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Déliberation - annexe 2 deliberation 002879
Document publié le Jeudi 1 janvier 2026 par la commune d'Apt.
Lien du pdf (Déliberation - annexe 2 deliberation 002879)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Histoire et mémoire,
Ex REPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Egalité
Fraternité
FINANCES PUBLIQOUERFS
Avignon, lé 11 février 2022
Le Directeur départemental des
Finances publiques de Vaucluse
Affaire suivie par : Marc CHABERT
Téléphone : 04 90 27 70 16
Mél. :
Réf. OSE : 2022-84003-08568
Réf. Démarches Simplifiées : 7637933
A
a
Madame la Maire d'Apt
Service de l'Urbanisme
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VEÉNALE
(NOUVELLE PRÉSENTATION EN COURS D'EXPÉRIMENTATION DEPUIS MAI 2027 PAR CERTAINS ÉVALUATEURS DOMANIAUX DES FINANCES PUBLIQUES
La charte de l'évaluation du Domaine, élaborée avec l'Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
La parcelle AX 55 à Apt, garnie d'une fraction de bâtiment.
O7
n 2 À Li Ç ET... SA -
RE 32HE /
æ
La parcelle AX 252p à Apt, garnie d’ une : fraction de bâtiment.
Désignation des biens : | Reconstitution de valeurs de terrains à bâtir aujourd'hui encombrés.
Adresse : Boulevard Camille Pellatan et Rue Frédéric Mistral, 84400 APT.
Valeur : 12.200,00 €, assortie d’une marge d'appréciation de 10 % (voir en fin d'avis).
ddfip84.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
marc.chabert@dgfip.finances.gouv.fr
Accusé de réception en préfecture
084-218400034-20220713-002879-DE
Date de télétransmission : 13/07/2022
Date de réception préfecture : 13/07/2022 1 - SERVICE CONSULTANT :
La Commune d'Apt.
Affaire suivie par : Monsieur Christian Piredda, responsable du Service de l’urbanimse.
Références du consultant : /
2 — DATES :
( | osée sur « Démarches Simplifiées » le 3 février 2022 à 16h08.
; généré vers l’évaluateur le 4 février à 10h47
Visite sur place : Non nécessaire
Caractère complet du dossier : | 11 février à 11h35 (apport spontané d'une précision).
Délai supplémentaire : Non nécessaire.
Limite de restitution de l'avis : 11 mars 2022 (application de l'article L 1371-12 du CG.CT.).
3 - OPÉRATION SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE — DESCRIPTION DU PROJET ENVISAGÉ
31. Nature de l'opération
Cession.
3.2. Nature de la saisine
Au regard de la Charte de consultation des Domaines en vigueur depuis le 1°’ janvier 2017 la présente demande est considérée comme réglementaire, car elle émane d'une commune de plus de 2.000 habitants, et car elle est relative à un projet de cession.
3.3. Projet et prix envisagé
Régularisation des emprises concernées dans un contrat de crédit-vente de terrains à bâtir.
Calendrier : 2022.
AUCUN tarif n’est évoqué.
4 - DESCRIPTION DES BIENS
41 Situation générale :
La Ville d'Apt, sous-préfecture de Vaucluse, est située à 47km à l'Est d'Avignon, au pied du versant Nord du Lubéron.
Sa population stagne depuis quelques décennies autour de 11.500 habitants.
La plupart des entreprises qu'elle héberge sont implantées dans des zones d'activités en périphérie de la ville, mais il existe des exceptions.
4.2 Situation particulière (environnement, accessibilité, réseaux) :
Les biens à évaluer se trouvent dans un îlot urbain situé immédiatement au Sud du centre-ville, au bord
du Boulevard Camille Pellatan d'une part, et au bord de la Frédéric Mistral d'autre part.
Ils sont desservis par tous les réseaux.
4.3 Références cadastrales :
Les parcelles concernées sont les suivantes :
cadastre AX 55 AX 252p total
Surface en m? 12 97 109
La surface AX 252p est extraite d'un plus grand corps référencé pour une contenance totale de 1.682m°.
