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Déliberation - 2505 Approbation du projet de Programme Local de l
unknown - Communauté d'agglomération - Albigeois - Orientati
unknown - Communauté d'agglomération - Albigeois - DEL2024 1
unknown - Communauté d'agglomération - Albigeois - DEL2024 126 ANNEXE2 Projet de Programme Local de Lhabitat 2025 2030 PROCEDURE APPROBATION 1ER ARRET
Document publié le Vendredi 14 novembre 2025 à 20h16
Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Albigeois - DEL2024 126 ANNEXE2 Projet de Programme Local de Lhabitat 2025 2030 PROCEDURE APPROBATION 1ER ARRET)
Thèmes du document : Logement, Handicap et inclusivité, Aménagement du territoire,
Envoyé en préfecture le 27/06/2024
Reçu en préfecture le 27/06/2024
Publié le 27/06/2024 s L GC
ID : 081-248100737-20240625-DEL2024 126-DE
COMMUNAUTE
D'AGGLOMERATION
DE L'ALBIGEOIS
im
-
Programme Local
de l'Habitat dela
communauté
TES d'agglomération
US de l'Albigeois
Document d’orientations
TRAVAIL RÉALISÉ AVEC L'ASSISTANCE DU GROUPEMENT
Dr SEMAPHORES planga GROUPE ALPHA Planifica Envoyé en préfecture le 27/06/2024
Reçu en préfecture le 27/06/2024
Publié le 27/06/2024 S L OC
ID : 081-248100737-20240625-DEL2024_126-DE
SOMMAIRE
Introduction 3
1. Les enjeux de la politique de l’habitat sur le territoire de l’Albigeoïis 4
2. Les besoins en logements identifiés sur le territoire 6
2.1. Les besoins liés aux mutations du parc de logement 7
2.2. Les besoins des populations déjà présentes sur le territoire 7
2.3. Les besoins liés à l’évolution démographique 8
3. Les objectifs du PLH 2025-2030 9
3.1. Produire un nombre de logements réaliste et souhaitable 9
3.2. Répartir la production de nouveaux logements sur l'ensemble du territoire 10
3.3. Renforcer le renouvellement urbain 11
3.4. Réduire la consommation foncière et assurer une qualité du cadre de vie à tous les habitants 12
3.5. Répondre à la diversité des besoins des ménages et à leur parcours résidentiel 14
3.6. Assurer une production et une offre de logements sociaux répondant aux besoins et répartie sur l’ensemble
du territoire communautaire 15
3.7. Les objectifs de production de logements par commune 16
4. Les orientations stratégiques du PLH 2025-2030 17 Envoyé en préfecture le 27/06/2024
Reçu en préfecture le 27/06/2024 n)
. Publié le 27/06/2024 S L C
Introduction ID : 081-248100737-20240625-DEL2024_126-DE
Le Programme Local de l'Habitat 2025-2030 du Grand Albigeoïis est le troisième depuis la création de la communauté
d'agglomération. De nombreuses et impactantes dispositions législatives et règlementaires sont entrées en vigueur ces 10
dernières années, à savoir :
la loi ALUR (pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) de 2014,
la loi sur la Transition Énergétique pour la croissance verte de 2015,
la loi Égalité et citoyenneté de 2017,
la loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) de 2018,
la loi Climat et Résilience de 2021,
la loi 3DS (Différenciation, Décentralisation, Déconcentration et Simplification) de 2022.
L'élaboration des orientations stratégiques de ce troisième PLH a pris en compte ces nouvelles dispositions législatives et
réglementaires, car elles élargissent les champs couverts par la politique locale de l'habitat et impliquent des modifications
dans la gouvernance, les stratégies et les partenariats.
X
2003
Création CA
Prise de 27 PEH . 2ème PLH _ 3ème PLH _ compétence : | | j Engagement cédur « Equilibre DATES PLH 2007-2012 isic PLH 2025-2030 social de PR SR te prorogé en 2013 prorodé
x 1 ST L |
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
L’articulation du PLH avec les documents de planification territoriale est d'autant plus renforcée par la mise en œuvre du Zéro
Artificialisation Nette (ZAN). La période du nouveau PLH coïncide avec la première phase du ZAN dont un enjeu cardinal est la
division par deux de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers de la période 2011-2021. Cet objectif est
donc pris en compte dans la définition des orientations stratégiques de ce nouveau PLH.
Au-delà des évolutions juridiques nationales, le PLH s'inscrit dans un cadre stratégique local en évolution, avec l'approbation
du SRADDET Occitanie courant 2024, la révision du SCOT du Grand Albigeois en décembre 2023, et le lancement de la révision
du PLUI de la communauté d'agglomération à partir de 2025 pour une approbation prévue en 2028/2029,
PLH 2025-2030
2023 2024 2025 2026 2027 2029 2030
2021 2031 Objectif 2050 : zéro artificialisation nette
PAL: Yi] Phase 2 du ZAN —> Division par 2 de la consommation d’'ENAF 2011-2021 — Division par 2 de la consommation 2021-2031 Comptabilisé en ENAF (Espace Naturel, Agricole et Forestier) (Gels t el eee EN a ALAN AU ete AA
Pa .
LASER 2025 : approbation du SRADDET La Région L arrêt projet : - SRADDET > mise en application de la loi Climat et Résilience, notamment pour le ZAN, Toro ea E pour la définition d'objectif à l'échelle des territoires de la région Occitanie
Déc 2023 : Lancement révision du SCoT Lille on)
albigeois
2025 : Lancement révision du PLUi , 2029 : Approbation du RTE CT CIO
PLH 2025-2030 de la communauté d'agglomération de l’Albigeois - Document d’orientations 3 Envoyé en préfecture le 27/06/2024
Reçu en préfecture le 27/06/2024
Publié le 27/06/2024 S LOF e e e ? e
1. Les enJeux de [a politique de | habitai ID :081-248100737-20240625-DEL2024 126-DE
l’Albigeois
Les politiques en faveur du logement déjà mises en place dans l'agglomération de l'Albigeois ont permis d'améliorer l'habitat,
de faciliter l'accession à la propriété et le développement du parc social.
