEercor
1.3. Justification des choix Page 31 sur 137
4. La programmation de logements en extension
L’analyse de la capacité des tissus urbains a fait apparaître une capacité d’accueil de 247 logements et les
besoins pour la période 2023-2035 sont de créer 720 logements.
Il est ainsi nécessaire de programmer des opérations de logements en extension des enveloppes urbaines.
Densifiable Dent creuse Secteur de plus de 3000m² Zone 1AU Zone 2AU TOTAL
Communes
Densité
recherchée
(Logts/ha)
Surface
(en ha)
Capacité
avec une
mobilisation
de 30%
Surface
(en ha)
Capacité
avec une
mobilisation
de 30%
Surface
(en ha)
Capacité
avec une
mobilisation
de 30%
Surface
(en ha) Capacité
Surface
(en ha) Capacité
Capacité
d'accueil
Beslon 12 0,27 1 0,09 0 0,82 3 1,8 21 0,0 0 25
Boisyvon 12 0,14 1 0,21 1 0 0 0,0 0 0,0 0 2
Bourguenolles 12 0,47 2 0,33 1 2,01 8 0,5 6 0,9 11 28
Champrepus 12 0,00 0 0,20 1 0 0 0,0 0 1,1 13 14
Chérencé-le-
Héron 12 0,78 3 0,32 1 0,96 4 1,0 12 0,0 0 20
Coulouvray-
Boisbenâtre 12 0,33 1 0,50 2 0 0 0,0 0 0,2 4 7
Fleury 15 0,68 3 0,64 3 1,62 8 0,00 0 5,2 64 78
La Bloutière 12 0,00 0 0,36 1 0,82 3 0,0 0 0,9 11 15
La Chapelle-
Cécelin 12 0,00 0 0,00 0 0 0 0,0 0 0,2 3 3
La Colombe 15 0,51 3 0,40 2 0 0 1,8 27 0,7 11 43
La Lande-
d'Airou 12 0,52 2 1,10 4 0,71 3 0,6 5 1,1 13 27
La Trinité 12 0,36 1 1,40 6 0,39 2 0,3 3 0,0 0 12
Le Guislain 12 0,00 0 0,00 1 0 0 0,0 0 0,0 0 1
Le Tanu 12 0,73 3 0,36 1 0,49 2 0,2 2 0,6 7 15
Margueray 12 0,00 0 0,00 0 0 0 0,6 8 0,0 0 8
Maupertuis 12 0,08 0 0,15 1 0 0 0,0 0 0,2 2 3
Montabot 12 0,22 1 0,14 1 0 0 0,5 6 0,4 5 13
Montbray 12 0,00 0 0,36 1 0 0 0,0 0 0,6 7 8 PLU KrEercor
1.3. Justification des choix Page 32 sur 137
Densifiable Dent creuse Secteur de plus de 3000m² Zone 1AU Zone 2AU TOTAL
Communes
Densité
recherchée
(Logts/ha)
Surface
(en ha)
Capacité
avec une
mobilisation
de 30%
Surface
(en ha)
Capacité
avec une
mobilisation
de 30%
Surface
(en ha)
Capacité
avec une
mobilisation
de 30%
Surface
(en ha) Capacité
Surface
(en ha) Capacité
Capacité
d'accueil
Morigny 12 0,00 0 0,15 1 0 0 0,0 0 0,0 0 1
Percy-en-
Normandie 15 0,87 4 0,60 3 2,13 11 7,1 104 0,8 12 134
Sainte-Cécile 15 0,61 3 0,40 2 1,32 7 1,8 22 2,3 34 68
Saint-Martin-
le-Bouillant 12 0,00 0 0,16 1 0 0 0,5 6 0,0 0 7
Saint-Maur-
des-Bois 12 0,39 2 0,00 0 0 0 0,0 0 0,0 0 2
Saint-Pois 15 0,57 3 1,00 5 0 0 0,6 4 0,0 0 12
Villebaudon 12 0,15 0 0,00 0 0,47 2 0 0 1,1 13 15
Villedieu-les-
Poêles-
Rouffigny
18 3,54 21 1,71 10 4,62 28 5,2 94 1,3 23 176
Total
général 11,22 54 10,43 49 16,35 81 22,5 320 17,7 233 737
Le projet de PLUi programme la réalisation d’environ 737 logements dont 553 logements en extension dont
42% en zone 2AU. Celles-ci ne seront mobilisés qu’en cas de modification du PLUi et de besoin réel de
nouvelles surfaces pour répondre aux objectifs de développement. La programmation répond ainsi aux
objectifs de développement affichés dans les précédents scenarios.
Il est à noter que 5 communes ne prévoient pas de secteurs d’extension et que 9 communes ne programment
que des zones 2AU.
Seules 15 communes programment des extensions dès l’application du PLUi.
Dans le cadre de l’élaboration de sa programmation de logement, Villedieu Intercom s’est attaché à s’inscrire
dans la trajectoire définie dans le cadre de son PADD (30% des logements produits en densification urbaine et
70% en extension). Néanmoins plusieurs communes du territoire présentent un faible nombre de dents
creuses mobilisables pour atteindre cet objectif (Champrepus, La Chapelle Cécelin, Margueray, Maupertuis,
Montabot, Morigny, Saint Martin le Bouillant ou Villebaudon). Il apparait ainsi à la lecture du plan de zonage
et de l’analyse du référentiel foncier que la répartition entre renouvellement urbain et extension et la
suivante : PLU KrEercor
1.3. Justification des choix Page 33 sur 137
Communes % en densification % en extention Communes % en densification % en extention
Beslon 18% 82% Maupertuis 33% 67%
Boisyvon 100% 0% Montabot 15% 85%
Bourguenolles 39% 61% Montbray 12% 88%
Champrepus 93% 7% Morigny 100% 0%
Chérencé-le-
Héron 39% 61% Percy-en-
Normandie 13% 87%
Coulouvray-
Boisbenâtre 57% 43% Sainte-Cécile 16% 84%
Fleury 18% 82% Saint-Martin-le- Bouillant 14% 86%
La Bloutière 28% 72% Saint-Maur-des- Bois 0% 100%
La Chapelle-
Cécelin 0% 100% Saint-Pois 47% 53%
La Colombe 12% 88% Villebaudon 13% 87%
La Lande-
d'Airou 33% 67% Villedieu-les-
Poêles-Rouffigny 35% 65%
La Trinité 74% 26% Total général 25% 75%
Le Guislain 100% 0%
Le Tanu 60% 40%
Margueray 0% 100% 1.3. Justification des choix Page 34 sur 137
2
Explication des choix
retenus pour établir le
PADD PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 35 sur 137
Débattu en Conseil Communautaire le 29 juin 2023, le PADD de Villedieu Intercom se définit par quatre axes
stratégiques et 13 objectifs transversaux.
I. L’élaboration du Projet d’Aménagement et de Développement Durables
Véritable clé de voute du Plan Local d’Urbanisme intercommunal, le Projet d’Aménagement et de
Développement Durables fixe les orientations générales du projet politique souhaité par les élus de la
commune pour les 12 années à venir, en matière d’aménagement du territoire et de développement durable.
Fort d’une identité rurale, Villedieu Intercom est confronté aux différentes problématiques contemporaines
de l’aménagement et de l’urbanisme dans les territoires ruraux : un vieillissement de la population et une
diminution de la taille des ménages, une dévitalisation des centres-bourgs au profit d’une urbanisation
consommatrice d’espaces, une offre en logement peu diversifiée, une concurrence économique fortement
marquée par les bassins d’emplois voisins, des déplacements réalisés quasi-exclusivement en voiture…
La définition du PADD a fait l’objet de plusieurs temps de concertation et d’échanges avec les élus, les
partenaires et le grand public.
La prospective réalisée par le travail sur le PADD a fait émerger plusieurs secteurs à enjeux qui seront travaillés
au sein des Orientations d’Aménagement et de Programmation.
NB : Conformément à l’article L.151-5 du Code de l’urbanisme, le PADD du PLUi définit :
« 1° Les orientations générales des politiques d’aménagement, d’équipement, d’urbanisme, de paysage, de
protection des espaces naturels, agricoles et forestier et de préservation ou de remise en bon état des
continuités écologiques ;
2° Les orientations générales concernant l’habitat, les transports et les déplacements, les réseaux d’énergie, le
développement des communications numériques, l’équipement commercial, le développement économique et
les loisirs, retenues pour l’ensemble de l’établissement public de coopération intercommunale ou de la
commune.
(…) Le PADD fixe les objectifs chiffrés de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre
l’étalement urbain.
Il ne peut prévoir l’ouverture à l’urbanisation d’espaces naturels, agricoles ou forestiers que s’il est justifié, au
moyen d’une étude de densification des zones déjà urbanisées, que la capacité d’aménager et de construire
est déjà mobilisée dans les espaces urbanisés. Pour ce faire, il tient compte de la capacité à mobiliser
effectivement les logements vacants, les friches et les espaces déjà urbanisés pendant la durée comprise entre
l’élaboration (…) du PLU et l’analyse prévue à l’article L 153-27.
Il peut prendre en compte les spécificités des anciennes communes, notamment paysagères, architecturales,
patrimoniales et environnementales, lorsqu’il existe une ou plusieurs communes nouvelles ». PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 36 sur 137
1. Un axe transversal : la définition d’une armature de projet
Dans le cadre des réflexions sur le développement du territoire pour les 12 années à venir, les élus ont fait le
choix d’une armature de projet pour Villedieu Intercom. L’armature de diagnostic correspond en effet à un
constat mais surtout dans les volontés de développement de demain.
Le PLUi redéfinit les fonctions de « pôle principal », appuie le développement des « pôles secondaires et de
relais » et la préservation des « communes du maillage rural ». L’enjeu est de venir calibrer le développement
en fonction des besoins, spécificités et capacités des différentes communes.
Il s’agit ainsi de « Penser un aménagement du territoire équilibré » par un accueil de population en
cohérence avec le bassin d’emploi du sud Manche, une armature urbaine à consolider, l’affirmation des
centres-bourgs vivants et dynamiques et par un objectif de sobriété foncière
L’armature territoriale se compose de :
▪ 1 pôle principal : Villedieu-les-Poêles-Rouffigny, la ville-centre et ses communes voisines : Fleury,
Sainte-Cécile et la Colombe.
Secteur de centralité caractérisé par une offre en commerces, équipements et services qui répondent
aux besoins de la vie quotidienne des habitants du territoire et qui ont vocation à être moteurs du
développement.
Bien que les communes périphériques disposent d’un bourg bien distinct de la ville-centre, certains
quartiers ou zones économiques se sont développés en continuité de la ville-centre effaçant ainsi les
limites communales administratives.
Les communes du pôle urbain présentent des dynamiques différentes : la ville-centre est en difficulté
(perte de population, logements vacants, contraintes d’aménagement importantes) alors que les
communes périphériques sont sur une dynamique inverse
▪ 1 pôle secondaire : Percy-en-Normandie.
Deuxième commune de l’Intercommunalité en termes d’emploi, de service et équipement, Percy-en-
Normandie joue un rôle structurant pour le nord de l’Intercommunalité.
Le PLUi a vocation à accompagner la dynamique et le rayonnement de la commune.
▪ 1 pôle relais : Saint Pois.
Troisième commune de l’Intercommunalité en termes de service et d’équipement, Saint-Pois connaît
des difficultés en matière d’habitat.
Le PLUi souhaite renforcer Saint-Pois dans son rôle de pôle de services et d’équipements pour l’est du
territoire.
▪ Les communes du maillage rural
Les communes du maillage rural sont le socle de proximité du territoire. Ces communes connaissent un
développement et des dynamiques très diverses.
Le PLUi mobilisera l’ensemble des outils nécessaires pour accompagner ces trajectoires dans le projet
de territoire. PLUI ercor
Penser un aménagement du territoire équilibré
Une armature urbaine à consolider ©
© Le pôle urbain composé de Villedieu-les-Poêles-
Rouffigny, la ville-centre, et de ses satellites (Fleury,
© Sainte-Cécile et la Colombe). Afin d'éviter les effets de
concurrence ville-centre / communes périphériques, une
© \ réflexion commune devra être mener sur le développe-
e ment urbain et l'habitat.
Percy-en-Normandie, le pôle secondaire. La commune
ce) joue un rôle structurant pour le nord de
l'intercommunalité. Le PLUi a vocation à accompagner la
dynamique et le rayonnement de la commune.
Saint-Pois, le pôle relais. Le PLUi souhaite renforcer Saint-
Pois dans son rôle de pôle de services et d'équipements
pour l'est du territoire.
Les communes du maillage rural sont le socle de proximité
© du territoire. Le PLUi mobilisera l'ensemble des outils
nécessaire pour accompagner ces trajectoires dans le projet
de territoire.
Villedieu-les-
Poëêles-Rouffigny
Réalisation : Citadia Conseil
1.3. Justification des choix Page 37 sur 137
L’armature vient guider le Projet d’Aménagement et de Développement Durables et territorialiser le scénario
de développement. PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 38 sur 137
2. Axe 1 : Le cadre de vie support d’une ruralité attractive
Le territoire de Villedieu Intercom se distingue par un cadre de vie de qualité, véritable atout pour ses
habitants et ses usagers.
Cette qualité trouve son essence dans les aménités (atouts), caractéristiques du territoire : des paysages
agricoles bocagers encore bien préservés, des pôles urbains garants d’un niveau de services et équipements
de proximité, un patrimoine bâti traditionnel, des emplois, une localisation au sein d’un réseau de villes
moyennes et une position centrale dans le Sud Manche. L’ensemble de ces caractéristiques fait aujourd’hui
de Villedieu Intercom un territoire rural attractif.
Le développement du territoire s’inscrit donc dans la recherche d’un projet équilibré et respectueux des
marqueurs paysagers et du cadre de vie qui en font sa singularité
Le PADD appuie la Communauté de Communes dans la mise en œuvre de sa politique de développement
durable au travers des orientations suivantes :
▪ Mettre en valeur le cadre rural, élément fondateur de l’identité du territoire de Villedieu
Intercom
o La préservation des paysages naturels et agricoles, vecteurs d’identité et sources de
biodiversité
Le territoire entend pour cela :
• S’appuyer sur les composantes de la Trame Verte et Bleue pour valoriser les
identités paysagères locales
• Valoriser l’aire d’influence paysagère de la Zone Tampon UNESCO avec vue
sur le Mont-Saint-Michel
• Conserver les espaces d’intérêt écologique fort
• Assurer la préservation du réseau hydrographique, des espaces boisés de
ripisylves
• Pérenniser les bonnes pratiques du monde rural dans la préservation et la
mise en valeur du paysage bocager.
• Préserver et valoriser le paysage bocager normand typique par une
protection adaptée à sa gestion et son évolution
o Un patrimoine à mettre en valeur
Le patrimoine naturel et bâti constitue le socle de la richesse culturelle et touristique de
Villedieu Intercom.
Le PLUi se fixe pour cela les objectifs suivants
• Valoriser les éléments de patrimoine remarquable et reconnu ainsi que leurs
abords
• Préserver les éléments de patrimoine bâti local et petit patrimoine des
espaces urbains et ruraux. PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 39 sur 137
• Maintenir et valoriser le caractère traditionnel du bâti en campagne et dans
les hameaux.
• Permettre une rénovation et requalification des bourgs en conservant
l’identité architecturale des ensembles bâtis à caractère patrimonial
▪ Préparer le territoire aux défis du changement climatique
Les conséquences du changement climatique sont aujourd’hui palpables au quotidien. Le territoire
de Villedieu Intercom doit ainsi faire face à de nouveaux défis, conséquence directe de ce
dérèglement du climat (sécheresse, épisodes météorologiques intenses...). Des mesures
d’adaptation du territoire à ces évolutions sont ainsi nécessaires. Villedieu Intercom souhaite
également préparer le territoire aux changements à venir en promouvant une anticipation de ces
dernières pour une meilleure résilience du territoire à terme.
o Rechercher une sobriété dans l’utilisation des ressources locales, notamment la ressource
en eau.
Le territoire souhaite assurer une gestion de l’eau durable dans tous ses usages, en lien
avec le SAGE côtiers ouest cotentin.
• Veiller à la qualité des milieux aquatiques et limiter les pollutions
• Assurer une consommation en eau maîtrisée en lien avec la vulnérabilité de
la ressource (changement climatique, pressions)
• Assurer un développement cohérent avec les capacités épuratoires du
territoire
• Retrouver un cycle de l’eau plus naturel en milieu urbain
• Sécuriser les abords des captages d’eau potable
• Encourager la limitation de la production de déchets et permettre leur
valorisation
o Promouvoir les ressources locales et les énergies renouvelables
• Conserver les matériaux propres à la région
• Valoriser le bois des haies
• Développer les énergies renouvelables
o Réduire la vulnérabilité du territoire et favoriser sa résilience face aux risques et nuisances
• Encadrer et limiter l’urbanisation dans les secteurs à risques
• Anticiper l’évolution des risques et nuisances liée au changement climatique
• Gérer les risques naturels notamment d’inondation
• Tenir compte des risques technologiques
• Limiter l’exposition des populations aux nuisances sonores et aux émissions
de polluants PLUI ercor
Axe I : Le cadre de vie support d'une ruralité attractive
Orientation 1 : Mettre en valeur le cadre rural, élément
fondateur de l'identité de Villedieu Intercom équilibré
MMM Assurer la préservation des espaces boisés de ripisylves.
= Préserver et valoriser le paysage bocager typique normand
par une protection adaptée à sa gestion et son évolution.
Viledieu-les-
Poëles-Rouffign
Orientation 2 : Penser un aménagement du territoire
La préservation des paysages naturels et agricoles, vecteurs d'iden- Tendre vers la sobriété foncière _ tité et sources de biodiversité, Engager un développement urbain moins consommateur EI d'espaces agricoles et naturels en favorisant les espaces
disponibles au sein des enveloppes urbaines.
f Arrêter l'urbanisation linéaire
Orientation 3 : Préparer le territoire aux défis du chan-
Rechercher une sobriété dans l'utilisation des ressources locales
= Préserver les paysages ruraux à travers les composantes à naturels et bâtis caractéristiques du territoire. gement climatique
EX Valoriser l'aire d'influence paysagère de la Zone Tampon
UNESCO avec vue sur le Mont Saint-Michel. notamment la ressource en eau Veiller à la qualité des milieux aquatiques et limiter les
pollutions
Affirmer des centres-bourgs vivants et dynamiques
+
la multiplicité des fonctions et par l'accueil de la population. ï ê risques et nuisances
Un patrimoine à mettre en valeur
“+, Garantir une identité de centre-bourg par le maintien de F à 5. j a Réduire la vulnérabilité du territoire et favoriser sa résilience face aux
Anticiper l'évolution des risques et nuisances liée au change Valoriser les éléments de patrimoine remarquable et HenEdhadoue en particules le de in ne non
(7 reconnu et leurs abords (SPR de Villedieu, monuments
historiques, sites patrimoniaux remarquables)
1.3. Justification des choix Page 40 sur 137 PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 41 sur 137
Réponse aux enjeux diagnostic / EIE de :
> Préservation des paysages et de l’identité
rurale
> Valorisation des espaces agricoles et
forestiers
> Protection des patrimoines
> Maintien de la qualité du cadre de vie
> Protection des réservoirs de biodiversité
> Anticipation des impacts du changement
climatique
> Préservation des zones humides
> Renforcement de la continuité et de la
qualité des cours d’eau
> Préservation des prairies, espaces agricoles
et naturels
> Renforcement du réseau de haies
> Maintien des axes de passage de la faune
> Rationalisation de la gestion de l’eau
potable
> Pérennisation de la ressource en eau
> Préservation de la qualité des masses
d’eaux de surface
> Anticipation des conséquences des aléas
climatologiques
> Optimisation des équipements de collecte
des déchets
> Approfondissement du développement de
nouvelles filières de valorisation
> Réduction des consommations
énergétiques
> Développement de la production
d’énergies renouvelables
3. Axe 2 : Faire rayonner Villedieu Intercom autour de son économie
L’économie de Villedieu Intercom présente un profil différent des autres territoires du Sud Manche. Il se
caractérise par une économie productive basée sur une agriculture dynamique et un tissu industriel et
artisanal pourvoyeur d’emplois.
Les besoins de cette économie sont spécifiques et aujourd’hui le territoire n’a pas la capacité foncière
suffisante pour garantir un développement pérenne des entreprises existantes et à venir.
Dans ce contexte, l’Intercommunalité souhaite mettre en place sa stratégie économique à travers le PLUi. Elle
vise à trouver un équilibre entre une économie productive créatrice d’emplois et une économie de proximité
garante de l’animation des bourgs et des campagnes.
Le PADD appuie la Communauté de Communes dans la mise en œuvre de sa politique de développement
durable au travers des orientations suivantes :
▪ Capitaliser sur les atouts économiques présents
o La Terre : préserver le potentiel agricole, pour l’agriculture présente et en devenir
Face aux nombreuses mutations que connaît le monde agricole, Villedieu Intercom vise à
préserver une activité agricole génératrice d'emplois et garante des paysages. Le
vieillissement des exploitants ou encore le morcellement des parcelles agricoles PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 42 sur 137
questionnent aujourd’hui la pérennité des exploitations ainsi que la préservation des
paysages.
C’est pourquoi Villedieu Intercom souhaite :
• Limiter l’artificialisation des terres agricoles en campagne
• Accompagner les évolutions des sièges d’exploitations
• Encourager la diversification et la valorisation de l’agriculture
• Renforcer la dynamique agricole dans toutes ses composantes
o Un savoir-faire autour des métiers d’art à valoriser
La présence historique de l’artisanat du cuivre mais aussi du bois, donne à Villedieu
Intercom, en plus d’une part de son identité, la chance de disposer d’un tissu de petites
et moyennes entreprises pourvoyeuses d’emploi.
Depuis 2015, des politiques publiques et des actions ciblées ont été mises en place afin
de valoriser les métiers d’art.
Dans la continuité des actions menées, l’Intercommunalité réaffirme à travers le PLUi sa
volonté de :
• Pérenniser l’artisanat d’art de la ville-centre
• Valoriser la formation des métiers de la métallurgie
o Promouvoir une industrie à taille humaine
Le tissu industriel constitue une des forces de l’économie en termes d’emplois et de
création de richesse. Il participe grandement au dynamisme économique du territoire
dans le Sud-Manche.
C’est pourquoi le PLUi veillera à :
• Garantir des capacités d’accueil suffisantes sur le territoire, notamment par
la création de la ZA de la Bertochère à Fleury, d’une superficie de 8 ha
• Anticiper les besoins des industries présentes et à venir sur le territoire
o Le tourisme : diversifier et compléter l’offre existante
Le renforcement du maillage des équipements à vocation touristique sur l’ensemble
du territoire constitue un atout pour le développement du tourisme.
C’est pourquoi l’Intercommunalité souhaite :
• Valoriser les activités touristiques existantes :
• Elargir les possibilités touristiques du territoire
▪ Organiser l’économie de Villedieu Intercom
Villedieu Intercom a peu de disponibilités pour accueillir des nouvelles entreprises. Le profil
industriel et artisanal du territoire nécessite une capacité à mobiliser du foncier pour accueillir de
l’emploi.
A travers ce constat, l’Intercommunalité souhaite structurer le développement économique de tel
sorte que soient confortés les emplois tout en permettant l’accueil de nouvelles entreprises. PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 43 sur 137
L’Intercommunalité vise donc une double approche qui est de :
o Compléter le maillage économique existant en développant une politique foncière
volontariste
Le développement économique s’est structuré selon un axe nord / sud en lien avec les pôles
urbains de Percy-en-Normandie et de Villedieu-les-Poêles (ville-centre et les communes
périphériques) et la recherche d’accessibilité autour de l’autoroute A84 et de la route
départementale 999.
Villedieu Intercom souhaite conforter cet axe existant tout en développement l’axe est / ouest
qui revêt un intérêt stratégique pour l’économie du territoire sur les 10 à 15 prochaines
années.
