Offres
API
Connexion
Documents similaires
Acte - 290 d2610430171410661 4390
Acte - 244 d2610097270249260 4390
Acte - 96 d2609051890356681 4390
Acte - 271 d2610283360501186 4390
Acte - 41 d2608709448824158 4390
Acte - 217 d2609959035903641 4390
Acte - 48 d2608777624505059 4390
Acte - 40 d2608697313673088 4390
Acte - 155 d2609498587700239 4390
Acte - 281 d2610365049076726 4390
Acte - 286 d2610403686635480 4390
Document publié le Mardi 8 décembre 2020 par la commune de Bordeaux.
Lien du pdf (Acte - 286 d2610403686635480 4390)
Thèmes du document : Banque, Investissement et développement économique, Grandes et moyennes entreprises,
EXTRAIT DU REGISTRE DES DELIBERATIONS
DU CONSEIL MUNICIPAL
___________
Conseillers en exercice : 0
Reçu en Préfecture le :
Date de mise en ligne :
certifié exact,
Séance du mardi 8 décembre
2020
D-2020/311
Aujourd'hui 8 décembre 2020, à 14h37,
le Conseil Municipal de la Ville de Bordeaux s'est réuni à Bordeaux, sous la présidence de
Monsieur Pierre HURMIC - Maire
Etaient Présents :
Madame Marie-Claude NOEL présente à partir de 16h05
Excusés : COMMISSION DE CONTRÔLE
Cité Municipale - Rapport annuel 2019
Madame Claudine BICHET, Adjointe au Maire, présente le rapport suivant :
Mesdames, Messieurs,
Conformément à l’article R222-3 du Code Général des Collectivités Territoriales, les comptes mentionnés à l'article R 2222-1 sont examinés par une commission de contrôle dont la création et la composition ont été approuvées par le conseil municipal du 29 septembre 2020 (délibération 2020/188).
Conformément aux dispositions des articles L1414-14 et R1414-8 du Code général des collectivités territoriales (C.G.C.T.)1, le cocontractant Urbicité a établi et transmis à la Ville un rapport annuel permettant le suivi de l’exécution du contrat de partenariat pour l’exercice clos le 31 décembre 2019.
Par délibération n°2011/699 du 19 décembre 2011, vous avez approuvé les termes du contrat de partenariat pour la réalisation de la Cité municipale de Bordeaux avec la société de projet Urbicité, filiale de Bouygues Construction, et autorisé le Maire à signer ledit contrat. Ce contrat a été signé le 22 décembre 2011 et notifié le 2 janvier 2012.
Ce contrat de partenariat prévoit de confier à la société Urbicité, la maîtrise d'ouvrage des travaux à réaliser pour : la conception, la construction, le financement partiel, le Gros entretien- renouvellement (G.E.R.), l'entretien, la maintenance, et l'exploitation du bâtiment. Etaient également compris le déménagement des services ainsi que la fourniture et la pose du mobilier.
Il a été conclu pour 20 ans à compter à partir du 21 juillet 2014, date effective de mise à disposition du bâtiment.
Entre 2014 et 2019, le contrat de partenariat a été complété par cinq avenants et un protocole transactionnel.
L’année 2019 est la cinquième année pleine d’exploitation du contrat de partenariat conclu pour 20 ans à compter de la mise à disposition du bâtiment, le 21/07/2014.
Les résultats nets cumulés depuis 2014 sont positifs (+ 492 K euros) et supérieurs aux prévisions (+ 176 K euros), soit un écart favorable de + 316 K euros. Les bilans et compte de résultat de l’exercice 2019 sont conformes au modèle financier contractuel. Les écarts sont non significatifs et justifiés.
Le résultat net pour l’exercice à venir de 2020, prévu dans le modèle est de 33 K euros. Mais la société prévient que l’épidémie de la Covid-19 aura un impact sur les activités de la société et les perspectives 2020 qu’il n’est pas possible de quantifier au moment de la rédaction du rapport.
L’objectif contractuel de la part d’exécution de missions de nettoyage confiées à des personnes en insertion n’a pas été atteint en 2019 ; ce qui donne lieu à l’application de pénalités de 3,7 K euros, à la charge d’Urbicité.
Le bâtiment est contractuellement un bâtiment BEPos (bâtiment à énergie positive), la consommation normalisée supérieure à la production réelle de 29,3 MWh soit 5,9 % étant comprise dans le tunnel contractuel de tolérance de 10 %.
Un travail important est engagé pour analyser le plan de Gros entretien et renouvellement (GER) mené sur les 5 dernières années afin de le réorienter et l’amender sur les 15 prochaines années du contrat.
1 Biens qu’abrogés par l’ordonnance n°2015-899 du 23/07/2015, il convient de considérer que ces articles du C.G.C.T. demeurent applicables aux contrats de partenariat dont la procédure de consultation a été lancée avant le 01/04/2016, date d’entrée en vigueur de son décret d’application. Fait et Délibéré à Bordeaux, le 8 décembre 2020
P/EXPEDITION CONFORME,
Madame Claudine BICHET Annexe 1
Analyse détaillée du rapport annuel 2019
de la société URBICITE
1. Rappel des termes du contrat de partenariat
Le contrat de partenariat, signé le 22 décembre 2011, prévoit de confier à la société Urbicité, la maîtrise d'ouvrage des travaux à réaliser pour : la conception, la construction, le financement partiel, le Gros entretien-renouvellement (G.E.R.), l'entretien, la maintenance, et l'exploitation du bâtiment. Etaient également compris le déménagement des services ainsi que la fourniture et la pose du mobilier.
La première phase du contrat correspond à la période de conception et de construction du bâtiment. Cette étape est conjointement financée par Urbicité (35,1 M€) sous la forme de trois crédits et par la Ville de Bordeaux (30 M€) sous la forme d’une subvention (21 M€ versés pendant la phase construction et 9 M€ versés à la date de mise à disposition du bâtiment).
La seconde phase du contrat débute à la date de mise à disposition de la Cité municipale, le 21 juillet 2014, pour une durée de 20 ans. A cette date, en contrepartie de la mise à disposition du bâtiment et du début de son l’exploitation, de son entretien et de sa maintenance, la Ville de Bordeaux verse à Urbicité (article 10.2 du contrat) :
une redevance « Financière » (R1) destinée au remboursement des investissements et financements de la Cité municipale et à leur rémunération et frais afférents. Cette redevance se décompose en une redevance financière cédée -cession de créances-(R1.A) et une redevance financière non cédée (R1.B) ;
une redevance « Maintenance » (R2) correspondant aux dépenses de conduite, de maintenance préventive et corrective de niveau 1 à 3 des installations ; une redevance « G.E.R. programmé » (R3) permettant de couvrir le plan pluriannuel de gros entretiens et de renouvellements d’équipements programmés sur la durée du contrat (Programme G.E.R.) ;
une redevance « G.E.R. non programmé » (R4) correspondant à la prise en charge de toute autre opération non couverte par les redevances R2 et R3. Elle couvre notamment la maintenance corrective et préventive des installations de niveaux 4 et 5 non définie dans le plan pluriannuel de travaux et les renouvellements non prévisibles de matériels ; une redevance « Propreté-Hygiène » (R5) correspondant à la prestation de propreté et d’hygiène ;
une redevance « Gestion » (R6) correspondant aux frais de gestion de la Société Projet (R6.A) et aux impôts et taxes (R6.B).
