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Document publié le Lundi 14 décembre 2015
Lien du pdf (PLU - Rapport de présentation - Partie 3)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Eau et assainissement, Environnement,
LIVRET N°3
EXPLICATION
DES CHOIX ET
JUSTIFICATIONS Décembre 2019
PLUI DU SECTEUR DE LA REGION SAINT-JEAN-
JEANNAISE Rapport de présentation du PLUi du secteur de la région Saint-Jeannaise
Le rapport de présentation explique les choix retenus pour établir :
le Projet d'aménagement et de développement durables (PADD) et notamment ses objectifs chiffrés de modération de
la consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain
les Orientations d'aménagement et de programmation (OAP),
le règlement graphique et écrit.
Il expose également les dispositions qui favorisent la densification de ces espaces ainsi que la limitation de la consommation des espaces naturels, agricoles ou forestiers.
Selon l’article R151-2 du Code de l’urbanisme, le rapport de présentation « comporte les justifica-
tions de :
1° La cohérence des orientations d'aménagement et de programmation avec les orientations et objectifs du projet d'aménagement et de développement durables ;
2° La nécessité des dispositions édictées par le règlement pour la mise en œuvre du projet d'amé-
nagement et de développement durables et des différences qu'elles comportent, notamment selon qu'elles s'appliquent à des constructions existantes ou nouvelles ou selon la dimension des cons- tructions ou selon les destinations et les sous-destinations de constructions dans une même zone ;
3° La complémentarité de ces dispositions avec les orientations d'aménagement et de programma- tion mentionnées à l'article L. 151-6 ;
4° La délimitation des zones prévues par l'article L. 151-9 ;
5° L'institution des zones urbaines prévues par l'article R. 151-19, des zones urbaines ou zones à
urbaniser prévues par le deuxième alinéa de l'article R. 151-20 lorsque leurs conditions d'aména- gement ne font pas l'objet de dispositions réglementaires ainsi que celle des servitudes prévues par le 5° de l'article L. 151-41 ;
6° Toute autre disposition du plan local d'urbanisme pour laquelle une obligation de justification particulière est prévue par le présent titre.
Ces justifications sont regroupées dans le rapport. »
002 SOMMAIRE
1.EXPLICATION DES CHOIX POUR ETABLIR LE PADD........................................................5
1. PARTAGER UNE VISION DU DEVELOPPEMENT
1.1. Fixer l’ambition
1.2. Projeter le développement
2. S’APPUYER SUR LES ATOUTS DU TERRITOIRE POUR CONFORTER L’ATTRACTIVITE ...
2.1. Consolider l’attractivité économique et le rayonnement du territoire
2.2. Maintenir et soutenir la dynamique agricole et sylvicole
2.3. Préserver la qualité du cadre de vie
2.4. Développer l’attractivité touristique et de loisirs en capitalisant sur le cadre de vie
3. CONSTRUIRE DES CHOIX AU SERVICE D’UN DEVELOPPEMENT COHERENT ET EQUILIBRE
3.1. Organiser le développement résidentiel de manière équilibrée et adaptée aux spécificités locales
3.2. Confirmer le rôle du commerce comme facteur d'attractivité, de développement économique et de service pour le territoire
3.3. Faciliter la mobilité des habitants
3.4. Développer un socle satisfaisant d'équipements, de services, de desserte numérique et de réseaux d’énergie
3.5. …En prenant en compte et valorisant les enjeux environnementaux
4. ... JUSTIFICATION DES OBJECTIFS CHIFFRES DE MODERATION DE LA CONSOMMATION DE L'ESPACE ET DE LUTTE CONTRE L'ETALEMENT URBAIN COMPRIS DANS LE PADD
4.1. La prise en compte des objectifs de consommation de l’espace fixés par le SCoT
4.2. Justification des objectifs du PADD, en perspectives des dynamiques économiques et démographiques du territoire
2. EXPLICATION DES CHOIX POUR ETABLIR LE REGLEMENT GRAPHIQUE –
DELIMITATION DES ZONES ..............................................................................................22
1. UN PREALABLE D’ETAT DES LIEUX DES DOCUMENTS D’URBANISME EXISTANTS
2. PHILOSOPHIE DU REGLEMENT GRAPHIQUE
3. CONTENU DU REGLEMENT GRAPHIQUE
4. LE ZONAGE
3. JUSTIFICATION DE LA NECESSITE DES DISPOSITIONS EDICTEES PAR LE
REGLEMENT POUR LA MISE EN ŒUVRE DU PADD . ......................................................... 42
PREAMBULE.
1. LES REGLES COMMUNES A L’ENSEMBLE DU TERRITOIRE : TITRE I DU REGLEMENT
1.1. Chapitre 1 du règlement écrit : secteurs soumis à des risques naturels
1.2. Chapitre 2 du règlement écrit : servitudes et carrières
1.3. Chapitre 3 du règlement écrit : équipements et réseaux
1.4. Chapitre 4 du règlement écrit : qualité architecturale, environnementale et paysagère des constructions
1.5. Chapitres 5 et 6 du règlement écrit : protection du patrimoine bâti et naturel
2. LES REGLES APPLICABLES AUX DIFFERENTES ZONES DU TERRITOIRE : TITRE II, III, IV ET V DU REGLEMENT :
2.1. Les règles communes à plusieurs zones du territoire .
003 Rapport de présentation du PLUi du secteur de la région Saint-Jeannaise
2.2. Les règles spécifiques à chaque zone
3. DISPOSITIONS APPLICABLES AU TITRE VI : STECAL
4. LES AUTRES DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES
4.1. Justification des emplacements réservés et servitudes
4.2. Mixité sociale
4.3. Densité minimale
4.4. Commerce
4.JUSTIFICATION DE LA COHERENCE DES OAP AVEC LE PADD ......................................114
1. CADRE GENERAL : CHOIX DES SITES ET DU CONTENU DES OAP
1.1. Justification des choix des sites d’OAP à l’échelle du PLUi
1.2. Justification des sites d’OAP par commune et cohérence avec le règlement graphique
2. JUSTIFICATION DE LA COHERENCE DES OAP AVEC LE PADD
2.1. Concernant les OAP mixtes à dominante d’habitat
2.2. Concernant les OAP à dominante d’activités
5. JUSTIFICATION DE LA COMPLEMENTARITE DES DISPOSITIONS DU
REGLEMENT AVEC LES OAP.............................................................................................133
1. LES OUTILS REGLEMENTAIRES
2. LES PRESCRIPTIONS DES OAP
2.1. Les prescriptions générales qui s’appliquent à toutes les OAP
2.2. Les prescriptions spécifiques à chaque OAP
6. EXPOSE DES DISPOSITIONS FAVORISANT LA DENSIFICATION DES ESPACES
BATIS AINSI QUE LA LIMITATION DE LA CONSOMMATION DES ESPACES
NATURELS, AGRICOLES OU FORESTIERS .......................................................................140
1. CADRE INTERCOMMUNAL
2. EXPOSE DES DISPOSITIONS FAVORISANT LA DENSIFICATION DES ESPACES BATIS
2.1. Les zones mixtes
2.2. Les zones à vocation économique
3. EXPOSE DES DISPOSITIONS FAVORISANT LA LIMITATION DE LA CONSOMMATION DES ESPACES NATURELS, AGRICOLES OU FORESTIERS
3.1. Présentation du zonage permettant d’expliquer la limitation de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers
3.2. Synthèse des surfaces calibrées dans le zonage : espaces à vocation économique
3.3. Synthèse des surfaces calibrées dans le zonage : espaces mixtes à vocation résidentielle
004 1. EXPLICATION DES CHOIX POUR ETABLIR LE PADD
L’explication des choix pour établir le PADD est faite au regard des attendus du cadre règlementaire, du contexte et
des enjeux liés au diagnostic établi et partagé avec les élus, ainsi que de leur projet de développement pour le terri- toire.
1. Partager une vision du développement
1.1. Fixer l’ambition
Bièvre Isère Communauté a été créée le 1 er janvier 2014. Elle est née de la fusion de la Communauté de Communes
du Pays de Bièvre Liers et de la Communauté de Communes de Bièvre Chambaran, pour constituer un ensemble
intercommunal de 41 communes et lancer une démarche d’élaboration de PLUi le 14 décembre 2015, PLUi devant
être compatible au Schéma de cohérence territoriale (SCoT) de la Grande région de Grenoble (GREG).
Bièvre Isère Communauté a fusionné avec la Communauté de communes de la Région Saint-Jeannaise le 1 er janvier
2016 (dans le périmètre du SCoT du Nord-Isère jusqu’au 30 juin 2016 mais partie intégrante du SCoT de la GREG, cf.
Zoom dédié à la fin de cette partie) postérieurement au lancement par cette dernière également d’un PLUi le 10 décembre 2015. Après le départ de la commune de Messiez, 13 communes composent le secteur PLUi de la région Saint-Jeannaise.
Avec l’engagement de ces deux procédures d’élaboration de PLUi, en amont de la fusion entre la Région Saint-
Jeannaise et Bièvre Isère, l’intercommunalité nouvelle a décidé de poursuivre, après la fusion, en parallèle ces deux
procédures de PLUi autour d’un même projet. Cette unicité de projet a été traduite à la fois :
sur le fond : avec deux PLUi construisant un seul projet de territoire. Le travail à toutes les étapes a
d’ailleurs été mené pour privilégier cette unicité. Le PADD a d’ailleurs été construit comme un seul projet
avec des cartes à l’échelle des 54 communes. Le découpage en deux PLUi a d’ailleurs été fait au dernier
moment. C’est pourquoi cette partie explicative peut comporter des éléments à l’échelle des 54 communes
et se base sur des chiffres datant des diagnostics faits en 2016 ;
sur la forme : avec la tenue d’instances de travail communes à travers :
Aussi, Bièvre Isère Communauté s’est-elle construite, à partir de ce 1er janvier 2016, autour d’un projet de territoire
reposant sur la constitution d’un ensemble intercommunal significatif structurant la Bièvre. En tant que grand terri-
toire pivot (autour de 700 km 2 ) entre les métropoles grenobloise et lyonnaise, entre les piémonts alpins et la vallée
du Rhône, elle compte tirer parti d’une position géographique favorable au développement, pouvant bénéficier du
CONSEILS
MUNICIPAUX
Participent à
l’élaboration
du PLUi pour
une bonne
prise en
compte de
l’échelon
communal.
Groupes TERRITORIAUX
Instance de production et de contribution à l’éla-
boration du projet à l’échelle territoriale
Groupes Thématiques
Instance de production et de contribution théma-
tique au projet
Groupe de COORDINATION
Instance politique de coordination, d’impulsion du projet, de synthèse des travaux
(organise, oriente, prépare)
ASSEMBLEE DES MAIRES - Spéciale PLUi
Arbitre les choix stratégiques avant la validation par le Conseil Communautaire
CONSEIL COMMUNAUTAIRE
Arbitre, approuve la stratégie, les objectifs, les orientations du PLUi
Organe délibérant : il valide
Possibilité d’1 élu par commune +
VP urbanisme + VP concernés
2 élus par commune+ VP urbanisme (cf. focus
page suivante sur leur rôle)
9 élus représentant les 9 groupes territoriaux (choisis par eux) + VP urbanisme
Construisent et partagent le diagnostic
Proposent des orientations « théma-
tiques » des PADD
Travaillent la traduction réglementaire
005 Explication des choix et justifications
phénomène de métropolisation sans le subir. Ce projet de territoire fait l’objet d’un consensus local qui sous-tend
les démarches collectives, notamment d’élaborer deux PLUi pour conduire ensemble des projets communs d’amé-
nagement et de développement durable du territoire, outils au service :
de l’autonomie fonctionnelle du territoire et d’un modèle de développement adapté à l’identité du territoire et à
son caractère multipolaire, avec un objectif de limitation de la dépendance vis-à-vis des territoires voisins, en
s’appuyant sur les atouts du territoire pour conforter l’attractivité (développement économique, qualité du cadre
de vie, dynamique agricole et offre touristique), en organisant un meilleur équilibre entre habitat – emploi - ser-
vices, et en favorisant une mobilité plus durable ;
d’une vision partagée du territoire respectant les spécificités de chaque commune et l’identité des territoires pour
construire projet commun de développement et d’aménagement du territoire pour les 10 à 15 ans à venir pour
faciliter l’accueil, la vie quotidienne, la mobilité des habitants et des acteurs économiques, le développement
résidentiel, l’évolution de l’offre commerciale, une implantation des équipements et services de manière cohé-
rente avec les enjeux environnementaux ;
de la traduction des politiques communautaires.
1.2. Projeter le développement
Les élus ont souhaité définir une organisation et une hiérarchie territoriale pour concevoir un projet d’aménagement
et de développement cohérent, équilibré, durable (sobre en énergie, économe en besoins de déplacements et en
espaces) et optimisant le niveau d’équipements existants.
La compréhension de l’organisation d’un système territorial permet de partager une analyse fine de son fonctionne-
ment et de ses mutations à travers la définition, la qualification et la hiérarchisation de l’ensemble de ses communes.
Ce travail soulève de nombreuses questions, auxquelles l’organisation actuelle et projetée du territoire apporte des
éléments de réponse :
Où localiser en priorité le développement futur de l’habitat, de l’emploi et des activités économiques, du com-
merce, des équipements et des services ?
Comment organiser le développement et la répartition des fonctions urbaines pour répondre aux grands enjeux
en matière de d’attractivité économique, résidentielle, d’accès aux services et de maîtrise des besoins de dépla-
cement ?
Comment faire vivre l’ensemble des communes et promouvoir la qualité de vie pour ses habitants ?
C’est dans ce cadre de réflexion que les élus des 9 groupes territoriaux (cf. découpage géographique ci-après et focus
sur les missions de ces groupes de travail) ont entamé leur travail sur le PLUi : comment fonctionne le territoire de
Bièvre Isère ? Comment les habitants, acteurs économiques et touristes le vivent ? Alimentés par de nombreux élé-
ments d’état des lieux, les élus ont échangé durant 3 séances en atelier de travail en prenant en considération :
les caractéristiques géographiques et le caractère multipolaire du territoire,
les flux de déplacements internes et externes au territoire,
la répartition actuelle et prévue des habitants, des emplois, des équipements, commerces et services,
le respect de l’identité rurale, du cadre de vie, du patrimoine,
et plus globalement leur l’appréhension des dynamiques et des spécificités locales.
Les élus ont partagé, à l’échelle de leur groupe territorial, la vision qu’ils avaient du fonctionnement et positionne-
ment de leur propre groupe territorial actuel et projeté ainsi que ceux autres groupes territoriaux (particulièrement
les groupes voisins) sur la base d’aller-et-retours entre la connaissance empirique, les données statistiques et
l’échange sur la stratégie de développement.
Ces échanges se sont poursuivis dans les autres instances de production du projet : en groupe de coordination et
en Assemblée des maires avant d’être validé en Conseil communautaire.
006 Découpage géographique des Groupes territoriaux, groupes de travail au cœur des projets de PLUi
le rôle des groupes territoriaux
Les groupes territoriaux ont été les lieux de production du projet : orientations des PADD,
traductions réglementaires et spatiales (documents graphiques et règlement), OAP.
Composés de 2 élus par communes désignés (par délibération) par leur Conseil municipal pour
contribuer tout au long de la démarche d’élaboration, l’ensemble des adjoints à l’urbanisme étaient
présents ainsi que la majorité des maires.
Ces groupes de travail se sont réunis de nombreuses fois et avec une forte participation. Ils ont
constitué des lieux d’acculturation, de partage de connaissances et de constats, d’échanges et de
débats, voire de mise en cohérence. Ils ont aussi eu pour rôle de faire partager avec leurs
conseillers municipaux les avancées des travaux.
007 Explication des choix et justifications
Exemple de valorisation de la production des élus à partir de leur connaissance pragmatique des flux et
de la couverture du territoire en équipements, commerces et services dans les étapes de construction
de « l‘organisation territoriale » du PADD »
Les résultats :
Une vision de l’organisation multipolaire actuelle aboutissant à la définition de 6 niveaux de pôle (7 pour le
secteur Bièvre Isère) aux caractéristiques distinctes d’accueil des équipements, commerce, services et d’accueil
du développement résidentiel (et de la population) et des emplois.
La construction d’une vision du développement projetée, traduite dans le PADD à travers la carte des
choix de développement pour une organisation territoriale multipolaire et équilibré. Chaque commune s’est prononcée sur les propositions faites aux groupes territoriaux de perspectives de développement au regard :
de la présence d’équipements (tous azimuts), de commerces, de services et d’activités touristiques actuelle
et prévue,
de la localisation de la commune et de sa desserte,
des tendances passées (population, habitat et emploi),
de la cohérence globale du développement (comparaisons de cas),
de la prise en compte des développements connus dans les territoires voisins,
008 de la synthèse de la première phase de travail et de la prise en compte des projets communaux,
de la vérification de la compatibilité avec les orientations du SCoT (cf. explicatif dans le Zoom ci-dessous).
Les élus ont travaillé ensemble sur une vision à 2032
de cette organisation territoriale au sein des
groupes territoriaux, revus en groupe de coordina-
tion, arbitrés en Assemblée des maires et validés en
Conseil communautaire.
Cette vision du développement projeté a permis
d’orienter le mode de développement des com-
munes : la localisation et du volume des logements,
des équipements et des activités (emplois, services,
commerces…). Elle a pris place en début de PADD.
Dans la déclinaison règlementaire du PADD, cette
organisation territoriale a permis de clarifier le rôle
et la responsabilité de chaque commune sur :
ses objectifs de production de logements ;
l’enveloppe foncière qui lui est attribuée (en
compatibilité avec les exigences du SCoT)
pour réaliser ces objectifs de logement
(zones constructibles) ;
les niveaux de densité demandés ;
l’adaptation de son niveau d’équipements,
commerces et services ;
l’accueil en logements spécifiques pour
accompagner le vieillissement de la
population ;
l’accueil en logements abordables et
logement sociaux.
Cette organisation est cohérente avec les 4 niveaux de pôle du SCoT, en passe d’être approuvé, mais les affine
avec :
une concordance entre « pôle principal » du SCoT et « pôle urbain principal » du PLUi (Saint-Jean-de-Bour-
nay) ;
une subdivision des « pôles d’appui » du SCoT en 2 niveaux : le « pôle urbain secondaire » du PLUi (Châ-
tonnay) et un des « pôle relais » (Artas) ;
une subdivision des « pôles secondaires » du SCoT en 2 niveaux : les « pôles relais » du PLUi (Beauvoir-
de-Marc et Villeneuve-de-Marc) et les « pôles de proximité » (Culin et Sainte-Anne-sur-Gervonde) ;
l’inscription de l’ensemble des « pôles locaux » du SCoT en 2 niveaux différents : les 5 « pôles scolaires »
du PLUi et le « village » du PLUi ;
A signaler, par ailleurs, que les 2 pôles touristiques identifiés par le SCoT correspondent à 2 communes des
pôles scolaires du PLUi : Meyrieu-les-Etangs et Sainte-Anne-sur-Gervonde.
PADD - Carte des choix de développement pour
une organisation territoriale et équilibrée
009 Explication des choix et justifications
Le secteur de la région Saint-Jeannaise dans le SCoT de la Grande région de Grenoble
Le secteur de la région Saint-Jeannaise a fait partie intégrante du périmètre du SCoT de la GREG de manière
tacite (ils n’ont pas eu à se prononcer et ont baculé automatiquement dans le périmètre du SCoT à la
population la plus importante) à partir du 1er avril 2016.
Le Comité syndical de l’EP SCoT a délibéré en octobre 2018 sur l’approbation d’une modification du SCoT pour
intégrer notamment ces 13 communes et traduire la spatialisation des orientations et obkectifs sur le
territoire.
La démarche d’élaboration du PLUi a tenu compte des orientations et objectifs du SCoT, a l’instar de la logique
développée dans le cadre du PLUi du secteur Bièvre Isère (évitant, qui plus est des travaux importants de mise
compatibilité du PLUi avec le SCoT) : les orientations et objectifs non spatialisés, mais aussi les orientations et
objectifs spatialisés présents dans le projet de modification envoyé à la consultation début 2018.
Par ailleurs, il est à signaler que l’ensemble des ajustements, essentiellement cartographiques, portés au
PADD et au DOO du SCoT a été travaillé par l’EP SCoT en collaboration entre les communes et Bièvre Isère
Communauté. Cela concerne de nombreux objectifs quantifiés et spatialisés s’imposant aux PLUi/PLU (parmi
lesquels la carte de l’armature hiérarchisée des pôles urbains, la carte des limites pour la préservation des
espaces agricoles, naturels et forestiers, la carte de la trame verte et bleue, la carte des cônes de vue et sites
majeurs qui structurent le paysage…).
010 2. S’appuyer sur les atouts du territoire pour conforter
l’attractivité
2.1. Consolider l’attractivité économique et le rayonnement du territoire
Favoriser un développement économique basé sur les atouts du territoire
Agir pour le maintien et la diversification du tissu économique local
L’économie de la région de Saint-Jeannaise est encore marquée par la présence notable de l’industrie (27 % de
l’emploi total contre 9 % en Isère, et 12,5 % à l’échelle nationale) et de l’agriculture, les BTP, même si la tertiarisa-
tion de l’économie est enclenchée avec le développement de fonctions support liée à l’économie présentielle
(services de proximité, distribution, hébergement médico-social…).
Le territoire bénéficie d’une bonne dynamique économique, même si, du fait d’une augmentation de la popula-
tion et de la population active très importante (+8,8 et 10,6% entre 2009 et 2014) et plus forte que celle de l’emploi
et de la population active occupée (+1,1 et +8% sur la même période).
>> C’est pourquoi le PADD du PLUi s’attache à : contribuer au développement de l’ensemble des secteurs d’acti-
vités pour conforter la diversification de l’offre d’emplois sur le territoire et sa résilience aux crises économique.
Continuer à conforter le secteur productif pour maximiser la création de richesses sur le territoire avec :
Même s’il a été impacté par la crise économique, le secteur productif (baisse 6,2 % entre 2009 et 2016 de ’emploi
salarié privé dans les secteurs de la construction et de l’industrie) reste un élément fort du tissu économique
local.
>> C’est pourquoi le PADD du PLUi s’attache à : aider à consolider le secteur productif (dont l’extraction de maté-
riaux), tout en appuyant le développement des services aux entreprises, de nouvelles activités autour de l’énergie
et de permettre l’évolution du bâti économique, notamment industriel pour éviter l’enfrichement.
Enrichir et diversifier l’offre de services à la population et aux entreprises
La tertiarisation de l’activité est lancée mais des lacunes importantes subsistent. Par ailleurs, le modèle écono-
mique du territoire est basé essentiellement sur les revenus des navetteurs.
>> C’est pourquoi le PADD du PLUi s’attache à : de contribuer au développement de l’économie présentielle et à
la l’attractivité du territoire pour les populations résidentes, les salariés et leurs employeurs.
Conforter une structuration économique du territoire performante pour la compétitivité et la
répartition équilibrée des emplois
Construire un projet de développement économique basé sur les secteurs de développement et l’armature des
pôles d’emplois
Du fait du contexte de répartition des activités sur le territoire, ce à quoi s’attache le PADD du PLUi : est de s’ap-
puyer sur les secteurs prioritaires de développement et les principaux pôles d’emplois à proximité du principal
axe de transport structurant du territoire (RD518), tout en confortant les pôles économiques plus locaux et en
favorisant l’accueil des activités de proximité dans l’ensemble des communes. Près de deux emplois sur trois
sont concentrés dans la commune de Saint-Jean-de-Bournay.
Créer les conditions favorables à l’implantation de nouvelles entreprises tout en répondant aux parcours de vie
des entrepreneurs locaux dans les zones d’activités / Répondre au défi de conjuguer « capacité d’accueil d’entre-
prises », « parcours d’entreprises » et « préservation de la ressource foncière et agricole »
Sur la base des prévisions de développement économique et de l’analyse des besoins fonciers répertoriés affé-
rente, le territoire a défini une enveloppe d’environ 15 ha libre et mobilisable au sens du SCoT de la GREG.
011 Explication des choix et justifications
>> C’est pourquoi le PADD du PLUi s’attache à : mettre à disposition un foncier économique suffisant pour ré-
pondre aux attentes des entreprises, tout en prenant les dispositions nécessaires à son optimisation, à la mu-
tualisation des surfaces, quand les conditions s’y prêtent, à la localisation des zones d’activités actuelles et futures
auprès des « axes structurants de transports », et à la mobilisation progressive de cette enveloppe. Par ailleurs,
l’un des autres enjeux est que le PLUi puisse contribuer / favoriser la valorisation ou la reconversion des friches
économiques et commerciales.
Améliorer la fonctionnalité et qualité urbaine, paysagère et environnementale des zones d’activités
Du fait de la présence de zones à la qualité urbaine parfois hétérogène et d’une composition urbaine et architec-
turale qui tend vers un modèle « banalisé», de la présence de sites fonctionnant le plus souvent sur des logiques
d’implantations individualisées sans cohésion d’ensemble, ainsi que de la présence de quelques hectares fléchés
vers une reconversion à vocation économique sur des localisations en entrée de ville ou de ZAE, la vigilance quant
à la qualité de l’aménagement des zones d’activités constitue ce à quoi s’attache le PADD du PLUi et sa mise en
œuvre.
La proximité des zones agricoles nécessite de la même façon que le PLUi prenne les dispositions pour soigner
les espaces d’interface entre zones d’activités et espaces agricoles.
Enfin, certains sites sont marqués par des phénomènes de mixité (grandes surfaces, commerce de proximité,
activités économiques, logements...) atténuant la « lisibilité économique » des zones. Aussi, le fait de réserver
exclusivement le foncier économique aux activités économiques est ce à quoi s’attache le PADD du PLUi.
Privilégier l’usage des « axes circulants » pour les activités économiques du territoire en confortant l’accès au
réseau autoroutier à la région lyonnaise, à la vallée du Rhône, à la région grenobloise tout en sécurisant les
traversées des bourgs
Le territoire compte de nombreux flux de déplacements quotidiens à la fois internes au territoire mais aussi vers
les métropôles lyonnaise et grenobloise, et vers des polarités intermédiaires de type Bourgoin-Jailleu.
>> C’est pourquoi le PADD du PLUi s’attache à : ce que les déplacements soient privilégiés sur les axes structu-
rants (cf. carte du PADD) afin à la fois de favoriser la fluidité du trafic et d’appuyer les activités économiques mais
également de favoriser les déplacements quotidiens des salariés, des habitants et des visiteurs. Ces deux objec-
tifs concourent à réduire les impacts environnementaux (émissions de gaz à effet de serre, de pollution atmos-
phérique, de nuisances sonores et de consommation d’énergie) et l’exposition de la population aux pollutions et
nuisances générées.
2.2. Maintenir et soutenir la dynamique agricole et sylvicole
Territoire à dominante rurale, le secteur Saint-Jeannais se caractérise par la présence importante de surfaces exploi-
tées. Avec 218 exploitations agricoles recensées, il fait partie des territoires les plus denses du département en
termes d’exploitations agricoles.
Les secteurs des Terres froides et des Bonnevaux, secteurs vallonnés, aux reliefs doux et aux sols à bon potentiel
agronomique, sont supports d’une agriculture poly-élevage en système classique herbager (bovin lait et bovin
viande, systèmes prépondérants, même si du fait d’un phénomène de concentration, le nombre d’exploitations lai-
tières tend néanmoins à reculer), avec un développement des systèmes céréaliers. La SAU (Surface agricole utile)
moyenne des exploitations agricoles y est de 68 ha.
>> Les enjeux du PLUi sont :
D’œuvrer à la protection du foncier agricole, support de dynamique économique.
Au-delà de l’aspect de protection du foncier agricole et de limitation de l’enclavement des bâtiments agricoles, la
viabilité de l’activité agricole est liée au fonctionnement quotidien des exploitations dans l’organisation du terri-
toire. Quel que soit le type d’exploitation, elles ont en effet besoin de liberté de déplacement, d’équipements de
stockage et de distribution. Le PLUi doit aider les exploitations agricoles à faire face aux évolutions de leurs sys-
tèmes de production.
012 2.3. Préserver la qualité du cadre de vie
Préserver les spécificités patrimoniales et l’identité rurale
Préserver et valoriser le patrimoine bâti et le patrimoine naturel
Le secteur Saint-Jeannais comporte un patrimoine architectural important avec une homogénéité architecturale
ainsi que des villages aux caractères divers et singuliers à la fois dans une ambiance vallonnée. Mais, le territoire
souffre d’une perte de lisibilité des structures de tissu urbain ancien et d’une forme de banalisation du paysage
urbain générée par un développement résidentiel classique récent majoritairement déconnecté de la topographie,
reproduisant des modes architecturaux issus de standards nationaux.
L’identité rurale est cependant encore préservée, avec une grande diversité de milieux naturels (forêt et zones hu-
mides des Bonnevaux, étangs de Châtonnay…) et remplissent très souvent plusieurs fonctions (supports d’activités
de chasse, pêche, notamment). L’eau et la forêt constituent de véritables ressources et repères pour le développe-
ment, alors que d’autres types d’espaces comportent des intérêts éco-paysagers (haies, arbres remarquables,
étangs…) majeurs.
Les élus (dans le cadre de nombreux groupes thématiques et territoriaux dédiés ou abordant le sujet) ont reconnu
l’importance de ces spécificités patrimoniales en contribuant à l’amélioration des connaissances sur ce patrimoine
(sur la base d’un inventaire fait dans le cadre de l’élaboration des 2 PLUi, les élus ont répondu à une enquête et
apporté leurs compléments de connaissances), mais aussi et surtout en les inscrivant dans le PADD comme un atout
fort du territoire constituant des valeurs socle à défendre et en les traduisant dans le règlement écrit et graphique
à travers une graduation du niveau de prescription au niveau d’intérêt du niveau « intéressant », au niveau « excep-
tionnels en passant par le niveau « remarquable ».
>>> C’est pourquoi le PADD du PLUi s’attache à :
la préservation et la valorisation de l’ensemble du patrimoine bâti quel qu’il soit (domestique et rural ; industriel,
artisanal et commercial ; lié aux infrastructures ; religieux ; militaire ; administratif ; de prestige ; petit patri-
moine ; patrimoine identitaire) et des vues inventoriés et hiérarchisés selon 3 niveaux d’intérêt (descriptif expli-
qué au diagnostic du rapport de présentation), avec des enjeux :
de préservation de la vocation des bâtiments agricoles tout en autorisant leur changement de destination
afin de ne pas voir tomber en ruine ce patrimoine,
de conservation et adaptation aux besoins actuels du patrimoine bâti,
selon l’ampleur du patrimoine concerné, de veille à préserver l’ambiance qui l’entoure ;
la mise en valeur de la présence du végétal dans les bourgs et la protection des éléments végétaux repères dans
le paysage mais aussi de la nature ordinaire (arbres isolés, alignements d’arbres, haies et ripisylves) ;
le fait de trouver ou renforcer les synergies entre ces différents usages, par exemple :
lien entre les savoir-faire agricoles et l’entretien des haies bocagères et arbres têtards, …
lien entre accueil des pêcheurs et préservation des étangs.
Concilier les usages sur les espaces naturels, agricoles et forestiers
Préserver et mettre en valeur les éléments de la Trame verte et bleue
Le patrimoine naturel est riche et reconnu par différents zonages de protection, gestion ou inventaire.
013 Explication des choix et justifications
1 211 ha de réservoirs de biodiversité : 1 site d’arrêté de protection de biotope (le marais de Charavoux à
Artas), 7 Zones naturelles d’intérêt écologique, faunistique et floristique de type 1 (inventaire ZNIEFF), 1 Espace
naturel sensibles local (l’étang de Monjoux à Saint-Jean-de-Bournay et Meyrieu-les-Étangs).
585 ha réservoirs de biodiversité complémentaires, identifiés par le SCoT : recensés par des expertises ou
inventaires locaux avec, notamment l’existence un réseau de pelouses sèches (100 ha), localisées
essentiellement sur les zones de coteaux bien exposés ; ainsi que 3 ZNIEFF de type 2.
De nombreux corridors écologiques : le territoire présente un réseau écologique relativement peu fragmenté
avec des ruptures essentiellement liées à l’urbanisation qui est concentrée en pied de coteaux, ainsi qu’à
certaines infrastructures de transport majeures. Ni le Schéma régional de cohérence écologique, ni le SCoT
du Nord-Isère n’avaient identifié de corridor écologique. Pour autant l’identification de corridors a paru
fondamental, au regard du développement démographique et urbain que connaît ce secteur depuis les
années 1990, et pour préserver la fonctionnalité écologique et la perméabilité pour la faune sauvage de ces
espaces.
Des éléments de Trame bleue : les principaux cours d’eau et les nombreuses zones humides (plus de 1 000 ha)
participent de la Trame bleue.
>> C’est pourquoi le PADD du PLUi s’attache à : mettre en place des dispositions pour préciser la Trame verte et
bleue à l’échelle du PLUi, puis à prendre les dispositions règlementaires nécessaires pour la préserver des pressions
humaines (développement de l’urbanisation, des infrastructures, des nuisances et pollutions) et pour y garantir fonc-
tionnalité écologique (dont la protection spécifiques des éléments du paysage de type haies, arbres remarquables)
et perméabilité pour la faune sauvage tout en conciliant l’ensemble des usages : tourisme, pêche, chasse, sylvicul-
ture, loisirs…
2.4. Développer l’attractivité touristique et de loisirs en capitalisant sur le cadre de vie
Le territoire est riche d’une diversité de paysages entre collines boisées, fonds de vallons, coteaux, pâturages,
étangs ; et riches de repères patrimoniaux bâtis, parfois monumentaux, souvent mis en évidence par le relief.
Il a développé une attractivité touristique en s’appuyant notamment sur une locomotive : la Base de loisirs du Moulin
de Meyrieu-les-étangs (espace naturel de 20 ha) rayonnant largement au-delà du territoire. Il s’appuie aussi sur un
riche patrimoine architectural original (architecture de terre, maisons en pisé, galets roulés) avec des formes bâties
diversifiées, témoins de l’histoire du territoire. Son offre culturelle a tendance à se diversifier.
Territoire rural aux milieux naturels préservés, ce territoire propose une gamme importante de loisirs de plein-air :
réseau de randonnée pédestre et équine, de circuits de cyclotourisme, d’un réseau d’itinéraire de VTT, de plans d’eau
aménagés…, de nombreux équipements sportifs.
>> C’est pourquoi le PADD du PLUi s’attache à : créer des conditions favorables pour développer une offre touristique
globale complémentaire sur l’ensemble du territoire (loisirs, culture et sports), l’ensemble des actions devant aider
à prolonger le temps des séjours touristiques dans le territoire.
014 3. Construire des choix au service d’un développement cohérent et équilibré
3.1. Organiser le développement résidentiel de manière équilibrée et adaptée aux
spécificités locales...
Accompagner une croissance progressive et maîtrisée du territoire en tenant compte des
spécificités locales
Le territoire observe une dynamique démographique soutenue de l’ordre de 1,8% de 2009 à 2014 (après avoir connu
une croissance de 1,8% entre 1999 et 2009). Son solde migratoire est largement positif (+1,3%) et son solde naturel
important (+0,4%), laissant augurer un accru de de population à venir.
Le scénario choisi par les élus en matière de croissance démographique est celui de la maîtrise avec une évolution
de l’ordre de 1,3 %. Ainsi, le territoire projette une programmation de l’ordre de 1 090 logements entre 2019 et 2030.
Ce développement de l’habitat associé à la taille des ménages projetée (2,3 personnes par ménage) vise à faire
croître la population totale de 2 610 personnes environ entre 2019 et 2030, auxquelles s’ajoutent les nouveaux ha-
bitants issus de la période 2015-2019, de l’ordre de 975. La population tendrait donc à l’horizon 2030 vers 19 470 ha-
bitants.
Cela correspondrait à un taux de variation global en 2015 et 2030 de 22 %, soit un taux de variation annuel moyen
d’environ 1,3 %. Ce taux est très légèrement inférieur à celui aux périodes précédentes 2009-2014.
>> C’est pourquoi le PADD du PLUi s’attache à : permettre une croissance progressive et maîtrisée du territoire pour
une population de l’ordre de 19 000 à 21 000 habitants à l’horizon 2032, correspondant à une production de loge-
ment d’environ 90 à 140 logements annuels.
S'inscrire dans un développement résidentiel respectueux du cadre de vie et du patrimoine,
moins consommateur d'espace
Ce territoire à dominante rurale offre un environnement marqué par les espaces agricoles et naturels (plaines, col-
lines, vallons, forêts, …), lui conférant un cadre de vie de grande qualité (paysage riche et varié, calme…) que les élus
veulent préserver. Le territoire s’est fortement développé ces dernières années et est soumis à une pression issue
de la périurbanisation.
Malgré un ralentissement du rythme de consommation d’espace agricole entre 2005 et 2015 (selon un rythme
moyen d’environ 10 ha/an), l’extension urbaine constitue toujours le mode de développement principal de l’urbani-
sation. La production de logement reste tournée vers l’habitat individuel, même si les surfaces moyennes de parcelle
qui tend diminuer.
>> C’est pourquoi le PADD du PLUi s’attache à : organiser le développement résidentiel pour lutter contre la con-
sommation de l’espace et l’étalement urbain, dans un souci de maîtrise des finances publiques en recentrant le
développement de l’habitat, en confortant un développement en cœur ou en continuité immédiate des bourgs ou
villages ; en privilégiant l’urbanisation au sein des enveloppes urbaines existantes et le développement des secteurs
déjà desservis par les réseaux ; en ne permettant qu’ un développement modéré des hameaux. Il s’attache égale-
ment à préserver l’identité rurale et les spécificités patrimoniales, ainsi qu’à développer des formes urbaines diver-
sifiées de qualité, intégrées dans le paysage et à l’existant et qui préservent le foncier.
015 Explication des choix et justifications
Diversifier l'offre en logement afin de permettre à l'ensemble des ménages d'effectuer un
parcours résidentiel complet au sein du territoire
Le parc de logements est actuellement composé d’une grande part d’habitat individuel de type résidentiel avec près
de 84 % des logements qui sont de type maisons individuelles et 16 % entrant dans la catégorie des appartements.
L’offre en logement locatif est d’ailleurs très concentrée, notamment dans la commune principale de Saint-Jean-de-
Bournay, où sa part dépasse 35 %.
L’évolution des caractéristiques de la structure de population induit des besoins nouveaux en nouveau logements
avec un territoire plutôt jeune, une population qui reste familiale (près de 44 % des ménages du territoire ont un ou
des enfants), un phénomène desserrement des ménages, des personnes seules de plus en plus représentées, ainsi
qu’avec une diminution de la taille moyenne des ménages et un vieillissement qui devrait continuer (augmentation
de la population de 60 ans et plus aux vues des projections démographiques). Enfin l’une des autres caractéristiques
de ce territoire est de comporter des ménages aux revenus médians (supérieurs au niveau de l’Isère), mais avec une
disparité propriétaires / locataires.
>> C’est pourquoi le PADD du PLUi s’attache à : offrir une diversité de logements adaptés aux divers parcours rési-
dentiels des familles, des personnes âgées, mais aussi des jeunes ménages avec enfants, socles du renouvellement
de la population. Le développement résidentiel doit aussi prendre en compte les besoins des ménages aux revenus
modestes (en termes de logements sociaux diversifiés et d’accompagnement à la rénovation pour les propriétaires
modestes) et la mécanique de desserrement des ménages.
3.2. Confirmer le rôle du commerce comme facteur d'attractivité, de développement
économique et de service pour le territoire...
Le territoire se caractérise par un bon niveau de densité commerciale en grandes et moyennes surfaces, apte à
répondre aux attentes de la population locale. Avec une densité en grandes et moyennes surfaces (GMS) de 728 m²
pour 1 000 habitants, le secteur Saint-Jeannais se place dans un rapport légèrement inférieur à la moyenne de la
région grenobloise (896 m² /1000 hab.) et en net retrait des densités observées sur les agglomérations voisines (Pays
Voironnais : 1 142m²/1 000 hab., Grenoble-Alpes Métropôle : 1100 m²/1000 hab., CAPI : 1637 m²/1000 hab.). De par
sa localisation géographique à l’échelle régionale, le territoire fait l’objet d’une double influence commerciale des
métropôles de Lyon et de Grenoble.
L’offre se caractérise par de bons ratios de densité en alimentaire (294 m² / 1000 hab.) rejoignant les valeurs
moyennes observées à l’échelle régionale et de la Grande Région de Grenoble, mais par une densité en non-alimen-
taire (454 m² / 1000 hab.) qui se situe en deçà des imposants niveaux de densité des territoires voisins et place le
territoire en situation de dépendance vis-à-vis d’eux.
La diversification en non-alimentaire, qui pèse 73% des m² de surface de vente autorisées entre 2011-2016, pose la
question de la saturation en offre commerciale. Si la croissance récente a renforcé des familles de produit visant
une clientèle au profil « propriétaire-résident » (maison, décoration, bricolage, jardinage…), d’autres segments res-
tent toutefois en carence notamment en matière « d’équipement de la personne » (habillement, chaussures, maro-
quinerie…). Enfin, le développement de grandes surfaces n’a pas été accompagné d’un développement similaire de
l’offre en commerces et services traditionnels.