La contenance AX 252p est communiquée sous réserve d'un document d'arpentage à établir.
Accusé de réception en préfecture
084-218400034-20220713-002879-DE
Date de télétransmission : 13/07/2022
Date de réception préfecture : 13/07/2022 4.4 descriptif :
Au début des années 2000, un contrat de crédit-bail a été conclu par la commune d'Apt pour la fourniture d'un terrain nu (AX 251) destiné à recevoir la construction d'une imprimerie.
Une extension du bâtiment a fait l'objet d’un contrat complémentaire à partir de 2008.
À l'approche du terme des contrats, il apparaît nécessaire de régulariser la situation des emprises qui « débordent » de Ta barcelle AX 28T. en occupant :
iX 55, côté Nord, en bordure du Boulevard Camille Pelletan,
52, côté Sud, en bordure de la rue Frédéric Mistral.
.5 surfaces du bâti :
Sans objet.
5 - SITUATION JURIDIQUE
51 propriété des biens :
Au fichier de propriété cadastrale, la parcelle AX 55 appartient à la Commune d'Apt; son origine de
propriété est très ancienne.
D'après la même source, la parcelle AX 252 appartient également à la collectivité; son origine de
propriété remonterait à un acte du 23 septembre 1998.
5.2 conditions d'occupation actuelle :
La parcelle AX 55 de 12m° est entièrement recouverte d'un bâtiment édifié depuis 2001 dans le cadre
du crédit-bail.
Une fraction de 97m° de la parcelle AX 252p est également recouverte par une autre partie du même
bâtiment, suite à une extension en 2008 (second contrat de crédit-bail).
Pour les besoins de l'étude en régularisation (le propriétaire des constructions ayant vocation à très
court terme à devenir propriétaire de tout le sol que ses bâtiments occupent), il s'agit de reconstituer
rétrospectivement la valeur de la petite parcelle AX 55 en 2001 avant construction, et celle de la
fraction de parcelle AX 252p en 2008 avant construction.
Ces deux terrains sont donc estimés libres de tout occupant et de toute construction.
6 - URBANISME ET RÉSEAUX
6.1 Règles actuelles :
La Commune d'Apt est dotée d'un Plan Local d'Urbanisme opposable depuis le 2 septembre 2019.
Les parcelles à évaluer y sont classées en zone UB. Elles sont par ailleurs classées en périmètre de Monuments Historiques, d'archéologie préventive et de mixité sociale.
6.2 Date de référence et règles applicables :
Pour les terrains à bâtir au sens de l'article L 322-3 du Code de l'Expropriation, cette date est celle de leur constructibilité légale et effective.
Pour les autres immeubles, cette date est celle de leur usage effectif.
7 - DÉTERMINATION DE LA MÉTHODE
Différentes méthodes sont disponibles pour estimer les terrains en zone constructible.
La plus simple et la plus courante est celle de la comparaison directe ; elle consiste à fixer la valeur vénale à partir de l'étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de(s) l’ (les) immeuble(s) à évaluer.
x
Celle du compte à rebours consiste à déterminer le prix maximal auquel un aménageur ou un promoteur accepterait d'acquérir les biens dans leur état actuel, pour pouvoir réaliser une opération immobilière financièrement équilibrée, en prenant en compte toutes les recettes potentielles (vente
•
•
Accusé de réception en préfecture
084-218400034-20220713-002879-DE
Date de télétransmission : 13/07/2022
Date de réception préfecture : 13/07/2022 des constructions neuves) et toutes les dépenses potentielles (démolitions, études, constructions, VRD, frais et aléas divers...) tout en dégageant une marge bénéficiaire.
Au cas particulier, la méthode par comparaison peut être utilisée, car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
8 - ÉTUDE DE MARCHÉ ; MÉTHODE COMPARATIVE
T Étude de marché :
E termes de référence ;
f che possible seulement parmi les ventes postérieures à 2013) :
Critères de recherches utilisés :
Périmètre géographique : 38 r de la calade, 84400 Apt
Aire du polygone : 737139 m2?
