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unknown - Métropole - Aix-Marseille-Provence - D0FVN Document publié le Samedi 1 janvier 2022 Lien du pdf (unknown - Métropole - Aix-Marseille-Provence - D0FVN)Thèmes du document : Logement, Banque, Aménagement du territoire, Signé le 27 Juin 2022

Reçu au Contrôle de légalité le 1 Juillet 2022

Métropole

Aix-Marseille-Provence

République

Française

Département des

Bouches-du-Rhône

EXTRAIT DES REGISTRES DES DELIBERATIONS

DU CONSEIL DE TERRITOIRE

MARSEILLE PROVENCE

Séance du 27 juin 2022

Monsieur Roland GIBERTI, Président du Conseil de Territoire Marseille Provence, a ouvert la séance à laquelle ont été présents 79 membres.

Etaient présents Mesdames et Messieurs :

Christian AMIRATY - Mireille BALLETTI - Sébastien BARLES - Marie BATOUX - Mireille BENEDETTI - Nassera BENMARNIA - Sabine BERNASCONI - Solange BIAGGI - Sarah BOUALEM - Doudja BOUKRINE - Nadia BOULAINSEUR - Valérie BOYER - Romain BRUMENT - Sophie CAMARD - Emilie CANNONE - Laure-Agnès CARADEC - René-Francis CARPENTIER - Martin CARVALHO - Roland CAZZOLA - Mathilde CHABOCHE - Saphia CHAHID - Sandrine D'ANGIO - Lionel DE CALA - Anne-Marie D'ESTIENNE D'ORVES - Cédric DUDIEUZERE - Claude FERCHAT - Olivia FORTIN - Lydia FRENTZEL - Agnès FRESCHEL - David GALTIER - Samia GHALI - Patrick GHIGONETTO - Roland GIBERTI - Bruno GILLES - Jean-Pierre GIORGI - Stéphanie GRECO DE CONINGH - Frédéric GUELLE - Roger GUICHARD - Michel ILLAC - Cédric JOUVE - Vincent KORNPROBST - Anthony KREHMEIER - Pierre LEMERY - Jessie LINTON - Camélia MAKHLOUFI - Bernard MARANDAT - Maxime MARCHAND - Marie MARTINOD - Anne MEILHAC - Marie MICHAUD - André MOLINO - Yves MORAINE - Lourdes MOUNIEN - Roland MOUREN - Grégory PANAGOUDIS - Patrick PAPPALARDO - Didier PARAKIAN - Christian PELLICANI - Catherine PILA - Véronique PRADEL - Marine PUSTORINO-DURAND - Stéphane RAVIER - Jean-Baptiste RIVOALLAN - Pauline ROSSELL - Denis ROSSI - Georges ROSSO - Laure ROVERA - Lionel ROYER-PERREAUT - Jean-Yves SAYAG - Eric SEMERDJIAN - Laurence SEMERDJIAN - Aïcha SIF - Jean-Marc SIGNES - Laurent SIMON - Gilbert SPINELLI - Etienne TABBAGH - Guy TEISSIER - Marcel TOUATI - Martine VASSAL.

Etaient absents et représentés Mesdames et Messieurs :

Patrick AMICO représenté par Sophie CAMARD - Sophie ARRIGHI représentée par René-Francis CARPENTIER - Marion BAREILLE représentée par Valérie BOYER - Julien BERTEI représenté par Romain BRUMENT - Corinne BIRGIN représentée par Solange BIAGGI - Isabelle CAMPAGNOLA-SAVON représentée par Emilie CANNONE - Joël CANICAVE représenté par Marie BATOUX - Jean-Marc COPPOLA représenté par Agnès FRESCHEL - Bernard DEFLESSELLES représenté par Patrick GHIGONETTO - Marc DEL GRAZIA représenté par Roland MOUREN - Alexandre DORIOL représenté par Lionel DE CALA - Sophie GRECH représentée par Cédric DUDIEUZERE - Sophie GUERARD représentée par Gilbert SPINELLI - Prune HELFTER- NOAH représentée par Anne MEILHAC - Pierre HUGUET représenté par Mathilde CHABOCHE - Sébastien JIBRAYEL représenté par Roland CAZZOLA - Pierre-Olivier KOUBI-FLOTTE représenté par Laurence SEMERDJIAN - Pierre LAGET représenté par Frédéric GUELLE - Sandrine MAUREL représentée par Mireille BALLETTI - Caroline MAURIN représentée par Laurent SIMON - Hervé MENCHON représenté par Lydia FRENTZEL - Eric MERY représenté par Pauline ROSSELL - Danielle MILON représentée par Jean-Pierre GIORGI - Lisette NARDUCCI représentée par Samia GHALI - Yannick OHANESSIAN représenté par Marie MICHAUD - Benoît PAYAN représenté par Anthony KREHMEIER - Jocelyne POMMIER représentée par Grégory PANAGOUDIS - Perrine PRIGENT représentée par Christian PELLICANI - Didier REAULT représenté par Patrick PAPPALARDO - Anne VIAL représentée par Jean-Marc SIGNES - Ulrike WIRMINGHAUS représentée par Jean-Baptiste RIVOALLAN.

