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Thèmes du document : Banque, Justice et droit, Aménagement du territoire,
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G
CN
De
DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES
-------------
PLAN DE SITUATION
-------------
Département :
LA REUNION
Commune :
SAINT-BENOIT
Section : AS
Feuille : 000 AS 01
Échelle d'origine : 1/2000
Échelle d'édition : 1/1500
Date d'édition : 02/06/2025
(fuseau horaire de Paris)
Coordonnées en projection : RGR92UTM
©2022 Direction Générale des Finances
Publiques
Le plan visualisé sur cet extrait est géré
par le centre des impôts foncier suivant :
SERVICE DES IMPOTS FONCIERS
PTGC ST DENIS DE LA REUNION 1
RUE CHAMP FLEURI 97744
97744 SAINT-DENIS CEDEX 9
tél. 02 62 48 68 40 -fax
ptgc.st-denis-de-la-
reunion@dgfip.finances.gouv.fr
Cet extrait de plan vous est délivré par :
cadastre.gouv.fr
366150
366150
366300
366300
7671900 7671900
7672050 7672050
Accusé de réception en préfecture
974-219740107-20250619-DEL032062025-DE
Date de télétransmission : 09/07/2025
Date de réception préfecture : 09/07/2025 PP semac Æ7 SOCIÉTÉ D'ÉCONOMIE MIXTE
D'AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION
GROUPE TERRITOIRES
Direction du Développement et de la Maîtrise
d'Ouvrage - Pôle Stratégie Foncière et Patrimoniale MONSIEUR LE MAIRE
Tél. : 0262 97 56 60 - fax : 0262 97 56 71 HÔTEL DE VILLE
Mél : foncierl@semac.re RUE GEORGES POMPIDOU
97470 SAINT-BENOIT
2 4 ANR. 20 Saint-Benoît, Le
Nos réf. : 0008/FO/PM/CB/avr.-25
Objet : Parcelle AS 1220 / SAINT-BENOIT
Acquisition SEMAC/COMMUNE - OP « KAZ ETAP »
Monsieur le Maire,
Dans le cadre du dispositif « Résidence Sociale » Le CCAS de la Commune de Saint-Benoît a
répondu en février 2025 à l'appel à projet de La DEETS ouvrant droit aux futurs locataires à l'AFL
Foyer.
En partenariat avec Le CCAS, La SEMAC projette Le financement de ce programme, situé dans le
quartier de Bras-Fusil, au titre de La LBU 2026.
Après discussion avec les services de la Ville, La parcelle cadastrée section AS n° 1220, d'une
superficie de 1291m?, propriété de la Ville, a été sélectionnée pour La réalisation de ce projet.
Par La présente, nous vous faisons part de la volonté de La SEMAC d'acquérir ce bien sur la base
du prix fixé par Le service des domaines, soit un montant de 243 440 € HT.
Nous sollicitons donc votre accord ainsi que celui de votre Conseil Municipal pour valider cette vente d'intérêt général au profit de La SEMAC.
Pour parfaire notre engagement, Le Conseil d'administration de La SEMAC du 11 avril dernier à
donner un avis favorable pour l'acquisition de ce bien, avec les conditions suspensives suivantes :
e Obtention des emprunts mobilisés auprès de La Banque des Territoires :
e Maintien du dispositif fiscal encadrant Le crédit d'impôt - Article Quater X du
CGI :
e Obtention des arrêtés de subvention sollicités au titre de la LBU :
e Obtention des garanties d'emprunts auprès des collectivités :
e Obtention du Permis de Construire purgé de tout recours.
Dans l'attente de votre décision.
Nous vous prions d'agréer, Monsieur Le Maire, l'expression de nos salutations distinguées.
F. PILLORE
: Pa cteur Général
16 b résidence Le Manchy - rue Leconte de Lislé- 97470 Saint-Benoît
T. 0262 97 56 56 - F. 0262 97 56 57 - e-mail : societe{@semac.re
SA au capital de 13205 870€ - RC Saint-Denis 91B40 - SIRET 380 572 453 000 39 -k
Accusé de réception en préfecture
974-219740107-20250619-DEL032062025-DE
Date de télétransmission : 09/07/2025
Date de réception préfecture : 09/07/2025 Société d'Economie Mixte d'Aménagement et de Construction (SEMAC] Société anonyme d'économie mixte régie par Les dispositions de l'article 2 de La Loi n°46-860 du 30 avril 1946 au capital de 13 205 870 €
Siège social : 16b Résidence Le Manchy - rue Leconte de Lisle 97470 Saint-Benoît RCS de Saint-Denis 380 572 453 - N° de gestion 6820 A.
