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unknown - Le Havre Seine Métropole (communauté urbaine) - DELB 20210374 01
Document publié le Mercredi 2 mai 2007
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Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Handicap et inclusivité,
SHEMA
Concession d’aménagement
Le Havre Plateau
COMPTE RENDU D’ACTIVITES
POUR L’ANNEE 2020
SEPTEMBRE 2021 LE HAVRE SEINE METROPOLE SHEMA
2
PREAMBULE
Ce document constitue le douzième compte rendu d’activités relatif à l’opération d’urbanisation du Plateau Nord-Ouest du Havre. La CODAH a reconnu l’intérêt communautaire de la zone d’activités « Le Havre Plateau » par délibération du 2 mai 2007, en a accepté les conditions patrimoniales et financières par délibération du 10 Juillet 2007. Conformément à l’article 5211-17 du Code Général des collectivités territoriales, le transfert est devenu effectif le 16 octobre 2007.
Ce compte rendu est par conséquent relatif à l’opération d’aménagement de la ZAC LE HAVRE PLATEAU, d’une superficie d’environ 23,5 hectares compris au sud de la rue Roland Garros à l’Ouest de la rue Louis Blériot, ainsi qu’au Nord et à l’Ouest du stade Youri Gagarine.
Le traité de concession du 10 janvier 2006 fixait à 15 ans la durée de la concession, un avenant a été passé en 2014 afin d’allonger la durée de la concession d’aménagement jusqu’en 2024.
Les missions confiées à la SHEMA consistent sur le Plateau Nord-Ouest, conformément au traité de concession à :
a) faire exécuter l’ensemble des études nécessaires à la définition et au dimensionnement des ouvrages et équipements à réaliser ;
b) proposer à la Collectivité, les procédures d’urbanisme adaptées (ZAC, lotissement…) qui devront être agréées par celle-ci et les mettre en œuvre ;
c) mener les négociations foncières permettant la maîtrise foncière complète sur le périmètre de la concession, à l’exception des parcelles acquises par la Ville du Havre ou la SAFER, prendre à bail emphytéotique ou à construction, les biens immobiliers bâtis ou non bâtis, situés dans le périmètre de la zone, ainsi que ceux qui, situés en dehors de ce périmètre, sont nécessaires pour la réalisation des ouvrages inclus dans le traité de concession d'aménagement ; négocier les conventions de participation qui seront conclues entre la collectivité et les constructeurs n’ayant pas acquis leur terrain de l’aménageur en application de l’article L. 311-4 du Code de l’urbanisme ; gérer les biens acquis ; mettre en état les sols et les bâtiments le cas échéant, les libérer de leurs occupants en assurant le relogement des locataires, preneurs ou occupants de bonne foi ; étendre ou démolir les bâtiments existants, si nécessaire . L’aménageur sera consulté et informé du résultat des études portant sur le périmètre de la concession ;
d) réaliser les équipements d'infrastructure secondaire de la zone ; réaliser les équipements d'infrastructure tertiaire destinés à être remis à la collectivité publique cocontractante, aux autres collectivités publiques intéressées, aux établissements publics groupant plusieurs communes ayant compétence en matière d'urbanisme, aux associations syndicales ou foncières, ainsi qu'aux concessionnaires de service public ; assurer le suivi et la coordination de la réalisation des équipements mis à la charge des bénéficiaires de cessions, locations ou concessions d'usage des terrains aménagés ;
e) réaliser des travaux d’aménagement et de construction en vue de permettre l’accueil ou l’extension d’activités dès lors que cette réalisation concoure aux objectifs attendus de l’opération d’aménagement ;
f) procéder à toutes les études nécessaires et, notamment, en cours d'opération, proposer toute modification de programme qui s'avérerait opportune, assortie des documents financiers prévisionnels correspondants ; LE HAVRE SEINE METROPOLE SHEMA
3
g) établir et tenir constamment à jour, outre les documents comptables, des documents de gestion faisant apparaître les éventuelles difficultés et la situation de trésorerie ; négocier et contracter les moyens de financements les plus appropriés ;
h) mettre en place des moyens efficaces pour assurer la commercialisation dans les meilleures conditions possibles ; organiser toute structure d'accueil et de conseil des acquéreurs ou locataires potentiels ; céder les terrains ou les immeubles bâtis, les concéder ou les louer à leurs divers utilisateurs ; préparer et signer tous actes nécessaires ;
i) d'une manière générale, assurer l'ensemble des études, les tâches de gestion et la coordination indispensable pour la bonne fin de l'opération, et assurer en tout temps une complète information de la collectivité publique cocontractante sur les conditions de déroulement de l'opération.
Le parc d’activités Le Havre Plateau favorise l’accueil d’activités tertiaires, de services, artisanales, industrielles sur 19 ha environ pour une surface de plancher de 85 000 m².
Le développement de ces projets permet de qualifier l’entrée de l’agglomération en la rendant très urbaine mais aussi paysagée par l’implantation d’un grand plan d’eau, et la requalification de l’entrée de la rue Roland Garros.
L’approbation du dossier de réalisation de ZAC, le cahier des charges de cession des terrains, le dossier AVP ont été soumis au vote de la collectivité en juillet 2013.
Suite à une étude poussée sur le trafic futur généré par la création du parc d’activités, il a été conclu avec le Conseil Général de l’importance d’éloigner du giratoire de la RD940 l’accès à la partie nord du parc pour sécuriser totalement l’accès et ne pas créer des congestions trop importantes. C’est pourquoi le périmètre de la concession a été modifié en 2014.
Suite à la validation du dossier PRO par la collectivité en 2013, les travaux d’aménagement ont démarré en début d’année 2014 pour un achèvement de la 1ère phase au printemps 2015 et de la deuxième phase en été 2016 concomitamment à la livraison du 1er bâtiment du parc qui a eu lieu en septembre de la même année.