Etaient absents et excusés Mesdames et Messieurs :

Franck ALLISIO - Gérard AZIBI - Eléonore BEZ - Emmanuelle CHARAFE - Lyece CHOULAK - Audrey GARINO - Christine JUSTE - Eric LE DISSES - Gisèle LELOUIS - Férouz MOKHTARI - Frank OHANESSIAN - Claude PICCIRILLO - Dona RICHARD - Michèle RUBIROLA - Nathalie TESSIER - Catherine VESTIEU.Métropole Aix-Marseille-Provence

HPV 008-231/22/CT

Signé le 27 Juin 2022

Reçu au Contrôle de légalité le 1 Juillet 2022

Monsieur le Président a proposé au Conseil d'accepter les conclusions exposées ci-après et de les convertir en délibération.

HPV 008-231/22/CT

 CT1 - Concession d'aménagement sur le Parc Corot passée avec CDC Habitat

Actions Copropriétés à Marseille 13ème arrondissement - Approbation du Compte Rendu Annuel des Collectivités au 31 décembre 2021 - approbation de l'avenant 1

Avis du Conseil de Territoire

DOH 22/20579/CT

Monsieur le Président du Conseil de Territoire Marseille Provence sur proposition du Président délégué de Commission soumet au Conseil de Territoire le rapport suivant :

L’article L.5218-7,I du Code Général des Collectivités Territoriales prévoit que préalablement à leur examen par le Conseil de la Métropole, le Conseil de Territoire est saisi pour avis des projets de délibération satisfaisant à deux conditions cumulatives : leur exécution est spécifiquement prévue, en tout ou partie, dans les limites du territoire, et ils concernent les affaires portant sur le développement économique, social et culturel, l’aménagement de l’espace métropolitain et la politique locale de l’habitat.

Le Conseil de Territoire émet alors un avis dans le délai fixé par la Présidente du Bureau de la Métropole, qui ne peut être inférieur à quinze jours à compter de la saisine du Conseil de Territoire, sauf urgence dûment constatée par l’organe délibérant de la métropole.

A défaut d’avis émis dans ce délai, le Conseil de la Métropole pourra valablement délibérer sur les projets de délibération.

La délibération « Concession d'aménagement sur le Parc Corot passée avec CDC Habitat Actions Copropriétés à Marseille 13ème arrondissement - Approbation du Compte Rendu Annuel des Collectivités au 31 décembre 2021 - Approbation de l'avenant 1 » satisfait les conditions de l’article L5218-7, I du Code Général des Collectivités Territoriales.

Le Conseil de Territoire doit donc être saisi pour avis du projet de délibération précité.

Le 21 décembre 2017 a été signé par la Métropole Aix-Marseille-Provence, la Ville et ses partenaires, un protocole de préfiguration du Nouveau Programme National de Rénovation Urbaine (NPNRU), qui prévoit des interventions sur le Parc Corot dans le cadre du plan de sauvegarde (PDS). Une convention cadre pour la Métropole Aix Marseille Provence a été délibérée le 24 octobre 2019 en conseil de la Métropole. Le comité d'engagement de l’ANRU de 27 février 2020 a validé pour l’acquisition complète des bâtiments A et C du Parc Corot et leur démolition.

Le 28 juin 2018, par délibération n° DEVT 004-4210/18/CM, la Métropole Aix-Marseille-Provence, compétente en aménagement du territoire, a lancé le projet d’aménagement du Parc Corot et ses abords, autour de la traverse Signoret et de la rue Jean Marsac, d’une superficie d’environ 93 400 m² et situé sur la Commune de Marseille.

La copropriété du Parc Corot fait partie d’une des cinq grandes copropriétés de Marseille inscrites en suivi national dans le cadre du « Plan Initiative Copropriétés » (PIC) lancé à Marseille le 10 octobre 2018 par le Ministre chargé du logement. Ce plan partenarial prévoit une série de nouveaux outils et de financements devant permettre d’apporter des solutions en matière de prévention, de redressement ou de recyclage de copropriétés.

Le 26 septembre 2019, par la délibération n° DEVT 006-6812/19/CM, l’assemblée délibérante a émis laMétropole Aix-Marseille-Provence

HPV 008-231/22/CT

Signé le 27 Juin 2022

Reçu au Contrôle de légalité le 1 Juillet 2022

décision de recourir à une concession d’aménagement sans transfert de risque au sens du Code de la commande publique ainsi qu’aux articles L. 1414-1 à L. 1414-4 du code général des collectivités territoriales et aux articles L.300-1, L.300-4, R300-11 et suivants du code de l’urbanisme.