+ A6 UV
EXTRAIT PROCES-VERBAL DE LA REUNION
DU CONSEIL D'ADMINISTRATION DU 11 AVRIL 2025
139°"° SEANCE
L'an deux mil vingt-cinq, Le 11 avril à 16h00, Les administrateurs de la société se sont réunis en conseil, au siège de la société, sur convocation de leur Président.
Etaient présents
M. Patrice SELLY
M. Philippe POURCEL
M. Philippe BIDAULT
M. Laurent PINSEL
M. Cyril DESHENRY
Mme Anne SERY
Mme Aurélie RIGAL
M. Alexandre PROFIT
Mme Anne CHANE-KAYE BONE TAVEL
M. Didier DE LAUNAY
M. Laurent AMPLE
M. André ADAMAN
Etaient représentées
Néant
Etaient excuses
M. Harry MUSSARD
M. Dominique PANAMBALOM
Mme Sonia ALBUFFY
Mme Anne-Sophie GRAVE
Mme Gaëlle DE FONDAUMIERE
Mme. Patricia ROBERT
M. Johann FRUTEAU
Mme Stéphanie REYNERO
SEMAC - Extrait procès-verbal du conseil d'administration du 11 avril 2025
Président
Administrateur
Administrateur en visioconférence
Administrateur en visioconférence
Administrateur en visioconférence
Administratrice
Administratrice
Administrateur en visioconférence
Administrateur en visioconférence
Commissaire aux comptes cabinet HDM Audit
Délégué du CSE en visioconférence
Représentant des locataires CNL
Administrateur
Administrateur
Administratrice
Censeur
Déléguée du CSE
Déléguée du CSE
Délégué du CSE
Représentant des loeatæres-CRER
Page 1
Accusé de réception en préfecture
974-219740107-20250619-DEL032062025-DE
Date de télétransmission : 09/07/2025
Date de réception préfecture : 09/07/2025 Participaient à La réunion
M. Frédéric PILLORE Directeur Général
M. Stéphane BUNDERVOET Secrétaire Général
M. François OUTIN Directeur du développement et de la maîtrise d'ouvrage
M. Frédéric LOPPIN Directeur gestion immobilière
Mme Emmanuelle BEGUE Assistante administrative
Monsieur Le Président ouvre La séance et remercie tous Les administrateurs de leur présence.
IL constate que Le conseil réunit La présence effective d'au moins La moitié des administrateurs, tout au long du conseil et que par conséquent, il peut valablement délibérer.
Monsieur Président met ensuite au vote Le point suivant inscrit à l'ordre du jour :
7. Développements : Opération « KAZ'ETAP » à Saint-Benoît
OPERATION KAZ'ETAP
COMMUNE DE SAINT-BENOIT
EXPOSE :
Le logement constitue un enjeu majeur à Saint-Benoît. La pression sur Le marché locatif, combinée à un parc social sous-dimensionné, laisse de nombreux habitants dans des situations précaires.
Grace à ce projet, IL accompagnera Les publics fragiles vers et dans la résidence sociale, et
jouera un rôle central dans la coordination des divers services d'accompagnement social, en veillant à ce que chaque résident bénéficie du soutien nécessaire pour stabiliser sa situation et entamer une transition vers un logement durable.
« KAZ'ETAP » ne sera pas une simple solution de logement. Elle intègre un modèle où l'accompagnement social est central. Ce modèle garantira aux résidents :
+ Un suivi personnalisé pour accéder à leurs droits.
+ _ Des actions collectives pour renforcer leur autonomie.
+ Une orientation vers des solutions pérennes adaptées à leurs situations
Grâce à cet accompagnement, « KAZ'ETAP » favorisera un retour vers l'emploi, La santé, et
une stabilisation globale des conditions de vie.
Ce projet s'inscrit sous l'égide d'un partenariat avec Le CCAS de La Commune de Saint-Benoît qui en assurera à terme la gestion et l'animation. Pour se faire, Le CCAS a répondu en février 2025 à l'appel à projets de La DEETS dans le cadre du dispositif « Résidences Sociales » ouvrant à l'APL Foyer au bénéficie des futurs locataires. De son côté, la SEMAC projette le financement de ce programme au titre de La LBU 2026.
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Date de télétransmission : 09/07/2025
Date de réception préfecture : 09/07/2025 ENVIRONNEMENT DE L’OPERATION
Le terrain d'assiette, d'une superficie d'environ 1290 m2, est situé rue David Moreau dans le quartier de Bras-fusil sur la commune de Saint-Benoît. Actuellement la propriété de La Commune de Saint-Benoît, il jouxte la Résidence ISIS qui appartient à la SEMAC, ce qui permettra notamment de faciliter l'accès et Les branchements aux réseaux de La future résidence sociale.
