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Déliberation - PJ DEL 08 2024 05 23 Estimation domaines EHPAD tampon
Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune de Languidic.
Lien du pdf (Déliberation - PJ DEL 08 2024 05 23 Estimation domaines EHPAD tampon)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Justice et droit,
Direction générale des Finances publiques
Direction départementale des Finances publiques du Morbihan
Pôle d’évaluation domaniale du Morbihan
35 boulevard de la Paix / BP 510
56019 VANNES CEDEX
Courriel : ddfip56.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 04/04/2024
Le Directeur départemental des Finances publiques du
Morbihan
à
Monsieur le Maire de LANGUIDIC
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Frédéric PIQUEMAL
Courriel : frederic.piquemal@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 02 97 01 51 53
Réf DS : 16939437
Réf OSE : 2024-56101-21911
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Terrain à bâtir – projet : construction d’un EHPAD de 76 lits – surface de plancher : 4 357 m² – parcelle ZP 86p – emprise : 7 478 m²
Adresse du bien : Rue de Couët Mousset 56440 LANGUIDIC
Valeur : 261 420 € (valeur vénale des droits à construire), assortie d’une marge d’appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe I détermination de la valeur J)
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT
COMMUNE DE LANGUIDIC
affaire suivie par : Madame Sylvia BOCLAUD
tél : 02 97 65 19 00
courriel : urbanisme@languidic.fr
2 - DATES
de consultation : 20/03/2024
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis :
le cas échéant, de visite de l’immeuble :
du dossier complet : 20/03/2024
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
Motif et contexte de l'opération, modalités particulières : cession d’un terrain à bâtir viabilisé (aménagement en cours – la commune prend en charge les travaux de Voirie et Réseau Divers) pour la réalisation d’un EHPAD avec une surface plancher de 4 357 m².
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 Opération d'ensemble : oui.
Calendrier prévisionnel : mai 2024.
Prix négocié : les ratios du PLH ont été pris en compte (60 € / m² plancher pour du collectif soit 261 420 €) et la Commune de LANGUIDIC a négocié avec Morbihan Habitat une cession à hauteur de 320 000 € net vendeur en raison d’un aménagement plus coûteux qu’habituellement dû aux caractéristiques physiques du terrain.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Languidic est une ville située dans le département du Morbihan en région Bretagne. La population est de 8 047 habitants. Languidic appartient à la communauté d'agglomération Lorient Agglomération. Le code postal de Languidic est 56440.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Futur écoquartier intergénérationnel (Ehpad, lotissement, salles de sport, jardins partagés) de Coët Mousset.
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse / Lieu-dit Superficie Nature réelle
LANGUIDIC ZP 86 Lieu-dit Coët Mousset 48 914 m² Terre 3
TOTAL 48 914 m²
4.4. Descriptif
Terrain cédé viabilisé – surface : 7 478 m².
3 4.5. Surfaces du bâti
Surface de plancher du futur EHPAD : 4 357 m²
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble : Commune de LANGUIDIC.
5.2. Conditions d’occupation : situation libre.
6 - URBANISME
Règles actuelles
La portion de parcelle est en zone 1AUa au plan local d’urbanisme en vigueur et concernée par des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP).
Les zones 1AU correspondent aux secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation. Elle correspond à des ensembles de parcelles ne disposant pas des équipements généraux suffisants ou présentant un parcellaire inadapté.
Les zones 1AU comportent notamment le secteur 1AUa affecté à de l’habitat et à des activités compatibles avec l’habitat.
7 - MÉTHODE D’ÉVALUATION MISE EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison de la charge foncière (CF) qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée, car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
Pour rappel : CF = prix du terrain nu et libre / surface de plancher (SdP) réellement constructible (permis de construire)
La CF recouvre, soit le prix du terrain proprement dit avant construction, soit l’ensemble des dépenses liées au poste I terrain J dans le bilan d’une opération de construction.
I Cette méthode s’applique aux terrains destinés à un programme de construction d’une certaine importance (immeuble collectif notamment). Elle repose sur le constat que le terrain à bâtir est un
4 élément du prix de revient et, donc, du prix de vente de l’immeuble bâti. Sa valeur est, pour ce motif, étroitement liée au nombre de mètres carrés de plancher que l’on peut édifier sur une parcelle donnée et au prix auquel le ou les immeubles bâti(s) peuvent être vendus.