La commercialisation de la 1ère tranche a été lancée à la suite du démarrage des travaux. A ce jour, un parc tertiaire de 7 500 m² de bureaux est en cours de commercialisation par la Société Havraise de Développement (SHEMA + Etamine + Redman). Un des 4 bâtiments prévus est d’ores et déjà construit et accueille une pépinière d’entreprises gérée par LHSM sur deux niveaux ainsi qu’une entreprise du BTP sur le dernier niveau. Le bâtiment le plus au nord du programme sera dédié à l’accueil d’un hôtel (permis obtenu) et le plus au sud est prévu d’être vendu en bloc pour y réaliser le siège social d’une association pour l’aide aux personnes handicapées (demande de permis de construire en cours d’instruction). Enfin un quatrième permis a été déposé et obtenu en vue de réaliser un bâtiment tertiaire d’environ 1 500 m².
La SHEMA a également souhaité construire un parc artisanal pour favoriser l’implantation d’artisans sur la ZAC Le Havre Plateau. Les travaux ont démarré pour la 1ère tranche à l’été 2018. Un premier bâtiment témoin, construit en blanc, a été livré en janvier 2019, deux autres bâtiments seront livrés avant la fin d’année 2021 et les 3 derniers seront livrés en 2022.
Une parcelle de 2,7 hectares a également été vendue fin 2019 pour l’accueil d’un important projet de santé. Les travaux de construction sont en cours et devraient s’achever avant la fin 2022.
Les études de maîtrise d’œuvre pour réaliser les travaux de la tranche 2 ont été menées au cours de l’année 2020. Les travaux de la première phase de cette tranche ont débuté en juin 2021 en vue LE HAVRE SEINE METROPOLE SHEMA
4
d’accueillir un garage automobile dont le foncier a été cédé en janvier 2021. La construction devrait être achevée avant la fin d’année 2021.
La SHEMA a également plusieurs contacts avec de potentiels acquéreurs sur d’autres terrains de la tranche 2 (cuisine centrale, centre d’accueil de jour, entreprises de services, …).
Aménagement de la tranche 2.1 – septembre 2021 LE HAVRE SEINE METROPOLE SHEMA
5
1. REALISATION DU BILAN ET DU PLAN DE TRESORERIE POUR 2020 ET PREVISIONS
1.1. RAPPEL DU BILAN PREVISIONNEL VALIDE AU 31 DECEMBRE 2019
1.2. BILAN PREVISIONNEL REVISE AU 31 DECEMBRE 2020
DÉPENSES
D10-Acquisitions 1 387 538 €
D20-Études 178 621 €
D30-Honoraires 872 577 €
D40-Travaux 7 075 158 €
D50-Frais divers 61 526 €
D55-Commercialisation 123 510 €
D60-Charges de gestion 404 002 €
D70-Rémunération société 693 879 €
D80-Frais financiers 511 126 €
TOTAL DÉPENSES 11 307 937 €
RECETTES
R10-Cessions 10 289 534 €
R20-Subventions 646 405 €
R30-Participations 360 000 €
R40-Produits de gestion 8 879 €
R50-Produits financiers 3 119 €
TOTAL RECETTES 11 307 937 €
DÉPENSES DELTA
D10-Acquisitions 1 387 538 € -
D20-Études 180 471 € 1 850 €
D30-Honoraires 873 541 € 964 €
D40-Travaux 7 120 098 € 44 940 €
D50-Frais divers 64 400 € 2 874 €
D55-Commercialisation 123 510 € -
D60-Charges de gestion 381 736 € - 22 266 €
D70-Rémunération société 697 778 € 3 899 €
D80-Frais financiers 488 480 € - 22 646 €
TOTAL DÉPENSES 11 317 552 € 9 615 €
RECETTES
R10-Cessions 10 282 290 € - 7 244 €
R20-Subventions 663 906 € 17 501 €
R30-Participations 360 000 € -
R40-Produits de gestion 8 052 € - 827 €
R50-Produits financiers 3 304 € 185 €
TOTAL RECETTES 11 317 552 € 9 615 € LE HAVRE SEINE METROPOLE SHEMA
6
1.3. SITUATION DES COMPTES DE L’OPERATION EN DEPENSES AU 31/12/20 ET PREVISIONS
1.3.1. ACQUISITIONS
Le poste « acquisitions » correspond aux dépenses liées à l’achat des terrains, ainsi qu’aux indemnités et aux frais d’actes en découlant. Il comprend également la rémunération de la SAFER dans le cadre de la convention technique relative à la négociation du foncier signée avec la SHEMA.
ACQUISITIONS
/
FRAIS DIVERS
BUDGET
PREVISIONNEL AU
31/12/19 (€ HT)
BUDGET
PREVISIONNEL
REVISE AU
31/12/20 (€ HT)
ENGAGE
AU 31/12/20
(€ HT)
FACTURE
AU 31/12/20
(€ HT)
TOTAL ZAC 1 387 538 € 1 387 538 € 1 375 140 € 1 374 931 €
Le budget prévisionnel ressort à 1 387 538 € HT, dont 1 361 713 € HT d’acquisition de terrains, le solde correspondant aux frais de SAFER, aux frais d’actes, et aux indemnités dues aux exploitants.
Dans le cadre de l’opération, la SHEMA a acquis à la Ville du Havre 16, 8 Ha en 2006 (632 432€). La SAFER a acquis pour le compte de la SHEMA la parcelle OB 364 d’une superficie de 60 124 m², le préfinancement par la SHEMA à la SAFER étant en excédant, la SAFER a remboursé, en 2008, 125 767€ à la SHEMA. En 2010, la SHEMA a acquis la parcelle OB 560 (18 828 m²) appartenant à M. Hébert. Le solde du paiement de cette acquisition (45 000 € HT) est intervenu en 2011.