Ce contrat a été complété par cinq avenants et un protocole transactionnel :
L’avenant n°1 (délibération n°2014/68 du Conseil municipal du 24 février 2014), relatif à l’adaptation du process de restauration, engendre des dépenses complémentaires pour la Ville de Bordeaux à hauteur de 420 K€ HT pour la modification de la cuisine et de 484 K€ HT pour la réalisation du restaurant d’entreprise de type scramble ou « self éclaté ». Dans un scramble ou « libre-service éclaté », les aliments sont regroupés par catégories et présentés sur des comptoirs autonomes. Le convive compose son repas en cheminant librement entre les comptoirs.
L’avenant n°2 (délibération n°2014/241 du Conseil municipal du 26 mai 2014) porte sur le report de la date contractuelle de mise à disposition du bâtiment (17/07/2014 au plus tard au lieu du 15/06/2014). Il est sans impact financier.
L’avenant n°3 (délibération n°2014/377 du Conseil municipal du 15 juillet 2014) concerne l’intégration des modifications techniques intervenues sur le bâtiment en phase construction et en écart au contrat signé. Une mission d’expertise a été confiée conjointement par la Ville et Urbicité au Cabinet Moreau experts et à la société d’ingénierie C.C.M.E. en octobre 2014. Des échanges de mémoires ont permis d’exposer les positions respectives. Les experts ont émis des notes d’observations intermédiaires permettant d’approcher une estimation financière.
Le protocole transactionnel a été signé le 20 décembre 2016 (délibération n°2016/477 du Conseil municipal du 12 décembre 2016). Il a mis un terme aux litiges entre Urbicité et la Ville de Bordeaux portant notamment sur la levée des réserves, les réfactions pour les réserves ne pouvant être levées, et les conséquences de la découverte d'un caniveau technique utilisé par France Télécom sur le terrain d'emprise de la Cité municipale. Ce protocole, d’un montant de 860 K€ TTC en faveur de la Ville de Bordeaux, a été homologué par le Tribunal administratif le 10 juillet 2017.
L’avenant n°4 (délibération n°2018/189 du Conseil municipal du 9 juillet 2018) porte sur la définition des dispositions particulières pour accueillir des équipements supplémentaires nécessaires au rafraîchissement et à la déshumidification du musée des Beaux-arts à travers la liaison existante reliant la centrale d’énergie de la Cité municipale au musée, traversant le cours d’Albret. Les travaux relatifs à l’installation des équipements supplémentaires ont été mis à disposition début juin 2019. Actuellement, le musée est refroidi par les installations supplémentaires installées sur la Cité municipale. L’avenant est sans impact financier.
L’avenant n°5 (délibération n°2019/219 du Conseil municipal du 3 juin 2019) a pour objet : d’augmenter les montants de GER programmé affectés à la création d’espaces et d’aménagements de bureaux et de modifier la redevance R3 (GER Programmé) de faire réaliser les travaux d’électricité dans le parking de la Cité municipale. L’augmentation du budget de création d’espaces et d’aménagements de bureaux implique un impact financier nul au titre de la redevance R2 et de + 111 K€ HT au titre de la redevance R3 sur les échéances du 3ème trimestre 2019 au 3ème trimestre 2022. Quant aux travaux d’électrification du parking, ils induisent une augmentation du R2 au titre de la maintenance des travaux concernés de 2 948,49 € HT / an sur la durée résiduelle du contrat et une augmentation du R3 au titre de la maintenance des travaux concernés de 3 023,56 € HT sur la durée résiduelle du contrat. Par ailleurs, la gestion, le pilotage, le suivi et le conseil du Titulaire impliquent les frais correspondant à 5,1 % du montant de réalisation des travaux de modifications apportés au parking.
L’implication des différentes sociétés du groupe Bouygues Construction, dans le contrat de partenariat sont les suivantes :
le contrat de partenariat est signé entre Urbicité et la Ville de Bordeaux ; Urbicité a sous-traité la conception/réalisation du bâtiment à la société Cirmad (promotion immobilière) ;
Urbicité sous-traite la maintenance, le nettoyage et le gros entretien réparation à la société Bouygues E&S, qui refacture Urbicité ;
Urbicité sous-traite la gestion du projet dans sa globalité à Bouygues E&S SPV Management, qui refacture Urbicité.
2. Rappel du projet de la Cité municipale
D'une superficie de 21 500 m² SHON, ce bâtiment de 8 étages (+ un sous-sol) est conçu avec un volume bas en pierre minérale et un volume haut en verre, assurant une liaison entre le centre historique de Bordeaux et le quartier plus contemporain de Mériadeck. Sur le plan fonctionnel, les services d'accueil au public sont entièrement développés sur un même niveau, en rez-de-chaussée, dans un espace de 1 500 m², avec un accès principal par la rue Claude Bonnier pour privilégier la proximité du tramway et une ouverture sur la ville.
Les espaces de travail pour les agents offrent la modularité attendue et une grande qualité de lumière naturelle.
Sous le pilotage de la Direction de l’immobilier, la répartition des fonctions et services entre l’Hôtel de Ville, l’Hôtel de Bordeaux Métropole et la Cité municipale cherche à utiliser au mieux les surfaces disponibles au sein des sites municipaux et métropolitains. Suite à la mutualisation de 2016, l’installation de services métropolitains a fortement impacté l’occupation de la Cité municipale (50 % d’agents mutualisés).
Cet immeuble regroupe environ 840 agents municipaux et métropolitains auparavant répartis sur une quinzaine de sites, dont les équipes du Centre communal d’action sociale (CCAS) situé cours Saint Louis, et accueille jusqu’à 1 000 visiteurs par jour.
La restauration collective, située au cœur du bâtiment en R+5, apporte la réponse qualitative appropriée à ce service aux agents municipaux et mutualisés. Elle a ouvert le 1er septembre 2014 et réalise en moyenne 700 couverts par jour.
En sous-sol, le parking dispose de 46 emplacements répartis de la manière suivante : 37 places réservées aux véhicules de service, 3 places réservées aux personnes à mobilité réduite et 6 places réservées aux 2 roues motorisées de service et permet d’accueillir également 276 vélos.
Sur le plan technique, ce Bâtiment à énergie positive (BEPos) produit plus d'énergie qu'il n'en consomme grâce à 1 500 m² de panneaux photovoltaïques et une géothermie chaude et froide. L'énergie frigorifique excédentaire permet de rafraîchir le musée des Beaux-arts voisin depuis juin 2019.
Parallèlement, un éco-partenariat est engagé pour accompagner les agents dans leur prise de possession des lieux et la vie du bâtiment, afin de les sensibiliser à l'adoption de comportements éco-responsables, indispensables à l'atteinte des objectifs de performance. Un livret d’accueil actualisé a été élaboré en étroite collaboration avec les partenaires sociaux et a fait l’objet d’une diffusion à tous les agents lors de leur emménagement.
