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PLU - Rapport de présentation - Partie 4
Document publié le Jeudi 12 mai 2022 par la commune de Weyersheim.
Lien du pdf (PLU - Rapport de présentation - Partie 4)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Eau et assainissement, Investissement et développement économique,
PLU - Plan Local d'Urbanisme-
Commune de
le phil
WEYERSHEIM
RAPPORT DE PRESENTATION
EXPLICATIONS DES CHOIX RETENUS ET
JUSTIFICATIONS
REVISION DU POS EN PLU
APPROBATION
Vu pour être annexé
à la délibération du 12 mai 2022,
.~~ .. atip Agence Territoriale d'Ingénierie Publique
Le Maire,
Sylvie ROEHLLY RAPPORT DE PRESENTATION
EXPLICATIONS DES CHOIX RETENUS
ET JUSTIFICATIONS
Vu pour être annexé
à la délibération en date du :
Madame le Maire, PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 2
Réalisation
Atelier Le Phil - Urbanisme
21 rue des Rustauds
67700 MONSWILLER PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 3
SOMMAIRE
TABLE DES MATIERES
1. EXPLICATIONS DES CHOIX RETENUS POUR ETABLIR LE PADD 4
1.1. LES CHAPITRES ET LES ORIENTATIONS DU PADD 4
1.2. TABLEAUX DE SYNTHESE DU PROJET DE DEVELOPPEMENT 16
2. EXPOSE DES MOTIVATIONS DES ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION (OAP) 17
2.1. OAP 1 : SECTEUR DES HAUTS DE LA ZORN 17
2.1.1. Choix du site 17
2.1.2. Justification des principes d’aménagement 17
2.1.3. Mise en œuvre des orientations et des objectifs du PADD 18
2.2. OAP 2 : SECTEUR DE LA RUE DES FLEURS 20
2.2.1. Choix du site 20
2.2.2. Justification des principes d’aménagement 20
2.2.3. Mise en œuvre des orientations et des objectifs du PADD 20
2.3. OAP 3 : SECTEUR DE LA RUE DES VERGERS 21
2.3.1. Choix du site 21
2.3.2. Justification des principes d’aménagement 21
2.3.3. Mise en œuvre des orientations et des objectifs du PADD 21
2.4. OAP 4 : SECTEUR DE LA ZONE D’ACTIVITE 22
2.4.1. Choix du site 22
2.4.2. Justification des principes d’aménagement 22
2.4.3. Mise en œuvre des orientations et des objectifs du PADD 22
3. EXPOSE DES MOTIVATIONS DU REGLEMENT 23
3.1. MOTIFS ET PRINCIPES DE DELIMITATION DES ZONES URBAINES ET DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES SPECIFIQUES 23
3.1.1. La zone UA 23
3.1.2. La zone UB 29
3.1.3. Les zones UE 35
3.1.4. La zone UJ 39
3.1.5. Les zones UX 40
3.2. MOTIFS ET PRINCIPES DE DELIMITATION DES ZONES A URBANISER ET DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES SPECIFIQUES 43
3.2.1. Les zones à urbaniser à court et moyen terme : IAU et IIAU 43 3.2.2. Les zones à urbaniser à vocation d’équipement : AUE 49 3.2.3. La zone à urbaniser à vocation d’activités économiques IAUX 52
3.3. MOTIFS ET PRINCIPES DE DELIMITATION DES ZONES AGRICOLES ET NATURELLES ET DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES SPECIFIQUES 55
3.3.1. Les zones agricoles 55
3.3.2. Les zones naturelles 58
3.4. TABLEAU DES SUPERFICIES DE ZONE 62
3.5. DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES COMMUNES APPLICABLES A L’ENSEMBLE DU TERRITOIRE 63 3.5.1. Dispositions communes applicables à toutes les zones 63
A. Conditions de desserte des terrains par la voirie 63
3.5.2. Les emplacements réservés 66
3.5.3. Dispositions réglementaires liées aux espaces naturels 66 3.5.4. Dispositions réglementaires de protection appliquées au patrimoine bâti ancien 67 PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 4
1. EXPLICATIONS DES CHOIX RETENUS POUR ETABLIR LE PADD
1.1. Les chapitres et les orientations du PADD
ORIENTATION 1 : RENFORCER LA POLARITE DE WEYERSHEIM PAR UN DEVELOPPEMENT URBAIN MAITRISE ET EQUILIBRE
Le présent PLU vise à renforcer la polarité de Weyersheim, à maintenir son dynamisme démographique et de conforter ses équipements.
1.1. CREER LES CONDITIONS DE DEVELOPPEMENT PERMETTANT DE CONFORTER LE DYNAMISME DEMOGRAPHIQUE
La maîtrise du développement communal se traduit par la poursuite de la dynamique démographique des 15 dernières années. L’objectif de croissance annuelle s’élève ainsi à 0,7% par an permettant d’atteindre le seuil des 4090 habitants en 2036. Ce chiffre intègre l’apport de population théorique des habitants des 140 logements créés dans le cadre du dernier lotissement, estimé à 320 habitants.
Principes de traduction réglementaire
Les possibilités de développement offertes par le cadre réglementaire du présent PLU permettrait d’atteindre les 4090 habitants en 2036 en tenant compte des capacités de densification douce du tissu urbain existant et en ouvrant parallèlement des 2 secteurs à l’urbanisation : la zone IAU de la rue des Fleurs et la zone IAU des Hauts de la Zorn.
1.2. PROMOUVOIR UN DEVELOPPEMENT URBAIN EQUILIBRE
• ORGANISER UN DEVELOPPEMENT COHERENT A PROXIMITE DE LA GARE
> LOCALISER DE MANIERE PRIVILEGIEE LES NOUVEAUX LOGEMENTS A PROXIMITE DE LA GARE.
> INTEGRER LES NOUVELLES ENTITES URBAINES AU TISSU URBAIN PRINCIPAL.
• PRIVILEGIER L’OPTIMISATION URBAINE DANS LES SECTEURS DISPONIBLES ET DEJA EQUIPES
> PERMETTRE L’URBANISATION DES CŒURS D’ILOTS A VALORISER
> S’APPUYER SUR LE RESEAU VIAIRE EXISTANT POUR COMPLETER LE TISSU URBAIN SUR LA FRANGE NORD- EST DE LA COMMUNE
• RENFORCER LES CONNEXIONS TRANSVERSALES SELON UN AXE EST-OUEST
> AMENAGER LES LIAISONS DOUCES SUR LES AXES SECONDAIRES CONNECTES A LA RUE BALDUNG- GRIEN ET LA RUE DE LA REPUBLIQUE.
> ATTENUER LE CARACTERE ROUTIER DE LA RUE DE LA REPUBLIQUE : AMENAGER LES CARREFOURS ET LES LIAISONS PIETONNES.
> RENDRE LA LIGNE DE CHEMIN DE FER PLUS FRANCHISSABLE POUR LES MODES DOUX
• REORGANISER L’OFFRE EN STATIONNEMENT PUBLIC
> CREER DE NOUVELLES PLACES A PROXIMITE DE LA GARE.
> AUGMENTER LA ROTATION DU STATIONNEMENT PUBLIC A PROXIMITE DES EQUIPEMENTS SCOLAIRES ET DE LA PETITE ENFANCE, AINSI QUE DES COMMERCES POUR MIEUX CAPTER LES FLUX DE LA RUE DE LA REPUBLIQUE. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 5
La présence de la gare est un réel atout pour Weyersheim. Elle participe largement à son attractivité. Ainsi, les zones de développement de l’habitat sont essentiellement situées dans un rayon de 500 mètres autour de la gare. Cette disposition vise à faciliter l’usage du train.
Les zones d’extension situées entre la rue des fleurs et la rue creuse d’appuie sur un linéaire de voiries et de réseaux existants. Elles permettent ainsi d’optimiser les équipements de la commune et de réduire les coûts d’aménagement.
Les places de stationnement ont déjà été créées dans le cadre de la première opération au lieu-dit des Hauts de la Zorn.
Principes de traduction réglementaire
Le choix de l’emplacement des zones d’extension a été effectué de manière à encourager l’usage du train, mais aussi d’optimiser l’usage des équipements techniques (eau, assainissement, voirie ...)
L’emplacement réservé n°6 situé rue de l’échelle permet notamment d’améliorer les connexions douces entre la rue Baldung-Grien.
L’emplacement réservé n°5 permettrait d’augmenter les capacités de stationnement aux abords de l’espace W.
1.3. AFFIRMER L’IDENTITE URBAINE ET PATRIMONIALE DE WEYERSHEIM
• PRESERVER LE PATRIMOINE IDENTITAIRE DE WEYERSHEIM
> INSCRIRE LES BATIMENTS REMARQUABLES DANS UN CADRE URBAIN PRESERVE > RESPECTER LES ELEMENTS CARACTERISTIQUES DES FERMES ANCIENNES DE LA COMMUNE > VALORISER LA FAÇADE PATRIMONIALE VISIBLE DEPUIS LA RUE DES VERGERS
• PRESERVER LES CŒURS D’ILOTS STRUCTURANT LES ESPACES DE RESPIRATIONS AU SEIN DU TISSU BATI
> PRESERVER LE CHAPELET DE JARDINS SITUE A L’INTERFACE ENTRE LE TISSU ANCIEN ET LA RUE DE LA REPUBLIQUE
> PROTEGER LES VERGERS SITUES ENTRE LE QUAI DE LA ZORN ET LA RUE DES VEAUX.
Il s’agit de mettre en place des règles permettant de préserver le paysage urbain et protéger le patrimoine architectural de Weyersheim.
Principes de traduction réglementaire
Des règles d’aspects spécifiques ont été mises en place afin de préserver les caractéristiques du tissu ancien de Weyersheim. Ces règles concernent notamment l’implantation, les angles de toit, la couleur des toitures et le traitement des façades.
L’ensemble des maisons alsaciennes a été analysé. Les maisons alsaciennes présentant un intérêt patrimonial particulier bénéficient d’une protection accrue au titre de l’article L151-19 du code de l’urbanisme. Les démolitions du bâti protégé sont proscrites.
En zone UB, les règles d’aspect sont plus souples. Seules des règles précises concernant l’aspect des clôtures ont été définies. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 6
Les vergers en façade Est sont protégés à l’aide de l’article L151-23 du code de l’urbanisme. Les abords de la partie la plus remarquable de la façade urbaine patrimoniale ont été classé en zone naturelle.
Le cœur d’îlot entre la rue des Veaux et le quai de la Zorn, véritable poumon vert, sera préservé de toute construction à l’aide du classement en zone UJ.
1.4. PROTEGER LES BIENS ET LES PERSONNES DE TOUT RISQUE CONNU
• PRENDRE EN COMPTE LES RISQUES CONNUS DANS LE PROJET DE DEVELOPPEMENT
La commune est sujette aux coulées de boues, au phénomène retrait gonflement des sols argileux, et aux inondations. Le PADD rappelle la présence de ces risques. Le projet de développement s’est construit en cohérence avec les documents cadres supérieurs, en évitant l’urbanisation dans les secteurs réputés à risques.
Principes de traduction réglementaire
Les nouvelles constructions et les opérations d’ensemble pourront être réalisées dans les secteurs exempts de tout risque répertorié. Dans les périmètres où les aléas existent mais ne générant pas d’inconstructibilité, il est rappelé dans le règlement les moyens de limiter l’exposition au risque (pour le phénomène de retrait gonflement des sols argileux ou des remontées de nappe…)
Le site pollué de la zones d’activités (source BASOL) a été matérialisé au plan de zonage à titre d’information.
1.5. PRESERVER LA RESSOURCE EN EAU
• TENIR COMPTE DES CAPACITES DU RESEAU D'ASSAINISSEMENT DANS LE PROJET DE DEVELOPPEMENT
La station d'épuration de Weyersheim est suffisamment calibrée pour absorber les charges supplémentaires générées par une population nouvelle. Le réseau d’assainissement collectif est présent dans l’ensemble du réseau urbain.
Principes de traduction réglementaire
Au paragraphe B de l’article 1 des dispositions communes du règlement visent à encadrer la gestion des eaux usées et des eaux pluviales.
De plus, le règlement limite l’imperméabilisation des sols dans les seconds paragraphes des articles 3 concernant la qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère.
1.6. OFFRIR UN CADRE FAVORABLE A UNE MEILLEURE MAITRISE DE L'ENERGIE PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 7
• PERMETTRE LE DEVELOPPEMENT DE LA PERFORMANCE ENERGETIQUE ET ENVIRONNEMENTALE DE LA CONSTRUCTION
• ENCOURAGER L’INSTALLATION DE DISPOSITIFS D’APPROVISIONNEMENT EN ENERGIES RENOUVELABLES
• PERMETTRE LE MAINTIEN DES ACTIVITES LIEES AU BOIS DE CHAUFFAGE • MENER DES PROJETS D'AMENAGEMENT URBAIN DE QUALITE FAVORISANT LES APPORTS SOLAIRES
La commune souhaite permettre le développement des dispositifs d’énergies renouvelables et améliorer la performance énergétique de ses bâtiments. Le règlement défini est souple en la matière, et ce malgré les enjeux de préservation du patrimoine au tissu ancien.
Principes de traduction réglementaire
Le règlement permet l’installation de dispositifs d’amélioration de performance énergétique des constructions et de production d’énergie renouvelable. Des dérogations par rapport à l’implantation peuvent être autorisées pour permettre l’installation d’une isolation par l’extérieure sur des bâtiments existants.
Dans les OAP des recommandations sont proposées pour favoriser la réduction des ombres portées sur les façades au sud et pour encourager l’orientation au sud des pièces à vivre.
1.7. COMPLETER L’OFFRE D’EQUIPEMENTS PUBLICS
• REPONDRE AUX BESOINS IMMEDIATS EN DEVELOPPANT LES EQUIPEMENTS SCOLAIRES ET LIES A L’ENFANCE
> AUGMENTER LES CAPACITES D’ACCUEIL DU PERISCOLAIRE ET DES ECOLES ;
• RENFORCER LE POLE DE LOISIRS ATTENANT A LA SALLE POLYVALENTE
> CREER DE NOUVEAUX EQUIPEMENTS PUBLICS DE LOISIRS ;
• DEVELOPPER UN PÔLE CULTUREL AU COEUR DE WEYERSHEIM
> CREER UNE BIBLIOTHEQUE MUNICIPALE
> REHABILITER LE FOYER PAROISSIAL
• DEVELOPPER UN PÔLE DE SERVICE MEDICAL ET PARAMEDICAL
> CREER UNE MAISON DES AINES
> PERMETTRE L’ACCUEIL DE SERVICES MEDICAUX
L’animation de Weyersheim dépend fortement de la présence d’équipements pouvant satisfaire la vie associative locale et les besoins du quotidien des habitants. La commune compte quelques équipements sportifs et de loisirs et présente une offre de services aux particuliers intéressante. Il est essentiel de renforcer l’offre d’équipement, et en même temps de considérer que l’atteinte de l’objectif démographique à l’horizon 2035 est déterminante pour le maintien des équipements et des services locaux existants. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 8
Principes de traduction réglementaire
La mixité fonctionnelle est permise dans l’ensemble des zones urbaines. Toutes les activités compatibles avec le voisinage d’habitations sont admises dans ses zones, hormis les activités agricoles.
Des équipements spécialisés et liés au domaine de la santé, ainsi qu’une offre d’hébergement adaptée, pourront être réalisés dans l’ensemble des zones urbaines mixtes UA et UB, mais plus particulièrement en zone UEM et AUE qui leurs sont réservés.
Les équipements publics et d’intérêt collectif et notamment de loisirs pourront se développer dans la zone UEL, ainsi qu’en secteur de zone NL et NT.