Période de recherche : De 12/2017 à 12/2020
Caractéristiques du bien : Non bâti
Surface : De 10 à 1000 m2
Prix de vente au m? : De 30 à 600
Localisation géographique des recherches et des 4 termes de comparaison détectés : , se æ > . x 7 7 De... e ie F
Résultat synthétique des recherches :
Prix du m2(€) - Surface utile
Année Période
Moyen Médian Minimum Maximum
2018 janvier-décembre 118,90 118,90 118,90 118,90
2020 janvier-décembre 120,06 95,43 91,84 172,91
Synthèse 119,77 107,17 91,84 172,91
Accusé de réception en préfecture
084-218400034-20220713-002879-DE
Date de télétransmission : 13/07/2022
Date de réception préfecture : 13/07/2022 Détail des 4 termes de comparaison détectés :
LR LC
Base de données BNDP (recherche possible parmi tous les actes notariés publiés depuis 2004) :
Précisément sur les biens à évaluer : néant sur les références cadastrales AX 55-251-252.
Sur des biens aux caractéristiques approchantes :
le 19 décembre 2013, des parcelles de terrain à bâtir, cadastrées AX 86 et AX 325,
immédiatement au Sud-Est du cœur de ville, classées dans l'ancien POS. en zonage UB,
récupérées par la destruction d'une vieille caserne de pompiers, ont été vendues par la commune à l'O.PH.L.M. Mistral Habitat pour y réaliser des logements collectifs, au prix de 530.000€ pour 2.562m°, soit 206,87€/m°; cet O.PH.L.M. a en outre accepté de prendre en charge les frais de démolition (117191,00€) => pour mémoire, valeur unitaire du terrain nette des coûts de démolition : (530.000 - 117191) / 2.562 = 161,12€/m°.
Le 16 décembre 2014, une parcelle de terrain, cadastrée AW 266, située à l'angle du Boulevard
National et de la Rue René Cassin, classée dans l'ancien P.O.S. en zonage UA, encombrée d'un
vieil entrepôt vétuste, a été cédée par la commune à un promoteur au prix de 80.000,00€ pour une surface au sol de 345m°, soit 231,88€/m° net de coûts de démolition; pour mémoire, elle avait été estimée par les Domaines le 16juin 2014 à une valeur totale nette de 93.500,00€, avec une valeur unitaire de 300,00€/m? hors frais de démolition => valeur brute du terrain nu extrapolée : 300 / 93.500 X 80.000 = 256,88€/m°.
le 15 janvier 2015, les parcelles BD 137 et BD 138 situées Quai du Midi ont été acquises par la Commune d'Apt auprès de l'indivision Pondicq au prix de 130.000,00€ pour 1.419m°, soit 91,61€/ m?.; le bien désigné dans l'acte est « une parcelle de terrain avec une petite construction non habitable y édifiée ».
811.2. autres sources :
81.21.Estimations antérieures sur les biens à évaluer :
Aucune demande antérieure n'a été détectée.
81.2.2 Estimations antérieures sur des biens similaires :
Le 3 février 2021, les parcelles de terrain nu BD 137 et BD 138 situées Quai du Midi, classées en zone UB,
convoitées par un promoteur porteur d’un projet de résidence de services, ont été évaluées sur une base unitaire de 270,00€/m° (référence interne: 2021-84003-V-0088) ; aucun prolongement détectable à ce jour dans la base de donnée recueillant les actes notariés publiés.
8.2 Analyse et arbitrage du service :
8.21 Éléments d'arbitrage :
Facteurs valorisants :
terrains constructibles situés à proximité immédiate du centre-ville.
Facteurs valorisants :
terrains destinés à une activité et non à de l'habitat.
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•
•
Commune Adresse Prix total Prix/m²
1 3//BD/235// APT 16/06/2020 347 172,91 €
2 APT 18/12/2020 908 95,43 € Sol
3 APT 27/11/2018 471 118,90 € Sol
4 3//AX/358// APT 18/06/2020 196 91,84 € Sol
N°
plan
Ref.
enregistrement
Ref.