Certaines fonctions sont restées à l’Hôtel de Ville telles que : le Maire et son cabinet, les bureaux des Adjoints, la direction des relations internationales, la direction de la communication et de la presse, le secrétariat général et le secrétariat du Conseil municipal, la direction de l’accueil et de la citoyenneté, la police municipale (dans sa partie administrative et de vidéosurveillance), le service des élections, le standard et les locaux techniques informatiques principaux.
3. Identité d’Urbicité
Une société dédiée a été créée par le titulaire du contrat le 5 décembre 2011, sous la forme de Société par actions simplifiée (SAS), dénommée Urbicité.
Les statuts du 30/06/2014 ont été modifiés en 2020 pour une mise en conformité avec la dispense législative de 2018 pour les petites entreprises d’établir un rapport de gestion. Les nouveaux statuts sont attendus par la Ville.
La présidence est exercée par la société Bouygues E&S SPV Management depuis le 23 décembre 2015.
Le capital social s’élève à 205 K€, composé de 20 500 actions d’une valeur nominale de 10 €. Avec 20 497 actions (99,99 %), l’actionnaire principal est la société Challenger Investissement (société par actions simplifiée spécialisée dans le secteur d'activité de la gestion de fonds, détenue à 100 % par Bouygues Construction).
Le siège social d’Urbicité est situé au 1 avenue Eugène Freyssinet, 78280 Guyancourt.
4. Faits significatifs
4.1. Rappels historiques
Les 7 rapports annuels des exercices 2013 à 2018 ont été présentés pour information au conseil municipal par délibérations n°2013/467, n°2014/432, n°2015/631, n°2016/494, n°2017/522, 2018/525, n°2019/531.
4.2. Les faits marquants de l’année 2019 L’année 2019 est la cinquième année pleine d’exécution du contrat dans sa deuxième phase, à savoir l’exploitation du bâtiment, son entretien, sa maintenance ainsi que le gros entretien renouvellement.
4.2.1. Signature de l’avenant n°5
Un cinquième avenant a été signé le 7 juin 2019 - délibération n°2019/219 du Conseil municipal du 3 juin 2019 (cf. paragraphe 1). Il poursuit 2 objectifs :
- augmentation des montants de GER programmés affectés à la création d’espaces et d’aménagements de bureaux et, par voie de conséquence, augmentation des montants de la redevance R3 pour les années 2019 à 2021 (+ 111 K€) ;
- réalisation de travaux d’électricité dans le parking de la Cité municipale dont la part d’investissement est de 57,1 K€, la part exploitation maintenance est de 2,9 K€ et la part GER est de 3 K€.
4.2.2. Suivi des objectifs de performance du BEPos
I. Objectif
L’objectif est d’obtenir un bilan énergétique global positif au sens du contrat, soit des consommations inférieures à la production avec une tolérance de 10 %, et ce en intégrant le rafraichissement du musée des Beaux-Arts qui a été mis en service en 2019.
II. Consommations 2019-2020
Les consommations brutes ont baissé cette année mais la production également. Au global, la consommation normalisée est supérieure à la production réelle de 29,3 MWh soit 5,9 %. Le bâtiment est donc contractuellement un bâtiment BEPos.
Toutefois, le bâtiment présente plusieurs écarts dans son fonctionnement actuel, par rapport au projet initial :
Les fenêtres des bureaux sont fréquemment ouvertes (hors période COVID-19), générant d’importantes pertes thermiques (calories ou frigories suivant la période) et générant également des difficultés de régulation.
Des appareils personnels énergivores non définis au marché sont présents dans les bureaux (radiateurs, ventilateurs, bouilloires, cafetières, luminaires supplémentaires non prévus au marché, etc…) et génèrent des perturbations dans le fonctionnement du bâtiment (régulation du chauffage…) ou des surconsommations d’éclairage car branchées sur les prises de courant dédiées aux luminaires.
Il faut également préciser que des pertes de production photovoltaïque ont été enregistrées suite à la tempête du 21 décembre 2019 (arrêt de 21 panneaux, perte estimée de 3,9 MWh) et d’une panne d’un onduleur (perte estimée de 3,8 MWh). Ces pertes ont directement impacté le bilan global du BEPos.
III. Perspective d’optimisations 2020–2021
Dans le cadre de la démarche d’amélioration continue, des actions sont envisagées pour continuer à améliorer le bilan énergétique :
1) Maintien d’un pilotage optimisé des installations techniques par l’équipe d’exploitation/maintenance : adaptation des horaires de mise en service des installations et ajustement des consignes de température des équipements de traitement d’air en fonction des conditions météorologiques.
2) Utilisation de la PAC (pompe à chaleur) Biogaz pour le préchauffage des réseaux de chaleur en hiver, pour un démarrage optimisé du chauffage. 3) Sensibilisation des occupants sur le bâtiment (plan stratégique intégrant notamment la sensibilisation sur les ouvertures des fenêtres).
4) Renouvellement des campagnes d’identification des appareils personnels énergivores non définis au marché.
5) Renouvellement de la campagne d’étalonnage des capteurs de luminosité à 300 Lux sur les postes de travail (campagne annuelle intégrée au plan de maintenance).
4.3. Les évènements postérieurs à la clôture
Le rapport du commissaire aux comptes précise que la crise d’urgence sanitaire de la Covid-19 aura un impact sur les activités de la société et les perspectives 2020 qu’il n’est pas possible de quantifier à ce stade.
5. Le contenu du rapport annuel présenté par Urbicité et les travaux réalisés par les services
Conformément aux dispositions des articles L1414-14 et R1414-8 du C.G.C.T., le rapport annuel de suivi de l'exécution du contrat présenté pour l'année 2019 comprend :
- les données économiques et comptables suivantes
le compte annuel de résultat de l'exploitation de l'opération objet du contrat de Partenariat public-privé ;
une présentation des méthodes et des éléments de calcul économique retenus pour la détermination des produits et charges ;
un état des variations du patrimoine immobilier et le tableau d'amortissement de ce patrimoine ;
un compte-rendu de la situation des autres biens et immobilisations nécessaires à l'exploitation ;
un état des autres dépenses de renouvellement réalisées dans l'année ; les engagements à incidence financière liés au contrat ;
les ratios annuels de rentabilité économique et de rentabilité interne du projet ainsi que la répartition entre le coût des fonds propres et le coût de la dette afférents au financement des biens et activités objets du contrat ;
- le suivi des indicateurs suivants
les objectifs de performance prévus au c de l'article L1414-121 du C.G.C.T. (articles 9.2 et 9.3 du contrat et annexe 13 du contrat) ;
la part d'exécution du contrat confiée à des petites et moyennes entreprises et à des artisans (article 15 du contrat) ;
la part d'exécution du contrat dédiée à la promotion de l’emploi des personnes en insertion professionnelle (article 16 du contrat) ;
le suivi des recettes annexes perçues par le titulaire du contrat en application du d de l'article L1414-12 du C.G.C.T. ;
les pénalités demandées au titulaire en vertu de l'article L1414-12 du C.G.C.T. (article 19.1 du contrat et annexe 13 du contrat) ;
- les annexes suivantes
le rapport du commissaire aux comptes sur les comptes annuels 2019. Les comptes sociaux ont été certifiés le 18 mai 2020 par le cabinet de Commissaires aux comptes MAZARS (annexe 1 du rapport annuel) ;
la présentation des travaux de G.E.R. effectués (annexe 2 du rapport annuel) ; les dépenses liées aux dégradations (paragraphe 2.8 annexe 3 du rapport annuel) ; les factures de G.E.R. programmé et non programmé effectuées par Bouygues énergies et services (Bouygues E&S) sur l’année 2019 (paragraphe 2.7 du rapport annuel) ;
1 Le commentaire fait en note de bas de page n°1 vaut également pour cet article. les justificatifs des prestations confiées aux petites et moyennes entreprises (PME) et artisans, en maintenance et en G.E.R. (annexe 3 du rapport annuel) ; les justificatifs des prestations dédiées à la promotion de l’emploi des personnes en insertion professionnelle en période d’exploitation (annexe 4 du rapport annuel).
