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PLU - Rapport de présentation - Partie 7 Document publié le Jeudi 25 février 2021 par la commune de Ballan-Miré. Lien du pdf (PLU - Rapport de présentation - Partie 7)Thèmes du document : Eau et assainissement, Aménagement du territoire, Environnement, rZ)Tours | métropole

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Plan local d'urbanisme de Ballan-Miré Modification simplifiée n°1 – Rapport de présentation

1

Modification simplifiée n°6

Rapport de présentation

VU POUR ÊTRE ANNEXÉ À LA DÉLIBÉRATION DU

CONSEIL METROPOLITAIN DE TOURS MÉTROPOLE

VAL DE LOIRE DU 25 FEVRIER 2021 :Plan local d'urbanisme de Ballan-Miré Modification simplifiée n°6 – Rapport de présentation

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SOMMAIRE

INTRODUCTION ............................................................................................................................ 5

1. CHAMP D'APPLICATION, PROCÉDURE ET CONTENU DE LA MODIFICATION ................................. 6

1.1 Champ d'application et déroulement de la modification simplifiée............................................ 6

1.2 Contenu du projet de modification simplifiée n°6 du PLU de Ballan-Miré .................................. 6

2. EXPOSÉ DES MOTIFS DES CHANGEMENTS APPORTÉS AU PLU..................................................... 7

2.1 La zone d’activités de la Châtaigneraie ........................................................................................ 7

2.2 Une évolution des règles de hauteur pour permettre l’intensification du foncier disponible au sein de la zone d’activités de la Châtaigneraie ................................................................................ 10

2.3 Les dispositions du PLU relatives à l’entrée de ville (abords de la RD 751) ............................... 12

3. MODIFICATIONS APPORTÉES AU RÈGLEMENT ÉCRIT DE LA ZONE UX ........................................ 12

4. INCIDENCES DES MODIFICATIONS APPORTÉES AU PLU SUR L’ENVIRONNEMENT ...................... 13

4.1 Incidences sur les deux sites Natura 2000 les plus proches....................................................... 13

4.2 Les autres incidences de la modification de la règle de hauteur de la zone UX sur l’environnement ............................................................................................................................... 14Plan local d'urbanisme de Ballan-Miré Modification simplifiée n°6 – Rapport de présentation

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TABLE DES ILLUSTRATIONS

Illustration 1 : localisation de la zone d’activités de la Châtaigneraie .................................................... 7 Illustration 2 : vue aérienne de la zone d’activités de la Chataigneraie en 2019.................................... 8 Illustration 3 : les sites à vocation économique retenus par le PLU en 2012 ......................................... 9 Illustration 4 : vue des espaces bordant la RD 751c (bd de Chinon) en entrée de ville depuis le sud.. 10 Illustration 5 : vue des espaces bordant la RD 751c (bd de Chinon) en entrée de ville depuis le nord 11 Illustration 6 : vue des espaces bordant la RD 751 depuis le sud (zone UX à gauche) ......................... 11 Illustration 7 : vue des espaces bordant la rue Jean Bart à l’intérieur de la zone d’activités ............... 11 Illustration 8 : vue des espaces bordant la rue du Sirocco à l’intérieur de la zone d’activités ............. 11 Illustration 9 : localisation des sites Natura 2000 au nord de Ballan-Miré ........................................... 13 Illustration 10 : niveau d’aléa de retrait / gonflement des sols argileux .............................................. 16Plan local d'urbanisme de Ballan-Miré Modification simplifiée n°6 – Rapport de présentation

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INTRODUCTION

Le plan local d’urbanisme de Ballan-Miré a été approuvé le 19 octobre 2012. Depuis cette date, il a fait l’objet d’une modification simplifiée (n°1) approuvée le 12 avril 20130F1, d’une modification de droit commun (n°2) approuvée le 2 juillet 20151F2 et d’une modification simplifiée (n°3) approuvée le 13 octobre 20162F3 par le conseil municipal de Ballan-Miré. Le PLU a fait l’objet d’une modification de droit commun n°4 approuvée par le conseil métropolitain de Tours Métropole Val de Loire le 24 avril 20173F4 et d’une modification de droit commun n°5 approuvée par le conseil métropolitain Val de Loire le 29 janvier 20184F5.

