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Document publié le Vendredi 13 octobre 2023 par la commune de Pirey.
Lien du pdf (PLU - Annexes - etude paysagere)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Transports, Culture et patrimoine,
Grand Besançon Métropole
La City – 4 rue Gabriel Plançon – 25043 BESANÇON CEDEX
Commune de Pirey
Code INSEE : 25454
PLAN LOCAL
D’URBANISME
Annexe
Aménagement des zones 1AUy1 et 1AUy2
du PLU en cours d'élaboration
Approbation du PLU .......................... 12 mars 2013
Modification n°1 ................................. 24 mai 2018
Mise à jour n°1 ....................................28 juin 2019
Mise à jour n°2 .............................13 octobre 2023 Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
Cabinet d’Urbanisme Frédéric JAMEY
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SOMMAIRE
1 – PREAMBULE................................................................................................................. p 4
2 - ETAT INITIAL DE LA ZONE D’ETUDE............................................................ p 5
2.1 - SITUATION ET CONTEXTE PAYSAGER........................................................ p 5
2.2 - PRESENTATION DU SITE................................................................................... p 7
2.2.1 - Eléments topographiques et géomorphologiques....................................... p 9
2.2.2 - Etat initial de la zone d’étude...................................................................... p 9
2.2.3 - Les accès......................................................................................................... p 10
2.2.4 - Les servitudes d'utilité publique.................................................................. p 11
2.2.5 - Planches photographiques........................................................................... p 11
3 – AMENAGEMENT DE LA ZONE D'ACTIVITE.............................................. p 15
3.1 – AMENAGEMENT D'ENSEMBLE.......................................................................
................................................................................................................................
p 15
3.1.1 – Scénario n°1.................................................................................................. p 16
3.1.2 – Scénario n°1 bis............................................................................................
...........................................................................................................
p 18
3.1.3 – Scénario n°2.................................................................................................. p 20
3.2 – AMENAGEMENT DE DETAIL........................................................................... p 22
3.3 – AMENAGEMENT DE LA VORIE....................................................................... p 24
3.3.1 – Voirie interne à la zone à aménager........................................................... p 24
3.3.2 – Aménagement de la RD n°70....................................................................... p 25
4 - MESURES COMPENSATOIRES............................................................................ p 27
4.1 - PRESCRIPTIONS EN MATIERE D’URBANISME........................................... p 27
4.1.1 - Prescriptions en matière d’urbanisme destinées à l’implantation
d’activité économique de taille réduite dans les secteurs 1AUy1 et 1Auy2..........................
p 28 Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
Cabinet d’Urbanisme Frédéric JAMEY
3
4.1.1.1 - Implantation par rapport aux voies................................................. p 28
4.1.1.2 - Implantation par rapport aux limites séparatives.......................... p 28
4.1.1.3 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur
une même propriété.................................................................................................................... p 29
4.1.1.4 - Coefficient d’emprise au sol.............................................................. p 29
4.1.1.5 - Aspect extérieur................................................................................ p 29
4.1.1.6 – Stationnement.................................................................................... p 29
4.1.1.7 - Espaces libres – plantations.............................................................. p 30
4.1.2 Prescriptions en matière d’urbanisme destinées à l’implantation
d’activité économique de type « grande surface » dans le secteur 1AUy1.............................. p 31
4.1.2.1 - Implantation par rapport aux voies................................................ p 31
4.1.2.2 - Implantation par rapport aux limites séparatives......................... p 31
4.1.2.3 - Coefficient d’emprise au sol............................................................. p 31
4.1.2.4 - Aspect extérieur................................................................................ p 31
4.1.2.5 - Stationnement..................................................................................... p 31
4.1.2.6 - Espaces libres – plantations.............................................................. p 32
4.2 - PRESCRIPTIONS EN MATIERE DE PAYSAGE.............................................. p 32
4.3 - PRESCRIPTIONS EN MATIERE DE QUALITE ARCHITECTURALE....... p 34
4.3.1 - Hauteur des constructions............................................................................ p 34
4.3.2 - Aspect extérieur............................................................................................ p 35
4.4 - PRESCRIPTIONS EN MATIERE DE SECURITE............................................ p 35
4.5 - ASPECTS REGLEMENTAIRES.......................................................................... p 36
5 – AVANTAGES ET INCONVENIANTS.................................................................. p 37 Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
Cabinet d’Urbanisme Frédéric JAMEY
4
1 - PREAMBULE
Cette étude est réalisée par le cabinet d'urbanisme Frédéric JAMEY pour le compte de la
commune de PIREY, étude prescrite par délibération du Conseil Municipal en date du 26 mai 2007.
Afin de maitriser l’urbanisation de certains secteurs et dans le cadre de la révision de son
document d’urbanisme, la commune de PIREY souhaite préparer l’organisation de l’espace situé au
lieudit« A Fan Devant », espace destiné à l’accueil d’activités économique.
Ce secteur étant situé à l'intérieur de l'espace urbanisé de la commune, il n’est pas soumis aux
dispositions de l'article L.111-1-4. du Code de l'Urbanisme issu de la loi 95.101 du 2 février 1995.
Ainsi, partant du constat d'une urbanisation anarchique en périphérie des agglomérations,
d'une banalisation et d'une uniformisation des entrées de villes, les élus ont souhaité mener une réflexion
d'ensemble avant l’aménagement des abords de la RD n°70. Cette réflexion permettra d’aboutir à un
fonctionnement cohérent, harmonieux et équilibré du secteur en respectant les sites environnants. Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
Cabinet d’Urbanisme Frédéric JAMEY
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2 - ETAT INITIAL DE LA ZONE D’ETUDE
2.1 - SITUATION DE LA ZONE ET CONTEXTE PAYSAGER
Situation de PIREY
La commune de Pirey, d'une superficie totale de 667 hectares, est située au nord-ouest de Besançon,
ville distante de 6 km environ et avec laquelle Pirey partage des limites communes. Elle appartient au
canton d’Audeux et comptait 1 694 habitants au dernier recensement (2006).