Les services se sont assurés que :
le rapport annuel de Urbicité est conforme aux exigences du C.G.C.T. et n’a porté à votre connaissance aucun écart significatif ;
les comptes annuels de la société Urbicité sont conformes au modèle financier défini dans le contrat et notamment
o le suivi des immobilisations et le calcul des amortissements ;
o le suivi des créances d’exploitation (vérification des échéanciers) ; o le suivi de la subvention d’exploitation (vérification des échéanciers) ; o le suivi des produits constatés d’avance ;
la facturation des redevances R1 à R6 sur l’année 2019 est réalisée en conformité avec les termes du contrat (échéancier pour les redevances R1 et indexation pour les redevances R2 à R6).
6. Le contrôle et le suivi général de l'exécution du contrat
Le contrôle et le suivi général de l’exécution du contrat sont réalisés conformément à l'article 9.4 du contrat, par les services.
6.1. Les observations de la Ville sur les performances 2019
6.1.1. Respect des objectifs de performance en termes de développement durable
L’annexe 13 du contrat de partenariat définit les engagements en matière de développement durable en phase d’exploitation sur les points suivants :
performance énergétique,
confort hygrothermique,
éclairage artificiel,
éco matériaux,
qualité de l’air,
chantier développement durable,
gestion des déchets,
confort acoustique.
La mesure de la qualité des prestations effectuées en exploitation par le mainteneur Bouygues Energies et Services est réalisée à travers 11 réunions mensuelles tripartites (Bouygues Energies et Services -Urbicité- Ville de Bordeaux/Bordeaux Métropole) et les outils des rapports de performances mis en place depuis le mois de septembre 2014.
6.1.2. Respect des objectifs de performance de production d’énergie
La Ville de Bordeaux souhaite que la Cité municipale respecte les objectifs fixés par l’Agenda 21 de la Ville de Bordeaux en s’inscrivant comme un bâtiment à énergie positive. Ce bâtiment, conçu pour produire plus d’énergie qu’il n’en consomme, a valeur d’exemplarité environnementale. Pour cela, l’annexe 34G du contrat de partenariat et la mise en œuvre d’un comité Energie mensuel réunissant les représentants de la Ville de Bordeaux, de Bouygues énergies et de Gaz de Bordeaux permettent de s’assurer du respect des objectifs de performance et des actions d’éco- partenariat en cours.
Parallèlement à cela, les rapports d’activité transmis mensuellement et les comptes rendus des réunions mensuelles incluant l’application de pénalités financières d’un montant de 17 228 € HT dues au titre de 2019 (19 267 € HT facturées en 2019), permettent de s’assurer de la réalisation des prestations d’entretien, de maintenance, de nettoyage et de pilotage des consommations énergétiques.
6.1.3. Part d'exécution du contrat confiée à des petites et moyennes entreprises (PME) et à des artisans
Conformément à l’article 15 du contrat, Urbicité s’engage à confier une part de l’exécution du contrat à des PME et à des artisans à hauteur de :
2 % du coût des prestations d’entretien et de maintenance en phase d’exploitation (redevance R2 maintenance et redevance R5 Propreté-Hygiène) sur une durée de 20 ans à partir de la mise à disposition du bâtiment,
10 % des dépenses de G.E.R. payées sur une période de 10 ans (facturation du mainteneur Bouygues E&S, conformément au modèle financier du contrat).
Pour l’année 2019, en cumulé depuis l’exercice 2014, ces objectifs ont été respectés : 8 % du coût des prestations d’entretien et de maintenance (soit 323 K€ de coûts sur un chiffre d’affaires cumulé depuis la livraison du bâtiment en 2014 de 3 986 K€) ont été confiés à des PME et à des artisans,
14 % des opérations de G.E.R. programmées et non programmées (soit 100 K€ sur un chiffre d’affaires cumulé depuis la livraison du bâtiment en 2014 de 715 K€) ont été confiées à des PME et à des artisans.
Au moment de la rédaction du rapport, un écart subsiste entre le calcul des bases (chiffre d’affaires et dépenses) réalisé par Urbicité et celui réalisé par les services. Cet écart ne remet cependant pas en cause le respect des objectifs contractuels cumulés.
6.1.4 Part d’exécution du contrat dédiée à la promotion de l’emploi des personnes en insertion professionnelle
Conformément à l’article 16 du contrat, Urbicité s’engage à confier, directement ou indirectement, à des personnes en insertion l’exécution d’au moins 10 % (en volume horaire) des missions de nettoyage définies par le contrat de partenariat.
Le mainteneur assure une prestation de nettoyage pour un total annuel de 10 918 heures soit un engagement annuel de 1 092 heures. En 2019, l’objectif n’a pas été atteint. En effet, le nombre d’heures de nettoyage réalisées par des personnes en insertion a été de 725, soit inférieur à l’engagement contractuel.
Le montant des pénalités prévues contractuellement (10 € par heure non confiée à une personne en insertion) est évalué par la Ville à 3 668 €.
Le montant de ces pénalités, ayant été calculé postérieurement à l’arrêté des comptes, n’est pas comptabilisé en 2020.
6.2. Les observations de la Ville sur les aspects financiers du rapport
6.2.1. Le fonctionnement du modèle financier du contrat de partenariat
Pendant la phase de conception–construction, les travaux ont été financés conjointement par la société Urbicité, dont la maison mère Bouygues Construction a accordé des crédits relais2 (relais fonds propres, relais construction et relais TVA) pour un montant total de 35,1 M€, et par la Ville de Bordeaux sous la forme d’une subvention pour un montant de 30 M€. Ces ressources ont permis de financer la valeur brute de l’immobilisation du bâtiment (57,3 M€) ainsi que les intérêts sur le loyer cédé (7,9 M€).