Les parcelles OA 190 et OA 191 appartenant à la Ville du Havre ont été acquises en 2014 (19 586 € HT).
La parcelle OB 569 a été acquise auprès de la Ville du Havre le 25 mai 2018.
La provision sur le foncier est maintenue pour financer les futurs frais liés aux actes de rétrocession foncières.
TABLEAU RECAPITULATIF
PARCELLE SURFACE M²
OA 202 711
OA 203 27 759
OB 217 560
OB 218 2 587
OB 264 34 648
OB 266 92 439
OB 268 10 251
OB 364 60 124
OB 560 18 828
OB 569 627
OA 190 161
OA 191 2 939
TOTAL 251 634
MONTANT TOTAL
ACQUISITION REALISEES
1 361 713,00 € LE HAVRE SEINE METROPOLE SHEMA
7
1.3.2. ETUDES GENERALES
ETUDES GENERALES
BUDGET
PREVISIONNEL AU
31/12/19 (€ HT)
BUDGET
PREVISIONNEL
REVISE AU 31/12/20
(€ HT)
ENGAGE
AU 31/12/20
(€ HT)
FACTURE
AU 31/12/20
(€ HT)
TOTAL 178 621 € 180 471 € 180 471 € 180 471 €
Les études générales sur l’opération comprennent :
Des investigations géotechniques au droit des indices ponctuels de cavités souterraines et indices zonaux, identifiés en général à l’échelle d’une parcelle ainsi que des sondages pour les aménagements.
Une étude de circulation demandée par le Département afin de vérifier la capacité du giratoire sur la RD940 par rapport à l’aménagement futur du parc d’activités.
Suite à la demande de la CODAH, des détections pyrotechniques ont été réalisées. Au regard des résultats, une campagne de dépollution a été engagée fin 2016. Aucune munition active n’a été trouvée lors des fouilles.
En 2020, une étude géotechnique complémentaire a été réalisée afin de caractériser la nature de la voirie existante pour l’accès au dépôt des espaces verts de la Ville du Havre et de la dalle de ce dépôt pour un montant de 1 850 €HT en vue de réutiliser les matériaux dans le cadre des travaux de la tranche 2 (structure de voirie).
Parc tertiaire Le Havre Plateau (bâtiment 1) LE HAVRE SEINE METROPOLE SHEMA
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1.3.3. HONORAIRES
Les frais liés aux honoraires de l’opération regroupent la rémunération des différents prestataires du projet à savoir :
l’équipe de maîtrise d’œuvre,
APAVE intervenant en tant que CSPS sur l’opération,
APAVE en tant que bureau de contrôle désigné pour s’assurer de la solidité des ouvrages notamment hydrauliques sur le projet ainsi que de l’accessibilité des PMR.
Le cabinet Garrigou et Gaillet, géomètres experts,
le bureau d’études COTEBA désigné en tant qu’assistant à maîtrise d’ouvrage sur le volet HQE de l’opération.
Le budget prévisionnel global des honoraires est le suivant :
HONORAIRES
BUDGET
PREVISIONNEL AU
31/12/19 (€ HT)
BUDGET
PREVISIONNEL
REVISE AU
31/12/20 (€ HT)
ENGAGE
AU 31/12/20
(€ HT)
FACTURE
AU 31/12/20
(€ HT)
TOTAL 872 577 € 873 541 € 782 387 € € 628 398 €
Le budget prévisionnel « honoraires » est ventilé par poste de dépenses conformément aux tableaux présentés ci-dessous :
Maîtrise d’œuvre
BUDGET
PREVISIONNEL AU
31/12/19 (€ HT)
BUDGET
PREVISIONNEL
REVISE AU
31/12/20 (€ HT)
ENGAGE
AU 31/12/20
(€ HT)
FACTURE
AU 31/12/20
(€ HT)
TOTAL 687 523 € 687 069 € 679 840 € 547 202 €
Le budget maîtrise d’œuvre a été diminué à la marge pour prendre en compte une variation de l’actualisation du marché.
En 2020, la maîtrise d’œuvre a reçu 8 208 € HT pour la réalisation des études PRO de la tranche 2 et du dossier de consultation des entreprises.
CSPS et Bureau de contrôle technique
CSPS / CT
BUDGET
PREVISIONNEL AU
31/12/19 (€ HT)
BUDGET
PREVISIONNEL
REVISE AU
31/12/20 (€ HT)
ENGAGE
AU 31/12/20
(€ HT)
FACTURE
AU 31/12/20
(€ HT)
TOTAL 30 466 € 30 466 € 22 520 € 12 500 € LE HAVRE SEINE METROPOLE SHEMA
9
Les budgets contrôle technique et CSPS ont été maintenus.
En 2020, il a été dépensé 880 € HT pour le contrat de CSPS de la tranche 2.
Géomètre
GEOMETRE
BUDGET
PREVISIONNEL AU
31/12/19 (€ HT)
BUDGET
PREVISIONNEL
REVISE AU
31/12/20 (€ HT)
ENGAGE
AU 31/12/20
(€ HT)
FACTURE
AU 31/12/20
(€ HT)
TOTAL 87 520 € 87 520 € 29 201 € 23 566 €
Le budget géomètre a été maintenu.
En 2020, le géomètre a perçu 2 971 € pour la réalisation de documents d’arpentage.
Assistance à Maîtrise d’ouvrage
Un cahier des charges des prescriptions environnementales a été réalisé par COTEBA.
ASSITANCE MOA
BUDGET
PREVISIONNEL AU
31/12/19 (€ HT)
BUDGET
PREVISIONNEL
REVISE AU
31/12/20 (€ HT)
ENGAGE
AU 31/12/20
(€ HT)
FACTURE
AU 31/12/20
(€ HT)
TOTAL 10 000 € 10 000 € 10 000 € 10 000 €
Aucune dépense n’est prévue à l’avenir sur ce poste.