Son territoire communal est complètement inscrit dans la région naturelle des Avant-Monts du Jura,
région assez fortement plissée et dont les principales caractéristiques se lisent aisément à Pirey.
Pirey est limitrophe avec les communes de :
• Miserey-Salines au nord,
• École-Valentin à l’est,
• Besançon au sud-est,
• Pouilley-les-Vignes au sud et sur toute la limite occidentale.
Un important réseau d’infrastructures dessert le territoire communal :
• la RD n°75, qui relie deux grands axes routiers : la RN n°57 à l'est et la RN n°73 à l'ouest, en
utilisant un petit tronçon de la RD n°11,
• la RD n°70 qui permet la jonction entre Besançon et la route de Gray, au-delà d'Audeux,
• la RD n°108 reliant Devecey et la vallée de l'Ognon à Franois,
• l'autoroute A36 Beaune-Mulhouse qui coupe la partie nord du territoire communal, mais de façon
assez éloignée de la partie urbanisée.
Le réseau est complété par un important maillage de voies communales qui permettent la desserte de la
totalité du territoire. Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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La zone d’activité se situe sur la commune de PIREY, de part et d’autre de la RD n°70 au
sud de la commune. Sur cette partie de la commune, l’urbanisation de Pirey jouxte l’urbanisation de la
commune de Pouilley-les-Vignes.
La RD n°70 qui relie Besançon à Audeux rejoint la RD n°67, axe structurant de la région qui
permet de desservir une partie de la Haute-Saône (Gray, Champlitte..) et le sud de la Haute-Marne
(Langres..). La RD n°70 permet de drainer les déplacements des communes situées au nord-ouest de
Besançon et elle est concernée notamment par des déplacements périurbains et régionaux. Ces
déplacements concernent notamment les actifs venant travailler dans l’agglomération bisontine et ses
alentours.
Le site étudié se trouve à proximité de l’intersection entre la RD n°70 et la RD n°75 qui relie
la zone commerciale de Chateaufarine à celle de Valentin.
Cette concentration des infrastructures de transport, ainsi que la proximité directe d’une
grande agglomération explique l’attractivité des communes périphériques telles que Pirey et le
développement des activités qui l’accompagne. Cette conjoncture particulière entraîne une extension
rapide des zones à vocation artisanale, commerciale et d’activité.
Le paysage de cette zone, depuis la RD n°70 est très marqué par cet environnement
particulier. La route traverse une petite partie de la zone agglomérée de Pirey sur son tronçon. On
observe ainsi, une alternance de séquences paysagères qui définissent ce territoire : zone d’activité, zone
bâti et quelques espaces naturels, notamment boisés.
Le projet de zone d’activité permet de faire la jonction entre la zone d’activité de Pirey et
l’urbanisation du village qui est en pleine expansion (construction d’un nouveau lotissement au nord du
site d’étude). Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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2.2 - PRESENTATION DU SITE
Le secteur d’étude est située de part et d’autre de la RD n°70, qui relie Audeux à Besançon.
La route traverse une petite partie urbanisée du village, limitrophe à la commune de Pouilley-les-Vignes
au sud-ouest de la commune. Le site se situe après l’intersection entre la RD n°75 et la RD n°70 en
direction de Gray. Afin de faciliter le repérage des deux secteurs étudiés (de chaque coté de la RD n°70),
on nommera le secteur placé au sud de la RD n°70 : 1AUy1 et le secteur au nord 1AUy2. Cette
dénomination correspond à une zone destinée à recevoir de l’activité.
La zone étudiée située de part et d’autre de la RD n°70 est visible depuis celle-ci. La partie
sud qui s’étend dans une petite dépression jusqu’au bois de la Chaille est en contre bas de la route alors
que la partie nord du projet dont la limite est la zone urbanisée de la commune se situe à la hauteur de
l’axe de communication.
Cette étude s’attache cependant à faire le diagnostic de l’ensemble de la zone, afin
d’apporter des prescriptions paysagères, architecturales et urbanistiques permettant d’améliorer le
fonctionnement et l’intégration paysagère de cette dernière, en vu de réaliser l’aménagement de la zone
destinée à l’implantation de bâtiments à usage d’activité. Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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Cette aire d’étude comprend donc un périmètre qui s’étend de la limite de l’urbanisation au
nord, au bois de la Chaille au sud, et de l’intersection entre la RD n°75 et la RD n°70 marqué par un
rond point à l’est, à la limite de l’urbanisation actuelle à l’ouest (voir schéma). Elle permettra d’affirmer
la continuité de la zone industrielle existante et de s’insérer en cohérence avec les habitations les plus
proches. Des accès depuis la RD n°70 seront prévus afin d’accéder et de desservir la zone d’activité, ce
qui permettra aux sociétés implantées de bénéficier de l’effet vitrine. Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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2.2.1 - Eléments topographiques et géomorphologiques
Le substratum de la partie plus plate du territoire communal, correspondant à une bonne
moitié de la commune et sur laquelle repose le village proprement dit, est composé de roches dures
calcaires, correspondant au Jurassique moyen (du Bajocien supérieur à l'Aalénien supérieur). La partie
sud de la commune où se situe le projet, est installée sur un petit plateau constitué de calcaires durs du
Jurassique moyen, présentant de nombreux témoins du système karstique et notamment des dolines,
visibles en plusieurs localités du village et dans le Bois de la Chaille. Malgré la karstification importante
du milieu, le terrain est propice à l’ouverture à l’urbanisation, il faudra tout de même prendre des
précautions en cas de pollution souterraine puisque les milieux karstiques sont favorables à la
propagation des pollutions.
