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Document publié le Jeudi 14 novembre 2019
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Thèmes du document : Logement, Entrepreneuriat et startup, Investissement et développement économique,
Convention d’Utilité Sociale (CUS)
2019-2025
Version au 14 novembre 2019 Convention d’Utilité Sociale - Logeo Promotion - 14 novembre 2019 2
1. Préambule ....................................................................................................................................... 3
2. Logeo Seine Estuaire et Logeo Promotion ...................................................................................... 5
3. Logeo Promotion ............................................................................................................................. 7
4. Vente HLM ....................................................................................................................................... 8
La cible ............................................................................................................................................. 8
Les objectifs de vente ...................................................................................................................... 8
La sélection du patrimoine .............................................................................................................. 9
5. Co-conception et Concertation ..................................................................................................... 10
Co-conception ............................................................................................................................... 10
Mise en place de dispositif sur mesure ......................................................................................... 10
Habitant Partenaire ....................................................................................................................... 10
6. Développement de nouveaux services : ....................................................................................... 11
Aide au développement territorial et économique ...................................................................... 11
Organisme de Foncier Solidaire, Bail Réel Solidaire OFS/BRS ....................................................... 11
Syndic social................................................................................................................................... 11
7. Accession sociale à la propriété .................................................................................................... 13
a. Stratégie de développement ................................................................................................. 13
Programmation commerciale 2019 PSLA / VEFA .......................................................................... 14
b. Les indicateurs de performance : .......................................................................................... 15
8. Déroulement de la concertation avec les partenaires .................................................................. 16
a. Personnes publiques associées ............................................................................................. 16
Liste des personnes publiques consultées ................................................................................................ 16
Mécanisme de concertation des personnes publiques ............................................................................. 16 Convention d’Utilité Sociale - Logeo Promotion - 14 novembre 2019 3
1. Préambule
Logeo Promotion et Logeo Gestion sont des sociétés sœurs de Logeo Seine Estuaire, filiale du groupe Action Logement. Au sein du groupement d’entreprises Logeo Promotion a pour mission de porter l’accession sociale à la propriété, tandis que Logeo Gestion porte l’activité de syndic de social de copropriété.
En janvier 2018, Action Logement a signé la Convention Quinquennale 2018-2022 avec l’Etat, avec pour objectif principal d’améliorer les conditions de logement des salariés afin de favoriser leur accès à l’emploi et également de maintenir, voire renforcer leur pouvoir d’achat.
Cinq actions prioritaires ont été fixées :
▪ § Renforcer la qualité de vie dans les quartiers au travers du NPNRU ▪ § Accélérer la production de logements
▪ § Consolider le parcours résidentiel et professionnel des salariés, notamment des jeunes ▪ § Accélérer la lutte contre la fracture territoriale
▪ § Promouvoir la rénovation et la lutte contre la précarité énergétique.
Cette convention mobilisera 15 Milliards € sur cette période.
Ses premières traductions opérationnelles ont été :
▪ § La mise en place du PHBB 2.0 lancé en juin 2018
▪ § L’appel à la manifestation d’intérêts de l’Organisme National des Ventes (ONV) qui a permis d’identifier 11.000 logements susceptibles d’être proposés à la vente
▪ § Le lancement de l’opération ACTION CŒUR DE VILLE, doté de 1,5 Milliards € qui permettra de conforter les centres-villes0 de 222 communes
▪ § Le lancement de l’opération « Louer pour l’emploi ».
Action Logement Immobilier gère aujourd’hui à travers les Entreprises Sociales pour l’Habitat (ESH) et Coopératives HLM, 926.000 logements sociaux au sein de 62 ESH.
En 2018, les filiales du Groupe ont livré 22.180 logements, mis en chantier 25127 logements et programmé 33 776 logements locatifs et 2042 logements en accession sociale.
Pour répondre aux objectifs de doublement de la production locative (48.000 logements neufs contre 24.000 en 2014), d’accession sociale (2.000 actuellement) et d’accélération de la transition énergétique (37 000 logements réhabilités en 2018), les filiales d’Action Logement Immobilier ont reçu de leur actionnaire une feuille de route personnalisée sur ces thématiques.
La Convention d’Utilité Sociale est l’opportunité de porter cette ambition et de renforcer la concertation avec les acteurs du territoire : Etat, Collectivités locales et associations de locataires.