Eléments de contexte

Le Parc Corot est une résidence en copropriété localisée au 130, avenue Corot dans le 13ème arrondissement de la Commune de Marseille. Elle est composée de 7 bâtiments d’habitation comprenant au total 376 logements, de 4 bâtiments abritant 40 garages, d’un bâtiment de 5 commerces. Le bâtiment A (96 logements) a été évacué le 28 novembre 2018 suite à un arrêté municipal pour insécurité des équipements communs, les ménages ont été relogés par la Ville.

Des diagnostics, juridiques, techniques, sociaux et urbains, réalisés entre 2008 et 2015 dans le cadre du Programme de rénovation urbaine (PRU) Saint Paul-Corot avec l’ANRU la Métropole et ses partenaires, ont permis de prendre acte des difficultés notables auxquelles est confrontée cette copropriété, notamment : dégradation préoccupante du bâti et des équipements collectifs, insuffisance de la gestion urbaine, impayés de charges très élevés, vacance, squats et insécurité publique.

Objectif de la Métropole sur le quartier du Parc Corot :

L’objectif général de la Métropole est de permettre la mutabilité de ce quartier vétuste en résorbant l’habitat insalubre, en apportant une offre diversifiée de logements, et, de retrouver un fonctionnement urbain et social satisfaisant.

De manière plus détaillée il s’agira donc :

- d’engager des opérations de réhabilitation, de rénovation du bâti et de démolition des bâtiments dont les conditions nécessaires de redressement en copropriété ne sont pas réunies, - de scinder la copropriété en créant un syndicat par immeuble d’habitation afin de mettre en place les conditions d’une gestion et d’une gouvernance pérennes,

- de réaliser des équipements publics qualitatifs qui créeront les conditions d’une plus grande mixité sociale et du rétablissement du lien entre les habitants et avec les autres quartiers.

Suite à une consultation d’opérateurs la Métropole a nommé un concessionnaire, CDC « Habitat Action Copropriétés », mandataire solidaire d’un groupement réunissant CDC Habitat, Marseille Habitat et Urbanis Aménagement, pour une durée de 8 ans. Cette concession a été notifiée 14 mai 2020, son périmètre d’une superficie d’environ 93 400 m², comprend les parcelles du Parc Corot lui-même ainsi que des terrains publics et privés à proximité, autour de la traverse Signoret et de la rue Jean Marsac.

Pour rappel, les principales missions confiées au concessionnaire dans le traité de concession sont les suivantes :

- Acquisitions des immeubles ou de lots en diffus, par voie amiable, par voie de préemption ou d’expropriation,

- Acquisitions de parcelles ou portions de parcelles voisines incluses dans le NPNRU et aux abords,

- Gestion des biens et entretien des logements acquis dans les immeubles à conserver, - Neutralisation des logements acquis dans les immeubles voués à démolition, - Relogements et accompagnement social des ménages,

- Démolition des bâtiments A et C, soit 162 logements,

- Démolitions supplémentaires s’avérant nécessaires dans le cadre d’une tranche optionnelle à déclencher,

- Viabilisation du foncier libéré,

- Cession du foncier ou de logements à des partenaires institutionnels ou privés, - La réalisation des travaux de Voirie et Réseaux Divers (VRD) liés à l’individualisation des copropriétés ainsi que la réfection et la création des voies et des espaces publics nécessaires, - Réalisation d’un ensemble d’études et de travaux de voirie, de viabilisation des parcelles à céder, de réseaux, d’espaces publics et d’installations diverses,

- Suivi animation du plan de sauvegarde,Métropole Aix-Marseille-Provence

HPV 008-231/22/CT

Signé le 27 Juin 2022

Reçu au Contrôle de légalité le 1 Juillet 2022

- Coordination et animation des actions précitées.

Les missions confiées au concessionnaire s’inscrivent dans le contexte suivant : - nomination, par le Tribunal de Grande Instance de Marseille, d’un administrateur judiciaire depuis le 13 janvier 2017 pour l’ensemble de la copropriété à l’exception du bâtiment D, - un état de carence des syndicats secondaires des bâtiments A et C a été rendu le 22 novembre 2021 par le Tribunal judicaire de Marseille. Cette décision permet d’engager une procédure d’expropriation publique en vue d’une démolition. La Métropole a ainsi approuvé par les délibérations CHL-005-11352/22/BM et CHL-006-11353/22/BM du 10 mars 2022, les dossiers présentant le projet simplifié d’acquisition publique pour les bâtiments A et C. Compte tenu des délais d’instruction des dossiers, CDC habitat Action Copropriétés, le concessionnaire, devrait pouvoir se rendre propriétaire des deux immeubles dans le courant du 1er trimestre 2023.