Dans un contexte de raréfaction du foncier à vocation économique à l’échelle de la métropole tourangelle et afin de favoriser le développement des entreprises en place et l’accueil de nouvelles entreprises, la présente procédure vise à accroître la hauteur maximale des bâtiments autorisée au sein de la zone d’activités la Chataigneraie, classée en zone UX du PLU.

Le présent rapport expose le contexte et les enjeux du développement de la zone d’activités de la Chataigneraie et justifie les modifications apportées au règlement de la zone UX (article 10).

1 Corrigeant certaines erreurs matérielles et complétant les documents graphiques du règlement.

2 Adaptant le règlement principalement dans les zones UB, UC et UD pour préciser les conditions d’évolution des constructions dans ces

zones et tenir compte des dispositions de la loi ALUR du 24 mars 2014.

3 Modifiant le règlement de la zone UZ afin de favoriser le renouvellement d’un îlot d’habitat ancien situé dans le prolongement du centre-

ville au lieu-dit « Fontaine Saint-Rose » (nouveau secteur UZb).

4 Ouvrant à l’urbanisation la zone AUZ (3e tranche de la ZAC de la Pasqueraie).

5 Modifiant le règlement du PLU sur le quartier de la gare suite à l’expiration du périmètre d’attente de projet global.Plan local d'urbanisme de Ballan-Miré Modification simplifiée n°6 – Rapport de présentation

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1. CHAMP D'APPLICATION, PROCÉDURE ET CONTENU DE LA MODIFICATION

1.1 Champ d'application et déroulement de la modification simplifiée

La modification simplifiée est engagée à l'initiative du président de l’établissement public ou du maire.

Compte tenu de son caractère limité, le projet de modification simplifiée n'est pas soumis à enquête publique (art. L. 153-45 du code de l’urbanisme).

Le projet de modification simplifiée, l’exposé de ses motifs et, le cas échéant, les avis émis par les personnes publiques associées (art. L132-7 et L132-9 du code de l’urbanisme) sont mis à la disposition du public, pendant un mois, dans des conditions lui permettant de formuler ses observations (art. L153-47 du code de l’urbanisme). Ces observations sont enregistrées et conservées.

Les modalités de la mise à disposition sont précisées, selon le cas, par l'organe délibérant de l'établissement public compétent ou par le conseil municipal et portées à la connaissance du public au moins huit jours avant le début de cette mise à disposition.

A l'issue de la mise à disposition, le président de l'établissement public ou le maire en présente le bilan devant l'organe délibérant de l'établissement public ou le conseil municipal, qui en délibère et adopte le projet éventuellement modifié pour tenir compte des avis émis et des observations du public par délibération motivée.

L’acte approuvant la modification deviendra exécutoire dès l'exécution de l'ensemble des formalités de publication et d'affichage (art. L153-59 du Code de l’urbanisme).

1.2 Contenu du projet de modification simplifiée n°6 du PLU de Ballan-Miré

La modification simplifiée n°1 du PLU de Ballan-Miré respecte les dispositions des l’article L153-45 du code de l'urbanisme.

La modification simplifiée n°6 du PLU de Ballan-Miré concerne uniquement les dispositions de l’article 10 du règlement de la zone UX relatif à la hauteur des constructions.Plan local d'urbanisme de Ballan-Miré Modification simplifiée n°6 – Rapport de présentation

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2. EXPOSE DES MOTIFS DES CHANGEMENTS APPORTES AU PLU

2.1 La zone d’activités de la Châtaigneraie

Illustration 1 : localisation de la zone d’activités de la Châtaigneraie

La zone d’activités de la Châtaigneraie est la plus ancienne des deux zones à vocation économique de Ballan-Miré. Les premières entreprises se sont implantées sur ce site au début des années 1990. Cette zone à fait l’objet d’un projet d’extension au début des années 2000 comprenant un pôle d’activités tertiaires. Correspondant à la zone UX du PLU, la zone d’activités de la Châtaigneraie s’étend sur 42 hectares. 65 entreprises totalisant 588 emplois y sont implantées (Source : Tours Métropole, 2016).