Au niveau de la topographie, la partie nord du projet se situe à la hauteur de la route, ainsi
les entreprises installées sur cette partie devront s’attacher à des prescriptions plus précises (hauteurs des
installations, intégration paysagère, proximité des habitations…) tandis que la partie sud du projet se
distingue par un léger dénivelé entre la hauteur de la route et le bois de la Chaille, ce qui place la zone à
aménager en deçà de la route.
Cette situation topographique permet de différencier les deux secteurs qui auront chacun des
prescriptions différentes adaptées à l’implantation des activités.
2.2.2 - Etat initial de la zone d’étude
Le site de la zone d’étude est pour le moment laissé à l’état naturel aucun bâtiment n’y est
implanté. La zone d’activité viendra compléter la zone industrielle créée dans les années 85-90 qui
arrive bientôt à saturation après les nombreux aménagements et accès qui ont été réalisés.
La partie nord est laissée en friche, on assiste à un enherbement du secteur, tandis que la
partie sud de la zone d’étude est quant à elle utilisée par les activités agricoles comme un lieu de culture.
La commune étant en pleine « explosion démographique », les terres agricoles proches du village
disparaissent pour laisser la place à l’urbanisation et au développement de la commune.
Les éléments végétaux que constituent les haies, les bosquets et les arbres isolés ou alignés
existent encore en assez grand nombre, pour une commune de la périphérie d’une agglomération
importante. Leur répartition est assez homogène sur le territoire communal, mais ces éléments sont
prépondérants au sud de la commune où se situe le secteur d’étude. Ainsi, le long de la RD n°70 on peut
observer un alignement d’arbres constitué d’érables, on note également la présence d’une partie du
massif du bois de la Chaille (grand massif forestier) qui borde le site du projet au sud. Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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Au sud du village, séparant la zone bâtie actuelle de la R.D. 70 et de la zone d’activité, le
réseau de haies forme comme un maillage bocager autour de petites parcelles en prairies, on note
également que la plupart des constructions du secteur ont cherché à se protéger des nuisances visuelles
et sonores engendrées par la route. Des haies ont ainsi été plantées en limite de parcelle pour la majeure
partie des constructions.
Il est donc important de limiter la visibilité des nouveaux bâtiments pour préserver les vues
et le paysage sur une zone jusque là vierge de constructions, mais il est également important d’étudier
comment l’intégration de nouvelles activités peut permettre d’intégrer et améliorer l’ensemble de la
zone d’un point de vu paysager, en favorisant sa lisibilité depuis la départementale. De plus, il sera
nécessaire de favoriser la mixité des activités présentes tout en gardant une certaine homogénéité
paysagère des constructions. Ainsi, l’enjeu urbain principal de cette zone est celui de la construction de
l’entrée de ville en créant un aménagement fédérateur autour de la zone d’activité.
2.2.3 - Les accès
Actuellement aucun accès ne permet d’accéder au terrain, pour cela il est prévu de réaliser
des accès principaux depuis la RD n°70 et des accès secondaires par les lotissements jouxtant la zone
d’étude (cf : plan d’aménagement avec les deux scenarios). Des cheminements piétonniers permettront
d’accéder à la zone d’activité depuis le village. Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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2.2.4- Les servitudes d’utilité publique
La zone d’activité est concernée par deux servitudes d’utilité publique. La première servitude est
relative au réseau des communications téléphoniques et télégraphiques ; elle suit le tracé de la RD n°70.
La seconde servitude est relative à l’établissement de canalisations électriques, elle traverse le secteur
étudié au milieu du sud-ouest au nord-est.
2.2.4 - Planches Photographiques (pages suivantes) Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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12 Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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13 Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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14 Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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15
3 – AMENAGEMENT DE LA ZONE D’ACTIVITE.
3.1 – AMENAGEMENT D’ENSEMBLE.
Afin de bien appréhender l’aménagement des zones 1AUy1 et 1AUy2, deux scénarios ont été retenus
sur la destination de la zone 1AUy1. En revanche, il nous est apparu moins intéressant de réaliser
plusieurs scénarios sur la destination de la zone 1AUy2, seule une variante sur les accès de cette zone a
été réalisée. En effet, cette zone sera destinée dans les deux scénarios à recevoir une zone d’activité
dédiée aux entreprises de petites tailles (artisanat, bureau, commerce, service public, hébergement
hôtelier…)
Le premier scénario consiste à réaliser une zone d’activité composée de petites entreprises dans la zone
1AUy1 en continuité et en cohérence à la zone 1AUy2.
Le second scénario envisage l’implantation en zone 1AUy1, d’un centre commercial réservé à l’activité
dite « de grande distribution ».
Nous allons décrire dans les parties suivantes les aménagements proposés pour ce secteur en y
développant les différentes hypothèses. Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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3.1.1 – Scénario n° 1
Ce schéma illustre le scénario n°1 pour les secteurs 1AUy1 et 1AUy2. Ce scénario préconise pour
l’aménagement des zones 1AUy1 et 1AUy2 d’implanter une zone d’activité composée de locaux de
taille moyenne.
La zone 1AUy1 sera accessible pour les véhicules allant en direction de Gray par un accès
principal sur la RD n°70 grâce à l'aménagement d'une voie de desserte (tourne à gauche) placée au Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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centre de la route. Afin de ne pas perturber la circulation une voie d'insertion sera également mise en
place pour l’accès des véhicules en provenance de Pouilley-les-Vignes. La sortie de la zone 1AUy1
s’effectuera par une voie d’insertion sur la RD n°70 en direction du rond point de Pirey, les véhicules
souhaitant aller en direction de Gray devront effectuer leur demi-tour par l’intermédiaire du rond-point.
Ces différents aménagements (voiries, sécurisation, espaces verts…) entraineront un élargissement de la
RD n°70 ; ils seront à la charge de l’aménageur.
Un accès secondaire permettra d'entrée et de sortir de la zone par le lotissement de la
Chaille. Cet accès sera interdit au poids lourd pour des raisons de sécurité et des problèmes de gabarit.