Le zonage Ub du PLU est favorable à l'intégration du programme prévu.
ILLUSTRATIONS GRAPHIQUES
- Plan d'implantation {stade faisabilité) :
18h00
21/03-09
RESIDENCE ISIS
INTENTIONS
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Date de télétransmission : 09/07/2025
Date de réception préfecture : 09/07/2025 Perspectives
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SEMAC - Extrait procès-verbal du conseil d'administration du 11 avril 2025
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 09/07/2025
Date de réception préfecture : 09/07/2025 PROGRAMME PREVISIONNEL ET GRILLE LOCATIVE
Le programme total propose 25 logements, des locaux mutualisés et locaux de services et 8
places de stationnements.
Type Nombre es Varangue Cou ae ê Balcons
T1 Bis 20 30,00 30,00 600,00 4,00
Ta 3 56,00 56,00 168,00 4,00
T4 2 66,00 66,00 132,00 4,00
Nbre de logts 25 900,00 900,00 900,00
Locaux vélos Surf Totale
Plafond 1m2/logt 10,00 10,00 |
Nombre Surface S Totale
Locaux de services Bureau Hôte 1 14,00 14,00
Entretien 1 8,00 8,00
Local poubelles 1 22,00 22,00
Locaux mutualisés 44,00
Hall 1 10,00 10,00
Salle d'activités 1 30,00 30,00
100% SF Salle à manger 1 30,00 30,00
Buanderie 1 10,00 10,00
Toilettes PMR 1 14,00 14,00
Varangue 1 20,00 20,00
Totall 114,00 |
SURFACE FINANCABLE DE LA TRANCHE : 1 131,50
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Date de télétransmission : 09/07/2025
Date de réception préfecture : 09/07/2025 MONTAGE FINANCIER PREVISIONNEL
PRIX DE REVIENT PREVISIONNEL
SIDOM-SEMAC 974 2025 SAINT BENOIT _KAZETAP--1033-1033 - 5.02
ME tr ETATS Ratio/Masse A7: TTC Financé
Calcul de la SDPC/SHON 0 100,00% 1 300
Terrain /m? SDPC/SHON 187,26
Terrain
Terrain Forfait 243 440 243 440 5 112 248 552
Frais d'acquisition (hors VEFA) Terrain HT=>Terrain HT 3,0% 7 303 153 7 457
Total Terrain 250 743 5 266 256 009
Charge foncière
Etudes de sol / Sondages Forfait 15 000 15 000 315 15315
Géomètre Forfait 4000 4 000 84 4 084
Terrassement Logements=> Logements 20 000 500000 10 500 510 500
Espaces verts Forfait 6 350 6 350 133 6 483
Total Charge foncière 525 350 11 032 536 382
Taxes et divers
Taxes d'urbanisme (TA TZAC, Autres) Forfait 632 632 13 645
Taxes (TEU) Logements=> Logements 500 12 500 262 12763
Total Taxes et divers 13 132 276 13 408
Total Charge foncière 789 225 6 307 805 799
Bâtiment TCE SU_Logts=> SU_Logts 2431 2 750 800 57 767 2 808 567
ENR partECS Logements=> Logements 3 200 80 000 1 680 81 680
Total Contruction 2 830 800 59 447 2 890 247
3. Honoraires techniques
Architecte/concepteur Forfait 300 344 300 344 6 307 306 651
Contrôle Forfait 43 383 43 383 g11 44 294
SPS/OPC Forfait 56 732 56 732 1191 57 923
Assurances Forfait 43011 43011 903 43 914
Divers Hon. Techn. facturés avec TVA Forfait 5 000 5000 105 5 105
Total Honoraires techniques 448 469 9 418 457 887
CP AUTEUR TE
Actu/Révision Bâiment Forfait 100 115 100 115 2 102 102 217
Actu/Révision Hon. Techniques Forfait 6 007 6 007 126 6 133
Enveloppe imprévus SEMAC Forfait 100 115 100 115 2 102 102 217
Total Actualisation imprévus 206 236 4331 210 567
Prix de revient technique 4274730
Assiette de rémunération MOD 3910 741
5. Charges annexes
Frais financiers PRP Tech +AMO 3,00% 96 390 0 96 390
Maîtrise d'ouvrage interne PR Technique TTC 3,0% 130 935 0 130 935
Total Charges annexes 227 325 0 227 325
PRP TOTAL PREVISIONNEL | 4502056[ 89769 4 591 825
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Date de réception préfecture : 09/07/2025 PLAN DE FINANCEMENT
SIDOM-SEMAC 974 2025 SAINT BENOIT KAZ ETAP--1033-1033 - S.02
Base des financements
1-Logements -
LLTS
A financer HORS ACCESSION 4 591 825 4 591 825