Traversée par l’ancienne route nationale reliant Azay-le-Rideau à Tours (RD 751c, boulevard de Chinon), la zone d’activités de la Châtaigneraie fait partie de l’entrée sud de la ville de Ballan-Miré. L’ancienne nationale a été doublée au début des années 2000 par une voie express (RD 751) reliant le boulevard périphérique ouest et l’autoroute A 85. Cette voie constitue la limite est de la zone UX. Le projet d’aménagement et de développement durables du PLU approuvé en 2012 prévoit l’achèvement de cette zone en cohérence avec les principes d’accessibilité, de composition urbaine et d’intégration paysagère initialement définis par le POS et qui ont permis de doter cette zone d’activités d’une façade urbaine de qualité.

La zone d’activités de la Chataigneraie n’a pas vocation à s’étendre en dehors de son périmètre actuel, les espaces agricoles limitrophes au sud participant à la continuité paysagère et écologique en amont du vallon du Vau.+ è 5 U 3 ë £ Q = 3 £ :

Plan local d'urbanisme de Ballan-Miré Modification simplifiée n°6 – Rapport de présentation

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Illustration 2 : vue aérienne de la zone d’activités de la Chataigneraie en 2019Plan local d'urbanisme de Ballan-Miré |

SYNTHESE DU PROJET D'AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DURABLES

Orientation 5 : soutenir le développement économique et la diversification des emplois en respectant l'identité des sites d'accueil et en minimisant les impacts environnementaux

(æ Favoriser la présence d'activités \

économiques compatibles avec l'habitat he

æÆ Zone d'activités existantes et futures

Æ Pôle sanitaire et social

Desserte des sites d'activités :

on Echangeur à restructurer

O Echangeur complet

EM Voie de transit

mms Voie intercommunale

Développer la vocation touristique

en valorisant l'axe touristique de la vallée

du Cher (RD7 et Loire à vélos)

1 |tinéraire Loire à vélos

ss... Route touristique de la vallée du Cher

& Espace d'accueil & patrimoine à valoriser

=> Liaisons douces à compléter ou à créer

entre le centre-ville et les espaces

\ excentrés (zones d'activités et

vallée du Cher)

=

.”

Agence d'Urbanisme

de l'Agglomération de Tours - Octobre 2011

Sources : IGN, BD Topo, DGI 37, Cadastre, atu.

Plan local d'urbanisme de Ballan-Miré Modification simplifiée n°6 – Rapport de présentation

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Illustration 3 : les sites à vocation économique retenus par le PLU en 2012 Source : PLU de Ballan-Miré, PADD, octobre 2012Plan local d'urbanisme de Ballan-Miré Modification simplifiée n°6 – Rapport de présentation

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2.2 Une évolution des règles de hauteur pour permettre l’intensification du foncier disponible au sein de la zone d’activités de la Châtaigneraie

La hauteur maximale des constructions autorisée par le PLU est actuellement fixée à 10 mètres contre 15 mètres dans la zone d’activités voisine de Carrefour en Touraine (zone UY). Cette limite de hauteur constitue aujourd’hui une contrainte importante pour le développement sur le site de bâtiments industriels ou logistiques existants et pour l’implantation de certains services (hôtellerie notamment) dont la présence contribuerait à diversifier le tissu économique, en continuité des activités tertiaires situées sur la partie nord de la zone d’activités.

Afin de permettre le développement des entreprises en place et l’accueil de nouvelles activités sur les espaces libres de construction, la hauteur maximale des constructions autorisée par le PLU est portée à 12 mètres.

La définition des éléments constructifs pris en compte et les modalités de calcul de la règle de hauteur actuellement en vigueur demeurent inchangées et excluent les ouvrages techniques et les éléments de superstructures ou de modénature (voir article 10 du règlement de la zone UX ci-après).

Outre les règles relatives à la hauteur des bâtiments, les possibilités de densification de la zone d’activités sont encadrées par des dispositions relatives à l’emprise au sol des constructions, leur implantation par rapport aux voies et limites séparatives (corrélée à la hauteur des bâtiments) et à la présence d’espaces libres en pleine terre pour chaque terrain recevant une construction nouvelle. Ces dispositions demeurent inchangées (voir règlement de la zone UX ci-joint).