Action logement a fixé les priorités suivantes :
Développer et mettre en œuvre une stratégie patrimoniale :
• qui veille à la croissance, à la diversité et l’équilibre des territoires
• qui soutient l’emploi et l’insertion professionnelle et notamment des jeunes • qui répond au vieillissement de la population et au handicap
• qui promeut un habitat rénové
• qui encourage une évolution positive du parcours résidentiel en développant les mutations de logement et la vente hlm
Maintenir une stratégie d’utilité sociale au travers d’une palette de loyer abordables permettant l’accès au logement aux ménages les plus modestes et des jeunes salariés.
Développer et mettre en œuvre une stratégie de qualité et d’innovation sociale ▪ Créer les conditions de mise en place des services de proximité aux habitants, notamment en direction des personnes âgées
▪ Favoriser le maintien du lien social et économique dans les quartiers et territoires en repli. Convention d’Utilité Sociale - Logeo Promotion - 14 novembre 2019 4
▪ Faciliter la fluidité du parcours résidentiel par des aménagements pratiques à l’entrée et à la sortie du logement
▪ Rechercher et mesurer la satisfaction permanente des habitants notamment lors des travaux de réhabilitation et via des moyens digitaux.
▪ Développer le numérique et les services aux habitants pour répondre aux enjeux de la transformation des métiers au service des locataires et accédants
▪ Participer activement à la gestion des projets de renouvellement urbain en renforçant notamment la concertation avec les parties prenantes dans les opérations de renouvellement ou d’améliorations de l’habitat.
▪ Se doter des outils pour suivre et tracer les événements qui participent à la qualité et à la tranquillité de vie dans nos logements. Convention d’Utilité Sociale - Logeo Promotion - 14 novembre 2019 5
2. Logeo Seine Estuaire et Logeo Promotion
Issu du monde de l’entreprise, Logeo Seine Estuaire œuvre, au sein du groupe Action Logement, pour favoriser le lien emploi-logement et conforter l’économie sociale du logement.
Logeo Seine Estuaire est filiale à 89% de Logeo Habitat qui est la société faîtière des sociétés immobilières de l’ancien CIL Logeo, qui a été dissout le 1er janvier 2017 dans le cadre de la réforme Action Logement.
Logeo Seine Estuaire est devenue, depuis sa création en juin 2016 (par la fusion des ESH Dialoge et Estuaire de la Seine) une des principales ESH de Normandie en taille, avec un patrimoine principalement réparti entre la région havraise et la région rouennaise. Ses objectifs sont d’autant plus importants que la société dispose d’un double agrément sur la région Normandie et la région Ile-de-France qui lui permet de déployer son activité sur l’ensemble de l’Axe Seine (Le Havre-Rouen-Paris). Sur un plan quantitatif, la société ambitionne de réaliser en moyenne de 400 à 500 logements par an répartis de manière à peu près égale entre la Normandie et l’Ile de France.
Son intervention est complétée sur l’Axe Seine, par celle de :
- Logeo Promotion, SCP HLM intervenant en Normandie en accession sociale à la propriété ;
- Logeo Gestion, SCP HLM intervenant en Normandie, portant le développement d’une activité de syndic social ;
- Logeo Habitat, qui dispose d’un agrément maîtrise d’ouvrage d’insertion sur l’Ile-de-France et qui est centrée sur l’acquisition réhabilitation de patrimoines anciens dégradés et la réalisation de résidences sociales tournées vers les salariés du secteur privé.
Logeo Seine Estuaire s’inscrit ainsi dans un pôle immobilier de référence pour Action Logement sur l’Axe Seine, territoire stratégique de développement pour la Normandie et l’Ile-de-France. Le parc de Logeo Seine Estuaire est composé de 16 476 logements, dont 401 équivalents-logements en résidences (foyers compris) au 31 décembre 2018, soit 708 logements supplémentaires par rapport à 2017. Ces logements sont répartis en 369 groupes ou entités gérés à partir de 3 agences : Le Havre Est, le Havre Ouest et Rouen. Le parc est à très large majorité collectif, avec seulement 12.2% de logements individuels1. De plus, 24.6% du parc est situé en secteurs prioritaires de la Politique de la Ville. Ces Quartiers Politique de la Ville (QPV) sont localisés sur trois EPCI : l’Agglomération Havraise (3 089 logts), la Métropole Rouen Normandie (757 logts) et la CA de Caen la Mer (220 logts).