Comme prévu contractuellement, le jour de la mise à disposition du bâtiment, le 21 juillet 2014 : Une importante partie des crédits relais construction et TVA a été refinancée via une cession Dailly. La créance correspondant à la R1.A (cf. § 1 ci-avant) a été cédée à un établissement bancaire, la Deutsche Pfandbriefbank AG (PBB). En présentation de bilan
2Crédits mis en place dans l’attente d’une recette future qui assurera son remboursement. pour la société Urbicité, la partie nominale de la créance, c’est-à-dire le capital emprunté (25 799 K€) et les intérêts (7 933 K€) sont comptabilisés en produit constatés d’avance au passif. Ils sont rapportés au résultat au fil de l’échéancier défini pour le paiement de la R1.A, que la Ville règle directement à la banque selon un échéancier défini (redevance R1.A). Le montant correspondant à cette « dette » est soldé au fil de l’échéancier. Seules les créances liées à la TVA et aux intérêts de la cession Dailly figurent à l’actif du bilan. Elles diminuent en fonction de l’échéancier défini (les premières au fur et à mesure du règlement de la Ville directement à Urbicité, les deuxièmes au fur et à mesure du règlement de la Ville directement à la banque).
Une autre partie des crédits relais est toujours financée par Urbicité (1 259 K€). S’agissant d’une somme qu’Urbicité doit recouvrir de la ville d’ici l’échéance du contrat, elle est qualifiée de « créance non cédée », comptabilisée en créances et soldée au fil des règlements de redevance R1.B selon l’échéancier contractuel.
Une dette subordonnée actionnaire3 a complété le refinancement pour un montant de 601 K€ ; cette dette est désormais éteinte (remboursement effectué sur 3 ans de 601 K€ et 74 K€ d’intérêts).
Enfin, la Ville de Bordeaux a remboursé directement à Urbicité le montant des travaux complémentaires correspondant à l’avenant n°1 (904 K€).
Depuis la date de mise à disposition du bâtiment, Urbicité perçoit des loyers, payés par la Ville de Bordeaux, sous forme de redevances afin de couvrir les coûts de son financement (redevances R1.A et R1.B), de maintenance, gros entretien et renouvellement du bâtiment, de propreté et hygiène et de gestion (R2 à R6). Et ceci, sur une période suffisamment longue (20 ans) pour lui permettre de dégager un Taux de Rentabilité Interne (TRI) du projet nominal4 après impôts de 2,57 % et un TRI actionnaires nominal5 avant impôts de 11 % défini au moment de la signature du contrat.
6.2.2. Le compte de résultat de la société Urbicité
Prévisionnel
En valeur En % En valeur En %
Chiffre d'affaires (hors méthode globale) 3 437 3 516 3 549 112 3% 32 1%
Autre produits 0 44 67 67 23 51%
Quote-part subvention 1 700 1 499 1 499 -201 -12% 0 0%
Produits d'exploitation 5 137 5 060 5 115 -22 0% 55 1% Autres achats et charges externes 1 302 1 206 1 311 9 1% 105 9%
Impôts et taxes 0 32 30 30 -2 -7% Amortissements 3 187 2 864 2 865 -322 -10% 0 0%
Autre charges 0 0 0 0 0 405%
Charges d'exploitation 4 489 4 103 4 206 -283 -6% 103 3%
Résultat d'exploitation 648 957 909 261 40% -48 -5%
Produit financiers 18 3 3 -15 -84% 0 -2%
Charges financières 595 634 595 0 0% -39 -6%
Résultat financier -577 -632 -592 -15 3% 39 -6%
Ajustement méthode globale -21 -165 -280 -259 1229% -115 69%
Résultat courant avant impot 50 160 36 -13 -27% -123 -77%
IS 17 45 10 -6 -38% -35 -77%
Résultat net 33 115 26 -7 -21% -89 -77%
En K€
Réalisé Ecarts Réalisé N/N-1
2019/2018
2019 2018 2019
2019
Ecarts Réalisé /
Prévisionnel
3 Dette dont le remboursement est subordonné au paiement préalable des autres créanciers externes. Elle se situe au bilan
entre la dette ordinaire et le capital : le créancier subordonné est remboursé après les créanciers ordinaires, mais avant les actionnaires. 4
Le taux de rentabilité interne d’un projet permet de mesurer la rentabilité intrinsèque d’un projet indépendamment de son mode de financement. « Nominal » signifie au moment du bouclage financier. 5 Le TRI actionnaire ou TRI fonds propres permet d’évaluer le taux de rentabilité interne des capitaux investis par les actionnaires dans le projet. Il tient compte des fonds propres apportés par les actionnaires (dont la dette subordonnée actionnaires et les apports en compte-courant) et des flux attendus par les actionnaires sur la durée du contrat (intérêts et dividendes). En préambule, il convient de noter que le modèle financier, comprenant le compte de résultat prévisionnel, a bien été indexé par Urbicité et est ainsi valorisé en euros courants.
Une méthode dite « globale » (détermination du résultat à l’avancement) est appliquée à ce contrat de partenariat, et a pour effet de lisser le résultat sur la durée du contrat. Cette méthode se réfère à la définition d’un contrat long terme de l’article 380-1 du Plan comptable général et à la définition de prestations de l’article 38-2 bis du Code général des impôts. Selon cette approche, dans le cadre d’une prestation continue, l’avancement est calculé en fonction de l’écoulement du temps ; la prestation globale pouvant être considérée comme linéaire sur l’ensemble de la période. Cette méthode a pour effet de lisser le résultat sur la durée d’exploitation du contrat (20 ans).
Le calcul est effectué sur la base du pourcentage d’avancement des produits, mis à jour des données depuis 2014 avec les indexations.
L’avancement, estimé en 2019 à 5,29 %, est le résultat du rapport entre : o le montant des loyers R1 comptabilisés en 2019 (3 474 K€)
o la somme des montants des loyers et reprises de subventions d’investissements : cumulés et réalisés à fin 2019 (19 927 K€)
prévisionnels de 2020 à 2034 (45 769 K€).
Ce pourcentage est ainsi répercuté sur chaque poste des charges (amortissement, frais de SPV, GER programmé et non programmé, produits financiers, charges financières et charges opérationnelles).
Le montant du produit constaté d’avance inscrit au passif du bilan (280 K€ et 1 772 K€ cumulés à fin 2019) est calculé par différence entre le résultat courant avant ajustement et le résultat à atteindre.
Le compte de résultat ci-dessus est présenté hors méthode globale.
Le chiffre d’affaires d’Urbicité, d’un montant de 3 549 K€ en 2019 (contre 3 516 K€ en 2018), provient principalement des redevances payées par la Ville de Bordeaux : Redevance R1 couvrant les investissements initiaux de construction, leur financement et leur rémunération : 1 974 K€ (dont 1 885 K€ pour R1.A et 89 K€ pour R1.B) ; Redevances R2 à R6 pour 1 343 K€ correspondant à l’exploitation du bâtiment (les montants incluent les pénalités appliquées sur les redevances R2 et R5) : o R2 Maintenance : 442 K€
o R3 G.E.R. programmé : 404 K€
o R4 G.E.R. non programmé : 24 K€
o R5 Propreté-Hygiène : 294 K€
o R6 Gestion : 179 K€ (dont 158 K€ pour R6.A et 21 K€ pour R6.B). Redevance R7 issue de la revente de gaz à Gaz de Bordeaux : 101 K€. Le reste du chiffre d’affaires est issu de la refacturation à la Ville de la Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE, 17 K€), des produits constatés d’avance suite au paiement par la Ville du scramble (« self éclaté ») et de la cuisine (45 K€) et des régularisations de provisions (69 K€ dont 59 K€ sur la R7 et 13 K€ sur la CVAE).