Honoraires d’architectes conseils, conseil juridique et autres honoraires
La mission d’architecte conseil a été confiée à Michel Jaouen, urbaniste de l’opération. L’objectif est d’analyser en amont les projets architecturaux, pour préconiser aux futurs acquéreurs certaines modifications de projet dans l’objectif de maintenir une zone d’activités cohérente (orientation, bardage, coloris, éléments d’architectures, traitement d’une façade…)
Ce poste comporte aussi des honoraires d’analyse juridique sur l’opération d’aménagement.
Une révision de ce poste a été faite à la marge pour prendre en compte l’actualisation du marché de l’architecte-conseil de l’opération par rapport à ses différentes interventions prévues sur les années futures.
HONORAIRES
BUDGET
PREVISIONNEL AU
31/12/19 (€ HT)
BUDGET
PREVISIONNEL
REVISE AU
31/12/20 (€ HT)
ENGAGE
AU 31/12/20
(€ HT)
FACTURE
AU 31/12/20
(€ HT)
TOTAL 57 068 € 58 486 € 40 826 € 35 131 € LE HAVRE SEINE METROPOLE SHEMA
10
En 2020, l’architecte-conseil a facturé 4 309 € HT pour l’analyse de différents dossiers de demandes de permis de construire (bâtiment destiné à l’hôtellerie du parc tertiaire, garage automobile) et la mise à jour du plan de commercialisation.
Sente piétons-cycles
1.3.4. TRAVAUX D’AMENAGEMENT
Les travaux d’aménagement consistent en :
les travaux de VRD et paysage de chacun des sous-secteurs,
les frais de branchement et raccordement aux réseaux existants ou à créer, la provision pour la participation aux coûts de travaux de construction supplémentaires du fait des cavités souterraines,
une enveloppe d’aléas de travaux est également provisionnée.
TRAVAUX
D’AMENAGEMENT
BUDGET
PREVISIONNEL AU
31/12/19 (€ HT)
BUDGET
PREVISIONNEL
REVISE AU
31/12/20 (€ HT)
ENGAGE
AU 31/12/20
(€ HT)
FACTURE
AU 31/12/20
(€ HT)
TOTAL 7 075 158 € 7 120 098 € 2 243 351 € 2 215 126 €
Il est à noter que les travaux d’aménagement de la ZAC permettent de requalifier l’entrée de ville par la création d’un bassin paysager avec sa promenade incluant des avancées sur l’eau. LE HAVRE SEINE METROPOLE SHEMA
11
Ils comprennent également les travaux de requalification de la rue Rolland Garros ne desservant pas uniquement la zone d’activités, ainsi que la création d’une voie partagée piétons/cycles afin de relier la voie verte d’agglomération à la Véloroute.
Le budget travaux a été révisé en 2018 pour prendre en compte une augmentation prévue du montant des travaux de VRD pour le démantèlement de l’aire de stockage du service Espaces Verts de la Ville du Havre comme convenu lors des discussions pour son déplacement, celui-ci empiétant sur la tranche 1 de l’opération.
Le poste Espaces Verts avait également été augmenté suite à la décision de mise en place de radeaux végétaux sur le bassin central en eau permanente. Ces travaux ont été réalisés en 2019.
Les travaux restants à réaliser sont constitués des travaux de viabilisation et d’aménagement des tranches 2 et 3.
Le budget a été légèrement réévalué pour permettre la création éventuelle de voiries tertiaires sur les tranches 2 et 3 (+ 44 940 € HT).
Au regard de la commercialisation actuelle, il a été décidé de démarrer les travaux de la tranche 2 – phase 1 en juin 2021.
La provision pour cavités est prévue d’être utilisée à hauteur de 150 000 € pour participer aux coûts de construction supplémentaires (fondations spéciales) sur le lot 1b du fait de la présence d’une cailloutière recensée.
En 2020, 40 858 € HT ont été dépensés sur le budget travaux principalement pour : - la pose d’un nouveau poste transformateur électrique qui permettra d’alimenter la tranche 1 et un projet de la tranche 2,
- la création d’une piste d’accès pour la pose du transformateur,
- un contrôle de l’étanchéité de la membrane du bassin centrale suite à une suspicion de fuite.
Tranche
3
Tranche
2.2
Tranche
2.1
Tranche
1 LE HAVRE SEINE METROPOLE SHEMA
12
1.3.5. FRAIS DIVERS
Ces frais regroupent :
les frais de publication d’avis de consultation,
l’affichage des mesures de publicité dans le cadre de l’instruction des dossiers réglementaires,
la reprographie,
les honoraires d’avocats pour les procédures administratives, précontentieuses, ou contentieuses.
FRAIS DIVERS
BUDGET
PREVISIONNEL AU
31/12/19 (€ HT)
BUDGET
PREVISIONNEL
REVISE AU
31/12/20 (€ HT)
ENGAGE
AU 31/12/20
(€ HT)
FACTURE
AU 31/12/20
(€ HT)
TOTAL 61 526 € 64 400 € 40 478 € 35 560 €
Le budget a été augmenté de 2 874 € HT pour permettre de maintenir une provision suffisante pour les années à venir sur ce poste.
En 2020, la dépense sur ce poste s’élève à 2 918 € HT pour la dépose d’un panneau de communication endommagé et le ramassage et la mise en décharge de dépôts sauvages.
Parc artisanal Les entrepreneurs 3 LE HAVRE SEINE METROPOLE SHEMA
13
1.3.6. COMMERCIALISATION/ COMMUNICATION
COMMERCIALISATION /
COMMUNICATION
BUDGET
PREVISIONNEL AU
31/12/19 (€ HT)
BUDGET
PREVISIONNEL
REVISE AU
31/12/20 (€ HT)
ENGAGE
AU 31/12/20
(€ HT)
FACTURE
AU 31/12/20
(€ HT)
TOTAL 123 510 € 123 510 € 88 266 € 69 972 €
Commercialisation :
Le budget commercialisation a été maintenu.
