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Document publié le Samedi 31 décembre 2022 par la commune de Praz-sur-Arly.
Lien du pdf (Déliberation - D2023 07 046 Cracl ZAC Varins au 31 12 2022)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Banque,
TERACTEM
PRAZ SUR ARLY – Concession d’aménagement – ZAC du nouveau quartier touristique des Varins - CRACL au 31/12/2022 1
Concession d'aménagement
ZAC du nouveau quartier touristique des Varins
Commune de Praz sur Arly
n°1784
Compte Rendu Annuel d’Activités à la Collectivité Locale
Article L.300-5 du Code de l’Urbanisme
au 31 décembre 2022
Concession d'aménagement
Signature 07/10/2019
Avenant n°1 19/07/2022
Date d'expiration 12/10/2030 TERACTEM
PRAZ SUR ARLY – Concession d’aménagement – ZAC du nouveau quartier touristique des Varins - CRACL au 31/12/2022 2
Table des matières
1. SITUATION.....................................................................................................................................................................................................................................3
2. LE CONTRAT DE « CONCESSION D'AMENAGEMENT » ....................................................................................................................................................................4
2.1 PERIMETRE DE LA CONCESSION ........................................................................................................................................................................................................................ 4
2.2 ENTREE EN VIGUEUR DU CONTRAT.................................................................................................................................................................................................................... 5
2.3 LEVEE DES CONDITIONS SUSPENSIVES ................................................................................................................................................................................................................ 5
2.4 COUTS DES EQUIPEMENTS ET AMENAGEMENTS PUBLICS ....................................................................................................................................................................................... 5
2.5 COMMERCIALISATION .................................................................................................................................................................................................................................... 5
3. PRESENTATION DE L'OPERATION D'AMENAGEMENT ....................................................................................................................................................................6
3.1 DISPOSITIONS FONCIERES ............................................................................................................................................................................................................................... 6
3.2 PROGRAMME .............................................................................................................................................................................................................................................. 7
3.3 PLAN D'AMENAGEMENT ................................................................................................................................................................................................................................. 8
3.4 PROJETS IMMOBILIERS ................................................................................................................................................................................................................................... 9
3.5 PROCEDURES ............................................................................................................................................................................................................................................. 10
3.6 BILAN PREVISIONNEL AU CRACL ARRETE AU 31/12/2021 ................................................................................................................................................................................ 11
3.7 REALISE AU 31 DECEMBRE 2022 ................................................................................................................................................................................................................... 12
3.8 BILAN PREVISIONNEL AU 31 DECEMBRE 2022 .................................................................................................................................................................................................. 13
3.9 CALENDRIER SIMPLIFIE ................................................................................................................................................................................................................................. 16
4. ORIENTATION A COURT TERME ET DECISIONS A PRENDRE ..........................................................................................................................................................17
4.1 PROPOSITIONS DE DECISIONS A PRENDRE EN 2023 ............................................................................................................................................................................................ 17 . Le projet
PRAZ SUR ARLY - ZAC du nouveau quartier touristique des Varins - CRACL au 31/12/2022 3
1. Situation
Figure 1 : Plan de situation – données cartographiques RGD 74 DS OT RUB lt D
inclure le parking oues
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2. Le contrat de « concession d'aménagement »
La concession d'aménagement a été signée par M. Le Maire et M. Le Directeur Général de TERACTEM le 07 octobre 2019.
2.1 Périmètre de la concession
Figure 2 : Plan du périmètre de la concession – Praz sur Arly – annexe 4 du contrat de concession &)
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2.2 Entrée en vigueur du contrat
La concession d'aménagement présente plusieurs conditions suspensives :
• Signature de la concession en vertu d’une délibération exécutoire du conseil municipal
• purge du recours des tiers et purge du retrait administratif à l'encontre de la délibération exécutoire autorisant la signature de la concession, de la concession d’aménagement elle-même et de ses actes détachables ;
• Obtention de la délibération approuvant le dossier de réalisation de la ZAC du nouveau quartier trouristique des Varins
• Obtention de la délibération approuvant le programme des équipements publics à réaliser dans la zone
2.3 Levée des conditions suspensives
L’ensemble des conditions suspensives ayant été levées au cours de l’année 2020, la prise d’effet de la concession a eu lieu en date du 12 octobre 2020.