L’augmentation de 2 mètres de la hauteur maximale des constructions autorisée pour la zone UX ne modifiera pas de façon significative l’intégration des bâtiments les plus hauts dans l’environnement urbain et paysager de la zone d’activités. En effet, cette dernière est isolée des secteurs d’habitat les plus proches par un espace boisé (au nord) et par une voie ferrée en remblai (à l’ouest). Par ailleurs, les constructions situées en limite de la zone UX doivent être implantées à une distance d’au moins 10 mètres (article 6). L’élévation de la hauteur maximale des bâtiments devrait également avoir un impact limité sur le paysage du bd de Chinon, principal axe desservant l’entrée de ville sud de Ballan-Miré, compte-tenu de la présence de part et d’autre de cet axe, sur le domaine public, d’un double alignement de platanes dont la hauteur excède 12 mètres.

Illustration 4 : vue des espaces bordant la RD 751c (bd de Chinon) en entrée de ville depuis le sud Hauteur du bâtiment à droite = 10 mètresPlan local d'urbanisme de Ballan-Miré Modification simplifiée n°6 – Rapport de présentation

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Illustration 5 : vue des espaces bordant la RD 751c (bd de Chinon) en entrée de ville depuis le nord Hauteur approximative des bâtiments = 6 à 8 mètres

Illustration 6 : vue des espaces bordant la RD 751 depuis le sud (zone UX à gauche) Hauteur approximative des bâtiments = 10 mètres

Illustration 7 : vue des espaces bordant la rue Jean Bart à l’intérieur de la zone d’activités Hauteur approximative des bâtiments = 9 à 10 mètres

Illustration 8 : vue des espaces bordant la rue du Sirocco à l’intérieur de la zone d’activités Hauteur approximative des bâtiments = 5 à 8 mètresPlan local d'urbanisme de Ballan-Miré Modification simplifiée n°6 – Rapport de présentation

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2.3 Les dispositions du PLU relatives à l’entrée de ville (abords de la RD 751)

Le PLU en vigueur définit des prescriptions pour garantir la sécurité des déplacements et la qualité des espaces urbanisés situés en entrée de ville, situé à l’ouest de la RD 751.

La présence d’un merlon paysager séparant la zone d’activités et cette voie ainsi que la faiblesse des hauteurs autorisées en zone UX ont permis de limiter fortement l’impact visuel des constructions s’implantant le long de la voie et de réduire les nuisances sonores auxquels les occupants de ces constructions seront soumis.

Afin de limiter l’impact visuel des projets de surélévation ou de construction sur les terrains bordant l’entrée de ville sud, la hauteur maximale autorisée dans la zone UX est limitée à 12 mètres au lieu de 15 mètres dans la zone UY voisine (Carrefour en Touraine). En outre, le maintien de la règle en vigueur imposant un recul des constructions le long de la RD 751 (soit 45 mètres depuis l’axe de la voie en zone UX) contribuera à limiter l’impact visuel des constructions dans le paysage de l’entrée de ville.

3. MODIFICATIONS APPORTEES AU REGLEMENT ECRIT DE LA ZONE UX

Les modifications apportées concernent uniquement la hauteur maximale des constructions définie à l’article 10 du règlement écrit. Cette dernière est portée de 10 à 12 mètres.

Les autres dispositions de l’article 10 demeurent inchangées.

Article 10 du règlement de la zone UX avant modification :

UX-ARTICLE 10 :

HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS

Définition :

La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant tout remaniement à l’aplomb du point de référence haut du bâtiment. Les ouvrages techniques et les éléments de superstructures (cheminées, …) ou de modénature ne sont pas pris en compte dans le calcul.

La hauteur maximale est de 10 mètres à l’égout de toiture ou à l’acrotère.

Il n’est pas fixé de hauteur maximale pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif.

Article 10 du règlement de la zone UX après modification :

Définition :

La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant tout remaniement à l’aplomb du point de référence haut du bâtiment. Les ouvrages techniques et les éléments de superstructures (cheminées, …) ou de modénature ne sont pas pris en compte dans le calcul.la protection des espaces naturels

Le n:

Plan local d'urbanisme de Ballan-Miré Modification simplifiée n°6 – Rapport de présentation

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La hauteur maximale est de 12 mètres à l’égout de toiture ou à l’acrotère.