L’analyse des flux commerciaux montrent que les achats de produits alimentaires ne sont faits dans le territoire qu’à
hauteur de 60%, et les achats de produits non-alimentaires (équipement de la personne et de la maison) sont es-
sentiellement faits à l’extérieur du territoire (à hauteur de 89%).
L’offre commerciale est structurée autour de Saint-Jean-de-Bournay, et dans une moindre mesure de Châtonnay.
Une offre non-sédentaire étoffée complète ce maillage commerçant du territoire. Soumis à la concurrence directe
des pôles commerciaux de périphérie et des zones commerciales, les centres-villes centres-bourgs et villages sont à
soutenir.
>> C’est pourquoi le PADD du PLUi s’attache à : appuyer la stratégie de développement commercial du territoire afin
de réduire les évasions commerciales en dehors du territoire, en permettant un équilibre entre grandes surfaces et
commerces traditionnels, en adaptant l’offre alimentaire et non-alimentaire par rapport à l’évolution des besoins,
016 tout en anticipant sur les nouvelles formes de consommation. Le PADD s’attache également à conforter l'armature
commerciale actuelle du territoire autour d'un fonctionnement multipolaire et à soutenir la vitalité des centres-villes
et centres-villages en agissant sur le maintien des linéaires commerciaux notamment.
3.3. Faciliter la mobilité des habitants...
Près de trois quart des actifs de ce territoire rural et périurbain travaillent hors du territoire. La CAPI représente le
premier pôle d’emploi extérieur et attire près de 24% des actifs de la région Saint-Jeannaise. La métropôle lyonnaise
et l’agglomération viennoise constituent les deux autres pôles attractifs. Seule Saint-Jean-de-Bournay compte plus
d’emplois que d’actifs présents sur leur territoire.
La région Saint-Jeannaise est irriguée par un réseau de routes départementales qui convergent vers Saint-Jean-de-
Bournay tout en permettant des liaisons efficaces vers les territoires voisins notamment au nord et à l’ouest. L’axe
composé par les RD502 et RD522 est celui qui accueille le plus de trafic. La RD518 au sud de Saint-Jean-de-Bournay
en direction du secteur de Bièvre Isère comporte un trafic inférieur de moitié témoignant de d’une plus grande
attraction du Nord Isère.
L’importance des flux de transit en centre bourg. Il s’agit d’un enjeu en termes de sécurisation et d’aménagement
d’espace public même si de nombreuses opérations ont été réalisées pour apaiser la circulation
L’usage de la voiture y est prédominant avec un usage souvent supérieur à 90% de part modale. Elle est également
élevée à Saint-Jean-de-Bournay avec 82% pour les déplacements domicile-travail.
Le taux de motorisation est parmi les mieux doté de la région grenobloise avec 1,59 (il est de 1,52 dans le secteur
Bièvre Isère). Ce taux a progressé entre 2009 et 2015 de 0,4 points. 94% des ménages possèdent au moins une
voiture, même si la possession de plusieurs véhicules s’observe de manière différente selon la commune et le type
d’habitation, engendrant des besoins de stationnement différenciés selon la nature de logement.
En termes d’alternatives à l’usage de la voiture individuelle, la desserte interne au territoire transports en commun
est lacunaire et la desserte des polarités extérieures est faible. Aucun parking de co-voiturage n’est recensé, ni de
service public ou associatif d’autopartage.
Les modes actifs sont peu utilisés pour les déplacements quotidiens ; ils ont une vocation touristique ou de loisir,
avec la présence de nombreux itinéraires autant pour la randonnée que pour le cyclotourisme.
>> C’est pourquoi le PADD du PLUi s’attache à : conforter l'accès au réseau autoroutier à la région lyonnaise, à la
région grenobloise, à la vallée du Rhône, en privilégiant l'usage des « axes circulants » ; développer des alternatives
à la voiture individuelle en accompagnant l’émergence d’initiatives de mobilités partagés, en facilitant le rabattement
en modes actifs mais aussi en voiture vers les arrêts de transports collectifs au sein du territoire ou dans les gares
voisines du secteur, et en favorisant l’usage des modes actifs, notamment pour les déplacements de courtes dis-
tances (centres-bourgs polarisant équipements, commerces, emplois et services), mais avec la nécessité de sécuriser
les traversées de centre bourg et d’y apaiser la circulation routière ; et adapter les obligations de réalisation d'aires
de stationnement privatif à la diversité des contextes urbains.
3.4. Développer un socle satisfaisant d'équipements, de services, de desserte numérique et
de réseaux d’énergie...
Les équipements sont des composantes essentielles de l’organisation multipolaire du territoire. Sur les 10 com-
munes qui ont répondu à la question sur la satisfaction de l’offre en équipements présente, 80% d’entre elles sont
satisfaites sur leur territoire ou dans les communes voisines, mais 90% sont porteuses d’un nouveau projet d’équi-
pement.
En matière d’équipements socio-sanitaires, le territoire se mobilise pour renforcer son offre de soins, même si pour
un grand nombre d’offres de soins spécialisés (notamment d’urgence), le territoire est dépendant des pôles médi-
caux des territoires voisins, voire plus lointains. La plupart des équipements sociaux sont situés dans les communes
structurantes du territoire (CCAS, EHPAD).
Le territoire a développé une offre en matière d’accueil de la petite enfance sur 2 communes. Il dispose d’une cou-
verture complète en équipements scolaires jusqu’à la fin du secondaire, ainsi qu’en équipement sportifs et de loisirs,
017 Explication des choix et justifications
avec la spécificité d’un fort maillage et d’une locomotive avec la base de loisirs de Meyrieu-les-Etangs. Il offre égale-
ment une offre culturelle qui a tendance à s’étoffer. Son aménagement numérique en cours et devrait couvrir l’en-
semble du territoire en 2019.
Dans un contexte d'économie de moyens, les collectivités et les organismes publics reconfigurent leurs offres en
équipements en prenant en compte notamment : les attentes des publics de plus en plus diversifiées, les enjeux
d’aménagement des espaces publics, les enjeux patrimoniaux, les possibilités de mutualisation à l'échelle locale ou
pluricommunale.
En matière d’énergie, les principales sources utilisées sur le territoire sont l’électricité, le fioul domestique et le gaz
naturel. Malgré un fort potentiel de développement des énergies renouvelable notamment solaire et bois, mais aussi
biogaz, voire éolien ou géothermie, le bilan consommation / production de Bièvre Isère présente une forte dépen-
dance énergétique.
>> C’est pourquoi le PADD du PLUi s’attache à : mettre en place les conditions d’urbanisme pour développer un socle
minimum d’équipements et de services (dont la desserte numérique et énergétique) répondant à l’évolution des
modes de vie et aux besoins de la vie quotidienne des habitants, réduisant les distances parcourues dans une lo-
gique de proximité / d’accès équitable et participant à la qualité du cadre de vie offerte dans les bourgs et villages, à
l’attractivité du territoire (résidentielle mais aussi touristique et économique et commerciale), à son autonomie fonc-
tionnelle vis-à-vis des territoires voisins. L’enjeu est fort autour de la valorisation ou la modernisation des équipe-
ments, éléments majeurs du patrimoine public, en respectant, voire en contribuant à embellir le patrimoine et les
espaces publics.
Le PADD incite également à
l’amélioration de la qualité
thermique des logements
existants et au développe-
ment d’une offre en loge-
ment plus économe en éner-
gie. Il encourage le recours
aux énergies renouvelables,
à la création de réseaux de
chaleur et à la production
d’énergie renouvelable, y
compris en matière d’im-
plantation d’unités de mé-
thanisation, cf. ci-contre.
3.5. …En prenant en compte et valorisant les enjeux environnementaux
Le territoire présente une forte sensibilité aux risques naturels dont la nature varie selon les secteurs considérés,
coteaux ou plaine. Les problématiques de ruissellement sur versant, d’inondation de pied de versant ainsi que de
glissement de terrain sont particulièrement affirmées sur le territoire et constituent des enjeux forts à intégrer dans
les perspectives de développement de l’urbanisation.
Le soutien à la méthanisation
L’activité agricole constitue l’un des maillons essentiels de l’économie locale, symbolisée
notamment par les plaines de la Bièvre et du Liers et leurs grandes exploitations
céréalières.
Ainsi, dans un objectif de développement d’une activité créatrice de nombreux emplois
locaux et contribuant à façonner le paysage du territoire, et dans la perspective de
l’adaptation aux changements climatiques, Bièvre Isère Communauté ambitionne de
soutenir et valoriser le plus largement possible les acteurs du monde agricole. Cette
politique de soutien à l’exploitation agricole passe par la création d’un environnement
approprié à l’accueil de nouveaux projets. Parmi eux, dans un contexte de transition
énergétique et de préservation de la ressource en eau, où la filière agricole a besoin de se
diversifier d’une part, et où le territoire s’engage en faveur du développement des énergies
renouvelables d’autre part, des projets d’unités de méthanisation, portées par des
exploitants agricoles, commencent à émerger sur le territoire.
Deux démarches parallèles sont mises en œuvre : un travail de concertation avec le monde
agricole et une identification de secteurs d’implantation préférentiels de ces unités de
méthanisation agricoles afin d’orienter de manière pertinente et facilitatrice leur
développement. L’implantation d’une unité de méthanisation dépend à la fois de la
ressource méthanisable, de la proximité du réseau de gaz (en cas d’injection directe dans le
réseau, la cogénération étant non-tributaire du réseau de gaz), de la disponibilité foncière,
et de l’acceptabilité par la population environnante.
La concertation, l’ambition des porteurs de projet et la réalisation d’une étude de faisabilité
(avec des critères notamment fonciers, de proximité du réseau de gaz, environnementaux,
d’urbanisme) ont conduit à orienter le choix vers 4 secteurs préférentiels d’implantation où
les conditions de réussite sont les plus favorable dont un sur le secteur de la Région Saint
Jeannaise (deux dans la plaine de la Bièvre, un dans celle du Liers).
018 7 captages alimentent les habitants du secteur dont seulement 4 bénéficient d’une protection réglementaire par
arrêté préfectoral. Deux captages sont considérés comme prioritaires, témoignant de l’existence de ces pollutions
diffuses de l’aquifère.
Le taux de raccordement au système de traitement collectif est fortement hétérogène ente les communes (de 35%
à Artas à 85% à Tramolé). Deux stations d’épuration principales traitent les eaux usées (STEP de Saint-Jean-de-Bour-
nay et de Châtonnay). Elles sont complétées par 1 système de lagunage et 4 filtres plantés de roseaux. Mais plusieurs
systèmes de traitement des eaux usées de ce territoire présentent un dysfonctionnement et près d’un quart de la
population disposent d’un système d’assainissement autonome pour l’assainissement des eaux usées. Le maintien
de la qualité des sols, des eaux superficielles et souterraines est un enjeu majeur.
La compétence de gestion des eaux pluviales est communale sur l’ensemble du territoire à ce jour. C’est un enjeu
fort pour assurer la sécurité publique (prévention des inondations et ruissellement sur versant) et la protection de
l’environnement (limitation des apports de pollution dans les milieux aquatiques). Elle représente un enjeu fort du
territoire en lien avec des risques liés à l’eau (glissement de terrain, ruissellement sur versant et inondations) dont
la récurrence et l’intensité des événements va avoir tendance à augmenter, ainsi qu’avec la protection de l’environ-
nement (limitation des apports de pollution dans les milieux aquatiques).
Le territoire ne présente pas de sensibilité forte aux nuisances sonores et à la pollution de l’air. Hormis l’ozone,
l’ensemble des valeurs réglementaires des principaux polluants (dioxyde d’azote, particules fines…) est respecté.
La politique de gestion et valorisation des déchets mise en place sur le territoire a permis de réduire les tonnages
des déchets ménagers et de conforter le tri sélectif. Elle doit être confortée par le PLUi.
>> C’est pourquoi le PADD du PLUi s’attache à : préserver la quantité et la qualité de l'eau potable distribuée ; s'assu-
rer que le développement s'appuie sur des capacités d'assainissement adaptées à la préservation des ressources ;
gérer les eaux pluviales en préservant les milieux récepteurs et en prévenant les risques ; prévenir les risques natu-
rels et technologiques ; prévenir les nuisances et gérer durablement les déchets.
019 Explication des choix et justifications
4. ... Justification des objectifs chiffrés de modération de la consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain compris dans le PADD
Rappel des objectifs chiffrés de modération de la consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain
compris dans le PADD :
« Le secteur de la région Saint-Jeannaise a consommé, sur les 10 ans passés (entre 2005 et 2015), 103 hectares d’espaces agricoles, naturels et forestiers. Le PADD se conforme aux exigences règlementaires de modération de la consommation d’espace et de lutte contre l’étalement urbain (loi Engagement national pour l’environnement de 2010, dite « Grenelle II », et loi ALUR - Accès au logement et à un urbanisme rénové de 2014) et fixe comme objectif,
à l’échelle du périmètre du PLUi du secteur de la région Saint-Jeannaise, de consommer moins de 120 ha sur 12 ans. »
Conformément à l’article L.151-4 du Code de l’Urbanisme, cet objectif a été défini au regard des objectifs de con-
sommation de l'espace fixés par le SCoT et des dynamiques économiques et démographiques du territoire.
4.1. La prise en compte des objectifs de consommation de l’espace fixés par le SCoT :
Même si les orientations et objectifs du SCoT ne s’appliquent pas au PLUi (car en « zone blanche ») jusqu’à l’appro-
bation de la modification du SCoT intégrant le secteur de la région Saint-Jeannaise au SCoT prévue en octobre 2018,
ces derniers ont été pris en considération pour fixer les objectifs chiffrés de modération de la consommation de
l'espace et de lutte contre l'étalement urbain compris dans le PADD :
Pour les espaces urbains mixtes à vocation principale d’accueil de l’habitat, le SCoT entend :
Poursuivre la réduction de la consommation d’espaces non bâtis. A l’intérieur des espaces potentiels de
développement qu’il identifie, le SCoT défini un objectif annuel de consommation maximale d’espaces non bâtis
par les opérations à dominante d’habitat ou mixtes de 20 ha/an (soit 240 ha maximum sur les 12 ans du PLUi)
Apprécier la consommation des espaces agricoles et naturels en prenant en considération :
Les unités foncières non bâties réellement constructibles,
Les parties des unités foncières déjà bâties, au-delà d’une surface de 3000 m 2 , et réellement constructibles,
Une augmentation de 50 % du foncier nécessaire au développement de l’habitat, permettant de répondre
aux besoins des autres activités urbaines (services, commerces, équipements, activités économiques
compatibles…) et d’une certaine fluidité du marché (rétention foncière),
Favoriser la diversification et la compacité de l’habitat :
En visant une production nouvelle de logements neufs de 60% en habitat individuel isolé maximum et 40%
minimum vers d’autres formes,
En assurant une plus grande densification des formes urbaines par la prise en compte de superficie
moyennes maximales pour dimensionner les zones urbanisables : 700 m 2 par logement en moyenne pour
l’habitat individuel isolé et 350 m 2 par logement en moyenne pour les autres formes,
Ces deux orientations cumulées laissant entrevoir d’assurer, à minima, une densité moyenne de l’ordre de 18 logements / ha
Pour les espaces dédiés à vocation économique :
Le SCoT précise la répartition maximale d’espaces économiques prévue à l’horizon 2030 pour le secteur de Bièvre-
Valloire (composé aujourd’hui de Bièvre Isère communauté et la communauté de commune de Bièvre Est. Une en-
veloppe maximale de 150 ha a été définie pour l’ensemble du secteur « Bièvre-Valloire » (aujourd’hui composé de
deux EPCI : Bièvre-Est et Bièvre Isère Communauté), qui s’élève à 113 hectares pour la Communauté de communes
de Bièvre Isère.
020 4.2. Justification des objectifs du PADD, en perspectives des dynamiques économiques et
démographiques du territoire
Pour les espaces urbains mixtes à vocation principale d’accueil de l’habitat :
Au-delà de la prise en considération des objectifs du SCoT, les objectifs chiffrés du PADD ont été définis en prenant
en compte l’analyse de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers constatées ces dix dernières
années (voir à ce titre l’analyse de la consommation de l’espace du présent rapport de présentation) ainsi les ambi-
tions de modération de la consommation de ces espaces souhaités par le territoire (voir à ce titre le chapitre 4.1 du
présent rapport).
Pour les espaces urbains mixtes à vocation principale d’accueil d’habitat (espaces dénommés urbanisés au regard
de SPOT Théma) la consommation d’espaces agricoles, naturels et forestiers a été de 83 hectares entre 2005 et 2015
(10 ans),
Soit un rythme moyen de consommation de 8.3 ha/an pour une production de 125 logements neufs/an
Soit une densité moyenne de l’ordre de 15 lgts/ha.
Le PLUi ambitionne une modération de la consommation de ces espaces (voir à ce titre le chapitre 4.1 du présent
rapport). Il prévoit :
Pour les espaces urbains mixtes à vocation principale d’accueil d’habitat (espaces dénommés urbanisés au regard
de SPOT théma) une consommation d’espaces agricoles, naturels et forestiers d’environ 61.3 ha entre fin 2019 et fin
2031 (12 ans),
Soit un rythme moyen de consommation de 5.1 ha/an pour une production de 98 logements neufs/an
Soit une densité moyenne de l’ordre de 19 lgts/ha.
A noter que, conforment aux dispositions du SCoT, 30,6 ha supplémentaires (augmentation de 50 %) ont été
inscrits en considérant :
La moitié de cette valeur pour de répondre aux besoins des autres activités urbaines (services,
commerces, équipements, activités économiques compatibles…) soit environ 15 ha.
L’autre moitié pour répondre à une certaine fluidité du marché (rétention foncière), soit environ 15 ha.
Pour les espaces dédiés à vocation économique :
Au regard des prévisions économiques le PLUi souhaite intégrer une enveloppe d’environ 15 ha (surface "nette" à
réellement décompter dans le quota SCoT). Cette dernière étant adaptée aux besoins répertoriés en matière de développement économique du territoire (voir à ce titre le diagnostic relatif aux prévisions économiques et besoins répertoriés en matière de développement économique, facteur d’attractivité du territoire) et pour être en cohérence avec le cadre fixé par le SCoT auquel le PLUi doit être compatible, cf. page précédente.
Au total, 106,9 ha de consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers est potentiellement possible à travers
l’enveloppe urbanisable du zonage du PLUi. Ajouté à un prévisionnel d’environ 10 ha pour les STECAL l’enveloppe de
consommation d’espace pourrait être d’au moins 115 ha. Cette prévision justifie l’objectif de consommation de
moins de 120 ha inscrit au PADD.
021 Explication des choix et justifications
2. EXPLICATION DES CHOIX POUR ETABLIR LE REGLEMENT
GRAPHIQUE – DELIMITA TION DES ZONES
1. Un préalable d’état des lieux des documents d’urbanisme existants
Le travail sur le zonage du PLUi a débuté par un état des lieux des différents documents d’urbanisme existants sur
le territoire et de la synthèse des différentes thématiques règlementaires.
La première étape a permis d’identifier que sur les 13 communes :
5 communes étaient en POS dont 5 en cours de révision vers un PLU,
8 communes étaient en PLU, dont une en cours de révision.
Examen des zonages et des règlements
Les points communs :
Tous les communes ayant un document d’urbanisme, exceptée les trois qui sont en carte communale, ont les
quatre grandes familles de zones (U, AU/NA, A/NC et N/ND).
Les zones U : à minima habitat/mixte et selon les communes des zones spécifiques : activités / équipements /
voie ferrée, etc.
Dans les zones U habitat, la grande majorité des communes proposent des zones en fonction des typologies
bâties (de la plus dense à la moins dense) : zones UA / UB / UC, / UD, etc.
Les zones A/NC et N/ND sont la plupart du temps indicées soit pour des enjeux environnementaux soit pour des
caractéristiques paysagères ou patrimoniales
Les divergences :
Les règles des zones urbaines sont propres à chaque communes (CES, COS, hauteurs, implantation…) Avec un
même nom les zones ne sont pas équivalentes.
Les zones « à urbaniser » souvent en lien avec les zones U sont également propre à chaque commune.
Pour les zones naturelles et agricoles, les documents anciens ne tiennent pas compte des exigences environne-
mentales liées aux lois « Grenelle » (corridor écologique, zone humide, secteur à protéger…) même si certains
documents prenaient en compte les captages et les ZNIEFF.
2. Philosophie du règlement graphique
L’explication porte sur la nomenclature et les motifs ayant conduit à la délimitation des zones prévues par l'article L.
151-9. : « Le règlement délimite les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières
à protéger. Il peut préciser l'affectation des sols selon les usages principaux qui peuvent en être faits ou la nature des activités qui peuvent y être exercées et également prévoir l'interdiction de construire. Il peut définir, en fonction des situations locales, les règles concernant la destination et la nature des constructions autorisées. »
La mise en œuvre des dispositions des lois « Solidarité et Renouvellement Urbain » et « Urbanisme et Habitat » a
impliqué une harmonisation des documents d’urbanisme avec deux objectifs principaux :
tendre vers un urbanisme de projet et « gommer » l’aspect essentiellement foncier des POS, en prévoyant des
zones destinées à des vocations particulières,
rendre plus perméables les frontières de l’urbanisme réglementaire et de l’urbanisme opérationnel avec notam-
ment l’instauration d’OAP sur la quasi-totalité des communes.
La Loi ALUR est venue compléter ces objectifs avec la suppression des COS et des superficies minimales de terrains
afin d’encourager la densification des territoires.
022 Bièvre Isère Communauté a traduit ses ambitions et modalités d’un développement soutenable au sein de son Projet
d’aménagement et de développement durables, conforme aux évolutions législative de ces trois lois sus nommées,
ainsi que des orientations et objectifs du SCoT de la Grande région de Grenoble (GReG). Ainsi, la définition du règle-
ment graphique a veillé à la traduction des orientations du PADD.
La philosophie qui a prévalu à la délimitation des zones se base donc sur deux volontés conjointes :
Hiérarchiser les zones en fonction de leur rôle identifié par le PADD, soit dans le développement limité de l’urba-
nisation, soit dans la préservation du cadre de vie et de l’environnement du territoire,
Confirmer au travers d’un zonage adapté le principe de préservation et de valorisation des espaces agricoles et
naturels structurants et des prescriptions du SCoT de la GReG.
Le règlement graphique a été construit en prenant plus particulièrement en considération :
Les enjeux environnementaux (risques majeurs, protection des périmètres de captages d'alimentation en eau
potable, éléments constitutifs de de la Trame verte et bleue, enjeux paysagers) et enjeux agricoles, pour la prise
en compte desquels les besoins d’arbitrages ont donné priorité. (Cf. le diagnostic territorial livret 1 et 2 et les
annexes du diagnostic).
Les orientations du SCoT de la Grande Région de Grenoble, qui fixe un cadre au développement, et précise no-
tamment les enveloppes urbanisables à l’échelle de chaque commune (sur la base de l’organisation territoriale
et ses niveaux de pôles aux rôles et responsabilités différents) : espaces potentiels et préférentiels de dévelop-
pement, limites stratégiques (Cf. partie dédiée dans les annexes du Rapport de présentation), objectifs de pro-
duction de logement, objectifs de densification et de diversification des formes urbaines (Cf. partie dédiée dans
les annexes du Rapport de présentation), besoins fonciers…
La nécessité d’assurer une modération de la consommation des espaces agricoles et naturels. La priorité a été
donnée à l’optimisation des espaces libres situés au sein des espaces bâtis. Les besoins de réduction de l’enve-
loppe urbanisable se sont donc opérés préférentiellement en dehors de ces espaces.
La prise en compte des spécificités des communes, avec une déclinaison du zonage adaptée aux tissus urbains,
aux « capacités de faire ». Le dimensionnement foncier a ainsi pris en compte les capacités de densification des
communes (cf. le diagnostic territorial Livret n°1 : analyse de capacités de densification et de mutation de l’en-
semble des espaces bâti).
Sur la thématique économie / zones d’activités : le travail sur le zonage s’est basé sur le diagnostic des capacités
de densification des zones existantes, de leurs spécificités, et du volume de foncier octroyé par le SCoT. La capa-
cité de développement de ces zones, leur positionnement dans le territoire intercommunal ou leur rôle dans la
commune ont également été pris en compte.
La construction des plans de zonage s’est donc établie à partir d’un diagnostic multicritère qui établit le point « 0 »
du projet, de l’historique d’évolution du territoire et de sa situation dans le contexte intercommunal (localisation,
attendus, rôle) : notamment les questions d’équipement des zones, situation par rapport aux risques naturels… À
partir de ces éléments, les élus de chaque commune ont requestionné leur document d’urbanisme, et leur territoire,
pour effectuer les choix de zonage. Un travail très différent a été fait selon l’époque des documents d’urbanisme.
Le zonage a veillé à traduire les différentes orientations du PADD et en particulier :
la consolidation de l'attractivité économique et le rayonnement du territoire : (accueil d’activité en zone U et zone
UI)
le maintien et le soutien de la dynamique agricole et sylvicole (zone A, Ai et N)
la construction des choix au service d'un développement cohérent et équilibré (Zone U et AU) : développement
résidentiel, mobilité, niveau d’équipements et de services
▪ ... En prenant en compte et valorisant les enjeux environnementaux et le cadre de vie et les enjeux de biodiver-
sité
023 Explication des choix et justifications
La délimitation des zones urbaines, quant à elle, répond à un double objectif :
Un découpage du territoire mieux adapté à ses spécificités et tenant mieux compte des réalités des tissus exis-
tants (et des transitions entre les différents secteurs),
Une mise à jour vis-à-vis de l’urbanisation réalisée et des risques naturels ;
un maintien de la logique de hiérarchisation des zones urbaines existantes sur les communes possédant un
document d’urbanisme avant l’élaboration des PLUi.
La délimitation des zones naturelles a abouti à une meilleure répartition entre les zones « A » et les zones « N » en
fonction de la réalité d’occupation des terres et du diagnostic élaboré par la Chambre d’agriculture ;
D’une manière commune à toutes les communes, le classement de ces zones s’est effectué en tenant compte no-
tamment :
Des orientations du PADD ;
De la réalité et d’une mise à jour des typologies, des occupations du sol, des implantations des constructions,
D’une volonté de spécification de certaines zones (les zones d’équipement par exemple),
D’une volonté de protection accrue du fonctionnement écologique du territoire,
D’une volonté de mieux hiérarchiser le développement du territoire et de tenir compte des existants en particu-
lier les tissus pavillonnaires pour le développement futur.
3. Contenu du règlement graphique
Le règlement graphique du PLU est constitué de 7 documents qui comportent des éléments en lien avec le règlement
écrit et les Orientations d’Aménagement et de Programmation. Pour des raisons de lisibilité les documents ont en
effet été scindés et chaque carte apporte son lot d’information et de règles.
La carte 4.2.1 nommée « Plan d’ensemble » comporte la délimitation des zones (représentées en couleur pour
une meilleure lisibilité), les emplacements réservés et les servitudes de localisation, les STECAL, les périmètres
des OAP, les périmètres de carrière et les changements de destination autorisés. Elle présente également un
certain nombre de protections : les EBC, les vues et le patrimoine bâti protégé au titre de l’article L151-19 du CU,
le patrimoine naturel bâti protégé au titre de l’article L151-23 du CU (haies, arbres, parcs, terrains cultivés…), les
protections environnementales (Corridors, réservoir de biodiversité, zone humide…) et les risques naturels de
manière simplifié.
La carte 4.2.2 nommée « Zoom Centre » ne concerne pas toutes les communes et comporte les mêmes informa-
tions, mais zoomée sur les secteurs centraux des communes les plus vastes.
La Carte 4.2.3 nommée « Protections, contraintes et risques » reprend certaines des informations présentes sur
la carte 4.2.1 mais présentées différemment : la délimitation des zones (uniquement leur contour et leur nom),
les risques naturels de manière plus détaillé, les protections (patrimoniales et environnementales), les périmètres
des carrières. Elle comporte également les captages et leurs périmètres, les périmètres liés aux commerces (Pé-
rimètre d’Implantation Commercial et Centralité Commerciale), les linéaires commerciaux à protéger, les sec-
teurs de densité minimale au titre de l’article R151-39, les lignes d’implantation. En supplément apparaissent un
certain nombre de SUP à titre d’information : les canalisations, les lignes électriques, les périmètres de bruit au-
tour des voies classées, et les périmètres monument historique ainsi que le périmètre du Site Patrimonial Re-
marquable de La Cote Saint André.
La Carte 4.2.4 nommée « Assainissement eaux usées » comporte la délimitation des zones (uniquement leur
contour et leur nom), et les secteurs en assainissement collectif actuel ou futur.
La Carte 4.2.5 nommée « Assainissement eaux pluviales » comporte la délimitation des zones (uniquement leur
contour et leur nom), et les secteurs ou l’infiltration est envisageable.
La Carte 4.2.6 nommée « Emplacements réservés » détaille les ER par commune, leur superficie, leur bénéficiaire
et leur objet.
024 La Carte 4.2.7 nommée « Carte des hauteurs » présente les différents secteurs liés aux familles de hauteur dé-
taillé dans le règlement écrit des zones urbaines et à urbaniser.
4. Le zonage
Le PLUi divise le territoire en zones urbaines, zones à urbaniser, zones agricoles et zones naturelles.
Elles se décomposent ainsi :
Des zones urbaines :
Des zones urbaines à vocation mixtes « UA », « UB », « UC », « UD » et destinées à accueillir les constructions à
usage d’habitat, les activités tertiaires, de services, établies selon les typologies et les formes urbaines existantes
ainsi que du rôle qu’elles ont à jouer dans la mise en œuvre du PADD.
Des zones à vocation d’équipements « UE », « UEs » pour les activités ferroviaires spécifiquement. Ces zones sont
réservées à l’accueil exclusif d’équipements d’intérêt général et collectif qui ne trouvent pas leur place dans les
tissus plus mixtes.
Des zones à vocation d’activités économiques qui se décomposent en 2 zones selon leurs vocations dominantes
respectives et selon la nature des activités qu’elles peuvent accueillir : « UIa » (activités artisanales), « UId » (acti-
vités industrielles).
Des zones à urbaniser :
Des zones à urbaniser « 1AUb » et « 1AUc » qui sont des zones destinées à être ouverts à l'urbanisation, à voca-
tion dominante d'habitat et correspondant à des densités différenciées.
Des zones à urbaniser « 1AUia » et « 1AUib » qui sont des zones destinées à être ouverts à l'urbanisation, à voca-
tion d’activités économiques et correspondantes à des vocations dominantes différenciées.
Des zones à urbaniser « 2AU » qui sont des zones destinées à être ouverts à l'urbanisation à plus ou moins long
terme mais dont les réseaux existants à la périphérie immédiate de la zone n'ont pas une capacité suffisante
pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone. Les zones « 2AU » sont plutôt desti-
nées à accueillir une urbanisation mixte (à dominante d’habitat) et les zones « 2AUi » destinées à accueillir des
activités économiques.
Une zone agricole :
1 zone agricole : « A » sans contraintes, 1 zone « Ai » inconstructible pour les bâtiments agricoles.
Une zone naturelle :
1 zone naturelle : « N » correspondant à la zone naturelle générale.
LES ZONES « U »
Rappel de l’article R151-18 du Code de l’Urbanisme : Les zones urbaines sont dites " zones U ". « Peuvent être classés
en zone urbaine, les zones déjà urbanisés et les zones où les équipements publics existants ou en cours de réalisa-
tion ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. »
Les zones urbaines mixtes « UA », « UB », « UC », « UD » :
Les zones urbaines mixtes sont des zones urbaines destinées à accueillir les constructions à usage d’habitat, les
activités tertiaires, de services, sous conditions, les commerces et l’artisanat, les équipements. Dans un souci de
diversité des fonctions, ces zones ont principalement pour vocation l’accueil de constructions à usage d’habitat et
d’activités commerciale de proximité et de services, en autorisant les activités artisanales non nuisantes.
025 Explication des choix et justifications
Elles regroupent des secteurs urbanisés à différentes époques et présentant des caractéristiques urbaines (typolo-
gies, densités…) nécessitant des zones aux spécificités propres :
une zone UA, correspondant aux zones des constructions anciennes groupées en immeubles continus ou
mitoyens à l’alignement des voies existantes. Il s’agit des centres bourgs des communes et des hameaux
anciens.
Dans ces zones, les règles permettent la réalisation de constructions nouvelles avec une densité proche
des constructions traditionnelles et une architecture qui s’insère dans ce contexte.
une zone UB, correspondant à des tissus mixtes en extension de l'urbanisation des centres bourgs sur des
terrains pour lesquels la capacité des équipements permet la réalisation de constructions à caractère rési-
dentiel moyennement dense avec la possibilité d’admettre des équipements publics et des activités éco-
nomiques non nuisantes.
une zone UC, correspondant à des tissus pavillonnaires où l’on souhaite permettre une densification rai-
sonnée. Le PLUi met en place des dispositions réglementaires de nature à permettre une évolution de
l'urbanisation compatible avec les caractéristiques urbaines de ces zones (dominante d'habitat individuel
et individuel groupé, semi-collectif).
une zone UD, regroupant des hameaux ou des quartiers constitués de tissus pavillonnaires moins denses
où une densification n’est pas souhaitable du fait de l’éloignement des services, de l’isolement ou de la
limitation des réseaux.
Le zonage établit ainsi une hiérarchie des zones à dominante d’habitat à travers leur règlement, les réalités du terri-
toire et la volonté de mutation des tissus (en cohérence par exemple avec les espaces préférentiels de développe-
ment du SCOT). Les principales règles qui permettent d’offrir des formes urbaines diversifiées concernent :
les hauteurs maximum autorisées
les implantations (par rapport aux voies et aux limites séparatives)
les CES (Coefficients d’Emprise au Sol)
les pourcentages d’espaces verts
Les règles d’implantation sont graduelles et permettent de construire plus dans les zones centrales tout en devenant
moins permissives au fur et à mesure que l’on s’éloigne. Cette graduation permet de respecter les orientations du
PADD qui prévoient à la fois une densification, une économie foncière mais également une diversité dans les formes
urbaines et les typologies d’habitat et le respect du cadre de vie et des constructions existantes.
La zone UA :
Elle correspond aux tissus urbains traditionnels des bourgs et des centres villes anciens composés de constructions
implantées en ordre continu et dont les caractéristiques relèvent de la centralité ancienne. Ces zones très identi-
fiables ont été classés en zone UA englobant l’ensemble de ces éléments construits jusqu’à la rencontre avec des
formes urbaines plus modernes ou plus lâches qui marquent le changement de typologies ainsi que des ambiances
urbaines d’une autre nature et qui induisent des règles d’implantation différentes (et donc un zonage différent dans
le PLUi).
Dans cette zone, les capacités des équipements collectifs permettent la réalisation de constructions nouvelles avec
une densité proche des constructions traditionnelles et une architecture qui s’insère dans le contexte. Dans un souci
de diversité des fonctions, cette zone a principalement pour vocation l’accueil de constructions à usage d’habitat,
d’équipements, de services et d’activités commerciales de proximité, en autorisant les activités industrielles (cons-
tructions artisanales du secteur de la construction) non nuisantes.
La densité et la centralité de ces tissus anciens doivent être maintenues, voire renforcées afin de conforter leur
dynamisme. Cela repose sur des possibilités de renouvellement urbain plutôt que d’urbanisation nouvelle. Dans ces
zones, la continuité des espaces bâtis et leurs relations avec les espaces publics est primordiale. À cet égard, les
026 constructions se font à l’alignement et un travail sur les espaces publics, lieux de « respiration » reste un objectif des
élus.
La zone UA est déjà bien bâtie mais possède des potentiels de densification et de renouvellement urbain.
Dans le PLUi, la particularité est que la zone UA concerne des communes de tout type, des communes importantes
(pôle urbain principal ou pôle urbain) jusqu’aux pôles scolaires ou villages.
Les zones « UA » sont réparties sur 13 communes (soit toutes les communes) : Meyrieu-les-Etangs, Beauvoir-de-
Marc, Villeneuve-de-Marc, Culin, Saint-Agnin-sur-Bion, Saint-Jean-de-Bournay , Châtonnay, Artas, Sainte-Anne-sur-
Gervonde, Royas, Tramolé, Lieudieu
Justification du zonage :
Sa délimitation est souvent semblable à celle qui préexistait dans les documents d’urbanisme en vigueur (c’est la
zone qui a le moins évolué) avec quelques adaptations à la marge.
Exemples :
Les zones UA de Meyrieu-les-Etangs (pôle scolaire) :
027 Explication des choix et justifications
Les zones UA de Saint-Jean-de-Bournay (pôle urbain principal) :
La zone UB :
La zone UB correspond à l'extension de l'urbanisation autour des centres, mélange d’habitat et d’équipements, sur
des terrains pour lesquels la capacité des équipements permet la réalisation de constructions à caractère résidentiel
relativement dense avec la possibilité d’admettre des équipements publics et des activités économiques non nui-
santes.
Cette zone regroupe en majorité des opérations d’habitat collectif par un parcellaire spécifique et des reculs impor-
tants par rapport aux voies.
Même si les terrains disponibles sont peu nombreux (et les mutations urbaines moins fréquentes que dans les tissus
plus pavillonnaires), Le PLUi met en place des dispositions réglementaires de nature à permettre une densification
de cette zone.
Les zones « UB » sont réparties sur 5 communes : Meyrieu-les-Etangs, Saint-Agnin-sur-Bion, Saint-Jean-de-Bournay,
Artas,
Justification du zonage :
Sa délimitation répond à plusieurs enjeux :
d’une part, elle concerne des zones classées dans des PLU récents comme des zones à forte densification (sans
règles de CES notamment) et peut donc concerner les communes des pôles les plus petits. L’objectif est, dans
ce cas, de ne pas faire perdre de droit à construire à ces zones et de ne pas remettre en cause des choix com-
munaux récents,
d’autre part, des zones aux typologies existantes denses (collectifs par exemple),
enfin, des zones qui sont très bien positionnés dans le territoire communal (en périphérie directe d’une zone
UA, le long de l’axe principal de desserte de la commune donc des réseaux et équipements ou dans l’espace
préférentiel de développement du SCOT…) et pour lesquels un changement de zone permettra une densifica-
tion plus cohérente répondant mieux aux orientations du PADD.
028 Exemples :
La zone UB d’Artas (pôle relais) :
La zone UB de Saint-Agnin-sur-Bion (pôle de proximité) :
029 Explication des choix et justifications
La zone UC :
La zone UC correspond à l'extension de l'urbanisation sur des terrains pour lesquels la capacité des équipements
permet la réalisation de constructions à caractère résidentiel peu dense avec la possibilité d’admettre des équipe-
ments publics et des activités économiques non nuisantes.
Elle regroupe à la fois des ensembles de maisons individuelles isolées et des opérations d’habitat jumelé ou groupé.
Elle concerne la quasi-totalité des communes car ce type de tissu est très répandu sur le territoire.
Le PLUi met en place des dispositions réglementaires de nature à permettre une évolution de l'urbanisation compa-
tible avec les caractéristiques urbaines de ces zones (dominante d'habitat individuel et individuel groupé, semi-col-
lectif).
Il y a des zones « UC » sur toutes les communes du territoire.
Justification du zonage :
Sa délimitation répond à plusieurs enjeux :
en tout premier lieu, la zone UC correspond à des secteurs qui sont plutôt bien positionnés dans le territoire
communal (en périphérie directe d’une zone UA ou UB, le long de l’axe principal de desserte de la commune
donc des réseaux et équipements ou dans l’espace préférentiel de développement du SCOT...). Dans les petites
communes où il n’y a pas de zone UA ou UB, elle correspond à l’espace le plus central de la commune. L’en-
semble de ces secteurs peut supporter une densification mesurée cohérente et répondant mieux aux orienta-
tions du PADD.
d’autre part, des zones aux typologies existantes mixtes (habitat jumelé, petit intermédiaire,…par exemple).
Exemples :
La zone UC de Culin (pôle de proximité) :
030 La zone UC de Villeneuve-de-Marc (pôle relais) :
La zone UD :
Elle correspond à l'identification d’une urbanisation sur des terrains pour lesquels la capacité des équipements per-
met la réalisation de constructions à caractère résidentiel peu dense avec la possibilité d’admettre des équipements
publics et des activités économiques non nuisantes. Ces zones composées d’habitations individuelles concernent les
secteurs éloignés des centre bourg et excentrés par rapport aux réseaux ou aux équipements. Ils ne bénéficient
notamment pas ou peu de l’assainissement collectif.
Elle concerne la quasi-totalité des communes et tous les niveaux de pôles car il est occupé par un tissu très répandu
sur le territoire.
Cette zone ne dispose que de très peu de possibilité d’urbanisation nouvelle et le PLU met en place des dispositions
règlementaires ne permettant qu’un développement très limité afin de maitriser le développement de l’urbanisation
à caractère essentiellement résidentiel. Il permet néanmoins aux constructions existantes de s’agrandir avec un CES
différencié pour les extensions.
Il y a des zones « UD » sur toutes les communes du territoire.
Justification du zonage :
Sa délimitation répond à plusieurs enjeux :
Cette zone « UD » regroupe les hameaux excentrés mais constitués dans lesquels le zonage « U » a pour voca-
tion de confirmer la constitution d’une urbanisation effective. Ce sont des zones dans lesquels il reste quelques
possibilités de densification (remplissage de dents creuses) que les élus souhaitent permettre (en fonction des
critères ci-dessous).