Un tableau en annexe résume les contacts apportés par les différents commercialisateurs (agences immobilières) et LDA.
En 2020, 5 000 € HT ont été versés à LDA dans le cadre de son action d’animation de la commercialisation du parc d’activités.
A ce jour, aucune provision pour rémunérer les différents commercialisateurs n’est budgétée.
Communication :
Le budget communication a été maintenu. Il est destiné à réaliser les plaquettes, panneaux d’information et de promotion de la ZAC et tout autre support de communication.
En 2020, 7 400 € HT ont été dépensés pour permettre la pose d’un nouveau panneau de commercialisation suite à l’endommagement par le vent du précédent.
1.3.7. CHARGES DE GESTION
CHARGES DE
GESTION
BUDGET
PREVISIONNEL AU
31/12/19 (€ HT)
BUDGET
PREVISIONNEL
REVISE AU
31/12/20 (€ HT)
ENGAGE
AU 31/12/20
(€ HT)
FACTURE
AU 31/12/20
(€ HT)
TOTAL 404 002 € 381 736 € 254 561 € 236 403 €
Les charges de gestion supportées par le bilan de l’opération concernent essentiellement les taxes foncières sur les terrains non bâtis, les frais liés à la rémunération du commissaire au compte pour le contrôle des bilans et les charges liées à l’ASL (Association syndicale libre) dont les missions sont : - La gestion et l'entretien des espaces extérieurs publics y compris des ouvrages de gestion des eaux pluviales et plans d'eau, des chemins piétons et pistes cyclables et espaces verts, à l’exclusion des voiries et réseaux publics;
- L’entretien des parts non construites et non closes des propriétés du parc d’activités pour permettre leur mise en valeur, à l’exclusion des travaux de gros entretien et de renouvellement. - La conclusion de tous contrats nécessaires à l’exécution de l’objet de l’ASL et le contrôle de leur application sur l’ensemble foncier.
- La répartition des dépenses de gestion et d'entretien entre les membres de l'association et acquéreur de lots, et leur recouvrement.
Ce poste a été réduit en fonction des dernières dépenses de taxes foncières et de charges de gestion de l’ASL. LE HAVRE SEINE METROPOLE SHEMA
14
En 2020, les dépenses constatées sont principalement liées aux impôts fonciers (9 384 €) et aux charges d’ASL (14 572 €).
Bassin central avec ses estacades
1.3.8. REMUNERATION SOCIETE
La rémunération de la SHEMA est calculée selon un taux de 3% appliqué aux dépenses hors taxes de l’opération telles que définies :
frais liés aux acquisitions (pour les parcelles dont les négociations ont été menées par la SHEMA) et frais s’y rapportant, études, honoraires d’aménagement et tous les travaux d’aménagement réalisés y compris leur actualisation et frais divers (hors frais financiers et hors frais d’actualisation de la rémunération) ;
Ainsi qu’aux recettes hors taxes telles que définies à savoir :
les recettes de cessions des charges foncières, les produits des cessions et locations sur le secteur ainsi que les subventions et participations mobilisées (hors participation LHSM).
REMUNERATION
SOCIETE
BUDGET
PREVISIONNEL AU
31/12/19 (€ HT)
BUDGET
PREVISIONNEL
REVISE AU
31/12/20 (€ HT)
ENGAGE
AU 31/12/20
(€ HT)
FACTURE
AU 31/12/20
(€ HT)
TOTAL 693 660 € 697 778 € 693 879 € 199 889 €
La rémunération prévisionnelle globale de la SHEMA a varié du fait de l’ajustement des dépenses et recettes et est fixé à 697 778 €, dont 6 666 € pour la clôture d’opération.
En 2020, la SHEMA a perçu 7 907 € de rémunération. LE HAVRE SEINE METROPOLE SHEMA
15
1.3.9. FRAIS FINANCIERS
FRAIS FINANCIERS
BUDGET
PREVISIONNEL AU
31/12/19 (€ HT)
BUDGET
PREVISIONNEL
REVISE AU
31/12/20 (€ HT)
ENGAGE
AU 31/12/20
(€ HT)
FACTURE
AU 31/12/20
(€ HT)
TOTAL 511 126 € 488 480 € 452 652 € 397 899 €
Ce poste a été revu à la baisse suite au rééchelonnement prévisionnel des travaux d’aménagement de la tranche 2 et de la commercialisation et des besoins de financement en découlant.
1.4. SITUATION DES COMPTES DE L’OPERATION EN RECETTES AU 31/12/20 ET PREVISIONS
1.4.1. CESSIONS DE TERRAINS
Il s’agit des recettes prévisionnelles de cessions de charges foncières.
Les recettes prévisionnelles de cession ont été ajustées à la marge à 10 282 290 € HT du fait de l’ajustement de la taille d’un foncier par rapport au cadastre.
Les terrains à destination d’activités tertiaires en façade de la RD 940 et à proximité du giratoire reliant la RD 940 à la RD 52 sont prévus être cédés entre 140 € et 150 € HT/m² de surface de plancher (SDP).
