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Acte - AR 20241218 DH DLB TFPB Annexe2 CVSLA ann1
Acte - AR 20240827 DH DLB Annexe contrat de ville
unknown - AR 20230314 DH DLB annexe1 reglement habitat
unknown - AR 20231220 DA DLB Annexe1 GERPLAN
Acte - 20250424 DH annexe2
Déliberation - AR 20231220 dh DLB CMS Annexe2
Document publié le Jeudi 14 décembre 2023 par la commune d'Hagenthal-le-Haut.
Lien du pdf (Déliberation - AR 20231220 dh DLB CMS Annexe2)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Transports,
1
A
Contrat de mixité sociale
(2023-2025)
Objectifs, engagements et actions pour la production de
logement social sur la commune de
BLOTZHEIM
Entre
La commune de BLOTZHEIM, représentée par M. Jean-Paul MEYER, Maire de BLOTZHEIM, vu la délibération du conseil municipal du 14 décembre 2023, approuvant les termes du présent contrat de mixité sociale,
Saint-Louis Agglomération dont la ville est membre, représentée par son président M. Jean-Marc DEICHTMANN, vu la délibération du conseil d’agglomération du 20 décembre 2023, approuvant les termes du présent contrat de mixité sociale,
L’État, représenté par M. Thierry QUEFFÉLEC, Préfet du Haut-Rhin,
Accusé de réception en préfecture
068-200066058-20231220-20231220p15-DE
Date de télétransmission : 28/12/2023
Date de réception préfecture : 28/12/2023 2
Contrat de mixité sociale pour la ville de Blotzheim
Établi pour la période 2023-2025
Préambule :
Enjeux et ambitions du contrat de mixité sociale
La commune de Blotzheim est soumise aux obligations SRU depuis 2009. Avec 10,07% au 1er janvier 2022 de logements sociaux au sein de ses résidences principales pour un objectif de 20 %, la dynamique de rattrapage sur cette commune reste encore à parfaire.
La loi du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique dite « 3DS » est venue adapter le dispositif de l’article 55 de la loi SRU, en pérennisant un mécanisme de rattrapage soutenable pour les communes encore déficitaires en logements sociaux, tout en favorisant une adaptabilité aux territoires.
C’est dans ce cadre, et compte tenu des difficultés qu’elle rencontre pour réaliser du logement social, que la commune de Blotzheim, Saint-Louis Agglomération et l’Etat ont souhaité conclure un contrat de mixité sociale pour la période 2023-2025.
Conformément à l’article L 302-8-1 du code de la construction et de l’habitation, ce contrat de mixité sociale
constitue un cadre d’engagement de moyens devant permettre à la commune de Blotzheim d’atteindre ses
objectifs de rattrapage pour la période 2023-2025 en :
➔ comprenant les principales dynamiques du logement social sur le territoire
➔ évaluant l’impact des moyens déjà mobilisés
➔ identifiant ceux pouvant être actionnés à court et moyen terme
Dans sa mise en œuvre, le contrat de mixité sociale sera également un lieu d’échanges continus entre les
différents partenaires tout au long de la période triennale 2023-2025.
Après une présentation de la nouvelle génération de CMS par les services de la DDT du Haut-Rhin à l’automne 2022 la Ville de Blotzheim a décidé de s’engager, de façon volontaire, dans cette démarche afin de se doter de moyens pour favoriser le développement de son parc social, ceci dans la perspective de rattraper son retard par rapport à ses obligations réglementaires. Elle est à la manœuvre pour le pilotage et la rédaction du contrat, avec le concours de la Communauté d’Agglomération pour ce qui relève de son champ de compétences et l’appui de la DDT pour un apport documentaire et réglementaire.
La collaboration repose sur un partenariat étroit entre la commune, l’EPCI et la DDT qui ont défini ensemble leur mode opératoire et calendrier de travail. Pour faciliter les échanges entre techniciens et l’écriture du CMS, une plateforme d’échanges collaborative en ligne (outil RESANA) a été mise en place par la DDT et est alimentée au fil de l’eau par les parties prenantes.
Le contrat de mixité sociale s’organise autour de 3 volets :
- 1er volet / Points de repères sur le logement social sur la commune
- 2e volet / Outils et leviers d’action pour le développement du logement social
- 3e volet / Objectifs, engagements et projets : la feuille de route pour 2023-2025
Accusé de réception en préfecture
068-200066058-20231220-20231220p15-DE
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Contrat de mixité sociale pour la ville de Blotzheim
Établi pour la période 2023-2025
Présentation de la commune de BLOTZHEIM
Source : INSEE Population 2020
Taux de
croissance
annuel moyen
entre 2014 et
2020
Nombre de
personnes par
ménage
Nombre de
résidences
principales
Nombre de
logements
vacants de plus
de 2 ans dans
le parc privé
Nombre de
logements
autorisés entre
2020 et 2022
(SITADEL)
Taux SRU au 1er
janvier 2022
Blotzheim 4777 1,10 % 2,2 2163 78 244 10,07 %
SLA 82859 1,20 % 2,2 36762 1347 3682
Département 767842 0,20 % 2,2 338153 13536 15587
Date d’approbation
SCOT 29/06/22 (2022-2042)
PLH 14/12/22 (2023-2028)
PLU 30/06/05
La Ville de Blotzheim compte 4 777 habitants (population municipale légale INSEE au 1er janvier 2020 en vigueur à compter du 1er janvier 2023) et fait partie de la couronne périurbaine de l’agglomération.
La Ville connaît une forte croissance démographique du fait des apports migratoires nationaux et, de plus en plus internationaux, attirés par l’attractivité économique du territoire et plus largement de l’agglomération bâloise avec toutefois une part de plus en plus importante de ménages habitant déjà le territoire et souhaitant s’y installer plus durablement.
La Ville accueille toujours une part importante de ménages en couple, avec ou sans enfant, mais également de plus en plus de ménages constitués d’une seule personne. Même si le vieillissement de la population est perceptible, il est quelque peu freiné par une augmentation des personnes de moins de 20 ans.