Il n’est pas fixé de hauteur maximale pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif.

4. INCIDENCES DES MODIFICATIONS APPORTEES AU PLU SUR L’ENVIRONNEMENT

4.1 Incidences sur les deux sites Natura 2000 les plus proches

Le réseau Natura 2000 est un réseau européen de sites naturels protégés5F6. Il a pour objectif de préserver la diversité biologique et de maintenir les espèces et les habitats d'intérêt communautaire dans un bon état de conservation.

Il n'existe pas à Ballan-Miré de secteurs concernés par cette protection. Les deux sites Natura 2000 les plus proches (dont les périmètres se superposent) sont situés dans la vallée de la Loire, à environ deux kilomètres au Nord de la limite communale (soit à environ 5 kilomètres de la zone d’activités de la Châtaigneraie) :

- une zone de protection spéciale (FR2410012) dénommée « Vallée de la Loire d'Indre-et- Loire »,

- un site d'intérêt communautaire (FR2400548) dénommée « La Loire de Candes-Saint- Martin à Mosnes ».

Les communes de La Riche et Saint-Genouph séparent Ballan-Miré de ces deux sites Natura 2000.

Illustration 9 : localisation des sites Natura 2000 au nord de Ballan-Miré

6 Il est composé d’une part des Zones de Protection Spéciale (ZPS) relevant de la directive 79-409/CEE, dite directive "oiseaux" et d’autre part

des zones spéciales de Conservation (ZSC) relevant de la directive 92-43/CEE, dite directive "habitats".Plan local d'urbanisme de Ballan-Miré Modification simplifiée n°6 – Rapport de présentation

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Au regard des enjeux de gestion identifiés pour les deux sites6F7 et compte-tenu de l’éloignement de la zone d’activités de la Châtaigneraie, la modification simplifiée n°6 du PLU de Ballan-Miré n’entraînera pas d’incidence directe sur les sites Natura 2000 concernés.

L’augmentation de 2 mètres de la hauteur maximale des bâtiments autorisée par le PLU n’entraînera pas d’augmentation significative des débits des eaux de ruissellement compte- tenu du caractère limité des possibilités de construire induites. Par ailleurs, le respect des dispositions du règlement du PLU relative au stockage, au pré-traitement et au rejet des eaux pluviales dans le réseau d’assainissement pluvial (imposant un débit de fuite de 1l/s/ha pour chaque projet d’aménagement et de construction) permet de réguler les débits et de garantir la qualité des eaux avant leur rejet vers le milieu naturel récepteur (Boire de la Futembre, affluent du Cher, situé au nord de la commune).

S’agissant du risque de pollution de la ressource en eau associé aux eaux usées, l’ensemble de la zone d’activités de la Châtaigneraie est raccordé au réseau d’assainissement collectif. Grâce à ce réseau, les effluents de la zone d’activités sont acheminés vers la station d'épuration de La Grange David dont la capacité excède très largement les besoins estimés pour le développement urbain de la commune de Ballan-Miré à l’échelle d’une décennie.

En conséquence, aucune incidence indirecte des modifications du PLU sur la ressource en eau n’est attendue. Aucun rejet (eaux usées, eaux pluviales) n’est susceptible de porter atteinte à l’intégrité de l’écosystème « Loire ».

Le projet de modification simplifiée n°6 du PLU de Ballan-Miré ne remet pas en cause l’état de conservation des sites Natura 2000 ni leurs objectifs de gestion.

4.2 Les autres incidences de la modification de la règle de hauteur de la zone UX sur l’environnement

Consommation d’espace

L’élévation de la hauteur maximale autorisée devrait permettre aux entreprises en place de se développer sur site plutôt que de se délocaliser vers d’autres zones d’activités dont les disponibilités foncières s’amenuisent (sur le territoire de Tours Métropole Val de Loire, ces dernières sont de l’ordre de 15 hectares répartis sur sept sites d’activités).

Déplacements

Les possibilités de développement supplémentaires induites par l’élévation de la hauteur maximale des constructions dans la zone UX pourront engendrer une hausse modérée de la circulation automobile sur la zone découlant de l’extension des surfaces de plancher rendues possible par cette modification. Les personnes fréquentant la zone d’activités pourront toutefois utiliser les transports en commun et le vélo. La zone d’activités est reliée à la gare de Ballan-Miré (située à 1300 mètres au nord et desservie par la ligne TER Tours-Chinon) par une piste cyclable sécurisée (boulevard de Chinon).