Enfin, il est à souligner que les interventions du concessionnaire sur le site de Corot se font dans un contexte difficile en raison d’une situation d’insécurité tendue (manifestations de violence, trafic de stupéfiants) et d’un phénomène de squats de grande ampleur (plus d’une trentaine à fin 2021).

1 - Stratégie et programmation à venir

Il est proposé dans cette partie d’examiner la stratégie retenue, et les précisions qui lui sont apportées, au terme de la deuxième année de la concession d’aménagement.

Le comité de pilotage du 27 janvier 2022 a validé de nouvelles orientations sur la base des résultats de plusieurs études : proposition d’un schéma d’aménagement, étude Habitat portant sur la capacité de mutabilité technique des bâtiments, analyse financière actualisée de la copropriété.

Ainsi, la programmation des interventions du concessionnaire s’articule autour d’une stratégie, définie par la Métropole, à deux phases :

- Une première phase d’opérations validées par la Métropole et par le comité d’engagement de l’ANRU du 27 février 2020 portant sur le NPNRU du Grand-Saint-Barthélémy-Grand-Malpassé, comprenant la démolition des bâtiments A et C (162 logements) et un premier programme d’aménagement des espaces publics,

- Une seconde phase dont les hypothèses ont été validées lors du comité de pilotage du 27 janvier 2022 de l’accord partenarial copropriétés dégradées, réunissant la Métropole, l’Etat, la Ville de Marseille, le Département et les autres partenaires institutionnels. Sous réserve de financement de l’ANRU dans le cadre d’un avenant à la convention initiale du GSBGM, les grands axes de cette phase reposent sur les hypothèses suivantes :

 Maîtrise foncière totale des logements des bâtiments EFGH par le concessionnaire soit 164 logements,

 Démolition de 62 logements (Bâtiments H et G partiel),

 Recyclage de 102 logements en logements locatifs social ou intermédiaire ou en copropriété (bâtiments E, F,G),

 Redressement et maintien en copropriété du bâtiment D soit 50 logements,  Poursuite du programme d’aménagement afin de réurbaniser le quartier en s’appuyant sur la création de voiries nouvelles permettant un nouveau plan de circulation et de désenclavement du quartier, création de voies en modes de circulation douce,  Revalorisation des équipements publics,

 Achat et démolition de 40 garages,

 Création d’une nouvelle offre commerciale.

Il est à noter que les hypothèses constituent donc une précision programmatique, bâtiment par bâtiment ainsi qu’un niveau des aménagements publics., de la variante tranche optionnelle 2 du traité de concession.Métropole Aix-Marseille-Provence

HPV 008-231/22/CT

Signé le 27 Juin 2022

Reçu au Contrôle de légalité le 1 Juillet 2022

Compte tenu de ces orientations, et de l’ampleur du programme des interventions à mettre en œuvre dans le temps, nous proposons de modifier le traité de concession en prolongeant sa durée, initialement prévue de 8 ans, à 10 ans.

Par ailleurs, le schéma d’aménagement met en avant l’intérêt de créer une entrée de quartier requalifiée sur l’avenue Corot en lieu et place des parcelles 77 et 78 (références cadastrales 888 A 77 et 888 A 78) qui, bien que contigües au périmètre de la concession, n’en font cependant pas partie. Pour information, la parcelle 77 (d’une contenance de 6a 12 ca) a déjà fait l’objet d’une acquisition par l’aménageur en 2021 dans le cadre d’une délégation ponctuelle du DPUR. La parcelle 78, d’une contenance équivalente, reste à acquérir par l’aménageur.

Nous proposons donc dans un avenant 1 au traité de concession de prolonger la durée de celle-ci de deux années en la portant à 10 ans à partir du 20 mai 2020 jusqu’en mai 2030 et d’étendre le périmètre de la concession aux deux parcelles mentionnées ci-dessus.

2 - Activité de la concession en 2021

Il est proposé dans cette partie d’examiner le compte-rendu d’activité au 31 décembre 2021 qui constitue le second exercice de la concession.

2.1 - Acquisitions de lots en copropriété

55 lots de logements principaux ont été acquis par le concessionnaire en 2021 dont principalement 24 sur le bâtiment A, 10 sur le bâtiment C et 13 sur le bâtiment F. Un garage a également été acquis en 2022 portant à 2 le nombre d’acquisition de garages depuis le début de la concession :

Bâtimen

t

Total

Logements

Logements

acquis en

2020

Logements

acquis en 2021

Total logements acquis

depuis

le début de la

concession

A 96 30 24 54

C 66 8 10 18

D 50 2 2 4

E 22 1 2 3

F 32 2 13 15

G 68 3 3 6

H 42 0 1 1

Total 376 46 55 101

A fin 2021, le nombre total d’acquisitions depuis le début de la concession est de 101 logements et 2 garages.