La zone 1AUy2 sera accessible (entrée et sortie) depuis le lotissement des Merisiers au nord-
est du secteur étudié. Il sera également possible de continuer la voirie à l’ouest du lotissement des
Merisiers et de favoriser les liaisons piétonnes permettant le lien entre le village et le projet de zone
d’activité.
Des carrefours seront aménagés au sein des zones 1AUy1 et 1AUy2 afin de permettre le
retournement des véhicules et pour améliorer la fonctionnalité du secteur. Des cheminements piétons
permettront également l'accès à la zone d'activité depuis les zones d'habitation contigu au secteur étudié.
Un aménagement paysager sera réalisé autour de la zone d'activité (implantation de haies, de
bosquets et d'arbres à moyenne tige) pour limiter les nuisances visuelles induites par la zone d'activité
notamment pour les secteurs du lotissement du bois de la Chaille, du lotissement en construction « des
Merisiers » et des habitations présentes au nord-ouest du secteur étudié. A l'intérieur des parcelles des
haies et des bosquets agrémenteront l'aspect paysager de la zone d'activité. Au niveau de la RD n°70, un
alignement d'arbres agrémentera les abords de cette voie et une signalétique adaptée permettra de réduire
la vitesse des véhicules.
A titre d’exemple, les parcelles représentées ci-dessus ont été découpées en fonction des
contraintes environnementales (présence d'un exutoire des eaux pluviales, topographie…) et de la
fonctionnalité du secteur. Leur superficie est en moyenne entre 2000 m2 et 3500 m2. Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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3.1.2 – Scénario n° 1 bis
Ce scénario n°1 bis affiche peu de différence par rapport au scénario n°1. La modification se
situe au niveau des accès à la zone 1AUy2; par ce scénario n°1 bis on créera une entrée et une sortie sur
la RD n°70 pour le secteur 1AUy2. Cet accès permettra de délester l’accès par le lotissement
des « Merisiers ». Ainsi, les véhicules en provenance de Besançon accéderont à la zone 1AUy2 par la
voie d’insertion placée le long de la RD n°70, ils pourront ressortir par cet accès s’ils désirent se rendre Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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en direction de Pouilley-les-Vignes ou par le lotissement « des Merisiers » pour se rendre en direction de
Besançon. Pour les véhicules en provenance de Pouilley-les-Vignes, il leur sera nécessaire d’effectuer le
tour du rond point pour accéder à la zone 1AUy2.
Cet accès deviendra une deuxième desserte pour cette zone, ce qui permettra d’éviter le passage
trop fréquent de véhicule à l’intérieur du lotissement et donc d’améliorer la sécurité du lotissement des
« Merisiers ».
Pour réaliser des économies dans l’aménagement de la RD n°70 afin d’accéder à la zone 1AUy2,
il est également possible de réaliser l’entrée dans cette zone par la RD n°70 (sens unique) et la sortie
s’effectuera par le lotissement (suppression d’une voie d’insertion).
Implantation du bâti et distance à respecter Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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20
Ce schéma reprend les différentes distances à respecter pour l’implantation des constructions afin
d’aménager la zone d’activité. (cf. mesures compensatoires, prescriptions…..)
3.1.3 – Scénario n° 2
Ce schéma présente le scénario n° 2 pour la zone 1AUy1. Pour ce scénario, il a été imaginé
l’implantation d’un centre commercial. Afin de préserver le cadre naturel de ce lieu, aucune place de
stationnement pour les clients et le personnel seront réalisées en surface. Le stationnement devra
s’organiser en sous-sol. Une zone d’approvisionnement et de déchargement des camions est prévue à
l’arrière du magasin. Cette zone sera dissimulée de la RD n°70 par le centre commercial et un écrin
végétal (arbres, buissons, haies….) permettra d’atténuer la vision que l’on pourrait avoir depuis la RD
n°75. Ce secteur qui permet l’approvisionnement du centre commercial est également relativement
éloigné des habitations les plus proches pour atténuer les nuisances engendrées sur le voisinage. Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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Pour l’exemple ci-dessus, la construction représentée est à l’échelle de la parcelle, ainsi nous
avons pris comme surface pour le centre commercial une moyenne des différents supermarchés présents
dans le secteur:
- 2500 m2 destinés à la surface de vente (ce qui comprend le non alimentaire, les produits frais,
l’épicerie et l’espace réservé aux caisses…)
- 1100 m2 destinés aux réserves (soit les quais de déchargement, la réserve sèche, le sas des
produits frais et l’espace réservé aux déchets…)
- 600 m2 destinés aux locaux techniques (chaufferie, transformateur…) aux laboratoires et aux
chambres froides (surgelés, fruits et légumes…)
- 500 m2 destinés aux locaux sociaux et bureaux…
Ainsi, la superficie totale dans l’exemple présenté est d’environ 4700 m2.
L’organisation des accès s’effectuera selon le schéma ci-après :
Au niveau des accès, les entrées dans la zone 1AUy1 s’effectueront par un passage souterrain
pour les véhicules allant dans la direction de Gray et par une voie de desserte pour les véhicules allant en
direction de Besançon. Ce passage souterrain pour des raisons de sécurité permettra d’éviter de traverser
la RD n° 70. Les véhicules sortant de la zone 1AUy1 et se dirigeant en direction de Pouilley-les-Vignes
utiliseront le souterrain et ceux allant en direction de Besançon utiliseront une voie d’insertion pour Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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rejoindre la RD n°70. La possibilité d'un raccordement pour permettre l'accès à la zone 1AUy2 est
possible suivant la variante choisie.
Un accès annexe par le chemin de la Chaille servira à désengorger le trafic aux heures de pointes
mais il restera interdit aux poids lourds.
3.2– AMENAGEMENT DE DETAIL
Scénario n° 1
Ce schéma est un exemple d’aménagement possible à l’intérieur de la zone d’activité.