Les parcelles situées en deuxième rideau visent à accueillir de l’activité mixte. Les prix de cession prévisionnels sont de 55 € HT / m² de terrain sur la tranche 1, entre 55 € HT /m² et 50 € HT / m² sur la tranche 2 et 50 € HT/m² sur la tranche 3. LE HAVRE SEINE METROPOLE SHEMA
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Parc tertiaire Le Havre Plateau (vue depuis le Grand Hameau)
Au 31 décembre 2020, les parcelles suivantes ont été cédées :
parcelle surface (m²) prix cession HT acquéreur date cession
OB 704 2 923
OB 708 4 752
OB 714 1 576
OB 716 10 077
OB 718 276
OB 720 855
0A 216 27 071 1 831 473 € SCI DU PARC DES JONCQUILLES 18/12/2019
OB 729p 2 970 163 323 € SHEMA 18/10/2020
total 50 500 2 573 744 €
48 068 € 25/05/2018
16/09/2015 530 880 € SHD
VDH
Dans le cadre de la commercialisation, la collectivité concédante a demandé début 2019 au porteur d’un projet de drive alimentaire de bien vouloir le retarder d’environ 18 mois et à la SHEMA de geler ce terrain d’une superficie de 5 600 m². Ce gèle a impacté une partie des recettes prévisionnelles de cession de la tranche 1. La collectivité a décidé en 2020 de ne pas donner suite à ce projet.
En 2019, également, le lot 3 a été cédé pour un montant de 1 831 473 € HT à la SCI du Parc des Joncquilles pour la création d’un centre de rééducation fonctionnelle et nutritionnelle. Le démarrage des travaux de construction a subi un décalage du fait de la crise du COVID-19 pour débuter dans le courant du deuxième semestre 2020.
La commercialisation de la première tranche se poursuit avec un projet d’hôtel de 80 chambres sur la deuxième tranche du parc tertiaire. Une demande de permis de construire a été déposée en fin d’année 2019 et le foncier d’assiette devrait être cédé en 2022. Sur la première tranche, la construction du bâtiment le plus au sud du programme, dont le permis de construire est en cours d’instruction et pour lequel un acquéreur unique est positionné, pourrait démarrer en 2022 également. L’acquéreur est une association pour l’aide aux personnes handicapées.
Projet hôtel – parc tertiaire LE HAVRE SEINE METROPOLE SHEMA
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En 2020, une partie du foncier du parc artisanal, dont la promotion est assurée par la SHEMA, a été cédée pour permettre la construction de deux bâtiments dont les travaux s’achèveront à l’automne 2021. Une autre partie du foncier a été vendue en début d’année 2021 pour la construction d’un autre bâtiment. Le reste du foncier sera cédé fin 2021 pour la construction des bâtiments restants du programme. Le programme accueillera dès la fin 2021 l’entreprise TOUFLET (boulangerie industrielle – 8 salariés) dans un bâtiment de 1 000 m², l’entreprise NCG (service à l’industrie – 20 salariés) dans un bâtiment de 400 m², l’entreprise ASTN dans un bâtiment de 450 m² (soudure, chaudronnerie, tuyauterie grandes industries – 5 salariés) et l’entreprise ARP (bâtiment – revêtement façades) dans un bâtiment de 200 m².
En janvier 2021, la vente d’un foncier sur la deuxième tranche pour l’accueil d’un garage automobile (5 employés) sur une parcelle d’environ 6 000 m² a été réalisé. Les travaux de construction devraient s’achever en fin d’année 2021.
Garage-carrosserie Fenestre
Au vue de ces projets et du rythme actuel des cessions, une réflexion doit s’engager rapidement sur la prolongation éventuelle de la concession d’aménagement. Sans prolongation, la Collectivité sera amenée à racheter en 2024 le foncier aménagé restant (103 537 m²) à un montant estimé à ce jour de 5 380 535 € HT.
La SHEMA a également plusieurs contacts avec de potentiels acquéreurs sur d’autres terrains de la tranche 2 (cuisine centrale, centre d’accueil de jour, entreprises de services, …). LE HAVRE SEINE METROPOLE SHEMA
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Pôle de rééducation fonctionnelle et nutritionnelle Les Jonquilles
1.4.2. SUBVENTIONS
Le montant global des subventions a fortement diminué du fait de l’inscription du projet en opération reportée sur le contrat d’agglomération précédent. Il n’a donc pas été possible de mobiliser des subventions pour la première tranche d’aménagement.
Une subvention pour la deuxième tranche d’aménagement a été sollicitée début 2016 dans le cadre du contrat d’agglomération 2014-2021 auprès de la Région pour un montant de 692 598 €. Un dossier actualisé a été transmis suite à la demande de la Région en mai 2019 en conformité avec le CRAC 2017 validé. Une convention de financement a été signée début 2020 entre la SHEMA et la Région pour un montant maximal de 728 879 € ajustable en fonction des dépenses réelles. Cette subvention étant liée au montant des dépenses, elle a été portée à 663 906 € dans le présent compte-rendu d’activités.
Il faudra prévoir de reporter les subventions liées aux travaux de la tranche 3 dans le prochain contrat d’agglomération car ces travaux seront prévisionnellement réalisés à partir de 2024.
Il était antérieurement prévu de solliciter une subvention auprès du Département dans le cadre de la deuxième tranche d’aménagement pour un montant de 150 040 € au titre du développement économique. Il s’est avéré que la politique Départementale en faveur de l’aménagement des zones d’activités a été modifiée et a désormais pour objectif de développer une offre d’accueil de proximité, égale ou inférieure à 5 ha, adaptée à un réel besoin émanant de plusieurs entreprises artisanales et/ou de PME/TPE sur le territoire départemental, en dehors des Communautés d’agglomération. Le parc d’activités Le Havre Plateau ne rentre donc plus dans le cadre des financements pouvant être accordés et c’est pourquoi la subvention a été supprimée dans le compte-rendu d’activité 2015. LE HAVRE SEINE METROPOLE SHEMA
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1.4.3. PARTICIPATION DE LA COLLECTIVITE CONCEDANTE
Concernant la ZAC Le Havre Plateau, la délibération du conseil communautaire dont l’objet était d’approuver les conditions patrimoniales et financières du transfert de l’opération faisait état d’une participation prévisionnelle de la collectivité de 1 260 000 €. Cette participation prévisionnelle avait été ramenée à 360 000 € dans le CRAC 2009 au regard des recettes prévisionnelles de subventions attendues du Département et de la Région.