La légère hausse (32 K€) du chiffre d’affaires est relative :
- à la baisse des redevances R1 à R6 (- 16 K€, voir infra) ;
- à la hausse des recettes annexes de revente de gaz (+ 34 K€), de refacturation de taxes (+ 5 K€) et de régularisations d’opérations diverses (+ 9 K€).
Les redevances facturées R1 à R6 ont évolué comme suit entre 2018 et 2019 : En K€
En
valeur En %
En
valeur En %
R1.A 1) Dette cédée et acceptée / Loyer banque PBB - Principal 1 290 1 290 R1.A 2) Dette cédée et acceptée / Loyer banque PBB - Intérêts 634 595 R1.A Cuisine - - - -
R1.B Fraction financière non cédée 89 113 89 0 0% 24 - -21% R2 Maintenance 478 425 442 36 - -8% 17 4%
R3 GER programmé 440 375 404 37 - -8% 29 8% R4 GER non programmé 28 23 24 4 - -13% 1 2%
R5 Propreté-Hygiène 328 295 294 35 - -11% 1 - 0% R6.A Frais de gestion 168 156 158 11 - -6% 2 1% R6.B Impôts et taxes 20 21 21 2 9% 0 1%
3 437 3 333 3 317 120 - -3% 16 - 0%
Réalisé
1 885
Total R1 à R6
N° redevance Nature redevance 2018 2019 2019
Prévisionnel Ecarts Réalisé / Prévisionnel
2019
- 0%
Ecarts Réalisé
N/N-1
2019/2018
39 - -2%
Les montants des redevances R1 à R6 sont déterminés sur les 20 années du contrat. Ils sont fixés au moment de la mise à disposition du bâtiment et, pour la R2 à R6, sont révisés chaque année avec des indices définis dans le contrat. Les montants de l’exercice 2019 sont conformes aux données contractuelles avec néanmoins un écart de 3 % (120 K€) entre le montant total prévisionnel des redevances R1 à R6 de 3 437 K€ et le montant total réalisé de 3 317 K€, dû aux coefficients d’indexation effectivement appliqués.
La quote-part de la subvention s’élève à 1 499 K€ en 2019 (comme annuellement depuis 2015) et correspond à l’amortissement, sur la durée du contrat, de la subvention d’investissement de 30 M€ versée par la Ville de Bordeaux. En présentation de compte de résultat, la quote-part a été intégrée au résultat d’exploitation dans la mesure où économiquement, ce produit est récurrent et constitutif du résultat d’exploitation d’Urbicité. L’écart de 201 K€ entre le modèle contractuel (1 700 K€) et le réalisé 2019 provient du mode de calcul :
dans le modèle, la quote-part de la subvention d’une année N est calculée au prorata de la sommes des redevances prévues sur l’année N par rapport au total des redevances à percevoir sur la durée du contrat ,
au réel, la quote-part de la subvention est calculée plus classiquement en appliquant à la dotation aux amortissements des immobilisations la part de ces dernières financées par subvention.
Cet écart de méthodologie est toutefois sans conséquence pour la ville.
Les autres achats et charges externes (AACE) s’élèvent à 1 311 K€ en 2019 (contre 1 206 K€ en 2018) et sont composés :
des facturations de la filiale Bouygues E&S en charge de l’exploitation du bâtiment pour 1 204 K€ (contre 1 101 K€ en 2018). Elles recouvrent les coûts de maintenance (R2), de gros entretien-réparations et renouvellement programmé et non programmé (R3 et R4), et de nettoyage (R5) ;
des facturations de la filiale Bouygues E&S SPV Management en charge de la gestion de la société Urbicité pour 107 K€ (contre 106 K€ en 2018). Elles recouvrent les coûts de gestion (72 K€), les frais d’assurances (21 K€), les frais de comptabilité (11 K€) et les honoraires des commissaires aux comptes (3 K€).
Le montant de ces refacturations, entre filiales de Bouygues Construction, est déterminé sur les 20 années du contrat et les montants de l’exercice 2019 sont bien conformes aux données contractuelles (montant total prévisionnel des autres achats et charges externes de 1 302 K€, soit inférieur de 9 K€ au montant total réalisé). Gaz
136
10%
Sous-traitance
85
6%
Entretien, réparations
bâtiment et
maintenance
983
75%
Assurances
21
2%
Honoraires
74
6%
Frais bancaires et
comptabilité
11
1%
AACE en 2019 (1 311 K€ et %)
La hausse des autres achats et charges externes de 105 K€ en 2019 par rapport à 2018 s’explique principalement par les évolutions des postes d’entretien et maintenance (+ 35 K€), sous-traitance (39 K€) et gaz (30 K€).
L’écart de ces dépenses par rapport au prévisionnel 2019 est non significatif (+ 9 K€ soit + 1 %).
Un zoom particulier est réalisé sur les prestations de Gros entretien - renouvellement (G.E.R.) programmé et non programmé. Depuis la mise en service du bâtiment, le 21 juillet 2014 : 755 K€ ont été facturés à Urbicité par la filiale de Bouygues Construction, Bouygues E&S pour le G.E.R. programmé. Ceci est conforme au modèle financier contractuel ; 8 K€ ont été facturés à Urbicité par Bouygues E&S pour le G.E.R. non programmé.
La facturation pour le G.E.R. a été effectuée conformément au contrat. De façon réciproque, il est indispensable que les prestations en regard soient réalisées conformément au contrat et que des pénalités soient calculées le cas échéant conformément au contrat. Des réunions mensuelles entre les équipes de Bouygues E&S et les équipes de la Ville de Bordeaux sont réalisées en ce sens.
L’écart entre les montants cumulés à fin 2019 des dépenses effectuées et ceux prévus au modèle est justifié (58 K€ soit 8 %).
Les deux soldes cumulés des comptes d’exploitation de GER programmés et non programmés sont :
- d’une part, abondés des loyers (redevances R3 et R4) HT cumulés et des produits financiers dégagés par la trésorerie immobilisée ;
- d’autre part, minorés des dépenses de GER facturées.
Ainsi, les soldes de ces comptes s’élèvent à fin 2019 à 1 347 K€ pour le R3 et 121 K€ pour le R4. En application de l’article 9.1.3.1 du contrat, ces sommes sont versées sur un compte de réserves rémunéré et ouvert spécifiquement à cet effet. Au 31/12/2019, il est constaté la bonne application du contrat sur ce point à l’exception des produits financiers (17 K€) non crédités (immobilisés), ce qui constitue une anomalie pour le GER programmé (15 K€). En effet, l’article 25.4 du contrat stipule qu’au terme normal du contrat, le Titulaire restitue, s’il y a lieu la totalité du solde réel positif du compte d’exploitation R3 y compris les produits financiers dégagés par la trésorerie immobilisée sur le compte….