Le bâtiment A, évacué pour insalubrité des équipements communs fin 2018, est ainsi maitrisé à 56% au 31 décembre 2021 ; le bâtiment C à 27%.

Les négociations amiables sont réalisées conformément à l’avis des Domaines émis le 14 février 2019 pour CDC Habitat Social dans le cadre de la convention de portage. Cette estimation globale (sur l’ensemble des bâtiments) propose des fourchettes de prix en fonction des bâtiments, des typologies et de l’état des logements.

A fin 2021, le coût moyen total des acquisitions au bilan est de :

- 18 000 euros par logement sur le bâtiment A (soit une moyenne de 307 euros/m² ; - 21 000 euros par logement sur le bâtiment C (soit en moyenne 385 euros/m²) : les acquisitions de 2021 se sont réalisées à un coût moyen au m2 légèrement moins élevé qu’en 2020 (-2,5%) ; - 25 000 euros par logement en moyenne sur le bâtiment F soit une moyenne de 440 euros (contre 595 euros en moyenne en 2020) ;Métropole Aix-Marseille-Provence

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Signé le 27 Juin 2022

Reçu au Contrôle de légalité le 1 Juillet 2022

- De 21 000 à 42 000 euros par logement sur les autres bâtiments (soit une moyenne au m² se situant dans une fourchette de 450 euros pour le bâtiment E à 735 euros pour le bâtiment D) ; - 2 250 euros par garage.

Pour mémoire, dans le bilan initial les prix d’acquisitions avaient été estimés à :

- 350 euros/m² pour le bâtiment A et 380 euros/m² pour le C,

- 700 euros/m² pour les autres bâtiments.

Le tableau ci-dessous permet de mettre en évidence une cohérence des prix entre les transactions réalisées à fin 2021 et le budget initial de la concession.

Coût réel moyen des

acquisitions à fin 2021

Coût prévisionnel des

acquisitions du bilan initial

Bâtiment A 307 euros /m² 350 euros /m²

Bâtiment C 385 euros /m² 380 euros /m²

Autres bâtiments

(DEFGH)

De 450 à 735 euros /m² 700 euros /m²

Garages 2 250 euros 2 000 euros

2.2 – Relogements

Cinq relogements définitifs ont été effectués à fin 2021. Deux de ces relogements ont permis de diminuer le reste à charge des locataires ; les autres familles connaissant des situations peu claires (bail et ou occupant de bonne foi) se sont vus proposer des solutions adaptées.

2.3 – Travaux

Seuls quelques travaux d’entretien et de maintenance ont été effectués en 2021, en cohérence avec les besoins.

2-3 Ingénierie et autres

Une mission d’étude habitat, confié au cabinet d’études TEB, a été réalisée en 2021 (technique et patrimoniale) et a permis de connaitre les potentiels de redressement des bâtiments EFGH. Ces résultats, croisés avec une un schéma présentant les orientations d’aménagement urbain, réalisé sous maîtrise d’ouvrage Métropole, a permis à la Métropole de présenter une stratégie d’intervention globale sur le quartier au comité de pilotage du 27 janvier 2022.

Au regard de l’entrée prochaine dans une phase opérationnelle plus complexe avec le début d’un programme de travaux ambitieux sur les bâtiments et sur les espaces publics (à partir de 2023), nous ressentons la nécessité pour le concessionnaire de renforcer sa capacité en ingénierie financière afin de pouvoir établir des reportings répondant aux attentes de la Métropole. L’expression des besoins de la Métropole sera portée à la connaissance du concessionnaire dans le courant de l’année 2022.

3 - Bilan financier 2021 et perspectives

L’objet du présent rapport est de soumettre à l’approbation du conseil métropolitain le compte-rendu annuel à la collectivité (CRAC) établi au 31 décembre 2021 qui constate l’avancement de l’opération et comporte un volet prévisionnel des dépenses et recettes, planifié jusqu’au terme de la concession.