2.4 Coûts des équipements et aménagements publics
Les équipements publics dûs dans le cadre de la concession d'aménagement s'élèvent, à la signature du contrat, à un montant prévisionnel de 10 333 808 €HT :
• Travaux d’espaces publics extérieurs (voiries, place, parvis…), pour une valeur de : 4 840 067 €HT (valeur janvier 2017) ;
• Travaux d’équipements publics de superstructure pour une valeur de 5 493 741 €HT (3 776 339 € HT pour la salle des fêtes et 1 717 402 € HT pour le bâtiment crêche et ESF) (valeur septembre 2019) ;
2.5 Commercialisation
Les recettes prévues au traité de concession s’élèvent à un montant de 17 630 241 €HT et se décomposent de la manière suivante :
• Cessions des équipements publics de superstructure : 5 493 741 €HT
• Cession des droits à construire : 12 136 500 €HT Propriété foncière
EN CCAS
F Commune
| Privé
&
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3. Présentation de l'opération d'aménagement
3.1 Dispositions foncières
Dès la prise d’effet de la concession d’aménagement, la Commune doit céder à TERACTEM l’ensemble des biens immobiliers bâtis ou non bâtis, lui appartenant, compris dans le périmètre de l’opération. Observation étant ici faite que le foncier bâti fait à ce jour parti du domaine public communal et qu’il sera nécessaire de le désaffecter puis de le déclasser avant de le céder au Concessionnaire.
La Commune ayant décidé de participer au coût de l’opération en vertu de l’article L. 300-5 II du Code de l’urbanisme, le foncier sera cédé gratuitement à l’Aménageur à titre d’apport, conformément au bilan financier joint en annexe.
Les terrains privés seront acquis par TERACTEM à l’amiable ou
par voie d’expropriation. Dans cette perspective il est prévu la
réalisation d’un dossier de déclaration d’utilité publique.
Figure 3 : Extrait cadastral – RGD73-74 &)
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3.2 Programme
L’opération a pour objet d’aménager et d’équiper des terrains en vue de la construction de bâtiments à vocation touristique, de commerces en pied d’immeubles et d’équipements publics :
⁃ Réalisation d’une salle des fêtes d’une capacité de 300 places assises, comportant des annexes et espaces de rangement, une annexe de l’Office de Tourisme, une salle hors sac intégrant un espace consigne et des toilettes publiques, sur une surface de plancher de 1020 m2 (surface conforme au programme) ;
⁃ Réalisation d’une crèche-garderie touristique, accueillant les locaux de l’école de ski ( locaux de vie et locaux techniques), sur une surface de plancher d’environ 500 m²;
⁃ Réalisation d’une passerelle piétonne reliant le site au centre-bourg de Praz-sur-Arly ;
⁃ Développement d’une offre commerciale en pied d’immeubles, tournée notamment vers les activités de sport de montagne et de restauration, sur une surface de plancher de 1 400 m2 ;
⁃ Edification d’un hôtel d’une surface de plancher de 5 660 m², comportant 160 lits et comprenant un espace forme / spa / bien-être;
⁃ Développement de résidences de tourisme accueillant au total 587 lits, sur une surface de plancher de 9 987 m2 avec leurs parkings souterrains, précision étant faite que certains espaces communs à l’hôtel et aux résidences de tourisme seront mutualisés ;
⁃ Développement d’une offre de chalets touristiques d’une capacité totale de 96 lits, pouvant être exploités dans le cadre de la résidence de tourisme et bénéficiant des services des résidences, sur une surface de plancher de 3 963 m2 ;
⁃ Création de 110 places de stationnement publiques en aérien ;
⁃ Création de l’ensemble des places de stationnement privées induites par le document d’urbanisme opposable, étant précisé que le stationnement afférent à l’hôtel et aux résidences de tourisme sera obligatoirement enterré ;
⁃ Réaménagement des poches de sationnement public représentant 210 places ;
⁃ Réalisation des espaces publics d’infrastructure (voirie, trottoirs, parking, réseau, aménagement paysagé) et donnant sur les berges de l’Arly. ES e” FORUM
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3.3 Plan d'aménagement
Figure 4 : Plan du projet élaboré par : P. Humblot/INGEROP &)
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3.4 Projets immobiliers
La consultation des opérateurs immobiliers pour la réalisation de la résidence de tourisme et de l’hôtel a eu lieu au cours de l’année 2020 et s’est poursuivi en 2021.
