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Document publié le Lundi 1 janvier 2024
Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Niortais - C52 12 2024 2)
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Aménagement du territoire,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de la Vienne
Pôle d’évaluation domaniale de la Vienne
- 11, rue Riffault – CS 70549
86020 Poitiers Cedex
téléphone : 05 49 55 62 00
Courriel : ddfip86.pgp.domaine@dgfip.finances.gouv.fr
Le 28/10/2024
La Directrice départementale des Finances
publiques de la Vienne
à
CA du Niortais
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Valérie SERVANT
Courriel : valerie.servant@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 05 49 00 85 73/06 24 34 67 58
Réf DS: 20624757
Réf OSE : 2024-79191-77078
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Terrain à bâtir en zone UX
Adresse du bien : Champs Garcon, 79 000 Niort
Valeur : 111 650€, assortie d’une marge d’appréciation de 10 %, soit 25€/m² HT
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT
affaire suivie par : Mme ANTIER Muriel, CAN
2 - DATES
de consultation : 21/10/2024
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:
le cas échéant, de visite de l’immeuble :
du dossier complet : 21/10/2024
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
Projet de cession d’une parcelle de 4466m² située dans le parc d’activité les Vignes, zone Mendes France 2, à Niort, en vue de la construction d’un bâtiment industriel.
Une lettre d’intention du 14 octobre 2024 au tarif en vigueur sur le parc d’activité de 25€ HT/m² pour l’acquisition de la parcelle IB106 est transmise. Le futur acquéreur est le propriétaire de la parcelle voisine IB105.
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Niort est la préfecture du département des Deux-Sèvres. Elle se trouve à la convergence de deux autoroutes : l’A10 et l4A83. Elle accueille les sièges sociaux de la MAIF, de la MAAF, de la MACIF et de SMACL assurances et elle est la capitale régionale de l’économie sociale et solidaire.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
La parcelle est située au sein du parc d’activité des vignes sur la zone Mendes France 2, desservi à partir de la route de Chaban et la rue Jean-François Cail. Le lotissement ‘’les vignes’’ destiné à accueillir des activités de service se situe en limite sud du PA Mendes-France.
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
NIORT IB 106 Champs Garcon 4 466m² Non bâti - TAB
4.4. Descriptif
Parcelle en forme de L dont la partie la plus
étroite va servir d’accès depuis la rue Noire à
Niort, laissant une grande superficie pour la
construction du bâtiment de 1000m².
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
CAN
5.2. Conditions d’occupation
Le bien est estimé libre
6 - URBANISME
Règles actuelles
En zone UX du PLUI en vigueur sur la Commune de NIORT approuvé le 14/02/2024.
UX : Tissus accueillant majoritairement des activités artisanales, industrielles, de commerces et de services où sont aussi autorisés les dépôts à l'air libre de matériaux divers, de ferrailles, de
3 combustibles, les décharges, les dépôts de véhicules hors d'usage et les casses de véhicules, dans le respect des règles spécifiques.
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
La méthode par comparaison, qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
Études de marché
8.1.1 Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
Recherche de termes de comparaisons en nature de Non bâtis-TAB sur la commune de NIORT pour des terrains à bâtir en zone économique, sur un périmètre de 1km autour de la rue Noire à Niort, de 09/2018 à 09/2024.
Biens non bâtis – valeur vénale
N date mutation commune adresse cadastre surface terrain urbanisme prix Prix/m² Observations
1 20/09/2018 Rue jean François Cail, Niort IB 102 917m² UX 28 000€ 30,53€/m²
2 03/10/2019 Le Vigneau, Niort IB 7 2 710m² UX 45 000€ 16,60€/m²
3 08/11/2022 Le Vigneau, Niort IB108 1267m² UX 63 350€ HT 50€/m² Vente CAN/Natisse
4 03/05/2022 Rue des ors, Niort IA 59 3 814m² UX/1AUH 56 750€ 14,88€/m²
5 13/10/2022 Rue du Vigneau de Souché, Niort IA 114 1 495m² UX 35 000€ 23,41€/m²
moyenne 27€/m²
8.1.2 Sources externes
Offre de commercialisation des terrains à bâtir en zone économique proposé par la CAN après une délibération de novembre 2022 :
Tarif du lotissement ‘’les vignes’’
4 Il est à noter que la zone d’activité les vignes à Niort est la seule zone pour laquelle le tarif de vente n’évolue pas.
8.2 Arbitrage
Le terrain à estimer est positionné à proximité directe d’une parcelle propriété du futur acquéreur. De par sa forme particulière qui englobe la parcelle voisine déjà propriété du potentiel acquéreur, cette parcelle sera estimée au tarif en vigueur sur le lotissement ‘’les Vignes’’ récapitulé ci-dessus soit 25€/m² HT.
La valeur vénale du terrain est de 25€/m²*4 466m²=111 650€ HT.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 111 650 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de vente sans justification particulière à 100 485 € .
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours céder à un prix plus haut sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
5 L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour la Directrice et par délégation,
Karine LEBEGUE
Inspectrice des Finances Publiques
6
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.