Suite à la demande de la collectivité, la participation n’a pas été revue à la hausse malgré les pertes de subvention sur la 1ère tranche en ce qui concerne la Région et en totalité en ce qui concerne le Département.
1.5. MOYENS DE FINANCEMENT
1.5.1. EMPRUNT
Afin de financer le besoin de trésorerie de l’opération, deux emprunts sont nécessaires : - Un emprunt d’un montant de 1 400 000 € mis en place en 2014 pour une durée de 6 ans au taux variable EURIBOR 3 mois +2,5% qui a été entièrement remboursé cette année. - Un emprunt d’un montant de 1 750 000 € mis en place en 2016 pour une durée de 8 ans au taux fixe de 2,64%.
Le besoin de trésorerie entre 2021 et 2024 sera financé par de la trésorerie de court terme ou le pool de trésorerie de la SHEMA. En effet, sauf à envisager une prolongation de la concession, au regard de la durée restante sur la concession, il est impossible de mobiliser un emprunt complémentaire aujourd’hui.
1.5.2. AVANCE DE TRESORERIE DU CONCEDANT
Une convention d’avance remboursable a été mise en place entre la LHSM et la SHEMA sans frais financiers. Cette convention a été approuvée lors du conseil communautaire du 2 octobre 2008. Le versement de 1 500 000 € a eu lieu le 5 décembre 2008.
Dans ce bilan prévisionnel, il est prévu de rembourser l’avance de trésorerie en fin de concession en 2024. LE HAVRE SEINE METROPOLE SHEMA
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2 DECISIONS DU CONCEDANT
Il est proposé au Conseil Communautaire de l’Agglomération Havraise d’approuver :
- le rapport d’activité de la concession et la gestion de cette opération par le concessionnaire, - le bilan prévisionnel recalé à un montant de 11 317 552 € HT en dépenses et en recettes.
Vue sur le parc tertiaire, artisanal et le garage Fenestre LE HAVRE SEINE METROPOLE SHEMA
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PERIMETRE LE HAVRE SEINE METROPOLE SHEMA
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BILAN PREVISIONNEL REVISE
AU 31/12/2020 LE HAVRE SEINE METROPOLE SHEMA
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CONTACTS COMMERCIALISATION
Contact Activité
2016
Motel Inn Hôtellerie
Projet de motel d’environ 80 chambres sur 1,6 ha. La CODAH
refuse le projet à cet emplacement.
UNIFER
Besoin d’un terrain d’environ 2 000 m² pour installer une
déchetterie automatique réservée aux professionnels. Il est
encouragé par la CODAH pour ce projet qui permettrait de
séparer les flux entre la clientèle des particuliers gratuite et
celle des artisans payante.
Projet non réalisable sur la ZAC Le Havre Plateau car non
autorisé par le PLU.
BATAILLE
MATERIAUX
Négoce
matériaux de
construction
Souhait de transfert de son activité actuelle hors d’un
quartier urbain.
Abandon du projet.
Mr MERHOUL Loisirs
Créateur d’entreprise dans le domaine du loisir. Projet de
foot en salle.
Abandon du projet
TOUFLET Boulangerie industrielle
Recherche 3 à 5 000 m² de terrain pour 8 à 1 000 m² de
locaux.
Abandon du projet – recherche d’un bâtiment de seconde
main.
Eric BIDAULT Loisirs
Besoin d’un bâtiment d’environ 1 000 m² pour la réalisation
d’une aire de jeux couverte spécialisée dans le trampoline.
Possibilité de s’implanter à côté du foot en salle pour
mutualiser les parkings et créer une synergie.
Refus de la CODAH sur le projet fin 2016.
XENTECH Laboratoire
Ce laboratoire, dont le siège est en région parisienne,
souhaite ouvrir un site d’essais cliniques sur souris en
Normandie.
Mr PETIBON Loisirs Recherche un terrain sur la ville haute pour réaliser une salle de mini foot, squash et badminton.
2017
Mr OUDANNE Loisirs
Environ 6 000 m² de terrain pour réaliser 2 000 m² de bâti
pour développer un projet de foot en salle couplé à des
terrains de squash.
Mr OUDANNE n’arrive pas à obtenir les financements pour
son projet. Abandon.
EPA Helen Keller Travail social / santé
Une étude de programmation a été réalisée par la SHEMA
pour le compte de l’établissement. Recherche de
financement en cours
2018
Les Jonquilles Santé
Besoin d’une parcelle de 2 hectares minimum pour un projet
de centre de rééducation fonctionnelle et de nutrition.
Promesse signée.
Garage FENESTRE
(agent PEUGEOT)
Garage
automobile
Etude d’implantation dans le programme des Entrepreneurs.
Puis proposition d’une parcelle de 3 000 m² pour un
programme de 900 m² de locaux. Retour négatif
Touflet tradition Boulangerie industrielle
Besoin de nouveaux locaux adaptés à l’activité d’une surface
de 900 m². Ne pourra concrétiser son projet qu’à partir du
moment où un repreneur sera trouvé pour le site actuel. LE HAVRE SEINE METROPOLE SHEMA
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2019
Garage FENESTRE
(agent PEUGEOT)
Garage
automobile
Etude d’implantation sur un terrain de 6 000 m² le long de la
rue Roland Garros qui va nécessiter l’engagement d’une
partie des travaux de la tranche 2 du parc.
Première esquisse présentée et remarques de l’architecte
conseil, chiffrage estimatif prévisionnel du projet, demande
de financement.
Reynald ZUGASTY
Trampoline et
salle de
réalité
virtuelle
Recherche de 8 000 m² de foncier car ne peut trouver de
locaux dans la zone de restriction du PLU.