Le contexte économique est globalement favorable avec un taux d’emploi qui a sensiblement augmenté et un faible niveau de chômage. La catégorie socio-professionnelle majoritaire reste celle des ouvriers et employés. Une grande partie des actifs sont frontaliers avec des niveaux de revenus médians plutôt élevés.
De ce fait, la part des ménages précaires de la Ville est relativement faible sachant que la majorité de ces ménages sont locataires du parc privé.
En matière d’équipements (services aux particuliers, commerces, enseignement, santé, sport, loisirs et transports), la Ville se trouve dans une gamme intermédiaire partielle. Elle est à proximité immédiate de l’Aéroport de Bâle-Mulhouse-Fribourg. Elle est desservie par l’autoroute A35, par le réseau Distribus au niveau local et par le réseau de transport interurbain du département. Par contre, elle n’est pas desservie par la ligne TER Strasbourg-Bâle.
La Ville de Blotzheim connaît un développement résidentiel très important avec une construction intensifiée et une consommation de foncier exponentielle, en légère surchauffe par rapport au SCOT.
Il est constaté une augmentation des résidences principales du parc privé notamment due au développement de la construction neuve. De plus en plus de logements collectifs avec une typologie variée sont réalisés, ce qui peut être révélateur d’une augmentation de la tension globale sur le marché de l’habitat.
La Ville possède un parc de résidences principales diversifié occupé majoritairement par leurs propriétaires.
Toutefois, le parc locatif privé s’est fortement développé au cours des dernières années et les logements locatifs publics ont également pris leur essor dans une limite moindre. En effet, la Ville est toujours déficitaire malgré ses efforts de production. Le coût élevé du foncier et l’absence de maîtrise foncière communale sont des facteurs pouvant expliquer cet état de fait. En cause également l’augmentation des
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Contrat de mixité sociale pour la ville de Blotzheim
Établi pour la période 2023-2025
coûts de production, ainsi que le contexte local avec un classement en zone III pénalisant du fait d’une baisse des capacités d’investissement des bailleurs dans les produits à loyers particulièrement bas. Le parc privé potentiellement indigne est peu important voire inexistant sur le territoire de la Ville. De même, la part de logements vacants est faible et aurait plutôt tendance à diminuer.
La Ville connaît une pression importante avec des niveaux de loyers élevés, que ce soit dans le parc locatif privé, pour l’acquisition d’un logement, ou d’un terrain, ce qui rend plus difficile l’achat ou la location d’un logement aux ménages du territoire n’exerçant pas une activité professionnelle en Suisse.
Ces difficultés sont rencontrées pour les ménages aux revenus dits « intermédiaires » pour lesquels les loyers du marché libre demandent un taux d’effort conséquent et qui ne sont pour autant pas éligibles au logement social.
L’un des enjeux pour la Ville de Blotzheim, pôle secondaire, consistera à diversifier l’offre en logements pour répondre aux besoins évolutifs des ménages en favorisant le développement d’une offre intermédiaire plus abordable en location comme en accession à destination des jeunes ménages et des familles. Le respect de la loi 3DS pour la Ville impose un taux de rattrapage fixé à 33 % sur chacune des deux périodes triennales couvertes par le PLH 2023-2028.
De même, la Ville devra également respecter des objectifs qualitatifs, à savoir 30 % maximum de logements PLS ou assimilés (PSLA et BRS notamment) et 30 % minimum de logements PLAI ou assimilés sur la production neuve.
La consommation foncière devra être optimisée en tenant compte de l’armature du SCOT et des unités foncières mobilisables obligeant à privilégier des formes d’habitat plus compactes et économes en foncier (habitat groupé individuel, petits collectifs), modulables en fonction de l’évolution des modes de vie des ménages (vieillissement et maintien à domicile).
A cet effet, seront soutenues les opérations de renouvellement urbain et de mobilisation de dents creuses.
Le Plan Local d’Urbanisme de Blotzheim, en cours de révision, devra être mis en comptabilité avec les objectifs de production du Programme Local de l’Habitat (PLH), adopté le 14 décembre 2022, qui décline lui-même les prescriptions et recommandations en matière d’habitat du SCOT approuvé le 29 juin 2022.
En tant que pôle secondaire, la Ville de Blotzheim doit s’inscrire dans une stratégie de développement, de diversification et d’amélioration de son offre d’habitat tout en veillant à maîtriser la consommation foncière liée ; les principaux objectifs visés étant de permettre aux ménages y habitant ou souhaitant s’y installer, de trouver un logement adapté à leur situation et de pouvoir y réaliser l’ensemble de leur parcours résidentiel.
Le Programme Local de l’Habitat cible deux enjeux prioritaires pour les communes classées dans cette strate de l’armature urbaine :
• Le développement d’une offre en logements intermédiaires (en location comme accession) à destination préférentielle des jeunes ménages et des familles
• Le renforcement de l’offre locative sociale pour poursuivre le rattrapage du déficit par rapport aux obligations réglementaires découlant de l’article 55 de la loi SRU.
Les interventions de Saint-Louis Agglomération (SLA) et des communes se complètent, chacune agissant dans le cadre de ses compétences statutaires et de ses dispositifs propres. Ainsi SLA détient la compétence en matière d’équilibre social de l’habitat et a défini, par délibération en date du 19 décembre 2018, les actions qualifiées d’intérêt communautaire compte tenu de leur technicité, de leur ampleur et/ou de leur caractère structurant. Elles relèvent de la politique communautaire du logement, des actions et aides en faveur du logement social, des actions en faveur du logement des personnes défavorisées et des dispositifs relatifs à l’amélioration du parc immobilier bâti.
L’exercice par SLA de la compétence « habitat » étant encore récent, les élus communautaires n’ont pas jugé opportun pour l’instant de solliciter une délégation pour la gestion des aides à la pierre.
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Contrat de mixité sociale pour la ville de Blotzheim
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Afin de répondre aux enjeux de mixité sociale, tant sur le plan qualitatif que qualitatif, la commune dispose quant à elle de leviers d’actions à travers ses prérogatives et outils d’urbanisme.