• L’Axe Nord / Sud à conforter : Avranches / Saint-Lô via l’A84 et la D999
• L’axe est / ouest à développer comme axe créateur d’emplois et facilitateur
des mobilités quotidiennes : Sainte-Cécile / Villedieu-les- Poêles-Rouffigny /
Fleury via la D924 et Villedieu-les-Poêles-Rouffigny/ Saint-Pois via la D33
• Affirmer le rôle stratégique de la gare dans les déplacements quotidiens des
actifs et des entrepreneurs
• Requalifier le bâtiment de la gare dans le cadre de l’appel à projet 1001 gares
• Développer le rôle du chemin de fer comme support logistique pour des
entreprises (le transport du fret)
o Repenser l’organisation des zones d’activités économiques existantes
Pour garantir la qualité des lieux de travail, permettre l’accueil de nouvelles entreprises et la
pérennité de l’agriculture, l’Intercommunalité souhaite apporter plus de cohérence dans les
zones existantes par :
• L’optimisation des espaces sous-utilisés au sein des zones économiques
existantes
• L’incitation à la mutualisation des équipements, des services et des
aménagements au sein des zones.
• L’amélioration de la lisibilité et de la qualité des espaces publics au sein des
zones (sécurisation des déplacements, signalétiques, mobiliers urbains, etc.).
• La prise en compte de la problématique énergétique au regard entre autres
de l’enveloppe du bâtiment (végétalisation…).
• Inciter le renouvellement urbain des zones d’activités économiques.
▪ Soutenir l’économie de proximité
Villedieu Intercom affirme l’enjeu du maintien d’une vitalité des centres-bourgs et des
campagnes tous les deux garants d’une animation durable du territoire.
En ce sens l’Intercommunalité vise à :
o Soutenir les animations intercommunales
• Préserver le tissu économique local
o Soutenir les animations des centres-bourgs et centres-villes
• Préserver la vie économique des centralités
o Soutenir les animations commerciales PLU VILLEDIEU INTERCOM
Axe Il : Faire rayonner Villedieu Intercom autour de son économie
©
Orientation 1 : Capitaliser sur les atouts économiques
présents
Préserver le potentiel agricole, pour l'agriculture présente et à venir
Face aux nombreuses mutations que connaît le monde agricole,
Villedieu Intercom vise à préserver une activité agricole génératrice
d'emplois et garante des paysages.
Le tourisme : Diversifier et compléter l'offre existante.
A Le renforcement du maillage des équipements à vocation touristique
4 @! sur l'ensemble du territoire constitue un atout pour le développe
% æ ment du tourisme. Les lieux touristiques doivent être conforter :le
#: Zoo de Champrepus, l'artisanat d'art dans la ville-centre, la zone
36 tampon de la baie du Mont-Saint-Michel, etc.
Orientation 2 : Organiser l'économie de Villedieu
Intercom
Compléter le maillage économique existant en développement une politique foncière volontariste
BERDHEE L'Axe Nord / Sud à conforter : Avranches / Saint-Lô via l'A84 et la D999.
BANANE] L'axe Est / Ouest à développer comme axe créateur d'emplois et facilitateur des mobilités quotidiennes : Sainte-Cécile / Villedieu-les-Poëles- Rouffigny / Fleury via la D924, Villedieu-les-Poëles-Rouffigny / Saint-Pois via la D33, la voie ferrée.
oulouvra ÿ- "©: Les pôles d'emplois principaux du territoire à conforter :Percy-en- > 4% + Normandie, Villedieu-les-Poêles-Rouffigny et Sainte-Cécile, Boisbenatre
Repenser l'organisation des zones d'activités économiques existan-
tes
Pour garantir la qualité des lieux de travail, permettre l'accueil de
A nouvelles entreprises et la pérennité de l'agriculture,
l'intercommunalité souhaite apporter plus de cohérence dans les
zones existantes (mutualisation, optimisation etc).
Orientation 3 : Soutenir une économie de proximité
Préserver le tissu économique local. Les entreprises existantes isolées
pourront se développer de façon maîtrisée et sous réserve d'une
justification particulière.
. # + Préserver la vie économique des centralités. Les centres sont des
KX X lieux d'animation économique à part entière qui ont pour vocation
# d'accueillir une mixité fonctionnelle et d'usage.
Maintenir un commerce de proximité fort et complémentaire de
l'offre commerciale périphérique.
N Une dépendance liée à la proximité des pôles extéri disp
de commerces de gamme supérieure. Réalisation : Citadia Conseil
1.3. Justification des choix Page 44 sur 137
• Maintenir un commerce de proximité fort et complémentaire de l’offre
commerciale périphérique
Le PADD affirme l’enjeu du maintien d’un commerce de centre-bourg fort et
complémentaire de l’offre
• Encadrer le développement des zones commerciales périphériques PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 45 sur 137
Réponse aux enjeux diagnostic / EIE de :
> Anticipation des impacts du tourisme sur
les milieux naturels et promotion du
développement durable du tourisme
> Réponse aux besoins en logements du
secteur touristique
> Confortement du tissu d’emplois local
> Maintien de l’économie agricole et
industrielle du territoire
> Revalorisation des zones d’activités
existantes
> Diversification et amélioration de la qualité
de l’offre touristique
> Renforcement de l’offre d’hébergement
touristique
> Redynamisation des centres-bourgs
4. Axe 3 : L’habitat et le cadre de vie
▪ Une programmation de logements en réponse aux besoins de développement du territoire
o Une stratégie de développement de l’habitat quantifiée qui répond aux défis sociétaux
• Le PLUi programme environ 60 logements par an soit 720 logements sur la
durée de vie du PLUi en cohérence avec le scenario de développement
• La mobilisation du parc existant pour répondre à 10% minimum des besoins
• Le reste de la programmation, soit environ 90%, sera ciblé sur une offre de
logements neufs (30% en densification et 70% en extension).
▪ Améliorer la qualité du parc existant
o Faire du tissu résidentiel un acteur de la transition énergétique
Le secteur résidentiel représente une part importante des émissions de gaz à effet de
serre et de consommations énergétiques. Il constitue ainsi un levier essentiel de la
transition énergétique engagée dans le PLUi.
Le PLUi vise ainsi à :
• Renforcer l’efficacité énergétique du parc bâti réservé à l’habitat et lutter
contre la précarité énergétique des ménages
• Permettre le développement de dispositifs de production d’énergies
renouvelables dans le tissu résidentiel
o Accompagner la réhabilitation du parc existant
L’Intercommunalité souhaite poursuivre la politique volontariste de requalification du
parc ancien dans les centres-bourgs et les centres-villes et contribuer ainsi au
renforcement de la qualité urbaine des bourgs, à travers les objectifs suivants :
• Lutter contre la déqualification du parc ancien (OPAH)
• Ralentir la hausse de la vacance sur le territoire et plus spécifiquement sur la
ville-centre et les communes fortement impactées
• Résorber le parc le plus obsolète à travers des opérations de démolition /
reconstruction
• Assurer la montée en qualité de l’offre locative privée PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 46 sur 137
▪ Accompagner le parcours résidentiel des habitants
o Diversifier les typologies et les formes urbaines
Villedieu Intercom souhaite accompagner ses évolutions sociétales en travaillant sur l’offre de
logements présente et à venir via les objectifs suivants :
• Engager la diversification des tailles et des typologies de logements produits,
dans un souci d’adéquation de l’offre et de la demande
• Afficher une intensité urbaine et une typologie d’habitat adaptée au contexte
urbain et rural :
Une densité moyenne de 18 logements par hectare est affichée sur la ville
centre du pôle principal, Villedieu-les-Poêles-Rouffigny.
Une densité moyenne de 15 logements par hectare est affichée sur les autres
communes pôles du territoire.
Une densité moyenne de 12 logements par hectare est affichée sur les
communes du maillage rural du territoire.
o Répondre aux besoins des populations spécifiques
De manière plus ponctuelle, la programmation résidentielle se doit d’apporter des réponses à
des besoins plus spécifiques.
• Le vieillissement de la population constitue un enjeu majeur pour l’avenir,
qu’il conviendra d’accompagner.
• Une diversification des produits dédiés aux personnes âgées sera engagée
afin de compléter l’offre en EHPAD.
• Lors de la création de cette offre nouvelle, une attention particulière sera
portée à son implantation géographique
▪ Habiter au sein de bourg où il fait bon vivre
o Renforcer la présence de la nature en ville
Cette nature peut se matérialiser de différentes manières dans l’espace urbain : parcs, jardins,
vergers, espaces verts d’agrément, plans et cours d’eau en milieu urbanisés, etc.
Le PLUi souhaite intégrer la nature en ville aux ambitions de densification et intensification
urbaines.
• Disposer d’espaces publics de qualité en s’appuyant sur la nature en ville,
vectrice de lien social.
• Apporter une attention à l’intégration paysagère des nouveaux projets
urbains à vocation habitat, d’équipements ou économique
• Retrouver un cycle de l’eau plus naturel en zone urbaine en favorisant dès
que possible une gestion alternative des eaux pluviales
o Favoriser les mobilités douces et les espaces de rencontre
La taille des bourgs et les distances entre les quartiers d’habitation et les services de proximité
sont propices pour un retour à des pratiques plus actives. Cette volonté s’insère également
dans un objectif plus global de prise en compte des évolutions du changement climatique.
Cette volonté s’articule autour des objectifs suivants : PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 47 sur 137
• Limiter les émissions de GES, polluants et consommations énergétiques liées
au transport
• Encourager les déplacements doux et non polluants par le renforcement et la
sécurisation du réseau de liaisons douces.
• Renforcer le lien entre les espaces de vie
o Inciter et mettre en œuvre des solutions numériques
L'Intercommunalité encourage le développement des communications électroniques sur
l’ensemble du territoire. En outre, le projet soutient au travers du développement du
numérique l’accès à l’emploi ainsi qu’aux services notamment aux services publics
dématérialisés, etc.
Le projet de territoire va dans le sens de :
• Favoriser le développement départemental du réseau numérique de très
haut débit par les moyens technologiques les plus adaptés au contexte
territorial de chaque commune
• Permettre le renforcement de l’attractivité du territoire par le
développement du réseau numérique afin de répondre aux enjeux
touristiques, économiques et agricoles
• Développer un réseau numérique performant sur l’ensemble du territoire
Les futures opérations d’aménagement d’ensemble intégreront cet enjeu en :
• Privilégiant le développement urbain, pour densifier des secteurs dotés
d’infrastructures numériques
• Facilitant le raccordement aux réseaux
Réponse aux enjeux diagnostic / EIE de :
> Préservation de l’identité rurale locale dans
les futurs aménagements
> Maintien et renforcement des réseaux de
découverte du territoire
> Renforcement de l’attractivité des familles
> Prise en compte de l’augmentation des
petits ménages
> Développement du pôle de vie et des pôles
relais (résidentiel, services, commerces…)
> Diversification de l’offre de logements,
dont logements sociaux
> Réflexion sur le devenir des grands
logements
> Résorption de la vacance
> Réhabilitation du parc ancien
> Liens entre les différents services et
équipements
> Développement de transports en commun,
de mobilités alternatives et douces
> Optimisation de l’offre de stationnement
> Aménagement de la couverture numérique
(haut débit, 4G)
> Développement d’une offre de services
diversifiée (scolaire, santé…)
> Anticipation du dérèglement climatique :
intensification du ruissellement,
préservation des éléments retenant les
sols, maîtrise de l’imperméabilisation…
> Intégration des risques dans les choix
d’aménagement
> Anticipation du développement du trafic
routier, et maintien des espaces d’habitat à
distances des activités sources de
nuisances VILLEDIEU
INTERCOM PLU
Axe II! : L'habitat, support d'accueil des actifs et de l'accompagnement des parcours de vie
©
Réhabilitation du parc de
logements existant
Rénovation énergétique
16 Projection démographique :
+0.3% par an
LE Ke ©
Habitat spécifique
et adapté
ia fi à Prise en compte du
desserrement des ménages
OUlIOUvVray-
Boisbenatre
Orientation 1 : Un accueil de population en cohérence
avec la bassin d'emploi du Sud Manche
Un besoin de main-d'oeuvre pour soutenir l'économie du territoire
Affirmer une ruralité vivante en offrant à la population des emplois,
th + des services et des équipements permettant de vivre et de travailler
4 sur le territoire. L'accueil des nouveaux ménages s'inscrit dans le
contexte économique à l'échelle du Sud Manche.
Un habitat qui répond aux défis sociétaux
fi Proposer une programmation de logements qui répondent aux évolutions sociétales de la population ( vieillissement, ménage
LE monoparentale, etc). Cette production tient compte à la fois de la
té mobilisation du parc existant et des besoins en constructions neuves pour stabiliser la population sur le territoire.
Orientation 2 : Améliorer la qualité du parc existant
Faire du tissu résidentiel un acteur de la transition énergétique.
D Renforcer l'efficacité énergétique du parc bâti réservé à l'habitat et
> lutter contre la précarité énergétique des ménages.
Accompagner la réhabilitation du parc existant
Poursuivre la politique volontariste de requalification du parc ancien
dans les centres-bourgs et les centres-villes et contribuer ainsi au
renforcement de la qualité urbaine (dispositif OPAH, remise
sur le marché des logements vacants, requalification urbaine, etc.)
Orientation 3 : Accompagner le parcours résidentiel des
habitants
Diversifier les typologies et les formes urbaines
+ O Un gradient de densité sera mis en place en fonction de la localisation
des secteurs de projets (typologie d'habitat plus dense dans la ville
centre et dans les pôles que dans les centres-bourgs ou encore dans
les quartiers d'habitation)
Répondre aux besoins des populations spécifiques
Le vieillissement de la population constitue un enjeu majeur pour
qe l'avenir, il conviendra d'adapter l'habitat en développant le maintien
à domicile et la diversification des produits.
Orientation 4 : Habiter au sein des quartiers et des
bourgs où il fait bon vivre
77%... Favoriser le bien-être de la population à travers la préservation À j des paysages urbains, la nature en ville et les espaces pour se
déplacer en toute sécurité.
Réalisation : Citadia Conseil
1.3. Justification des choix Page 48 sur 137 PLUI Kercon
as
1.3. Justification des choix Page 49 sur 137
II. Un projet respectueux des objectifs du développement durable
L’action des collectivités publiques en matière d’urbanisme poursuit plusieurs objectifs, détaillés dans les
articles L101-2 et L101-2-1 du code de l’urbanisme. Les orientations du présent PADD, incarnant le projet du
territoire, font échos à ces objectifs :
Objectifs de développement
durable des collectivités
Orientations du PADD y faisant écho
L’équilibre territorial La définition d’une armature de projet composé d’un pôle principal, d’un pôle secondaire, d’un pôle relais et des communes du maillage rural
Capitaliser sur les atouts économiques présents
La qualité urbaine,
architecturale et paysagère
notamment des entrées de
ville
La préservation des paysages naturels et agricoles, vecteurs d’identité et
sources de biodiversité
La diversité des fonctions
urbaines et rurales et la mixité
sociale dans l’habitat
Organiser l’économie de Villedieu Intercom
Soutenir l’économie de proximité
Accompagner le parcours résidentiel des habitants
La sécurité et la salubrité
publiques
Améliorer la qualité du parc existant
La prévention des risques
naturels et technologiques
Réduire la vulnérabilité du territoire et favoriser sa résilience face aux
risques et nuisances
La protection des milieux
naturels et des paysages
La préservation des paysages naturels et agricoles, vecteurs d’identité et
sources de biodiversité
Un patrimoine à mettre en valeur
La lutte contre
l’artificialisation des sols
Préserver le potentiel agricole, pour l’agriculture présente et en devenir
Une programmation de logements en réponse aux besoins de
développement du territoire
La lutte contre le changement
climatique
Rechercher une sobriété dans l’utilisation des ressources locales,
notamment la ressource en eau.
La contribution à la transition
énergétique du territoire
Promouvoir les ressources locales et les énergies renouvelables
La promotion du principe de
conception universelle pour
une société inclusive
Habiter au sein de bourg où il fait bon vivre 1.3. Justification des choix Page 50 sur 137
3
Explication des choix
retenus pour établir les
OAP PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 51 sur 137
I. Principes généraux des OAP
Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) constituent un outil privilégié du Plan Local
d’Urbanisme intercommunal (PLUi) pour mettre en œuvre un nouveau modèle de développement urbain et
pour répondre aux orientations générales fixées dans le Projet d’Aménagement et de Développement
Durables (PADD) du PLUi de Villedieu Intercom.
1. Portée juridique des OAP
Les OAP ont pour objectif d’encadrer les projets futurs de construction et d’aménagement en fixant leurs
conditions de réalisation pour garantir : une insertion paysagère et urbaine qualitative des projets, une gestion
économe de l’espace et une optimisation des aménagements de voiries et réseaux. Elles constituent une pièce
à part entière du PLUi au même titre que le rapport de présentation, le PADD, le règlement écrit et les
documents graphiques.
Les OAP sont opposables aux demandes d’autorisation d’aménager ou de construire dans les secteurs
identifiés dans le document graphique, ouverte à l’urbanisation : en zone urbaine (U) ou à urbaniser (1AU)
ouverte à l’urbanisation.
Les principes et schémas définis dans les OAP s’imposent aux projets dans un rapport de compatibilité et non
de conformité.
Les orientations d’aménagement doivent être cohérentes avec le Projet d’Aménagement et de
Développement Durables (PADD) et peuvent prévoir les actions et opérations d’aménagement à mettre en
œuvre notamment pour mettre en valeur l’environnement, les paysages, les entrées de ville et le patrimoine
ainsi que de permettre le renouvellement urbain et assurer le développement de la commune.
Elles permettent de décliner les orientations du PADD du PLUi en appliquant des principes d’aménagement
avec lesquelles les futures autorisations d’urbanisme devront être compatibles. Effectivement, ces OAP
définissent des principes d’aménagement répondant aux spécificités de chaque secteur et dont la finalité est
d’aboutir à un développement qualitatif du territoire.
Une Orientation d’Aménagement et de Programmation a été réalisée sur chacune des zones ouvertes à
l’urbanisation (dites AU) à vocation d’habitat, d’économie ou d’équipement.
Chaque secteur concerné par une OAP est soumis au phasage suivant :
Échéancier prévisionnel de l’ouverture à l’urbanisation des zones à urbaniser :
• Court terme : Zones urbanisées sur la période 2024-2030 ;
• Long terme : Zones urbanisées après 2030.
Ce phasage conditionne l’ouverture à l’urbanisation des secteurs de projet. PLU rercon
1.3. Justification des choix Page 52 sur 137
Echéancier de programmation des secteurs à vocation habitat :
Libellé Surface (en ha) Commune Nom de l’OAP
Densité
moyenne
(en
log/ha)
Programmation
attendue en
nombre de
logements
Echéancier
1AU 0,8 Beslon La Binodière 12 9 Court terme
1AU 1 Beslon La Davière 12 12 Court terme
1AU 0,5 Bourguenolles Rochelu 12 6 Court terme
2AU 0,9 Bourguenolles 12 11 Long terme
2AU 1,1 Champrepus 12 13 Long terme
1AU 1 Chérencé-le-Héron Le Bourg Neuf 12 12 Court terme
2AU 0,3 Coulouvray- Boisbenatre 12 4 Long terme
2AU 4,6 Fleury La Lande 15 55 Long terme
2AU 0,6 Fleury 15 9 Long terme
2AU 0,9 La Bloutière 12 11 Long terme
2AU 0,2 La Chapelle-Cécelin 12 3 Long terme
1AU 1,2 La Colombe La Belouze 15 18 Court terme
1AU 0,6 La Colombe Le Clos des Sources 15 9 Court terme
2AU 0,7 La Colombe 15 11 Long terme
1AU 0,6 La Lande-d’Airou La Pagerie 12 5 Court terme
2AU 1,1 La Lande-d’Airou 12 13 Long terme
1AU 0,3 La Trinité Lessange 12 3 Court terme
1AU 0,2 Le Tanu Route du moulin 12 2 Court terme
2AU 0,6 Le Tanu 12 7 Long terme
1AU- 0,6 Margueray La Mairie 12 8 Court terme
2AU 0,2 Maupertuis 12 2 Long terme
1AU 0,5 Montabot Route de Percy 12 6 Court terme
2AU 0,4 Montabot 12 5 Long terme
2AU 0,6 Montbray 12 7 Long terme
1AU 0,5 Percy-en-Normandie La Cannière- Gouisserie 15 8 Court terme
1AU 0,6 Percy-en-Normandie Moulin du Haut 15 9 Court terme PLU rercon
1.3. Justification des choix Page 53 sur 137
Libellé Surface (en ha) Commune Nom de l’OAP
Densité
moyenne
(en
log/ha)
Programmation
attendue en
nombre de
logements
Echéancier
1AU 2,1 Percy-en-Normandie Chemin de la Cannière 15 31 Court terme
1AU 0,6 Percy-en-Normandie Clos-Meslier 15 6 Court terme
1AU 0,6 Percy-en-Normandie Clos-Saint-Jean 15 11 Court terme
1AU 1,1 Percy-en-Normandie La Douve 15 16 Court terme
1AU 0,3 Percy-en-Normandie Les Fresnes 15 5 Court terme
1AU 0,4 Percy-en-Normandie Les Puits 15 5 Court terme
1AU 0,9 Percy-en-Normandie La Cannière- Hamel au Doyen 15 13 Court terme
2AU 0,8 Percy-en-Normandie Le Hamel du Val 15 12 Long terme
1AU 1,8 Sainte-Cécile La Lyre 15 22 Court terme
2AU 1,6 Sainte-Cécile 15 24 Long terme
2AU 0,7 Sainte-Cécile 15 10 Long terme
1AU 0,5 Saint-Martin-le- Bouillant Ameline 12 6 Court terme
1AU 0,6 Saint-Pois Des Cuves 15 4 Court terme
2AU 1,1 Villebaudon 12 13 Long terme
1AU 1 Villedieu-les-Poêles- Rouffigny La Ligotière 18 18 Court terme
1AU 1,2 Villedieu-les-Poêles- Rouffigny La Guillardière 18 22 Court terme
1AU 0,7 Villedieu-les-Poêles- Rouffigny La Croix aux grand 18 13 Court terme
1AU 2,3 Villedieu-les-Poêles- Rouffigny Saint-Etienne 18 41 Court terme
2AU 1,3 Villedieu-les-Poêles- Rouffigny 18 23 Long terme
Bilan des ouvertures à l’urbanisation à court terme – 2024-2030 : 22,5 ha
Bilan des ouvertures à l’urbanisation à long terme – après 2031 : 17,7 ha PLUIYHEERE
1.3. Justification des choix Page 54 sur 137
Echéancier de programmation des secteurs à vocation économique :
Bilan des ouvertures à l’urbanisation à court terme – 2024-2030 : 8,8 ha
Bilan des ouvertures à l’urbanisation à long terme – après 2031 : 7,9 ha
1AUX 3,5 Fleury ZAE Route de
Granville
Court terme
2AUX 7,9 Fleury Long terme
1AUX 2,3 Percy-en-
Normandie
ZAE La Monnerie Court terme
1AUX 1,5 Percy-en-
Normandie
ZAE La Binette Court terme
1AU 1,5 Villedieu-les-
Poêles-Rouffigny
Projet Centre de
bien être
Court terme PLU Ercon
El Périmètre de [OAP
EF Habitat individuel mbcte
(parillonaire et groupé)
6 Voie de desserte à créer
dé Haie paysagère à préserver
Citadia Conseil
yet VILLEDIEU IGN BD Ortho 2020 > Cadastre PCI 2021 NTERCOM
1.3. Justification des choix Page 55 sur 137
2. Les types d’Orientations d’Aménagement et de Programmation :
Les Orientations d’Aménagement et de Programmation définies au sein du Plan Local d’Urbanisme
intercommunal (PLUi) se divisent en deux types :
Les OAP sectorielles
Elles permettent l’organisation l’aménagement de chaque secteur ou quartier à développer :
Exemple d'une OAP en intensification à Percy-en-Normandie
En dent creuse dans l’enveloppe
urbaine
Terrain non bâti situé au cœur d’un centre-
ville, d’un bourg ou d’un hameau, il s’agit
d’un terrain agricole enclavé dans le bourg
d’une grande propriété privée à la sortie du
village. se ‘ 2
Le
ani
î
"
e
DANAAIITE
TU
" M "| 1j "
} Périmètre de l'OAP
/ / Secteur d'activités économiques
O Accès principal
= Modes actifs à créer
Haïe paysagère à préserver
ef Haie paysagère à créer
Citadia Conseil ŸZ
Juillet 2023 ”
IGN BD Ortho 2020 VILLEDIEU
Cadastre PCI 2021 INTERCOM
1.3. Justification des choix Page 56 sur 137
Exemple d'une OAP en extension à Percy-en-Normandie
Elles définissent les conditions d’aménagement garantissant la prise en compte des qualités architecturales,
urbaines et paysagères des espaces dans la continuité desquels s’inscrit le secteur. Les OAP sectorielles
peuvent porter sur des secteurs de tailles plus ou moins importantes. Le Code de l’Urbanisme ne fixe ni taille
minimale, ni taille maximale. La délimitation extérieure du secteur peut notamment être définie à la parcelle.
