Offres
API
Connexion
Documents similaires
Déliberation - DEL 077 ACQUISITION ET CESSION DE PARCELLES LD C
Déliberation - DEL 077 ACQUISITION ET CESSION DE PARCELLES LD C
Déliberation - DEL 077 ACQUISITION ET CESSION DE PARCELLES LD C
Déliberation - DEL 077 ACQUISITION ET CESSION DE PARCELLES LD C
Déliberation - DEL 077 ACQUISITION ET CESSION DE PARCELLES LD C
unknown - Communauté de communes - Albret Communauté - DEL 0
unknown - Communauté de communes - Albret Communauté - DEL 0
Déliberation - DEL 077 ACQUISITION ET CESSION DE PARCELLES LD C
Déliberation - DEL 077 ACQUISITION ET CESSION DE PARCELLES LD C
unknown - Communauté de communes - Albret Communauté - DEL 0
Déliberation - DEL 077 Acquisition et Cession de Parcelles ld Catalas Annexe Avis DES Domaines
Document publié le Samedi 7 mars 2026 à 04h37 par la commune de Nérac.
Lien du pdf (Déliberation - DEL 077 Acquisition et Cession de Parcelles ld Catalas Annexe Avis DES Domaines)
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Aménagement du territoire,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction régionale des Finances Publiques de
Nouvelle Aquitaine et du département de la Gironde
Pôle d’évaluation domaniale de Bordeaux
24 rue François de Sourdis BP 908
33 060 BORDEAUX CEDEX
drfip33.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 05 40 45 00 46
Le 06/03/2023
Le Directeur Régional des Finances Publiques de
Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde
à
Monsieur le Maire de la commune de Nérac
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Didier Grangé-Cabane
Courriel : didier.grange-cabane@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06.34.06.84.63.
Visa :
Téléphone :
Réf DS :10849429
Réf OSE : 2023-47195-01525
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Parcelles de terrain en nature de landes et taillis en zonages N et UB
Adresse du bien : Catalas 47 600 NERAC
Valeurs : – 465 € pour la cession, soit 1 €/m²
– 2 270 € pour l’acquisition soit 1 €/m² assortie d’une marge d’appréciation de 10 % pour les deux valeurs
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD
AR Prefecture
047-214701955-20240606-DEL0772024-DE
Reçu le 12/06/2024 1 - CONSULTANT
affaire suivie par : Anne SEILLAN, Service juridique et affaires foncières de la commune de Nérac.
2 - DATES
de consultation : 07/01/23
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis : 15/03/23
le cas échéant, de visite de l’immeuble : Sans objet
du dossier complet : 28/02/23
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local…)
3.3. Projet et prix envisagé :
La commune de Nérac souhaite vendre une partie de la parcelle AI 39 à la société SOL’AIR ÉLECTRIQUE (propriétaire voisin). Cette cession s’accompagne d’une acquisition dans l’autre sens. En effet, il est également projeté en retour, l’acquisition par la commune de Nérac à la S.AR.L. SOL'AIR ÉLECTRIQUE :
– d’une partie (05 a 33 ca) de la parcelle AI 46, – d’une partie (06 a 55 ca) de la parcelle AL 71, – et de la totalité de la parcelle AL 72 d’une contenance de 10 a 82 ca.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Nérac est une commune du Sud-Ouest de la France, située dans le département de Lot-et-Garonne. La commune
appartient à la communauté de communes ALBRET COMMUNAUTÉ. La commune est traversée par la rivière
dénommée « La Baïse »
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2
AR Prefecture
047-214701955-20240606-DEL0772024-DE
Reçu le 12/06/2024 Pour information, ces parcelles ont déjà fait l’objet d’une estimation par le service évaluateur en mars 2019 : la
valeur au mètre carré s’est élevée à 0,61 €.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau :
Situation géographique de la commune Situation géographique du bien
4.3. Références cadastrales :
Les parcelles sous expertise figurent au cadastre sous les références suivantes :
Commune Adresse / Lieu dit Parcelle cadastrale Superficie Superficie à détacher
Nérac
Chem. de la Garenne AI 39 2 435 m² 462 m²
Chem. de la Garenne AI 46 2 671 m² 533 m²
Catalas AL 71 722 m² 655 m²
Catalas AL 72 1 082 m² 1 082 m²
4.4. Descriptif :
Les superficies totales respectives des parcelles à céder et à acquérir par la commune sont indiquées si dessous :
Superficie totale à acquérir par la commune de Nérac 2 270 m²
Superficie totale à céder par la commune de Nérac 462 m²
3
AR Prefecture
047-214701955-20240606-DEL0772024-DE
Reçu le 12/06/2024 4.5. Surfaces du bâti : sans objet.