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Contrat de mixité sociale pour la ville de Blotzheim
Établi pour la période 2023-2025
1er volet / Points de repères sur le logement social sur la commune
1) Evolution du taux de logement social
La Ville de Blotzheim est concernée par l’article 55 de la loi SRU depuis 2009. À son entrée dans le
dispositif, elle disposait de 1689 résidences principales, dont 87 logements sociaux, soit un taux de 5,15 %
de logements locatifs sociaux. Il lui manquait 251 logements sociaux pour atteindre le seuil légal de 20 %.
Au 1er janvier 2022, sa situation est la suivante :
Situation de la commune au 1er janvier 2022 (source DDFIP)
Résidences principales Nombre de LLS Taux de LLS Nombre de LLS manquants
2303 232 10,07 % 229
Evolution de la situation SRU de la commune depuis son entrée dans le dispositif :
La Ville de Blotzheim a conclu un contrat de mixité sociale sur les périodes 2014-2016 et 2017-2019 en date
du 17 décembre 2015.
Comme présenté dans le tableau ci-dessus, la commune de Blotzheim a été exemptée durant les périodes
triennales 2017-2019 et 2019-2022, au motif qu’elle n’était pas suffisamment bien reliée aux bassins
d’activités et d’emploi par les services de transport public urbain et par les services de transport public non
urbain, routier ou ferroviaire.
Depuis le 1er janvier 2023, la commune de Blotzheim est à nouveau soumise aux règles du dispositif SRU.
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Date de télétransmission : 28/12/2023
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Contrat de mixité sociale pour la ville de Blotzheim
Établi pour la période 2023-2025
Une évolution significative
du taux de logements
locatifs sociaux depuis le
début de la période
d’exemption est constatée
Le nombre de
résidences
principales a
tendance à stagner
entre 2021 et 2022,
ayant pour
conséquence une
augmentation du
taux de logements
locatifs sociaux
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Contrat de mixité sociale pour la ville de Blotzheim
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2) État des lieux du parc social et de la demande locative sociale
Ancienneté du parc (RPLS 2022) :
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Contrat de mixité sociale pour la ville de Blotzheim
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Les 87 logements sociaux comptabilisés en 2009 (date d’entrée de la commune dans le dispositif SRU) ont été réalisés avant 1999. 37 % du parc locatif social de la commune est donc potentiellement vieillissant.
Selon les données issues du Répertoire des Logements Locatifs des Bailleurs Sociaux (RPLS 2022), l’ensemble du parc locatif des bailleurs sociaux est de 188 logements se décomposant comme suit et dont la taille est la suivante :
Demande de logement social :
Si la demande de logement social sur la commune de Blotzheim (96) représente un moindre pourcentage en comparaison à la demande totale du département (12 734), au niveau local, la demande est néanmoins importante. Les demandes de Blotzheim représentent 6,85 % de la demande totale de Saint-Louis Agglomération (qui dispose au total de près de 4500 logements sociaux). Le taux de tension (tableau ci- après) est par contre supérieur aux taux de tension moyen de Saint-Louis Agglomération, notamment sur les T2 et T3 qui représente respectivement 25 et 40 demandes en attente, soit 65 demandes, ce qui
Taux de tension par Typologie (HORS mutations)
Libellé Commune
Stock de demandes T1
Nb de T1 attribués
tension T1
Stock de demandes T2
Nb de T2 attribués
tension T2
Stock de demandes T3
Nb de T3 attribués
tension T3
Stock de demandes T4
Nb de T4 attribués
tension T4
Stock de demandes T5
Nb de T5 attribués
tension T5
Stock de demandes T6
Nb de T6 attribués
tension T6 tension
Blotzheim 96 11 25 4 6,3 40 12 3,3 19 6 3,2 1 4,4
1407 145 13 11,2 416 110 3,8 439 172 2,6 345 106 3,3 58 26 2,2 4 1 4 3,3
Dep 68 12310 1543 310 5 3730 965 3,9 3559 1773 2 2816 1108 2,5 632 279 2,3 30 22 1,4 2,8
Bas-Rhin 5,9
France 5,2
TOTAL DES DEMANDES
EXTERNES
Saint-Louis
Agglomération
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Contrat de mixité sociale pour la ville de Blotzheim
Établi pour la période 2023-2025
représente 68 % des demandes en attente de logements sociaux sur la commune. Les T2 et T3 sont également les types de logements les plus présents dans le parc locatif social de Blotzheim.
3) Dynamique de rattrapage SRU
Entre 2009 et 2016, l’État a donné à la Ville de Blotzheim, déficitaire en logements locatifs sociaux, des objectifs triennaux de rattrapage par période triennale.
Ses objectifs quantitatifs n’ont pas été atteints lors de la 3ème et 4ème période triennale (soit respectivement sur la période 2008-2010 et sur la période 2011-2013). Malgré plusieurs démarches entreprises afin de pallier le déficit de logements locatifs sociaux, les différentes contraintes existantes et notamment son classement en zone III, la Ville de Blotzheim a finalement été mise en carence par arrêté préfectoral du 16 décembre 2014 pour une période de 3 ans, soit jusqu’au 16 décembre 2017. Le taux de majoration a été fixé à 100 %, applicable à compter du 1er janvier 2015 pour une durée de 3 ans.
C’est dans ce contexte que la Ville de Blotzheim a conclu un premier contrat de mixité sociale avec l’État en date du 17 décembre 2015 pour les périodes 2014-2016 et 2017-2019.
Dès 2014, la Ville a imposé dans son Plan Local d’Urbanisme que, pour toute opération égale ou supérieure à 15 logements, un quota de 20 % soit dédié aux logements aidés dans les zones à urbaniser à vocation d’habitat et dans les zones mixtes activités/logements.
Parallèlement, dans le cadre de la réhabilitation d’une ancienne friche industrielle, la Ville a œuvré auprès d’un aménageur privé afin qu’il détache un terrain en vue de le revendre à 2 bailleurs sociaux qui ont, depuis lors, créé 40 logements locatifs sociaux.