L’opérateur IMMALLIANCE a été classé premier à l’issue des phases de négociation successives.
Sur la base du projet proposé, une mise au point du projet est actuellement en cours afin de permettre la signature d’une promesse de deux baux à construction courant 2023, d’un ou de deux baux à construction courant 2024.
Le projet prévoit à termes (les surfaces définitives seront celles des permis de construire devenus définitifs) :
- Un Hostel : 2 bâtiments pour 3 476 m² de surface de plancher (hors parking)
- Une Résidence de Tourisme : 5 bâtiments pour 8385 m² de surface de plancher (hors parking)
- Un Hôtel 4* : 2 bâtiments pour 3 215 m² de surface de plancher (hors parking).
Un premier permis de construire concernant les deux bâtiments d’hôtel et quatre bâtiments de résidence de tourisme a été déposé en date du 6 octobre 2022. Une demande de pièces complémentaires a été transmise à l’opérateur IMMALLIANCE le 3 novembre 2022. Le permis de construire devrait être instruit courant et obtenu courant 2023.
La commercialisation des droits à construire restant se fera ultérieurement lorsque les terrains d’assiette auront été acquis.
La programmation du bâtiment multifonction a été réalisée ; à la suite du travail avec l’équipe de maîtrise d’œuvre, conformément à la volonté de la Commune, des adaptations ont de nouveau été apportées au programme du bâtiment multifonction pour atteindre 1.129,45 m² : bureaux ESF, crèche, ski-club et bureaux des remontées mécaniques. Le bâtiment intègrera également des surfaces pour le local de production et de distribution de chaleur et un local pour poste de transformation électrique, non comptablisés dans les surfaces composant le prix.
La salle des fêtes (programmation et réalisation) n’est pas encore lancée. &)
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3.5 Procédures
Dossier UTN : Par arrêté préfectoral n° R93 216 117 du 14 décembre 2016, le Préfet coordonnateur du massif des Alpes a autorisé la création d’une unité touristique nouvelle (UTN) sur le territoire de la Commune de Praz-sur-Arly, au lieudit « les Varins », en vue de la construction d’une zone à vocation touristique d’une surface de plancher de 23 931 m² sur une emprise totale de projet de 4,4 hectares.
ZAC : Par délibération du 07 novembre 2018, le conseil municipal de Praz-sur-Arly a approuvé le dossier de création de la ZAC du nouveau quartier touristique des Varins, en application de l’article R. 311-3 du code de l’urbanisme.
Le dossier de réalisation de la ZAC ainsi que le programme des équipements publics ont été approuvés par le conseil municipal en date du 12 octobre 2020.
DUP : dans la perspective d’acquérir les terrains privés par voie d’expropriation le dossier de demande de déclaration d’utilité publique a été déposé en Préfecture fin septembre 2020, l’enquête publique s’est réalisée à l’automne 2021 et l’arrêté a été pris en date du 29 mars 2022. Un arrêté de cessibilité en date du 15 novembre 2022 est venu porter modification de l’arrêté du 15 septembre 2022 portant cessibilité des parcelles nécessaires au projet d’aménagement. Ces arrêtés ont été notifiés régulièrement aux expropriés. L’ordonnance d’expropriation devrait être rendue courant 2023, suivi de la saisine du juge de l’expropriationet de l’ordonnance de transport du juge qui fixera la date de la vue des lieux et de l’audience.
Modification du PLU : une modification du PLU a été engagée en 2021 afin d’adapter certaines règles notamment stationnement et implantations au projet immobilier validé par la Commune.