La collectivité a permis à de nombreux ménages primo-accédants d'accéder à la propriété grâce au soutien financier du Prêt
1ère Clef en Albigeois.
Elle a également contribué au développement du parc social sur le territoire en subventionnant les logements locatifs très
sociaux (PLAI et ANAH-Org). Elle a favorisé la réalisation de logements sociaux sur l’ensemble du territoire et donc d'améliorer
la mixité sociale, avec des subventions plus importantes pour les opérations de moins de 10 logements.
Elle à apporté un soutien financier aux bailleurs sociaux prenant en charge le relogement des ménages concernés par les
démolitions du quartier prioritaire de Cantepau dans le cadre du projet national de renouvellement urbain, en finançant une
partie des minorations de loyer pour le relogement dans le parc ancien.
Diverses initiatives, telles que le soutien à la mise en place du guichet unique Tarn Rénov'Occitanie, la mise en place du permis
de louer à Albi, le Programme Action Cœur de ville et les conventions signées avec Action Logement et l'Etablissement Public
Foncier d’Occitanie, ont eu un impact significatif sur l'amélioration de la qualité du parc de logements existants. Ces
programmes et dispositifs n'étaient pas prévus dans le précédent PLH mais ils ont joué un rôle essentiel dans la revitalisation
des quartiers anciens et ont contribué de manière générale à améliorer la qualité de vie des résidents.
Même si le Programme Local de l'Habitat 2025-2030 dispose donc de bases solides et éprouvées, qu'il conviendra d'ajuster,
prolonger ou renforcer, de nouvelles mesures sont incontournables pour faire face aux enjeux et problématiques ayant émergé
récemment. Depuis le PLH précédent élaboré avant 2015, des changements majeurs ont concerné le territoire :
Des évolutions socio-démographiques
° _ L’agglomération de l’Albigeois est, comme au niveau national, marquée par un vieillissement de la population, et par
la diversification des profils des ménages. Cette diversification doit être prise en compte dans la planification des
logements, afin de proposer une offre variée répondant aux besoins spécifiques de chaque type de ménage. Il est ainsi
nécessaire de prévoir des logements adaptés aux familles, qu’elles soient traditionnelles, monoparentales, ou
recomposées; aux jeunes actifs, aux personnes âgées ou encore aux personnes à mobilité réduite. Le vieillissement
de la population sera un phénomène à anticiper, notamment pour proposer des logements adaptés et des services
pour favoriser le maintien à domicile des personnes âgées.
° Ces tendances impactent depuis plusieurs années le parc résidentiel de l’Albigeois. L'augmentation du nombre de
ménages entraine une hausse de la demande en logements et donc une tension globale du marché résidentiel. Les
promoteurs développent de plus en plus de petites typologies, adaptées notamment aux jeunes et aux personnes
âgées. La production à destination de grands ménages reste marginale, ce qui peut créer une tension pour certains
types de logements (grands logements locatifs par exemple).
Une transition des territoires et des modes de vie
° Le regain d’attractivité des villes moyennes est un phénomène observé à l'échelle nationale, notamment depuis la
crise du COVID.
° __ L’attractivité du territoire était toutefois engagée avant la crise sanitaire, le nombre d'étudiants ainsi que le nombre
d'emplois augmentent depuis plusieurs années. Cette tendance pourrait se renforcer par l’évolution des modes de
travail, notamment avec le télétravail, qui ouvre de nouvelles perspectives en matière de localisation des habitations.
° __ L’attractivité d'Albi et de son agglomération est objectivée par l'accueil de nouveaux opérateurs immobiliers et par
l'augmentation constante des autorisations d'urbanisme délivrées ces dernières années.
PLH 2025-2030 de la communauté d'agglomération de l’Albigeois - Document d’orientations 4 Des défis écologiques et économiques de plus en plus prégna
Envoyé en préfecture le 27/06/2024
Reçu en préfecture le 27/06/2024 S L Gr
Publié le 27/06/2024
ID : 081-248100737-20240625-DEL2024_126-DE
Le territoire est confronté aux défis environnementaux et économiques qui entrainent de profonds changements de
paradigmes. Le dérèglement climatique, couplé à l'augmentation du coût de l’énergie, imposent de repenser le
logement de manière structurelle. Tout d’abord la qualité énergétique des logements doit être une priorité,
concernant notamment l'isolation, le mode de chauffage, les matériaux utilisés pour leur construction ou leur
rénovation. La forme architecturale devra davantage prendre en compte les éléments extérieurs (architecture
bioclimatique).
L’étalement urbain doit être contenu, à la fois pour limiter l’artificialisation des terres, mais aussi pour réduire les
déplacements véhiculés, qui peuvent s'avérer coûteux pour les ménages les plus modestes. Cela conduit à repenser
les formes urbaines et introduire plus de densité dans les opérations d'aménagement, tout en garantissant un cadre
de vie agréable aux habitants. Un arbitrage fin doit se faire entre densification urbaine et la préservation d’îlots
végétalisés.
Une réduction de la consommation foncière est déjà engagée sur l'agglomération de l'Albigeois. La taille moyenne des
terrains des projets individuels diminue depuis quelques années. Cette évolution est favorisée par l'augmentation des
coûts du foncier et par la raréfaction structurelle des opportunités foncières imposée par les objectifs du Zéro
Artificialisation Nette. Pour continuer de produire une offre résidentielle, la communauté d'agglomération de
l'Albigeois devra nécessairement adopter une politique d'aménagement du territoire qui favorise la densification
urbaine et le renouvellement urbain. En mettant en œuvre ces mesures, l'agglomération contribuera à réduire son
empreinte écologique, à améliorer son efficacité énergétique, à préserver les espaces naturels, et à renforcer sa
résilience face aux changements climatiques.
Enfin, la période récente d'inflation et de hausse des taux d'intérêt ont précarisé des ménages et ont réduit leur
capacité d'emprunt, notamment pour les primo-accédants.