Montant financé
Subventions Total Subventions 2 180 778 2 180 778
Financeur - Réservataire
LBU 907 600
CREDIT D'IMPOT 1 273 178
Fonds Propres Non amortis Total Fonds Propres 0 0
Coût du Capital Coût en Trésorerie
Emprunts Total Emprunts 2 411 047 2 411 047
Fin. Normé G-LLTS_ Foncier - 50 ans Tx 1,60% Ann. Const 1% 423 103
Fin. Normé G - LLTS - 40 ans dont2 diff Tx 1,60% Ann. Const 1 987 944
Montant initial restant à financer 0 0
INDICATEURS PREVISIONNELS
Critères d'engagement CDC Habitat SIDOM
Indicateurs Résultat opération Critères d'engagement
5 102,03 € m° SHAB int
Prix de revient < 3 200 EUROS 4 528,43 € m° SHAB logts +
locaux mutualisés
LLTS : > 5,5% 0 Taux de Rendement Locatif Brut 4,89 % LLS, PLS. LLI:>6%
Trésorerie cumulée à la 30ème Aniée 1,26 M€ > 0
Taux d'autofinancement à 30 ans 29,54% >à8%
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Signature PV foncier Juillet 2025
Dépôt PC Septembre 2025
Dépôt dossier LBU Février 2026
Obtention PC Janvier 2026
Démarrage des travaux Novembre 2026
Réception Mars 2028
Mise en location Avril 2028
DELIBERATION
Les membres du Conseil d'Administration à La majorité des voix délibératives, La Caisse des
Dépôts et Consignations ne participant pas au vote :
°e Approuvent Le montage de l'opération et Le plan de financement ci-dessous :
Base des financements
1- Logements -
LLTS
A financer HORS ACCESSION 4 591 825 4 591 825
Montant financé
Subventions Total Subventions 2 180778 2 180 778
Financeur - Réservataire
LBU 907 600
CREDIT D'IMPOT 1 273 178
Fonds Propres Non amortis Total Fonds Propres 0 0
Coût du Capital Coût en Trésorerie
Emprunts Total Emprunts 2 411 047 2 411 047
Fin. Normé G-LLTS_ Foncier - 50 ans Tx 1,60% Ann. Const 1% 423 103
Fin. Normé G- LLTS - 40 ans dont 2 dif Tx 1,60% Ann. Const 1 987 944
Montant initial restant à financer ] 0
Autorisent Le Directeur Général :
e À signer un compromis de vente au prix de 243 440 € HT avec une marge de
négociation de 10% et un délai de réalisation de 18 mois ;
e À engager un Crédit d'Etudes de 230 000 € HT (env. 7% du coût estimatif des
travaux] destiné à couvrir Les frais liés aux études jusqu'à l'engagement de l'opération et portant sur les missions ci-dessous :
O
O
O
OO
O©O
OO
O
O
Maîtrise d'œuvre (jusqu’à mission ACT) ;
Bureau de contrôle ;
Coordonnateur SPS ;
Qualitel (certification NH Habitat) ;
Géomètre ;
Sondages et études géotechniques ;
Affichage PC et Appel d'offres ;
Assurances.
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Date de télétransmission : 09/07/2025
Date de réception préfecture : 09/07/2025 e Asigner toutes conventions et tous contrats, et plus généralement faire tout ce qui
sera utile et nécessaire pour mener à bien La réalisation de cette opération jusqu’à son engagement ou en cas d'empêchement, toutes personnes désignées par lui en qualité de délégataire, est autorisé pour l'établissement et La signature des actes correspondants.
e À signer l’acte authentique d'acquisition du terrain à un prix conforme à l'avis des
domaines et des conditions suspensives suivantes :
o Obtention des emprunts mobilisés auprès de La Banque des Territoires et de
leurs garanties auprès des Collectivités ;
o Maintien du dispositif fiscal encadrant Le crédit d'impôt - Article Quater X du CGI ;
o Obtention de l'arrêté de subvention sollicité au titre de La LBU ;
o Obtention des garanties d'emprunts auprès des collectivités ;
o Obtention du Permis de Construire purgé de tout recours.
Pour extrait certifié conforme,
Saint-Benoît, Le 14 avril 2025
Frédéric PILLORE,
Directeur Général
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