Au global, le nombre de stationnement reste similaire à celui convenu dans les négociations avec le promoteur mais une partie est réalisée par l’aménageur donc hors autorisations d’urbanisme.
Le 27 avril 2022, la Mission régionale d’autorité environnementale (MRAE) a décidé que le projet n’était pas soumis à évaluation environnementale.
La mise à disposition du public de ladite modification s’est déroulée du 12 décembre 2022 au vendredi 13 janvier 2023.
L’approbation de cette modification devrait intervenir courant 2023. 2
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3.6 Bilan prévisionnel au CRACL arrêté au 31/12/2021
Bilan
approuvé au
31/12/2020
Réalisé
au
31/12/2
021
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
Bilan
actualisé au
31/12/2021
DEPENSES 20 365 241 437 896 29 846 198 590 209 460 919 324 10 680 994 3 715 710 3 209 489 2 051 339 140 328 574 410 21 729 490
1 ETUDES 227 500 88 660 14 300 20 166 54 194 26 986 40 767 28 667 42 421 227 500
2 ACQUISITIONS 5 193 477 5 193 477 5 193 477
3 TRAVAUX 9 683 809 408 000 2 386 750 3 420 000 2 957 068 1 876 339 11 048 157
300 travaux espaces publics 4 190 068 100 000 1 000 000 2 033 000 1 057 068 4 190 068
306 travaux EP superstructures 5 443 741 0 308 000 1 386 750 1 387 000 1 900 000 1 876 339 0 0 6 858 089
4 HONORAIRES 1 437 205 345 211 15 000 177 480 152 731 177 000 195 000 176 000 140 000 105 000 110 328 190 000 1 438 539
40 HONORAIRES 437 205 45 211 27 480 17 731 92 000 110 000 91 000 55 000 20 000 25 328 438 539
42 HONORAIRES TERACTEM 1 000 000 300 000 15 000 150 000 135 000 85 000 85 000 85 000 85 000 85 000 85 000 190 000 1 000 000
5 FRAIS FINANCIERS 315 000 1 673 260 1 413 262 283 40 000 11 043 314 999
6 FRAIS DIVERS 3 163 250 2 352 546 684 1 122 45 055 2 825 000 80 000 70 000 70 000 30 000 39 410 3 161 817
8 MARGE 345 000 345 000 345 000
RECETTES 20 365 242 308 000 12 295 150 5 350 000 1 900 000 1 876 339 21 729 489
1 Versements collectivité 5 493 742 308 000 1 386 750 1 387 000 1 900 000 1 876 339 6 858 089
2 CESSIONS 11 486 500 7 523 400 3 963 000 11 486 400
3 PRODUITS DIVERS
9 VALORISATION DU FONCIER COMMUNAL 3 385 000 3 385 000 3 385 000
SOLDE ANN. AV. FINANCT 1 -437 896 -29 846 -198 590 -209 460 -611 324 1 614 156 1 634 290 -1 309 489 -175 000 -140 328 -574 410 -1
TRESORERIE CUMULEE -6 546 -228 176 -369 989 -1 073 358 529 605 2 167 261 861 554 688 489 549 707 -24 048 &)
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3.7 Réalisé au 31 décembre 2022
Au 31 décembre 2022, l'ensemble des dépenses s'élèvent à 568 219 € HT décomposées comme suit :
• études (géomètre, études diverses,…) : 93 226 € HT,
• travaux (études Enedis,…) : 11 610 € HT,
• honoraires : 454 028 € HT,
• frais divers : 3 014 € HT,
• frais financiers : 6 340 € HT.