Cumulés, l'ensemble de ces phénomènes entrainent une tension sur le territoire de l’Albigeois qui s’est accrue depuis
l'adoption du 2°" PLH. L'augmentation de la demande et l'inflation ont favorisé une hausse des prix de l’immobilier et des
difficultés pour accéder au logement. L'offre résidentielle n’est pas toujours adaptée aux besoins, revenus ou attentes de la
population, ce qui peut déstabiliser les parcours résidentiels, voire entrainer une fuite de certains ménages vers des territoires
plus éloignés pour se loger, en particulier pour accéder à la propriété.
Une politique de l'habitat qui repose sur 3 piliers
L'ensemble de ces constats nécessitent des mesures adaptées. Le
programme d'action du troisième Programme Local de l'Habitat de
l’agglomération albigeoise 2025-2030 repose ainsi sur trois piliers. Une réponse aux
besoins et attentes
Deux piliers étaient déjà fortement intégrés dans les programmes des ménages
précédents (répondre aux besoins et attentes des ménages,
contribuer à l'attractivité du territoire). Un troisième pilier dédié au
développement d’un habitat plus sobre s'ajoute, à la fois en termes
de consommation foncière et de qualité des logements (efficacité
énergétique, usage de matériaux biosourcés, formes architecturales
et urbaines adaptées à l’environnement).
. GE eLiLS |
he CI Un habitat
Nr es territoire
Me
PLH 2025-2030 de la communauté d'agglomération de l’Albigeois - Document d’orientations 5 Envoyé en préfecture le 27/06/2024
Reçu en préfecture le 27/06/2024
: e fe 7 Publié le 27/06/2024
S LOF
2. Les besoins en logements identifiés sur | ID : 081-248100737-20240625-DEL2024 126-DE
Avant de définir un objectif de production de logements pour la communauté d'agglomération de l'Albigeoïis, une évaluation
des besoins a été effectuée, afin d'éviter une surabondance de logements, ou à l'inverse, un développement insuffisant de
l'offre. Dans le cadre de cette évaluation, les simulations ont pris en compte les éléments suivants :
e Les besoins endogènes, qui englobent à la fois les besoins liés aux mutations du parc de logements, au desserrement
des ménages et aux situations de mal-logement.
e Les besoins exogènes, qui découlent de l'accueil de nouveaux résidents.
BESOINS ENDOGÈNES BESOINS EXOGENES
L __- BESOINS
a EN LOGEMENT
/ évolution des résidences / desserrement des ménages / solde migratoire {arrivées
secondaires de nouveaux habitants)
BESOINS
DES POPULATIONS DÉJÀ
ARS ANSE AR:
TERRITOIRE
BESOINS
LIÉS AUX MUTATIONS
DU PARC DE LOGEMENTS
à
/ mal logement {ménages sans
/ évolution de la vacance logement et hébergés) / solde naturel (naissances)
/ disparition de logements
(démolitions, divisions, changements
d'usage...)
Y Y Y Y
55 290 155 500 logements/an logements/an logements/an logements/an
PLH 2025-2030 de la communauté d'agglomération de l’Albigeois - Document d’orientations 6 Envoyé en préfecture le 27/06/2024
Reçu en préfecture le 27/06/2024
Publié le 27/06/2024 S L O7
2.1. Les besoins liés aux mutations du parc de logement |, 5100727.20240625 et 2024 126-0€
Certaines évolutions du parc de logements peuvent engendrer des besoins supplémentaires ou au contraire, réduire la
demande en logements. Ces mutations peuvent être de plusieurs ordres: évolution des résidences secondaires et de la
vacance, restructuration de logements et divisions de maisons, démolitions, ou changements de destination.
Le nombre de résidences secondaires sur l’Albigeois continue d'augmenter, nécessitant une production supplémentaire de
résidences principales en compensation. En 2020, près de 3 % du parc de logement était de la résidence secondaire, et leur
nombre a augmenté de +4,65 %/an depuis 2014. Une croissance que l’on peut attribuer en partie à l’essor des meublés de
tourisme, suite à l'inscription de la cité épiscopale d’Albi au Patrimoine Mondial de l'Unesco en 2010. Même si cette hausse
commence à ralentir et si une régulation législative des meublés de tourisme est à l'étude, le scénario de développement doit
prendre en compte ces tendances pour le calcul des besoins : À l'horizon 2030, l'hypothèse retenue est celle d’une
augmentation divisée par deux, soit +2,3 % par an, ce qui représente un besoin de 35 logements/an pour compenser
l'augmentation des résidences secondaires.
Concernant le taux de vacance résidentielle de l'agglomération, il était de 7,3 % en 2020, un taux relativement correct car le taux
de vacance idéal pour assurer la fluidité du marché se situe entre 6 et 7 %. Par ailleurs, sur la période de 2014-2020, le nombre de
logements vacants a diminué de 0,1 %. Cette reconquête spontanée du parc de logements vacants couplé à une politique plus
ambitieuse en termes de rénovation et de remise sur le marché des logements vacants de longue durée, permet d’écarter la prise
en compte de l’évolution des logements vacants pour l'estimation des besoins en nouveaux logements.
Enfin, les estimations prennent en compte le besoin lié à la disparition de logements dans le cadre du renouvellement urbain.
La diminution du parc peut être due à divers facteurs tels que la démolition de logements, la reconversion de logements en
d'autres types d'utilisations, la fusion ou la division de logements. Entre 2017 et 2021, on estime que 16 logements ont disparu
chaque année. L'évolution prévue à l'horizon 2030 suggère une légère augmentation de cette disparition ou mutation de
logements, en lien avec l'accélération du renouvellement urbain sur le territoire. Le nombre de logements pour compenser
ces disparitions est estimé à 20 logements par an.
En se basant sur ces trois composantes (résidences secondaires, vacance, disparitions/mutations de logements), le nombre
de logements nécessaire pour compenser les évolutions du parc est estimé à 55 logements par an.
2.2. Les besoins des populations déjà présentes sur le territoire
Les compositions des ménages évoluent de manière continue en raison des unions, des naissances, des séparations de couples,
des départs des enfants du domicile familial. Même avec une population stable, le nombre total de ménages augmente, car le
nombre de personnes par foyer diminue. Ce constat, communément appelé "desserrement des ménages" est commun à toutes
les collectivités.