Des choix de zonage ont ainsi été effectué dans chaque commune entre le classement en zone « UD » et le
déclassement en zone agricole ou naturelle (en fonction de la physionomie générale des zones). Le critère re-
tenu pour ce classement en zone UD a été l’identification des zones dans lesquels le confortement de l’urbani-
sation était possible quand les réseaux (assainissement, eau potable, électricité…) et services étaient présents,
031 Explication des choix et justifications
quand il n’y avait pas de risques naturels et en continuité des classements des PLU récemment élaborés. Les
zones « UD » peuvent ainsi revêtir des physionomies et des tailles diverses en fonction des critères ci-dessus.
Exemples :
La zone UD de Savas-Mépin (pôle scolaire) :
La zone UD de Sainte-Anne-sur-Gervonde (pôle scolaire) :
032 La zone UE :
La zone urbaine équipements est une zone urbaine destinée à accueillir les constructions à usage d’équipements
publics.
Elle comprend une sous-zone UEs zone de services et d'activités liés à la S.N.C.F. concernant les terrains affectés au
domaine ferroviaire et bordant la ligne T.G.V. Sud-Est.
L’objectif de ces zones est de n’autoriser que les équipements d’intérêt collectif et les services publics et de ne pas
créer de confusion sur le devenir de ces sites (ni d’éventuels potentiels pour le développement de l’habitat). Néan-
moins, en zone UE, les logements seront autorisés, uniquement s’ils sont directement nécessaires à des construc-
tions relevant d’établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale.
Elle regroupe par exemple : des grands équipements scolaires (collèges, lycée…), STEP, stades, salles polyvalentes...
Comme pour les zones réservées aux activités, ces zones spécifiques ont pour objet de protéger certains secteurs
publics (déjà existant) d’une mutation vers d’autres fonctions.
Il est à noter que les équipements publics sont par ailleurs autorisés dans les autres zones du PLUi afin de permettre
la mixité urbaine.
Cette problématique étant spécifique, les zones « UE » ne concernent pas toutes les communes :
Les zones UE et les communes concernées sont : Meyrieu-les-Etangs, Beauvoir-de-Marc, Culin, Saint-Agnin-sur-Bion,
Artas, Saint-Jean-de-Bournay, Châtonnay, Tramolé, Savas-Mépin.
Justification du zonage :
Cette zone « UE » existait déjà dans plusieurs documents d’urbanisme en particulier les PLU récents.
Elle a été choisie par les autres communes lorsque cette spécificité apparaissait indispensable à la bonne lec-
ture du territoire ou pour autoriser des vocations encore plus spécifiques : voie SNCF par exemple.
Exemples :
La zone « UE » de Tramolé :
033 Explication des choix et justifications
La zone « UE » de Beauvoir-de-Marc :
Les zones urbaines activités « UIa », « UId » :
Ces zones urbaines activités sont des zones urbaines destinées à accueillir les constructions à usage d’activités éco-
nomiques.
Elles sont au nombre de deux selon leurs vocations dominantes respectives et selon la nature des activités qu’elles
peuvent accueillir :
une zone UIa (activités artisanales) correspondant à des zones d’activités destinées à recevoir l’implanta-
tion de locaux artisanaux qui ne peuvent être localisées dans le tissu urbain mixte ainsi que des sites in-
dustriels de production de petit envergure.
une zone UId (activités industrielles) correspondant à des zones d’activités à dominante industrielle et pro-
ductive (non compatibles avec la proximité de l’habitat) destinées principalement à l’accueil d’établisse-
ment de production.
Ces zones ont pour objectif de favoriser le développement économique, maintenant et diversifiant le tissu écono-
mique, enrichissant l’offre de services à la population et aux entreprises, favorisant l’implantation de nouvelles en-
treprises, tout en répondant aux parcours de vie des entrepreneurs locaux et en optimisant la consommation du
foncier.
Le zonage s’appuie sur les grands secteurs prioritaires et attractifs pour le développement économique définis dans
le projet de territoire de Bièvre Isère et dans le PADD. Il Privilégie ainsi le confortement de zones économiques exis-
tantes, en évitant de créer de nouvelles zones ex-nihilo. Il donne des capacités d’accueil d’entreprises plus impor-
tantes, avec des lots de grande taille (notamment sur Saint-Jean-de-Bournay) et conserve un maillage de zones éco-
nomiques plus locales, répondant aux besoins locaux (artisans...).
Justification du zonage :
034 L’élaboration du zonage des zones d’activités s’est donc appuyée sur :
La stratégie fixée aux PADD
Le repérage des fonciers économiques existants ou potentiels
La maitrise de la consommation d’espace et le respect du cadre fixé par le SCOT en matière de dimension-
nement foncier
La proposition de zonage à l’échelle intercommunale :
Traduit les besoins répertoriés ne matière de développement économique
Vise avant tout à densifier les zones existantes : 69 % du foncier foncier « libre et mobilisable » de la propo-
sition de zonage dans le projet de PLUi.
Est compatible avec la stratégie du PADD : 90% de ce foncier éco se situe dans les 4 secteurs stratégiques
et les zones situées dans des secteurs à enjeu environnemental (ZNIEFF) ont été déclassées ou font l’objet
de protections réglementaires spécifiques.
Exemples :
Les zones « UIa » et « 1AUia » d’Artas :
035 Explication des choix et justifications
Les zones « UIa », « UId », « 1AUid » et « 2AUi » de Saint-Jean-de-Bournay :
LES ZONES « AU »
Rappel de l’article R151-20 du Code de l’Urbanisme : Les zones à urbaniser sont dites " zones AU ". « Peuvent être
classés en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation. Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone et que des orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d'aménagement et d'équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement ».
Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à
la périphérie immédiate d'une zone AU n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter
dans l'ensemble de cette zone, son ouverture à l'urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision
du plan local d'urbanisme comportant notamment les orientations d'aménagement et de programmation de la zone.
Le PLUi distingue donc deux types de zones à urbaniser :
Celles dont les réseaux n’ont pas une capacité suffisante : 2AU
Les zones « 2AU » sont plutôt destinées à accueillir une urbanisation mixte (à dominante d’habitat) et les zones
« 2AUi » destinées à accueillir des activités économiques.
Celles dont les réseaux ont une capacité suffisante : 1AU
036 Les zones à urbaniser « 1AUb » et « 1AUc » sont des secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation, à
vocation dominante d'habitat et correspondant à des densités différenciées.
Les zones « 1AUb » doivent jouer le même rôle que la zone « UB », c’est-à-dire permettre la réalisation de
constructions à caractère résidentiel relativement dense pour les mêmes raisons : leur position stratégique
dans la commune.
Les zones « 1AUc » doivent jouer le même rôle que la zone « UC », c’est-à-dire permettre la densification
d’un tissu à caractère résidentiel moyennement dense.
Les zones à urbaniser « 1AUIa » et « 1AUId » sont des secteurs destinés à être ouvert à l’urbanisation à do-
minante d’activités économiques.
Toutes les communes possèdent des zones à urbaniser
Toutes font l’objet d’orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP).
Justification du zonage :
Le zonage 1AUb / 1AUc / 2AU s’est effectué à partir des principes suivants :
Toutes les zones 1AUb et 1AUc sont situées dans les espaces préférentiels de développement des com-
munes, excepté 4 (sur 25) qui sont dans des secteurs un peu plus éloignés des centres.
Toutes sont situées en limite avec des zones urbaines existantes.
Elles n’ont été inscrites que dans les communes dans lesquelles les potentiels à l’intérieur du tissu urbanisé
(en densification) étaient insuffisants pour répondre aux besoins en logements prévus par le PADD.
Les sites ont été choisis en tenant compte notamment des fortes contraintes liées à la présence de risques
naturels. Lorsqu’aucune possibilité n’était envisageable à l’intérieur des enveloppes bâties (certaines
grandes dents creuses par exemple sont réservées à des parcs ou sont soumises à des risques naturels qui
les rendent inconstructibles), ces zones à urbaniser se situent en extension de l’enveloppe urbaine. Lorsque
le remplissage de ces dents creuses était possible, elles se situent de préférence dans des interstices ur-
bains.
Les zones 2AU sont aujourd’hui en insuffisance de réseaux mais sont nécessaires au développement de la
commune dans les 12 ans à venir pour répondre aux besoins prévus par le PADD. Certaines zones ont
également été classées 2AU au regard de la présence de risques naturels (zones rouges identifiées au plan
graphique 4.2.3). Leur ouverture à l’urbanisation ne sera rendue possible que sous réserve d’une étude
complémentaire permettant de justifier de la gestion du risque.
Le choix de zonage entre 1AUb et 1AUc est dû à plusieurs critères :
le niveau de pôle de la commune et les densités attendues sur son territoire
la situation de la zone dans la commune (vis-à-vis de l’environnement bâti limitrophe notamment) et dans
le zonage communal
les capacités de densification qu’il dégage (s’il existe des zones « U » permettant beaucoup de densification,
ou s’il existe de nombreuses autres zones à urbaniser).
Les zones 1AUi : (illustrations : voir zones UI)
sont toutes situées en continuité d’une zone UI existante.
leur zonage s’appuie sur l’urbanisation existante et vient conforter les zones « UI » afin de permettre leur
extension.
Les zones 2AUi, : (illustrations : voir zones UI)
037 Explication des choix et justifications
Exemples :
Les zones « 1AUb », « 1AUc » et « 2AU » de Châtonnay :
Les zones « 1AUb » et « 1AUc » de Royas :
038 LES ZONES « A » ET LES ZONES « N »
La zone « A » concerne les secteurs du territoire de Bièvre Isère communauté, équipés ou non, à protéger en raison
du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles avec une zone « Ai » qui identifie les sec-
teurs inconstructibles pour les activités agricoles en raison d’enjeu paysager ou de préservation des villages (pallier
aux conflits de voisinage).
La zone « N » correspond à la zone naturelle équipée ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des
milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique ou écologique, soit de
l'existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels. Une partie de la zone N est incluse
dans les différents périmètres de protection paysager ou écologique (zone humide, réservoirs de biodiversité…).
Au sein de ces zones, le PLUi protège certains secteurs pour des raisons écologiques et paysagères (se reporter au
chapitre 6 du règlement).
Justification du zonage :
Une des différences majeures entre les zones A et N relève de la nature du sol. Les espaces ouverts sont majoritai-
rement des espaces agricoles et les espaces fermés (boisés) ou plus anthropisés intègrent la zone naturelle.
Le zonage des zones agricoles s’est appuyé sur le diagnostic réalisé par la chambre d’agriculture en 2017 et qui a
permis :
de disposer d’un état des lieux actualisé de l’activité agricole sur le territoire
d’identifier et caractériser les dynamiques agricoles et les secteurs stratégiques
de mettre en avant les enjeux relatifs à l’activité agricole (spatialisation, économie agricole, stratégies d'ac-
tivités, etc.)
de définir des propositions d’actions concrètes visant à :
→ protéger le foncier agricole,
→ préserver la fonctionnalité des exploitations agricoles
de décliner ces propositions dans la démarche PLUi et les documents inhérents à sa mise en œuvre (du
PADD → Zonage → Règlement du PLUi)
A partir de ces éléments et des éventuelles adaptations ou mises à jour réalisées avec les élus, les zones agricoles
ont été préservées.
Les principales évolutions avec les documents d’urbanisme actuels ont donc consisté à répartir différemment les
zones agricoles et naturelles (de l’une à l’autre zonage) et à reclasser en zone agricole ou naturelle les zones à urba-
niser déclassées.
Le zonage des zones naturelles s’est appuyé sur les diagnostics environnementaux et paysagers identifiant les es-
paces à protéger pour ces raisons, la présence d’exploitations forestières ou de zones boisées.
Les zones « A » et les zones « N » du secteur de la région Saint-Jeannaise
039 Explication des choix et justifications
Répartition des zones classées agricoles (A) dans le PLUi
Les zones classées agricoles (y compris les zones agricoles inconstructibles) représentent 110,12 km², soit 65.4% de
l’ensemble du territoire.
040 Répartition des zones classées naturelles (N) dans le PLUi
Les zones classées naturelles représentent 52,91 km², soit 30.7% de l’ensemble du territoire.
041 Explication des choix et justifications
3. JUSTIFICATION DE LA NECESSITE DES DISPOSITIONS EDICTEES
PAR LE REGLEMENT POUR LA MISE EN ŒUVRE DU PADD
Préambule
Les règles de constructibilité et d’occupation des sols contenues dans le PLUi sont définies dans le règlement. Le
règlement du PLUi intègre le contenu modernisé des plans locaux d’urbanisme prévu par le décret du 28 décembre
2015. Ce sont donc les nouveaux articles R. 151-1 à R. 151-55 du code de l’urbanisme qui s’appliquent. De ce fait, la
forme règlementaire a complètement évolué. Ce contenu modernisé du document d’urbanisme permet donc de
mieux traduire le projet porté au travers du PLUi, de s’adapter à la diversité des communes et des enjeux.
Le règlement est divisé en plusieurs parties : les règles communes à l’ensemble du territoire quelle que soit la zone
(Titre 1), puis les spécificités propres à chaque zone (Titre 2 à 5) et enfin les règles spécifiques aux Secteurs de Taille
et de Capacité d’Accueil Limitées (Titre 6). Enfin le règlement se termine par un glossaire explicitant termes utilisés
dans les différents chapitres.
Par ailleurs, s’appliquent également les nouvelles catégories de constructions prévues par l’Ordonnance n°2015-
1174 du 23 septembre 2015 :
Les différents articles du règlement répondent aux orientations suivantes du PADD :
Orientation 2 : S’appuyer sur les atouts du territoire pour conforter l’attractivité :
Consolider l’attractivité économique et le rayonnement du territoire : en particulier au travers des règles du cha-
pitre 4-2 sur la qualité architecturale, environnementale et paysagère des constructions applicables aux cons-
tructions à destination d’activités et aux chapitre 9 et 14 concernant les dispositions applicables à la zone urbaine
et à urbaniser activités et permettant de valoriser les zones existantes ou futures.
042 Maintenir et soutenir la dynamique agricole et sylvicole : en particulier au travers des règles des titre 4 – chapitre
15 concernant les dispositions applicables aux zones agricoles et titre 5 – chapitre 16 concernant les dispositions
applicables aux zones naturelles, en protégeant particulièrement ces zones d’occupations autres que celles pour
lesquelles elles sont destinées.
Préserver la qualité du cadre de vie : avec la préservation du patrimoine bâti et naturel en particulier au travers
des du chapitre 4 sur la qualité architecturale, environnementale et paysagère des constructions, du chapitre 5
sur la protection du patrimoine bâti et du chapitre 6 sur la protection du patrimoine naturel : chapitres particu-
lièrement étoffés et importants dans le règlement, ils proposent soit des règles applicables à l’ensemble du ter-
ritoire, soit des règles par destination de constructions pour tenir compte des spécificités et adapter la règle.
Développer l’attractivité touristique et de loisirs en capitalisant sur la qualité du cadre de vie : en particulier dans
les chapitres concernant les destinations de constructions autorisées et la mixité qu’elles permettent en particu-
lier dans les zones urbaines et à urbaniser mixtes (chapitres 7.1.2 et 11.1.2 du règlement) mais également au
travers du règlement des STECAL (Titre 6, chapitre 17 du règlement) permettant notamment le développement
d’activités touristiques en dehors des zones urbaines ou à urbaniser.
Orientation 3 : Construire des choix au service d’un développement cohérent et équilibré
Organiser le développement résidentiel de manière équilibrée et adapté aux spécificités locales, en particulier :
au travers des règles des chapitres 7 à 16 qui sont spécifiques à chaque type de zones et à leur rôle dans
le cadre de la mise en œuvre du PADD : zones mixtes, zones spécifiques destinées à des accueils particu-
liers,
au travers des règles concernant les caractéristiques urbaines de chaque zone, avec des droits à cons-
truire, des règles d’implantations, des règles de hauteur …adaptées au rôle de chaque zone et de chaque
commune dans la hiérarchie du PADD,
au travers des règles permettant dans chaque zone de réduire la consommation foncière : emprises au
sol (élevées ou supprimés), hauteur, règles d’implantation plus souples,
au travers des chapitres 7 et 11 proposant des règles volumétriques différentes pour les zones urbaines
et à urbaniser mixtes induisant des formes urbaines différentes et graduées et répondant ainsi à la volonté
d’une mixité des ménages et d’une diversité des parcours résidentiels, des produits immobiliers.
au travers de règles spécifiques encourageant à la réhabilitation (dérogations dans certaines zones) afin
de valoriser et préserver les centres anciens notamment.
Confirmer le rôle du commerce comme facteur d’attractivité, de développement économique et de services pour
le territoire, en particulier :
dans les chapitres concernant les destinations de constructions autorisées et la mixité qu’elles permettent
en particulier dans les zones urbaines et à urbaniser mixtes (chapitres 7.1.2 et 11.1.2 du règlement),
au travers des chapitres 7.1.2.1, 8.1.2., 9.1.2, 11.1.2.1, 12.1.2, et 14.1.2 et les paragraphes qui règlementent
les constructions destinées à l’artisanat et au commerce de détail et l’activité commerciale de détail et de
proximité ainsi que les surfaces maximales de vente autorisées par commune qui permettent de cadrer,
de renforcer et de hiérarchiser (au travers des surfaces maximales notamment) les activités commerciales
dans les secteurs identifiés au PADD
au travers de ces mêmes articles et dans l’objectif de protéger les commerces existants, le règlement pré-
voit des mesures fortes pour interdire le changement de destination de certains rez-de-chaussée com-
merciaux.
Faciliter la mobilité des habitants, en particulier :
au travers des chapitres II.2 concernant les stationnements de véhicules motorisés dans chacune des
zones ou les règles qualitatives et quantitatives sont adaptées aux tissus et aux destinations des construc-
tions,
au travers de ces mêmes chapitres concernant le stationnement des 2 roues pour quasiment toutes les
destinations afin d’encourager à leur usage avec des règles quantitatives mais également qualitatives.
043 Explication des choix et justifications
En prenant en compte et valorisant les enjeux environnementaux, en particulier au travers :
du chapitre 1 qui, outre des rappels et des définitions, prévoit ce qui est autorisé et interdit dans les sec-
teurs soumis à des risques naturels,
du chapitre 2 qui traite des servitudes et carrières, des risques technologiques, de la prise en compte des
périmètres de protection des captages ou encore des nuisances acoustiques,
du chapitre 3 qui traite de la desserte et des conditions de raccordement aux réseaux des futures cons-
tructions.
1. Les règles communes à l’ensemble du territoire : Titre I du règlement
Afin de ne pas surcharger les règlements de zones, les règles applicables sur l’ensemble du territoire ont été regrou-
pées dans un règlement intitulé « règles communes ». Lorsque ces dispositions s’appliquent, un renvoi est fait depuis
le règlement de zone vers les règles communes. On y trouve notamment les règles relatives aux risques naturels,
aux réseaux, à la qualité architecturale ou encore au patrimoine.
Les chapitres 1 à 6 du règlement écrit (titre I) s’appliquent donc à l’ensemble du territoire intercommunal sans dis-
tinction de zones :
Le chapitre 1 concerne les secteurs soumis à des risques naturels
Le chapitre 2, concerne les servitudes et carrières.
Le chapitre 3 concerne les équipements et réseaux.
Le chapitre 4 concerne la qualité architecturale, environnementale et paysagère des constructions
Le chapitre 5 concerne la protection du patrimoine bâti
Le chapitre 6 concerne la protection du patrimoine naturel
Toutes les zones du PLU peuvent être concernées par ces chapitres.
1.1. Chapitre 1 du règlement écrit : secteurs soumis à des risques naturels.
Il répond directement à l’orientation du PADD : 3 - Construire des choix au service d'un développement cohérent et
équilibré…. 6 - en prenant en compte et valorisant les enjeux Environnementaux : 6.4. Prévenir les risques naturels
et technologiques »
Le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal intègre la prévention et la prise en compte des risques naturels afin de
limiter l’exposition de la population aux risques.
En vertu des articles :
- L 101-2 du Code de l’Urbanisme qui prévoit notamment que :
« (…) l'action des collectivités publiques en matière d'urbanisme vise à atteindre les objectifs suivants : (…)
4° La sécurité et la salubrité publiques ;
5° La prévention des risques naturels prévisibles, des risques miniers, des risques technologiques, des pollutions
et des nuisances de toute nature (…) »
- et R 151-34 Article R151-34 qui prévoit notamment que :
« Dans les zones U, AU, A et N les documents graphiques du règlement font apparaître, s'il y a lieu :
044 1° Les secteurs où les nécessités du fonctionnement des services publics, de l'hygiène, de la protection contre
les nuisances et de la préservation des ressources naturelles ou l'existence de risques naturels, de risques mi-
niers ou de risques technologiques justifient que soient soumises à des conditions spéciales les constructions et
installations de toute nature, permanentes ou non, les plantations, dépôts, affouillements, forages et exhausse-
ments des sols (…). »
Dans le PLUi, ces risques naturels sont traduits au travers :
- Du Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles (PPRnP en date du 05/06/2003 sur la commune de
Châtonnay) qui constitue une servitude d’utilité publique opposable au présent document. Il convient en
zone de risque de se reporter au PPRnP et d’appliquer le règlement correspondant ;
- Des cartes des aléas qui affichent l’existence de risques naturels justifiant que les constructions ou installa-
tions autorisées soient soumises à des conditions spéciales ; les projets de constructions devront respecter
les documents risques en vigueur et les prescriptions définies par le règlement ;
- De Dispositions concernant les fossés, canaux et chantournes :
En bordure de fossé, canal ou chantourne, pour tout projet autorisé précédemment à défaut de précision
particulière des prescriptions ou des plans, les marges de recul à respecter sont égales :
• pour les canaux et chantournes : à 10 mètres par rapport à l’axe du lit, avec un minimum de 4 mètres
par rapport au sommet des berges,
• pour les fossés : à 5 mètres par rapport à l’axe du lit, avec un minimum de 4 mètres par rapport au
sommet des berges.
Justification des choix des secteurs étudiés pour améliorer la connaissance du risque.
Antérieurement au PLUI, les communes étaient couvertes par des documents d’affichage des risques très dispa-
rates : certaines communes venaient de réaliser une cartographie des aléas, d’autres n’avaient aucune couverture
en terme de connaissance de l’aléa, et de nombreuses situations intermédiaires ont été rencontrées, avec des cartes
plus ou moins anciennes ou complètes.
Un travail d’inventaire a été réalisé par le service RTM pour l’ensemble des communes. Une expertise des documents
existants a été faite pour chaque commune, que cela concerne les documents uniquement à l’échelle communale
(cartographie des aléas) ou les études intercommunales (ne concernant que l’hydraulique). Une note de synthèse a
été produite dans ce cadre (RTM2017, Prise en compte des risques naturels dans les PLUi, Synthèse de la cartogra-
phie existante des risques, Janvier 2017 annexée au présent rapport de présentation).
En accord avec les Services de l’Etat, une nouvelle cartographie, unique et homogène sur l’ensemble du territoire
intercommunal, n’a pas été envisagée pour les raisons suivantes :
• Le temps trop limité du calendrier du PLUI ne permettant pas aux bureaux d’études de couvrir l’ensemble
du périmètre ;
• La charge de travail des bureaux d’études spécialisés, sollicités par ailleurs pour des cartographies pour
d’autres PLUI (et notamment pour réaliser des compléments sur le périmètre de Grenoble Alpes
Métropole) ;
• Le coût pour Bièvre Isère d’une telle mission complète ;
• La qualité d’un nombre important de documents préexistants (notamment au regard des échelles de rendu
et de la définition des aléas utilisée).
La réalisation de nouvelles cartes a été limitée aux communes ne disposant pas de cartographies satisfaisantes
(absence de carte des aléas, cartes trop anciennes ou ne répondant pas au cahier des charges actuel). Les complé-
ments cartographiques ont été réalisés par les bureaux d’étude Alp’GéoRisques et Antéa. Les cartes anciennes ont
été conservées, dans la mesure où elles répondaient aux attentes actuelles.
Dans ce cadre de nouvelles cartographies, seules les zones urbanisées/urbanisables (emprise des zones de déve-
loppement au SCOT ou des zones urbanisées/à urbaniser des anciens POS/PLU, avec des adaptations suivant les
045 Explication des choix et justifications
enjeux locaux) ont été couvertes, pour les raisons précédemment explicitées. La cartographie utilisée est donc la
synthèse des cartographies préexistantes et de compléments réalisés spécifiquement pour le PLUI.
Les cartographies des aléas et les rapports sont disposés en annexe du rapport de présentation.
Méthode de traduction des aléas en risques :
Le risque est défini comme la confrontation entre :
• un aléa : phénomène naturels dangereux ; qui se caractérise par une intensité ainsi qu’une occurrence spa-
tiale et temporelle.
• des enjeux qui peuvent être humains, économiques ou environnementaux ; et résultent de la vulnérabilité
des populations et des activités exposées à l’aléa.
Le risque correspond donc à l’aléa X la vulnérabilité.
La DDT Isère a édité un guide pour aider à cette traduction. La version utilisée dans le cadre du présent PLUi est la
« grille de correspondance aléas-zonage risques - annexe 1 du guide PLU et risques version 3.10 du 17/12/2009 »
046 047 Explication des choix et justifications
048 Traduction règlementaire et graphique des aléas en risques :
Le règlement écrit du PLUi prévoit :
Les sous-secteurs exposés à des risques naturels sont indicés avec une répartition en deux classes (première lettre,
B ou R) puis par types d’aléas (deuxième lettre, minuscule suivant B ou majuscule suivant R, liée à l’aléa) :
a) les sous-secteurs inconstructibles sauf exceptions :
• RI liés à des risques d’inondation de plaine,
• RIA1 liés à des risques d’inondation de plaine en zone agricole,
• RIA2 liés à des risques d’inondation de plaine en zone agricole,
• RM liés à des risques de zones marécageuses (voir règlement RI’)
• RI’ liés à des risques d’inondation de pied de versant,
• RC liés à des risques de crues rapides des rivières,
• RG liés à des risques de glissement de terrain,
• RP de chutes de pierres et de blocs,
• RF liés à des risques d’effondrement de cavités souterraines, affaissement de terrain, suffosion,
• RT liés à des risques de crue torrentielle,
• RV liés à des risques de ravinement ou ruissellement sur versant.
b) les sous-secteurs soumis à des prescriptions spéciales :
• Bi1 et Bi2 liés à des risques d’inondation de plaine,
• Bi’1 liés à des risques de zones marécageuses,
• Bi’1 et Bi’2 liés à des risques d’inondation de pied de versant,
• Bc1 et Bc2 liés à des risques de crues rapides des rivières et d’inondations,
• Bg liés à des risques de glissement de terrain,
• Bp liés à des risques de chutes de pierres et de blocs,
• Bf liés à des risques d’effondrement de cavités souterraines, affaissement de terrain, suffosion,
• Bt liés à des risques de crue torrentielle,
• Bv liés à des risques de ravinement ou ruissellement sur versant.
Ces risques sont reportés dans deux documents du règlement graphique :
- Le document 4.2.1. Plan d’ensemble (et 4.2.2 zoom pour les communes concernées) qui fait apparaitre des
secteurs interdits à la construction et des secteurs soumis à des conditions spéciales en raison de l’exposi-
tion à des risques naturels.
- Le document 4.2.3 Protections, contraintes et risques qui fait apparaitre les sous-secteurs cités ci-dessus et
qui renvoie au chapitre I du règlement écrit (pièce n°4-1 du dossier de PLU).
Le règlement écrit et les OAP prévoient les mesures nécessaires pour prendre en compte ces risques dans les amé-
nagements futurs.
049 Explication des choix et justifications
Zoom sur des risques spécifiques :
La grille de traduction de la DDT identifie 3 types de risques qui peuvent être traduits différemment selon la situation
des espaces concernés : dans ou hors zones urbanisées : les aléas d’inondation de plaine I1 et I2, les aléas de crue
rapide des rivières C1 et C2 et les aléas d’inondation de crue rapide des petits cours d’eau I’1 et I’2.
Comme précisé ci-dessus, le risque est défini comme la confrontation entre un aléa et des enjeux ce qui est le cas
d’un certain nombre de secteurs dans le PLUi, pour lesquels il a été fait le choix de les rendre constructibles sous
conditions : zones 1AUb, 1AUc,1AUia voire des zones 2AU avec comme condition d’ouverture la nécessité de mener
une étude de gestion du risque.
Justifications et mesures prises pour prendre en compte la problématique des risques :
Commune de Saint-Jean-de-Bournay : 2 zones 1AUb et une zone 2AU.
Risques :
Un secteur 1AUb sur la commune de Saint-Jean-de-Bournay est concerné par un risque Bc1 (L’OAP 7 dans sa totalité)
et 1 secteur 2AU concerné par un risque RC (l’OAP 3 quasiment entièrement).
Justification urbaine :
Ces deux zones sont idéalement situées dans la partie centrale la plus urbanisée de la commune, au plus près des
axes structurants, des équipements et des commerces. Ce sont de grands interstices, dans l’urbanisation d’une com-
mune dont l’urbanisation est aujourd’hui constituée de nombreux hameaux éparpillés. Conformément au PADD. Il
a été fait le choix de densifier les parties centrales et de ne pas étaler l’urbanisation au-delà de l’enveloppe bâtie,
d’où la création de ces 2 zones. Les autres potentiels de développement non impactés par les risques naturels sont
situés sur le plateau très excentré des fonctions urbaines principales, éloigné des axes de desserte, non cohérents
avec les principes du PADD. Ces zones permettent également de répondre aux besoins en termes d’accueil de loge-
ments et à la densité attendue sur la commune. Elles viennent « finir » l’urbanisation Sud de la Rd 518 en complé-
ment de l’extension de la zone d’activités à l’Ouest et de ses zones 2AUi et 1AUia (non impactées par les risques).
L’urbanisation s’arrêtera sur une limite claire, définitive (au Sud de cette limite, les risques deviennent moyens ou
forts et rendent donc tout développement impossible).
Mesures prises pour tenir compte du risque :
OAP et règlement : outre les prescriptions du chapitre 1 lié au type de risques et aux restrictions de constructions
qui y sont liées, pour les zones 1AU, le règlement précisent qu’en présence d’une zone de risques faibles de crue
(Bc1 sur le règlement graphique), les aménagements de la zone (réalisés sous forme d’une opération d’aménage-
ment d’ensemble) ne devront pas aggraver le risque d'inondation et devront compenser la surface d'expansion des
RC
Bc1
2AU
2AU 1AUia
1AUb
050 crues soustraite par les infrastructures et les constructions. Pour les zones 2AU concernées par la présence de
risques naturels (zones rouges identifiées au plan graphique 4.2.3) le règlement précise que leur ouverture à l’urba-
nisation ne sera rendue possible que sous réserve d’une étude complémentaire permettant de justifier de la gestion
du risque.
Commune de Saint-Jean-de-Bournay : secteur du Pré de la Barre
Risques :
L’ensemble des zones situé dans ce secteur est impacté par des risques de crue rapide de la rivière Gervonde. La
partie Ouest est plutôt impactée par des risques faibles et la partie Est par des risques moyens ou forts.
Justification urbaine :
Le secteur du Pré de la Barre est situé en limite Ouest de la partie centrale la plus urbanisée de la commune.
Il est constitué :
- d’espaces bâtis à vocation d’activités (zone avec peu de potentiel de densification),
- d’équipements (la zone UE accueille le collège, la salle polyvalente, le gymnase et les stades sportifs liés à
ces équipements pour lesquels aucune évolution n’est prévue dans le PLUi)
- d’espaces aujourd’hui inoccupés sur lesquels il y a des projets en cours (zone UIa Nord pour un équipement
commercial),
- d’espaces aujourd’hui inoccupés que le PLUi prévoit d’ouvrir à l’urbanisation à plus ou moins long terme :
zones 1AUid au Nord / Est et 2AUi au Sud / Est.
Les trois premières catégories sont situées dans des espaces urbanisés, occupés par des fonctions urbaines depuis
de nombreuses années ou en cours de projet et font partie intégrante de l’espace urbain central de la commune.
Les zones d’extension de l’urbanisation 1AUid et 2AUi viennent conforter la zone UId du Pré de la Barre existante et
dans laquelle il n’y a presque plus de possibilités d’accueil d’entreprises. La zone impactée par le risque Bc1 est située
au Nord / Ouest de la zone 1AUid sur un espace relativement étroit, sur une surface peu importante (environ 6300m2
Bc1
Bc1
Bc1
RC
RC
RC
RC
Bt
Bc1B
051 Explication des choix et justifications
seraient théoriquement disponibles) et dans laquelle, le projet prévoit plutôt l’accueil d’une voirie de liaison avec la
zone Est (voir OAP). La surface capable d’accueillir des constructions serait donc minime.
Les zones 1AUid et 2AUi sont également impactées par des risques forts (hachurés sur la carte) qui ont été traduits
en RC. Ces zones sont très contraintes (les zones concernées par des risques forts représentent la moitié de la sur-
face totale de la zone) mais la commune (et la région Saint Jeannaise plus globalement) n’a pas d’autres possibilités
de développement de ses zones d’activités. Les autres sites seraient trop déconnectés de l’enveloppe urbaine exis-
tante ou impacteraient trop les zones agricoles. Il a donc été fait le choix de rendre ces zones constructibles et
d’intégrer dans les futurs aménagements ces contraintes.
Mesures prises pour tenir compte du risque :
OAP et règlement : outre les prescriptions du chapitre 1 lié au type de risques et aux restrictions de constructions
qui y sont liées, pour les zones 1AU, le règlement précisent qu’en présence d’une zone de risques faibles de crue
(Bc1 sur le règlement graphique), les aménagements de la zone (réalisés sous forme d’une opération d’aménage-
ment d’ensemble) ne devront pas aggraver le risque d'inondation et devront compenser la surface d'expansion des
crues soustraite par les infrastructures et les constructions. Pour les zones 2AU concernées par la présence de
risques naturels (zones rouges identifiées au plan graphique 4.2.3) le règlement précise que leur ouverture à l’urba-
nisation ne sera rendue possible que sous réserve d’une étude complémentaire permettant de justifier de la gestion
du risque.
1.2. Chapitre 2 du règlement écrit : servitudes et carrières.
Il répond directement aux orientations du PADD :
3 - Construire des choix au service d'un développement cohérent et équilibré…. 6 - en prenant en compte et
valorisant les enjeux Environnementaux :
6.1. Préserver la quantité et la qualité de l’eau potable distribuée
6.4. Prévenir les risques naturels et technologiques
et 6.5. prévenir les nuisances
et 2. S’appuyer sur les atouts du territoire pour conforter 2.3. Préserver la qualité du cadre de vie 2.3.1. Préser-
ver les spécificités patrimoniales et l’identité rurale»
Le règlement rappelle que :
• La communauté de communes est concernée par un certain nombre de servitudes d’utilité publiques. La
liste et les plans de ces servitudes sont annexés au PLU en pièce n°5.1 et le périmètre d’un certain nombre
de servitudes est reporté sur le document graphique pour information.
• Le chapitre 2.1. du règlement rappelle que des communes sont concernées par une ou plusieurs canalisa-
tions de transport de matières dangereuses. Certains ouvrages constituent des servitudes d’utilité publique
et génèrent des contraintes et des zones de dangers établies suite à des études de sécurité. Pour les ou-
vrages qui ne sont pas des servitudes d’utilité publique, les zones de dangers sont portées sur les docu-
ments graphiques du règlement conformément aux documents en annexes du PLU (pièce n° 5.1). Certaines
catégories de constructions sont interdites dans ces zones.
• Le chapitre 2.2. du règlement rappelle que la communauté de communes est concernée par un certain
nombre de périmètres de captages : ils sont reportés sur le document graphique pour information (pièce
n°4.2.3 du dossier de PLU).
• Des captages publics destinés à l’alimentation humaine ont fait l’objet d’une DUP auxquelles il faudra se
référer (voir annexes du dossier de PLU). Pour les autres captages, le règlement du PLUi met en place des
mesures de protection.
• Le chapitre 2.3. du règlement rappelle que La loi du 25 février 1943 instaure l'avis de l'Architecte des Bâti-
ments de France sur toute demande d'autorisation de travaux à l'intérieur d'un périmètre de protection de
052 500 mètres de rayon autour des monuments historiques, qu'ils soient classés ou inscrits et liste les bâti-
ments et ouvrages concernés.
• Le chapitre 2.4. du règlement rappelle également que le Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles
(PPRnP en date du 05/06/2003 sur la commune de Châtonnay) constitue une servitude d’utilité publique
opposable au présent document. Il convient en zone de risque de se reporter au PPRnP et d’appliquer le
règlement correspondant.
• Le chapitre 2.5. du règlement rappelle que certains secteurs sont concernés par des nuisances acoustiques
liées au classement sonore des infrastructures de transport terrestre. L’arrêté préfectoral de classement
sonore des voies terrestres est annexé au PLU en pièce n°6.
• Les bâtiments à construire dans les secteurs affectés par le bruit mentionnés dans l’arrêté doivent présenter
un isolement acoustique minimum contre les bruits extérieurs conformément aux articles du code de l'en-
vironnement. Ces isolements acoustiques sont déterminés par arrêtés.
• La largeur des secteurs affectés par le bruit est reportée sur le document graphique 4.2.3 pour information.
• Enfin, le chapitre 2.6. du règlement précise que le règlement graphique fait apparaitre au titre de l’article
L151-34 du code de l’urbanisme les secteurs protégés en raison de la richesse du sol et du sous-sol.
• Il règlemente les autorisations dans ces secteurs sous réserve de pouvoir justifier d’autorisations de carrière
ou d’installations classées pour la protection de l’environnement.
1.3. Chapitre 3 du règlement écrit : équipements et réseaux.
Il répond directement à l’orientation du PADD : 3 - Construire des choix au service d'un développement cohérent et
équilibré…. 6 - en prenant en compte et valorisant les enjeux Environnementaux :
6.2. S'assurer que le développement s'appuie sur des capacités d'assainissement adaptées à la préservation des
ressources
et 6.3. Gérer les eaux pluviales en préservant les milieux récepteurs et en prévenant les risques »
Le Chapitre 3 concerne le raccordement aux différents réseaux et les équipements de voiries. Pour chaque théma-
tique, il précise les modalités de réalisation. Les règles édictées dans ce chapitre permettent d’assurer la sécurité et
le confort de desserte et d’accès des nouvelles constructions, dans l’objectif d’une bonne gestion des déplacements
sur la commune. Le règlement concernant la desserte des terrains rappelle les grandes orientations concernant
notamment la question de la sécurité ou l’importance des voiries qui doit être adaptée à l’opération. Chaque projet
étant spécifique et la volonté intercommunale étant de ne pas encourager à la création de voiries excessives (et donc
d’imperméabilisation importante des sols et de consommation foncière inutile), le règlement n’impose pas de lar-
geur minimum.
Les règles de ce chapitre permettent également de conforter la gestion des eaux qu’elles soient usées ou pluviales
avec une meilleure prise en compte de l’environnement en particulier en ce qui concerne l’imperméabilisation des
sols et la prise en compte des risques naturels.
L’assainissement en règle générale devra être conforme à la règlementation en vigueur et au zonage assainissement
eaux usées et eaux pluviales.
Le règlement graphique/écrit montre la cohérence entre le zonage du PLUi avec la ressource en eau, et les zonages
assainissement eaux usées et eaux pluviales au travers du document graphique 4.2.4 eaux usées et 4.2.5 eaux plu-
viales. Il ne s’agit pas nécessairement de ne rendre constructible que les terrains desservis par l’assainissement col-
lectif mais c’est tout de même un des facteurs qui a induit le zonage du PLUi afin de privilégier les zones desservies.
La situation vis-à-vis du zonage eaux usées / eaux pluviales renvoie aux différentes règles du règlement écrit et aux
prescriptions liées.
Ainsi le règlement prévoit (en synthèse) :
053 Explication des choix et justifications
pour les eaux usées domestiques, un rejet dans le réseau lorsque celui-ci est présent et la possibilité de réaliser
un assainissement individuel lorsque le réseau n’est pas encore réalisé (en zone « U ») ; le respect de l’avis du
SPANC pour les constructions en assainissement non collectif ; des règles spécifiques dans les périmètres de
protection des captages d’eau potable.
Pour les eaux usées domestiques, les règles applicables pour les secteurs couverts par la trame d’interdiction au
titre de l’article R151-34 du Code de l’Urbanisme (mentionnée sur les plans 4.2.4), il est précisé au règlement :
« Dans les secteurs couverts par la trame d’interdiction (mentionnée sur les plans 4.2.4) au titre de l’article R151- 34 du Code de l’Urbanisme : toutes les constructions nouvelles génératrices d’eaux usées sont interdites dans l'attente de l'ordre de service (par l’organe concerné) des travaux de mise en conformité des dispositifs d’assai- nissement collectifs dont le délai est estimé à court et moyen terme (3 à 5 ans) ».
Pour les eaux pluviales : en priorité l’infiltration (seul l’excès de ruissellement sera accepté dans le réseau public,
et le règlement rappelle qu’elle est interdite dans les zones de glissements de terrains), si impossibilité technique :
dans le réseau ou stockage et évacuation sur le terrain.