Logeo Seine Estuaire développe une stratégie qui repose sur un projet d’entreprise, validé au cours de l’été 2016, construit autour des axes suivants :
1- Donner la priorité à la qualité du service et la relation client ;
2- Concevoir des solutions logement innovantes centrées sur les besoins économiques des territoires et le lien emploi-logement ;
3- Renforcer le leadership sur l’Axe Seine en développant la présence de Logeo Seine Estuaire en Normandie et vers l’Ile-de-France ;
4- Développer une expertise forte dans le numérique ;
5- Investir de nouvelles activités et développer des offres B2B à destination des professionnels du secteur ;
6- S’appuyer sur un réseau de partenaires pour promouvoir la marque et les valeurs de Logeo Seine Estuaire ;
7- Valoriser les équipes et garantir la performance.
8- Développer la société sur des marchés tendus, ce qui nécessitera des ajustements organisationnels pour accompagner cet accroissement rapide du patrimoine francilien.
9- En terme financier, cette politique s’appuiera sur les ressources dégagées par la vente HLM ainsi que sur les augmentations de capital mises en place chaque année par Action Logement Immobilier au profit de ses filiales.
Conformément à la feuille de route que lui a fixé Action Logement Immobilier, Logeo Seine Estuaire poursuit ainsi une politique de développement ambitieuse sur l’Axe Seine à hauteur de 400 à 500 logements par an en moyenne. L’objectif à atteindre en Ile de France de 200 logements environ est une opportunité pour le développement de la société sur des marchés tendus, mais nécessitera des ajustements organisationnels pour accompagner cet accroissement rapide du patrimoine francilien. Convention d’Utilité Sociale - Logeo Promotion - 14 novembre 2019 6
Logeo Gestion vient compléter le périmètre des sociétés en développant l’activité de syndic social permettant notamment de sécuriser les accédants à la propriété dans le cadre de la vente HLM et de conforter la gestion patrimoniale des immeubles en copropriété détenus en partie par Logeo Seine Estuaire. Le plan de développement de la société devrait conduire à la prise en gestion de 1 500 à 2 000 lots dans les trois prochaines années, 1 100 lots devraient être gérés par le syndic d’ici la fin de l’année 2019.
Enfin, Logeo Promotion a vocation à développer l’activité d’accession sociale à la propriété (PSLA et VEFA sous plafonds de ressources) à hauteur de 70 logements neufs par an à terme. Logeo Promotion porte également l’activité de vente HLM de Logeo Seine Estuaire qui devrait atteindre 140 logements par an dès 2019, soit 4,5 fois plus qu’en 2017. Convention d’Utilité Sociale - Logeo Promotion - 14 novembre 2019 7
3. Logeo Promotion
Logeo Promotion : la vision
La société française se transforme : le numérique bouleverse le rapport à la distance géographique, l’économie du partage change le rapport à la propriété, les agrégations sociales comme la famille prennent de nouvelles formes, le défi environnemental transforme les territoires. C’est l’accélération du changement qui caractérise notre époque.
Dans cette société, les attentes envers l’habitat sont transformées. L’accession à la propriété occupe une place centrale dans les parcours résidentiels d’un nombre croissant de ménages : elle répond à des attentes de maîtrise et de personnalisation de la manière d’habiter et à un besoin de sécurisation et d’épargne de long terme, en particulier pour les classes moyennes. Le prix de l’habitat, les enjeux liés à l’endettement des ménages, la mobilité géographique liée aux évolutions professionnelles, les ruptures des parcours de vie obligent toutefois à penser de nouvelles formes d’accession à la propriété, plus accessibles, plus sécurisées et plus sociales... Pour continuer à remplir sa mission, Logeo Promotion doit ainsi s’adapter aux profondes mutations de la société. L’Axe Seine est un théâtre des mutations de la société dans toute leur diversité. C’est un terrain d’application
privilégié pour rénover l’économie sociale du logement et dessiner son futur.
Logeo Promotion : la mission
Logeo Promotion souhaite donner la possibilité à chacun de choisir son parcours résidentiel en fonction de ses ressources, de ses besoins et du territoire où il habite.
Il s’agit de développer et proposer des solutions abordables d’accès à la propriété à ceux qui ne peuvent trouver sur le marché de logement adapté à leurs attentes et à leurs ressources.
Logeo Promotion veut concevoir ces logements pour et avec les habitants et en relation étroite avec les collectivités.