Une part de la production de nouveaux logements sert ainsi à faciliter la continuité du parcours résidentiel des ménages déjà
établis sur le territoire. Le besoin en logements prend donc en considération ce phénomène de “desserrement des ménages”.
Le nombre de logements requis pour remédier aux situations de mal-logement est également pris en compte.
En 2020, la taille moyenne des ménages était de 1,94 personne par ménage, pour 2,06 en 2009. Sur cette décennie, la taille
moyenne des ménages a diminué de -0,53 %/an et -0,71 % sur la période récente 2014-2020. L'hypothèse retenue pour calculer
le besoin à horizon 2030 est celui d’un ralentissement de la baisse de la taille des ménages, avec une valeur intermédiaire entre
la période décennale et quinquennale, soit une baisse de 0,62 %. La taille moyenne des ménages passerait alors à 1,82
personne par ménage en 2030. Sur la base de cette hypothèse, il est estimé qu'il faudrait créer environ 265 logements
supplémentaires par an pour répondre au desserrement des ménages.
En ce qui concerne la résolution du problème du mal-logement, selon les données de l'outil "Otelo”, un total de 971 logements
supplémentaires serait nécessaire sur le territoire de l’Agglomération pour répondre aux besoins les plus urgents, notamment
pour héberger des ménages sans-abri ou en situation d'hébergement temporaire. Ce chiffre étant supérieur aux estimations
fournies par les parties prenantes lors du diagnostic du PLH, le volume pris en compte dans le calcul a été réduit de moitié. Pour
résorber ces situations sur une période de 20 ans, il faudrait ainsi produire ainsi 25 logements par an.
Le besoin estimé pour répondre aux besoins de la population et au mal-logement serait donc de 290 logements/an.
PLH 2025-2030 de la communauté d'agglomération de l’Albigeois - Document d’orientations 7 Envoyé en préfecture le 27/06/2024
Reçu en préfecture le 27/06/2024
Publié le 27/06/2024 S L OC e e 7 LS ? # e # e 2.3. Les besoins liés à l’évolution démographique D :081-248100727-20240628-DEL2024 126.DE
Les besoins exogènes en logements correspondent aux besoins en logements supplémentaires générés par l'arrivée de
nouveaux résidents sur le territoire. Ce besoin est donc fondé à partir de l’analyse des évolutions de population passées, de la
connaissance des dynamiques récentes et des ambitions souhaitées par les élus du territoire en termes de développement.
Trois scénarios sont proposés.
Le premier prolonge la croissance démographique constaté sur la période 2014-2020 (+0,15 %/an). Une évolution relativement
faible, due notamment à une baisse de population constatée en 2016, et qui rompt avec une tendance plus dynamique des
années précédentes.
Le troisième scénario reprend l'hypothèse d’une croissance plus ambitieuse (+0,40 %/an), prolongeant la tendance
démographique de la période quinquennale précédente (2009-2014).
CI e) CRT
Evolution Pre 3 scénarios pour l'évolution de la population municipale de l'Albigeois
LESC annuelle LE a 87000
croissance FE lati HET AL TETE
De core real ce lle EE 86000 + 85 605
1,57) … +208 logt/an
je) 84 842 Hypothèses à l’horizon 2030 85000 * , ogt/a
Scénario 1 84000 " Las GTé Tendance +0,15%/an + 118 habs/an +75 logts/an ce e LébeteT Re. 2014-2020 83000 35 ER 2 EE ..
Scénario 2 82000 7 Tendance + 0,30%/an + 244 habs/an + 155 logts/an 2009-2020 81000
Scénario 3
Tendance + 0,40%/an + 326 habs/an + 208 logts/an 80000 2009-2014 79000 DOS M M DURS IN QT AU RO LES SL ES
889265855588 88888880888 NN NNNNNN NN NN
Le deuxième scénario est celui d’une croissance démographique intermédiaire de +0,30 %/an (soit 244 habitants
supplémentaires/an). Il s’agit de la tendance que le territoire a connu sur la décennie 2009-2020. C’est ce scénario qui a été
retenu, car après le ralentissement des dernières années, les dernières données de l'Insee confirment une augmentation de la
population, en cohérence avec les multiples projets immobiliers délivrés ou en cours de finalisation sur le territoire albigeois.
Ce cap démographique entrainerait un besoin estimé à 155 logements/an.
PLH 2025-2030 de la communauté d'agglomération de l’Albigeois - Document d’orientations 8 Envoyé en préfecture le 27/06/2024
Reçu en préfecture le 27/06/2024 S ! 0
Publié le 27/06/2024
3. Les objectifs du PLH 2025-2030 ID : 081-248100737-20240625-DEL2024 126-DE
3.1. Produire un nombre de logements réaliste et souhaitable
Le PLH 2015-2020 avait fixé un objectif de 650 logements/an.
Dans les faits, le nombre de logements mis en chantier a été
de 490 logements par an en moyenne pour la période 2015- Besoins liés à
2020. l'évolution démographique +0,30% /an
Pour le 3°"€ PLH 2025-2030, sur la base des besoins exogènes
de 155 logements par an, et des besoins endogènes de 345
logements (dont 290 logements liés au desserrement des
ménages et au mal-logement et 55 logements pour les
besoins liés aux mutations du parc), l'agglomération a fixé un
objectif de production de 500 logements par an à l'horizon
Besoins liés au 2030.
desserrement des ménages
La production s’est accélérée ces dernières années, avec une et au mal-logement
moyenne de 520 logements par an sur la période 2015-2022,
dont un pic à 800 logements mis en chantier en 2022.
Cependant, face aux difficultés récentes du secteur de la
construction et à la difficulté pour les ménages d'accéder à - . nm , | Lure Besoins en logements en moyenne
un prêt immobilier, il est réaliste de fixer un objectif à 500 annuelle sur les 6 ans du PLH 500
logements par an, soit 3 000 logements sur les 6 ans du PLH.
Besoins liés aux
mutations du parc
Production récente de logements et objectifs de production sur l’agglomération de l’Albigeois (Sitadel redressé par la communauté d'agglomération de l’Albigeois)
1100
1000 ;
900 j\
800 il |
700 Objectif 2° PLH \/
600 Objectif 3° PLH PTT 500 logts/an 500 Lt LEE
400 _#{ _f _ _\ 7.