Urbicité reconnait cette anomalie et s’engage à la corriger au titre de l’exercice 2020.
Les impôts et taxes, d’un montant de 30 K€ en 2019, ont été refacturés à l’euro l’euro à la ville de Bordeaux, conformément à l’article 28.1 et l’annexe 25 du contrat de partenariat. Les charges d’impôts et taxes sont donc sans conséquence sur le compte de résultat. Les dotations aux amortissements s’élèvent en 2019 à 2 865 K€. Ce montant correspond d’une part, pour 2 864 K€, à 1/20ème de l’investissement initial (57 286 K€) et d’autre part, pour 1 K€, aux acquisitions immobilisables de l’exercice (11 738 K€).
L’écart de 322 K€ entre le modèle contractuel (3 187 K€) et le réalisé 2019 provient du mode de calcul :
dans le modèle, l’investissement initial est amorti au prorata des revenus de l’année N (somme des redevances) rapportés au total des revenus sur la durée du contrat, au réel, l’investissement initial est amorti de façon linéaire sur 20 ans, comme mentionné dans le référentiel comptable du modèle financier.
Ainsi, un écart de méthodologie sur le calcul des amortissements est constaté, là encore sans impact pour la ville.
Le résultat d’exploitation est un bénéfice de 909 K€ versus 957 K€ en 2018, soit une baisse de 48 K€ qui résulte essentiellement (voir supra) des hausses du chiffre d’affaires (32 K€), des autres produits (23 K€) et des autres achats et charges externes (105 K€).
Les charges financières correspondent aux intérêts de la créance Dailly (capital restant dû au 31/12/2019 de 18 704 K€) et de la dette subordonnée actionnaires. Elles s’élèvent à 595 K€ en 2019 conformément aux échéanciers contractuels.
Le résultat net est un bénéfice de 26 K€ versus 115 K€ en 2018, soit un écart défavorable de 89 K€ par rapport au réalisé 2018 et de 7 K€ par rapport au modèle financier.
Le résultat net est positif depuis le début du contrat (+ 492 K€) et bien au-delà des prévisions (+ 176 K€), soit un écart favorable de 316 K€.
En conclusion, le compte de résultat 2019 suit le modèle financier contractuel à deux exceptions près (quote-part de la subvention et méthode d’amortissement), sans que cela n’impacte le résultat net de façon significative. En effet, l’utilisation de la méthode globale de détermination du résultat induit un lissage des charges et produits (pour mémoire, le lissage réalisé est de 1 772 K€ depuis le début du contrat jusqu’à fin 2019).
- 10,0
10,0
30,0
50,0
70,0
90,0
110,0
130,0
150,0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034
Résultat net par exercice - réel et modèle (en K€)
réalisé modèle financier 6.2.3. Le bilan de la société Urbicité
Prévisionnel
En valeur En % En valeur En %
Immobilisations 37 567 44 544 41 691 4 124 11% 2 853 - -6%
Actif Immobilisé 37 567 44 544 41 691 4 124 11% 2 853 - -6% Avances et accomptes - - - - 0% - 0% Créances d'exploitation 54 10 563 10 088 10 034 18422% 475 - -4%
Disponibilités 2 036 1 745 1 908 128 - -6% 163 9% dont associés compte courant 326 453 - 0% 127 39%
Actif Circulant 2 091 12 309 11 997 9 906 474% 312 - -3%
Charges constatées d'avance - 11 11 11 0% 0 1%
ACTIF 39 658 56 863 53 698 14 040 35% 3 165 - -6%
Capital social 200 205 205 5 2% - 0%
Réserve légale 20 21 21 0 2% - 0% Report à nouveau 33 237 319 286 861% 82 34%
Résultat de l'exercice 115 26 26 0% 89 - -77% Subvention Ville 20 037 23 334 21 835 1 798 9% 1 499 - -6%
Capitaux propres 20 290 23 912 22 405 2 115 10% 1 506 - -6%
Dettes financières - - - - 0% - 0% Dettes non financières 175 5 506 5 587 5 412 3094% 81 1%
Produits constatés d'avance 19 192 27 445 25 706 6 513 34% 1 739 - -6%
PASSIF 39 658 56 863 53 698 14 040 35% 3 165 - -6%
Ecarts Réalisé N/N-1
2019/2018 2018 2019
Réalisé Ecarts Réal./Prévi.
2019 En K€ 2019
Actif du bilan
Les immobilisations totales s’élèvent à fin 2019 à 57 298 K€ bruts et 41 691 K€ nets. En 2019, comparé à l’exercice précédent, les immobilisations brutes ont augmenté de 12 K€ suite aux travaux d’aménagement électrique de la salle de reprographie.
Parmi les immobilisations, il faut distinguer :
- le coût immobilisé du bâtiment de la Cité municipale lors de la mise à disposition : 57 286 K€ amortis de façon linéaire sur la durée du contrat (20 ans) ; - les immobilisations acquises après la mise à disposition et notamment en 2019 pour 12 K€ bruts et 11 K€ nets.
Une mise à jour du plan de GER a été remis en juin 2020.
Le sujet de connaissance, de suivi du patrimoine et de suivi du GER implique des échanges avec Urbicité qui n’est actuellement pas en capacité de donner un état précis de consommation des dépenses réelles de GER par rapport au prévisionnel. Ce point est en cours d’étude puisque l’article 25.4 du contrat de partenariat prévoit, au terme normal du contrat, la restitution, s'il y a lieu, de la totalité du solde réel positif du compte d’exploitation de la redevance R3.
Les créances d’exploitation s’élèvent à 10 088 K€ à fin 2019. Elles sont constituées notamment des intérêts (4 218 K€) et de la TVA (4 584 €) générés par la créance Dailly cédée, ainsi que de la créance non cédée. Elles se soldent sur la durée du contrat de partenariat.
La trésorerie nette s’élève à 1 908 K€ à fin 2019 vs 1 745 K€ à fin 2018. Elle est constituée de : - disponibilités pour 1 455 K€ dont 1 451 K€ correspondent aux sommes versées au mainteneur dans le cadre du GER (cf. paragraphe 6.2.2, GER)
La ville de Bordeaux est en attente des justificatifs bancaires des comptes correspondant au GER afin de vérifier le respect du contrat ;
- d’un compte-courant non rémunéré émanant de la société Bouygues Construction Relais pour 453 K€.
Passif du bilan
Les capitaux propres, d’un montant de 22 405 K€, sont constitués : - du solde (21 835 K€) de la subvention d’investissement versée par la ville de Bordeaux (30 M€) ; - des résultats cumulés depuis l’origine de la société (487 K€), déduction faite des distributions de dividendes opérés depuis 2018 (122 K€),
- du capital social (205 K€, sans modification depuis 2014).