Le PLUi compte 31 OAP dites sectorielles : 29 à vocation d’habitat et 4 à vocations d’activités économiques.
En extension
En greffe d’un secteur déjà urbanisé, l’OAP
peut concerner des espaces encore naturels
ou agricoles en continuité d’un centre-
bourg, un site d’entrée de ville, une
extension de zone d’activité…. PLUI Kercon
LES PRINCIPES DEFINIS
DANS LE CAHIER DE$ OAP
Principes et schéma d'aménagement
spécifiques à chacun des secteurs
LES ANNEXES DU PLUi
Servitudes d'Utilité Publique (SUP)
Règlement des services réseaux et
voiries
Risques (inondation, incendie,
mouvement de terrain, ….)
Principes applicables
dans un rapport de
COMPATIBILITÉ
Dispositions
applicables dans un
rapport de
CON
Dispositions
applicables dans un
rapport de
CONFORMITÉ et de
COMPATIBILITÉ
1.3. Justification des choix Page 57 sur 137
Les OAP thématiques
Pouvant couvrir une partie ou l’ensemble du territoire, les OAP thématiques mettent en cohérence des
dispositions relatives
• à une politique particulière.
• à un thème particulier.
Elles comportent des dispositions portant sur la conservation, la mise en valeur ou la requalification des
éléments de paysage, quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs pour des
motifs d’ordre culturel, historique, architectural ou écologique.
Au sein du PLUi, deux OAP thématiques ont été définies :
• L’OAP thématique « densification ». Elle a pour vocation, dans le respect des orientations définies
par le PADD, d’optimiser la gestion du foncier au sein des zones U et de définir des conditions
d’intégration des projets.
• L’OAP thématique « TVB ». Elle a pour vocation, dans le respect des orientations définies par le PADD,
de renforcer la prise en compte de la trame verte et bleue.
1.1. Principe de compatibilité
Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) définies au sein du Plan Local d’Urbanisme
intercommunal (PLUi) constituent des principes opposables en termes de compatibilité : les autorisations
d’occupation du sol et opérations d’urbanisme délivrées par la collectivité ne doivent pas remettre en cause
ces orientations (principes de « non-contrariété »).
Ainsi, l’application des principes énoncés par les OAP permet une marge d’adaptabilité afin de répondre de
manière plus fluide aux prérogatives des projets.
Comme le règlement et ses documents graphiques, les OAP ne sont pas seulement opposables aux projets
soumis à autorisation d’urbanisme, mais, bien plus largement, à l’exécution par toute personne publique ou
privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols
et ouverture d’installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le Plan Local d’Urbanisme
intercommunal.
1.2. Articulation avec le règlement
Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) sont complémentaires des dispositions du
règlement écrit. PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 58 sur 137
Le règlement fixe, sur les zones urbaines et à urbaniser, le cadre commun des règles à respecter sur l’ensemble
du territoire en termes de nouvelles constructions et d’évolutions de l’existant.
Les OAP spatialisent certaines règles et aident à la mise en œuvre des orientations du PADD dans
l’aménagement des secteurs de développement. De plus, elles permettent de mieux qualifier le projet
d’aménagement sous-entendu par la création d’une zone AU et d’illustrer les attentes de la collectivité à
l’attention des aménageurs.
3. L’organisation du cahier des Orientations d’Aménagement et de
Programmation (OAP)
Le PLUi intègre un cahier d’Orientations d’Aménagement comportant :
• une partie introductive et applicable à des Orientations d’Aménagements et de Programmation
sectorielles présentes sur l’ensemble des communes. Elle vient présenter un référentiel de principes
applicables sur ces secteurs dans l’objectif d’orienter les porteurs de projet en termes
d’aménagement ;
• une partie présentant les OAP sectorielles à vocation résidentielle et économique,
• une partie présentant les OAP dites thématiques.
1.3. Principes d’aménagement et de construction communs de chaque OAP
Dans un objectif de renforcement de la prise en compte de la qualité des espaces dans lesquels les secteurs
d’OAP s’inscrivent, il a été créé, dans le cahier des OAP, une partie « Principes d’aménagement applicables
aux OAP » visant à illustrer les principes des Orientations d’Aménagement et de Programmation.
Ces principes ont pour objectif de sensibiliser tout porteur de projet, tant professionnels ou particulier (ou
toute entité / pétitionnaire qui souhaite aménager une zone) et ce sur l’ensemble des thématiques que
questionne l’aménagement d’un secteur.
En préambule, les OAP de Villedieu Intercom contiennent cinq principes d’aménagement :
- PRINCIPE 1 : Limiter la consommation d’espace et encourager le
développement au sein du tissu urbain existant
- PRINCIPE 2 : Maintenir les espaces d’agrément, les espaces de respiration
au sein du tissu urbain
- PRINCIPE 3 : Préserver et valoriser les entrées de villes par un
aménagement des axes de circulation principaux
- PRINCIPE 4 : S’inspirer des principes du bioclimatisme et de la construction
durable dans les nouveaux aménagements
- PRINCIPE 5 : Garantir la bonne gestion des eaux pluviales PLUIE
1.3. Justification des choix Page 59 sur 137
Dans un objectif de proposer des secteurs de développement adaptés à chaque spécificité du contexte
territorial, les schémas d’aménagement des OAP du PLUi ont été conçus selon plusieurs grands principes
d’aménagement :
Composer et organiser des lieux de vie bien intégrés dans leur environnement et dans les paysages
proches et lointains :
• S’appuyer sur les éléments structurants du paysage : courbes de niveaux, massifs boisés, alignements
d’arbres, cours d’eau, cônes de vues sur les grands paysages / éléments de patrimoine, …).
• Intégrer le projet à son environnement en traitant les limites du lotissement : celles en interface avec
le voisinage et celles situées à l’intérieur du lotissement, entre espaces communs et espaces privés.
Ces limites pourront être traitées par exemple par des plantations composées d’essences locales et/ou
murets de pierres.
• Concevoir le projet en s’inspirant des formes urbaines traditionnelles et en s’adaptant aux
caractéristiques spécifiques des bourgs ou hameaux auquel il s’accroche.
Composer et organiser des lieux de vie prenant en compte les enjeux spécifiques liés aux sites de projets
• Les OAP de secteurs mentionnent certains enjeux spécifiques aux sites de projet qui doivent être pris
en compte dans la conception des projets d’aménagement et de construction : enjeux paysagers,
environnementaux, liés à la topographie du terrain, à une greffe urbaine, à la composition urbaine…
Composer et organiser des lieux de vie attractifs répondant aux besoins des habitants :
• Organiser les accès et voies de desserte de la zone en s’attachant à la fonctionnalité, à la fois interne
et externe de la zone.
• Prévoir des cheminements doux (piétons, vélos) en tant que liens privilégiés de connexion avec les
quartiers avoisinant, le centre-bourg, les hameaux, les équipements et services.
• Travailler l’implantation des constructions en prenant en considération :
₋ la topographie du terrain naturel,
₋ les principes du bioclimatisme,
₋ la gestion de l’intimité des espaces privatifs,
• Traiter les espaces de transition entre les secteurs habités et les espaces agricoles ou d’activités pour
limiter les risques de conflit d’usages. Il s’agit de préserver ou de créer des espaces verts non bâtis ou
des haies bocagères en limite de zone.
• Préserver ou aménager des espaces verts en réponse aux enjeux de biodiversité ou de traitement des
espaces de transition.
• Gérer l’écoulement des eaux pluviales et de ruissellement en limitant les surfaces imperméabilisées
affectées aux accès, à la circulation et au stationnement et en favorisant l’infiltration sur le terrain du
projet.
• Anticiper l’évolution future de la zone, notamment en termes d’accès
• Proposer une offre diversifiée d’habitat en termes de mixité urbaine : favoriser la diversité de la
typologie du bâti PLUIE
1.3. Justification des choix Page 60 sur 137
1.4. Les OAP thématiques
OAP Densification
Les possibilités de construire au sein du bâti existant sont nombreuses. Elles se présentent selon plusieurs
types:
- Les parcelles vierges de constructions et comprises dans le tissu bâti existant (agglomération,
village et SDU) : parcelles non bâties, de fait constructibles que l’on appelle aussi «dents creuses».
- Les reliquats des parcelles déjà construites situées dans des zones constructibles qui peuvent être
redécoupés du fait de leurs tailles importantes
- Les espaces déjà bâtis qui présentent des enjeux forts par leur localisation de renouvellement
urbain
L’enjeu de l’OAP est d’accompagner la densification du bâti. Il s’agit de proposer des alternatives pour :
- Limiter l’étalement urbain et la consommation foncière en extension de l’urbanisation.
- Répondre aux besoins en logements en centre urbain et participer à la diversification de l’offre.
- Valoriser la richesse en équipements publics et commerces des centres urbains.
L’objectif de l’OAP est d’accompagner et d’encadrer l’urbanisation de ces secteurs.
Cela de manière à :
- Optimiser le foncier dans des secteurs déjà construits afin de préserver au maximum les terres
agricoles et naturelles.
- Optimiser le foncier à vocation économique et encourager à la mutualisation des équipements,
- Veiller à la bonne intégration des constructions dans le contexte urbain proche (exposition, vue,
voisinage, etc.).
- Permettre l’accueil d’opérations de logements qui seront de préférence de types individuels
groupés, intermédiaires et petits collectifs de manière à favoriser la mixité urbaine et sociale
(petits et grands ménages, jeunes et plus anciens, locataires et propriétaires ...).
OAP TVB
La trame verte et bleue (TVB) vise à renouveler cette approche patrimoniale en s’attachant à la fois à la
conservation et à l’amélioration des milieux et à limiter la fragmentation des milieux naturels, tout en prenant
également en considération les éléments dits de « nature ordinaire » concourant à la fonctionnalité
écologique des territoires en tant qu’espaces relais pour la biodiversité.
Cette volonté de préservation globale s’est retrouvée renforcée par la récente Loi n°2021-1104 du 22 août
2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets qui
stipule que « Les orientations d'aménagement et de programmation définissent, en cohérence avec le projet
d'aménagement et de développement durables, les actions et opérations nécessaires pour mettre en valeur
les continuités écologiques. » (article 200 de la Loi modifiant l’article L. 151-6-2 du Code de l‘Urbanisme).
Dans ce cadre, Villedieu Intercom a souhaité apporter une vision d’ensemble à l’aménagement de son
territoire pour une meilleure prise en compte de son patrimoine naturel terrestre et aquatique et ce PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 61 sur 137
également en écho à l’ambition portée par le PADD du PLUi de préserver durablement la Trame Verte et Bleue
comme support d’un patrimoine riche et identitaire et de conforter la nature en ville. Il s’est ainsi agit de
décliner plus précisément des intentions d’aménagement, en précisant les orientations du PADD et en lien
avec les outils mobilisés dans la traduction règlementaire (EBC, inscriptions graphiques de protection des
éléments de TVB…)
• Protéger les réserves de biodiversité et les corridors écologiques
• Eviter l’urbanisation des espaces naturels et agricoles incompatible avec la préservation des sites
• Préserver la qualité et la quantité de la ressource en eau
• Conserver les paysages du territoire, ses espaces boisés et son bocage
L’OAP se structure autour :
▪ d’orientations générales applicables à tous les espaces identifiés comme réservoirs de biodiversité sur
le territoire afin de garantir leur préservation et leur fonctionnalité écologique en tant que cœur de
biodiversité ;
▪ d’orientations générales applicables à tous les espaces relais du territoire (toutes les sous-trames) afin
de conforter le rôle de ses espaces pour les déplacements de la faune mais également les enrichir
(actions de renaturation, augmentation des surfaces d’intérêt écologique, construction de nichoir,
gîtes…) et concilier au mieux les usages à l’appui notamment d’aménagement de valorisation et de
découverte du patrimoine naturel (sentiers…) ; PLUIE
1.3. Justification des choix Page 62 sur 137
1.5. Les OAP sectorielles et les OAP de secteur d’aménagement
Les zones à urbaniser ouvertes à l’urbanisation sont toutes couvertes par une OAP car il s’agit d’une obligation légale.
Cela permet de bien encadrer et guider l’aménagement de ces secteurs.
Pour certains d’entre eux, l’OAP vaut règlement (OAP de secteur d’aménagement) afin de donner une place plus grande
à l’urbanisme de projet sur des secteurs complexes ou à enjeux particuliers.
Objectifs et principes d’aménagement des OAP
Les OAP ont été élaborées en poursuivant les objectifs suivants, cohérents avec les orientations du PADD :
• Promouvoir une urbanisation cohérente et mesurée, en lien avec les quartiers limitrophes.
• Favoriser la perméabilité à travers les quartiers.
• Faciliter les connexions entre les projets et l’existant.
• Connecter les opérations aux zones urbanisées existantes.
• Connecter les cheminements pour modes doux aux liaisons douces existantes, aux transports en
commun et/ou aux polarités principales.
• Programmer la densification des secteurs stratégiques.
• Promouvoir une diversité de typologie du bâti.
• Favoriser l’intégration paysagère des projets urbains.
• Améliorer la qualité du cadre de vie.
• Réduire l’effet de densité en aménageant des espaces publics et des espaces végétalisés vecteur de
lien social.
• Favoriser la mixité sociale.
Structuration des OAP dites sectorielles
Les OAP visent à promouvoir une urbanisation cohérente et raisonnée, en lien avec les quartiers limitrophes.
Un travail de « couture » est proposé à travers les OAP entre les nouveaux quartiers et les tissus existants. Les
densités, les liaisons et les espaces tampons, … visent à intégrer les projets à leur environnement proche.
Des principes de desserte et de voirie sont fixés par les schémas d’aménagement définis pour chaque secteur.
L’objectif des prescriptions relatives à l’organisation des voies internes et des accès est de permettre la
réalisation de coutures viaires entre les nouveaux quartiers et les tissus existants.
Les opérations le plus conséquentes, intègrent des principes de liaisons douces, permettant de connecter les
opérations aux zones urbanisées existantes. Les cheminements modes doux se connectent principalement aux
liaisons douces existantes et/ou aux centres-bourgs proposant une offre de services et de commerces. Les
formes bâties des OAP visent une certaine cohérence avec les secteurs urbains environnants. Une
densification est programmée sur tous les secteurs.
Afin de favoriser une intégration paysagère des projets, des mesures sont mises en place dans les OAP. Des
espaces tampons enherbés ainsi que des haies végétalisées sont programmées en frange.
La plantation d’arbres et de bosquets au sein des opérations et/ou le long des voies participe au maintien de
la qualité du cadre de vie.
Dans une même optique de développement du cadre de vie, en participant à la création de lien social entre
les habitants, certaines OAP, s’appliquant sur des secteurs stratégiques, prévoient la création d’espaces
communs/partagés (espaces verts notamment). PLUI ercor
_
1.3. Justification des choix Page 63 sur 137
Au sein des OAP prévoyant l’accueil de logements collectifs et/ou groupés, des places de stationnement sont
aménagées sur les espaces publics et/ou le long de voies afin de répondre aux besoins des visiteurs et/ou des
habitants. Des espaces publics et espaces végétalisés sont aménagés dans les projets les plus denses.
30 OAP sectorielles ont été élaborés à l’échelle du territoire intercommunal.
II. Bilan des OAP
1. Surfaces des secteurs d’OAP par communes
COMMUNES
OAP A VOCATION
PRINCIPALE
D’HABITAT
OAP A
VOCATION
PRINCIPALE
D’ECONOMIE
ET/OU
D’EQUIPEMENT
Surfaces totales des
OAP toutes vocations
confondues
(en ha)
Nombre
de
logements
Surface des OAP
(en ha)
Surface des
OAP
(en ha)
Beslon 1,8 / 1,8 21 Bourguenolles 0,5 0,5 6 Chérencé-le-
Héron 1 1 12 Fleury 0 3,5 3,5 0 La Colombe 1,8 1,8 27 La Lande-
d’Airou 0,6 0,6 5 La Trinité 0,3 0,3 3 Le Tanu 0,2 0,2 2 Margueray 0,6 0,6 8 Montabot 0,5 0,5 6 Percy-en-
Normandie 7,1 3,8 10,9 104 Saint-Martin-
le-Bouillant 0,5 0,5 6 Saint-Pois 0,6 0,6 4 Sainte-Cécile 1,8 1,8 22 Villedieu-les-
Poêles-
Rouffigny
5,2 1,5 6,7 94
TOTAL 22,5 8,8 31,3 320 PLU Ercon
1.3. Justification des choix Page 64 sur 137
2. Traduction des objectifs du PADD à travers les OAP
OBJECTIFS DU PADD DISPOSITIONS DES OAP
AXE
TRANSVERSAL|
PENSER UN
AMÉNAGEMENT
DU TERRITOIRE
ÉQUILIBRÉ
OBJECTIF 1 :
Un accueil de population en
cohérence avec le bassin
d’emploi du Sud Manche
• La quantification des OAP répond aux objectifs de
production du nombre de logements
OBJECTIF 2 :
Une armature urbaine à
consolider
• Dans les OAP des polarités, une diversification des
formes d’habitat est proposée.
OBJECTIF 3 :
Affirmer des centres-bourgs
vivants et dynamiques
• La localisation préférentielle des secteurs de
développement dans les polarités et près des
centres-bourgs permet de conforter les
équipements de proximité qui y sont présents.
Permettant l’accueil de nouveaux résidants, ces
nouveaux quartiers participent au développement
de l’offre locale. Le réseau de cheminement a
également été réfléchi afin de faciliter au mieux
l’accès à ces équipements.
OBJECTIF 4 :
Tendre vers la sobriété foncière
• Les OAP proposent des opérations plus denses que
les projets constatés à ce jour sur
l’intercommunalité du fait notamment des objectifs
de modération de la consommation d’espace.
• Dans l’organisation des futures opérations il a été
privilégié des formes urbaines réinterprétant les
codes des bâtis typiques des bourgs et formes
urbanistiques existantes spécifiques au contexte
local.
OBJECTIFS DU PADD DISPOSITIONS DES OAP
AXE 1 | LE
CADRE DE VIE
SUPPORT D’UNE
RURALITÉ
ATTRACTIVE
OBJECTIF 1 :
Mettre en valeur le cadre rural,
élément fondateur de l’identité
du territoire de Villedieu
Intercom
• Les cônes de vues, le patrimoine bâti, l’intégration
paysagère, la topographie sont des éléments pris en
considération dans l’objectif d’intégrer les
opérations à leur environnement.
• La végétation existante est préservée si elle
représente un intérêt paysager ou de biodiversité.
OBJECTIF 2 :
Préparer le territoire aux défis du
changement climatique
• Aucune zone à urbaniser n’a été délimitée sur des
secteurs identifiés en milieux remarquables
notamment en réservoirs de biodiversité.
• La desserte en réseaux a été prise en compte dans
les choix de délimitation des zones à urbaniser.
• Les risques sont pris en compte lors de la définition
des projets. L’assainissement et la sensibilité des
milieux ont aussi été étudiés afin de bâtir les zones les
plus propices et les moins impactantes.
• Les franges urbaines / agricoles sont traitées par des
zones tampons et la création de haies afin de limiter
les conflits d’usages d’une part et d’enrichir la trame
verte urbaine d’autre part PLUIE
1.3. Justification des choix Page 65 sur 137
OBJECTIFS DU PADD DISPOSITIONS DES OAP
AXE 2 | FAIRE
RAYONNER
VILLEDIEU
INTERCOM
AUTOUR DE SON
ÉCONOMIE
OBJECTIF 1 :
Capitaliser sur les atouts
économiques présents
• Les règles associées aux zones à urbaniser à
vocation économique permettent
d’encadrer la structuration de l’activité
économique attendue selon les secteurs. En
appui avec le schéma de principe de l’OAP,
elles proposent des aménagements favorisant
la création de zones d’activités qualitatives
(végétalisation, implantation du bâti, …).
OBJECTIF 2 :
Organiser l’économie de
Villedieu Intercom
OBJECTIF 3 :
Soutenir l’économie de
proximité
OBJECTIFS DU PADD DISPOSITIONS DES OAP
AXE 3 | L’HABITAT
ET LE CADRE DE
VIE
OBJECTIF 1 :
Une programmation de
logements en réponse aux
besoins de développement du
territoire
• Dans l’organisation des futures opérations il a
été privilégié des formes urbaines
réinterprétant les codes des bâtis typiques des
bourgs et formes urbanistiques existantes
spécifiques au contexte local.
• Les franges urbaines / agricoles sont traitées
par des zones tampons et la création de haies
afin de limiter les conflits d’usages d’une part
et d’enrichir la trame verte urbaine d’autre
part.
• Les schémas des OAP intègrent une trame
viaire et de cheminements doux, ainsi que des
espaces de stationnements si nécessaires.
L’objectif est de fluidifier les déplacements et
de favoriser l’usage des modes doux. Pour
certains secteurs, qui nécessitent plusieurs
opérations d’aménagement d’ensemble, des
emplacements réservés ont été positionnés
afin de gérer la faisabilité des opérations
résidentielles pressenties
OBJECTIF 2 :
Améliorer la qualité du parc
existant
OBJECTIF
3 :
Accompagner le parcours
résidentiel des habitants
OBJECTIF 4 :
Habiter au sein du bourg où il
fait bon vivre PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 66 sur 137 1.3. Justification des choix Page 67 sur 137
4
Explication des choix
retenus pour établir le
règlement PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 68 sur 137
I. Organisation générale des pièces du règlement
Le règlement du PLUi se structure autour :
• D’un document graphique où figurent les différentes zones (urbaines, à urbaniser, agricoles,
naturelles) définies sur le territoire intercommunal et auxquelles se superposent l’ensemble des
prescriptions et informations particulières :
o Les Emplacements Réservés (L 151-41 du Code de l’Urbanisme).
o Les bâtiments susceptibles de changer de destination (L 151-11 du Code de l’Urbanisme)
o Les éléments identifiés au titre des articles L 151-19 et L 151-23 du Code de l’urbanisme.
o Les Espaces Boisés Classés (EBC).
o Les secteurs faisant l’objet d’Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP).
• d’un règlement écrit venant fixer les dispositions générales s’appliquant à l’ensemble du territoire
intercommunal. Il fixe aussi les règles applicables à l’intérieur de chacune des zones délimitées par le
document graphique.
Chaque zone est régie par sept articles s’organisant de la manière suivante :
Chapitre 1. Usage des sols et destination des constructions
Article 1.1 : Destinations et sous-destinations des constructions, usages et affectations des sols, nature
d’activités interdites ou autorisées sous conditions.
Article 1.2 : Mixité fonctionnelle et sociale
Chapitre 2. Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères
Article 2.1 : Volumétrie et implantation des constructions
Article 2.2 : Insertion architecturale, urbaine, paysagère et environnementale
Article 2.3 : Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions.
Article 2.4 : Stationnement
Chapitre 3 : Equipements et réseaux
Article 3.2 : Conditions de desserte par les réseaux PLU Ercon
1.3. Justification des choix Page 69 sur 137
II. Organisation du zonage
Les Plans Locaux d’Urbanisme, conformément aux articles L 101-1 à L 101-3 doivent déterminer les conditions
permettant d’assurer, dans le respect des objectifs du développement durable, l’équilibre notamment entre
le renouvellement urbain maîtrisé, l’utilisation économe des espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF)
et la protection des sites, milieux et paysages naturels, la sauvegarde des ensemble urbains et du patrimoine
bâti remarquables.
Le Plan Local d’Urbanisme intercommunal Villedieu Intercom vise à permettre l’évolution et la densification
des tissus urbains existants et des secteurs actuellement ouverts à l’urbanisation et à privilégier le
développement d’espaces situés au sein des enveloppes urbaines ou en continuité des villages et hameaux
existants.
La phase de diagnostic du territoire a permis d’identifier les enjeux environnementaux et agricoles. Ainsi, les
enjeux environnementaux ciblent, sur la base de l’état initial de l’environnement, les terrains qu’il convient de
préserver pour assurer les équilibres des milieux naturels et les continuités écologiques.