Une bande de terrain est végétalisée entre la route et la façade avant des bâtiments. Cette bande
végétale est composée de bosquets qui comprennent des arbustes, mélangeant des espèces à feuilles
caduques et persistantes d’essence locale. Ces bosquets sont reliés par un alignement d’arbres de Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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moyenne tige espacés d’environ 10 mètres. Les bosquets permettent de conserver une ambiance
naturelle et ce à toutes les saisons du fait de l’utilisation d’espèces mixtes à feuilles persistantes et
caduques. Les arbres de moyenne tige en alignement de la RD n°70 sont déjà présents mais ils seront
sûrement déplacés en cas de travaux sur la voirie (création de voie d’insertion) et il faudra également en
replanter là ou il en manque actuellement. Cet alignement d’arbres permet de donner une homogénéité
paysagère à la zone.
Les voiries internes à la zone d’activité devront être accompagnées de cheminements piétons
qui permettront d’accéder aux différentes entreprises et également d’arbres et d’arbustes, ce qui permet
de réaffirmer le côté végétal de la zone d’activité.
A l’intérieur des parcelles, des haies viennent masquer les zones de dépôts ainsi que les
éléments les plus visibles des bâtiments. Les parkings sont animés par des arbres de moyenne tige (1
arbre pour 4 places de stationnement). Les bâtiments principaux sont alignés entre eux par rapport à la
RD n°70, il en va de même pour les bâtiments annexes.
Au niveau des voiries internes à la zone d’activité, des carrefours et des aires de retournement
seront aménagés pour améliorer le fonctionnement et la desserte des différentes parcelles.
Scénario n° 2
Ce scénario est une possibilité d’aménagement de la zone 1AUy1 pour accueillir un centre commercial.
Une bande de terrain végétal entre la route, les habitations et la façade des bâtiments devra être
mise en place sur les abords du centre commercial. Cette bande végétale est composée de bosquets qui
comprennent des arbustes, mélangeant des espèces à feuilles caduques et persistantes. Ces bosquets sont
reliés par un alignement d’arbres de moyenne tige espacés d’environ 10 mètres. Les bosquets permettent
de conserver une ambiance naturelle et ce à toutes les saisons du fait de l’utilisation d’espèces à feuilles
persistantes et caduques. Les arbres en alignement de la RD n°70 sont déjà présents mais ils seront
sûrement déplacés en cas de travaux sur la voirie (aménagement d’un souterrain pour accéder à la zone
d’activité) et il faudra également en replanter là ou il en manque actuellement. Cet alignement d’arbres
permet de donner une certaine homogénéité paysagère au secteur et de marquer l’entrée de ville.
Les voiries internes à la zone d’activité sont accompagnées également d’arbres et d’arbustes, ce
qui réaffirme la dominance végétale voulue pour cette zone. Des cheminements piétonniers permettront
d’accéder au centre commercial de manière sécurisé. Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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24
Au niveau des voiries internes, des carrefours seront aménagés pour améliorer le
fonctionnement et la desserte des espaces.
3.3–AMENAGEMENT DE LA VOIRIE
3.3.1 Voirie interne
Les espaces communs internes à la zone pourraient être organisés selon le schéma ci-dessus. Ainsi, les
voies de circulation de 3,5 mètres chacune permettront de desservir facilement les différentes parcelles.
La largeur de cette voirie facilitera l’accès et les déplacements des livreurs pour l’approvisionnement de
certaines activités (matière première, produit fini…).
Des cheminements piétonniers de 2 mètres de largeur en site propre pourraient être réalisés afin de
sécuriser les déplacements piétons. L’implantation des candélabres pourrait se faire de façon unilatérale
avec des éclairages de types fonctionnels (lumière principale éclairant la route) et d’ambiance (lumière
secondaire illuminant l’espace destiné aux piétons). Un espace végétalisé en bordure de voirie
amélioraient l’ambiance générale et marqueraient la limite de l’espace public. Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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3.3.2 Aménagement de la RD n°70
- Scénario n°1 bis
Ce profil en travers présente l’aménagement de la RD n°70 pour le scénario n°1 bis. La voirie sera
bordée par des candélabres et par un alignement d’arbres. Un cheminement piéton le long de la RD n°70
favorisera l’accès à la zone aménagée. Afin, de sécuriser l’accès piétonnier de la zone 1AUy1 deux
passages piétons devront être réalisés sur la RD n°70 l’un au niveau de l’intersection menant aux deux
zones à aménager et l’autre au niveau de l’accès du chemin de la Chaille. De chaque coté de la chaussée
des voies d’insertion permettront l’entrée ou la sortie aux zones en projet d’aménagement (1AUy1 et
1AUy2) bordant la route départementale.
Au milieu de la chaussée, deux tournes à gauche seront implantés afin de pouvoir traverser la route
départementale pour desservir respectivement les zones 1AUy1 et 1AUy2 suivant si l’on vient de
Pouilley-les-Vignes ou de Besançon. Il sera sûrement nécessaire d’implanter également des feux
tricolores pour sécuriser la traversée de la RD n°70. Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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- Scénario n°2
Cette coupe de la voirie de la RD n°70 correspond au scénario n°2 pour l’aménagement d’un centre
commercial sur la zone 1AUy1. La RD n°70 sera bordée de part et d’autre de la chaussée d’un
alignement d’arbres. Des candélabres permettront l’éclairage de la chaussée.