1.4. Chapitre 4 du règlement écrit : qualité architecturale, environnementale et paysagère
des constructions
Il répond directement à l’orientation du PADD : 2. S’appuyer sur les atouts du territoire pour conforter 2.3. Préserver
la qualité du cadre de vie »
Ce chapitre concerne toutes les zones du PLUi, y compris les zones agricoles et naturelles, car il se découpe en 4
sous-parties qui concernent les destinations des constructions et non les zones.
Il s’agit de règlementer le type de constructions (en distinguant par exemple les constructions à usage agricoles,
d’activités ou encore d’habitat et autres construction) afin de proposer des règles qui s’adaptent à ces typologies (et
à ces architectures) et non aux zones qui peuvent accueillir (dans un souci de mixité).
Ainsi le règlement propose :
un chapitre 4.1. sur des généralités
un chapitre 4.2. pour les constructions à destination d’activités
un chapitre 4.3. pour les constructions à destination agricole, forestière et d’équipement public
un chapitre 4.4. pour les constructions à destination d’habitat et les autres constructions.
Il est à noter que les constructions identifiées au titre du patrimoine bâti font l’objet d’un chapitre spécifique et ne
sont donc pas concernés par celui-ci (chapitre 5 du règlement écrit).
Le règlement propose tout d’abord un article sur des généralités (4.1) qui permet de cadrer la philosophie générale
souhaitée par les communes, de rappeler l’importance de l’insertion des futures constructions dans le site où elles
s’implantent et de cadrer les transformations des constructions existantes. Cet article est applicable à tous les types
de constructions.
Ainsi, le règlement précise :
« La qualité architecturale ne résulte pas uniquement de dispositions réglementaires. Lorsqu'un projet est de nature à modifier fortement le site existant, ou à créer un nouveau paysage, l'aspect des constructions peut être apprécié
selon des critères plus larges que ceux ci-dessous, notamment dans le cas de la mise en œuvre de matériaux ou de techniques liées aux économies d'énergies, aux énergies renouvelables, ou à la bio-construction. »
Il rappelle également que l'article R 111-27 du Code de l'Urbanisme est d'ordre public et reste applicable en présence
d'un PLU et que « Pour tout projet de construction, il est fortement recommandé de prendre contact avec l’architecte
054 conseil de la commune en amont de l’élaboration du projet pour une meilleure prise en compte de l’environnement naturel, physique et urbain et une intégration harmonieuse de la construction dans le paysage. »
En fonction des problématiques, le règlement décompose ensuite ce chapitre en plusieurs thématiques. Pour
chaque destination de construction, l’article est plus ou moins détaillé ou plus ou moins prescriptif en fonction des
besoins :
Pour les constructions à destination agricole, forestier ou d’équipement public :
Pour les constructions à usage d’activité :
Pour les constructions destinées à l’habitat et aux autres constructions :
Il traite de l’insertion des constructions, terrassement, accès. Cet article détaille les règles d’implantation et de vo-
lume des constructions. Afin de s’intégrer au mieux aux constructions existantes, il règlemente le principe de limita-
tion des remblais et déblais et les terrassements ainsi que l’adaptation des constructions au terrain (et non l’inverse)
en particulier sur les terrains en pente et son implantation pour dégager le maximum d’espaces extérieurs. L’objectif
global étant la meilleure insertion possible des futures constructions dans leur environnement bâti et paysager, et
en fonction des aspects climatiques (ensoleillement, vent…).
Par exemple, le règlement précise :
Pour les constructions à usage d’activités : le règlement est plutôt incitatif, les règles demandent que les intégra-
tions soient justifiées et le terrain respecté au mieux. Les talus et les voiries d’accès font l’objet de règles spéci-
fiques et l’orientation des constructions doit être choisie notamment en fonction des questions d’ensoleillement.
Pour les constructions à destination agricole, forestier ou d’équipement public : les règles sont également
souples pour des programmes spécifiques : des règles de bonne insertion, les talus sont limités à 1m et il est
préconisé que les implantations respectent les constructions traditionnelles en tissu constitué.
Pour les constructions destinées à l’habitat et aux autres constructions : les règles sont plus détaillées car elles
concernent des programmes qui peuvent plus facilement s’adapter et gérer des contraintes plus fortes : des
règles de bonne insertion (+ croquis illustratifs), les talus sont limités à 1m, des règles spécifiques pour les trémies
d’accès aux garages, des souplesses en fonction des pentes (constructions plus fréquente sur des terrains aux
fortes pentes ce qui n’est pas le cas des deux catégories précédentes), règles pour les garages et les stationne-
ments (pas d’enjeux non plus pour les catégories précédentes) et règles pour la collecte des déchets (enjeux
également spécifique à ces typologies de constructions).
L’Architecture / volume
L’article suivant parle d’architecture et de volumes pour les constructions destinées à l’activité, à l’habitat et aux
autres constructions (ces prescriptions n’ayant pas d’intérêt pour les bâtiments agricoles) afin d’éviter des styles de
constructions en rupture avec les caractéristiques locales ou des transformations qui pénaliseraient l’architecture
d’origine.
Pour les constructions destinées à l’habitat et aux autres constructions, le règlement est plus prescriptif et donne
ensuite des conseils pour les extensions des constructions existantes, qui permettent de les intégrer au mieux. Des
croquis pédagogiques viennent illustrer ces principes. L’objectif est d’éviter des extensions qui viendraient perturber
la morphologie urbaine existante et gêneraient le voisinage.
L’aspect des façades
Cet article règlemente l’aspect des façades, leur couleur et leurs matériaux permettant d’harmoniser les couleurs et
les aspects. Il précise la qualité des finitions attendues mais également l’obligation d’intégrer les éléments techniques
pour minimiser leur impact visuel souvent négatif et éviter de les percevoir comme des verrues sur la construction.
Pour certaines destinations de constructions, il apporte des prescriptions plus précises.
Par exemple, le règlement précise :
Pour les constructions à destination agricole, forestier ou d’équipement public : il règlemente les couleurs et
demande qu’elles soient en harmonie avec le site environnant et le fond général du paysage (dont les couleurs
055 Explication des choix et justifications
sont différentes de la palette existante dans les tissus bâtis), que les matériaux soient mats afin de ne pas créer
de réverbération trop forte dans le paysage.
Pour les constructions destinées à l’habitat et aux autres constructions : il règlemente les couleurs et demande
qu’elles soient en harmonie avec le site environnant et qu’elles respectent les tonalités existantes. Les couleurs
tranchant avec l’environnement sont interdites (sauf ponctuellement). Le règlement rappelle également que cer-
taines communes possèdent un nuancier auquel il faut se référer. Pour les réhabilitations, il préconise également
de conserver (autant que possible) les ouvertures traditionnelles existantes et de se référer au style en cas de
réfection.
Les toitures
L’article suivant édicte des règles qualitatives concernant les toitures qui sont considérées comme une cinquième
façade et doivent faire l’objet d’une attention aussi forte que les autres aspects de la construction. Elles participent
à la bonne intégration des nouvelles constructions dans leur environnement immédiat. Beaucoup de secteurs du
territoire installés dans la plaine, en bas de pente, nécessitent d’accentuer encore l’importance de ce traitement car
ces couvertures sont visibles depuis les routes en balcon et certains points de vues.
Pour tous les types de constructions, le règlement précise par exemple : « Au même titre que les autres, cette
« 5 ème façade » devra faire l’objet d’un traitement architectural soigné. Les ouvrages techniques disposés en toi-
ture devront être traités de manière à atténuer leur impact du point de vue des perceptions proches ou lointaines
de la construction. » Pour les activités, les constructions agricoles et les équipements, il ajoute : « S’ils ne peuvent
être regroupés dans un local technique intégré dans le volume global du bâtiment, il pourra être suggéré des effets architecturaux (déflecteurs, pergolas,...) ou une double toiture (de type pergola, auvent,...). »
Pour les constructions destinées à l’habitat et aux autres constructions, le règlement va plus loin et règlemente
les pentes et les pans avec la volonté d’une meilleure intégration des constructions dans l’environnement bâti
existant (les pentes, formes, débords ou ouvertures). Les règles s’inspirent de l’existant. Selon les sujets le règle-
ment est incitatif ou plus prescriptif pour permettre l’adaptation et une diversité tout en intégrant au mieux les
nouvelles constructions.
Les clôtures
Cet article détaille les règles qui touchent les clôtures. En effet, même si ces clôtures sont facultatives la majorité des
constructions en ont et il est important de les règlementer pour éviter toute gêne à la circulation et tout impact visuel
trop important. La philosophie générale de cet article est d’homogénéiser l’aspect des clôtures, de faciliter leur bonne
intégration dans les différents tissus sur l’ensemble du territoire intercommunal et de ne pas trop fermer les vues
en limitant leur hauteur. Ainsi, pour les activités et l’habitat, le règlement prévoit : « Toutefois, pour les pétitionnaires
qui souhaitent clore leur propriété, il conviendra d’aborder la clôture en fonction de sa localisation et sa situation.
Elle ne sera pas traitée de la même manière en bordure du domaine public (rue, espace public, circulation), sur les
limites de propriétés, ou en bordure d’espaces naturels ou agricoles. On recherchera une unité avec les clôtures
environnantes. »
Les problématiques en matière de sécurité étant différentes selon les types de constructions, pour les activités la
hauteur maximale est limitée à 2.00m (jusqu’à 3.00m pour des raisons de sécurité) et pour l’habitat à 1.80m. L’ob-
jectif étant d’assurer la sécurité, l’intimité des propriétés privées tout en ne fermant pas trop les paysages et en ne
créant pas des barrières visuelles trop importantes.
Pour les activités et l’habitat, le règlement prévoit également des règles spécifiques dans les secteurs affectés par
des risques d’inondations, de crues torrentielles et de ruissellement sur versant afin de limiter l’aggravation des
risques, en précisant : « Dans les secteurs affectés par des risques d’inondations, de crues torrentielles, de ruisselle-
ment sur versant : les clôtures devront permettre la libre circulation des eaux de débordement ou de ruissellement.
Les clôtures pleines et les murets y sont interdits. »
Par ailleurs, pour les activités, le type de clôture reste libre, pour l’habitat, il a été définit différents types de clôtures
adaptées aux différents tissus dans lesquelles elles peuvent s’implanter.
056 Si les règles générales garantissent une harmonie à l’échelle de l’intercommunalité, les spécificités locales et les choix
des élus locaux se sont traduits par le fait que chaque commune a pu choisir pour chacune de ses zones de n’auto-
riser que certains types de clôture. Certaines ont tout autorisé, d’autres ont sélectionné en fonction du type de zones
(murs pleins pour les zones UA et clôtures plus naturelles pour les zones UD par exemple), d’autres n’ont pas sou-
haité règlementer cet aspect. Les différents types de clôtures sont illustrés par des photos et les choix des communes
sont traduits sous forme d’un tableau.
Enfin, concernant les clôtures plantées, il s’agit de favoriser la biodiversité et les espèces locales, le règlement ap-
porte donc des précisions sur le type d’essence autorisé.
Les dispositifs liés aux énergies renouvelables
Cet article règlemente le recours aux énergies renouvelables en les encourageant tout en prévoyant l’intégration des
dispositifs liés à ces énergies sur les constructions, celle des panneaux solaires notamment. En effet, leur intégration
présente souvent des difficultés et pose de nombreuses questions aux collectivités quels que soient les tissus dans
lesquels ils doivent s’intégrer. Cet article se veut donc pédagogique pour favoriser une bonne intégration de ces
éléments sources d’énergie renouvelable, que les communes ne souhaitent pas empêcher mais voir s’insérer har-
monieusement et discrètement, que ce soit sur des constructions neuves ou déjà implantées, à destination d’activité
ou d’habitat. Il s’appuie sur des croquis illustratifs adaptés à ces différentes typologies.
Pour les constructions à usage d’activité : le règlement prévoit notamment : « Le recours aux énergies renouve-
lables est vivement conseillé. Il est conseillé d’optimiser les toits et les sols pour équiper les constructions et installations en panneaux solaires et autre dispositif d’énergies renouvelables. Dans ce cas le parti devra être bien défini : la dissimulation des équipements ou la composition visible assumée dans l’architecture. L’effet d’ac- cumulation anarchique sur les toits des bâtiments sera évité. » Puis il ajoute des prescriptions plus précises sur l’intégration.
Pour les constructions destinées à l’habitat et aux autres constructions : le règlement prévoit notamment :
« Les dispositions pourront être adaptées pour favoriser et valoriser les réalisations bioclimatiques qui ne
répondent pas aux mêmes contraintes. Les panneaux solaires et photovoltaïques, les façades végétalisées et les terrasses végétalisées sont autorisés. » « Les panneaux solaires (thermiques ou photovoltaïques) sont acceptés à condition qu’ils s’intègrent harmonieusement à la toiture en proportion et en hauteur notamment. Ils doivent être intégrés à la toiture de la construction afin de minimiser l’impact visuel de cet élément sans qu’il y ait d’impact sur l’équilibre du bâti et sur le paysage. » Il propose ensuite des principes
de composition architecturale.
Il traite également des éoliennes domestiques en demandent leur intégration et une implantation tenant
compte des nuisances visuelles et sonores.
Le dernier paragraphe de cette thématique vise à proposer des droits à construire supplémentaires si les
constructions mettent en place un dispositif permettant l’amélioration de la performance énergétique. Il
a été estimé que les 30 cm autorisés par la loi étaient parfois insuffisants et préféré une plus grande
souplesse : une surépaisseur des murs de 60cm et une surélévation de la toiture de 40cm, correspondant
mieux à la réalité des matériaux utilisés et aux besoins liés à l’utilisation de ces matériaux.
Les aménagements paysagers
Les problématiques selon les typologies de constructions sont très différentes selon qu’il s’agit d’une activité ou
d’habitat.
Pour les activités les aménagements paysagers sont souvent des espaces résiduels à une fonction urbaine domi-
nante et à un usage des sols nécessitant des emprises utilisables importantes (stationnements, aires de manœuvre,
grands véhicules, voiries importantes, …).
Pour l’habitat c’est une fonction de valorisation de la propriété, les espaces extérieurs utilisés pour les loisirs, pour
de l’agrément et les traitements paysagers sont souvent plus soignés.
Le règlement propose donc des chapitres différents pour chacune de ces destinations :
057 Explication des choix et justifications
Pour les constructions à usage d’activité : les généralités prévoient qu’un plan d’aménagement des abords fasse
apparaitre tous les éléments extérieurs composant le projet pour bien distinguer les différentes occupations du
sol et visualiser l’importance des espaces paysagers et leur traitement. Des prescriptions sont ensuite apportées
sur les plantations pour favoriser une meilleure intégration des installations.
Le règlement propose ensuite un mode de calcul des espaces verts plus précis et mieux adaptés aux différentes
possibilités utilisées pour les activités au travers du coefficient de biotope.
Le règlement précise donc : « Il est demandé un Coefficient de Biotope par surface (CBS) de 0,2 ». Ce CBS est le
rapport entre la surface éco aménagée et la surface de la parcelle. Les surfaces éco-aménagées sont les surfaces
favorables à la nature, chaque surface est pondérée par un coefficient en fonction de ses qualités environne-
mentales. Le règlement précise ensuite les ratios utilisés pour le calcul et donne un exemple pour illustrer la
règle.
Ce coefficient de biotope de 0.2 correspond à la règle plus classique de 20% d’espaces verts exigés sur la parcelle
mais permet de mieux répartir les surfaces paysagées en fonction des contraintes de l’occupation des activités.
Pour les constructions destinées à l’habitat et aux autres constructions : c’est la règle plus classique d’un pour-
centage d’espaces verts et de pleine terre qui a été retenue dans le règlement. Elle est complétée par l’exigence
d’un nombre d’arbres de hautes tiges par rapport aux places de stationnement créées. Elle est graduelle selon
les zones. Il n’est pas exigé de règle chiffrée pour les espaces verts dans les zones de centre anciens dans les-
quelles les espaces non bâtis sont aujourd’hui plutôt minéraux et dans lesquelles les constructions occupent
souvent la parcelle entière. Contraindre les constructions sur cette thématique serait défavorable à la réhabilita-
tion des constructions existantes et non cohérent avec les tissus existants. Il est néanmoins précisé que « tous
les espaces qui ne seront pas utilisés pour les constructions, les accès, voiries et stationnements, devront être traités en jardins engazonnés et plantés, ou en espaces libres, dallés, pavés ou sablés ou en matériaux permet- tant l’infiltration et Les espaces de pleine terre ne seront pas uniquement des espaces résiduels ou périphériques mais devront être aménagés de manière qualitative. »
Pour les autres zones, les pourcentages sont graduels : plus on s’éloigne plus les pourcentages sont importants
en rapport avec les types de zones concernées : constructions plus lâches, espaces verts existants plus impor-
tants…, l’objectif étant de conserver le fond vert existant et de « freiner » la densification des tissus les plus ex-
centrées (zones UD) et au contraire de la faciliter dans les zones les plus centrales (zones UB).
Enfin, le règlement prévoit 2 chapitres destinés aux constructions à usage d’activité et leurs besoins spécifiques : les
zones de stockage et de déchets et l’éclairage.
Ces deux chapitres ont pour objectif d’harmoniser et d’améliorer la qualité des espaces extérieurs de ces zones
d’activités. Cet effort concerne à la fois les zones d’activités spécifiques mais également toutes les activités y compris
celles implantées en zone mixte.
Pour les zones de stockage et de traitement des déchets, le règlement demande qu’elles fassent l’objet d’une atten-
tion particulière et qu’elles soient insérées dans le paysage et dans le projet. Elles devront être masquées depuis
tout point du domaine public et sont interdites en façade de l’espace public sans intégration architecturale et pay-
sagère spécifique.
Pour l’éclairage, dans un objectif de réduction des pollutions et des consommations, le règlement précise : « Les
sources d’éclairage devront faire l’objet d’une composition harmonieuse à l’échelle du projet et de l’aménagement d’ensemble de la zone. L'éclairage sera suffisant pour être sécurisant et d’une conception limitant au maximum la pollution lumineuse. A cet effet, l’usage de sources lumineuses économes en énergie est indispensable. L’objectif est l’utilisation d’optiques performantes permettant un bon rapport consommation/éclairement. L’énergie solaire et éo- lienne est envisageable. Le positionnement des sources lumineuses devra également tenir compte des plantations,
celle des arbres de hautes tige notamment (afin d’éviter la réduction de la qualité de l’éclairement à terme). »
058 1.5. Chapitres 5 et 6 du règlement écrit : protection du patrimoine bâti et naturel
Ils répondent directement à l’orientation du PADD : 2. S’appuyer sur les atouts du territoire pour conforter 2.3. Pré-
server la qualité du cadre de vie 2.3.1. Préserver les spécificités patrimoniales et l’identité rurale.
Le PLUi doit prendre en compte les éléments spécifiques qui constituent le cadre de vie des habitants pour préserver
l’identité du territoire basée en particulier sur les patrimoines ordinaires et les paysages quotidiens. Les spécificités
paysagères et patrimoniales identitaires recensées dans le diagnostic font donc l’objet de protections. Au-delà de la
préservation de sites emblématiques ponctuels, d’éléments patrimoniaux singuliers et de typologies architecturales,
il s’agit aussi de protéger les éléments constitutifs d'une qualité des espaces et du cadre de vie.
Identifier le patrimoine constitutif de l’identité locale afin de le protéger :
Le patrimoine identifié, classé et hiérarchisé en phase diagnostic renvoie ainsi à des règles graduées. L'enjeu est de
permettre à ces éléments patrimoniaux d'évoluer et de s'adapter aux besoins et usages, tout en respectant leurs
qualités d’origine. Il s'agit ainsi de pouvoir permettre des modifications, des extensions, des mises aux normes, en
définissant clairement et en amont les éléments à préserver.
La méthodologie mise en œuvre a reposé sur l’analyse des documents d’urbanisme en vigueur, puis la constitution
d’une base d’inventaire avec un recensement fait par l'Agence d’urbanisme qui s’est appuyée sur la somme de con-
naissances capitalisées par le biais :
des éléments déjà inventoriés par les communes sur leurs territoires (inventaires annexés ou non aux
documents d'urbanisme),
du patrimoine identifié par le Conseil départemental (Conservation du Patrimoine de l'Isère),
des ressources capitalisées par les associations locales,
du terrain effectué.
Cet inventaire a été envoyé sous forme d’enquête aux communes et a servi de base au travail communal pour qu’ils
s’expriment sur leur perception locale du patrimoine (selon des critères explicités dans le diagnostic du rapport de
présentation) et pour les aider à recenser le patrimoine constitutif de l’identité locale.
Les élus communaux ont ensuite été sollicités, selon une méthode commune, pour classer l’ensemble de ces élé-
ments de patrimoine selon un niveau d'intérêt, auquel a été associé un degré de protection différent, décrit dans le
chapitre suivant. Après un premier travail d'analyse communale "brute", la lecture du règlement a permis à chaque
commune de confirmer ou de modifier ce niveau, au regard de l'intérêt porté à ces éléments de patrimoine. Chaque
commune a ainsi pu confronter le recensement effectué aux niveaux de règles destinées à encadrer leur réhabilita-
tion.
Les trois niveaux de patrimoine qui différencient les protections et les règles sont :
Le patrimoine dit "intéressant" : Ces éléments ponctuels sont porteurs de « valeurs socles » pour le territoire, ils
valorisent « l’identité » de la Bièvre, en termes de style architectural (maison et ferme en pisé ou en galets). Ce type
de patrimoine reste de petite taille et présente une discrétion et une modestie.
059 Explication des choix et justifications
Le patrimoine dit "remarquable" : Il s'agit de bâtiments, ensembles, espaces et éléments végétaux dont la qualité
architecturale, la volumétrie générale, la participation à l'ambiance et à l’organisation urbaines, certains détails ty-
piques, …, reflètent la richesse et la diversité historique et culturelle du territoire.
Le patrimoine dit "exceptionnel" : Il est constitué de l’ensemble du patrimoine classé mais également d'éléments
isolés ou d'ensembles, de caractère monumental, ou constituant, par leur caractère unique, des points de repère
dans le paysage. Il s'agit d'objets présentant des qualités esthétiques et techniques indéniables, les règles mises en
place permettent de préserver le caractère architectural originel.
060 Plus particulièrement sur le chapitre 5 qui concerne la protection du patrimoine bâti Le PLUi met en place des règles sur les bâtiments patrimoniaux existants identifiés sur le règlement graphique au titre de l’article L151-19 du CU. Ainsi, le chapitre 5 du règlement édicte des règles pour les trois catégories de patri- moines identifiés : intéressant, remarquable, exceptionnel. A chaque niveau correspond un niveau de protection plus ou moins exigeant. Une distinction existe également entre le « petit » patrimoine et le reste des éléments iden- tifiés.
Ainsi le règlement prévoit :
Pour le patrimoine classé intéressant :
Le « petit patrimoine » (qui n’est pas habitable ou de toute petite surface : croix, calvaires, fontaine, fresques,
murs…) pourra faire l’objet d’adaptation, de déplacement, de démolition partielle ou de restitution dans le cadre
d’un projet d’aménagement et de mise en valeur de l’espace, à condition de préserver son intérêt patrimonial,
de participer à la composition et à la valorisation de l'espace et de ne pas dénaturer leur environnement
immédiat.
Le reste du patrimoine sera conservé dans la mesure du possible, sauf impossibilité technique à démontrer ; des
modifications et des extensions sont possibles.
Sont également admis sous conditions : Les travaux de réhabilitation, de surélévation, d’extension d’entretien,
de restauration ou de réhabilitation, l’isolation par l’extérieur, les ouvertures en toiture ou encore les capteurs
solaires.
Pour le patrimoine classé remarquable :
Le « petit patrimoine » ne peut être démoli, mais un déplacement est possible sous conditions (il est possible à
titre exceptionnel et sous réserve de le faire dans le cadre d’un projet de qualité, avec soin et de relocaliser
l’élément déplacé).
Pour le reste du patrimoine sont autorisées sous conditions : les extensions et les surélévations (réalisées dans
le respect de l’architecture du bâtiment par exemple), le bouchement des anciennes ouvertures , les ajouts de
lucarnes ou de châssis de toit, les surélévations, les travaux d’entretien, de restauration ou de réhabilitation (ré-
alisés suivant les techniques traditionnelles), l’isolation par l’extérieur (adaptée au mode constructif et aux carac-
téristiques techniques et architecturales de la façade et ne pas porter atteinte à la qualité architecturale du bâti-
ment et à son insertion dans le cadre bâti environnant), les ouvertures en toiture (en harmonie avec les façades,
limitées en nombre et en surface, en fonction de la configuration de la toiture et s’accorder avec l’architecture de
chaque édifice), les ouvertures existantes ou à créer (présenter des proportions plus hautes que larges),…...
Les capteurs solaires sont interdits sur le bâtiment identifié.
Les toitures terrasses sont interdites de même que les décrochements et modifications de toiture, excepté pour
les extensions de jonction et les annexes.
Pour le patrimoine classé exceptionnel :
Des contraintes plus fortes : le patrimoine classé exceptionnel ne doit pas être démoli. Principe de maintenir
dans leur disposition d’origine les percements existants, de préserver Les matériaux et les couleurs d’origine à
l’identique, d’interdire les modifications volumétriques les extensions sur les façades principales et les autoriser
sous conditions au droit des façades secondaires, d’interdire l’ajout et la suppression de percement, la création
de nouvelles ouvertures en toiture (sauf exceptions), d’autoriser sous conditions le bouchement des anciennes
ouvertures, d’interdire les capteurs solaires, les toitures terrasses de même que les décrochements et modifica-
tions de toiture.
Les travaux d’entretien, de restauration ou de réhabilitation seront réalisés suivant les techniques traditionnelles.
Plus particulièrement sur le chapitre 6 concerne la protection du patrimoine naturel Le chapitre 6 du règlement prévoit également des règles et des mesures adaptées au besoin de protection du patri- moine naturel. Certains inventaires ou recensements nécessitent des protections fortes telles que des inconstructi- bilités (complètes ou partielles) car la protection des milieux concernés la nécessite ; d’autres protections sont plus ciblées et permettent par exemple de restituer l’élément protégé.
061 Explication des choix et justifications
Les espaces boisés classés (protégés au titre de l’article L 113-1 du Code de l’Urbanisme)
Ils ont pour but de « protéger » pour des motifs d’urbanisme (valeur patrimoniale, paysagère, écologique…) bois,
forêts, parcs à conserver, arbres isolés, haies (ou réseau de haies), plantations d’alignement, pour maintenir leur
caractère boisé.
Le classement interdit tout changement d’affectation ou mode d’occupation du sol de nature à compromettre la
conservation, la protection ou la création des boisements. C’est une mesure de protection forte et contraignante ;
Le Défrichement y est interdit ; Le déclassement d’un EBC est lourd et coûteux et possible uniquement lors d’une
révision du PLU (ou PLUi). Une déclaration de coupes d’exploitation forestière y est obligatoire.
Cependant l’EBC n’est pas un outil de gestion forestière mais bien un outil d’urbanisme. Ils ne sont donc pas utiles
ou pertinents dans :
les forêts publiques (domaniales et communales) relevant du régime forestier (gestion ONF) (quelle que
soit la taille du massif car coupes règlementées et demande d’autorisation de défrichement dès le 1 er
« m²») ;
les massifs privés supérieurs à 4 ha car le Code Forestier prévoit déjà une réglementation renforcée de
l’exploitation forestière et du défrichement (demandes d’autorisation, compensations, coupes règlemen-
tées…).
… mais sont utiles dans :
les massifs inférieurs à 4ha
les zones boisées se trouvant sur une zone d’aléa « Mouvement de terrain » (quelle que soit la taille du
massif), pour le maintien des sols (superposition avec la carte d’aléas).
les secteurs que les communes jugent à enjeu, grâce à leur connaissance locale. L’enjeu peut être paysa-
ger, patrimonial, écologique et/ou social
En tenant compte des critères précédemment cités, le PLUi classe en EBC :
les secteurs que les communes jugent « à enjeu », grâce à leur connaissance locale. L’enjeu peut être pay-
sager, patrimonial, écologique et/ou social
les massifs inférieurs à 4ha où les boisements ont un intérêt identifié
les zones boisées se trouvant sur une zone d’aléa « Mouvement de terrain » (quelle que soit la taille du
massif), pour le maintien des sols (superposition avec la carte d’aléas).
Conformément à la règlementation en vigueur, le règlement prévoit que : « Dans les espaces boisés classés, est
interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. Sont notamment interdits, les recouvrements du sol par tous matériaux imperméables : ciment, bitume ainsi que les remblais. »
062 Répartition des Espaces boisés classés (EBC)
Le PLUi protège 521 EBC, soit 795 hectares.
063 Explication des choix et justifications
Les éléments naturels protégés au titre de l’article L 151-23 du Code de l’Urbanisme :
Le patrimoine végétal, que ce soit pour ses qualités paysagère comme écologique, est omniprésent sur le territoire,
en milieu urbain comme en milieu rural, et fait l'objet d'une attention accrue. Les éléments végétaux recensés, li-
néaires ou ponctuels, structurent par leur présence les paysages urbains et ruraux. Ainsi, la protection de ces indi-
vidus se fait au titre de leur intérêt paysager, écologique et climatique.
Un inventaire a été réalisé sur l’ensemble des communes du territoire. Tous ces éléments inventoriés sont qualifiés
« d’intéressants » : haies, arbres remarquables, vues, parcs, jardins et ensemble planté, réservoirs de biodiversité,
corridor écologiques, pelouses sèches, zone humide et éléments de la trame bleue, terrains cultivés.
Pour certaines protections un travail de graduation du niveau d’intérêt a fait ressortir 3 niveaux :
Intéressant
Remarquable
Exceptionnel
A ces niveaux sont associées des règles différentes. Le règlement rappelle, par ailleurs, que seuls sont concernés
par les prescriptions règlementaires les éléments existants identifiés sur le règlement graphique au titre de l’article
L151-23 du CU et que le recours à un paysagiste conseil (gratuit) est vivement conseillé.
Les haies
La haie en milieu agricole et naturel est caractérisée par son rôle agricole et de support de biodiversité, mais elle
représente également un élément structurant dans le paysage (diversité végétale, variation paysagère dans les mi-
lieux ouverts et plats des plaines, bocage, accompagnement de ruisseau…). Les réseaux de haies, en affirmant le
parcellaire agricole, met-
tent en exergue l'histoire et
la structure du paysage
quotidien. Les ripisylves
présentent non seulement
un intérêt patrimonial (va-
leur paysagère et témoi-
gnage historique), mais
aussi écologique (protec-
tion contre l'érosion des
berges, corridor biologique,
…) et économique (limita-
tion des travaux d'interven-
tion dans les rivières…).
Les haies sont donc des éléments qui ont plusieurs fonctionnalités : structurer les paysages, bloquer la neige, servir
de refuge à la faune... Comme pour d’autres éléments du paysage, toutes n’ont pas la même valeur et ne nécessitent
pas les mêmes mesures de protection. Les haies sont classées en trois catégories : intéressant, remarquable, excep-
tionnel. À chaque niveau correspond un niveau de protection.
Ainsi, le règlement prévoit :
Une déclaration préalable pour toute intervention (abattage / coupe) sur une haie identifiée ainsi que la
nécessité du maintien du fonctionnement écologique de ces dernières en cas de modification dans le
cadre d’un projet d’aménagement.
Une exigence pour la création de nouvelles haies : « Les haies nouvelles doivent avoir des essences diver-
sifiées et des végétaux locaux sont à privilégier pour toute plantation nouvelle. Les espèces invasives dans
les nouvelles haies sont proscrites. »
Puis des règles graduées :
064 Les haies intéressantes « devront être conservées sauf en cas de réalisation d’un projet d’aménagement
reconstituant la haie avec qualité et le maintien du fonctionnement écologique. La localisation pourra être réétudiée en fonction des contraintes environnementales et du projet. »
Les haies remarquables « seront conservées au minimum à 60% du linéaire (par rapport au linéaire de
référence inscrit sur le règlement graphique du PLUi) et le maintien du fonctionnement écologique. »
Les haies exceptionnelles « seront conservées au minimum à 80% du linéaire (par rapport au linéaire de
référence inscrit sur le règlement graphique du PLUi) et le maintien du fonctionnement écologique. »
Il est à noter qu’un certain nombre d’EBC classés dans les documents d’urbanisme actuels ont été reclassé en haies
de niveau exceptionnel afin, à la fois de maintenir une protection de ces éléments, mais également d’apporter de la
souplesse dans leur gestion (en zone agricole, pouvoir faire un « trou » entre deux terrains cultivés, pour les ripi-
sylves, pouvoir entretenir plus facilement les berges…).
Détail des niveaux de protection des haies par le PLUi
Le PLUi protège 1 634 haies (dont 7 à créer) sur 263 km de long.
Aussi, dans le détail, le PLUi protège :
1243 haies de niveau intéressant sur 178 km de long ;
139 haies de niveau remarquable sur 24 km de long ;
245 haies de niveau exceptionnel pour 59 km de long ;
065 Explication des choix et justifications
7 haies à créer pour 2.4 km de long.
Les éléments paysagers patrimoniaux (parcs, jardins et ensemble planté)
Une quinzaine d’éléments ont été identifiés. Il s'agit de tènements publics ou privés, avec une emprise au sol per-
méable et végétale. Ils se distinguent principalement par leur échelle, leur dessin, la composition de l'espace, l'origi-
nalité des essences qui les composent et leur fonction d’agrément, de loisir ou de culture.
Ces parcs, jardins et espaces ouverts s’inscrivent souvent, par leur emprise foncière, en rupture avec les tissus envi-
ronnants. Ils accompagnent souvent les demeures bourgeoises identitaires.
Il n’y a pas de hiérarchisation de ces éléments. Afin de les protéger tout en laissant un peu de souplesse dans la
gestion de ces espaces, le règlement prévoit : « Pour les protections paysagères et patrimoniales identifiées, le projet
devra tenir compte de leur rôle dans la structuration paysagère à l’échelle de la commune. Sur ces espaces, les surfaces vertes devront être conservées sur au moins 80%. »
Répartition des éléments paysagers patrimoniaux protégés
Le PLUi protège 26 éléments sur plus de 66.610 m 2 .
066 Les arbres isolés remarquables
Il s'agit d'arbres remarquables par leur position dans l'espace et leur rôle de repère. L’intérêt de chaque sujet iden-
tifié est déterminé par sa qualité esthétique, sa fonction de protection contre le vent ou d’ombrage, le cadrage d’une
vue, sa circonférence, … Il peut s'agir d'arbres de haut port, ou d'arbres de taille moyenne à valeur ornementale.
Il n’y a pas de hiérarchisation de ces éléments. Afin de les protéger tout en laissant un peu de souplesse dans la
gestion de ces boisements, le règlement prévoit : « Les arbres remarquables identifiés devront être conservés ainsi
que l’espace perméable nécessaire à leur bon développement sauf en cas de réalisation d’un projet d’ensemble reconstituant le boisement avec qualité. La localisation pourra être réétudiée en fonction des contraintes environ-
nementales et du projet. En cas de problème sanitaire ou de sécurité, ils devront être remplacés. »
Répartition des arbres protégés par le PLUi
Le PLUi protège 124 arbres remarquables.
067 Explication des choix et justifications
Les points de vue
A travers le PADD, les élus ont eu pour objectifs de protéger les vues référencées à l’inventaire du PLUi auquel ils ont
contribué de manière adaptée aux spécificités locales (cf. méthodologie dans le diagnostic – Livret 1). Ces points de
vue sont un des éléments qui permettent le maintien du cadre de vie exceptionnel de secteur. Néanmoins, tous
n’ont pas la même valeur et ne nécessitent pas les mêmes mesures de protection. Ainsi ces points de vues ont été
hiérarchisés selon trois catégories et traduites ainsi dans: en distinguant :
les vues identifiées comme « intéressantes » : pour limiter les impacts des projets de construction, d’infras-
tructure et d’aménagement sur ces vues (particulièrement pour les entités de coteaux). Le règlement pré-
voit : « Tout projet de construction devra préserver la vue identifiée. »
Les points de vues identitaires d’intérêt « remarquable » : pouvant faire l’objet d’un encadrement de l’évo-
lution du bâti (hauteurs autorisées en particulier) et de la végétation à proximité de la vue pour préserver
ces percées visuelles. Au-delà de l’identification de ces vues au règlement graphique, il est possible d’ins-
crire, si besoin, ces percées visuelles dans les orientations d’aménagement et de programmation. Le règle-
ment prévoit : « Elles seront conservées. Toute construction ou plantation ne pourra entraver la vue. »
Les points de vues identitaires d’intérêt « exceptionnel », pour lesquels les mêmes orientations que pour
points de vues d’intérêt « remarquable » s’appliquent, en plus de la préservation de la vue de toute urbani-
sation ou de toute végétalisation en avant plan. Le règlement prévoit ainsi : « Elles seront conservées. Toute
construction ou plantation ne pourra entraver la vue. Une zone en avant plan de ces vues est défini, à l’in-
térieur duquel toute urbanisation ou toute plantation de haies, arbustes et/ou arbres est interdite. »
Répartition des points de vue protégés par le PLUi
Le PLUi identifie 58 points de vue, dont 18 vues intéressantes, 31 remar-
quables et 9 points de vues exceptionnels (dont 4 ont associés à une zone de
limitation sur Saint-Jean de Bournay) et plus de 59.000 m2 de secteurs incons-
tructibles et non plantandi devant ces vues.]
068 Les Réservoirs de biodiversité (RB)
Les arrêtés préfectoraux de protections de biotopes, les sites Natura 2000, ZNIEFF de type I et les ENS
départementaux et locaux sont identifiés comme réservoir de biodiversité. Le SRCE préconise, dans les réservoirs
de biodiversité, de :
limiter les impacts de l’étalement urbain, de l’artificialisation des sols et des infrastructures,
préserver les conditions favorables à l’accomplissement des cycles de vie des espèces animales et végétales et
aux dynamiques de population dans le contexte du changement climatique ;
s’assurer de leur gestion conservatoire, tout en permettant le maintien d’une dynamique de milieux et d’une
diversité d’espèces afin d’assurer un certain niveau de résilience.
Ces sont donc des espaces extrêmement sensibles dans lesquels les constructions doivent être majoritairement
interdites afin de les préserver au mieux. Ainsi le règlement.
Deux niveaux de règles associées aux réservoirs de biodiversité sont disposés au règlement :
RB exceptionnels = Espaces naturels sensibles départementaux et locaux (ENS)/Sites Natura 2000/ Arrêtés de
protection de biotope (APB). Au sein de ces réservoirs de biodiversité identifiés au document graphique ne sont
autorisés, à condition de préserver la qualité écologique du site, que :
Les constructions destinées à l’accueil du public (visites naturalistes, pédagogiques, sentiers botaniques,
de promenade...) ; aux activités scientifiques d'observation du milieu naturel, à l’entretien des espaces.
Les petits équipements nécessaires à l’entretien et à la mise en valeur des réservoirs de biodiversité.
Les installations, ouvrages, travaux et aménagements d’intérêt publics (dont la réalisation est assujettie à
étude environnementale et à l’application de la doctrine ERC) lorsqu’ils ne peuvent pas prendre place ail-
leurs.
Les Installations, Ouvrages, Travaux et Aménagements liées aux bâtiments agricoles existants
RB remarquables = Inventaire national des Zones naturelles d’intérêt écologique, faunistique et floristique
(ZNIEFF de type 1) :
En zones Agricoles (A) et Naturelles (N) :
Les nouvelles constructions agricoles, uniquement dans un rayon de 100m d'un bâtiment agricole existant
à la date d'approbation du PLUi.
Les extensions et annexes des constructions d’habitation existantes, dans les conditions fixées par le rè-
glement des zones A et N.
Les abris pour animaux, les cabanes de pêche, les clôtures, les équipements et les installations.
Les carrières repérées au règlement graphique et autorisées par arrêté préfectoral
Les constructions destinées à l’accueil du public (visites naturalistes, pédagogiques, sentiers botaniques,
de promenade etc.) ; aux activités scientifiques d'observation du milieu naturel, à l’entretien des espaces.
Les petits équipements nécessaires à l’entretien et à la mise en valeur des réservoirs de biodiversité.
Les installations, ouvrages, travaux et aménagements d’intérêt publics (dont la réalisation est assujettie à
l’étude environnementale et à l’application de la doctrine ERC) lorsqu’ils ne peuvent pas prendre place
ailleurs.
Les Installations, Ouvrages, Travaux et Aménagements liées aux bâtiments agricoles
En zones Urbaines (U) :
Les constructions, usages des sols et activités autorisées dans ces zones (U),
069 Explication des choix et justifications
Réservoirs de biodiversité protégés par le PLUi, et autres secteurs importants pour la biodiversité,
Le PLUi protège plus de 1 062 ha de réservoirs de biodiversité (77. Cette carte indique aussi, pour information, les
autres sites importants pour la préservation de la biodiversité et pour lesquels le PLUi a mis en place d’autre types
de protection, décrites ci-après.