L’unité de mesure retenue pour valoriser le terrain n’est pas le m² de terrain nu, mais le m² de SdP (surface de plancher) constructible, tel qu’il résulte des règles d’urbanisme ou du programme autorisé. G
Source : L’expertise immobilière en 50 fiches pratiques – éditions Le Moniteur
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
Étude de marché : cessions de terrains à bâtir pour la réalisation de programmes immobiliers comprenant des logements locatifs sociaux, des logements en accession sociale (maisons individuelles et bâtiments collectifs) et des locaux d’activités tertiaires.
Biens non bâtis – droits à construire – valeur vénale
N Date mutation Adresse Cadastre
Surface terrain /
surface de plancher
(SdP)
Urbanisme Prix HT
Prix HT /
m² SdP
(charge
foncière)
Observations
1 16/03/2023
2 square Louis Le
Couriaud
56620 CLÉGUER
AE 16 3 468 m²
245,83 m²
Logement
locatif
social (LLS)
4 maisons
Ua 112 984,34 €
90,00 € Cession d’un terrain encombré de bâtiments
désaffectés
(anciennement à usage de
presbytère et de
médiathèque) qui seront
déconstruits pour la
réalisation d’un
programme qui
comprendra à son
achèvement 4 maisons
groupées, un bâtiment de
9 logements, un bâtiment
de 8 logements avec au
rez-de-chaussée une
cellule livrée brute de
béton, clos, couvert et
réseaux en attente. Tous
les logements seront des
logements locatifs sociaux
(LLS).
Acquéreur : AIGUILLON
CONSTRUCTION.
525,87 m²
LLS
Bâtiment
collectif Est
60,00 €
451,97 m²
LLS
Bâtiment
collectif
Sud
60,00 €
254,38 m²
Cellule
d’activités
livrée brute
de béton
126,54 €
2 21/11/2022
Rue de l’Ile Longue
Lieu-dit Lann Guerban
Lotissement Dervenn 2
56400 PLUNERET
ZD 886 1 949 m² 1 091 m² 1AUa 86 960,00 € 79,71 €
Cession d’un terrain à
bâtir destiné à la
construction de 2
bâtiments pour 18
logements collectifs
(locatif social).
Acquéreur : ESPACIL
HABITAT.
3 17/10/2022
44 bis rue de la Mairie
Résidence Park En Traezh
56570 LOCMIQUÉLIC
BC 772 899 m² 546,20 m² Uaa 32 772,00 € 60,00 €
Cession d’un terrain à
bâtir destiné à la
construction d’un
immeuble collectif de 11
appartements.
Acquéreur : SA LE FOYER
D’ARMOR.
5 4 12/07/2022
1 rue Killkenie
7 rue de Parc Kreiz
Lotissement du Parc Kreiz
56240 CALAN
D 1234 709 m² 332 m² Ub 48 000,00 € 144,58 €
Cession par un particulier
d’un terrain à bâtir destiné
à la construction de 4
logements sociaux
individuels.
Acquéreur : LORIENT
HABITAT.
5 15/12/2020
Rue Françoise Dolto
Rue Camille Muffat
56650 INZINZAC-
LOCHRIST
YD 478 1 565 m² 529,08 m² Ubb 44 198,18 € 83,54 €
Cession d’un terrain à
bâtir destiné à la
construction de 6
logements sociaux
individuels dont 3
logements financés par un
prêt locatif aidé
d’intégration (PLAI) et 3
autres financés par un
prêt locatif à usage social
(PLUS).
Acquéreur : LORIENT
HABITAT.
6 08/12/2020
Lieu-dit Kergroix
Lotissement communal
Mane Hergo
56240 LANVAUDAN
A 2485
A 2487
A 2491
A 2498
A 2501
502 m² 187 m² Ub 16 830,00 € 90,00 €
Cession par la Commune
de LANVAUDAN d’un
terrain à bâtir destiné à la
construction de 2 maisons
à usage d’habitation.
Acquéreur : LORIENT
HABITAT.