ORIENTATION 2 : OFFRIR UN CADRE DE VIE PRESERVE
2.1. PRESERVER LA QUALITE PAYSAGERE DE WEYERSHEIM
• MAINTENIR LES ESPACES OUVERTS ET LE PATRIMOINE ARBORE ASSOCIE POUR LA DIVERSITE DU PAYSAGE
> PRESERVER LA CEINTURE ARBOREE PERIURBAINE A L’EST COMPOSEE DE HAIES, BOSQUETS, PETITS BOIS ET VERGERS ;
> PRESERVER DES HAIES, DES BOSQUETS ET DES ARBRES REMARQUABLES ISOLES DANS LES ESPACES AGRICOLES
• AMENAGER LES ZONES DE TRANSITION ENTRE LES ESPACES BATIS ET AGRICOLES
• VALORISER LA TRAVERSEE DE LA ZORN AU SEIN DU TISSU BATI
• CONSERVER LE PETIT PATRIMOINE RURAL (LAVOIRS ET CALVAIRES)
La commune de Weyersheim s’inscrit dans un site naturel et paysager diversifié. A l’Est du village, on observe des paysages de Ried et à l’Ouest, des terres de cultures. Le maintien de cette diversité paysagère est permis par la qualité de l’urbanisation et au choix des sites de développement. L’ensemble des atouts paysagers (espaces ouverts, patrimoine arboré, façade patrimoniale...) sera préservé par la mise en place de règles garantes de leur valorisation.
Principes de traduction réglementaire
Les nouvelles franges urbaines seront obligatoirement traitées car les OAP imposent la création d’une transition végétale. Cette transition végétale fait l’objet des prescriptions spécifiques bien précises.
L’ensemble des zones sensibles et remarquables ont été classé en zone naturelle inconstructible.
En plus du classement en zone naturelle ou agricole, les éléments du patrimoine environnemental et paysager sont protégés au titre de l’article L151-23 du code de l’urbanisme. (Titre I ; Article 11-12). Les prescriptions de protection concernent essentiellement les vergers et les ripisylves de la Zorn dans sa traversée urbaine. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 9
De manière générale, le règlement encadre les destinations et utilisation du sol de manière à limiter les impacts paysagers. De plus des dispositions et règles spécifiques visant à encadrer les aspects des constructions et leurs insertions dans le site ont été inscrites dans les articles encadrant la qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère.
2.2. PRESERVER LES HABITATS NATURELS ET LEURS RESEAUX ECOLOGIQUES
• PRESERVER LES HABITATS ET CORRIDORS ECOLOGIQUES LIES AUX MILIEUX AQUATIQUES ET HUMIDES, D’IMPORTANCE REGIONALE ET NATIONALE
> PRESERVER LES BERGES DE LA ZORN DANS SA TRAVERSEE URBAINE > PROTEGER LE CORRIDOR DU RIED ALSACIEN ET SES MILIEUX ASSOCIES.
• PRESERVER LA CEINTURE DE VERGERS ET LES PRAIRIES ASSOCIEES > LES STRUCTURES RELAIS CORRESPONDENT AUX ZONES DE VERGERS, DE JARDINS, D’ARBRES ISOLES, HAIES ET ROSELIERES.
• PRESERVER LES STRUCTURES RELAIS DANS UN CONTEXTE DE GRANDES CULTURES
• EVITER L’URBANISATION DES SECTEURS HUMIDES
Le territoire communal comprend 6 périmètres d’inventaires (ZNIEFF de type 1 et de type 2, 1 zone humide remarquable et un périmètre de protection dont le site est géré par une association.
Les éléments de la nature ordinaire participent à la qualité des milieux ouverts : milieux péri- urbains, lisières, haies et bosquets, vergers et ripisylves.
Le choix des sites de développement a permis d’exclure l’ensemble des zones humides identifiées.
Principes de traduction réglementaire
L’ensemble des zones sensibles et remarquables ont été classé en zone naturelle inconstructible.
En plus du classement en zone naturelle ou agricole, les éléments du patrimoine environnemental et paysager sont protégés au titre de l’article L151-23 du code de l’urbanisme. (Titre I ; Article 11-12). Les prescriptions de protection concernent essentiellement les vergers et les ripisylves de la Zorn dans sa traversée urbaine.
Aucune zone humide identifiée n’a été classée en zone urbaine ou à urbaniser.
2.3. SOUTENIR LES ACTIVITES AGRICOLES ET FORESTIERES GARANTES DE L'ENTRETIEN DES ESPACES OUVERTS
• MAINTENIR L’ACTIVITE AGRICOLE EN S’ASSURANT QUE LE DEVELOPPEMENT COMMUNAL NE SE FASSE PAS AU DETRIMENT DE L’ACTIVITE AGRICOLE PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 10
Principes de traduction réglementaire
Deux secteurs agricoles constructibles ont été définis sur la majeure partie des surfaces agricoles. Les zones sensibles pour le paysage et l’environnement, et celles exposées au risque, ont été classé en zone N.
Des dispositions spécifiques en zone agricole permettent à la fois la diversification agricole et l’installation de faible emprise. Les bâtiments d’exploitations existants situées en zone urbaine pourront toutefois se développer mais dans des proportions limitées. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 11
ORIENTATION 3 : RENFORCER LES FACTEURS D’ATTRACTIVITÉ DE WEYERSHEIM
3.1. MAINTENIR L’ATTRACTIVITE RESIDENTIELLE EN PROPOSANT UNE OFFRE DE LOGEMENTS ADAPTEE ET DIVERSIFIEE AUX EVOLUTIONS
DEMOGRAPHIQUES
Assurer un dynamisme démographique est indispensable à la vitalité de Weyersheim, de ses équipements, de ses commerces et de ses services. L’attractivité résidentielle est fortement liée à la politique d’habitat de la commune.
• DIVERSIFIER LA TYPOLOGIE DE LOGEMENTS
• PERMETTRE DE MAINTENIR UN RYTHME DE CREATION DE LOGEMENTS SATISFAISANT L’OBJECTIF DEMOGRAPHIQUE A ENVIRON 20 LOGEMENTS/AN
133 logements seront nécessaires pour le simple maintien de la population en 2036 au niveau actuel. La commune a choisi de mettre en place les conditions réglementaires favorables pour atteindre l’objectif démographique de 4090 habitants, en permettant la création de 320 logements.
Le rythme de production de logements neufs observé les dix dernières années est de 18,1 logements par an. La production de logements induites par le scénario choisi permet ainsi d’assurer une poursuite du rythme de construction.
• CONTRIBUER AU DEVELOPPEMENT D’UNE OFFRE DE LOGEMENTS AIDES
• ADAPTER LE BATI EXISTANT AUX EVOLUTIONS DEMOGRAPHIQUES EN PERMETTANT LA DIVERSIFICATION DE L’OFFRE EN LOGEMENTS
L’habitat à Weyersheim est constitué à 82% de maisons individuelles et 61,4 % de 5 pièces et plus. Or face au phénomène de desserrement des ménages, de diminution constante de leur taille, de vieillissement de la population, la réponse la plus adaptée en termes d’habitat est la création de logements plus petits.
• FAVORISER L'EVOLUTION DU PARC DE LOGEMENTS INDIVIDUELS
Le tissu existant doit pouvoir accueillir non seulement l'extension de logements existants mais également permettre la création de logements nouveaux, afin de s'adapter aux évolutions démographiques.
Principes de traduction réglementaire
Les OAP permettent de cadrer et d’encourager l’optimisation foncière des sites de développement choisis pour atteindre un rythme de production de logements satisfaisant l’objectif démographique.
L’exigence de densité minimale affichée dans les OAP permettra de varier les typologies en proposant des logements plus petits, pour s’adapter aux changements socio- démographiques. La diversification des typologies bâties facilitera aussi la création d’une offre de logements aidés. Une part minimale de 15% de logements aidés est demandée dans le cadre des opérations à venir sur les Hauts de la Zorn.
Le règles de la zone UB permettent au tissu pavillonnaire d’évoluer. Les règles d’implantation moins contraignantes permettent aux maisons d’évoluer en se rapprochant des limites. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 12
3.2. DEVELOPPER LE RESEAU VIAIRE POUR FACILITER L’USAGE DES MODES DOUX ET DES USAGES COLLECTIFS DE LA VOITURE
• DEVELOPPER LE RESEAU DE CHEMINEMENTS PIETONS ENTRE LES ENTITES URBAINES
> Aménager les cheminements piétons et sécuriser les carrefours, > Développer les liaisons douces entre les secteurs de développement et le centre village, > Améliorer les connexions piétonnes vers la gare
• S’APPUYER SUR LES POLITIQUES INTERCOMMUNALES EN FAVEUR DES MODES DOUX
> Améliorer la liaison douce entre la gare et la zone d’activités,
> Permettre le développement du réseau cyclable intercommunal.
Le développement du réseau viaire et des liaisons douces en particulier, doit permettre d’offrir des alternatives à la circulation automobile.
Principes de traduction réglementaire
Dans toutes les OAP sont précisés les cheminements piétons qui complètent le réseau viaire et facilitent l’usage des modes de circulation doux. Plus particulièrement, la connexion douce entre l’opération d’extension à l’Ouest et le tissu urbain principale est assurée par le maintien du franchissement de la voie ferrée.
Les emplacements réservés n°1, n°2, n°3, n°4, n°6, N°8 permettront d’élargir les voies existantes et ainsi d’aménager des voies sécurisées pour les piétons comme l’emplacement réservé n°9.
L’emplacement réservé n°10 a pour objectif de créer une liaison douce vers les terrains de sport situé au Sud-ouest de la commune. Le chemin présente l’avantage de suivre le cours d’eau. Il permettra d’éloigner les piétons et cycles de l’entrée de ville très passante.
3.3. OFFRIR LES CONDITIONS REGLEMENTAIRES FAVORABLES AU TISSU ECONOMIQUE
• POURSUIVRE LE DEVELOPPEMENT DE LA ZONE D’ACTIVITES PARTICIPANT AU RAYONNEMENT DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA BASSE ZORN
> PERMETTRE AUX ENTREPRISES PRESENTES DANS LA ZONE D’EVOLUER. > PERMETTRE L’INSTALLATION DE NOUVELLES ENTREPRISES.
• PERMETTRE LA DIFFUSION DANS LE TISSU URBAIN EXISTANT, D’ACTIVITES DE SERVICES, DE PETITS COMMERCES OU DE PETIT ARTISANAT, COMPATIBLES AVEC LE VOISINAGE RESIDENTIEL, AFIN D’ASSURER L’ANIMATION DU TISSU URBAIN ET LE DEVELOPPEMENT DU LIEN SOCIAL
• PERMETTRE AU PETIT TISSU ECONOMIQUE OFFRANT UN SERVICE DE PROXIMITE D’EVOLUER FAVORABLEMENT
• PERMETTRE LE DEVELOPPEMENT RAISONNE DE LA GRAVIERE
Créer des opportunités foncières pour le développement et l’installation de nouvelles entreprises est essentiel pour le rayonnement de la commune, mais aussi de la communauté de communes. Cette dernière a défini dans son document d’orientation relatif aux besoins fonciers à vocation économique du territoire communautaire pour la période 2018-2021 un PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 13
besoin de 9 ha de foncier à vocation économique à inscrire dans le document d’urbanisme de Weyersheim.
En raison du contexte environnemental et l’exposé aux risques d’inondation, seuls 4,7 ha ont été classés dans le prolongement de la zone existante, permettront de répondre aux besoins structurants du pôle de centralité.
Toutefois, le maintien du tissu commercial de proximité et de la mixité fonctionnelle au sein du tissu urbain est également un enjeu fort pour la vitalité économique de Weyersheim.
Principes de traduction réglementaire
4,7 ha ont été classées en zone AUX pour permettre le développement économique du territoire intercommunal à court et moyen terme. Le développement de l’activité commerciale y est limité.
Toute activité peut être autorisée en zone urbaine et zone d’urbanisation future, à condition qu’elle soit compatible avec le voisinage d’habitation. Les exploitations agricoles et les ICPE sont interdites.
3.4. PERMETTRE ET ENCOURAGER L'ACCES AUX TECHNOLOGIES DE L'INFORMATION ET DE COMMUNICATION
• S'APPUYER SUR LES POLITIQUES REGIONALES EN COHERENCE AVEC LE SCHEMA DIRECTEUR TERRITORIAL D'AMENAGEMENT NUMERIQUE D'ALSACE
> ANTICIPER L’ARRIVEE DE LA FIBRE OPTIQUE.
• POURSUIVRE LA DESSERTE DES FUTURES ZONES D'EXTENSION EN TRES HAUT DEBIT
L’accès aux communications numériques est un élément fort de l’attractivité de la commune. Weyersheim s’appuiera sur des politiques départementales et anticipe l’arrivée du très haut débit dans son règlement.
Principes de traduction réglementaire
Pour toutes opérations d’ensemble, le règlement exige la pose de fourreau en attente quel que soit le zonage. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 14
ORIENTATION 4 : OPTIMISER LA CONSOMMATION FONCIERE PAR DES CHOIX D'AMENAGEMENT COHERENTS
4.1. PERMETTRE LA DENSIFICATION DU TISSU URBAIN EXISTANT
• PRENDRE EN COMPTE LES DENTS CREUSES OU LES ENSEMBLES DE DENTS CREUSES PRESENTANT UNE CAPACITE D'AMENAGEMENT FORTE POUR LE DEVELOPPEMENT DE L'HABITAT EXEMPTES DE TOUT RISQUE CONNU
Weyersheim présente un potentiel de dents creuses mobilisables de 2,5 ha pour le développement de l’habitat. On estime que 45 logements pourront y être créés.
• CONSIDERER LE TISSU BATI EXISTANT COMME UN RESERVOIR DE LOGEMENTS
Le parc de logements vacants (6,2 % en 2014) est plus faible que la moyenne départementale. En 2013, il présentait un taux extrêmement bas de 3,2%. Le présent projet intègre l’hypothèse suivante : À minima 2 logements vacants seront remobilisés durant les 15 années du PLU, soit 30 logements. Il s’agit de 30% des logements vacants recensés par l’INSEE.
L’estimation de la création de logements au sein de l’enveloppe bâtie est importante. 45 logements sur les dents creuses et une trentaine au sein de l’enveloppe bâtie (remobilisation de logements vacants). Ainsi plus de 30% logements à créer pour satisfaire l’ambition démographique le seront dans l’enveloppe urbaine actuelle.
Principes de traduction réglementaire
L’analyse fine du potentiel intra-muros et sa caractérisation, dans la tâche urbaine, au plus près de la réalité urbaine, a permis de définir un potentiel en dents creuses constructibles de 2,5 hectares.
La part de vacance peut diminuer sur la commune, le nombre de logements susceptible d’être mobilisés y est corrélé.
4.2. INSCRIRE DES SITES DE DEVELOPPEMENT LIMITANT L'EXTENSION DE L'ENVELOPPE ACTUELLE
CONCENTRER LE DEVELOPPEMENT EXTRA-MUROS DE LA COMMUNE SUR DEUX SITES
> LES SITES D’EXTENSION D’UNE SUPERFICIE GLOBALE DE 3,6 HA SERONT MOBILISES EN EXTENSIONS POUR LE DEVELOPPEMENT DE L’HABITAT A COURT TERME ET 4,9 HA MOYEN ET LONG TERME.
> LES DEUX SITES PRIVILEGIES POUR LE DEVELOPPEMENT PERMETTENT D’AMELIORER LE FONCTIONNEMENT URBAIN EN RENFORÇANT LE MAILLAGE VIAIRE.