Les Pelouses sèches
Les pelouses naturelles sont définies par une végétation rase. Dans le cas des pelouses sèches, le sol est pauvre en
éléments nutritifs et subit des périodes de sécheresse. La plupart des pelouses sèches ont été créées par l’Homme
suite au défrichement d’anciennes forêts. Elles sont souvent en exposition sud / sud-est. Ces conditions difficiles
empêchent certaines pelouses d’évoluer vers une forêt (les pelouses de haute montagne par exemple) ; mais
d’autres ont quand même tendance à s’enfricher.
Pelouse sèche à Sainte-Anne-sur-Gervonde : photo Agence d’urbanisme
Sans les activités humaines telles que le pâturage des troupeaux, celles-ci se fermeraient et il n’y aurait donc plus les
mêmes espèces présentes. Les pelouses sèches sont composées en grande partie de plantes herbacées vivaces,
070 c’est-à-dire qui vivent plusieurs années. C’est un milieu dit ouvert : constitué majoritairement d’herbes et non d’ar-
bustes ou arbres.
On pourrait les prendre pour de simples friches mais en réalité ces milieux abritent une riche variété faunistique et
floristique et possèdent un rôle paysager important. D'ailleurs, leur existence est intimement liée à une activité hu-
maine qu'on appelle le pastoralisme. Grâce à ce système d'élevage extensif basé sur le pâturage tout au long de
l'année des troupeaux sur de grandes étendues, ces milieux ont pu être préservés et sont restés ouverts. Les pe-
louses calcaires sont devenues des zones refuge et de nourrissage pour de nombreuses espèces. Mais depuis un
siècle, 50 à 75% de ces milieux ont disparu en France. Avec l'abandon du pastoralisme au profit de l'agriculture
intensive, ces pelouses, qui sont peu productives, ont été délaissées, livrées à la colonisation arbustive et la plupart
du temps grignotées par les surfaces agricoles.
La première action règlementaire du PLU est le classement privilégié en zone agricole de ces espaces.
La seconde action est la préservation des « petites » pelouses (inférieures à 5000m2) en interdisant toute construc-
tion. Pour les pelouses sèches plus vastes, il reste possible d’installer des constructions agricoles en préservant une
part importante de la pelouse (80%). L’objectif est bien de permettre à l’activité agricole de continuer à entretenir
ces espaces.
Pelouses sèches protégées par le PLUi
Le PLUi protège 117 pelouses sèches sur plus de 105 ha.
071 Explication des choix et justifications
Les corridors écologiques
Un corridor écologique est un ensemble de structures généralement végétales, en milieu terrestre ou aquatique qui
permet le transit des espèces animales et végétales entre différents habitats (massifs forestiers, zones humides, …).
Les corridors écologiques ont pour fonction de relier les habitats de la flore, de constituer des sites de reproduction,
de nourrissage, de repos et de migration de la faune pour permettre aux espèces animales et végétales de se dépla-
cer, d’échanger leurs gènes, de coloniser ou recoloniser les territoires d’où elles ont disparu. Deux grands types de
corridors écologiques sont rencontrés : Les corridors terrestres et les corridors aquatiques.
Les corridors sont indispensables à la survie des espèces. Ils constituent une des composantes du réseau écologique.
Ils offrent des possibilités d’échanges entre les zones nodales (espaces vitaux suffisants pour l’accomplissement du
cycle de développement d’une population animale ou végétale) et les différents types de continuums (espaces d’ex-
tension potentiellement utilisables par la faune et nécessaires au maintien de la biodiversité dans les zones nodales).
Différents documents recensent les corridors (SRCE ; SCOT, Étude des corridors du Pays Bièvre-Valloire) et leur ni-
veau d’importance. Ainsi , dans le cadre du PLUi, la trame verte et bleue a fait l’objet d’ateliers spécifiques avec les
communes, les associations de chasse, la profession agricole, de manière à échanger sur :
La localisation des corridors recensés dans le SRCE et intégré au SCoT,
La localisation des corridors recensés lors des terrains spécifiques à cette thématique par SETIS,
Le complément d’inventaires de ces corridors par les acteurs locaux,
La hiérarchisation de ces corridors en fonction du niveau d’intérêt (supra-local ou local) et les menaces
potentielles sur ces corridors.
Ce travail a permis, en concertation avec les élus, de bâtir la hiérarchie suivante des corridors :
Niveau 2 : corridor remarquable : corridors écologiques d’importance communale à intercommunale sans pression
urbaine forte dont la traduction règlementaire est la suivante :
Zonage : classement en A / N (selon le type d’occupation des sols) avec une surtrame
Végétation : préservation au titre du L151-23 : arbres, massifs et des haies remarquables
Règles sur les clôtures : limitées à 1,5 m de hauteur et non fermées dans leur partie basse à moins de
0,10m au-dessus du sol.
Niveau 1 : corridor local : corridors écologiques locaux proches de l’urbanisation mais non/peu menacés dont la
traduction règlementaire est la suivante :
Zonage : classement en A / N (selon le type d’occupation des sols) sans d’identification spécifique aux
planches graphiques.
Végétation : préservation de la végétation au titre du L151-23 : arbres, massifs et des haies intéressantes.
072 Corridors écologiques protégés par le PLUi
Le PLUi protège 24 corridors de niveau remarquable couvrant 510.7 ha. Les 65 corridors de niveau local, présents
sur cette carte ont été classés en zone « A » ou « N » et n’apparaissent pas en tant que tel dans le règlement gra-
phique.
Cours d’eau et espaces alluviaux de bon fonctionnement :
Le SRCE identifie la majorité des cours d’eau comme cours d’eau d’intérêt écologique à préserver (ou à remettre en
état), reconnu pour la trame bleue.
Les collectivités locales, via leurs documents d’urbanisme et leurs projets d’aménagement :
intègrent et préservent les secteurs stratégiques pour la qualité de la Trame bleue, notamment et priori-
tairement : les espaces de mobilité (ou espaces de liberté) et les espaces de bon fonctionnement des cours
d’eau, les zones humides, les zones de frayères, les ripisylves, les têtes de bassins versants et les zones de
confluences ;
considèrent les espaces perméables liés aux milieux aquatiques de la Trame bleue du SRCE comme des
espaces de vigilance et s’assurent que la vocation des sols et/ou les projets situés dans ces espaces per-
méables ne remettent pas en cause la fonctionnalité de la Trame bleue ;
préservent de l’urbanisation les berges des cours d’eau reconnus par la Trame bleue du SRCE, en définis-
sant notamment une bande tampon non constructible dont la largeur est adaptée en fonction du contexte
local.
073 Explication des choix et justifications
Ainsi le règlement du PLUi prévoit : « Les aménagements des cours d’eau et de leurs abords devront maintenir les
continuités biologiques. Une zone inconstructible de 10m de part et d’autre des berges des cours d’eau sera main- tenue majorée à 15 m au moins lorsque le cours d’eau est identifié comme réservoir de biodiversité.
La préservation des ripisylves est exigée.
Les espaces alluviaux de bon fonctionnement identifiés au règlement graphique seront inconstructibles. »
Espaces alluviaux de bon fonctionnement protégés par le PLUi
Le PLUi protège 192 ha d’EABF.
074 Zones humides :
L’inventaire des zones humides du département réalisé par AVENIR entre 2006 et 2012, recense les zones humides
dont la surface est supérieure ou égale à 1 ha, inégalement réparties sur le territoire.
Les zones humides sont identifiées sur le règlement graphique. Elles doivent être préservées.
Le règlement prévoit :
« Les zones humides sont identifiées sur le règlement graphique. Elles doivent être préservées. Outre les interdictions et autorisations relatives à la zone en cause, sont autorisés les travaux et ouvrages néces- saires au maintien en l’état à la mise en valeur de la zone humide, à la réalisation de projets à vocation éducative,
pédagogique ou scientifique, si, et seulement si, ces projets ne compromettent pas la qualité ou la fonctionnalité du site, ou à la régulation de l’alimentation en eau de la Zone Humide.
Les constructions, installations, aménagements susceptibles de compromettre leur conservation, leur qualité, leur équilibre hydraulique et biologique ne peuvent être autorisés qu’en l’absence d’alternatives avérées et après avoir réduit au maximum leur atteinte.
Toute construction ou aménagement doit donc faire l’objet d’une démarche « Eviter, Réduire, Compenser (ERC) » Les périmètres des zones humides inscrites au plan de zonage pourront être réinterrogés en phase opérationnelle. »
Zones humides préservées par le PLUi
Le PLUi identifie 132 zones humides sur 770ha.
075 Explication des choix et justifications
Les terrains cultivés
L’article L 151-23 du Code de l’Urbanisme précise que le PLU « peut localiser, dans les zones urbaines, les terrains
cultivés et les espaces non bâtis nécessaires au maintien des continuités écologiques à protéger et inconstructibles
quels que soient les équipements qui, le cas échéant, les desservent ».
Ce sont des terrains situés dans la zone urbaine dont la fonction est clairement agricole au moins à l’échéance du
PLU. Afin de les protéger de la pression foncière et de conserver des activités agricoles au cœur des bourgs ruraux,
le règlement précise : « Les terrains cultivés à protéger délimités sur les documents graphiques selon l’article L151-
23 sont inconstructibles quels que soient les équipements qui, le cas échéant, les desservent. »
L’exemple d’un terrain cultivé, à proximité de l’exploitation mais enclavé dans les zones U.
Identifications des terrains cultivés
Le PLUi identifie
3 terrains culti-
vés sur une sur-
face de plus de
2.5 ha.
076 2. Les règles applicables aux différentes zones du territoire : Titre II, III, IV et V du règlement :
Le règlement de chaque zone est organisé selon deux grandes thématiques : la destination des constructions, usage
des sols et nature des activités et les caractéristiques urbaines.
La première décline les constructions interdites, autorisées, et sous quelles conditions ainsi que les exigences de
mixité fonctionnelle et sociale.
La seconde thématique traite des implantations, des emprises, des hauteurs de constructions ainsi que des station-
nements, y compris des cycles et deux roues.
2.1. Les règles communes à plusieurs zones du territoire
I – 1 - Les règles communes aux zones urbaines et à urbaniser :
- généralités sur les stationnements et quantités requises pour les destinations autres que l’habitat
Le chapitre consacré au stationnement possède une première partie sur les généralités communes aux zones ur-
baines et à urbaniser mixtes.
Il s’agit tout d’abord de prévoir les normes concernant le dimensionnement des places, des difficultés ayant été
constaté sur le terrain. Le règlement prévoit donc des dimensions minimum (inspirées de la norme AFNOR).
Afin d’améliorer la qualité de ces espaces, le règlement prévoit égalent des règles qualitatives en demandant que le
stationnement, selon sa situation dans le projet, fasse l’objet d’une intégration paysagère ou d’un traitement archi-
tectural soigné.
Dans le souci d’améliorer la prise en compte de la problématique du traitement des eaux pluviales, il demande
également que les aménagements limitent l’imperméabilisation des sols.
Il explique ensuite les modes de calculs pour le nombre de places et prévoit des règles adaptées pour certains types
de projets : réhabilitations de logements sociaux ou équipements publics (pour lesquels les programmes et la situa-
tion urbaine définiront le nombre de places adéquat nécessaire).
Les règles proposées pour les destinations autres que l’habitat sont les mêmes dans toutes les zones car il s’agit bien
de règlementer la destination quelle que soit son implantation et non la localisation dans le territoire.
Le règlement prévoit donc des normes adaptées aux usages et aux besoins.
- Les normes pour les cycles :
Le règlement prévoit que des stationnements pour les cycles soient prévus. Il apporte des précisions sur l’architec-
ture ou l’accessibilité des locaux.
Le règlement prévoit donc des normes adaptées aux usages et aux besoins :
I – 2 - Les règles communes aux zones urbaines et à urbaniser mixtes
- Les constructions, usages des sols et activités interdites et celles soumises à conditions particulières
L’objectif de ces articles du règlement est de définir les destinations et sous-destinations possibles dans ces zones.
Qu’elles soient denses ou moins denses, la volonté est de créer des zones à dominante d’habitat mais où une mixité
fonctionnelle est possible sans nuisances pour les habitants. Cet article prend également en compte les préconisa-
tions du SCoT sur l’implantation et le type de commerces. En effet, une règle spécifique renvoie aux différents péri-
mètres reportés sur le document graphique 4.2.3 (linéaires commerciaux, centralités commerciales et périmètres
d’implantation commerciale, voir justification du présent rapport).
Le règlement interdit des destinations et sous-destinations qui doivent trouver leur place ailleurs que dans les zones
mixtes car elles ne sont pas compatibles avec la vocation d’habitat (elles pourront être localisées soit en zone d’acti-
vité, soit en zone agricole, soit en zone naturelle, soit dans des secteurs spécifiques tels que les STECAL).
077 Explication des choix et justifications
Le règlement prévoit également des règles spécifiques pour les constructions existantes notamment pour l’exten-
sion de l’artisanat et du commerce de détail ou les constructions et installations nécessaires à leurs mises aux
normes ou pour les constructions à destination d’industries et d’entrepôts. Si le règlement interdit les nouvelles
implantations dans certains secteurs, il prévoit néanmoins les conditions pour ne pas empêcher la poursuite d’acti-
vités existantes dans ces secteurs.
- Les stationnements
Afin de répondre à un besoin et de ne pas créer de gêne ou de stationnements illicites en périphérie des opérations,
il est également demandé des places visiteurs pour les opérations de plus de 5 logements.
De même, un certain nombre de dispositions s’appliquent aux opérations comprenant plus de 5 logements ou de
400m² de surface de plancher. Ces règles sont adaptées aux spécificités des communes et ne les concernent pas
toutes. Des tableaux précisent quelle règle s’applique dans telle zone de telle commune. Ces règles concernent :.
Les « Parkings intégrés : l’objectif est d’éviter que la totalité des stationnements soit réalisée en extérieur et
d’avoir ainsi des nappes de stationnements trop importantes.
Les « Box non clos : l’objectif est d’avoir des boxs plutôt que des garages afin qu’ils servent réellement au station-
nement des véhicules et non de cave ou de cellier et reportent ainsi le stationnement des véhicules ailleurs.
Les « Parkings extérieurs : cette règle a pour objectif d’éviter que la totalité des stationnements soient réalisés en
souterrain. Des places facilement accessibles en extérieur sont en effet indispensables pour le stationnement de
courte durée notamment.
La « Mutualisation : cette règle permet de réduire le nombre de places exigées, elle trouve sa place plutôt dans
les zones les plus denses et les plus mixtes du territoire (UB).
Les règles supplémentaires proposées dans ces tableaux ont été retenues dans les secteurs stratégiques pour ces
problématiques, elles n’ont pas d’intérêt dans un certain nombre de secteurs.
Pour l’ensemble des zones, le règlement rappelle également les normes et les règles relatives aux personnes à mo-
bilité réduite ou à la recharge pour véhicules électriques. Il s’agit plus d’une information mais il paraissait utile de le
rappeler.
2.2. Les règles spécifiques à chaque zone
II – 1 - CHAPITRE 7 DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES MIXTES et aux zones à urbaniser mixtes 1AUb
et 1AUc
La zone urbaine mixte est une zone urbaine destinée à accueillir les constructions à usage d’habitat, les activités
tertiaires, de services, sous conditions, les commerces et l’artisanat, les équipements. Dans un souci de diversité des
fonctions, ces zones ont principalement pour vocation l’accueil de constructions à usage d’habitat et d’activités com-
merciale de proximité et de services, en autorisant les activités artisanales non nuisantes.
Elle regroupe des secteurs urbanisés à différentes époques et présentant des caractéristiques urbaines (typologies,
densités, …) nécessitant des secteurs aux spécificités propres :
• une zone UA, correspondant aux secteurs des constructions anciennes groupées en immeubles continus
ou mitoyens à l’alignement des voies existantes. Il s’agit des centres bourgs des communes et des hameaux
anciens.
Dans ces secteurs, les règles permettent la réalisation de constructions nouvelles avec une densité proche
des constructions traditionnelles et une architecture qui s’insère dans le contexte traditionnel.
• une zone UB, correspondant à des tissus mixtes en extension de l'urbanisation des centres bourgs sur des
terrains pour lesquels la capacité des équipements permet la réalisation de constructions à caractère rési-
dentiel moyennement dense avec la possibilité d’admettre des équipements publics et des activités éco-
nomiques non nuisantes.
078 • une zone UC, correspondant à des tissus pavillonnaires où l’on souhaite permettre une densification rai-
sonnée. Le PLUi met en place des dispositions réglementaires de nature à permettre une évolution de
l'urbanisation compatible avec les caractéristiques urbaines de ces secteurs (dominante d'habitat indivi-
duel et individuel groupé, semi-collectif).
• une zone UD, regroupant des hameaux constitués de tissus pavillonnaires moins dense où une densifica-
tion n’est pas souhaitable du fait de l’éloignement des services, de l’isolement ou de la limitation des ré-
seaux.
Les zones à urbaniser « 1AUb » et « 1AUc » sont des secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation, à vocation
dominante d'habitat et correspondant à des densités différenciées.
Des orientations d'aménagement et de programmation et, le règlement définissent les conditions d'aménagement
et d'équipement de ces zones. Les constructions y sont donc autorisées sous forme d'une opération d'aménagement
d'ensemble.
Elles possèdent les mêmes règles d’implantation ou de stationnement que les zones urbaines mixtes leur corres-
pondant (le règlement de la zone UB pour la zone 1AUb et le règlement de la zone UC pour la zone 1AUc) mais à la
condition que pour chaque zone, les constructions autorisées seront réalisées sous forme d’une opération d’amé-
nagement d’ensemble et respecteront les conditions d’aménagement définies par les Orientations d’Aménagement
et de programmation.
Périmètre d'Attente de Projet d'Aménagement global (PAPA) :
Sur les communes de Artas et Savas-Mépin ont été mis en place des périmètres PAPA « périmètre d’attente de pro-
jet d’aménagement global » (au titre de l’article L151-41 5° du CU). Ces périmètres doivent permettre à ces deux
communes de réfléchir à un aménagement cohérent de ces secteurs.
Pour Artas, il s’agit d’un tènement stratégique (vierge d’urbanisation) situé en zone UC, à proximité immédiate de la
centralité du village. Le site représente un enjeu important d’aménagement au regard de son emprise et de son
interface directe avec l’OAP n°1. Un aménagement cohérent entre les deux sites devra être mis réfléchit et traduit à
terme par une OAP,
Pour Savas-Mépin, le périmètre PAPA concerne la zone 1AUc (OAP n°4). Cette dernière étant impactée par la pré-
sence d’une pelouse sèche inconstructible à préserver, le périmètre a pour but de laisser le temps à la commune et
l’intercommunalité de rechercher une mesure compensatoire à la destruction de cette dernière.
Ainsi le règlement écrit dispose en zone U mixte et 1AU mixte que « Dans le secteur de projet en attente d’un projet
global d’aménagement (PAPA) délimité au règlement graphique (plan 4.2.1) au titre de l’article L.151-41 du Code de
l’Urbanisme, ne sont autorisées pour une durée au plus de cinq ans dans l'attente de l'approbation par la commune
d’un projet d’aménagement global, que les constructions ou installations d’une superficie inférieure à 5 m2 ». Pour
Savas-Mépin, ces autorisations devront être situées en dehors de la pelouse sèche identifiée aux planches gra-
phiques.
Concernant les hauteurs maximales autorisées :
Il a été fait le choix de proposer une règle graphique pour règlementer les hauteurs dans les zones urbaines et à
urbaniser mixtes afin de dissocier cette règle du zonage.
En effet, au vu du nombre de communes et de la volonté de simplification du nombre de zones, les règles affectées
aux zones urbaines mixtes concernent 4 thématiques différenciées : les règles d’implantation au sol des construc-
tions (par rapport aux emprises publiques et par rapport aux limites séparatives), le coefficient d’emprise au sol et
les règles concernant les pourcentages d’espaces verts.
La règle de hauteur graphique dissociée permet d’avoir des règles de hauteurs adaptées à l’environnement bâti pour
un même zonage : par exemple pour la zone UA d’une commune « pôle urbain » et celle d’une commune « village »
(qui présentent les mêmes caractéristiques d’implantation, d’où le même zonage), les hauteurs autorisées seront
différentes. Exemple, dans la zone couverte par la zone « UA » de Saint-Jean-de-Bournay, la hauteur maximale auto-
risée est de 14.50m, alors que dans la zone UA de Tramolé, elle est par rapport à l’environnement bâti.
079 Explication des choix et justifications
Exemple : carte des hauteurs de Tramolé Carte des hauteurs de Saint-Jean-de-Bournay
De plus une analyse des documents existants sur le territoire a montré une grande diversité avec plus de 110 règles
de hauteur différentes avec des règles à l’égout, au faîtage, à l’acrotère…
Un travail fin de synthèse a été réalisé pour aboutir finalement à 7 grandes familles de hauteurs, les différences
d’1m sur le papier aboutissant finalement au même nombre de niveaux. Pour ne pas perturber la physionomie et
la silhouette des villages, il a été décidé de conserver pour chaque commune les hauteurs existantes, adaptées à la
marge. Certaines hauteurs peuvent être à cheval sur plusieurs zones voire couper des zones en deux en fonction
des projets de développement et de densification sur les terrains disponibles, le tout en cohérence avec l’existant.
Sur l’ensemble du territoire et sur les zones U et AU mixtes, il n’y a donc que 7 règles différentes de hauteur qui
apparaissent sur un document graphique indépendant (4.2.7).
UA
UA : par rapport à l’environnement UA : R+3+toit ou R+3 (14,50 m hors tout)
080 081 Explication des choix et justifications
Concernant les règles d’implantation / aux voies
Leur souplesse et permissivité (sur les 3 premières zones) répondent tout d’abord à l’objectif du PADD de permettre
une densification de ces tissus particulièrement bien positionnés dans les différentes communes (cœurs de ville et
secteurs préférentiels du développement). Les règles de reculs systématiques étaient en effet un frein à cette den-
sification.
Elles répondent également aux objectifs de formes urbaines souhaitées dans chaque zone :
Dans la zone « UA », les constructions existantes sont, pour la majorité, déjà implantées en bord de voie ou sur un
même alignement. La règle permet ainsi de proroger ce système constructif tout en s’adaptant aux implantations
existantes.
Dans la zone « UB », le principe est également de laisser les implantations relativement libres et cohérentes avec
l’existant. S’il existe une implantation marquée des constructions environnantes, il peut paraitre intéressant de
s’implanter sur cette même limite. La règle de recul de 5 mètres concerne la question de la sécurité des accès sur
certaines voies.
Dans la zone « UC », les tissus sont aujourd’hui extrêmement diversifiés et ne présentent pas de particularité ou
d’homogénéité qu’il serait intéressant de respecter. Donc en fonction des terrains, de leur surface, de leur configu-
ration, etc,….des implantations plus ou moins près des voies peuvent être adaptées. L’objectif de la règle permissive
étant également (et en particulier dans cette zone) de ne pas freiner, voire de permettre la densification de ces tissus
dans des zones dans lesquelles les anciennes règles (surtout dans les vieux documents) étaient plus contraignantes
(recul systématique imposé).
Dans la zone « UD », la règle correspond, d’une part, à la volonté de ne pas densifier ces zones, d’autre part à la
réalité des implantations de la majorité des constructions dans ces zones pavillonnaires excentrées (dues au fait
que les anciens documents imposaient déjà un recul). Elle propose donc un recul des constructions permettant de
conserver des espaces ouverts et non bâtis en bord de voies.
A noter qu’une règle alternative est disposé lorsqu'un recul est exigé par rapports aux voies et emprises publiques
et ce afin d’assurer une adaptation de la règle a des conditions particulières de terrains : « si le terrain est entouré
de plusieurs voies, la règle d'implantation ne s’applique que sur l’une d’entre elles". Cette disposition s’applique aux
zones urbaines mixtes, aux zones urbaines activités, les zones AU tourisme, activités, la zone agricole et la zone
naturelle)
Concernant les règles d’implantation / aux limites séparatives
Dans la zone « UA », les constructions existantes sont, pour la majorité, déjà implantées en limites séparatives.
Néanmoins, comme il existe de nombreuses exceptions, la règle est plus souple et permet une implantation libre
tout en encourageant à respecter et à proroger les implantations sur limites existantes.
Dans la zone « UB », La règle est assez permissive puisqu’elle permet de s’implanter sur limites séparatives : sans
contrainte de hauteur lorsqu’il existe déjà une construction voisine implantée sur limite, avec une hauteur maxi-
mum de 7m sur limite sinon. La règle permet également de ne pas s’implanter sur limite. Dans ce cas, il a été fait le
choix de conserver la règle que beaucoup de documents d’urbanisme appliquaient déjà du « D ≤ H/2 et 3m mini »
pour deux raisons : c’est une règle que les communes pratiquent depuis longtemps et qui a produit les formes
urbaines que le territoire accueille aujourd’hui. Il paraissait donc judicieux de conserver sa philosophie.
Dans la zone « UC », les principes sont les mêmes que dans la zone « UB » avec une hauteur sur limite moins impor-
tante : 4m maxi sur limite. L’objectif est de permettre la densification de ce tissu avec l’implantation d’habitat jumelé
par exemple ou de constructions sur limites mais sans gêne pour l’environnement bâti existant. Pour une question
de cohérence, en cas d’implantation en recul, la même règle que dans la zone « UB » s’applique.
Dans la zone « UD », comme pour les implantations par rapport aux emprises publiques et aux voies, la règle cor-
respond, d’une part, à la volonté de ne pas densifier ces zones, d’autre part à la réalité des implantations de la
majorité des constructions dans ces zones pavillonnaires excentrées (dû aux anciens documents qui imposaient un
recul). Elle propose donc un recul des constructions permettant de conserver des espaces ouverts et non bâtis.
082 Concernant les emprises au sol :
Le choix a été fait de ne pas en imposer en zone « UA » et « UB » : en zone « UA » pour permettre de respecter des
formes urbaines plutôt denses et occupant l’espace au sol (souvent des constructions sur la totalité ou presque de
la parcelle) et en zone « UB » pour ne pas limiter la constructibilité de ces secteurs centraux bien desservis par les
équipements.
La zone « UC » possède un CES de 30% pour respecter les caractéristiques des tissus existants et garder le caractère
verdoyant des communes tout en permettant une densification de ces tissus pavillonnaires.
La zone « UD » qui n’a pas pour objet de se densifier possède un CES de 15% pour les nouvelles constructions. Il est
de 25% en cas d’extension afin de permettre aux constructions existantes de s’agrandir légèrement. L’objectif prin-
cipal est de ne pas accueillir de nouveaux logements, mais de permettre aux constructions existantes d’évoluer.
Concernant les pourcentages d’espaces verts
La philosophie conserve le même principe de graduer les règles mais dans le sens inverse des règles de construc-
tions.
Dans les tissus existants, il existe déjà aujourd’hui des différences très marquées en ce qui concerne la végétalisation
des espaces extérieurs : les zones « UA » possèdent très peu d’espaces verts, les espaces libres étant plutôt minéra-
lisés, alors qu’à l’extrême les zones « UD » sont très végétalisées. L’objectif de ces pourcentages est de conserver le
fond vert des différentes zones tout en permettant plus de densification dans les zones centres (d’où le pourcentage
de 20%) et moins de densification dans les zones excentrées (d’où le pourcentage de 40%).
TABLEAU DE SYNTHÈSE DES RÈGLES DE CONSTRUCTIBILITÉ DES ZONES MIXTES :
ZONES Implantation / aux voies Implantations / aux limites sépara-
tives
CES (coefficient
d’emprise au sol)
% d’Espaces
Verts
UA Ligne d’implantation ou
sur limite Ou / à l’exis-
tant
Libre. Privilégié sur limite si existant Sans Sans
UB /
1AUb
Jusqu’à la limite et cohé-
rent avec l’existant +re-
cul de 5m pourra être
exigé pour sécurité des
accès
sur limite toute hauteur si existant
sur limite
ou sur limite (H maxi 7m sur limite)
ou D ≤ H/2 et 3m mini
Sans 20% (dont 10%
de pleine terre)
UC /
1AUc
Libre
+recul de 5m pourra
être exigé pour sécurité
des accès
sur limite toute hauteur si existant
sur limite
ou sur limite (H maxi 7m sur limite)
ou Limite (H maxi 4m sur limite) ou
D ≤ H/2 et 3m mini
0,30 30% (dont 20%
de pleine terre)
UD Recul de 5 m mini D ≤ H/2 et 3m mini 0,15 extension 0,25 40% (dont 30%
de pleine terre)
Concernant les stationnements : quantités requises pour les habitations et dispositions particulières
Les règles de stationnements imposées dans ces zones répondent à la situation du territoire (notamment en ce qui
concerne sa desserte par les transports en commun) et aux réalités des tissus concernés.
083 Explication des choix et justifications
Ces règles varient peu du fait d’une homogénéité des problématiques, elles sont simplement adaptées aux surfaces
moyenne des logements estimées en fonction du zonage : plus petits dans les parties centrales qui vont compter
des collectifs et plus grands dans les hameaux excentrés qui accueilleront plus probablement des villas individuelles.
Le règlement impose donc : 1 pl / 60m2 de surfaces de plancher dans les zones UA / UD et 1 pl / 50m2 en zones UB
/ UC / 1AUb et 1AUc.
La volonté est la suivante :
Mise en œuvre de la règle 1 pl mini / tranche de 60 m2 de surface de plancher :
Pour une construction ≤ 90 m2 : 1 place
Pour une construction entre 91 et 149 m2 : 2 places
Pour une construction ≥ 150 m2 : 3 places
Mise en œuvre de la règle : 1 pl mini / tranche de 60 m2 de surface de plancher
Pour une construction ≤ 75 m2 : 1 place
Pour une construction entre 76 et 124 m2 : 2 places
Pour une construction ≥ 125 m2 : 3 places
Zones UA :
Surface moyenne estimé des logements : 80 m2
Comme ce sont souvent des secteurs contraints pour le stationnement, la volonté est d’imposer une
moyenne de 1 place / logement
Zones UB, UC, 1AUb et 1AUc :
Surface moyenne estimé des logements : 100m2
Objectif : tendre vers 2 pl / lgt
Zones UD :
Surface moyenne estimé des logements : 140m2
Objectif : tendre vers 2 pl / lgt
Dans toutes les zones :
1 place par logement locatif social comme le prévoit la loi
Dispositions particulières zones U mixtes :
Des dispositions particulières existent dans la zone UA (tissu ancien) dans l’objectif de faciliter la réhabilita-
tion dans des secteurs souvent contraints en termes de surfaces disponibles et libres.
Dans les zones UA et UB, afin de faciliter la mutualisation en cas de présence de stationnements disponibles
à proximité des futures opérations et de permettre plus de densification (les surfaces non utilisées pour les
stationnements peuvent servir à construire), le règlement prévoit que les places puissent être réalisées en
dehors du tènement.
Cette possibilité n’est pas offerte dans les zones UC et UD : en effet, d’une part ce sont des secteurs dans
lesquels les stationnements disponibles à proximité des opérations sont très peu présents (pavillonnaires
parfois très excentrés), d’autre part, la gestion des stationnements sur le terrain support du permis fait
partie des contraintes qui induisent le niveau de densification possible, enfin les opérations seront de plus
petite taille que dans les zones UA et UB et ne nécessiteront pas un nombre de places importants (plutôt
permis individuels ou petits lotissements).
Dispositions particulières zones 1AUb et 1AUc :
Les dispositions particulières de ces zones sont adaptées au fait qu’elles ne sont aujourd’hui pas bâties et
qu’elles s’aménageront sous forme d’une opération d’aménagement d’ensemble qui pourra traiter globale-
ment la problématique des stationnements à l’échelle de l’opération.
Le règlement prévoit donc des places visiteurs à partir de 5 logements (1 place visiteur pour 3 logements).
084 II – 2 - CHAPITRES 8 ET 12 - DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES ET ZONE A URBANISER EQUIPEMENTS
La zone urbaine équipements est une zone urbaine destinée à accueillir les constructions à usage d’équipements
publics ; Elle comprend une sous-zone « UEs » zone de services et d'activités liés à la S.N.C.F. concernant les terrains
affectés au domaine ferroviaire et bordant la ligne T.G.V. Sud-Est.
Ces zones spécifiques ont pour vocation de ne pas induire en erreur sur leur vocation propre. Il ne s’agit pas de
zones mixtes (comme les autres zones « UA », « UB », « UC » ou « UD » du PLUi) qui sont destinées à accueillir la
diversité des fonctions urbaines.
Ces zones « UE » ne pourront accueillir que des destinations de constructions liées aux équipements d’intérêt col-
lectif. (Sauf les logements sous condition qu’ils soient directement nécessaires à des constructions relevant d’éta-
blissements d'enseignement, de santé et d'action sociale) ;
Elles sont d’ailleurs plutôt situées sur des secteurs excentrés ou en périphérie de l’enveloppe urbaine constituée.
Ainsi le règlement est globalement plutôt permissif sur cette zone comme il l’est par ailleurs pour les équipements
publics dont les spécificités en termes de programmes nécessitent de la souplesse règlementaire.
La hauteur maximale des constructions ne pourra dépasser 19 mètres hors tout (les besoins pour ces équipements
étant très spécifiques, la hauteur est adaptée).
Afin de s’adapter aux spécificités des programmes, il n’est pas fixé de CES et les règles de stationnement devront
répondre aux besoins.
Les mêmes prescriptions qualitatives que pour les autres zones s’appliquent aux futurs stationnements. Les quan-
tités sont à adapter mais l’intégration et la qualité sont exigées.
II – 3 - CHAPITRES 9 ET 14 - DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES ET A URBANISER activités
La zone urbaine activités est une zone urbaine destinée à accueillir les constructions à usage d’activités écono-
miques.
Elles se décomposent en deux zones selon leurs vocations dominantes respectives et selon la nature des activités
qu’elles peuvent accueillir :
Une zone UIa (activités artisanales) correspondant à des zones d’activités destinées à recevoir l’implantation
de locaux artisanaux qui ne peuvent être localisées dans le tissu urbain mixte ainsi que des sites industriels
de production de petit envergure
Une zone UId (activités industrielles) correspondant à des zones d’activités à dominante industrielle et pro-
ductive (non compatibles avec la proximité de l’habitat) destinées principalement à l’accueil d’établissement
de production.
Les zones à urbaniser « 1AUia » et « 1AUId » sont des secteurs destinés à être ouvert à l’urbanisation à dominante
d’activités économiques. La vocation des zones 1AUia correspond à celle de la zone UIa et celle de la zone 1AUid à
celle de la zone UId.
Leur localisation s’appuie sur l’urbanisation existante et vient conforter les zones « UI » afin de permettre
leur extension.
Elles possèdent les mêmes règles d’implantation ou de stationnement que les zones urbaines mixtes leur
correspondant (le règlement de la zone UIa pour la zone 1AUIa et le règlement de la zone UId pour la zone
1AUId) mais à la condition que pour chaque zone, les constructions autorisées soient réalisées sous forme
d’une opération d’aménagement d’ensemble et respectent les conditions d’aménagement définies par les
Orientations d’Aménagement et de programmation.
085 Explication des choix et justifications
- Les constructions, usages des sols et activités interdites et celles soumises à conditions particulières
La zone urbaine activités « UI » est une zone urbaine destinée à accueillir les constructions à usage d’activités éco-
nomiques. Elles peuvent accueillir les fonctions nécessaires au confortement et au développement des activités éco-
nomiques, notamment : la restauration, les bureaux et locaux accueillant du public des administrations publiques
ou de leurs délégataires, les locaux techniques et industriels des administrations publiques ou de leurs délégataires,
les commerces de gros, les bureaux, les industries et les entrepôts (certains sous conditions d’autres non).
Elle comprend 2 sous-secteurs dans lesquels des constructions ou occupations du sol sont interdites ou autorisées
l’une par rapport à l’autre selon l’objectif et les enjeux de ces zones :
Les zones UIa et UId peuvent accueillir les mêmes activités, ce sont les règles de surface qui varient.
L’objectif est d’inciter les activités artisanales à s’installer dans les zones UIa et les activités industrielles (plus nui-
santes et plus importantes en termes de taille à s’installer dans les zones UId).
Indépendamment du zonage, la question de l’artisanat et du commerce de détail dans ces zones est également
règlementé dans ce même chapitre de la même manière que dans les zones mixtes à savoir par le biais de périmètre
d’implantation commerciale et de centralité commerciale.
Au-delà des constructions autorisées ou interdites dans cette zone et ses sous-secteurs, les autres règles leur sont
communes.
- Les implantations
Les zones d’activités ont la caractéristique d’accueillir le plus souvent des volumes conséquents qui même s’ils sont
en lien avec la taille de la zone ne peuvent être collés les uns aux autres pour des raisons de sécurité, de circulation
et d’impact paysager et urbain. C’est pourquoi il est demandé un recul minimum systématique de 5m par rapport
aux emprises publiques, le respect d’un recul équivalent à la moitié de la hauteur du bâtiment sans pouvoir être
inférieur à 5 mètres sur les limites séparatives et la mention d’une distance qui pourra être imposée entre 2 bâti-
ments sur un même terrain.
Des dérogations sont possibles si les problématiques liées au feu sont prises en compte.
Il n’est pas fixé de CES maximum dans ces zones afin de permettre et d’encourager leur densification, que ce soit
pour les terrains encore disponibles ou pour une ré-urbanisation de terrains déjà bâtis.
La qualité paysagère ou la fonction de respiration de ces espaces est garantie par l’instauration d’un « coefficient de
biotope » de 0.2 dans ces zones (voir chapitre 4 du règlement).
- Les hauteurs
Comme pour les emprises au sol, dans les zones UIa et UId, les hauteurs sont règlementées pour encourager les
activités artisanales à s’installer dans les zones UIa et les activités industrielles dans les zones UId. Ainsi le règlement
prévoit une hauteur maximale pour les industries et les entrepôts en zone 1AUIa (les activités industrielles du BTP
ne seront pas freinées par ces hauteurs, les industries plus facilement). Dans la zone UId ce sont uniquement les
entrepôts dont la hauteur est limitée afin de ne pas encourager la logistique sur le territoire et de favoriser l’industrie
de taille plus importante porteuse d’emplois.
086 II – 4 - CHAPITRES 10, 11, 12, 13 ET 14 - DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES A URBANISER :
LES ZONES « AU »
Rappel de l’article R151-20 du Code de l’Urbanisme : Les zones à urbaniser sont dites " zones AU ". Peuvent être
classés en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation. Lorsque les voies ouvertes au public
et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone
AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone et que
des orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions
d'aménagement et d'équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération
d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par
les orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement.
Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à
la périphérie immédiate d'une zone AU n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter
dans l'ensemble de cette zone, son ouverture à l'urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision
du plan local d'urbanisme comportant notamment les orientations d'aménagement et de programmation de la zone.
Le PLUi distingue donc deux types de zones à urbaniser :
Celles dont les réseaux n’ont pas une capacité suffisante : Les zones à urbaniser « 2AU »
CHAPITRE 10 DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES À URBANISER
Les zones « 2AU » sont plutôt destinées à accueillir une urbanisation mixte (à dominante d’habitat) et les zones
« 2AUi » destinées à accueillir des activités économiques.
Leur ouverture à l'urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme
comportant notamment les orientations d'aménagement et de programmation de la zone. Il est précisé que cer-
taines zones sont concernées par la présence de risques naturels (zones rouges identifiées au plan graphique 4.2.3).
Leur ouverture à l’urbanisation ne sera rendue possible que sous réserve d’une étude complémentaire permettant
de justifier de la gestion du risque.
Le règlement ne propose des règles que pour le chapitre concernant les destinations des constructions, usage des
sols et nature des activités autorisées ou interdites afin de gérer les existants ou d’autoriser les ouvrages techniques
ou les équipements d’infrastructure et de réseaux. Rien d’autre n’étant autorisé, il n’est pas nécessaire d’imposer
des règles pour les autres chapitres du règlement.
Celles dont les réseaux ont une capacité suffisante :
CHAPITRES 11 et 12 : DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES À URBANISER
Les zones à urbaniser « 1AUb » et « 1AUc » sont des secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation, à vocation
dominante d'habitat et correspondant à des densités différenciées.
Elles font l’objet du chapitre 11 du règlement du PLUi.
Leurs règles sont expliquées dans le chapitre qui explique les règles des zones urbaines mixtes puisque ce sont les
mêmes règles d’implantation que ces zones.
Les zones à urbaniser « 1AUi » sont des secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation, à vocation d’activités éco-
nomiques. Elle comprend des sous-secteurs « 1AUia » et « 1AUid » en fonction de la vocation dominante de la zone,
artisanale ou industrielle.
Elles font l’objet du chapitre 12 du règlement du PLUi.
Leurs règles sont expliquées dans le chapitre qui explique les règles des zones urbaines activités puisque ce sont les
mêmes règles d’implantation que ces zones.
087 Explication des choix et justifications
II – 5 – CHAPITRES 13 et 14 : DISPOSITIONS COMMUNES AUX ZONES AGRICOLES ET NATURELLES
Dans les zones A et N, le règlement autorise le changement de destination des constructions identifiées au règle-
ment graphique au titre de l’article L 151-11 2° et prévoit les conditions de ce changement : « à condition de ne pas
compromettre l'activité agricole ou la qualité paysagère du site. Les nouvelles destinations autorisées sont l’habita-
tion (comprenant les sous-destinations logement et hébergement) et la restauration et seront accordées sous ré-
serve de l’accord de la CDPENAF ».