7 13/10/2020
43 lotissement de
Bellevue
56680 PLOUHINEC
ZA 537 1 774 m² 1 456 m² U 112 938,75 € 77,57 €
Cession par la Commune
de PLOUHINEC d’un
terrain à bâtir destiné à la
construction de 2
bâtiments collectifs (R+1 +
combles) – 22
appartements.
Acquéreur : LORIENT
HABITAT.
8 15/09/2020
29 rue Paul Ihuel
Rue de la Forge
56240 PLOUAY
AD 383 1 266 m² 660 m² U 39 600,00 € 60,00 €
Cession par le
Département du
Morbihan d’un terrain à
bâtir destiné à la
construction de 8
logements collectifs
sociaux et 1 maison
individuelle.
Acquéreur : BRETAGNE
SUD HABITAT.
9 23/07/2020
Rue des Bignones
Lieux-dits Pen Er Prat et
Er Fouillac
56650 INZINZAC-
LOCHRIST
YD 499 1 000 m² 590 m² Ubb 59 040,00 € 100,07 €
Cession d’un terrain à
bâtir destiné à la
construction de 10
appartements (logements
sociaux).
Acquéreur : LORIENT
HABITAT.
10 20/05/2020
Lieu-dit Kerberenne
56670 RIANTEC
BI 185 1 705 m² 1 044,32 m² Ua 62 659,20 € 60,00 €
Cession d’un terrain à
bâtir destiné à la
construction de
logements collectifs
sociaux.
Acquéreur : BRETAGNE
SUD HABITAT.
11 01/10/2019
Lieu-dit Stangalen
Lotissement Les Jardins
de Stangalen
56530 GESTEL
ZE 780 970 m² 440 m² Ub 47 000,00 € 106,81 €
Cession par la Commune
de GESTEL d’un terrain à
bâtir destiné à la
construction de 5
logements locatifs sociaux
individuels groupés.
Acquéreur : ESPACIL
HABITAT.
12 10/10/2017
Lieu-dit Le Ninijo
Lotissement Le Domaine
des Sens
56620 PONT-SCORFF
ZM 1063 4 822 m² 2 578 m² 1AUa 157 000,00 € 60,90 €
Cession d’un terrain à
bâtir destiné à la
construction de 4
bâtiments collectifs en
R+2 sur sous-sol de 41
logements sociaux et 41
places de stationnement
dont 21 en sous-sol.
Acquéreur : LORIENT
HABITAT.
6 13 05/04/2017
Lieu-dit Kerlouarn
Domaine de Kerlouarn
56700 HENNEBONT
AN 875 2 748 m²
758,07 m²
(locatif
social)
Ubb 89 887,50 €
50,00 €
Cession d’un terrain à
bâtir destiné à la
construction d’un
immeuble collectif de 12
appartements locatifs
sociaux et de 6 maisons
individuelles en accession
sociale (PSLA).
Acquéreur : ESPACIL
HABITAT
519,84 m²
(location
accession –
PSLA)
100,00 €
14 21/09/2005
10 avenue du Général de
Gaulle
56600 LANESTER
AX 1248 2 928 m² 1 844 m² Ud 91 500,00 € 49,62 €
Cession par la Commune
de LANESTER d’un terrain
à bâtir destiné à la
construction d’un EHPAD
(résidence Kerélys).
Acquéreur : ESPACIL
HABITAT.
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
S’agissant d’un projet de construction d’EHPAD de 76 lits porté par le bailleur social Morbihan Habitat, le service du Domaine, n’ayant trouvé qu’une cession de terrain pour la réalisation d’un EHPAD datant de 2005 (terme de comparaison n°14), propose de retenir le prix de 60 € HT / m² SdP observé sur des cessions d’immeubles collectifs à vocation sociale soit la valeur vénale suivante pour l’emprise foncière en droits à construire :
4 357 m² x 60 € HT / m² SdP = 261 420 € HT
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 261 420 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de vente sans justification particulière à 235 000 € (arrondie).
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
7 *pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
Pour le Directeur départemental des Finances
publiques du Morbihan et par délégation,
Frédéric PIQUEMAL
Inspecteur des Finances publiques
8
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