Puis, en 2015, la Ville a décidé d’imposer un quota de 25 % de logements aidés pour toute opération à partir de 8 logements dans toutes les zones constructibles de la commune.
De même, la vocation d’une zone de loisirs et d’une zone d’activités a été élargie afin de permettre la construction de logements sociaux et de logements dédiés à l’accession sociale à la propriété.
Dans cette zone d’activités communale, entièrement gérée par la Ville, elle a proposé des terrains entièrement viabilisés au prix attractif de 4.180,- € l’are à des bailleurs sociaux afin qu’ils puissent y construire des logements sociaux (création de 60 logements locatifs sociaux et de 12 logements en accession à la propriété).
Enfin, en 2017, un nouveau secteur a été créé dans le Plan Local d’Urbanisme de la Ville aux fins d’accueillir uniquement des logements locatifs sociaux.
Par arrêté préfectoral du 11 mai 2017, M. le Préfet du Haut-Rhin a prononcé la levée de la carence.
Lors de toutes ces années, la Ville a accordé des subventions conséquentes à plusieurs bailleurs sociaux sur une base de 50,- €/m².
Malgré l’exemption, la commune a su maintenir sa dynamique de production de logements sociaux, avec une mixité des typologies produites dans l’objectif de l’atteinte du seuil légal.
Compte-tenu de sa dynamique de production et des opérations à venir, des partenariats contractualisés avec plusieurs organismes d’habitations à loyer modéré et de la révision en cours du Plan Local d’Urbanisme pour y inscrire des secteurs de mixité sociale, l’objectif quantitatif de la 8ème période triennale en cours (2023-2025) de 76 logements pourra être atteint.
Période
triennale
Objectif quantitatif Objectif qualitatif Carence prononcée
Fixé Réalisé Fixé Réalisé
2011-2013 40 LLS 50 % (20/40) Oui - prélèvement majoré de 100% sur
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Date de réception préfecture : 28/12/2023 11
Contrat de mixité sociale pour la ville de Blotzheim
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prélèvements
2015-2016-2017
2014-2016 74 LLS 132 % (98/74) 14 PLS (20%) 22 PLAI (30%) 18 % (13 PLS) 31 % (23 PLAI)
2017-2019 Exemptée
2020-2022 Exemptée
Sur les 145 logements locatifs sociaux créés depuis 2009, on constate que 113 l’ont été depuis 2017. On constate également que la moyenne de production de logement social par rapport au nombre de résidences principales est de 46,2 % sur la période triennale 2017-2019 puis de 38,2 % sur la période triennale 2020- 2022, qui démontre un ralentissement de la production de logement social, alors que la production de résidence principale est en hausse.
4) Les modes de production du logement social
Les filières de production du logement locatif social font apparaître, surtout en ce qui concerne les logements en programmation, une part égale de logements réalisés sous maîtrise d’ouvrage directe des organismes HLM et de logements locatifs sociaux réalisés en VEFA.
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Date de réception préfecture : 28/12/2023 12
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2e volet / Outils et leviers d’action pour le développement du logement social
1) Action foncière
Identification des gisements fonciers
Dans le cadre de l’élaboration du PLH 2023-2028, SLA a confié à l’ADAUHR en 2021 une mission d’analyse du potentiel foncier à des fins d’habitat à partir de données sources thématiques (données cadastrales, données ortho-photographiques et/ou satellitaires, documents d’urbanisme et atlas des zones inondables).
Cette analyse menée en collaboration avec les représentants des communes a permis de relever les disponibilités foncières théoriquement mobilisables qui ont fait apparaître pour la Ville de Blotzheim un total de 14,80 hectares dont 6 hectares à disponibilité potentielle faible, 1 hectare à disponibilité potentielle moyenne et 7,8 hectares fortement utilisables. Néanmoins, à ce jour, aucun terrain constructible n’est mobilisable aux fins de pouvoir y créer des logements locatifs sociaux, notamment du fait de leur surface trop restreinte ou parce qu’ils se trouvent dans des zones à vocation de lotissements.
Ces données sont cartographiées dans un atlas et feront l’objet d’un suivi par SLA dans le cadre d’un observatoire de l’habitat et du foncier mutualisé pour le SCOT et le PLH.
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Contrat de mixité sociale pour la ville de Blotzheim
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La stratégie d’intervention foncière est prévue dans le programme d’actions du PLH en association avec les collectivités et les partenaires fonciers (EPF, OFS).
La Ville de Blotzheim ne disposant pas de réserves foncières communales mobilisables et la lutte contre l’artificialisation des sols ne permettant plus d’étalement urbain, certains outils opérationnels devront être utilisés de manière à optimiser la construction sur les secteurs déjà existants.
Mobilisation des outils de veille et de préemption
La Ville de Blotzheim dispose depuis le 30 juin 2005 d’un droit de préemption urbain simple qui a été instauré sur toutes les zones urbaines (U) et les zones d’urbanisation future (AU à l’exception de AUg caractérisant le projet de développement de l’aéroport de Bâle-Mulhouse). Il est exercé une veille sur les déclarations d’intention d’aliéner même si, à ce jour, le DPU n’a encore jamais été utilisé afin de créer des logements locatifs sociaux.
S’agissant des difficultés rencontrées, les opérateurs doivent également faire face à un foncier éventuellement mobilisable et utilisable mais pas forcément disponible, un certain nombre de propriétaires souhaitant garder leurs terrains en réserve foncière.
Sinon, ils doivent composer avec un coût élevé du foncier, une augmentation des coûts de production et un contexte local peu favorable avec un classement en zone III pénalisant du fait d’une baisse de capacités d’investissement des bailleurs dans des produits à loyers particulièrement bas et en zone B2.
Il serait souhaitable de pouvoir faire l’objet d’un classement en zone II et en zone B1.
Les enjeux consistent aujourd’hui à soutenir le développement d’une offre intermédiaire abordable en location comme en accession à destination des jeunes ménages, des primo-accédants et des familles. Il s’agira de cibler des formes d’habitat plus compactes et économes en foncier (habitat groupé individuel, petits collectifs).