Les espaces urbanisés et le choix de développement ont été guidés en associant à la fois une inversion du
regard et une analyse des paysages urbains et naturels. Inverser le regard consiste à privilégier une démarche
qui identifie les enjeux naturels, les enjeux agricoles et donc les espaces agricoles et naturels à préserver, ainsi
que les secteurs soumis à des risques, et plus spécifiquement les risques naturels (inondation notamment). Le
travail de terrain et l’analyse des paysages et de la morphologie urbaine permettent d’identifier les éléments
à préserver (paysagers, patrimoniaux, etc.) ainsi que les secteurs préférentiels d’extension en cohérence avec
le bâti existant.
Zones du PLU U AU A N
Surface (ha) 870,83 ha 56,51 23 096,01a 5 621,95
Pourcentage 2,94% 0,19% 77,91% 18,96%
La combinaison de l’ensemble de ces critères ainsi que l’analyse des capacités de densification à l’intérieur des
espaces bâtis permettent en lien avec les objectifs du PADD de déterminer cet équilibre entre le
renouvellement et le développement urbain maîtrisé, l’utilisation économe des espaces naturels, agricoles et
forestiers et la protection des sites, des milieux et paysages naturels, la sauvegarde des ensembles urbains et
du patrimoine bâti remarquables.
Ainsi, la pertinence de l’ouverture à l’urbanisation de certains secteurs inscrits comme constructibles (à court,
moyen et/ou long terme) dans les documents d’urbanisme communaux précédemment en vigueur ont dû être
réinterrogés pour prendre en compte ces éléments mais également les évolutions législatives en matière
d’urbanisme (modération de la consommation d’espaces, préservations des trames vertes et bleues, etc.). PLU KrEercor
7,37
35
1.3. Justification des choix Page 70 sur 137
1. Les différents types de zones
Le règlement graphique du PLUi, ou « plan de zonage », se décompose en quatre catégories, déclinées en
zones et en secteurs aux règles différentes, visant à considérer les enjeux du territoire et à répondre aux
objectifs du Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD).
Le zonage comprend quatre différents types de zones ayant chacune une vocation différente :
• Zone Urbaine : « zone U », comprenant les secteurs suivants UA/UA1, UB, UC à vocation d’habitat, US à vocation d’équipement et UX à vocation d’activités
Type zone Surface (en ha)
UA 10,38
UA1 29
UB 477,37
UC 128,51
US 59,47
UX 164,05
• Zone A Urbaniser : « zone AU », comprenant les secteurs suivants 1AU, 2AU à vocation d’habitat et 1AUX et 2AUX à vocation d’activités
Type zone Surface (en ha)
1AU 22,5
1AUX 7,39
2AU 17,7
2AUX 7,85
• Zone Agricole : « zone A », comprenant les secteurs suivants A, Ap permettant la protection des captages d’eau en secteur agricole et Ax permettant le développement d’activités existantes
Type zone Surface (en ha)
A 23 058,02
AX 16,0
AP 0,5 PLU KrEercor
1.3. Justification des choix Page 71 sur 137
• Zone Naturelle : « zone N », comprenant les secteurs suivants N, Np permettant de protéger les captages d’eau en secteur naturel; Nc d’activités de carrières ; Nt d’activités touristiques, Nx permettant le développement d’activités existantes, Nz pour le parc zoologique et Nl pour les espaces naturels de loisirs.
Type zone Surface (en ha)
N 4 869,4
NC 59,95
NL 3,18
NP 696,72
NT 1,67
NX 5,05
NZ 7,98
Chaque zone est déclinée en sous-secteurs correspondant à une vocation particulière et dans lesquelles
s’appliquent des règles écrites différentes.
Au sein des zones agricoles et naturelles, ont été définis des sous-secteurs indicés correspondant à des
Secteurs de Taille et de Capacité d’Accueil Limitées, dits STECAL. Ces secteurs indicés de STECAL sont à
dissocier des secteurs naturels et agricoles indicés.
Ces secteurs de STECAL sont régis par l’article L 151-13 du Code de l’urbanisme et correspondent à des espaces
isolés au sein des espaces agricoles ou naturels où la constructibilité est autorisée sous réserve d’être limitée
et exceptionnelle.
Le règlement du PLUi précise les conditions de hauteur, d’implantation et de densité des constructions,
permettant d’assurer leur insertion dans l’environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère
naturel, agricole ou forestier de ces secteurs de STECAL. PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 72 sur 137
2. Les trames spécifiques
• Les Emplacements Réservés (article L 151-41 du Code de l’Urbanisme) :
En application de l’article L 151-41 du Code de l’Urbanisme, des emplacements réservés peuvent être délimités
s’ils sont strictement réservés :
• aux voies et ouvrages publics,
• aux installations d’intérêt général à créer ou à modifier,
• aux espaces verts à créer ou modifier ou aux espaces nécessaires aux continuités écologiques, • aux programmes de logement incluant une mixité sociale,
Une réflexion sur les emplacements réservés a été menée sur l’ensemble des communes, en s’appuyant
notamment sur les PLU existants et aux besoins issus des projets d’aménagements portés.
Les emplacements réservés ont été identifiés sur le territoire, ont des objectifs différenciés :
▪ Aménagement de voiries : la majorité des emplacements réservés ont été créés pour créer ou élargir
des voiries, afin d’améliorer et de sécuriser la desserte et la circulation dans les communes. Certains
emplacements réservés sont dédiés à la création de liaisons douces, afin de favoriser les modes actifs
sur le territoire.
▪ Création d’espaces de stationnement : plusieurs futurs parkings à agrandir ou créer ont été fléchés
par les élus, la plupart du temps afin de desservir des équipements communaux ou des sites
touristiques.
Seules les communes de Villedieu les Poêles – Rouffigny, de Sainte-Cécile et de Fleury disposent
d’emplacements réservés qui figurent au zonage du PLUi. PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 73 sur 137
• Les Espaces Boisés Classés (articles L 113-1 et suivants du Code de l’Urbanisme) :
L’article L 113-1 du Code de l’urbanisme indique que le PLUi peut « classer » comme espaces boisés, les bois,
forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu’ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non,
attenant ou non à des habitations. Ce classement peut s’appliquer également à des arbres isolés, des haies ou
réseaux de haies ou des plantations d’alignement. Le classement interdit tout changement d’affectation ou
tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des
boisements.
Pour répondre aux objectifs en matière de Trame verte et bleue, développés dans le PADD, l’outil EBC a été
mis en place dans le PLUi pour :
• affiner la protection des milieux boisés les plus emblématiques,
• compléter la gestion de l’armature des continuités écologiques, Natura 2000, ZNIEFF, • s’assurer du respect de préservation du caractère boisé des boisements issus de compensations environnementales.
Les espaces boisés sont identifiés aux documents graphiques en tant qu’espaces boisés classés et sont soumis
aux dispositions des articles L 113-1 et suivants du Code de l’urbanisme relatifs aux Espaces Boisés Classés.
L’élaboration du PLUi a été l’occasion de mener une nouvelle analyse des boisements sur l’ensemble des
communes.
Les espaces boisés identifiés au PLUi sont les espaces arborés existants en milieu urbain, naturel ou agricole.
Ces espaces présentent un intérêt paysager et/ou patrimonial et/ou écologique. À ce titre, cette trame ne
comprend pas les boisements n’ayant pas d’intérêt écologique tels que les peupleraies et les résineux faisant
généralement l’objet d’une exploitation forestière. Les documents graphiques recensent des Espaces Boisés
Classés répartis sur l’ensemble du territoire.
Le classement au titre des espaces boisés classés interdit tout changement d’affectation ou tout mode
d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements.
Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de plein droit de la demande d’autorisation de
défrichement prévue au chapitres I et II du titre Ier du livre II du Code forestier. Les coupes et abattages sont
soumis à la déclaration préalable prévue par l’article L 421-4, sauf si la parcelle relève d’un plan simple de
gestion ou tout autre outil de gestion approuvé dans le cadre du Code forestier.
Le PLUi identifie au titre de l’article L 113-1 :
• 1 049,3 ha d’espaces boisés
• 708,9 km de haies PLUI Eco"
PRESCRIPTIONS GRAPHIQUES
Villedieu Intercom
L_] Limite d'EPCI
[| Limites communales
___ Haies et alignements d'arbres à protéger
en tant qu'EBC (L.113-1)
Espace boisé classé au titre de l'article (L.113-1)
Source : Cadastre PCI 2023
Réalisation : Citadia Conseil - Février 2025
CITADIA
1.3. Justification des choix Page 74 sur 137 PLUIE
1.3. Justification des choix Page 75 sur 137
• Inscriptions graphiques visant à protéger le patrimoine végétal, les alignements d’arbres et les
haies ainsi que la trame verte urbaine
Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les sites et secteurs à protéger
pour des motifs d'ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des
continuités écologiques et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation au
titre de l’article L.151.23 du Code de l’Urbanisme.
Afin de satisfaire les objectifs de préservation des paysages, de la Trame verte et bleue et du patrimoine
naturel prônés dans le PADD, les règlements graphiques et écrits prévoient l’identification de plusieurs
secteurs paysagers à protéger pour des raisons écologiques et paysagères.
Afin d’en assurer la préservation, le règlement prescrit la conservation de leur aspect naturel et végétal.
Pour les alignements d’arbres et les haies, un inventaire a été réalisé dans le cadre du PLUi puis inscrit au
règlement graphique. Ces boisements particuliers sont identitaires du territoire, où le réseau de haies est très
développé. Par ailleurs, leur rôle avéré dans la fonctionnalité écologique des espaces agricoles les rend très
importants pour la trame verte locale (microclimat, ombrage, maintien des sols etc.). Enfin, les alignements
d’arbres repérés dans les secteurs urbains participent grandement à la qualité paysagère du tissu urbanisé et
à la trame verte urbaine, c’est pourquoi il a été souhaité de les protéger au sein du PLUi et garantir leur
pérennité.
Pour ce faire, le règlement requiert que ces linéaires peuvent être déplacés et doivent être remplacés en cas
de destruction. Spécifiquement pour les haies, le percement reste possible mais de manière mesurée afin de
ne pas non plus entraver l’activité agricole mais la concilier sur ce point avec la préservation de ce patrimoine
végétal identitaire et dont les services écosystémiques ne sont plus à démontrer.
En ce qui concerne l’inscription graphique en secteur bâti, elle recouvre les vergers et fond de jardins servant
de transition avec les zones agricoles et porte l’ambition de favoriser le maintien de ces éléments de trame
verte au sein des tissus urbains au regard des aménités éco-paysagères qu’elles apportent (qualité du cadre
de vie, rafraichissement de l’atmosphère, ombrage, infiltration des sols, fonction nourricières…).
Compte-tenu de la diversité de l’occupation des sols couverts par cette inscription graphique le règlement
tend à maintenir la perméabilité écologique des sites et préserver le caractère végétal contribuant à en faire
de lisières qualitatives ou des aires de respiration via une constructibilité et des possibilités d’aménagements
limitées.
Le PLUi identifie au titre du L 151-23 :
• 13 arbres remarquables
• 576 km de haies à protéger
• 201,3 ha de boisement
• 2 421,2 ha de zones humides PLUI Kercon
0 2 Le ( \
PRESCRIPTIONS GRAPHIQUES A Villedieu Intercom
[__] Limite d'EPCI
[| Limites communales
*__ Arbre remarquable à protéger (L.151-23)
—— Haies et alignements d'arbres à protéger (L.151-23)
HE Boisement à protéger ( L.151-23)
EA Verger à protéger (L.151-23)
[=] Zone humide identifiée (L.151-23)
Source : Cadastre PCI 2022
Se Réalisation : Citadia Conseil - Novembre 2023
CITADIA
1.3. Justification des choix Page 76 sur 137 PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 77 sur 137
• Eléments remarquables du patrimoine et du paysage (articles L 151-19 du Code de l’urbanisme) :
Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et identifier, localiser et délimiter les
quartiers, îlots, immeubles bâtis ou non bâtis, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à
conserver, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique ou architectural et
définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation, leur conservation ou leur
restauration.
L’objectif principal concernant ce patrimoine bâti repéré et cartographié est d’empêcher de porter atteinte
aux caractéristiques particulières qui ont conduit à cette identification, notamment de leur singularité
architecturale, de leur typologie, de leurs matériaux, etc.
Tels que les articles L 151-41 et R 421-28 du Code de l’urbanisme l’indiquent, ce classement instaure le permis
de démolir et/ou la déclaration préalable de travaux.
L’objectif est de fournir un cadre juridique garant du maintien des éléments de patrimoine non-monumental
du territoire et des éléments vernaculaires.
Les prescriptions définies ne visent pas à figer l’élément mais bien à garantir que son évolution maintienne
ses spécificités et son caractère notamment les éléments de modénature de façade, les ornements et limiter
l’introduction d’éléments de composition architecturale dénaturant (en termes de style ou d’époque) la
qualité de son enveloppe.
Le règlement fixe que les caractéristiques des bâtiments, porteurs de l’identité du territoire et des éléments
de « petit patrimoine » doivent être pérennisés lors des travaux.
Les communes de Villedieu Intercom ont réalisé un repérage des éléments de patrimoine, bâti et naturel, à
protéger et à mettre en valeur. Ces éléments participent à l’identité du territoire ou contribuent à la richesse
du paysage et à la protection de la biodiversité.
Le diagnostic du patrimoine répertorie les éléments que les communes ont souhaité protéger, en établissant
un relevé détaillé de ces éléments de petit patrimoine protégés, indiqués sur le règlement graphique.
Le PLUi identifie 286 bâtiments au titre de l’article L 151-19. PLUI Kercon
GIT
ÈS.
DE
PRESCRIPTIONS GRAPHIQUES
Villedieu Intercom
[__] Limite d'EPci
[| Limites communales
e Patrimoine bâti à protéger (L.151-19)
&«Æ Source : Cadastre PCI 2022
SE Réalisation : Citadia Conseil - Septembre 2023
ADIA
1.3. Justification des choix Page 78 sur 137 PLUIXHESE XL
dde
nr
4
nts ‘es
1.3. Justification des choix Page 79 sur 137
• Les linéaires commerciaux à protéger :
L’article L 151-19 du Code de l’urbanisme dispose que le règlement peut identifier et délimiter les quartiers,
îlots et voies dans lesquels est préservée ou développée la diversité commerciale. L’ensemble des cases
commerciales ne peuvent avoir un autre usage et donc ne peut faire l’objet d’un changement de destination,
notamment à vocation d’habitat.
Les services et commerces jouent un rôle majeur dans l’attractivité et la vitalité des centres-bourgs du
territoire en participant à l’animation des villes et quartiers.
Afin de renforcer le rôle des centralités urbaines et en vue d’assurer le maintien d’une dynamique
commerciale en centre-bourg, il est fait application de l’article L 151-37 4° du Code de l’urbanisme.
Les centres-bourgs concernés sont ceux de Villedieu-les-Poêles-Rouffigny et Percy-en-Normandie.
Villedieu-les-Poêles-Rouffigny Percy-en-Normandie
Les documents graphiques du règlement identifient 3,92 km de linéaires commerciaux à protéger. PLUI Kercon
Villedieu Intercom
[__] Limite d'EPcI
[] Limites communales
—— Linéaire commercial à protéger (L.151-16)
22 KE Source : Cadastre PCI 2022
Fe Réalisation : Citadia Conseil - Septembre 2023
CITADIA
PRESCRIPTIONS GRAPHIQUES
1.3. Justification des choix Page 80 sur 137 PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 81 sur 137
• Les changements de destination en zones agricoles, naturelles ou forestières :
L’article L 151-11 du Code de l’urbanisme dispose que dans les zones agricoles, naturelles et forestières, le
règlement peut désigner les bâtiments qui peuvent faire l’objet d’un changement de destination, dès lors que
ce changement de destination ne compromet pas l’activité agricole et/ou la qualité paysagère du site. Il est
soumis, en zone agricole, à l’avis conforme de la Commission Départementale de Préservation des Espaces
Naturels Agricoles et Forestiers (CDPENAF) et en zone naturelle à l’avis de la Commission Départementale de
la Nature, des Paysages et des Sites (CDNPS).
Le territoire de la Villedieu Intercom, à dominante rurale, comprend de nombreux bâtiments agricoles de
qualité dont la destination pourrait évoluer. Étant donné que l’évolution de ces bâtiments vers d’autres
destinations n’est pas autorisée (sauf si cette évolution relève d’une activité complémentaire à l’activité
agricole existante) il est nécessaire de les identifier afin de permettre leur changement de destination s’il
n’entrave pas au fonctionnement de l’activité agricole.
De plus, cela permet de répondre à une certaine demande en logements et en hébergements touristiques
(type chambres d’hôtes, gîtes, …) inscrits dans l’espace rural, participant au maintien du patrimoine et à la
préservation des espaces naturels.
La possibilité de changement de destination offerte dans le cadre du PLUi en zone agricoles et naturelles
permet d’encadrer l’évolution d’anciens bâtiments agricoles en prévoyant leur changement de fonction vers
des destinations autres en respectant le caractère agricole ou naturel de la zone. Il s’agit d’autoriser ce
changement vers des vocations qui valorisent le patrimoine architectural de ce patrimoine vernaculaire,
notamment l’habitat ou l’hébergement touristique de type gîte ou chambre d’hôte, ou encore l’artisanat et
commerce de détail, etc.
L’ensemble des bâtiments identifiés pourront faire potentiellement l’objet d’une demande de changement de
destination. Au moment du dépôt de permis de construire, l’avis conforme de la CDPENAF ou de la CDNPS
dans les espaces naturels sera nécessaire pour valider l’effectivité du changement de destination.
Les documents graphiques du règlement identifient ces bâtiments en zones agricoles, naturelles et forestières.
Le PLUi identifie 384 bâtiments pouvant faire l'objet d'un changement de destination.
Un atlas récapitulatif des changements de destination est joint au présent rapport de présentation. PLU Ercon
PRESCRIPTIONS GRAPHIQUES
Villedieu Intercom
[__] Limite d'EPci
[1 Limites communales
À Bâtiment pouvant faire l'objet d'un
‘ De changement de destination (L.151-11)
ADS
£ Source : Cadastre PCI 2022
SE Réalisation : Citadia Conseil - Novembre 2023
CITADIA
1.3. Justification des choix Page 82 sur 137 PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 83 sur 137
III. Justifications des zonages par communes
Beslon :
Les zone 1 AU représentent une superficie de 1,8 ha. Elles sont en continuité directe du bourg et
permettent la construction de 21 logements nouveaux logements. A noter que le secteur 1 AU proche de l’église appartient déjà à la commune.
La zone Nl située au nord, est un secteur relativement humide qui ne peut faire l’objet d’urbanisation et qui servira d’espace de loisirs.
L’espace de densification situé proche de la rue des pommiers devrait être rapidement urbanisé
puisque le propriétaire dispose d’un projet qui permettra de combler cette dent creuse.
A la Huardière, la zone UC permettra une densification du secteur, sans capacité d’extension.
Boisyvon :
La commune de Boisyvon, de part la configuration et la superficie de son cœur de bourg, n’a pas été
considérée comme pouvant faire l’objet d’une extension. Pour autant, le cœur de bourg est zoné en UC, ce qui permet la densification au sein de l’enveloppe urbanisée.
Bourguenolles :
Le secteur 1 AU ne dispose pas actuellement de projet d’urbanisation, mais il est enchâssé au cœur
de l’espace urbanisé du bourg. Cette zone permet la création de 6 logements. Il apparait donc souhaitable de l’urbaniser au premier chef. Les 2 zones 2 AU situées au nord et au sud du bourg
forment davantage des extensions, qui ne disposent pas non plus actuellement de projet. Il sera donc
nécessaire pour la commune, dans les 6 ans qui viennent, d’acquérir tout ou partie de ces secteurs,
et /ou de mettre en place des projets d’urbanisation qui pourront rapidement être mis en œuvre.
Les hameaux sont zonés en UC pour permettre leur densification, sans extension possible.
Au hameau de l’épine, une zone UX a été définie pour prendre en compte entre autres, de la présence
de l’une des entreprises les plus importantes du territoire, AMB. Il n’y a pas d’extension de cette zone, ni de capacité de densification.
Champrépus :
Cette commune ne dispose pas de zone d’extension immédiate de l’urbanisation. Il sera nécessaire
pour la commune de disposer de projets sur les 2 zones 2 AU dont elle dispose, dans les 6 années qui viennent.
A l’est du bourg, la zone UX est prévue. Elle est densifiable pour les entreprises déjà installées. Elle
est directement en lien avec l’enveloppe urbaine du bourg et participe à son armature. PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 84 sur 137
Le zoo de Champrepus est couvert par 3 secteurs de taille limitée Nz. Ces dernières reprennent
l’emprise au sol des projets portés par le gestionnaire.
Chérencé-le-Héron :
La commune dispose d’un lotissement qui est en cours de vente depuis 2016. Actuellement, sur les
8 parcelles à vendre, 4 le sont déjà. La zone 1 AU d’une superficie de 1 ha pour 12 logements, est le
prolongement naturel du premier lotissement. Cette phase 2 du projet, vient fermer le bourg par le
nord, en direction de la place de l’église. D’ici à 2035, échéance du PLUi, se sont 16 logements
nouveaux qui pourront ainsi être construits, au-delà des espaces de densification qui existent au sein
de l’enveloppe urbaine zonée en UB.
La commune dispose d’une station d’épuration, en capacité de recevoir les effluents nouveaux. La
parcelle devrait faire l’objet d’un permis d’aménager dans les 3 ans et elle est entièrement desservie
par les réseaux.
Coulouvray-Boisbenâtre :
Cette commune ne dispose que de capacité de densification, au sein de l’enveloppe urbanisée du bourg. La zone 2 AU est actuellement propriété communale et devra faire l’objet d’un projet pour
qu’elle puisse être construite, dans les 6 années qui viennent.
Fleury :
Le bourg de fleury dispose d’une urbanisation réalisée au coup par coup au gré des différents projets,
ce qui implique une difficulté d’identification du cœur de bourg. La densification est moins dense en allant vers l’ouest, ce qui a nécessité la définition de 2 zones différentes pour caractériser l’enveloppe
urbaine du bourg. La zone UB se trouve au cœur de bourg et la zone UC disposant d’une urbanisation
plus lâche au lieu-dit les carrières et la Vicomterie. Les hameaux densifiables sont également zonés
en UC.
Vers le nord, au lieudit Le logis, l’urbanisation est zonée en UB, car les constructions présentes alternes entre bâtis anciens et récents, directement en lien avec la mairie et le cœur de bourg. Une zone 2 AU y est adossée ce qui permettra d’étendre cette partie du bourg vers le sud, sans compromettre la capacité d’extension des bâtiments d’exploitation agricole. Cette zone 2 AU viendra
fermer ce secteur etpermettra de casser l'image de village rue actuel.. Elle est déjà desservie par une voie en attente.
La zone de la Bertochère dispose de 3 zonages différents. L’espace déjà urbanisé est en UX, le reste de la zone située au nord de la RD 924 est en 1 AUx, avec un point de vigilance particulier qui a été
porté à la présence d’habitation, à l’ouest de site. En effet, il est nécessaire de faire en sorte que la zone 1 AUx se développe par des activités compatibles avec le voisinage de l’habitat. Il s’agit de 3.4
ha. PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 85 sur 137
Au sud de la RD924, une extension progressive dite de phase 2 pourra voir le jour par l’ouverture à
l’urbanisation d’une zone 2 AUx d’une superficie de 8 ha environ. Cette zone pourra également
s’urbaniser par phases. Toutefois, l’optique de la collectivité est de finaliser la vente des zones
existantes ou densifier les zones existantes qui le permettent. Ensuite, créer et commercialiser la
tranche 2 de la monnerie à Percy-en-Normandie. Le cas échéant, favoriser la reprise d’une activité
économique de la friche industrielle des AIM, déjà artificialisée et seulement dans un quatrième
temps, d’urbaniser la zone 2 AUx à Fleury.
La Bloutière :
La commune dispose d’une zone 2 AU sur laquelle n’existe pas de projet actuellement.
Au-delà du cœur de bourg zoné en UB, 2 hameaux en UC pourront être densifiés à Canada et la
Suérie.
La Chapelle-Cécelin :
Le bourg dispose d’une urbanisation de densité variable. Cela implique qu’une partie ait été zonée
en UC, ce qui offre une capacité de densification importante pour développer l’enveloppe urbaine du bourg. En effet, cette zone dispose d’un bâti très lâche, mais dont les espaces de densification se
trouvent en direction du centre bourg.
Une zone 2 AU sans projet d’urbanisation actuellement, vient renforcer du centre-bourg de par sa localisation à proximité de la mairie.