Ces changements ont été sélectionnés :
- Parce que les bâtiments étaient situés dans des secteurs non grevés de contraintes environnementales
fortes ou non soumis à des risques naturels importants ;
- Permettait souvent la mise en valeur et la sauvegarde de constructions intéressantes du point du vue de
l’intérêt patrimonial (mais les bâtiments ne doivent pas être à l’état de ruine).
- Permettait de répondre à l’enjeu du PADD qui prévoit le développement touristique en ouvrant les possibi-
lités de destination à l’hébergement et à la restauration.
- Satisfont aux conditions minimum d’équipement et de réseaux : accessibilité satisfaisante, alimentation en
eau potable (raccordé au réseau public de distribution d'eau potable par une conduite de caractéristiques
suffisantes suivant le règlement de service eau potable en vigueur sur la commune), électricité assurée,
traitement des eaux usées et de pluie possible.
Par ailleurs, ces zones ne sont pas règlementées en termes de stationnement à part de sensibiliser à la réponse aux
besoins.
CHAPITRE 13 : DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES AGRICOLES
Rappel de l’article R151-22 du Code de l’Urbanisme : « Les zones agricoles sont dites " zones A ". Peuvent être classées
en zone agricole les zones de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biolo-
gique ou économique des terres agricoles. »
1 zone agricole : « A » sans contraintes, 1 zone « Ai » inconstructible.
Dans la zone A, les utilisations possibles du sol soumises à conditions sont limitées. Elles permettent essentiellement
les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole, la gestion des habitations existantes (en défi-
nissant ce qui est autorisé, les conditions et distances d’implantations et d’emprise de ces éléments (annexes ou
piscines notamment)), et des futures habitations liées aux exploitations agricoles ainsi que des occupations spéci-
fiques telles que les abris pour animaux ou encore les cabanes de pêche afin de prévoir des règles précises, cohé-
rentes sur l’ensemble du territoire et qualitatives répondant à une demande importante sur le secteur.
La zone Ai est une zone inconstructible y compris pour l’agriculture dans le but de prévenir de potentiels conflits de
voisinage. Elle est restreinte sur le territoire et ne concerne que des secteurs où une logique d’extension des centres
des communes (au-delà des 12 ans du PLUi) est réalisable en cas de besoin.
Dans les deux zones, pour la hauteur maximum un distinguo est fait pour les bâtiments liés à l’exploitation avec 12
m maximum (besoins spécifiques) et pour les bâtiments liés à l’habitation (dans la mesure des possibilités autorisée)
avec 8.50m (4m pour les annexes afin d’intégrer au mieux les constructions dans l’environnement et de limiter leur
impact).
CHAPITRE 14 : DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES NATURELLES
Rappel de l’article R151-24 du Code de l’Urbanisme :
« Les zones naturelles et forestières sont dites « N ». Peuvent être classés en zone naturelle et forestière, les zones
de la commune, équipées ou non, à protéger en raison :
1° Soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de
vue esthétique, historique ou écologique ;
2° Soit de l'existence d'une exploitation forestière ;
3° Soit de leur caractère d'espaces naturels ;
4° Soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles ;
088 5° Soit de la nécessité de prévenir les risques notamment d'expansion des crues. »
1 zone naturelle : « N » correspondant à la zone naturelle générale.
Dans la zone N, les utilisations possibles du sol soumises à conditions sont limitées. Elles permettent essentielle-
ment les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole et forestière, la gestion des habitations
existantes (en définissant ce qui est autorisé, les conditions et distances d’implantations et d’emprise de ces élé-
ments, annexes ou piscines notamment), ainsi que des occupations spécifiques telles que les abris pour animaux
ou encore les cabanes de pêche afin de prévoir des règles précises, cohérentes sur l’ensemble du territoire et qua-
litatives, répondant à une demande importante sur le secteur.
Si les règles de la zone N admettent les constructions agricoles, elles sont tout de même moins permissives qu’en
zone A puisque la zone N n’autorise pas les habitations liées à l’exploitation agricole et que la hauteur des construc-
tions n’est pas plus importante pour les bâtiments agricoles, qui doivent trouver leur place préférentiellement dans
la zone A.
La hauteur maximum autorisée est de 8.50m pour tous les types de constructions hors lignes « HTB » afin d’intégrer
au mieux les constructions dans l’environnement naturel et de limiter leur impact.
3. Dispositions applicables au Titre VI : STECAL
Conformément aux possibilités offertes par l’article L. 151-13 du Code de l’Urbanisme, les zones A (Agricole) et N
(Naturelle) comprennent également des STECAL répartis par types selon leur vocation :
STECAL DE TYPE E : activité équestres
STECAL DE TYPE A : activités
STECAL DE TYPE C : cabanes chasse et abris
STECAL DE TYPE T : tourisme et loisirs
STECAL DE TYPE J : jardins familiaux
Chacun d’entre eux répond à un (ou des projets) spécifiques identifiés par les collectivités et possède donc un règle-
ment adapté et répond à plusieurs enjeux du PADD :
Orientation 2 : S’appuyer sur les atouts du territoire pour conforter l’attractivité : 1 - Consolider l'attractivité écono-
mique et le rayonnement du territoire, en particulier pour les STECAL activités
Orientation 2 : S’appuyer sur les atouts du territoire pour conforter l’attractivité : 2 : Maintenir et soutenir la dyna-
mique agricole et sylvicole : en identifiant précisément les secteurs de STECAL afin de ne pas gêner l’activité agricole
Orientation 2 : S’appuyer sur les atouts du territoire pour conforter l’attractivité : 3 : Préserver la qualité du cadre de
vie, en permettant notamment l’implantation ou le confortement d’activités touristiques tournées vers la mise en
valeur des sites ou de jardins familiaux
Orientation 2 : S’appuyer sur les atouts du territoire pour conforter l’attractivité : 4 : Développer l'attractivité touris-
tique et de loisirs en capitalisant sur la qualité du cadre de vie : les STECAL sont une des principales mesures per-
mettant la réalisation de projets touristiques et valorisation des activités liées à la chasse par exemple
089 Explication des choix et justifications
STECAL DE TYPE E : activités équestres : 4 STECAL
Ces STECAL concernent soit des activi-
tés équestres déjà existantes qui sou-
haitent pouvoir conforter voire déve-
lopper leur activité, soit des activités à
créer.
Certains sont concernés par des
risques naturels, la faisabilité des pro-
jets sera donc à étudier au cas par cas.
Elles permettent un développement
touristique intéressant autour de la
présence animale donc de la néces-
saire localisation sur de grands es-
paces agricoles ou naturels permet-
tant de répondre au besoin des tène-
ments importants.
Les équipements nécessaires à cette
activité créent surtout de l’emprise au
sol (les manèges à chevaux peuvent
aisément occuper 1000m2, d’où la
possibilité d’aller jusqu’à 2000m2
d’emprise au sol).
Les autres constructions nécessaires ont une emprise moins importante, la surface de plancher autorisée est
donc limitée à 150m 2 .
Les PLUi créent seulement 4 STECAL destinés à cette activité sur les 13 communes du territoire. Leurs surfaces
sont adaptées aux besoins spécifiques et ne représentent qu’une part minime des surfaces des zones agri-
coles.
La plupart de ces activités existent déjà et les terrains sont occupés soit par les manèges existants, soit par
l’activité équestre, ce ne sont déjà plus des terres agricoles exploitées. Les droits à construire permettront de
couvrir ces manèges par exemple ou de créer quelques bâtiments supplémentaires sur les tènements sup-
ports de l’activité.
Ils ne remettent pas en cause la préservation de l’activité agricole et des terres nécessaires sur le territoire.
090 Le STECAL de Tramolé : une activité existante. Parcelles déjà occupées et une ferme identifiée comme patri-
moine bâti à préserver.
Le STECAL de Lieudieu :
091 Explication des choix et justifications
Châtonnay : activité existante (surface du STECAL 17 057 m2 ) située à proximité du centre-bourg de la com-
mune. Il s’agit de conforter une activité par un projet d’activités équestre, de création de box, des bâtiments
de stockage nécessaires et d’abris touristiques.
Châtonnay : activité existante (surface du STECAL : 50 747m 2 ), projet de création d’une balnéothérapie
équestre. Le site est déjà entouré d’une piste pour les chevaux, les aménagements prévus sont localisés à
l’intérieur de cette piste. La plupart sont d’ailleurs peu impactants car il s’agit de prés. Les aménagements
n’ont donc pas d’imapct sur les terres agricoles à proprement parlé et ils sont respcetueux de
l’envrionnement.
092 Projet :
093 Explication des choix et justifications
STECAL DE TYPE A : activités (9 sites)
Il s’agit d’activités exis-
tantes localisées soit
dans la zone agricole,
soit dans la zone natu-
relle, et pour les-
quelles la volonté poli-
tique est de ne pas af-
ficher de développe-
ment marqué. Il s’agit
de permettre aux en-
treprises de s’agrandir
si besoin et éventuel-
lement à de nouvelles
constructions de venir
s’implanter à condi-
tion qu’elle soit en lien
avec l’activité exis-
tante.
Les droits affectés à
ces STECAL sont limi-
tés à une emprise au
sol de 50% maximum
pour les nouvelles
constructions pouvant
aller jusqu’à 70% en
cas d’extension. La
hauteur est conforme
à celle existante (no-
tamment en cas d’ex-
tension) ou limitée à
8m.
En outre, les nouvelles constructions ne peuvent s’implanter à plus de 20m des existantes.
Aucun de ces STECAL ne remet en cause la préservation de l’activité agricole et des terres nécessaires. La
dimension des STECAL dépend de l’activité existante : la taille de l’entreprise et du terrain qu’elle occupe.
Pour les plus grandes :
Le STECAL de Beauvoir : 9 700 m 2
094 Les STECAL de Villeneuve-de-Marc : 5 801 et 8 016 m 2
095 Explication des choix et justifications
STECAL DE TYPE C : cabanes chasse et abris (3 sites)
3 sites au total de 625 à 1500m2.
Ces STECAL correspondent à une spécificté
du territoire où l’activité liée à la chasse est
très développée. Ces abris servent égale-
ment aux randonneurs et sont nécessaires
au développement de cette activité sur le ter-
ritoire.
Les droits à construire sont extrêmement li-
mités : 1 seul abri par unité foncière, emprise
au sol maximum de 30m2, hauteur 5m.
Ces STECAL sont de taille et de capacité d’ac-
cueil limités et ne remettent pas en cause la
fonction agricole sur le territoire.
Ils permettent le maintien d’une pratique
très développée et spécifique du territoire.
096 STECAL DE TYPE T : tourisme et loisirs (3 sites)
3 sites font l’objet de STECAL à voca-
tion touristique.
Le maintien et le développement de
ces activités est très important pour
la valorisation du territoire et pour
la diversité des accueils proposés. Il
existe en effet une offre hôtelière
très limitée et ce sont ces sites tou-
ristiques et de loisirs qui répondent
à la demande en termes d’héberge-
ment saisonnier.
La plupart sont déjà existants, il
s’agit de conforter ces activités.
La taille des STECAL varie de 3000 à
5400 m2 environ.
Les droits à construire sont assez li-
mités dans ces STECAL n’autorisent
que 150m2 d’emprise au sol pour
les nouvelles constructions et 5m de
hauteur maximum.
097 Explication des choix et justifications
Le STECAL de Villeneuve-de-Marc : situé dans une propriété existante comprenant déjà une activité de type restau-
ration traiteur, le projet consiste en la création d’hébergements type HLL et des parkings nécessaires à ce nouvel
accueil touristique. Les terrains concernés sont déjà en partie aménagés (parkings existants), les extensions sont
situées autour des constructions existantes et ne remettent pas en cause l’activité agricole ou les espaces naturels
de la commune.
Projet :
Périmètre
Arrêt du PLUi
Périmètre
Approbation du PLUi
098 Avis du CAUE sur le projet :
099 Explication des choix et justifications
Descriptif du projet :
100 101 Explication des choix et justifications
STECAL DE TYPE J : jardins familiaux
1 seul STECAL sur la
commune de Ville-
neuve-de-Marc con-
cernant un petit ter-
rain au croisement de
2 voies en limite d’ur-
banisation dans lequel
la commune prévoit la
réalisation de jardins
familiaux. Les droits à
construire et la taille
du STECAL sont extrê-
mement limités :
15m2 d’emprise au sol
dédiés à cette fonction
unique et 3.5m de
haut. La taille du STE-
CAL est de 1140m2 (la
taille de la parcelle
concernée).
Synthèse des STECAL :
REGION ST
JEANNAISE
Commune
Destination n°plan TYPE STECAL SURFACE STECAL ZONE PLUI RISQUES parcelles Environnement
Artas Cabane de chasse 13 C 625 N NR A 580, A572
Artas équipement de loisirs et de tourisme 12 T 3068 A NR E3, E4, E7 proche ZH
Beauvoir Activités existante 49 A 2370 A I1 AL 367, 372, 373
Beauvoir Activités existante 50 A 9760 A 0 AL 291, 289
Chatonnay Abri de randonneur / chasse 19 C 1571 N V1 E 252
Chatonnay projet création centre équestre et gîte 20 E 1102 N V1 AT 48, 49, 50
Lieudieu Activités existantes : garage auto 55 A 3377 A 0 A 453, 525
Lieudieu Centre équestre (équithérapie et hébergement) 5 E A NR B 496, 500, 501, 518
Saint Agnin sur Bion activité existante : casse auto 63 A 4623 A 0 A 218
Sainte Anne sur
Gervonde Abri randonneur / chasse 16 C 1008 A V1 (en partie) B 347, B1096
Savas Mépin activité existante 61 A 3242 A 0 ZC 153
Tramolé Centre equestre + chbre d'hotes 15 E 879 A 0 C 195
Tramolé accueil restauration ferme 14 T 5801 A 0 C 208, 209
Villeneuve de Marc activité existante extension hangar 40 A 5801 A NR B 58
Villeneuve de Marc activité existante extension hangar 41 A 879 A NR B 234, 873
Villeneuve de Marc activité existante extension 66 A 646 N NR A 220 CORRIDOR
Villeneuve de Marc activité existante extension 67 A 363 N NR E 341 proche ZH
Villeneuve de Marc jardins familiaux 68 J 1140 A NR A1196
Villeneuve de Marc camping création nvx hébergements 42 T env.5400 N NR A 103, 617
102 4. Les autres dispositions règlementaires
4.1. Justification des emplacements réservés et servitudes
Préambule
La mise en œuvre de certains projets nécessite parfois de préserver le foncier de toute nouvelle construction qui
pourrait rendre plus onéreuse ou compromettre la réalisation future du projet. C’est pourquoi, le code de l’urba-
nisme met à disposition des porteurs de projets des outils permettant de préserver le foncier dans l’attente de leur
mise en œuvre. Il s’agit :
Des emplacements réservés : en effet l’article L151-41 du Code de l’Urbanisme prévoit que : « Le règlement peut
délimiter des terrains sur lesquels sont institués :
1° Des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics dont il précise la localisation et les caractéristiques ;
2° Des emplacements réservés aux installations d'intérêt général à créer ou à modifier ;
3° Des emplacements réservés aux espaces verts à créer ou à modifier ou aux espaces nécessaires aux continuités
écologiques ;
Le Code de l’urbanisme donne également la possibilité de définir des ER pour la mixité sociale. Ces ER sont traités
dans le chapitre relatif à la mixité sociale. (4° Dans les zones urbaines et à urbaniser, des emplacements réservés en
vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu'il définit).
Le tracé et le contour de l’emplacement réservé doivent être définis précisément en fonction du projet. Pour chaque
emplacement réservé, il doit être défini l’objet de l’ER, ses principales caractéristiques et le bénéficiaire. Sur l’emprise
grevée par l’emplacement réservé, toute construction nouvelle sera interdite à l’exception :
De la construction pour laquelle l’emplacement a été réservé ;
Des constructions temporaires.
En contrepartie, les propriétaires d’un bien grevé par un emplacement réservé peuvent mettre le bénéficiaire de l’ER
en demeure d’acquérir leur bien : c’est le droit de délaissement. Un refus du bénéficiaire entraine automatiquement
l’inopposabilité de l’ER.
Des servitudes de localisation
La servitude de localisation est également définie à l’article L.151-41 du Code de l’urbanisme qui prévoit que « dans
les zones urbaines ou à urbaniser, le règlement peut instituer des servitudes consistant à indiquer la localisation
prévue et les caractéristiques des voies et ouvrages publics, ainsi que les installations d’intérêt général et les espaces
verts à créer ou à modifier en délimitant les terrains qui peuvent être concernés par ces équipements ».
Outil un peu plus souple que l’emplacement réservé, la servitude de localisation permet de préserver le foncier pour
des projets dont la localisation n’est pas encore connue de manière précise.
Ainsi, pour chaque servitude de localisation, sont délimités les terrains susceptibles d’accueillir le projet. Les carac-
téristiques et le bénéficiaire du projet doivent être précisés. Sur l’emprise de la servitude de localisation, toute nou-
velle construction peut être interdite si elle empêche la réalisation future du projet relatif à cette servitude.
En contrepartie, comme pour les emplacements réservés, les propriétaires des parcelles impactées par une servi-
tude de localisation bénéficient d’un droit de délaissement.
Ces emplacements réservés et servitudes de localisation sont reportés sur les documents graphiques 4.2.1 et 4.2.2
(pour les communes concernées) ainsi que dans les carnets de plans pièce 4.2.6 qui comporte, outre la localisation
et le tracé des ER et des SL, le tableau précisant leur numéro, leur surface, leur bénéficiaire et leur objet.
Le PLUi de la région Saint-Jeannaise compte au total 154 emplacements réservés et 1 servitude de localisation. Leurs
objets sont variés et permettent de traduire plusieurs orientations du PADD.
103 Explication des choix et justifications
Pour répondre à l’orientation du PADD qui prévoit de « Faciliter la mobilité des habitants » par des emplacements
réservés de différentes vocations :
… pour la sécurisation, l’amélioration ou l’élargissement des voiries et carrefours existants
Ces ER permettent à la collectivité d’acquérir les parties de parcelles nécessaires à l’élargissement de rues ce qui
permet l’aménagement de trottoirs, la création d’infrastructures sécurisées pour les vélos.
Dans de nombreux cas, ces ER ont pour vocation de poursuivre les acquisitions foncières engagées depuis de nom-
breuses années.
Ils peuvent aussi remplacer les lignes de reculs inscrites dans certains documents d’urbanisme sur des bandes de
terrains que la collectivité a besoin d’acquérir pour des raisons fonctionnelles la plupart du temps.
Il peut s’agir :
De besoins d’élargissement pour sécurisation des déplacements modes doux,
De besoins d’élargissement pour de stockage de la neige,
De besoins d’élargissement pour le passage d’engins agricoles ou de déneigement
D’aménagement ou modifications de carrefours (ER très fréquent)
.... pour la création de voiries : il s’agit d’accès zones à urbaniser, maillages, nouveaux quartiers, automobile, piétons
/ cycles…
… pour des parkings et du stationnement. Il peut s’agir :
De voies nouvelles à créer dans le cadre de projets d’aménagement, notamment pour désenclaver ces zones à
urbaniser
De voies nouvelles permettant de renforcer le maillage viaire de certains quartiers en définissant de nouvelles
rues ou liaisons douces à travers de grands ilots.
De voiries de contournement (déviations) en périphérie des centres-bourgs
De projet associant une voirie automobile et modes doux permettant également d’ouvrir ces futurs quartiers
avec des perméabilités piétonnes.
Certains ER ont été définis sur des voies privées existantes ayant une certaine importance pour les déplacements
à l’échelle d’un quartier ou d’un village. La collectivité souhaite les acquérir afin de préserver le maillage viaire de
desserte des secteurs concernés. Ils peuvent, a minima, servir aux maillages piétons.
Pour répondre aux orientations du PADD qui prévoient de :
- Préserver la quantité et la qualité de l'eau potable distribuée
- S'assurer que le développement s'appuie sur des capacités d'assainissement adaptées à la préservation des
ressources
- Gérer les eaux pluviales en préservant les milieux récepteurs et en prévenant les risques
- Prévenir les risques naturels et technologiques
- Prévenir les nuisances.
Emplacements réservés pour la gestion et l’amélioration des réseaux : d’eaux pluviales (bassins, fossés), d’eaux usées
(réseaux, STEP, bassins), de lutte contre les risques (ouvrages de protection), de défense incendie (équipements),
d’alimentation en eau potable (adduction, réseaux).
104 Il peut s’agir :
De bassins de rétention ou fossés pour la gestion des eaux pluviales ou de la lutte contre les risques d’inondation
au cœur de futures opérations d’aménagement lorsque les localisations peuvent être prévues ou sur tout autre
terrain identifié dans la commune.
Création accès réserve incendie
Extension de station d’épuration
Création du système de traitement des eaux usées
Extension du réseau de collecte des eaux pluviales
Pour répondre à l’orientation du PADD qui prévoit de « Développer un socle satisfaisant d'équipements, de ser-
vices... », le PLUi comporte :
Des emplacements réservés pour des équipements publics : équipements de superstructures, scolaires, sociocultu-
rels, de terrains de sports, ou l’extension de cimetières.
Des emplacements réservés pour des aménagements urbains / créations de places ou d’espaces publics
Toutes les communes, quelle que soit leur taille et en fonction de leur rôle dans la hiérarchie du territoire, ont pu
inscrire des ER pour assurer un déploiement des équipements publics sur l’ensemble du territoire de manière équi-
librée.
Il peut s’agir :
D’extensions de cimetière (souvent des ER déjà inscrits dans les documents d’urbanisme existants. Ces réserves
sont souvent soumises à des pressions foncières importantes au vu de leur localisation, il est donc important de
les préserver)
D’extensions ou créations d’équipements de superstructures tels que les écoles, équipements socio-culturels,
terrains de sports, animation, locaux techniques, etc,….répondant aux nouveaux besoins liés à l’augmentation
des populations attendues sur certaines communes. Ils sont inscrits soit dans des zones d’urbanisation future et
participent ainsi à la composition d’ensemble du futur quartier, soit sur des terrains isolés en zone U.
Des emplacements réservés pour des équipements d’infrastructures tels que des espaces publics, des parcs ou
des places (programmes mixtes souvent incluant des stationnements également) afin d’améliorer les espaces
communs offerts aux habitants
1 ER pour un abri de chasse / randonneurs
Pour répondre à l’orientation du PADD qui prévoit de « Développer des alternatives à la voiture individuelle »
Emplacements réservés pour l’amélioration des transports en commun (création abri bus)
Emplacements réservés pour des cheminements piétons ou modes doux (dont les aménagements de trottoirs)
Servitudes de localisation pour liaison piétonne
Indépendamment des élargissements de voiries ou des créations de trottoirs un certain nombre d’ER ont pour vo-
cation de créer des maillages pour les modes doux que ce soit à l’intérieur des tissus urbanisés (pour faciliter les
déplacements vers des équipements ou de pôles de commerces par exemple) ou en dehors de ces espaces pour
une fonction plus ludique de promenade.
Pour répondre à l’orientation du PADD qui prévoit de « Développer l'attractivité touristique et de loisirs en capitali-
sant sur la qualité du cadre de vie » :
Emplacements réservés pour le développement touristique : zones de loisirs, espaces ludiques.
105 Explication des choix et justifications
Il peut s’agir :
Du développement de zones touristiques
D’équipements sportifs ou de loisirs
Complémentarité des ER et des SL (servitudes de localisation) avec les orientations d’aménagement et de program-
mation
Les dispositions des orientations d’aménagement et de programmation sectorielles s’inscrivent en complémentarité
avec les emplacements réservés et les servitudes de localisation.
En effet, certaines OAP peuvent identifier des voies ou espaces publics à créer ou à conforter, des équipements
publics ou des espaces verts à aménager en fonction de leur parti d’aménagement respectif. Ces éléments peuvent
être traduits dans la partie règlementaire du PLUi par un emplacement réservé ou une servitude de localisation
quand l’emplacement et les dimensions du futur équipement ou de la future voie sont définis globalement.
Parfois, le projet de nouvel équipement, de nouvelle voie ou de nouvel espace vert n’est pas suffisamment défini ou
est programmé à très long terme pour donner lieu à un emplacement réservé ou une servitude de localisation. Dans
ce cas, seules les orientations écrites et graphiques de l’OAP permettent de préserver les espaces nécessaires à leur
réalisation ultérieure.
4.2. Mixité sociale
Ces outils répondent directement à l’Orientation du PADD : 3 – Construire des choix au service d’un déve-
loppement cohérent et équilibré ; 1. Organiser le développement résidentiel de manière équilibrée et adap-
tée aux spécificités locales…1.3. Diversifier l’offre en logement afin de permettre à l’ensemble des ménages
d’effectuer un parcours résidentiel complet au sein du territoire.
Le PLH (en cours de finalisation) fixe le cadre légal avec lequel le PLUi devra être compatible.
Il a été élaboré parallèlement au PLUi et décline les choix d’organisations faits dans le PADD.
Il prévoit que seuls les 3 premiers niveaux d’armature urbaine se prêtent à une transcription réglementaire.
En effet, dans les autres communes, compte tenu des petits volumes à produire et d’une pression immobi-
lière insuffisante, une servitude de mixité sociale risquerait de bloquer les secteurs concernés (constat ef-
fectué dans les PLU récents avec SMS : Servitudes de mixité sociale).
Il établit pour les communes « pôle urbain principal », « pôle urbain » et « pôle urbain secondaire » des ob-
jectifs de réalisation d’un nombre de « Logement Locatif Social » pour les 6 ans à venir.
La transcription dans le PLUi doit permettre de « garantir » le niveau de production. N’est donc à transcrire
que la part des objectifs qui n’est pas encore programmée dans des projets suffisamment sûrs pour être
comptabilisés.
Ces objectifs sont traduits dans le PLUi, après avoir pris en compte les projets en cours, soit :
• Sous forme d’emplacements réservés (la plupart du temps dans les OAP) au titre de l’article L151-41 du
Code de l’Urbanisme : « Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués : 4° Dans les
zones urbaines et à urbaniser, des emplacements réservés en vue de la réalisation, dans le respect des
objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu'il définit.
• Sous forme d’une servitude de programme de logements, au titre de l’article L151-15 du Code de l’Urba-
nisme : « Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels,
en cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à des
catégories de logements qu'il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale. »
• Pour certaines communes seule une partie des objectifs est transcrite car des logements sont prévus en
conventionnement privé dans le cadre d’OPAH-Ru projetées, certaines communes priorisent la réhabilita-
106 tion ou des projets de renouvellement urbain sont initiés, générant de nombreuses opportunités d’acquisi-
tion-amélioration et démolition-reconstruction, avec une maîtrise publique du foncier (conventions opéra-
tionnelles avec EPORA).
• Enfin, il est constaté actuellement une production « spontanée » de logements locatifs sociaux en VEFA au
sein des nombreuses opérations de promotion immobilière, sans qu’aucune contrainte ne soit instaurée.
Ainsi la programmation sur cette thématique se traduit par les outils suivants :
Commune Localisation
Outils : SMS (Servitude
de mixité sociale) ou ER
(emplacement réservé)
Nombre de lo-
gements
CHÂTONNAY ZONE UA ER 11 3
ZONE UA ER 12 3
ZONE UA ER 13 4
OAP 1 SMS 6
SAINT-JEAN-DE-BOURNAY OAP 2 ER 17 8
OAP 5 SMS 10
OAP 6 SMS 10
OAP 7 SMS 12
OAP 10 SMS 12
OAP 11 SMS 12
TOTAL RÉGION SAINT JEANNAISE 80
107 Explication des choix et justifications
4.3. Densité minimale
Ces outils répondent directement aux Orientations du PADD : 3 – Construire des choix au service d’un dé-
veloppement cohérent et équilibré ; 1. Organiser le développement résidentiel de manière équilibrée et
adaptée aux spécificités locales…
1.2. S’inscrire dans un développement résidentiel respectueux du cadre de vie et du patrimoine, moins
consommateur d’espace
Et 7 – en en modérant la consommation d’espace
Le SCOT affiche des attentes en matière de densification et de réduction de la consommation. Pour atteindre ces
objectifs, il demande :
Pour les pôles principaux du SCOT (= pôles urbain principaux et pôles urbains du PADD du PLUi) que le règlement
permette une densité équivalente à un COS de 0.40 et, pour la production de logements, que les 2/3 des loge-
ments soient situés dans l’espace préférentiel défini par le SCOT,
Pour les pôles d’appui du SCOT (=pôles urbains secondaires + Artas) que le règlement permette une densité
équivalente à un COS = 0.30 et, pour la production de logements, que la moitié soit réalisée dans l’espaces pré-
férentiel défini par le SCOT.
D’atteindre une densité de 18 lgts / ha sur la globalité du PLUi.
Ainsi, le PLUi met en œuvre plusieurs outils règlementaires pour répondre à ces attentes :
Les règles de construction des zones situées dans les espaces préférentiels (UA, UB, UC, 1AUb et 1AUc) qui per-
mettent d’atteindre les densités souhaitées : la densité maximum la plus faible étant celle des zones UC et 1AUc
avec un CES maximum de 0.30 et une hauteur autorisée d’au moins 2 niveaux habitables (la hauteur la plus basse
étant de 8.50m). La combinaison des 2 règles permet bien d‘atteindre les COS souhaités.
Les zones de densité minimale identifiées au règlement graphique, dans lesquels les programmes de construc-
tions à usage d’habitation sont soumis aux règles suivantes selon les niveaux de pôles des communes :
• Pour la commune de Saint-Jean-de-Bournay : atteindre l’équivalent d’un COS mini de 0,40. La règle combi-
née de CES et de hauteur minimum permet d’atteindre les densités souhaitées.
Pour COS CES mini et hauteur mini
0,4
0,2 R+1
0,14 R+2
• Pour les communes de Châtonnay et Artas : atteindre l’équivalent d’un COS mini de 0,30. La règle combinée
de CES et de hauteur minimum permet d’atteindre les densités souhaitées.
Pour COS CES mini et hauteur mini
0,3
0,15 R+1
0,10 R+2
108 4.4. Commerce
Répondant à l’orientation du PADD : « Confirmer le rôle du commerce comme facteur d’attractivité, de développe-
ment économique, de service pour le territoire. Appuyer la stratégie de développement commercial en confortant
l’armature commerciale actuelle et en agissant sur le maintien de la vitalité des centres-villes / villages marchands,
des linéaires commerciaux »
Rappel des Objectifs du SCoT en matière d’organisation de l’offre commerciale :
la philosophie générale est de limiter les concurrences territoriales, pour permettre à chaque secteur et chaque pôle
urbain du territoire de pouvoir se développer de manière autonome et équilibrée, en agissant sur :
La localisation des commerces : le SCoT définit des Zones d’Aménagement Commercial (ZACom 1, 2 et 3)
visant à polariser les nouvelles implantations commerciales
Le dimensionnement des commerces : outil d’encadrement des surfaces commerciales : surfaces de vente
(sans limitation du nombre d’établissements)
La typologie commerciale : basée sur la fréquence d’achat (quotidienne, occasionnelle) et la nature des produits
(lourds, légers…). Ce sont les commerces dits de « proximité » et de non « non-proximité ». Ainsi :
Dans les ZACOM de type 1, peuvent être autorisés les commerces de non proximité et les commerces de
proximité (dans des centralités commerciales à définir).
Dans les ZACOM de type 3, peuvent être autorisés les commerces de non proximité (préférentiellement)
et les commerces de proximité (répondant aux besoins des employés de la zone)
Méthodologie de traduction spatiale développée dans le PLUi :
L’objectif de la localisation est de traduire les orientations du PADD en matière de proximité et de polarisation du
commerce. Pour ce faire, le PLUi définit 3 outils règlementaires agissant sur la spatialisation des nouveaux établis-
sements commerciaux.
Traduction des ZACOM 1 et 3 : Le périmètre d’implantation commercial
Correspondant à la ZACOM 1 et à l’EPD du SCoT, au ZACOM 3, ce péri-
mètre permet le développement de nouveaux établissements commer-
ciaux :
- Dans les espaces mixtes où se développe prioritairement l’urbain;
- Dans tout ou partie des zones économiques à vocation commerciale
(ZACOM 3).
Les Centralités Commerciales
Les Centralités Commerciales contribuent à la consolidation des polarités
de proximité :
- Dans les espaces mixtes : dans les centres villes, les centres-bourgs ou
les pôles de quartiers. Dans ou hors ZACOM ;
- Dans tout ou partie des zones économiques à vocation commerciale.
Dans ou hors PIC
109 Explication des choix et justifications
Les linéaires commerciaux
Outil de sauvegarde de la diversité commerciale, les linéaires commer-
ciaux ont pour but de Limiter ou d’interdire le changement de destination
des cellules commerciales à une (ou plusieurs) sous-destinations choisies.
Ces linéaires doivent être identifiés dans une Centralité Commerciale.
Pour chaque commune, le dimensionnement maximum des surfaces de ventes liées au deux périmètres (PIC et
centralités commerciales) a été calculé selon les prérogatives du SCoT. Une harmonisation a ensuite été réalisée en
cohérence avec le schéma commercial du PADD et l’organisation multipolaire du territoire.
Rappel de la hiérarchie commerciale du PADD
Harmonisation des surfaces commerciales
2500 m²
1000 m²
500 m²
Traduction graphique et règlementaire :
Pour être en compatibilité avec le SCoT et
le PADD, le PLUi met en place des mesures
conformément aux articles L151-16 et
R151-37-4 qui lui permettent d’identifier et
délimiter les quartiers, îlots, voies dans les-
quels doit être préservée ou développée la
diversité commerciale, notamment à tra-
vers les commerces de détail et de proxi-
mité, et définir, le cas échéant, les prescrip-
tions de nature à assurer cet objectif.
Le diagnostic a bien identifié l’importance
de ces commerces de proximité dans le
fonctionnement du territoire afin de ga-
rantir sa vitalité et la diversité de ses fonc-
tions urbaines.
110 Le PLU met donc trois outils en place pour maintenir, protéger et contrôler l’implantation de ces commerces :
Les périmètres d’implantation commerciale (PIC) : seuls les pôles principaux et d’appui du SCoT peuvent avoir
ces périmètres
Les secteurs de centralité commerciale : la présence d’une centralité commerciale est nécessaire pour permettre
l’accueil de commerce. Son périmètre couvre en général la partie la plus centrale de la commune
Les linéaires commerciaux à protéger : seules quelques communes du territoire ont mobilisé cet outil qui permet
de limiter le changement de destination des rez-de-chaussée commerciaux.
En dehors de ces secteurs, les constructions relatives à la catégorie « artisanat et le commerce de détail » sont inter-
dits.
Exemple :
La commune de Châtonnay avec sa centralité et son PIC en compatibilité avec les ZACOM 1 et 3 du SCoT
111 Explication des choix et justifications
Règlement concernant les constructions à destination d’artisanat et de commerce de détail
Ainsi le règlement prévoit :
Sont autorisés sous conditions :
Les constructions destinées à l’artisanat et au commerce de détail sont autorisées sous réserve de répondre aux
conditions cumulatives suivantes :
- Être situées dans un « Périmètre d’Implantation commerciale » (PIC), ou dans une « centralité commerciale »
(CC) délimités par le document graphique « 4.2.3. Protections, contraintes et risques »
- Respecter la surface de vente maximale par établissement autorisée et qui figure sur le tableau « Dimension-
nement maximal des surfaces de vente par établissement ». Pour l’existant à la date d’approbation du PLUi,
en dehors des obligations à respecter concernant les surfaces de vente maximales, l’extension des construc-
tions et installation relatives à la mise aux normes (handicapés, sécurité…) de l’artisanat et du commerce de
détail est autorisé dans la limite de 70% de CES au total (constructions existantes comprises)
- Ne pas générer pour le voisinage de nuisances sonores, olfactives ou de circulation (accès au site, maitrise
des flux de marchandises).
• Les activités commerciales de détail et de proximité sont autorisées sous réserve de répondre aux conditions
suivantes :
- Être localisées au sein des « centralités commerciales » délimitées par le document graphique « 4.2.3. Protec-
tions, contraintes et risques »
- Respecter la surface de vente maximale autorisée qui figure sur le tableau « Dimensionnement maximal des
surfaces de vente par établissement ».
En dehors des centralités commerciales, l’extension des activités commerciales de détail et de proximités
existantes sont autorisées dans la limite de 300m² de surface de vente totale (existant et projet).
Au sein d’une même centralité commerciale, une activité commerciale de détail et de proximité existante dont
la surface de vente est supérieure à la surface de vente maximale autorisée par le règlement peut être relo-
calisée en conservant la surface de vente acquise.
Commune Surface de vent e maximale par ét ablissement (m²)
Saint-Jean-de-Bournay 2500 m² max.
Châtonnay 1000 m² max.
Artas 500 m² max.
Culin 400 m² max.
Saint-Agnin-sur-Bion 400 m² max.
Beauvoir-de-Marc 400 m² max.
Villeneuve-de-Marc 400 m² max.
Meyrieu-les-Étangs 350 m² max.
Autres communes 300 m² max.
Dimensionnement maximal des surfaces de vente par établissement
Pour les constructions relevant de la sous-destination "artisanat et commerce de détail" dans les zones urbaines mixtes.
Valeurs par commune sans limitation du nombre d'établissement
112 En ce qui concerne les linéaires commerciaux protégés, le règlement prévoit que : « Au rez-de-chaussée des linéaires
commerciaux identifiés au règlement graphique « 4.2.3. Protections, contraintes et risques » (au titre des articles L
151-16 et R 151-37-4° du Code de l’Urbanisme) ne sont autorisés que les changements de destination des rez-de-
chaussée vers des locaux dédiés à l’artisanat et au commerce de détail, à la restauration et aux activités de service
où s’effectue l’accueil d’une clientèle.
Commune Surface de vent e maximale par ét ablissement (m²)
Saint-Jean-de-Bournay 2500 m² max.
Châtonnay 1000 m² max.
Artas 500 m² max.
Culin 400 m² max.
Saint-Agnin-sur-Bion 400 m² max.
Beauvoir-de-Marc 400 m² max.
Villeneuve-de-Marc 400 m² max.
Meyrieu-les-Étangs 350 m² max.
Autres communes 300 m² max.
Dimensionnement maximal des surfaces de vente par établissement
Pour les constructions relevant de la sous-destination "artisanat et commerce de détail" dans les zones urbaines mixtes.
Valeurs par commune sans limitation du nombre d'établissement
113 Explication des choix et justifications
4. JUSTIFICATION DE LA COHERENCE DES OAP AVEC LE PADD
La justification porte sur la cohérence des OAP avec les orientations et objectifs du PADD, ainsi que sur la complé-
mentarité des dispositions du règlement avec les OAP mentionnées à l'article L. 151-6
L151-6 : « Les orientations d'aménagement et de programmation comprennent, en cohérence avec le projet d'amé-
nagement et de développement durables, des dispositions portant sur l'aménagement, l'habitat, les transports, les
déplacements et, en zone de montagne, sur les unités touristiques nouvelles. »
Pièces importantes du PLUi, les OAP comprennent des dispositions portant sur l'aménagement, l'habitat, les trans-
ports et les déplacements, sur des quartiers ou des zones particulières. En cohérence avec le PADD, elles encadrent
les projets d'aménagement, de construction, de restructuration urbaine dans un rapport de compatibilité. Chaque
OAP doit également être en complémentarité avec les dispositions règlementaires et leurs principes programma-
tiques définis.
Pour chaque commune, chaque OAP est délimitée sur le règlement graphique par un périmètre particulier. Chacune
d’entre elles peut comporter les chapitres ci-après :
- Localisation des OAP sur la commune
- Présentation du contexte du site et de son environnement et des enjeux identifiés
- Densités : il est à noter que celles-ci s’appliquent soit à l’opération d’ensemble (dans ce cas, la densité peut
être répartie sur l’ensemble de l’opération), soit à chaque permis
- Sensibilités environnementales
- Orientations et principes d’aménagement
Elles sont toutes accompagnées d’un document graphique précisant les orientations et les principes d’aménage-
ment.
1. Cadre général : choix des sites et du contenu des OAP
Rappel des éléments du SCOT en matière de densification / réduction de la consommation d’espace :
Pôles principaux du SCOT (= pôles urbain principaux et pôles urbains du PADD du PLUi) = densité : 0.40m2 de plan-
cher par m2 de superficie de l’unité foncière) et 2/3 des logements dans l’espaces préférentiel du SCOT
Pôles d’appui du SCOT (=pôles urbains secondaires + Artas) = densité : 0.30m2 de plancher par m2 de superficie de
l’unité foncière et ½ des logements dans l’espaces préférentiel
Atteindre une densité de 18 lgts / ha sur la globalité du PLUi
Cet outil répond directement aux enjeux du PADD :
« Construire des choix au service d’un développement cohérent et équilibré (…) en modérant la consommation d’es-
pace :
La zone de Bièvre Isère a consommé, sur les 10 ans passés (entre 2005 et 2015), 100 hectares d’espaces agricoles,
naturels et forestiers. Le PADD se conforme aux exigences règlementaires de modération de la consommation d’es-
pace et de lutte contre l’étalement urbain (loi Engagement national pour l’environnement de 2010, dite « Grenelle II
», et loi ALUR - Accès au logement et à un urbanisme rénové de 2014) et fixe comme objectif, à l’échelle du périmètre
du PLUi du secteur de la région Saint-Jeannaise, de consommer moins de 120 ha sur 12 ans.