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Contrat de mixité sociale pour la ville de Blotzheim
Établi pour la période 2023-2025
Mobilisation des outils de portage et de maîtrise foncière
SLA adhère à l’EPF d’Alsace depuis fin 2019. Dans ces conditions, l’EPF peut intervenir sur le territoire de la commune de Blotzheim. Chaque intervention effective de l’EPF est cadrée dans une convention déterminant notamment les modalités pratiques et financières (objet, durée de portage de son acquisition à sa rétrocession, coûts d’acquisition, de gestion et frais de portage).
Depuis 2019, l’EPF d’Alsace propose un dispositif de prise en charge partielle du plan de financement de
l’opération. Le montant de la minoration foncière est calculé en fonction du nombre et de la typologie des
logements créés. La participation de l’EPF peut s’élever jusqu’à 10 000 € par PLAI, 5 000 € par PLUS et
2 500 € par PLS. Cette minoration du foncier facilite notamment l’équilibre des opérations.
Le portage proposé par l’EPF peut faciliter la réalisation d’opérations de logements locatifs sociaux en
saisissant des opportunités foncières et immobilières qui se présentent, tant sur des opérations sur fonciers
nus, sur du recyclage de friches industrielles que sur des opérations plus complexes d’acquisition-
amélioration.
2) Urbanisme et aménagement
Mobilisation des outils favorisant la mixité sociale dans le PLU
Selon le PLU en vigueur, les règles de mixité sociale sont les suivantes :
PLU approuvé le 30 juin 2005, modifié 10 fois (dernière évolution approuvée le 25 juin 2020)
Outils mobilisés Zone concernée ou n° Description de la règle
Emplacement réservé / /
OAP / /
Secteur de mixité sociale Zones constructible : U, AU 25 % de logements locatifs sociaux à réaliser pour toute opération à partir de 8 logements
La Ville de Blotzheim dispose d’un Plan Local d’Urbanisme approuvé le 30 juin 2005.
Depuis lors, le PLU a fait l’objet de plusieurs remaniements à travers des modifications approuvées les 29 mars 2007, 28 février 2008, 12 novembre 2010, 22 septembre 2011, 20 février 2014, 24 septembre 2015, 18 mai 2017, 28 juin 2018, 20 décembre 2018 et 25 juin 2020.
Ces modifications très régulières ont permis au PLU de s’adapter constamment et d’évoluer en contextualisant les évolutions législatives et réglementaires à mettre en œuvre.
Ainsi, dès 2014, la Ville de Blotzheim a instauré des secteurs de mixité sociale dans les zones lotissables à vocation d’habitat et dans les zones mixtes activités/logements avec un quota de 20 % de logements locatifs sociaux à réaliser pour toute opération égale ou supérieure à 15 logements.
Depuis 2015, toutes les zones constructibles de la commune sont devenues des secteurs de mixité sociale avec un quota de 25 % de logements locatifs sociaux à réaliser pour toute opération à partir de 8 logements.
Par délibération du 17 septembre 2020, la commune a prescrit la révision générale de son PLU. Dans le cadre de cette procédure, une réflexion fine doit permettre à la collectivité de prévoir des règles
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d’urbanisme favorisant la mixité sociale et donc la production de logement locatifs sociaux lui permettant de combler progressivement son déficit.
3) Programmation et financement du logement social
Selon le PLH, la programmation est la suivante pour la Ville de Blotzheim :
Nbre de LLS
au 1er janvier 2023 -
Estimé
Nbre de LLS
manquants au 1er
janvier 2023 -
Estimé (taux à 20 %)
Nbre de LLS à
produire entre
2023 et 2028
Nbre de RP au 1er
janvier 2029
Nbre de LLS au 1er
janvier 2029
Part de LLS dans la
production de RP
entre 2023 et 2028
232 229 166 3089 399 28 %
avec un objectif de 30 % maximum de PLS ou assimilés (PSLA, BRS) et 30 % minimum de PLAI ou assimilés.
Orientation de la programmation
Compte-tenu des tensions observées sur le parc immobilier, certaines catégories de population sont confrontées à des difficultés accrues pour se loger.
Il s’agit notamment des jeunes en début de parcours professionnel et résidentiel, les personnes en perte d’autonomie (personnes âgées et/ou handicapées) et les personnes aux ressources modestes.
S’agissant des jeunes, les objectifs fixés par SLA consistent à participer à la mise à jour du diagnostic départemental sur les besoins des jeunes, notamment des étudiants au regard de l’évolution de l’offre de formation sur le territoire, de recenser et diffuser l’information sur les dispositifs dédiés au logement des jeunes et de consolider ses aides en faveur de la production de petits logements. De même, la promotion de l’intermédiation locative rentre également dans ce cadre.
S’agissant des personnes âgées, les objectifs fixés par SLA consistent à soutenir des initiatives contribuant à l’adaptation des logements au vieillissement et au handicap. Pour ce faire, le PLH prévoit d’améliorer la connaissance sur les besoins et la prise en compte des dispositions faisant référence à ces sujets, de renforcer l’information sur les aides existantes, d’assurer la bonne mise en relation des intervenants locaux, de poursuivre le subventionnement des travaux de réhabilitation thermique et d’adaptation pour les propriétaires occupants modestes, de mobiliser les bailleurs pour constituer une offre accessible adaptée à la perte d’autonomie.
Garanties d’emprunts et mobilisation des subventions disponibles
Pour atteindre ces objectifs de programmation, la CEA, en remplacement de SLA, garantit désormais à 100 % les emprunts des bailleurs dans le cadre d’une opération de construction ou de réhabilitation de logements sociaux implantés sur le territoire intercommunal.
Par ailleurs, pour faciliter l’équilibre des opérations, diverses subventions sont mobilisables :
• SLA subventionne la création de logements sociaux tant dans le parc public que dans le parc privé à travers un soutien au conventionnement. Les aides sont actuellement de 2.500,- € par logement PLAI ou conventionnement Loc’Avantages 3
• De même, la Ville de Blotzheim a mis en place depuis plusieurs années un dispositif de subventionnement aux bailleurs sur une base de 50,- €/m² pour des programmes portant uniquement sur la construction de logements sociaux ne faisant pas partie d’une opération d’ensemble.