7 Pour plus de détails sur les deux sites Natura 2000 présentés ci-dessus et leurs objectifs de gestion, se reporter au rapport de présentation

(5e partie) du PLU de Ballan-Miré approuvé en octobre 2012.Plan local d'urbanisme de Ballan-Miré Modification simplifiée n°6 – Rapport de présentation

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Milieux naturels et biodiversité

L’élévation de la hauteur maximale des constructions dans la zone UX ne devrait pas engendrer d’impact sur les milieux naturels et la biodiversité (voir aussi ci-avant incidences sur les zones Natura 2000 et ci-après incidences sur la ressource en eau), le patrimoine arboré de la zone étant en grande partie situé sur le domaine public (alignement de platanes de la RD751c, merlon paysager de la RD 751). Le reste du patrimoine végétal existant au sein de la zone d’activités est protégé par les dispositions de l’article 13 du règlement de la zone UX.

Paysage et patrimoine bâti

L’impact de l’élévation de la hauteur maximale des constructions dans la zone UX sur le paysage concerne les espaces bordant la RD 751 et ceux situés en limite de la zone UX. Afin de limiter cet impact l’élévation de la hauteur des bâtiments est limitée à 12 mètres au lieu de 15 mètres dans la zone d’activités voisine (UY). Par ailleurs, les règles d’implantation actuelles imposant un recul pour les bâtiments situés en limite de zone et le long de la RD 751 (article 7) permettent également de réduire l’impact visuel des constructions à venir. Les dispositions relatives à l’aménagement des espaces libres (article 13) prévoient, pour tout terrain recevant une construction nouvelle, la mise en place d’espaces verts incluant des arbres de haute tige visant à réduire l’impact des constructions dans le paysage.

Aucun élément bâti remarquable à préserver n’est présent dans le périmètre de la zone UX.

Ressource en eau

L’élévation de la hauteur maximale des constructions pourrait se traduire par une augmentation modérée de la consommation d’eau potable et des eaux usées induite par la création de surface de plancher supplémentaire.

Cette augmentation sera marginale au regard des approvisionnements en eau potable à l’échelle de la commune et des capacités de collecte et de traitement du réseau d’assainissement des eaux usées de Tours métropole (les eaux usées de la zone UX étant acheminée vers la station de la grange David située sur la commune de la Riche).

L’élévation de la hauteur maximale des constructions n’a pas d’impact significatif sur le volume et la qualité des rejets d’eaux pluviale.

Changement climatique, qualité de l’air et nuisances lumineuses

L’élévation de la hauteur maximale des constructions pourrait inciter les entreprises en place à réaliser des travaux d’isolation des toitures de leur(s) bâtiment(s), limitant ainsi la consommation énergétique des bâtiments en période hivernale et estivale.

Les nouvelles dispositions du PLU ne devraient pas modifier de façon significative la qualité de l’air ni l’ambiance lumineuse de la zone (l’activité nocturne de la zone UX étant actuellement limitée à l’exploitation en soirée d’un restaurant et d’une salle festive en location).Les risques de mouvement de terrain

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Plan local d'urbanisme de Ballan-Miré Modification simplifiée n°6 – Rapport de présentation

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Nuisances, déchets et pollution du sol

L’élévation de la hauteur maximale des constructions ne devrait pas générer de nuisance particulière ni d’augmentation significative des déchets produits par les activités présentes dans la zone ni de pollution du sol supplémentaire.

Risques naturels et technologiques

Le secteur étant soumis à un risque de mouvement de terrain lié au retrait / gonflement des argiles (aléa fort), les projets de surélévation et de construction devront faire l’objet d’études techniques visant à vérifier que les fondations et la structure du bâtiment sont adaptées à ce risque. Ce dernier est rappelé dans le rapport de présentation et le règlement du PLU.

Illustration 10 : niveau d’aléa de retrait / gonflement des sols argileuxVue aérienne de Ballan-Miré. Source : Tour(s)plus, Orthophotoplan, 2010.