Les orientations du PADD pour conforter l’attractivité du territoire (notamment en termes de maintien de la dyna-
mique agricole et sylvicole, de préservation de la qualité du cadre de vie) et pour construire des choix de développe-
ment cohérents et équilibrés s’inscrivent dans cet objectif de modération de la consommation d’espace et de lutte
contre l’étalement urbain en :
- recentrant le développement de l’habitat, en privilégiant l’urbanisation au sein des enveloppes urbaines existantes
et dans les zones déjà desservies par les réseaux,
- préservant la qualité du cadre de vie,
- développant des formes urbaines diversifiées, permettant de préserver le foncier par une densité adaptée aux
contextes locaux,
- optimisant la consommation du foncier économique. »
114 1.1. Justification des choix des sites d’OAP à l’échelle du PLUi
L’un des enjeux essentiels concernant le développement de l’urbanisation sur le territoire, au-delà des capacités
réparties selon les niveaux de pôles du PADD, concerne la densification et les outils mobilisés pour l’assurer.
Ces enjeux concernent toutes les communes qui, chacune selon le rôle qu’elle a à jouer, selon sa taille et sa position
dans le territoire, doit participer à l’effort de densification.
Les améliorations en termes de consommation de terrain pour l’habitat sont d’ailleurs plus significatives sur l’habitat
individuel qui est aujourd’hui très consommateur d’espace contrairement au collectif souvent plus vertueux. Ce sont
donc les communes les plus rurales et les plus petites qui ont en priorité cet effort à fournir car elles accueillent et
continueront à accueillir de l’habitat individuel dans les années à venir.
D’autre part, les terrains disponibles pour développer l’habitat sont souvent de petits terrains répartis sur l’ensemble
du territoire. Tous ne sont pas bien positionnés par rapport à l’urbanisation existante (centre bourg ou hameau
constitué…) ou encore par rapport au niveau de desserte en réseaux (voiries, assainissement…) et ne méritent donc
pas de porter des enjeux en termes de densification.
L’objectif est de promouvoir des formes plus denses mais en laissant également la possibilité sur un certain nombre
de terrains de proposer encore des formes pavillonnaires et cela quel que soit le niveau de pôle de la commune.
Cependant la hiérarchie des pôles du PADD et le niveau de densité à atteindre pour chaque niveau induisent que
les communes les plus importantes accueilleront moins de formes pavillonnaires que les petites.
Pour toutes ces raisons et pour répondre aux orientations du PADD mais également aux exigences supra-commu-
nales, du SCOT notamment (demandant au PLUi d’assurer des formes urbaines plus denses et d’atteindre une den-
sité moyenne de 18 lgts / ha), le choix a été fait de proposer des OAP dans le maximum de communes tout en
mettant en place des critères objectifs.
Le premier critère appliqué a été celui de la taille et / ou de la notion de terrain à enjeu, selon les niveaux de pôles :
Niveaux de pôle 1 à 4 : Pôle urbain principal, pôle urbain secondaire et pôle relai :
Des OAP sur tous les tènements fonciers de plus de 3000m² ou sur les terrains à enjeux (+ les zones à urbaniser
indicées où elles sont obligatoires).
Niveaux de pôle 5 à 7 : Pôle de proximité, pôle scolaire et village
Des OAP sur les tènements fonciers de plus de 3000m² ET à enjeux* (+ les zones à urbaniser indicées où elles sont
obligatoires).
*Terrains à enjeux = terrains communaux, ou en centre bourg voire en pourtour de centre-bourg, ou très grand
terrain, ou seul potentiel d’une commune ou OAP préexistantes dans document actuel de la commune.
En cohérence avec les surfaces comptabilisées pour le gisement foncier disponible, il a été fait le choix de ne retenir
que les terrains supérieurs à 3000m². La densité la plus faible proposée dans les OAP étant de 10 lgts / ha, elle
permet d’imposer sur un terrain de 3000m² la réalisation d’au moins 3 logements. Sur les communes les plus rurales
dans lesquelles les surfaces de terrains sont aujourd’hui encore très importantes, cette exigence mène vers une
« densification » par rapport à ce qui aurait pu se construire sans l’OAP tout en restant tout à fait raisonnable par
rapport aux existants. La notion de compatibilité avec ces OAP permettra en outre une souplesse dans la mise en
œuvre de cette prescription.
Sur ces petits terrains, les OAP proposent également de manière locale des prescriptions visant à intégrer harmo-
nieusement les futurs projets à leur environnement bâti : selon les sites, les prescriptions concernent ainsi la ques-
tion des accès (limiter leur nombre ou les localiser pour une meilleure sécurité), de la desserte interne ou encore de
la réalisation d’aménagement paysagers en limite des zones bâties existantes (ou en transition avec des zones agri-
coles).
Elles comprennent donc des dispositions concernant l’aménagement et l’habitat, ainsi que les déplacements pour
certaines (modes doux notamment) permettant en particulier le renouvellement urbain et le développement har-
monieux des communes.
115 Explication des choix et justifications
Le second critère appliqué a été la localisation du terrain dans la commune afin de répondre aux exigences du SCoT
de localiser un pourcentage des nouveaux logements dans les espaces préférentiels de développement qu’il a défini
(ces espaces préférentiels étant à préciser sur chaque commune dans le cadre de l’élaboration du document com-
munal ou intercommunal).
Afin de proposer les mêmes critères de sélection et d’harmoniser les choix sur l’ensemble des communes du terri-
toire, le PLUi a précisé les espaces préférentiels de développement là où ils existaient et en a dessiné sur les autres
communes. Voir justification de leur délimitation ci-après.
Ces espaces ont été nommés « espaces préférentiels de développement précisés ».
Ainsi avec le principe de travailler la densification plus fortement sur les secteurs les plus centraux et les mieux
desservis par les différents réseaux, les OAP (et leurs prescriptions sur les densités) n’ont été conservées que dans
ces « espaces préférentiels de développement précisés ».
Le troisième critère est le zonage : font systématiquement l’objet d’une OAP toutes les zones 1AUb et 1AUc (une très
grande partie étant située dans les « espaces préférentiels de développement précisés »).
Enfin, sont concernées également les zones 1AUi à vocation de développement des activités économiques.
1.2. Justification des sites d’OAP par commune et cohérence avec le règlement graphique
L’ensemble des 13 communes du territoire est concerné par une ou plusieurs OAP. Elles définissent, en fonction des
problématiques des zones, des principes d’aménagement en matière de destination future, de qualité urbaine et
environnementale, de déplacements et de programmation.
L’objectif général est d’encadrer le développement des espaces concernés afin de garantir une insertion urbaine,
paysagère, environnementale qualitative des futurs projets.
Le PLUi comprend 45 OAP.
Justification des sites d’OAP par commune
Il est à noter que les densités ont été testées et sont adaptées à chaque parcelle étudiée. Elles sont donc fiables et
réalisables même si le projet et la notion de compatibilité avec les OAP produiront certainement des programmes
légèrement différents.
Toutes les communes possèdent des capacités de construction et de densification de leur espace bâti situés au-delà
de l’espace préférentiel pour lesquelles aucune exigence en termes de densité n’est imposée (même si le règlement
de la zone permet certainement des formes et des densités équivalentes). Cela permet de proposer pour chaque
commune des typologies différentes et de laisser plus de liberté dans les zones qui présentent des enjeux moins
forts sur cette question de la densité.
116 ARTAS
- Un espace préférentiel de développement qui englobe le cœur de la commune : la zone UA du centre ancien, les
zones UB, UC et 1AUb contiguës. La commune d’Artas s’étant développée de manière concentrique les deux
zones 1AUb du nord sont nécessaires pour accueillir le développement que doit assurer son niveau de pôle (pour
l’accueil de logements notamment).
- Des OAP, toutes situées dans cet espace préférentiel a l’exception de l’OAP sur l’extension de la zone d’activité
(zone 1AUI)
• l’OAP n°1 concerne une partie d’un parc de château qui pourrait se bâtir, son objectif est de gérer l’accès et
la desserte et de s’assurer d’une certaine densité en cohérence avec l’environnement (15 lgts/ha)
• l’OAP n°2 concerne un terrain stratégique en cœur de bourg, situé en position centrale par rapport aux
équipements de la commune et susceptible d’accueillir un programme dense (petit collectif) comprenant
éventuellement des logements sociaux. La densité souhaitée sur ce secteur est donc plus importante (55
lgts / ha).
• L’OAP n°3 concerne un secteur délicat en termes de risques naturels, l’OAP donne donc des orientations sur
cette thématique, la densité y est intermédiaire (25 lgts / ha).
• Enfin, les OAP n°4 et 5 concernent les deux zones 1AUb susceptibles de développer des nouveaux quartiers
en confortement du centre bourg. Ces deux secteurs assez étendus ont un rôle à jouer en termes d’écono-
mie foncière et ont un potentiel de composition urbaine important. La densité demandée sur ces secteurs
est 15 lgts / ha.
117 Explication des choix et justifications
BEAUVOIR-DE-MARC
- Un espace préférentiel de développement localisé sur le hameau principal de la commune et qui englobe la
totalité de la zone UA et des zones contiguës UE, 1AUb et 2AU.
- Les OAP se localisent sur ces trois zones à urbaniser. Elles se situent dans la partie centrale de la commune à
proximité des équipements. Les enjeux de leur urbanisation concernent tant les questions de maillages avec l’exis-
tant et dans une vision à plus long terme que des questions de densité (20 lgts/ha).
2AU
1AUb
118 CHÂTONNAY
- Un espace préférentiel de développement décomposé en trois secteurs localisés sur les hameaux principaux de
cette commune très étendue.
- La première enveloppe sur le cœur de bourg englobe deux OAP dont une situé sur une zone 1AUb en extension
et confortement du centre bourg au nord-ouest de celui-ci où une densité plus importante est demandée 25
lgts/ha.
- La deuxième enveloppe englobe le hameau Saint Christophe et comprend trois OAP localisées sur des dents
creuses importantes en superficie et ayant un rôle à jouer en termes de densités tout en tenant compte des
tissus pavillonnaires environnants (14 lgts/ha).
- La troisième enveloppe se situe sur le hameau à cheval entre la commune de Châtonnay et celle de Sainte-Anne-
sur-Gervonde et comprend une OAP située sur une grande dent creuse. (14 lgts/ha)
119 Explication des choix et justifications
CULIN
- Un espace préférentiel de développement situé en cœur du village qui englobe la totalité de la zone UA et une
partie de la zone UC contiguë. Il englobe également les deux zones 1AUc support d’un développement plus dense
et structuré et concerné par l’OAP.
- Ces zones 1AUc font l’objet d’une OAP qui gère à la fois des questions d’accès, de desserte, de gestion des eaux
pluviales et de composition urbaine avec une densité de 25 lgts/ha.
LIEUDIEU
- Un espace préférentiel de développement situé autour du cœur du village, au nord de la RD 518 et qui englobe
la zone UA, la zone 1AUb et une partie de la zone UC contiguë.
- L’OAP englobe la zone 1AUb et gère à la fois des questions d’accès, de desserte, de gestion des eaux pluviales et
de composition urbaine avec une densité de 14 lgts/ha.
120 MEYRIEU LES ETANGS
- Un espace préférentiel de développement englobant le hameau central de la commune traversé par la RD522 et
comprenant des zones UA, UB, UE, UC et 1AUb.
- Deux OAP situées dans cet espace préférentiel qui doivent jouer des rôles différents :
• l’OAP n°1 qui s’étend sur environ 1.7ha a en zone 1AUb a pour objectif de conforter le centre bourg par un
nouveau quartier résidentiel, le potentiel de composition urbaine est important et permet une OAP plus
détaillée et des densités plus importantes (22 lgts / ha).
• l’OAP n°2 concerne une dent creuse qui a un rôle à jouer en termes d’économie foncière. La densité deman-
dée est plus faible 12 lgts / ha.
ROYAS
- Un espace préférentiel de développement décomposé en deux enveloppes. En effet la première enveloppe au-
tour du centre ancien du village (zone UA) est grevé par la présence d’une exploitation agricole importante et
soumise à périmètre de réciprocité. La deuxième enveloppe englobe donc le hameau déjà constitué au nord de
de ce centre et ayant des capacités de développement et de confortement.
- Deux OAP, située chacune dans une des deux enveloppes respectivement sur une zone 1AUb et 1AUc et ayant
un rôle à jouer sur l’augmentation de la densité dans ce village avec des densités souhaitées de 15 lgts/ha.
121 Explication des choix et justifications
SAVAS-MEPIN
- Un espace préférentiel de développement situé autour du cœur du hameau de Mépin.
- Quatre OAP situées sur des zones 1AU, ‘b’ sur Mépin et ‘c’ sur Savas.
- Une densité plus importante demandée sur les OAP de Mépin (15 lgts/ha) (partie plus centrale de la commune)
comparée au 10lgts/ha de Savas, qui est composé de pavillonnaires moins denses.
122 SAINT AGNIN SUR BION
- Un espace préférentiel de développement situé autour du cœur du village et qui englobe la zone UA, la zone UB
et la zone UC intermédiaire.
- Deux OAP sont localisées à l’intérieur de cet espace préférentiel, la troisième sur une zone 1AUc.
- Chaque OAP joue un rôle différent :
• l’OAP n°1 qui s’étend sur presque 1ha a pour objectif de conforter le centre de la commune à proximité des
équipements avec une densité de 25 lgts/ha,
• l’OAP n°2 concerne un terrain viabilisé en extension immédiate du centre et qui a un rôle à jouer en termes
d’économie du foncier avec une densité de 13 lgts/ha (deux propriétaires desservis, chaque terrain peut
accueillir indépendamment la densité souhaitée).
• L’OAP n°3 concerne une zone à urbaniser où les questions d’accès et de desserte sont à cadrer. Son rôle
dans la densité moyenne de la commune est moins prégnant puisqu’elle est un peu excentrée (11 lgts / ha).
123 Explication des choix et justifications
SAINT-JEAN-DE-BOURNAY
- Un espace préférentiel de développement proportionnel à l’importance de la commune dans l’organisation ter-
ritoriale et son niveau de pôle principal de développement et qui englobe les zones UA et UB en quasi-totalité et
une partie de la zone UC à la marge de ces deux zones.
- Des OAP, toutes situées dans cet espace préférentiel excepté les deux OAP localisées sur les zones 1AUi à voca-
tion économique au Sud / Est et au Sud / Ouest de cet espace central. Toutes les OAP présentent des enjeux en
matière de densification et de diversité des typologies urbaines car elles sont situées au plus près du cœur de
ville, des commerces et des équipements structurants de la commune.
• 6 d’entre elles concernent des zones U plus ou moins petites et ne concernent soit qu’une seule parcelle,
soit un ensemble appartenant aux même propriétaires (et déjà occupées, il s’agit de renouvellement ur-
bain).
• Les OAP n°2, 4, 5, 6 et 7 sont sur des espaces interstitiels (souvent des petits terrains ou des terrains en
renouvellement urbain). Leurs situations privilégiées au sein de l’espace central et leur environnement bâti
ont induit des densités de 35 lgts/ha.
• Les OAP n°1, 3, 10 et 11 sont des terrains non bâtis également situés à proximité directe du centre ancien
de la ville et portant des enjeux plus diversifiés en matière d’aménagement urbain et de qualités au vu de
la taille des tènements concernés. Elles sont toutes classées en zone 1AUb ou 2AU et demandent également
une densité de 35 lgts/ha.
• Les OAP n°8 et 9 concernent de touts petits terrains bâtis situés de part et d’autre de la rue Henry Picard
pour lesquels il s’agit de prévoir leur renouvellement urbain en assurant des densités importantes.
2AU
124 TRAMOLE
- Un espace préférentiel de développement qui englobe le cœur du village fait de zone UA, UB, UE et 1AUb.
- Deux OAP situées dans cet espace préférentiel mais qui doivent jouer des rôles différents :
• l’OAP n°1 terrain stratégique en cœur de bourg et déjà support d’une OAP dans le PLU de la commune
récemment approuvé gère l’accès, la gestion de eaux pluviales et la densité (201 lgts/ha), c’est une zone U
appartenant à un seul propriétaire ;
• l’OAP n°2 concerne un grand terrain à urbaniser situé en dent creuse. Une opération d’ensemble est néces-
saire sur ce site pour gérer son urbanisation (accès, desserte) et sa densité (12 lgts / ha).
VILLENEUVE-DE-MARC
- Un espace préférentiel de développement situé autour du cœur du village et scindé en deux enveloppes.
- Des OAP issues du PLU récemment approuvé, toutes situées dans l’enveloppe sud autour du quartier de l’église
de cet espace préférentiel mais qui doivent jouer des rôles différents en termes de densité : de 13 lgts/ha à 30
lgts/ha.
Elles sont toutes en dents creuses et viennent remplir le tissu déjà urbanisé de la commune. Elles présentent des
enjeux en matière de densification et de diversité des typologies urbaines car elles sont situées au plus près du
cœur de ville et des équipements structurants de la commune.
Celles classées en zone U soit sont composées d’un seul terrain, soit de plusieurs terrains mais appartenant à un
seul propriétaire.
125 Explication des choix et justifications
2. Justification de la cohérence des OAP avec le PADD
2.1. Concernant les OAP mixtes à dominante d’habitat
Ces OAP répondent essentiellement à plusieurs orientations du PADD :
Orientations du PADD Principales dispositions des OAP
Préserver la qualité du cadre de vie
Préserver les spécificités patrimoniales et
l'identité rurale et aménager les centres
bourgs et espaces publics afin de confor-
ter et développer la qualité des centres
a nciens, en considérant à la fois la qua-
lité patrimoniale mais également la sé-
curisation des déplacements piétons et
cycles.
- Par la création de trames vertes et de maillages modes doux, qui vien-
nent structurer et découper le paysage de ces nouveaux quartiers et les
relier au reste de la commune. Elles viennent également s’inscrire dans
un schéma plus large que celui du tènement proprement dit en complé-
tant la trame verte urbaine.
- Par la mise en valeur d’espaces publics existants (verts ou autres) à inté-
grer dans le cadre des aménagements de certaines OAP.
Construire des choix au service d'un développement cohérent et équilibré
Organiser le développement résidentiel de manière équilibrée et adaptée aux spécificités locales...
Accompagner une croissance
progressive et maîtrisée du
territoire en tenant compte
des spécificités locales
- Les densités des OAP sont adaptées au niveau de pôle de la commune mais également
à la situation de l’IOAP sur le territoire communal (densités plus faibles vers les sec-
teurs pavillonnaires et plus élevées dans les secteurs centraux les mieux équipés).
S'inscrire dans un développe-
ment résidentiel respectueux
du cadre de vie et du patri-
moine, moins consomma-
teur d'espace
- Les OAP prévoient toutes des épannelages adaptés aux tissus existants en périphérie
des futurs projets, souvent des secteurs pavillonnaires ou des zones agricoles. L’ob-
jectif est d’améliorer les transitions entre les différents quartiers et de respecter les
tissus existants sur le territoire. Cela permet aussi de proposer une mixité des typolo-
gies et des produits immobiliers dans les futurs programmes au sein d’une même
opération, qui mixent de l’individuel pur ou groupé, de l’intermédiaire et des petits
collectifs permettant de créer des petits logements selon le besoin identifié de la com-
mune.
- L’insertion depuis les espaces périphériques et les transitions avec la zone agricole
sont également traités au travers de ces épannelages.
- Par un système viaire et de desserte économe et cohérent afin de ne créer que les
voies strictement nécessaires. Au-delà de l’aspect de l’économie financière, la limita-
tion de l’imperméabilisation des sols est également un enjeu fort pour l’urbanisation
de ces futurs quartiers.
- Par l’implantation et l’orientation des futures constructions en lien avec les trames
vertes. La volonté étant toujours de minimiser l’impact des futures constructions dans
le paysage, tout en leur offrant une qualité de vie et une bonne prise en compte des
contraintes bioclimatiques.
- Inciter l’offre de bâtiments économes en énergie par des constructions intégrant des
principes d'architecture bioclimatique : compacité des formes, mitoyenneté
126 Diversifier l'offre en loge-
ment afin de permettre à
l'ensemble des ménages
d'effectuer un parcours rési-
dentiel complet au sein du
territoire
- Par la création de logements diversifiés, avec une densité et une mixité (ou un épan-
nelage) indiquées, que ce soit en termes de produit ou en termes de pourcentage de
logements sociaux, afin de mieux les répartir sur l’ensemble du territoire intercom-
munal
Justification des densités des OAP : pour l’ensemble du PLUi les densités vont de 10 lgt /
ha à 180 lgts / ha
Les densités les plus
faibles (de 10 à 14
lgts / hectares) con-
cernent des zones
situés dans des
zones pavillonnaires
mais à proximité
des équipements
structurants ou des
secteurs les plus
centraux des com-
munes (centre-
bourg et cœurs de
villages). Cette situa-
tion privilégiée dans
la commune rend
importante l’inscrip-
tion d’une OAP sur
ces petits tène-
ments.
Ces densités plus faibles viennent aussi équi-
librer celles souvent plus importantes dans
des zones de plus grande taille ou d’impact
plus important dans la commune. Chaque
commune conserve par ailleurs un nombre
suffisant de potentiels qui ne sont pas sou-
mis à des règles de densité minimum (plus
excentrés) et qui permettront d’accueillir en-
core des formes urbaines libres.
Les densités entre 15 et 25 lgts / ha permet-
tront d’accueillir des programmes mixtes
composés d’habitat groupé et / ou de petits
intermédiaires selon les hauteurs autorisés
dans la zone.
Elles permettent d’apporter une diversité
des formes urbaines et des typologies dans
des communes intermédiaires, ni trop ru-
rale, ni trop centrales ou dans des quartiers
moins centraux des plus grosses communes.
127 Explication des choix et justifications
Les densités entre 26 et 35 lgts /
ha permettront la fabrication de
quartiers un peu plus denses aux
formes allant plus de l’intermé-
diaires au petit collectif (toujours
en fonction des hauteurs autori-
sées).
Ces secteurs sont les plus centraux et doivent accueillir la partie la plus importante du
développement des communes. Les densités varient selon le niveau de pôle des com-
munes ou les disponibilités foncières dont elles disposent (une commune intermé-
diaire peut accueillir une densité élevée mais sur un seul terrain central).
Il n’y a pas de densités supérieure à 35 lgts/ha. En effet, la densité de 35 lgts/ ha est
un maximum pour les territoires concernés.
128 Faciliter la mobilité des habitants...
Développer des alternatives
à la voiture individuelle
Veiller à la sécurisation des déplacements piétons et cycles à l’intérieur des sites.
Assurer les accès vers l’ex-
térieur du site de projet
pour les déplacements
piétons et cycles et rac-
corder les sites de projet
aux cheminements pié-
tons et cycle existants ou
en projet
Développer des continui-
tés piétons/cycles entre
espaces publics et privés
Développer un socle satisfai-
sant d'équipements, de ser-
vices...
Inscrire les
équipements
actuels et fu-
turs dans les
OAP concer-
nées afin de les
valoriser et de
les intégrer aux
aménage-
ments futurs.
129 Explication des choix et justifications
... En prenant en compte et valorisant les enjeux environnementaux
S'assurer que le développe-
ment s'appuie sur des capaci-
tés d'assainissement adap-
tées à la préservation des
ressources
Identifier et intégrer les contraintes liées aux risques naturels (zones d'aléa, axes pré-
férentiels d'écoulement) et nuisances sonores.
Limiter l'imperméabilisation des sols en privilégiant la gestion et l'infiltration des eaux
pluviales sur le site par la création et l'aménagement d'espaces d'infiltration à la par-
celle (lots d’habitat individuel) et/ou sur le site (lots d’habitat collectif, voies et espaces
communs).
Gérer les eaux pluviales en
préservant les milieux récep-
teurs et en prévenant les
risques
Prévenir les risques naturels
et technologiques
Identifier les OAP concernées par des sensibilités en termes de nuisances au travers
d’un chapitre spécifique « Sensibilités environnementales ».
Prévenir les nuisances
... Et en modérant la consom-
mation d'espace
Recentrer le développement de l’habitat avec des opérations confortant un dévelop-
pement en cœur ou en continuité immédiate des bourgs ou villages.
Privilégier l’urbanisation au sein des enveloppes urbaines existantes en permettant
l’urbanisation des « dents creuses » ou les grands espaces libres au sein de ces enve-
loppes.
Cadrer la densité moyenne attendue pour limiter la consommation d’espace.
Privilégier le développement des zones déjà desservies par les réseaux.
Implanter de nouvelles constructions en veillant à donner de l’épaisseur au tissu ur-
bain et éviter une urbanisation linéaire le long des axes de déplacements.
Favoriser l’urbanisation à proximité des zones les mieux desservis (ou projetés de
l’être) par les modes actifs ; et par les principaux axes de transport.
130 2.2. Concernant les OAP à dominante d’activités
Ces OAP répondent essentiellement à plusieurs orientations du PADD :
Orientations du
PADD
Principales dispositions des OAP
S’appuyer sur les atouts du territoire pour conforter l’attractivité
Consolider l'attractivité économique et le rayonnement du territoire
Favoriser un modèle écono-
mique basé sur les atouts du
territoire et favoriser le déve-
loppement de l’ensemble des
secteurs d’activités
- En inscrivant des OAP sur tous les secteurs de développement des activités éco-
nomiques en particulier autour et en confortement des zones déjà existantes
Conforter une structuration
économique du territoire
performante pour la compé-
titivité et la répartition équili-
brée des emplois
Améliorer la fonctionnalité et
la qualité urbaine, paysagère
et environnementale des
zones d’activités
Des OAP qui prévoient :
- un système viaire et de desserte économe et cohérent, qui ne vient pas com-
pliquer la circulation et la sécurité sur les routes périphériques et limite les
aménagements, afin de ne créer que les voies strictement nécessaires. Au-delà
de l’aspect de l’économie financière, la limitation de l’imperméabilisation des
sols est également un enjeu fort pour l’urbanisation de ces futurs secteurs.
131 Explication des choix et justifications
Construire des choix au service d'un développement cohérent et équilibré
Faciliter la mobilité des habitants...
Conforter l'accès au
réseau autoroutier à
la région lyonnaise, à
la région grenobloise,
à la vallée du Rhône,
en privilégiant l'usage
des « axes circulants »
Des zones d’activités et des extensions idéalement situées par rapport aux axes de dessertes
structurants.
Des OAP qui prévoient :
de créer des aménagements paysagers le long des axes et carrefours structurants
de gérer les accès aux lots cessibles depuis les voiries secondaires et interdire certains
accès depuis les déviations ou routes à grande circulation pour garantir leur sécurité.
Développer des alter-
natives à la voiture in-
dividuelle
Des OAP qui prévoient :
d’améliorer les liaisons des modes doux vers le centre-ville et à l’intérieur du secteur
en créant un maillage piéton sécurisé.
... En prenant en compte et valorisant les enjeux environnementaux
Prévenir les
risques naturels
et technolo-
giques
Des OAP qui prévoient :
• La zone est concernée par la présence d’une zone de risques faibles de crue (Bc1 sur le rè-
glement graphique). Les aménagements de la zone (réalisés sous forme d’une opération
d’aménagement d’ensemble) ne devront pas aggraver le risque d'inondation et devront com-
penser la surface d'expansion des crues soustraite par les infrastructures et les construc-
tions.
Prévenir les nui-
sances
Des OAP qui prévoient :
• Les constructions qui viendront s’implan-
ter aux abords des axes bruyants de-
vront respecter les prescriptions de cons-
tructions contre les nuisances acous-
tiques et s’en prémunir.
• On pourra par exemple éviter les ouver-
tures donnant directement sur l’axe de
Bièvre. Des éléments architecturaux
pourront également être utilisés pour li-
miter ces nuisances.
132 5. JUSTIFICATION DE LA COMPLEMENTARITE DES DISPOSITIONS DU
REGLEMENT AVEC LES OAP
1. Les outils règlementaires
Certaines prescriptions indiquées dans les OAP peuvent être doublées d’outils règlementaires.
Le rapport de conformité existant entre le règlement et les autorisations d’urbanisme lui confère une application
plus stricte et plus certaines que les prescriptions des OAP dont le rapport avec les autorisations d’urbanisme reste
la compatibilité.
Certaines orientations sont donc doublées des outils règlementaires qui répondent aux mêmes objectifs du PADD
que les OAP.
1 – Accès / desserte :
Afin de garantir la bonne mise en œuvre de ces OAP, des emplacements réservés au titre de l’article L 151-
41 du Code de l’urbanisme ont été inscrits pour voies et ouvrages publics ou installations d'intérêt général
à créer ou à modifier ou encore espaces verts à créer ou à modifier ou aux espaces nécessaires aux conti-
nuités écologiques :
Il s’agit des communes de Artas, Beauvoir, Culin, Lieudieu, Meyrieu-les-Etangs, Royas, Savas-Mépin, Saint
Agnin, Saint-Jean-de-Bournay, Tramolé.
Pour compléter ces emplacements réservés et dans l’objectif d’inscrire une intention dont le tracé est moins
précis, des servitudes pour pré-localisation de cheminements piétons ou aménagements publics ont égale-
ment été prévus au titre de l’article L 151-41 du Code de l’Urbanisme.
Il s’agit de la commune de : Beauvoir-de-Marc.
2 - Aménagements extérieurs et paysagers :
Des espaces boisés classés sont inscrits au titre de l’article L 113-1 du code de l’Urbanisme. Outre les grands
ensembles boisés, Ils visent à protéger des bois, parcs, arbres haies ou plantations les plus significatifs de
la commune. Certains sont situés dans des zones OAP :
Il s’agit des communes de Artas, Beauvoir-de-Marc, Villeneuve-de-Marc.
Des protections paysagères sont inscrites pour la préservation de la trame verte urbaine au titre de l’article
L 151-23 du Code de l’urbanisme
Il s’agit des communes de Artas, Savas-Mépin
Des haies à créer ou à protéger. Selon leur importance (localisées à titre indicatif à privilégier dans le cadre
du projet) ou d’intérêt communal voire supracommunal, elles ont été, ou non, traduites par une protection
au titre de l’article L 151-23° du Code de l’Urbanisme.
Il s’agit des communes de Artas, Saint-Agnin-sur-Bion,
Des arbres remarquables Selon leur importance (localisées à titre indicatif à privilégier dans le cadre du
projet) ou d’intérêt communal voire supracommunal, ils ont été, ou non, traduits par une protection au titre
de l’article L 151-23° du Code de l’Urbanisme.
Il s’agit de la commune de Saint-Jean-de-Bournay.
Le patrimoine bâti a été protégé au titre de l’article L 151-19° du Code de l’Urbanisme ; L’article des zones
concernées prévoit une réglementation spécifique destinées à préserver ces constructions et à permettre
une réhabilitation de qualité le cas échéant. Les compositions proposées dans les OAP tiennent notamment
compte de ce patrimoine et de sa mise en valeur même qu’il soit situé dans l’OAP ou à proximité.
Il s’agit des communes de Lieudieu, Savas-Mépin
La plupart du temps, le patrimoine bâti n’est pas situé dans l’OAP mais à proximité. Ils sont donc mentionnés
à titre indicatif. Il s’agit ainsi d’en tenir compte dans l’éventuel impact que pourrait avoir l’urbanisation de
ces sites sur le patrimoine.
133 Explication des choix et justifications
Le traitement des eaux pluviales : est un élément à gérer dans chacune des OAP. Lorsque les premiers
principes de traitement peuvent être cartographiés, ils sont indiqués dans les OAP, soit sous forme d’em-
placement (indique un lieu privilégié par rapport à la pente par exemple ou le principe de traitement en un
seul point de la gestion des eaux pluviales de l’ensemble d’une opération) ou sous forme de noue (à intégrer
par exemple aux aménagements de voiries). Lorsque l’enjeu dépasse le tènement à proprement dit, la col-
lectivité peut inscrire des emplacements réservés pour la réalisation de bassin de rétention des eaux plu-
viales.
Il s’agit des communes de Lieudieu, Savas-Mépin.
3 - Vocation des espaces bâtis :
Afin d’affirmer la mixité sociale des OAP, les sites concernés par les logements sociaux font l’objet d’empla-
cements réservés au titre de l’article L 151-41 4 ou d’une servitude de mixité sociale au titre de l’article L
151-15 du Code de l’Urbanisme qui précisent les exigences en la matière.
Il s’agit des communes de Châtonnay (OAP n°1), Saint-Jean-de-Bournay (OAP n°2, 5, 6, 7, 10 et 11)
Les centralités commerciales et les périmètres d’implantation commerciale identifiés au titre de l’article L
151-16 du Code de l’Urbanisme définissent les zones dans lesquelles l’artisanat et le commerce de détail
seront autorisés. Des règles différenciées s’appliquent selon la zone pour préciser les types de commerces
autorisées (proximité ou non selon la situation dans la commune). Cette règle vient compléter les prescrip-
tions de mixité qui peuvent être indiquées dans certaines OAP. Au vu de leur situation privilégiée dans le
territoire, plusieurs OAP sont concernées.
Il s’agit des communes de :
PIC : Artas (4 OAP /5), Châtonnay (2 OAP / 6), Saint-Jean-de-Bournay (toutes les OAP)
Centralités : Royas (1 OAP / 2), Saint-Jean-de-Bournay (2 OAP / 11)
Les linéaires commerciaux sont protégés au titre de l’article L 151-16 du Code de l’Urbanisme. Le règlement
prévoit qu’au rez-de-chaussée des linéaires commerciaux identifiés au règlement graphique, le changement
de destination des locaux actuellement dédiés au commerce n’est autorisé que vers certaines sous destina-
tions. Ces linéaires ne sont pas présents dans les périmètres d’OAP car ils ont été peu utilisés (1 commune)
et concernent les centres anciens sur lesquels aucune OAP n’est prévue.
Les règles de stationnement pour le commerce sont adaptées à leur taille avec des règles différentes selon
les surfaces et pour faciliter l’implantation de petits commerces de proximité, la suppression des obligations
pour les commerces de moins de 100 m².
4 - Principes d’épannelage des constructions :
La densité minimale : ces règles de CES et de hauteurs minimum sont imposées dans les parties les plus centrales
des communes les plus importantes (voir chapitre 2.4.4 du présent rapport pour la justification de cet outil) :
Il s’agit des communes de Artas, Châtonnay, Saint-Jean-de-Bournay.
5- Exemples de typologies (à titre illustratif) :
Elles ne sont pas opposables au même titre que les autres prescriptions de la légende car elles ne sont proposées
qu’à titre illustratif. Elles n’ont donc pas à avoir de traduction règlementaire. Ce sont les règles d’implantation, de
hauteur, d’emprise au sol et d’espaces verts qui fixent règlementairement les enveloppes constructibles des diffé-
rentes zones et qui permettent d’atteindre ce type de typologies.
6- Zonages des OAP :
Toutes les OAP sont classées en zone UA, UB, UC, 1AUb, 1AUc, voir 2AU, c’est-à-dire les zones dans lesquelles la
volonté est de densifier ces espaces et dans lesquelles le règlement écrit met en place des règles permettant cette
densification : règles d’implantations par rapport aux voies ou aux limites séparatives permettant les formes ur-
baines compactes (jumelées notamment avec l’implantation en limites séparatives autorisées dans toutes les zones,
implantations bord de voies possible évitant le gaspillage d’espace avec des reculs systématiques,…..), zones sans
134 CES (UA, UB, 1AUb) ou avec des CES suffisants pour densifier (UC, 1AUc), hauteurs suffisantes et adaptées aux envi-
ronnements bâtis,… Le règlement graphique (zonage) est donc complémentaire avec les OAP.
7- Autres prescriptions règlementaires :
Certains secteurs d’OAP sont également concernés par la présence de risques naturels ou technologiques. Ils ren-
dent une partie de ces secteurs inconstructibles ou les soumettent à des prescriptions particulières. Ils ont pu être
intégrés dans la composition de l’OAP (notamment pour les zones inconstructibles qui peuvent être traités en es-
paces verts ou en bassins de rétention pour les eaux pluviales) ou se superposeront à l’aménagement (prescriptions
de surélévation, d’orientation des façades, de RESI, etc.) en apportant des contraintes aux constructions (zones cons-
tructibles sous conditions). Dans certains cas, les zones font l’objet d’un classement en zone 2AU soumise à étude
de gestion du risque.
Il s’agit des communes de Artas (1 OAP partiellement concernée), Beauvoir (1 OAP fortement contrainte, Culin (1
OAP fortement contrainte), Lieudieu (1 OAP partiellement concernée), Savas-Mépin (2 OAP partiellement concer-
nées, 1 entièrement et 1 concernée par les risques technologiques), Saint-Jean-de-Bournay (1 OAP fortement con-
trainte).
2. Les prescriptions des OAP
Comme l’a très récemment rappelé la décision de la cour administrative de Lyon du 13 février 2018, les dispositions
du code de l’urbanisme n'ont ni pour objet ni pour effet de permettre aux OAP de fixer précisément les caractéris-
tiques des constructions susceptibles d'être réalisées, dont la définition relève du règlement ». C’est la raison pour
laquelle la mise en œuvre des OAP implique à la fois de respecter les orientations telles qu’elles sont définies ainsi
que les dispositions du règlement de zone correspondant.
2.1. Les prescriptions générales qui s’appliquent à toutes les OAP
Si la localisation des OAP dans leur commune leur confère un rôle à jouer et donc des prescriptions adaptées, cha-
cune d’entre elles doit néanmoins répondre à des enjeux communs aux territoires et en lien avec les enjeux supra-
communaux. Ces OAP garantissent l’harmonisation et la cohérence d’une qualité commune pour les aménagements
et l’urbanisation de ces zones.
C’est la raison pour laquelle la pièce n°3 OAP du dossier de PLUi comporte un chapitre « GENERALITES SUR LES
PRESCRIPTIONS » applicables à toutes les OAP.
Ce chapitre concerne :
- Le traitement paysager des espaces non bâtis et des limites. Il s’agit d’encourager l’usage de matériaux et de
revêtements plus vertueux en ce qui concerne notamment leur perméabilité et l’intégration de la probléma-
tique de gestion des eaux pluviales. L’objectif est de réduire l’impact des projets sur l’environnement et ne pas
aggraver la question des eaux pluviales qui est particulièrement importante sur de nombreux secteurs de la
Bièvre. Ce point apporte également des prescriptions qualitatives sur la composition des haies afin qu’elles
soient le plus naturelles et diversifiées possibles et éviter les linéaires mono espèces qui banalisent nos pay-
sages. La demande d’essences locales permettra également de valoriser l’unité paysagère de notre région en
trouvant un lien commun d’un bout à l’autre du territoire.
- Les cheminements piétons et les modes doux. Il s’agit de valoriser ces modes de déplacements et de les rendre
attractifs en particulier sur les zones sur lesquels il est possible d’imposer des aménagements spécifiques (dans
la mesure de ce que le tènement, selon sa surface, peut accueillir en la matière) : une largeur suffisante pour
être confortable, une mixité des usages afin de limiter les espaces anthropisés (donc la consommation d’espace
naturel et agricole)et la végétalisation (toujours dans la limite des surfaces disponibles) afin d’amener un aspect
qualitatif mais également un confort d’usage (ombre en été notamment).
- Les voiries. Selon leur situation vis-à-vis de la structure viaire communale, les futures voiries auront un rôle
différent à jouer et donc rempliront des fonctions différentes : les voiries structurantes devront accueillir des
135 Explication des choix et justifications
déplacements multi-modes afin de compléter les trames existantes alors que les voiries de desserte secondaire
(interquartier) ont un rôle plus local et limité, elles pourront être traitées de manière plus simple avec des dis-
tinctions de fonctions moins marquées (zones 30 ou zones partagées).
- Les stationnements. L’intégration paysagère des stationnements aériens est particulièrement importante sur
un territoire aujourd’hui très végétalisé et dans lequel la majorité des programmes immobiliers proposent des
typologies qui privilégient les stationnements extérieurs (peu de collectifs suffisamment importants pour per-
mettre d’enterrer les garages). Les prescriptions visent donc à les intégrer le mieux possible au travers d’exi-
gences en termes de plantations, d’aménagements paysagers, de revêtement et de matériaux les plus vertueux
possibles (comme pour les espaces non bâtis) ou d’intégration architecturale lorsqu’il s’agit de garages fermés.
Enfin les prescriptions portent sur la mutualisation des places visiteurs lorsque cela est possible afin de limiter
le nombre de places au strict nécessaire.
- La performance énergétique des logements. Ces prescriptions visent à encourager plus qu’à imposer ces élé-
ments qui participent grandement au confort des logements et aux économies d’énergie.
- Performance acoustique. Sans imposer des implantations qui doivent pouvoir s’adapter à la forme et aux con-
trainte de chaque terrain (l’implantation Nord / Sud n’étant pas toujours la meilleure solution), la prescription
vise à alerter le concepteur sur la prise en compte des nuisances et sur l’importance de bien étudier le site
avant d’implanter une construction.
- La forme des constructions et le choix des matériaux. De la même manière l’objectif est d’inciter à la réalisation
de formes bâties plus vertueuses permettent d’améliorer le confort, les dépenses et l’impact environnemental
des futures constructions et des futurs usagers.