• Les aides à la pierre : l’État (la CeA à compter du 1er janvier 2024) assure l’attribution et la gestion des aides pour le logement social et l’amélioration des logements privés.
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• La prime sobriété foncière, fonction des demandes mais aussi et surtout du programme de l’opération, de son financement et des performances énergétiques projetés.
• CeA : La politique de l’habitat de la CeA est actuellement en cours d’élaboration
• Minorations foncières de l’EPF d’Alsace, le cas échéant.
Expérimentation de nouveaux montages d’opérations
Étant donné la problématique importante de coût et de maîtrise du foncier, les opérateurs envisagent de mobiliser de nouveaux types de montage d’opération tel que le Bail Réel Solidaire permettant de dissocier la propriété foncière de celle du bâti. Ce produit permet de favoriser l’accession sociale à la propriété dans un contexte particulièrement difficile pour les primo-accédants. Les opérateurs s’y intéressent également pour diversifier leurs produits et leurs montages.
La Banque des Territoires ne finance toutefois les opérations qu’en zones dites «tendues» (A et B1) et éventuellement à titre dérogatoire en zone B2.
4) Intervention sur le parc existant
Vers des opérations en acquisition-amélioration et surélévation
Face à la difficulté de produire du logement neuf et à l’enjeu de réhabiliter le parc de logements existants, la commune de Blotzheim est favorable à la réalisation d’opérations en acquisition-amélioration. L’intervention en acquisition-amélioration nécessite toutefois des moyens supérieurs à la construction dans le neuf. Toute opportunité doit être étudiée avec le concours de l’EPF d’Alsace et la mobilisation d’outils permettant de faciliter l’équilibre d’opérations (prime sobriété foncière, bail à réhabilitation par exemple).
Mobilisation des outils de conventionnement dans le parc privé
La ville de Blotzheim compte 3 logements privés conventionnés au titre de l’Anah.
Dans le cadre de sa politique de l’habitat, SLA accompagne les propriétaires, occupants et bailleurs. L’agglomération subventionne le conventionnement Loc’Avantages 3 à hauteur de 2500 € par logement conventionné.
Lutte contre les logements vacants
78 logements vacants de plus de 2 ans sont recensés dans le parc privé (source LOVAC 2022). Une communication pour inciter à la remise sur le marché de logements vacants de longue date est envisagée par Saint-Louis Agglomération.
5) Attribution aux publics prioritaires
L’un des objectifs de la politique communautaire de l’habitat inscrits dans le PLH mais aussi le document- cadre sur les attributions est de garantir l’accès et le maintien au logement pour les publics en difficulté.
Les orientations inscrites en matière d’attribution dans le document cadre de la Conférence Intercommunale du Logement visent à mettre en place les conditions d’une plus grande mixité sociale dans les quartiers fragiles et un rééquilibrage de l’occupation sociale à l’échelle du territoire intercommunal.
Elles cherchent également à adapter les obligations législatives aux spécificités de SLA, à savoir prendre en compte les secteurs de fragilité situés en dehors du Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville dans les stratégies d’attribution et les situations des publics spécifiques.
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Une Convention Intercommunale d’Attribution, déclinant ces objectifs, a été adoptée le 15 mars 2023. Elle fixe pour chaque catégorie d’acteurs des engagements chiffrés et territorialisés conformes aux obligations réglementaires.
Les objectifs en matière d’attributions de logements sociaux
Trois orientations ont été définies concernant la stratégie d’attributions de logements sociaux : ➔ Favoriser un renforcement de la mixité sociale dans le parc social public : un objectif de 25% minimum d’attributions aux ménages du 1er quartile hors QPV a été fixé.
➔ Sécuriser et fluidifier le parcours résidentiel des ménages afin de mieux répondre à leurs besoins, notamment dans un contexte de vieillissement de la population et de perte d’autonomie mais aussi pour prévenir les impayés.
➔ Mobiliser l’offre de logements et la renforcer avec une maîtrise des charges d’énergie et avec des logements abordables aux ménages les plus modestes et de petites typologies.
En complément, un Plan Partenarial de Gestion de la Demande et d’Information des Demandeurs a été engagé en 2023. Il a pour objet d’organiser, à l’échelle intercommunale, le traitement des demandes de logement social, dans une logique de partenariat et partage de responsabilités. Afin de mettre en place une gestion plus transparente et objectivée des dossiers, il comprendra un système de cotation dont l’intérêt sera de faciliter la priorisation des demandes au regard de critères prédéfinis. La commune participe activement à ces travaux.
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Date de réception préfecture : 28/12/2023 3e volet / Objectifs, engagements et projets : la feuille de route pour 2023-2025
Article 1er - Les engagements et actions à mener pour la période 2023-2025
Thématique Engagements Méthode / Outils Calendrier prévisionnel Pilote
Action foncière
Renforcer le partenariat avec l’EPF
Participation aux instances de
l’EPF 2023-2025 SLA
Suivi des prélèvements sous
forme de bilan annuel 2023-2025
DDT, communes prélevées,
SLA
Minorer la charge foncière pour les opérations
de logements sociaux En fonction des opérations 2023-2025 EPF d’Alsace
Effectuer une veille foncière pour développer
l’offre de logements sociaux
Analyse des disponibilités
foncières identifiées par
l’Adauhr et des DIA
2023-2025 Commune
Urbanisme et aménagement
Favoriser la production de logements sociaux
avec des règles d’urbanisme efficaces, y
compris au niveau qualitatif
Dans le cadre de la révision du
PLU : Création d’emplacements
réservés, secteurs de mixité
sociales différenciés, OAP
Fin 2024 Commune
Intervention sur le parc de logements
existant
Renouveler les actions de communication
auprès des propriétaires privés sur les aides
relatives au conventionnement dans le parc
privé
Information sur les aides et
accompagnements des
propriétaires bailleurs privés
dans leur projet
2023-2025 SLA, Commune
Programmation et financement du
logement social
Soutenir financièrement la
production de logements sociaux 2023-2025 État, SLA, CeA, Commune
Coordonner la programmation annuelle de
logements sociaux dans le cadre de la
délégation des aides à la pierre
Réunion annuelle + points
réguliers 2023-2025 CeA, État, SLA, Commune
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Date de réception préfecture : 28/12/2023 Thématique Engagements Méthode / Outils Calendrier prévisionnel Pilote
Gestion et attribution des logements
sociaux
Suivre les objectifs inscrits dans le cadre de la
CIA 2023-2025 SLA
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Établi pour la période 2023-2025
Article 2 - Les objectifs de rattrapage pour la période 2023-2025
Conformément à l’article L. 302-8-1 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de mixité sociale détermine, pour chacune des périodes triennales qu'il couvre et pour chacune des communes signataires, les objectifs de réalisation de logements locatifs sociaux à atteindre. Il facilite la réalisation d'objectifs de répartition équilibrée des logements locatifs sociaux pour chaque commune
Conformément à l’article L. 302-8 du code de la construction et de l’habitation, le taux de rattrapage légal de la commune de Blotzheim correspond à 33 % du nombre de logements sociaux manquants, soit 76 logements sociaux à réaliser sur la période triennale 2023-2025.