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble :
– parcelle : AI 39 :
– parcelles : AI 46, AL 71 et AL 72 :
5.2. Conditions d’occupation : les biens sont estimés libres d’occupation.
4
AR Prefecture
047-214701955-20240606-DEL0772024-DE
Reçu le 12/06/2024 6 - URBANISME
6. Règles actuelles :
- les parcelles AI 46, AL71 et AL 72 sont situées en zone Naturelle (N).
- la parcelle AI 39 a la caractéristique d’être sur deux zonages : à savoir UB et N.
Dernier règlement opposable aux tiers, date
d’approbation PLU approuvé le 10/05/2016
Identification du zonage au POS/PLU et le cas échéant
du sous-secteur Zones N et UB à la marge
Servitudes publiques et/ou privées grevant le bien
DPU- zone inondable - Libellé Source Surface AC2 Site
inscrit : La Baïse et ses rives, de la Garenne de Nérac au
moulin de Nazareth DDT47 - atlas des patrimoines 100 %
PM1 PPRN Retrait gonflement des argiles : B2 Zone
faiblement à moyennement exposée DDT47 100 % AC2 Site
inscrit : Val de la Baïse (NERAC) DDT47 - atlas des
patrimoines 95 % PM1 PPR Inondation : A Zone A DDT47 12
%.
Présence ou non de ZAC (zone d'aménagement
concerté), ZAD (zone d'aménagement différé), PPRI (plan
de prévention des risques d'inondations), PPRT (plan de
prévention des risques technologiques).
La parcelle est en zone inondable et concernée par un PPR
lié au retrait gonflement des sols argileux dans une zone
faiblement à moyennement exposée.
5
AR Prefecture
047-214701955-20240606-DEL0772024-DE
Reçu le 12/06/2024 7 - MÉTHODE D’ÉVALUATION MISE EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison directe qui consiste à fixer la valeur vénale ou
locative à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien à
évaluer sur le marché immobilier local.
Au cas particulier, cette méthode est retenue dans la mesure où il a été recensé des termes de comparaison portant
sur des terrains non bâtis situés en zone N – au cours d’une période récente (moins de 6 ans), à proximité des rives
de la Baïse sur la commune de Nérac.
Notons que le rédacteur de la présente a négligé la présence du zonage UB sur la parcelle AI 39 pour les raisons
suivantes :
– la faible superficie concernée par la constructibilité limitant la faisabilité d’une construction à usage d’habitation.
– la position de la parcelle en zone inondable dévalorisant le bien.
Ces éléments rendent cette emprise de la parcelle AI 39 inconstructible. Elle sera donc évaluée comme une parcelle
située en zone naturelle.
8 - MÉTHODE MISE EN ŒUVRE
8.1 Études de marché
Sources internes et externes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
➢ Sources : recherches effectuées sur les applications internes à la DGFIP « Estimer un bien », « Base de données patrimoniales » (BNDP), croisées avec l’application GEOFONCIER DVF
➢ Critère de recherche : la recherche porte sur des transactions de terrains inconstructibles situés en zone N sur la commune de Casteljaloux. Les terrains recherchés longent les rives de la rivière ou sont situés à proximité.
➢ Termes de comparaison :
Au cas particulier, les recherches ont été probantes : sept termes ont été retenus (voir infra).
6
Ref. Cadastrales Commune Adresse Date mutation Prix total (€) Prix/m² (€) Observations
195//CV/17 NERAC Petre 20/11/2020 3,17 Parcelle de terre.