Cadastrales
Date
mutation
Surface
terrain (m²)
Nature
de bien
8404P02
2020P03231
4 RUE DU
BALLET 60 000,00 € Terrain
à bâtir
8404P02
2021P00138
3//AT/401//
etc
43 RUE DU JAR
DE L EVECHE 86 650,00 €
8404P02
2018P07011
3//AN/
425//504
AV VICTOR
HUGO 56 000,00 €
8404P02
2020P03450
PAS DU SACRE
COEUR 18 000,00 €
Accusé de réception en préfecture
084-218400034-20220713-002879-DE
Date de télétransmission : 13/07/2022
Date de réception préfecture : 13/07/2022 terrains ayant finalement reçu des bâtiments correspondant à une faible densification (R+1 au maximum).
nécessité de prendre en compte l'évolution positive du marché immobilier entre 2001 et aujourd'hui par la parcelle AX 55, et entre 2008 et aujourd'hui pour la parcelle À 252.
8.2.2. Arbitrage final :
Dr eee rie ler see = rA zone UA où UB à Apt sont rares et disparates: la fourchette
c 91,84€/m° à 256,88€/rn°.
C il précèdent, il est praposé une valeur brute « contemporaine »
de 150,00€/m2 prélevée sous le milieu de cette fourchette ;
8.2.3 Reconstitution des tarifs antérieurs :
Pour obtenir ces barèmes anciens, il est proposé d’avoir recours à l'évolution de l'indice du coût de la
construction publié tous les trimestres par l'INSEE.
Dernier indice paru à ce jour : celui du 3° trimestre 2021 : 1886, publié le 23 décembre 2021.
Indice ICC pour le 3° trimestre 2000, en vigueur en février 2001 : 1093.
Indice ICC pour le 3° trimestre 2007 en vigueur en février 2008 : 1443.
Application à la situation de la parcelle AX 55 :
Prix unitaire actuel ICC T3 2021 ICC T3 2000 Prix unitaire ancien
150,00 € 1 886 1 093 86,93 €
Application à la situation de la parcelle AX 252p :
Prix unitaire actuel ICC T3 2021 ICC T3 2007 Prix Unitaire ancien
150,00 € 1 886 1 443 114,77 €
9 — DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE / MARGE D'APPRÉCIATION :
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d'une marge
d'appréciation, et non d'un prix. Le prix est Un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 12.200,00 €, après arrondi, calculée comme suit :
Nature des biens Surface en m? | Valeur unitaire : | Valeur totale :
Valeur en 2001 d'un terrain en zone UB 12 86,93 € 104316 €
Valeur en 2009 d’un terrain en zone UB 97 114,77 € 11 132,69 €
Totaux 109 12 175,85 €
Cette valeur est assortie d'une marge d'appréciation de 10 % amenant la valeur minimale de vente sans justification particulière à 10.980,00 €.
Les collectivités locales et leurs établissements publics peuvent vendre à un prix plus élevé.
Ils ont aussi la possibilité de s'affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision motivée pour vendre à un prix plus bas.
La valeur vénale est exprimée hors taxe, hors droits et hors frais d'agence éventuellement applicables
sauf si ces derniers sont à la charge du vendeur.
10 — DURÉE DE VALIDITÉ :
Le présent avis domanial est valable pour une durée de 18 mois.
•
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Accusé de réception en préfecture
084-218400034-20220713-002879-DE
Date de télétransmission : 13/07/2022
Date de réception préfecture : 13/07/2022 11— OBSERVATIONS :
La présente estimation est réalisée sur la base des éléments en possession du service à la date du présent rapport.
Il n'est pas tenu compte dans la présente évaluation des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de PA PP | Les pus Ln np Libre le enle IVTTIU UU UC PUIUTIUTTUES SUTS.
L valuation domaniale $erait nécessaire si l'opération n'était pas r règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les c .- . changer.
Pour le Directeur départemental des Finances publiques de Vaucluse
et par délégation, l'évaluateur au Pôle d'Evaluation Domaniale d'Avignon |
7 1
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Marc CHABERT
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Accusé de réception en préfecture
084-218400034-20220713-002879-DE
Date de télétransmission : 13/07/2022
Date de réception préfecture : 13/07/2022