Objectifs quantitatifs de rattrapage pour 2023-2025
Il est décidé de retenir pour la période 2023-2025 des objectifs correspondant à 33 % du nombre de logements sociaux manquants, soit 76 logements sociaux à réaliser sur la période triennale 2023-2025.
Ces objectifs feront l’objet d’une notification par le préfet à l’ensemble des signataires.
Nom de la
commune
Nombre de LS
manquants au
1er janvier 2022
Taux de
rattrapage
avant CMS
Objectifs 2023-
2025 avant
CMS
Taux de
rattrapage
retenu
Objectifs 2023-
2025 retenus
Blotzheim 229 33 % 76 33 % 76
Objectifs qualitatifs de rattrapage
Les logements réalisés pour concourir à l’atteinte de ces objectifs triennaux devront intégrer au moins 30% de PLAI et 30% de PLS et assimilés, soit un objectif de rattrapage intégrant au moins 23 logements PLAI et un maximum de 22 logements en PLS ou assimilés.
Modalités d’établissement du bilan triennal 2023-2025
Le calcul d’établissement du bilan triennal 2023-2025 se fera de la manière suivante (sous réserve de l’instruction ministérielle qui sera transmise au moment de la réalisation du bilan triennal) :
• Bilan quantitatif :
• Variation du nombre de logements sociaux décomptés entre les inventaires au 1er janvier 2022 et 2025
• Addition des logements agréés ou conventionnés entre 2023 et 2025 et ne figurant pas à l’inventaire au 1er janvier 2025
• Déduction des logements agréés ou conventionnés déjà comptabilisés dans un précédent bilan triennal et entrés à l’inventaire SRU au 1er janvier 2025
• Déduction des logements agréés ou conventionnés comptabilisés dans un précédent triennal et dont les opérations ont été annulées ou abandonnées sur la période 2023-2025
• Ajout des reports de logements depuis une période triennale précédente qui ne figurent pas à l’inventaire 2025, le cas échéant
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Établi pour la période 2023-2025
* Au vu des éléments qui précèdent, le pourcentage de réalisation quantitatives est calculé.
• Bilan qualitatif :
• Nombre de logements agréés ou conventionnées pendant les années 2023-2025, par catégorie, PLAI, PLUS et PLS
• Addition du nombre de logements sociaux reportés du bilan triennal précédent, par catégorie, PLAI, PLUS et PLS
• Mention des éventuels logements à reporter, par catégories PLAI, PLUS et PLS
* Si le total des LLS produits dans la partie qualitative est supérieur à l’objectif quantitatif, le calcul sera : Total (des PLAI ou PLS) / objectif qualitatif
* Si le total des LLS produits dans la partie qualitative est inférieur à l’objectif quantitatif, le calcul sera : Total (des PLAI ou PLS) / Total des logements produits (dans la partie qualitative)
Article 3 - Les projets de logements sociaux pour 2023-2025
Afin d’atteindre les objectifs fixés à l’article 2 du présent contrat de mixité sociale, la liste des projets devant y concourir et déjà identifiés s’établit comme suit :
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Date de réception préfecture : 28/12/2023 Contrat de mixité sociale pour la ville de Blotzheim 22 Établi pour la période 2023-2025
A) Les projets d’agrément de logements locatifs sociaux de la commune de Blotzheim pour la période 2023-2025 qui feront l’objet du décompte dans le bilan quantitatif et qualitatif lors du bilan triennal 2023-2025 :
Opérateur
Maître d’ouvrage
LLS
Adresse de l’opération
LLS
Nombre de
logements
projetés
Nombre de
logements
sociaux
projetés
PLAI PLUS PLS PSLA / BRS
Année d’agrément
connue ou
prévisionnelle
Observations
- État d’avancement : modification du zonage du
PLU, maîtrise foncière, étude de faisabilité, dépôt
du permis de construire, dépôt de la demande
d’agrément, etc.
- Indiquer également s’il s’agit d’un projet
d’initiative publique ou privée.
- Ajouter les potentielles annulations d’agréments
NEOLIA 12 rue de l’école 9 ou + 9 3 4 2 2024
Total prévisionnel des logements comptabilisés au titre des
bilans quantitatif et qualitatif
9 ou + 9 3 4 2
Cette liste correspond aux projets prioritaires, pour lesquels chaque signataire s’engage à mobiliser l’ensemble de ses champs de compétences afin d’aboutir à un agrément avant le 1er janvier 2025.