Pas de positionnement de LHSM sur le projet.
Aldéric LEDUC
Padel tennis
et beach
volley
couvert
Recherche d’environ 5 000 m² de foncier. A déjà créé une
entreprise avec succès et habite à proximité de la ZAC. Pas
de positionnement de LHSM sur le projet.
Nicolas BONNET Padel tennis
Projet envoyé par LHSD et rencontré au SIMI en recherche
de 5 000 m² de foncier pour un projet sous enseigne
nationale PADEL SHOT.
M. DUQUESNOY
Karts
électriques et
trampoline
Recherche d’environ 5 000 m² de foncier pour un projet de
nouvelles tendances de loisirs.
MIROITERIE LAUNAY Miroiterie, huisserie
Etude d’implantation sur environ 5 000 m² de foncier.
Chiffrage estimatif prévisionnel réalisé avec le groupe Pierres
Normandes.
M. MORIN ne donne pas de suite favorable car souhaite être
indemnisé pour son déménagement du centre-ville.
CITY-PRO Formation en logistique
Proposition d’environ 1,5 ha sur le Mesnil, mais également
Le Havre Plateau, le site Desmarais et la zone d’activités
Jules Durand.
Souhaite définitivement privilégier un site sur les quartiers
sud.
2020 GARAGE FENESTRE
(Agent PEUGEOT) Garage
automobile
La première proposition foncière ne convenant pas à Mme
FENESTRE un nouvel emplacement a été proposé rue Roland
Garros. Après validation du projet par l’architecte conseil en
mai 2020, la PUV a été signée en juillet et le PC obtenu en
novembre 2020.
PÔLE DE
REEDUCATION
FONCTIONNEL DE LA
HEVE
Etablissement
de santé
Purge de la période de recours du permis.
Démarrage des travaux en octobre.
Reynald ZUGASTY
Loisirs
Trampoline et salle de réalité virtuelle.
Projet abandonné suite à la période de Covid et absence de
proposition foncière.
Aldéric LEDUC
Loisirs
Padel tennis et beach volley couvert.
Projet abandonné suite à la période de Covid et absence de
proposition foncière.
Nicolas BONNET
Loisirs
Padel tennis.
Projet abandonné suite à la période de Covid et absence de
proposition foncière.
M. DUQUESNOY
Loisirs
Karts électriques et trampoline.
Projet abandonné suite à la période de Covid et absence de
proposition foncière.
LECLERC DRIVE Petite
logistique,
Projet gelé à la demande de la Métropole en attente d’une
décision. LE HAVRE SEINE METROPOLE SHEMA
25
distribution Refus du projet sur la ZAC par la Métropole au deuxième semestre.
Hôtel BEST
WESTERN
Hôtellerie
(promotion
SHD)
PC obtenu en octobre et PUV signée en décembre.
LES ENTREPRENEURS Promotion
d’un village
d’entreprises
artisanales
Etude d’implantation de plusieurs projets artisanaux sur le
site (chiffrage d’options, études de financement pour les
preneurs, etc…).
Signature de VEFA : NCG pour 400 m² en octobre, et 1 000
m² pour TOUFLET en janvier 2021.
CUISINE CENTRALE
DEPARTEMENTALE
POUR COLLEGES Service
Unité de fabrication pour restauration collective.
Proposition d’un foncier au Département. Possibilité de
coupler ce projet avec la création d’une légumerie sur la
Métropole.
Pas de retour sur le projet.
1FO TEAM
Service
Négoce et maintenance de matériel informatique.
Proposition d’un foncier d’environ 1 ha pour un projet de
construction de 3 000 m².
Projet abandonné faute de financement.
SCRD
Industrie
Fabrication colorants naturels.
Etude d’implantation d’une unité de production de 7 200 m²
sur un foncier d’environ 2 ha.
Projet d’abord mis en sommeil avec le Covid, puis
définitivement abandonné car l’entreprise n’a pas reçu les
financements espérés de la BPI.
ACE TRANS
Service
Self stockage.
Projet proposé à la Métropole qui a rendu un avis négatif
pour l’implantation sur la ZAC.
GROUPE JEAN Client final
confidentiel
Recherche d’un foncier d’environ 3 000 m² pour une
entreprise confidentielle ayant besoin de 800 m² de bureaux
et 500 m² d’atelier.
FRANCE CO2 Service /
artisanat
Rénovation énergétique.
Proposition d’un foncier de 2 500 m² pour un projet de 1 000
m² de locaux.
LIGUE HAVRAISE &
EPA HELEN KELLER Médico-social
Association en faveur de l’insertion dans le monde du travail
des personnes handicapées.
Etude de leur schéma d’investissement immobilier à l’échelle
de l’agglomération.
DEKRA
Service
Centre de formation.
Etude d’implantation d’un plateau technique de formation
pour les métiers de la logistique sur environ 1 050 m² de
locaux. LE HAVRE SEINE METROPOLE SHEMA
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PLAN COMMERCIALISATION
Centre rééducation
fonctionnelle et
nutritionnelle
Les Jonquilles
En cours de
construction
Parc tertiaire
1er bâtiment – projet hôtel –
PC obtenu – démarrage
construction 2ème semestre
2022
2ème bâtiment – PC obtenu
3ème bâtiment achevé
(pépinière LHSM/SNEF)
4ème bâtiment – PC en cours
d’instruction – démarrage
construction 2ème trimestre
2022
Les Entrepreneurs
Parc artisanal
Tranches 1 et 2 en
cours de
construction –
livraison entre
octobre 2021 et mai
2022
Possible réalisation
d’une tranche 3 et 4
Garage Fenestre
En cours de
construction –
livraison décembre
2021
Projet commun
Ligue Havraise /
EPA Helen Keller
Projet cuisine
centrale Projets
ISODIAG
France CO²
Oisselec