Enfin Logeo Promotion veut porter un modèle d’entreprise singulier, positif, innovant et responsable qui : • Améliore constamment son offre et ses services
• S’engage dans le développement des territoires de l’Axe Seine
• Accompagne les transformations de l’économie sociale du logement
Logeo Promotion : la promesse
Pour les accédants - habitants
• Concevoir et proposer une gamme de solutions abordables d’accès à la propriété correspondant aux attentes du plus grand nombre
• Accompagner les habitants avec un interlocuteur dédié qui aide à définir et concrétiser leur projet tout au long de leur démarche d’acquisition
• Sécuriser les acquisitions à l’aide de dispositifs adaptés permettant aux accédants de surmonter les aléas de la vie
Pour les partenaires
• Acteur engagé et dynamique, Logeo Promotion est porteur d’un projet d’entreprise sociale du secteur de l’habitat.
• Logeo Promotion conçoit avec les collectivités des projets qui participent au dynamisme des territoires. • Logeo apporte également une sécurisation en tant que syndic social et dans certains cas, nous garantissons la vocation sociale de l’accession sur le long terme.
Logeo Promotion : les atouts
Une équipe, professionnelle, proactive, engagée et solidaire.
Un savoir-faire et une expérience dans le développement de solutions abordables d’accès à la propriété, l’accompagnement et la sécurisation des clients.
Une capacité d’innovation en matière de variété de solutions abordables d’accès à la propriété. Une relation de confiance et de proximité avec les collectivités de l’Axe Seine et les partenaires clés de notre activité.
Des modes de coproduction avec les territoires qui font régulièrement la preuve de leur efficacité. Une implantation géographique au plus près des territoires et des partenaires. Convention d’Utilité Sociale - Logeo Promotion - 14 novembre 2019 8
4. Vente HLM
La vente HLM est considérée comme une des composantes de la stratégie de développement de Logeo Seine Estuaire permettant ainsi de financer en partie en fonds propres les opérations de constructions neuves et de réhabilitation et ainsi soutenir le développement ambitieux de l’entreprise.
La commercialisation des logements mis à la vente par Logeo Seine Estuaire est confiée à Logeo Promotion qui
est la coopérative du groupement Logeo dédiée au développement de l’accession sociale dans le neuf et dans
l’ancien.
Cette coopérative a fait le choix d’internaliser la compétence force de vente et dispose d’une équipe de 3
commerciaux et de 2 assistantes commerciales répartis au sein de 2 agences commerciales : l’une située au 55
rue Flaubert au Havre et l’autre située au 17 quai Corneille à Rouen.
Cette approche territorialisée permet une plus grande proximité et réactivité pour répondre à la demande des
accédants.
La cible
Logeo Seine Estuaire souhaite également par ce dispositif favoriser l’accession sociale à la propriété des ménages modestes et se fixe un objectif de 50% de vente auprès des locataires occupants ou bien du parc de Logeo Seine Estuaire. Pour ce faire, Logeo Seine Estuaire met en place une politique de prix incitative pour les accédants issus du parc locatif de Logeo Seine Estuaire en pratiquant généralement des prix inférieurs de 2,5% à 10 % par rapport au marché.
Les objectifs de vente
Logeo Seine Estuaire souhaite se rapprocher de la vente de 1% de son patrimoine et se fixe pour objectif dans les 6 années de la CUS de vendre 140 logements par an. Convention d’Utilité Sociale - Logeo Promotion - 14 novembre 2019 9
La sélection du patrimoine
Il est entendu que pour vendre un logement il faut disposer d’un stock de 10 logements. Logeo Seine Estuaire a donc procédé en complément de son stock existant à la sélection de 1119 nouveaux logements qui représentent 36 groupes. La sélection du patrimoine à mettre en vente s’opère en commission de sélection en croisant plusieurs critères :
2024 : 140 ventes/an
2023 : 140 ventes/an
2022 : 140 ventes/an
2021 : 140 ventes/an
2020 : 140 ventes/an
2019 : 140 ventes/an
Moyennes réalisées sur la base de 70k€ brut/vente Convention d’Utilité Sociale - Logeo Promotion - 14 novembre 2019 10
5. Co-conception et Concertation
Co-conception
Lauréat d’un appel à projet de la CDC sur « l’architecture de la transformation », Logeo développe un projet expérimental d’habitat participatif locatif en co-conception avec les futurs habitants (Pop’Acte Le Havre). Des opérations de co-conception sont également développées pour de l’accession sociale à la propriété. Les projets sont coconçus au cours d’ateliers rassemblant un panel d’habitants, des collaborateurs de Logeo Seine Estuaire, du maître d’œuvre, des représentants de la ville et des EPCI. Par cette démarche, Logeo Promotion s’attache à redynamiser les quartiers politique de la ville (Les Hauts de Rouen et le quartier de la Mare Rouge au Havre).