Des dettes non financières, d’un montant de 5 587 K€, figurent au passif du bilan. Il s’agit de dettes de TVA (4 860 K€), de dettes fournisseurs et diverses (727 K€)
Les produits constatés d’avance s’élèvent à 25 706 K€ à fin 2019, soit : - 23 274 K€ au titre de la créance Dailly cédée et de la créance non cédée (capital et intérêts) au moment de la mise à disposition du bâtiment le 21 juillet 2014, qui se soldent trimestriellement, de telle sorte qu’à la fin du contrat, leur valeur sera nulle ; - 1 772 K€ au titre de la méthode globale (cf. paragraphe 6.2.2) ; - 660 K€ au titre des dépenses qui ont été réalisées en 2014 pour l’adaptation du process de restauration Scramble et de travaux de modifications de la cuisine conformément à l’avenant 1 du contrat.
En conclusion, le bilan 2019 est conforme au modèle financier contractuel. Les écarts sont justifiés.
6.2.4. Les ratios de rentabilité
Conformément aux dispositions des articles L1414-14 et R1414-8 du C.G.C.T., le rapport annuel de suivi de l'exécution du contrat présenté pour l'année 2018 reprend les chapitres concernant les ratios annuels de rentabilité économique et de rentabilité interne du projet ainsi que la répartition entre le coût des fonds propres et le coût de la dette afférents au financement des biens et activités objets du contrat.
6.2.4.1 La rentabilité économique
Ce ratio d’analyse financière est le rapport entre le résultat économique et les capitaux stables : le résultat économique se définit comme étant le résultat d’exploitation diminué de l’impôt sur les sociétés appliqué à ce résultat d’exploitation,
Les capitaux stables sont les capitaux propres et les dettes financières.
Ainsi, la formule du calcul est la suivante :
Re = (REX– IS) / (KP+DF)
Dans laquelle :
Re : Rentabilité économique
REX : Résultat d’exploitation
IS : Impôt sur les sociétés
KP : Capitaux propres constitués du capital social, des réserves, du report à nouveau, du résultat de l’exercice et de la subvention
DF : Dettes financières, incorporant la dette projet (somme du principal du crédit Dailly et de la dette subordonnée actionnaire).
Réalisé
selon calcul
Urbicité
Réalisé
selon VB Prévisionnel
Réalisé
selon calcul
Urbicité
Réalisé
selon VB Prévisionnel
REX -708 898 756 -870 909 648
IS 45 45 17 10 10 17
KP 23 654 23 912 21 991 22 066 22 405 20 290
DF 19 994 19 994 19 994 18 704 18 704 18 704
Re = -1,72% 1,94% 1,76% -2,16% 2,19% 1,62%
Ecart Réalisé Calcul VB / Prévisionnel
2019
- 0,57 point - 0,18 point
Rentabilité économique (en K€)
2018
Urbicité, dans son rapport annuel, calcule un taux de rentabilité économique réel, qui ressort à - 2,16 % contre + 2,19 % calculé par les services de la Ville de Bordeaux (VB). Cet écart s’explique par deux différences de méthode de calcul entre la Ville de Bordeaux et Urbicité :
D’une part, le calcul de la Ville de Bordeaux inclut la quote-part de subvention dans les produits d’exploitation (conformément à l’annexe 17 du contrat de partenariat correspondant au modèle financier) alors qu’Urbicité la considère comme un produit exceptionnel (conformément au Plan Comptable Général),
D’autre part, le calcul de la Ville de Bordeaux prend des KP constitués du capital social, des réserves, du report à nouveau, du résultat de l’exercice et de la subvention. Tandis que Urbicité n’inclut pas les réserves et le report à nouveau dans les KP au motif de l’utilisation d’une méthode de calcul anglo-saxonne.
La rentabilité économique du modèle financier est de + 1,62 %. La réalisation de l’année 2019 calculée par la Ville est proche du modèle.
La différence entre le taux de 2,19 % calculé par les services de la Ville de Bordeaux et le taux de 1,62 % du modèle financier provient du chiffre d’affaires (pénalités, redevance R7, méthode globale).
6.2.4.2 Taux de Rentabilité Interne (TRI) du projet
Le TRI se calcule au travers d’une méthode d’actualisation des flux (le flux initial étant l’investissement de départ, les flux futurs représentant généralement les flux de trésorerie dégagés par l’exploitation avant prise en compte des modalités de financement). Le TRI correspond au taux actuariel qui annule la valeur actuelle nette sur la durée du projet.
Le modèle financier du contrat de partenariat a été bâti de façon à obtenir un TRI nominal, après impôts, du projet à 2,57 % sur les 20 années du contrat.
Le TRI réel du projet au 31/12/ 2019 est de 0 %.
Urbicité n’a pas actualisé le TRI projet initial, au motif que celui-ci apparaît toujours pertinent. Pour avoir une vision plus complète de la rentabilité du projet pour les actionnaires, il faudrait pouvoir consolider, au sein des flux de trésorerie positifs générés par ce projet, les marges dégagées sur les prestations confiées aux filiales du groupe.
6.2.4.3 Coût de la dette
Le coût de la dette, avant impôts, correspond aux charges financières rapportées aux dettes financières.
Ainsi, la formule du calcul est la suivante :
Cd = ChF / DF Dans laquelle :
Cd : Coût de la dette
ChF : Charges financières, incorporant l’ensemble des charges financières DF : Dettes financières, incorporant la dette projet.
Réalisé
selon
calcul
Urbicité
Réalisé
selon
VB
Prévisi
onnel
Réalisé
selon
calcul
Urbicité
Réalisé
selon
VB
Prévi
sionnel
Charges financières 634 634 634 595 595 595
Cession Dailly 19 994 19 994 19 994 18 704 18 704 18 704
Dette actionnaire 0 0 0 0 0 0
Total Dettes financières 19 994 19 994 19 994 18 704 18 704 18 704
Coût de la dette 3,17% 3,17% 3,17% 3,18% 3,18% 3,18%
Ecart Réalisé Calcul VB / Prévisionnel
Coût de la dette (en K€)
2018 2019
0 point 0 point
Le coût de la dette correspond exactement au modèle financier (3,18 %) puisqu’au moment de la mise à disposition du bâtiment, en juillet 2014, le modèle a été réajusté compte tenu des taux de financement effectivement obtenus.
6.2.4.4 TRI actionnaires
Le TRI actionnaires ou TRI fonds propres, permet d'évaluer le taux de rentabilité interne des capitaux investis par les actionnaires dans un projet. Il tient compte des fonds propres apportés par les actionnaires (dont la dette vis-à-vis des actionnaires) au regard des flux attendus (intérêts et dividendes).
Le modèle financier du contrat de partenariat a été bâti de façon à obtenir un TRI actionnaires nominal, avant impôts, de 11 % sur les 20 années du contrat.
En tenant compte des intérêts sur compte courant d’associés et des versements de dividendes, le coût des fonds propres 2019 est de 10,75 %.
Urbicité n’a pas actualisé le TRI actionnaires initial, au motif que les remboursements réels de la dette subordonnée actionnaire respectent à l’euro l’euro l’échéancier et le modèle financier.
7. Perspectives 2020
Le résultat net pour l’exercice à venir prévu dans le modèle est de 33 K€.