Aucune recette n’a été constatée. Bilan Réalisé au Bilan
approuvé au | 31/12/202 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 actualisé au
31/12/2021 2 31/12/2022
BAT aNSSS 21 729 490 St 198 590 209 460 130 323 ess TA: ETAT 4 381 265 PERTE à 2 031 339 623 311 23 233 743
300 |Voie Principale et travaux préparatoires 4 190 068 300 000 500 000 3 040 612 337 846 0 4 190 068
306 |Travaux EP superstructures 6 858 089 0 3 543 732 885 933 1 900 000 1 876 339 8 206 004
HONORAIRES 438 539 69 028 27 480 23 817 80 000 110 000 90 000 45 000 20 000 24511 438 539
HONORAIRES TERACTEM 1 000 000 385 000 150 000 85 000 85 000 85 000 85 000 85 000 85 000 190 000 1 000 000
RECETTES 21 729 489 ET EYRR?7 1 015 933 9 863 000 RTE PAPA en
SOLDE ANN. AV. FINANCT
TRESORERIE CUMULEE
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3.8 Bilan prévisionnel au 31 décembre 2022 &)
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Commentaires sur le bilan financier
Les évolutions du bilan au 31/12/2022 par rapport au bilan arrêté au 31/12/2021 sont les suivantes :
DEPENSES :
- augmentation du poste travaux équipements publics de superstructure au regard de l’ajustement des surfaces :
o 835 m² à 1 129,45 m²,
o soit 1 011 378 € HT et à l’actualisation du prix selon les conditions du contrat de concession + 336 537 € HT, soit un total de 1 347 915 € HT.
- augmentation des frais financiers au regard des taux interbancaires EURIBOR en augmentation :
o soit + 156 341 € HT.
RECETTES :
- à l’instar de l’augmentation du poste dépense pour les équipements de superstructure, les recettes pour vente d’équipements publics de superstructure ont augmenté dans les mêmes proportion :
o soit + 1 347 915 € HT.
- Conformément à la matrice des risques annexées au contrat de concession, la Commune porte le risque de l’achat du foncier mis à bail à construction pour la réalisation du pôle touristique. Aussi, il est prévu en 2025 une augmentation de la participation de la Commune afin de couvrir les frais financiers liés à l’achat dudit foncier :
o soit 130 000 €HT.
Les recettes de cessions prévues en 2024 et 2026 sont basées sur les hypothèses suivantes et restent inchangées :
- signature de plusieurs baux à construction en fonction de la maîtrise foncière entre le promoteur et Teractem,
- vente des charges foncières pour la réalisation de chalets. &)
PRAZ SUR ARLY - ZAC du nouveau quartier touristique des Varins - CRACL au 31/12/2022 15
En 2023, sont prévues des dépenses relatives :
• aux études complémentaires (géotechniques, géomètre, diagnostics…),
• acquisitions des propriétés objets de la Déclaration d’Utilité Publique,
• aux honoraires de maîtrise d’œuvre,
• aux démarrage des travaux d’aménagement prévus à la concession si nécessaires compte tenu des projets immobiliers retenus,
• aux honoraires de maîtrise d’ouvrage,
• aux frais financiers,
• aux frais divers.
En vue des dépenses prévues en 2023 liées aux premiers travaux d’aménagement, ainsi qu’aux premières acquisitions foncières, et en l’absence de recettes avant 2024, un emprunt sera mobilisé dès 2023. &)
PRAZ SUR ARLY - ZAC du nouveau quartier touristique des Varins - CRACL au 31/12/2022 16
3.9 Calendrier simplifié
• T1 2023 : Finalisation des études projet,
• T2 2023 : Lancement d’une consultation travaux en vue des projets immobiliers,
• T2 2023 : Obtention du premier permis de construire Immalliance et dépôt du permis de construire du bâtiment multifonction,
• T3 2023 : Signature d’une promesse de baux construction pour le projet Immalliance,
• T4 2023 : Acquisitions foncières, poursuite des négociations amiables et obtention de l’arrêté de DUP,
• T1 2024 : Acquisitions par Teractem des parcelles propriété de la commune. &)
PRAZ SUR ARLY - ZAC du nouveau quartier touristique des Varins - CRACL au 31/12/2022 17
4. Orientation à court terme et décisions à prendre
4.1 Propositions de décisions à prendre en 2023
• Approbation du présent CRACL,
• Approbation d’un avenant pour augmentation de la surface du bâtiment multifonction
• Cession des terrains propriété de la commune à Teractem
• Approbation cahier des charges de location de terrains et de la convention d’aménagement touristique
• Délivrance permis de construire du bâtiment multifonction