Mise en place de dispositif sur mesure
Logeo Seine Estuaire est également engagé depuis décembre 2014 dans une concertation exemplaire au côté de la ville du Havre pour redynamiser le quartier d’Aplemont au Havre et notamment la cité jardin. La mobilisation et la participation toujours importante des habitants de ce quartier après 3 ans de concertation démontrent que Logeo a su créer un lien très fort avec les habitants.
Le leitmotiv dans chacune de ces actions est de mettre l’habitant au cœur de nos démarches, pour accompagner cette démarche volontaire, un poste de Responsable de la relation habitants a été mis en place en 2016. Plus récemment, afin de pouvoir accompagner les habitants lors de réhabilitations lourdes, un poste de « chargé de relation habitants » a été récemment créé.
Habitant Partenaire
Logeo Seine Estuaire lance un nouveau dispositif baptisé Habitant Partenaire. Il s’agit d’un dispositif visant à faciliter et organiser la co-construction de solutions (services, offres, dispositif, logement …)
Basé sur le volontariat, il a pour objet d’associer les habitants qui le souhaitent sur toutes les dimensions métiers et services de la société : gestion locative, opérations de construction et de réhabilitation, communication, gestion de proximité…
Différentes formes de participation sont proposées aux habitants volontaires : des enquêtes simple (questionnaires, sondages d’opinion, téléphone…) et/ou des enquêtes qualitatives poussées (focus group) ou encore des groupes de travail, sur différents sujets tels que les logements et leurs équipements, les travaux, les nouveaux services, les métiers de Logeo Seine Estuaire (engagements de services, process…).
Ce dispositif permet d’impliquer les habitants qui le souhaitent dans la vie de Logeo Seine Estuaire. En aidant ainsi Logeo Seine Estuaire à mieux les mieux connaître et les comprendre ; à identifier leurs attentes et priorités ou leurs modes de vies ; Ils permettent d’améliorer les solutions logements et les services qui leur sont et seront destinés. Convention d’Utilité Sociale - Logeo Promotion - 14 novembre 2019 11
6. Développement de nouveaux services :
Aide au développement territorial et économique
Logeo Seine Estuaire est un acteur du développement et de l’accompagnement des territoires. A ce titre, et en tant qu’acteur du mouvement Action Logement, Logeo Seine Estuaire intervient dans des contextes très variés : QPV, cœur de ville, zone péri-urbaine, campagne, territoire ou quartier en repli en répondant à la fois aux enjeux de développement et au enjeux économiques (liens à l’emploi, revitalisation économique…). Chaque situation mérite une réponse adaptée au service des territoires et des habitants.
C’est pourquoi, Logeo Seine Estuaire développe une capacité d’intervention élargie pour intervenir en tant qu’ensemblier apportant aux territoires répondant aux besoins de courts, moyens et longs termes des territoires.
Organisme de Foncier Solidaire, Bail Réel Solidaire OFS/BRS
Début 2019, Logeo Seine Estuaire mène un travail en recherche et développement autour de la vente HLM en bail réel solidaire. Ce modèle qui repose sur une dissociation entre le bâti détenu par le ménage et le sol propriété d’un organisme de foncier solidaire. Le ménage dont les revenus sont plafonnés achète sa résidence principale à un prix plus abordable et s’acquitte d’un petit loyer foncier qui permet à l’OFS de porter le terrain sur une très longue durée. En contrepartie, la famille s’engage auprès de l’OFS à revendre son logement le moment venu à un ménage dont les ressources sont également plafonnées à un prix incluant une plus-value limitée. Le tout est consigné dans un bail qui lie l’OFS au ménage : le BRS
Cette troisième voie entre le locatif et l’accession sociale classique type PSLA ou vente HLM présente plusieurs atouts :
• Maintenir dans la durée le caractère abordable des logements avec des reventes plafonnées et lutter contre la spéculation
• Maîtriser le devenir des copropriétés
• Réduire le coût d’acquisition du bien pour cibler des ménages non éligibles à l'accession sociale classique qui ne paieront plus un loyer “à fond perdu”
• La réversibilité du modèle
Côté innovation, sous réserve de l’obtention de l’agrément de la DREAL, Logeo Seine Estuaire sera la première ESH en France à disposer d’un OFS hébergé pour réaliser notamment ses ventes sociales en bail réel solidaire.
Côté expérimentation, Logeo Seine Estuaire a d’ores et déjà ciblé 4 groupes pour tester cette nouvelle offre sur le Havre et sur Saint Etienne du Rouvray.