300
200 ON æ) — ON m = à LN (O nm (ee) O O A ON m T LN O nm (ee) ON ©O | © 41 — —l 1 | on 4 1 4 Al A [al ON ON ON ON ON ON ON (a\ ON m m © © [æ) ©O ©O © [æ) ©O ©O ©O ©O [æ) ©O © ©O ©O ©O © ©O ©O ©O © © ON ON a ON ON ON ON ON ON ON ON ON ON ON ON ON ON ON ON ON ON ON ON
neue Logements autorisés Logements mis en chantier
—— Objectif PLH 2015-2020 ===. Objectif PLH 2025-2030
PLH 2025-2030 de la communauté d'agglomération de l’Albigeois - Document d’orientations 3.2. Répartir la production de nouveaux logements sur l'er
La territorialisation de la production résidentielle consiste à favoriser une
répartition équilibrée des 500 logements à produire sur le territoire, en
prenant en compte les besoins en termes de développement économique,
de préservation de l'environnement, d'accessibilité aux services et
équipements.
Cette territorialisation a été fondée sur l'armature territoriale du Schéma
de Cohérence Territoriale (SCoT) du Grand Albigeois, regroupant les
communes par polarité, selon leur niveau de services et d'équipement.
Ainsi, le SCoT du Grand Albigeois distingue :
e Le pôle urbain central, composé de la centralité majeure (Albi), et
de pôles relais. Ce pôle se caractérise par une dynamique
économique, une offre importante de services et de commerces
et la présence de la majorité des fonctions urbaines supérieures
du territoire. Son influence s'étend sur l’ensemble du périmètre
du SCoT, voire au-delà et plus particulièrement pour Albi,
centralité majeure du territoire.
Envoyé en préfecture le 27/06/2024
Reçu en préfecture le 27/06/2024
Publié le 27/06/2024 S'LC
ID : 081-248100737-20240625-DEL2024 126-DE
Armature territoriale du SCoT du Grand Albigeois
M Centralité majeure du pôle urbain central
EM Pôles relais du pôle urbain central
UM Communes associées au pôle urbain central
Communes associées à l’espace rural
e Les communes associées au pôle urbain central, qui offrent une réponse relativement large aux besoins des habitants
en termes de commerces et de services publics (mairie, école, équipements sportifs.) et qui s’intègrent dans une
dynamique d’agglomération.
e Les communes associées à l’espace rural, situées au sud de l’agglomération, caractérisées par une plus faible densité
de population, et un accès plus limité aux services.
Afin d'orienter les principes de territorialisation, le scénario retenu est un compromis entre le maintien du poids du parc de
logements dans chaque pôle et le maintien du poids de la production récente dans chaque pôle. Cette approche vise à assurer
une répartition équilibrée et cohérente de la production des nouveaux logements sur l'ensemble du territoire
Scénario de territorialisation retenu dans le cadre du PLH
SCENARIO 1 SCENARIO 2
Maintien du poids du Maintien du poids de
parc de logements la production récente
dans chaque pôle dans chaque pôle
(Insee 2020) CEE)
SCENARIO RETENU
En nombre de
Left at Tan ME Le LT
(Objectif total
500 logements)
62% 310
22% 110
10 % 50
6% 30
PLH 2025-2030 de la communauté d'agglomération de l’Albigeois - Document d’orientations 10 Envoyé en préfecture le 27/06/2024
Reçu en préfecture le 27/06/2024
Publié le 27/06/2024 S 107
3.3. Renforcer le renouvellement urbain D: 081248100737-20240625.DEL2024 126.DE
Face aux enjeux environnementaux et de revitalisation urbaine, les élus affirment leur volonté de renforcer le renouvellement
urbain dans le cadre du PLH 2025-2030.
On estime que 36% des nouveaux logements
Logements mis en chantier 2018-2021 construits sur la communauté d'agglomération entre au sein de la communauté d'agglomération de l'Albigeois 2018 et 2021 proviennent de projets de
Source : Sitadel 09/2023, redressé par la communauté d'agglomération de l'Albigeois renouvellement urbain. 16% des logements
commencés l'ont été dans des opérations sur
Construction neuve construction existante (72 logt/an), correspondant à
tn des transformations d’usage, des restructurations urbain Læ Travaux sur construction existante lourdes ou à des divisions de maisons. 21% des logements commencés sont issus de démolitions-
reconstructions (95 logts/an).
Ce taux de 36 % est potentiellement sous-estimé car
les divisions de maisons ne sont pas toutes
répertoriées dans la base de données Sitadel,
l'autorisation d'urbanisme n'étant pas obligatoire si
aucun aspect extérieur n’est modifié.
94% 91% ee
86% Cette proportion élevée en renouvellement urbain
témoigne d'une démarche engagée de revitalisation
des quartiers existants, notamment à Albi, où ce
mode de production a représenté 53% des
logements commencés. L'opération Action Cœur de
Ville engagée à partir de 2018 a permis d'accélérer
l'investissement en centre ancien. Les autres
Albi Püles relgie "Communes ——Coininunes TOTAL communes du territoire bénéficient également
associées rurales d'opérations en renouvellement urbain, bien que
dans une moindre mesure, du fait d’un parc ancien
moins important.
64%
50%
Répartition des objectifs de renouvellement urbain par polarité du SCOT
REtol Ra e Eater el ERA Souhaitant encourager cette dynamique, la
2018-2022 2025-2030 communauté d'agglomération souhaite augmenter
la part de logements produite en renouvellement
urbain. Ces objectifs ont été ventilés par pôle de
commune. Pour l’ensemble des 4 pôles, les objectifs
sont plus élevés par rapport à la période précédente.
TOTAL 36 % 40 %
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Reçu en préfecture le 27/06/2024
Publié le 27/06/2024 S L O7
3.4. Réduire la consommation foncière et assurer une qua Li 537 do24082s but 2024 138 DE les habitants
Près de 620 hectares de gisements fonciers bruts potentiels ont été identifiés sur le territoire au 1° septembre 2021.