L’accès à la zone aménagée se fera par une voie de décélération pour les véhicules venant de Pouilley-
les-Vignes et par une voie de décélération menant à un passage souterrain pour les véhicules venant du
rond point de Pirey. Le passage souterrain évitera aux véhicules de traverser la RD n°70. Ce souterrain
permettra d’accéder à la zone 1AUy1 pour les véhicules provenant de Besançon mais également de
sortir de celle-ci pour rejoindre Pouilley-les-Vignes. Les véhicules sortant de la zone 1AUy1 utiliseront
une voie d’insertion rejoignant la RD n°70. Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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4 - MESURES COMPENSATOIRES
L’analyse de l’état initial et des différents scénarios réalisée ci dessus a permis de mettre en
évidence les spécificités locales et les « faiblesses » du site pour l’intégration d’un projet de zone
d’activité. Ainsi, les prescriptions seront différentes suivant l’hypothèse retenue et le lieu ou l’on est
situé (zone 1AUy1 ou zone 1AUy2).
4.1 - PRESCRIPTIONS EN MATIERE D’URBANISME
• Zone 1AUy1
Concernant cette zone, deux hypothèses sont retenues:
Dans une première hypothèse la zone est destinée à l’implantation d’activités artisanales,
commerciales, de bureaux, d’hébergement hôtelier et de constructions nécessaires aux services publics
ou d’intérêt collectif.
Dans une seconde hypothèse, la zone est réservée à accueillir un centre commercial
permettant l’activité dite « de grande distribution ». Malgré, la présence à proximité de zones prévues à
cet effet (zone commerciale de Valentin et de Chateaufarine, présence du super U de Pouilley-les-
Vignes et de l’Aldi route Saint-Martin à Pirey) le développement actuel de l’agglomération bisontine et
l’augmentation de la demande pour ce type d’activité nous a conforté à étudier cette hypothèse.
La superficie de cette zone est d'environ 4,0 ha.
• Zone 1AUy2
La zone est destinée à recevoir l'implantation d'activité produisant peu de nuisances pour les
riverains, du fait de la proximité de la zone d'habitat. Ainsi, cette zone ne pourra accueillir que de petites
activités commerciales, des bureaux et des constructions et installations nécessaires aux services publics
ou d’intérêt collectif. Sa superficie est d'environ 2,8 ha.
Les activités industrielles sont à proscrire sur ces deux zones puisqu'elles entrainent
régulièrement des nuisances que cela soit du point de vue visuel ou acoustique. Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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4.1.1 Prescriptions en matière d’urbanisme destinées à l’implantation d’activité économique de taille réduite dans les secteurs 1AUy1 et 1AUy2
4.1.1.1 - Implantation par rapport aux voies
• Afin de créer un alignement bâti les constructions devant s’implanter le long de la RD n°70
devront avoir une façade parallèle à la route départementale.
• Les bâtiments devant s’implanter le long de la RD n°70 devront comporter sur la façade
donnant sur la route plusieurs ouvertures. Les fenêtres devront présenter une régularité dans
leur implantation afin de réaliser une façade homogène et harmonieuse.
• Les bâtiments devant s’implanter le long de la RD n°70 devront respecter l’alignement créé par
les bâtiments implantés antérieurement.
• Les constructions devant s’implanter le long de la RD n°70 devront avoir leur front bâti d’une
longueur maximum de 25 mètres.
• La limite de la zone constructible est fixée à 10 m par rapport à l’alignement de la RD n°70. Ce
recul permet notamment de dégager la visibilité des véhicules et ainsi de garantir la sécurité
routière pour l’entrée et la sortie de la zone d’activité. Au niveau de la RD n°108 et la RD n°75
la limite de la zone constructible est fixée à 10 m.
La limite de la zone constructible est fixée à 7 mètres par rapport aux voies internes à
l’opération et aux cheminements piétonniers.
4.1.1.2- Implantation par rapport aux limites séparatives
Afin de préserver un cadre visuel aéré, la distance minimale de tout point d’un
bâtiment au point le plus proche des limites séparatives de propriété est fixée à 7 mètres. Concernant les
parcelles en bordure de la RD n°70 cette distance est fixée à 10 mètres. Cette règle est valable pour les
bâtiments principaux et les annexes. Les constructions devront respecter un recul de 7 mètres par rapport
aux espaces boisés classés au PLU. Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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4.1.1.3 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même
propriété
Entre deux constructions non contiguës, doit toujours être ménagée une distance suffisante
pour permettre l’entretien facile des marges d’isolement et des bâtiments eux-mêmes, ainsi que le passage
et le fonctionnement du matériel de lutte contre l’incendie. Cette distance doit être au minimum de 10
mètres.
4.1.1.4 - Coefficient d’emprise au sol (C.E.S.)
Afin de limiter la taille des bâtiments s’implantant sur la zone et ainsi garantir "l'aération" du
bâti, le coefficient d’emprise au sol est fixé à 0,25.
4.1.1.5 - Aspect extérieur.
Les clôtures sont admises à condition d’être en grillage vert. Leur hauteur maximale est
fixée à 2 mètres. Les clôtures en alignement de la RD n°70 devront être masquées par des haies
végétales d’essences locales. Les végétaux fortement allergènes ne sont pas admis.
4.1.1.6 - Stationnement.
• Les parkings et les places de stationnement seront agrémentés d’arbres de moyenne tige à raison
d’un arbre pour quatre places de stationnement.
• Le long de la RD n°70, l’implantation de parkings est interdite. Ces derniers devront être
implantés à l’arrière du ou des bâtiments.
• Les aires de stationnement seront aménagées et plantées. D’une façon générale, les aires de
stationnement devront être agrémentées d’arbres de moyenne tige, dont le nombre ne peut être
inférieur à un arbre pour 4 places de stationnement. Les arbres peuvent être répartis de manière
individuelle sur l’aire de stationnement, être groupés pour former des massifs ou implantés pour
combiner les deux modes. Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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• Les constructions étant à usage d’activité, ces aires doivent êtres suffisantes pour assurer
l’évolution et le stationnement des véhicules de livraison et de service, ainsi que ceux du
personnel et de la clientèle.
• Pour les constructions à usage commercial ou de bureau, il est exigé 1 place de stationnement
destinée au public pour 25 mètres carrés de surface hors œuvre nette.