Syndic social
Le développement de la part des logements en copropriété a amené Logeo Seine Estuaire à développer une activité de Syndic Social. Cette activité s’inscrit dans la stratégie de Logeo Seine Estuaire approuvée par le Conseil de Surveillance en décembre 2016 portant sur la diversification de ses activités en développant les activités d’accession et de syndic afin qu’elles deviennent des activités cœur de métier au même titre que le locatif social.
Cette politique poursuit plusieurs objectifs :
- Proposer une offre globale constructeur / vendeur / gestionnaire sur les opérations neuves en accession sociale
- Apporter, dans le cadre de la vente sociale, une solution qualitative et différenciante de syndic social pour la prise en charge et la sécurisation des groupes en copropriété
- Faire bénéficier les copropriétaires et les copropriétés du professionnalisme et de l’économie de gestion de Logeo Seine Estuaire
- De compléter notre offre de service en matière de logement abordable et d’assurer une continuité de service auprès de nos acquéreurs Convention d’Utilité Sociale - Logeo Promotion - 14 novembre 2019 12
Ainsi, Logeo Seine Estuaire assurera à fin 2019 la gestion d’une vingtaine de copropriétés en qualité de syndic social, représentant 1 119 lots.
Pour répondre aux enjeux de professionnalisation et de lisibilité, un transfert de cette activité est envisagé vers la coopérative Logeo Gestion. L’obtention de la carte professionnelle devrait intervenir au cours de l’été 2019. Convention d’Utilité Sociale - Logeo Promotion - 14 novembre 2019 13
7. Accession sociale à la propriété
L’accession sociale à la propriété est un des vecteurs de succès de la mixité sociale, elle constitue une étape qualitative du parcours résidentiel qui est une forte aspiration des Français. Elle induit une appropriation du logement mais aussi des espaces environnants plus importants que dans le cadre locatif.
Pour Logeo Seine Estuaire, l’accession sociale s’appuie sur la vente HLM et l’accession sociale dans le neuf réalisée par des opérations PSLA, VEFA sociale sécurisée.
Logeo Seine Estuaire entend également créer un Organisme Foncier Solidaire (OFS) et utiliser ce levier d’accession à la propriété neuf abordable qu’est le Bail Réel Solidaire.
En qualité de filiale d’Action Logement, les contreparties foncières obtenues par le Groupe dans le cadre du Nouveau Programme de Rénovation Urbaine (NPRU), permettront de développer des opérations d’accession lorsque les conditions de marché présentes ou à venir le permettront.
Par ailleurs, les salariés pourront bénéficier d’un conseil en financement neutre et indépendant servi par Action Logement ainsi qu’une garantie de rachat-relogement en cas d’accident de la vie
La politique d’accession sociale à la propriété dans le neuf et dans l’ancien est portée par Logeo Promotion. Il s’agit d’une démarche stratégique visant à structurer une ligne d'activité accession à la propriété solide et professionnelle, en complément de l'activité historique locatif social pour mieux répondre aux besoins des populations :
- pour enrichir la mission de la société, en élargissant les réponses proposées pour les parcours résidentiels des locataires et des habitants des territoires d’intervention ; l'accession sociale est, dans le principe, une activité cœur de métier au même titre que le locatif social - pour renforcer le positionnement dans le territoire : vis-à-vis des collectivités locales (en portant une offre plus large) et vis-à-vis des autres opérateurs du territoire dans une logique de différenciation positive ; l'accession sociale est une composante incontournable d'un pôle immobilier social de référence sur son territoire
- pour soutenir et pérenniser le développement sur l'axe Seine, la capacité à articuler locatif et accession dans les nouvelles opérations étant un levier intéressant dans un contexte de tension faible sur le marché locatif ; avec un objectif de 50 à 70 logements neufs par an à partir de 2019 - pour renforcer la mixité sociale et enrichir les parcours résidentiels des habitants de Logeo Seine Estuaire se fixe un objectif de vente sociale de 140 logements par an pendant les 6 ans de la CUS.
a. Stratégie de développement
Logeo Promotion a vocation à se développer sur l’axe Seine en ciblant plus particulièrement 3 territoires propices au développement de l’offre en accession sociale :
- 30 % sur l’agglomération de Rouen
- 30 % sur la CODAH
- 20% sur l’agglomération Caux Vallée de Seine
- 20% autres EPCI
Logeo Seine Estuaire a souhaité développer son offre d’accession à la propriété pour enrichir sa mission, en élargissant les réponses proposées pour les parcours résidentiels dos locataires et des habitants des territoires d’intervention. L'accession sociale est, dans le principe, une activité cœur de métier au même titre que le locatif social, elle est portée par Logeo Promotion.