Suite au travail d’enrichissement de l’atlas foncier, réalisé en mars 2023 auprès des élus locaux et des services techniques des
communes de l’agglomération, ces gisements se décomposent de la manière suivante :
Répartition des gisements fonciers selon l'échéance
et le potentiel de mobilisation
Sont classés à long terme
(après 2031) :
Les gisements fonciers n'ayant
pas d'échéance connue :
Sont classés à court terme
(2021-2031) les gisements
fonciers ayant :
+ un PC/PA mis en chantier ou
autorisé depuis le 01/09/2021
+ des projets potentiels ou en
cours de définition
en zones U et AU ouvertes :
des fonciers ouverts à
l'urbanisation
ed en zones AU fermées :
des fonciers mobilisables sous
condition d'ouvrir la zone à
urbaniser (modification du PLUi
soumise à l'avis des PPA)
[mi Court terme en zones U
NN Court terme en zones AU
ouvertes et fermées
se Et les fonds de jardins sans
projet connu : un potentiel foncier
théorique
424 ha
(68%)
Sur ces 620 hectares, 187 hectares (soit 30 %) correspondent à des fonds de jardins qui constituent un potentiel foncier
théorique pour la construction de logements en BIMBY (Build In My Backyard). || n’est pas souhaitable et possible de mobiliser
l'ensemble de ces gisements qui constituent parfois des réserves de biodiversité ou des secteurs arborés et végétalisés
garantissant un cadre de vie de qualité pour les habitants alentours.
Parmi les 620 hectares de gisements, 98 hectares (soit 16%) sont en zones AU fermées sans projet connu, avec une possibilité
d'ouverture qui n’est pas certaine dans le contexte du Zéro Artificialisation Nette, et par la caducité des zones AU fermées tel
que le prévoit le Code de l'urbanisme à l'article L.153-31.
Il reste ainsi 139 hectares en zone U et AU ouvertes sans projet connu, et 193 hectares avec des projets de logements en cours
de finalisation ou faisant déjà l’objet d’un permis de construire ou d’un permis d'aménager (selon la connaissance des élus et
services techniques des communes en mars 2023).
Ces 193 hectares sont ainsi classés en « gisement à court terme » (2021-2031) et intègrent 5 058 logements, soit 506
logements/an sur 10 ans.
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ID : 081-248100737-20240625-DEL2024_126-DE
Ces gisements ont été catégorisés en plusieurs typologies :
Hors
ENT 1 Dans l'enveloppe urbaine [Tip
ZAN Avec consommation d'ENAF Sans consommation d'ENAF 2021-2031
inrès . : Avec artificialisation des sols Sans artificialisation des sols
2 > +
nn
DIS intel vacants
ee EEE ele LES
SORTE
mutation fiches MERE
D 4 Tel
Meet
Cette ventilation revêt une pertinence cruciale dans l'élaboration de la stratégie foncière de la communauté d'agglomération.
Chaque type de gisement offre des opportunités spécifiques et présente des contraintes distinctes. En adoptant une approche
différenciée, l’Agglomération pourra mettre en place des outils différenciés, permettant d'optimiser la mobilisation du foncier.
PICESEEEERMRENNERRER
LA s
D
un
un jun
un
un jun men dun
un mu
mon jun
“
+ urbain
Démolition/mutation/mobilisation
de bâtis existants
Le diagnostic foncier a fait émerger plusieurs enjeux :
e Suivre la consommation d’ENAF (Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers) et d'espaces artificialisés sur la période
2021-2031,
e S'assurer d’une répartition cohérente de la production de logements sur l’ensemble du territoire albigeois,
e Maîtriser les fonciers stratégiques,
e Intégrer les enjeux de sobriété dans la stratégie foncière de l’agglomération,
e Préconiser des formes urbaines adaptées dans les opérations d'aménagement d'ensemble répondant aux enjeux de
sobriété foncière par une plus grande densité, tout en garantissant une qualité de vie pour les habitants,
e Identifier les opportunités de constructions de logements en renouvellement urbain, et définir des espaces de
préservations du bâti ancien et patrimonial (maisons albigeoises sur certaines entrées de ville et dans certains
quartiers),
e Suivre et maîtriser l’évolution des constructions en fonds de jardins et en petites dents creuses, et identifier des
îlots à préserver de la construction en zone urbaine (espaces de biodiversité, arbres à classer, îlots de fraîcheur...).
PLH 2025-2030 de la communauté d'agglomération de l’Albigeois - Document d’orientations 13 Envoyé en préfecture le 27/06/2024
Reçu en préfecture le 27/06/2024 S L ,
Publié le 27/06/2024 G "
3.5. Répondre à la diversité des besoins des ménages et à | car 2020028 Dao e-pe
Dans la continuité de ses précédents PLH, la communauté d'agglomération de l’Albigeoïis réaffirme son engagement de
répondre aux besoins en logements des ménages dans leur diversité, et de faciliter le parcours résidentiel des habitants. La
production devra être suffisamment diversifiée pour que tous les profils aient une solution adaptée, quelle que soit leur étape
dans la vie : jeunes étudiants ou en premier emploi, personnes seules (jeunes ou âgée), couples (jeunes ou âgés), familles
(traditionnelles, recomposées, en garde alternée), séniors (des jeunes retraités au grand âge).
CIN Ta 1 E
Életle Alle Elle
ll Personnes
seules
PETITES
EE
À ETS
Décohabitation
Carriere
@ LEE ol ete
.. autonomie traditionnelles ie
recomposées
Parents en
garde alternée
jeunes
Départ des
enfants
Conformément aux obligations réglementaires, le PLH viendra également répondre aux besoins spécifiques de certains publics,
comme les personnes en situation de handicap, les gens du voyage ou encore les personnes en situation de grande précarité
sociale. Le PLH 2025-2030 intègre ainsi les préconisations du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement
des personnes défavorisées (PDALHPD) et du schéma départemental d'accueil et d'habitat des gens du voyage (SDAHGV).
En prenant en compte ces différentes mesures dans la politique du logement, l’agglomération de l’Albigeois vise à promouvoir
l'inclusion sociale, l'égalité des chances et la dignité pour tous les ménages, quelle que soit leur situation.