• DIVISER LA CONSOMMATION FONCIERE A DES FINS D’HABITAT EN QUINZE ANS
> PASSER D’UNE CONSOMMATION FONCIERE MOYENNE ANNUELLE DE 1 HA PAR AN A 0,6 HA PAR AN.
• INSTAURER UNE DENSITE MINIMALE MOYENNE EN EXTENSION PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 15
> APPLIQUER UNE DENSITE MINIMALE 30 LOG/HA EN MOYENNE SUR LE SITE D'EXTENSION PRINCIPAL.
• S’APPUYER SUR LES INFRASTRUCTURES EXISTANTES POUR ETENDRE L’ENVELOPPE BATIE > OPTIMISER L’USAGE DES RESEAUX EXISTANTS
• POURSUIVRE MODEREMENT LE DEVELOPPEMENT DE LA ZONE D’ACTIVITES
> REDUIRE FORTEMENT LA CONSOMMATION FONCIERE LIEE A L’ACTIVITE ECONOMIQUE A RAISON D’UNE CONSOMMATION MOYENNE ANNUELLE DE 1,1 HA PAR AN À 0,3 HA PAR AN.
> PERMETTRE L’OUVERTURE PROGRESSIVE DE L’EXTENSION DE LA ZONE D’ACTIVITES.
• PREFERER LA CONCENTRATION DES SERVICES MEDICAUX SUR UN SITE UNIQUE
> MUTUALISER LES PARKINGS ET OPTIMISER L’USAGE DES INFRASTRUCTURES > ETENDRE LES EQUIPEMENTS MEDICAUX AU NORD DU SITE EXISTANT SUR 0,4 HA.
Il s’agit de contrôler la consommation foncière, mais aussi de préserver les milieux ouverts de toute nouvelle artificialisation. Une densité minimale est inscrite dans les Orientations d’Aménagement et de Programmation.
Principes de traduction réglementaire
Les zones urbaines du POS ont été resserrées autour des zones participant le mieux à l’amélioration du fonctionnement urbain et respectant le mieux les critères paysagers, écologiques, urbains, d’ensoleillement, (cf. analyse du diagnostic urbain). Ainsi, le choix des sites de développement permettra de consolider l’enveloppe urbaine existante.
La mise en place d’une densité minimale dans les OAP est un moyen de réduire la consommation foncière et d’optimiser l’utilisation du foncier encore disponible.
La limite de la zone d’activité a été définie de sorte à répondre aux besoins économiques identifiés par la communauté de communes. Un phasage interne à la zone a été défini dans l’OAP.
Le site dédié aux services médicaux et à l’hébergement des personnes âgées pourra être étendu au nord, grâce à la création de la zone AUE sur une superficie de 0,4 ha.
4.3. DEVELOPPER UNE POLITIQUE FONCIERE SUR LE LONG TERME
• MENER UNE POLITIQUE D'AQUISITION FONCIERE POUR PERMETTRE LE DEPLOIEMENT DE L'HABITAT ET DES EQUIPEMENTS A LONG TERME.
• INSTAURER UN PHASAGE D'OUVERTE A L'URBANISATION.
Un aménagement foncier en cours. Le classement de près de 13,6 ha de zones à urbaniser permet aussi d’éviter toutes spéculation foncière.
Principes de traduction réglementaire
Les zones à urbaniser ont fait l’objet d’un phasage afin de réguler leur ouverture. Il s’agit des zones à urbaniser à vocation d’habitat et à vocation d’activités économiques. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 16
1.2. Tableaux de synthèse du projet de développement
TCAM Nombre
d'habitants
sup à 15 ans
Nombre de
log pour le
maintien de
la pop
Rythme
construction
(log/an)
Nombre
de
logement
créer
Scénario
retenu 0,7% 414 133 21,4 321
Scénario de développement démographique du PLU
TCAM Pop. Initiale
2017
+pop.
théorique
lotissement
Pop.
2035
Logements
en intra-
muros
Logements
en
extension
Consommation foncière
en extension
2022-
2036
2029-
2036
0,7% 3676
habitants
4090
habitants
76
logements
244
logements
3,2 ha
+ 0,37 ha
4,9 ha
Répartition des logements à produire en intra-muros et en extension Consommation foncière générée
Détails de la répartition des logements à produire en extension
IAU IIAU
SUPERFICIE Nombre logements SUPERFICIE Nombre logements
Rue des Fleurs/Bitzen 0,37 ha 5 / /
Extension Hauts de la
Zorn 3,2 ha 96 4,9 ha 147
TOTAL 3,6 ha 101 4,9 ha 147
Total superficie 8,5 ha
Total
logements en
extension 248 PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 17
2. EXPOSE DES MOTIVATIONS DES ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION (OAP)
2.1. OAP 1 : secteur des Hauts de la Zorn
2.1.1. Choix du site
Le choix du site des Hauts de la Zorn est issu de l’analyse du potentiel en extension et de l’analyse multicritère du diagnostic urbain.
Le site est bien exposé au sud et ne présente pas de masque solaire lointain. Il offre un potentiel de rendement solaire thermique maximum.
Le secteur est en continuité de l’opération récente des Hauts de la Zorn.
Du point de vue des déplacements, le secteur, en lien direct avec le centre, est proche de la gare et de la nouvelle aire de stationnement aménagée dans le lotissement récent.
Les limites du site ont été choisis de manière à éviter les zones inondables au sud.
2.1.2. Justification des principes d’aménagement
Accès, voiries, cheminements
Le secteur s’organise le long de l’axe nord-sud marquant l’actuelle limite ouest du lotissement. Il s’agit de s’appuyer sur cet axe existant pour articuler le nouveau secteur d’extension où les rues de dessertes est-ouest offriront la possibilité d’orienter l’essentiel du bâti au sud.
vue depuis l’axe nord-sud existant en limite d’agglomération
Le cheminement prolonge la voie verte existante, vers le sud, afin de permettre aux piétons de rejoindre les berges de la Zorn.
Traitement paysager
Le nord du secteur est situé le long de la RD 47, en entrée d’agglomération. Afin de minimiser l’impact visuel de l’opération un aménagement paysager est à réaliser.
La frange Ouest devra faire l’objet d’un traitement paysager étoffé pour favoriser l’intégration de l’extension urbaine dans une paysage agricole ouvert.
Des prescriptions paysagères ont été intégrées à l’OAP afin de préciser la notion de filtre visuel. Une simple bande engazonnée ne constitue pas un filtre visuel. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 18
Programme et organisation du bâti
Un objectif de 30 logements à l’hectare est exigé, supérieur aux densités existantes en zones résidentielles récentes (11 log/ha env.). Pour atteindre cette densité, le secteur devra accueillir des maisons individuelles isolées et/ou accolés et/ou de l’habitat collectif. Des simulations d’aménagement et de découpage ont permis de vérifier les hypothèses en termes de densité et valider les choix de la commune (cf. ci-dessous)
De plus, afin de favoriser la mixité sociale, la programmation devra prévoir 15% des logements aidés sur l’ensemble de l’opération.
Pour profiter des apports solaires l’orientation d’aménagement préconise une orientation des pièces principales vers le sud.
Phasage
Afin d’éviter que le potentiel foncier ne soit trop rapidement utilisé et d’éviter ainsi le phénomène de vieillissement uniforme du secteur, un phasage de l’opération est exigé.
2.1.3. Mise en œuvre des orientations et des objectifs du PADD
L’OAP du secteur permet de mettre en œuvre les orientations et objectifs suivants du PADD :
ORIENTATION 1 : RENFORCER LA POLARITE DE WEYERSHEIM PAR UN DEVELOPPEMENT URBAIN MAITRISE ET EQUILIBRE
• OBJECTIF 1.2 : PROMOUVOIR UN DEVELOPPEMENT URBAIN EQUILIBRE • OBJECTIF 1.6 : OFFRIR UN CADRE FAVORABLE A UNE MEILLEURE MAITRISE DE L’ENERGIE
ORIENTATION 2: OFFRIR UN CADRE DE VIE PRESERVE PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 19
• OBJECTIF 2.1 PRÉSERVER LA QUALITÉ PAYSAGERE :
ORIENTATION 3 : RENFORCER LES FACTEURS D’ATTRACTIVITE DE
WEYERSHEIM :
• OBJECTIF 3.1 : MAINTENIR L’ATTRACTIVITE RESIDENTIELLE EN PROPOSANT UNE OFFRE DE LOGEMENTS ADAPTEE ET DIVERSIFIEE AUX ÉVOLUTIONS DÉMOGRAPHIQUES
ORIENTATION 4 : OPTIMISER LA CONSOMMATION FONCIERE PAR DES CHOIX D’AMENAGEMENTS COHERENTS :
• OBJECTIF 4.2 : INSCRIRE DES SITES DE DÉVELOPPEMENT LIMITANT L’EXTENSION DE L’ENVELOPPE ACTUELLE
• OBJECTIF 4.3 : DEVELOPPER UNE POLITIQUE FONCIERE SUR LE LONG TERME PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 20
2.2. OAP 2 : secteur de la rue des Fleurs
2.2.1. Choix du site
Le choix du site de la rue des Fleurs est issu de l’analyse du potentiel en extension et de l’analyse multicritère du diagnostic urbain.
Le site est situé dans un secteur d’urbanisation récente, entre le nouveau lotissement de la rue Creuse et les maisons isolées à l’est de l’agglomération. Sans modifier sensiblement la morphologie urbaine, il s’agit de profiter des voies existantes pour s’intercaler dans ces interstices et « lier » un tissu urbain diffus.
Le site est bien exposé au sud et ne présente pas de masque solaire lointain. Il offre un potentiel de rendement solaire thermique maximum.
2.2.2. Justification des principes d’aménagement
Accès, voiries, cheminements
Il s’agit d’articuler l’urbanisation le long de la rue existante, dont l’extrémité Est est actuellement traitée comme un chemin d’exploitation.
Programme et organisation du bâti
Le front est de l’agglomération, entre le village ancien et les vergers, est marqué par une urbanisation récente de maisons individuelles. La densité maximale exigée sur le secteur est de 20 logements/ha. Dans un environnement rural, avec des voiries existantes étroites, il s’agit de minimiser l’impact de l’urbanisation et les déplacements dans le centre ancien en évitant une sur-densification d’un secteur encore préservé.
2.2.3. Mise en œuvre des orientations et des objectifs du PADD
L’OAP du secteur permet de mettre en œuvre les orientations et objectifs suivants du PADD :
ORIENTATION 1 : RENFORCER LA POLARITE DE WEYERSHEIM PAR UN DEVELOPPEMENT URBAIN MAITRISE ET EQUILIBRE
• OBJECTIF 1.2 : PROMOUVOIR UN DEVELOPPEMENT URBAIN EQUILIBRE • OBJECTIF 1.6 : OFFRIR UN CADRE FAVORABLE A UNE MEILLEURE MAITRISE DE L’ENERGIE
ORIENTATION 2: OFFRIR UN CADRE DE VIE PRESERVE
• OBJECTIF 2.1 PRÉSERVER LA QUALITÉ PAYSAGERE
ORIENTATION 3 : RENFORCER LES FACTEURS D’ATTRACTIVITE DE
WEYERSHEIM :
• OBJECTIF 3.1 : MAINTENIR L’ATTRACTIVITE RESIDENTIELLE EN PROPOSANT UNE OFFRE DE LOGEMENTS ADAPTEE ET DIVERSIFIEE AUX ÉVOLUTIONS DÉMOGRAPHIQUES
ORIENTATION 4 : OPTIMISER LA CONSOMMATION FONCIERE PAR DES CHOIX D’AMENAGEMENTS COHERENTS :
• OBJECTIF 4.2 : INSCRIRE DES SITES DE DÉVELOPPEMENT LIMITANT L’EXTENSION DE L’ENVELOPPE ACTUELLE
• OBJECTIF 4.3 : DEVELOPPER UNE POLITIQUE FONCIERE SUR LE LONG TERME PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 21
2.3. OAP 3 : secteur de la rue des Vergers
2.3.1. Choix du site
Le choix du site de la rue des Vergers est issu de l’analyse du potentiel en extension et de l’analyse multicritère du diagnostic urbain.
Le secteur, destiné à un programme d’hébergement, est en continuité de la zone d’équipement de la commune, à proximité de la salle polyvalente, de l’aire de jeu…
Le secteur est proche du centre ancien.
2.3.2. Justification des principes d’aménagement
Accès, voiries, cheminements
Il s’agit de minimiser les aménagements et de profiter du réseau viaire existant. Le bâti doit être accessible depuis la rue existante, rue des Vergers, sans qu’il soit nécessaire de créer une nouvelle voirie.
Programme et organisation du bâti et du stationnement
Le secteur est destiné à un programme d’hébergement. Une zone tampon constituée de jardins permet de minimiser l’impact du programme immobilier par rapport aux secteur urbanisé existant. Les jardins ne pourront être détruits.
2.3.3. Mise en œuvre des orientations et des objectifs du PADD
L’OAP du secteur permet de mettre en œuvre les orientations et objectifs suivants du PADD :
ORIENTATION 1 : RENFORCER LA POLARITE DE WEYERSHEIM PAR UN DEVELOPPEMENT URBAIN MAITRISE ET EQUILIBRE
• OBJECTIF 1.2 : PROMOUVOIR UN DEVELOPPEMENT URBAIN EQUILIBRE • OBJECTIF 1.7 : COMPLETER L’OFFRE D’EQUIPEMENTS PUBLICS
ORIENTATION 3 : RENFORCER LES FACTEURS D’ATTRACTIVITE DE
WEYERSHEIM :
• OBJECTIF 3.1 : MAINTENIR L’ATTRACTIVITE RESIDENTIELLE EN PROPOSANT UNE OFFRE DE LOGEMENTS ADAPTEE ET DIVERSIFIEE AUX ÉVOLUTIONS DÉMOGRAPHIQUES
ORIENTATION 4 : OPTIMISER LA CONSOMMATION FONCIERE PAR DES CHOIX D’AMENAGEMENTS COHERENTS :
• OBJECTIF 4.2 : INSCRIRE DES SITES DE DÉVELOPPEMENT LIMITANT L’EXTENSION DE L’ENVELOPPE ACTUELLE
• OBJECTIF 4.3 : DEVELOPPER UNE POLITIQUE FONCIERE SUR LE LONG TERME PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 22
2.4. OAP 4 : secteur de la zone d’activité
2.4.1. Choix du site
Le secteur, destiné à l’accueil de locaux industriels et artisanaux, est en continuité de la zone d’activité existante.
La limite sud a été déterminée de sorte à exclure les zones humides identifiées.
2.4.2. Justification des principes d’aménagement
Accès, voiries, cheminements
Les accès s’effectuent dans le prolongement des rues existantes.
L’aménagement devra permettre le maintien de l’accès aux îlots agricoles.
Traitement paysager
La frange Est devra faire l’objet d’un traitement paysager pour favoriser l’intégration de l’extension urbaine dans un paysage agricole ouvert.
Des prescriptions paysagères ont été intégrées à l’OAP afin de préciser la notion de filtre visuel. Une simple bande engazonnée ne constitue pas un filtre visuel.