Cette offre permet également de renforcer le positionnement dans le territoire vis-à-vis des collectivités locales (en portant une offre plus large) et vis-à-vis des autres opérateurs du territoire dans une logique de différenciation positive. Convention d’Utilité Sociale - Logeo Promotion - 14 novembre 2019 14
L'accession sociale est une composante incontournable d'un pôle immobilier social de référence sur son territoire.
Cette offre permet de soutenir et pérenniser le développement sur l'axe Seine. La capacité à articuler locatif et accession dans les nouvelles opérations est un levier intéressant dans un contexte de tension faible sur le marché locatif ; avec un objectif de 50 à 70 logements neufs en commercialisation par an à partir de 2019.
Logeo Promotion développe une méthode innovante et participative de co-conception de ces programmes en accession en mobilisant un vivier d’habitants intéressés par l’accession sociale à la propriété notamment en QPV, des élus des villes concernés et des architectes à l’élaboration d’un programme qui répond aux attentes des habitants et en adéquation avec leur capacité financière.
Programmation commerciale 2019 PSLA / VEFA
Commune /
programmes
Portage PSLA / VEFA Nb de lgts Lancement cial
prévisionnel
Saint Pierre de
Varengeville / Les
Thermes
Logeo Seine
Estuaire
PSLA 16 Janvier 2019 / en
cours
Rouelles / Eugène
Mopin
Logeo Promotion PSLA 6 Mai 2019 / en
cours
Le Havre / Les
Vernelles
Logeo Seine
Estuaire
PSLA 13 Juin 2019
Rosny Logeo Promotion PSLA 8 Juin 2019
Les Hauts de
Rouen /
Résidence Colette
Logeo Promotion PSLA 8 Sept 2019
Sainte-Adresse Logeo Promotion PSLA 5 Oct 2019
Le Havre / Paul
Véronèse
Logeo Promotion PSLA 13 Nov 2019 Convention d’Utilité Sociale - Logeo Promotion - 14 novembre 2019 15
b. Les indicateurs de performance : •PP-ACC-1 : Pourcentage de logements agréés conformément à la réglementation prévue à l’article R.331-76-5-
1 transformés en logements locatifs sociaux, au regard du parc de logements en accession détenu par l’organisme et du nombre de transferts de propriété au bénéficiaire de titulaires sur la période concernée, à trois et 6 ans.
Logeo Seine Estuaire entend minimiser le taux de transformation en locatif par la réalisation d'études de marché systématiques en amont des projets afin de calibrer au plus juste les opérations afin de bénéficier : • D'un diagnostic du marché immobilier local,
• D'une analyse de la concurrence,
• De la pertinence de la localisation, des volumes, typologies et surfaces, • D'un ciblage précis des ménages
• Des prestations intérieures attendues,
• Du prix de vente attendu pour rester concurrentiel
•PS-ACC-1 : Pourcentage minimum de contrats signés par an avec des ménages dont les revenus n’excèdent pas les plafonds applicables aux opérations financées dans les conditions de l’article R. 331-12
Logeo Seine Estuaire retient un taux prudentiel de 20%. Les revenus de ces ménages étant plus modestes, ces derniers doivent avoir de l'apport pour obtenir un accord de banque et/ou sont tributaires des politiques successives plus ou moins en faveur des propriétaires modestes (type PTZ), politiques sur lesquelles il est difficile d’avoir une lisibilité de moyen terme.
ANNEE 2022 2025
% Transformation en locatif 20% 20%
% Levée d'option 80% 80%
ANNEE 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
% des ménages sous plafonds 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% Convention d’Utilité Sociale - Logeo Promotion - 14 novembre 2019 16
8. Déroulement de la concertation avec les partenaires
a. Personnes publiques associées
Liste des personnes publiques consultées
En complément des EPCI disposant de la compétence habitat, Logeo Seine Estuaire a souhaité impliquer l’ensemble des EPCI sur lesquels la société dispose de patrimoine, et notamment au regard du plan de vente de logements qui devient une composante importante de la CUS et du développement de l’accession sociale à la propriété.
Un courrier informant chacune des collectivités de la décision du Conseil de Logeo Seine Estuaire de lancer le processus d’élaboration de la Convention d’Utilité Sociale et leur offrant la possibilité d’y être associé a été envoyé le 18 avril 2019.