La Colombe :
La parcelle ZM96 dispose de 5 lots à bâtir et fera l’objet d’un démarrage de l’urbanisation dès
l’approbation du PLUi. Les propriétaires s’engagent à la mise en place des voiries et réseaux. La zone 2 AU située au nord sera urbanisable d’ici dans un délai de deux à trois années le temps de monter
un projet. Les parcelles ZL45 et ZL46 en 1 AU, dans un délai ultérieur. Les zones 1 AU viennent fermer
le bourg et le densifier.
La zone Nl vient confirmer la présence d’un petit étang qui forme un espace de loisirs, en plus des cours de tennis et football qui existent directement au sud de la zone Nl. Les terrains ne sont plus actuellement utilisés et pourraient dans un avenir à moyen terme, basculer en zone urbanisable à
vocation de logement.
Les 2 hameaux de La Quetterie et Le Buisson sont zonés en UC pour permettre une densification de ces espaces.
La zone d’activités de La Colombe pourra également être densifiée et optimisée dans un futur proche,
avec plusieurs parcelles encore vierges de construction. PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 86 sur 137
La Haye-Bellefond :
Cette commune ne dispose pas de cœur de bourg constitué. Pour autant, dans un souci d’équité avec
les autres communes, il a été décidé que le bâti autour de l’église pourrait faire l’objet d’un zonage
spécifique en UC, même si l’urbanisation y est peu importante. Cette commune est très rurale et son
urbanisation est exclusivement diffuse.
La Lande d’Airou :
Une zone 1 AU pour une superficie de 6000 m2 environ a fait l’objet d’une étude de géomètre expert
pour convenir de la faisabilité de la première tranche de lotissement sur les terrains appartenant à la
commune. Il y aurait 5 nouveaux logements de créés sur cette parcelle. Cette dernière forme la première tranche d’une opération plus vaste qui englobe la zone 2 AU d’environ 1 hectare. Une étude
de sol est en phase de réalisation sur cette zone 2 AU.
Une partie importante de la commune est en zone natura 2000, ce qui ne permet pas l’extension de
l’urbanisation vers le sud et l’ouest de la commune. Les zones 1 AU et 2 AU se trouvent hors
périmètre.
Le hameau de la dorée peut être densifié du fait d’un zonage en UC. Ce hameau forme un second
pôle de densité au sein de la commune ; toutefois, il ne peut être étendue du fait qu’il est toujours
privilégié un développement du cœur de bourg où se trouvent les commerces et services de la commune.
Une carrière existe au sud de la commune, entre La Lande d’Airou et Villedieu-les-Poêles-Rouffigny. Cette carrière est zonée en NC, dans le périmètre qui a été définie par les arrêtés préfectoraux.
La Trinité :
La commune a pour ambition d’acquérir la parcelle en 1 AU puisque les propriétaires ont donné leur
accord pour la vendre. Par la suite, les études liées à l’urbanisation de la parcelle et le permis
d’aménager pourront débuter, dans l’objectif de viabiliser 3 parcelles. Le terrain est actuellement viabilisé. L’opération pourrait trouver son terme dès la fin 2026.
Une zone US a été créée pour individualiser la salle des fêtes et le petit parc attenant, pour éviter toute urbanisation nouvelle trop proche de cette salle des fêtes et ainsi, éviter les nuisances, notamment sonores.
Dans le secteur dit du Presbytère, une zone UC a été créée car l’urbanisation est moins dense que dans le cœur de bourg. Toutefois, l’enveloppe urbaine du bourg englobe la zone UB et la zone UC.
Une zone UC a été créée au hameau de la Chapelière pour permettre sa densification, avec des
propriétaires qui ont manifestement des projets en ce sens.
Le Guislain : PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 87 sur 137
La commune n’a pas de projet d’urbanisation et ne dispose pas de zone à urbaniser.
Le bourg pourra toutefois être densifié, au sein de son enveloppe urbaine existante par la création
d’une zone UC.
Le Tanu :
Cette commune a fusionné celle du Tanu et celle de Noirpalu. C’est dans cette optique qu’il a été
choisi de donner des capacités de développement futures en 1AU pour 2 logements et 2 AU pour le
reste.
Au Tanu, une petite zone 1 AU a été créée sur une parcelle dont le propriétaire a un projet de vente
pour la construction de deux logements maison. Pour l’instant le projet reste vague et plutôt lointain.
A Noirpalu, la commune dispose d’un terrain sur la parcelle A58, avec une entrée sur la parcelle A
603. Un projet de lotissement pourrait être mise en place par la commune, mais sans que la
commune ne dispose de réel projet aujourd’hui, d’où un zonage en 2 AU. En outre, cette zone 2 AU s’appui sur une zone UB qui forme l’ancien bourg de Noirpalu. Y est adossé au lieu-dit La Valette, une
zone UC à l’urbanisation plus lâche, mais qui forme toutefois, l’enveloppe urbaine de l’ancien bourg de Noirpalu.
Au Tanu, seul le bourg a été zoné en UB. La partie dite de la Croix Lucas dispose d’une urbanisation
plus diffuse et reste en zone UC.
Margueray :
Une zone 1 AU a été mise en place au sud est du bourg, en continuité de l’urbanisation déjà existante.
Il s’agit d’une zone qui permet de compenser la perte de 5 logements liés à la construction de la ligne électrique à très haute tension. Le bourg a été zoné en UB pour permettre la création de la zone 1
AU. Toutefois, cette zone UB est peu constituée autour des équipements publics de la commune et
de l’ancien presbytère qui va faire l’objet d’une réhabilitation complète à vocation de logement.
La zone 1 AU a une superficie de 6000 m2 pour 8 logements. Le nombre de logements correspond à
la compensation évoquée plus haut, ainsi qu’à un quota de nouvelles constructions permettant une augmentation de logements et une stabilisation de la population.
Maupertuis :
La commune dispose d’un projet de longue date, pour étoffer le bourg et créer des espaces de loisirs en plus de ceux qui existent déjà et créer un espace de logements sur une partie du bourg où les
constructions n’ont jamais été terminées, mais où des dalles avaient été construites.
Sur la zone Nl, en continuité immédiate du bourg, la commune souhaite organiser une aire de
plantation de pommiers et petit espace agricole en permaculture, juste derrière la salle de convivialité. PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 88 sur 137
Maupertuis dispose déjà d’une vaste zone US au cœur du bourg, qui regroupe un parc, une zone de
piquenique, jeu de boule et autres jeux pour enfants, aire de camping-car.
Une zone UC moins dense que la zone UB permet de conforter l’enveloppe urbaine du bourg. Des
capacités de densification existent au sein de cette zone UC.
Montabot :
La commune souhaite étoffer le bourg en construisant de l’autre côté de la RD 98. La zone 1 AU est
la plus proche du cœur de bourg et dispose déjà d’une demande d’autorisation d’urbanisme, de la
part du propriétaire du terrain.
La zone 2 AU ne dispose pas de projet.
Montbray :
Au sud du bourg, un lotissement va être créé. Le plan masse évoque l’implantation de 8 logements individuels. Du fait de ce projet très avancé, la parcelle d’implantation a été zonée en UB, partant du
principe que le permis d’aménager serait délivré d’ici le début de l’année 2024.
A l’est du bourg, une zone 2 AU vient conforter et densifier le cœur de bourg, lui-même zoné en UB.
Même si l’urbanisation est plus lâche en direction de la Tabloterie, il faut constater que Montbray
dispose d’un hypercentre formé par des maisons de ville et que l’habitat individuel devient donc rapidement moins dense. La densité à la Tabloterie, n’est pas inférieure à celle que l’on peut trouver
dans bon nombre de bourg du territoire.
Le lotissement futur évoqué plus haut, sera moins dense que le cœur de bourg et d’une densité
comparable à celle de la Tabloterie, soit environ 12 logements ha.
Le hameau de Saint-Martin qui forme la seconde entité bâtie la plus importante de la commune est
zoné en UC pour permettre la densification au sein de l’enveloppe urbanisée du hameau. Il est un second bourg qui dispose aussi d’une organisation autour de son église. Il s’agit là d’un bourg
patrimonial à préserver.
Morigny :
La commune de Morigny, de part la configuration et la superficie de son cœur de bourg, n’a pas été considérée comme pouvant faire l’objet d’une extension. Pour autant, le cœur de bourg est zoné en
UC, ce qui permet la densification au sein de l’enveloppe urbanisée.
Percy-en-Normandie :
La commune dispose actuellement d’un PLU qui a été repris pour réaliser le règlement graphique. PLU VILLEDIEU INTERCOM
ur
1.3. Justification des choix Page 89 sur 137
Comme pour les autres communes et en fonction des densités d’urbanisation existante au cœur de
bourg, 3 secteurs de zone urbaine ont été créés, UA, UB et UC, allant des espaces très denses à une
urbanisation lâche des hameaux.
Les zones à urbaniser permettent de densifier la commune et se trouvent toutes dans l’enveloppe
urbaine du bourg de Percy. Ces zones 1 AU disposent de projets d’urbanisation à court terme ou sont
en phase d’acquisition, ce qui permet de penser que d’ici au terme de ce PLU, l’ensemble des zones
1 AU seront urbanisées.
Seules la zones 1 AUx vient en extension de l’urbanisation. Elle vient prolonger la zone Ux de la
Monnerie, récemment terminée, pour y créer la tranche 2 de cette zone d’activités. Cette zone a été
prévue de longue date et ne compromet pas l’activité agricole du secteur. Il est à noter qu’un champ
de pommiers existent entre la zone 1 AUx et la RD 999 que Villedieu intercom a décidé de préserver.
Au nord de la commune, la zone UX sur laquelle est implantée l’entreprise Reffuveille industrie est
prolongée dans le champ adjacent par une zone 1 AUx, du fait que cette entreprise a un projet
d’agrandissement à court terme et qu’elle souhaite rester sur le secteur actuel de ses activités.
Le centre-bourg du Chefresne, rattaché à la commune de Percy-en-Normandie et classé en zone
UB, comprend deux zones 1AU et une zone 2AU pour soutenir son développement. Ces zones
favoriseront une expansion maîtrisée de ce secteur en projet.
Sainte-Cécile :
La commune souhaite se rendre propriétaire des différentes zones urbanisable de la commune pour
y réaliser des opérations d’aménagement en rapport avec ses attentes.
La zone 1 AU est en lien directe avec les différents services publics communaux et notamment
l’école et les stades. Elle viendra donc faire la jonction entre le cœur de bourg et la zone sportive
US.
Les 2 zones 2 AU sont en pourparlers pour leurs acquisitions et devront être acquises dans les 6 ans
qui viennent. Il est à noter que la commune dispose déjà de terrains, actuellement zonés en A, qui
jouxtent la zone 2 AU située le long de l’avenue Armand Ligot.
L’armature urbaine formée par le centre bourg est en UB. Elle abrite les différents services et les commerces.
L’une des particularités de Sainte-Cécile est qu’elle est en continuité directe de l’urbanisation
de Villedieu-les-Poêles et qu’elle forme avec cette commune, une unité urbaine, notamment pour
les parties urbanisées situées à l’ouest de son territoire. Il s’agit des constructions édifiées le long
de la rue jules Moquet, résidences des monts havards, rue des artisans. Ces secteurs, très proches
du pôle urbain de Villedieu, sont zonés en UB, car faisant partie intégrante de l’enveloppe urbaine
centrale de Villedieu-les-Poêles.
Les zones UX ont été déterminées en fonction du périmètre de chaque zone d’activités. Il en est de
même pour les entreprises spécifiques telles que la société fromagère de Sainte-Cécile ou les
anciens AIM. PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 90 sur 137
Saint-Martin-le-Bouillant :
Une zone 1 AU est créée sur un espace qui dispose d’un réel projet. Ce dernier constitue la phase 2
de l’opération d’aménagement de la rue Ameline. Cette zone va conforter l’armature urbaine zonée
en UB du cœur de bourg.
Une zone UC est créée à l’est de l’église. Cet espace, moins dense, pourra être densifié, mais sans
extension possible.
Il est à noter l’existence, au cœur de bourg, d’une entreprise assez importante du territoire de
Villedieu Intercom, l’entreprise Norgeot frères (bardage, charpente et couvertures). Elle est zonée en
UX et est compatible avec le voisinage de l’habitat.
Saint-Maur-des-Bois :
Il n’existe pas de projet d’extension nouvelle dans la commune. Toutefois, des possibilités de
densification existent dans 2 hameaux, dont le bourg et le Haut-Val.
Saint-Pois :
Saint-Pois a réalisé un travail important avec le CAUE de la Manche, pour concevoir un projet de
densification et de désenclavement d’une partie est de son cœur de bourg. En effet, le projet inclus
la capacité de densifier les fonds de parcelles et de désenclaver ses espaces par une voirie qui permettra un bouclage entre la rue des champs repus et la rue du bourg, RD 33.
Les densités apparaissent bien prises en compte par la définition d’une zone UA dans l’hyper centre, une zone UB, moins dense en continuité directe, ainsi qu’une zone UC qui vient étendre l’enveloppe
urbaine sur des espaces encore moins dense, mais qui font clairement partie de l’armature urbaine du bourg.
Les équipements sont clairement identifiés par la création d’une zone US.
Les zones UX sont prévues pour acter la présence des différentes entreprises existantes sur le
territoire communal, au nord et au sud du bourg.
Un secteur de projet 1AU situé au sud du bourg de Saint-Pois permet de conforter son développement à terme.
Villebaudon :
La partie sud de la commune est occupée par des entreprises et une urbanisation peu dense à
vocation de logement, d’où une zone UX et UC qui forment l’entrée de bourg.
Le cœur de bourg, carrefour routier, est zoné en UB avec une urbanisation dense qui a tendance à devenir plus lâche au fur et à mesure de l’avancée le long des routes départementale. Toutefois, la
densité reste suffisamment élevée pour que l’on puisse continuer à zoner l‘ensemble du bourg en UB. PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 91 sur 137
Le long de la route de Hambye, une zone 2 AU a été créée sur un espace actuellement non bâti, mais
qui pourrait à terme, fermer le bourg entre la RD 13 et un petit chemin rural qui ferme le bourg. Il n’y
a pas actuellement de projet sur cette zone.
Villedieu-les-Poêles-Rouffigny :
La commune dispose actuellement d’un PLU qui a été repris pour réaliser le règlement graphique.
La commune a 5 zones 1 AU dont seul le secteur de la Ligotière bénéficie d’un projet effectif de
lotissement. Une troisième tranche zonée 2 AU permettra de parfaire le projet de développement
de ce secteur. En effet, la vallée du mocquart qui est aujourd’hui une aire de pique-nique et de
promenade en zone humide sera complétée par un sentier pédestre qui desservira le lotissement
réalisé dans la zone 1 AU et plus tard 2 AU.
A la Gaillardière, la commune est propriétaire de la partie sud du secteur, mais une bande de terrain
appartient toujours à un propriétaire privé. Un projet de lotissement est à l’étude.
Rouffigny, commune déléguée de Villedieu-les-Poêles, zonée en UB dans le PLUi ne dispose pas de
secteur d'extension et concentrera son développement en renouvellement urbaine et densification
des parcelles existantes.
Pour les autres zones 1 AU de Villedieu-les-Poêles il n’existe pas de projet mais il semble que la
commune souhaite les urbaniser rapidement, notamment pour une parcelle située proche de la rue
Saint-Etienne.
Un projet d’activité touristique et de séminaire viendra également être développé à proximité de la
gare sur un secteur 1AU. Ce dernière s’attachera à maintenir l’espace agricole et naturel autant que
possible.
Comme pour la commune de Saint-Pois, la densité a dicté l’indice de la zone urbanisée.
Ainsi, l’hypercentre est zonée en UA1 pour respecter le périmètre du secteur patrimonial
remarquable. Le reste du centre-ville dense est zoné en UA. L’urbanisation plus récente et moins
dense est en UB et les hameaux en UC, notamment dans la partie rurale du Sautchevreuil.
Comme pour la commune de La Lande d’Airou, une zone NC se trouve au sud de la commune, à
Rouffigny, qui suit exactement le périmètre de l’arrêté préfectoral de création de la carrière. 1.3. Justification des choix Page 92 sur 137
IV. Les choix relatifs aux zones urbaines
Article R.151-18 du Code de l’Urbanisme :
« Les zones urbaines sont dites "zones U". Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs
où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions
à implanter. »
Les zones urbaines couvrent les zones bâties à conforter du territoire intercommunal. Elles correspondent aux
enveloppes urbaines existantes sur le territoire et ont vocation à reconnaître le caractère urbanisé de ces
espaces.
Le PLUi dispose de 4 zones urbaines différentes sur le territoire de Villedieu Intercom, dont certaines sont
déclinées en plusieurs secteurs différents, à savoir la zone UA (UA1 pour la partie en SPR située au centre
de Villedieu-les-Poêles), UB et UC pour les zones urbaines moins denses, UX pour les espaces urbanisés à
vocation d’activités. Par ailleurs, est également présente la zone US, pour les équipements sportifs et de
loisirs.
La forme et la vocation des différents tissus bâtis est variable et explique le choix de distinguer, au sein de la
zone urbaine, différents secteurs en fonction de leur vocation mais aussi de leurs caractéristiques urbaines.
La phase diagnostic a permis de consolider les connaissances des élus du territoire de manière précise au sujet
de leurs centres-villes, de leurs villages et hameaux, particulièrement en matière de morphologies et de
spécificités fonctionnelles, paysagères ou encore patrimoniales. Le PADD est venu quant à lui donner des
orientations en matière de préservation de certains espaces urbains en raison de leur qualité paysagère et
patrimoniale, mais également en matière de nouvelles formes urbaines et d’ambition architecturale attendue
sur le territoire.
Les zones urbaines du PLUI ont été mises en place pour proposer un développement cohérent et harmonieux
du territoire. Ces zones correspondent à des formes urbaines différentes sur lesquelles les règles
d’implantation et les usages rencontrés sont différents. Le rôle dans l’armature du territoire de ces zones a
également été pris en compte, notamment concernant la distinction entre des secteurs centraux polarisants
et des secteurs plus périphériques, voire résidentiels.
Ces zones urbaines à vocation d’habitat sont des zones suffisamment équipées en réseaux publics, dans
lesquelles sont admises, selon le règlement d’urbanisme, les constructions à vocation d’habitat,
d’équipements, de loisirs et d’activités économiques compatibles avec la fonction d’habiter.
Des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) à vocation mixte ou résidentielle ont été
définies en zones à urbaniser : il s’agit de secteurs en extension de l’urbanisation déjà existante, dont les
enjeux ou l’emprise induisent le besoin de porter une attention particulière aux aménagements pour que la
nouvelle zone urbanisée à terme soit en cohérence avec l’environnement bâti actuel, mais aussi avec son
environnement paysager, agricole. La définition d’OAP sur ces secteurs permet d’assurer, à travers le PLUi,
des aménagements qualitatifs permettant d’améliorer le cadre de vie des quartiers concernés et d’assurer
une programmation urbaine et une densité cohérente avec les tissus et équipements environnants.
Plusieurs types de zones urbaines ont été mises en place pour proposer un développement cohérent et
harmonieux du territoire de Villedieu Intercom. Ces zones correspondent à des formes urbaines différentes
sur lesquelles les fonctions le sont également. PLU VILLEDIEU INTERCOM
0 2 4 km (] \
PRESCRIPTIONS GRAPHIQUES |
Villedieu Intercom
[C] Limite d'EPcI
[| Limites communales
L| Zones UA, UA‘
se Source : Cadastre PCI 2022
GE Réalisation : Citadia Conseil - Septembre 2023
CITADIA
1.3. Justification des choix Page 93 sur 137
1. Zone UA
Présentation de la zone et des sous-secteurs
La zone UA (urbaine de centre) correspond à un tissu ancien, composé de formes urbaines caractéristiques et
d’une identité à préserver (caractère historique, morphologique, hauteurs, implantation du bâti…). La zone
Ua comprend un secteur UA1 situé sur les secteurs bâtis du centre-ville de Villedieu-les-Poêles. Il s’agit de la
prise en compte du périmètre urbain du site patrimonial remarquable. Les règles d’urbanisme applicables sont
celles du SPR.
Communes concernées par la zone PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 94 sur 137
OBJECTIFS :
• Fonction de centralité à conforter
• Préservation des formes urbaines
• Mixité fonctionnelle et urbaine
Règlement
Usages des sols et destination des constructions
Les centralités des communes pôles regroupent différentes fonctions, qui participent à leur animation et
attractivité. Afin de maintenir cette mixité, le règlement autorise les habitations, les commerces et activités
de services, (commerces de gros dans une limite de 150 m² maximum de surface de plancher).
▪ Ces zones ont donc vocation à s’affirmer comme cœurs de villes et villages. Il s’agit cependant de
garantir la bonne cohabitation des usages, en limitant les nuisances potentielles de certaines activités,
liées à l’activité en elle-même (grosses industries par exemple) ou aux flux qu’elle engendre.
Enfin, des règles en matière de mixité fonctionnelles ont été édictées pour les zones UA afin de préserver les
linéaires commerciaux existants.
Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères
Les centres historiques sont structurés autour de quelques rues, et les constructions sont denses et alignées
par rapport aux voies et emprises publiques. En zones UA, le règlement demande donc à ce que les
constructions s’implantent de manière à poursuivre le continuum front bâti, pour un développement urbain
cohérent.
Une implantation différente pourra être autorisée pour favoriser l’intégration urbaine des constructions et
assurer une cohérence avec le tissu bâti environnant.
Au sein de toutes les zones UA, les constructions peuvent s’implanter sur au moins une des deux limites
séparatives latérales, ou en retrait, avec un recul au moins égal à 2m. Ces règles demeurent souples, afin de
s’adapter à des caractéristiques de parcelles diverses. Elles ont également vocation à éviter une implantation
de la nouvelle construction trop proche de la construction voisine (hors mitoyenneté).
Lorsque la limite séparative correspond à une limite entre la zone UA et une zone agricole (A) ou naturelle (N),
les constructions doivent être implantées en respectant un retrait minimum de 5 mètres.
En termes de hauteur, l’objectif a là aussi été de conserver les morphologies existantes, vecteur d’identité. Les
constructions ne pourront aller au-delà de 4 niveaux maximum (rez-de-chaussée + 2 étages + combles ou rez-
de-chaussée + 3 étages dans le cas de toitures sans pente).
En limites de voies et emprises publiques, la hauteur des clôtures est limitée à 1, 20 mètres, En effet, le souhait
des élus a été d’éviter « un effet tunnel » en termes de perception des espaces pour le promeneur ou l’usager.
Par ailleurs, il convient de noter que l’emprise au sol des construction est limitée à 60% de la superficie du
terrain avec une obligation, pour tout terrain de plus de 500m², de 10% d’espace de pleine terre.
Enfin, en cas de réhabilitation ou d’extension des constructions existantes, la création de places de
stationnement n’est pas exigée lorsque celle-ci n’est techniquement pas réalisable. Les élus ont en effet PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 95 sur 137
souhaité ajouter cette possible exception du fait de centres bourgs souvent contraints, et afin de ne pas nuire
à l’attractivité de ces secteurs dans le cadre d’opérations de réhabilitation, à encourager.
Des règles qualitatives précisent les caractéristiques des façades, percements, des toitures et des clôtures,
afin d’encadrer l’aspect des constructions à usage d’habitation. Ces règles ont pour objectif de tendre vers
une qualité et une cohérence urbaine.
Pour toute construction, la recherche en matière d’énergie renouvelable est encouragée au regard de trois
caractéristiques :
• Une performance énergétique,
• Un impact environnemental positif,
• Une pérennité de la solution retenue PLUI Kercon
0 2 km NY
PRESCRIPTIONS GRAPHIQUES
Villedieu Intercom
[_] Limite d'EPCI
[] Limites communales
El Zones UB
à Je Source : Cadastre PCI 2022
LL Réalisation : Citadia Conseil - Septembre 2023
CITADIA
1.3. Justification des choix Page 96 sur 137
2. Zone UB
Présentation de la zone et des sous-secteurs
La zone UB correspond aux secteurs de villages et aux faubourgs dans laquelle l’objectif est de conforter et
renforcer la densification du tissu urbain, de permettre la mutation des constructions existantes et la
diversification des formes d’habitat.
OBJECTIFS :
• Densification des espaces
• Préservation des formes urbaines
• Préservation des paysages
Communes concernées par la zone PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 97 sur 137
Règlement
Usages des sols et destination des constructions
La vocation des zones urbaines de densification étant de se densifier progressivement, les destinations
autorisées sont sensiblement similaires aux zones UA.