2.4.3. Mise en œuvre des orientations et des objectifs du PADD
L’OAP du secteur permet de mettre en œuvre les orientations et objectifs suivants du PADD :
ORIENTATION 1 : RENFORCER LA POLARITE DE WEYERSHEIM PAR UN DEVELOPPEMENT URBAIN MAITRISE ET EQUILIBRE
• OBJECTIF 1.2 : PROMOUVOIR UN DEVELOPPEMENT URBAIN EQUILIBRE
ORIENTATION 2: OFFRIR UN CADRE DE VIE PRESERVE
• OBJECTIF 2.1 PRÉSERVER LA QUALITÉ PAYSAGERE :
ORIENTATION 3 : RENFORCER LES FACTEURS D’ATTRACTIVITE DE
WEYERSHEIM :
• OBJECTIF 3.3 : OFFRIR LES CONDITIONS REGLEMENTAIRES FAVORABLES AU TISSU ECONOMIQUE
ORIENTATION 4 : OPTIMISER LA CONSOMMATION FONCIERE PAR DES CHOIX D’AMENAGEMENTS COHERENTS :
• OBJECTIF 4.2 : INSCRIRE DES SITES DE DÉVELOPPEMENT LIMITANT L’EXTENSION DE L’ENVELOPPE ACTUELLE
• OBJECTIF 4.3 : DEVELOPPER UNE POLITIQUE FONCIERE SUR LE LONG TERME PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 23
3. EXPOSE DES MOTIVATIONS DU REGLEMENT
3.1. Motifs et principes de délimitation des zones urbaines et
dispositions réglementaires spécifiques
La zone U correspond à des secteurs déjà urbanisés et à des secteurs où des équipements publics existants ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.
La zone U est divisée en 3 secteurs de zone : UA, UB, UE et UX. Chaque zone présente des spécificités qui lui sont propres : typologie du bâti, mixité fonctionnelle, présence d’équipement public, localisation …
3.1.1. La zone UA
Motifs et principes de délimitation de la zone
La zone UA correspond au tissu ancien de Weyersheim. Elle regroupe le bâti qui présente une implantation traditionnelle, selon le corps de ferme en « L » ou en « U ». Cette typologie bâtie est concentrée le long de rue de la République, la rue Baldung-Grien, la rue des Fossés et leurs tangentes ( rue de l’échelle, rue des Fleurs, rue Creuse, rue des Étoiles, rue du Château, rue des Veaux, quai de la Zorn). Elle intègre également le bâti ancien plus dense mais hétérogène de la boucle de la Zorn, situé rue du Pont, rue des Noyers, rue des Tilleuls, rue des Hêtres et rue de Killstett.
Les caractéristiques du bâti de la zone UA se distingue des autres quartiers de la commune par son ancienneté et son implantation. Le caractère urbain est affirmé. Ses spécificités sont les suivantes :
• le bâti est ancien, dense et continu, implanté en limite d’emprise publique et en limite séparative,
• les corps de ferme en « L » ou en « U » se succèdent donnent une grande qualité aux rues,
• certains rez-de-chaussée accueillent des commerces, des activités ou services, • les équipements publics se concentrent au centre du village. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 24
Localisation et répartition
Figure 1 : La zone UA de Weyersheim PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 25
Dispositions réglementaires spécifiques permettant de mettre en œuvre les principes de la zone UA
Nombre Justifications de la règle
Mise en œuvre des
orientations et des objectifs
du PADD
Article UA 1 : Destinations des constructions, usages des sols et nature d’activités
1.
Destinations
des
constructions,
usage des
sols et
affectations
interdites.
Sont exclues les constructions et installations non
compatibles avec une zone urbaine à vocation
mixte et à dominante d’habitat afin de ne pas
générer de nuisances nouvelles.
La création d’exploitation agricole est interdite,
mais le développement modéré est autorisé.
Les constructions à destination d’industrie et
d’entrepôt sont également interdites
Objectif 1.7 Compléter l’offre
d’équipements publics :
Le développement des
équipements publics est exempté
de règles pour répondre à cet
objectif en zone UA.
Objectif 3.3 Offrir les conditions
règlementaires favorables au tissu
économique
Le développement des activités
économiques est permis en zone
UA.
L’interdiction des sous-sols
concourt à la mise en œuvre de
l’ « Objectif 1.4 : Protéger les biens
et les personnes ».
2.
Destinations
des
constructions,
usage des
sols et
affectations
autorisées
sous
conditions.
Article UA 2 : Volumétrie et implantation des constructions
1.
Implantation
des
constructions
par rapport
aux voies et
emprises
publiques
Les règles d’implantation ont été édictées de
sorte à maintenir les formes et volumes
caractéristiques du paysage urbain ancien de
Weyersheim.
D’une manière générale, l’implantation devra
respecter l’alignement des constructions
voisines.
L’implantation d’annexes en premier rang
devra respecter systématiquement un recul de
5 mètres. Cette disposition permet d’éviter que
les fronts de rue soient constitués par exemple
des portes de garages ou de bâtiments de taille
plus petite pouvant être traités avec moins de
soins.
Il est possible de déroger aux règles
d’implantation pour la mise en œuvre d’une
isolation par l’extérieur sur un bâtiment existant
qui ne respecterait pas les nouvelles règles
d’implantation. Il s’agit de permettre à toute
construction de pouvoir répondre aux nouvelles
normes énergétiques.
Objectif 1.3 Affirmer l’identité
urbaine et patrimoniale de
Weyersheim
Les règles permettent de
préserver la forme urbaine et de
favoriser la répétition des
implantations traditionnelles pour
les nouvelles constructions.
Les annexes devront s’implanter à
minima à 5 mètres afin que les
paysages de rues ne soient pas
structurés à partir de petits
volumes.
De plus traditionnellement, les
annexes et dépendances se sont
implantés en fond de cour.
Objectif 1.2 Encourager la
performance énergétique et les
énergies renouvelables :
Cette règle dérogatoire permet
d’intervenir sur les bâtiments les
plus anciens pour être plus
performant au niveau
énergétique alors qu’ils ne sont
pas conformes aux nouvelles
règles d’implantation. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 26
Pour la partie Nord-Ouest de la zone UA, un recul
plus important de 6 mètres devra être respecter
depuis l’emprise de la voie ferroviaire pour
réduire l’exposition aux nuisances.
2.
Implantation
des
constructions
par rapport
aux limites
séparatives
Les constructions peuvent s’implanter sur limite
ou avec un recul minimal de 3 mètres. Cette
règle est souple car elle n’impose pas la
construction sur limite.
Un recul inférieur à un mètre est également
autorisé sous conditions, afin tenir compte des
spécificités locales et notamment celle du
Schlupf.
Au-delà de 25 mètres, la construction sur limite
est autorisée si la hauteur de la construction
n’excède pas 4 mètres de hauteur.
L’adossement à une construction voisine déjà
implantée sur limite dans le respect de son
gabarit peut être imposée dans un souci de
cohérence urbaine.
Les annexes ne peuvent s’implanter sur limite,
elles doivent respecter un recul minimal d’un
mètre.
Il est possible de déroger aux règles
d’implantation pour la mise en œuvre d’une
isolation par l’extérieur sur un bâtiment existant
qui ne respecterait pas les nouvelles règles
d’implantation. Il s’agit de permettre à toute
construction de pouvoir répondre aux nouvelles
normes énergétiques.
Objectif 1.3 Affirmer l’identité
urbaine et patrimoniale de
Weyersheim
Ces dispositions permettent
d‘éviter des implantations de type
« pavillonnaire », maisons au
milieu de la parcelle.
Objectif 1.2 Encourager la
performance énergétique et les
énergies renouvelables :
Cette règle dérogatoire permet
d’intervenir sur les bâtiments les
plus anciens pour être plus
performant au niveau
énergétique alors qu’ils ne sont
pas conformes aux nouvelles
règles d’implantation.
3.
Implantation
des
constructions
les unes par
rapport aux
autres
Les règles d’implantation visent à garantir la
circulation entre 2 bâtiments pour davantage
de sécurité.
La seconde disposition a pour objectif de
favoriser l’ensoleillement des bâtiments à édifier.
Cette règle concourt à la mise en
œuvre de l’ « Objectif 1.4 :
Protéger les biens et les
personnes » et de « l’Objectif 1.6
Encourager la performance
énergétique et les énergies
renouvelables »
4. Emprise au
sol
La limitation de l’extension des bâtiments
agricoles à 20% de l’emprise au sol de la
construction existante vise à éviter les
incompatibilités d’usage entre les habitations et
les activités agricoles. Elle incite à réaliser des
sorties d’exploitations dans les zones désignées
Objectif 2.3 Soutenir les activités
agricoles garantes de l’entretien
des espaces ouverts
5. Hauteur
maximale
des
constructions
La hauteur maximale autorisée correspond aux
caractéristiques des bâtiments anciens. Les
bâtiments à édifier ne pourront ainsi pas
dépasser le bâti ancien.
Objectif 1.3 Affirmer l’identité
urbaine et patrimoniale de
Weyersheim
Les hauteurs maximales autorisées
permettent de reproduire des
volumétries identiques et ainsi de
préserver la cohérence urbaine
du tissu ancien. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 27
Objectif 2.1 Préserver la qualité
paysagère de Weyersheim
Il s’agit de limiter la hauteur et
donc l’impact des nouvelles
construction dans le grand
paysage.
Article UA 3 : Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
1. Aspect
extérieur des
constructions
L’ensemble des dispositions de ce paragraphe
a pour objectif d’assurer l’harmonie générale,
la cohérence d’ensemble du centre ancien et
le respect de sa forme urbaine globale.
L’atteinte de cet objectif sera garantie par la
préservation des éléments architecturaux
caractéristiques du bâti ancien.
Toitures
Les toitures du centre, sauf exception,
présentent des pentes au moins égales à 40° et
des couvertures à dominante rouge.
Néanmoins, l’angle ne pourra être supérieur à
52°. Cette règle vise à préserver ces
caractéristiques générales.
Il est exigé que la couverture soit composée de
tuiles de teinte terre naturelle ; vieillie ou
nuancée, afin de garantir une homogénéité
dans l’aspect des toitures.
Les toitures plates sont autorisées à condition de
ne pas constituer plus d’un tiers de la superficie
de la construction principale. Il s’agit ainsi les
autoriser tout en limitant l’impact des toitures
plates dans le paysage urbain.
De plus, les pentes de toitures ne sont pas
règlementées pour les annexes et les éléments
de liaisons, car elles ne dominent pas le
paysage urbain.
Façades
La maçonnerie du gros œuvre est destinée à
être revêtu à l’aide d’enduits ou de bardage et
ne peut être laissé apparente que pendant une
courte période, en phase de chantier. Il s’agit
d’assurer une harmonie globale et une
cohérence d’ensemble. Les bardages bois ne
pourront être constitués de rondins et ne
pourront pas présenter un aspect « chalet ».
Remblais
Afin de respecter au mieux la topographie
naturelle et le terrain existant, les volumes et la
profondeur des remblais sont limités. Il est exigé
que l’implantation de la construction choisie soit
la plus adaptée au terrain naturel et celle qui
nécessitera le moins de mouvements de terrain.
Des remblaiements plus importants sont admis
pour permettre d’édifier les constructions au-
dessus de la cote de référence.
Objectif 1.3 Affirmer l’identité
urbaine et patrimoniale de
Weyersheim
L’ensemble de ces dispositions
favorisent le respect des
caractéristiques du tissu bâti ancien
et une meilleure intégration des
nouvelles constructions. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 28
Clôtures
L’aspect et les hauteurs des clôtures et des murs
bahuts sont encadrés de manière à minimiser
leur impact visuel, tout en permettant d’assurer
l’intimité désirée.
Les thuyas et conifères sont interdits car elles ne
constituent pas des essences locales.
Ouvrages techniques
L’aspect et l’implantation des ouvrages
techniques et coffrets sont règlementés de
manière à minimiser leurs impacts visuels.
2. Espaces
libres et
plantations
Les espaces libres devront constitués plus de
30% des terrains de plus de 4 ares, afin de
favoriser l’aération du tissu urbain par le
maintien ou la création de cours. Les cours
faisant participant à la qualité du paysage
urbain.
De plus, l’objectif est de limiter
l’imperméabilisation des sols et de garantir un
minimum de 15% d’espace perméable. La
nature de l’espace perméable (par exemple,
espace planté) n’est pas précisée pour ne pas
contraindre les petites parcelles et de pouvoir
comptabiliser les espaces perméables dédiés
au stationnement.
Objectif 1.5 Préserver la ressource
en eau
Cette disposition permet de réduire
les charges entrantes dans les
réseaux d’eaux pluviales ou des
réseaux unitaires dans un contexte
de densité bâtie importante.
Résultats sur la morphologie urbaine
Les règles mises en place permettent de conserver autant la forme urbaine du tissu ancien, que la forme du bâti. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 29
3.1.2. La zone UB
Motifs et principes de délimitation de la zone
La zone UB correspond à une zone mixte comprenant habitat, activités de services et équipements publics. Elle comprend l’ensemble des extensions contemporaines, réalisées par des lotissements successifs, mais aussi un urbanisme au coup par coup dans le cas des extensions linéaires. L’implantation du bâti est plutôt homogène, notamment dans les tranches successives du lotissement dit Urprusch. La zone UB comprend essentiellement les maisons individuelles, sous forme de pavillon.
Dans le lotissement des Hauts de la Zorn, le bâti se densifie. On y trouve des collectifs et maisons mitoyennes. Il a fait l’objet d’un classement spécifique avec le sous-secteur UB2.
Les constructions nouvelles pourront s’implanter soit le long des linéaires de voiries existantes ou en second rang voire troisième rang. Cette zone a vocation à être optimisée. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 30
Localisation et répartition
Figure 2 : Les secteurs de zone UB et UB2 de Weyersheim PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 31
Dispositions réglementaires spécifiques permettant de mettre en œuvre les principes de la zone UB
Nombre Justifications de la règle
Mise en œuvre des
orientations et des objectifs
du PADD
Article UB 1 : Destinations des constructions, usages des sols et nature d’activités
1.
Destinations
des
constructions,
usage des
sols et
affectations
interdites.
Sont exclues les constructions et installations non
compatibles avec une zone urbaine à vocation
mixte et à dominante d’habitat afin de ne pas
générer de nuisances nouvelles.
La création d’exploitation agricole est interdite,
mais le développement modéré est autorisé.
Les constructions à destination d’industrie et
d’entrepôt sont également interdites
Il est précisé que des dispositions constructives
spécifiques devront être déployées pour réduire
l’impact des nouvelles constructions en zone
d’aléa fort de retrait gonflement des sols
argileux.
Objectif 1.7 Compléter l’offre
d’équipements publics :
Le développement des
équipements publics est exempté
de règles pour répondre à cet
objectif en zone UB.
Objectif 3.3 Offrir les conditions
règlementaires favorables au tissu
économique
Le développement des activités
économiques est permis en zone
UB.
L’interdiction des sous-sols et les
dispositions constructives
spécifiques en zone d’aléa fort
retrait gonflement des sols argileux
concourt à la mise en œuvre de
l’ « Objectif 1.4 : Protéger les biens
et les personnes ».
2.
Destinations
des
constructions,
usage des
sols et
affectations
autorisées
sous
conditions.
Article UB 2 : Volumétrie et implantation des constructions
1.
Implantation
des
constructions
par rapport
aux voies et
emprises
publiques
Un recul de 5 mètres minimum a été instauré.
Cette règle permet de maintenir un recul
suffisant entre l’emprise publique et les
nouveaux bâtiments pour préserver le caractère
aéré du tissu pavillonnaire et faciliter le
stationnement à l’avant des maisons.
En secteur de zone UB2, le recul est déterminé
par la ligne de construction voisine. Ainsi, les
nouvelles constructions s’insèreront de manière
cohérente dans l’opération urbaine aux reculs
très hétérogènes selon les rues.
Il est possible de déroger aux règles
d’implantation pour la mise en œuvre d’une
isolation par l’extérieur sur un bâtiment existant
qui ne respecterait pas les nouvelles règles
d’implantation. Il s’agit de permettre à toute
construction de pouvoir répondre aux nouvelles
normes énergétiques.
Dans l’ensemble de la zone UB, un recul plus
important de 6 mètres devra être respecter
depuis l’emprise de la voie ferroviaire pour
réduire l’exposition aux nuisances.