Pour ce faire, le PLH s’appuiera sur la diversité des produits de logements existants, entre locatif et accession, entre logements
libres et sociaux, entre logements classiques et résidences dédiées...
PLH 2025-2030 de la communauté d'agglomération de l’Albigeois - Document d’orientations 14 Envoyé en préfecture le 27/06/2024
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3.6. Assurer une production de logements sociaux répond
sur l’ensemble du territoire communautaire
Le PLH contribuera à développer une offre de logements sociaux sur le territoire.
Au 1°’ janvier 2023, quatre communes sont assujetties à la loi SRU, qui impose en zone non tendue un minimum de 20 % de
logements sociaux dans le parc de résidences principales: Albi, Saint-Juéry, Lescure d’Albigeois, Puygouzon. Seules les
communes de Saint-Juéry et Albi dépasse le taux légal, mais elles devront continuer à produire des logements sociaux pour
maintenir ce taux.
La commune de Marssac-sur-Tarn s'approche du seuil de 3 500 habitants, qui déclenchera son assujettissement aux obligations
de la loi SRU. Le PLH prévoit ainsi des objectifs de production de logements sociaux ambitieux pour prendre en compte le
rattrapage.
Pour les communes déficitaires Lescure d’Albigeois, Puygouzon et Marssac-sur-Tarn, le déficit global au 1°" janvier 2023, pour
atteindre l'objectif réglementaire de 20 % de logements sociaux, est de 563 logements. Le rattrapage se fera progressivement,
avec une part du déficit à produire définie par période triennale : 15 % du déficit pour la première période triennale, puis 25 %,
puis 33 %. En cas de signature d’un contrat de mixité sociale, le taux de 33 % peut être réduit à 25 % et est renouvelable sur 3
triennaux.
Afin d'estimer les objectifs minimums que devront se fixer les communes en rattrapage sur le temps du 3°" PLH, il a été
appliqué la méthode suivante.
Inventaire SRU au 1° janvier 2023 et estimation des objectifs de rattrapage
_... Objectif de
Nombre de TRE OUTRE Taux de rattrapage SRU el Ta Re ee NUE tte
Communes Lola logements Lee DUR ut
ST ele L UD sociaux sociaux Pre 2029- 2023- Pr: sur le PLH
2028! 2031! 2025 2028! 2025-2030
Albi 5 201 20,22 % 0 0% 0% 0% 0 0 0 0 |
I Ï
| | Saint-Juéry 667 20,02 % 0 0% 0% 0% 0 0 0 0 |
| | I [
Lescure 216 10,54 % 194 25%2 25% 25%? 48 36 27 | 70 |! d’Albigeois I Ï l [
| | Puygouzon 73 4,82 % 229 15 % 25 % 25 %° 34 48 36 1! 83 I I Ï
| | Marssac- I I 166 10,7 % 140 0% 15 % 25 % 0 21 29 TJ] 40 Ï sur-Tarn | | LL | 1 Estimatif des triennales 2026-2028 et 2029-2031 à partir du déficit actuel
2 Taux de 25 % au lieu de 33 % accordé sous condition d'établir un Contrat de Mixité Sociale
3 Estimation prenant en compte 1/3 de la triennale 2023-2025 + 100 % de la triennale 2026-2028 + 2/3 de la triennale 2029-2031
Les communes d’Albi et de Saint-Juéry ne sont pas concernées par un rattrapage, elles devront continuer à produire 20 % de
logements sociaux pour maintenir leur taux. Pour les autres, les objectifs ont été découpés par triennal à partir du déficit actuel,
en considérant que les communes concernées signeront des Contrats de mixité sociale pour réduire leurs objectifs.
PLH 2025-2030 de la communauté d'agglomération de l’Albigeois - Document d’orientations 15 Envoyé en préfecture le 27/06/2024
Reçu en préfecture le 27/06/2024 ci"
” fl F
Publié le 27/06/2024 _
3.7. Les objectifs de production de logements par con 3 00787.20240625.0e12024 126.0e
À partir des principes de répartition globaux validés collectivement, les objectifs de production ont été déclinés par commune.
Cette déclinaison s’est faite au sein de chaque pôle du SCoT, en suivant une méthodologie adaptée. Pour les communes
associées au pôle urbain central et à l’espace rural, la répartition a été opérée en fonction de la part des gisements fonciers
disponibles dans leur pôle respectif. Celle des pôles relais du pôle urbain central s’est faite en prenant en compte les capacités
foncières mais également les dynamiques de production passées et à venir, qui ont des impacts importants sur la répartition
au sein du pôle SCoT.
Concernant la production de logements sociaux, les communes en rattrapage devront produire au minimum leurs objectifs de
rattrapage, qui ont été augmentés pour Lescure d’Albigeois et Puygouzon, en lien avec les projets programmés. Albi et Saint-
Juéry, dont le taux de logements sociaux est conforme au taux règlementaire, produiront 20 % de logements sociaux pour
maintenir ce taux. Toutes les autres communes de l’agglomération s'engagent également à produire une part de logements
sociaux dans leur production. Au total, la production de logements sociaux devrait représenter 23 % des logements produits
sur le 3°" PLH, soit 700 logements sur les 6 ans du PLH.
Répartition des objectifs de production de logements par commune
Objectifs de Objectifs de DTelale
(ent ER lE production production rule
répartition | de logements | de logements sociaux
Objectifs de Répartition
production par Communes par polarité
polarité SCOT SCOT
Pr (Qt e TIR Albi
majeure
AU
TOTAL AGGLOMERATION logements logements CUT CET ETES
100 %
Saint-Juéry 20% 22 132 26 Répartition en
fonction des Lescure d’Albigeois 24% F 26 156 90
capacités
foncières et
Puygouzon 25% de la 27 162 106 dynamique
Marssac-sur-Tarn 18 % ets 20 120 40
venir
Le Séquestre 14 % 15 90 18
Arthès 27% 13 78 7
Cambon 20% 10 60 6 Répartition en
fonction des
Castelnau-de-Lévis 18 % gisements 9 54 11 fonciers
Cunac 21% ‘isponibles 11 66 6
Terssac 14 % 7 42 4
Carlus 13% 4 24 2
Dénat 24% 7 42 4 Répartition en
fonction des
Fréjairolles 40 % gisements 12 72 7 fonciers
Rouffiac 17 % disponibles D 30 3
6% Saliès 12
par an sur 6 ans sur 6 ans
PLH 2025-2030 de la communauté d'agglomération de l’Albigeois - Document d’orientations 16 Envoyé en préfecture le 27/06/2024
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e e 7 e A Publié le 27/06/2024 S LOF
4. Les orientations stratégiques du PLH 20: ID : 081-248100737-20240625-DEL2024 126-DE
Le troisième Programme Local de l'Habitat (PLH) de la communauté d'agglomération de l'Albigeoiïis se décline en cinq grandes
orientations, pour favoriser un habitat de qualité dans un territoire attractif, durable et solidaire.