▪ Ces zones ont donc vocation à s’affirmer comme cœurs de villes et villages. Il s’agit cependant de
garantir la bonne cohabitation des usages, en limitant les nuisances potentielles de certaines activités,
liées à l’activité en elle-même (grosses industries par exemple) ou aux flux qu’elle engendre.
Enfin, des règles en matière de mixité fonctionnelles ont été édictées pour les zones UA afin de préserver les
linéaires commerciaux existants.
Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères
Le tissu des zones UB se révèle moins dense qu’au sein des centralités. Notamment, les constructions se
situent très largement en recul des voies et emprises publiques. Ainsi, les élus ont souhaité conserver ces
implantations pour les nouvelles constructions pour des morphologies cohérentes, avec un recul minimum de
3 mètres à observer par rapport aux voies et emprises publiques, l’objectif étant notamment de faciliter le
stationnement des ménages devant chez eux.
L’implantation des annexes dont l’emprise au sol est inférieure à 50 m² et dont la hauteur est inférieure à rez-
de-chaussée + comble n’est pas réglementée.
En limites séparatives, si la construction ne s’implante pas en limite, elle devra observer un recul minimum au
moins de 2 mètres. Là aussi, il s’agit de maintenir une certaine distance, entre les constructions situées sur les
parcelles voisines, en cas de non-mitoyenneté, et donc une intimité pour les résidents.
En termes de hauteur, l’objectif a là aussi été de conserver les hauteurs existantes observées. Les constructions
ne pourront donc aller au-delà de 2 niveaux (rez-de-chaussée + étage + comble).
L’emprise au sol des constructions ne pourra pas aller au-delà de 60% de la superficie du terrain (pas de règles
pour les équipements d’intérêt collectif et services publics). Sans pour autant limiter trop fortement la densité
des opérations, l’objectif est de maintenir des espaces aérés, agréables à vivre dans ces zones pavillonnaires.
En complément, les espaces libres doivent être aménagés selon une composition paysagère soignée, adaptée
à l’échelle du terrain et aux lieux environnants. Cette composition privilégiera les espaces verts d’un seul
tenant et en contiguïté avec les espaces libres des terrains voisins. Cette règle fait écho à la plus faible densité
de ce tissu résidentiel, qu’il s’agit de préserver sans pour autant trop contraindre la densification.
Des règles qualitatives précisent les caractéristiques des façades, percements, des toitures et des clôtures,
afin d’encadrer l’aspect des constructions à usage d’habitation. Ces règles ont pour objectif de tendre vers
une qualité et une cohérence urbaine.
En limites de voies et emprises publiques, la hauteur des clôtures est limitée à 1,60 mètres. En effet, le souhait
des élus a été d’éviter « un effet tunnel » en termes de perception des espaces pour le promeneur ou l’usager.
Pour toute construction, la recherche en matière d’énergie renouvelable est encouragée au regard de trois
caractéristiques :
• Une performance énergétique,
• Un impact environnemental positif,
• Une pérennité de la solution retenue PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 98 sur 137
3. Zone UC
Présentation de la zone et des sous-secteurs
La zone UC (urbaine résidentielle) correspond aux secteurs bâtis moins dense à vocation dominante d’habitat.
L’objectif est de conserver et de permettre le développement résidentiel de ces espaces en permettant une
urbanisation dans le prolongement des formes urbaines existantes.
La définition du périmètre des secteurs classés en UC, correspondant essentiellement des hameaux constitués.
Conformément aux recommandations formulées par le SCOT en vigueur, la définition du hameau repose à
minima sur les éléments suivants :
• Un regroupement d’une quinzaine de logement à minima,
• Un secteur de développement disposant d’un dimensionnement des réseaux suffisants pour accueillir
de nouveaux logements,
• Un secteur de développement ne générant pas de nuisance à l’activité agricole (proximité d’une
exploitation par exemple ou de secteurs d’épandage),
Le choix de définir un zonage UC plutôt que la création de STECAL s’inscrit dans une logique de cohérence
territoriale et traduit la volonté du territoire d’affirmé son identité territoriale et d’inscrire son projet de
développement avec la morphologie urbaine du territoire.
OBJECTIFS :
• Densification des espaces
• Préservation des formes urbaines
• Préservation des paysages
Communes concernées par la zone PLU VILLEDIEU INTERCOM
PRESCRIPTIONS GRAPHIQUES
Villedieu Intercom
[C] Limite d'Epci
[_] Limites communales
(ni Zones UC
& (+ Source : Cadastre PCI 2022
RE Réalisation : Citadia Conseil - Septembre 2023
CITADIA
1.3. Justification des choix Page 99 sur 137
Règlement
Usages des sols et destination des constructions
La vocation des zones urbaines de densification étant de se densifier progressivement, les destinations
autorisées sont similaires aux zones UA et UB.
Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères
Le tissu des zones UC se révèle moins dense qu’au sein des centralités. Notamment, les constructions se
situent très largement en recul des voies et emprises publiques. Ainsi, les élus ont souhaité conserver ces
implantations pour les nouvelles constructions pour des morphologies cohérentes, avec un recul minimum de
3 mètres à observer par rapport aux voies et emprises publiques, l’objectif étant notamment de faciliter le
stationnement des ménages devant chez eux. PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 100 sur 137
L’implantation des annexes dont l’emprise au sol est inférieure à 50 m² et dont la hauteur est inférieure à rez-
de-chaussée + comble n’est pas réglementée.
En limites séparatives, si la construction ne s’implante pas en limite, elle devra observer un recul minimum au
moins de2 mètres. Là aussi, il s’agit de maintenir une certaine distance, entre les constructions situées sur les
parcelles voisines, en cas de non-mitoyenneté, et donc une intimité pour les résidents.
En termes de hauteur, l’objectif a là aussi été de conserver les hauteurs existantes observées. Les constructions
ne pourront donc aller au-delà de 2 niveaux (rez-de-chaussée + étage + comble).
L’emprise au sol des constructions ne pourra pas aller au-delà de 40% de la superficie du terrain (pas de règles
pour les équipements d’intérêt collectif et services publics). Sans pour autant limiter trop fortement la densité
des opérations, l’objectif est de maintenir des espaces aérés, agréables à vivre dans ces zones pavillonnaires.
En complément, les espaces libres doivent être aménagés selon une composition paysagère soignée, adaptée
à l’échelle du terrain et aux lieux environnants. Cette composition privilégiera les espaces verts d’un seul
tenant et en contiguïté avec les espaces libres des terrains voisins. Cette règle fait écho à la plus faible densité
de ce tissu résidentiel, qu’il s’agit de préserver sans pour autant trop contraindre la densification.
Des règles qualitatives précisent les caractéristiques des façades, percements, des toitures et des clôtures,
afin d’encadrer l’aspect des constructions à usage d’habitation. Ces règles ont pour objectif de tendre vers
une qualité et une cohérence urbaine.
En limites de voies et emprises publiques, la hauteur des clôtures est limitée à 1,60 mètres. En effet, le souhait
des élus a été d’éviter « un effet tunnel » en termes de perception des espaces pour le promeneur ou l’usager.
Pour toute construction, la recherche en matière d’énergie renouvelable est encouragée au regard de trois
caractéristiques :
• Une performance énergétique,
• Un impact environnemental positif,
• Une pérennité de la solution retenue PLUI Kercon
0 2 &km ( \
PRESCRIPTIONS GRAPHIQUES |
Villedieu Intercom
[_] Limite d'EPCI
CL] Limites communales
[ Zones US
QE Source : Cadastre PCI 2022 Es Réalisation : Citadia Conseil - Septembre 2023
CITADIA
1.3. Justification des choix Page 101 sur 137
4. Zone US
Présentation de la zone et des sous-secteurs
La zone US (urbaine d’équipements) correspond aux zones concernées par la présence d’équipements publics
et collectifs qui sont à conserver et à conforter si nécessaire
Communes concernées par la zone PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 102 sur 137
Règlement
Usages des sols et destination des constructions
Les zones US peuvent accueillir l’ensemble des équipements d’intérêt collectif et de services publics, sans
conditions.
L’objectif est de conforter ces polarités de services et d’équipements (le plus souvent scolaires ou sportifs…)
Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères
Comme pour les autres zones dédiées, l’hétérogénéité des zones d’équipements limite la précision des
dispositions réglementaires qui s’y appliquent. Il n’y a pas de contraintes d’emprise et d’implantation
La hauteur maximale des constructions devra garantir une bonne insertion de la construction dans
l’environnement bâti et/ou naturel, pour permettre une unité architecturale, paysagère et urbaine avec les
bâtiments existants à la date d’approbation du PLUi. PLUI Kercon
PRESCRIPTIONS GRAPHIQUES
Villedieu Intercom
[_] Limite d'Epci
[ ] Limites communales
[| Zones UX
LR.
ge is Source : Cadastre PCI 2022
GE Réalisation : Citadia Conseil - Septembre 2023
CITADIA
1.3. Justification des choix Page 103 sur 137
5. Zone UX
Présentation de la zone et des sous-secteurs
La zone UX (urbaine d’activités) correspond aux zones ou les activités économiques existantes sont à conforter
et à densifier.
Communes concernées par la zone PLU Ercon
des
1.3. Justification des choix Page 104 sur 137
Règlement
Usages des sols et destination des constructions
Ces zones urbaines dédiées à l’activité ont pour vocation d’accueillir tout type d’activités, cette fois ci sans
conditions de limitation de nuisances, ne devant pas nécessairement cohabiter avec d’autres usages
(notamment résidentiels).
Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères
Les constructions doivent respecter un retrait minimal de 5 mètres. En effet, les activités accueillies au sein
des zones UX peuvent être variées, et l’objectif est de permettre leur bonne cohabitation et une certaine
souplesse dans leur implantation. La qualité des espaces est cependant une priorité et les espaces libres
doivent être aménagés selon une composition paysagère soignée, adaptée à l’échelle du terrain et aux lieux
environnants.
Les constructions peuvent être implantées soit sur une ou plusieurs limites latérales soit en respectant
un retrait minimum de 5 mètres. Là aussi, ce choix a été fait dans l’objectif de ne pas entrainer de
conflit implantation et d’extension. A noter que la hauteur maximale des constructions devra garantir
une bonne insertion de la construction dans l’environnement bâti et/ou naturel, pour permettre une unité
architecturale, paysagère et urbaine avec les bâtiments existants à la date d’approbation du PLUi. 1.3. Justification des choix Page 105 sur 137
V. Les choix relatifs aux zones à urbaniser (AU)
Article R 151-20 du Code de l’urbanisme :
« Les zones à urbaniser sont dites "zones AU". Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs
destinés à être ouverts à l'urbanisation. Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau,
d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU
ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone
et que des orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en
ont défini les conditions d'aménagement et d'équipement, les constructions y sont autorisées soit lors
de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation
des équipements internes à la zone prévus par les orientations d'aménagement et de programmation
et, le cas échéant, le règlement.
Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant,
d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU n'ont pas une capacité suffisante
pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, son ouverture à
l'urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme
comportant notamment les orientations d'aménagement et de programmation de la zone. »
La collectivité a fait le choix d’un développement urbain raisonné en cohérence avec les dispositions
législatives qui incitent à une modération de la consommation d’espace. Les secteurs de développement
classés en zone à urbaniser sont pour partie situés en densification et pour partie en extension, en cohérence
avec l’armature territoriale du territoire et les objectifs du PADD.
Les zones à urbaniser constituent les secteurs de développement urbain à horizon 2021 – 2031 pour les
secteurs 1AU et à partir de 2031 pour les secteurs 2AU.
Les zones à urbaniser sont des zones pour le moment agricoles et naturelles mais vouées à être urbanisées.
Les zones AU sont ouvertes à l’urbanisation et sont couvertes par des Orientations d’Aménagement et de
Programmation (OAP) qui définissent leurs principes d’aménagement. PLU VILLEDIEU INTERCOM
ZONAGE
Villedieu Intercom
L] Limite d'EPCI
[| Limites communales
AU - Zone à urbaniser de densité moyenne à faible à
vocation d'habitat, à construire en extension et à court
ou moyen terme
2AU - Zone à urbaniser de densité moyenne à faible à
vocation d'habitat, à construire en extension et à
long terme
Source : Cadastre PCI 2023
Ÿ Réalisation : Citadia Conseil - Février 2025
CITADIA
1.3. Justification des choix Page 106 sur 137
1. Zone 1AU
Présentation de la zone et des sous-secteurs
La zone 1AU (à urbaniser à vocation résidentielle) correspond aux secteurs de développement du territoire à
court terme à vocation principale d’habitat et la zone 2AU les secteurs de développement à long terme.
OBJECTIFS :
• Développement de l’urbanisation
Communes concernées par la zone PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 107 sur 137
Règlement
Usages des sols et destination des constructions
Peuvent prendre place dans les zones 1AU les habitations, mais aussi certaines activités sous réserve d’une
compatibilité avec cette vocation résidentielle.
Les OAP viennent préciser la programmation de ces espaces, qui restent principalement dédiés à de l’habitat,
afin de répondre aux besoins en logements identifiés dans le cadre du scénario de développement
Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères
La plupart des zones AU se situe dans la continuité des espaces résidentiels existants, et notamment des zones
U. Ainsi, les dispositions réglementaires se recoupent pour des morphologies cohérentes. Notamment, les
constructions devront observer un recul minimum de 3 mètres par rapport aux voies et emprises publiques,
l’objectif étant en partie de faciliter le stationnement des ménages devant chez eux.
En limites séparatives, si la construction ne s’implante pas en limite, elle devra observer un recul minimum au
moins de 2 mètres. Là aussi, il s’agit de maintenir une certaine distance, entre les constructions situées sur les
parcelles voisines, en cas de non-mitoyenneté, et donc une intimité pour les résidents.
En termes de hauteur, l’objectif a là aussi été de conserver les hauteurs existantes observées. Les constructions
ne pourront donc aller au-delà de 2 niveaux (rez-de-chaussée + étage + comble).
L’emprise au sol des constructions ne pourra pas aller au-delà de 60% de la superficie du terrain (pas de règles
pour les équipements d’intérêt collectif et services publics). Il s’agit d’accompagner la densité des opérations,
l’objectif est de maintenir des espaces aérés, agréables à vivre dans ces zones pavillonnaires. En complément,
les espaces libres doivent être aménagés selon une composition paysagère soignée, adaptée à l’échelle du
terrain et aux lieux environnants. Cette composition privilégiera les espaces verts d’un seul tenant et en
contiguïté avec les espaces libres des terrains voisins. Cette règle fait écho à la plus faible densité de ce tissu
résidentiel, qu’il s’agit de préserver sans pour autant trop contraindre la densification.
Des règles qualitatives précisent les caractéristiques des façades, percements, des toitures et des clôtures,
afin d’encadrer l’aspect des constructions à usage d’habitation. Ces règles ont pour objectif de tendre vers
une qualité et une cohérence urbaine.
En limites de voies et emprises publiques, la hauteur des clôtures est limitée à 1,60 mètres. En effet, le souhait
des élus a été d’éviter « un effet tunnel » en termes de perception des espaces pour le promeneur ou l’usager.
Pour toute construction, la recherche en matière d’énergie renouvelable est encouragée au regard de trois
caractéristiques :
• Une performance énergétique,
• Un impact environnemental positif,
• Une pérennité de la solution retenue PLUI Ercon
ZONAGE
Villedieu Intercom
L] Limite d'EPCI
[| Limites communales
1AUX - Zone mixte à urbaniser à dominante d'activités
économiques à construire en extension à court ou
moyen terme
2AUX - Zone mixte à urbaniser à
dominante d'activités économiques
à construire en extension à long terme.
Source : Cadastre PCI 2023
Ÿ Réalisation : Citadia Conseil - Février 2025
CITADIA
4 km
> CD
1.3. Justification des choix Page 108 sur 137
2. Zone 1AUX / 2AUX
Présentation de la zone et des sous-secteurs
La zone 1AUX (à urbaniser à destination d’activités) correspond aux secteurs de développement destinés à
renforcer le tissu économique en permettant l’accueil de nouvelles activités. La zone 2AUX correspond au
secteur de développement économique à long terme.
Communes concernées par la zone PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 109 sur 137
Règlement
Usages des sols et destination des constructions
Ces zones dédiées à l’activité ont pour vocation d’accueillir tout type d’activités, cette fois ci sans conditions
de limitation de nuisances, ne devant pas nécessairement cohabiter avec d’autres usages (notamment
résidentiels).
Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères
Les constructions doivent respecter un retrait minimal de 3 mètres. En effet, les activités accueillies au sein
des zones 1AUX peuvent être variées, et l’objectif est de permettre leur bonne cohabitation et une certaine
souplesse dans leur implantation. La qualité des espaces est cependant une priorité et les espaces libres
doivent être aménagés selon une composition paysagère soignée, adaptée à l’échelle du terrain et aux lieux
environnants.
Les constructions peuvent être implantées soit sur une ou plusieurs limites latérales soit en respectant un
retrait minimum de 5 mètres. Là aussi, ce choix a été fait dans l’objectif de ne pas entrainer de conflit
implantation et d’extension. A noter que la hauteur maximale des constructions devra garantir une bonne
insertion de la construction dans l’environnement bâti et/ou naturel, pour permettre une unité architecturale,
paysagère et urbaine avec les bâtiments existants à la date d’approbation du PLUi.
La hauteur maximale des clôtures a été réhaussée à 2 mètres, aussi bien en limites de voies et emprises
publiques qu’en limites séparatives, pour des questions de sécurité des activités, que l’on retrouve moins dans
les espaces mixtes et résidentiels. 1.3. Justification des choix Page 110 sur 137
VI. Les choix relatifs à la zone agricole (A)
Article R.151-22 du Code de l’urbanisme :
« Les zones agricoles sont dites « zones A ». Peuvent être classés en zone agricole les secteurs de la
commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou
économique des terres agricoles ».
1. Les zones agricoles (A) dans le PLUi de Villedieu Intercom
La zone agricole est constituée des espaces équipés ou non, à protéger de l’urbanisation en raison du potentiel
agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. Elle correspond aux espaces de développement
de l’activité agricole. PLU VILLEDIEU INTERCOM
ZONAGE
Villedieu Intercom
[__] Limite d'Epci
[1] Limites communales
[_] A - Zone agricole
Ap - Zone agricole concernée par un secteur de
protection de la ressource en eau et de captage d'eau
= Ax - STECAL à vocation d'activités économiques
Ax2 - STECAL à vocation d'activités économiques
liées à l'agriculture
= Source: Cadastre PCI 2023
Réalisation : Citadia Conseil - Février 2025
GITADIA
1.3. Justification des choix Page 111 sur 137
L’objectif de cette zone est principalement de conserver et de pérenniser la vocation agricole des terres et de
faciliter l’évolution et l’adaptation des bâtiments d’exploitation. La zone agricole joue également le rôle de
transition en contact avec les espaces urbanisés.
La délimitation des zones agricoles sur le territoire de Villedieu Intercom s’est attachée à respecter le caractère
agricole des sols de cette ressource économique omniprésente sur le territoire.
Les espaces agricoles classés A dans le PLUi sont le résultat croisé d’une analyse du foncier agricole (données
PAC / RPG des dernières années, ortho photos), d’un échange avec les élus (état des lieux des exploitations
existantes), des données du diagnostic agricole (données de la Chambre d’agriculture et de la concertation PCA ENT Le / Et EDIE
RCO INT « ns AD AE à EL SE
1.3. Justification des choix Page 112 sur 137
avec les agriculteurs du territoire) et également des éléments issus des Trames Vertes et Bleues (mosaïques
agricoles de milieux ouverts ou mixtes pouvant jouer un rôle dans les continuités écologiques) ou encore du
diagnostic paysager (paysages ouverts sur les bourgs ou offrant des panoramas sur le grand paysage).
Il est également à noter l’existence de nombreuses constructions d’habitation soit de manière isolée soit sous
forme de hameau de taille réduite (ne pouvant prétendre à la désignation d’espace urbain). La prise en compte
de ces constructions éparses leur permet de continuer d’évoluer (annexes et extensions) en prohibant toutes
constructions principales nouvelles afin de lutter contre l’accroissement des pressions sur le monde agricole
et naturel attenant.
Le secteur AP permet de protéger les ressources en eau.
Elle comporte des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées (STECAL) :
Les STECAL sont définis à l’article L 151-13 du Code de l’urbanisme.
« Le règlement peut, à titre exceptionnel, délimiter dans les zones naturelles, agricoles ou forestières des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées dans lesquels peuvent être autorisés : 1° Des constructions ;
2° Des aires d'accueil et des terrains familiaux locatifs destinés à l'habitat des gens du voyage au sens de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l'accueil et à l'habitat des gens du voyage ; 3° Des résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs. Il précise les conditions de hauteur, d'implantation et de densité des constructions, permettant d'assurer leur insertion dans l'environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone.
Il fixe les conditions relatives aux raccordements aux réseaux publics, ainsi que les conditions relatives à l'hygiène et à la sécurité auxquelles les constructions, les résidences démontables ou les résidences mobiles doivent satisfaire.
Ces secteurs sont délimités après avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers prévus à l'article L. 112-1-1 du Code rural et de la pêche maritime. Leur caractère exceptionnel s'apprécie, entre autres critères, en fonction des caractéristiques du territoire, du type d'urbanisation du secteur, de la distance entre les constructions ou de la desserte par les réseaux ou par les équipements collectifs. »
La collectivité a fait le choix de permettre le maintien des activités isolées en zones agricoles et naturelles et
de leur permettre un développement mesuré. Sans cette traduction réglementaire, les activités de loisirs,
touristiques ou économiques ne pourraient pas évoluer au sein des zones naturelles et agricoles (prohibé par
le Code de l’urbanisme). L’absence de possibilités d’évolution pourrait alors compromettre la pérennité des
activités et en condamner certaines.
Il est important de préciser que ces sites sont pour une grande majorité d’entre eux circonscrits dans des
emprises déjà artificialisées et/ou urbanisées. Ils ne consomment donc pas ou très peu d’espaces agricoles,
naturels et forestiers (ENAF).
La Communauté de communes de Villedieu Intercom a fait le choix de définir une stratégie d’identification de
secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées (STECAL) découlant des objectifs du PADD.
A ce titre, des STECAL Ax ont été identifiés. Un atlas est annexé au rapport de présentation. PLUI Ercor
1.3. Justification des choix Page 113 sur 137
En zone Agricole, les STECAL représentent 15,5 hectares, soit 0,05% du territoire intercommunal. Ce sont 16
STECAL qui ont été délimités sur le territoire, soit environ 0,5 STECAL en moyenne par commune. Ces éléments
démontrent leur caractère exceptionnel sur le territoire.
Leur délimitation a été motivée pour des raisons spécifiques, propres à chaque secteur, en lien avec les
objectifs du PADD. La typologie propre à chaque STECAL démontre bien que leur usage a été requis au regard
de situations exceptionnelles appelant une traduction réglementaire particulière et adaptée.
En zone agricole, les secteurs Ax concernent des secteurs pour la plupart totalement artificialisé et le
développement des activités autorisées n’entrainera pas de consommation d’espace nouvelle.
Exemple de secteur Ax sur la commune de Villedieu les Poëles Rouffigny
Ax
Nombre de STECAL 16
Superficie des STECAL
(en ha) 15,5
Consommation potentielle
d’espace au sein des STECAL
(en ha)
/
Superficie moyenne par STECAL
(en ha) 1 PLUI Kercon
ZONAGE
Villedieu Intercom
[] Limite d'EPCI
|] Limites communales
Li Ax - STECAL à vocation d'activités économiques
Ax2 - STECAL à vocation d'activités économiques
liées à l'agriculture
Nt - STECAL à vocation d'activités
touristiques
Nx - STECAL à vocation
d'activités économiques
Nz1, Nz2, Nz3 - STECAL à vocation
principale de zoo
Nx
Source : Cadastre PCI 2023
Réalisation : Citadia Conseil - Février 2025
CITADIA
1.3. Justification des choix Page 114 sur 137 PLUI ercor
oo
1.3. Justification des choix Page 115 sur 137
CODE DE LA
ZONE
NOM DE LA
ZONE EXPLICATIONS
MOTIFS DE DELIMITATION DE LA
ZONE
A
Zone agricole
La zone A correspond aux secteurs, équipés ou
non, à protéger en raison du potentiel
agronomique, biologique ou économique des
terres agricoles. La zone A couvre des secteurs
qui présentent des caractéristiques diverses :
espaces ouverts constitués de parcelles
cultivés, espaces bocagers, de prairies,
dévolus à l’élevage, d’espaces bâtis
correspondant à des bâtiments agricoles mais
aussi à des hameaux de taille réduite ne
prétendant pas à la désignation d’espace
urbain.