Objectif 1.3 Affirmer l’identité
urbaine et patrimoniale de
Weyersheim
Ces dispositions permettent de
maintenir le recul par rapport à la
voirie caractéristique du tissu
pavillonnaire et contemporain.
Objectif 1.2 Encourager la
performance énergétique et les
énergies renouvelables :
Cette règle dérogatoire permet
d’intervenir sur les bâtiments les
plus anciens pour être plus
performant au niveau
énergétique alors qu’ils ne sont
pas conformes aux nouvelles
règles d’implantation. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 32
2.
Implantation
des
constructions
par rapport
aux limites
séparatives
Les constructions doivent s’implanter avec un
recul minimal de 3 mètres.
Il est toutefois possible d’implanter son bâtiment
en limite dans des cas très précis : en cas
d’adossement à un bâtiment voisin sur limite,
dans le cadre d’une opération d’ensemble, ou
pour construire un bâtiment de moins de 3,5
mètres et si la longueur cumulée sur limite
n’excède pas 12 mètres.
Afin de limiter la gêne et les écoulements sur le
fond voisin, les piscines devront respecter un
recul de 2 mètres au droit de la construction.
Il est possible de déroger aux règles
d’implantation pour la mise en œuvre d’une
isolation par l’extérieur sur un bâtiment existant
qui ne respecterait pas les nouvelles règles
d’implantation. Il s’agit de permettre à toute
construction de pouvoir répondre aux nouvelles
normes énergétiques.
En secteur de zone UB2, les constructions
peuvent être édifiées partout par rapport au
limites séparatives. Les parcelles étant très
petites, seule la limitation de l’emprise au sol
aura un impact sur la construction en limite
séparative. (article UB 3.2)
La disposition du règlement de lotissement
consistant à maintenir une bande végétalisée
en fond de parcelle sur 2,5 mètres a été
retranscrite dans le règlement du PLU.
Objectif 3.1 : Maintenir
l’attractivité résidentielle en
proposant une offre de logements
adaptée et diversifiée aux
évolutions démographiques
> Favoriser l’évolution du parc de
logements individuels.
Cette règle a pour objectifs de
permettre le rapprochement des
bâtiments des limites séparatives
sous condition. Cette disposition
favorise la densification et donc la
modération de la consommation
foncière.
Objectif 1.2 Encourager la
performance énergétique et les
énergies renouvelables :
Cette règle dérogatoire permet
d’intervenir sur les bâtiments les
plus anciens pour être plus
performant au niveau
énergétique alors qu’ils ne sont
pas conformes aux nouvelles
règles d’implantation.
Cette règle concourt à la mise en
œuvre de l’ « Objectif 4.1 :
Permettre la densification du tissu
urbain existant ».
3.
Implantation
des
constructions
les unes par
rapport aux
autres
Les règles d’implantation visent à garantir la
circulation entre 2 bâtiments pour davantage
de sécurité.
La seconde disposition a pour objectif de
favoriser l’ensoleillement des bâtiments à édifier.
Cette règle concourt à la mise en
œuvre de l’ « Objectif 1.4 :
Protéger les biens et les
personnes » et de « l’Objectif 1.2
Encourager la performance
énergétique et les énergies
renouvelables »
4. Emprise au
sol
La limitation de l’extension des bâtiments
agricoles à 20% de l’emprise au sol de la
construction existante vise à éviter les
incompatibilités d’usage entre les habitations et
les activités agricoles. Elle incite à réaliser des
sorties d’exploitations dans les zones désignées
Objectif 2.3 Soutenir les activités
agricoles garantes de l’entretien
des espaces ouverts
5. Hauteur
maximale
des
constructions
La hauteur maximale autorisée est conforme à
celle des constructions existantes. Cette règle
permet de conserver une cohérence entre les
constructions actuelles et celles à édifier.
Objectif 1.3 Affirmer l’identité
urbaine et patrimoniale de
Weyersheim :
Les hauteurs maximales autorisées
permettent de reproduire des
volumétries identiques PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 33
traditionnelles et ainsi de préserver
la cohérence urbaine avec le
village ancien.
Objectif 2.1 Préserver la qualité
paysagère de Weyersheim
Il s’agit de limiter la hauteur et
donc l’impact des nouvelles
construction dans le grand
paysage.
Article UB 3 : Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
1. Aspect
extérieur des
constructions
L’ensemble des dispositions de ce paragraphe
a pour objectif d’assurer l’harmonie générale
et la cohérence d’ensemble du tissu bâti. Les
formes bâties présentant des aspects très
hétérogènes, ces règles évoquent néanmoins
les points communs.
Toitures
Les toitures plates sont autorisées mais de
manière très encadrées. Elles ne pourront pas
constituer plus d’un tiers de l’emprise au sol de
la construction. Il s’agit de limiter l’impact visuel
des toitures terrasses dans le tissu urbain
contemporain à proximité directe du tissu
patrimonial.
En secteur de zone UB2, l’aspect des toitures
n’est pas règlementé conformément au projet
de lotissement.
Façades
La maçonnerie du gros œuvre est destinée à
être revêtu à l’aide d’enduits ou de bardage et
ne peut être laissé apparente que pendant une
courte période, en phase de chantier. Il s’agit
d’assurer une harmonie globale et une
cohérence d’ensemble. Les bardages bois ne
pourront être constitués de rondins et ne
pourront pas présenter un aspect « chalet ».
Remblais
Afin de respecter au mieux la topographie
naturelle et le terrain existant, les volumes et la
profondeur des remblais sont limités. Il est exigé
que l’implantation de la construction choisie soit
la plus adaptée au terrain naturel et celle qui
nécessitera le moins de mouvements de terrain.
Des remblaiements plus importants sont admis
pour permettre d’édifier les constructions au-
dessus de la cote de référence.
Clôtures
L’aspect et les hauteurs des clôtures et des murs
bahuts sont encadrés de manière à minimiser
leur impact visuel, tout en permettant d’assurer
l’intimité désirée.
Ouvrages techniques
Objectif 1.3 Affirmer l’identité
urbaine et patrimoniale de
Weyersheim :
L’ensemble de ces dispositions
favorise le respect des
caractéristiques du tissu urbain et
l’insertion paysagère des nouvelles
constructions et installations. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 34
L’aspect et l’implantation des ouvrages
techniques et coffrets sont règlementés de
manière à minimiser leurs impacts visuels.
2. Espaces
libres et
plantations
Les espaces libres devront constitués plus de
40% des terrains de plus de 4 ares, afin de
favoriser l’aération du tissu urbain pavillonnaire.
De plus, l’objectif est de limiter
l’imperméabilisation des sols et de garantir un
minimum de 20% d’espace perméable. La
nature de l’espace perméable (par exemple,
espace planté) n’est pas précisée pour ne pas
contraindre les petites parcelles et de pouvoir
comptabiliser les espaces perméables dédiés
au stationnement.
Objectif 1.5 Préserver la ressource
en eau
Cette disposition permet de réduire
les charges entrantes dans les
réseaux d’eaux pluviales ou des
réseaux unitaires.
Résultats sur la morphologie urbaine
La limite de zone UB permet de préciser les limites du tissu urbain et de stopper les extensions linéaires.
Les règles mises en place permettent autant de conserver la forme urbaine existante et de favoriser une meilleure insertion dans des nouvelles constructions dans la pente. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 35
3.1.3. Les zones UE
Motifs et principes de délimitation de la zone
La zone UE correspond à une zone à dominante d’équipements publics de sports et loisirs. La zone UE est répartie sur 2 sous-secteurs :
- UEm : le site de la rue des vergers inclus la résidence séniors et le pôle médical associé. Le règlement vise à pérenniser la vocation d’équipement médical de la zone et les hébergements associés ;
- UEl : le sous-secteur englobe à la fois les équipements de la société sportive de Weyersheim et l’ensemble de l’espace W et ses équipements associés situé rue des vergers. La vocation d’espace de loisirs actuel y sera maintenue à l’aide de ce classement.
Localisation et répartition
Figure 3 : Les secteurs de zones UEL et UEM de Weyersheim PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 36
Dispositions réglementaires spécifiques permettant de mettre en œuvre les principes de la zone UE
Nombre Justifications de la règle
Article UE 1 : Destinations des constructions, usages des sols et nature d’activités 1. Destinations
des
constructions,
usage des sols
et affectations
interdites.
Sont exclues les constructions et installations
non compatibles avec une zone
d‘équipement. Les constructions à usage
d’habitations et d’activités sont limitées à
l’hébergement en secteur de zone UEm et au
logement de fonction en secteur de zone UEl.
Seules sont autorisées les constructions et les
installations présentant un intérêt collectif et
de vocation publique. Il s’agit essentiellement
de permettre le développement des
équipements de loisirs en secteur de zone UEl
et médicaux en secteur de zone UEm.
L’article 1 UE permet de traduire les
objectifs suivants :
Pour le secteur UEl :
Objectif 1.7, Compléter l’offre
d’équipements publics, sous-
objectif : Renforcer le pôle de loisirs
attenant à la salle polyvalente
Pour le secteur UEm :
Objectif 1.7, Compléter l’offre
d’équipements publics, sous-
objectif : Développer un pôle de
service médical et paramédical
Objectif 4.2, sous-objectif : Préférer
la concentration des services
médicaux sur un site unique pour
mutualiser les parkings et les
infrastructures. Les destinations
autorisées présentent un caractère
nécessaire au bon fonctionnement
du pôle médical et de la résidence
séniors.
2. Destinations
des
constructions,
usage des sols
et affectations
autorisées sous
conditions.
Article UE 2 : Volumétrie et implantation des constructions
1. Implantation
des
constructions
par rapport aux
voies et
emprises
publiques
Un recul de 5 mètres minimum a été instauré
depuis les voies ouvertes à la circulation
publique et 3 mètres depuis les chemins
ruraux. Cette règle permet de maintenir un
recul suffisant entre l’emprise publique et les
nouveaux bâtiments pour faciliter le
stationnement à l’avant des équipements.
Objectif 1.3 Affirmer l’identité
urbaine et patrimoniale de
Weyersheim
Ces dispositions permettent de
mieux gérer le stationnement.
2. Implantation
des
constructions
par rapport aux
limites
séparatives
Les constructions doivent s’implanter avec un
recul minimal de 3 mètres.
Il est toutefois possible d’implanter son
bâtiment en limite dans des cas très précis : en
cas d’adossement à un bâtiment voisin sur
limite, dans le cadre d’une opération
d’ensemble, ou pour construire un bâtiment
de moins de 3,5 mètres et si la longueur
cumulée sur limite n’excède pas 12 mètres.
Afin de limiter la gêne et les écoulements sur
le fond voisin, les piscines devront respecter un
recul de 2 mètres au droit de la construction.
Objectif 4.1 : Permettre la
densification du tissu urbain
existant.
Cette règle a pour objectifs de
permettre le rapprochement des
bâtiments des limites séparatives
sous condition. Cette disposition
favorise la densification et donc la
modération de la consommation
foncière. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 37
3. Implantation
des
constructions
les unes par
rapport aux
autres sur une
même
propriété
Pour des raisons de sécurité incendie, les
bâtiments doivent être accessible en tous
points.
Cette règle concourt à la mise en
œuvre de l’ « Objectif 1.4 :
Protéger les biens et les personnes
de tout risque connu. »
4. Hauteur
maximale des
constructions
Une hauteur maximale est fixée à 12 mètres
au point le plus haut de la construction afin de
limiter l’impact des équipements en frange
urbaine dans le grand paysage.
Objectif 1.3 Affirmer l’identité
urbaine et patrimoniale de
Weyersheim :
Les hauteurs maximales autorisées
permettent de reproduire des
volumétries identiques
traditionnelles et ainsi de préserver
la cohérence urbaine avec le
village ancien.
Objectif 2.1 Préserver la qualité
paysagère de Weyersheim
Il s’agit de limiter la hauteur et donc
l’impact des nouvelles constructions
dans le grand paysage.
Article UE 3 : Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
1. Aspect
extérieur des
constructions
Les règles d’aspect ne sont règlementées que
pour le sous-secteur UEm.
Toitures
Les angles de toitures ne sont pas réglementés,
les enjeux patrimoniaux étant très faibles dans
cette zone.
Façades
La maçonnerie du gros œuvre est destinée à
être revêtu à l’aide d’enduits ou de bardage et
ne peut être laissé apparente que pendant une
courte période, en phase de chantier.
Remblais
Afin de respecter au mieux la topographie
naturelle et le terrain existant, les volumes et la
profondeur des remblais sont limités. Il est exigé
que l’implantation de la construction choisie soit
la plus adaptée au terrain naturel et celle qui
nécessitera le moins de mouvements de terrain.
Des remblaiements plus importants sont admis
pour permettre d’édifier les constructions au-
dessus de la cote de référence.
Clôtures
L’aspect et les hauteurs des clôtures et des murs
bahuts sont encadrés de manière à minimiser
Objectif 1.3 Affirmer l’identité
urbaine et patrimoniale de
Weyersheim :
L’ensemble de ces dispositions
favorise le respect des
caractéristiques du tissu urbain et
l’insertion paysagère des nouvelles
constructions et installations. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 38
leur impact visuel, tout en permettant d’assurer
l’intimité désirée.
Ouvrages techniques
L’aspect et l’implantation des ouvrages
techniques et coffrets sont règlementés de
manière à minimiser leurs impacts visuels.
2. Espaces
libres et
plantations
L’objectif est de limiter l’imperméabilisation des
sols et de garantir un minimum de 20% d’espace
perméable aux eaux pluviales. La nature de
l’espace perméable (par exemple, espace
planté) n’est pas précisée pour ne pas
contraindre les petites parcelles et de pouvoir
comptabiliser les espaces perméables dédiés
au stationnement.
Objectif 1.5 Préserver la ressource
en eau
Cette disposition permet de réduire
les charges entrantes dans les
réseaux d’eaux pluviales ou des
réseaux unitaires. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 39
3.1.4. La zone UJ
Motifs et principes de délimitation de la zone
La zone UJ correspond à un secteur de jardins constituant un espace de respiration urbaine contribuant à la qualité de vie. Cette zone n’est ni équipée en réseau d’eau potable ni en réseau d’assainissement.
Localisation et répartition
Figure 4 : La zone UJ de Weyersheim
Dispositions réglementaires spécifiques permettant de mettre en œuvre les principes de la zone UJ
Nombre Justifications de la règle
Article UJ 1 : Destinations des constructions, usages des sols et nature d’activités 1. Destinations
des
constructions,
usage des sols
et affectations
interdites.
Toutes les occupations et utilisations du sol sont
interdites, mis à part les abris de jardin de moins
de 10 m2 et de moins 3 mètres de hauteur. Il
s’agit de la seule utilisation compatible avec le
caractère de la zone.
Objectif 1.3 : Affirmer l’identité
urbaine et patrimoniale de
Weyersheim
Dont : Préserver les cœurs d’îlots
structurant les espaces de
respirations au sein du tissu bâti >
Protéger les vergers situés entre le
quai de la Zorn et la rue des Veaux
La constructibilité fortement limitée
et encadrée, correspond à l’usage
du site et répond à cet objectif du
PADD. 2. Destinations
des
constructions,
usage des sols
et affectations
autorisées sous
conditions. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 40
3.1.5. Les zones UX
Motifs et principes de délimitation de la zone
La zone UX correspond à la zone d’activités de Weyersheim au sud du tissu urbain. Elle comprend ponctuellement des bâtiments de destination d’habitat et de commerce.
La zone est saturée, le foncier non bâti est réservé au desserrement des entreprises déjà installées.
Localisation et répartition
Figure 5 : Le secteurs de zone UX de Weyersheim PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 41
Dispositions réglementaires spécifiques permettant de mettre en œuvre les principes de la zone UX
Nombre Justifications de la règle
Article UX 1 : Destinations des constructions, usages des sols et nature d’activités 1. Destinations
des
constructions,
usage des sols
et affectations
interdites.