• Dans le cas de construction destinée à l’hébergement hôtelier, il est exigé :
Hôtel : une place de stationnement ouverte au public par chambre ;
Restaurant : une place de stationnement ouverte au public pour 20 m2 de superficie hors œuvre nette.
Dans le cas d’un projet mixte (hôtel et restaurant) il sera appliqué la règle la plus stricte.
4.1.1.7 - Espaces libres – plantations.
• D’une façon générale, les espaces libres de toute occupation du sol doivent être traités en espace
vert, planté de végétaux et convenablement entretenus.
• Pour les parcelles situées le long de la RD n°70, les dépôts de matériaux devront être positionnés
à l’arrière du ou des bâtiments. Pour l’ensemble des parcelles, un masque végétal sera mis en
place pour soustraire les éventuels dépôts de matériaux à la vue depuis les routes
départementales et depuis les voies internes à la zone.
• Les espaces verts devront couvrir 50% de la superficie de chaque parcelle constructible.
• Le long de la RD n°70, de la RD n°75 et de la RD n°108, les expositions, les panneaux
publicitaires de toutes natures sont interdits, à l’exception d’un totem support d’enseigne par
activité, dont la hauteur ne devra excéder celle du bâtiment.
• L’esthétisme de l’enseigne de l’activité fixée au bâtiment contre la façade visible depuis les
routes départementales, devra être particulièrement travaillé. Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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4.1.2 Prescriptions en matière d’urbanisme destinées à l’implantation dans la zone 1AUy1,
d’activité économique de type commerce dit « de grande distribution »
4.1.2.1 - Implantation par rapport aux voies
Afin d’assurer une intégration réussie des constructions, celles-ci devront respecter un recul
minimum de 20 mètres par rapport à l’alignement des routes départementales n°70 et n°75.
4.1.2.2 - Implantation par rapport aux limites séparatives
Afin de préserver un cadre visuel aéré, la distance minimale de tout point d’un bâtiment au
point le plus proche des limites séparatives de propriété est fixé à 30 mètres. Cette règle est valable pour
les bâtiments principaux et les annexes.
4.1.2.3 - Coefficient d’emprise au sol (C.E.S.)
Afin de limiter la taille des bâtiments s’implantant sur la zone et ainsi garantir "l'aération" du
bâti, le coefficient d’emprise au sol est fixé à 0.25
.
4.1.2.4 - Aspect extérieur.
Les clôtures sont admises à condition d’être en grillage vert. Leur hauteur maximale est
fixée à 2 mètres. Les clôtures en alignement de la RD n°70 devront être masquées par des haies
végétales d’essences locales. Les végétaux fortement allergènes ne sont pas admis.
4.1.2.5 - Stationnement.
• Afin de garantir un aspect paysager de qualité, les aires de stationnement destinées à la clientèle
et au personnel sont interdites en surface.
• Il est exigé 1 place de stationnement ouverte au public pour 25 mètres carrés de superficie hors
œuvre nette. Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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• Une zone d’approvisionnement et des quais de déchargement seront autorisés en arrière des
constructions ; un masque végétal sera mis en place pour les soustraire à la vue depuis les routes
départementales.
4.1.2.6 - Espaces libres – plantations.
• D’une façon générale, les espaces libres de toute occupation du sol doivent être traités en espaces
verts, plantés de végétaux et convenablement entretenus.
• Les espaces verts auront une part prépondérante dans le projet. Ils occuperont au minimum 50%
de l’espace total. Un entretien de ces espaces doit être effectué régulièrement.
• les dépôts de matériaux devront être situés à l’arrière du ou des bâtiments, et un masque végétal
sera mis en place pour les soustraire à la vue depuis les routes départementales et depuis les
voies internes à la zone.
• Le long de la RD n° 70 et de la RD n°75, les expositions, les panneaux publicitaires de toutes
natures sont interdits, à l’exception d’un totem support d’enseigne pour l’activité.
4.2 - PRESCRIPTIONS EN MATIERE DE PAYSAGE.
La zone 1AUy1 :
• En bordure de la RD n°70, est implanté un alignement d’arbres qu’il conviendra de préserver ou
qu’il faudra réimplanter en cas de travaux d’élargissement de la route. Il faudra y ajouter des
bosquets d’arbustes d’ornement afin d’améliorer le cadre paysager. La végétation en bordure de
la route au niveau des intersections ne devra pas être dense afin d’éviter les problèmes de
visibilité pour les automobilistes. Ce secteur devra également faire l’objet d’un aménagement
permettant d’accroître la lisibilité de Pirey, notamment par la pose de panneau(x) annonçant le
village et ses activités.
Les zones 1AUy1 et 1AUy2 :
• Des alignements d’arbres devront être implantés en accompagnement des voiries internes à
l’opération.
• L’entretien et le remplacement des végétaux situés à l’intérieur des parcelles doivent être assurés
par le propriétaire ou le locataire. Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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• • • • Exemples d’implantation
- Implantation avec un traitement paysager réussi
Haie végétale et plantations permettant de dissimuler les locaux des entreprises.
Intégration paysagère réussie due au traitement paysager (haie, bosquet….), à la hauteur du bâti et à la
couleur de la façade des bâtiments s’accordant bien avec son environnement Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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- Implantation à proscrire
Aucun traitement végétal et les parkings sont placés en façade de la route départementale
Locaux trop volumineux pour être à proximité des habitations
4.3 - PRESCRIPTIONS EN MATIERE DE QUALITE ARCHITECTURALE.
4.3.1 - Hauteur des constructions.
• La hauteur maximale des constructions situées dans le secteur 1AUy2 ne doit pas dépasser 7
mètres hors tout par rapport au niveau du terrain naturel avant travaux. Pour le secteur 1AUy1,
ce secteur étant situé en contre bas de la route départementale. La hauteur maximale est fixée à 9
mètres hors tout par rapport au niveau du terrain naturel avant travaux.