195//CV/12/45 NERAC Lariou 25/03/2019 1 Deux parcelles de terre.
195//AL/30 NERAC Nazareth 12/03/2021 500 394 1,27
195//AM/21/25/26/27 NERAC 29/12/2017 0,83
195//BI/78 NERAC Berdoulin 05/07/2019 1,78
195//B/446/447/447/… NERAC Bernède 06/09/2019 0,83 Diverses parcelles de terre
NERAC 25/06/2021 1,15
Moyenne 1,43
Médiane 1,15
Ref.
enregistrement Surface terrain
(m²)
4704P01
2020P05958 8 376 26 516
4704P01
2019P02113 3 604 3 604
4704P01
2021P01869 Un terrain en pente en bord de
Baïse.
4704P01
2018P00458
Camp du haut
Bertrand 18 135 15 000 Un lot de parcelles de terre, en
nature de pré et taillis.
4704P01
2019P03735 4 493 8 000
Une parcelle de terre sur
laquelle est plantée une
peupleraie.
4704P01
2019P04986 65 515 54 000
4704P01
2021P01213
195//ZC/54/ZD/
11/23/24/25/82
Au
Caumon/Labouv
ée/Recaillou
171 893 197 500 Diverses parcelles de terre en nature de terre agricole
AR Prefecture
047-214701955-20240606-DEL0772024-DE
Reçu le 12/06/2024 8.2. Analyse et arbitrage du service – valeur retenue
Il ressort de l’étude de marché un prix moyen égal à 1,43 €/m² (HT) et un prix médian de 1,15 €/m².
Cependant, le deuxième terme semble similaire des parcelles à évaluer. En effet, les parcelles concernées par la
transaction référente se situent en face sur l’autre berge de la Baïse et ont les même caractéristiques (zonages,
descriptif). De plus, la commune de Nérac était propriétaire de ces deux parcelles. Le marché immobilier de ce
genre de bien n’étant pas évolutif sur la région, la valeur unitaire d’un euro par mètre carré datant de 2019 sera
maintenue et retenue pour les parcelles visées par la saisine.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
La valeur vénale de la parcelle à céder par la commune est estimée à la somme de 465 € déterminée comme suit :
Nature de la
parcelle Superficie Prix unitaire Valeur vénale
Parcelle AI 39 en
zone « naturelle » 465 m² 1 €/m² 465 €
La valeur vénale des parcelles à acquérir par la commune est estimée à la somme de 2 270 € déterminée comme suit :
Nature de la
parcelle Superficie Prix unitaire Valeur vénale
Parcelle AI 46 en
zone naturelle 533 m² 1 €/m² 533 €
Parcelle AL 71 en
zone naturelle 655 m² 1 €/m² 655 €
Parcelle AL 72 en
zone naturelle 1 082 m² 1 €/m² 1 082 €
Valeur de l’unité foncière 2 270 €
L’évaluation aboutit à la détermination d’une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation et non
d’un prix. Le prix est un montant sur lequel s’accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors
que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
Les valeurs vénales du bien sont arbitrées respectivement à la somme de 465 € pour la cession et 2 270 € pour
l’acquisition. Elles sont exprimées hors taxe et hors droits.
Ces valeurs sont assorties d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de cession à 420 € et la
valeur maximale d’acquisition sans justification particulière à 2 500 € (valeurs arrondies).
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de
précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans
nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs
groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou
une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
7
AR Prefecture
047-214701955-20240606-DEL0772024-DE
Reçu le 12/06/2024 10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le
prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de
permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose
est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte
authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme,
notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période
de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification
de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la
date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont
susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service
par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante,
de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents
administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la
protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de
votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données
concernées.
Pour le Directeur Régional des Finances Publiques de
Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde
Par délégation,
L’évaluateur
Didier GRANGÉ-CABANE
Inspecteur des Finances Publiques
8
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.
AR Prefecture
047-214701955-20240606-DEL0772024-DE
Reçu le 12/06/2024