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Convocation - DEL20251217 7 Village entreprise SPLD SAS Cafes Le
unknown - Communauté d'agglomération - Grand Dax - DEL202512
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unknown - DEL20251217 7 Village entreprise SPLD SAS Cafes Le
unknown - DEL20251217 7 Village entreprise SPLD SAS Cafes Le Bonifieur Annexe 2 Avis domaine
Document publié le Mercredi 1 janvier 2025 par la commune de Yzosse.
Lien du pdf (unknown - DEL20251217 7 Village entreprise SPLD SAS Cafes Le Bonifieur Annexe 2 Avis domaine)
Thèmes du document : Justice et droit, Aménagement du territoire, Institutions publiques,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques des Pyrénées-Atlantiques
Pôle d’évaluation domaniale de PAU
8 place d’Espagne
64 000 PAU
Courriel : ddfip64.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 06/10/2025
Le Directeur départemental des Finances
publiques des Pyrénées-Atlantiques
au
Président de la communauté d’agglomération du
Grand Dax
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Vincent FAVRE
Courriel : vincent.favre@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06 09 37 31 68
Réf DS: 26108172
Réf OSE : 2025-40279-63957
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Terrain à bâtir (8 203 m²)
Adresse du bien : Rue Philibert Delorme 40990 Saint-Paul-lès-Dax
Valeur : 320.000 € (39 €/m² HT)
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de cession sans justification particulière à 288 000€.
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
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7302 - SD
Accusé de réception en préfecture
040-244000675-20251218-20251217-7-DE
Date de télétransmission : 19/12/2025
Date de réception préfecture : 19/12/2025 1 - CONSULTANT
affaire suivie par : Virginie BEIGBEDER, chargée de mission DEVECO
2 - DATES
de consultation : 04/09/2025
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis: néant
le cas échéant, de visite de l’immeuble : 25/09/2025
du dossier complet : 25/09/2025
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire.
3.3. Projet et prix envisagé
Cession de gré à gré d’un terrain à bâtir, dernier lot disponible d’une zone d’activités économiques.
Le prix a été négocié par la Collectivité à 287 105 € HT, soit 35 €/m², avec la société HPJ HOLDING Jacquemin pour un projet d’usine de torréfaction de café vert.
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040-244000675-20251218-20251217-7-DE
Date de télétransmission : 19/12/2025
Date de réception préfecture : 19/12/2025 4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
La parcelle BC 387 sous analyse se situe en périphérie au nord de l’agglomération de Dax, dans une zone d’activités économique (ZAE) sur la commune de St-Paul-lès Dax.
Géolocalisation de la parcelle BC 387
Source : PED 40 64, geoplateforme
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
La parcelle, de relativement grande taille au regard de celles présentes sur la ZAE, est accessible par la rue Philibert Delorme, en fond de zone sans visibilité immédiate depuis l’entrée de l’entrée. Elle dispose de tous les réseaux en son bord.
Accessibilité des parcelles AI 667 et 669
Source : PED 40 64, OpenStreetMap
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040-244000675-20251218-20251217-7-DE
Date de télétransmission : 19/12/2025
Date de réception préfecture : 19/12/2025 4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie (m²) Nature réelle
St-Paul-Lès-Dax BC 387 Rue Philibert Delorme 40990 Saint-Paul-lès-Dax 8 203 m² Terrain nu
4.4. Descriptif
La parcelle, de forme rectangulaire, est nue. Elle subit plusieurs contraintes géotechniques, dont notamment un risque inondation par débordement de nappes qui complique son aménagement. Une étude aurait démontré des surcoûts de construction sensibles. L’ancienneté de la ZAE entraîne une dégradation de ses infrastructures collectives, dont l’entretien est à charge de la collectivité.
Sa grande surface eu égard à la surface projetée pour son bâti par le porteur, de 2 000 m², lui permet de conserver une réserve foncière.
Configuration de la parcelle BC 387 dans la ZAE
Source : PED 40 64, geoplateforme
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040-244000675-20251218-20251217-7-DE
Date de télétransmission : 19/12/2025
Date de réception préfecture : 19/12/2025 5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
La parcelle est présumée appartenir à l’Agglomération du Grand Dax.
5.2. Conditions d’occupation
Libre
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
En zone UX, dédiée aux activités d’artisanat, industrielles et économiques.
6.2.Date de référence et règles applicables
La date retenue est celle du jour.
La parcelle est reconnue constructible.
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Méthode par comparaison
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
N° Commune Date de la mutation
Référ
ence
Cadas
trale
Zonage
prix ou valeur
de l’immeuble
(€ HT)
Superficie
terrain
(m²)
Prix/m²
(€/m²) Observations
1 07/07/2024 BC 367 UX 253 000 2 300 110 Accès par BC 365, usage commercial
11/01/2023 AK 56 UX 114 048 2 592 44 ZAE au nord de Dax
2 20/12/2022 BC 320 UX 38 000 3 209 12 Parcelle cédée
conjointement aux BC 92
et 270, pour 300 000€
3 16/11/2022
BC
366
367
UX 209 400 3 490 60
4 15/11/2022 BC 206 UX 310 000 2 501 124 Parcelle cédée
conjointement à la BC
168, pour 890 000€
5 09/03/2022
BC
361
363
UX 64 980 4 332 15
6 17/09/2021 BC 386 UX 133 305 8 887 15 Cédée par le Grand Dax
Source : BNDP,DVF
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
Sauf le terme 6, tous ont une surface nettement inférieure, autour de 3 000 m².
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Accusé de réception en préfecture
040-244000675-20251218-20251217-7-DE
Date de télétransmission : 19/12/2025
Date de réception préfecture : 19/12/2025 L’écart-type est particulièrement important dans la ZAE sur 5 ans, atteignant un rapport de 1 à 12, sans que le facteur temporel ne l’explique, ni celui de la surface ou de la nature du vendeur, public ou privé. Le prix public fixé en 2022 en accord avec l’avis émis à cette date s’élevait à 15 €/m². La moyenne des termes, hors le bien cédé par le Grand Dax non recevable, sur la zone, à 65,8 €/m², est proche de la médiane de 60 €/m². Leur représentativité doit cependant être relativisée du fait de la variance très importante observée.
Pour information, un terme central situé au nord de Dax est donné, près de la gare, qui reflète la valeur des biens de même type dans l’agglomération, autour de 44 €/m² HT, alors qu’à Téthieu, moins bien située au nord du Grand Dax, la valeur unitaire descend à 35 €/m² HT, pour des terrains de petite surface.
Au bilan, tenant compte de la surface particulière élevée du bien sous analyse (8 800 m²), pour lequel la demande serait faible dans la zone, un abattement conséquent pour grande surface est retenu, justifiant une valeur unitaire de 40 €/m² HT.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée arrondie à 320.000 € (39 €/m² HT)
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de cession sans justification particulière à 288 000€.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
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Accusé de réception en préfecture
040-244000675-20251218-20251217-7-DE
Date de télétransmission : 19/12/2025
Date de réception préfecture : 19/12/2025 Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
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L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.
Accusé de réception en préfecture
040-244000675-20251218-20251217-7-DE
Date de télétransmission : 19/12/2025
Date de réception préfecture : 19/12/2025