- Illustration indicative des typologies intermédiaires ou villas en bande. L’un des enjeux forts de ce PLUi est la
diversification des typologies bâties pour aller vers des formes urbaines moins consommatrices d’espace. Les
secteurs d’OAP sont les lieux idéals pour promouvoir ces formes qui sont parfois mal connues par les habitants
ou les élus.
2.2. Les prescriptions spécifiques à chaque OAP
- Légende commune à toutes les OAP :
136 1 – Accès / desserte :
Principe de voirie structurante et principe de voiries de desserte secondaires : pour la philosophie générale
de ces voiries, voir chapitre précédent sur les prescriptions générales. Les voiries structurantes ont plutôt
vocation à devenir publiques puisqu’elles ont un rôle à jouer dans le fonctionnement communal et font
donc l’objet soit d’emplacements réservés, soit de servitudes de pré-localisation d’espaces publics (lorsque
la localisation précise est encore incertaine et lorsque les terrains ne sont pas encore publics). Les voiries
secondaires sont localisées à titre indicatif mais dessinées dans l’objectif de minimiser leur impact foncier
et financier en optimisant leur positionnement. Il n’est pas nécessaire de les doubler d’une prescription
règlementaire puisqu’elles s’adapteront au projet.
Accès véhicules strictement interdits : positionnés sur les voiries où la circulation est très importante et ne
permet pas des accès sécurisés ou lorsque qu’il existe une meilleur possibilité d’accès au terrain.
Accès unique au secteur imposé / principe d’accès au secteur / principe de regroupement des accès : Toutes
les OAP sont concernées par cet aspect : l’un des enjeux forts lors de l’urbanisation d’un nouveau site (quelle
que soit sa taille) est la question à minima de la sécurité de son accès. Ainsi, sur chaque OAP des localisations
sont proposées : soit de principe lorsque les possibilités sont multiples, soit imposées lorsque qu’il n’y a pas
d’autre alternative, soit avec un principe de regroupement des accès lorsque l’opération va probablement
comporter des accès individuels. L’objectif dans ce dernier cas est à la fois la question de la sécurité mais
également celle de la qualité urbaine.
Accès à préserver : ils concernent des parcelles en second plan des voies de desserte qui se retrouveraient
enclavées si leur accès n’était pas préservé. Il peut s’agir de zones urbaines ou à urbaniser mais également
de zones agricoles ou naturelles.
Cheminement piéton existant à mettre en valeur et / ou à prolonger et principe de liaisons douces à créer :
cette orientation a pour objectif de promouvoir des déplacements autres que les déplacements automo-
biles, en particulier dans des zones à urbaniser ou des grands tènements dans lesquels la perméabilité
modes doux est importante pour ne pas créer des enclaves hermétiques dans le tissu. Cet enjeu est bien
moindre sur les petits terrains souvent entourés de voiries et n’offrant pas de possibilité de traversée pié-
tonne au-delà du tènement concerné. Les chemins les plus structurants (qui doivent jouer un rôle à l’échelle
communale) peuvent faire l’objet d’emplacements réservés ou de servitudes de pré-localisation d’espaces
publics (lorsque la localisation précise est encore incertaine).
Traversée piétonne prioritaire à mettre en place : il s’agit de prévoir des traversées surélevées ou sécurisées
des voiries principales.
Ouverture du parking pour maillage voirie à créer : il s’agit de permettre un accès à une zone à urbaniser
au travers d’un parking public existant : les terrains étant publics, aucun outil supplémentaire n’est néces-
saire, l’OAP indique comment la zone sera desservie.
2 - Aménagements extérieurs et paysagers :
Parking à créer ou à requalifier : indique une localisation ou une pré-localisation des zones de stationne-
ment les plus importantes afin d’indiquer qu’elles seront situées au plus près des axes de desserte (à créer
ou existants) afin de limiter la dispersion des véhicules dans le site.
Localisation préférentielle des stationnements : pour les futurs axes, une localisation de part et d’autre dans
le même esprit de ne pas les disséminer dans les futures opérations mais de les réaliser au plus près des
infrastructures.
Aménagement d’espaces publics à créer : indiqués lorsque le projet est suffisamment avancé et que la col-
lectivité est partie prenante de l’aménagement.
Espaces verts ou aménagements publics existants à conserver : une indication des principaux espaces verts
structurants à l’échelle de la commune (au moins) et doublés d’une protection au titre de l’article L 151-23
du code de l’urbanisme ou d’un classement en zone A ou N.
Espace vert à créer : un des éléments les plus représentés dans les OAP à minima sur les limites avec les
espaces bâtis existants mais aussi en cœur d’opération (pour les plus importantes). Cette prescription est
doublée d’une protection paysagère au titre de l’article L 151-23 lorsqu’elle est réellement indispensable.
Lorsqu’il s’agit juste d’une indication elle n’est pas doublée de cet outil règlementaire. Leur composition est
laissée plutôt libre même si les prescriptions générales précisent concernant le traitement paysager des
espaces non bâtis et des limites que les cheminements piétons et les espaces libres de construction seront
réalisés en revêtement perméable de préférence, accompagné de plantations, pouvant inclure les espaces
dédiés à la gestion des eaux pluviales ; Que les trois strates devront être présentes : arborée, arbustive et
137 Explication des choix et justifications
herbacée. Les pieds des arbres devront être, au minimum, enherbés ; Que les essences plantées devront
être locales.
Traitement des eaux pluviales : bassins, fossés, noues, axes d’écoulement : Tous les projets de construction
devront traiter cette problématique mais lorsque les pré-localisations de bassins par exemple, ou de noues
le long des futures voiries sont intégrables, elles ont été reportées sur le document graphique de l’OAP.
Arbres / haies existant(e)s à conserver : report des arbres ou haies protégés au titre de l’article L 151-23
dans le règlement graphique. Ils participent fortement à la qualité des futurs aménagements et sont donc
reportés à titre de rappel.
Haie à créer : elles sont localisées à titre indicatif et ne font pas l’objet de traduction règlementaire complé-
mentaire afin de laisser leur localisation et leur dimensionnement libres.
Traitement paysager des limites : également traité dans les prescriptions générales, elle a pour objectif l’in-
tégration des futurs projets dans leur environnement bâti. Elle concerne deux types de limites : celles avec
les zones agricoles (se référer au zonage) prévoient que « En limite avec la zone agricole, réaliser un amé-
nagement paysager végétal fait de haies champêtres, libres et diversifiées, composées d’arbustes et
d’arbres de petit développement, favorisant l’intégration paysagère des nouvelles constructions. » Celles
avec les zones bâties prévoient que « En limite avec les zones bâties existantes, réaliser un aménagement
paysager de qualité permettant de respecter et de s’intégrer au paysage bâti et végétal existant. Dans ce
dernier cas, c’est une des prescriptions les plus représentées car cet enjeu est essentiel lorsque l’on prévoit
une densification en particulier dans les tissus pavillonnaires. Ce traitement paysager peut s’entendre
comme une bande verte le long des limites séparatives d’environ 5 mètres d’épaisseur (à ajuster en fonction
de la place disponible) qui devra comprendre les trois strates: arborée, arbustive et herbacée (en localisa-
tion et quantités adaptées à la taille du terrain).
Mise en valeur de la TVB : prescription liée à la présence d’un ruisseau sur le tènement concerné ou au bord
de celui-ci. En lien avec les questions de risques naturels souvent présents aux abords de ces ruisseaux,
l’objectif est de les valoriser et de les intégrer à la réflexion paysagère du site en valorisant par exemple les
arbres existants ou, au contraire, en dégageant ses abords.
Patrimoine à préserver : report des éléments patrimoniaux protégés au titre de l’article L 151-19 du Code
de l’Urbanisme et reportés sur le règlement graphique. Il s’agit d’alerter sur la présence de ces éléments
qualitatifs et éventuellement d’intégrer l’impact du futur aménagement sur ces constructions.
Ouvertures visuelles (vues) à préserver : très peu utilisée (1 seule commune) elle vise à mettre les futures
constructions à distance et à dégager un espace visuel au bord d’une zone agricole. Elle ne rentre pas dans
les prescriptions règlementaires (3 niveaux de vues) qui ont une importance au moins à l’échelle de la com-
mune alors que celle-ci est très localisée.
3 - Vocation des espaces bâtis :
Equipements existants / Futurs équipements / Secteur en cours d’urbanisation / Résidence séniors / Activi-
tés : localisés à titre indicatif pour faciliter le repérage de certains équipements ou projets en cours et expli-
quer également pourquoi certains terrains ne sont pas soumis à OAP.
Secteur où privilégier la mixité habitat / commerces / services / bureaux : cette indication vient compléter
ce que le règlement autorise dans la zone concernée en privilégiant la mixité urbaine sur des morceaux de
quartiers bien positionnés par rapport aux existants (cœur de bourg, à proximité des commerces existants)
ou dont les projets sont suffisamment avancés pour prévoir ces occupations (porteurs de projets connus).
Ilot en reconversion : activité existante en mutation : destiné à expliquer pourquoi une OAP fixe une densité
à réaliser sur une activité alors que les densités ne concernent que les logements.
Rez-de-chaussée commerciaux à créer : afin de diversifier les fonctions urbaines et sur des sites propices à
l’installation de nouveaux commerces (visuellement bien placés, à proximité de pôles commerciaux exis-
tants…), c’est une indication plus qu’une obligation, la souplesse étant nécessaire afin de laisser les projets
répondre aux besoins.
4 - Principes d’épannelage des constructions :
Zones moins denses où les types maisons groupées, jumelées ou intermédiaires sont à prioriser et zones
plus denses où les types maisons groupées, intermédiaires, petits collectifs sont à prioriser : la carte des
hauteurs (document règlementaire qui accompagne le règlement) ou le règlement de chaque zone (zones
d’activités par exemple) fixe les hauteurs maximum. Dans les zones d’OAP, les prescriptions visent notam-
ment à trouver la meilleure intégration possible par rapport à l’environnement bâti. Sans intervenir sur les
138 hauteurs qui restent règlementaires, les OAP prévoient donc des épannelages pour les futures construc-
tions. La densité peut s’effectuer de manière privilégiée soit sous forme de densité horizontales (zones
moins denses) en contact avec les zones bâties existantes (et quasi exclusivement pavillonnaires), soit sous
forme de densité plus verticale (utilisation de la hauteur maximale autorisée) là où l’urbanisation future ne
gêne pas les riverains.
5- Exemples de typologies (à titre illustratif) :
Type individuel pur / type individuel groupé / intermédiaire / type collectif : afin d’estimer le nombre de
logements et de vérifier la fiabilité des densités proposées, des schémas proposant des typologies ont été
dessinés sur toutes les OAP. Ils permettent de visualiser les quantitatifs et d’avoir une représentation des
formes bâties réalisables. Ils peuvent néanmoins avoir l’inconvénient d’apporter une image précise des fu-
tures constructions même s’ils sont donnés à titre illustratif et ne s’imposent en rien aux porteurs de projets.
Seules quelques communes ont souhaité les laisser.
139 Explication des choix et justifications
6. EXPOSE DES DISPOSITIONS FAVORISANT LA DENSIFICATION DES ESPACES
BATIS AINSI QUE LA LIMITATION DE LA CONSOMMATION DES ESPACES
NATURELS, AGRICOLES OU FORESTIERS
1. Cadre intercommunal
La limitation de la consommation de l’espace lié au développement résidentiel
Cette ambition a été déclinée au sein du PLUi à travers la mise en œuvre d’une démarche collective impliquant les
élus des groupes territoriaux et du groupe de coordination (cf. partie 1.1. de la partie Explication des choix du PADD)
pour fixer un cadre intercommunal commun, constituant l’une des bases pour le travail de chaque commune sur le
zonage. Cette démarche fixe le cadre théorique en matière de limitation de la consommation de l’espace, déclinée
donc ensuite à la commune. Elle prend en considération :
Les orientations du PADD qui visent à :
Assurer une croissance progressive et maîtrisée, avec une production de logements d’environ 90 à 140
logements annuels,
Assurer un développement résidentiel plus important au-delà des pôles relais, et en deçà : « permettre
aux autres types de pôle un développement résidentiel maîtrisé et leur garantissant notamment le maintien d’une offre de commerces, services et équipements (notamment scolaires) nécessaire aux
besoins de la population et à la qualité du cadre de vie. » ;
Permettre le développement de formes urbaines plus diversifiées et moins consommatrices d’espaces
(par le développement d’une offre de logements intermédiaires, logements groupés et d’autres formes
d’habitat telles que le collectif),
Assurer une consommation des espaces naturels, agricoles ou forestiers de moins de 120 ha sur les
12 prochaines années.
Les réalités des dynamiques constatées ces dernières années sur le territoire et les communes en matière de
croissance de logement, de typologie d’habitat ou encore de densification (voir à ce titre le diagnostic relatif au
prévisions démographiques et équilibre social de l'habitat)
Les « capacités de faire » des communes, au regard de la morphologie existante des tissus urbains et de leurs
capacités dévolution (voir à ce titre l’analyse de la consommation d’espace et de la capacité de densification et
de mutation de l’ensemble des espaces bâtis du présent rapport)
La prise en compte des éléments de cadrage donnés par le SCoT, et la recherche d’une compatibilité avec ce
dernier à l’échelle intercommunale.
Il a été proposé aux élus de réfléchir et de se positionner, par niveau de pôle du PADD, sur une proposition de
ventilation des objectifs du SCoT de la Grande Région de Grenoble à atteindre pour la construction neuve en matière
de répartition des formes urbaines (entre les logements individuels isolés et les logements collectifs et groupés), de
m² de terrain par type de forme urbaine, de niveau de densité. Le travail a été animé à l’aide d’éléments de référence
à l’échelle communale et grâce aux échanges dans le cadre de proximité des groupes territoriaux :
la dynamique de développement de l’habitat observé : nombre de logements neufs construits entre 2005
et 2014 (Majic), la répartition des formes urbaines (SITADEL 2005-2014), la densité moyenne constatée sur
2005-2014 (MAJIC 2014)
le résultat du calcul des objectifs
théoriques SCoT de construction
de logement 2019/2031, de l’offre
foncière théorique SCoT 2019-
2031
Rappel du mode de calcul SCoT à la commune
Objectif moyen de construction / an /1000 habitant : 5,5 a maxima ou a minima X
(l’objectif de production pour l'habitat individuel isolé x superficie moyenne maximale = 60 X 750 +
l’objectif de production pour l’habitat groupé/collectif x superficie moyenne maximale = 40 X 350) X
50% de rétention foncière
/
10 000
= offre foncière nécessaire au développement résidentiel envisagé
140 Objectifs de développement résidentiel retenus, assurant la limitation de la consommation des espaces naturels,
agricoles ou forestiers
Polarités du PADD
Répartition
des formes urbaines
Individuel Autre
M² de terrain
par forme urbaine
Individuel Autre
Densité
Projetée
(lgts/ha)
Croissance de logements neufs
12 ans (fin 2019/fin 2031)
Lgts/an pour 1000 habitants
Foncier
nécessaire
(ha) Choix d’objectif Nombre
de logements
Pôle urbain principal
(PUP)
Soit 1 commune
4 596 habitants
30% 70% 500 200 31 7/1000 386 18,5
Pôle urbain secon-
daire
Soit 1 commune
2 037 habitants
50% 50% 700 300 20 6,5/1000 159 11,9
Pôle relais
Soit 3 communes
4 053 habitants
55% 45% 700 350 18 6/1000 292 23,7
Pôle de proximité
Soit 2 communes
1 683 habitants
70% 30% 800 350 15 5,5/1000 111 11,1
Pôle scolaire
Soit 5 communes
4 010 habitants
80% 20% 900 350 13 5/1000 204 24,1
Village
Soit 1 commune
388 habitants
80% 20% 900 350 13 4.5/1000 21 2,5
Total du cadre théo-
rique de
ventilation
52,3% 47.7% 752 270 19 +98 lgts/an 91,9
Rappels des objectifs
du SCoT 60% maxi 40% mini 700 maxi 350 maxi Env.18
5,5/1000 max
ou 5.5/1000 min
(PUP)
Cette démarche illustre la logique portée par le SCoT de polarisation du développement du territoire (accueillir les
habitants et logements de manière prioritaire dans les communes disposant des équipements, commerces, services
et emplois pour favoriser les fonctionnements de proximité et réduire les besoins de déplacements), de manière
adaptée à ce territoire rural multipolarisé et aux distances importantes entre les bourgs et villages.
L’adaptation de cette polarisation du développement a permis de proposer un projet cohérent en termes d’accueil
résidentiel et d’emplois, d’offre en logements abordables et d’accompagnement du vieillissement de la population.
Compatibilité entre les polarités du SCoT et celles du PLUi (cf. carte page suivante)
Le pôle urbain principal correspond au pôle principal du SCoT.
Le pôle urbain secondaire (Châtonnay) et le pôle relais (Artas) sont identifiés en pôles d’appuis au SCoT.
Les deux pôles relais Beauvoir de Marc et Villeneuve de Marc ainsi que les deux pôles de proximité Saint
Agnin sur Bion et Culin sont associés aux pôles secondaires du SCoT.
Enfin, les communes des autres polarités (pôle scolaire et village) correspondantes aux pôles locaux du
SCoT.
Pôles mini
SCoT
141 Explication des choix et justifications
Le foncier nécessaire
Le foncier identifié permet de répondre a l’accueil des logements attendus sur les 12 prochaines années. Il traduit
également l’ambition du territoire en matière de limitation de la consommation des espaces naturels, agricoles ou
forestiers pour le développement résidentiel.
Il intègre un complément de 50% pour répondre au besoins des activités urbaines associées au développement
résidentiel (services, commerces, équipements…)
A noter que pour le dimensionnement du PLUi au plan de zonage, le SCoT précise que
seules sont prises en compte les unités foncières déjà bâties de plus de 3 000 m2 et les unités foncières non
bâties. seules seront sont prises en compte les unités foncières déjà bâties de plus de 3 000 m2 et les unités
foncières non bâties dispositions du SCoT.
La croissance de logement
Le projet de PLUi opère une
ventilation de la croissance de
logements entre les polarités
avec la volonté affichée :
D’une maîtrise du
développement sur les polarités
inférieures aux pôles rélais,
contrebalancée par une plus
forte croissance sur les pôles de
rangs supérieurs.
A noter que les choix effectués
ont veiller à ne pas rentrer en
contradiction forte avec les
dispositions du SCoT.
Dispositions du SCoT :
Base de croissance fixée à 5,5
logements par an pour 1 000
habitants (a maxima pour tous
les pôles sauf pour les pôles
principaux).
Formes urbaines et densités
Elles visent à réduire la consommation des espaces agricoles, naturels et
forestiers et lutter contre l’étalement ubain.
Le PLUi opère à ce titre une ventilation entre les polarités afin :
D’assurer une diversification/densification en faveur de formes urbaines plus
denses pour les polarités ayant à supporter la plus forte croissance (à partir
des pôles relais).
D’assurer une adaptation à la réalité des polarités de rangs inférieurs pour
qui la diversification/densification est plus difficile à opérer.
A noter que les choix effectués se sont appuyés sur les dispositions du SCoT.
Dispositions du SCoT :
60% maxi pour l'habitat individuel isolé avec une superficie moyenne de ter-
rain de 700 m2
40% mini pour les autres formes avec une superficie moyenne de terrain de
350 m2
Les répartitions par typologie d’habitat et le nombre de mètre carré par forme urbaine du SCoT ont pour ambition de « dimensionner » l’enveloppe constructible. Ces éléments ne constituent pas des objectifs à atteindre.
142 La limitation de la consommation de l’espace liée au développement économique :
Pour assurer la mise en œuvre des principales orientations du PADD, cette ambition est déclinée au PLUi à travers
trois dispositions cadres :
S’appuyer sur les prévisions économiques et définir une enveloppe d’environ 15 ha. (Surface "nette" à réellement
décompté dans le quota SCoT). Cette dernière étant adaptée aux besoins répertoriés en matière de développement économique du territoire (voir à ce titre le diagnostic relatif aux prévisions économiques et
besoins répertoriés en matière de développement économique, facteur d’attractivité du territoire).
Localiser environ 85% du foncier économique sur le secteur stratégique identifié au PADD (Saint-Jean-de-
Bournay).
Privilégier l’optimisation des zones économiques existantes (foncier libre et mobilisable au sens SCoT), avec
comme ambition de faire en sorte qu’elles représentent environ 80 % du foncier nécessaire au besoin de
développement.
Finaliser l’optimisation des zones économiques existantes (foncier libre et mobilisable au sens SCoT), et prévoir
des extensions de foncier pour satisfaire au besoin nécessaire de développement.
2. Exposé des dispositions favorisant la densification des espaces bâtis
Il s’agit là de se concentrer sur les dispositions prises dans les espaces bâtis correspondant aux zones UA, UB, UC et
1AUb, 1AUc (voire à la marge quelques une des zones 2AU : Saint-Jean-de-Bournay et Beauvoir-de-Marc) support
des développements futurs pour l’habitat et sur les zones Ui et 1AUi support du développement des activités éco-
nomiques.
2.1. Les zones mixtes
Le dimensionnement foncier des espaces urbains mixtes a été établi dans l’optique de favoriser la densification :
Commune Polarité du PADD
Densité moyenne constatée 2005-2014
(source : MAJIC) logts/ha
Densité moyenne retenue pour le dimensionne-
ment foncier du zonage lgts/ha
Saint-Jean-de-Bournay Pôle urbain principal 20 31
Châtonnay Pôle secondaire 12,5 20
Artas Pôle relais 15 18
Beauvoir-de-Marc Pôle relais 11
Villeneuve-de-Marc Pôle relais 14
Culin Pôle de proximité 17 15
Saint Agnin sur Bion Pôle de proximité 13
Lieudieu Pôle scolaire 9
13
Meyrieu les Etangs Pôle scolaire 10
Sainte-Anne-sur Gervonde Pôle scolaire 10
Savas-Mépin Pôle scolaire 11
Tramolé Pôle scolaire 10
Royas Village 15
Les choix opérés au règlement écrit sont les suivants :
La première disposition concerne les destinations et sous-destinations autorisées dans ces zones. Le choix a été
fait d’autoriser un vaste panel de destinations compatibles avec l’habitat pour permettre l’installation de pro-
grammes mixtes qui peuvent réduire le besoin en espace en mutualisant des équipements.
143 Explication des choix et justifications
La deuxième disposition concerne l’absence de Coefficient d’Emprise au Sol en zone UA, UB (et 1AUb), et un CES
de 30% dans les zones UC (1AUc) faites de tissus pavillonnaires. Ce choix permettra la densification de ces diffé-
rents tissus par des programmes plus denses ou par la possibilité de diviser des terrains existants. En parallèle
de cette disposition sur les CES, les demandes en termes d’espaces verts dont les espaces de pleine terre vont
garantir la qualité paysagère de cette densification.
La troisième disposition concerne les règles sur les implantations qui sont très souples en zone UA, non seule-
ment pour permettre de proroger un système existant mais également pour permettre une diversité de projet.
En zone UB (1AUb) et UC (1AUc), elles sont également souples, sans demander de recul systématique par rapport
aux emprises publiques et en permettant des implantations sur limite en fonction de l’environnement. Ainsi en
zone UB les implantations sur limite sont possibles, en adossement d’un bâtiment existant à hauteur équivalente,
soit toute hauteur lors de la construction simultanée de deux bâtiments, soit avec une hauteur de 7m quand
aucun bâtiment n’est présent ni prévu. Dans le même esprit en zone UC, les implantations sur limite sont pos-
sibles toute hauteur en cas de constructions simultanées ou d’adossement, à 4m de hauteur dans les cas con-
traires.
La quatrième disposition concerne les secteurs de densité minimale instaurés sur les pôles qui ont un rôle d’ac-
cueil plus importants à tenir : le pôle urbain principal, les pôles urbains secondaires et le pôle relais d’Artas. Ces
secteurs de densité minimale sont en cohérence avec les espaces préférentiels de développement des com-
munes concernées.
Enfin tous les gisements fonciers importants identifiés dans les tissus existants et toutes les zones 1AUb / 1AUc
sont couvertes par des OAP qui ont toutes pour objectif, en plus des orientations urbaines et de fonctionnement,
d’inciter à des densités de logement par hectare plus importante que ce qu’a pu connaitre le territoire concerné.
Ces densités affichées ont été choisi en fonction des niveaux de pôle des communes et en cohérence avec les
tissus environnants pour ne pas créer de rupture ou de conflit mais une densité raisonnée à l’échelle de chaque
OAP.
Environ 52% des gisements fonciers, capacités futures d’accueil de logement sont couverts par une OAP et peuvent
accueillir 67% des capacités de logements totales.
*gisement foncier = parcelles non bâties ou parcelles bâties de plus de 300m²
2.2. Les zones à vocation économique
La première disposition concerne les destinations et sous-destinations autorisées dans ces zones. Le choix a été fait
de réserver ces zones uniquement aux destinations liées à l’économie en évitant les destinations qui pourraient
consommer du foncier à mauvais escient comme par exemple les logements. Les destinations ont également été
calibrées pour chaque type de zone Ui en fonction des caractéristiques de l’existant afin que le foncier disponible
soit utilisé à bon escient.
La deuxième disposition concerne l’absence de Coefficient d’Emprise au Sol en zone Ui (1AUi). Ce choix permettra la
densification de ces zones d’activités soit lors d’extension de bâtiment, soit en réduisant le besoin des entreprises
pour réaliser leur projet. En parallèle de cette disposition sur les CES, il a été instauré un coefficient de biotope qui
permet des solutions innovantes pour réduire les demandes en espaces verts parfois consommateurs d’espace mais
également de garantir une certaine qualité sur les nouvelles implantations.
144 3. Exposé des dispositions favorisant la limitation de la
consommation des espaces naturels, agricoles ou
forestiers
3.1. Présentation du zonage permettant d’expliquer la limitation de la consommation des
espaces naturels, agricoles et forestiers
Le zonage limite la consommation des espaces agricoles et naturels et l’étalement urbain.
En effet 75% des capacités futures sont localisées dans des zones dédiées ou incitant à la densité dont 65% dans
les espaces préférentiels de développement. Ainsi le zonage favorise la construction dans et autour des centres-
bourgs : vie dans les villages, vitalité des commerces et services, déplacements doux…
La carte ci-dessus représente l’état de situation à l’arrêt du PLUi. Suite à l’enquête publique les modifications de zonage n’ont entraîné que quelques potentiels complémentaires à la marge qui sont imperceptibles à cette échelle de cartographie.
Sur la carte ci-dessous : en noir les potentiels de construction, en bleu les
espaces préférentiels de développement du SCoT :
145 Explication des choix et justifications
3.2. Synthèse des surfaces calibrées dans le zonage : espaces à vocation économique
Le travail réalisé par l’intercommunalité puis partagé avec les élus de chaque commune concernée est basé sur :
le diagnostic : les besoins réels (notamment à partir de l’analyse de la consommation d’espace mais surtout de
la dynamique de commercialisation analysée dans le diagnostic du présent rapport) et estimés au regard des
prévisions de développement économique en foncier économique
Le PADD et ses objectifs économiques : « Sur la base des prévisions de développement économique et de l’ana-
lyse des besoins fonciers répertoriés afférente, le territoire a défini une enveloppe d’environ 15 ha libre et mobi-
lisable au sens du SCoT de la GREG. »
Le PADD et ses objectifs chiffrés de modération de la consommation d’espace.
Quelques précisions concernant le « foncier économique libre et mobilisable » au sens SCoT :
Cette notion, appelé aussi foncier économique disponible est définie par le SCoT et a été précisée par la déli-
bération l’EP SCoT 15-VI-III du 11/06/2015.
Elle recouvre l’ensemble des sites économiques dédiés classés au sein des documents d’urbanisme (U et AU
indicés à vocation économie, quelle que soit leur taille). Ils concernent par conséquent
les ZAE intercommunales, ZAE communales et sites économiques isolés;
les espaces d’enjeux stratégiques et espaces d’enjeux locaux du SCoT;
Les sites équipés/ aménagés ou à équiper/ à aménager.
En revanche, cette notion n’intègre pas :
les espaces ne pouvant pas recevoir de construction ou d’usage économique (voirie, espaces communs,
servitudes liées à un risque naturel ou technologique, retrait d’implantation pour amendement Dupont,
zone humide, pollution de sol, ouvrages de gestion hydrauliques...).
>> Pour les sites en projet : en l’absence d’un plan d’aménagement détaillé, un ratio d’environ 20% sera
soustrait de l’enveloppe totale du site (foncier « brut ») pour en estimer le foncier « net ».
les parcelles construites ou mobilisées par une activité économique (ex : stationnement, stockage...) et les
friches,
le foncier non mobilisable par la collectivité : les réserves d’entreprises ; les terrains vendus à une entreprise
utilisatrice finale du foncier ; les terrains sous compromis de vente sous réserve que la réalisation du projet
soit produite dans des « délais raisonnables » et avec un suivi de l’EPCI concerné.
>> Pour les réserves d’entreprises : le caractère non disponible est reconnu sous réserve de réalisation du
projet dans des délais raisonnables et d’une interrogation préalable vis-à-vis des réserves les plus signifi- catives (ex : spéculation foncière…).
146 TABLEAU DE SYNTHÈSE DES SURFACES DES ZONES D’ACTIVITÉS ET DÉCOMPTES SCOT :
147 Explication des choix et justifications
3.3. Synthèse des surfaces calibrées dans le zonage : espaces mixtes à vocation
résidentielle
Le travail réalisé avec les élus de chaque commune, basé sur le diagnostic, les enjeux et les besoins identifiés, s’est
appuyé sur la donnée de cadrage issue du scénario de ventilation des objectifs du SCOT sur l’ensemble du territoire
et en fonction du niveau de pôle. Ce dimensionnement théorique à l’échelle de chaque commune s’est confronté
aux réalités du territoire et des situations propres à chaque commune en termes de risques, d’assainissement, de
contraintes environnementales.... Les chiffres des tableaux ci-dessous exposent le résultat du travail de réduction à
l’échelle de chaque niveau de pôle.
Polarités du PADD Densité Projetée (lgts/ha) Foncier nécessaire (ha)
Foncier
réellement disponible dans le zo-
nage PLUi (ha)
Pôle urbain principal
(PUP)
Soit 1 commune
4 596 habitants*
31 18,5 16,5
Pôle urbain secondaire
Soit 1 commune
2 037 habitants
20 11,9 10.4
Pôle relais
Soit 3 communes
4 053 habitants
18 23,7 17.7
Pôle de proximité
Soit 2 communes
1 683 habitants
15 11,1 9.5
Pôle scolaire
Soit 5 communes
4 010 habitants
13 24,1 20.5
Village
Soit 1 commune
388 habitants
13 2,5 2.5
Total du cadre théo-
rique de
ventilation
19 91,9 77,1
*Sources : INSEE – RP
148 TABLEAU DES SURFACES À L’ÉCHELLE DU PLUi :
Synthèse des principales évolutions sur les documents d’urbanisme des communes (dotées d’un POS ou d’un PLU)
Globalement :
- La surface des zones A et N augmente de moins de 1%, en particulier en faveur des zones agricoles suite au
diagnostic de la chambre d’agriculture.
- Les zones NB disparaissent et restituent une grande partie de leur zonage, soit 124 hectares aux zones
agricoles et naturelles.
- Les zones U augmentent légèrement dû à la mise à jour des secteurs bâtis et de leur niveau d’équipement.
- Les zones AU diminuent dû à la volonté de réduire la consommation foncière et de réajuster les potentiels
constructibles.
Les pages suivantes présentent une explication des principales évolutions par commune possédant un document
avant l’élaboration du PLUI.
Artas
La commune d’Artas possédait un POS datant de 1983 modifié en 1999 et ayant subi une révision simplifiée en 2009.
Les principales évolutions par rapport à ce document sont :
- Déclassement d’une grosse partie de la vaste zone NA en zone A. En effet les 12,34ha du POS n’ont été que partiel-
lement maintenu (5,17ha de zone AUc). En effet la commune s’est développée de manière concentrique et en den-
sifiant son centre-bourg. Pour permettre son développement il est donc nécessaire de préserver une partie de ces
zones à urbaniser. Le choix s’est fait sur le secteur nord du centre, à proximité d’un développement pavillonnaire
relativement récent et qui permet des connections aisées avec le centre de la commune.
- Classement des secteurs dédiés aux équipements précédemment en zone ND (N) en zone UE.
- Extension de la zone d’activités retenue par l’intercommunalité pour soutenir l’attractivité économique du territoire
de la région Saint-Jeannaise,
- Déclassement de certains hameaux en manque de réseau, en particulier d’eau potable.
- Ajustement des zones A et N en fonction du diagnostic de la Chambre d’Agriculture et de l’occupation réelle des
terres.
62,6
1,3%
30,7%
0,1%
0,1% 0,1% 0,2% 0,3% 0,5%
4,2% Répartitions surfaciques détaillées (%)
Zone agricole
Zone agricole inconstructible
Zone naturelle
Zone à urbaniser dédiée aux activités économiques en insuffisance de réseaux
Zones à urbaniser dédiées aux activités économiques
Zone à urbaniser mixte en insuffisance de réseaux
Zone à urbaniser mixtes
Zones U dédiées aux activités économiques
Zones U dédiées aux équipements publics
Zones U mixtes
11012
64,0%
5291
30,5%
72
0,5%
863
5,0%
Répartition surfaciques du PLUi(ha/%)
A N AU U
149 Explication des choix et justifications
Beauvoir-de-Marc
La commune de Beauvoir-de-Marc vient d’approuver son PLU (10/07/2018). Cette commune a donc conservé son
zonage à quelques ajustements près.
- Une petite zone Ui au nord de la commune s’est transformée en STECAL activités et a donc été déclassée en zone
A
- Un hameau du sud de la commune en limite avec Savas-Mépin a été classé en zone UD par soucis de cohérence
avec cette commune limitrophe
- La répartition entre les zones A et les zones N a été retravaillé en cohérence avec le diagnostic de la chambre
d’agriculture et l’occupation réelle des terres.
Châtonnay
La commune de Châtonnay possédait un PLU datant de 2007. L’esprit de ce document a dans l’ensemble été main-
tenu, la commune étant par ailleurs très contrainte par des risques d’inondation. Les principales évolutions par rap-
port à ce document sont :
- Evolution des zones AU construites en zones U.
- Concentration des potentiels de développement à proximité immédiate du centre bourg dans des zones U, 1AU
voire 2AU en sortie est du village pour répondre aux capacités de logements demandés à cette commune identifiée
comme pôle urbain secondaire dans le PADD.
- Reclassement en zone A ou N des zones pastillées dans ces deux secteurs.
- La répartition entre les zones A et les zones N a été retravaillé en cohérence avec le diagnostic de la chambre
d’agriculture et l’occupation réelle des terres.
Culin
La commune de Culin possédait un PLU datant de 2005. L’esprit du document a été maintenu tout en déclassant un
certain nombre de terrain situés dans des secteurs vraiment déconnectés du centre bourg et en réajustant la répar-
tition entre les zones A et les zones N en cohérence avec le diagnostic de la chambre d’agriculture et l’occupation
réelle des terres. Les principales évolutions par rapport à ce document sont :
- Déclassement des hameaux du nord-ouest de la commune, en manque de réseau et grevés par des implantations
agricoles (avec de fortes nuisances olfactives).
- Déclassement de la zone AU du centre bourg vers une zone N pour prendre en compte la volonté de la commune
de préserver un espace vert central (aujourd’hui un parc de château).
- Classement en 1AUb une partie d’une zone N en partie est de la commune tout en tenant compte des risques sur
ce secteur.
Lieudieu
La commune de Lieudieu possédait un PLU datant de 2007. L’esprit du document a été maintenu tout en déclassant
un certain nombre de terrain situés dans des secteurs vraiment déconnectés du centre bourg et en ajustant la zone
AU centrale en fonction des risques et des capacités de développement accordées à la commune suite à l’organisa-
tion hiérarchisée du territoire.
Meyrieux-les-Etangs
La commune de Meyrieu-les-étangs possédait POS de 2001 modifié en 2010 dans lequel subsistaient de grandes
zones NA et NA indicée (AUc et AUs) largement dimensionnées. Le travail a consisté à faire des choix dans ces sec-
teurs en fonction du projet de développement de la commune. Ainsi près de 30ha ont été déclassés. Les zones
Naturelles bâties (NB) ont quant à elle été reclassées en fonction de leur développement passé en zone UD / UC ou
N / A.
Royas
La commune de Royas possédait un PLU datant de 2004. Le choix a été fait sur cette commune de centrer les possi-
bilités de développement dans les deux hameaux les plus centraux classés respectivement en UA et en UC. Les
principales évolutions pour cette commune sont :
150 - Adaptation du périmètre de la zone AU du centre bourg pour prendre en compte la présence d’une exploitation
agricole importante et pérenne et soumise à réciprocité.
- Evolution du périmètre constructible du hameau secondaire pour une meilleure prise en compte des risques et
des réseaux existants avec le « déplacement » de la zone AU du sud du hameau, le long du chemin de charbonnière.
L’objectif est d’épaissir le hameau plutôt que de l’étaler au Sud. Les terres agricoles au-delà de la zone AU sont
préservées.
- Reclassement des zones Naturelles bâties (Nh / Ah) en fonction de leur développement passé, des réseaux et des
risques en zone UD ou N / A.
- La répartition entre les zones A et les zones N a également été retravaillé en cohérence avec le diagnostic de la
chambre d’agriculture et l’occupation réelle des terres.
Savas-Mépin
La commune de Savas-Mépin possédait un POS datant de 1987 ayant subi une révision simplifiée en 1997 puis en
2005. Les principales évolutions se concentrent sur le hameau de Mépin au sud de la commune :
- Déclassement des zones Ui qui ne correspondent pas à des zones d’activités, sur le hameau de Mépin une partie
vers de la zone UA le reste en N puisqu’elle est occupée par une exploitation agricole.
- Classement d’un secteur au nord du centre bourg en 1AUc pour accueillir de nouveaux logements dans ce secteur
central de la commune.
- Reclassement des zones Naturelles bâties (NCa / NCb) en fonction de leur développement passé en zone UD ou N /
A.
- La répartition entre les zones A et les zones N a également été retravaillé en cohérence avec le diagnostic de la
chambre d’agriculture et l’occupation réelle des terres.
- Sur le hameau de Savas forte réduction de la zone NA existante et reclassement en agricole.
Saint-Agnin-sur-Bion
La commune de Saint-Agnin-sur-Bion possédait un PLU de 2007 modifié en 2009. Les principales évolutions pour
cette commune sont :
- Le principal travail sur cette commune a porté sur le reclassement des zones AU. En effet plus de 28ha de zone AU
ont été reclassés pour la plupart en zone A voir en zone U quand une partie de ces secteurs avait été urbanisée.
- La répartition entre les zones A et les zones N a également été retravaillé en cohérence avec le diagnostic de la
chambre d’agriculture et l’occupation réelle des terres.
Sainte-Anne-sur-Gervonde
La commune de Sainte-Anne-sur-Gervonde possédait un POS de 2001 modifié en 2012. Les principales évolutions
pour cette commune sont :
- Le principale travail sur cette commune a été porté sur le reclassement des zones AU. En effet plus de 20ha de
zone AU ont été reclassés pour la plupart en zone A voir en zone U quand une partie de ces secteurs avait été
urbanisés.
- Les zones NB ont également été reclassées en fonction de leur développement passé en zone UD ou N / A.
- La répartition entre les zones A et les zones N a également été retravaillé en cohérence avec le diagnostic de la
chambre d’agriculture et l’occupation réelle des terres.
Tramolé
La commune de Tramolé vient d’approuver son PLU (28/11/2017). Cette commune a donc conservé son zonage à
quelques ajustements près. Les principales évolutions pour cette commune sont :
- Ajout d’une zone 1AUb dans une grande dent creuse du centre bourg, le calibrage du PLUI ayant donné un peu de
souplesse à la commune pour développer un peu son urbanisation.
- Création d’une zone 2AU dans une vision à long terme du développement à proximité des équipements.
151 Explication des choix et justifications
Villeneuve-de-Marc
La commune de Villeneuve-de-Marc vient d’approuver son PLU (26/09/2017). Cette commune a donc conservé son
zonage à quelques ajustements près sur la répartition des zones A et N retravaillées en cohérence avec le diagnostic
de la chambre d’agriculture et l’occupation réelle des terres.
Saint-Jean-de-Bournay
La commune de Saint-Jean-de-Bournay possédait un POS de 2001 modifié en 2004 et 2012, puis mis en compatibi-
lité suite à une déclaration de projet en 2011. Les principales évolutions pour cette commune sont :
- Déclassement des zones NA de l’ouest de la commune en zone agricole (terres stratégiques identifiées au diagnos-
tic agricole) et report à l’est de la commune en confortement de la ZA du Pré de la Barre et ce conformément aux
choix de l’intercommunalité sur le développement économique.
- Reclassement des zones ND au sud du centre en zone UE puisqu’elles sont le support d’équipements publics.
- le reclassement de zones 1NA urbanisées en U.
- La répartition entre les zones A et les zones N a également été retravaillé en cohérence avec le diagnostic de la
chambre d’agriculture et l’occupation réelle des terres.
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