OBJECTIFS :
• Maintien et développement de la
fonctionnalité agricole
• Identification des espaces majeurs de
production agricole à préserver du
développement urbain
La délimitation de la zone A s’est
opérée au regard des objectifs et
critères suivants :
• Aide à la localisation des
terres agricoles par le biais des
surfaces exploitées et
identifiées au RPG de PAC.
• Prise en compte de
l’occupation agricole pour la
définition des zones U et AU
(logique de regard inversé).
• Identification des sièges
d’exploitation en activité et
des sites de productions
secondaires.
AX
STECAL à vocation économique
La zone Ax correspond aux STECAL à vocation
économique.
OBJECTIFS :
Permettre le développement des activités
économiques qui se trouvent en zone agricole
La délimitation de la zone A s’est
opérée au regard des objectifs et
critères suivants :
• Aide à la localisation des
terres agricoles par le biais des
surfaces exploitées et
identifiées au RPG de PAC.
AP
Zonage agricole
protégé
La zone AP correspond aux secteurs, couverts
par les périmètres de protection rapproché
des captages. Son objectif est de protéger
la qualité de l’eau sur le territoire.
La zone AP intègre dans son périmètre des
exploitations agricoles couvert par le
périmètre de protection de captage.
La délimitation s’appuie sur les
périmètres de protection de
captage. PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 116 sur 137
2. Justifications réglementaires des zones agricoles
Destination des constructions, usages des sols et nature d’activités
Interdiction et limitation de certains usages, affectation des sols, constructions et activités, destinations et
sous-destinations/mixité fonctionnelle et sociale
La zone agricole et ses secteurs ont vocation à accueillir uniquement des constructions compatibles avec la
vocation agricole. A ce titre et en cohérence avec le Code de l’urbanisme, les nouvelles constructions à usage
autre qu’agricole, forestière ou d’équipements publics sont interdites ou fortement encadrées.
Certaines constructions, identifiées sur le règlement graphique, peuvent faire l’objet d’un changement de
destination afin de réduire la mobilisation de foncier agricole et de diversifier des activités d’une exploitation
agricole (du moment qu’elle reste accessoire par rapport aux activités agricoles de l’exploitation). Il s’agit de
permettre la création de nouveaux logements. Dans cette optique, les bâtiments répertoriés sont
suffisamment éloignés des sièges d’exploitation et des bâtiments d’exploitation pour ne pas gêner
l’agriculture. La CDPENAF est la seule habilitée à donner un avis conforme à une demande éventuelle de
changement de destination d’un bâtiment anciennement agricole vers un logement occupé par un tiers à
l’agriculture.
L’extension des constructions à destination d’habitation existantes est autorisée à condition :
• Qu’elle soit inférieure ou égale soit à 30 % de l’emprise au sol de la construction existante à la date
d’approbation du PLUi soit à 50 m² d’emprise au sol,
Les annexes aux constructions à destination d’habitation existantes à condition :
• D’avoir une emprise au sol inférieure ou égale à 50m²,
• Et d’être implantées à moins de 30 mètres de la construction d’habitation existante à la date
d’approbation du présent PLUi.
Le territoire souhaite renforcer et diversifier les procédés de production d’énergie. Le règlement ne fait ainsi
pas obstacle à leur développement. En effet, les constructions et équipements de production d’énergies
renouvelables (unités de méthanisation, installations photovoltaïques et agrivoltaïques, trackers solaires,
installations éolienne) sont autorisées. Certaines conditions sont à respecter. Le développement de ces
énergies ne doit pas engendrer de nuisances par rapport aux habitations existantes, être utiles aux activités
agricoles, être proportionnés aux besoins et usages, ne doivent pas porter atteinte aux activités de production
agricole.
Au sein des STECAL Ax, seuls sont admis à condition que les travaux et installations envisagés ne portent pas
atteinte à la qualité du paysage et aux activités agricoles avoisinantes, les aménagements ou extensions des
bâtiments existants et les nouvelles constructions à condition que la surface soit limitée à 200 m² d’emprise
au sol nouvellement créé (non compris les surfaces créées au sein des bâtiments existants). L’implantation des
constructions devra favoriser un regroupement autour des constructions existantes.
Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères
Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
En termes d’implantation, le règlement veille à imposer un recul des constructions vis-à-vis des voies et du
domaine public (recul de 5 mètres). L’implantation en limite n’est pas autorisée.
Compte tenu de la localisation des bâtiments d’exploitation, des manœuvres des engins agricoles ou
forestiers, des volumes plus importants des constructions, un recul minimum a été défini afin de garantir une PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 117 sur 137
bonne visibilité des axes de circulation mais aussi pour faciliter la circulation des engins au-devant des
bâtiments.
Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Les nouvelles constructions devront être implantées en retrait des limites séparatives (recul de 2 mètres
minimum). Néanmoins, pour préserver la bonne insertion des nouvelles constructions avec leur
environnement, des dérogations à cette règle pourront être demandées.
Règle de hauteurs
Le règlement définit des règles de hauteur visant à assurer l’intégration des constructions dans leur
environnement proche. Pour les bâtiments agricoles, la hauteur maximale n’est pas réglementée de façon à
répondre aux besoins spécifiques de ces activités. Un rapport d’échelle est à maintenir avec l’environnement
proche.
Concernant la règle de hauteur des bâtiments à usage d’habitation, celle-ci laisse une certaine souplesse en
autorisant les constructions Rez-de-chaussée + combles.
En secteur Ax, la hauteur maximale des constructions, des extensions et des annexes ne doit pas dépasser un
niveau et la toiture (rez-de-chaussée + combles).
Règles d’emprise au sol
En zone urbaine, l’emprise au sol n’est pas réglementée car il a été choisi de réglementer le maintien d’espaces
de pleine terre plutôt que l’emprise du bâti.
Insertion architecturale, urbaine, paysagère et environnementale
Règles d’aspect architectural
Afin de répondre aux défis de la transition énergétique, le règlement prévoit que les constructions devront
présenter des volumes et des gabarits simples de manière à garantir la meilleure performance énergétique.
De même, les constructions réalisées grâce à des techniques garantissant une grande qualité
environnementale, des performances de basse consommation ou de production et d’énergies renouvelables
sont valorisées dans le règlement.
Les façades des projets de construction de bâtiments d’activités agricoles devront présenter une unité
architecturale sur toutes leurs faces. Afin d’assurer leur meilleure intégration dans les paysages, l’utilisation
de teinte clair est interdite.
Les constructions ne devront pas porter atteinte au caractère bocager du territoire. Les talus avec leur
végétation bordant les voies ainsi que ceux existant sur les limites séparatives devront être préservés. De plus,
l’implantation des constructions devra être étudiée de manière à conserver le mieux possible les plantations
existantes, d’essences locales. La plantation d’essences invasives est interdite. 1.3. Justification des choix Page 118 sur 137
VII. Les choix relatifs à la zone naturelle (N)
Article R.151-24 du Code de l’urbanisme :
« Les zones naturelles et forestières sont dites « zones N ». Peuvent être classés en zone naturelle et forestière,
les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison :
1° Soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point
de vue esthétique, historique ou écologique ;
2° Soit de l’existence d’une exploitation forestière ;
3° Soit de leur caractère d’espaces naturels ;
4° Soit de la nécessité de préserver ou de restaurer les ressources naturelles ;
5° Soit de la nécessité de prévenir les risques notamment d’expansion des crues. »
3. Les zones naturelles (N) dans le PLUi de Villedieu Intercom
La zone naturelle correspond aux espaces du territoire intercommunal à protéger au titre de leurs caractères
naturels et/ou forestiers.
La zone naturelle a vocation à être préservée de l’urbanisation en dehors de certains secteurs où certaines
constructions sont autorisées sous conditions. En effet, il est à noter l’existence de nombreuses constructions
d’habitation soit de manière isolée soit sous forme de hameaux de taille réduite (ne pouvant prétendre à la
désignation d’espace urbain). La prise en compte de ces constructions éparses leur permet de continuer à
évoluer (annexes et extensions) en prohibant toutes constructions principales nouvelles afin de lutter contre
l’accroissement des pressions sur le monde agricole et naturel attenant.
La zone naturelle est par ailleurs connectée le plus souvent aux réservoirs de biodiversité intégrés à la Trame
verte et bleue (TVB) du territoire dont l’enjeu principal vise la préservation des fonctions écologiques qu’ils
présentent.
Les espaces naturels classés en zone N dans le PLUi sont issus d’un croisement de données et du diagnostic
effectué dans l’Etat Initial de l’Environnement (EIE). Les différentes sensibilités des milieux et les occupations
du sol actuelles et projetées ont été prises en compte pour définir des niveaux de préservation.
En somme, la vocation de la zone naturelle est de préserver le caractère naturel de ces espaces principalement
pour des motifs écologiques (biodiversité) ou paysagers (limiter l’urbanisation). PLUI Kercon
ZONAGE
Villedieu Intercom
[] Limite d'EPCI
[| Limites communales
Gi N - Zone naturelle liée aux espaces à protéger au regard
de la qualité de leur site
Nc - Secteur destiné au fonctionnement et à l'extension
des carrières existantes
NI - Zone naturelle de parcs d’agréments accueillant
des usages de loisirs et de découvertes
Np - Zone naturelle concernée par un secteur de
protection de la ressource en eau et de captage d'eau
Nt - STECAL à vocation d'activités
touristiques
Nx - STECAL à vocation
d'activités économiques
Nz1, NZ2, Nz3 - STECAL à vocation
principale de zoo
Source : Cadastre PCI 2023
Réalisation : Citadia Conseil - Février 2025
CITADIA
1.3. Justification des choix Page 119 sur 137 PCA ENT Le / Et EDIE
RCO INT « ns AD AE à EL SE
1.3. Justification des choix Page 120 sur 137
Elle comporte des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées (STECAL) :
Les STECAL sont définis à l’article L 151-13 du Code de l’urbanisme.
« Le règlement peut, à titre exceptionnel, délimiter dans les zones naturelles, agricoles ou forestières des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées dans lesquels peuvent être autorisés : 1° Des constructions ;
2° Des aires d'accueil et des terrains familiaux locatifs destinés à l'habitat des gens du voyage au sens de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l'accueil et à l'habitat des gens du voyage ; 3° Des résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs. Il précise les conditions de hauteur, d'implantation et de densité des constructions, permettant d'assurer leur insertion dans l'environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone.
Il fixe les conditions relatives aux raccordements aux réseaux publics, ainsi que les conditions relatives à l'hygiène et à la sécurité auxquelles les constructions, les résidences démontables ou les résidences mobiles doivent satisfaire.
Ces secteurs sont délimités après avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers prévus à l'article L. 112-1-1 du Code rural et de la pêche maritime. Leur caractère exceptionnel s'apprécie, entre autres critères, en fonction des caractéristiques du territoire, du type d'urbanisation du secteur, de la distance entre les constructions ou de la desserte par les réseaux ou par les équipements collectifs. »
La collectivité a fait le choix de permettre le maintien des activités isolées en zones agricoles et naturelles et
de leur permettre un développement mesuré. Sans cette traduction réglementaire, les activités de loisirs,
touristiques ou économiques ne pourraient pas évoluer au sein des zones naturelles et agricoles (prohibé par
le Code de l’urbanisme). L’absence de possibilités d’évolution pourrait alors compromettre la pérennité des
activités et en condamner certaines.
Il est important de préciser que ces sites sont pour une grande majorité d’entre eux circonscrits dans des
emprises déjà artificialisées et/ou urbanisées. Ils ne consomment donc pas ou très peu d’espaces agricoles,
naturels et forestiers (ENAF).
La Communauté de communes de Villedieu Intercom a fait le choix de définir une stratégie d’identification de
secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées (STECAL) découlant des objectifs du PADD.
A ce titre, 3 types de STECAL ont été identifiés en zone N :
- Le STECAL Nt destiné au fonctionnement du camping. Cette identification répond aux ambitions définies
dans le PADD (Axe 2 : Faire rayonner Villedieu Intercom autour de son économie / Objectif 1 : Capitaliser sur
les atouts économiques présents-Le tourisme : diversifier et compléter l’offre existante).
- Le STECAL Nx correspond à l’accueil des activités économiques. Cette identification répond aux ambitions
définies dans le PADD (Axe 2 : Faire rayonner Villedieu Intercom autour de son économie / Objectif 2 :
Organiser l’économie de Villedieu Intercom).
- Le STECAL Nz destiné à l’accueil du zoo de Champrepus. Cette identification répond aux ambitions définies
dans le PADD (Axe 2 : Faire rayonner Villedieu Intercom autour de son économie / Objectif 1 : Capitaliser sur
les atouts économiques présents-Le tourisme : diversifier et compléter l’offre existante). PLUI Ercor X\
1.3. Justification des choix Page 121 sur 137
En zone Naturelle, les STECAL représentent 14,7 hectares, soit 0,05% du territoire intercommunal. Ce sont 14
STECAL qui ont été délimités sur le territoire, soit environ 0,5 STECAL en moyenne par commune. Ces éléments
démontrent leur caractère exceptionnel sur le territoire.
Leur délimitation a été motivée pour des raisons spécifiques, propres à chaque secteur, en lien avec les
objectifs du PADD. La typologie propre à chaque STECAL démontre bien que leur usage a été requis au regard
de situations exceptionnelles appelant une traduction réglementaire particulière et adaptée.
En zone naturelle, les secteurs Nx concernent des secteurs pour la plupart totalement artificialisé et le
développement des activités autorisées n’entrainera pas de consommation d’espace nouvelle.
Exemple de secteur Nx sur la commune de Champrépus
Leur délimitation a été motivée pour des raisons spécifiques, propres à chaque secteur, en lien avec les
objectifs du PADD. La typologie propre à chaque STECAL démontre bien que leur usage a été requis au regard
de situations exceptionnelles appelant une traduction réglementaire particulière et adaptée. PLUI Eco
EEE
1.3. Justification des choix Page 122 sur 137
Les STECAL Nz (Zoo) et Nt (camping) prévoit des extensions et une consommation d’espace naturel ou agricole.
L’actuel zoo (Nz) prévoit une extension de 5ha de son site actuel vers le nord. Une grande partie du site sera
maintenue en espace naturel
Nt Nz Nx
Nombre de STECAL 1 3 12
Superficie des STECAL
(en ha) 1,67 7,98 5,05
Consommation potentielle
d’espace au sein des STECAL
(en ha)
2 5 /
Superficie moyenne par
STECAL
(en ha)
1,67 2,66 0,42 PLUI ercor
ZONAGE
Villedieu Intercom
L] Limite d'EPCI
[| Limites communales
Es Ax - STECAL à vocation d'activités économiques
Ax2 - STECAL à vocation d'activités économiques
liées à l'agriculture
Nt - STECAL à vocation d'activités
touristiques
Nx - STECAL à vocation
d'activités économiques
Nz1, Nz2, Nz3 - STECAL à vocation
principale de zoo
Source : Cadastre PCI 2023
Réalisation : Citadia Conseil - Février 2025
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1.3. Justification des choix Page 123 sur 137 1.3. Justification des choix Page 124 sur 137
CODE
DE LA
ZONE
NOM DE LA
ZONE EXPLICATIONS
MOTIFS DE DELIMITATION DE LA
ZONE
N
Secteur naturel général
La zone N correspond aux espaces à protéger au
regard de la qualité de leur site (soit de
l’existence d’une exploitation forestière, soit de
leur caractère d’espaces naturels, soit de la
nécessité de préserver ou de restaurer les
ressources naturelles).
OBJECTIFS :
• maintien de l’activité sylvicole en
permettant aux exploitants forestiers de
se développer
• préserver les richesses naturelles du
territoire
• assurer les continuités écologiques
• réduire l’exposition des biens et des
personnes
Toutes les zones naturelles à
l’exception de celles qui sont
indicées.
Nt
STECAL
- Camping
La zone Nt correspond au camping
de Villedieu-les-Poëles-Rouffigny,
La délimitation de la zone Nt s’est
opérée au regard des objectifs et
critères suivants :
• Emprise des terrains utilisés pour
le fonctionnement de
l’équipement concerné et
nécessaire à son renforcement, le
cas échéant (constructions et
travaux d’infrastructures sur les
équipements d’intérêt public).
Nc
Secteur naturel à vocation de
carrière
La zone Nc vise à assurer le fonctionnement et
l’extension des carrières existantes.
Bourguenolles, La Lande d’Airou et Villedieu-les-
Poëles-Rouffigny.
OBJECTIFS :
• Évolution et aménagement des équipements
La délimitation de la zone Nc s’est
opérée au regard des objectifs et
critères suivants :
• Emprise des périmètres délimités
par arrêtés préfectoraux.
Nl
Secteur naturel de loisirs
La zone Nl correspond au secteur naturel de
parcs d’agréments accueillant des usages de
loisirs et de découvertes. Cinq communes sont
concernées sur le territoire : Beslon, La Colombe,
Maupertuis, Montabot, Sainte-Cécile
La délimitation de la zone Nl s’est
opérée au regard des objectifs et
critères suivants :
• Emprise des espaces de loisirs PLUIE
1.3. Justification des choix Page 125 sur 137
Nx
STECAL d
’
activités
économiques
OBJECTIFS :
• Permettre la gestion des activités isolées
existantes et permettre leur développement
La délimitation de la zone Nx s’est
opérée au regard des objectifs et
critères suivants :
• Prise en compte des sites
d’activités isolés
Nz
STECAL à vocation principale
de zoo
La zone Nz correspond à la protection du zoo de
Champrepus.
OBJECTIFS :
• Permettre l’évolution et l’aménagement des
équipements liés au zoo.
La délimitation de la zone Nz s’est
opérée au regard des objectifs et
critères suivants :
• Emprise du zoo
NP
Zonage naturel
protégé
La zone AP correspond aux secteurs, couverts par
les périmètres de protection rapproché des
captages. Son objectif est de protéger la qualité
de l’eau sur le territoire.
La délimitation s’appuie sur les
périmètres de protection de captage.
Le présent PLUi, à travers le PADD et la traduction réglementaire qui en est faite, vise à préserver et valoriser
les éléments sensibles en termes paysager et environnemental.
La définition des zones naturelles traduit la prise en compte d’enjeux environnementaux et paysagers de
manière rigoureuse et conformément au nouveau contexte législatif en vigueur, en s'appuyant notamment
sur l'Etat Initial de l'Environnement très précis réalisé en phase diagnostic ainsi que sur les prescriptions du
SCoT du PETR Sud-Manche-Baie du Mont-Saint-Michel. Le secteur NP permet de protéger les ressources en
eau.
Les autres sous-secteurs de la zone N permettent d’adapter la réglementation à la pratique. Ainsi, les zones
touristiques (Nt), les zones de carrières et gravières (Nc), les secteurs d’activités de loisirs (Nl), les zones
économiques (Nx) le zoo (Nz) ont été classés dans des secteurs à réglementation particulière. Il est important
de souligner qu’aucune construction nouvelle à usage d’habitation sans lien avec la valorisation de l’aspect
naturel du site ne peut être édifiée. Les secteurs classés en zone N sont avant tout à protéger, préserver et
valoriser. PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 126 sur 137
4. Justifications réglementaires des zones naturelles
Destination des constructions, usages des sols et nature d’activités
Interdiction et limitation de certains usages, affectation des sols, constructions et activités, destinations et
sous-destinations / Mixité fonctionnelle et sociale
La zone naturelle a vocation à accueillir uniquement des constructions compatibles avec la vocation naturelle
et forestière. À ce titre et en cohérence avec le Code de l’urbanisme, les nouvelles constructions à usage autre
que forestière ou d’équipements publics sont interdites ou fortement encadrées, notamment via des STECAL.
Seules les extensions de bâtiments déjà existants et la construction d’annexe au bâti principal sont rendues
possible.
En zone naturelle, les extensions des habitations existantes à la date d’approbation du PLUi sont autorisées à
évoluer de façon limitée : à 50 m² d’emprise au sol, ou 30% de surface de plancher totale existant à la date
d’approbation du PLUi, à condition que l’emprise au sol totale de la construction après extension n’excède pas
200 m². Les annexes doivent être implantées dans une enveloppe de 30 mètres autour du bâtiment principal
de l’habitation, dans la limite de 50 m² de surface de plancher et d’emprise en sol créés à la date d’approbation
du PLUi.
La superficie d’un bassin de piscine est limitée à 50 m².
En secteur Nt, seule la destination « hébergement touristique » et les constructions et installations nécessaires
à leur exploitation sont autorisées.
En secteur Nc, l’ouverture et l’extension de carrières est autorisée à condition d’une remise en état des sols
ou d’un aménagement assurant l’intégration au site des carrières dans leur état final.
Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Volumétrie et implantation des constructions
Les constructions doivent être implantées en retrait de 1 mètre des voies et des limites séparatives pour
respecter le caractère naturel et les implantations existantes.
Hauteur des constructions
Le règlement fixe des hauteurs limitées et adaptées à chaque situation (selon les destinations et selon les
STECAL) de façon à concilier la préservation des paysages et la valorisation des espaces naturels.
Dans l’ensemble de la zone N et pour les bâtiments à usage d’habitation et les extensions et les annexes, la
hauteur maximale des constructions à destination d’habitation ne doit pas excéder Rez-de-chaussée +
combles
La hauteur des constructions agricoles et forestières n’est pas règlementée.
En zone Nt, la hauteur des constructions à l’égout du toit est limitée à 3m.
En secteurs Nx et Nz, la hauteur maximale des constructions est limitée à 9 mètres, ou ne doit pas excéder la
hauteur maximale existante au sein de la zone. PLU Ercon
1.3. Justification des choix Page 127 sur 137
Le volume des constructions devra s’intégrer en cohérence avec le volume des constructions voisines
préexistantes.
La hauteur devra être définie au regard de l’environnement pour veiller à la bonne intégration du bâtiment.
Emprise au sol des constructions
L’emprise au sol des bâtiments est réglementée afin de préserver les paysages et protéger les espaces
naturels.
En secteur N :
L’emprise au sol des habitations est limitée à un total de 200m² après extension.
L’emprise au sol total des annexes (hors piscine) est limitée à 50 m².
En secteur NP :
L'emprise au sol des habitations est limité à 30 m²
En secteur Nl :
Les bâtiments ne pourront excéder 30 m² d’emprise au sol totale.
En zones Nt :
L’emprise au sol des bâtiments est limitée à 40% de la superficie de la zone.
Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Le règlement est attentif à ce que les constructions dans les secteurs Nz et Nt s’inscrivent
dans l’environnement naturel et préservent l’identité architecturale du site (notamment pour le zoo).
Afin de répondre aux défis de la transition énergétique, le règlement prévoit que dans les autres secteurs,
les constructions devront présenter des volumes et des gabarits simples de manière à garantir la
meilleure performance énergétique. De même, les constructions réalisées grâce à des techniques
garantissant une grande qualité environnementale, des performances de basse consommation ou de
production et d’énergies renouvelables sont valorisées dans le règlement. PLUI Eco
EEE
1.3. Justification des choix Page 128 sur 137
VIII. Dispositions favorisant la limitation de la consommation d’espace
5. Bilan de la consommation des espaces projetés par le PLUi
La consommation d’espace liée aux extensions de l’urbanisation
Le PLUi programme pour les ouvertures à l’urbanisation :
• la consommation de 31,3 ha (22,5 ha vocation d’habitat et 8,8 ha à vocation d’activités) d’espaces naturels
ou agricoles sur la période 2023-2031
• la consommation de 25,6 ha après 2031 (17,7 ha à vocation d’habitat et 7,9 ha à vocation d’activités)
d’espaces naturels ou agricoles.
La consommation d’espace liée au Secteur de Taille Et de Capacité d’Accueil Limité
Les STECAL représentent 30,7 hectares, soit 0,10% du territoire intercommunal.
Ce sont 32 STECAL qui ont été délimités sur le territoire, soit environ 1 STECAL en moyenne par commune. Ces
éléments démontrent leur caractère exceptionnel sur le territoire.