3.1 - Les dépenses

Sur l'exercice 2021, les dépenses réalisées s'élèvent à 2 113 000 Euros HT, inférieures aux prévisions du CRAC 2020 qui s'établissaient à 5 719 000 Euros HT. L’écart de dépenses négatif (- 3 606 000 euros par rapport au prévisionnel s’explique principalement de la manière suivante :Métropole Aix-Marseille-Provence

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Signé le 27 Juin 2022

Reçu au Contrôle de légalité le 1 Juillet 2022

Acquisitions et relogement

- Un montant d’acquisitions de logements des bâtiments A et C en volume inférieur à ce qui était prévu au CRAC 2020 en raison de diverses difficultés rencontrées sur le terrain mais surtout du caractère difficilement prévisible du nombre de transactions. En effet, en 2021, celles-ci ont toutes été réalisées à l’amiable ou par voie de préemption ; de plus, le concessionnaire se confronte à des vendeurs qui, au courant d’une procédure d’expropriation à venir, préfèrent attendre pour vendre en espérant réaliser un meilleur profit. Ainsi, sur une prévision de transaction d’environ 95 logements en 2021, seuls 34 transactions ont été réalisées.

o Cela se traduit en valeur par un montant d’acquisition réalisé en 2021 de 653 000 euros pour une prévision de 1 832 000 euros soit un écart de -1 179 000 euros.

- Il en est de même pour les acquisitions de logements dans les autres immeubles (hors bâtiment A et C) avec un montant réalisé de 481 000 euros en 2021 pour un prévisionnel de 1 129 000 euros soit un écart de – 648 000 euros.

- Les acquisitions moins nombreuses en 2021 par rapport au prévisionnel ont également entrainé, mécaniquement, des dépenses moindres en frais annexes ou autres frais liés (frais d’actes, relogements, charges de copropriétés) de – 535 000 euros

Travaux

- Un montant de travaux de 40 000 euros a été réalisé en 2021 pour une prévision de 335 000 euros, soit un écart de – 295 000 euros. Cet écart s’explique mécaniquement par le rythme d’acquisitions de logements moins rapide que prévu comme vu plus haut : ainsi peu de dépenses de neutralisation et de mise en sécurité des logements acquis ainsi que peu de travaux de maintenance et de petits entretien ont été nécessaires.

Ingénierie et autres

- Les dépenses d’ingénierie (117 000 euros en 2021 pour un prévisionnel de 783 000 euros affichent un écart de – 666 000 euros qui s’explique principalement d’une part par des coûts de conseil juridique décalés sur l’année 2022, d’autre part, un début de mission de suivi-animation du plan de sauvegarde décalée à fin 2022, et enfin, par le décalage sur l’année 2022 du règlement d’un solde de l’étude habitat finalisée en 2021.

- Les dépenses de frais financiers et autres aléas sont également en deçà du prévisionnel avec un montant de de 68 000 euros en 2021 pour un prévisionnel de 331 000 euros, soit un écart de - 263 000 euros ; cet écart s’explique par un besoin de trésorerie à financer par emprunt moins important que prévus (en raison d’une activité moins élevée que prévue) et un montant d’impôt foncier s’appliquant sur une base de logement en propriété du concessionnaire plus restreinte.

- On notera enfin que la rémunération de l’aménageur est conforme en 2021 aux prévisions avec 311 000 euros facturés (pour une prévision de 323 000 euros).

Au terme de la concession en 2030, le montant prévisionnel des dépenses devrait atteindre 44 099 000 euros HT, supérieur de 5 440 000 euros par rapport au CRAC 2020 (38 659 000 euros HT).

Cette nouvelle prévision tient compte d’une actualisation des postes de budget au terme de la deuxième année de la concession ; elle constitue la traduction financière des nouvelles hypothèses d’intervention et d’aménagement définies au comité de pilotage du 27 janvier 2021 et présentées ci-dessus au point 1 de ce présent rapport.

Cette augmentation de dépenses prévisionnelles traduit à la fois des réévaluations de postes deMétropole Aix-Marseille-Provence

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Signé le 27 Juin 2022

Reçu au Contrôle de légalité le 1 Juillet 2022

dépenses (à la hausse comme à la baisse pour certains d’entre eux) et la prise en compte d’un programme plus ambitieux que celui du CRAC 2020, notamment sur les espaces publics. Les écarts par rapport au CRAC 2020 s’expliquent principalement de la manière suivante :

Acquisition et relogement (+ 1 405 000 euros par rapport au CRAC 2020; montant prévisionnel : 16 191 000 euros ; 37% des dépenses totales)

 + 151 000 euros concernant les acquisitions des bâtiments A et C, légèrement revus à la hausse pour un montant total prévisionnel de 3 518 000 euros,

 - 1 389 000 euros concernant les acquisitions des immeubles EFGH, réestimés à 5 264 000 euros, soit un montant à ce qui avait été prévu au CRAC 2020 et au budget initial (6 653 000 euros) au vu des premières transactions réalisées en 2020 et 2021,

 + 1 402 000 euros sur des actions nouvelles non budgétées précédemment : acquisition des commerces pour un montant de 720 000 euros et acquisitions de parcelles (77, 78 et 30) pour un montant de 682 000 euros,

 + 884 000 euros sur la gestion locative et contentieux s’expliquant par une sous-évaluation de ce poste au CRAC 2020 et au budget initial,

 - 285 000 euros sur les frais de relogements portant le montant total prévisionnel à 425 000 euros,  + 818 000 euros sur les charges de copropriétés portant celles-ci à un montant prévisionnel de 2 662 000 euros. Cet écart s’explique d’une part par un objectif d’acquisition plus élevé de 40 logements et une estimation de la durée de portage plus longue que prévue,  On notera enfin que le montant prévisionnel des frais d’actes est réestimé en baisse de 184 000 euros portant ce poste à 1 836 000 euros.