Sont exclues les constructions et installations
non compatibles avec une zone
économique. Les habitations nouvelles ainsi
que les annexes sont interdites. Seuls les
travaux d’amélioration et de confortation des
logements existants sont tolérés à la condition
qu’ils n’augmentent pas la superficie du
logement de plus de 20%.
Objectif 3.3 : Offrir les conditions
règlementaires favorables au tissu
économique
Cette disposition permet de limiter
les destinations à accueillir dans la
zone à l’ensemble des activités
économiques sans restriction et de
répondre ainsi à la politique
intercommunale de développement
économique.
Les constructions d’habitat ne sont
plus admises en raison de la
raréfaction du foncier d’activités.
2. Destinations
des
constructions,
usage des sols
et affectations
autorisées sous
conditions.
Article UX 2 : Volumétrie et implantation des constructions
1. Implantation
des
constructions
par rapport aux
voies et
emprises
publiques
Un recul de 5 mètres minimum a été instauré
depuis les voies ouvertes à la circulation
publique. Cette règle permet de maintenir un
recul suffisant entre l’emprise publique et les
nouveaux bâtiments pour faciliter le
stationnement à l’avant des bâtiments.
Objectif 1.2 : Promouvoir un
développement urbain équilibré
Cette disposition permet de faciliter le
stationnement sur la parcelle.
De plus, les bâtiments d’activités
étant plus imposants, un recul plus
important permet d’atténuer son
impact dans le paysage de la rue afin
d’avoir des rapports plus équilibrés.
2. Implantation
des
constructions
par rapport aux
limites
séparatives
Les constructions doivent s’implanter avec un
recul minimal de 5 mètres si la limite est
concomitante à la zone UB. La zone UB étant
à dominante d’habitat, il convient
d’augmenter les reculs pour favoriser une
meilleure transition entre l’activités et les
résidences.
Il est toutefois possible d’implanter son
bâtiment en limite dans les conditions
suivante :
- si la longueur cumulée sur limite n’excède
pas 8 mètres,
- si la hauteur du bâtiment n’excède pas 5
mètres.
Cette disposition vise à encourager une
optimisation du foncier dédié à l’activité dans
une zone saturée.
Orientation 4 : Optimiser la
consommation foncière par des
choix d’aménagement cohérents
La possibilité de construire permet
d’optimiser les terrains nécessaires à
l’activité économique et ainsi de
réduire la consommation foncière. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 42
3. Hauteur
maximale des
constructions
Une hauteur maximale est fixée à 10 mètres
au point le plus haut de la construction afin de
limiter l’impact des bâtiments d’activités
présentant par ailleurs une emprise au sol très
importante.
Objectif 1.2 : Promouvoir un
développement urbain équilibré
Une hauteur maximale
homogénéisée sur l’ensemble des
secteurs urbains et à urbaniser
permet de garantir un équilibre entre
les zones.
Objectif 2.1 Préserver la qualité
paysagère de Weyersheim
Il s’agit de limiter la hauteur et donc
l’impact des nouvelles constructions
dans le grand paysage.
Article UX 3 : Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
1. Aspect
extérieur des
constructions
Toitures
Les angles de toitures ne sont pas réglementés,
les enjeux patrimoniaux étant très faibles dans
cette zone.
Façades
La maçonnerie du gros œuvre est destinée à
être revêtu à l’aide d’enduits ou de bardage et
ne peut être laissé apparente que pendant une
courte période, en phase de chantier.
De plus, afin d’atténuer l’impact visuel des
bâtiments d’activités, les couleurs les plus
voyantes ont été interdites : il s’agit du blanc,
des couleurs vives et réfléchissantes.
Objectif 2.1 Préserver la qualité
paysagère de Weyersheim
Afin d’optimiser l’insertion des
nouveaux bâtiments dans le
paysage, il est exigé que les
couvertures de toitures soient traitées
de manière homogène et les façades
traitées qualitativement.
2. Espaces
libres et
plantations
L’objectif est de limiter l’imperméabilisation des
sols et de garantir un minimum de 20% d’espace
perméable aux eaux pluviales. La nature de
l’espace perméable (par exemple, espace
planté) n’est pas précisée pour ne pas
contraindre les petites parcelles et de pouvoir
comptabiliser les espaces perméables dédiés
au stationnement.
Objectif 1.5 Préserver la ressource en
eau
Cette disposition permet de réduire
les charges entrantes dans les
réseaux d’eaux pluviales ou des
réseaux unitaires. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 43
3.2. Motifs et principes de délimitation des zones à urbaniser et
dispositions réglementaires spécifiques
3.2.1. Les zones à urbaniser à court et moyen terme : IAU et IIAU
Motifs et principes de délimitation de la zone
La zone à urbaniser comprend 2 catégories de zones :
- la zone IAU destinée à être urbaniser à court terme et le secteur de zone IAUa ;
- la zone IIAU destinées à être urbaniser à moyen et long terme.
Deux sites de développement ont été choisis et seront mobilisés en 2 temps. (cf choix des sites expliqués dans le chapitre consacré aux OAP).
Leur urbanisation permettra de satisfaire en partie les ambitions démographiques de la commune. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 44
Localisation et répartition
Figure 6 : Les secteurs de zones IAU, IAUa et IIAU PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 45
Dispositions réglementaires spécifiques permettant de mettre en œuvre les principes des zones IAU et IIAU
Nombre Justifications de la règle
Mise en œuvre des
orientations et des objectifs du
PADD
Article IAU et IIAU 1 : Destinations des constructions, usages des sols et nature d’activités
1.
Destinations
des
constructions,
usage des
sols et
affectations
interdites.
L’urbanisation de la zone ne peut se faire que
dans le cadre d’une opération d’ensemble afin
de garantir une cohérence d’ensemble et de
limiter la création de terrain d’enclave.
Sont exclues les constructions et installations non
compatibles avec une zone urbaine à vocation
mixte et à dominante d’habitat afin de ne pas
générer de nuisances nouvelles.
Objectif 1.1 : Créer les conditions
de développement permettant de
conforter le dynamisme
démographique : Les zones AU
sont dimensionnées pour accueillir
245 logements environ et
répondre ainsi à l’ambition
démographique du PADD.
Objectif 1.7 Compléter l’offre
d’équipements publics : Le
développement des équipements
publics est exempté de règles
pour répondre à cet objectif en
zone AU. Ces dispositions
permettent de répondre aux
éventuels besoins des nouveaux
habitants.
Objectif 3.1 : Maintenir
l’attractivité résidentielle en
proposant une offre de logements
adaptée et diversifiée aux
évolutions démographiques.
La vocation principale de la zone
est l’habitat. C’est l’ouverture de
cette zone qui permettra
majoritairement de poursuivre
l’objectif de production de
logements.
Objectif 3.3 Offrir les conditions
règlementaires favorables au tissu
économique
Le développement des activités
modéré est permis en zone AU.
Objectif 4.2 Inscrire des sites de
développement limitant
l’extension de l’enveloppe
actuelle
Les conditions d’ouverture de la
zone exigent l’urbanisation d’un
seul tenant pour favoriser
l’application de la densité
minimale de construction.
2.
Destinations
des
constructions,
usage des
sols et
affectations
autorisées
sous
conditions.
Article IAU et IIAU 2 : Volumétrie et implantation des constructions
1.
Implantation
des
constructions
par rapport
Un recul de 2 mètres minimum a été instauré
depuis les voies ouvertes à la circulation publique.
Cette règle permet de maintenir un recul suffisant
entre l’emprise publique et les logements pour
permettre le stationnement à l’avant des
Cette disposition répond à
l’objectif 1.2 : Promouvoir un
développement urbain équilibré
en limitant le stationnement privé
dans l’espace public. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 46
aux voies et
emprises
publiques
bâtiments et créer des espaces aménagés à
l’avant.
2.
Implantation
des
constructions
par rapport
aux limites
séparatives
Les constructions doivent s’implanter avec un
recul minimal de 3 mètres.
Il est toutefois possible d’implanter son bâtiment
en limite dans des cas très précis : en cas
d’adossement à un bâtiment voisin sur limite,
dans le cadre d’une opération d’ensemble, ou
pour construire un bâtiment de moins de 3,5
mètres et si la longueur cumulée sur limite
n’excède pas 12 mètres.
Afin de limiter la gêne et les écoulements sur le
fond voisin, les piscines devront respecter un recul
de 1 mètres au droit du bassin.
La disposition du règlement de lotissement
consistant à maintenir une bande végétalisée en
fond de parcelle sur 2,5 mètres a été retranscrite
dans le règlement du PLU des futurs lotissements.
Objectif 3.1 : Maintenir
l’attractivité résidentielle en
proposant une offre de logements
adaptée et diversifiée aux
évolutions démographiques
> Favoriser l’évolution du parc de
logements individuels.
Cette règle a pour objectifs de
permettre le rapprochement des
bâtiments des limites séparatives
sous condition. Cette disposition
favorise la densification et donc la
modération de la consommation
foncière.
Cette règle concourt à la mise en
œuvre de l’ « Objectif 4.1 :
Permettre la densification du tissu
urbain existant ».
3.
Implantation
des
constructions
les unes par
rapport aux
autres
L’implantation des bâtiments doit permettre de
limiter les effets d’ombre portée sur un autre
bâtiment de la même parcelle, afin de favoriser
l’ensoleillement des bâtiments à édifier.
Objectif 1.2 Encourager la
performance énergétique et les
énergies renouvelables :
Cette règle permet d’intégrer la
dimension des apports solaires
dans la phase de conception
urbaine.
4. Emprise au
sol
L’emprise au sol des bâtiments d’activités est
limitée à 40% de la parcelle afin que privilégier la
vocation principale de la zone qui est l’habitat.
Objectif 3.3 Offrir les conditions
règlementaires favorables au tissu
économique
Le développement des activités
modéré est permis en zone AU de
manière à maintenir la dominante
habitat, tout en admettant la
diversité des fonctions.
5. Hauteur
maximale
des
constructions
La hauteur maximale autorisée est conforme à
celle des constructions existantes dans les rues
environnantes. Cette règle permet de conserver
une cohérence entre les constructions actuelles
et celles à venir.
Objectif 1.2 : Promouvoir un
développement urbain équilibré
Une hauteur maximale
homogénéisée sur l’ensemble des
secteurs urbains et à urbaniser
permet de garantir un équilibre
entre les zones.
Objectif 2.1 Préserver la qualité
paysagère de Weyersheim
Il s’agit de limiter la hauteur et
donc l’impact du nouveau front
bâti dans le grand paysage. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 47
Article IAU et IIAU 3 : Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
1. Aspect
extérieur des
constructions
L’ensemble des dispositions de ce paragraphe
a pour objectif d’assurer l’harmonie générale
et la cohérence d’ensemble du tissu bâti. Les
formes bâties présentant des aspects très
hétérogènes, ces règles évoquent néanmoins
les points communs.
Toitures
Les angles de toitures ne sont pas réglementés,
les enjeux patrimoniaux étant très faibles dans
les zones IAU et IIAU.
Dans le secteur de zone IAUa, situé sur la frange
Est, la toiture plate est limitée à 30% de l’emprise
au sol de la construction. Il s’agit d’appliquer les
même règles que dans le tissu urbain
environnant (zone UB).
Façades
La maçonnerie du gros œuvre est destinée à
être revêtu à l’aide d’enduits ou de bardage et
ne peut être laissé apparente que pendant une
courte période, en phase de chantier. Il s’agit
d’assurer une harmonie globale et une
cohérence d’ensemble. Les bardages bois ne
pourront être constitués de rondins et ne
pourront pas présenter un aspect « chalet ».
Remblais
Afin de respecter au mieux la topographie
naturelle et le terrain existant, les volumes et la
profondeur des remblais sont limités. Il est exigé
que l’implantation de la construction choisie soit
la plus adaptée au terrain naturel et celle qui
nécessitera le moins de mouvements de terrain.
Des remblaiements plus importants sont admis
pour permettre d’édifier les constructions au-
dessus de la cote de référence.
Clôtures
L’aspect et les hauteurs des clôtures et des murs
bahuts sont encadrés de manière à minimiser
leur impact visuel, tout en permettant d’assurer
l’intimité désirée.
Ouvrages techniques
L’aspect et l’implantation des ouvrages
techniques et coffrets sont règlementés de
manière à minimiser leurs impacts visuels.
Objectif 1.2 : Promouvoir un
développement urbain équilibré
Objectif 2.1 Préserver la qualité
paysagère de Weyersheim
Afin d’optimiser l’insertion des
nouveaux bâtiments dans le
paysage, il est exigé que les
couvertures de toitures soient
traitées de manière homogène et
les façades traitées
qualitativement.
2. Espaces
libres et
plantations
Les espaces libres, non minéral, devront
constitués plus de 40% des terrains de plus de 4
ares, afin de favoriser l’aération du tissu urbain.
Afin d’agrémenter le paysage de la rue, la
partie laissée libre à l’avant devra être plantée.
Objectif 1.5 Préserver la ressource
en eau
Cette disposition permet de réduire
les charges entrantes dans les
réseaux d’eaux pluviales ou des
réseaux unitaires. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 48
Objectif 2.1 Préserver la qualité
paysagère de Weyersheim et
notamment « aménager les zones
de transitions entre les espaces
bâtis et agricoles » PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 49
3.2.2. Les zones à urbaniser à vocation d’équipement : AUE
Motifs et principes de délimitation de la zone
La zone AUE a été délimitée dans le prolongement du pôle médical et de la résidence séniors pour permettre son développement. Elle participe à la consolidation du bipôle espace W / espace médical de la rue des vergers. Elle permet de répondre ainsi à l’enjeu d’adaptation de l’offre d’habitat au vieillissement de la population.
Localisation et répartition
Figure 7 : Le secteur de zone AUE PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 50
Dispositions réglementaires spécifiques permettant de mettre en œuvre les principes de la zone AUE
Nombre Justifications de la règle
Article AUE 1 : Destinations des constructions, usages des sols et nature d’activités
1. Destinations
des
constructions,
usage des sols
et affectations
interdites.
L’urbanisation de la zone ne peut se faire que
dans le cadre d’une opération d’ensemble
afin de garantir une cohérence d’ensemble et
de limiter la création de terrain d’enclave.
Sont exclues les constructions et installations non
compatibles avec la vocation de la zone et
notamment : les exploitations agricoles,
l’industrie et les entrepôts.
Les constructions à usage d’habitation sont
limitées au logement de fonction et à
l’hébergement.
Accessoirement, les constructions à destination
de commerce et d’activités de services sont
autorisés si elles sont compatibles avec le
caractère résidentiel de la zone.
Objectif 4.2, sous-objectif : Préférer
la concentration des services
médicaux sur un site unique pour
mutualiser les parkings et les
infrastructures.
Les destinations autorisées
présentent un caractère
nécessaire au bon fonctionnement
du pôle médical et de la résidence
séniors. 2. Destinations des
constructions,
usage des sols
et affectations
autorisées sous
conditions.
Article AUE 2 : Volumétrie et implantation des constructions
1. Implantation
des
constructions
les unes par
rapport aux
autres sur une
même parcelle
L’implantation des bâtiments doit permettre de
limiter les effets d’ombre portée sur un autre
bâtiment de la même parcelle, afin de favoriser
l’ensoleillement des bâtiments à édifier.
Objectif 1.2 Encourager la
performance énergétique et les
énergies renouvelables :
Cette règle permet d’intégrer la
dimension des apports solaires dans
la phase de conception urbaine.