_ Accompagner la production et la rénovation de l'habitat Accompagner tous les ménages dans leurs parcours en s'inscrivant dans la transition écologique | résidentiels
en) MESA ARTe) |
Habiter un territoire attractif durable et solidaire
=
1 y E 1
Soutenir une production de & Accompagner l'adaptation, Assurer à tous l’accès à un Oo an lle Re tele lp oran ololato el E la rénovation et la habitat abordable et adaptées pour les publics enjeux de sobriété foncière, réhabilitation du parc diversifié, permettant un spécifiques de qualité de vie et de Eee meilleur équilibre territorial transition écologique
)
Piloter et animer le PLH
Cinq grandes orientations stratégiques ont été définies. Les deux premières concernent la production de logement et la
rénovation de l'habitat, les deux suivantes sont tournées vers l'offre de logement pour accompagner l’ensemble des ménages
dans leurs parcours résidentiels, et la cinquième orientation se veut transversale avec le pilotage du PLH et la mise en œuvre
des actions. Chaque orientation est ensuite déclinée en différentes actions.
ORIENTATION 1
Soutenir une production de logements répondant aux enjeux de sobriété foncière, de qualité de vie et de
transition écologique
Le PLH vise à soutenir une production de logements répondant aux enjeux cruciaux de sobriété foncière, de qualité de vie et
de transition écologique. L'habitat joue un rôle majeur dans la transformation du territoire, il est donc indispensable d'adopter
des stratégies et des actions résolues pour relever ces défis.
1.
HR
WN
Mettre en place un outil interne de suivi et d'analyse de la consommation et des capacités foncières
Engager et faire vivre la stratégie foncière intercommunale au service de la politique de l'habitat
Ancrer les enjeux de mixité sociale dans la révision du PLUi
Réguler la production de petits logements dans le parc privé
Mettre en avant et soutenir les opérations écologiquement exemplaires
ORIENTATION 2
Accompagner l’adaptation, la rénovation et la réhabilitation du parc existant
La réhabilitation du parc existant revêt une importance cruciale pour valoriser le patrimoine immobilier, rendre plus attractifs
les centres anciens, améliorer la qualité de vie des habitants, et lutter contre l'habitat indigne.
6.
7.
8.
9,
10.
11.
12.
Mettre en place un dispositif d'amélioration de l'habitat afin de réhabiliter et rénover le parc ancien privé
Encourager un renouvellement urbain de qualité
Poursuivre la mise en œuvre du dispositif Action Cœur de ville
Inciter les ménages à la rénovation énergétique de leur logement
Observer et accompagner les copropriétés dans leur démarche de rénovation
Identifier les situations et lutter contre l'habitat indigne
Poursuivre le programme de rénovation urbaine du quartier de Cantepau
PLH 2025-2030 de la communauté d'agglomération de l’Albigeois - Document d’orientations 17 Envoyé en préfecture le 27/06/2024
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OL T: VE Te EE) = ) —— ” ” ID : 081-248100737-20240625-DEL2024 126-DE
ANS RER RUE lo lee dote) NE ent n CREER IT]
Le développement d'une offre abordable, adaptée et diversifiée a été une composante structurelle des 2 précédents PLH de
l’Albigeois. Dans un contexte de regain d’attractivité du territoire, le renforcement de cette orientation est encore plus
nécessaire pour permettre à l’ensemble de la population de se loger dans de bonnes conditions.
13. Développer le parc social public
14. Développer le parc social privé
15. Mettre en œuvre les orientations définies dans le cadre de la Conférence Intercommunale du Logement (CIL)
16. Soutenir l'accession à la propriété
17. Assurer l'attractivité économique du territoire par une offre d’habitat adaptée
18. Encadrer la location saisonnière dans les secteurs en tension
ORIENTATION 4
Construire des réponses adaptées pour les publics spécifiques
Chaque segment de la population a des besoins uniques en matière de logement, et il convient de proposer des mesures ciblées
pour répondre à ces attentes et favoriser une inclusion sociale accrue. Le PLH entend renforcer les actions développées dans
les précédents programmes, en apportant des réponses adaptées aux besoins spécifiques de certains publics cibles comme les
jeunes, les séniors, les gens du voyage et les publics défavorisés.
19. Assurer un logement adapté aux besoins des jeunes, étudiants, alternants et saisonniers
20. Adapter la réponse aux besoins des personnes âgées et handicapées
21. Répondre aux besoins des publics en difficultés : de l'hébergement à l'accès au logement
22. Répondre aux besoins des gens du voyage en mettant en œuvre les prescriptions du schéma départemental d'accueil
et d'habitat des gens du voyage (SDAHGV)
ORIENTATION 5
Piloter et animer les PLH
La mise en place d'une gouvernance solide et d’un suivi rigoureux des dynamiques de peuplement et de la vie du parc de
logements albigeois sont essentiels pour garantir l'efficacité et la pertinence du PLH.
23. Créer un observatoire de l'habitat et du foncier pour assurer le suivi des dynamiques de peuplement, de
consommation foncière, de production et de rénovation des logements
24. Mettre en œuvre des instances partenariales de pilotage et de suivi
25. Animer un PLH de proximité en développant une ingénierie au service des communes
26. Accompagner et informer les habitants sur les dispositifs du PLH et les évolutions urbaines.
PLH 2025-2030 de la communauté d'agglomération de l’Albigeois - Document d’orientations 18