Travaux (+ 3 356 000 euros par rapport au CRAC 2020; montant prévisionnel : 15 373 000 euros ; 35% des dépenses totales)

 - 1 069 000 euros en dépenses de démolitions s’expliquant d’une part par des démolitions moins nombreuses 226 logements qu’initialement prévu (266 logements) et d’autre part par une réévaluation à la baisse du coût global moyen au logement,

 - 717 000 euros en dépenses prévisionnelles de neutralisation des bâtiments,  + 637 000 en dépenses de travaux de maintenance et travaux en partie communes,  + 1 000 000 euros de travaux de réhabilitation des logements du bâtiment D et de la maison se situant sur les parcelles 77 et 78, initialement non prévue,

 + 3 505 000 euros de travaux d’aménagement d‘espaces publics et voiries, portant le montant total prévisionnel à 7 196 000 euros conformément aux hypothèses du projet de renouvellement urbain prévu sur le quartier.

Etudes, ingénierie (+ 266 000 euros par rapport au CRAC 2020; montant prévisionnel : 5 330 000 euros ; 12% des dépenses totales)

 On notera que hausse des honoraires de maîtrise d’œuvre explique l’essentiel de l’écart.

Frais divers, financiers et aléas (- 163 000 euros par rapport au CRAC 2020; montant prévisionnel : 4 065 000 euros ; 9% des dépenses totales)

 - 363 000 euros sur les frais financiers

 + 200 000 euros sur le poste impôt fonciers en raison d’acquisitions de logements (hors portage) plus nombreuses (326 au lieu de 286) sur une durée plus longue que prévue.

Honoraires et frais de gestion (+ 576 000 euros par rapport au CRAC 2020; montant prévisionnel : 3 140 000 euros ; 7% des dépenses totales) correspondant à une hausse mécanique de la rémunération de l‘aménageur fixée à 2% des dépenses.Métropole Aix-Marseille-Provence

HPV 008-231/22/CT

Signé le 27 Juin 2022

Reçu au Contrôle de légalité le 1 Juillet 2022

3.2 – Les recettes

Sur l'exercice 2021, les recettes s'élèvent à 54 000 euros hors participation du concédant à l'équilibre du bilan. Constitué des premiers loyers encaissés sur l’année, le montant est légèrement inférieur aux prévisions estimées à 63 000 euros.

Au 31 décembre 2021, le montant de la participation à l’équilibre du bilan versé par la Métropole s’élève à 1 560 000 euros comme cela était prévu.

Au terme de l'opération, le montant prévisionnel des recettes (hors participation à l'équilibre du bilan) s'élève à 26 940 000 euros en hausse (+ 5 333 000 euros) par rapport au CRAC 2020 (21 607 000 euros). Cet écart se répartit de la manière suivante :

- Des produits de cessions foncières (cessions de terrains après démolition et cessions d’immeubles pour 7 102 000 euros (plus élevés de 3 702 000 euros compte tenu des objectifs récents validés en comité de pilotage du 27 janvier 2022) et s’expliquant par des cessions non budgétées auparavant (parcelles 77 et 78), de la prise en compte d’un ratio 150€/m² pour les cessions de terrains, de cessions de l’existant à réhabiliter valorisées à 800 €/m² et de la revente de quelques logements en accession valorisés à 1 150 euros/m²,

- Des recettes locatives de 780 000 euros, en hausse de 288 000 euros par rapport à la dernière estimation du CRAC 2020,

- Des subventions de l’ANRU validées au comité d’engagement du 27 février 2020 pour un montant de 10 800 000, inchangées depuis le dernier CRAC, et des subventions attendues pour un montant de 7 200 000 euros qui devront faire l’objet d’une validation : + 480 000 euros,

- Une subvention de l’ANAH de 1 059 000 euros en hausse de 659 000 euros, compte tenu de la dernière estimation retenue au plan de sauvegarde dont la commission a eu lieu en mars 2022.

Bilan global de l’opération :

Le montant total des recettes prévisionnelles est 26 940 000 euros pour un montant de dépenses prévisionnelles de 44 099 000 euros HT et une TVA nette à verser de 3 121 000 euros.