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B) Les projets de logements locatifs sociaux déjà agréés qui seront comptabilisés uniquement titre du bilan quantitatif lors du bilan triennal 2023-2025 :
Opérateur
Maître d’ouvrage
LLS
Adresse de l’opération
LLS
Nombre de
logements
projetés
Nombre de
logements
sociaux
projetés
* PLAI * PLUS * PLS
Année d’agrément
connue ou
prévisionnelle
Observations
COGEDIM HABITATS DE
HAUTE ALSACE
Rue du 19 novembre sur
agrément
70 18 6 7 5 2020 Immeuble déjà habité / identifié 2 rue Nicolas Koechlin par la
commune
SCI LES LYS HABITATS DE
HAUTE ALSACE
Rue du Stade sur
agrément
63 19 6 8 5 2020 Identifié 1 rue Raymond Koppa par la commune
NEOLIA NEOLIA 7 rue du Tilleul 20 20 7 10 3 2018 Immeuble construit
SCCV GAMASE NEOLIA 9 rue du Tilleul 59 15 5 8 2 2018 Immeuble construit
SCGP NEOLIA 2 rue de Laurède 61 16 6 10 0 2020 Immeuble en construction
SCCV
PALMATA
SAINT-LOUIS
HABITAT
1A rue de l’Artisanat 16 4 0 0 4 2021 Immeuble construit
NEOLIA NEOLIA Rue du stade sur
agrément
14 ou + 14 5 7 2 2022 Repris à la suite d’HHA, qui a déjà eu des agréments / identifié rue du
Dalaï Lama par la commune
Total prévisionnel des logements comptabilisés uniquement
au titre du bilan quantitatif 2023-2025
303 ou + 106 35 50 21 * Les PLAI PLUS et PLS sont inscrits à titre informatif
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C) Total prévionnel des opérations comptabilisées pour les bilans qualitatifs et quantitatifs au titre de la période triennale 2023-2025.
Lors du bilan triennal 2023-2025, si le total des logements sociaux agréés ou conventionnés sur la période 2023-2025 est inférieur à l’objectif quantitatif notifié (soit 76 LLS), alors le bilan qualitatif sera examiné de la manière suivante :
• % PLAI = total des logements produits en PLAI divisé par le nombre de logements locatifs sociaux agréés ou conventionnés sur la période 2023-2025
• % PLS = total des logements produits en PLS divisé par le nombre de logements locatifs sociaux agréés ou conventionnés sur la période 2023-2025
Nombre de logements
projetés (Tableau A +
Tableau B)
Nombre de logements sociaux
projetés (Tableau A + Tableau
B)
LLS à prendre en compte
pour le bilan qualitatif
(tableau A)
PLAI
(Uniquement
tableau A)
PLUS
(Uniquement
tableau A)
PLS
(Uniquement
tableau A)
Total
prévisionnel
312 ou + 115 9 3 4 2
Deux autres opérations envisagées sur le ban communal font actuellement l’objet de discussions. Le nombre exact de logements locatifs sociaux et la mixité sociale prévue ne sont néanmoins pas encore déterminées à ce stade :
* La reconversion en LLS par HHA, de la crèche située rue Bellevue
* La construction de 30 logements dont au moins de 30 % de PLAI par Néolia, dont le terrain reste à déterminer
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Établi pour la période 2023-2025
Article 4 – Pilotage, suivi et animation du contrat de mixité sociale
Gouvernance et suivi opérationnel
La gouvernance du CMS s’appuie, en tout premier, sur la commune de Blotzheim ainsi que sur Saint-Louis Agglomération.
A ce titre, le bloc local « Blotzheim-SLA » constitue le socle principal d’animation du contrat : il est qualifié de « Groupe opérationnel ». Il pourra s’appuyer autant que de besoin sur les services de la DDT.
Toutefois, l’instance de gouvernance clé du CMS est le comité de pilotage.
Composition du Comité de pilotage :
• Représentants de la commune : Le Maire ou son représentant, accompagné des services
• Représentants communautaires : Le Président et/ou le Vice-président en charge de l’habitat, accompagnés des services
• Représentants des Services de l’État : Le sous-préfet de Mulhouse et les services de la DDT
Ce comité pourra être élargi à toute personne extérieure et à tout organisme.
Périodicité des réunions du Comité de pilotage :
Ce comité de pilotage se réunit au minimum une fois par an. Toutefois, il pourra être convoqué autant de fois que nécessaire.
Prérogatives du Comité de pilotage :
• Suivi des projets identifiés à l’article 3 du contrat : la liste des projets fera l’objet d’un examen régulier et d’une mise à jour en continu par la commune. Toute difficulté relatives aux projets devra être signalée aux autres signataires et faire l’objet, le cas échéant, d’une action spécifique pour y remédier.
• Évaluation du contrat : rapport annuel et bilan triennal sur la base de l’état d’avancement des engagements et actions décidées dans le cadre du contrat
• Définition de nouvelles actions et/ou nouveaux outils visant à soutenir la programmation
• Préparation du prochain CMS
Animation du comité de pilotage :
Le bloc local « Communes-EPCI » co-préside le comité de pilotage. L’implication des Services de l’État étant pleinement entière, le Sous-préfet de Mulhouse ou son représentant assure l’animation du comité de pilotage.
Le secrétariat
Le secrétariat sera assuré par la commune de Blotzheim. Il prend en charge les missions suivantes :
• Assurer l’envoi des invitations, rédiger les comptes rendus
• Prendre les dispositions pour préparer les documents présentés en réunion
• Procéder au recueil de données permettant de dresser un état d’avancement des engagements et actions décidées dans le cadre du contrat
Article 5 – Effets, durée d’application, modalités de modification du CMS
Le présent contrat de mixité sociale est valable jusqu’au 31 décembre 2025.
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Contrat de mixité sociale pour la ville de Blotzheim
Établi pour la période 2023-2025
Au moins 6 mois avant son terme, le comité de pilotage devra se réunir et se prononcer sur l’opportunité et les modalités d’engager l’élaboration d’un nouveau contrat de mixité sociale pour la période triennale suivante (2026-2028).
Il pourra faire l’objet d’avenants selon la même procédure que celle ayant présidé à son élaboration initiale.
Le
Pour la commune de Blotzheim,
Jean-Paul MEYER
Maire
Pour Saint-Louis Agglomération,
Jean-Marc DEICHTMANN
Président
Pour l’Etat,
Thierry QUEFFÉLEC
Préfet
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