Les collectivités disposent donc d’un délai théorique de 2 mois (jusqu’au 18 juin) y répondre et donner, si elles le souhaitent, une suite favorable à cette opportunité.
A ce jour, les établissements publics territoriaux suivants nous ont apportés une réponse :
Un courrier précisant les modalités de concertation, et notamment la concomitance des démarches d’élaboration de la CUS locative et de la CUS Accession a été envoyé le 30 juin dernier aux EPCI ayant répondu favorablement ou sur lesquels Logeo Promotion souhaite se développer.
Mécanisme de concertation des personnes publiques
Le projet de convention validé par le Conseil de Logeo Promotion sera communiqué à l’ensemble des personnes publiques qui en font la demande. Elles disposent de l’été pour nous faire parvenir leurs commentaires et observations. Les collectivités qui le souhaitent seront reçues en lors de rendez-vous bilatéraux. L’ensemble des collectivités sont invitées à une réunion de présentation de la synthèse des travaux le 30 septembre 2019.
9. Déroulement de la concertation avec les partenaires
a. Personnes publiques associées
Liste des personnes publiques consultées
En complément des EPCI disposant de la compétence habitat, Logeo Promotion a souhaité impliquer l’ensemble des EPCI sur lesquels la société dispose de patrimoine, et sur lesquels elle envisage de se développer. Un courrier informant chacune des collectivités de la décision du Conseil de Logeo Promotion de lancer le processus d’élaboration de la Convention d’Utilité Sociale et leur offrant la possibilité d’y être associé a été envoyé fin juin 2019.
Ce courrier conviait les collectivités à une réunion de présentation du projet de convention le 30 septembre 2019 concomitamment à la réunion de présentation de la Convention d’Utilité Sociale de Logeo Seine Estuaire.
Les établissements publics territoriaux suivants nous ont fait part de leur intention :
EPCI information association signataire date
département de l'Eure oui non non 07/06/2019
Agglomération Seine Normandie oui oui non 23/05/2019
Agglomération Seine Eure oui oui oui 20/05/2019
Caux Seine Agglo oui oui oui 17/05/2019
Communauté urbaine Caen La Mer Normandie oui oui oui 16/05/2019
département du Calvados non non non 09/05/2019
Communauté de communes de Honfleur-Beuzeville oui oui oui 09/05/2019
Métropole Rouen Normandie oui oui oui 17/06/2019
Le Havre Seine Métropole en attente Convention d’Utilité Sociale - Logeo Promotion - 14 novembre 2019 17
EPCI association signataire
Département de l'Eure non non
Agglomération Seine Normandie oui non
Communauté de Communes des Villes Sœurs non non
Communauté d'Agglomération de la région Dieppoise oui oui
Département du Calvados non non
Département de seine maritime oui oui
Communauté Agglomération Seine Eure oui oui
Caux Seine Agglo oui oui
Communauté urbaine Caen La Mer Normandie oui oui
Communauté de communes de Honfleur-Beuzeville oui oui
Métropole Rouen Normandie oui non
Le Havre Seine Métropole oui oui
Mécanisme d’association des personnes publiques
Le projet de convention validé par le Conseil de Logeo Promotion a été communiqué à l’ensemble des personnes publiques qui en ont fait la demande. Elles ont disposé de l’été pour transmettre leurs commentaires et observations. Les collectivités qui le souhaitaient ont été reçues en face à face :
réunions en face à face, à la demande des collectivités date du rdv
Caux Seine Agglo 18/09/2019
CASE 04/09/2019
Le Havre Seine Métropole 24/09/2019
Rouen Normandie Metropole 12/09/2019
L’ensemble des collectivités ont été invitées à une réunion le 30 septembre 2019, au cours de laquelle a été présenté le projet de convention.
EPCI ayant participé à la réunion du 30 septembre 2019
CCPHB
Caux Seine Agglo
Conseil Départemental 76
Rouen Normandie Metropole
b. Conseil de Concertation Locative
En parallèle de la consultation des personnes publiques, les représentants des locataires du lancement ont été informés du processus d’élaboration de la Convention d’Utilité Sociale.
Ce point était à l’ordre du jour du CCL du 20 mai dernier de Logeo Seine Estuaire. Une synthèse du projet de convention portant notamment sur l’occupation sociale, les engagements en matière de qualité de services et de gestion sociale, ainsi que sur la stratégie de développement de l’offre d’accession sociale à la propriété porté spécifiquement par Logeo Promotion a été présenté à cette occasion.