Ainsi, la concession présente à terme en 2030, un déficit prévisionnel de 20 230 000 euros couvert par une participation à l’équilibre de la Métropole de 20 280 000 euros (inchangée par rapport au budget initial) et une trésorerie positive de 50 000 euros (remboursée à la Métropole).

Participation de la Métropole à l’équilibre du bilan :

La participation actuelle du concédant à l’équilibre de l’opération est de 20 280 000 euros inchangée par rapport au CRAC 2020, le concessionnaire a déjà perçu au 31 décembre 2021 une participation de 1 560 000 euros.

Au regard du CRAC 2021, l’échéancier prévisionnel de versement de la participation de la Métropole à l’équilibre du bilan de la concession est le suivant :

2022 : 2 080 000 euros

2023 : 2 080 000 euros

2024 : 2 080 000 euros

2025 : 2 080 000 euros

2026 : 2 080 000 euros

2027 : 2 080 000 eurosMétropole Aix-Marseille-Provence

HPV 008-231/22/CT

Signé le 27 Juin 2022

Reçu au Contrôle de légalité le 1 Juillet 2022

2028 : 2 080 000 euros

2029 : 2 080 000 euros

2030 : 2 080 000 euros

Solde de trésorerie :

Fin 2021, la trésorerie cumulée de l'opération présentait un solde négatif de 542 000 euros.

En résumé :

- Le montant total des dépenses passe de 41 837 000 euros TTC (approuvé au CRAC 2020) à 47 220 000 euros TTC.

- Le montant des recettes propres passe de 21 607 000 euros TTC approuvé au CRAC 2020) à 26 940 000 euros TTC.

- Le montant de participation à l’équilibre du bilan de la Métropole est inchangé et s’élève à 20 280 000 euros.

- La durée prévisionnelle de la concession est prolongée de 2 ans passant de 8 ans à 10 ans; son terme est fixé à ce jour au 15 mai 2030.

- Le périmètre de la concession est étendu à deux parcelles contigües à l’actuel périmètre.

Telles sont les raisons qui nous incitent à proposer au Conseil de Territoire de prendre la délibération ci- après :

Le Conseil de Territoire Marseille Provence,

Vu

• Le Code Général des Collectivités Territoriales et notamment l’article L. 5218-7 ; • La loi n° 2014-58 du 27 janvier 2014 de Modernisation de l’Action Publique Territoriale et d’Affirmation des Métropoles ;

• La loi n° 2015-991 du 7 août 2015 portant Nouvelle Organisation Territoriale de la République ; • Le décret n° 2015-1085 du 28 août 2015 portant création de la Métropole Aix-Marseille- Provence ; • Le décret n° 2015-1520 du 23 novembre 2015 portant fixation des limites des territoires de la Métropole Aix-Marseille-Provence ;

• Le procès-verbal de l’élection du 15 Juillet 2020 de Monsieur Roland GIBERTI en qualité de Président du Conseil de Territoire Marseille Provence ;

• La délibération du Conseil de la Métropole Aix-Marseille-Provence n° FBPA 062-10934/21/CM du 16 décembre 2021 portant délégation de compétences du Conseil de la Métropole au Conseil de Territoire Marseille Provence.

• La lettre de saisine de la Présidente du Conseil de la Métropole ;

• Le projet de délibération portant sur « Concession d'aménagement sur le Parc Corot passée avec CDC Habitat Actions Copropriétés à Marseille 13ème arrondissement - Approbation du Compte Rendu Annuel des Collectivités au 31 décembre 2021 - Approbation de l'avenant 1 ».Métropole Aix-Marseille-Provence

HPV 008-231/22/CT

Signé le 27 Juin 2022

Reçu au Contrôle de légalité le 1 Juillet 2022

OUÏ LE RAPPORT CI-DESSUS,

Entendues les conclusions du rapporteur,

CONSIDERANT

• Que le Bureau de la Métropole envisage d’adopter une délibération relative à « Concession d'aménagement sur le Parc Corot passée avec CDC Habitat Actions Copropriétés à Marseille 13ème arrondissement - Approbation du Compte Rendu Annuel des Collectivités au 31 décembre 2021 - Approbation de l'avenant 1 ».

• Que le Conseil de Territoire Marseille Provence doit émettre un avis sur ce projet de délibération.

DELIBERE

Article unique :

Le Conseil de Territoire Marseille Provence émet un avis favorable au projet de délibération portant sur « Concession d'aménagement sur le Parc Corot passée avec CDC Habitat Actions Copropriétés à Marseille 13ème arrondissement - Approbation du Compte Rendu Annuel des Collectivités au 31 décembre 2021 - Approbation de l'avenant 1 ».

Cette proposition mise aux voix est adoptée.

Certifié Conforme,

Le Président du Conseil de Territoire

Marseille Provence

Roland GIBERTI