Ax Nt Nz Nx TOTAL
Nombre de
STECAL 16 1 3 12 32
Superficie des
STECAL
(en ha)
15,5 1,67 7,98 5,05 30,7
Consommation
potentielle
d’espace au
sein des
STECAL
(en ha)
/ / 0,3 / 0,3
Superficie
moyenne par
STECAL
(en ha)
1,02 1,67 2,66 0,42 PLUI ercor
_ RS RS RS D
1.3. Justification des choix Page 129 sur 137
6. Analyse de la consommation projetée par le PLUi par rapport aux dix
dernières années
Le PADD fixe un objectif chiffré de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement
urbain qui s’appuie sur la consommation des 10 dernières années.
Le PLUi doit ainsi fixer un objectif de modération de la consommation des espaces par rapport à la période
2013-2023 correspondant au 10 années précédant l’année d’arrêt du PLUi.
Pour la période 2013-2021, les données de l’observatoire de l’artificialisation sont utilisées. La consommation
a été sur cette période de 110 ha dont 92,7 ha à vocation d’habitat.
Pour la période de 2022 et 2023, une analyse des autorisations d’urbanisme a été réalisé mettant en évidence :
• Une extension de 1,5 ha pour la réalisation d’un lotissement rue de la ligotière à Villedieu les Poêles
- Rouffigny.
• Une extension de 1,6 ha pour l’accueil d’une activité économique route du Moulin Fleury à Villedieu
les Poêles – Rouffigny
• Une extension de 0,2 ha pour l’accueil d’une activité économique rue du moulin à Sainte Cécile
• Une extension de 0,5 ha pour la réalisation de la phase 2 du lotissement de la Cannière à Percy en
Normandie.
La consommation des 10 dernières années s’est ainsi élevée à 113,8 hectares, toutes vocations confondues,
ces 10 dernières années, soit environ 11 hectares par an.
Consommation des 10
dernières années
Surfaces dédiées au
zonage ayant un
potentiel constructible
Evolution entre les
surfaces de la
consommation passée
et identifiées
constructibles au
zonage
Surfaces à voc.
résidentielle 94,7 ha 40,2 ha -57,6% Surfaces à voc.
économique
Equipement intégrant
les STECAL
19,1 ha 17 ha - 10,9%
Total des surfaces 113,8 ha 57,2 ha -49,7%
Ainsi comparée à la décennie passée, la modération de la consommation foncière par rapport à la décennie
passée serait de :
► Moins 57,6% pour l’habitat/
► Moins 10,9% pour le volet économie/équipements et tourisme intégrant les STECAL
Soit une réduction globale de – 49,7%. PLU Ercon
ion
1.3. Justification des choix Page 130 sur 137
7. Analyse de la consommation projetée par le PLUi par rapport aux objectifs
de la loi Climat et résilience
Edictée le 22 aout 2021, la loi Climat et Résilience vient renforcer cette prérogative. Fixant un nouvel objectif
national d’absence de toute artificialisation nette des sols en 2050, il est alors demandé pour atteindre cet
objectif que le rythme de consommation d’espace des sols sur la période 2021-2031 doit être tel que la
consommation totale d’espace observée à l’échelle nationale soit inférieure à la moitié de celle observée sur
la période 2011-2021.
Selon l’observatoire de l’artificialisation, celle-ci s’est élevés à 150 hectares, toutes vocations confondues,
entre 2011 et 2020, soit environ 15 hectares par an.
Pour être en accord avec les objectifs de la loi Climat et résilience, le PLUi doit réduire la consommation de
50% par rapport à la période 2011-2020 pour se limiter à 75 hectares sur la période 2021 à 2031.
Selon les données de l’observatoire, 4,4 hectares ont été consommés en 2021. L’analyse des autorisations
d’urbanisme a mis en évidence une consommation de 3,8 hectares en 2022 et 2023.
➔ 8,2 hectares ont été consommés depuis 2021 et le projet de PLUi projette la consommation de 31,3
ha de secteurs d’extension urbanisable sur l’horizon 2024-2030
On arrive à une consommation projetée de 39,8 ha pour la période 2021-2031 soit une réduction
de près de 73,5%.
8. Synthèse
Dans le cadre de l’élaboration du PLUi, Villedieu Intercom a contribué à une forte rationalisation et mise en
cohérence des documents d’urbanisme communaux dont les volumes constructibles ne répondaient pas tous
à une logique de planification à 10 ans comme aujourd’hui.
Avec des réductions de consommation très importante, son projet d’urbanisme participe aux prérogatives
amorcées par la loi Climat et Résilience de la lutte contre l’artificialisation des sols. Au-delà de ces réductions
en volume, le PLUi s’est efforcé à maîtriser l’étalement urbain en privilégiant le maintien de zones
constructibles au sein ou en prolongement des centralités constituées, en fermant ou réduisant les zones de
quartiers et les secteurs constructibles non desservis en assainissement collectif.
A cela, par son travail fin de phasage à l’échelle des OAP, il démontre la mise en place d’une stratégie foncière
aigue basée sur une dynamique démographique et foncière murement réfléchie. En effet, plus d’un tiers de
leurs surfaces identifiées se situent au sein des enveloppes urbaines et donc hors des espaces naturels,
agricoles et forestiers.
En conséquence, les objectifs de modération foncière conformément demandés par le SCoT en appui de la loi
Climat et Résilience sont donc tenus dans le cadre de la déclinaison du projet de PLUi, et selon aux objectifs
exprimés dans le cadre du PADD. PLUIXHERS
1.3. Justification des choix Page 131 sur 137 1.3. Justification des choix Page 132 sur 137
5
Articulation du PLUi
avec les plans et
programmes supérieurs PLU VILLEDIEU INTERCOM
Bréhal
e Gronville
Villétieu les-Poeles
- Rouffigny
J hi Avranches mis SCD:
Tel del TS
Ducey-les-Chéris Li
É) Pontorson Soint-Hiloire-du-Harcouët
2015
1.3. Justification des choix Page 133 sur 137
I. Compatibilité du PLUi au SCoT
Actuellement, le SCoT du Pays de la Baie du Mont-Saint-Michel approuvé le 13 juin 2013 couvre
seulement une partie du territoire. Les communes couvertes par le SCoT sont La Bloutière, Boisyvon,
Bourguenolles, Champrepus, La Chapelle-Cécelin, Chérencé-le-Héron, Coulouvray-Boisbenâtre, Fleury, La
Lande-d’Airou, Sainte Cécile, Saint-Martin-le-Bouillant, Saint-Maur-des-Bois, Saint Pois, Le Tanu, La Trinité,
Villedieu-les-Poêles-Rouffigny.
Les communes de l’ancien canton de Percy, à savoir Beslon, La Colombe, Percy-en-Normandie, Montabot,
Maupertuis, Morigny, Le Guislain, Villebaudon, La Haye-Bellefond, Margueray et Montbray étaient
anciennement couvertes par le SCoT du Pays Saint-Lois ne le sont plus aujourd’hui et depuis le 1er janvier 2014.
Actuellement, l’ensemble de l’intercommunalité de Villedieu Intercom est incluse dans le périmètre du PETR
Sud-Manche – Baie du Mont-Saint-Michel, créé le 1er janvier 2018. La révision du SCoT sur ce territoire est
engagée depuis le 13 octobre 2015.
Territoire couvert par le PETR Sud-Manche-Baie du Mont-Saint-Michel PLU VILLEDIEU INTERCOM
Axe Ill : L'habitat, d' il d ifs et de l' di de vie
Réhabilitation du parc de k e
Hé démographique : logements existant
he + 1
Prise en compte du desserrement des ménages W
OUloUvray-
Boisbenatre
Saint-Pois
1.3. Justification des choix Page 134 sur 137
PARTIE 1// Maîtrise foncière, gestion économe du sol et solidarité
OBJECTIFS / ORIENTATIONS DU DOCUMENT COMPATIBILITÉ ENTRE LE PLUi ET LE SCOT
La mise en œuvre d’une politique
volontariste de maîtrise foncière et de
gestion économe des sols
Se doter d’une économie performante par
des espaces d’activités de qualité
Une politique volontariste et solidaire pour
un urbanisme de qualité
Le PLUi décline l’armature SCoT à l’échelle locale. Cette
structuration territoriale, à consolider, constitue le fil rouge
du projet porté par le territoire.
Plusieurs orientations du PADD ont pour vocation de
contribuer au renforcement et à la fonctionnalité de cette
armature.
L’irrigation équilibrée en équipements et commerces est
notamment l’un des objectifs de la consolidation de
l’armature.
Le règlement distingue les cœurs de bourgs des pôles de
ceux des villages. Il s’agit de conforter ces espaces
multifonctionnels, où les équipements et services sont
autorisés, sans conditions.
Des zones dédiées US sont également dessinées, ayant
vocation à conforter l’offre de services.
Les centralités commerciales sont vectrices d’animation, et
il s’agit de les préserver aujourd’hui. C’est pourquoi les élus
ont fait le choix d’identifier deux linéaires commerciaux au
règlement graphique, afin de conserver la destination
commerciale des locaux et ainsi favoriser le commerce de
proximité. 1.3. Justification des choix Page 135 sur 137
L’excellence environnementale à travers
l’aménagement et la gestion du territoire
L’activité économique ne se situe pas uniquement dans les
zones dédiées au sein du territoire, mais également dans le
diffus, dans des espaces mixtes. La complémentarité des
espaces d’activités est soulignée dans le projet
Le scénario démographique de Villedieu Intercom s’est
appuyé sur les tendances démographique récentes qui sont
compatibles avec celles du SCoT
La production de logements prend en compte une remise
sur le marché de logements vacants. Le scénario de
développement présente un objectif ambitieux de
décroissance de la vacance.
La compatibilité avec le SCoT est donc assurée, aussi bien en
termes de production de logements, qu’en termes de
remobilisation de l’existant, et affirmée dans le PADD
Le besoin en logements a vocation à se réaliser
prioritairement au sein des dents creuses, puis en zone AU,
couvertes par des OAP. Au sein des OAP ont été estimés le
nombre de logements envisagés, avec une incitation à la
densité
La vocation des espaces participant à l’économie du territoire a
été prise en compte lors de l’élaboration du zonage. Ainsi, des
zones ont été délimitées (avec des zones 1AUX quand des besoins
d’extensions été identifiés par les élus). Les destinations autorisées
y sont plus « souples » que dans les secteurs mixtes, la
cohabitation avec d’autres usages ne devant pas être assurée.
Les OAP développées sur ces zones permettent d’en assurer la
qualité et la bonne desserte, participant donc à l’attractivité
économique du territoire.
Des zones A ont également été dessinées, dans lesquels les
constructions nécessaires à l’activité agricole pourront voir le jour.
Enfin, la limitation de l’impact sur les espaces agricoles
(qualification des terres concernées par des secteurs de projets,
maintien des activités existantes…) a constitué l’un des objectifs
forts du projet : voir évaluation environnementale pour le détail
Le PADD a la volonté de préserver les spécificités des entités
paysagères et en particulier les silhouettes villageoises et
urbaines.
Afin de limiter la consommation d’espace, le PADD a la volonté de
définir des zones d’extensions qui se trouvent à proximité de
l’enveloppe urbaine, et, d’assurer le renouvellement urbain.
Cette mesure permet dans un premier temps de conserver les
coupures vertes et agricoles mais aussi de limiter l’urbanisation
linéaire qui impacte les silhouettes urbaines. Le PADD est donc en
accord avec le SCoT. 1.3. Justification des choix Page 136 sur 137
Le zonage catégorise les zones en urbaine (U), à urbaniser (AU),
agricole (A) ou naturelle (N). Les réglementations concernant les
constructions diffèrent dans ces différentes zones. Le zonage à la
volonté de privilégier la densification afin de limiter l’étalement
urbain qui pourrait impacter la morphologie des bourgs.
Le PADD a la volonté de mettre en valeur le patrimoine urbain,
bâti et paysager des bourgs ainsi que de promouvoir leur remise
en état.
Le zonage met en place des prescriptions sur les éléments du
patrimoine comme le patrimoine bâti, végétal. Les éléments du
patrimoine bâti sont protégés grâce à une réglementation. De plus,
la démolition d’un patrimoine bâti n’est pas autorisée
Le PADD affirme bien sa volonté de préserver la biodiversité
grâce à plusieurs mesures. Tout d’abord, celui-ci a la volonté de
protéger les réservoirs de biodiversité en évitant les constructions
dans ces sites mais aussi, en incitant à adopter des pratiques plus
respectueuses de la biodiversité comme par exemple la fauche
tardive. De plus, le PADD a la volonté de protéger les milieux
humides qui ont une forte valeur écologique. En plus de la
protection des réservoirs de biodiversité, le PADD a la volonté
d’assurer la perméabilité écologique sur son territoire grâce à une
préservation des corridors déjà existants (arbres, haies, espaces
agricoles etc) mais aussi en prenant en compte la Trame Verte et
Bleue dans les projets d’urbanisation. Le PADD a également la
volonté de préserver les espaces de nature ordinaire qui sont des
corridors.
Le zonage répertorie les espaces agricoles et naturels en zone A
et N afin de limiter fortement les constructions dans ces zones.
Cela permet de préserver le patrimoine végétal et de préserver
les réservoirs de biodiversité.
Le PADD a la volonté de s’adapter au changement climatique en
adoptant des pratiques respectueuses de la ressource en eau en
terme qualitatif et quantitatif. Le PADD a la volonté de limiter les
pollutions de différents cours d’eau ce qui permet de limiter les
phénomènes d’eutrophisations qui vont s’accroitre avec le
changement climatique. Afin de limiter les pollutions, les PADD
veut assurer un développement territorial en accord avec les
capacités épuratoires du territoire. De plus, le PADD a la volonté
de conserver et développer la Trame Verte ce qui permet d’avoir
de nombreux espaces de nature.
Afin d’atténuer les effets du changement climatique, le
règlement met en place des mesures permettant de limiter le
risque d’inondation
De plus, les eaux pluviales doivent être gérées de manière à limiter
le ruissellement qui a la conséquence de favoriser les risques
d’inondation et les pollutions des cours d’eau comme les
phénomènes d’eutrophisation qui vont accroitre suite au
réchauffement climatique.
Le PADD prévoit le développement de la production d'énergies
renouvelables qui pourra se faire dans le respect des richesses
patrimoniales, architecturales et environnementales. PLU rercon
1.3. Justification des choix Page 137 sur 137
II. Compatibilité du PLUi au SRADDET
Le PLUi de Villedieu Intercom doit être compatible aux règles générales du SRADDET de Normandie et
prendre en compte les objectifs du SRADDET. Actuellement, le SRADDET est en révision. Le SRADDET a été
approuvé en juillet 2020. Il fait l’objet d’une modification pour être compatible avec la loi climat résilience
du 22 août 2021.
Ce tableau reprend les orientations et objectifs du PADD et les OAP et dispositifs réglementaires qui
répondent aux principales règles énoncées dans le SRADDET de Normandie relatives aux transitions des
territoires.
La compatibilité avec les règles relatives aux problématiques environnementales est développée au sein de
l’évaluation environnementale du PLUi.
Règle du SRADDET Compatibilité du PADD
Traduction dans les
OAP et dispositifs
réglementaires
Thématique 1 : Changement climatique
Règle 01 : Édicter des orientations
et objectifs favorables à la
biodiversité en zones urbaines et
péri-urbaines
Le PADD prévoit dans l’orientation
« Habiter au sein de bourg ou il fait
bon vivre » un objectif de renforcer
la présence de la nature en ville.
Cet objectif précise la nécessité de
disposer d’espaces publics de
qualité en s’appuyant sur la nature
en ville, et porte une attention à
l’intégration paysagère des
nouveaux projets urbains à
vocation habitat, d’équipement ou
économique.
Les OAP prévoient un
principe « Maintenir les
espaces d’agrément, les
espaces de respiration au
sein du tissu urbain ». Un
des objectifs de ce principe
est de renforcer la présence
de la nature dans les bourgs.
Le principe « Préserver et
valoriser les entrées de ville
par un aménagement des
axes principaux » prévoit de
préserver et conforter la
végétalisation des
principaux axes d’entrée de
ville et de bourg.
Règle 02 : Pour l’identification des
nouveaux secteurs de
développement et zones
constructibles, prendre en compte
les conséquences du changement
climatique en termes d’évolution
des risques naturels et anticiper les
besoins d’adaptation et de
réduction de la vulnérabilité.
Le PADD prévoit de « préparer le
territoire aux défis du changement
climatique ». Pour cela, une
orientation prévoit de « rechercher
une sobriété dans l’utilisation des
ressources locales, notamment la
ressource en eau ».
Le PADD prévoit de « réduire la
vulnérabilité du territoire et
favoriser sa résilience face aux
risques et nuisances ». Les
orientations
Les OAP prévoient un
principe « S’inspirer des
principes du bioclimatisme
et de la construction
durable dans les nouveaux
aménagements ». Ce
principe permet de réaliser
des projets durables et
cohérents avec leur
environnement.
Le principe « Garantir la
bonne gestion des eaux
pluviales » permet
également de veiller au 1.3. Justification des choix Page 138 sur 137
phénomène
d’imperméabilisation des
sols et à terme de réduire le
risque d’inondation.
Règle 03 : Les sites définis comme
réservoirs de biodiversité doivent
être identifiés dans les documents
d’aménagement et d’urbanisme,
pour faire l’objet d’un zonage
approprié à leur privilégiant le
classement en zone N
Le PADD prévoit de s’appuyer sur
les composantes de la trame verte
et bleue pour valoriser les identités
paysagères locales. Ainsi, la Trame
Verte et Bleue identifie les
réservoirs de biodiversité et
corridors écologiques.
Les réservoirs de
biodiversité sont classés en
zone N
Thématique 3 : Logistique
Règle 06 : Veiller à la cohérence des
projets d’infrastructures et espaces
à vocation logistique avec
l’ensemble de la chaine logistique
et son maillage territorial et
régional, ainsi qu’avec les enjeux de
report modal du transport de
marchandises
Villedieu Intercom comprend déjà
plusieurs infrastructures logistiques
importantes
Villedieu Intercom, a classé
en UX les entreprises
logistiques pivot du
territoire situées sur les ZAE
des Monts-Havards et du
Cacquevel. Elles auront ainsi
la possibilité de se
développer au besoin et
continueront à mailler
efficacement le territoire en
transport de marchandises
Thématique 4 : Transports-Mobilités
Règle 09 : Organiser et optimiser
l’accessibilité des zones d’activités
économiques par un ou plusieurs
modes de déplacements alternatifs
à l’autosolisme
Évolution du nombre de
déplacements en transport en
commun vers les ZAE. Évolution
desserte pistes cyclables des ZAE.
Secteurs définis en
continuités des sites
existants et les OAP propose
la réalisation d’accès en
modes actifs
Règle 10 : En cas de création de
nouvelles zones urbanisées
(commerces, zones d’emploi,
logements, services…), prévoir les
modalités permettant et/ou
favorisant l’accès par un ou
plusieurs modes de déplacements
alternatifs à l’autosolisme
Évolution du nombre de
déplacements en transports en
commun vers les zones urbanisées
nouvellement créées.
Secteurs définis en
continuités des sites
existants et les OAP propose
la réalisation d’accès en
modes actifs
Règle 11 : Privilégier la densification
urbaine autour des points d’arrêts
des transports collectifs, en lien
avec leur niveau de desserte
Evolution fréquentation gares,
pôles d’échanges, densification des
secteurs urbanisés, pourcentage de
constructions neuves dans les
zones stratégiques de densification
Développement privilégié
sur la commune pôle de
Villedieu le Poëles-Rouffigny
qui dispose d’une gare. PLUI rercon
1.3. Justification des choix Page 139 sur 137
Règle 13 : Définir et formuler des
objectifs de rabattement en
transports collectifs et modes actifs
vers les gares ou pôles d’échanges
multimodaux et permettre
l’organisation de lieux de
correspondance entre réseaux afin
de fluidifier le parcours des
voyageurs en lien avec le niveau de
desserte en transports collectifs
Le PADD prévoit une orientation :
« Compléter le maillage
économique existant en
développant une politique
foncière volontariste ». Le
territoire s’engage à affirmer le rôle
stratégique de la gare de Villedieu-
les-Poëles-Rouffigny dans les
déplacements quotidiens des actifs
et des entrepreneurs.
Temps de trajet moyen des
déplacements domicile
travail des actifs occupés
Thématique 5 : Qualité de Vie
Règle 15 : Répondre aux enjeux de
l’agriculture de proximité et d’une
alimentation saine et locale
Le PADD prévoit une orientation sur
l’agriculture : « La Terre : préserver
le potentiel agricole, pour
l’agriculture présente et en
devenir ». Plusieurs objectifs sont
pris en ce sens « Limiter
l’artificialisation des terres
agricoles en campagne »,
« Encourager la diversification et la
valorisation de l’agriculture »,
« Renforcer la dynamique agricole
dans toutes ses composantes ».
Villedieu Intercom s’engage à
encourager les activités de
diversification des activités
agricoles (circuits courts
notamment).
Règle 16 : Prioriser l’implantation
des activités commerciales,
tertiaires et artisanales au sein des
centres-villes, des centres-bourgs et
des centres de quartier
Le PADD prévoit d’« affirmer des
centres-bourgs vivants et
dynamiques ». Villedieu Intercom
souhaite ainsi privilégier l’accueil
des commerces, services et
emplois dans les bourgs.
L’objectif est de « maintenir un
commerce de proximité fort et
complémentaires de l’offre
commerciale périphérique ». Le
PLUi mobilisera les outils adaptés
pour maintenir les commerces
existants et garantir la pérennité
du tissu commercial.
Des linéaires commerciaux
sont identifiés pour assurer
leur pérennité et il n’est pas
prévu de nouveau
développement commercial
Règle 17 : Définir les secteurs
d’implantation des équipements
commerciaux en centre-ville et en
périphérie des centralités urbaines
Le PADD prévoit d’encadrer le
développement des zones
commerciales périphériques
en confortant les zones
Des linéaires commerciaux sont
identifiés pour assurer leur
pérennité et il n’est pas prévu de PLUI rercon N f \ =. f 6 \ = \ \ / N À f
Ù Le
1.3. Justification des choix Page 140 sur 137
et préciser leurs conditions
d’installation
commerciales existantes sur le
territoire.
nouveau développement
commercial
Règle 18 : Identifier, promouvoir et
valoriser les éléments constitutifs
du patrimoine architectural,
naturel, et culturel en lien avec les
enjeux économiques,
environnementaux et sociaux des
territoires
Le PADD prévoit « la
préservation des paysages
naturels et agricoles, vecteurs
d’identité et sources de
biodiversité » et de « mettre
en valeur le patrimoine ».
Règle 20 : Prévoir une offre
diversifiée de logement favorisant
le parcours résidentiel sur la base
des tendances socio-
démographiques actuelles et qui
soit adaptée, notamment, aux
évolutions liées au vieillissement de
la population
Le PADD prévoit le
développement d’une offre
d’habitat diversifié et le
scenario retenu s’est établi à
partir des tendances récentes
Thématique 6 : Foncier
Règle 21 : Contribuer à l’objectif de
division par deux, au niveau
régional, entre 2020 et 2030, de la
consommation des espaces
agricoles, naturels et forestiers, par
rapport à la consommation totale
observée à l’échelle régionale sur la
période 2005-2015.
Villedieu Intercom souhaite
tendre vers une réduction de
50 % de la consommation
d’espaces globale
comprenant l’habitat et
l’économie.
Les OAP prévoient un principe de
« limiter la consommation
d’espace et encourager le
développement au sein du tissu
urbain existant ».
Le zonage et la définition des
zones AU permet de satisfaire à
cet objectif
Règle 22 : Définir une stratégie de
l’utilisation du foncier permettant
de concilier les différents usages, de
limiter la consommation du foncier
et de l’artificialisation des sols
Villedieu Intercom souhaite
tendre vers 30% de
logements construits au sein
de l’enveloppe urbaine.
Règle 23 : Privilégier la
requalification des zones d’activités
économiques existantes à
l’extension ou à la création de
nouvelles zones. Fixer des objectifs
de densification, de réhabilitation
et de modernisation de ces zones
existantes.
Le PADD prévoit de
« repenser l’organisation des
zones d’activités
économiques existantes" en
optimisant les espaces sous-
utilisés au sein des zones
économiques existantes, en
incitant à la mutualisation
des équipements, des
services et des
aménagements ». Rennes S'-Hilaire du-Harcouët
IMAGINONS ENSEMBLE
NOTRE TERRITOIRE
DE DEMAIN
Caen
Paris
VILLEDIEU
INTERCOM