2. Hauteur
maximale des
constructions
La hauteur maximale autorisée est conforme à
celle des constructions existantes dans les rues
environnantes. Cette règle permet de
conserver une cohérence entre les
constructions actuelles et celles à venir.
Objectif 1.2 : Promouvoir un
développement urbain équilibré
Une hauteur maximale
homogénéisée sur l’ensemble des
secteurs urbains et à urbaniser
permet de garantir un équilibre
entre les zones.
Objectif 2.1 Préserver la qualité
paysagère de Weyersheim
Il s’agit de limiter la hauteur et donc
l’impact du nouveau front bâti dans
le grand paysage. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 51
Article AUE 3 : Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
1. Aspect
extérieur des
constructions
L’ensemble des dispositions de ce paragraphe
a pour objectif d’assurer l’harmonie générale
et la cohérence d’ensemble du tissu bâti. Les
formes bâties présentant des aspects très
hétérogènes, ces règles évoquent néanmoins
les points communs.
Toitures
Les angles de toitures ne sont pas réglementés,
les enjeux patrimoniaux étant très faibles.
Façades
La maçonnerie du gros œuvre est destinée à
être revêtu à l’aide d’enduits ou de bardage et
ne peut être laissé apparente que pendant une
courte période, en phase de chantier. Il s’agit
d’assurer une harmonie globale et une
cohérence d’ensemble. Les bardages bois ne
pourront être constitués de rondins et ne
pourront pas présenter un aspect « chalet ».
Remblais
Afin de respecter au mieux la topographie
naturelle et le terrain existant, les volumes et la
profondeur des remblais sont limités. Il est exigé
que l’implantation de la construction choisie soit
la plus adaptée au terrain naturel et celle qui
nécessitera le moins de mouvements de terrain.
Des remblaiements plus importants sont admis
pour permettre d’édifier les constructions au-
dessus de la cote de référence.
Clôtures
L’aspect et les hauteurs des clôtures et des murs
bahuts sont encadrés de manière à minimiser
leur impact visuel, tout en permettant d’assurer
l’intimité désirée.
Ouvrages techniques
L’aspect et l’implantation des ouvrages
techniques et coffrets sont règlementés de
manière à minimiser leurs impacts visuels.
Objectif 1.2 : Promouvoir un
développement urbain équilibré
Objectif 2.1 Préserver la qualité
paysagère de Weyersheim
Afin d’optimiser l’insertion des
nouveaux bâtiments dans le
paysage, il est exigé que les
couvertures de toitures soient
traitées de manière homogène et
les façades traitées
qualitativement.
2. Espaces
libres et
plantations
Les espaces libres devront constitués plus de
40% des terrains de plus de 4 ares, afin de
favoriser l’aération du tissu urbain.
La plantation d’un arbre est exigée pour imiter
la ceinture périurbaine traditionnelle. Afin
d’agrémenter le paysage de la rue, la partie
laissée libre à l’avant devra être plantée.
Objectif 1.5 Préserver la ressource
en eau
Cette disposition permet de réduire
les charges entrantes dans les
réseaux d’eaux pluviales ou des
réseaux unitaires.
Objectif 2.1 Préserver la qualité
paysagère de Weyersheim et
notamment « aménager les zones
de transitions entre les espaces
bâtis et agricoles » PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 52
3.2.3. La zone à urbaniser à vocation d’activités économiques IAUX
Motifs et principes de délimitation de la zone
La zone IAUX correspondent à l’extension de la zone d’activités existantes sur une superficie de 4,7 hectares.
La création d’une offre foncière nouvelle au sein de l’intercommunalité est une nécessité. Le site à proximité d’axes de communication structurants est idéal.
La communauté de communes de la Basse Zorn a défini dans son document d’orientation relatif aux besoins fonciers à vocation économique du territoire communautaire pour la période 2018-2021 un besoin de 9 ha de foncier à vocation économique à inscrire dans le document d’urbanisme de Weyersheim.
Seuls 4,7 ha ont été classés dans le prolongement de la zone existante, en zone IAUX, permettront de répondre aux besoins immédiats du pôle de centralité, tout en tenant compte des enjeux environnementaux et des risques d’inondation.
Localisation et répartition
Figure 8 : Le secteur de zone IAUX PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 53
Dispositions réglementaires spécifiques permettant de mettre en œuvre les principes de la zone AUX
Nombre Justifications de la règle Mise en œuvre des orientations et objectifs du PADD
Article IAUX 1 : Destinations des constructions, usages des sols et nature d’activités
1.
Destinations
des
constructions,
usage des
sols et
affectations
interdites.
L’urbanisation de la zone ne peut se faire que
dans le cadre d’une opération d’ensemble
afin de garantir une cohérence d’ensemble et
de limiter la création de terrain d’enclave.
Sont exclues les constructions et installations non
compatibles avec une zone urbaine à vocation
d’activités économique.
Les constructions à usage d’habitation y sont
strictement interdites. L’hébergement
touristique n’est pas interdit.
Les locaux commerciaux sont autorisés à
condition d’être liés à une activité présente
dans la zone et de ne pas dépasser 1000 m2 de
surface de vente. Il s’agit de favoriser les
activités de productions et d’artisanats.
Objectif 3.3 : Offrir les conditions
règlementaires favorables au tissu
économique
Et notamment : Poursuivre le
développement de la zone d’activités
participant au rayonnement de la
communauté de communes de la
Basse Zorn
Cette disposition permet de limiter
les destinations à accueillir dans la
zone à l’ensemble des activités
économiques sans restriction et de
répondre ainsi à la politique
intercommunale de
développement économique.
Exception faite pour la destination
d’habitat et de commerce.
2.
Destinations
des
constructions,
usage des
sols et
affectations
autorisées
sous
conditions.
Article IAUX 2 : Volumétrie et implantation des constructions
1. Implantation
des
constructions
par rapport aux
voies et
emprises
publiques
Un recul de 5 mètres minimum a été instauré
depuis les voies ouvertes à la circulation
publique. Cette règle permet de maintenir un
recul suffisant entre l’emprise publique et les
nouveaux bâtiments pour faciliter le
stationnement à l’avant des bâtiments.
Un recul plus important de 20 mètres est exigé
par rapport à la route départementale pour
des raisons de sécurité.
Objectif 2.1 : Préserver la qualité
paysagère de Weyersheim
La zone IAUX est exposée dans le
milieu agricole ouvert. Ces règles de
recul, en plus de garantir de bonnes
conditions de circulation pour les
engins et les poids lourds, assurent
une certaine aération du tissu
urbain, alors que les bâtiments à
créer présenteront de grands
volumes. Elles favorisent une
meilleure intégration paysagère par
le maintien d’espaces ouverts
pouvant être traitée dans les
conditions prévues à l’article IAUX
3.2.
Orientation 4 : Optimiser la
consommation foncière par des
choix d’aménagement cohérents
Objectif 4.2 > sous-objectif
Poursuivre modérément le
développement de la zone
d’activités
L’extension de la zone d’activité
économique s’appuiera sur la
2. Implantation
des
constructions
par rapport aux
limites
séparatives
Les constructions doivent s’implanter avec un
recul minimal de 5 mètres.
Il est toutefois possible d’implanter son
bâtiment en limite dans les conditions
suivante :
- si la longueur cumulée sur limite n’excède
pas 8 mètres,
- si la hauteur du bâtiment n’excède pas 5
mètres. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 54
Cette disposition vise à encourager une
optimisation du foncier dans un territoire où
l’offre est limitée.
structure viaire existante et
permettra ainsi de réduire la
consommation foncière.
Les règles définies permettent de
concevoir des implantations de
constructions alternatives favorisant
l’optimisation des parcelles.
3. Hauteur
maximale des
constructions
Une hauteur maximale est fixée à 10 mètres
au point le plus haut de la construction afin de
limiter l’impact des bâtiments d’activités
présentant par ailleurs une emprise au sol très
importante.
Objectif 1.2 : Promouvoir un
développement urbain équilibré
Une hauteur maximale
homogénéisée sur l’ensemble des
secteurs urbains et à urbaniser
permet de garantir un équilibre
entre les zones.
Objectif 2.1 Préserver la qualité
paysagère de Weyersheim
Il s’agit de limiter la hauteur et donc
l’impact du nouveau front bâti à
édifier dans le grand paysage.
Article IAUX 3 : Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
1. Aspect
extérieur des
constructions
Toitures
Les angles de toitures ne sont pas réglementés,
les enjeux patrimoniaux étant très faibles dans
cette zone.
Façades
La maçonnerie du gros œuvre est destinée à
être revêtu à l’aide d’enduits ou de bardage et
ne peut être laissé apparente que pendant une
courte période, en phase de chantier.
De plus, afin d’atténuer l’impact visuel des
bâtiments d’activités, les couleurs les plus
voyantes ont été interdites : il s’agit du blanc,
des couleurs vives et réfléchissantes.
Objectif 2.1 Préserver la qualité
paysagère de Weyersheim
Afin d’optimiser l’insertion des
nouveaux bâtiments dans le
paysage, il est exigé que les
couvertures de toitures soient
traitées de manière homogène et
les façades traitées
qualitativement.
2. Espaces
libres et
plantations
L’objectif est de limiter l’imperméabilisation des
sols et de garantir un minimum de 20%
d’espace perméable aux eaux pluviales. La
nature de l’espace perméable (par exemple,
espace planté) n’est pas précisée pour ne pas
contraindre les petites parcelles et de pouvoir
comptabiliser les espaces perméables dédiés
au stationnement.
Objectif 1.5 Préserver la ressource
en eau
Cette disposition permet de réduire
les charges entrantes dans les
réseaux d’eaux pluviales ou des
réseaux unitaires. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 55
3.3. Motifs et principes de délimitation des zones agricoles et
naturelles et dispositions réglementaires spécifiques
3.3.1. Les zones agricoles
Motifs et principes de délimitation de la zone
La zone A, zone dédiée à l’activité agricole, correspond aux espaces exploités par les agriculteurs. Les espaces exploités mais sensibles et structurants pour le paysage de Weyersheim ont été classé dans le secteur inconstructible de la zone agricole.
Le secteur agricole constructible, Ac, a été délimité dans la partie Ouest du ban communal et dans la couronne à l’Est du tissu urbain, ce qui permet d’intégrer de nombreuses sorties d’exploitations.
Localisation et répartition
Figure 9 : La zone A et les secteurs de zones Ac de Weyersheim intègrent la majorité des espaces ouverts exploités. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 56
Dispositions réglementaires spécifiques permettant de mettre en œuvre les principes de la zone A
Nombre Justifications de la règle Mise en œuvre des orientations et objectifs du PADD
Article A 1 : Destinations des constructions, usages des sols et nature d’activités
1.
Destinations
des
constructions,
usage des
sols et
affectations
interdites.
On admet dans la zone agricole exclusivement
les CINASPIC, les abris de pâtures et les
affouillements et exhaussements compatibles
avec le caractère agricole de la zone. Les
autres destinations de construction y sont
interdites.
En secteur de zone Ac, le règlement autorise les
constructions et installations à vocation
agricole, les logements pour l’agriculteur et la
création d’annexe. Des règles d’implantation,
de volume et de regroupement ont été définies
pour atténuer l’impact des constructions
agricoles dans l’espace ouvert et ainsi de
réduire le mitage.
Les constructions ou installations permettant la
diversification de l’activité agricole sont
admises.
Les règles du PPRI de la Zorn et du Landgraben
qui encadrent la constructibilité en zone d’aléa
faible à moyen sont rappelées.
Objectif 2.3 Soutenir les activités
agricoles et forestières garantes de
l’entretien des espaces ouverts
La zone agricole constructible est
adaptée pour l’accueil du projet
de sortie d’exploitations identifié,
mais aussi le développement des
sites agricoles existants,
essentiellement présent sur la
frange nord et est de Weyersheim.
Objectif 1.4 Protéger les biens et les
personnes de tout risque connu
Un rappel des règles du PPRI est
inscrit dans le règlement afin de
répondre à cet objectif.
2.
Destinations
des
constructions,
usage des
sols et
affectations
autorisées
sous
conditions.
Article A 2 : Volumétrie et implantation des constructions
1.
Implantation
des
constructions
par rapport
aux voies et
emprises
publiques
Afin de faciliter la circulation des engins
agricoles, un recul de 4 mètres par rapport à
l’emprise de voie publique est exigé.
De plus, pour répondre à des exigences de
sécurité routière, le recul imposé est plus
important à partir des axes départementaux. Il
s’élève à 15 mètres.
Objectif 2.1 Préserver la qualité
paysagère de Weyersheim
La zone Ac est très exposée dans le
milieu ouvert. Ces règles de recul,
en plus de garantir de bonnes
conditions de circulation pour les
engins agricoles, assurent une
certaine aération du nouveau tissu,
alors que les bâtiments à créer
présenteront de grands volumes.
Elles favorisent une meilleure
intégration paysagère par le
maintien d’espaces ouverts
pouvant être traitée dans les
conditions prévues à l’article A 3.2.
2.
Implantation
des
constructions
par rapport
aux limites
séparatives
Les constructions doivent respecter un recul
minimal de 4 mètres, peu importe la hauteur de
la construction. Ce recul est imposé en raison de
la grande emprise et la grande hauteur des
bâtiments autorisés dans la zone.
3.
Implantations
des
constructions
par rapport
aux autres sur
une même
propriété
Cette disposition vise à veiller à la bonne
circulation des véhicules de secours.
Cette règle concourt à la mise en
œuvre de l’ « Objectif 1.4 :
Protéger les biens et les
personnes ». PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 57
4. Hauteur
maximale
des
constructions
La hauteur maximale autorisée est limitée à une
hauteur équivalente aux constructions situées
en zone urbaine. Toutefois, elle correspond aux
standards de la construction des bâtiments
agricoles.
Objectif 2.1 Préserver la qualité
paysagère de Weyersheim
Il s’agit de limiter la hauteur et
donc l’impact des bâtiments
d’’exploitation agricole à édifier
dans le grand paysage.
Article A 3 : Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
1. Aspect
extérieur des
constructions
L’ensemble des dispositions de ce paragraphe
a pour objectif d’assurer l’insertion paysagère
des constructions agricoles dans le paysage.
Toitures et façades
Les règles sur les toitures correspondent aux
standards des bâtiments des exploitations
agricoles.
Les bâtiments seront situés dans les espaces
ouverts, visibles de loin. L’enjeu d’insertion dans
le paysage est fort. C’est pourquoi l’utilisation
de couleurs vives, blanches ou réfléchissantes
est interdite. Afin de s’assurer d’une
homogénéité des ensembles bâti, toutes
façades y compris celles des annexes devront
être traitées.
De plus, les bâtiments volumineux à fort impact
devront être accompagné par traitement
végétal.
Objectif 2.1 Préserver la qualité
paysagère de Weyersheim
Afin d’optimiser l’insertion des
nouveaux bâtiments dans le
paysage, il est exigé que les
couvertures de toitures soient
traitées de manière homogène et
les façades traitées
qualitativement. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 58
3.3.2. Les zones naturelles
Motifs et principes de délimitation de la zone
La zone N est une zone naturelle correspondant à l'ensemble des terrains à protéger ou à préserver en raison de leur valeur environnementale, écologique ou paysagère. Elle recouvre des espaces naturels de grande étendue, mais d'aspects et d'usages très variés : boisements, prairies permanentes, abords des cours d’eaux, zones humides, friches, etc.
Les contours de la zone naturelle intègrent en grande partie les zones inondables des 2 Plan de Prévention des Risques d’Inondation applicables à Weyersheim. Il s’agit du PPRI de la Zorn et celui de la Moder.
Néanmoins, l’espace naturel de Weyersheim comprend des zones équipées auxquelles ont été attribuées un règlement spécifique :
- Un secteur de zone NG englobe l’ensemble de terrains d’exploitation de la gravière.