• Pour les constructions annexes, indépendantes ou non du bâtiment principal, la hauteur maximale
à l’égout de toiture ou à l’acrotère est fixée à 4 mètres. Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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4.3.2 - Aspect extérieur.
• Afin d’assurer une bonne insertion des bâtiments dans le site, les façades ne devront pas être de
couleurs foncées (noir, gris foncé). Les couleurs vives sont elles aussi proscrites (blanc cru,
rouge ...)
• Seuls les toits plats ou à deux pans sont admis. Dans le cas de toit à deux pans, la teinte devra
être discrète, privilégiant les pastels et les couleurs se fondant bien dans l'environnement. Les
couleurs vives (blanc cru, rouge vif…) et trop sombres (noir, gris sombre…) sont interdites.
• Pour maintenir un bon aspect des façades et des toitures, un entretien des parties bâties doit être
effectué régulièrement. .
4.4 - PRESCRIPTIONS EN MATIERE DE SECURITE.
Scénario n°1
• Un accès direct (entrée ou sortie) sur la route départementale pour permettre l’accès à la zone
1AUy1. Il devra par ailleurs faire l'objet d'un aménagement facilitant la lisibilité de la zone (plan,
fléchage des entreprises, panneau d'accueil…), intégrant une certaine qualité paysagère
(végétalisation) et garantissant l'accès et la sortie de la zone en toute sécurité, même en cas
d'accroissement du trafic routier.
• L’alignement du bâti le long de la RD n°70 entrainera l’homogénéité de ce secteur déjà bâti et
incitera les automobilistes à ralentir.
• Des accès secondaires permettront une desserte de la zone d’activité depuis les lotissements
jouxtant la zone d’activité (le lotissement du bois de la Chaille pour la zone 1AUy1 et des
Merisiers pour la zone 1AUy2).
• Des aménagements seront nécessaires sur la RD n°70, ainsi il sera nécessaire de mettre en place
une voie de tourne à gauche sur la RD n°70 pour accéder à la zone 1AUy1 et d’une voie
d’insertion pour en ressortir. Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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Scénario n°1bis
• Les prescriptions en matière d’urbanisme pour le scénario n°1 bis sont identiques à celles du
scénario n°1. Seul un accès direct (entrée et sortie) sur la route départementale est admis pour
permettre l’accès à la zone 1AUy2.
• Des aménagements seront nécessaires sur la RD n°70 ; ainsi en plus des aménagements réalisés
pour le scénario n°1 un tourne à gauche permettra aux véhicules provenant de Pouilley-les-
Vignes d'entrée dans la zone 1AUy2. Une voie d'insertion servira également à sortir de la zone
pour rejoindre la RD n°70 en direction de Pouilley-les-Vignes.
• Une signalisation lisible et claire permettra de sécuriser l'aménagement du carrefour.
Scénario n°2
Les prescriptions en termes de sécurité pour le scénario n°2 s'intéressent particulièrement aux accès
à la zone 1AUy1.
• Pour l’implantation d’une activité commerciale dite de grande distribution, l’accès principal doit
être organisé par la création d’un passage en souterrain de la RD n°70 pour les véhicules allant
en direction de Pouilley-les-Vignes. Les véhicules souhaitant repartir dans cette direction
réutiliseront ce même accès.
• Une voie d'insertion permettra de rejoindre la RD n°70 et le rond point de Pirey.
• Un accès secondaire interdit aux poids lourds passant par le lotissement de la Chaille servira à
désengorger l'accès principal.
4.5 - ASPECTS REGLEMENTAIRES.
La réglementation en matière d’implantation de panneaux et d’enseignes publicitaires ne
relève pas du Code de l’Urbanisme.
De ce fait les dispositions concernant les panneaux et enseignes publicitaires adoptées dans
le présent document doivent, pour être effectives, faire l’objet d’une insertion dans un règlement
spécifique créé à l’initiative de la commune.
Pour information, il convient de noter que « la publicité » en zone rurale est interdite où le
règlement national d’urbanisme s’applique. Commune de PIREY, Etude d’organisation des zones 1AUy1 et 1AUy2
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5– AVANTAGES ET INCONVENIANTS ENTRE LES DEUX SCENARIOS
PROPOSES
Avantages Inconvénients
Scénario n°1 -Perception visuelle plus favorable.
-Aménagement de l’entrée de ville
(aspect paysager avec les
préconisations urbanistiques et
architecturales, au niveau de la sécurité
sur la RD n°70).
-Développement de l’emploi sur le
secteur (mixité des emplois)
-Possibilité d’implanter des
constructions écologiques (type
HQE….).
-Développement du secteur à aménager
par tranche.
-Mixité et diversité des activités.
-Accroissement des flux de circulation.
-Certaines constructions seront à
proximité des zones d’habitations.
-Les parcelles seront aménagées à des
échelles de temps différentes (moins de
cohérence dans l’urbanisation).
-Diversité architecturales dans les
constructions.
Scénario n°2 -Développement de l’emploi sur le
secteur notamment d’une main d’œuvre
peu qualifiée.
-Aménagement de l’entrée de ville
(aspect paysager avec les
préconisations urbanistiques et
architecturales, au niveau de la sécurité
sur la RD n°70).
-Les habitations voisines sont
relativement éloignées du faite du recul
imposé.
-Présence de plusieurs supermarchés
dans la zone de chalandise.
- Impact paysager relativement important
(mais atténué par la forte végétalisation
en surface).
-Accroissement des flux de circulation.
-Mono-fonctionnalité du secteur.
-Risque de friche au cas où le
supermarché venait à péricliter.
Cette analyse n’a pas pour but de comparer un scénario par rapport à l’autre. Elle a pour objectif de
présenter les avantages et les inconvénients qui découlent de chaque scénario afin de mieux apprécier les
impacts engendrés par ces aménagements.