- Un secteur de zone NT permet aux installations du stand de tir d’être consolidées.
- Un secteur de zone NE inclut la station d’épuration.
L’ensemble des vergers constituant la ceinture péri-villageoise est protégé. Le PLU garantit la préservation de cet ensemble à la fois par le classement en N, mais aussi par l’application de l’article L151-23 du code de l’urbanisme. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 59
Localisation et répartition
Figure 10 : Les secteurs de zones N, NE, NG et NT. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 60
Dispositions réglementaires spécifiques permettant de mettre en œuvre les principes de la zone N
Nombre Justifications de la règle Mise en œuvre des orientations et objectifs du PADD
Article N 1 : Destinations des constructions, usages des sols et nature d’activités
1.
Destinations
des
constructions,
usage des
sols et
affectations
interdites. Les occupations du sol autorisées sont compatibles avec le caractère naturel
inconstructible de la zone N.
En secteur de zone NE, sont autorisées les
constructions et installations nécessaires à la
station d’épuration afin d’assurer son bon
fonctionnement et sa pérennité.
En secteur de zone NG, sont autorisées les
constructions et les installations liées à l’entretien
ou l’exploitation de la gravière, ainsi que
l’exploitation de la gravière.
Le secteur de zone NT permet le déploiement
d’un nouveau stand de tir sur un site déjà investi
par l’association Saint-Sébastien. Il s’agit de
permettre le développement modéré de du site
sportif existant. La hauteur de la nouvelle
construction est limitée à 5 mètres et son
emprise au sol à 200 m2.
De plus, les dépôts de terre autorisés présentent
un caractère nécessaire à l’activité sportive du
tir car ils sécurisent la pratique. Ils demeureront
pour le moins exceptionnels.
Objectif 2.1 Préserver la qualité
paysagère de Weyersheim
Objectif 2.2 Préserver les habitats
naturels et leurs réseaux
L’ensemble des éléments naturels
et paysagers participant à la
qualité de l’environnement et du
paysage a été classé en zone
naturelle, ce qui permet de
préserver ces éléments de toutes
constructions ou installations,
exceptées celles compatibles avec
le caractère naturel de la zone.
Objectif 1.7 Compléter l’offre
d’équipements publics
Le secteur de zone NL permet de
développer les installations sportives
et de loisirs à proximité de l’espace
W.
Le secteur de zone NE précise
l’implantation de la station
d’épuration et permet son
développement.
Le secteur de zone NT permet la
création d’un nouveau stand de tir
qui sera exploité par l’association
Saint-Sébastien.
Objectif 3.3 Offrir les conditions
règlementaires favorables au tissu
économique
Et notamment le sous-objectif :
« permettre le développement
raisonné de la gravière »
Le secteur de zone NG confirme
l’état actuel et permet le
développement de la carrière, sous
couvert de l’article R151-41 2°.
2.
Destinations
des
constructions,
usage des
sols et
affectations
autorisées
sous
conditions.
Article N 2 : Volumétrie et implantation des constructions
1.
Implantation
des
constructions
par rapport
aux voies et
emprises
publiques
Afin de faciliter la circulation des engins
agricoles et forestiers, un recul de 6 mètres par
rapport à l’emprise de voie publique est exigé.
Objectif 2.1 Préserver la qualité
paysagère de Weyersheim
La zone N est très exposée dans le
milieu ouvert. Ces règles de recul,
garantissent de bonnes conditions
de circulation sur les chemins PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 61
2.
Implantation
des
constructions
par rapport
aux limites
séparatives
Les constructions peuvent s’implanter en limite
ou doivent respecter un recul minimal de 3
mètres, peu importe la hauteur de la
construction. Cette règle est souple car les
limites séparatives jouxtent des zones non
constructibles.
exploitations et sur les routes
départementales.
Elles favorisent une meilleure
intégration paysagère par le
maintien d’espaces ouverts
pouvant être traitée dans les
conditions prévues à l’article N 3.2.
3. Hauteur
maximale des
constructions
La hauteur maximale autorisée correspond aux
hauteurs des constructions existantes en milieu
naturel afin de réduire l’impact visuel des
constructions dans le paysage qu’il soit ouvert
ou fermé. Les abris de pâture ne pourront quant
à eux n’excéder 3,5 mètres.
Objectif 2.1 Préserver la qualité
paysagère de Weyersheim
Il s’agit de limiter la hauteur et donc
l’impact des bâtiments autorisés à
édifier dans le grand paysage. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 62
3.4. Tableau des superficies de zone
SUPERFICIE DE LA ZONE EN HECTARE PART
N 967,2 49,82%
NE 3,8 0,19%
NG 142,1 7,32%
NT 0,7 0,03%
Total N 1113,8 57,37%
A 491,9 25,34%
Ac 142,7 7,35%
Total A 634,6 32,69%
UA 67,0 3,45%
UB 46,9 2,42%
UB2 6,2 0,32%
UEL 12,9 0,67%
UEM 0,8 0,04%
UJ 0,7 0,04%
UX 44,9 2,31%
Total U 179,4 9,24%
IAU 3,2 0,16%
IAUa 0,4 0,02%
IIAU 4,9 0,25%
AUE 0,4 0,02%
IAUX 4,7 0,24%
Total AU 13,7 0,70%
TOTAL BAN
COMMUNAL 1942 100% PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 63
3.5. Dispositions réglementaires communes applicables à
l’ensemble du territoire
3.5.1. Dispositions communes applicables à toutes les zones
Cette partie explique et décrit les dispositions applicables de manière commune à toutes les zones.
ARTICLE Justifications de la règle Mise en œuvre des orientations et objectifs du PADD
Article 1 : équipements et réseaux
A. Conditions
de desserte
des terrains
par la voirie
Accès
Cet article présente des dispositions
générales communes à toutes les zones
pour répondre à une exigence minimale
permettant le bon fonctionnement des
voies et la bonne accessibilité aux
parcelles à construire.
Un accès de 3 mètres de largeur au
minimum est exigé, afin de permettre à un
véhicule léger d’accéder aux
constructions. Pour les unités foncières
comportant plus de logements, la largeur
de la voie d’accès exigée est plus
importante en raison des flux
supplémentaires qu’elle devra supporter.
Un seul accès pourra être autorisé à
l’endroit où la gêne pour la circulation
publique sera la moindre, afin d’éviter la
multiplication des accès sur les voies
ouvertes à la circulation publique et
garantir une sécurité de circulation.
Dans d’aire de stationnement
comprenant plusieurs places, l’accès sur
la voie publique est limité à un seul pour
améliorer la sécurité des piétons mais
aussi des automobilistes.
Voirie publique ou privée
Ces règles visent à assurer la bonne
circulation sur les voiries de la commune.
Les nouvelles constructions ne sont pas
admises si les voiries les desservant sont
insuffisamment calibrées.
Objectif 1.2 Promouvoir un
développement urbain équilibré
Ces dispositions visent à assurer et à
améliorer le fonctionnement urbain et
plus précisément les circulations
motorisées. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 64
B. Conditions
de desserte
des terrains
par les
réseaux
Ces dispositions visent à garantir la bonne
desserte en réseaux des parcelles depuis
l’espace public.
EAU POTABLE
Le branchement sur le réseau d’eau
potable est obligatoire pour éviter les
problèmes sanitaires.
Le branchement au réseau public d’eau
potable n’est pas obligatoire pour les
constructions situées en zone A et N, en
raison de l’éloignement des réseaux. Une
solution alternative devra être
recherchée conformément à la
réglementation en vigueur.
EAUX USEES
Afin d’éviter tout problème sanitaire, le
branchement sur le réseau collectif
d’assainissement est obligatoire lorsqu’il
existe.
En l’absence d’un réseau public
d’assainissement, le dispositif
d’assainissement autonome devra
pouvoir être mis hors circuit pour
s’accorder au réseau collectif futur.
EAUX DE RUISSELLEMENT
Les règles édictées encouragent la
gestion des eaux de pluies à la parcelle,
afin de limiter les apports directs dans le
réseau public et donc les surcharges.
ELECTRICITE ET TELECOMMUNICATIONS
La règle sur les lignes électriques vise à
encourager la mise en souterrain des
réseaux électriques dans un souci
esthétique.
Le présent PLU vise anticiper l’arrivée de
la fibre en rendant obligatoire l’installation
des fourreaux en attente dans le cadre
d’opération d’ensemble.
Objectif 1.5 Préserver la ressource en
eau
Ces dispositions permettent d’assurer
le bon fonctionnement des réseaux
d’eau potable et d’assainissement.
C.
Stationnement
de véhicules
Les dispositions de stationnement ont été
mises en place de manière à répondre
aux nouveaux besoins en stationnement
dans le cadre de projets de logements ou
d’hébergement touristique, d’activité ou
d’équipements, afin d’assurer le bon
fonctionnement des usages de l’espace
public et l’accès aux services et aux
équipements.
Objectif 1.2 Promouvoir un
développement urbain équilibré
Objectif 1.7 Compléter l’offre
d’équipements publics
Objectif 3.3 Offrir les conditions
règlementaires favorables au tissu
économique PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 65
Ces dispositions précisent les règles de
stationnement qui favorisent le bon
fonctionnement urbain en limitant le
recours au stationnement dans
l’espace public des riverains et qui
facilitent l’accès aux équipements
publics, commerces et services.
D.
Implantation
des
constructions
par rapport
aux voies
d’eau
Une marge de recul de 6 mètres est
imposée entre les berges des cours d’eau
et les nouvelles constructions. Cette
marge a été définie en tenant compte
des réalités d’implantation du bâti actuel.
Le Plan de Prévention des Risques
d’Inondations est bien souvent plus strict.
Objectif 1.5 Préserver la ressource en
eau
Ces dispositions permettent de
préserver le lit mineur du cours d’eau
et ses berges. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 66
3.5.2. Les emplacements réservés
En réponse aux orientations du PADD « Développer le réseau viaire pour faciliter l’usage des modes doux et l’usage collectif de la voiture » et «Promouvoir un développement urbain équilibré », la commune de Weyersheim a mis en place des emplacements réservés, afin de sécuriser les déplacements doux (piétons et cycles).
L’emplacement réservé n°5 permettrait d’augmenter les capacités de stationnement aux abords de l’espace W.
N° Nature de l’opération Collectivité
bénéficiaire
1 Élargissement de la rue de la chapelle et création
d’une place de retournement
Commune
2 Élargissement de la rue des Fleurs Commune
3 Élargissement de la rue des Lilas Commune
4 Élargissement de la rue des étoiles Commune
5 Création de places de stationnement pour l’espace W Commune 6 Élargissement de la rue de l’échelle Commune
7 Pérenniser l’emprise ouverte à la circulation publique
de la rue des étoiles
Commune
8 Élargissement de la rue du Lavoir à 8 mètres Commune
9 Création d’un chemin piéton entre la rue Baldung-Grien
et la rue du Cerf
Commune
10 Création d’un chemin piéton reliant les équipements
sportifs
Commune
Tracés de principes de voie
Tous les cheminements piétons à créer n’ont pas fait l’objet d’un emplacement réservé, Lorsqu’ils sont liés au développement d’un secteur en particulier, des tracés de principe de voie (bouclage piéton et automobile) figurent dans les Orientations d’Aménagement et de Programmation.
3.5.3. Dispositions réglementaires liées aux espaces naturels
Éléments naturels et paysagers à protéger (L151-23)
Protection du réseau arboré en milieu ouvert (les vergers et les ripisylves)
L’ensemble des éléments boisés ou jardinés présentant un intérêt paysager fort, mais aussi écologique, recensé dans l’état initial de l’environnement ont été protégés au titre de l’article L151-23 du Code de l’urbanisme. Situés en milieu ouvert, il présente une fragilité certaine face à l’urbanisation ou aux pratiques agricoles intensives que cette protection tend à enrayer. L’objectif de conserver les caractéristiques des vergers qui lui ont valu sa protection : dimension, superficie, essences...
Cette disposition de protection renforcée répond à 2 objectifs du PADD :
• Objectif 2.1 : Préserver la qualité paysagère de Weyersheim
• Objectif 2.2 : Préserver les habitats naturels et leurs réseaux PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 67
Figure 11 : La frange villageoise Est est richement animé par les vergers. Leur préservation participe au maintien de la qualité paysagère.
Secteurs protégés en raison de la richesse du sol et du sous-sol, (R 151-34 2°)
La gravière a fait l’objet d’une identification au titre de l’article L 151-34 2°. Ainsi, qu’au sein de son secteur dans lesquels les constructions et installations nécessaires à la mise en valeur de ces ressources naturelles sont autorisées, tout comme le secteur de zone NG.
Cette disposition de protection renforcée répond à l’objectif suivant du PADD :
• Objectif 3.3 Offrir les conditions règlementaires favorables au tissu économique Et notamment le sous-objectif : « permettre le développement raisonné de la gravière »
3.5.4. Dispositions réglementaires de protection appliquées au patrimoine bâti ancien
Weyersheim présente un patrimoine bâti exceptionnel tant par sa richesse que sa densité.
La commune a choisi de mettre en place une protection de niveau local adaptée pour prévenir des interventions qui pourraient s’avérer préjudiciables, voire irréversibles sur les maisons alsaciennes.
La protection au titre de l’article L151-19 s’applique à 135 ensembles patrimoniaux. La protection concerne aussi bien des maisons, des dépendances, des portes charretières ou encore des éléments de clôture en grès. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 68
Figure 12 : Alignement remarquable situé rue de la Dîme
La démarche d’identification du patrimoine architectural
Un travail d’identification exhaustif a été réalisé en utilisant plusieurs sources et méthodes :
• La consultation et l’analyse des bases de données du patrimoine du Ministère de la Culture, telle les bases Mérimée et Monumentum. La base Mérimée recense plus de 80 maisons alsaciennes d’intérêt à Weyersheim.
• Une campagne d’identification de terrain a été organisée afin de préciser les éléments caractéristiques à préserver et de distinguer les bâtiments les plus remarquables avec l’assistance de l’Architecte des Bâtiments de France. Photos et inventaire ont été réalisés en plusieurs phases de travail sur le terrain.
Une prescription de protection unique et des recommandations
La commune a choisi principalement de protéger les maisons alsaciennes de la démolition.
Les bâtiments protégés ne peuvent être démolis, sauf dans deux cas bien précis :
- pour des motifs de sécurité ou de salubrité publique,
- pour la démolition partielle d’un élément bâti sans rapport avec l’architecture d’origine.
Aucune prescription encadrant les évolutions du bâti n’a été instauré. La Municipalité a préféré mettre en place des recommandations. Ainsi, elle choisit d’établir un dialogue et faire preuve de pédagogie auprès des porteurs de projet, plutôt que d’appliquer strictement des règles contraignantes.
Ce choix a été conforté par la modification du périmètre de protection des monuments historiques menée en parallèle de l’instauration du L151-19 du code de l’urbanisme. L’extension du périmètre de protection des Monuments Historiques a permis d’intégrer davantage de maisons alsaciennes et d’être plus cohérent avec la répartition du tissu ancien.
10 recommandations ont été intégrées au règlement. Ces recommandations portent sur la préservation des caractéristiques architecturales d’origine : les colombages, l’ordonnancement des ouvertures, la forme de la toiture, le volume de la construction …
Elles serviront de base de discussions avec les pétitionnaires. PLU DE WEYERSHEIM • RAPPORT DE PRESENTATION • EXPLICATIONS DES CHOIX 69
Cette disposition de protection renforcée répond à 2 objectifs du PADD :
• Objectif 3.3 : Affirmer l’identité urbaine et patrimoniale de Weyersheim
Et notamment le sous-objectif : « Préserver le patrimoine identitaire de Weyersheim »